房地產(chǎn)質(zhì)量管理精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；質(zhì)量管理；研究
一、房地產(chǎn)項目的前期質(zhì)量管理
建立房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理責任制度，由項目負責人全權(quán)負責開發(fā)項目質(zhì)量的質(zhì)量管理。質(zhì)量負責人的職責是按照投資人項目開發(fā)要求，負責編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施。按質(zhì)量計劃要求，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行的狀況。對發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問題，要積極組織研究解決，同時編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門及項目經(jīng)理。制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃，充分掌握和了解項目的要求，明確咨詢成果的質(zhì)量目標和質(zhì)量要求，熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標層層分解下去，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落到實處。每個層次權(quán)限、職責、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都要進行明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有較強的可操作性。
二、房地產(chǎn)項目設計階段的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)項目在尋找規(guī)劃方案設計單位時，要對規(guī)劃方案設計的單位業(yè)績進行全面考察，結(jié)合樓盤的策劃定位，確定三家具有相應實力的規(guī)劃設計單位進行方案設計，并邀請本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，然后設計人員在此基礎(chǔ)上進行規(guī)劃方案設計。在幾家方案設計單位都拿出方案之后，由建設方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設方再和作出最優(yōu)方案的設計單位簽訂合同，然后進行細化，提出報批方案。為了更好保證設計質(zhì)量，應對設計進行質(zhì)量跟蹤，定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，房地產(chǎn)開發(fā)項目設計主管人員應以設計合同、設計招標文件、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、地區(qū)、氣象等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設計文件開展深入細致的審查。在審核期間，要特別注意不足設計和過分設計兩種極端情況。
三、房地產(chǎn)項目施工階段的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)項目施工期間的技術(shù)質(zhì)量管理工作，是提升房地產(chǎn)項目質(zhì)量的重點和中心環(huán)節(jié)，包含直接施工和輔助施工兩個層面。直接施工的技術(shù)質(zhì)量管理是保證提升房地產(chǎn)項目質(zhì)量的重點，直接施工管理過程中，要注意以下幾個方面：首先要加強施工隊伍的質(zhì)量意識。采取思想教育，實現(xiàn)從企業(yè)領(lǐng)導到所有員工，都樹立起百年大計、質(zhì)量第一的理念，形成人人講質(zhì)量，人人為質(zhì)量的質(zhì)量氛圍。其次要加強施工隊伍的技術(shù)培訓。強化施工隊伍的技術(shù)培訓，方法形式很多，可以采取送出去或請進來的形式學習先進經(jīng)驗和先進技術(shù)，還可以到施工現(xiàn)場進行基本知識普及，技能提高訓練。最后是加強施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理。在施工階段要嚴格把好如下幾關(guān)：首先是抽驗關(guān)?，F(xiàn)場工程技術(shù)人員要認真檢查施工單位按規(guī)定制作砂漿試塊及混凝土，按期進行試壓，做好試壓報告記錄，并采取隨時抽檢制度；其次是施工關(guān)。現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督員和工程技術(shù)人員，要現(xiàn)場督查施工人員是否嚴格按照施工方案施工、設計圖紙，不得有任何情況的含糊。對施工單位使用的裝飾材料、建筑材料、預制品、半成品及其他一切構(gòu)件，要嚴格檢驗把關(guān)，不合格的堅決不使用；最后是記錄關(guān)?，F(xiàn)場質(zhì)量管理員及施工管理人員，每天都要認真負責填好施工日記，保證施工質(zhì)量的各個環(huán)節(jié)都達到設計要求，切實保證房產(chǎn)質(zhì)量的提升。施工完成以后，要組織好房地產(chǎn)項目竣工驗收，組織專家按照國家《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》嚴格進行驗收，對不合格的房地產(chǎn)項目，堅決不交付使用。輔助施工的技術(shù)質(zhì)量管理，主要包含對施工隊伍的選取，施工配件、材料和設備的購置，后勤服務及動力供應等方面，直接影響到房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量。為了提高房地產(chǎn)項目質(zhì)量，一定要擇優(yōu)選擇技術(shù)質(zhì)量管理好、技術(shù)素質(zhì)高、資質(zhì)等級高、現(xiàn)場管理好的建筑企業(yè)進行開發(fā)施工。對建筑材料及各種構(gòu)件的規(guī)格、性能、色澤、品種等，必須完全滿足設計要求，完全達到有關(guān)標準、規(guī)范的要求，同時必須要有出廠合格證。在進入工地之前，要進行嚴格檢驗。
目前在社會主義市場經(jīng)濟的大背景下，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，要實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，就要通過實施和建立質(zhì)量管理體制，不斷加強開發(fā)前期階段及施工階段的質(zhì)量管理及控制水平，從而確保工程的順利進行，同時所有的質(zhì)量控制都要著眼于發(fā)現(xiàn)不合格并立即消除不合格的目的。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才會有足夠的流動資金，進行良性循環(huán)，滿足市場經(jīng)濟的需求，從而使得房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定和繁榮的發(fā)展。
參 考 文 獻
第2篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全過程；質(zhì)量管理
中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A 文章編號：
1 房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量管理的概況
1.1 全過程質(zhì)量管理的概念
全過程質(zhì)量管理，在通常意義上是指對產(chǎn)品或服務實現(xiàn)從概念提出、策劃一直到壽命終結(jié)整個過程的質(zhì)量進行管理和控制，它是針對目前大多數(shù)企業(yè)僅僅將質(zhì)量管理理解為對產(chǎn)品生產(chǎn)過程或服務提供過程的質(zhì)量進行控制的背景下提出來的。全過程質(zhì)量管理還意味著在每個管理過程中，對管理對象的人、機、料、法、環(huán)五個方面實施全方位的管理。這一質(zhì)量管理概念的提出，主要是為了強調(diào)質(zhì)量管理的全程性，克服現(xiàn)階段企業(yè)對前期和后期質(zhì)量管理認識不足的現(xiàn)狀。
1.2 全過程質(zhì)量管理在房地產(chǎn)項目中的運用
全過程質(zhì)量管理思想對房地產(chǎn)項目的實施具有重要的意義。房地產(chǎn)項目與其他項目相比，一個顯著的特點就是房地產(chǎn)項目的一次性，僅僅依靠事后的質(zhì)量控制或者難以達到滿意效果，或者代價高昂?，F(xiàn)代“全面質(zhì)量”概念的興起，強調(diào)質(zhì)量的含義不僅包含穩(wěn)定性和可靠性，還應包括產(chǎn)品對客戶需求的滿足程度。具體來說就是“質(zhì)量”已經(jīng)不再是單純的房屋質(zhì)量，而是包括各種有形和無形的質(zhì)量。
在房地產(chǎn)項目的實現(xiàn)過程中，項目前期的構(gòu)思和規(guī)劃設計階段與此聯(lián)系密切，傳統(tǒng)的側(cè)重施工階段質(zhì)量控制的管理方法已經(jīng)很難滿足市場要求，將房地產(chǎn)項目的實施作為一個整體過程綜合考慮已經(jīng)成為一種很自然的思路，全過程質(zhì)量管理在建房地產(chǎn)項目中獲得普遍推廣是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢。
2 房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量管理
2.1 項目構(gòu)思及可行性研究階段
項目構(gòu)思及可行性研究是質(zhì)量管理的起點。本階段工作的質(zhì)量是整個房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵，例如房地產(chǎn)項目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發(fā)項目的技術(shù)含量分析、風險分析、財務、經(jīng)濟效益和社會效益等是否深入全面，各項數(shù)據(jù)是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。
2.2 規(guī)劃設計階段
規(guī)劃設計階段的質(zhì)量在整個工程中起關(guān)鍵性作用。在項目立項之后，工程采用的工藝和裝備是否先進合理，產(chǎn)品的品種、質(zhì)量和成本是否有市場競爭力，建筑是否先進、適用，結(jié)構(gòu)是否合理、堅固，以及建設速度的快慢、投資的大小、質(zhì)量的優(yōu)劣、效益的高低在很大程度上都取決于設計。
2.3 施工階段
施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動，機械設備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。
2.4 售后服務階段
世界上沒有十全十美的房地產(chǎn)產(chǎn)品，樓盤存在的缺點和不足是難以避免的。但房地產(chǎn)開發(fā)商應該盡量去了解產(chǎn)品的不足之處，并努力去克服和改進，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體質(zhì)量。售后服務階段的質(zhì)量管理可以為有關(guān)服務提供保證，因此售后服務的質(zhì)量管理應該作為房地產(chǎn)產(chǎn)品全過程質(zhì)量管理的一個階段。
3 房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量管理體系
3.1 房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量管理體系構(gòu)建原則
1）以顧客需求為前提。隨著房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視前期的房地產(chǎn)市場定位與目標顧客的產(chǎn)品需求分析。更有效地做好房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計、產(chǎn)品定位、顧客需求研究工作以保證項目的質(zhì)量，不僅可以使開發(fā)商在競爭中凸顯優(yōu)勢，還可以保障消費者的權(quán)益。
因此開發(fā)商應該以顧客需求為前提，細分顧客及顧客需求，要將質(zhì)量目標進行展開，其中包括目標分解、對策展開、目標協(xié)商、產(chǎn)品質(zhì)量形成過程的控制準則和方法、目標責任和授權(quán)等，以便達到質(zhì)量管理的目標。
2）以優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的責任方是所有項目干系人。項目質(zhì)量管理的成功必須有項目的全體干系人積極參與和共同努力。項目全體干系人都需要理解和明確其質(zhì)量責任，并積極承擔自己的質(zhì)量責任和管理職責。對于房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理而言，在不同的時期，不同的階段目標，會有不同的工作內(nèi)容，這就需要優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，使得不同的項目干系人交叉對項目質(zhì)量管理承擔責任，密切合作。
3）以全過程為基本準則。全過程質(zhì)量管理是一種發(fā)展的眼光審視質(zhì)量這一概念，從發(fā)展前景來看，這種全過程的質(zhì)量控制模式能夠最大地貫徹以客戶需求為中心的現(xiàn)代服務理念，提高了建筑項目對市場的符合程度，因而必須以全過程為基本準則來構(gòu)建房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理體系。
3.2 房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量管理體系的構(gòu)成
房地產(chǎn)質(zhì)量的綜合性、復雜性和社會性，說明房地產(chǎn)質(zhì)量管理是一項范圍廣泛的社會系統(tǒng)工程，單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的，應該在房地產(chǎn)業(yè)中建立全產(chǎn)業(yè)參與、全方位控制、全過程協(xié)調(diào)的質(zhì)量管理體系。筆者將房地產(chǎn)項目全過程劃分為可行性研究、規(guī)劃設計、施工和售后服務這四個階段，同時將物業(yè)管理劃入房地產(chǎn)售后服務階段。具體的運作程序見圖1。
圖1 房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量管理體系
1）開發(fā)商質(zhì)量管理體系。開發(fā)商質(zhì)量管理體系中包括了設計單位、材料供應商、施工單位、開發(fā)商售后服務中心以及物業(yè)服務企業(yè)，都是隸屬于開發(fā)商或者由開發(fā)商選聘的。這些相關(guān)部門的密切合作貫穿于房地產(chǎn)項目的全過程質(zhì)量管理。
設計單位主要負責項目的可行性研究和規(guī)劃設計階段的工作。項目的可行性研究是房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量的開始，規(guī)劃設計階段對整個項目的質(zhì)量管理的成敗起到了關(guān)鍵的作用。因此，要提高房地產(chǎn)項目建設質(zhì)量，優(yōu)化工程設計無疑是關(guān)鍵的一步。
2）社會監(jiān)理體系。社會監(jiān)理單位是具有獨立的社會法人資格的經(jīng)營性活動組織，是服務型的咨詢機構(gòu)，它受業(yè)主委托代表業(yè)主對建設項目進行監(jiān)督和管理。它是獨立于甲乙雙方以外的第三方，和建設單位是合同約定關(guān)系，行使合同所確認的職權(quán)，承擔相應的職業(yè)道德和法律責任。
3）政府監(jiān)督體系。政府對工程質(zhì)量的監(jiān)督管理主要是以保證工程使用安全為主要目的，以法律、法規(guī)和強制性技術(shù)標準為依據(jù)，以工程建設各方主體的質(zhì)量行為為主要內(nèi)容，以施工許可制度和竣工驗收備案制度為主要手段，在健全和完善“企業(yè)自控、社會監(jiān)理、政府監(jiān)督”的質(zhì)保體系基礎(chǔ)上，形成調(diào)控有效，監(jiān)督有序、保障有力的，與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的工程質(zhì)量依法管理的新格局。在日益嚴峻的國際競爭環(huán)境下，提高政府對工程質(zhì)量的管理水平，就需進一步完善政府對工程質(zhì)量的監(jiān)督職能；加強政府對工程質(zhì)量監(jiān)督檢測；嚴格市場準入，提高建設工程質(zhì)量；同時要規(guī)范建設單位的市場行為；加強建設參與單位的管理，形成質(zhì)量管理鏈；進一步落實質(zhì)量責任制，提高質(zhì)量監(jiān)督水平。
3.3 房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量管理體系的實施
1）組織準備。房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量管理體系涉及組織的方方面面，關(guān)系到組織全局的大事，在實施前期，要統(tǒng)一思想，建立班子，確立目標，宣傳教育，制訂計劃，充分地做好組織準備工作。
2）試運行及實施。質(zhì)量管理體系建立后組織試運行是非常必要的。因為通過一個階段的運行，可對質(zhì)量管理體系設計的符合性及運行的有效性進行考察，以發(fā)現(xiàn)質(zhì)量管理體系在建立上、運行上存在的問題，從而采取糾正措施，促進全過程質(zhì)量管理體系的完善和有效。
3）質(zhì)量的持續(xù)改進。質(zhì)量改進是質(zhì)量管理的一部分，致力于增強滿足質(zhì)量要求的能力。持續(xù)改進對所有項目干系人來說是永無止境的。它涉及組織的方方面面，隨時隨地進行的，從最高管理者到基層管理者都應針對自己的管理對象來進行。它包括組織目標的調(diào)整、發(fā)展戰(zhàn)略的更改、組織機構(gòu)的變動、資源的重新分配、獎勵制度的改變、產(chǎn)品的調(diào)整等。這種改進可以使質(zhì)量管理成本下降，使組織的人際關(guān)系得到改善，使組織充滿活力，提高競爭力，使組織的資源發(fā)揮更大的效益。
4 結(jié)語
全過程質(zhì)量管理是一個動態(tài)的發(fā)展過程，在未來社會中，具有競爭力的質(zhì)量除了要求產(chǎn)品能夠滿足顧客需求外，對全社會需求的滿足應會成為必然趨勢，這就要求質(zhì)量標準中加入對環(huán)境保護的要求，對可持續(xù)發(fā)展的要求，對質(zhì)量成本的衡量等，真正實現(xiàn)全過程的質(zhì)量管理。
參考文獻：
[1] 汪越成，司靜波.我國房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理存在的問題及對策研究[J].改革與探討，2008（9）：64.
第3篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；測繪；質(zhì)量管理
隨著我國住房制度的改革，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展同時也帶動了房地產(chǎn)測繪業(yè)的快速發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)測繪存在缺乏全國統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范、 構(gòu)建機制也不規(guī)范、房地產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員嚴重不足，專業(yè)技術(shù)水平也不高。本文主要介紹了房地產(chǎn)測繪的發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)測繪存在問題進行探討，并對房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理提出了一些合理化建議。
1、房地產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
隨著各種技術(shù)的應用和測繪理論的不斷發(fā)展以及先進設備的投入使用，房地產(chǎn)測繪在技術(shù)上取得了很大的進步。隨著計算機的廣泛使用，極大地提高了工作效率，勞動強度大大降低，促使了房地產(chǎn)測繪的迅猛發(fā)展。
1.1 房地產(chǎn)測繪科技含量逐漸增強。
隨著房地產(chǎn)測繪行業(yè)的不斷發(fā)展，各種先進儀器被大量采用。在信息化測繪帶動下實現(xiàn)了自動化測繪、數(shù)字化測繪，房產(chǎn)測繪工作者越來越認識到使用常規(guī)的測繪已經(jīng)跟不上實際需要，要想在目前激烈的競爭中處于優(yōu)勢就必須選擇先進的測繪手段和測量儀器。常用的先進儀器主要有全球儀、全球定位系統(tǒng) （GPS）、手持式激光測距儀、實時定位系統(tǒng)（RTK）等。這些先進的測量儀器在房地產(chǎn)測繪工作中的大量使用， 很大程度上提高了成圖質(zhì)量和工作效率。
1.2 房產(chǎn)測繪市場管理更加規(guī)范化。
為了引導房地產(chǎn)測繪行業(yè)的健康發(fā)展， 加強對房地產(chǎn)市場的健康管理， 國家頒布了一系列的法規(guī)和政策來規(guī)范房地產(chǎn)測繪市場?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》、《中華人民共和國測繪法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《測繪資質(zhì)管理規(guī)定》、
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)市場管理法》、《公攤面積計算標準》、《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)規(guī)定的通知》、《房地產(chǎn)測繪基本管理原則》等法規(guī)文件出臺或修改，由于各省市發(fā)展情況不太相同，于是各地制定了相適應的政策法規(guī)。這些法規(guī)的制定規(guī)范了房地產(chǎn)測繪行為，促進了房地產(chǎn)測繪行業(yè)的健康發(fā)展。
1.3 房地產(chǎn)測繪市場存在壟斷行為。
由于房地產(chǎn)測繪機構(gòu)是產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的重要組成部分，存在壟斷經(jīng)營。近年來房產(chǎn)交易非常活躍， 大量的房屋測繪、 土地交易、 面積計算、 制圖等工作，大多由一家測繪單位完成， 這樣就會造成測繪速度難以滿足需要， 在管理和土地房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證上形成瓶頸， 不利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2、 房地產(chǎn)測繪工作中存在的一些問題
2.1 房地產(chǎn)測繪技術(shù)方面存在的問題。
目前房地產(chǎn)測量繪圖軟件大多是基于AutoCAD的LISP 語言開發(fā)，運行效率不高，還會有錯誤發(fā)生。隨著我國房地產(chǎn)交易和城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)確權(quán)、發(fā)證方面提供的服務顯得越來越重要。由于房地產(chǎn)變更較為頻繁， 在一些城市測繪數(shù)據(jù)管理低下，不能適應當前現(xiàn)代化發(fā)展的要求，因此測繪信息系統(tǒng)成為了需要解決的問題?；贕IS技術(shù)的測繪信息系統(tǒng)是房地產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的管理和處理的重要工具。房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)是以 GIS 方式定義、繪制圖像及屬性，能夠?qū)崿F(xiàn)圖形屬性雙向連接，能夠自動生成分層分戶平面圖，很大程度上提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量和效率。全球定位系統(tǒng)（GPS）具有全天候、全球性、連續(xù)性等精密定位和三維導航能力，可以快速并且高精度地測定各級控制點的各級坐標。利用實時 GPS 動態(tài)測量功能，不會產(chǎn)生累計誤差。采用測圖軟件可以一次性測繪成電子地圖，然后再利用繪圖儀和計算機結(jié)合， 通過打印機輸出各種比例的圖形。由于各地發(fā)展情況不同，一些房地產(chǎn)測繪單位測繪技術(shù)和手段還存在一些不足，需要不斷改進和完善。
2.2 房地產(chǎn)測繪工作測量技術(shù)規(guī)范還有待完善。
質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和國家住房和城鄉(xiāng)建設部出臺了一些房地產(chǎn)測量技術(shù)規(guī)范， 在一定的程度上解決了房產(chǎn)測繪工程中遇到的問題，但由于各地實際情況不同，因此一些大城市都相繼制定了與地方相適應的測量技術(shù)細則，還存在一些地方?jīng)]有制定和當?shù)叵噙m應的細則。
2.3 對房地產(chǎn)測繪單位監(jiān)管力度不夠。
在我國一些中小城市還存在沒有取得房地產(chǎn)測繪資格的隊伍從事房地產(chǎn)測繪。在一些發(fā)達國家從事測繪工作的人員必須經(jīng)過官方機構(gòu)審查并取
得測量工程師執(zhí)業(yè)資格的人員才能從事房地產(chǎn)測繪。在我國一些中小城市還存在房產(chǎn)主管部門缺乏技術(shù)性較強的管理人員，一旦監(jiān)管不到位就會出現(xiàn)一些測繪資質(zhì)、 技術(shù)力量薄弱、 經(jīng)驗缺乏的測繪單位進人房地產(chǎn)測繪市場。
3、做好質(zhì)量管理的一些措施
3.1 加強房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員的綜合素質(zhì)的提高。
房地產(chǎn)測繪從業(yè)技術(shù)人員，不僅要有豐富的專業(yè)知識，而且更需要奉獻精神和創(chuàng)新能力，取他人之長補己之短。通過學習新的知識和技能，努力提高自己的綜合素質(zhì)。要加強對測繪專業(yè)技術(shù)人員的培訓，工作人員做到持證上崗。
3.2 加強房產(chǎn)主管部門的監(jiān)督作用。
為了提高房地產(chǎn)測繪部門測繪質(zhì)量，主管部門要強化對測繪單位的監(jiān)督機制和宏觀管理。房地產(chǎn)測繪單位要配合主管部門的辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，自覺接受相關(guān)主管部門的管理和監(jiān)督，確保測量成果的完整和準確。房地產(chǎn)測繪成果應建立鑒定監(jiān)督機構(gòu)，確立監(jiān)督機構(gòu)的法律地位，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)測繪成果的爭議，對鑒定工作進行監(jiān)督。另外，應建立測繪成果差錯賠償保證金制度，確保當事人的合法權(quán)益，促進我國房地產(chǎn)測繪市場健康發(fā)展和公平競爭。
3.3 努力推進房地產(chǎn)測繪市場化改革。
在國家有關(guān)政策的指引下，實現(xiàn)測管分離，建立質(zhì)量保證金制度，積極推進房產(chǎn)測繪體制改革，引導房地產(chǎn)測繪市場走向規(guī)范化、專業(yè)化、市場化，使房產(chǎn)測繪監(jiān)督管理與測繪行為完全分離。推進房地產(chǎn)測繪市場化，需要不斷完善房地產(chǎn)測繪的相關(guān)法規(guī)、規(guī)范、法律，需要有一支穩(wěn)定的測繪隊伍，加強測繪隊伍建設。
4、小結(jié)
由于各地的發(fā)展情況不同，房地產(chǎn)測繪單位和房地產(chǎn)測繪相關(guān)從業(yè)技術(shù)人員技術(shù)水平不高并且人員缺乏，部分房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理存在著一些問題，隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)測繪技術(shù)人員素質(zhì)的不斷提高以及審計能力和監(jiān)督能力的不斷增強， 我國房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理水平會有很大的提高。
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作者簡介：張輝（1982—），男，浙江省湖州市人，工作單位：湖州誠信房產(chǎn)測繪有限公司，職務：測繪組長
第4篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；全過程管理
中圖分類號：TU201.2文獻標識碼：A
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的復雜、系統(tǒng)特點，依據(jù)開發(fā)的時間順序，可以將房地產(chǎn)開發(fā)分為幾個階段：工程項目的概念階段、工程項目的設計階段、工程項目的施工階段以及工程項目竣工驗收、交付使用階段等。隨著經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化和市場競爭的壓力，許多的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了新的耕作時代，依靠戰(zhàn)術(shù)方法已經(jīng)不能滿足發(fā)展的需要，只有專業(yè)化的分工、技術(shù)水平、管理辦法的不斷進步，才能保證經(jīng)營企業(yè)達到利潤最大化。本文基于各階段的管理重點簡單地對全過程管理進行論述。
一、全過程質(zhì)量管理的含義
項目生命周期全過程質(zhì)量管理主要是指一個建筑項目從立項決策、設計、施工以及竣工驗收交付使用的全過程運行質(zhì)量管理。全過程的運行質(zhì)量管理就是對每一個階段的工序都要做到嚴格的把關(guān)，質(zhì)量合格后方能進入下一道工序。
二、項目各個階段的運行質(zhì)量管理
在項目的概念階段，強調(diào)的是項目的可行性，是以高質(zhì)量的項目風險管理做鋪墊的；項目的設計階段，是影響工程質(zhì)量的決定性階段，在該階段通過對項目的優(yōu)化設計，以最好的施工工藝、合理的投資取得最大的功能效果，因此，在這一階段決定著工程項目建成后的整體效果以及使用價值；施工階段，主要依據(jù)施工圖紙進行施工，是產(chǎn)品實體形成的階段，這一階段直接的影響著產(chǎn)品的最終質(zhì)量，亦是非常重要。在這一階段，高質(zhì)量的管理是靠業(yè)主、施工單位以及監(jiān)理單位的共同努力為基礎(chǔ)的，雖然他們各自都有著自己的管理目標，但始終未脫離質(zhì)量管理這一主線；竣工驗收交付使用階段，這一階段是質(zhì)量控制的最后環(huán)節(jié)，這一階段的主要任務就是做好實體的質(zhì)量檢查驗收。
（1）工程項目的概念階段
該階段，項目質(zhì)量管理的核心主要體現(xiàn)在項目的可行性研究，項目的可行性性研究是項目決策的重要依據(jù)，它是指對項目在經(jīng)濟、技術(shù)等方面做得可行性論證，并比選出最佳方案。而可行性研究的基礎(chǔ)又是對項目風險管理，包括對風險的識別、分析與處理等。在本論文中，主要是以項目概念階段風險管理的角度去談論項目的質(zhì)量管理，對項目風險的識別、分析（定性分析、定量分析）、處理（規(guī)避、分擔）等做了詳細的介紹。萬變不離其宗，總而言之，項目風險管理是為項目的可行性研究做鋪墊的，從而進一步的服務于概念階段的項目運行質(zhì)量管理。
（2）工程項目的設計階段
設計階段，質(zhì)量管理主要概念階段質(zhì)量要求的實現(xiàn)階段。在這一階段的設計工作要嚴格的的遵循國家的各項規(guī)章制度，與傳統(tǒng)的設計階段質(zhì)量管理理念相比，不止是局限于業(yè)主與設計單位兩位參與單位，同時將監(jiān)理單位、可能性的施工單位融合進來，進行圖紙的審查與會審工作，以便在日后的施工階段進行施工。
在這一階段，多采用優(yōu)化設計的方式，進行設計方案的比選，以價值工程理念為依托，比選出性價比最優(yōu)的方案。同時在這一階段，又要保證設計所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、設計所需的硬件設備，以便設計出讓人人滿意的設計方案。
在進行優(yōu)化設計時，加強優(yōu)化設計的措施有：1.做到細致的分工。一般來講，建筑設計的任務工作量大且繁瑣，因此，再設計的過程中，要充分地做好任務、合理的分工，量力而行，是每個設計人員能夠很自信的各司其職；2.加強設計人員的技能培訓，隨著時代的發(fā)展，人們更追求質(zhì)量、經(jīng)濟、安全、美觀于一體，較低的技術(shù)水平一般很難滿足，加之很多的設計人員缺乏實踐，設計出的產(chǎn)品很難得到施工，因此，加強設計人員的整體技術(shù)水平，不僅能夠增強單位的綜合實力，更能夠提高企業(yè)的綜合競爭力；3.對設計人員進行綜合教育，提高其職業(yè)道德素養(yǎng)。端正設計態(tài)度，是直接影響實際質(zhì)量的關(guān)鍵因素之一。做任何事，沒有好的端正態(tài)度，那么做出來的結(jié)果也會存在很多的瑕疵。只有充分地認識到建筑設計階段在整個項目生命周期內(nèi)的重要性，用積極的心態(tài)去面對設計，才能夠使得設計作品經(jīng)得起考驗推敲。
（3）工程項目的施工階段
施工階段，是全過程質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在施工過程中，應嚴格的執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)范，按照施工圖紙進行施工。施工階段，涉及到的單位很多，無論是業(yè)主、施工單位還是監(jiān)理單位都應該服務于施工質(zhì)量管理。充分地做好項目建設過程中的三個控制，即事前控制、事中控制以及事后控制。
比如，事前控制：包括對承包方資質(zhì)的審查，施工之前做好統(tǒng)籌安排，對工程所需要的原材料以及構(gòu)配件的等做好入場前的安排等；事中控制：包括嚴格的做好工序間的銜接關(guān)系，尤其是隱蔽工程，必須是在檢查通過的基礎(chǔ)上方可進行下一道工序的施工，并按照規(guī)定，及時的組織質(zhì)量管理現(xiàn)場會議，及時的分析報告工程質(zhì)量情況等；事后控制：包括及時的整理已完工程的檔案，做好存檔工作。對已出現(xiàn)的問題，及時的予以補救等，以防止隱患的進一步惡化。
在此階段，業(yè)主進行項目質(zhì)量管理的措施主要有：首先，在開工前，業(yè)主應事先組織預審，將問題進行匯總，主持圖紙的會審以及技術(shù)交底工作，通過圖紙的會審及時的發(fā)現(xiàn)圖紙中的存在的問題，這就是做到事前控制。會審的過程中應審查圖紙設計的深度，是否滿足施工的條件要求；其次，審查圖紙中的數(shù)據(jù)是否一致，以及審查施工單位所進行的施工準備是否到位等；第三，審查所涉及的圖紙是否滿足國家設計規(guī)范的要求、行業(yè)的標準等。對于會審過程中所出現(xiàn)的問題應著力進行解決。
在圖紙會審的基礎(chǔ)上，進行施工的技術(shù)交底工作，尤其是針對圖紙上所提到的設計變更等內(nèi)容針對專門的施工人員進行技術(shù)交底。在進行技術(shù)交底工作后還應該建立健全施工組織結(jié)構(gòu)和各項的規(guī)章館辦理制度，各項專業(yè)以及工種間的技術(shù)培訓和質(zhì)量教育等工作等。
（4）工程項目竣工驗收、交付使用階段
工程的竣工驗收、交付使用是整個項目生命周期的最后一個階段，在這一階段應嚴格的進行交接驗收工作，將任何問題處理在此階段，以便于日后使用。其中驗收規(guī)范的形成見圖：
竣工驗收質(zhì)量控制內(nèi)容有：首先，工藝質(zhì)量缺陷的處理。對于工藝質(zhì)量上有缺陷的的項目，除了應追究相關(guān)的責任外，還應進行返修處理、返工處理、限制使用以及不作處理。其次，工程竣工質(zhì)量驗收資料的整理
工程竣工驗收資料一般包括：1.勘察設計的質(zhì)量檢查報告，施工單位的工程竣工報告以及監(jiān)理工程師的質(zhì)量評估報告；2.工程質(zhì)量事故產(chǎn)生后的處理報告；3.隱蔽工程的驗收報告等以及施工日志等；4.工程的主要使用材料的進廠檢驗報告等；5.承包商與業(yè)主之間簽署的質(zhì)量保修書；6.合同約定的其他相關(guān)資料等。對上述資料應進行充分地整理存檔。
結(jié)語
在現(xiàn)階段，項目生命周期全過程運行質(zhì)量管理這一理論概念仍舊不是很成熟，其優(yōu)越性在實際的項目運行過程中仍舊未能夠得到體現(xiàn)。在今后的工作中，本人將更加的注重理論與實踐的相結(jié)合，為我國建筑業(yè)的發(fā)展公分自己的一份力量。
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第5篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理范文
1．1建立項目審查制
公司內(nèi)部員工做的投資分析報告還應聘請專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進行審查。謹之又謹，慎之又慎，取長補短，提出自己相應的改進措施，供決策層決定。
1．2完善投資決策機制
要成立投資策劃部門，造價工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲備情況及融資能力，結(jié)合當前市場行情，進行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項目的可行性。
1．3隨行就市，及時修正
隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價工程師必須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時地調(diào)整因此而產(chǎn)生的價格的變化。只有做好了這一點，投資估算才能真正起到有效控制工程造價和正面影響決策的作用。
2設計階段的造價控制
優(yōu)秀的工程設計是有效控制工程造價的前提，因此，筆者認為可從以下五個方面來控制：
2．1實行設計方案招投標制度
在市場經(jīng)濟的今天，開發(fā)單位在委托設計時應大力引入競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優(yōu)秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優(yōu)秀的設計方案，避免因建筑產(chǎn)品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證的事情發(fā)生。
2．2實行限額設計
項目設計的優(yōu)劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目今后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設項目，發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內(nèi)容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設計技術(shù)與經(jīng)濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣做法、開發(fā)商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。
2．3開展價值工程的應用
價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產(chǎn)品價值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎(chǔ)上，對方案實行科學決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是：以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。
2．4加強圖紙會審工作
加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經(jīng)營部和預決算部，對施衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質(zhì)量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟損失。
2．5加強洽商管理
杜絕不合理的設計洽商。對確實必須發(fā)生的設計變更，我們采取的方法是審核會簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設計洽商增加工程造價。
3施工階段的工程造價控制
3．1嚴格工程合同的簽訂與執(zhí)行
簽訂工程合同時，最重要的要根據(jù)各工程的特點，應選擇恰當?shù)陌l(fā)包方式和價款調(diào)整條件，因為不同的發(fā)包方式和價款調(diào)整條件，直接關(guān)系工程造價的控制效果。
合同文本應盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據(jù)擬建工程的特點和招標文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結(jié)果來起草。合同文本必須準確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標的物表達清楚、標的額計算準確；質(zhì)量有標準，檢驗有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運輸方式和結(jié)算方式明確；違約責任及違約金(或賠償金)計算方法準確；文字表達嚴謹，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。
工程造價一般是由工程招標合同價及合同外項目價款（即工程增項、施工索賠、材料調(diào)價、費用調(diào)整等）所構(gòu)成。合同價是承發(fā)包雙方充分運用價值規(guī)律，反復進行價格比較，實現(xiàn)個別勞動消耗和社會必要平均勞動消耗的統(tǒng)一，基本上是等價交換的價格。它高于社會必要勞動耗費時，對承包方有利，低于社會必要平均勞動耗費，對發(fā)包方有利。但不論承包方獲得利益或發(fā)包方節(jié)約投資，都要通過市場競爭來實現(xiàn)，并符合價格規(guī)律的要求。
工程現(xiàn)場施工條件受到種種復雜因素的影響和干擾，使工程造價波動的幅度也非常大。施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發(fā)的標準定額中的人工、材料（設備）、施工機械、管理費用及政策性調(diào)價外，凡是由承包方負責的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。承包方承諾的條件和費用一般在雙方招投標過程談判，雙方依據(jù)工程的承包方式予以確認并在簽訂工程施工合同時，據(jù)以確定工程的合同價款在工程結(jié)算時還能否進行調(diào)整。
3．2嚴格材料、設備的定價和訂購
一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價格相對穩(wěn)定，市場透明度大，以建設工程造價管理站公布的信息價再結(jié)合市場行情進行適當?shù)恼{(diào)整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認后，方可購買。這樣，才能既控制造價又保證工程質(zhì)量。安裝專業(yè)中預埋、預留的管線等一般都是由施工單位購買，但設備主要由甲方采購的。設備造價涉及金額大，占整個工程造價的30％以上。設備訂購計劃必須與工程實際進度緊密配合，以免影響工期。
3．3工程款的控制
目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發(fā)商一般不需支付工程預付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進度款的支付比例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容忽視的問題。通用做法是：①按每月實際已完工程造價的80％支付工程進度款；②待工程竣工驗收合格后，支付總造價的85%；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成結(jié)算，再支付至總造價的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。
4竣工階段的工程造價控制
竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關(guān)。根據(jù)本人這幾年的工作經(jīng)驗，認為重點應做到以下幾個方面：
（1）嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。
（2）檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。
（3）落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。
（4）按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關(guān)，按實結(jié)算。
（5）嚴格執(zhí)行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現(xiàn)。
（6）嚴格按規(guī)定和合同套取計費程序，計取各項費用。
（7）認真審查、復核，防止各項計算誤差。綜上所述，工程造價控制是一個系統(tǒng)的、全面的動態(tài)管理過程，只有對工程建設的每一個階段采用科學的、系統(tǒng)的管理方法加以嚴格控制，才能達到全面控制工程造價的預期目的。
工程竣工時，根據(jù)合同文件中計價方式及允許調(diào)整費用范圍的規(guī)定，發(fā)包方對承包方提出的竣工結(jié)算文件必須要進行認真的審核，避免承包方在工程結(jié)算中高估冒算，以便合理的確定工程造價。
5結(jié)語
總而言之，工程造價的確定與控制是一門博大精深的學問，本文所論及的僅是筆者幾年來的工作體會，一得之愚而已。隨著我國造價理論的進一步完善和發(fā)展，造價工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價的地位更加重要。
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摘要在加入WTO之后，如何提高我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭力是我們當前所面臨的重要問題。闡述了在這種情況下如何合理確定與有效控制房地產(chǎn)的工程造價以提高我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭力的幾條途徑。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)造價控制
第6篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 項目全過程質(zhì)量管理
中圖分類號： F253.3 文獻標識碼： A 文章編號：
由于我國房地產(chǎn)開發(fā)項目起步晚、管理體制不夠完善、人員素質(zhì)良莠不齊等原因，造成我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計管理并不科學合理。而質(zhì)量管理又在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行中起到舉足輕重的作用，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程質(zhì)量管理具有實際意義。
加強房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的重要性和必要性
房屋建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到廣大業(yè)主的日常生活和生命、財產(chǎn)安全。很多普通家庭耗費全部積蓄后，才可以購買到一套住宅。如果所居住的房屋存在這種那種的質(zhì)量問題，居者不但難以安居，更加難以樂業(yè)。百姓的事情無小事，我們必須樹立全心全意為人民服務的宗旨，在出臺各項管理制度、處理質(zhì)量投訴問題時，更多的要考慮百姓的切身利益，在開展監(jiān)管工作時，全面落實各項質(zhì)量管理措施，努力提高項目工程質(zhì)量，確保百姓能夠買好房，住好房，努力構(gòu)建和諧社會。
二、現(xiàn)存問題
1、規(guī)劃、設計階段優(yōu)化深度不夠。規(guī)劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設計方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項目規(guī)劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優(yōu)化不足。
2、工程實施階段缺乏全面質(zhì)量管理。忙于事后整改，事前與事中控制不足：在工程實施管理中，事前質(zhì)量控制意識不足，常在施工單位施工完畢后才發(fā)現(xiàn)問題，做事后補救。
3、、項目設計不合理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中設計規(guī)劃條件、前期的可行性研究報告、市場調(diào)查報告、項目的產(chǎn)品市場定位，是方案設計的依據(jù)。一些企業(yè)調(diào)查不夠充分，產(chǎn)品定位不夠準確，設計標準不高，設計時考慮的人，|生化不夠，由此引發(fā)為被業(yè)主投訴的質(zhì)量問題。
4、項目建設監(jiān)管不到位。一是工程建設市場行為混亂。企業(yè)中標后，與建設單位簽訂“陰陽合同”，通過這種方式向建設單位讓利，也成為行業(yè)的慣例。一些工程由于層層轉(zhuǎn)包，工程造價不斷被壓低。施工單位為了保證自己的利潤，只有偷工減料，不斷降低工程的質(zhì)量標準。
5、項目市場定位不夠準確。同時，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進行科學的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足分析的需要，導致開發(fā)出來的房地產(chǎn)項目偏離了市場定位。
三、相關(guān)措施
1、確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應資質(zhì)的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。
2、嚴把材料關(guān)，不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質(zhì)量，須嚴格控制好用到工程中的材、半成品、構(gòu)配件、永久性設備及器材等的質(zhì)量。
3、控制好施工中用到的機械、設備的質(zhì)量。
四、從各個階段分析質(zhì)量控制措施
1、項目前期策劃階段質(zhì)量管理。（1）做好市場調(diào)研工作。根據(jù)我們計劃投資的地點，我們就客戶的需求量、客戶的購買力、項目所在地段的價值等作了專門的市場調(diào)查，為進行投資可行性研究提供幕礎(chǔ)信息。（2）做好開發(fā)方案的設計。由專業(yè)人員設計開發(fā)方案，包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資融資方案、開發(fā)進度安排以及環(huán)境保護評價等。（3）做好技術(shù)經(jīng)濟指標的計算。根據(jù)專業(yè)人員設計的不同開發(fā)方案計算其對應的技術(shù)經(jīng)濟指標，包括住宅密度、建筑面積密度容積率、工程造價指筋毛、平均層數(shù)住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標等。
2、項目規(guī)劃及設計階段質(zhì)量管理。（1）根據(jù)業(yè)主確定總功能目標和項目的總質(zhì)量標準，結(jié)合市場、銷售部門的分析與研究，提出產(chǎn)品數(shù)量和總質(zhì)量目標。（2）根據(jù)使用功能和建筑物相互協(xié)調(diào)性，提出對規(guī)劃及建筑的空間、位置、功能、質(zhì)量的要求，提出具體的技術(shù)說明、安全說明等，最終形成詳細設計任務書，作為項目設計階段的總體規(guī)范。
3、施工階段的質(zhì)量控制。制定適當?shù)馁|(zhì)量目標，因為質(zhì)量目標常與項目進度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級。因此，質(zhì)量目標必須堅持實事求是，因地制宜。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。強調(diào)施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理，建立統(tǒng)一的標準化的質(zhì)量管理體系，編制詳盡的施工作業(yè)指導書和施工方案，嚴格檢驗標準，強調(diào)執(zhí)行力！
現(xiàn)場有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)。（1）工程樣板先行。樣板先行作為工程質(zhì)量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對施工隊伍的實物交底的基地，有利于及時發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問題，避免大規(guī)模的返工簽證。（2）甲方的現(xiàn)場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵工序作為重點控制的對象，對有效控制質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工質(zhì)量管理?？⒐を炇帐枪こ淌┕と^程的最后一道工序，也是工程項目質(zhì)量控制的后期工作，是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を炇涨?，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應及時委托具有相應檢測資質(zhì)的檢測單位對工程建設質(zhì)量進行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定基礎(chǔ)。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作，不能走形式、走過場。對工程質(zhì)量有疑慮的地方，現(xiàn)場進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題，盡早處理，消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評定工程質(zhì)量等級。使工程質(zhì)量等級評定能夠準確反映工程建設的內(nèi)在質(zhì)量。嚴格按照驗收規(guī)程進行工程驗收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，責令有關(guān)單位限期處理。
6、售后服務階段質(zhì)量管理。
世界上沒有十全十美的房地產(chǎn)產(chǎn)品，樓盤存在的缺點和不足是難以避免的。但房地產(chǎn)開發(fā)商應該盡量去了解產(chǎn)品的不足之處，并努力去克服和改進，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體質(zhì)量。售后服務階段的質(zhì)量管理可以為有關(guān)服務提供保證，因此售后服務的質(zhì)量管理應該作為房地產(chǎn)產(chǎn)品全過程質(zhì)量管理的一個階段。
房地產(chǎn)行業(yè)應結(jié)合自身的特點，充分應用以顧客為關(guān)注焦點及過程管理的思想來進行各階段房地產(chǎn)的管理工作，并使之得到有效落實。這樣就會提高房地產(chǎn)開發(fā)本身的建筑質(zhì)量和服務質(zhì)量水平，同時也能使房地產(chǎn)商取得更好的經(jīng)濟效益。
五、結(jié)束語
全過程質(zhì)量管理是一個動態(tài)的發(fā)展過程，在未來社會中，具有競爭力的質(zhì)量除了要求產(chǎn)品能夠滿足顧客需求外，對全社會需求的滿足應會成為必然趨勢，這就要求質(zhì)量標準中加入對環(huán)境保護的要求，對可持續(xù)發(fā)展的要求，對質(zhì)量成本的衡量等，真正實現(xiàn)全過程的質(zhì)量管理。
參考文獻：
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第7篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理范文
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；工程項目；質(zhì)量管理
中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）11-0091-01
一、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理工作中存在的問題
1.1 沒有充分地對規(guī)劃與設計工作的管理進行優(yōu)化
規(guī)劃、設計階段的工作十分重要，其對項目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。不過，在現(xiàn)階段，一部分房地產(chǎn)項目早期工作比較粗淺，未作出科學規(guī)劃與設計，導致施工時出現(xiàn)一系列預估之外的事。項目建設時，因為諸多因素影響，造成在規(guī)劃和設計階段工作過程中，市場定位不準確，配套建設不理想，產(chǎn)品規(guī)劃不符合實際，相關(guān)工作深度遠遠不夠，并未采用切實可行的手段對設計工作進行優(yōu)化處理。項目建設前，示對項目圖紙進行全面研析，設計標準不高，與工程實際脫節(jié)，繪制的項目圖偏離實際，造成在項目建設過程中，出現(xiàn)一系列和實際不符的問題，從而制約了項目施工進度。例如，對立面建設過程中，空調(diào)安裝空間不足，或者是未預留空調(diào)安裝空間；起到消防作用的管理沒有埋設，直接顯露出來；規(guī)劃井道安裝時，規(guī)劃與實際不符，導致一些井道安裝在人行道上，等等。與此同時，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其未對項目所需的全部材料、設備等作出全面的規(guī)劃，且檢查工作不到位，建造商對工程不熟，完全根據(jù)要求進行建設，工程質(zhì)量大打折扣。在房地產(chǎn)市場供過于求時，出現(xiàn)功能性不足的問題無法得到市場認可，所以，就項目而言，其收益保障性較差，對后續(xù)人們的日常生活等方面影響至深至遠。
1.2 項目施工監(jiān)管不到位
對工程施工過程質(zhì)量的監(jiān)督管理不到位，監(jiān)管者質(zhì)量意識不強，在項目建設結(jié)束后方發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，導致大量項目在建設時質(zhì)量遠遠不達標，從而嚴重影響項目質(zhì)量，提升施工作業(yè)風險性，為建成投入運營后居住者帶來生命財產(chǎn)威脅。舉例：一些建設商和園林施工方合作過程中，交接時常出現(xiàn)問題，尤其是工期不足時，在主體建筑外立面尚未竣工時，是無法撤除相應的對外排架。所以，園林施工方則無法施工作業(yè)，遲緩了建設進度。與此同時，進行安裝作業(yè)時，沒有根據(jù)相關(guān)基準進行操作，造成門窗滲漏。對建設項目進行質(zhì)管時，工程完工檢驗查收結(jié)束后，就不再開展質(zhì)量監(jiān)督管理工作，基本上不存在對成品進行保護的思想認識。舉個例子，對鋁合金門窗進行保護方面，在一些承包商完成門窗安裝工作時，實際上沒有和接下來進行施工的單位進行交底，造成在后續(xù)施工作業(yè)時，門窗滑道出現(xiàn)質(zhì)量破損。與此同時，后續(xù)作業(yè)基本上都是業(yè)主委托及分包其它單位來完成的，導致責任不清，致使維修主體出現(xiàn)非常嚴重的不滿情緒，進一步加大管理難度，同時加大了協(xié)調(diào)成本支出。所以，項目建設時，一些作業(yè)者往往會對那些施工有難度，或出現(xiàn)的微小質(zhì)量問題重視程度不夠，通常將這些問題隱藏起來，這樣的結(jié)果就是，哪怕在一段時間中沒有質(zhì)量問題出現(xiàn)，那么，在長久居住過程中，必將引發(fā)一系列安全問題。
1.3 工程完工后質(zhì)量管理不到位
工程竣工后，為了確保工程質(zhì)量必須對工程進行檢查和驗收，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對竣工后的檢查不夠重視，許多房地產(chǎn)公司在工程完工前都沒有提前進行驗收，而且其他驗收單位也沒有根據(jù)實際的圖紙和要求進行驗收，使得工程不能按期投入使用，影響了公司的效益。而且沒有對工程項目進行有效的評估，使得整個工程最后環(huán)節(jié)的管理工作不能有效、順利的進行，工程質(zhì)量也得不到保障。
二、解決房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理工作的有效對策
2.1 對工程項目前期的規(guī)劃與設計力度進行加強
就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，對工程前期都缺乏管理，對整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴重的影響。因此，為了提高對工程項目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)企業(yè)在進行施工之前，必須進行全方位的準備工作與管理工作，保證整個工程的順利開展。在進行施工之前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴格勘察地形，做好市場的調(diào)查工作，從而對工程項目的整體風險進行預測；然后依照市場考察的情況，設計相應的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為接下來的施工打下良好的基礎(chǔ)。
2.2 加強對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理
工程的整個建設過程中，施工過程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對整個施工過程的質(zhì)量進行監(jiān)督管理，確保良好工程質(zhì)量的實現(xiàn)。相對而言，房地產(chǎn)工程較為復雜，施工環(huán)節(jié)較多，所以相關(guān)人員要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，全方位提升工程項目的質(zhì)量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標準，只有在前一道工序合格的基礎(chǔ)上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達標，則必須重新進行改進，禁止未經(jīng)改進就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從根本上保障工程的質(zhì)量。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術(shù)以及設備質(zhì)量加強管理，確保質(zhì)量達標，一旦發(fā)現(xiàn)不達標的設備和材料出現(xiàn)時，必須立刻停止施工，對不達標的設備與材料踐行嚴格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達標后方可繼續(xù)開展施工。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設，對施工現(xiàn)場進行全天候的監(jiān)管，確保在第一時間發(fā)現(xiàn)存在的問題，并且進行及時積極的解決。
2.3 加強對工程項目竣工后的質(zhì)量管理
對工程項目竣工后的質(zhì)量進行檢查是工程檢驗的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實施，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量上存在的問題并且在第一時間解決，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題。當工程竣工后，必須將國家質(zhì)量檢驗標準作為相關(guān)的依據(jù)，驗收與認定整個工程項目的質(zhì)量，如果發(fā)現(xiàn)問題，要立刻進行更正，保證整個工程項目的質(zhì)量合格。此外，還要建立健全質(zhì)量的評估報告，對整個工程項目有關(guān)質(zhì)量的信息進行有效地整合，便于對今后的工程建設起到很好的指導作用。
2.4 增強施工人員的質(zhì)量與安全意識
加強對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理工，還要對施工人員的道德素質(zhì)進行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員具備高度的責任感，使其能夠認真負責地進行工作，確保工程項目的整體質(zhì)量，對于工程中出現(xiàn)的問題能夠及時反映并且及時解決，對工程的質(zhì)量進行有效的保障。此外，還要還要提高施工人員的專業(yè)技術(shù)和能力，促使施工人員在進行操作時能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設備進行充分良好的應用，把提高工程項目的質(zhì)量問題落到實處。
三、結(jié)語
近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷加快，我國的房地產(chǎn)開發(fā)進程也不斷加快。同時，大量的案例也表明，科學的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項目的投資效益，并且保障了人民的生命財產(chǎn)安全，同時促進我國的經(jīng)濟發(fā)展。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理不力則會造成房地產(chǎn)工程項目投資規(guī)模的增加，并且無法有效控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴重損害，也不利于維護人民的利益，不利于國家經(jīng)濟建設。在這樣的情況下，加強房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)和建設的有效管理，成為了社會普遍關(guān)注的問題。
參考文獻
[1] 趙強.淺談房地產(chǎn)企業(yè)如何加強項目的質(zhì)量管理[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2008（9）.
第8篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建設工程；質(zhì)量管理
Abstract: this article with the project implementation stage as the key point, in clear design scheme and under the guidance of the target, establishes the real estate construction engineering quality management system, clear quality management objectives, the construction project process quality control, and to the stage of construction problems of the detailed analysis and eventually is to ensure that the quality of the construction project goal smoothly realized.
Keywords: real estate development; Construction project; Quality management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：
1 引言
隨著市場經(jīng)濟制度在我國的逐步發(fā)展和完善，我國國民經(jīng)濟也得到了持續(xù)增長。在這樣的經(jīng)濟大環(huán)境下，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了空前的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)鏈在快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)工程質(zhì)量也越來越受世人的關(guān)注。工程質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項目管理的重要任務之一，它貫穿于建設項目的整個建設過程中，一個房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項目建設的成敗，所以房地產(chǎn)開發(fā)商應重視工程質(zhì)量的管理、實施與控制，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，獲得較好的經(jīng)濟效益和社會效益。
2 房地產(chǎn)建設的工程質(zhì)量管理體系
房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程主要包括六個階段：市場調(diào)研階段、設計準備階段、招投標階段、施工階段（包括竣工驗收）、交付使用階段及質(zhì)保期服務階段，各個階段的實施不當都會對項目的成功造成一定的影響[ ]。因此，為了保證工程質(zhì)量目標的順利實現(xiàn)，必須建立全過程的工程質(zhì)量管理體系，統(tǒng)籌做好各個階段的質(zhì)量管理工作，這是項目成功的基本保證。
下面將對施工階段的質(zhì)量管理措施進行詳細介紹。
3 房地產(chǎn)項目開發(fā)的施工質(zhì)量管理
施工階段是開發(fā)項目形成實體的階段，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，這個階段的質(zhì)量管理是開發(fā)商、監(jiān)理工程師、承包商以及政府建設主管部門質(zhì)量管理工作的重心。工程項目具有建設地點固定、施工人員流動性大、產(chǎn)品體積龐大、建設周期長、所需資金多、產(chǎn)品具有單件性等特點[ ]，所以，施工過程中的質(zhì)量管理要根據(jù)具體的工程環(huán)境、工程性質(zhì)制定具體的質(zhì)量管理方案，并在方案實施的過程中，根據(jù)施工環(huán)境的變化，不斷修正質(zhì)量管理方案，以保證質(zhì)量目標的實現(xiàn)。
3.1 加強對施工準備階段的質(zhì)量管理
（1）督促總承包單位項目部組織施工圖紙會審及技術(shù)交底：在圖紙會審中，審核圖紙資料是否齊全，軸線尺寸、平面與大樣有無矛盾及錯誤，并進一步明確施工中具體的技術(shù)要求及應達到的質(zhì)量標準；另外，開工前由項目部技術(shù)負責人組織全面的技術(shù)交底，在各分項工程施工前，再由項目技術(shù)負責人對該項目施工的所有班組和配合工種進行技術(shù)交底，在工程第一線保證項目質(zhì)量目標。
（2）現(xiàn)場準備工作的質(zhì)量控制：檢驗場地平整度和壓實程度是否滿足施工質(zhì)量要求；對規(guī)劃部門提供及勘查單位測定的原始基準點、基準線和參考標高等測量控制點進行復核，并對現(xiàn)場進行準確的測量放線。準確地測定與保護好場地平面控制網(wǎng)和主軸線的樁位，抽檢建筑方格網(wǎng)，控制高程的水準網(wǎng)點以及標樁埋設位置等，最大限度地減少由于基礎(chǔ)勘查失誤對項目造成的巨大影響。
3.2制定項目質(zhì)量管理計劃
正確的使用計劃編制技術(shù)編制切實可行的質(zhì)量控制目標，并審核有關(guān)技術(shù)文件、報表或報告。明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責任，項目經(jīng)理對項目工程安全、質(zhì)量全過程管理負責，技術(shù)負責人對項目工程質(zhì)量技術(shù)負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目施工質(zhì)量的規(guī)范負責，總承包單位對項目的結(jié)果負責。
3.3 執(zhí)行現(xiàn)場派駐代表制度，規(guī)范對承包商的質(zhì)量管理
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中能否有效管理、協(xié)調(diào)好施工承包單位，也是保證工程質(zhì)量的重要因素。因此，要執(zhí)行現(xiàn)場派駐代表制度，配合監(jiān)理單位按規(guī)定檢查施工單位的現(xiàn)場工作情況，在督促履行合同的同時，對現(xiàn)場工作進行監(jiān)督檢查，包括材料設備的使用情況、作業(yè)人員情況、施工質(zhì)量是否符合工程質(zhì)量要求和承包合同中的規(guī)定標準等，以此完成施工承包商的制約和控制，保證項目的工程質(zhì)量。
3.4加強工程資料管理
工程資料的管理是項非常重要的工作，隨著單位工程施工的持續(xù)開展，會形成各類繁多的項目文件資料，如施工前的策劃準備資料、施工過程的施工記錄、分部分項工程檢查驗收記錄及竣工驗收資料等。這些資料詳細全面地反映了整個工程建設的情況，它對工程質(zhì)量的評定、工程竣工后的收尾都有重要的利用價值，特別是目前國家大力倡導的綠色施工，施工結(jié)束后要對施工的過程進行評估，這時施工過程中所形成的文獻資料的保管性會顯得更為重要。
3.5對施工關(guān)鍵工序進行嚴格控制
業(yè)主方的現(xiàn)場管理不可能做到控制施工過程的每一個過程、每一道工序，因此，找出施工過程中對建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵工序作為重點控制的對象，如鋼筋工程中的露筋、預埋件偏位隱蔽工程的檢驗等；模板工程中的柱模板漲模、軸線位移、門窗洞口混凝土變形等；混凝土工程中的蜂窩、露筋、麻面、孔洞、施工縫處雜物清理不干凈等；砌筑工程中的砌體粘結(jié)不牢、拉結(jié)構(gòu)鋼筋或壓砌鋼筋網(wǎng)片不符合設計要求、砌體偏差是否超規(guī)定等；抹灰工程中的粘結(jié)不牢、空鼓、裂縫、門窗框邊縫不寒灰或不實、墻面開花、抹灰表面不平等。對這些關(guān)鍵工序進行有效控制，能預防質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，極大地提高管理效率。
3.6 加強成品保護及質(zhì)保期服務
在施工過程中，部分分項分部工程已經(jīng)完成而部分工程尚在施工，或者某些部位已經(jīng)完成，其它部位正在施工，如果對于成品不采取妥善措施加以保護，會造成損毀或傷害，影響結(jié)構(gòu)和觀感質(zhì)量。因此，加強成品保護是一項關(guān)系到確保工程整體質(zhì)量、提高項目管理水平，降低工程成本、按期竣工的重要環(huán)節(jié)。
4 結(jié)論
第9篇：房地產(chǎn)質(zhì)量管理范文
關(guān)鍵詞：大型房地產(chǎn)企業(yè);工程質(zhì)量管理;第三方工程質(zhì)量評估;注意事項
Abstract: At present, many real estate companies are facing financial pressure and even the fund chain break risks, in order to survive to shorten the development cycle, improve asset turnover has become a pressing matter of the moment, but it is now more need to pay attention to the quality of residential projects, want to be in the competitive environment to survive, enhance quality awareness, innovation quality management methods, improve the quality of the project management level is the real estate business wise choice, therefore, based on the third party project quality assessment perspective, the large-scale real estate enterprise quality management and its attention to matters of.
Key words: large real estate enterprises; project quality management; third party project quality assessment; matters needing attention
中圖分類號 :F293.31文獻標識碼： A 文章編號：
1.第三方工程質(zhì)量評估概述
第三方工程質(zhì)量評估是指，第三方評估機構(gòu)受大型房地產(chǎn)企業(yè)的委托，獨立于甲方、監(jiān)理單位、政府相關(guān)工程質(zhì)量監(jiān)管部門等工程質(zhì)量管理主體，運用統(tǒng)一的工程質(zhì)量檢查評分標準對其所有在建項目的工程實體質(zhì)量及質(zhì)量行為進行科學、客觀、公正的評估，以期達到大型房地產(chǎn)企業(yè)進行工程質(zhì)量管理、團隊績效考核、合作伙伴選擇等目的。根據(jù)評估目標和委托檢查主體的不同，評估工作一般可按月、季度或年進行。
1.1評估目標
大型房地產(chǎn)企業(yè)開展第三方工程質(zhì)量評估既是行業(yè)分工發(fā)展的必然，也是企業(yè)追求精細化管理和長遠戰(zhàn)略發(fā)展的趨勢。大型房地產(chǎn)企業(yè)往往本著提高工程質(zhì)量管理水平和贏得競爭優(yōu)勢等目標來開展第三方工程質(zhì)量評估。
1.2評估內(nèi)容
一般而言，第三方工程質(zhì)量評估的內(nèi)容主要包括三個組成部分：工程實體質(zhì)量評估、建筑施工安全評估以及工程資料評估，其中以工程實體質(zhì)量評估為主。通過對這三個部分進行系統(tǒng)評價，直接或間接反映項目實體質(zhì)量、項目承包商、監(jiān)理單位及公司項目部的工作質(zhì)量。
2.開展第三方工程質(zhì)量評估注意事項
在明確了評估任務和內(nèi)容，編制了評估方案和評分表，熟悉了評估流程和方法等一系列準備工作后，第三方工程質(zhì)量評估仍需謹慎開展，開展前需統(tǒng)一評估認識、主觀評估標準等對評估結(jié)果影響重大的因素，下面從認識和具體操作兩個層面對開展第三方工程質(zhì)量評估的注意事項進行闡述。
2.1對第三方工程質(zhì)量評估的認識
第三方工程質(zhì)量評估是第三方評估機構(gòu)受大型房地產(chǎn)企業(yè)委托，對其所有在建項目的工程實體質(zhì)量和質(zhì)量行為進行的階段性檢查和評估，它是獨立于現(xiàn)行多元主體參與監(jiān)管模式的第三方，是突破公司現(xiàn)行工程質(zhì)量管理瓶頸的一種創(chuàng)新，是項目工程質(zhì)量主動控制的一種手段，是對項目質(zhì)量責任主體現(xiàn)場日常管理活動的加強和補充，而不能代替日常管理，更不能依賴其作為質(zhì)量控制的核心要素。這對大型房地產(chǎn)企業(yè)開展第三方工程質(zhì)量評估的定義和期望，對第三方評估機構(gòu)對評估工作的理解和認識至關(guān)重要。只有加深對第三方工程質(zhì)量評估的認識，加強評估流程的控制，合理定位第三方工程質(zhì)量評估，才能提高評估的效率、發(fā)揮評估的積極作用。
2.2對第三方工程質(zhì)量評估現(xiàn)場取樣的理解
評估人員開始現(xiàn)場檢查前需首先進行取樣，評估取樣是體現(xiàn)評估過程科學、客觀、公正的重要手段，是保證評估成果權(quán)威性的重要依據(jù)，是科學研究與實踐應用的關(guān)鍵結(jié)合點。下面從取樣原則和取樣追溯兩個方面來加強對第三方工程質(zhì)量評估現(xiàn)場取樣的理解。
一般而言，評估現(xiàn)場取樣應遵循以下原則：
（1）隨機性原則和合理性原則相結(jié)合，首先評估取樣應于檢查當天由評估專家現(xiàn)場隨機確定，其次在隨機確定前可遵循一定的規(guī)則，如選取當前施工層數(shù)對應的中間層為評估對象，而具體的樣本檢測點則由專家進行隨機挑選。
（2）取樣應體現(xiàn)評估的預控性目的，應以發(fā)現(xiàn)工程實體質(zhì)量問題和總結(jié)值得推廣的工程做法為出發(fā)點，因此評估機構(gòu)應合理安排評估節(jié)點、合理取樣，使評估工作能夠起到預防、示范的作用；
（3）住宅工程的取樣層級從大到小包括樓棟號、單元、樓層、戶型、房間、具置，評估專家根據(jù)需要確定具體檢查項目需要的最終取樣層級。一般而言，現(xiàn)場檢查前的取樣至少要達到取樣的“樓層”層級，并將取樣結(jié)果標注于圖紙或取樣記錄表上，方可開始檢查工作。
（4）工程實體質(zhì)量取樣應遵循不同棟號、不同單元、不同樓層、不同戶型的原則，應保證選取的樣本具有隨機性、均衡性和可比性；隱蔽工程的取樣檢查應以盡量減少工程實體破壞為原則，如評估專家認為有必要進行隱蔽工程解剖，應提前通知待評估項目部。
（5）當某一總包單位，在該項目中同時承接不同產(chǎn)品類型或不同結(jié)構(gòu)類型的產(chǎn)品時，且在評估周期內(nèi)均有工程量發(fā)生，則應按其承建的產(chǎn)品或結(jié)構(gòu)類型分別取樣、檢查、記錄及打分。
（6）建筑施工安全在施工現(xiàn)場的抽檢，以各承包單位，建筑面積為基礎(chǔ)，通常由評估專家在工程實體質(zhì)量檢查中針對建筑施工安全常見問題進行隨機抽樣檢查。工程資料檢查以專家隨機抽查為主，以涉及工程質(zhì)量、工期、成本相關(guān)的工程資料常見問題為關(guān)注點，同時應保證項目參建各方不同階段所應有的資料的類別均被納入取樣范圍。
取樣追溯是將不合格樣本或做法值得推薦的樣本以照片、實物標注、文字描述等方式記錄下來，在評估結(jié)束后作為質(zhì)量整改清單發(fā)放的重要依據(jù)，并需以評估過程重要資料的定位進行存檔和提交。取樣追溯是評分過程重現(xiàn)、相關(guān)責任單位進行整改的依據(jù)和提示，因此在開展第三方工程質(zhì)量評估時應采取一定手段讓選取樣本具有可追溯性，但評估專家的時間和精力畢竟有限，如何在提高樣本追溯效率的同時保證評估效率是一個需要反復討論和研究的話題。
2.3對第三方工程質(zhì)量評估計算的考量
在對評估打分結(jié)果進行統(tǒng)計和整理過程中，權(quán)重設置和缺項處理是經(jīng)常遇到的問題，它們是對打分排序的結(jié)果有著至關(guān)重要的影響。下面從評分權(quán)重和缺項處理兩方面，對第三方工程質(zhì)量評估計算中考量的因素進行分析。
（1）評分權(quán)重是擬定某個分項工程或評估內(nèi)容在評估中所占據(jù)重要程度的反映，它影響著最終的打分統(tǒng)計結(jié)果。評分權(quán)重的設置要考慮不同產(chǎn)品形式（如普通住宅、別墅、公共建筑等）、不同結(jié)構(gòu)形式（如磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等）、不同裝修狀況（如精裝修、初裝修、毛坯房等）或不同參建方中各個分項工程或評估內(nèi)容所起作用的差異，同時應根據(jù)委托房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理需要及具體項目的特殊性進行適應性調(diào)整。
（2）在評估過程中，不同項目的施工進度及項目特點必然存在不同之處，這就存在著不可避免的缺項，為保證評估打分的公平性，同時也體現(xiàn)隨機抽查中以點帶面、以局部反應全局的原理，在計算過程中，往往對缺省檢查項進行一定的計算處理。一般而言，計算時會將缺省項對應的權(quán)重同比例的增加到同一張打分表格的其他項中，以保證評估的可比性和公平性。
（3）對第三方工程質(zhì)量評估時間的把握。由于大型房地產(chǎn)企業(yè)的分公司及項目較多，考慮到評估結(jié)果的急迫需求及評估費用成本因素，通常每個項目的計劃評估時間為一天，再扣除交通時間、組織工作消耗時間和評估交流會所需時間，往往分配到每個待評估項目的時間較少，過短的評估時間可能導致評估人員疲于事務性的檢查，而忽視了更為重要的關(guān)鍵質(zhì)量問題的檢查、評價和總結(jié)。因此，為了提高第三方工程質(zhì)量評估的工作效率和質(zhì)量，應在做好充分準備工作的同時，堅持“有所查、有所不查”的原則，根據(jù)委房地產(chǎn)企業(yè)當前質(zhì)量管理的重點，選擇若干重點分部分項工程進行檢查，或?qū)⒍ㄆ谘不卦u估常態(tài)化，逐步向定期隨機抽查轉(zhuǎn)變。
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