房地產(chǎn)財(cái)稅管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文

社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展是我國(guó)當(dāng)前必須適應(yīng)的環(huán)境，21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的發(fā)展速度越來(lái)越快，在這一時(shí)代，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，科學(xué)技術(shù)也不斷進(jìn)步，因而當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)迎來(lái)了全面建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，尤其是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給我國(guó)帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，促進(jìn)著我國(guó)各方面的進(jìn)步和發(fā)展。在這一背景下，我國(guó)人民的生活質(zhì)量和生活水平得到了顯著的改善，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高。我國(guó)的各大企業(yè)在這一時(shí)期，也在潛心發(fā)展，試圖抓住新時(shí)期的機(jī)遇，促成更大的發(fā)展，因此其也在著力進(jìn)行著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)建、市場(chǎng)覆蓋面的拓展，這對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是一個(gè)有益的刺激。另外我國(guó)的公共事業(yè)建設(shè)也在如火如荼的進(jìn)行，我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始了全面建設(shè)的工作，因此房地產(chǎn)企業(yè)有了更多的用武之地，其發(fā)展速度越來(lái)越快，發(fā)展?jié)摿υ絹?lái)越高。在這一前提下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的抓發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)行大規(guī)模的發(fā)展，并取得了令人矚目的成績(jī)。經(jīng)濟(jì)的建設(shè)使我國(guó)當(dāng)前建設(shè)的中心，因而我們必須要關(guān)注這種經(jīng)濟(jì)形式的發(fā)展，使其對(duì)我國(guó)的建設(shè)事業(yè)做出更大的貢獻(xiàn)。財(cái)政稅收是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的基礎(chǔ)，因而本文就從房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)財(cái)政稅收的促進(jìn)方面展開(kāi)討論，希望能使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用，得到更為充分的發(fā)揮。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)稅收收入的促進(jìn)

社會(huì)在發(fā)展，人們的生活水平也在不斷的進(jìn)步，企業(yè)的發(fā)展需求也在不斷增長(zhǎng)，因此，當(dāng)前社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，在這一時(shí)期，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額，正在以每年百分之五以上的速度增長(zhǎng)，這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持是十分巨大的，而在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，其需要繳納的稅款也在不斷增長(zhǎng)，因而，這對(duì)我國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)是一個(gè)巨大的幫助。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)涉及到工程的開(kāi)展、設(shè)備的購(gòu)置、人才的引進(jìn)、材料的流通以及市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)等多個(gè)方面，能在整體上帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在多方面對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供幫助，因此這本身就能對(duì)我國(guó)的稅收增加，提供更大的增長(zhǎng)空間。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)的工程開(kāi)發(fā)，本身就是一個(gè)持續(xù)性長(zhǎng)、資金耗費(fèi)量大的建設(shè)過(guò)程，因而，這其中也會(huì)產(chǎn)生大量的稅收，幫助我國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)。綜合這多方面來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，是能有效促進(jìn)我國(guó)稅收收入增長(zhǎng)的，但是就我國(guó)目前的狀況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的稅收促進(jìn)作用還沒(méi)有的到完全的發(fā)揮，因而我們要設(shè)法解決這一問(wèn)題，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用，為我國(guó)稅收管理的加強(qiáng)，提供更為切實(shí)的保障。對(duì)于這一問(wèn)題，筆者做了大量的調(diào)查和研究，翻閱了大量的文獻(xiàn)，并對(duì)國(guó)外先進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方式做了考察，提出了一些解決此類問(wèn)題的相關(guān)方案，希望能為我國(guó)此類問(wèn)題的解決提供更多的理論支持，助力我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，助力我國(guó)稅收事業(yè)的進(jìn)步，進(jìn)而使我國(guó)的發(fā)展和建設(shè)，能得到更多的財(cái)政支持。筆者總結(jié)的方案，主要有以下幾點(diǎn)：

1.1、以財(cái)政政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)我國(guó)稅收的意義，上文中筆者已經(jīng)做了詳細(xì)的闡述，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在我國(guó)當(dāng)前的環(huán)境下越來(lái)越快，而且隨著我國(guó)發(fā)展的深入，其發(fā)展?jié)摿σ苍絹?lái)越大，因此對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們應(yīng)當(dāng)持支持的態(tài)度，以令其能夠快速的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)各方面事業(yè)的進(jìn)步。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一類針對(duì)建筑物的市場(chǎng)，其資金需求量大，大數(shù)額經(jīng)濟(jì)流動(dòng)多，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效的支持，政府應(yīng)該注重財(cái)政方面的支持，使我國(guó)的房地產(chǎn)，能在財(cái)政上放下負(fù)擔(dān)。首先，政府應(yīng)當(dāng)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)拓。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)的規(guī)模以及企業(yè)所占的市場(chǎng)份額，是影響企業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的根基，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是需要廣闊的市場(chǎng)，需要更大的市場(chǎng)份額，因而在財(cái)政上投資市場(chǎng)的開(kāi)拓，能有效的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。其次，要支持其工程的建設(shè)，房地產(chǎn)工程的建設(shè)，是其發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)所必須的，因而，房地產(chǎn)工程的建設(shè)，可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵，所以政府的財(cái)政政策，要鼓勵(lì)其工程的建設(shè)，使其進(jìn)步和發(fā)展能有更大的經(jīng)濟(jì)支持。最后，政府的財(cái)政政策，還應(yīng)支持其改革和發(fā)展事業(yè)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要的資金額比較大，因而難以有更多的資金進(jìn)行改革和發(fā)展，但是這種缺乏改革的市場(chǎng)，是難以有效適應(yīng)時(shí)代變化的，所以，我們還要定向投資市場(chǎng)的改革和發(fā)展，使其能夠快速的適應(yīng)我國(guó)各方面的發(fā)展，也是其更具有發(fā)展的可持續(xù)性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的稅收促進(jìn)作用是十分大的，因此促進(jìn)其發(fā)展和進(jìn)步，并不是一種負(fù)投資，其利潤(rùn)回報(bào)前景是十分可觀的。

1.2、保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序運(yùn)行

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用，已經(jīng)逐漸的被認(rèn)識(shí)到，并對(duì)其進(jìn)行了一定程度上的支持，使我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了很大程度上的提高。隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)需求的持續(xù)增長(zhǎng)，其發(fā)展?jié)摿σ彩翘貏e大的，因此，更加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)步。但是，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的高速度，使得其問(wèn)題也越來(lái)越多，市場(chǎng)的發(fā)展平衡性呈現(xiàn)出不足的傾向，制約著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。因而，在大力支持的條件下，我們還要對(duì)其進(jìn)行一定的規(guī)范和引導(dǎo)，保證其能健康有序的發(fā)展，為我國(guó)的稅收事業(yè)，做出更大的貢獻(xiàn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步，其對(duì)稅收的促進(jìn)作用也越來(lái)越強(qiáng)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的地位越來(lái)越高。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須的保證發(fā)展的情況下，意識(shí)到自身的作用和責(zé)任，使自身的促進(jìn)作用越來(lái)越大，也使自身的發(fā)展越來(lái)越快。因此，在發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)的問(wèn)題。

2.1、保證發(fā)展的健康有序

隨著需求的增加，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越高，因此價(jià)格問(wèn)題成為了制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素，而在當(dāng)今，房地產(chǎn)的價(jià)格問(wèn)題也遭到了廣泛的批評(píng)。因此，我們的房地產(chǎn)企業(yè)，必須要保證市場(chǎng)發(fā)展的健康有序，不哄抬價(jià)格，不囤貨等，良心經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信發(fā)展，使市場(chǎng)的發(fā)展保持活力和空間，為自身的發(fā)展提供持續(xù)性的保障。

2.2、保證經(jīng)營(yíng)的廉潔高效

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國(guó)各項(xiàng)事業(yè)的進(jìn)步都有著強(qiáng)大的促進(jìn)作用，但是其帶來(lái)的問(wèn)題也是不容忽視的，這其中，其帶來(lái)的拜金、唯利主義的問(wèn)題就容易使企業(yè)的發(fā)展中存在中飽私囊等貪污現(xiàn)象，制約企業(yè)的進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金量大，因而更應(yīng)該注意這一問(wèn)題，采取措施保證經(jīng)營(yíng)的廉潔高效。

第2篇：房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃技術(shù)；案例分析

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重，稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)利潤(rùn)的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅特征

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財(cái)稅特征如下：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細(xì)而復(fù)雜的財(cái)稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。

2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。

3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。

4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算方法對(duì)損益的影響直接而明顯。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，我國(guó)商品房的平均經(jīng)營(yíng)周期約為4年，這一特點(diǎn)決定了會(huì)計(jì)核算的跨期攤配較為常見(jiàn)，收入、成本的確認(rèn)、攤銷直接影響著各期損益的計(jì)量。

二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析

房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重。

主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。其中營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它的綜合稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)的利潤(rùn)的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問(wèn)題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

1.營(yíng)業(yè)稅分析

（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過(guò)裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款就無(wú)法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開(kāi)核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)還可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。與購(gòu)買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購(gòu)買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。

2.利用土地增值稅起征點(diǎn)優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點(diǎn)：

（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過(guò)20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響。（3）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。

3.其他有關(guān)稅種的分析

（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護(hù)稅率，3%的教育費(fèi)附加率。

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：

1.稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開(kāi)發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。

2.實(shí)現(xiàn)技術(shù)

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營(yíng)業(yè)稅。

3.攤銷（分?jǐn)偅┘夹g(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般跨年度經(jīng)營(yíng)，所以如何實(shí)現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡瀼貦?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計(jì)入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對(duì)于費(fèi)用應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時(shí)確認(rèn)。

4.轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)除了開(kāi)發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營(yíng)模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。

5.規(guī)避平臺(tái)籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)?？梢岳靡?guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的操作是控制增值率，可以通過(guò)價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

第3篇：房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營(yíng)業(yè)稅 增值稅 營(yíng)改增

1.我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀主要有三個(gè)特點(diǎn)：一是稅種紛繁而復(fù)雜；房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)、銷售、保有、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)涉及到的稅幾乎涵蓋了我們國(guó)家大部分的稅種，達(dá)十余種，主要有：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城建稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅等。二是稅負(fù)重，重復(fù)征；自1994年財(cái)稅體制改革以來(lái)，我們已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系，但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度，從價(jià)稅關(guān)系上看，營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅均屬于價(jià)內(nèi)稅，由于營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有抵扣機(jī)制，這種雙重價(jià)內(nèi)稅實(shí)際上是加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)。三是中央和地方稅收分享比例不協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)涉及最主要的幾大稅種，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅均為地方獨(dú)享稅，只有企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅是中央和地方共享稅，房地產(chǎn)形成各項(xiàng)稅收對(duì)地方財(cái)政收入而言舉足輕重，直接影響著地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控的相關(guān)決策。

因此，鑒于我們當(dāng)前紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收制度，我們有必要因地制宜，因時(shí)制宜的對(duì)房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行深入改革，有效的發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)功能，建立起現(xiàn)代房地產(chǎn)稅收制度，構(gòu)建房地產(chǎn)持續(xù)、健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。當(dāng)然這之間還有很長(zhǎng)一段路要走，因此我們探討是否可以考慮將房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”范圍，作為房地產(chǎn)稅制改革的破冰之旅。

2.房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的作用和意義

2.1有利于簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制，降低房產(chǎn)綜合稅負(fù)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸

目前很多房產(chǎn)項(xiàng)目的稅收普遍已超越土地成本，有的甚至已超越開(kāi)發(fā)成本，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一大成本，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商勢(shì)必將較重的稅負(fù)向最終消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，這也是造成房?jī)r(jià)高企不下的主要原因之一。無(wú)論對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是對(duì)廣大的購(gòu)房者而言，稅收成本都是影響房?jī)r(jià)的重要因素。因此針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)紛繁復(fù)雜且稅負(fù)重的現(xiàn)行稅制，迫切需要對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)化和梳理，可以通過(guò)“營(yíng)改增”作為切入點(diǎn)，推進(jìn)房地產(chǎn)“營(yíng)改增”改革，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、交易等各環(huán)節(jié)稅負(fù)，有利于降低房?jī)r(jià)水平，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

2.2有利于完善增值稅鏈條，消除重復(fù)征稅影響

我國(guó)增值稅制度的改革進(jìn)程，從某種意義上而言，就是增值稅鏈條不斷完善的過(guò)程。如果將鋼筋、水泥、建材設(shè)備等看成是房地產(chǎn)的原材料，房子是終端的產(chǎn)成品，也是一個(gè)大型的耐用消費(fèi)品，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程就好比一個(gè)大型制造企業(yè)的生產(chǎn)流程，增值稅鏈條在這一環(huán)節(jié)一樣是可以鏈接起來(lái)的。目前房地產(chǎn)是繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，是不允許抵扣任何原材料和設(shè)備的進(jìn)項(xiàng)稅，導(dǎo)致增值稅鏈條中的重要一環(huán)在此被中斷。因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”，有利于完善增值稅整個(gè)鏈條，使其鏈條機(jī)制完整運(yùn)行，使增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，基本消除了重復(fù)征稅帶來(lái)的影響。此外，更深層次影響在于隨著房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的各產(chǎn)業(yè)也會(huì)加緊推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改增值稅，一定程度上也降低了這些產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，有利于減輕社會(huì)整體通脹壓力。

2.3有利于促進(jìn)社會(huì)各產(chǎn)業(yè)的分工與協(xié)作，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)“營(yíng)改增”后可以激活相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)朝著更加專業(yè)化的方向發(fā)展，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資科學(xué)理性發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)分工與協(xié)作，從總體上提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，而經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的提高，則可以促進(jìn)社會(huì)總體物價(jià)水平的降低，反過(guò)來(lái)又可促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、理性發(fā)展。

2.4有利于加強(qiáng)稅收管理和稅源監(jiān)控，堵塞稅源漏洞

增值稅的管理目前是我國(guó)稅制管理體系中較為嚴(yán)格的稅種，增值稅管理水平要遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)稅等稅種，而房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游產(chǎn)業(yè)非常多，稅種多且繁瑣，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”后，使增值稅鏈條連接起來(lái)，實(shí)行嚴(yán)格的增值稅“以票控稅”制度，有助于稅收環(huán)環(huán)相扣，加強(qiáng)了稅收管理，減少稅收征管漏洞。

2.5有利于建立健全符合科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅制度，推動(dòng)各級(jí)政府進(jìn)行稅制改革

房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”后勢(shì)必對(duì)原有的分稅制格局提出新的改革要求，對(duì)政府間收入分配格局造成影響，并產(chǎn)生倒逼機(jī)制，促進(jìn)地方稅制深化改革，特別是房產(chǎn)稅制度改革，推動(dòng)各級(jí)政府進(jìn)一步完善稅制，建立健全有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅制度。

2.6有利于中央政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

增值稅是國(guó)稅，將房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，可以加強(qiáng)中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度，堅(jiān)定不移地執(zhí)行中央有關(guān)房產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)稅收政策，增強(qiáng)調(diào)控措施的傳導(dǎo)效應(yīng)，遏制房?jī)r(jià)不斷瘋狂上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。

3.推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的建議

房地產(chǎn)是涉及二、三產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)之一，牽涉面很廣，因此我們推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”時(shí)需要“整體規(guī)劃、穩(wěn)步推進(jìn)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、平穩(wěn)過(guò)渡”，具體有以下幾點(diǎn)建議：

3.1拿出更大的改革決心，對(duì)原有的分稅制度進(jìn)行更好的優(yōu)化改革；

只有進(jìn)一步改革和優(yōu)化分稅制，科學(xué)測(cè)算因“營(yíng)改增”而導(dǎo)致地方財(cái)政收入減少的規(guī)模，考慮適當(dāng)提高地方政府的稅收分成比例，中央比例下調(diào)，地方比例上升，在緩解地方財(cái)政壓力的同時(shí)，協(xié)調(diào)好中央與地方的收入分配利益，取得地方政府對(duì)房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的最大支持。

3.2在對(duì)房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的同時(shí)通盤考慮對(duì)房地產(chǎn)其他稅種一并改革

以房地產(chǎn)“營(yíng)改增”作為切入點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的各項(xiàng)稅收進(jìn)行梳理，簡(jiǎn)化現(xiàn)行稅制，優(yōu)化現(xiàn)行稅制不合理的部分，使其適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。

3.3出臺(tái)過(guò)渡性的財(cái)政扶持政策，加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”進(jìn)程；

對(duì)于房地產(chǎn)“營(yíng)改增”涉及到的相關(guān)行業(yè)影響大的要同時(shí)出臺(tái)過(guò)渡性的財(cái)政扶持政策，保證改革的前提是不影響當(dāng)前企業(yè)稅負(fù)，不給企業(yè)形成新的稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)而加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”進(jìn)程。

4.結(jié)論

當(dāng)前，我國(guó)正處于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”改革是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，既要統(tǒng)一設(shè)計(jì)稅制改革方案和相關(guān)配套改革措施，又要通盤考慮改革的具體事項(xiàng)，還要充分兼顧改革前后稅制和征管變遷，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過(guò)渡。我們對(duì)此一定要樹(shù)立信心，冷靜處理，抓住房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的機(jī)遇，使其能夠真正為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的生機(jī)和活力。

第4篇：房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 營(yíng)改增 稅務(wù)管理

2016年5月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后，流轉(zhuǎn)稅將不存在營(yíng)業(yè)稅只有增值稅和消費(fèi)稅。政府在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)的目的是消除重復(fù)征稅，維護(hù)稅制公平，減輕企業(yè)稅負(fù)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展和商業(yè)模式創(chuàng)新。營(yíng)改增制度設(shè)計(jì)是保證營(yíng)改增后所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，激發(fā)我國(guó)經(jīng)濟(jì)活力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)納入這次營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)能否實(shí)現(xiàn)只減不增，與其能否按營(yíng)改增相關(guān)政策進(jìn)行涉稅事項(xiàng)管理有很大關(guān)系，只有按營(yíng)改增相關(guān)制度進(jìn)行涉稅事項(xiàng)管理才能享受政策給企業(yè)帶來(lái)的紅利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行營(yíng)改增涉稅事項(xiàng)管理。

一、按規(guī)定辦理稅務(wù)登記，確認(rèn)本企業(yè)增值稅納稅人性質(zhì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)規(guī)定，若本企業(yè)年銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的年應(yīng)稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元，應(yīng)向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)，年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)500萬(wàn)元，但會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，也可向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記，偶然發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額，不計(jì)入年應(yīng)稅銷售額，應(yīng)稅行為有扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，年應(yīng)稅銷售額按未扣除之前的銷售額計(jì)算。年應(yīng)稅銷售額為不含稅銷售額，不含稅銷售額=銷售取得的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用之和÷（1+稅率或征收率）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)和銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)稅行為的，應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)稅銷售額，分別適用增值稅一般納稅人資格登記標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有辦理增值稅一般納稅人資格登記的，為小規(guī)模納稅人。

二、按規(guī)定選擇計(jì)稅方法

增值稅計(jì)稅方法有一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般計(jì)稅方法計(jì)稅的應(yīng)納稅額等于當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額，當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣部分，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的應(yīng)納稅額=應(yīng)稅銷售額×5%征收率，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的2016年4月30日前開(kāi)工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，一經(jīng)選用36個(gè)月內(nèi)不得變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

三、正確理解稅率、征收率與稅負(fù)

增值稅是價(jià)外稅，一般情況下發(fā)生銷售業(yè)務(wù)開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)應(yīng)分別列明應(yīng)稅銷售額和增值稅稅額，增值稅稅率是發(fā)生銷售業(yè)務(wù)收取價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中增值稅稅額占應(yīng)稅銷售額的比率，是增值稅稅收制度的中心環(huán)節(jié)和基本要素，是計(jì)算應(yīng)交增值稅額的基礎(chǔ)；征收率是應(yīng)納增值稅額占應(yīng)稅銷售額的比率；稅負(fù)是實(shí)際計(jì)繳的增值稅稅額占應(yīng)稅銷售額的比率。采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的征收率等于稅負(fù)，一般納稅人采取一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)納增值稅稅額等于銷項(xiàng)稅額減可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額后的差額，稅負(fù)通常不等于稅率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅適用11%稅率，采用簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的征收率為5%。房地產(chǎn)開(kāi)房企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的增值稅稅負(fù)較原征收營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)降低了0.238個(gè)百分點(diǎn)，采取一般計(jì)稅方法計(jì)稅的其稅負(fù)取決于與銷項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的大小，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額越大，稅負(fù)越低。

四、準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)稅銷售額和應(yīng)納稅額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照納稅申報(bào)期銷售取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款按當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積占房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積的比例分配支付的土地價(jià)款，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積不包括未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施建筑面積。支付的土地價(jià)款一定是向政府或土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付并取得省級(jí)以上財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)的土地價(jià)款，向其他單位支付的土地價(jià)款不得在銷售收入中扣除，應(yīng)稅銷售額=當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目收取全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款后的余額÷（1+11%），銷項(xiàng)稅額=應(yīng)稅銷售額×11%，應(yīng)納增值稅額=銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，當(dāng)期允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額的，可以留待下期繼續(xù)抵扣。采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)稅銷售額=當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%征收率），不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，應(yīng)納增值稅額=應(yīng)稅銷售額×5%征收率。

五、分清可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額和不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

進(jìn)項(xiàng)稅額是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額?？傻挚鄣倪M(jìn)項(xiàng)稅額必須是一般納稅人用于應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)所支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額，并且取得增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證等合法的扣稅憑證，沒(méi)有取得合法的扣稅憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可從銷項(xiàng)稅額中抵扣。一般納稅人用于簡(jiǎn)易計(jì)方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣，應(yīng)計(jì)入相關(guān)項(xiàng)目成本。一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）。非正常損失負(fù)擔(dān)的對(duì)應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣，應(yīng)從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中轉(zhuǎn)出，計(jì)入非正常損失。

六、正確開(kāi)具增值稅發(fā)票

增值稅發(fā)票分增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票；納稅人向個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，應(yīng)開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人可以自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，必要時(shí)可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用差額征稅辦法繳納增值稅且不得全額開(kāi)具增值稅發(fā)票的，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)，通過(guò)新系統(tǒng)中差額征稅開(kāi)票功能，錄入含稅銷售額和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣。

七、及時(shí)申報(bào)繳納增值稅

一般納稅人于每月、小規(guī)模納稅人于每季終了后15日內(nèi)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。為便于試點(diǎn)期營(yíng)改增工作的順利進(jìn)行，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)工作情況適當(dāng)調(diào)整納稅申報(bào)期限，納稅人應(yīng)密切關(guān)注主管國(guó)稅機(jī)關(guān)的通知。房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，預(yù)繳增值稅額=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目適用11%稅率，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目或者小規(guī)模納稅人征收率為5%，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在收到預(yù)收款次月納稅申報(bào)期內(nèi)向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)繳稅款。一般納稅人按期計(jì)算出應(yīng)納增值稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅申報(bào)已經(jīng)開(kāi)通網(wǎng)上申報(bào)功能，納稅人可以網(wǎng)上填報(bào)納稅申報(bào)表申報(bào)繳納增值稅稅款。

八、清晰核算增值涉稅業(yè)務(wù)

清晰核算增值稅涉稅業(yè)務(wù)，對(duì)增值稅涉稅管理十分必要。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分開(kāi)核算各項(xiàng)目的收入和成本，分開(kāi)核算各項(xiàng)目的增值稅業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)和銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)稅行為的，應(yīng)分開(kāi)核算應(yīng)稅銷售額，分別適用不同稅率，如果不能開(kāi)分核算，主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定從高適用稅率，目前我國(guó)增值稅稅率有17%、13%、11%、6%四檔，不同應(yīng)稅行為適用不同稅率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人應(yīng)根據(jù)增值稅業(yè)務(wù)特點(diǎn)設(shè)置會(huì)計(jì)科目核算增值稅業(yè)務(wù)，一般應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)”一級(jí)科目，下設(shè)“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”二級(jí)科目，“應(yīng)交增值稅”下設(shè)置“銷項(xiàng)稅”“進(jìn)項(xiàng)稅”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“預(yù)繳增值稅”“轉(zhuǎn)出多繳增值稅”“轉(zhuǎn)出未繳增值稅”等明細(xì)科目，核算按一般計(jì)稅方法計(jì)稅的增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)；核算采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的增值稅業(yè)務(wù)只需要通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)――未繳增值稅”科目核算即可。

十、堵塞增值稅管理漏洞，避免增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

涉稅事項(xiàng)管理不善會(huì)造成多繳稅款或漏稅造成稅收滯納金和罰款損失。因合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)沒(méi)有明確成交價(jià)格是否含稅、未取得合法扣稅憑證而未能抵扣稅款或抵減收入、應(yīng)分開(kāi)核算而未分開(kāi)核算造成從高適用稅率等，都會(huì)造成多繳增值稅款。應(yīng)預(yù)繳增值稅而未預(yù)繳、或抵扣了不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅、扣減了不能扣減的收入，會(huì)造成計(jì)稅錯(cuò)誤少繳增值稅，引起稅收滯納金和罰款損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視涉稅管理工作，充分利用稅收優(yōu)惠政策，遵守稅收法規(guī)，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。J

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告[S].國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào).

第5篇：房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文

本文就將具體分析每一種股權(quán)價(jià)款支付方式下的稅收成本。

一、現(xiàn)金支付

現(xiàn)金支付即并購(gòu)方用現(xiàn)金向被并購(gòu)方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，是公司并購(gòu)最常見(jiàn)的一種方式，此種支付方式只涉及所得稅和少量的印花稅，不會(huì)涉及其他的稅種。

對(duì)于并購(gòu)方，用現(xiàn)金支付股權(quán)價(jià)款，相當(dāng)于購(gòu)買長(zhǎng)期股權(quán)投資，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長(zhǎng)期股權(quán)投資》第四條“以支付現(xiàn)金取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購(gòu)買價(jià)款作為初始投資成本?！辈①?gòu)方在此過(guò)程中只涉及資產(chǎn)賬戶，不涉及所得，也不涉及所得稅，只涉及少量的印花稅。

對(duì)于被收購(gòu)方(本文所談到的被收購(gòu)方均指企業(yè))，是一項(xiàng)轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)期股權(quán)投資的行為，其取得的收入在扣除取得該項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本之后的余額計(jì)入當(dāng)期損益，影響當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。此外，被并購(gòu)方也要繳納少量的印花稅。

二、股權(quán)支付

根據(jù)我國(guó)稅法，并購(gòu)方以股權(quán)作為被并購(gòu)方股權(quán)價(jià)款對(duì)價(jià)的支付方式下，該項(xiàng)交易要被視為兩個(gè)平行的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，影響雙方的應(yīng)納所得稅額，并涉及少量的印花稅。

在股權(quán)支付方式下，并購(gòu)方來(lái)作為對(duì)價(jià)的股權(quán)有兩種，一種是并購(gòu)方發(fā)行的股票，另一種是并購(gòu)方持有的其他公司的股權(quán)。同時(shí)根據(jù)《財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2009】59號(hào)）規(guī)定企業(yè)重組的稅務(wù)處理分不同的條件分別適用一般稅務(wù)處理和特殊稅務(wù)處理。

以上兩種股權(quán)支付方式和稅務(wù)處理方式可分別組合，下面將分不同組合具體討論，見(jiàn)表1。

三、房地產(chǎn)支付

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)定，并購(gòu)方以房地產(chǎn)作為對(duì)價(jià)支付被并購(gòu)方的股權(quán)價(jià)款，應(yīng)視作并購(gòu)方向被并購(gòu)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及被并購(gòu)方向并購(gòu)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)兩個(gè)平行交易的方式，雙方都有可能產(chǎn)生損失或所得，從而增加或減少應(yīng)納所得稅額。

對(duì)于并購(gòu)方，除所得稅外，其向被并購(gòu)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，收購(gòu)方應(yīng)按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，并根據(jù)繳納的營(yíng)業(yè)稅，繳納城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。除此之外，并購(gòu)方還要根據(jù)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額繳納土地增值稅。

對(duì)于被并購(gòu)方，除所得稅外，其因接受不動(dòng)產(chǎn)而應(yīng)依法繳納契稅。

四、貨物類固定資產(chǎn)支付

對(duì)并購(gòu)方，以固定資產(chǎn)的作價(jià)與固定資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額確定當(dāng)期損益，增減所得稅額。同時(shí)，并購(gòu)方銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)還應(yīng)該根據(jù)固定資產(chǎn)的購(gòu)買時(shí)間（2009年1月1日之前或之后）確定繳納增值稅額，以及由此而涉及的城建稅和教育費(fèi)附加。

對(duì)被收購(gòu)方，根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格預(yù)期計(jì)稅基礎(chǔ)的差額確定當(dāng)期損益，增減應(yīng)納所得稅額。

五、存貨支付

涉及所得稅問(wèn)題與上述貨物類固定資產(chǎn)支付相同。

此外，對(duì)并購(gòu)方，因其向被并購(gòu)方銷售貨物而應(yīng)繳納增值稅，如果該貨物是應(yīng)稅消費(fèi)品，還應(yīng)繳納消費(fèi)稅，以及城建稅和教育費(fèi)附加。

對(duì)被并購(gòu)方，因其向并購(gòu)方購(gòu)買貨物，如果從并購(gòu)方處獲得專用發(fā)票，則可獲得一個(gè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

六、知識(shí)產(chǎn)權(quán)支付

所得稅問(wèn)題同上。

此外，并購(gòu)方轉(zhuǎn)讓知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的范疇，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓價(jià)格的5%繳納營(yíng)業(yè)稅，以及由此而產(chǎn)生的城建稅和教育費(fèi)附加。

七、債權(quán)支付

并購(gòu)方若以其持有的對(duì)第三方的債權(quán)作價(jià)，應(yīng)被并購(gòu)方要承擔(dān)不能收回債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，債權(quán)往往會(huì)折價(jià)作價(jià)，使并購(gòu)方形成損失，減少應(yīng)納所得稅額。若是以其持有的對(duì)被并購(gòu)方的債權(quán)作價(jià)，則根據(jù)作價(jià)與債權(quán)的金額確認(rèn)所得與損失，增減所得稅額。

被并購(gòu)方根據(jù)債權(quán)的作價(jià)與債務(wù)人收回金額或免于支付的債務(wù)金額的差額確認(rèn)損益，增減所得稅額。

八、承債支付

并購(gòu)方，承擔(dān)債務(wù)的作價(jià)額通常與所收購(gòu)的股權(quán)金額相等，不產(chǎn)生所得。

被并購(gòu)方，既可能獲得轉(zhuǎn)讓債務(wù)所得，又可能獲得轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得，增加應(yīng)納所得稅額。

參考文獻(xiàn)

[1]《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]59 號(hào)）

[2]《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第4號(hào)）

[3]張遠(yuǎn)堂.公司投資并購(gòu)重組節(jié)稅實(shí)務(wù)[M].中國(guó)法制出版社，2011.

第6篇：房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文

一、資產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)的差異分析

由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及持有資產(chǎn)目的的改變，企業(yè)自用房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)也可以轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量。公允價(jià)值與賬面凈值之間的差額處理原則是：

1.轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

2.轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

由于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則是新頒布的準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)上也是第一次對(duì)其進(jìn)行單獨(dú)處理，目前的稅收沒(méi)有專門的規(guī)定，只能從相關(guān)的規(guī)定中歸納以下幾點(diǎn)：

（一）對(duì)企業(yè)原有己作固定資產(chǎn)的房屋等，由自用改為出租的，仍然以自有的固定資產(chǎn)管理，以原有的固定資產(chǎn)的原價(jià)和折舊年限計(jì)提折舊。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)有關(guān)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函【2005】第970號(hào)）規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)（包括各項(xiàng)自制和外購(gòu)資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，不確認(rèn)收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計(jì)算。

內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：（1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；（2）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；（3）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)）；（4）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；（5）上述兩種或兩種以上情形的混合?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<企業(yè)所得稅稅前扣除辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）規(guī)定，納稅人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用的固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷費(fèi)用可以扣除。納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和投資等各項(xiàng)資產(chǎn)成本的確定應(yīng)遵循歷史成本原則，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于固定資產(chǎn)原值及折舊年限認(rèn)定問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函【2003】第1095號(hào)）更是明確：固定資產(chǎn)原值應(yīng)按取得時(shí)的真實(shí)憑據(jù)記載的價(jià)格加上相關(guān)資本化的費(fèi)用等合理確定。固定資產(chǎn)的價(jià)值確定后，除下列特殊情況外，一般不得調(diào)整：（1）國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的清產(chǎn)核資；（2）將固定資產(chǎn)的一部分拆除；（3）固定資產(chǎn)發(fā)生永久性損害，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，可調(diào)整至該固定資產(chǎn)可收回金額，并確認(rèn)損失；（4）根據(jù)實(shí)際價(jià)值調(diào)整原暫估價(jià)值或發(fā)現(xiàn)原計(jì)價(jià)有錯(cuò)誤。《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十條明確規(guī)定以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)計(jì)提折舊。

（二）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品作為企業(yè)的存貨處理，改為自用或出租的應(yīng)當(dāng)視同銷售，以同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格或市場(chǎng)公允價(jià)值確認(rèn)收入，同時(shí)以公允價(jià)值作為計(jì)稅成本，允許計(jì)提折舊，在所得稅稅前扣除。具體規(guī)定有對(duì)內(nèi)資企業(yè)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2006】第031號(hào)）：關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。對(duì)外資企業(yè)《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題》（國(guó)稅發(fā)【2001】第142號(hào)）企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。

由此可以看出，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，會(huì)計(jì)與稅收的處理存在差異：原已經(jīng)作為固定資產(chǎn)入賬的房地產(chǎn)，會(huì)計(jì)上把公允價(jià)值與賬面成本之間的差額作為損益（未實(shí)現(xiàn)的借方損失）或資本公積，而稅收上不進(jìn)行處理；原來(lái)作為存貨的房地產(chǎn)，公允價(jià)值與賬面成本的差額會(huì)計(jì)上仍然作為損益（未實(shí)現(xiàn)的借方損失）或資本公積，而稅收上應(yīng)視同銷售，并作為應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納所得稅。這就形成了會(huì)計(jì)與稅法的暫時(shí)性差異。

二、對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的差異分析

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

稅法要求企業(yè)按原計(jì)稅成本計(jì)提折舊，計(jì)稅成本也不得隨意調(diào)整，這也形成了會(huì)計(jì)與稅法的暫時(shí)性差異。財(cái)稅字【1997】第077號(hào)規(guī)定：一、納稅人按照國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定，進(jìn)行清產(chǎn)核資時(shí)發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng)估凈增值，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。二、納稅人以非現(xiàn)金的實(shí)物資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資，發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估凈增值，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。但在中途或到期轉(zhuǎn)讓、收回該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓或收回該項(xiàng)投資所取得的收入與該實(shí)物資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)投出時(shí)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。三、納稅人在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收益或凈損失，計(jì)入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收益凡按國(guó)家有關(guān)規(guī)定全額上交財(cái)政的，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。四、企業(yè)進(jìn)行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整賬戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng)估增值可以計(jì)提折舊，但在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。財(cái)稅字【1998】第050號(hào)規(guī)定：資產(chǎn)范圍應(yīng)包括企業(yè)固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)等在內(nèi)的所有資產(chǎn)。

三、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及應(yīng)用指南中未能解決的問(wèn)題

案例：假設(shè)某企業(yè)2007年1月1日將自用房屋建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，原值100萬(wàn)，累計(jì)折舊20萬(wàn)，公允價(jià)150萬(wàn)元。如果企業(yè)于2008年9月1日，將該投資性房地產(chǎn)不是出售而是轉(zhuǎn)為自用，公允價(jià)值為180萬(wàn)。假設(shè)該房地產(chǎn)估計(jì)仍可使用20年，且一直為自用，預(yù)計(jì)無(wú)殘值。按照準(zhǔn)則的要求，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，按照應(yīng)用指南中會(huì)計(jì)科目與主要賬務(wù)處理的規(guī)定，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：

借：固定資產(chǎn)180

貸：投資性房地產(chǎn)——成本150

投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)20

公允價(jià)值變動(dòng)損益10

在此后的20年里，會(huì)計(jì)上應(yīng)當(dāng)以賬面成本180萬(wàn)元計(jì)提折舊，每年的折舊額為9萬(wàn)元。而稅收上只允許以最初的取得成本100萬(wàn)元作為計(jì)稅成本計(jì)算計(jì)提每年的折舊，形成暫時(shí)性差異。

那么原先計(jì)入資本公積和公允價(jià)值變動(dòng)的部分（70＋20＋10＝100萬(wàn)元）何時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，怎么結(jié)轉(zhuǎn)？準(zhǔn)則及應(yīng)用指南并沒(méi)有明確。

按照準(zhǔn)則及應(yīng)用指南的規(guī)定，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)在處置時(shí)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。資產(chǎn)的報(bào)廢作為一種處置方式，比照應(yīng)用指南對(duì)出售處置方式的處理應(yīng)該做分錄為：

借：資本公積70

公允價(jià)值變動(dòng)損益30

貸：其他業(yè)務(wù)收入100

這樣處理存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、不符合收入的概念。收入是指企業(yè)在日常活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。收入只有在經(jīng)濟(jì)利益很可能流入從而導(dǎo)致資產(chǎn)增加或者負(fù)債減少、且經(jīng)濟(jì)利益的流入額能夠可靠計(jì)量時(shí)才予以確認(rèn)。在完全自用的情況下，房地產(chǎn)只會(huì)以折舊的方式形成企業(yè)的費(fèi)用，無(wú)直接經(jīng)濟(jì)利益的流入。

2、作為收入無(wú)相應(yīng)的成本發(fā)生。日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的成本費(fèi)用是為獲取一定的收益；反之，取得的收入必定有其相應(yīng)的成本與費(fèi)用的發(fā)生。在這里，無(wú)法辨別這100萬(wàn)元的成本在哪里，金額是多少。

3、與稅法的差異較大，納稅調(diào)整的實(shí)際操作難度很大。企業(yè)在所得稅匯算清繳時(shí)必須每年進(jìn)行調(diào)整，直至該房地產(chǎn)最終的報(bào)廢。從實(shí)際操作層面上看難度較大，對(duì)企業(yè)所得稅匯算清繳的納稅調(diào)整工作是一個(gè)極大的考驗(yàn)。

四、會(huì)計(jì)與稅法的協(xié)調(diào)辦法

會(huì)計(jì)上將以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)由出租等投資目的改為自用的（公允價(jià)值計(jì)量模式改為成本計(jì)量模式），在其發(fā)生轉(zhuǎn)換時(shí)，視同為處置，以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分一并轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)分錄為：

借：固定資產(chǎn)180

貸：投資性房地產(chǎn)——成本150

投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)20

公允價(jià)值變動(dòng)損益10

計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅（假定為5%）

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加9

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅9

同時(shí)：

借：資本公積——其他資本公積70

公允價(jià)值變動(dòng)損益30

貸：其他業(yè)務(wù)收入（或者營(yíng)業(yè)外收入）100

上述處理辦法，筆者認(rèn)為：

第一，可以解決與收入概念和確認(rèn)條件不相符合的矛盾。

第7篇：房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅；籌劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

土地增值稅是我國(guó)各稅種中比較重要的稅種之一。土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是土地增值稅最主要的納稅義務(wù)人，進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃，是當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

我國(guó)土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，在實(shí)際工作中，一般采用速算扣除法計(jì)算土地增值稅，即按照增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)，具體方法如下：

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×適用的速算扣除系數(shù)

增值額=應(yīng)稅收入-（取得土地使用權(quán)所支付的金額①+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本②+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用③+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金④+其他扣除項(xiàng)目⑤）

①取得土地使用權(quán)所支付的金額是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款以及手續(xù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用；

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等；

③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用；

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等；

⑤其他扣除項(xiàng)目是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人根據(jù)①②計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

稅率與速算扣除系數(shù)如下：

稅收籌劃應(yīng)首先從以下幾個(gè)方面著手：

（一）盡量減少土地增值稅應(yīng)納稅收入

1、分散經(jīng)營(yíng)收入

分散經(jīng)營(yíng)收入是指將可以從整個(gè)房地產(chǎn)中分離出來(lái)的部分單獨(dú)處理，降低房地產(chǎn)銷售收入。常用的方法主要有兩種。其一，將房地產(chǎn)與其包含的各種附屬設(shè)施或者設(shè)備分開(kāi)處理，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與購(gòu)買方簽訂兩個(gè)合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，一份附屬辦公設(shè)備等的購(gòu)銷合同，而不是將房地產(chǎn)及其所包含的辦公設(shè)備合并作價(jià)，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式簽訂合同。這樣就可以使增值額變小，減少土地增值稅的應(yīng)納稅收入，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。比如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為800萬(wàn)元，其中房屋內(nèi)的附屬設(shè)施的市場(chǎng)估值為100萬(wàn)元，如果雙方只簽訂一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，附屬設(shè)施的價(jià)值以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式體現(xiàn)，因此土地增值稅應(yīng)納稅收入為800萬(wàn)元，而如果簽訂兩份合同，土地增值稅應(yīng)納稅收入為700萬(wàn)元，減少了100萬(wàn)元，從而使得增值額減小，土地增值稅額減小。其二，將房地產(chǎn)與安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾分開(kāi)處理，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與購(gòu)買方簽訂兩個(gè)合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，一份附屬設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，前者屬于土地增值稅的征稅范圍，后者屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，不屬于土地增值稅的征收范圍。同樣也可以減少增值額，減少應(yīng)納稅收入，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

2、充分利用代收費(fèi)用

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“對(duì)于按縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用”。企業(yè)是否將代收費(fèi)用計(jì)入售房收入不會(huì)對(duì)增值額產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總成本，從而影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的金額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。

比如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不包括代收費(fèi)用的售房收入為10000萬(wàn)元，代收的各項(xiàng)費(fèi)用150萬(wàn)元，除代收費(fèi)用外的扣除項(xiàng)目金額為6630萬(wàn)元。若不把代收費(fèi)用計(jì)入售房收入，則增值額=10000-6630=3370萬(wàn)元，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=3370/6630=50.83%>50%，應(yīng)繳土地增值稅=3370×40%-6630×5%=1016.5萬(wàn)元。若將代收費(fèi)用計(jì)入售房收入，則增值額=（10000+150）-（6630+150）=3370萬(wàn)元，應(yīng)繳土地增值稅=3370×30%=1011萬(wàn)元。從而可以看出，將代收費(fèi)用計(jì)入售房收入后，增值額沒(méi)有發(fā)生變化，但扣除項(xiàng)目增加，增值率下降，應(yīng)繳納的土地增值稅減少了5.5萬(wàn)元。因此，在會(huì)計(jì)核算時(shí)企業(yè)應(yīng)將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，減少土地增值稅的數(shù)額。

3、合理確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格

土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率，價(jià)格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，但在有些情況下價(jià)高未必利大，根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，要考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。

（二）盡量增加扣除項(xiàng)目的金額

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

根據(jù)規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地增值稅額稅額計(jì)算公式中的①②之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地增值稅稅額計(jì)算公式中的①②之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。如果房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；如果主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用所占比例較小，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)費(fèi)用中財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行土地增值稅籌劃的時(shí)候，應(yīng)該考慮企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，合理選擇籌劃方式。

比如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額①與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本②之和為2200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，并且不超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高金額為：2200×10％=220萬(wàn)元；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，所能扣除費(fèi)用的最高金額為：200+2200×5%=310萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，在這種情況下，企業(yè)提供金融機(jī)構(gòu)證明是很好的選擇。然而，如果按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬(wàn)元時(shí)，企業(yè)不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇，即如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高金額為：2200×10％=220萬(wàn)元；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，所能扣除費(fèi)用的最高金額為：80+2200×5%=190萬(wàn)元。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，它主要用來(lái)核算直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，比如工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等。在實(shí)際工作中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保證等通常無(wú)法與公司總部清晰的分開(kāi)，有些費(fèi)用的列支可能介于公司期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用之間。因此，在一定的情況下可以把有些期間費(fèi)用在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中列支，這樣就增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，并可以增加20%扣除的扣除基數(shù)，從而大大增加了扣除項(xiàng)目金額，減少應(yīng)繳納的土地增值稅。

（三）合理充分地利用稅收優(yōu)惠

1、合作建房

稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)減少土地增值稅的目的。假如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有一塊土地，打算與乙公司合作建造辦公樓，其中甲公司提供土地，乙公司提供建造資金，建成后按比例分房。對(duì)乙公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓無(wú)需繳納土地增值稅，從而會(huì)降低其購(gòu)置成本，即使將來(lái)處置該辦公樓，也只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可以節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。這樣，無(wú)論甲企業(yè)還是乙公司都實(shí)現(xiàn)了減少土地增值稅的目的。

2、利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)

稅法規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，才征收土地增值稅。如果有公司或企業(yè)準(zhǔn)備購(gòu)買房產(chǎn)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以以房產(chǎn)作為投資成為合伙人，這樣一方面可以使購(gòu)房投資人節(jié)約投資成本，另一方面還能節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅額，實(shí)現(xiàn)雙贏。

3、代建房

代建房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然取得了一定收入，但從始至終未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和變更，其收入屬于房地產(chǎn)建造勞務(wù)報(bào)酬，根據(jù)稅法規(guī)定，這是營(yíng)業(yè)稅而非土地增值稅的征稅范圍。相反，如果不采用代建房方式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，則房地產(chǎn)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，銷售房地產(chǎn)時(shí)不僅要繳納土地增值稅還要繳納營(yíng)業(yè)稅，稅負(fù)增加。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但采用這種方式進(jìn)行納稅籌劃的前提是在開(kāi)發(fā)之前就已經(jīng)確定好最終用戶，避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 孫進(jìn)鵬,芻議土地增值稅納稅籌劃,商業(yè)會(huì)計(jì),2008年第9期.

第8篇：房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)會(huì)計(jì)師；作用

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-02

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)當(dāng)前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時(shí)在各行各業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，稅務(wù)管理工作也越來(lái)越重要，公司中的稅務(wù)會(huì)計(jì)也成為其科學(xué)的管理手段之一。稅務(wù)會(huì)計(jì)師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國(guó)家當(dāng)前的稅收政策與法律法規(guī)作為前提，基本形式是貨幣計(jì)量，他們針對(duì)各項(xiàng)稅務(wù)活動(dòng)引發(fā)的資金行為給予監(jiān)督與核算，而對(duì)于稅務(wù)會(huì)計(jì)師的認(rèn)識(shí)需要全方位的分析，要想使其在公司內(nèi)的作用發(fā)揮到最大化，務(wù)必要準(zhǔn)確把握稅務(wù)會(huì)計(jì)師的作用與工作職能。

一、稅務(wù)會(huì)計(jì)師的概述

（一）稅務(wù)會(huì)計(jì)師概念

稅務(wù)會(huì)計(jì)師即以國(guó)家最新的稅收政策與法律法規(guī)為基礎(chǔ)，從事企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)相關(guān)活動(dòng)，對(duì)于稅務(wù)資金展開(kāi)監(jiān)督與核算活動(dòng)，專業(yè)從事納稅籌劃、稅務(wù)檢查、統(tǒng)籌管理等稅務(wù)工作，從而有效對(duì)納稅人權(quán)益與國(guó)家利益進(jìn)行保障的專業(yè)性稅務(wù)會(huì)計(jì)崗位上的人才。稅務(wù)會(huì)計(jì)師作為公司內(nèi)部專業(yè)管理稅務(wù)責(zé)任人及直接代表人，是公司內(nèi)部具備稅務(wù)管理能力、經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)的專業(yè)性人員，也是包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各行各業(yè)單位財(cái)稅管理工作往職業(yè)化、專業(yè)化方向發(fā)展的體現(xiàn)。

（二）稅務(wù)會(huì)計(jì)師在企業(yè)中職務(wù)

依照國(guó)家稅法及相關(guān)法律程序的規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部的全部稅務(wù)申報(bào)與計(jì)算工作均由稅務(wù)會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)辦理，督促在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行足額納稅，以保證國(guó)家及公司的利益不受侵害，稅務(wù)會(huì)計(jì)師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級(jí)相關(guān)部門錄入、填寫并報(bào)送相關(guān)賬務(wù)報(bào)表，同時(shí)往地方財(cái)政局或稅務(wù)局報(bào)送當(dāng)月、季度的利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表等相關(guān)報(bào)表，再收集、整理并填寫企業(yè)外部使用的統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬等月底報(bào)表，還要往上級(jí)主管單位報(bào)送即時(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表與統(tǒng)計(jì)報(bào)表等；其二，協(xié)助人力資源部門核算勞動(dòng)工資，即配合進(jìn)行員工保險(xiǎn)基金、加班費(fèi)、獎(jiǎng)金及工資的校核，以便能夠按時(shí)發(fā)放工資；其三，負(fù)責(zé)向上申報(bào)公司稅務(wù)，主要包括計(jì)算印花稅、繳納防洪費(fèi)、申報(bào)車船稅、企業(yè)房產(chǎn)稅、代扣代繳員工個(gè)人所得稅及企業(yè)所得稅、外銷增值稅的退稅等；其四，負(fù)責(zé)核銷企業(yè)的進(jìn)出口相關(guān)業(yè)務(wù)，按照企業(yè)進(jìn)出口的實(shí)際情況來(lái)審核進(jìn)出口相關(guān)業(yè)務(wù)，同時(shí)要領(lǐng)取企業(yè)進(jìn)出口需要的專用業(yè)務(wù)單據(jù)。

（三）稅務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)

稅務(wù)會(huì)計(jì)是會(huì)計(jì)學(xué)里面相對(duì)獨(dú)立的一個(gè)分支，它不僅具備了其他相關(guān)會(huì)計(jì)專業(yè)的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現(xiàn)為以下方面：

1.統(tǒng)一性。國(guó)家稅法具備適用性、普遍性和統(tǒng)一性的特點(diǎn)，即同一種稅針對(duì)不同的納稅人會(huì)表現(xiàn)出規(guī)范性與統(tǒng)一性，這種一致性也使得稅務(wù)會(huì)計(jì)在監(jiān)督與核算各類納稅行為時(shí)表現(xiàn)出統(tǒng)一性。

2.法定性。稅務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)施的基礎(chǔ)是目前國(guó)家稅收法律法規(guī)，因而其受到稅收相關(guān)法律的制約與規(guī)范，這也成為了稅務(wù)會(huì)計(jì)能夠與其他專業(yè)會(huì)計(jì)相區(qū)別的最大特點(diǎn)。

3.廣泛性。任何企業(yè)無(wú)論是行業(yè)不同、部門不同、組織形式不同還是所有制結(jié)構(gòu)不同，只要其被明確是納稅人，那么在進(jìn)行稅務(wù)行為時(shí)則需要遵守稅法規(guī)定，同時(shí)要結(jié)合專業(yè)會(huì)計(jì)核算方案監(jiān)督與核算相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個(gè)稅務(wù)會(huì)計(jì)的廣泛性。

（四）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)會(huì)計(jì)的差異

1.計(jì)算損益的內(nèi)容不同。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)算損益內(nèi)容為會(huì)計(jì)所得，而稅務(wù)會(huì)計(jì)則為納稅所得。

2.核算原則不一樣。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)會(huì)計(jì)在收益確認(rèn)以及費(fèi)用 扣減事項(xiàng)方面有所不同。

3.目標(biāo)不一樣。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)即使用人所提供的有效會(huì)計(jì)信息，而稅務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)即納稅、計(jì)稅以及提供稅務(wù)活動(dòng)資料信息。

4.法律依據(jù)不一樣。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是以國(guó)家財(cái)政部頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作為法律依據(jù)，而稅務(wù)會(huì)計(jì)是以按時(shí)足額納稅和相關(guān)稅務(wù)法規(guī)作為法律依據(jù)。

二、稅務(wù)會(huì)計(jì)師的作用

（一）實(shí)現(xiàn)最大限度經(jīng)濟(jì)價(jià)值

企業(yè)開(kāi)展相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)即實(shí)現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟(jì)效益，并不是盡量少繳納稅款，而經(jīng)濟(jì)效益的最大化作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目標(biāo)，因而也就成為了稅務(wù)會(huì)計(jì)師工作過(guò)程中的核心內(nèi)容，那么他們?cè)谔幚矶悇?wù)籌劃與管理的時(shí)候，需要不斷提高管理水平，并且強(qiáng)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，而在優(yōu)化生產(chǎn)技術(shù)與增加科技投入的同時(shí)，還要努力探求規(guī)模經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的制度得到了創(chuàng)新，則能夠獲得超額利潤(rùn)，以便實(shí)現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

（二）降低稅負(fù)成本

稅收活動(dòng)中的籌劃過(guò)程是為了企業(yè)在繳納稅費(fèi)之后還可以實(shí)現(xiàn)最大化，而籌劃工作的規(guī)劃人員即是稅務(wù)會(huì)計(jì)師，，他們運(yùn)用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學(xué)進(jìn)行節(jié)稅與避稅工作，這樣就可以在利潤(rùn)增長(zhǎng)的同時(shí)使得稅收成本下降。

（三）降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)會(huì)計(jì)師需要確保申報(bào)納稅的準(zhǔn)確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規(guī)避了相關(guān)稅收活動(dòng)方面的處罰，使得稅務(wù)活動(dòng)的為零風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)稅務(wù)主管部門針對(duì)合法納稅人相關(guān)活動(dòng)制定了納稅信用評(píng)級(jí)體系，即對(duì)高信用等級(jí)的納稅者進(jìn)行各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)舉措，包含對(duì)于納稅人可以減少或免除納稅檢查環(huán)節(jié)。那么，企業(yè)中的稅務(wù)會(huì)計(jì)師就務(wù)必要參考該企業(yè)的信用評(píng)級(jí)，可以在對(duì)自身企業(yè)信用級(jí)別不做影響的基礎(chǔ)上，不會(huì)對(duì)公司的各項(xiàng)利益造成損害。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)會(huì)計(jì)師的核心作用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)公司即為進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)型組織，其是在國(guó)家、城市建筑商品化、城鄉(xiāng)房建事業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下正在快速發(fā)展的行業(yè)，我國(guó)目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)總共增收契稅、印花稅、城市房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅與營(yíng)業(yè)稅等十二種稅收。

江蘇南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1997年成立，是具備二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)，其代表工程是高190米的銀河國(guó)際廣場(chǎng)工程項(xiàng)目，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中也聘請(qǐng)了專業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)師處理稅務(wù)相關(guān)問(wèn)題，其在前期投資環(huán)節(jié)中，主要開(kāi)展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅相關(guān)的稅收活動(dòng)，這些稅收均是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)所需要投入的稅費(fèi)。在其中期交易過(guò)程中，則由稅務(wù)會(huì)計(jì)師處理與契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和營(yíng)業(yè)稅相關(guān)的活動(dòng)，這樣均以土地增值額或者是流轉(zhuǎn)額當(dāng)成是征收的對(duì)象。在其中期占用過(guò)程里面，稅務(wù)會(huì)計(jì)師會(huì)負(fù)責(zé)土地資源占用課稅與房產(chǎn)占有課稅相關(guān)事宜，其中包括了城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等內(nèi)容。在其后期的所得環(huán)節(jié)里面，稅務(wù)會(huì)計(jì)師則主要處理個(gè)人所得稅以及企業(yè)所得稅相關(guān)問(wèn)題，其均以個(gè)人或者房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者能夠獲取的利潤(rùn)作為征收對(duì)象，并不會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁的。

（二）稅務(wù)會(huì)計(jì)師在房地產(chǎn)公司工作實(shí)例

南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)了一個(gè)工業(yè)廠房項(xiàng)目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購(gòu)買，總價(jià)占到了七千萬(wàn)元，在沒(méi)有開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作時(shí)，該公司需要繳納的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)是（10000+7000）*3%=510萬(wàn)元，而在南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師對(duì)當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)進(jìn)行詢價(jià)與摸底后，只需要六千萬(wàn)元即可以配備原材料，其就購(gòu)買建材同對(duì)方進(jìn)行協(xié)調(diào)，結(jié)果就是相關(guān)材料有甲供，即業(yè)主方購(gòu)買，這樣得到稅務(wù)籌劃后的需要繳納的營(yíng)業(yè)額為（10000+6000）*3%=480萬(wàn)元，與此前相比，足足節(jié)約下了30萬(wàn)元人民幣。所以說(shuō)，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師在其工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直到結(jié)束的整個(gè)過(guò)程中都扮演了重要角色，即通過(guò)分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來(lái)節(jié)稅，這樣也使得該公司在稅務(wù)籌劃時(shí)可以全盤考慮，并且在整體水平上使國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)公司的總稅額減少，以此實(shí)現(xiàn)了該公司在經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)上的最大化。

（三）稅務(wù)會(huì)計(jì)師的職責(zé)分析

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理

南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師需要結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與稅收形勢(shì)的發(fā)展變化，有針對(duì)性的強(qiáng)化對(duì)于本公司相關(guān)稅收政策、征管技巧、財(cái)務(wù)管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、他國(guó)政策等一系列方面的管理知識(shí)培訓(xùn)，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)會(huì)計(jì)有機(jī)的聯(lián)系在一起，而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是作為稅務(wù)會(huì)計(jì)的根本基礎(chǔ)，那么就務(wù)必要加強(qiáng)收集與管理會(huì)計(jì)相關(guān)的基礎(chǔ)文件資料，在該公司的工程項(xiàng)目中對(duì)于費(fèi)用預(yù)算、成本收入等進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)可以準(zhǔn)確體現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)實(shí)運(yùn)營(yíng)成果，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)則需要根據(jù)實(shí)際成本與收入針對(duì)房地產(chǎn)工程的應(yīng)繳稅費(fèi)進(jìn)行結(jié)算，根據(jù)由此得出的項(xiàng)目利潤(rùn)和企業(yè)全年的應(yīng)納稅所得額核算其房地產(chǎn)工程的應(yīng)納稅額。

2.開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目從前期開(kāi)發(fā)到最后出售交房會(huì)歷經(jīng)許多不同環(huán)節(jié)，包括了物業(yè)管理、營(yíng)銷、資金、裝修、采購(gòu)、土建、設(shè)計(jì)、拆遷、拿地等一系列行為活動(dòng)，而其中的任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)均會(huì)產(chǎn)生稅金，并且生成稅收籌劃的過(guò)程，由此可知，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中的稅務(wù)會(huì)計(jì)師所開(kāi)展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)全過(guò)程。首先，是工程項(xiàng)目的報(bào)建階段。會(huì)計(jì)稅務(wù)師的籌劃工作要體現(xiàn)出超前性，并且發(fā)生在應(yīng)稅行為之前，而房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃工作就是從公司籌建階段開(kāi)始實(shí)施，稅務(wù)會(huì)計(jì)師即要通過(guò)選擇出資方式、人員結(jié)構(gòu)、組織形式、企業(yè)性質(zhì)、注冊(cè)地點(diǎn)等等，科學(xué)合理、并且有針對(duì)性的選擇房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)階段中需要承擔(dān)的各項(xiàng)稅負(fù)。其次，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的籌資環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項(xiàng)目的占用資金較多，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，那么當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全部建完以后，若是長(zhǎng)期的閑置那么就會(huì)產(chǎn)生許多新的成本，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人要在經(jīng)營(yíng)與生產(chǎn)的過(guò)程中形成一定量的負(fù)債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關(guān)利益，可是現(xiàn)金紅利往往只是在南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的稅后利潤(rùn)里面再進(jìn)行分配。因此，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行財(cái)務(wù)相關(guān)決策的過(guò)程中，務(wù)必要準(zhǔn)確分析公司內(nèi)部股權(quán)資本與債務(wù)資本之間的分?jǐn)偙壤@樣才能從宏觀上對(duì)整體利益與房地產(chǎn)公司稅收的關(guān)系進(jìn)行權(quán)衡，然后再對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到稅收的決策與選擇進(jìn)行判定與優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化。再次，房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項(xiàng)目中會(huì)涉及到各種各樣的稅費(fèi)，那么房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師就需要首先明確國(guó)家頒布的有關(guān)于稅法的法律法規(guī)，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務(wù)工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產(chǎn)公司收益增大的同時(shí)使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的賣房銷售階段。房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師能夠提出在公司內(nèi)部設(shè)置具備獨(dú)立核算能力的二級(jí)法人機(jī)構(gòu)，這樣他們就可以處理和房地產(chǎn)公司日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不相關(guān)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額里面分離出來(lái)，讓這一部分的房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)與相適應(yīng)的稅率進(jìn)行匹配，以便有效的使稅負(fù)下降。

（四）科學(xué)開(kāi)展稅務(wù)稽查工作

南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師需要對(duì)于自己所在公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務(wù)會(huì)計(jì)師能夠理解涉稅工程項(xiàng)目的相關(guān)信息，這樣才可以保證公司里面的財(cái)務(wù)情況真實(shí)的反映，同時(shí)也可以及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行稅收繳納。在南京銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中對(duì)于相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)需要開(kāi)展評(píng)估工作，同時(shí)要設(shè)置與之對(duì)應(yīng)的防范舉措。與此同時(shí)，還要掌握稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查內(nèi)容和程序，并且隨時(shí)都可以接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的稅務(wù)稽查準(zhǔn)備，保證資料及其中的數(shù)據(jù)的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟慶麗.淺談對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)師的認(rèn)識(shí)[J].財(cái)會(huì)審計(jì)，2010，7.

[2]趙宏婧.淺談對(duì)稅務(wù)會(huì)計(jì)師的認(rèn)識(shí)與作用[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012，8.

第9篇：房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文

【關(guān)鍵詞】股權(quán)收購(gòu)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓；股權(quán)投資成本；股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)；土地增值稅

近年來(lái)，并購(gòu)重組已經(jīng)成為企業(yè)做大做強(qiáng)、尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)、擺脫現(xiàn)存危機(jī)的重要途徑?，F(xiàn)階段，我國(guó)企業(yè)并購(gòu)重組大量采用股權(quán)收購(gòu)的方式。由于有關(guān)股權(quán)收購(gòu)的稅收政策非常復(fù)雜，并且還存在不少空白點(diǎn)，所以，與此相關(guān)的稅務(wù)問(wèn)題也比較突出，相應(yīng)的應(yīng)對(duì)辦法也極具挑戰(zhàn)性。本文就擬對(duì)下面三個(gè)企業(yè)在股權(quán)收購(gòu)中比較常見(jiàn)的稅務(wù)問(wèn)題及其應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行探討。

一、股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用處理

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定：無(wú)論是同一控制下，還是非同一控制下，股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，均計(jì)入當(dāng)期的期間費(fèi)用，并沖減當(dāng)期的會(huì)計(jì)利潤(rùn)。

根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第71條（二）的規(guī)定：通過(guò)支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)作為投資資產(chǎn)的成本確定。但是，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)年的稅前是不能扣減股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中所發(fā)生的各種相關(guān)費(fèi)用，只能在將來(lái)公司將這次所收購(gòu)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，才能在股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)年進(jìn)行稅前扣減。

那么，在實(shí)際運(yùn)作中，應(yīng)該如何通過(guò)有效的稅務(wù)籌劃活動(dòng)以獲得稅收利益呢？下面就通過(guò)一個(gè)典型案例來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。

假設(shè)甲公司為了收購(gòu)乙公司，用了幾個(gè)月的時(shí)間進(jìn)行諸如雙方談判、聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師和律師的盡職調(diào)查以及收購(gòu)成功進(jìn)行變更登記等活動(dòng)，期間發(fā)生了很多費(fèi)用，全部花費(fèi)共計(jì)200萬(wàn)元。那么，對(duì)于股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中所發(fā)生的上述費(fèi)用，甲公司在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，會(huì)將200萬(wàn)元全部計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用。但是，在計(jì)算應(yīng)納所得稅時(shí)，根據(jù)稅法的規(guī)定，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)年的稅前是不能扣減這200萬(wàn)元費(fèi)用的，只能在將來(lái)甲公司將所收購(gòu)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，才能在股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)年進(jìn)行稅前扣減。這樣就可能出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，由于企業(yè)管理費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目通常較多，就很可能會(huì)出現(xiàn)甲公司在多年后轉(zhuǎn)讓這部分股權(quán)時(shí)，在轉(zhuǎn)讓股權(quán)當(dāng)年，忘記在稅前扣減當(dāng)初這筆200萬(wàn)元的股權(quán)收購(gòu)費(fèi)用，從而多交企業(yè)所得稅50萬(wàn)元（=200萬(wàn)元×25%）。

對(duì)于上述問(wèn)題，可以通過(guò)正確選擇會(huì)計(jì)處理的方法來(lái)獲得稅收利益。具體做法是：將200萬(wàn)元的股權(quán)收購(gòu)費(fèi)用計(jì)入“遞延所得稅資產(chǎn)”項(xiàng)目中，這樣做，既避免了企業(yè)可能在將來(lái)轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)遺忘該部分股權(quán)當(dāng)初收購(gòu)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用，也使得企業(yè)的會(huì)計(jì)核算更加清晰，減少了相應(yīng)的工作量和稅務(wù)上失誤的風(fēng)險(xiǎn)。

二、股權(quán)收購(gòu)中涉及的土地增值稅

股權(quán)轉(zhuǎn)讓中如果涉及到土地增值稅的問(wèn)題，處理起來(lái)一定要非常謹(jǐn)慎。

先看一個(gè)案例，有A、B、C、D和E五個(gè)自然人股東，十幾年前在X市投資設(shè)立了甲公司，注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元。甲公司成立之初，在所在城市靠近市中心的位置買了300畝，并在該土地上建了簡(jiǎn)易廠房和辦公樓，買地加建廠房和辦公樓等，共計(jì)花費(fèi)了0.3億元。甲公司生產(chǎn)并銷售一種產(chǎn)品，但是，生產(chǎn)過(guò)程存在污染。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，當(dāng)?shù)卣蠹坠緩氖袇^(qū)搬遷。因此，甲公司于2007年在Y地購(gòu)買了一塊地，搬遷過(guò)去了，成立的公司為乙公司。2007年下半年，甲公司所在X市的廠區(qū)徹底停產(chǎn)。正在這個(gè)時(shí)候，有一家房地產(chǎn)公司F通過(guò)評(píng)估后，想出資2.3億元購(gòu)買甲公司在X市的這塊地，用于搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。那么，甲公司的五個(gè)股東是否應(yīng)該在這時(shí)將X市的這塊地以2.3億元的價(jià)格賣掉呢？答案是否定的，因?yàn)橐缓芏喽悾嵅涣硕嗌馘X。那么，如果他們這時(shí)真的將地賣了，要交多少稅呢？根據(jù)財(cái)稅【2003】16號(hào)文的規(guī)定：首先，要繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加，稅款是0.11億元（=[2.3-0.3]×5.5%）；其次，要繳納的土地增值稅，稅款是1.2億元（=[2.3-0.3]×60%）；最后，這五個(gè)自然人股東分到錢后，還要繳納20%的個(gè)人所得稅。

由于，甲公司賣地賺不了什么錢，有人就給它出了一個(gè)方案：五個(gè)股東不要賣地了，而是將甲公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給F房地產(chǎn)公司，成交價(jià)2.3億元。這五個(gè)股東分到錢時(shí)，只需要交20%的個(gè)人所得稅，這樣操作后的稅負(fù)會(huì)比直接出售土地減少很多。所以，在2008年3月，五個(gè)股東將甲公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了F房地產(chǎn)公司?？梢哉f(shuō)，這個(gè)方案的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是極高的，因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)稅函[2000]687號(hào)文的規(guī)定，假如轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的時(shí)候，這家公司幾乎什么都沒(méi)有了，只剩下不動(dòng)產(chǎn)比較值錢。如果公司在這種情況下將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓的話，將判定該公司是以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的目的。即稅局將認(rèn)為該公司實(shí)際是在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，該項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易就要繳納土地增值稅。

在實(shí)踐中，不少人還會(huì)有這種僥幸的想法，那就是只要股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易3年之后就沒(méi)有稅務(wù)問(wèn)題了。事實(shí)真是如此嗎？雖然2009年國(guó)稅總局了國(guó)稅函【2009】362號(hào)文，明確了稅務(wù)局的追稅原則：一般情況追查3年，特殊情況追查5年，避稅地追查10年。但是，稅局在實(shí)際操作的時(shí)候，追查時(shí)間可能會(huì)大大超過(guò)上述規(guī)定的時(shí)間。

那么，如果回過(guò)頭來(lái)重新規(guī)劃甲公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，是否可以通過(guò)合法的籌劃以避免繳納土地增值稅呢？答案是肯定的。總結(jié)起來(lái)，具體操作辦法是：在甲公司還有正常營(yíng)業(yè)收入的時(shí)候，就賣掉它的股權(quán)。譬如，甲公司每個(gè)月有500萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)收入，在其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的前幾個(gè)月，還在正常地經(jīng)營(yíng)，正常地銷售產(chǎn)品，并開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，以確認(rèn)這500萬(wàn)元的產(chǎn)品銷售收入。在甲公司將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給F房地產(chǎn)公司后，F(xiàn)房地產(chǎn)公司如何運(yùn)作這塊地，就與甲公司無(wú)關(guān)了，不會(huì)涉及土地增值稅問(wèn)題。

三、非居民企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓

近年來(lái)，我國(guó)關(guān)于股權(quán)交易的稅收法規(guī)發(fā)生了比較大的變化。2008年的新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第七條（三）規(guī)定：“第七條企業(yè)所得稅法第三條所稱來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：（三）……權(quán)益性投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照被投資企業(yè)所在地確定?！币簿褪钦f(shuō)，如果是直接轉(zhuǎn)讓中國(guó)境內(nèi)企業(yè)法人的股權(quán)，那么，無(wú)論股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在哪里簽訂，股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易在哪里發(fā)生，只要有增值，就必須在中國(guó)繳納企業(yè)所得稅。

在2008年前，我國(guó)企業(yè)為了規(guī)避上述稅務(wù)問(wèn)題，形成了一套較為成熟的籌劃架構(gòu)，具體操作手法可以通過(guò)下面這個(gè)典型案例來(lái)說(shuō)明。假設(shè)我國(guó)沿海某開(kāi)放城市S市的李某于2002年在香港設(shè)立了一家A公司，然后，由A公司出資，在我國(guó)境內(nèi)的W市設(shè)立了一家外商獨(dú)資的全資子公司C公司（居民企業(yè)），注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元。到2008年底時(shí)，C公司已經(jīng)有留存收益900萬(wàn)元。2008年9月，李某在英屬維爾京群島設(shè)立了一家100%控股的B公司，再由B公司出資，在香港設(shè)了一家全資控股的F公司。2008年底時(shí)，李某將香港A公司所擁有中國(guó)C公司的全部股份平價(jià)（2000萬(wàn)元）轉(zhuǎn)讓給了英屬維爾京群島的B公司，B公司很快又將所擁有C公司的全部股份平價(jià)轉(zhuǎn)讓給了香港F公司。2009年6月，李某又將英屬維爾京群島B公司將所擁有香港F公司的全部股份以2億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了一家德國(guó)公司E。李某在轉(zhuǎn)讓中國(guó)境內(nèi)C公司的股權(quán)時(shí)，之所以進(jìn)行了上述復(fù)雜的運(yùn)作，是因?yàn)樗呀?jīng)考慮到了這種安排后面的稅收利益：在英屬維爾京群島設(shè)立了B公司，第二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是將B公司所擁有的香港F公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了德國(guó)的E公司。李某的這種安排就回避了企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第七條的規(guī)定，沒(méi)有直接轉(zhuǎn)讓中國(guó)境內(nèi)企業(yè)法人的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓的是香港F公司的股權(quán)，而在香港，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得是不征收企業(yè)所得稅的，香港的投資收益也不征收企業(yè)所得稅。

但是，在2008年執(zhí)行新企業(yè)所得稅法之后，特別是在2009年之后，李某上述的一系列在2008年之前還算是較為成熟的運(yùn)作模式已經(jīng)面臨極大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵?009年我國(guó)發(fā)生了兩個(gè)比較重大的稅務(wù)事件：（1）國(guó)稅總局在2009年12月出臺(tái)了國(guó)稅函[2009]698號(hào)文，該文第六條規(guī)定：“六、境外投資方（實(shí)際控制方）通過(guò)濫用組織形式等安排間接轉(zhuǎn)讓中國(guó)居民企業(yè)股權(quán)，且不具有合理的商業(yè)目的，規(guī)避企業(yè)所得稅納稅義務(wù)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)層報(bào)稅務(wù)總局審核后，可以按照經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)對(duì)該股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易重新定性，否定被用作稅收安排的境外控股公司的存在。”換句話說(shuō)就是，如果中國(guó)的居民或居民企業(yè)在境外設(shè)立倒管公司（即四無(wú)公司：無(wú)人員、無(wú)場(chǎng)地、無(wú)資本、無(wú)資產(chǎn)），那么，中國(guó)政府有權(quán)認(rèn)為這個(gè)境外的倒管公司根本不存在，視同直接轉(zhuǎn)讓中國(guó)境內(nèi)的企業(yè)股權(quán)，要征收企業(yè)所得稅，因?yàn)樵摼惩獾构芄巨D(zhuǎn)讓中國(guó)境內(nèi)居民企業(yè)的股權(quán)，是不具有合理的商業(yè)目的交易行為。同時(shí)，國(guó)稅函[2009]698號(hào)文是從2008年1月1日起開(kāi)始執(zhí)行。（2）2009年還出現(xiàn)了重要的稅務(wù)信息，就是當(dāng)年在倫敦召開(kāi)的20國(guó)峰會(huì)，其議題就是關(guān)于避稅地的問(wèn)題，并列示了全球避稅地黑名單。隨后，中國(guó)政府就與英屬維爾京群島簽訂了進(jìn)行完整、充分稅收情報(bào)交流的協(xié)議，并于2010年12月30日起生效。到目前為止，中國(guó)政府已經(jīng)與26個(gè)國(guó)家和地區(qū)簽訂了有關(guān)稅收情報(bào)交換或者防止偷漏稅的協(xié)定，從趨勢(shì)看，簽約的國(guó)家將不斷增加。所以，在境外避稅地設(shè)有倒管公司的中國(guó)企業(yè)或者自然人，其在這些地方進(jìn)行過(guò)或想要進(jìn)行避稅操作活動(dòng)的，將面臨很大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，上面所講到的李某通過(guò)復(fù)雜的組織安排，轉(zhuǎn)讓中國(guó)境內(nèi)居民企業(yè)C公司的股權(quán)，在2010年被稅局查到。由于香港A公司、英屬維爾京群島的B公司和香港F公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓都被稅局認(rèn)定為不具有合理的商業(yè)目的，最終，李某需要就增值額1.8億元（=轉(zhuǎn)讓給德國(guó)F公司的價(jià)格2億元-原始投資額0.2億元）繳納企業(yè)所得稅，并將面臨滯納金和罰款的處罰。

可見(jiàn)，非居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓中國(guó)境內(nèi)居民企業(yè)的股權(quán)，在稅務(wù)安排方面越來(lái)越具有挑戰(zhàn)性，必須謹(jǐn)慎。這里最關(guān)鍵的有以下兩點(diǎn)：一是在避稅地設(shè)立倒管性質(zhì)的公司已經(jīng)不再安全，企業(yè)要全盤考慮；二是非居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓中國(guó)境內(nèi)居民企業(yè)的股權(quán)，務(wù)必滿足稅法所規(guī)定的“具有合理的商業(yè)目的”這一前提條件，以避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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[6]國(guó)稅函[2009]698號(hào):關(guān)于加強(qiáng)非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得企業(yè)所得稅管理的通知.