商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：MALL 商業(yè)地產(chǎn)

自上世紀(jì)末本世紀(jì)初起，在我國(guó)眾多大中城市興起了超大型購(gòu)物中心（shopping mall， 簡(jiǎn)稱Mall，譯稱摩爾）建設(shè)熱潮，其建筑面積和投資規(guī)模在商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)可謂前所未聞，如號(hào)稱“全球最大MALL”的華南MALL建筑面積達(dá)89萬(wàn)平方米，投資額為25億元，而全球最大單體MALL—北京金源時(shí)代購(gòu)物中心建筑面積為68萬(wàn)平方米，總投資38億元。因其建筑和投資規(guī)模之巨，MALL這一新型商業(yè)業(yè)態(tài)引起了社會(huì)各界的關(guān)注和探討。本文試在介紹超大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，探析該業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)，并探求MALL在當(dāng)前發(fā)展中所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

shopping mall業(yè)態(tài)介紹

MALL在20世紀(jì)中期起源于歐美，其出現(xiàn)和發(fā)展的最大動(dòng)力在于消費(fèi)者購(gòu)買力大大提高，閑暇時(shí)間大大增加，其消費(fèi)呈現(xiàn)從目標(biāo)性、生存型轉(zhuǎn)向發(fā)現(xiàn)式、多元化、個(gè)性化和休閑化傾向，顧客對(duì)品牌化、功能化、享受化的要求越來(lái)越清晰、突出。作為現(xiàn)代工業(yè)文明與商業(yè)文明的產(chǎn)物，MALL的出現(xiàn)使世界商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)鼎盛時(shí)代。目前，在美歐等發(fā)達(dá)國(guó)家中，MALL已占有零售銷售總額的50%以上；一個(gè)MALL的有效商圈可以達(dá)200-300公里，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的拉動(dòng)作用。

在國(guó)外，MALL有市區(qū)型和郊區(qū)型兩種類型，前者往往位于城市商業(yè)中心以充分利用該地段本身的巨大人流，后者位于交通便利的城市郊區(qū)地段從而得益于其大片未開(kāi)發(fā)的土地和相對(duì)低的地價(jià)；根據(jù)建筑風(fēng)格，MALL又分為垂直單體MALL和室外MALL，前者位于一高大建筑內(nèi)，往往是市區(qū)MALL，后者由多座毗鄰的數(shù)層建筑構(gòu)成，平鋪在大片面積之上，屬于郊區(qū)MALL?，F(xiàn)實(shí)中，我國(guó)的MALL也走出了兩種模式。一種是以廣州市天河城MALL為代表的城市中心派，而另一種是以東莞市華南MALL為代表的郊區(qū)派。前者是我國(guó)大部分MALL的選擇，而后者延續(xù)了歐美郊區(qū)MALL的路線。

作為一商業(yè)業(yè)態(tài)，MALL有其獨(dú)特之處在于它是在毗鄰的建筑群或一個(gè)大建筑群中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)規(guī)劃、組織和協(xié)調(diào)，提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游、文化的一站式消費(fèi)休閑中心，它包含如主題樂(lè)園、游藝中心、百貨中心、大型超市、專賣店、美食街、電影城、康體中心等多種業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施，并提供足夠的停車空間及設(shè)備。上述多種商業(yè)業(yè)態(tài)在統(tǒng)一規(guī)劃和管理下，形成業(yè)態(tài)間的有效互補(bǔ)和業(yè)態(tài)內(nèi)的有序競(jìng)爭(zhēng)，這既提高了MALL的整體價(jià)值和吸引力，又為消費(fèi)者提供了充分的選擇空間和完善的服務(wù)功能，滿足了他們一站式消費(fèi)、休閑的需要。可以說(shuō)，MALL是一艘經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和管理的一站式、多功能、多業(yè)態(tài)的復(fù)合型商業(yè)航母。

shopping mall開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)探析

正因?yàn)镸ALL業(yè)態(tài)有著上述獨(dú)特之處，它的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與一般商業(yè)業(yè)態(tài)也很不同，難度更大，總結(jié)起來(lái)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

只租不售，永續(xù)經(jīng)營(yíng)。為了容納諸多業(yè)態(tài)，MALL的面積往往十分巨大，小則幾萬(wàn)平米大則幾十甚至百萬(wàn)平米，所需的投資額常數(shù)以十億人民幣計(jì)。但為了實(shí)現(xiàn)上述統(tǒng)一規(guī)劃和管理以形成MALL的統(tǒng)一形象，MALL的產(chǎn)權(quán)必須高度集中，因此現(xiàn)實(shí)中成功的MALL其產(chǎn)權(quán)都采取只租不售的模式，原因在于這種模式不僅便于管理，提高協(xié)同效應(yīng)，統(tǒng)一形象，最大化經(jīng)營(yíng)價(jià)值，還能激勵(lì)MALL物產(chǎn)所有者以永續(xù)經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，加強(qiáng)管理，進(jìn)行創(chuàng)新，這是MALL成功的關(guān)鍵。因此，MALL作為商業(yè)地產(chǎn)其價(jià)值鏈特點(diǎn)可以概括如下：MALL項(xiàng)目準(zhǔn)備期投入巨大精力對(duì)知名大商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行招商以提高項(xiàng)目的知名度和吸引力，前期投入巨額資金用于購(gòu)買土地、建設(shè)房產(chǎn)；前中期面向廣大中小租戶招租，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行營(yíng)銷推廣以吸引大量的人流前來(lái)以為各大中小租戶創(chuàng)造銷售機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)銷售收益，因?yàn)樽鈶舻匿N售收入是MALL收益的根本來(lái)源，考慮到此時(shí)MALL的商業(yè)氣候還有待培育，租金應(yīng)定在中低水平以降低租戶的經(jīng)營(yíng)成本；在之前的成功運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上，中后期的租金流隨著MALL增加的客流量和收益額，逐漸得到提高并漸趨穩(wěn)定，這時(shí)投資商逐漸回收投資，并享受之后源源不斷的租金流；在全程MALL必須得到科學(xué)管理以實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值不斷提升。可以說(shuō)，MALL之類的商業(yè)地產(chǎn)其價(jià)值鏈?zhǔn)堑湫偷摹跋戎矘?shù)，后乘涼”，這種模式意味著MALL作為一投資項(xiàng)目其回收期比普通地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)得多，通常至少需五年甚至十年以上，而且其投資風(fēng)險(xiǎn)也較大。這些特點(diǎn)要求MALL的投資開(kāi)發(fā)商應(yīng)具有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)經(jīng)驗(yàn)，有強(qiáng)大的資本實(shí)力，并以永續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念看待項(xiàng)目，這些是一個(gè)MALL成功的必要條件。不過(guò)，成功的MALL能為投資開(kāi)發(fā)商帶來(lái)數(shù)量可觀源源不斷的租金流，這是一般地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法企及的，也正是MALL的魅力所在。

專業(yè)分工，多方合作。從上文可知MALL的經(jīng)營(yíng)不僅僅是商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，還是地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，是金融、地產(chǎn)和商業(yè)的合理分工和有效整合，其投資和經(jīng)營(yíng)應(yīng)以長(zhǎng)期為導(dǎo)向，投資者必須具有強(qiáng)大的資本實(shí)力和可靠的資金鏈，運(yùn)營(yíng)者必須具有專業(yè)的選址、規(guī)劃和招商能力，管理者必須具備專業(yè)的MALL業(yè)態(tài)管理和營(yíng)銷能力，而MALL內(nèi)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)者必須具備一定的品牌實(shí)力和銷售能力，上述各方的專業(yè)分工和有效合作是MALL成功的前提和保障。在國(guó)外，為了實(shí)現(xiàn)資本、地產(chǎn)和商業(yè)的有效整合，MALL之類的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往是由房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱REIT）來(lái)投資開(kāi)發(fā)管理的，如美國(guó)的西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)就屬此類，它是金融、地產(chǎn)和商業(yè)管理的綜合體，它通過(guò)資本市場(chǎng)不斷融資來(lái)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)購(gòu)物中心，解決了資金瓶頸并通過(guò)權(quán)益融資降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又通過(guò)商業(yè)規(guī)劃、商家品牌管理、租戶調(diào)整、業(yè)態(tài)規(guī)劃、整合零售來(lái)提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，使租金收入穩(wěn)定、持久并提升。

招商先行，開(kāi)發(fā)在后。MALL的投資額巨大，涉及諸多業(yè)態(tài)，因此投資風(fēng)險(xiǎn)很高。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)各業(yè)態(tài)特別是主力店、次主力店的特殊需要，MALL的成功開(kāi)發(fā)往往需要招商先行，設(shè)計(jì)和建設(shè)在后，且在招商后的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商和主力店、次主力店需要密切合作，甚至形成某種形式的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這種“先招商，再開(kāi)發(fā)”、“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”、“加盟入駐”、“深層合作”、“共同繁榮”的運(yùn)營(yíng)模式在國(guó)內(nèi)被商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)稱為“訂單地產(chǎn)”。這種模式對(duì)于主次力店商的好處首先在于通過(guò)深層合作享受比小租戶優(yōu)惠更多的租金，并在日后的經(jīng)營(yíng)中能與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效溝通和合作；其次在于它們?cè)贛ALL內(nèi)的店面空間均是“量身定做”，這十分有助于降低其裝修成本，縮短裝修時(shí)間以便早日投入運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于MALL投資開(kāi)發(fā)商，這種模式不僅能分散其投資風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還能在運(yùn)營(yíng)前就提高M(jìn)ALL的知名度，便于對(duì)其它小零售店的后續(xù)招租，也有助于提高租金水平。同時(shí)，由于各主次力店往往屬成熟業(yè)態(tài)中的領(lǐng)先者，具有豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，MALL開(kāi)發(fā)商從與它們的合作中可以吸取不少有益知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

外部經(jīng)濟(jì)性和泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因具有比較完善的消費(fèi)休閑功能，其一站式服務(wù)又能給人們帶來(lái)很大的便利， 一個(gè)MALL往往能吸引很大的日均人流量，使得其周邊的商業(yè)物業(yè)受益匪淺，得以分享這巨大人流的消費(fèi)額，這十分有助于促進(jìn)這些商業(yè)地產(chǎn)升值；同時(shí)MALL還為其周邊的居民帶來(lái)很大的消費(fèi)和休閑便利，因此也有助于提升其住宅地產(chǎn)的價(jià)值?？梢?jiàn)，MALL因規(guī)模龐大、功能完善，具有不小的外部經(jīng)濟(jì)性，其經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益能外溢至外部周邊地帶，促使這些地帶土地、物業(yè)較大幅度升值。

因此投資開(kāi)發(fā)商往往在開(kāi)發(fā)MALL的同時(shí)開(kāi)發(fā)周邊的土地，根據(jù)實(shí)際情況或建住宅地產(chǎn)，或開(kāi)發(fā)賓館、寫字樓等泛商業(yè)地產(chǎn)，以盡量將MALL的外部性經(jīng)濟(jì)內(nèi)部化以增加自己的投資收益。同時(shí)這還能為MALL帶來(lái)更多的人流和顧客，兩者相互促進(jìn)從而為所有者、店鋪經(jīng)營(yíng)者、顧客和其他利益相關(guān)者帶來(lái)更大的益處。更值得一提的，住宅地產(chǎn)與MALL地產(chǎn)在資金回收流在時(shí)間上不同：前者采取產(chǎn)權(quán)出售方式因而能較快回收投資收益，而后者如上所述往往采取只租不售的永續(xù)經(jīng)營(yíng)方式，其投資和收益在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)方能回收，因此MALL物業(yè)和周邊住宅地產(chǎn)的結(jié)合開(kāi)發(fā)不但能相互促進(jìn)增值，還有助于投資資金流的有效配比，緩解投資開(kāi)發(fā)商前中期的資金壓力。

業(yè)態(tài)組合和人流規(guī)劃以及磁極理論。MALL包含業(yè)態(tài)諸多，商品和服務(wù)項(xiàng)目琳瑯滿目，而支撐一個(gè)MALL的生存往往需十萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的日均人流量，因此業(yè)態(tài)組合規(guī)劃和人流規(guī)劃對(duì)MALL的成功都是十分重要的專業(yè)問(wèn)題。對(duì)此，有關(guān)MALL業(yè)態(tài)管理的磁極理論認(rèn)為一個(gè)MALL其實(shí)是一個(gè)商業(yè)生態(tài)圈，它必須有主力店、次主力店似磁極般招徠客流，并通過(guò)合理的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，使MALL內(nèi)大小不同業(yè)態(tài)有效互補(bǔ)，類似業(yè)態(tài)有序競(jìng)爭(zhēng)，從而完善MALL為消費(fèi)者提供的消費(fèi)休閑功能，提升MALL的整體價(jià)值；同時(shí)還通過(guò)科學(xué)的建筑設(shè)計(jì)合理規(guī)劃MALL內(nèi)人流，以主次力店作為磁極引導(dǎo)顧客在MALL中的有效流動(dòng)；并通過(guò)合理的店面布局，使其它業(yè)態(tài)小店都能得益，而顧客也能勞逸結(jié)合，同時(shí)滿足消費(fèi)休閑多種需要，綜合目標(biāo)式和發(fā)現(xiàn)式消費(fèi)休閑。

在現(xiàn)實(shí)中MALL的主力店通常是知名百貨店，大型超市，而次主力店通常是知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂(lè)場(chǎng)，主次力店主導(dǎo)著MALL的形象和檔次，而諸多的小品牌店、專賣店和其它小業(yè)態(tài)店對(duì)MALL起著業(yè)態(tài)補(bǔ)充和功能完善作用，雙方并存共榮，保持著MALL商業(yè)生態(tài)圈的穩(wěn)定發(fā)展。

MALL業(yè)態(tài)面臨的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)

自二十世紀(jì)末起，在我國(guó)的大中城市掀起了MALL建設(shè)熱潮，其中雖不乏盲目跟風(fēng)之舉，但也與當(dāng)前外部環(huán)境中存在的發(fā)展機(jī)遇密不可分，具體表現(xiàn)在：

在經(jīng)歷了二十多年平均增長(zhǎng)率近10%的高速發(fā)展后，我國(guó)絕大部分消費(fèi)品行業(yè)都出現(xiàn)了供過(guò)于求的市場(chǎng)飽和局面，這意味著流通領(lǐng)域的渠道商在供應(yīng)鏈上的地位大幅提升，對(duì)制造商的權(quán)力增強(qiáng)，因而它能取得所售商品價(jià)值鏈上更高比例的收益。除此之外，MALL業(yè)態(tài)因其巨大的集聚效應(yīng)還能帶來(lái)不同一般商業(yè)業(yè)態(tài)的更大潛在收益，這對(duì)于投資商是很具吸引力的。

持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展使我國(guó)城市的消費(fèi)水平從溫飽型提升至小康水平甚至更高，消費(fèi)者擁有了更高的購(gòu)買力和更多的閑暇時(shí)間，其消費(fèi)呈現(xiàn)從目標(biāo)性、生存型轉(zhuǎn)向發(fā)現(xiàn)式、多元化、個(gè)性化和休閑化傾向，顧客對(duì)品牌化、功能化、享受化的要求越來(lái)越清晰、突出。此外，不斷加快的生活和工作節(jié)奏使得人們需要一站式的消費(fèi)、休閑空間。而MALL業(yè)態(tài)能較好地滿足消費(fèi)者上述需求，因而它在我國(guó)的出現(xiàn)和發(fā)展擁有市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。與此同時(shí)，我國(guó)當(dāng)前日益加快的城市化進(jìn)程將為MALL提供更大的顧客基數(shù)和發(fā)展機(jī)會(huì)。

第2篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文

之后還要進(jìn)行市場(chǎng)研究。根據(jù)這些所獲取的信息，再來(lái)進(jìn)一步確定規(guī)劃目標(biāo)的特點(diǎn)。然后確定其業(yè)態(tài)組合，即針對(duì)目標(biāo)客戶群所確定的招商對(duì)象。下一步就可以做出初步預(yù)算，根據(jù)預(yù)算的多少來(lái)確定初步設(shè)計(jì)，如果預(yù)算緊張，設(shè)計(jì)則較為簡(jiǎn)單，如果預(yù)算充裕，設(shè)計(jì)可以較為復(fù)雜。但是，在預(yù)算較少的情況下，仍有可能作大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這就需要進(jìn)入“分步開(kāi)發(fā)”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)發(fā)展”。接下來(lái)還要更為深入地進(jìn)行“業(yè)態(tài)分析研究”，確定具體的招商對(duì)象，以及商戶之間的優(yōu)化配置――因?yàn)椋芏嗌虘糁g是合作伙伴關(guān)系，有相同的顧客群，需要并存，所以有必要將他們安置在一起。例如，星巴克咖啡店有其固定的客戶群，它所處位置上的變化可能會(huì)對(duì)引導(dǎo)顧客構(gòu)成造成影響。

另外需要與商戶共同磋商，這樣可以更好的滿足客戶的需求，方便與他們達(dá)成共識(shí)，這樣做出的規(guī)劃才會(huì)成功，才能使開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入到建筑方案設(shè)計(jì)之前就已心中有數(shù)，在這一過(guò)程中，要作出相應(yīng)的調(diào)整，有時(shí)甚至是徹底改變規(guī)劃思路，但這一工作在建筑方案設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)之前做，避免了不必要的資金上的浪費(fèi)。這樣就可以最終敲定設(shè)計(jì)理念，最后送交建筑方案設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)部門。

相對(duì)于西方的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)著眼于市場(chǎng)供應(yīng)而言，政府在中國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中具有決定性，所以中國(guó)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)有別于西方，該模式更多的著眼于商業(yè)建筑設(shè)計(jì)。

中國(guó)模式開(kāi)始會(huì)有一個(gè)大體的概念，有些會(huì)做一些立地環(huán)境分析和市場(chǎng)研究，但卻鳳毛麟角，因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下，政府都已事先選定地點(diǎn)，在沒(méi)有充分進(jìn)行立地環(huán)境分析和市場(chǎng)研究時(shí)就已經(jīng)確定了定位和規(guī)劃方案，有時(shí)根本就沒(méi)有正式的規(guī)劃方案。雖然會(huì)做一些項(xiàng)目特點(diǎn)的說(shuō)明，但很多時(shí)候都直接跳到了“初步設(shè)計(jì)”這一步，遇到較大規(guī)模項(xiàng)目的時(shí)候有的會(huì)分步開(kāi)發(fā)，作一些并不深入的業(yè)態(tài)研究，但在還沒(méi)有將業(yè)態(tài)組合搞清楚之前，就匆忙敲定設(shè)計(jì)方案，并很快進(jìn)入到建筑方案設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)當(dāng)中。

第3篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)模式；合作共贏

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為大型購(gòu)物中心，商場(chǎng)、商鋪、商業(yè)步行街，商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)?？蛇_(dá)幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經(jīng)營(yíng)形式而言，規(guī)模大的多采用整體開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的用途相對(duì)簡(jiǎn)單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費(fèi)者的居住需求，面對(duì)的客戶群相對(duì)比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群的選擇、開(kāi)發(fā)的策略、運(yùn)作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵，只有有了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、細(xì)致的宣傳策劃、有序的招商運(yùn)作、完善的經(jīng)營(yíng)管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)，才能保證其地段價(jià)值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)更加強(qiáng)調(diào)和注重的是商業(yè)的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿足商業(yè)用途而進(jìn)行的有計(jì)劃、有組織地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品。追求的是開(kāi)發(fā)商、投資商與經(jīng)營(yíng)者三者之間的合作共贏。

1 地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1行業(yè)本身存在的風(fēng)險(xiǎn)

從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)看，一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)序發(fā)展；二是商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)中存在過(guò)分炒作行為；三是商業(yè)地產(chǎn)要價(jià)過(guò)高；四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)于多樣化；五是經(jīng)營(yíng)定位和區(qū)域特征不相符；六是競(jìng)爭(zhēng)加劇。在目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一系列的認(rèn)識(shí)誤區(qū)和偏差。主要有三大誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢；二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長(zhǎng)期賺錢；三是認(rèn)為返租是一劑靈丹妙藥。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)。一是完全套用住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯(cuò)誤。二是經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上存在偏差。三是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)分依賴銀行貸款。四是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還存在著“首長(zhǎng)工程、形象工程”的傾向。以上問(wèn)題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價(jià)。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較其他地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更大，因而必須對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規(guī)避。

1.2政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要取得成功，必須具備四個(gè)關(guān)鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個(gè)方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都很難取得成功。一個(gè)項(xiàng)目分析的再好，回報(bào)率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠(yuǎn)等于零，所以政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是第一的。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)就是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策開(kāi)發(fā)之前要對(duì)在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標(biāo)、其他地方性的法規(guī)等各個(gè)方面是否存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析研究。

城市總體規(guī)劃決定了城市未來(lái)的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最基本的要求；同樣一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也要符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達(dá)性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地方性政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是指對(duì)地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、招商和后期的運(yùn)營(yíng)制定了嚴(yán)格的限制條款等進(jìn)行分析和評(píng)估，提前趨利避害，以減小其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。

1.3 選址風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，除了規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項(xiàng)工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點(diǎn)、符合城市規(guī)劃要求外，還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等一系列內(nèi)容，他們的每一個(gè)方面都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗產(chǎn)生影響。

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否，其實(shí)在項(xiàng)目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項(xiàng)目就成功了一大半，反之，就可能失敗。

1.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)。但是在現(xiàn)階段，我國(guó)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經(jīng)營(yíng)實(shí)際需要的現(xiàn)象，這種設(shè)計(jì)方案就犯了方向上的錯(cuò)誤，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引上了一條高風(fēng)險(xiǎn)之路。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)的不合理就會(huì)直接引起以后的招商問(wèn)題和后續(xù)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理，將會(huì)直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營(yíng)不理想、經(jīng)營(yíng)管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)出現(xiàn)無(wú)數(shù)多的問(wèn)題。甚至一些項(xiàng)目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計(jì)不理想、人員（顧客）流動(dòng)線不清、功能布局混亂、建設(shè)無(wú)用工程等等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)決策過(guò)程中規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 銷售風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于是一個(gè)投資周期長(zhǎng)、投資量大的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，若物業(yè)銷售不力，就會(huì)導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風(fēng)險(xiǎn)加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對(duì)以后的長(zhǎng)期發(fā)展和市場(chǎng)的形成與繁榮又非常不利，沒(méi)有高質(zhì)量忠實(shí)永續(xù)的客戶，真正面臨競(jìng)爭(zhēng)時(shí)很容易被淘汰，最終損害整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)者的利益，因而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)也必將是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)著重加以防范的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資商和經(jīng)營(yíng)者（商戶）三者之間的一體化合作關(guān)系，開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作賺取開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)，所有者通過(guò)出租商鋪賺取租賃利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，物業(yè)管理者通過(guò)后期的物業(yè)管理賺取管理利潤(rùn)。這三者之間是一個(gè)有機(jī)的整體，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做到細(xì)致周密，才能保證整個(gè)鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。

1.6 招商風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長(zhǎng)短都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的招商風(fēng)險(xiǎn)。每一個(gè)具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期就要考慮引進(jìn)什么樣的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，據(jù)此對(duì)該項(xiàng)目做一個(gè)基本的市場(chǎng)定位，并仔細(xì)研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進(jìn)行尋找目標(biāo)客戶，挖掘潛在的客戶，進(jìn)行招商。并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對(duì)招商工作進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的“短板“。

1.7 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要解決資金回籠及對(duì)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的控制是一對(duì)矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對(duì)店鋪的經(jīng)營(yíng)控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個(gè)平衡，如何解決好租與售的比例是一個(gè)難題，因而也就給后期的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了難度，加劇了風(fēng)險(xiǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，既賺取投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)又賺取商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。不同的經(jīng)營(yíng)模式各有各的利弊，各有各的風(fēng)險(xiǎn)，各個(gè)不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營(yíng)模式，合理選擇經(jīng)營(yíng)模式并加以防范。

1.8 資金風(fēng)險(xiǎn)

第4篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文

但令人感到措手不及的是，伴隨著城市商業(yè)的趨于飽和和日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以百貨業(yè)為典型的商業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心，外資大賣場(chǎng)為代表的另一商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)逐級(jí)下沉至三、四線城市，圍繞著百貨、大賣場(chǎng)、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)的一場(chǎng)紛爭(zhēng)已經(jīng)悄然來(lái)臨。

搶灘商業(yè)地產(chǎn)

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資12000多億元，同比增幅近三成。強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化重心下移的推動(dòng)為三線城市布局以綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了全新機(jī)遇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有華潤(rùn)、金科、綠地等多家房企先后進(jìn)入二線城市，搶灘布局以商業(yè)地產(chǎn)為主的城市綜合體。二三線城市已經(jīng)成為一線房企的必爭(zhēng)之地。

以鄭州為例，“限住不限商”使得新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項(xiàng)目、大型城市綜合體項(xiàng)目、區(qū)域購(gòu)物中心等項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)熱度空前，王府井百貨、二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華潤(rùn)印象城等發(fā)揮著越來(lái)越強(qiáng)的示范效應(yīng)。

“從鄭州來(lái)看，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂到處開(kāi)花。”河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)何宏劍說(shuō)。

他表示，由前幾年的寶龍城市廣場(chǎng)、丹尼斯七天地引領(lǐng)鄭東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，到升龍集團(tuán)開(kāi)發(fā)的曼哈頓廣場(chǎng)、升龍國(guó)際中心等項(xiàng)目，再到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、錦藝國(guó)際華都、西元國(guó)際廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心在鄭州西區(qū)的建成開(kāi)業(yè)，都成為近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的代表。

“這些大型購(gòu)物中心吸引了國(guó)內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、永輝超市、王府井等大型商業(yè)企業(yè)加快布點(diǎn)，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革。”何宏劍表示。

大體量、全功能、全業(yè)態(tài)。作為城市的地標(biāo)性建筑，一座又一座“城中之城”在三線城市拔地而起。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的大時(shí)代。但需要注意的是，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，城市的消化能力對(duì)綜合體也是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)三線以下（含三線）市場(chǎng)百貨容量約4000億元，但僅在2011年到2013年間，三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量就增長(zhǎng)了10多倍。在國(guó)內(nèi)30萬(wàn)～40萬(wàn)人口能夠支撐10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，但現(xiàn)實(shí)狀況往往有超限之虞?？此品睒s的三、四線城市，商業(yè)地產(chǎn)往往存在缺乏專業(yè)能力、同質(zhì)化井噴、招商艱難等困境。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)此說(shuō)，城市綜合體的發(fā)展應(yīng)該與產(chǎn)業(yè)支撐相配套，如鄭州這樣的三線消費(fèi)型城市，大型商業(yè)地產(chǎn)（包括城市綜合體、百貨、大賣場(chǎng)。商超等業(yè)態(tài)）的過(guò)剩發(fā)展可能存在隱患。

顧云昌表示，大型的城市綜合體并非是趨勢(shì)。新興電子商務(wù)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本下降的要求會(huì)導(dǎo)致住宅與商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格剪刀差逐漸縮小，利潤(rùn)空間降低。盡管傳統(tǒng)的娛樂(lè)、餐飲、電影院布局需求不會(huì)減少，但其所占的業(yè)態(tài)面積較小，而綜合體里住宅賣完的利潤(rùn)，往往很難填滿留下來(lái)的物業(yè)在未來(lái)的運(yùn)營(yíng)成本。隨著百貨的退出，城市綜合體存在進(jìn)一步萎縮的可能。

倒逼業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型

在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的當(dāng)下，蜂擁而進(jìn)的投資氛圍還得靠企業(yè)自身商業(yè)模式的打造。如果找不到更多有效的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)模式，諸多狂熱跟風(fēng)的投資可能只能是“竹籃打水一場(chǎng)空”。近日從媒體傳出消息稱，在租金、人工成本劇增和網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的競(jìng)爭(zhēng)下，大賣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)整體處境尷尬。外資零售企業(yè)沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)去年在華開(kāi)店幅度同比平均降低27%，且都出現(xiàn)了關(guān)店現(xiàn)象。

1995年至2000年，家樂(lè)福、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)等外資零售商在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強(qiáng)的光環(huán)和地方政府招商引資的需求，外資大賣場(chǎng)以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)。然而十多年之后，首批門店的房租陸續(xù)到期，如今租金已經(jīng)比當(dāng)年翻了數(shù)倍，外資大賣場(chǎng)只好舍棄核心商圈而選擇遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士判斷，在未來(lái)三到五年內(nèi)，外資大賣場(chǎng)“逃離”核心商圈的案例將會(huì)越來(lái)越多。

“據(jù)我了解，本土企業(yè)能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什么會(huì)這樣？主要是因?yàn)橥赓Y開(kāi)店成本要高于本土企業(yè)，其對(duì)租金的承受也相對(duì)差一些。”一位零售業(yè)開(kāi)發(fā)人員表示。

可以說(shuō)，隨著首批門店租賃合同陸續(xù)到期，外資賣場(chǎng)已經(jīng)失去了因低價(jià)持有物業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，本土超市與外資競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中逐步壯大了實(shí)力，形成了在某一區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)地位。比如，物美在北京、華潤(rùn)萬(wàn)家在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市在福建、步步高超市在湖南、家家悅超市在山東，上述本土企業(yè)在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)占有率和經(jīng)營(yíng)能力超過(guò)了沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)等外資超市。

“如此來(lái)看，如果外資賣場(chǎng)讓出城市核心商圈的位置并下沉至下一級(jí)城市，這一變化一方面將使得本土企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，另一方面也逼迫其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，諸如百貨運(yùn)營(yíng)商加速轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心?！鳖櫾撇硎?。

顯而易見(jiàn)，在自持物業(yè)的情況下，如果開(kāi)發(fā)商或投資商選擇投資三、四線城市的大賣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目或者接盤外資賣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，那么在招商過(guò)程中的項(xiàng)目定位以及規(guī)劃就應(yīng)該更謹(jǐn)慎了。

無(wú)獨(dú)有偶，在諸多百貨遭遇危機(jī)的情形下，隨著消費(fèi)者對(duì)社會(huì)化、復(fù)合化以及一站式的購(gòu)物休閑生活需求的加強(qiáng)，百貨運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)入購(gòu)物中心的態(tài)勢(shì)將會(huì)更加明顯。同時(shí)，土地成本高企下的租金壓力、次主力店對(duì)于百貨主力店地位的挑戰(zhàn)，以及網(wǎng)購(gòu)對(duì)于無(wú)體驗(yàn)式消費(fèi)的沖擊等現(xiàn)實(shí)，也是逼迫百貨運(yùn)營(yíng)商不得不謀求轉(zhuǎn)型的外在因素。而轉(zhuǎn)型的背后，也是未來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)投資此種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

轉(zhuǎn)變盈利模式

不管是整體投資、開(kāi)發(fā)還是單體柜臺(tái)租賃，此種商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展終究要取決于運(yùn)營(yíng)效益高低，并非一蹴而就，從百貨到購(gòu)物中心，需要迎接的不僅是盈利模式的轉(zhuǎn)變，更是既有思維定式的打破。能否成功運(yùn)營(yíng)跟很多因素相關(guān)，市場(chǎng)定位、周邊消費(fèi)潛力需求和經(jīng)營(yíng)者的統(tǒng)一管理等，都是需要關(guān)注的內(nèi)容。

另外值得注意的是，隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)，租售組合將會(huì)以盈利模式的理念再被重視，人們已意識(shí)到，并非銷售商鋪就不可能做好經(jīng)營(yíng)，商業(yè)租與售的“對(duì)錯(cuò)”思維將逐漸被“適合與不適合”思維所替代。

第5篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) Mall 零售巨頭 商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)規(guī)劃

供給量持續(xù)增長(zhǎng)，大型化趨勢(shì)放緩

在宏觀環(huán)境及政策等各方面因素影響下，預(yù)計(jì)2006年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將持續(xù)增長(zhǎng)。其原因主要有兩方面：一是國(guó)家限制住宅開(kāi)發(fā)后，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)空間更大，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；二是目前市場(chǎng)的商業(yè)有效需求仍未得到滿足。2005年年初，國(guó)務(wù)院了“關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知”。八項(xiàng)意見(jiàn)對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)的限制進(jìn)一步增加，住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量以及速度在一定程度上放緩。為了追求更高更快的收益，部分住宅開(kāi)發(fā)商被動(dòng)地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，使得商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量相應(yīng)增加。另?yè)?jù)目前公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的人均商業(yè)面積與國(guó)外的相比，尚有較大差距。商業(yè)需求未得到滿足，仍是供不應(yīng)求。

商業(yè)設(shè)施規(guī)模將有變化。一方面，大規(guī)模的集中商業(yè)供應(yīng)難以出現(xiàn)，一窩蜂開(kāi)發(fā)的大型Shopping Mall的局面不會(huì)重演。多數(shù)開(kāi)發(fā)商缺少同國(guó)際品牌商家，以及專業(yè)商業(yè)投資和運(yùn)作機(jī)構(gòu)的接軌能力，無(wú)法進(jìn)行有效的國(guó)際招商。即便沿用目前國(guó)內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合模式，但缺乏創(chuàng)意與特色?；螂m有創(chuàng)意，卻無(wú)法解決招商和巨大的資金缺口問(wèn)題。盲目追求大體量，而缺乏足夠的消費(fèi)人群和購(gòu)買力，即便熱鬧一時(shí)，無(wú)法長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，供應(yīng)過(guò)剩，從而導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺。另一方面，2005年商務(wù)部了《社區(qū)商業(yè)指導(dǎo)意見(jiàn)》，社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)供應(yīng)模式的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)2006年社區(qū)示范范圍將逐步擴(kuò)大。未來(lái)商業(yè)物業(yè)多以提供社區(qū)配套服務(wù)為主要形態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)增，經(jīng)營(yíng)模式期待轉(zhuǎn)型

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式將發(fā)生變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇出售的比例仍然高于半數(shù)。整體趨勢(shì)將繼續(xù)轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)。只售不租，把商業(yè)項(xiàng)目作為房產(chǎn)銷售而不是作為金融化產(chǎn)品來(lái)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)被分割，難以進(jìn)行整體商業(yè)定位策劃，整體招商及整體管理。因此，目前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍存投機(jī)心理。雖然越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到產(chǎn)權(quán)式銷售對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)不利，但極少有開(kāi)發(fā)商具有雄厚的資金實(shí)力，愿意將巨額資金沉淀在單一的商業(yè)項(xiàng)目上，追求長(zhǎng)遠(yuǎn)的持久和高額回報(bào)。

隨著WTO規(guī)則的深入實(shí)施，越來(lái)越多的國(guó)際零售企業(yè)在中國(guó)設(shè)置經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。其需求保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。而這些企業(yè)在選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，基本上只選擇只租不售產(chǎn)品，無(wú)法與那些切割分散出售的物業(yè)進(jìn)行合作。因?yàn)檫@種項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)無(wú)法保證。由出售轉(zhuǎn)為出租經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變是城市發(fā)展和市場(chǎng)優(yōu)化的必然結(jié)果。這一核心理念目前仍未被業(yè)內(nèi)廣泛接受，預(yù)計(jì)2006年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)作的盲目性，及空置浪費(fèi)的嚴(yán)重后果仍不可能完全避免。

投資熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向，社區(qū)Mall引人關(guān)注

由于城市新社區(qū)建設(shè)步伐加快，政府積極鼓勵(lì)發(fā)展社區(qū)商業(yè)。雖然2005年與往年相比社區(qū)配套的規(guī)模與形態(tài)都有了相當(dāng)大的變化，但2006年將會(huì)有更大的發(fā)展?jié)摿Α］^適合社區(qū)商業(yè)發(fā)展的商業(yè)形態(tài)包括社區(qū)型購(gòu)物中心、鄰里中心以及現(xiàn)代生活廣場(chǎng)等，這些業(yè)態(tài)將逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)中的新亮點(diǎn)。

前幾年在各個(gè)城市掀起了在開(kāi)發(fā)社區(qū)內(nèi)建設(shè)獨(dú)立會(huì)所的大潮，由于住宅社區(qū)均設(shè)有獨(dú)立會(huì)所，而這些會(huì)所的形態(tài)由于缺少全面的配套，使得服務(wù)單一，人氣可憐。特別是那些設(shè)于區(qū)內(nèi)無(wú)法面向社會(huì)經(jīng)營(yíng)的會(huì)所更加難以為繼。其實(shí)居民需要本社區(qū)以及同板塊內(nèi)的其它社區(qū)的配套提供盡可能多且方便的服務(wù)。而不同樓盤的開(kāi)發(fā)商缺乏相互協(xié)調(diào)的意識(shí)和能力，各自以自我為中心，隨心經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致了兩種現(xiàn)象的發(fā)生：一是重復(fù)建設(shè)和重復(fù)經(jīng)營(yíng)；二是部分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的空白。

2006年新興的規(guī)模在幾萬(wàn)平米的小型街區(qū)Mall以更加完善的配套，豐富宜人的景觀環(huán)境特色更具有吸引力。以北京朝陽(yáng)公園附近的濱湖商業(yè)街為例，該商業(yè)街以西班牙式的建筑風(fēng)格，兩層高的低密度形態(tài)，上海新天地式的情趣氛圍，以及后海式的臨水消費(fèi)模式，成為新一代小型Mall的嘗試。小規(guī)模的商業(yè)設(shè)施既降低了招商的風(fēng)險(xiǎn)，又方便鄰近的社區(qū)生活。是未來(lái)易于操作，容易出現(xiàn)亮點(diǎn)的商業(yè)模式。體驗(yàn)消費(fèi)的樂(lè)趣也更容易在這些規(guī)模雖小，但更富有情趣的項(xiàng)目中得以實(shí)現(xiàn)。

國(guó)際零售巨頭穩(wěn)步擴(kuò)展，商家期待趨于理性

國(guó)際零售巨頭進(jìn)入中國(guó)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)將起到一定的促進(jìn)作用。按照WTO條款承諾，外國(guó)資本進(jìn)入中國(guó)的零售領(lǐng)域?qū)⒉辉偈軈^(qū)域、業(yè)態(tài)、規(guī)模和資本構(gòu)成的限制，這也必將進(jìn)一步激活中國(guó)零售市場(chǎng)。在調(diào)整、充實(shí)一二線開(kāi)放城市網(wǎng)點(diǎn)布局的同時(shí)，逐步向三、四線城市延伸。這些必然為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇，然而，外國(guó)集團(tuán)資本的性質(zhì)也決定了國(guó)際零售巨頭進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)將是慎重的、理性的、漸進(jìn)的和滲透式的。但國(guó)內(nèi)部分商業(yè)項(xiàng)目由于對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)過(guò)于自信、對(duì)國(guó)際零售的招商盲目樂(lè)觀、或?qū)?guó)際商家進(jìn)駐為項(xiàng)目帶來(lái)的利好期待過(guò)高，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終擱淺。

目前市場(chǎng)上仍存在著對(duì)國(guó)際零售巨頭的盲目崇拜及認(rèn)識(shí)誤區(qū)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是國(guó)際背景意味著高檔，一定可以帶來(lái)人流、提高租售價(jià)格；二是對(duì)引進(jìn)的成本和管理費(fèi)用估計(jì)不足；三是規(guī)劃設(shè)計(jì)完成再進(jìn)行招商；四是過(guò)分夸大以國(guó)際品牌做項(xiàng)目營(yíng)銷的作用，而對(duì)于帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)忽略不計(jì)等。不能認(rèn)識(shí)以上的問(wèn)題，便會(huì)使得商業(yè)地產(chǎn)對(duì)國(guó)際零售巨頭的依賴性增強(qiáng)。國(guó)際零售巨頭并非華佗再世。如果商業(yè)地產(chǎn)定位有誤，國(guó)際零售巨頭也無(wú)法給予“第二次生命”。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年挫折，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)者還是消費(fèi)者雖然都已經(jīng)意識(shí)到商業(yè)運(yùn)作的重要性，對(duì)國(guó)際商業(yè)巨頭的期待也趨于理性化。

國(guó)際資本登陸中國(guó)，商業(yè)業(yè)態(tài)更加豐富

隨著國(guó)際知名零售品牌在中國(guó)的設(shè)點(diǎn)步伐加快，中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有巨大空間，且難以解決巨大的資金缺口問(wèn)題，引發(fā)國(guó)外的投資機(jī)構(gòu)大規(guī)模的進(jìn)入中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)際資本的參與必將提升項(xiàng)目的品質(zhì)并吸引更多的投資者，也會(huì)促進(jìn)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的載體，其開(kāi)發(fā)建設(shè)必定受到商業(yè)發(fā)展的國(guó)際化趨勢(shì)的沖擊，也使得商業(yè)面臨一個(gè)更為開(kāi)放、多元、競(jìng)爭(zhēng)的新市場(chǎng)環(huán)境。

機(jī)會(huì)需要把握的能力，也就要求商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)者按國(guó)際游戲規(guī)則運(yùn)作。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）作為房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式，正逐漸成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的融資渠道。但目前由于開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)際游戲規(guī)則了解不多，對(duì)自己項(xiàng)目的評(píng)估與招商資料的準(zhǔn)備缺乏專業(yè)性，可信度低，與基金合作的成功率并不高。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體素質(zhì)提高之前，恐怕REITs也是無(wú)能為力。相比之下，獨(dú)立投資人的方式具有更簡(jiǎn)便的操作性和更高的成功率。

另一方面，2006年國(guó)外商業(yè)的各種形態(tài)在中國(guó)登陸將會(huì)更加全面。商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式正發(fā)生巨大的變革。隨著消費(fèi)水平的提高，目前市場(chǎng)中的單純購(gòu)物和消費(fèi)服務(wù)較難滿足顧客的需要，休閑和娛樂(lè)型消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)。人們的需求正由原本較單一直接的物質(zhì)需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即需要在特定的時(shí)間段內(nèi)滿足人們物質(zhì)與精神需求。能夠滿足雙重需要的物業(yè)必將受到市場(chǎng)更多的青睞。一站式消費(fèi)、主題型購(gòu)物中心、體驗(yàn)消費(fèi)、真正成功的超大型Mall將由時(shí)尚的話題逐步進(jìn)入國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)生活中。另?yè)?jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)，國(guó)際零售100強(qiáng)至少有50％將在北京開(kāi)店。中小型百貨、購(gòu)物中心將持續(xù)發(fā)展，超市也會(huì)有更大的發(fā)展空間，各種專賣店及連鎖店的經(jīng)營(yíng)也將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化發(fā)展。這一新的機(jī)會(huì)也要求開(kāi)發(fā)商迅速提高自己與國(guó)際接軌的能力。

項(xiàng)目操作供需對(duì)接，運(yùn)作邁向國(guó)際化

從2005年的全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)供需來(lái)看，一方面空置率快速上升、一方面外資零售商找不到合適的商業(yè)物業(yè)，這種矛盾狀況的出現(xiàn)主要是源于商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正的對(duì)接。真正能夠滿足市場(chǎng)需要的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要科學(xué)專業(yè)化的商業(yè)運(yùn)作，才能夠最佳發(fā)揮商業(yè)資源應(yīng)有的價(jià)值。從目前眾多商業(yè)項(xiàng)目的盲目上馬與重復(fù)建設(shè)判斷，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚無(wú)測(cè)算市場(chǎng)需求與供給缺口的能力。如果一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的供給超過(guò)了本區(qū)域市場(chǎng)需求的缺口，只能意味著兩件事情：一是通過(guò)自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，分流本區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施的客戶；二是擴(kuò)大本項(xiàng)目的商圈服務(wù)范圍，將其它商圈的客戶吸引到本項(xiàng)目來(lái)消費(fèi)。而這兩方面的任意一項(xiàng)均不易做到。

在目前中國(guó)市場(chǎng)上，能夠提供國(guó)際專業(yè)計(jì)算模式，并且提供定量的分析數(shù)據(jù)以及具體的操作實(shí)施方案的公司較少。多數(shù)的商業(yè)策劃只有定性的分析，缺乏有數(shù)據(jù)支撐的執(zhí)行方案。商業(yè)地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)是整個(gè)商業(yè)所體現(xiàn)出來(lái)的整體資源及綜合競(jìng)爭(zhēng)力的較量，超越了單純的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)，是綜合專業(yè)與技術(shù)資源優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式需要開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、眼光、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力與判斷能力，特別是對(duì)于各方面資源的整合能力。許多項(xiàng)目仍試圖以嘩眾取寵的案名，怪異搶眼的造型，以及務(wù)虛的理念來(lái)掩蓋經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)方面理性數(shù)據(jù)化研究的不足。2006年商業(yè)項(xiàng)目的策劃與規(guī)劃將更多依靠國(guó)際專業(yè)公司，引進(jìn)具有國(guó)際專業(yè)水準(zhǔn)以及海外招商能力的中介力量，這將是商業(yè)地產(chǎn)能否邁進(jìn)理性化和專業(yè)化商業(yè)運(yùn)作的重要里程碑。

作者簡(jiǎn)介：

第6篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文

前幾天，澳邦成行的總經(jīng)理成路向在北京所居住小區(qū)再一次毛遂自薦，幫助自己所在小區(qū)內(nèi)的商業(yè)做招商與商業(yè)定位再一次被拒絕。這位專門從事社區(qū)商業(yè)研究的專家在澳大利亞生活了十幾年，習(xí)慣了便利的生活，對(duì)社區(qū)商業(yè)帶來(lái)的效益也十分清楚。但回到國(guó)內(nèi)，買了高檔住宅，卻發(fā)現(xiàn)所在小區(qū)并沒(méi)有便利的鄰里購(gòu)物中心，“我后來(lái)發(fā)現(xiàn)是很多小區(qū)沒(méi)有商業(yè)配套，包括高檔社區(qū)，好的生活品質(zhì)應(yīng)該是舒適、便捷?？墒乾F(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的狀況，卻是讓這些有錢人打個(gè)醬油還要開(kāi)寶馬?！背陕穼?duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者感慨。

此次將拉動(dòng)社區(qū)商業(yè)作為促內(nèi)銷的一部分，商務(wù)部規(guī)定加快社區(qū)商業(yè)規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)的制定。盡早出臺(tái)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例》，加快網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)制定，推進(jìn)社區(qū)商業(yè)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化；同時(shí)，規(guī)劃部門應(yīng)作出規(guī)定，要求房產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)住宅時(shí)，必須預(yù)留土地和網(wǎng)點(diǎn)，建成后交當(dāng)?shù)厣虅?wù)主管部門管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。

定位誤區(qū)

“社區(qū)商業(yè)在中國(guó)概念不明晰，事實(shí)上是先有社區(qū)商業(yè)，再有區(qū)域購(gòu)物中心，再有超區(qū)域購(gòu)物中心，社區(qū)商業(yè)應(yīng)該是最早的商業(yè)形式，不過(guò)由于一直的不規(guī)范與概念的混淆，導(dǎo)致其卻成為新生模式一樣，有必要統(tǒng)一?！敝袊?guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利對(duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者表示。我國(guó)社區(qū)商業(yè)還處于萌芽階段，社區(qū)商業(yè)主要是以歷史形成的沿街商鋪為載體，這種商業(yè)形式是自然形成的，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。

國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍還帶有濃厚的住宅底商的特點(diǎn)，不是開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)，多半是“打碎了賣”的模式，屬于各自為政、自負(fù)盈虧。沒(méi)有整體規(guī)劃與引導(dǎo)，在一個(gè)社區(qū)能做成，另外一個(gè)社區(qū)或許就不成，形不成模式，并沒(méi)有真正的借鑒意義。與國(guó)外成熟社區(qū)商業(yè)模式相比較，還有很大的差距。

成路表示：“從目前城市發(fā)展進(jìn)程的趨勢(shì)來(lái)看，社區(qū)商業(yè)應(yīng)該是一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務(wù)對(duì)象的，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。應(yīng)該是一定范圍內(nèi)有的一個(gè)8000~15000平方米的鄰里購(gòu)物中心，包括二三十個(gè)業(yè)態(tài)。”

部分國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)招商時(shí)會(huì)進(jìn)入一個(gè)誤區(qū)：社區(qū)定位等于社區(qū)商業(yè)定位，其實(shí)不然。社區(qū)商業(yè)最主要的功能就是便民，提供生活需要的幾十個(gè)服務(wù)類業(yè)態(tài)。而步入誤區(qū)的社區(qū)則認(rèn)為，高檔社區(qū)就一定是高檔商品，奢侈音響專賣與西餐，根本沒(méi)有肉食店及早餐店這樣的業(yè)態(tài)?！吧唐房梢愿鶕?jù)社區(qū)層次高低有所變化，但是業(yè)態(tài)并無(wú)高低之分。”成路表示。

政策扶持

社區(qū)商業(yè)一直沒(méi)有發(fā)展起來(lái)還因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)作為整個(gè)物業(yè)的一部分，房地產(chǎn)商因?yàn)椴缓枚ㄎ慌c不好回收效益而懶于發(fā)展社區(qū)商業(yè)，或者就直接為了盡快回籠資金盡快拋售；而即使有經(jīng)營(yíng)商入駐也會(huì)因?yàn)樗㈦姷瘸杀締?wèn)題難以維持。

“一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)的租金都是很低的，還需要有一些24小時(shí)的店，但因?yàn)榭土魃?，房租與水電等都讓經(jīng)營(yíng)商不能承受，政府又沒(méi)有相關(guān)的政策扶持，經(jīng)營(yíng)商很難活下去?！惫隼硎?。

不過(guò)如今想投資社區(qū)商業(yè)的零售商應(yīng)該打消顧慮了，商務(wù)部表示將社區(qū)商業(yè)中的基礎(chǔ)部分納入公共服務(wù)范疇。據(jù)了解，建議中央明確將基礎(chǔ)型業(yè)態(tài)和業(yè)種網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)納入社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施范圍，出臺(tái)相關(guān)政策，安排部分專項(xiàng)資金，給予政策扶持。鼓勵(lì)各類組織、企業(yè)和個(gè)人進(jìn)社區(qū)開(kāi)展與居民生活密切相關(guān)的社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)，對(duì)發(fā)展基礎(chǔ)型業(yè)態(tài)和業(yè)種給予租金或稅收等方面的扶持。結(jié)合各地情況，選擇規(guī)模大、有實(shí)力、積極性高、已在社區(qū)開(kāi)設(shè)網(wǎng)點(diǎn)的企業(yè)作為骨干，進(jìn)行扶持和培育，對(duì)其提供必要指導(dǎo)，在用地、用電、用水、稅收等方面給予政策傾斜。

其實(shí)早在2005年5月初，商務(wù)部就已經(jīng)了《關(guān)于加快我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》），指向社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。隨著金融危機(jī)的來(lái)襲，人們消費(fèi)也變得謹(jǐn)慎理性起來(lái)，社區(qū)商業(yè)作為日常生活必備的部分，雖然一直不被重視，但是也沒(méi)有受到影響。此次商務(wù)加大對(duì)社區(qū)商業(yè)的投入，成路認(rèn)為社區(qū)商業(yè)將會(huì)在此次政策的扶持下邁出一大步。

■記者觀察:未來(lái)或成金融產(chǎn)品

縱觀國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)，除了在便利周圍居民的同時(shí)，也是很好的金融產(chǎn)品。據(jù)郭增利介紹，國(guó)外有60%~70%的商業(yè)是鄰里社區(qū)商業(yè)。此次金融危機(jī)，大型購(gòu)物中心都受到影響，相反社區(qū)商業(yè)并沒(méi)有蕭條多少。

“其實(shí)滿足消費(fèi)者的便利性、促內(nèi)銷只是鄰里購(gòu)物中心的第一步，也是最基本的一部分。應(yīng)該把鄰里購(gòu)物中心做成金融產(chǎn)品。在國(guó)外，大多數(shù)鄰里購(gòu)物中心都是連鎖方式，遍地開(kāi)花。因?yàn)榇蟛糠值纳鐓^(qū)商業(yè)都是被基金統(tǒng)一收購(gòu)管理，在長(zhǎng)期持有的情況下會(huì)保值升值?！背陕繁硎?。

國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)只停留在最基本的一步上，并沒(méi)有意識(shí)到以后的投資回報(bào)?！岸唐趤?lái)看，社區(qū)商業(yè)回報(bào)慢，經(jīng)營(yíng)定位要十分專業(yè)，招商稍有疏忽就會(huì)導(dǎo)致全盤皆輸。不過(guò)社區(qū)商業(yè)在國(guó)外作為基金專門收購(gòu)的項(xiàng)目卻十分火爆，政府的補(bǔ)貼與自身的發(fā)展模式都受到基金的青睞。因?yàn)橹灰钕氯ィL(zhǎng)期看來(lái)，社區(qū)商業(yè)的客源是不愁的，營(yíng)業(yè)額相對(duì)會(huì)有保障，都是投資的不錯(cuò)選擇。”郭增利說(shuō)。

第7篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文

一、指導(dǎo)思想及目標(biāo)

圍繞我區(qū)建設(shè)國(guó)際航空城總體要求，以建設(shè)北部商圈為目標(biāo)，以大型專業(yè)市場(chǎng)、大型零售業(yè)設(shè)施、特色街、新型商貿(mào)流通業(yè)為重點(diǎn)，推進(jìn)商貿(mào)流通業(yè)集聚化發(fā)展。力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)17%以上。

二、工作重點(diǎn)

（一）培育完善商業(yè)中心（商業(yè)聚集區(qū)）

2012年，圍繞培育完善商業(yè)中心（商業(yè)集聚區(qū)），積極引進(jìn)新型業(yè)態(tài)，調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提高商業(yè)中心集聚度，提升商業(yè)發(fā)展的水平和檔次。

1、進(jìn)一步提升商圈檔次。加快對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的升級(jí)改造，啟動(dòng)精品海鮮配送中心二期建設(shè)。力爭(zhēng)年底前啟用國(guó)際農(nóng)展中心新展館；上半年利客來(lái)店正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

2、進(jìn)一步完善豐富北曲商圈業(yè)態(tài)。大力引進(jìn)發(fā)展品牌專業(yè)店，年內(nèi)完成銀發(fā)新世界改造工程，力爭(zhēng)對(duì)外營(yíng)業(yè)；完成特易購(gòu)購(gòu)物中心的主體工程，增加商圈發(fā)展的承載體。

3、繼續(xù)凝聚寶龍商圈人氣。加大對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)的引導(dǎo)和培育，做好寶龍城廣場(chǎng)空余商鋪招商、招租、宣傳推介，年內(nèi)完成大潤(rùn)發(fā)裝修工程，正式對(duì)外營(yíng)業(yè)；利用春天百貨、中影、蘇寧電器等商業(yè)設(shè)施，凝聚人氣，提高人氣集聚度。

4、加快東方城購(gòu)物中心建設(shè)。進(jìn)一步加快入駐商戶裝修進(jìn)度，東方城購(gòu)物中心盡快對(duì)外營(yíng)業(yè)，方便308國(guó)道周邊社區(qū)居民購(gòu)物。

5、全力推進(jìn)金地世紀(jì)城項(xiàng)目建設(shè)。力爭(zhēng)年內(nèi)完成基礎(chǔ)施工，進(jìn)行主體建設(shè)。

（二）加快商品交易市場(chǎng)的建設(shè)和升級(jí)

按照擴(kuò)大規(guī)模、增強(qiáng)輻射、提升功能、集聚發(fā)展的要求，重點(diǎn)發(fā)展一批新門類，對(duì)消費(fèi)有明顯拉動(dòng)作用的商品市場(chǎng)。

1、重點(diǎn)建設(shè)的專業(yè)市場(chǎng)：

（1）盛奧五金機(jī)電市場(chǎng)。加快項(xiàng)目改造進(jìn)度，力爭(zhēng)上半年完成改造工程，正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

（2）泰隆商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招商力度，力爭(zhēng)年內(nèi)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

（3）五洲四海家居城邦。全力推進(jìn)裝修工程進(jìn)度，力爭(zhēng)年內(nèi)對(duì)外營(yíng)業(yè)。

（4）月星全球家居生活廣場(chǎng)。全力推進(jìn)市場(chǎng)各項(xiàng)手續(xù)的辦理，加大宣傳推介、招商力度，力爭(zhēng)年內(nèi)正式營(yíng)業(yè)。

2、重點(diǎn)培育完善的專業(yè)市場(chǎng)：

（1）蔬菜水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。開(kāi)工建設(shè)農(nóng)展中心新展館，進(jìn)一步提高名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品物流配送和展示展覽功能。年內(nèi)精品海產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

（2）中韓國(guó)際小商品城。重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)物流配送中心和電子商務(wù)平臺(tái)，進(jìn)一步完善商務(wù)洽談、展示展覽等配套服務(wù)設(shè)施。加快發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送和電子商務(wù)等現(xiàn)代流通方式，提高流通業(yè)集約化、信息化、現(xiàn)代化水平。

（3）國(guó)際工藝品城。重點(diǎn)調(diào)整交易商品結(jié)構(gòu)，增加交易品種，擴(kuò)大市場(chǎng)輻射。

（4）啟城建材批發(fā)市場(chǎng)。進(jìn)一步完善市場(chǎng)硬件設(shè)施，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，力爭(zhēng)年內(nèi)啟動(dòng)建設(shè)裝飾展廳及裝飾裝潢材料市場(chǎng)改造工程。

（5）物流分撥交易中心。加快物流分撥交易中心建設(shè)進(jìn)度，積極開(kāi)展市場(chǎng)宣傳推介和招商工作。

3、控制發(fā)展的專業(yè)市場(chǎng)。

根據(jù)全市專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合我區(qū)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，需控制發(fā)展以下專業(yè)市場(chǎng)：

（1）大型綜合批發(fā)市場(chǎng)（貿(mào)易城）。

（2）大型裝飾裝潢材料市場(chǎng)（含家居市場(chǎng)）。

（3）大型服裝批發(fā)市場(chǎng)。

（4）大型飾品、工藝品市場(chǎng)。

（三）積極發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

圍繞滿足居民就近購(gòu)買蔬菜副食品、餐飲消費(fèi)等需求，全面推進(jìn)社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系建設(shè)，發(fā)揮示范樣板的帶動(dòng)作用，引導(dǎo)全區(qū)新建社區(qū)和舊村改造社區(qū)參照標(biāo)準(zhǔn)留足商業(yè)設(shè)施和有針對(duì)性地引進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)，支持骨干連鎖企業(yè)新建和改造社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)先發(fā)展便利店、中小超市和大眾快餐，保證社區(qū)居民在社區(qū)內(nèi)步行10分鐘可滿足基本生活需求。繼續(xù)推動(dòng)“萬(wàn)村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程”發(fā)展，年內(nèi)新增開(kāi)農(nóng)家店10處以上，重點(diǎn)布局、、等商品市場(chǎng)較薄弱地區(qū)，提高當(dāng)?shù)鼐用穹奖愠潭?。在各街道群眾消費(fèi)需求比較集中的生活區(qū)域，按標(biāo)準(zhǔn)配置10處農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

（四）加快特色商業(yè)街建設(shè)

2012年，圍繞提高商業(yè)集聚程度，培育消費(fèi)熱點(diǎn)，重點(diǎn)在區(qū)、街道商業(yè)中心（集聚帶）加快特色商業(yè)街、餐飲街區(qū)規(guī)劃建設(shè)。同時(shí)，結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況，通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)、調(diào)整行業(yè)和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，培育各具特色的專業(yè)街。年內(nèi)結(jié)合街區(qū)實(shí)際情況，完善已建成街區(qū)設(shè)施，加大宣傳推介力度。

1、魯邦國(guó)際風(fēng)情街。重點(diǎn)推進(jìn)街區(qū)設(shè)備安裝及內(nèi)外裝修工程。

2、流亭韓國(guó)風(fēng)情街。重點(diǎn)完善街區(qū)業(yè)態(tài)，加大街區(qū)宣傳力度，吸引知名韓國(guó)料理企業(yè)入駐。

3、膠州灣小海鮮街。加大街區(qū)宣傳力度，打造消費(fèi)品牌，擴(kuò)大社會(huì)知名度，吸引消費(fèi)人群凝聚。

4、長(zhǎng)水茶道文化古街。力爭(zhēng)上半年完成街區(qū)內(nèi)外部裝修，年底前完成街區(qū)招商工作，并正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

三、保障措施

第8篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文

招商談判過(guò)程中，要有充分的自信，說(shuō)話要有底氣。如果客戶提出質(zhì)疑，要耐心詳細(xì)的講解客戶的疑問(wèn)，給客戶分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消費(fèi)群體和市場(chǎng)目前的占有份額，和我們商場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)和前景給客戶樹(shù)立起對(duì)我們商場(chǎng)的信心。盡量不要和客戶正面爭(zhēng)論一個(gè)問(wèn)題，可以用變通的說(shuō)法爭(zhēng)取客戶的認(rèn)同。有的客戶會(huì)不間斷的來(lái)商場(chǎng)實(shí)地查看，要用耐心和客戶溝通，并加以引導(dǎo)要讓客戶清楚的知道，他如果來(lái)我們商場(chǎng)投資會(huì)給他帶來(lái)多大的利益。

在談判過(guò)程中，觀察對(duì)方反應(yīng)充分了解對(duì)方的心理需求。不要一次性的給他太多的選擇余地，針對(duì)他的需求只提供幾個(gè)不一樣的位置或者不同的面積給他讓他在幾個(gè)之間做一個(gè)選擇。要適時(shí)的讓對(duì)方知道他所選擇的這個(gè)位置同時(shí)幾個(gè)客戶有意向。更加讓他確定自己選擇的正確性。

商場(chǎng)開(kāi)業(yè)籌備的一項(xiàng)重要工作是招商，但絕不僅僅是招商。招商只是開(kāi)業(yè)籌備工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在商場(chǎng)開(kāi)業(yè)籌備過(guò)程中，與招商工作同等重要的還有市場(chǎng)定位、商業(yè)規(guī)劃、組織建設(shè)、制度建設(shè)、工作流程設(shè)計(jì)、員工招聘培訓(xùn)、空間環(huán)境美陳、二次商裝管理、信息系統(tǒng)建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)、企業(yè)形象推廣、營(yíng)銷方案制定、競(jìng)爭(zhēng)策略制定等等。我們可以設(shè)想一下，如果對(duì)商場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)明確的業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位、商品定位、客層定位，我們知道招什么品類的商品？招什么品牌檔次的商品？各品類和品種的比例結(jié)構(gòu)是多少？如果對(duì)商場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)科學(xué)的賣場(chǎng)規(guī)劃、合理的商品布局，我們招的品牌和商品放在哪個(gè)區(qū)位？不同樓層和區(qū)域之間的品種、品牌關(guān)系是什么？我們?cè)傧耄喝绻麤](méi)有一套現(xiàn)代的商業(yè)管理體系、制度體系、流程設(shè)計(jì)，我們又怎能保障招商、營(yíng)銷、管理、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的成功呢？還有，即使招商完成了，但賣場(chǎng)如何美化？專柜如何裝修？商品如何陳列？從基層營(yíng)業(yè)員到中高層管理干部要不要培訓(xùn)？開(kāi)業(yè)的慶典方案、促銷方案要不要制定和實(shí)施？……等等，諸如此類問(wèn)題，絕不僅僅是招商的問(wèn)題！

所以，我們說(shuō)，商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)籌備工作，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，必須全面考慮、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、系統(tǒng)實(shí)施、整體保障。因此，要保證一個(gè)商場(chǎng)的成功招商和成功開(kāi)業(yè)，一定要做到以下幾點(diǎn)：

一、進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、合理的賣場(chǎng)布局；

二、建立現(xiàn)代的商業(yè)組織體系、管理體系、制度體系和流程體系；

三、建立一支有現(xiàn)代商業(yè)管理意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、訓(xùn)練有素、崗職明確的管理團(tuán)隊(duì)和基層員工隊(duì)伍；

四、成功的招進(jìn)一批符合業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位、客層定位的品牌和商品；

五、嚴(yán)格地進(jìn)行品牌專柜的設(shè)計(jì)、裝修和商品陳列，營(yíng)造濃郁、現(xiàn)代的賣場(chǎng)氛圍，美化賣場(chǎng)內(nèi)部空間環(huán)境和商場(chǎng)外觀商業(yè)環(huán)境；

六、建立一套適合現(xiàn)代商業(yè)管理、現(xiàn)代商業(yè)營(yíng)銷和現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)的商業(yè)POS和MIS系統(tǒng)；

第9篇：商業(yè)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃范文

袁霄凌（1989-），女，漢，河南省南樂(lè)縣人，河南師范大學(xué)商學(xué)院，研究生。

摘 要：地鐵商業(yè)能夠?qū)⒌罔F這一交通工具所匯集的客流、物流轉(zhuǎn)變成具有經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)流，這種依附于地鐵而存在的商業(yè)模式能夠很好的實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，從而促進(jìn)城市商業(yè)的發(fā)展。2015年鄭州地鐵進(jìn)入高速建設(shè)階段，地鐵商業(yè)的發(fā)展仍處于起步階段，結(jié)合鄭州市的地鐵商業(yè)現(xiàn)狀基礎(chǔ)上對(duì)比國(guó)內(nèi)外成功地鐵商業(yè)運(yùn)作模式，從中發(fā)現(xiàn)鄭州地鐵商業(yè)現(xiàn)存的亟待的問(wèn)題，同時(shí)提出應(yīng)以合理規(guī)劃、因地制宜、市場(chǎng)化機(jī)制三個(gè)方面加強(qiáng)開(kāi)發(fā)地鐵商業(yè)。

關(guān)鍵詞：地鐵商業(yè)；鄭州市；商業(yè)布局

一、鄭州地鐵商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

鄭州地鐵1號(hào)線已于2013年12月正式運(yùn)營(yíng)，目前在建的線路為2號(hào)線、5號(hào)線、1號(hào)線延長(zhǎng)線，3號(hào)線預(yù)計(jì)2015年9月份動(dòng)工。而根據(jù)規(guī)劃，到2030年鄭州規(guī)劃的地鐵線路有17條。形成“三橫兩縱一環(huán)”全部地鐵線網(wǎng)。但是就目前而言，修建地鐵的造價(jià)為5億/公里，地鐵的投資建設(shè)多為政府投資，其營(yíng)運(yùn)虧損不僅僅是鄭州一個(gè)城市的問(wèn)題，更是大多數(shù)地鐵公司面臨的問(wèn)題，鄭州地鐵運(yùn)營(yíng)時(shí)間短、運(yùn)行線路少，運(yùn)營(yíng)收入無(wú)法支持大量的投資，且地鐵一號(hào)線起于鄭州火車站，火車站周邊的持續(xù)客源和商業(yè)氛圍還未能完全注入地鐵的運(yùn)營(yíng)中，因此鄭州市地鐵商業(yè)的發(fā)展才處于初級(jí)階段，存在以下問(wèn)題：

（1）地鐵商業(yè)處于初級(jí)建立階段，需要不斷培養(yǎng)和完善：鄭州市地鐵建設(shè)起步晚，地鐵商業(yè)的注入還未完成，盡在火車站和會(huì)展中心等關(guān)鍵站點(diǎn)完成了與商業(yè)的鏈接，但并沒(méi)有有效的引導(dǎo)商業(yè)客流量，因而未能實(shí)現(xiàn)真正的地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

（2）商業(yè)運(yùn)作模式簡(jiǎn)單，效率不高：鄭州市現(xiàn)存運(yùn)營(yíng)地鐵線路的商業(yè)空間開(kāi)發(fā)十分有限，廣告招商也為得到充分的利用，地鐵沿線的土地大多早已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，沒(méi)有形成地產(chǎn)增值太大可能。

（3）地鐵商業(yè)布局、業(yè)態(tài)缺乏規(guī)劃：TOP理論主導(dǎo)城市軌道交通的影響范圍約為10分鐘左右的步行距離，約400-800米的半徑范圍。運(yùn)營(yíng)良好的地鐵商業(yè)離不開(kāi)合理的商業(yè)布局。鄭州市目前地鐵商業(yè)的規(guī)劃落后于地鐵開(kāi)發(fā)建設(shè)，大多數(shù)地鐵空間未被利用。在稍有利用的幾個(gè)站點(diǎn)，也存在業(yè)態(tài)分布的不合理性，多以服裝和餐飲為主，與地上商業(yè)沒(méi)有差異也就沒(méi)有吸引客流量的動(dòng)力，未能合理的規(guī)劃業(yè)態(tài)組合。

二、國(guó)內(nèi)外地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)驗(yàn)啟示

鄰國(guó)日本對(duì)地下交通高度依賴，擁有世界上數(shù)量最多的地下購(gòu)物中心。將地鐵站、地下停車場(chǎng)、地下商業(yè)結(jié)合，從而帶動(dòng)地面商業(yè)的發(fā)展，地鐵沿線土地、房產(chǎn)增值、甚至帶動(dòng)了旅游業(yè)的發(fā)展；新加坡政府也把地鐵作為城市規(guī)劃的一部分，地鐵商業(yè)以綜合集成模式、商業(yè)集成模式、商務(wù)集成模式和居住集成模式四種模式，主要以商業(yè)集成為主。這種多功能、立體化的地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)模式使其地鐵贏利，同時(shí)進(jìn)行地鐵沿線的土地增值開(kāi)發(fā)或預(yù)留增值潛力土地等舉措，政府從中受益，從而較快收回地鐵投資。

中國(guó)香港地鐵是世界上為數(shù)不多的能賺錢的地鐵之一，也是世界地鐵運(yùn)營(yíng)成功的典范。地鐵的開(kāi)通不僅使沿線土地升值，同時(shí)使地鐵上蓋物業(yè)綜合體興起，香港70%以上的商業(yè)綜合體都屬于地鐵上蓋物業(yè)，這種布局能有效地把交通人流轉(zhuǎn)換為商業(yè)客流，使得物業(yè)帶動(dòng)人流，人流帶動(dòng)物業(yè)。此外，香港地鐵商業(yè)模式的運(yùn)作成功還依賴于其對(duì)不同站點(diǎn)商業(yè)定位的準(zhǔn)確把握，對(duì)地下空間。只租不售的政策和舒適購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造。與之相較，北京地鐵物業(yè)還存在著商業(yè)區(qū)域定位不準(zhǔn)，商業(yè)布局缺乏合理性以及商業(yè)氛圍未形成等問(wèn)題。

縱觀國(guó)內(nèi)外地鐵商業(yè)建設(shè)，其成功的營(yíng)運(yùn)都離不開(kāi)以下三點(diǎn)：（1）地鐵商業(yè)與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合。將地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)納入城市地鐵建設(shè)的規(guī)劃中，從而根據(jù)其地鐵容納量和客流來(lái)規(guī)劃地鐵商業(yè)的規(guī)模和業(yè)態(tài)。（2）地鐵商業(yè)與立體化交通相結(jié)合。地鐵商業(yè)作為立體交通體系的一個(gè)樞紐，既能夠?qū)崿F(xiàn)交通工具乘換的便捷又能實(shí)現(xiàn)地鐵商業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。（3）地鐵商業(yè)帶動(dòng)周邊資源的升值。地鐵的開(kāi)通對(duì)周邊的商業(yè)、土地、房產(chǎn)等固定性資產(chǎn)的價(jià)值具有較大的提升效果，因而應(yīng)將地鐵站周邊商業(yè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同時(shí)納入地鐵商業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

三、鄭州市地鐵商業(yè)發(fā)展建議

（一）合理規(guī)劃發(fā)展地鐵商業(yè)

由于鄭州市地鐵及地鐵商業(yè)處于起步階段，因而對(duì)地鐵商業(yè)的植入進(jìn)行規(guī)劃還完全來(lái)得及，結(jié)合國(guó)內(nèi)外地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)較好的城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行合理的布局規(guī)劃和業(yè)態(tài)劃分，提出從以下三點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃：

（1）交通樞紐對(duì)接系統(tǒng)：使汽車站、火車站、公交站、地鐵站以及正在籌建的城市軌道交通站相互承接，并建立綜合交通系統(tǒng)樞紐，以此為依托引入小型連鎖商業(yè)、外媒廣告招商、餐飲等快速消費(fèi)業(yè)態(tài)。

（2）規(guī)劃核心商務(wù)區(qū)站點(diǎn)商業(yè)：目前地鐵一號(hào)線在核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)引入方面有待進(jìn)一步完善，主要是業(yè)態(tài)的調(diào)整，應(yīng)著重與地上商業(yè)業(yè)態(tài)形成差異但又具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)或者作為地上商業(yè)的部分替代，一方面有效緩解交通要道的擁堵，又可以增加地鐵商業(yè)盈利。未來(lái)地鐵商業(yè)在城區(qū)主要的幾個(gè)商圈和人流量較大的商務(wù)辦公區(qū)域均應(yīng)在目前的基礎(chǔ)上有所升華。

（3）生活區(qū)域站點(diǎn)商業(yè)植入：這類地鐵站點(diǎn)多以居民上班出行客流為主，商業(yè)規(guī)劃出商業(yè)廣告外盡可能進(jìn)行餐飲、便利店、生活超市的引入。

（二）因地制宜設(shè)計(jì)地鐵商業(yè)

不同的城市因?yàn)槠淙丝凇⒔?jīng)濟(jì)、文化的不同所需要的商業(yè)環(huán)境也有所不同，地鐵商業(yè)布局也應(yīng)遵從這一原則。鄭州市作為河南省省會(huì)擁有逾千萬(wàn)常住人口，是全國(guó)重要的交通樞紐，近幾年城市范圍不斷向外擴(kuò)展，地鐵商業(yè)的發(fā)展仍處于初級(jí)階段，后期應(yīng)進(jìn)行綜合化規(guī)劃，不應(yīng)以消費(fèi)型商業(yè)體為主，更要注意到人口不斷增多與公共資源的供給關(guān)系，政府保留部分核心區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)權(quán)或者聯(lián)合開(kāi)發(fā)權(quán)，使地鐵修建的正外部性能夠有所收益；同時(shí)還要注意一個(gè)商業(yè)活動(dòng)活躍的城市每一個(gè)能夠吸引大量人流的地方都會(huì)成為商業(yè)廣告的圣地，因而加強(qiáng)商業(yè)廣告的招商運(yùn)營(yíng)也會(huì)是一筆較大的收入還填補(bǔ)修建地鐵的成本。

（三）市場(chǎng)化機(jī)制運(yùn)作地鐵商業(yè)

事實(shí)證明僅僅依靠地鐵公司對(duì)地鐵商業(yè)進(jìn)行運(yùn)作一方面可能會(huì)產(chǎn)生壟斷另一方面可能會(huì)產(chǎn)生低效，因此地鐵商業(yè)的運(yùn)營(yíng)依賴政府放權(quán)，引入市場(chǎng)機(jī)制。首先可以與地產(chǎn)公司對(duì)地鐵周邊地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、共同獲利；第二可以對(duì)地鐵商業(yè)的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行“自負(fù)盈虧”式承包，同時(shí)承包給多家商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行運(yùn)作，形成一定的競(jìng)爭(zhēng)；第三是后期地鐵設(shè)施的修建可以與企業(yè)合作是建設(shè)，一來(lái)減少地鐵建設(shè)成本，二來(lái)是地鐵的建設(shè)給沿線開(kāi)發(fā)商及商業(yè)企業(yè)帶來(lái)的正效應(yīng)本身難以收回，不如采取直接讓其付出成本。（作者單位：1.石家莊鐵道大學(xué)；2.河南師范大學(xué)商學(xué)院）

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