投資性房地產(chǎn)評估指導意見精選(九篇)

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第1篇：投資性房地產(chǎn)評估指導意見范文

Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；貸款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我國住房抵押貸款從1997年至今已有17年的歷史了。17年來，各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務得到飛速發(fā)展，房地產(chǎn)抵押現(xiàn)已成為人們購房或融資的首選方式，而對抵押房地產(chǎn)進行的估價，也成為商業(yè)銀行合理確定貸款額度，保證抵押貸款業(yè)務順利進行的關(guān)鍵步驟，房地產(chǎn)抵押估價實際上已成為發(fā)放抵押貸款的必備要件。所以，房地產(chǎn)抵押評估工作對于房地產(chǎn)信貸風險和房地產(chǎn)抵押風險的規(guī)避與防范，具有重要意義。然而，近年來房地產(chǎn)評估工作出現(xiàn)了一些不正當?shù)膼阂飧偁?。結(jié)合我市實際情況，本人引發(fā)了幾點思考：

1加強制度建設和執(zhí)行力

1.1 備案制度嚴格按照《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《山西省房地產(chǎn)估價單位資質(zhì)管理暫行辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行準入制度。凡開展房地產(chǎn)評估業(yè)務的估價機構(gòu)，在領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向工商登記所在地的房產(chǎn)管理部門申請備案。未按規(guī)定到主管部門備案的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，不得在當?shù)貓?zhí)業(yè)。

1.2 公示制度房地產(chǎn)評估機構(gòu)在開展業(yè)務時，應當將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、收費項目、收費依據(jù)、收費標準及計費方式等在經(jīng)營場所公示。

2加強政府對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的管理

2.1 實行年檢和日常不定期檢查對全市估價機構(gòu)實行年檢和日常監(jiān)管，要進一步貫徹落實142號部令、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》（建設部令第151號）和建住房294號文件的要求，加快建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)日常監(jiān)管機制，切實履行政府監(jiān)管職能，規(guī)范估價行為。一是，加強對估價報告的質(zhì)量管理。通過建立估價報告日常抽查制度，督促估價機構(gòu)重視估價報告質(zhì)量，不斷提高估價報告質(zhì)量。二是，發(fā)揮房地產(chǎn)估價信用檔案作用，將日常監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的問題及時通過信用檔案予以公示。三是，加強分支機構(gòu)管理。要求分支機構(gòu)的負責人必須注冊在分支機構(gòu)所在地，分支機構(gòu)出具的估價報告必須由分支機構(gòu)的注冊房地產(chǎn)估價師簽署。市住建局將對房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行不定期檢查，對未按公示制度公示相關(guān)信息的，從業(yè)的估價師違反《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等相關(guān)規(guī)定出具評估報告的，則要求限期整改，逾期整改不到位的，將對其停止業(yè)務三個月至半年的處罰，并記不良記錄一次，在全行業(yè)進行通報，情節(jié)嚴重的，直至清出本地房地產(chǎn)估價市場。

2.2 異地房地產(chǎn)評估機構(gòu)的管理凡異地房地產(chǎn)評估機構(gòu)來我市執(zhí)業(yè)的，必須具備一級資質(zhì)，并實行登記備案制度；完成房地產(chǎn)估價業(yè)務后由完成該估價報告的估價師向業(yè)務發(fā)生地的房地產(chǎn)主管部門報存房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳椋⑸w章留存；來我市執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)要自覺服從當?shù)貥I(yè)務主管部門的監(jiān)督管理。

3開展對房地產(chǎn)估價業(yè)務指導和監(jiān)管

3.1 及時制定和市場指導價在一般情況下，每年制定一次市場指導價供房地產(chǎn)交易中各個環(huán)節(jié)參考，但應根據(jù)市場變化定期或不定期進行調(diào)整。

3.2 估價費用由銀行承擔以住房地產(chǎn)抵押估價，一般由抵押人委托，估價費用如同保險費用一樣，由抵押人承擔?，F(xiàn)在，按照《通知》規(guī)定，抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，則估價費用銀行承擔。這樣，估價機構(gòu)不必為了估價費用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，銀行付費從一定程度上保證了估價行為的公平和公正。在實際情況中，銀行貸款給抵押人，還要為其支付評估費用，這樣無疑容易出現(xiàn)兩種情況，一是抵押雙方協(xié)商議定抵押價值而不進行評估；二是約定由抵押人支付評估費用。在抵押估價收費問題上，相比而言，銀行位于強勢，估價機構(gòu)處于弱勢，由抵押人付費，銀行尚且有一些業(yè)務費、協(xié)作費的類似費用需要估價機構(gòu)支付，如若由銀行付費，則估價機構(gòu)難免更加受制于銀行，對此《通知》作了專項規(guī)定，確保了銀行與估價機構(gòu)之間委托與被委托的關(guān)系，也對不合理或非法費用進行了禁止，同時也禁止估價機構(gòu)以此種不正當方式去承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務。

4培育市場誠信體系

4.1 建立信用檔案為提高估價工作的公開度和透明度，必須在房地產(chǎn)主管部門建立和完善估價機構(gòu)、人員的信用檔案，對估價機構(gòu)和人員而言，可以規(guī)范其市場行為，提高行業(yè)誠信度和服務水平；對政府部門和社會公眾而言，可以更好地監(jiān)督估價機構(gòu)和人員的市場行為，選擇更為滿意的估價機構(gòu)和人員。

第2篇：投資性房地產(chǎn)評估指導意見范文

摘 要 2007年新會計準則引入了公允價值，是我國會計準則國際趨同的一次實質(zhì)性邁進。本文從相關(guān)準則的背景出發(fā)，研究了投資性房地產(chǎn)的公允價值模式。

關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn) 公允價值模式

一、引言

我國新企業(yè)會計準則于2007年由上市公司開始實施。這次“企業(yè)會計準則體系最顯著的特征是立足國情、國際趨同”。其中，《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》是新出臺的一項準則，尤其引起各方關(guān)注的在于其引入了公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。我國的投資性房地產(chǎn)準則借鑒了國際會計準則（IAS40），同時又結(jié)合了我國的實際，體現(xiàn)了“適度、謹慎地引入公允價值”，也顯示出我國會計準則與國際會計準則趨同。

二、國內(nèi)外會計準則研究

1．國內(nèi)外準則概述

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計準則，最早制定的當屬英國的標準會計實務公告第19號（SSAP19）―投資性房地產(chǎn)的會計處理，“首次對投資性房地產(chǎn)做出概念的界定”。IASC最早于1986年的國際會計準則第25號―投資會計（IAS25），隨后在2000年了《國際會計準則第40號―投資物業(yè)》（IAS40），在投資性房地產(chǎn)方面取代了IAS25作為一項單獨準則。香港從2005年宣布開始采用國際財務報告準則。

我國在2005年頒布了投資性房地產(chǎn)征求意見稿，2006年頒布了一項基本準則和38項具體準則，其中便包括《企業(yè)會計準則第3號―投資性房地產(chǎn)》。同時出臺了該準則的應用指南。2010年1月20日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》，旨在規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，自2010年7月1日起施行。

2．國內(nèi)外準則對比研究

我國會計準則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的定義與國際會計準則基本一致。宮國財（2007）主要從投資性房地產(chǎn)的涵蓋范圍、確認和初始計量、后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換披露等七個方面進行了比較研究。

我國會計準則和國際會計準則對采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量存在導向性差異。國際會計準則沒有對使用公允價格模式做出任何限定性的規(guī)定，并用大篇幅介紹公允價值模式（IAS40中27-49段），將成本模式（IAS40中50段）作為特例介紹。同時，采用成本模式也要求在財務報告中披露投資性房地產(chǎn)的公允價值。而我國會計準則顯示出成本模式傾向，要求企業(yè)謹慎采用，主要基于“可靠性被謹慎地采用”以及“立足國情，國際趨同” 的原則（劉玉廷 2007），足見IASB對公允價值模式的推崇。張象至等（2004）認為兩種后續(xù)計量模式并存能讓財務報告編制者和使用者積累運用公允價值的經(jīng)驗，同時在房地產(chǎn)市場還不太發(fā)達的國家，職業(yè)評估人員還需要時間成長起來，并且指出“取消成本模式尚早”。

3．國內(nèi)外準則執(zhí)行的分析

（1）準則導向分析

我國準則導向傾向于對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，前文已分析，在此不做敷述。劉永澤等（2010）認為CAS3的嚴格規(guī)定傳遞出公允價值不宜采用的信息，CAS3大部分限制都集中在公允價值模式使用的門檻上，而對于使用公允價值之后的相關(guān)規(guī)定幾近空白。在選擇公允價值的門檻上嚴格規(guī)定，導致大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)選擇成本模式，無法“積累運用公允價值的相關(guān)經(jīng)驗”。是否應更多的從運用公允價值模式加以規(guī)范，不是謹慎選擇公允價值模式，而是采用后謹慎使用。

（2）運用公允價值分析

到目前為止，只有為數(shù)很少的企業(yè)采用了公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。影響企業(yè)運用公允價值的原因之一是采用后會對經(jīng)營業(yè)績帶來波動。對于營利趨于穩(wěn)定的上市公司，為了穩(wěn)定更傾向于采用成本模式。實施以來采用公允價值模式的企業(yè)確定公允價值的方式未得到規(guī)范，2007年有3家企業(yè)未披露公允價值的確定方法，對于披露了公允價值確定方法的企業(yè)，確定的價值是否公允都有待考證，不規(guī)范之處將影響公允價值的可靠性和相關(guān)性。

國外資本市場和評估行業(yè)比較發(fā)達，對于使用公允價值比較規(guī)范。IAS40鼓勵但不要求企業(yè)根據(jù)具有獨立資格的評估師的評估確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。在我國，要通過第三方機構(gòu)評估獲取公允價值勢必會大大增加使用公允價值的成本，使得推廣公允價值的使用更加困難。我國目前市場價格信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)不完善以及公開程度不高，易造成市場價格信息不對稱的危險。我國對公允價值的認識、運用尚缺乏經(jīng)驗，若不能規(guī)范公允價值使用，就容易帶來操縱利潤的危險。我國必須結(jié)合國外經(jīng)驗以及國內(nèi)實際，逐步規(guī)范公允價值的使用，使得真正達到公允價值客觀透明的顯示會計信息。

三、結(jié)論

由于公允價值可能存在不確定性、高成本和差異性，運用公允價值時就必須加以規(guī)范，否則容易帶來操縱利潤等一系列問題。國內(nèi)運用公允價值的宏觀環(huán)境尚未成熟，有必要探索出適合我國國情的方式。

作為政府部門和監(jiān)管機構(gòu)，應鼓勵企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允模式計量，在實踐中不斷總結(jié)分析，規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價值的確定。相關(guān)部門做好歷史數(shù)據(jù)、市場信息的搜集與整理并建立信息系統(tǒng)，為公允價值的運用奠定基礎。同時減少企業(yè)轉(zhuǎn)換成本，推進公允價值計量模式的運用。鼓勵有條件的上市公司積極采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，客觀反映投資性房地產(chǎn)價值，公允地報告企業(yè)資產(chǎn)價值，為股東、債權(quán)人等利益相關(guān)方的決策提供真實有用的會計信息，承擔起應盡的社會責任。

參考文獻：

第3篇：投資性房地產(chǎn)評估指導意見范文

一、估價的定位——被拆遷房屋的自然屬性

補償標準從過去的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”，更能充分體現(xiàn)等價有償這一民事法律關(guān)系的一般原則。1991年《條例》過多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，導致補償標準不一，實際上是要求拆遷人這一民事主體，承擔了本應由社會和政府承擔的責任，是政府搭配給拆遷人的額外義務，違背了民事法律關(guān)系的基本原則。從理論上講，社會保障屬于政府的責任，社會保障資金的支付應當通過公共財政來解決。在公共財政解決有困難的地區(qū)，拆遷中考慮“人”的因素，作為暫時性的措施，應當是允許的。此外，拆遷中考慮“人”的因素，導致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入戶口，加重了拆遷人的負擔，也加重了投資成本，增加了舊城改造的難度，從一定意義上理解，它阻礙了城市建設的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《條例》考慮“人”的因素，致使拆遷成本增加，開發(fā)商開發(fā)南城的利潤不高，所以，長期以來就限制了南城的發(fā)展。而2001年《條例》把補償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標準，既有理論上的邏輯性，又有實際上的可操作性。應當說，被拆遷房屋的補償標準是考慮被拆遷房屋的基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)厥袌鰞r格進行評估。主要體現(xiàn)被拆遷房屋的自然屬性。

新《條例》確定的對“物”的補償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化，原《條例》對“物”的補償是以重置價結(jié)合成新原則確定原房屋的價值量，這就導致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。因按重置價結(jié)合成新進行補償未能真實地反映原房屋的價值量，導致被拆遷人與拆遷人常常處于對立狀態(tài)。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場評估價確定其價值量，符合市場經(jīng)濟的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)?！皡^(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)、同業(yè)等）的距離，周圍環(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動性，區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的不同。對“用途”的理解有兩種觀點，一是被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途，所有權(quán)證未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準，這是典型的行政管理的思維；二是根據(jù)被拆遷房屋的自然屬性進行判斷，因為產(chǎn)權(quán)證只是對抗善意第三人的法定依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證中標明的用途不能對抗實際用途，房屋所有人對該房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當然可以改變對該房屋用途，這是一種尊重私有財產(chǎn)權(quán)利的思維，是尊重房屋自然屬性的思維，作者同意第二種觀點。進行房屋估價時應當考慮被拆遷房屋的實際用途而不是閉門只看產(chǎn)權(quán)證上記載的用途。

評估價值還應當包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。對于區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率等都應在估價時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。對于房屋內(nèi)部裝修，在估價時應當充分考慮，至于是否補償，應當根據(jù)該裝修是在拆遷公告之后還是在之前裝修的，如果在拆遷公告之后裝修，可視為惡意行為；如果在拆遷公告之前裝修，應當視為善意行為，應當給予補償，新《條例》對裝修是否補償問題沒有進行明確規(guī)定。有關(guān)方面認為對裝修的評估會大大加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進行。筆者認為《條例》對待這一問題的處理是存在瑕疵的，理論上也站不住腳。充分考慮裝修的補償才是對私權(quán)利保護的具體表現(xiàn)。

二、估價存在的問題——缺乏公正性

第一，拆遷估價的委托人的確定缺乏公正性。目前，各地在拆遷估價的委托人問題上做法不一，主要有三種選擇：（1）由拆遷人和被拆遷人共同委托。由于拆遷行為是一種民事行為，拆遷補償當然也是一種民事行為，意思自治應當貫穿于整個活動之中，作為拆遷補償?shù)年P(guān)鍵環(huán)節(jié)，對拆遷評估人的委托，如果能夠達成意思自治，是最好不過的事情。但是在拆遷實際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達成一致意見。所以這種選擇往往是一種理想化的方式，只適合于被拆遷人人數(shù)比較少，容易形成統(tǒng)一意見的情況。（2）由拆遷人委托，但反對的被拆遷人應當在50%以下。這種選擇是將多數(shù)被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為選擇的依據(jù)，這種方式是目前比較常用的，可操作性強。采取這種方式的邏輯性在于只要50%以下的被拆遷人反對就推定50%以上的被拆遷人同意，其實不然，被拆遷人是分散的群體，很難形成共同的意志，通常對評估人的委托是一種默示的態(tài)度，應當說默示不等于承認。中國人的維權(quán)意思不是通過法律而是千方百計通過托熟人來解決，這也反映了我國民眾的法律意識不強。通常拆遷人非常愿意采取這種方式，也是拆遷人最容易操縱評估的方式。（3）抽簽決定。表面上看，這是非常公平的一種方式，而且也是國際慣例。但是，誰代表被拆遷人來抽簽以及被選的評估人由誰邀請是實際中難以解決的問題，通常情況下，這些都容易被拆遷人操縱。上述三種情況很難從制度上保證拆遷估價的委托人的確定具有公正性。

第二，對土地使用權(quán)補償因素缺乏量化的評估依據(jù)。《土地管理法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有”，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”，“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！痹趯嵺`中，因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定出現(xiàn)模糊，甚至濫用。因公共利益需要征用土地是對土地使用權(quán)合法取得者的征用，不存在合法的地上建筑物，因此，不存在拆遷的問題；如果需要使用某房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)的土地，就需要進行拆遷，即使是為了公共利益需要，也需要拆遷，而不是征用土地。征用土地和城市房屋拆遷的核心區(qū)別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對被拆遷房屋的估價應當包括被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的價值，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，住宅類土地使用權(quán)的年限為70年，商業(yè)類土地使用權(quán)的年限為40年，拆遷許可證頒發(fā)時，不同的被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)的剩余年限是不同的，但是，在評估時沒有考慮這一因素，對被拆遷人是不公平的，同時還可能損害國家對土地的所有權(quán)。

第三，估價機構(gòu)的責任不明確。二十世紀九十年代，英國出現(xiàn)一起會計師事務所賠償案，因為幾名合伙人的過錯導致事務所里其他合伙人因承擔無限連帶責任而賠得傾家蕩產(chǎn)，承擔個人賠償責任的許多合伙人與有過錯的合伙人居然沒有見面。為了保護沒有過錯的合伙人的利益，同時也為了保護整個中介行業(yè)的發(fā)展，自該案之后，英、美、法等國家推出了有限責任合伙制。目前我國估價機構(gòu)的組織形式，建設部2000年《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》要求應當按照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價師出資的有限責任公司、合伙企業(yè)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)不像律師、注冊會計師分別有《律師法》、《注冊會計師法》那樣來依法規(guī)范，估價機構(gòu)究竟可以采用什么樣的組織形式，目前尚無法可依。不過，目前房地產(chǎn)估價機構(gòu)的責任形式主要是有限責任，出資人按照出資比例享有利潤和分擔虧損，并以其出資額為限對外承擔有限責任。根據(jù)目前法律規(guī)定，成立咨詢類有限責任公司的最低注冊資金為10萬元，若干出資人僅以10萬元的注冊資金對外承擔有限責任，這樣對加強出資人的責任心實在是區(qū)區(qū)之責。正是由于這種非常有限的責任再加之評估市場中不正當競爭現(xiàn)象的橫行，從內(nèi)在責任機制上很難保證評估報告的公正性。

第4篇：投資性房地產(chǎn)評估指導意見范文

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造 項目收益?zhèn)?融資模式 土地一二級聯(lián)動開發(fā)收入

棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭居住條件而實施的重大民生工程。2009年，棚戶區(qū)改造正式在全國范圍內(nèi)拉開帷幕1，并被視為“穩(wěn)增長”的重要舉措。今年7月，國家開發(fā)銀行獲批成立專門的住宅金融事業(yè)部并發(fā)行住宅金融債券，向市場投資者籌資，重點用于支持棚改工程。在各級政府的大力推動下，棚戶區(qū)改造工程迅速推進。據(jù)住建部統(tǒng)計，2008-2012年間，全國開工改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，基本建成各類棚戶區(qū)改造安置住房750萬套，棚改成就顯著。

然而，資金缺口巨大是推進棚戶區(qū)改造面臨的最大障礙。近日，國務院下發(fā)《國務院辦公廳關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》（201436號）。根據(jù)該通知，2014年全國計劃改造各類棚戶區(qū)470萬戶以上。如果按每戶50平方米、建安成本3000元/平方米計算，僅2014年棚戶區(qū)改造資金的建安成本就將超過7000億元，而財政部會同住建部下?lián)?014年保障安居工程專項資金僅有1193億元（包括用于公租房、各類棚戶區(qū)改造及配套基礎設施建設的資金等）。即使保障性住房安居工程全額用于棚戶區(qū)改造，加上國開行的千億元貸款，距離470萬套棚戶區(qū)改造所需要的7000億元資金仍存在較大缺口，而這就需要地方政府創(chuàng)新融資模式以拓寬融資渠道。

棚戶區(qū)改造的融資模式分析與比較

（一）傳統(tǒng)融資模式

1.政府直接投資

棚戶區(qū)改造的公共屬性，決定了政府直接投資是支持棚改的重要手段。目前，政府投資棚戶區(qū)改造除通過公共財務預算收入安排資金以外，還通過地方國有資本經(jīng)營預算、土地出讓金收入等多渠道籌集建設資金。根據(jù)財政部統(tǒng)計，2010-2012年，用于棚戶區(qū)改造的全國公共財政支出分別為231.25億元、555.12億元和580.08億元；2013年，全國各級財政補助棚戶區(qū)改造及配套基礎設施建設資金780.61億元。

2.銀行貸款

除政府投資外，銀行貸款也對棚戶區(qū)改造提供了巨大資金支持。目前，我國的棚戶區(qū)改造可采用的銀行貸款主要有三種模式，分別是商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款和住房公積金中心政策性貸款。其中，政策性銀行貸款是棚戶區(qū)改造貸款的主力，特別是國家開發(fā)銀行為公租房建設提供了有力的貸款支持。據(jù)統(tǒng)計，截至2013年底，國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款4077億元，貸款余額2946億元，占全部棚改貸款余額的60%。住房公積金中心政策性貸款是指建設公司向當?shù)刈》抗e金管理中心借款來支持棚戶區(qū)改造。但是，受制于住房公積金的資金規(guī)模較小，其對棚戶區(qū)改造的支持力度不大。

3.企業(yè)債券

企業(yè)債券是支持棚戶區(qū)改造的重要資金來源渠道。為吸納更多的社會資本參與棚戶區(qū)改造項目，國家發(fā)展改革委多個文件，支持地方融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造。據(jù)統(tǒng)計，2013年全國發(fā)行了63只企業(yè)債券專項用于棚戶區(qū)改造，募集資金約527.06億元；2014年上半年，全國已發(fā)行58只企業(yè)債券專項用于棚戶區(qū)改造，募集資金約552.29億元。從當前實踐來看，由于企業(yè)債券發(fā)行額度受發(fā)行主體自身凈資產(chǎn)規(guī)模的限制，通過發(fā)行企業(yè)債券來支持棚戶區(qū)改造很難滿足建設需要。但從長期看，隨著企業(yè)債發(fā)行方式的改革與優(yōu)化，通過發(fā)行企業(yè)債券來填補保障性住房建設的資金缺口具有可持續(xù)性。

（二）創(chuàng)新融資模式

1.REITs模式

REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）在20世紀60年代興起于美國，其本質(zhì)是一種資產(chǎn)證券化，即由信托公司或基金管理公司發(fā)起信托計劃并通過公募或私募方式面向投資者發(fā)行各種受益憑證（如股票、債券、票據(jù)等），從而籌集資金并投向房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)運營收入的一部分將作為投資者的回報。需要強調(diào)，信托計劃所募集資金主要投向不動產(chǎn)領域，包括直接收購物業(yè)、購買房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押支持證券等，一般采用組合投資，從而分散單一項目的投資風險。

2.項目收益?zhèn)?/p>

2014年5月，國家發(fā)展改革委辦公廳出臺了《關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實推進棚戶區(qū)改造建設有關(guān)問題的通知》，明確提出要推進企業(yè)債券品種創(chuàng)新，研究推出棚戶區(qū)改造項目收益?zhèn)?/p>

項目收益?zhèn)侵敢皂椖抗緸榘l(fā)行主體，募集資金直接投入固定資產(chǎn)投資項目，項目運營收入進入專戶并專項用于債券本息支付的債券。在我國，項目收益?zhèn)瘜儆趧?chuàng)新品種，目前尚無先例，但其運作原理與美國的市政收益?zhèn)愃?。具體來說，項目收益?zhèn)瘧哂腥筇卣鳎阂皇窃诎l(fā)行主體方面，以承擔各類固定資產(chǎn)投資項目的項目公司為主；二是在募集資金投向方面，在開展初期應主要投向市政基礎設施建設以及國家產(chǎn)業(yè)政策支持行業(yè)的項目建設；三是在償債資金來源方面，以項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為債券還本付息的第一來源，同時還設有適當?shù)膬?nèi)外部增信。

與一般的企業(yè)債券相比，項目收益?zhèn)淖畲筇攸c在于“融資-投資-項目收入-本息償付”資金流的封閉運行，即從募集資金的籌集使用到項目資金回收，再到債券本息的償付，都在一個閉合的環(huán)境中操作，這既實現(xiàn)了資金的專款專用，也保證了債券的償付。

棚戶區(qū)改造項目涉及到土地整理和開發(fā)，會形成一定收益；棚改之后的住宅商業(yè)開發(fā)，也會形成可觀的回報；同時，作為重大民生工程，中央及地方政府會對棚戶區(qū)改造給予較大的財政補貼。這就意味著，棚戶區(qū)改造能夠產(chǎn)生相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流?；诖?，可以依托項目收益?zhèn)瘉碇С峙飸魠^(qū)改造，解決資金短缺問題。

（三）融資模式比較分析

1.傳統(tǒng)模式面臨諸多限制，難以滿足棚改所需資金

在棚戶區(qū)改造的上述三種傳統(tǒng)融資模式中，就政府投資而言，在我國經(jīng)濟增速回落的背景下，政府財稅收入增幅也可能會隨之下降，所以對棚改的資金支持力度不可能大幅提升，因此政府籌資將在棚改中更多地發(fā)揮引導作用，并非扮演投資主力的角色。就銀行貸款而言，商業(yè)銀行的逐利性決定其不會大規(guī)模向具有公益屬性的棚戶區(qū)改造提供低息貸款，而且利率市場化也會進一步強化其這種行為；而國家開發(fā)銀行作為棚改融資的主力，每年投資規(guī)模也在千億元左右，對有近萬億元資金需求的棚改工程來說，仍然杯水車薪。就企業(yè)債券而言，受地方融資平臺債務負擔較重以及發(fā)債企業(yè)凈資產(chǎn)的約束，企業(yè)債券對棚改的支持力度有限。因此，傳統(tǒng)的融資方式無法滿足我國棚改所需的巨額資金。

2.REITs模式發(fā)展不成熟，難以適應棚改項目

對于成熟經(jīng)濟體來說，REITs是房地產(chǎn)建設融資的主要模式。但在我國，REITs屬于創(chuàng)新品種，將其應用于棚戶區(qū)改造領域，仍然面臨三大問題：一是REITs的配套制度不完善。REITs的發(fā)行、運行以及贖回等過程中涉及眾多法律法規(guī)，包括REITs的成立、募集、資產(chǎn)托管、證券交易和轉(zhuǎn)讓等，而這些制度建設在短期內(nèi)是難以實現(xiàn)的。二是REITs要求的投資回報率較高。REITs模式的一大特點是依靠較高的投資回報率來吸納私人資本，但棚改項目的保本微利特性決定其很難滿足REITs所要求的收益率，所以投資者投資棚改REITs的積極性可能不高。三是REITs以已經(jīng)開始建成運營的房地產(chǎn)為基礎資產(chǎn)發(fā)行收益憑證，無法解決在建項目的資金籌措問題。

3.項目收益?zhèn)沁m合棚改的有效融資模式

依托項目收益?zhèn)瘉碇С峙飸魠^(qū)改造，在很大程度上能夠消除傳統(tǒng)融資方式和REITs模式所面臨的障礙。第一，項目收益?zhèn)梢杂行Ы档偷胤絺鶆諌毫?。項目收益?zhèn)倪€款資金主要來源于未來項目收益，而不依托地方財政，因而不會增加地方債務壓力。第二，項目收益?zhèn)梢杂行Ц綦x風險。與以融資平臺為發(fā)債主體的企業(yè)債券相比較，項目收益?zhèn)跃哂蟹€(wěn)定收入的棚改項目公司為發(fā)行主體，并實行嚴格的賬戶管理，確保募集資金?？顚Ｓ煤晚椖楷F(xiàn)金流閉合運行，能夠有效隔離融資平臺公司的其他業(yè)務風險。第三，項目收益?zhèn)幕I資規(guī)模較大且成本更低。項目收益?zhèn)陌l(fā)行額可以匹配項目總投資，不受企業(yè)凈資產(chǎn)等條件約束；另外，項目收益?zhèn)饕阢y行間市場和交易所市場公開發(fā)行，面向的投資者以商業(yè)銀行、保險公司、證券公司等大型金融機構(gòu)為主，有較強的流動性，債券利率可參考同評級企業(yè)債券，較低的利率水平符合棚改公益屬性的特點。因此，項目收益?zhèn)沁m合我國棚戶區(qū)改造的有效融資模式。

棚改項目收益?zhèn)倪\作模式分析

（一）債券發(fā)行主體

在已發(fā)行的以棚改為募投項目的企業(yè)債券中，地方融資平臺是主要發(fā)行主體，這就意味著目前的棚改企業(yè)債券隱含了政府財政擔保并加大了地方政府債務壓力。但是棚改項目收益?zhèn)c現(xiàn)行的棚改企業(yè)債券不同，其以獨立運營的棚改項目公司為發(fā)行人，募集資金專項用于棚改項目，并由項目公司封閉運作管理。具體來說，由地方政府或融資平臺設立專門且獨立的棚改項目公司作為發(fā)行主體，負責棚改項目的投融資及經(jīng)營管理，并以項目收益作為償債基礎。由此可見，棚改項目收益?zhèn)淖畲筇攸c在于實現(xiàn)了發(fā)行主體與地方融資平臺的主體信用脫鉤。

（二）償債資金來源渠道

項目收益?zhèn)膬攤Y金來源主要是項目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流，所以棚改項目收益?zhèn)惨耘锔捻椖克a(chǎn)生的收益為主要償債來源。從已發(fā)行的資金用于棚改項目的企業(yè)債券來看，棚改收入主要來源于三方面，分別是政府回購款、土地一級開發(fā)收入和土地二級開發(fā)收入。

1.政府回購收入（BT收入）

棚改屬于重大民生工程，其公益屬性和公共特征決定了政府應在棚改中發(fā)揮主導作用，相應的，政府財政資金也就成為棚改項目的重要收入來源，這種現(xiàn)象在棚改工程推進初期尤為明顯。在具體操作中，棚改項目建設主體與當?shù)厝嗣裾炗啞拔写ā眳f(xié)議（即BT協(xié)議），明確規(guī)定地方政府按協(xié)議約定向建設主體支付回購款，而這部分回購款也就成為棚改項目的收入來源。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來看，大約有七成左右的債券都以政府回購款作為償債來源。

以政府回購收入作為棚改項目的收入來源，最大的問題是增加了地方政府財政壓力和債務負擔。創(chuàng)新棚改項目收益?zhèn)?，目的之一就是以項目公司而非地方融資平臺作為債券發(fā)行主體，使地方政府不承擔棚改債券的直接償還責任，也不為其提供隱性擔保。如果繼續(xù)使用BT模式作為棚改項目收益?zhèn)倪€款來源，則違背了債券創(chuàng)新的初衷，即沒有起到緩解地方政府財政壓力和債務負擔的作用。因此，政府回購收入不適合作為棚改項目收益?zhèn)膬攤鶃碓础?/p>

2.土地一級開發(fā)收入

土地一級開發(fā)收入是棚改項目的另一重要收入來源。就其操作而言，地方政府授權(quán)棚改項目公司承擔土地一級開發(fā)職責，承諾待土地開發(fā)整理完成后公開出讓，從而將一定比例的出讓金作為收入支付給項目建設公司。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來看，部分債券以土地一級開發(fā)收入作為償債來源。

值得注意的是，在傳統(tǒng)企業(yè)債券中，政府通常會在棚改地塊之外配套給予發(fā)行人土地出讓金的收益權(quán)作為償債保障，這種形式則違背了項目收益?zhèn)摹皟攤鶃碓从陧椖孔陨硎找妗钡某踔?。因此，以土地一級開發(fā)收入作為收入來源，出讓金必須來源于棚改地塊本身，但項目地塊的出讓金可能無法很好地覆蓋投資成本。

3.土地一二級聯(lián)動開發(fā)收入

對于土地一級開發(fā)資金不足以平衡項目投資的棚戶區(qū)改造項目來說，政府與項目公司往往采取一二級聯(lián)動開發(fā)的合作形式，即政府授予項目公司土地一級開發(fā)的權(quán)利，同時通過合法合規(guī)的方式，使得項目公司通過公開招拍掛合法獲得土地二級開發(fā)權(quán)。項目投資主體可以進行商業(yè)開發(fā)，待項目建成后，項目投資主體有權(quán)獲得房產(chǎn)的銷售收入、租金收入以及停車費等配套收入，并以該收入作為償債資金來源。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來看，部分債券以土地一二級聯(lián)動開發(fā)收入作為償債來源。

與政府回購收入和土地一級開發(fā)收入相比較，土地一二級聯(lián)動開發(fā)收入是棚改項目收益?zhèn)^好的收益來源。一是不增加地方債務壓力。由于土地一二級聯(lián)動開發(fā)收入是棚改建設企業(yè)經(jīng)營棚改項目的經(jīng)營活動收入，不屬于地方政府收入范疇，地方政府也沒有為其提供隱性擔保，因此不會增加地方財政壓力和債務負擔。二是項目收益來源明確且多樣化。以項目建成后房屋租售收入償付棚改項目收益?zhèn)鞠ⅲ赏ㄟ^未來租售收益金額分布確定債券本息償還的結(jié)構(gòu)。

（三）債券的交易結(jié)構(gòu)及還款安排

1.交易結(jié)構(gòu)安排

棚改項目收益?zhèn)慕灰字饕譃橐韵虏襟E（見圖1）：

第一步，投資人繳款，主承銷商在扣除承銷費用后，將凈額劃入棚改項目公司開立的募集資金賬戶，該賬戶由監(jiān)管銀行監(jiān)管，資金劃出必須用于約定的棚改項目；

第二步，棚改項目產(chǎn)生收入，一部分來源于土地一級開發(fā)收入，另一部分來源于商業(yè)開發(fā)收入；

第三步，棚改項目收入直接劃入由監(jiān)管銀行監(jiān)管的項目收款專用賬戶中，若有剩余則將剩余資金劃入發(fā)行人日常賬戶；

第四步，若棚改項目收入無法覆蓋應支付債券本息，可適當安排第三方作為外部增信機構(gòu)，就實際賬戶金額與應付本息的差額部分進行補足；

第五步，在債券付息日前，項目公司將付息兌付款項劃入登記托管機構(gòu)開立的賬戶，完成本息兌付。

2.還款方式設計

以土地一二級聯(lián)動開發(fā)收入作為償債來源，是棚改項目收益?zhèn)挠行н€款方式。在具體的還款方案設計中，應重點從三個方面著手：

一是債券償付周期與項目現(xiàn)金流相匹配。應在科學估算棚改項目未來現(xiàn)金回流的基礎上，設計債券償付周期，確保棚改項目收入覆蓋債券本息。

二是實行嚴格的資金賬戶封閉管理。一方面設立“募集資金專戶”，確保債券資金專項用于棚改項目；另一方面設立“項目收款專戶”，專門全額接受棚改項目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金收入，并對項目資金流進行實時監(jiān)控；同時，還要設立“償債資金專戶”，使其與“項目收款專戶”對接，保證棚改項目收入優(yōu)先用于債券本息償付。

三是采取差額補償措施，當預計的項目收入不能完全覆蓋債券本息時，應由第三方就差額部分進行及時補償，確保債券本息按時償付。這里的第三方機構(gòu)可以為企業(yè)法人，例如項目公司的母公司、擔保公司等，也可以為各地為推進保障型住房建設設立的專項基金。

棚改項目收益?zhèn)耐茝V實施建議

最后，本文就促進棚改項目收益?zhèn)耐茝V實施提出以下建議：

（一）建議允許棚改項目收益?zhèn)l(fā)行利率超過同期定存利率的40%

《企業(yè)債券管理條例》第18條規(guī)定，“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的百分之四十”。然而，棚改項目收益?zhèn)瘜儆趧?chuàng)新品種，在推廣的初期，由于市場認可度相對較低，可能會推高棚改項目收益?zhèn)陌l(fā)行利率，并使其超過同期銀行存款利率的1.4倍，從而導致債券發(fā)行失敗。因此，為保證棚改項目收益?zhèn)捻樌茝V與實施，建議突破《企業(yè)債券管理條例》，允許棚改項目收益?zhèn)l(fā)行利率不受第18條規(guī)定的限制。

（二）建議允許棚改項目收益?zhèn)技Y金占投資總額的比例最高為80%

根據(jù)《國務院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)200927號），保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。就棚改項目而言，鑒于當前有限的政府財力和較大的債務壓力，政府難以向棚改項目提供大規(guī)模的財政支持，更多的資金需要從市場籌集。因此，除了20%的最低資本金由政府提供之外，建議剩余80%的資本金可以完全通過棚改項目收益?zhèn)瘉硌a足。

（三）引入專業(yè)咨詢公司及評估公司對項目未來運行情況做出可靠評估

與一般的棚改企業(yè)債券不同，棚改項目收益?zhèn)晕磥砼锔捻椖渴找孀鳛閮攤鶃碓?，并依托項目收入現(xiàn)金流來設計債券的發(fā)行額度與償付周期，因此準確估算棚改項目的未來現(xiàn)金流及收益，對于債券的按時償付非常關(guān)鍵。目前，棚改項目未來運行情況的估算主要由兩類機構(gòu)來完成，分別是工程咨詢公司和房地產(chǎn)評估公司。其中，工程咨詢公司的主要職責是評估棚改項目的可行性、工程進度、工藝標準、投資金額以及經(jīng)濟效益；房地產(chǎn)評估公司的主要職責是評估棚改項目完成后的項目收入。

為促進棚改項目收益?zhèn)玫耐茝V應用，建議選擇高資質(zhì)的工程咨詢公司和評估公司對棚改項目未來收益做作出可靠評估。其中，工程咨詢公司應具有國家發(fā)改委認定的甲級資格；評估公司應具有證券評估資格，或具有住建部認定的房地產(chǎn)估價一級資質(zhì)，亦或是具有中國土地估價師協(xié)會認定的土地評估A級資信資質(zhì)。

注：

第5篇：投資性房地產(chǎn)評估指導意見范文

工程管理本科專業(yè)是教育部1998年頒布的《普通高等學校本科專業(yè)目錄》設置的一個新專業(yè)。該專業(yè)整合了原專業(yè)目錄中的建筑管理工程、國際工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等專業(yè)，具有較強的綜合性和較大的專業(yè)覆蓋范圍，目前全國有200多所高校開設工程管理本科專業(yè)。根據(jù)《全國高等學校土建類專業(yè)本科教育培養(yǎng)目標和培養(yǎng)方案及主干課程教學基本要求工程管理專業(yè)》（以下簡稱：《專業(yè)基本要求》）的指導意見，本專業(yè)應設置技術(shù)、經(jīng)濟、管理和法律四個平臺課程組，采用基礎課程+平臺課程+專業(yè)方向課程的結(jié)構(gòu)體系，并在此基礎上設置工程項目管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、投資與造價管理、國際工程管理四個方向。國內(nèi)開設本專業(yè)的高校根據(jù)自身教學資源及專業(yè)培養(yǎng)目標的不同，課程體系各有偏重，有的細分了專業(yè)方向，還有并未做專業(yè)方向的細分。

二、工程管理專業(yè)課程體系中存在的問題

1.課程體系的定位缺乏核心特色

工程管理專業(yè)的核心特色在于培養(yǎng)具備深厚的理論功底、寬廣的知識面，掌握先進的管理技術(shù)、具備組織協(xié)調(diào)能力和國際交流能力的學生，為相關(guān)工程領域提供專業(yè)化服務。但是通過對學生就業(yè)情況的回訪和網(wǎng)絡資料的收集，我們發(fā)現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理相關(guān)的工作中工程管理專業(yè)的學生與土木工程專業(yè)的學生相比并不具備優(yōu)勢，同時在工程相關(guān)領域具體經(jīng)營管理工作中，工程管理專業(yè)的學生與工商管理及相關(guān)專業(yè)的學生相比優(yōu)勢也不明顯。從課程體系定位的角度來分析，很多院校的工程管理專業(yè)與相近專業(yè)相比并無明顯的差異性，這樣就使工程管理專業(yè)在就業(yè)及職業(yè)發(fā)展方面處于尷尬地位。因此，有必要在滿足《專業(yè)基本要求》對課程體系構(gòu)建具體要求的基礎上，結(jié)合各自院校的實際情況和市場需求，對課程體系進行細化和特色定位。

2.課程體系的內(nèi)容松散，結(jié)構(gòu)生硬

工程管理專業(yè)是一個技術(shù)、經(jīng)濟與管理相結(jié)合，跨學科性的專業(yè)。其理論基礎不僅要具有良好的全面性，還應保證很強的系統(tǒng)性、連貫性。在具體的教學實踐中，由于大部分高校工程管理專業(yè)的理論教學需兩個或多個院系共同承擔，在課程體系構(gòu)建過程中容易造成各類課程自成系統(tǒng)，缺乏聯(lián)系融合的情況，使原有四大平臺課程簡單合并，缺乏進一步的系統(tǒng)優(yōu)化。加之各類課程的內(nèi)容性質(zhì)、知識特征、學習方法都存在著很大的差異性，使教學和學習環(huán)節(jié)增加了障礙和難度，最終對完成培養(yǎng)目標造成不良影響。

3.實踐環(huán)節(jié)教學設置不合理

實踐教學是工程管理專業(yè)教學中的一個關(guān)鍵內(nèi)容，是理論教學與工作實踐聯(lián)系融合的必要環(huán)節(jié)。在就業(yè)壓力不斷加大和用人單位對畢業(yè)生動手實踐能力要求日益提高的今天，實踐教學的重要地位就更加突出。在課程體系中實踐教學環(huán)節(jié)普遍存在兩個問題。一是實踐教學時間較短。由于理論課程設置缺乏優(yōu)化，理論課程教學重復現(xiàn)象嚴重，從而壓縮了實踐環(huán)節(jié)的教學時間。同時，由于有些院校實踐教學條件不完善，限制了實踐教學課程的開設。2009年3月28日教育部作出新的規(guī)定，本科應屆畢業(yè)生大學四年內(nèi)實踐教學時間原則上不少于一年，使工程管理專業(yè)實踐環(huán)節(jié)教學時間較短的問題更加突出。二是實踐教學的內(nèi)容相對孤立，系統(tǒng)性不強。在課程體系構(gòu)建過程中，實踐教學環(huán)節(jié)主要是根據(jù)理論教學內(nèi)容進行一對一設置，比如建設項目可行性研究課程實訓對應《工程經(jīng)濟學》、招標投標文件編制實訓對應《招投標與合同管理》、裝飾裝修工程造價實訓對應《裝飾裝修工程計量與計價》等。在這種情況下，實踐課程與實踐課程之間相對孤立，相互聯(lián)系被削弱，整體性差，使整個實踐教學環(huán)節(jié)處于一種事倍功半的狀態(tài)。

三、工程管理專業(yè)課程體系的分析與改進建議

1.對理論課程進行梳理優(yōu)化

（1）根據(jù)院校實際情況和市場需求，對課程體系進行特色定位。工程管理專業(yè)課程體系是按照“技術(shù)是基礎，管理是核心，經(jīng)濟是目的，法律是保證”的總體思路構(gòu)建的。在此前提下，各個院校應該根據(jù)自己的辦學思想、辦學條件和人才市場需求狀況，通過合理調(diào)整各個平臺課時的比例，對課程體系進行特色定位。工科院校特別是以建筑為特色的工科院校應以土木工程和管理學為主干學科，課程設置偏重于土木工程特別是建筑工程，即人才定位于土木工程管理；交通類院?？梢云赜诘罉蚬こ坦芾?；水利水電特色院?？善赜谒こ坦芾?；而一些財經(jīng)類院校的工程管理則偏重于房地產(chǎn)經(jīng)營管理和基本建設管理等。對于全國及地方各重點院校，由于畢業(yè)生的就業(yè)競爭激烈，在課程體系構(gòu)建中應加強基礎課程特別是管理類基礎課程的比重，為學生職業(yè)生涯提供厚實的拓展基礎。對于地方性普通院校，應以服務地方經(jīng)濟為主要定位依據(jù)，對專業(yè)課程進行細分定位，逐步形成有市場競爭力的專業(yè)特色，如造價管理、房地產(chǎn)評估、國際工程管理等。

（2）對課程體系中的四個平臺課程組進行梳理和優(yōu)化。在四個平臺課程組中應首先確立工程技術(shù)課程的基礎地位。工程管理專業(yè)與其他管理類專業(yè)相比具有技術(shù)性強的特點，工程技術(shù)知識是工程管理人員了解管理對象，進而實施管理行為的基礎，離開基本的工程技術(shù)知識，工程管理也就無從談起。在經(jīng)濟、管理以及法律等三個平臺課程的設置中，除需開設《經(jīng)濟學原理》、《管理學基礎》以及《法律基礎》等理論性課程外，大量的課程應是與工程管理緊密相關(guān)并帶有專業(yè)技術(shù)性的交叉課程，如《工程項目管理》、《工程造價管理》、《工程經(jīng)濟》、《運籌學》、《建筑法規(guī)》等，增加四個平臺課程組的橫向聯(lián)系。從整體的角度對課程內(nèi)容進行優(yōu)化，提高教學資源的利用率。如《工程項目管理》、《建筑施工組織》及《工程進度管理》三門課程中均包含工程網(wǎng)絡計劃技術(shù)的內(nèi)容應合并在《工程項目管理》中講授?！豆こ塘壳鍐斡媰r》、《建筑工程計量與計價》及《工程定額原理》三門課程中均包含建筑面積計算的內(nèi)容應合并在《建筑工程計量與計價》中講授。

（3）根據(jù)建筑市場的發(fā)展趨勢對方向性課程進行及時調(diào)整。工程管理工作是建設領域的一個先導性工作，對該領域的轉(zhuǎn)型性和政策性的變革反應也最為敏感。因此，我們在專業(yè)方向課程的設置方面應緊隨建筑市場的發(fā)展，做出適時性、前瞻性的調(diào)整。以投資與造價管理方向為例，該領域計價模式的變革對整個造價管理領域都產(chǎn)生了深遠的影響。建筑企業(yè)迫切的要求建立“企業(yè)定額管理體系”，這樣就會對定額編制和管理人才有一個趨勢性的需求。因此，在投資與造價管理方向課程的設置方面應增加《定額原理》、《定額生成軟件操作實訓》等課程和實踐教學環(huán)節(jié)，拓展學生的就業(yè)面，增加學生對專業(yè)發(fā)展的適應能力。

第6篇：投資性房地產(chǎn)評估指導意見范文

（一）加大信貸資金保障力度。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要積極向上級行爭取貸款規(guī)模，確保實現(xiàn)年初確定的新增貸款目標。要加大對中小企業(yè)的信貸資金傾斜，對中小企業(yè)不抽貸、不壓貸，確保小企業(yè)貸款增速高于貸款平均增速。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照企業(yè)信用等級，對中小企業(yè)發(fā)放貸款實行利率優(yōu)惠政策。不得強制貸款企業(yè)購買理財產(chǎn)品，不得將貸款與企業(yè)存款掛鉤，不得變相收取企業(yè)手續(xù)費。規(guī)范做大表外授信。對資金一時有困難的企業(yè)，可以主辦行為主，聯(lián)合其他貸款銀行統(tǒng)一開展救助；對已出現(xiàn)危機的企業(yè)，盡可能給予資金幫扶，支持重組發(fā)展。

（二）鼓勵創(chuàng)新中小企業(yè)貸款管理模式。鼓勵各銀行業(yè)金融機構(gòu)建立單獨的中小企業(yè)金融服務專營機構(gòu)，專門從事中小企業(yè)貸款營銷和管理。配齊配強專職信貸人員，健全中小企業(yè)授信管理體系，優(yōu)化中小企業(yè)的貸款審批和分類管理流程，建立便捷高效的貸款經(jīng)營管理模式。各銀行業(yè)金融機構(gòu)中尚未設立中小企業(yè)金融服務專營機構(gòu)的，要在年上半年設立。鼓勵有關(guān)銀行業(yè)金融機構(gòu)在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技園區(qū)等科技型中小企業(yè)密集地區(qū)設立科技支行，推進科技中小企業(yè)融資。

（三）健全中小企業(yè)信貸服務“綠色通道”。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要開通中小企業(yè)信貸服務“綠色通道”，根據(jù)中小企業(yè)融資“短、小、急”的特點，分別為“正常生產(chǎn)營運、剛建成投產(chǎn)、正在建設”三類企業(yè)量身定制信貸產(chǎn)品，進一步優(yōu)化貸款流程，縮短審批時限。按照規(guī)定的審批權(quán)限和額度，自行審批的不超過7個工作日，報市級機構(gòu)審批的不超過20個工作日，報省級機構(gòu)審批的在各銀行業(yè)金融機構(gòu)審貸時間內(nèi)辦理。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)開展“一次授信、循環(huán)使用”的中小企業(yè)融資方式，提高放貸效率。

（四）完善中小企業(yè)信貸盡職免責制度。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要建立獨立的中小企業(yè)風險定價、成本利潤核算、信貸審批、激勵約束、風險分類管理機制和損失撥備制度。在考核信貸投放整體質(zhì)量的基礎上，設立合理的風險容忍度，做到盡職者免責。銀監(jiān)分局要按照銀監(jiān)會《關(guān)于小企業(yè)授信工作盡職指引》有關(guān)規(guī)定，對在中小企業(yè)信貸業(yè)務盡職情況下出現(xiàn)的風險狀況，不追究銀行業(yè)金融機構(gòu)、高管和信貸人員的責任。

（五）推進信貸品種和服務方式創(chuàng)新。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要根據(jù)中小企業(yè)多樣化需求，加快業(yè)務創(chuàng)新，積極開展中小企業(yè)股權(quán)質(zhì)押、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、商標權(quán)質(zhì)押、動產(chǎn)抵押貸款，推廣應收賬款質(zhì)押、倉單質(zhì)押、供應鏈融資、票據(jù)融資等貸款品種，積極發(fā)展信托融資、租賃融資和有特色的理財產(chǎn)品，同時提高中小企業(yè)中長期貸款的規(guī)模和比重。創(chuàng)新中小企業(yè)流動資金貸款還款方式，實行更為靈活的還款政策，緩解中小企業(yè)到期貸款還款壓力。要結(jié)合開展農(nóng)村金融產(chǎn)品與服務方式創(chuàng)新試點，加強對涉農(nóng)中小企業(yè)的金融服務。

二、著力降低中小企業(yè)融資成本

（六）規(guī)范中介評估機構(gòu)收費。評估中介機構(gòu)對專門用于抵押的房地產(chǎn)評估收費，按現(xiàn)行省定標準的30%執(zhí)行；同一標的物超出有效期仍由同一評估中介機構(gòu)重新評估的，按現(xiàn)行省定標準的20%執(zhí)行。中小企業(yè)因辦理抵（質(zhì)）押貸款需要進行資產(chǎn)評估時，由中小企業(yè)在符合資質(zhì)和條件的機構(gòu)中擇優(yōu)選取，銀行業(yè)金融機構(gòu)不得單方指定評估機構(gòu)，不得要求企業(yè)對借款合同、擔保合同進行公正（國家法律法規(guī)有明確規(guī)定的除外）。市國土、房管、工商等部門要認同有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)的評估結(jié)果，不得要求本行業(yè)的評估機構(gòu)再次對抵（質(zhì)）押物評估收費。建立中介機構(gòu)淘汰機制，堅決取締亂收費、亂評估、信譽差的中介機構(gòu)，規(guī)范市場競爭，防止行業(yè)壟斷。

（七）降低部分經(jīng)營服務性收費。各級房產(chǎn)管理部門不得要求對不動產(chǎn)進行評估，更不得指定評估機構(gòu)；房產(chǎn)登記簿中不再記載抵押期限（抵押登記期限不得以一年為期）和抵押物價值，只需記載債務履行期限和被擔保債權(quán)的數(shù)額；債務人和債權(quán)人對債務履行期限作重新約定的，房屋登記機構(gòu)只收取登記費。市國土資源部門在辦理土地使用權(quán)抵押登記時，除依照省價格管理部門規(guī)定收取證書工本費外，不再收取其他費用。市工商部門要對辦理貸款業(yè)務的中小企業(yè)減免工商檔案查詢費。切實降低經(jīng)營服務性收費，對中小企業(yè)辦理土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證和辦理貸款涉及的土地測繪費、房屋面積測繪費、防雷技術(shù)服務費、消防設施檢測費等經(jīng)營性收費項目，一律按政策規(guī)定的低限減半執(zhí)行。

（八）增強中小企業(yè)融資抵押能力。市、縣兩級國土資源部門要進一步優(yōu)化企業(yè)新辦土地產(chǎn)權(quán)證辦理流程，為企業(yè)新辦土地使用證（含土地掛牌）承諾時間在30個工作日內(nèi)。市、縣兩級住房、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設部門要進一步簡化企業(yè)新辦房屋產(chǎn)權(quán)證辦理流程，為企業(yè)新辦房屋產(chǎn)權(quán)證承諾時間在7個工作日內(nèi)。對工業(yè)園區(qū)內(nèi)需辦理土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證的企業(yè)，達到協(xié)議約定投資強度的，由企業(yè)所在園區(qū)管委會牽頭，市發(fā)展改革、國土、住房、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設、環(huán)保、工商等部門配合，按照“一企一辦”原則，及時為正常生產(chǎn)營運和剛建成投運企業(yè)辦理土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。對年以前建成投運但至今尚未辦理土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證的企業(yè)，相關(guān)部門依法及時補辦相關(guān)手續(xù)。對有增資擴股需求的中小企業(yè)，市工商、稅務部門將其納入政務服務“綠色通道”，及時為企業(yè)辦理注冊資本金變更等手續(xù)。

（九）規(guī)范民間借貸。各行業(yè)主管部門和工商登記部門要引導各類融資性中介機構(gòu)開展正常的經(jīng)營業(yè)務。加強對典當商行、擔保公司、小貸公司、各類投資公司等融資性機構(gòu)的管理，強化風險防范。各類經(jīng)營費率、業(yè)務手續(xù)費等嚴格控制在銀行貸款基準利率的4倍以內(nèi)，防止出現(xiàn)非法金融活動。對頂風作案、暴力討債等違法犯罪行為予以嚴厲打擊，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起。

（十）強化中小企業(yè)信用培植。對尚未與銀行業(yè)金融機構(gòu)建立信貸關(guān)系或有融資需求但信用等級未達到銀行授信條件的中小企業(yè)，由人民銀行中心支行納入“省中小企業(yè)信用信息輔助管理系統(tǒng)”，逐個銀行落實信用培植責任，逐個企業(yè)開展信用培植。市、縣相關(guān)經(jīng)濟主管部門、園區(qū)管委會要協(xié)助人民銀行中心支行做好中小企業(yè)信用平臺建設工作。銀監(jiān)分局要將銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸支持中小企業(yè)情況和中小企業(yè)信用培植情況納入銀行高管履職動態(tài)考核，增強銀行業(yè)金融機構(gòu)主動服務中小企業(yè)的責任感。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要積極指導中小企業(yè)加強內(nèi)部管理，健全財務制度，提升信用等級，促使中小企業(yè)達到銀行業(yè)金融機構(gòu)授信條件。

三、大力推動中小企業(yè)直接融資

（十一）加快中小企業(yè)上市融資步伐。根據(jù)《市人民政府關(guān)于加快推進資本市場發(fā)展的指導意見》（政發(fā)〔〕104號）要求，加大中小企業(yè)上市扶持力度，成立企業(yè)上市工作領導小組，協(xié)調(diào)解決各種問題，并建立考核獎勵機制。市金融辦要加強分類指導，加大中小企業(yè)上市資源培育力度，建立中小企業(yè)擬上市資源儲備庫，積極做好中小企業(yè)境內(nèi)外上市推薦工作。市工商、稅務、司法、規(guī)劃、環(huán)保、人社、房管、城鄉(xiāng)建設、國土、公積金等部門要積極幫助中小企業(yè)妥善處理改制上市前的稅收、資產(chǎn)權(quán)屬、股權(quán)規(guī)范、各類權(quán)證、上市材料證明等問題，進一步支持中小企業(yè)上市融資。

（十二）鼓勵支持風險創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展。設立市創(chuàng)業(yè)投資引導基金，成立基金管理有限公司。由市發(fā)改委、財政局、稅務局、經(jīng)信委、科技局、金融辦等部門聯(lián)合成立創(chuàng)業(yè)投資引導基金管理委員會，充分發(fā)揮財政資金對風險投資的引導作用，落實好國家對創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，支持私募股權(quán)投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等各類投資于未上市中小企業(yè)的基金在我市設立和發(fā)展。鼓勵民間資本以規(guī)范形式組建新的風險投資機構(gòu)，積極參與中小企業(yè)特別是高科技企業(yè)的風險投資。

（十三）推動中小企業(yè)債券融資。由市發(fā)改委牽頭，市財政局、經(jīng)信委、人行、金融辦配合，制訂支持中小企業(yè)發(fā)行集合債和企業(yè)債、實行財政貼息及建立擔保償債機制的具體辦法，切實做好中小企業(yè)債券的發(fā)行和試點工作。市發(fā)改委、經(jīng)信委等部門共同挑選一批成長性較好、市場競爭力較強的中小企業(yè)作為發(fā)行集合債和企業(yè)債的后備資源，及時做好初審與推薦工作，抓緊組織上報。積極培育和規(guī)范產(chǎn)權(quán)交易市場發(fā)展，加快壯大產(chǎn)權(quán)交易市場，為中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)交易提供服務。支持中小企業(yè)利用產(chǎn)權(quán)交易平臺開展融資活動，積極推動金融租賃、資產(chǎn)證券化等新興融資方式的發(fā)展。

四、積極推進地方新型金融機構(gòu)發(fā)展

（十四）加快引進組建各類金融機構(gòu)。根據(jù)《市人民政府關(guān)于加快金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策意見》（政發(fā)〔〕9號）要求，全面落實金融機構(gòu)引進組建的優(yōu)惠政策。對新組建或引進金融機構(gòu)的有功單位和人員，由市財政給予獎勵。

（十五）大力扶持新型農(nóng)村金融組織發(fā)展。到年末，四縣都要成立一家以上村鎮(zhèn)銀行，各縣分別成立3家以上農(nóng)村小額貸款公司，各區(qū)成立2家以上農(nóng)村小額貸款公司。按照補區(qū)域盲點、重規(guī)模和經(jīng)營特色的原則，引導和鼓勵實力強的工業(yè)企業(yè)在我市設立農(nóng)村小額貸款公司，力爭年開業(yè)總數(shù)達到30家。鼓勵有條件的小額貸款公司轉(zhuǎn)制為村鎮(zhèn)銀行。擴大農(nóng)村資金互助社的試點工作，各縣要爭取新設立2家以上農(nóng)村資金互助社。

（十六）加快科技小額貸款公司發(fā)展。針對我市廣大初創(chuàng)期、種子期科技型中小企業(yè)融資問題，省級園區(qū)要加快籌備設立科技小額貸款公司，面向科技型中小企業(yè)發(fā)放貸款、創(chuàng)業(yè)投資及經(jīng)辦批準的其他業(yè)務。到年，全市各科技園區(qū)要全部成立科技小額貸款公司。

（十七）加快組建或引進國內(nèi)外證券公司、信托投資公司、期貨公司、基金管理公司、風險投資公司、財務公司、汽車金融公司等非銀行金融機構(gòu)，新增金融業(yè)配套中介服務機構(gòu)，初步形成多層次多樣化的金融服務體系。積極發(fā)展航運金融，為航運企業(yè)開辟新的融資途徑。鼓勵發(fā)展融資租賃專業(yè)公司，重點為設備設施投資額度較大的中小企業(yè)解決固定資產(chǎn)投資資金。

五、完善中小企業(yè)融資擔保體系建設

（十八）建立融資性擔保機構(gòu)的監(jiān)管機制。根據(jù)國家和省相關(guān)規(guī)定，制定市融資性擔保公司管理暫行辦法、行業(yè)準則和行業(yè)標準，對擔保機構(gòu)進行資信評級和績效考核，做好擔保機構(gòu)基礎管理工作，凈化擔保市場環(huán)境，規(guī)范擔保機構(gòu)擔保行為，為我市擔保業(yè)健康發(fā)展并滿足中小企業(yè)擔保需求創(chuàng)造條件。建立擔保機構(gòu)風險補償和管理機制，提高風險管理水平。

（十九）鼓勵擔保機構(gòu)做大做強。大力發(fā)展以企業(yè)出資為主的互助式會員制擔保機構(gòu)。積極發(fā)揮政府支持引導作用，帶動民間資本組建商業(yè)性擔保機構(gòu)，設立地方財政出資和企業(yè)聯(lián)合組建的多層次中小企業(yè)融資擔?；鸷蛽C構(gòu)。建立中小企業(yè)融資擔保機構(gòu)資本金擴充機制，鼓勵中小企業(yè)融資擔保機構(gòu)通過聯(lián)合、兼并、重組及吸收民間資金增加對擔保機構(gòu)資本金投入。到年，每個縣區(qū)要建立2家注冊資金1億元以上的擔保公司或1家注冊資金2億元以上的擔保公司。

（二十）提高擔保公司擔保融資能力。省再擔保分公司要積極開展再擔保、擔保、投資業(yè)務，為中小企業(yè)融資拓寬渠道以及金融領域的各類相關(guān)業(yè)務，將資質(zhì)良好的擔保公司納入再擔保體系，提高擔保倍數(shù)，從而建立政府、銀行、擔保公司之間的協(xié)調(diào)機制。建立風險共擔機制，合理放大倍數(shù)，銀行要選擇獲取融資性擔保業(yè)務經(jīng)營許可證的擔保公司進行合作，并根據(jù)其資金規(guī)模、風險控制能力和資信等級，適當增加放大倍數(shù)，不得隨意提高合作門檻，不得增加合作成本，確保全市擔保行業(yè)健康發(fā)展。

（二十一）降低擔保費用收取比例。融資性擔保公司要積極為中小企業(yè)融資提供擔保服務，對信用較好的企業(yè)可少收或不收保證金，同時可適當降低中小企業(yè)擔保費收取比例。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要本著支持中小企業(yè)發(fā)展、支持融資擔保體系建設的原則，積極為中小企業(yè)發(fā)展提供融資擔保服務，逐步擴大融資擔保公司資本金放大系數(shù)（資本金放大系數(shù)原則上不低于5倍），并按照“利益共享、風險共擔”的原則，逐步建立合理的風險分擔機制。

（二十二）落實擔保機構(gòu)優(yōu)惠政策。認真落實國家、省、市支持擔保機構(gòu)的各項優(yōu)惠政策。允許擔保機構(gòu)實際發(fā)生的代償損失按規(guī)定依次沖減已在稅前扣除擔保賠償準備、一般風險準備和擔保費收入。根據(jù)國家七部委《融資性擔保公司管理暫行辦法》規(guī)定，融資性擔保公司應當按照當年擔保費收入的50%比例提取未到期責任準備金，并按不低于當年年末擔保責任余額1%的比例提取擔保賠償準備金。擔保賠償準備金累計達到當年擔保責任余額10%的，實行差額提取。幫助擔保機構(gòu)創(chuàng)造條件享受國家免征三年營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策。

六、加大政策支持中小企業(yè)融資力度

（二十三）建立中小企業(yè)貸款風險補償機制。從年起，市財政暫安排1500萬元設立科技型中小企業(yè)貸款風險補償資金，并根據(jù)情況適當擴大風險補償范圍，用于彌補銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)放中小企業(yè)貸款的損失（具體補償辦法另行制訂）。各銀行業(yè)金融機構(gòu)應按一定比例提取風險基金。對銀行業(yè)金融機構(gòu)當年給予銷售收入在500萬元、在金融機構(gòu)融資余額200萬元以下的中小企業(yè)的貸款平均余額，比上年度中小企業(yè)貸款平均余額新增部分給予5‰的風險補償。

（二十四）加強融資政策引導。市金融辦、人民銀行中心支行、銀監(jiān)分局要積極引導中小企業(yè)在用好各類信貸產(chǎn)品的同時，充分利用資本市場、債券市場、信托、金融租賃、股權(quán)、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、保險資金直投等多種融資方式。幫助中小企業(yè)與信托公司加強對接，充分發(fā)揮貸款類、權(quán)益類、融資租賃類、不動產(chǎn)類等信托產(chǎn)品的融資作用，努力在信托直接融資方面取得突破。鼓勵中小企業(yè)積極開展項目融資租賃、投資型經(jīng)營租賃、售后回租等業(yè)務，盤活企業(yè)存量固定資產(chǎn)，帶動外部融資增長。鼓勵園區(qū)管委會充分發(fā)揮園區(qū)投融資平臺的積極作用，幫助中小企業(yè)解決發(fā)展初期的融資需求。

（二十五）搭建融資服務平臺。推廣網(wǎng)上融資服務模式，建立中小企業(yè)相關(guān)信息共享平臺，引導相關(guān)部門、銀行業(yè)金融機構(gòu)、擔保公司、專業(yè)性投資公司等融資服務機構(gòu)利用網(wǎng)絡平臺，為中小企業(yè)提供融資服務信息。通過舉辦政策宣講會、服務推介會、項目對接會、主題論壇等活動，促進金融、準金融服務機構(gòu)增強為中小企業(yè)融資服務意識，加強雙方的溝通交流，有效推廣金融創(chuàng)新服務產(chǎn)品；組織金融服務機構(gòu)深入工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，為中小企業(yè)提供特色服務。