房地產(chǎn)專業(yè)化管理精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)專業(yè)化管理主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產(chǎn)專業(yè)化管理范文
本文即將針對未來房地產(chǎn)市場的主導者問題進行分析，研究誰將成為未來房地產(chǎn)市場的真正主導者。
一 、Reits之與商業(yè)物業(yè)發(fā)展商
恰如創(chuàng)業(yè)板之與創(chuàng)業(yè)人。創(chuàng)業(yè)板不能直接幫助創(chuàng)業(yè)人，雖然創(chuàng)業(yè)板的市場準入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰想創(chuàng)業(yè)就馬上可以IPO，畢竟還要先由創(chuàng)投基盎進行投資，把創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念變成相對成熟的商業(yè)盈利模式后，才存在創(chuàng)業(yè)板融資的可能，但若沒有創(chuàng)業(yè)板，創(chuàng)投基金就沒有退出渠道，進而風險投資失去參與的熱情，創(chuàng)業(yè)計量的成功率就會更小。商業(yè)物業(yè)發(fā)展商的產(chǎn)品就像是創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念和企業(yè)家精神，REITS所需要的是成熟商業(yè)物業(yè)，你開發(fā)的物業(yè)再好，也很難直接讓reits來購買，你要變現(xiàn)自己的產(chǎn)品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開發(fā)商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)商服務，因為有了rel[S，類似于創(chuàng)投基金的房地產(chǎn)私募產(chǎn)業(yè)基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)去進行孵化，把清冷的處女地開發(fā)成繁華的商業(yè)街，當私募投資人將商業(yè)地產(chǎn)包裝成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)后，他們就可以高價出售給fel。ts，從reits處獲取變現(xiàn)?？梢妑eits與開發(fā)商沒有直接關系，但卻通過市場機制的建立為開發(fā)商的順暢運行創(chuàng)造了商業(yè)環(huán)境。這與reits投資者的風險偏好有關，投資reits的人追求的是穩(wěn)定現(xiàn)金流，所以不接受未成熟的物業(yè)，私募產(chǎn)業(yè)基金追求高回報，把生地(或新樓盤)孵化為成熟商業(yè)街區(qū)的過程是一個通過經(jīng)營規(guī)劃提烈商業(yè)物業(yè)自身價值的過程，這個過程雖然租金收益很少，但資產(chǎn)增值的幅度很大。這就好比買股票，reits投資者需要的現(xiàn)金分紅，而私募產(chǎn)業(yè)基金追求的股票價格的瘋漲。但股價漲上去7，得有人去接盤，re-沁就是接盤入，也就是為商業(yè)物業(yè)開發(fā)商提供間接融資支持的金融產(chǎn)品和金融機制。
雖然reits對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資支持不是直接的，不會立竿見影，但是只要reits機制正式運行，開發(fā)商就等于找到了便利的融資渠道。因為有私募產(chǎn)業(yè)基金的投資，地產(chǎn)開發(fā)商可以不必過多的考慮資金問題，轉而把精力轉向產(chǎn)品設計和項目管理上。甚至更進一步，如果私募產(chǎn)業(yè)基金對房地產(chǎn)的介入較深，完全可以從土地購買進行介入，這樣一來，開發(fā)商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的規(guī)劃、設計、質量、安金和進度把握好，就可以成為專業(yè)化的房地產(chǎn)公司。因為資金問題不在成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，所以進入門坎將大幅度降低，大量的市場參與者的進入，一方面導致了競爭的加劇，另一方面也會促使開發(fā)商進行專業(yè)升級，提升自身的專業(yè)水平和品牌效益，依靠品牌和專業(yè)在高度競爭的市場上獲得生存空間。
綜上所述，relts時代的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將不再依賴資金，成為專業(yè)化的開發(fā)公司。開發(fā)商將更加注重專業(yè)能力的提升和品牌效應的積累。由于專業(yè)水平的提升，和開發(fā)商對品牌效應的追求，也將極大的提升房地產(chǎn)的質量和社會效益。開發(fā)商將成為以房地產(chǎn)開發(fā)管理為主業(yè)，以收取開發(fā)管理費為盈利模式的專業(yè)機構。對于有一定資金積累的開發(fā)商，還可以參與部分投資，持有開發(fā)項目的部分股權，但投資已經(jīng)不是主營業(yè)務。
二、Reits之與私募產(chǎn)業(yè)基金
在reits運作成熟的市場，產(chǎn)業(yè)基金是商業(yè)房地產(chǎn)的重要投資力量。究其原因。是由商業(yè)地產(chǎn)的特性所決定。作為商業(yè)地產(chǎn)，其價值與自身的建造成本和運營成本沒有必然聯(lián)系，而是體現(xiàn)在因為繁榮的商業(yè)環(huán)境和成熟的商業(yè)模式所能為物業(yè)帶來的較高租金收益。運作成功的商業(yè)物業(yè)，可以實現(xiàn)數(shù)倍于自身建造成本的經(jīng)濟價值。正因為商業(yè)地產(chǎn)的這個特性，就為投資人提供了巨大的利潤空間。專業(yè)的投資機構根據(jù)自身對商業(yè)物業(yè)的理解，以正常的價格購入土地委托專業(yè)開發(fā)商開發(fā)，或購入開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)完成的不成熟物業(yè)，經(jīng)過專業(yè)的規(guī)劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業(yè)街區(qū)。因為購入價是土地成本(或房地產(chǎn)的建造成本加必要利潤)，而成熟物業(yè)的價值則是未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。其間的價值差異有大有小，但正常來說都會有較大幅度的增值。這個豐厚的資產(chǎn)增值，就為私募產(chǎn)業(yè)基金提供了足夠的利潤空間。而relts的存在，又為產(chǎn)業(yè)基金的平穩(wěn)退出創(chuàng)造了條件，有利于提高產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)周轉率，產(chǎn)業(yè)基金可以只賺取價值增長最快的孵化期利潤，而將穩(wěn)定現(xiàn)金流出讓于relts。
目前中國的私募產(chǎn)業(yè)基金很少投資干房地產(chǎn)項目，即便有投向房地產(chǎn)的資金，也不是為了通過運營具體項目來賺取房地產(chǎn)本身價值的增加值，而是為了將房地產(chǎn)企業(yè)IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產(chǎn)后沒有退出渠道，當reits時代到來后，產(chǎn)業(yè)基金就可以通過經(jīng)營房地產(chǎn)項目，賺取房地產(chǎn)本身增加值的方式獲取利潤。從風險和收益對等的角度分析，雖然投資房地產(chǎn)的收益可能不如風險投資孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價，但房地產(chǎn)投資有固定資產(chǎn)作保障，風險很小，在商業(yè)物業(yè)孵化期的收益率也遠高于社會平均收益率，不失為風險承受力不大，而利潤要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說，reits市場的誕生，不但解放了開發(fā)商，還將誕生一個以房地產(chǎn)為投資對象的產(chǎn)業(yè)基金，將目前市場上的炒房團轉化為專業(yè)化的金融投資機構，即滿足了投資者獲取房地產(chǎn)溢價的愿望、又分散了房地產(chǎn)實物投資的巨大風險。(有種觀點認為reits將吸收目前炒房團群體的資金，把房地產(chǎn)實物投資，轉變?yōu)榛鸱蓊~的金融投資。筆者對此表示質疑。畢竟felts獲得的是穩(wěn)定回報，炒房團追求的是房價的升值，兩者沒有可比性。真正吸收炒房團資金的應當是reits時代將誕生的私募房地產(chǎn)投資基金，也就是本部分論述的對象。)
三、Reits之與REITS基金管理公司
兩者的關系就如雞和蛋，要創(chuàng)建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現(xiàn)。兩者的高度依存關系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場上不可能存在felts基金管理公司，所以國內(nèi)讀者對基金管理公司的職責定位不太了解。在此。我們暫
以香港的模式為例說明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔如下職責：①制訂該計劃的投資策略及政策；②運用募集資金投資于符合該計劃的投資目標的房地產(chǎn)項目；③厘定該計劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內(nèi)的房地產(chǎn)項目。從其職責看，基金管理者所做的事情就是房地產(chǎn)投融資工作，但其投資的選擇標準不是房地產(chǎn)本身價格的升值空間，而是基于物業(yè)租金回報率的分析。由于基金管理人運用的是基金資金，所以沒有自身資產(chǎn)，其作為經(jīng)營者，業(yè)務是資者管理和運作基金資產(chǎn)，其收益來源是管理費等服務收費。具體收費項目為：管理費(基本管理費+業(yè)績提成)、物業(yè)購置費、物業(yè)出售費等。上述基本管理費一般在基金資產(chǎn)規(guī)模的0.1％，業(yè)績提成約為基金收益的5％，物業(yè)購置費和物業(yè)出售費分別約為物業(yè)交易價格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計，各項管理收費將超過100億美金。
由于基金管理人的職責主要是房地產(chǎn)投融資，這一職能與私募房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)基金投資領域廣泛，可以是住宅市場，也可以是商業(yè)地產(chǎn)。所以，從專業(yè)整合的角度考慮，若私募產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)管理人和re-its基金管理人由同一個金融控股集團來承擔，則不但有利于資源共享和專業(yè)能力的強強聯(lián)合，還能夠在產(chǎn)業(yè)鏈上對產(chǎn)業(yè)基金和reits基金的投資進行必要劃分，讓私募基金特有的不成熟物業(yè)有了未來的出路，而reits基金在看中目標區(qū)域的物業(yè)后，就可以由私募基金先行投資，進行市場培育。兩種性質基金的優(yōu)勢互補，就可以為金融控股公司帶來更大規(guī)模的業(yè)務來源，從而增加管理費收益，而投資者則可以憑借管理人專業(yè)的投資水平和強大的投資整合能力，獲得更高的投資回報。
四、REITs之于商業(yè)物業(yè)管理人
商業(yè)物業(yè)管理人的職責表現(xiàn)在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實租約策略；③執(zhí)行租約條件；④確保所管理的物業(yè)遵守政府規(guī)例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商；⑥進行租約評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進行會計、追收欠租及收回物業(yè)；⑦執(zhí)行例行的管理服務，包括保安監(jiān)控、防火設施、通訊系統(tǒng)及緊急事故管理；⑧制訂及落實有關樓宇管理、維修及改善的政策及計劃；⑨提出翻修及監(jiān)察有關活動。
從上述職責看，這里的物業(yè)管理人除了承擔房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上、的物業(yè)管理職責外，還承擔著租賃和商業(yè)規(guī)劃的職責。在REITs之前，由于商業(yè)物業(yè)主要分散在眾多投資者手中，很難形成統(tǒng)廣的商業(yè)規(guī)劃和租賃管理，所以商業(yè)物業(yè)的管理只有傳統(tǒng)意義的物管業(yè)務是統(tǒng)一進行的，而招租主要是靠業(yè)主自己或委托鉗邊的中介公司進行操作，商業(yè)規(guī)劃則根本無從談起。受制于業(yè)務的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業(yè)務，但也很難進行有系統(tǒng)得管理。當REITs時代來臨且REITs市場成熟后，商業(yè)物業(yè)將主要由產(chǎn)業(yè)基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業(yè)產(chǎn)權的集中，就存在對商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)在需求，商業(yè)物業(yè)管理才能真正成為一個專業(yè)經(jīng)營的領域。
那么物業(yè)管理人在RElTs時代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產(chǎn)開發(fā)商將擺脫資本依附，成為專業(yè)化的以房地產(chǎn)開發(fā)服務為主營業(yè)務，以收取開發(fā)管理費為盈利模式的公司；房地產(chǎn)投融資將由產(chǎn)業(yè)基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類公司整合在一起的金融控股公司進行專業(yè)化的投融資運作。從這個專業(yè)化分工的趨勢看，商業(yè)物業(yè)管理人的最佳定位應當是成為專業(yè)化的商業(yè)物業(yè)運營公司，把商業(yè)規(guī)劃、租賃管理和物業(yè)服務作為主營業(yè)務，通過向委托人收取管理費獲得經(jīng)濟利益。
當然，從資源整合的角度，私募產(chǎn)業(yè)基金將投資的不成熟物業(yè)進行培育后出售也需要對商業(yè)物業(yè)有專業(yè)的認識。為此私募基金的管理公司也會招募商業(yè)物業(yè)管理方面的專家；為降低外部交易成本，不排除房地產(chǎn)投資機構自身設立內(nèi)部機構專司商業(yè)物業(yè)管理職責。但就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，必將是專業(yè)分工日益細化，商業(yè)物業(yè)管理人必將主要以獨立公司的身份存在于房地產(chǎn)市場。
五、REITs時代是房地產(chǎn)金融的時代。房地產(chǎn)公司應及早籌建金融事業(yè)部
本文以REITs時代來臨為切入點，而RElTs主要投資方向為商業(yè)物業(yè)，所以文章大部分篇幅分析的都是商業(yè)房地產(chǎn)市場的變革。變革后的商業(yè)地產(chǎn)市場將主要存在三方市場主體：開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)管理人、房地產(chǎn)投融資機構(房地產(chǎn)金融公司)。具體的運作流程將由房地產(chǎn)金融公司主導，當房地產(chǎn)金融公司通過自身分析，確認市場時機和地段價值存在投資機會時，將通過私募基金購入土地委托開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)好的物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進行前期市場培育直至物業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此后，私募基金再向REITs出售資產(chǎn)，REITs管理人將物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進行后續(xù)管理。在整個流程中，房地產(chǎn)金融公司始終居于主導地位，雖然開發(fā)商和商業(yè)物業(yè)管理人的專業(yè)水平是決定其市場競爭力的源泉，但房地產(chǎn)金融公司因為擁有了業(yè)務委托權，所以在很大程度上可以引領市場，并左右開發(fā)商和物業(yè)管理商的命運。
不僅商業(yè)地產(chǎn)的市場格局出現(xiàn)上述變化，住宅市場也將進行專業(yè)分工，所不同之處在于在住宅商品房銷售市場上，商業(yè)物業(yè)管理人的角色將由房地產(chǎn)營銷專業(yè)公司取代。
總之，PElTs時代的到來將意味著房地產(chǎn)金融時代的到來，未來的房地產(chǎn)市場一方面將分工日益精細，另一方面將出現(xiàn)由金融主導的格局。目前的房地產(chǎn)公司應找準自己的定位，或作專業(yè)化開發(fā)商或作專業(yè)化租售公司(商業(yè)物業(yè)管理人或住宅物業(yè)銷售人)，當然，如果自身條件具備，最好是從事房地產(chǎn)金融，成為專業(yè)化的房地產(chǎn)投融資機構。對于目前一些資金雄厚，管理先進，市場號召力強的公司，甚至可以進行資產(chǎn)重組，對目前的業(yè)務進行拆分，將開發(fā)、租售和投融資分別成立事業(yè)部，統(tǒng)攬房地產(chǎn)行業(yè)的各個專業(yè)業(yè)務，但與以往所不同之處在于要強調(diào)各個模塊的專業(yè)性建設。在reits來臨前，這些事業(yè)部就要進行獨立運作，各自就自身的專業(yè)領域到市場上與競爭對手進行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來的實戰(zhàn)做好各項準備。
第2篇：房地產(chǎn)專業(yè)化管理范文
【關鍵詞】 價值鏈；國家政策；競爭環(huán)境
一、房地產(chǎn)價值鏈及成功因素
1、房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈分析
房地產(chǎn)價值鏈中各環(huán)節(jié)包括投資策劃、土地獲取、土地開發(fā)、規(guī)劃設計、施工管理、營銷管理和物業(yè)管理。
（1）投資策劃能力體現(xiàn)房地產(chǎn)公司核心能力，包含對宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟的分析和判斷，還需要對目標市場準確的把握，對政策走向的預測，投資策劃能力體現(xiàn)房地產(chǎn)商的綜合素質，中小房地產(chǎn)商投資策劃能力偏弱；
（2）土地獲取，土地資源的供給量和價格也是影響房價的重要因素，這考驗著房地產(chǎn)商的規(guī)劃能力、融資能力、以及與政府的關系；
（3）土地開發(fā)，在投資策劃和土地獲取之后，土地開發(fā)方面就順理成章了，在此展現(xiàn)不了很大的區(qū)別，因為多數(shù)開發(fā)商的此環(huán)節(jié)是以外包的形式實現(xiàn)；
（4）規(guī)劃設計，房地產(chǎn)開發(fā)商會把這部分工作外包，但對于開發(fā)商來說人員經(jīng)驗和辨別能力非常重要；
（5）施工管理，這部分技術含量不高，體現(xiàn)不出開發(fā)商的核心競爭力，但要保證資金的運轉；
（6）銷售管理，這部分也是外包給第三方；
（7）物業(yè)管理，這部分也常由第三方來運營，但業(yè)主和物業(yè)經(jīng)常發(fā)生爭執(zhí)、矛盾。
2、房地產(chǎn)標桿企業(yè)狀態(tài)特征
對房地產(chǎn)標桿企業(yè)進行分析有如下特征：（1）經(jīng)營規(guī)模大、抗風險能力強。如：滬深上市房地產(chǎn)10強公司平均資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務收入達到81.91億元和27.04億元；（2）股東回報穩(wěn)定，盈利持久。如：滬深10強公司2003-2005連續(xù)三年的平均現(xiàn)金紅利收益率為2.14%，三年平均現(xiàn)金紅利支付率為32.35%；（3）強大的資金優(yōu)勢和土地儲備。如：G萬科A、金地集團等，分別擁有1000和600萬平方米以上的土地儲備；（4）區(qū)域性分化特征明顯。如：在深圳房地產(chǎn)類上市公司中，除萬科、招商局、華僑城、金地集團實行了較大規(guī)模的跨地域開發(fā)經(jīng)營且業(yè)績良好外，其余都有明顯的地域特征。（5）優(yōu)勢企業(yè)行業(yè)集中度進一步提高。
二、房地產(chǎn)商面臨的政策環(huán)境
1、土地調(diào)控，從源頭上穩(wěn)定樓市價格；
2、抑制投機，征稅重心從交易環(huán)節(jié)轉向保有；
3、信貸政策，監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)的信貸管理。
宏觀調(diào)控的政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響，可能帶來我國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌，對資產(chǎn)結構不合理、經(jīng)營管理不善的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個重大的挑戰(zhàn)；另外，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟形勢的緊密相關性決定了房地產(chǎn)市場與我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展的走勢必須基本一致，才能使社會經(jīng)濟保持穩(wěn)定發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)朝著規(guī)范、穩(wěn)定的方向發(fā)展。
三、中小房地產(chǎn)商的發(fā)展策略
1、中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢以及中小房地產(chǎn)的競爭環(huán)境
中國的地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟和市場化初期兩個階段，目前處在市場化時期。
房地產(chǎn)核心競爭力的培養(yǎng)可以分解成“三個競爭力”的提高：（1）市場競爭力，由單一項目市場競爭力模式到系統(tǒng)性市場細分、客戶定位清晰化的市場競爭力模式；（2）管理競爭力，由短期完成項目任務的管理模式到適當集權和分權、整合資源、優(yōu)化流程的扁平式管理模式；（3）治理結構競爭力，由股東配給資源的管理模式到以股東價值最大化為價值取向的轉變。
中小房地產(chǎn)發(fā)展商的環(huán)境比大型房地產(chǎn)開發(fā)商更惡劣。在本地受到全國性的房地產(chǎn)開發(fā)商、本土新增長的房地產(chǎn)開發(fā)商、本地區(qū)優(yōu)勢房地產(chǎn)開發(fā)商、國際房地產(chǎn)投資機構等競爭。
中小房地產(chǎn)開發(fā)商在融資渠道和規(guī)模上、在土地儲備和規(guī)劃能力上不及全國性的房地產(chǎn)開發(fā)公司；在政府關系和多方位產(chǎn)品開發(fā)運營方面不及本地優(yōu)勢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。只能揚長補短、準確的戰(zhàn)略定位，借機發(fā)展壯大。
2、發(fā)展策略
中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應確定專業(yè)化戰(zhàn)略、區(qū)域化戰(zhàn)略、差別化戰(zhàn)略，合理分配資源，逐步增強核心競爭力。通過提高項目開發(fā)管理水平、加強專業(yè)化人才隊伍建設、積極進行外部資源整合、強化價值鏈關鍵環(huán)節(jié)的掌控能力、實施品牌構建等戰(zhàn)略舉措，培育房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。
（1）專業(yè)化戰(zhàn)略：中小房地產(chǎn)開發(fā)商欲在行業(yè)中做大做強，必須確定專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略。只有集中資源在投資策劃、土地獲取等這種體現(xiàn)核心競爭力的方面人為形成一種局部優(yōu)勢的局面，以獲得提升，再把這種優(yōu)勢逐步擴大、繼續(xù)加強，那么中小房地產(chǎn)商就會占據(jù)對己有利高度。當這種形式得以鞏固，就可以完善管理體制、提高對宏觀經(jīng)濟、發(fā)展政策、金融環(huán)境的研究和預測，形成創(chuàng)新發(fā)展的機制。
（2）區(qū)域化戰(zhàn)略：中小房地產(chǎn)開發(fā)商應該立足于當?shù)?，確定區(qū)域化戰(zhàn)略，結合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)品開發(fā)、投資策劃等體現(xiàn)房地產(chǎn)競爭力的方面都應與區(qū)域經(jīng)濟相結合。應該發(fā)揮政府優(yōu)勢關系，在為當?shù)乜蛻舴辗矫嫘纬删植績?yōu)勢，樹立良好品牌形象，成為一家有影響力的專業(yè)化的提供高品質房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，通過優(yōu)質的產(chǎn)品贏得客戶的滿意。
（3）差異化戰(zhàn)略：確定差異化戰(zhàn)略，使己方優(yōu)勢得以體現(xiàn)，弱化整體實力和規(guī)模效應產(chǎn)生。另外，人們對房地產(chǎn)的個性化需求越來越高，不僅要滿足居住的需要，也要滿足生活情調(diào)與文化品味的需要，這就要求在設計方面以人為本，提供優(yōu)異的“質量-價格-功能”組合，滿足特定消費人群的差異化要求；同時通過差異化經(jīng)營確定競爭優(yōu)勢，而建立差異化競爭的關鍵在于：①市場定位；②規(guī)劃設計；③物業(yè)服務。
3、融資渠道的拓寬
第3篇：房地產(chǎn)專業(yè)化管理范文
[關鍵詞] 房地產(chǎn)經(jīng)紀 品牌 經(jīng)營
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀品牌特性
房地產(chǎn)經(jīng)紀的內(nèi)容十分豐富：既有“產(chǎn)品”特性，又有企業(yè)的個性色彩，還有消費者的企業(yè)印象，此外它還有以下特性。
（1） 區(qū)域性。在我國經(jīng)濟的大市場中，由于區(qū)域不同，市場的發(fā)展狀況也就不同。企業(yè)的發(fā)展要因“地”治宜。在我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場中，已經(jīng)形成了21世紀不動產(chǎn)、上房置換、深圳世聯(lián)地產(chǎn)等品牌。其中深圳地區(qū)是我國專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的發(fā)展地，它取得了一系列卓越成就，深圳成為區(qū)域品牌中的佼佼者。這些地區(qū)的區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)紀品牌經(jīng)營經(jīng)驗，對寧夏地區(qū)乃至全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀品牌經(jīng)營都有著深遠的影響。
（2）標準性。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向市場提供的是一種專業(yè)服務，由于服務自身所具有的無形性、生產(chǎn)和消費的同時性、客戶對服務過程的直接參與以及服務質量的難以評價等特點，使得消費者對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構服務的甄別和認知幾乎完全依靠品牌，品牌經(jīng)營具有更為重要的意義。
（3）多樣性。在我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構主要是從事新建商品房銷售和存量房租售居間、活動。長期以來，大多數(shù)企業(yè)在這兩類業(yè)務中專攻其一，只有少數(shù)大型企業(yè)同時從事新建商品房經(jīng)紀和存量房經(jīng)紀業(yè)務，還有少數(shù)特大型企業(yè)還兼營房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)廣告、傳媒業(yè)務，對不同性質的企業(yè)，我們應該深入挖掘其熱點、亮點、賣點，利用各種方式、各種途徑打造品牌，是大勢所趨。
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀品牌經(jīng)營的策略
品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn)，是企業(yè)贏得市場的利刃。伴隨著知識經(jīng)濟時代的快速形成，經(jīng)濟全球化，環(huán)境復雜化，變化加速化的趨勢日益加強，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構面臨著如何在復雜動態(tài)的環(huán)境中謀求生存和持續(xù)發(fā)展的重大挑戰(zhàn)，品牌經(jīng)營成為企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵，也是企業(yè)在激烈的市場競爭中立足的重要保障。房地產(chǎn)經(jīng)紀在品牌經(jīng)營過程中，應從以下幾個方面入手。
2.1加強、完善企業(yè)的早期發(fā)展、夯實內(nèi)部管理
近幾年來，由于房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀進入了一個迅速發(fā)展時期，同時也出現(xiàn)許多問題和矛盾。由于行業(yè)產(chǎn)生的時間短、規(guī)模小、管理水平低，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀機構良莠不分，存在許多不完善。俗話說“打鐵還要自身硬|”企業(yè)沒有過硬的本領，就得不到市場的承認。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構要苦練內(nèi)功，加強內(nèi)部管理，建立健全規(guī)章制度和組織機構，建立一套完善的內(nèi)部質量管理體系和企業(yè)運行機制，只有這樣才能贏得市場。
2.2提供高質量的“產(chǎn)品”――服務
房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)品的特性，決定了企業(yè)必須提供高質量的服務。優(yōu)秀的服務必須做到服務態(tài)度熱情、服務設備完好、服務技能嫻熟、服務項目齊全、程序規(guī)范、收費合理。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀要履行、信守承諾、合法經(jīng)營，用換位思考來開拓各項管理服務工作。倡導“以人為本、委托方至上”的服務理念，提供個性化服務，增進與委托方的溝通，通過企業(yè)的熱情、高質量的服務，為委托方以最快的速度尋找最合適的交易對象。
2.3走市場化、專業(yè)化、規(guī)?；?、法制化的道路
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是應房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的市場需要而產(chǎn)生的，是住房商業(yè)化、社會化、市場化的結果。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構要生產(chǎn)發(fā)展，必須適應市場的需要，走市場化經(jīng)營之路。
隨著科學技術的快速發(fā)展，高、精、尖產(chǎn)品層出不窮。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構要不斷提高專業(yè)化水平，樹立專業(yè)化經(jīng)營理念，組織和利用社會信息資源為委托方提供全方位的專業(yè)化服務。
品牌之所以成為品牌，是因為有了規(guī)模，規(guī)模鑄就了當今世界的品牌。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應積極開拓市場，不斷擴大管理規(guī)模，爭取更多的市場份額，將規(guī)模化經(jīng)營作為企業(yè)壯大的策略。
法制化運作能使企業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道。房地產(chǎn)經(jīng)紀涉及范圍廣，只有通過法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進行引導、規(guī)范和協(xié)調(diào)，才能推進企業(yè)向深層次、高水平發(fā)展。
2.4企業(yè)要全面創(chuàng)新
創(chuàng)新是一個企業(yè)的生命，是企業(yè)發(fā)展的原動力，是企業(yè)超越自我、提高競爭力的重要手段。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的多樣化，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構要根據(jù)各個服務方式的特點，制定出正確的、新穎的經(jīng)營戰(zhàn)略，出奇制勝。管理企業(yè)的服務要以人為本，根據(jù)服務對象不同，提供有特色的、個性化、新穎的服務就會受到人們的歡迎。事實上，創(chuàng)新存在于企業(yè)的方方面面，樹立創(chuàng)新意識，企業(yè)才能走向良性發(fā)展的軌道。
3.小結
第4篇：房地產(chǎn)專業(yè)化管理范文
房地產(chǎn)投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產(chǎn)投資信托基金，最早產(chǎn)生于上世紀60年代的美國，它是一種通過發(fā)行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機構投資經(jīng)營房地產(chǎn)及法定相關業(yè)務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度經(jīng)過40多年的發(fā)展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟社會的發(fā)展和進步。從上世紀90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(NAREIT)的資料統(tǒng)計，截至2003年底，已有1日個國家和地區(qū)制定了REITs法規(guī)。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創(chuàng)建，因此在制度內(nèi)涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內(nèi)涵和特點：(1)REITs的實物形態(tài)是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發(fā)行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數(shù)人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數(shù)作出嚴格限制，規(guī)定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業(yè)性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現(xiàn)對房地產(chǎn)的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產(chǎn)投資于能夠定期產(chǎn)生租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目，且收入來源主要應是房地產(chǎn)項目的租金。譬如，新加坡和韓國規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在70％以上，美國和日本規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在75％以上，香港規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當年內(nèi)分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規(guī)定，那么房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一個專業(yè)投資機構，可以享受免征公司所得稅的優(yōu)惠政策。
二、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的契約性
REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業(yè)投資機構投資經(jīng)營房地產(chǎn)的集合投資制度，其產(chǎn)生與房地產(chǎn)業(yè)投資的“高進入壁壘”直接相關。這種產(chǎn)業(yè)進入壁壘主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產(chǎn)投資動輒上千萬，很多項目投資都是數(shù)億元，甚至數(shù)十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業(yè)化技能“門檻”。房地產(chǎn)投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風險和不確定性很大。對房地產(chǎn)的投資需要對國家政策、宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、市場供求、房地產(chǎn)地段、價格、升值潛力等作出比較準確的判斷，否則很容易導致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業(yè)化要求，一般投資者也是難以達到的。產(chǎn)業(yè)壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產(chǎn)業(yè)的投資。REITs制度的出現(xiàn)就是國家在制度創(chuàng)設上對于這一現(xiàn)象所作出的反應。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業(yè)優(yōu)勢和效率的機構或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質隱含著社會投資者與專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理機構之叫的特定權利義務關系，也即契約關系。
與一般契約關系不同的是，REITs中體現(xiàn)的契約關系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產(chǎn)結構、收入構成、分配比例等都進行了詳細的規(guī)定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協(xié)商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業(yè)投資管理機構擬定了一份公共契約，需要雙方協(xié)商的內(nèi)容已經(jīng)很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優(yōu)惠。REITs投資中的契約關系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業(yè)投資機構談判簽訂一個個契約而形成，而是統(tǒng)一由專業(yè)投資機構根據(jù)國家規(guī)定提供一份集體契約(即REITs投資協(xié)議)，交由每一個投資者“背書”(即認購基金份額)，當達到法定的背書人數(shù)及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優(yōu)惠為社會大眾提供一個房地產(chǎn)投資獲利的渠道或者機會。
三、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的社會性
KEITs作為國家創(chuàng)立并推動的特殊集合投資制度，其意義遠遠不止于一種商業(yè)行為，它還具有調(diào)整社會關系，維護社會穩(wěn)定，促進社會進步的社會職能。社會性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現(xiàn)在以卜三個方面。
第一，大眾參與性。房地產(chǎn)業(yè)是大眾產(chǎn)業(yè)，與社會大眾的生產(chǎn)、生活息息相關。房地產(chǎn)業(yè)又是一個創(chuàng)造巨大財富的產(chǎn)業(yè)，歷來對于房地產(chǎn)的分配是決定社會財富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業(yè)化進入壁壘，社會大眾—直被排除在房地產(chǎn)投資之外，分享不到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的好處，房地產(chǎn)業(yè)所累積的巨額財富往往被少數(shù)人所占有，從而加劇了社會貧富分化。這種因為投資機會不均等而導致的財富占有的多寡更容易使大眾產(chǎn)生社會不公平感，如果國家不采取措施而任其累積，勢必影響到社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。對于此，美國政府創(chuàng)設的REITs制度為大眾投資者提供了一個持有房地產(chǎn)、分享房地產(chǎn)利潤的公平機會，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會大眾直接參與的產(chǎn)業(yè)。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動的方式實現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的大眾化和社會化。
第5篇：房地產(chǎn)專業(yè)化管理范文
關鍵詞 知識經(jīng)濟時代 房地產(chǎn) 內(nèi)部管理
中圖分類號：F271 文獻標識碼：A
房地產(chǎn)業(yè)在我國已經(jīng)發(fā)展成為先導性的行業(yè)，對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展運行發(fā)揮著十分重要的作用。在當前知識經(jīng)濟時代的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也在新形勢面臨諸多新的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理也提出了更高的要求。
一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)企業(yè)魚龍混雜，管理程度參差不齊。
由于前些年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，各類資本象潮水般的涌入房地產(chǎn)行業(yè)，形成了國內(nèi)數(shù)量驚人的房地產(chǎn)企業(yè)，以致房地產(chǎn)企業(yè)魚龍混雜，盡管隨著近年來國內(nèi)政府調(diào)控力度的增大，以及房地產(chǎn)行業(yè)逐步規(guī)范，很多落后小企業(yè)慢慢被淘汰，或兼并重組，但是總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遺留的問題還很普遍地存在于房地產(chǎn)企業(yè)當中，一些有實力的房地產(chǎn)企業(yè)能夠清晰準確地分析自己的基本情況，并設立企業(yè)發(fā)展的目標，謀劃發(fā)展模式，但是絕大部分小企業(yè)還只是停留在簡單的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售層面，整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平參差不齊。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)復合發(fā)展，管理意識日益增強。
中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)從最初的產(chǎn)品的競爭、營銷手段的競爭逐漸開始發(fā)生多方面轉變，房地產(chǎn)企業(yè)更加注重復合式發(fā)展，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關產(chǎn)業(yè)進行整合，從而將某種具有凝聚力又具有貼近性的生活、生產(chǎn)方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務的整個流程之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值、產(chǎn)業(yè)發(fā)展價值的復合人居生產(chǎn)、生活。同時，對于企業(yè)內(nèi)部的管理意識日益增強，在品牌的塑造、企業(yè)戰(zhàn)略思路的設計、經(jīng)營模式的構建上，越來越多地受到重視。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部整合，管理結構逐漸優(yōu)化。
隨著政府行動的推進，房地產(chǎn)業(yè)界的整合受到了重視。一些較小開發(fā)商面臨的流動資金問題，較大的開發(fā)商則變得更大，一些中型開發(fā)商則會變成較大型的。伴隨企業(yè)的整合，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相關人力、物力等資源也得到相應的整合與重組，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理結構趨于優(yōu)化。
二、當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理存在的問題
近些年來，房地產(chǎn)業(yè)大洗牌波濤洶涌，浪潮狂襲，大浪淘沙，無數(shù)房企在這場轉型的滾滾車輪中遭受了來自各方面的沖擊，甚至面臨被并購、被淘汰的命運。而這其中，企業(yè)內(nèi)部管理中存在的諸多問題也日益暴露：缺乏有效的管理和控制、組織結構不清晰、業(yè)務流程缺乏規(guī)范性科學性、管理制度體系不健全、項目管理混亂等等。筆者分析，當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理存在的問題主要有以下幾個方面：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理機械化。
房地產(chǎn)的內(nèi)部管理涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個方面。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未能給自身制定一個中長期的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，對自身的定位尚不清晰。而在內(nèi)部管理層面，往往過于簡單化，僅僅把內(nèi)部結構劃分為各個小塊，機械化地進行運作，而未能夠很好地聚合其各個部門的整體力量，將各個版塊有機地聯(lián)系組織起來，缺乏軟實力的構建，容易出現(xiàn)權責不清、人員渙散、企業(yè)聚合力弱，人員流動性大等問題。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理淺層化。
當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理多停留在表面，從表面上看，他們在企業(yè)內(nèi)部的各個環(huán)節(jié)都設有相應的工作制度、流程或考核機制等相關制度，也有企業(yè)自身的定位和口號，但是企業(yè)員工對于企業(yè)定位的理解，對于制度約束和機制的運行都僅僅停留在文字上，條款化的制度形同虛設，口號和文化也只是空喊。企業(yè)對于自身形象的構建、企業(yè)文化的建設不能深入，甚至照搬挪用相關公司或行業(yè)內(nèi)其他有關規(guī)范，并未能有效結合自身實際制定管理制度，形成自己獨特的管理機制，為企業(yè)的發(fā)展服務。
三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的對策與建議
（一）加強人才管理。
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)人才存在學歷層次相對不高，專業(yè)化程度不夠等問題。而在企業(yè)內(nèi)部管理中，人力資源管理是其中一項重要組成部分，當今知識經(jīng)濟時代，企業(yè)的競爭歸根結底是人才的競爭。因此，針對當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員結構情況，應當進一步加強人才管理。
第一，引進人才，改善人才結構。房地產(chǎn)企業(yè)需要建設人才類型齊全的經(jīng)營管理團隊。專業(yè)復合型管理團隊在現(xiàn)有人員配備的基礎上，為了更好的服務于我國的房地產(chǎn)事業(yè)，應該在適當?shù)臅r機，根據(jù)實際情況和發(fā)展需求，引入高學歷、高能力的雙高型人才。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)增長和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，對人才的專業(yè)化需求和高學歷高能力的需求會越來越明顯。房地產(chǎn)市場劃分的細化會帶來工作類型的細分，也需要有更加專業(yè)化的人才不斷地充實到相應的工作崗位上。這就需要在適當?shù)臅r候，引入高學歷、高能力、專業(yè)化的經(jīng)營管理人才，并在這個基礎上，從隊伍建設的高度著眼，建設一支高學歷、高能力、工作高效率、知識技能專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)營管理團隊。
第二，加強培養(yǎng)，提升員工素質。在當前知識經(jīng)濟時代，企業(yè)要保持生命力、提升競爭力，就必須與時俱進，不斷創(chuàng)新。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員管理層面，要不斷創(chuàng)新，就應該鼓勵員工不斷學習，增強自身業(yè)務水平，提升自身素質。企業(yè)在對員工的培養(yǎng)上要下功夫，首先，企業(yè)應當定期地對員工進行有針對性的培訓，使其得到專業(yè)知識的提升和學習；其次，應當適時提供外出學習考察的機會，吸取他人先進經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)自身的問題和不足；再次，鼓勵員工加強自身學習，主動學習，營造學習氛圍，充分調(diào)動積極性，實行相應的評比、考核與獎勵。
（二）加強制度管理。
制度是企業(yè)穩(wěn)定運行、長期發(fā)展的保障。加強制度建設和管理，是房地產(chǎn)企業(yè)應當始終持續(xù)做的工作。在不同的發(fā)展階段，應當制定相應的制度來進行規(guī)范管理，促進企業(yè)發(fā)展。
第一，明確權責，規(guī)范管理。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層面，首先應該形成自上而下、權責清晰的管理體系，明確管控模式和職能定位，通過有效的組織結構設計、清晰的責權體系、流暢的業(yè)務運作流程、科學的業(yè)績評價體系，保證企業(yè)整體的組織運行效率與效果，增強企業(yè)在戰(zhàn)略和運營層面的競爭力。在發(fā)展過程中，不斷完善管理體系，適時進行調(diào)整以適應企業(yè)發(fā)展。
第二，獎懲有效，人治管理。激勵機制也是企業(yè)機制中的重點，有效的激勵機制能夠大大提高員工的主動性和積極性，為企業(yè)帶來更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身行業(yè)的特點，制定合理的考評辦法，同時把握人治管理與制度管理之間的平衡，應當以服務企業(yè)為目標，增強員工集體榮譽感，從而避免人員內(nèi)部競爭中產(chǎn)生一些損害企業(yè)利益的行為或問題，建立高效的績效考核和激勵機制。
（三）加強品牌管理。
品牌管理是喚起消費者重復消費的最原始動力，是消費市場上的靈魂。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)也形成了很多品牌地產(chǎn)，房地產(chǎn)品牌的塑造，同樣具有廣泛的品牌效應，中國房地產(chǎn)業(yè)正在逐步走向品牌化。
第一，打造產(chǎn)品品牌。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理上應當構建長久、穩(wěn)定的品牌體系，合理定位自身，對產(chǎn)品進行明確，清晰、直觀的品牌描述，注重受眾“了解、信任、品味認同”等方面的體驗，結合社會需求和自身定位打造獨特的產(chǎn)品品牌，使得品牌能夠量化，達到更有效、更可信的效應。
第二， 打造文化品牌。企業(yè)文化是企業(yè)內(nèi)部的精神支柱。既要通過企業(yè)內(nèi)部管理傳遞企業(yè)信念和文化價值，形成高附加值的品牌保障；又要培育積極向上的價值觀，增強企業(yè)內(nèi)部凝聚力和全體員工向心力，形成強有力的文化保障。
（作者單位：深圳巨正源股份有限公司）
參考文獻：
[1]閆利民. 淺談企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略.企業(yè)導報.2012（01）.
第6篇：房地產(chǎn)專業(yè)化管理范文
1月29日，美國華平投資集團與上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司正式舉行簽約儀式。華平以增資擴股形式轉讓，入股上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司，并持有其25％的股份。同時，華平將提供不少于3000萬美元用于上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司投資和管理的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
中凱集團董事長邊華才說，隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了深刻變化。中凱集團在市場低迷期間吸納外資入股，是集團長期發(fā)展戰(zhàn)略中的一個關鍵步驟。逆市而上，更顯示出中凱在地產(chǎn)業(yè)的勃勃雄心：要做就做行業(yè)老大。邊華才透露，目前中凱集團與海外資本的合作已進入實質性階段，新公司的股權架構不日也將正式公布。
超越“香港模式”
國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，不僅左右著樓市價格的走向，更對整個行業(yè)的未來路徑影響重大。
自上世紀80年代以來，所謂的“香港模式”，在內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)模式中，一直占據(jù)著主導地位。香港模式產(chǎn)生于香港特殊的背景，開發(fā)商壟斷市場，于是就把房價提高，轉嫁給消費者。可以說，香港地區(qū)這種住房發(fā)展模式是香港特定條件下的產(chǎn)物，而中國內(nèi)地的經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境和它有著本質上的區(qū)別。
“香港模式”通過深圳地產(chǎn)業(yè)引入中國內(nèi)地，經(jīng)過十多年的“模仿”與實踐，其內(nèi)在的各種弊端逐步顯現(xiàn)。越來越多的從業(yè)者和專家學者已開始反思，這種模式是否能繼續(xù)適應國內(nèi)高速成長的房地產(chǎn)市場。
對于這一問題，邊華才也有著長久的思考。近幾年來。在國家政策調(diào)控下，國內(nèi)土地獲取的方式更為市場化，中小開發(fā)商在利益獲取的方式上已經(jīng)出現(xiàn)了變化。早在七八年前，開發(fā)商獲利的主要手段是“圈地”。只要有途徑拿到土地，基本是穩(wěn)賺不賠。
當土地拍賣制度日趨完善，開發(fā)商逐漸意識到他們不得不面對這樣一個事實：要以拍賣方式獲取土地，就必須有充足的自有資金。因為根據(jù)政府的規(guī)定，開發(fā)商不得用銀行貸款來獲得土地。目前土地成本基本占整個開發(fā)成本的50％左右，這對中小開發(fā)商構成了沉重的資金壓力。
“經(jīng)過這樣的變化，開放商再想從獲取土地過程中獲得利潤，就必須要用專業(yè)化的管理來創(chuàng)造價值?！边吶A才認為，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化是大勢所趨，國內(nèi)業(yè)界當然要調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營思路，以專業(yè)化和國際化為核心，謀求更長遠的發(fā)展。
對接外資
轉型、創(chuàng)新，國際化發(fā)展，尋找投資伙伴，在市場低迷階段，這些都是眾多房地產(chǎn)企業(yè)津津樂道的話題，如何從制度上進行變革，使企業(yè)真正做到脫胎換骨，形成一套成熟的具有國際水準的開發(fā)模式。卻需要經(jīng)過一段艱難的發(fā)展歷程；另一個是房地產(chǎn)服務商。二者彼此獨立，又相互補充，這樣既可以實現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化的轉變，同時也大大拓展自己的經(jīng)營范圍，并能夠獲得更多合作伙伴的支持。
在邊華才的構想中，作為專業(yè)的房地產(chǎn)服務商，公司可以通過地域的發(fā)展，迅速擴展業(yè)務，在任何城市，如果具備了專業(yè)團隊力量，就可以進入到不同產(chǎn)品的開發(fā)領域；或者也可以將力量集中在某一產(chǎn)品，然后進入不同城市。由此形成的核心競爭力在于：借鑒國際先進的企業(yè)項目管理理念，建立可復制的房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)，為項目設計合理的資本運作結構，利用多種融資手段，實現(xiàn)項目投資回報率的最大化。
國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，有一個眾所周知的缺陷：開發(fā)商的融資渠道過于單一，除了銀行貸款，其他有效渠道屈指可數(shù)，市場談論比較多的信托和REITS，多數(shù)情況下還只是停留在理論層面，真正操作過程中，還很難付諸實施。
與此同時，由于外資仍然認為中國房地產(chǎn)具有相當大的利潤空間，人民幣的升值預期又增強了對中國房地產(chǎn)的升值預期，外資對國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)仍處在資金不斷流人的狀態(tài)。據(jù)商務部統(tǒng)計，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為僅次于“通信設備、計算機及其他電子設備制造”行業(yè)的第二大外商投資行業(yè)。長三角、京滬等一線的城市依然是海外基金的投資熱點，投資方向更趨向于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年一季度，外資在中國購買建筑物的資金達45億美元，超過2005年全年的34億美元。這些投資主要集中在北京和上海，合計占93％。投資的物業(yè)類型中，寫字樓占58％，商鋪占30％，住宅占5％。約有50％投在北京，約43％的資金投在上海，其余7％的資金投在大連、哈爾濱、武漢、南京等城市。在仲量聯(lián)行的調(diào)查中，近80％受訪跨國機構表示，會在擴張城市尋求寫字樓物業(yè)，其中2／3會選擇甲級寫字樓。約有20％受訪者除對寫字樓有所需求外，還對商鋪、高級住宅、倉儲物流和工業(yè)園區(qū)等物業(yè)有興趣。
在此背景下，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)與海外資金的對接，成為近期地產(chǎn)行業(yè)中一個較為普遍的現(xiàn)象。此番入股中凱的華平集團，是美國最大的私募投資基金之一，近年來一直致力于增加其在中國的投資。在過去的幾年里，華平集團成功地投資了哈藥集團、富力地產(chǎn)、匯源果汁、7天酒店等中國企業(yè)。對于本次與上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司的合作，除了秉承華平對于中國市場的一貫信心以外，也表現(xiàn)了其作為海外投資者對于中國房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的信心。
第7篇：房地產(chǎn)專業(yè)化管理范文
【關鍵詞】房地產(chǎn) 測繪 發(fā)展
我國房地產(chǎn)繪測的發(fā)展比國外較晚，但是近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)大熱，而測繪作為一項必要工作，自然隨之發(fā)展起來。房地產(chǎn)測繪是產(chǎn)權管理部門工作的組成，對房地產(chǎn)管理起到重要作用，房地產(chǎn)測繪的發(fā)展，直接關系到房產(chǎn)市場的穩(wěn)定以及管理。
一、房地產(chǎn)測繪基本理論
房地產(chǎn)測繪屬于測繪的一種，在現(xiàn)代測量測繪學科中，房地產(chǎn)測繪屬于一個分支，具體來講，房地產(chǎn)測繪就是利用專業(yè)技術，對房地產(chǎn)有關的信息進行測評和統(tǒng)計，最終獲得真實的房地產(chǎn)狀況的一項工作。當前房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測量，房產(chǎn)調(diào)查，房產(chǎn)要素測量，房產(chǎn)圖繪制，房產(chǎn)面積測量，變更測量和成果資料的檢查與驗收等。由此可見，房地產(chǎn)測繪是一項結合測量與繪圖于一體，服務于房地產(chǎn)管理的工作，根據(jù)目前的實際情況，房地產(chǎn)測繪是以區(qū)域房地產(chǎn)為基本工作單位，同時結合點及城市房地產(chǎn)，最終形成完整的房地產(chǎn)測繪鏈條的工作。
二、房地產(chǎn)測繪現(xiàn)狀
對房地產(chǎn)測繪現(xiàn)狀的分析，是探究房地產(chǎn)測繪發(fā)展的基礎，當前我國房地產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀主要體現(xiàn)在：
首先，房地產(chǎn)測繪取得了一定的成績。在過去，我國的專業(yè)技術比較落后，在房地產(chǎn)發(fā)展中，更多的是重視房屋建設的質量以及基本的審批和后期的銷售分配等工作，而對房地產(chǎn)的管理是非常薄弱的，但是隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)管理的重要性日漸凸顯，特別是房產(chǎn)數(shù)量的增加，房產(chǎn)價值的增大等因素，都在推動以房地產(chǎn)測繪為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)管理的發(fā)展，在這樣的情況下，房地產(chǎn)測繪取得了一些成績，比如，高校開設了房地產(chǎn)測繪相關專業(yè)，為社會輸入了大量的房地產(chǎn)測繪人才，有利于房地產(chǎn)測繪的專業(yè)化的技術化，另外，科技的發(fā)展也開始逐漸在房地產(chǎn)測繪中得到體現(xiàn)，一些先進的技術、先進的設備也開始成為房地產(chǎn)測繪中的重要內(nèi)容?？傊?，今天的房地產(chǎn)測繪取得了一定的成績。
其次，房地產(chǎn)測繪存在的問題還很多。在看到成績的同時，我們也不能忽視問題的存在，當前房地產(chǎn)測繪中存在的問題需要一起我們的注意。第一，房地產(chǎn)測繪法律法規(guī)有待完善，建立社會主義法治國家是當前我黨的重要目標，任何一項行為都應該做到有法可依，有法必依，在這樣的情況下，房地產(chǎn)測繪作為一項與公共事業(yè)息息相關的工作，自然需要完善的法律制度加以指引，但是目前我國法律體系中，與房地產(chǎn)測繪相關的法律還遠遠不能滿足實際的需求；第二，房地產(chǎn)測繪壟斷現(xiàn)象比較嚴重，由于房地產(chǎn)測繪一般需要大量的器材和人才，因此需要有較堅實的資金后盾，在這樣的行業(yè)領域中，小企業(yè)就很難獲得發(fā)展，所以一些大的房地產(chǎn)測繪企業(yè)就完全壟斷了市場，不利于房地產(chǎn)測繪的競爭和發(fā)展，同時其價格也就因缺乏市場競爭而偏高；第三，先進技術在房地產(chǎn)測繪工作中的應用不足，雖然當前的房地產(chǎn)測繪工作已經(jīng)引入了一些較高端的技術和器材，但是與國外相比，我國的房地產(chǎn)測繪技術還顯落后，技術與實際需求之間仍然存在著差距。
這就是目前我國房地產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀，對于已取得成績的發(fā)展，對于現(xiàn)存問題的改進，是未來房地產(chǎn)測繪發(fā)展的重要導向標。
三、房地產(chǎn)測繪發(fā)展
根據(jù)當前房地產(chǎn)測繪現(xiàn)狀，本文認為，房地產(chǎn)測繪的發(fā)展主要有以下幾點體現(xiàn)：
1、以計算機技術為核心的先進技術的應用會越來越廣泛
計算機技術以及互聯(lián)網(wǎng)是新時期人類最偉大的發(fā)明之一，它使各行各業(yè)的發(fā)展和競爭進入一個新的階段，更促進了整個人類社會的進步，而未來房地產(chǎn)測繪，對于計算機等先進技術的應用，勢必逐漸增多。不管是autoCAD還是LISP語言，它們的應用，都可以大大提高房地產(chǎn)測繪工作的效率，同時也可以提高工作的精確程度，更有利于人員的精簡。根據(jù)當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在未來，房地產(chǎn)的數(shù)量會越來越多，傳統(tǒng)的人工房地產(chǎn)測量自然無法滿足實際工作的需求，因此，以計算機為核心的先進技術的應用，將是房地產(chǎn)測繪的必然選擇。此外，GPS、GRS等定位系統(tǒng)的應用，也會逐漸增多，它可以為房地產(chǎn)測繪工作開辟一個新的空間，實現(xiàn)全方位、全天候的繪測?？傊?，以計算機技術為核心的先進技術的應用會越來越廣泛是未來房地產(chǎn)測繪工作發(fā)展的趨勢之一。
2、專業(yè)房地產(chǎn)測繪人才會越來越多
專業(yè)的房地產(chǎn)測繪人才的增多也將是未來房地產(chǎn)測繪工作發(fā)展的一個趨勢，目前高校人才的培養(yǎng)以社會需求為導向，在一些傳統(tǒng)學科的就業(yè)出現(xiàn)飽和的情況下，房地產(chǎn)測繪作為新興學科，自然會備受親睞，因此，專業(yè)的房地產(chǎn)測繪人才也就會越來越多。人才是行業(yè)發(fā)展的必要保證，對于房地產(chǎn)測繪而言，先進技術以及新近理論的引入，是行業(yè)能夠發(fā)展的保障，而專業(yè)的人才是技術和理論的載體，所以，專業(yè)的房地產(chǎn)測繪人才的增加，自然有利于促進房地產(chǎn)測繪工作更好的發(fā)展。
3、與房地產(chǎn)測繪相關的法律會逐漸完善
最近幾年，我國的社會主義法治建設在逐漸實現(xiàn)，國家的立法在不斷增多，不斷調(diào)整，以社會需求為基礎，國家的法律制度在不斷的完善，在這樣的背景下，房地產(chǎn)測繪相關的法律自然會不斷完善。另外，近年來，國家的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過于迅猛，與之帶來的管理問題逐漸顯現(xiàn)，社會糾紛也開始增多，這就引起了相關人員的注意，而完善立法是解決這些問題的根本途徑，有明確的法律依據(jù)，有足夠的法律制度來規(guī)范房地產(chǎn)管理行為是保證房地產(chǎn)領域穩(wěn)定的重要方式。所以，未來，國家對房地產(chǎn)測繪的相關立法會不斷增加，不斷完善，這將為房地產(chǎn)測繪的發(fā)展提供新的保障。
除了以上提到的三點以外，房地產(chǎn)測繪的發(fā)展還會有很多體現(xiàn)，在未來，房地產(chǎn)測繪將會從基礎模式向專業(yè)化、精細化的模式發(fā)展，同時，房地產(chǎn)管理會逐漸形成完整的體系，在這個體系中，房地產(chǎn)測繪會與其它房地產(chǎn)管理工作相結合，形成完整的管理模式，使國家的房地產(chǎn)管理越來越規(guī)范，越來越科學。
結束語：
房地產(chǎn)測繪的發(fā)展，關系到房地產(chǎn)管理，更關系到一個穩(wěn)定的社會環(huán)境，我們有理由相信，在未來，房地產(chǎn)測繪的發(fā)展，將會越來越好。
參考文獻：
第8篇：房地產(chǎn)專業(yè)化管理范文
房地產(chǎn)業(yè)是我市國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，為了確保我市房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、快速發(fā)展，我局上半年從三個方面強化了房產(chǎn)行業(yè)行政管理職能。
加強了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長
上半年，我局認真貫徹國務院18號文件，加大了宏觀調(diào)控的力度。一是初步建立了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，對各開發(fā)企業(yè)誠信行為進行了認真監(jiān)控。二是加強了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質管理，注銷了一批沒有開發(fā)業(yè)績，群眾投訴多的違規(guī)企業(yè)。三是加強房地產(chǎn)項目的監(jiān)控，引導了正確的投資方向。1—6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成8．9億元，較上年同期增長13％，商品房施工面積168萬平米，較上年同期增長5％；商品竣工面積20萬平米，同比增長7％；商品房空置率較去年有所降低，控制在15％以內(nèi)，商品房開發(fā)投資結構進一步優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為我市一個新的經(jīng)濟增長點。
加強了市場引導，房地產(chǎn)市場日趨活躍
上半年，我局著重在加強市場引導，在開放搞活房地產(chǎn)市場上下功夫。一是加強了商品房預售管理，嚴格按規(guī)定發(fā)放預售許可證，規(guī)范銷售行為。上半年共頒發(fā)商品房預售許可證17份，辦理商品房預售合同備案1648份。二是鼓勵、扶持房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展，為他們提供良好的發(fā)展環(huán)境。三是提供優(yōu)質服務，優(yōu)質、高效辦理各類房地產(chǎn)交易手續(xù)。1—6月份，全市共辦理房地產(chǎn)轉讓手續(xù)3065起，面積21．9萬平米，成交金額達1．85億元。其中商品房轉讓1315套面積9．7萬平米，成交金額1．2億元；二級市場轉讓1750套，面積12．2萬平米，成交金額0．65億元。1—6月份全市共辦理抵寸甲手續(xù)3330起，抵押面積47．36萬平米，抵押價值近4億元。其中現(xiàn)房抵寸甲1380起，面積34．39萬平米，抵押價值2．7億元；期房抵押1950起，面積12．97萬平米，抵押價值1．3億元，房地產(chǎn)市場日趨活躍。
第9篇：房地產(chǎn)專業(yè)化管理范文
關鍵詞：房地產(chǎn)投資 信托 基金風險
房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動的一種融資形式。REITs通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取費用。
不同于一般的投資基金，REITs是專門用于房地產(chǎn)投資、租賃開發(fā)、銷售和消費等方面的投資基金，投資范圍限于房地產(chǎn)領域，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制。其設立的目的是集聚資金、分散風險、獲得較高的規(guī)模效益，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的基本特征及相關概述
一般來說，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）有以下幾個顯著地基本特征：
流動性較高――REITs是一種典型的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可以在美國所有主要交易市場交易，其通過受益憑證交易的形式，使房地產(chǎn)可以流動起來，REITs的交易市場包括紐約交易所、納斯達克、全美證券交易所。
REITs具有股東價值――就像所有上市公司的股票一樣，REITs的投資者不僅僅享受股利收益，還可以獲得REITs公允價值上漲的資本收益。
專家經(jīng)營，專業(yè)化的管理，完善的公司治理結構――公開交易的REITs，大多為主動管理型公司，積極參與物業(yè)的經(jīng)營全過程，投資者可以把資金投入到有職業(yè)投資經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中。同時，REITs和上市公司一樣擁有完整的公司治理結構?；鸸芾頇C構具有專門的理財專家和市場分析人員，他們專門對國內(nèi)外經(jīng)濟形勢、各個行業(yè)甚至某一公司的運營狀況和潛力，進行科學系統(tǒng)的分析，并在此基礎上作出投資決策。因此相對于個人投資者來說，更能把握市場的脈搏，從而贏得較高的收益。REITs可以通過專業(yè)化的經(jīng)營管理，使房地產(chǎn)營運績效大幅度提高，從而可以使投資者分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。
信息披露――上市的REITs和上市公司一樣，同樣有信息披露的義務，每季度、每年度必須公布經(jīng)審計的財務報告。
股東無償債義務――REITs投資人個人對于REITs的負債無償債義務，這點和上市公司是一致的。
低杠桿――REITs與上市公司相同點在于，REITs也是杠桿經(jīng)營；但不同點在于，REITs的杠桿較為適中，美國的REITs資產(chǎn)負債率長期低于55%。
二十世紀80年代后期，REITs市場整體呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，市場構成逐漸由權益、抵押、綜合三種類型三足鼎立的格局變?yōu)闄嘁鍾EITs一家獨大。截止到2008年年底，美國在公開市場上的REITs的總市值達到了1915.5億美元，其中，權益型REITs市值為1762.3億美元、抵押型REITs141.9億美元、綜合型REITs11.3億美元，其中權益型REITs占到總市值的92%。
REITs自身的稅收待遇：REITs自身稅收待遇的最重要的特征是它享有作為“收入傳遞證券”（Pass Through Securities）的稅收待遇，根據(jù)信托稅制的“導管原理”，它被視為收入傳遞的工具而免征所得稅。
REITs股東的稅收待遇。1986年美國修訂的《國內(nèi)稅法典》將獲取收入的活動區(qū)分為被動行為和非被動行為（Passive Activities and No Passive Activities）兩類，所謂“被動行為”是指納稅人沒有實質性參與的交易或經(jīng)營行為。非被動行為則包括：薪水、工資；擔保費；利息與股息；股票與債券。REITs的分紅視同證券組合收入，也就是說，它屬于非被動行為所得，按照非被動行為所得繳納所得稅。
國務院2013年連續(xù)出臺多項嚴厲調(diào)控房地產(chǎn)的政策，“新國四條”、“新國十條”政策打擊力度大、針對性強，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生相當大的影響。在國家加強宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)商正在急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道，這便為中國提供了發(fā)展REITs的最佳時機。
對于REITs的必要性、可行性分析，以及對目前我國REITs的發(fā)展現(xiàn)狀的討論，就顯得尤為重要。
信托投資公司業(yè)務重組的需要。我國的信托投資公司曾經(jīng)不僅是“全能型金融機構”，而且還涉足多方面的實業(yè)投資，其中房地產(chǎn)業(yè)務占有相當?shù)谋戎?。根?jù)分業(yè)經(jīng)營的原則，信托投資公司實業(yè)的投資部分業(yè)務必須進行剝離，這其中當然也包括房地產(chǎn)業(yè)務。對于房地產(chǎn)業(yè)務的剝離，可以采取把原來的房地產(chǎn)業(yè)務或全資子公司改造為REITs的方式進行。也就是說，把原有的房地產(chǎn)業(yè)務或房地產(chǎn)公司改組為一個REITs。信托投資公司把已有的房地產(chǎn)直接投資轉換成為REITs的股權，由原來的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)者轉為REITs的戰(zhàn)略投資者。
我國的信托行業(yè)在經(jīng)歷了五次全面性的清理整頓之后，已逐漸步入了正軌，基本完善的法律框架確立了信托業(yè)在我國金融業(yè)的地位。信托公司在股權結構、資產(chǎn)規(guī)模、內(nèi)部治理、風險控制能力、業(yè)務拓展能力、經(jīng)營自律性等方面都有了很大提升，有序競爭環(huán)境初步形成，為REITs在中國的推行提供了很好的契機。
通常而言，風險是指投資者達不到預期的收益或遭受各種損失的可能性，即投資收益的不確定性。REITs作為一種房地產(chǎn)封閉式基金，一方面受到宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)項目的多重風險所帶來的一系列不確定因素的影響，同時又面臨著信托業(yè)務基金運作管理過程中的諸多隱患。所以，本文把REITs的風險歸結為投資風險和運營風險兩大類予以展開剖析。
由于投資者是以購買REITs股票的形式對REITs進行投資，因此，其不僅需要承擔REITs作為房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的特殊風險，而且還需要承擔股票市場的特定風險。
信托業(yè)是我國金融業(yè)核心的四大支柱之一，是整個金融市場體系的組成部分。而房地產(chǎn)業(yè)又是整個市場體系中至關重要的一部分。所以，REITs是宏觀經(jīng)濟中的微觀主體。由于專業(yè)化和分工化的日益深化，我國經(jīng)濟體系中的各個環(huán)節(jié)、各個組成部分之間更加相互依賴、緊密聯(lián)系。因此，REITs的發(fā)展是由宏觀經(jīng)濟政策所影響和決定的。政局的變動可能引起經(jīng)濟政策的改變，從而影響REITs市場；戰(zhàn)爭、動亂則通過影響宏觀經(jīng)濟環(huán)境而導致REITs市場的變動；文化、自然因素及其變遷則通過影響消費、儲蓄、投資等來影響REITs市場。這就足以說明REITs市場從根本上是與宏觀經(jīng)濟相關的。
宏觀經(jīng)濟因素對信托業(yè)的影響既是根本性的，也是全局性的。宏觀經(jīng)濟因素則幾乎對每個信托投資行業(yè)都會構成影響，因而必然影響整個信托業(yè)的走向，其中當然也包括REITs。從各國信托市場的發(fā)展史來看，除個別處于不規(guī)范時期的信托市場以外，信托市場的每一次快速發(fā)展都是以宏觀經(jīng)濟向好為背景的，而每一次衰退的背后也是因為宏觀經(jīng)濟的發(fā)展緩慢甚至是倒退。
由以上分析可見，REITs作為一種建立在眾多機制之上的復雜的房地產(chǎn)投融資工具，從試點到規(guī)范運作，有一個政策、法規(guī)出臺和調(diào)整的過程。每一項政策、法規(guī)出臺或調(diào)整，對它都會有一定的影響，有的甚至會產(chǎn)生很大的影響，從而使得REITs面臨巨大的風險，而且這種風險特別是在REITs發(fā)展初期會處于非常重要的地位。
二、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的風險和不合理之處
隨著商品房市場的逐漸打開，住房的需求在短短幾年內(nèi)發(fā)展極其迅速，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的興盛。很多城市明確的提出將房地產(chǎn)業(yè)作為其經(jīng)濟新的增長點，甚至作為支柱性產(chǎn)業(yè)。同時，不少企業(yè)和個人也紛紛躋身房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)也因此成為了中國風險最高的行業(yè)，具體體現(xiàn)在行業(yè)的周期性風險及行業(yè)內(nèi)公司融資結構的不合理。
周期性風險――周期性風險是指房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動給REITs投資者帶來的風險。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個具有周期性循環(huán)發(fā)展特征的行業(yè)。每一個周期都可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段，繼而進入蕭條階段時，業(yè)內(nèi)就會出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下跌、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，從而使REITs的收益大幅度下降，導致投資者的失利。例如美國1991-1992年的房地產(chǎn)蕭條期間，房地產(chǎn)成交價平均只有原價的14%甚至更低，其中商業(yè)房地產(chǎn)總體市場價值從1989年的35000億美元跌至1991年的15000億美元。房地產(chǎn)價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，導致一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因資金債務等問題而破產(chǎn)。
行業(yè)內(nèi)公司融資結構的不合理、負債水平高――中國房地產(chǎn)企業(yè)高負債、低現(xiàn)金流的狀態(tài)，很大程度上與經(jīng)營方式有關。房地產(chǎn)公司多數(shù)都是借助銀行貸款等外債開發(fā)和建設新房，然后通過售房回收資金。在國家經(jīng)濟發(fā)展良好、房產(chǎn)需求旺盛的時期，這種高負債運行模式顯得非常的經(jīng)濟。房產(chǎn)出售率高、交易活躍，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以迅速回收資金。因此，即使沒有太多的自有資本和現(xiàn)金流，也可以使項目正常運轉。但是，一旦行業(yè)有效需求出現(xiàn)下降，例如由于宏觀調(diào)控或者房地產(chǎn)價格過高而導致市場需求萎靡，那么房地產(chǎn)公司的資金鏈條就會立刻斷裂。而當前，房地產(chǎn)行業(yè)又沒有很好的風險規(guī)避工具，極容易陷入資不抵債的困難境地。
由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各公司的融資結構不夠合理、負債水平很高，這勢必影響到它們的風險抵抗能力。發(fā)展REITs是促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的必經(jīng)之路。REITs本身就是一個復雜的風險管理業(yè)務，這要求REITs的主體應當正確而且客觀的認識到REITs的風險問題。只有這樣，才能使REITs這個重要的社會公眾金融投資工具更加規(guī)范、穩(wěn)健地發(fā)展。
三、總結
