房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理協(xié)調(diào)分析

中圖分類號：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

在我國，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營就是企業(yè)以完成項目為前提，在公司內(nèi)部對各個部門進行協(xié)調(diào)、組織、管理等工作，這些部門包括人事部、工程部、財務(wù)部、銷售部等等。對這些部門要加強管理，使其發(fā)揮最大的能力，實現(xiàn)成功的規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理。下面就簡單介紹幾個部門。

財務(wù)部：財務(wù)部應(yīng)該是一個企業(yè)中較為重要的部門，顧名思義它主要是負(fù)責(zé)資金的管理，并定期的將財務(wù)狀況制成報表供單位領(lǐng)導(dǎo)查驗，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中主要負(fù)責(zé)融資、工程款的發(fā)放等問題。

工程部：工程部是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中核心的部門，主要負(fù)責(zé)物料采購、庫存，與施工企業(yè)的協(xié)調(diào)，對施工質(zhì)量進行監(jiān)控，并管理相關(guān)合同等一系列問題。

人事部：主要負(fù)責(zé)人事招聘、調(diào)配等各個方面，對項目開發(fā)相關(guān)人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營存在的問題及原因

在房地產(chǎn)企業(yè)中，近幾年問題不斷頻發(fā)，但是在市場、經(jīng)濟體制的不斷完善下已經(jīng)有所進步了，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個方面：

1.1 觀念危機

觀念危機是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，這種危機主要表現(xiàn)在以下三個方面：

(1)在市場意識方面較為被動。在房地產(chǎn)開發(fā)中存在著普遍的想法，比如認(rèn)為計劃經(jīng)濟、政府行政規(guī)劃就可以取代市場經(jīng)濟、還有的認(rèn)為市場體制不完善，就鉆市場的空子，導(dǎo)致存在一些負(fù)面思想，例如破壞市場機制、競爭不均，信心不足，怨天尤人等，這些現(xiàn)象的存在一部分是源于政府和行政主管部門，還有一部分源于開發(fā)企業(yè)。

(2)在市場中盲目開發(fā)。有些開發(fā)商盲目進行，簡單的認(rèn)為房地產(chǎn)單單靠引進外商、外資，就能帶動開發(fā)，并且獲得很好的經(jīng)濟利益，從而帶動社會和經(jīng)濟的發(fā)展。抱有這種觀念的開發(fā)商一般都只是追求政治上的業(yè)績，而不重視市場的發(fā)展，不按市場上的規(guī)律要求來進行開發(fā)。

(3)在市場中經(jīng)濟意識狹隘、目光短淺。在進行房地產(chǎn)開發(fā)時認(rèn)為市場經(jīng)濟初期可以投機取巧利用制度的不完善來進行房地產(chǎn)的開發(fā)，專搞空隙項目或邊緣項目或隱藏項目，為了謀求短期內(nèi)獲得的利益，不顧市場環(huán)境的秩序、誠信和規(guī)范。

1.2 市場秩序不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持，還要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。

1.3 企業(yè)規(guī)模小、整體實力弱

在房地產(chǎn)行業(yè)中新進企業(yè)不斷涌現(xiàn)，雖然給此行業(yè)注入了許多新鮮血液，但是由于初期規(guī)模較小所以企業(yè)實力就較弱。在計劃經(jīng)濟時期組建的開發(fā)企業(yè)到現(xiàn)在為止已經(jīng)成長為老資格了，這些企業(yè)人員多、負(fù)擔(dān)重，市場競爭力不強。當(dāng)然后期也存在一些股份制企業(yè)但是這些企業(yè)大多是民營企業(yè)，組建時間短，經(jīng)驗和實力都不足，一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術(shù)人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術(shù)人員或無技術(shù)人員，無經(jīng)營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項目經(jīng)營，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)的資源配置不合理

一些人看到房地產(chǎn)行業(yè)有很大的利潤，就紛紛的涌入進來，這樣卻導(dǎo)致了低級企業(yè)過多，人財物配置不合理、資源浪費、市場秩序混亂、不良競爭等諸多問題。這就需要加大行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度，減少不正之風(fēng)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營規(guī)劃設(shè)計

房地產(chǎn)開發(fā)項目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計一個關(guān)鍵的概念是要根據(jù)購房者認(rèn)知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設(shè)計、建造之間的良好聯(lián)系。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營施工質(zhì)量

施工質(zhì)量是眾多建筑企業(yè)中首要強調(diào)的，也是近幾年國家尤為重視的，施工質(zhì)量說白了就是要求施工單位按照實際設(shè)計方案，嚴(yán)格執(zhí)行，不得偷工減料，降低成本從中賺取更高經(jīng)濟利益，由于施工質(zhì)量的檢驗是漫長的過程，可能會在竣工后的很長一段時間才能表現(xiàn)出來，這就恰恰是一個可以鉆的空子，一旦發(fā)生質(zhì)量問題時施工單位絕對不會拆除重建，也只能通過修補、重構(gòu)等形式加以改進，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產(chǎn)生重大影響。因此，質(zhì)量的合理性以及長期效益是建筑施工質(zhì)量的基本要求。具體評價可以從工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量、工程竣工一次合格率、建筑性能價值比、開發(fā)進度、效率等方面考慮。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營銷策劃

房地產(chǎn)企業(yè)中銷售是必不可少的，如何做好營銷是一個成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重視的方面，一個好的產(chǎn)品營銷策劃是產(chǎn)品從企業(yè)到達(dá)客戶的途徑和橋梁，是產(chǎn)品到貨幣、利潤的過程。此工程蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的所有過程中，處處可見，由市場調(diào)查、參與方案制定和建筑總體設(shè)計、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要考慮的營銷策劃內(nèi)容，在營銷策劃前期進行的市場定位是至關(guān)重要的，即根據(jù)市場調(diào)查，確定房地產(chǎn)開發(fā)的消費客戶群、所開發(fā)物業(yè)的功能、專營性及象征性等內(nèi)容，這是實施具體營銷策略的核心基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、規(guī)劃設(shè)計管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

施工單位或開發(fā)商的工程管理部門不能和設(shè)計單位溝通達(dá)成理解和協(xié)凋，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

(1)開發(fā)商的大力支持做后盾。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。

(2)實施計劃要盡早。在一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的初期，項目決策中的成本是少之又少的，但這些決策的提出卻可以對后期項目成本多少產(chǎn)生重要的影響，可施工性研究對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項目決策。

(3)項目施工要持續(xù)開展研究。在開發(fā)時，可施工性研究強調(diào)在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。

結(jié)語

每個企業(yè)無一例外的成立都是想要獲利的，都想獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是這樣。要想達(dá)到這些目標(biāo)，就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例范文

房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件因土地使用權(quán)取得方式的不同可以分為以下兩種：

1、以出讓方式取得的土地使用權(quán)。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

①轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；

②轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，并完成一定開發(fā)規(guī)模后轉(zhuǎn)讓。這里又可分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。

2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時應(yīng)具備下列條件：首先，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。其次，對準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，又有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓；第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)：第一，用于國家機關(guān)用地和軍事用地；第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；第三，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；第四，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需履行的程序

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。在辦理備案手續(xù)時，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更；相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移；新的項目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件；同時要變更開發(fā)建設(shè)單位的名稱。上述各項均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權(quán)責(zé)令補辦有關(guān)手續(xù)或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行處罰。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)?，原拆遷安置補償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。房屋拆遷補償安置是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項目轉(zhuǎn)讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權(quán)益，防止在項目轉(zhuǎn)讓過程中或者轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權(quán)益受到損害。不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十七條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例范文

新建住房保證書

甲方：

乙方：

因乙方向甲方申請建房，現(xiàn)向甲方保證如下：

一、乙方在開始建新房(改建舊房)前必須先向甲方提出書面報告，經(jīng)甲方同意報有關(guān)上級管理部門批準(zhǔn)，按規(guī)定繳納各項費用后，由甲方按批準(zhǔn)面積放線定位后方可開工。

二、為規(guī)范建房秩序，乙方開工前向甲方繳納建房保證金貳萬元。乙方在建房過程中如有超過規(guī)定面積建房，毀壞公共道路和公共設(shè)施，施工占道影響他人交通和居住環(huán)境，影響環(huán)境衛(wèi)生、建筑材料和建筑余土沒有及時清理而影響他人等行為，甲方有權(quán)在此保證金中扣除因此事引發(fā)的費用開支。乙方建房工程結(jié)束后，經(jīng)甲方驗收合格，無任何違規(guī)行為，保證金退回乙方。

三、各項保證條款乙方必須嚴(yán)格信守，如乙方未辦理建房手續(xù)而開工建設(shè)，甲方可處于乙方500010000元人民幣的罰款。

此保證書甲、乙雙方簽字蓋章后生效，此保證書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方簽字： 乙方簽字：

簽訂日期： 年 月 日

附：住房質(zhì)量保證書范文

尊敬的住戶：

感謝您選購了我公司開發(fā)建設(shè)的商品住宅，為了保護您的合法權(quán)益，促進我公司不斷提高開發(fā)質(zhì)量，做好商品住宅售后服務(wù);同時也為了指導(dǎo)您更好地使用我公司開發(fā)建設(shè)的商品住宅。我們根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，實行商品住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度，請您密切配合，并歡迎您對我們的工作提出意見和建議。

開發(fā)公司地址：物業(yè)管理公司地址：

銷售聯(lián)系人：聯(lián)系人：

電 話： 電話：

開發(fā)公司(章)　法人代表：(簽章)

年月日

本公司對您購買的西安市區(qū)(縣)路號小區(qū)棟單元室，建筑面積平方米的住宅作如下質(zhì)量保證和承諾：

一、該房屋于年月日通過市建委組織的竣工驗收，各項建市手續(xù)齊全，資質(zhì)證編號為：建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號為;建筑工程施工許可證編號為;竣工驗收備案登記編號為：預(yù)售許可證號為：

二、該住宅工程由進行質(zhì)量監(jiān)督。在施工中始終按照國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計要求進行施工。

三。本住宅自交付之日起，在住戶正常使用的情況下，本公司免費承擔(dān)保修期內(nèi)以下項目(見附表)的維修責(zé)任，并在承諾期限內(nèi)負(fù)責(zé)維修完畢。

四、住戶對商品房驗收完畢，接收鑰匙之日即為該商品房交付使用日期，也是本保證書簽訂日期，住宅保修自此日起計算。用戶在使用過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可直接撥打我公司維修電話或認(rèn)真填寫附頁中商品住宅質(zhì)量反饋表寄予我公司。因住戶使用不當(dāng)或進行家庭裝修以及不可抗拒的自然災(zāi)害而造成的質(zhì)量問題，不在本公司保修范圍之內(nèi)。

五、住戶人住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來信、來訪、投訴，本公司將直接(或委托物業(yè)公司)及時給予答復(fù)和妥善處理。若對我們服務(wù)人員的工作不滿，可向本公司投訴，我們將及時進行處理。

六。如對本公司的答復(fù)或處理有爭議，凡有關(guān)住宅工程質(zhì)量問題，可根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》及建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的有關(guān)規(guī)定，向本市的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站申請協(xié)調(diào);凡有關(guān)住宅室外配套問題，可根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)規(guī)定，向本地建設(shè)行政本管部門申請協(xié)調(diào)。對動調(diào)意見仍有分歧的叮向本地仲裁委員會申請仲裁。

七、經(jīng)省級以上資格的專業(yè)部門鑒定，凡屬地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格且無法修復(fù)的危險房屋我公司將予以退房或調(diào)換。

八、本質(zhì)量保證書作為商品住宅銷售合同的附件，是本公司承擔(dān)商品住宅質(zhì)量責(zé)任的法律文件，與銷售合向具有同等法律效力，請用戶妥善保存，不得偽造、涂改。

附件：商品住宅質(zhì)量反饋表。

序號 維修項目 國家規(guī)定的保修期 公司承諾的保修期 問題處理期限

1 屋面防水 5年

2 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道房滲漏 3年

3 墻面、頂棚抹灰脫落 2年

4 地面空鼓開裂、大面積起砂 2年

5 門窗翹裂、五金件損壞 2個

6 管道堵塞 6個月

7 衛(wèi)生潔具 2年

8 電器管線 2年

9 給、排水管道安裝 2年

10 地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu) 正常合理使用壽命內(nèi)

監(jiān)制說明：

1、本保證書是根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條以及建設(shè)部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的的規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定監(jiān)制;

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例范文

1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實踐中認(rèn)識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定?；谏鲜稣J(rèn)識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進行形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗收或驗收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?；诖?，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收，驗收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個驗收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認(rèn)識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權(quán)利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機構(gòu)作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯責(zé)任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例范文

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督管理，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

第三條市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理工作，并組織實施本辦法。

計劃、國土房管、規(guī)劃、環(huán)境保護、市政園林、工商等行政管理部門，在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門按照職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)活動的監(jiān)督管理。

第四條在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，并按照國家有關(guān)規(guī)定取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照國家有關(guān)規(guī)定的條件分級評定。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定到建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。

第六條在本市市轄區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有三級以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

第七條新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列資料到市或者縣級市建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書：

（一）申請報告及開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表；

（二）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（三）企業(yè)章程；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金驗資報告；

（六）技術(shù)、經(jīng)濟管理人員的資格證書和勞動合同；

（七）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他證件。

在本市市轄區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，按照不低于三級資質(zhì)的注冊資本和人員條件申請暫定資質(zhì)證書。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的暫定資質(zhì)證書有效期為一年，在有效期滿前三十日內(nèi)向市建設(shè)行政主管部門申請核定資質(zhì)等級或者延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)自工商行政管理部門辦畢變更手續(xù)之日起三十日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新申請資質(zhì)等級。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)自發(fā)生變更之日起三十日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)變更手續(xù)。

第十條禁止隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書或者涂改、出租、出借、買賣資質(zhì)證書。

第十一條建設(shè)行政主管部門每年應(yīng)當(dāng)對本部門核定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列情況進行檢查：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績，包括年度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額、開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積的情況；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金到位、使用和工程技術(shù)人員、經(jīng)濟管理人員的配備情況；

（三）遵守房地產(chǎn)資質(zhì)證書管理、開發(fā)建設(shè)項目驗收規(guī)定的情況；

（四）土地閑置和工程停緩建情況；

（五）對群眾投訴的處理情況；

（六）遵守規(guī)劃、土地、統(tǒng)計、城市管理等有關(guān)法律、法規(guī)的情況。

第十二條經(jīng)檢查，符合原資質(zhì)條件，沒有本條第二款、第三款規(guī)定的不良開發(fā)行為和情形的，維持原資質(zhì)。

經(jīng)檢查，有下列情形之一的，由原資質(zhì)審批部門責(zé)令限期整改，整改達(dá)標(biāo)的，維持原資質(zhì)；整改未達(dá)標(biāo)的，視情節(jié)輕重予以降低資質(zhì)等級或者注銷資質(zhì)證書：

（一）不符合原資質(zhì)條件的；

（二）不按時、不如實報送統(tǒng)計報表的；

（三）開發(fā)建設(shè)項目未經(jīng)驗收或者驗收不合格而交付使用的；

（四）在商品住宅交付使用時，不出示綜合驗收合格證、不按照規(guī)定發(fā)放商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書的；

（五）對群眾投訴的經(jīng)查明有過錯的行為不依法及時糾正的；

（六）發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故的；

（七）因違反規(guī)劃、土地、城市管理等有關(guān)法律、法規(guī)受到處理的。

經(jīng)檢查，有下列情形之一的,由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書；

(一)連續(xù)兩年沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績的；

(二)不申報資質(zhì)年檢的。

建設(shè)行政主管部門經(jīng)資質(zhì)檢查，應(yīng)當(dāng)將處理的結(jié)果予以公告。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出資質(zhì)升級申請，市或者縣級市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢時一并辦理或者上報審批。

第十四條市或者縣級市建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)核定、年檢和資質(zhì)升級申請等手續(xù)，應(yīng)當(dāng)自收到申報資料之日起三十日內(nèi)完成。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)項目實行項目手冊管理制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得開發(fā)項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之日起十五日內(nèi)，向建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》，并按照項目手冊的要求如實填報開發(fā)項目的建設(shè)進度和相應(yīng)的事項。

市、區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門可以對其項目手冊所載事項進行檢查。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢時將項目手冊送市或者縣級市建設(shè)行政主管部門備案。項目手冊記載的內(nèi)容作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的依據(jù)之一。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目資本金不得低于項目總投資的百分之三十，其中自有流動資金的比例不得低于項目總投資的百分之二十。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報商品房屋建設(shè)計劃時，應(yīng)當(dāng)提供有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)依法審核的資本金證明。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目納入計劃管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃分為預(yù)備項目計劃和正式項目計劃。相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照計劃管理的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃安排。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向相關(guān)行政管理部門辦理商品房屋建設(shè)計劃備案手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑備案回執(zhí)辦理其后續(xù)手續(xù)；相關(guān)行政管理部門在備案時對屬于國家規(guī)定的嚴(yán)格控制的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)在接到申請備案資料之日起五日內(nèi)通知相關(guān)部門和單位。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得規(guī)劃行政管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以后，向相關(guān)行政管理部門辦理商品房屋建設(shè)預(yù)備項目計劃備案手續(xù)。

列入商品房屋建設(shè)預(yù)備項目計劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向土地行政管理部門辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、向規(guī)劃行政管理部門辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，方可向相關(guān)行政管理部門辦理商品住宅建設(shè)正式項目計劃備案手續(xù)。

已辦理商品房屋建設(shè)正式項目計劃備案手續(xù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可向建設(shè)行政管理部門辦理施工許可手續(xù)。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃、土地、建設(shè)行政管理部門規(guī)定的期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項審批手續(xù)，并按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)原批準(zhǔn)部門同意延期，未按照規(guī)定期限辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項審批手續(xù)或者未動工開發(fā)建設(shè)而閑置的土地，由市人民政府另行制定處理辦法予以處理。

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)項目配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)當(dāng)與商品房同步建設(shè)，同時交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)列入年度商品房屋建設(shè)計劃的基礎(chǔ)設(shè)施投資，不得低于當(dāng)年商品房屋計劃投資的百分之十。對于沒有完成上一年度的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在該企業(yè)的項目手冊中注明，建設(shè)、規(guī)劃、國土房管等行政管理部門對其新的商品房項目不予審批。

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓項目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件，并到土地行政管理部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，繳納土地轉(zhuǎn)讓稅費。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地、規(guī)劃、施工、銷售許可文件的使用人名稱應(yīng)當(dāng)一致。

依法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，受讓人應(yīng)當(dāng)持開發(fā)項目的土地使用文件，辦理規(guī)劃、施工、銷售等許可文件的變更手續(xù)，并憑變更后的許可文件辦理項目手冊變更手續(xù)。

第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目驗收和交付使用

第二十三條商品住宅建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)經(jīng)綜合驗收合格后，方可交付使用；其他商品房屋建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)經(jīng)竣工驗收合格后，方可交付使用。

分期開發(fā)的商品住宅建設(shè)項目，可以分期進行綜合驗收。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目按工程設(shè)計文件和合同的約定事項建成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組織勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位，對房屋建筑及規(guī)定配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施工程進行竣工驗收。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起十五日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報市或者區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品住宅建設(shè)項目綜合驗收，應(yīng)當(dāng)符合以下條件并提供有效文件：

（一）已辦理商品住宅建設(shè)項目的竣工驗收備案；

（二）持有供電、供水、管道供氣部門的準(zhǔn)許使用文件資料，已按規(guī)范設(shè)置門牌、配備郵政信箱等，具備居民基本生活、居住條件；

（三）已通知有關(guān)單位接收或購置按規(guī)劃要求配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施；

（四）商品住宅建設(shè)項目范圍內(nèi)施工機具、建筑余泥、剩余構(gòu)件全部拆除、清運完畢，環(huán)境整潔。

第二十七條建設(shè)行政主管部門自收到綜合驗收申請之日起十五日內(nèi)，完成綜合驗收。對綜合驗收合格的項目，核發(fā)綜合驗收合格證，同意交付使用；綜合驗收不合格的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提出整改意見。

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅建設(shè)項目交付使用時，應(yīng)當(dāng)同時向購房業(yè)主出示綜合驗收合格證，提供商品住宅交樓書、商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書。

第二十九條商品住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定，載明保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房屋保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過錯給購房業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃要求配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定由有關(guān)部門接收或者購置。辦理移交管理手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再承擔(dān)移交項目的維修、管理費用，但屬保修期內(nèi)的維修費用和另有約定的除外。

第五章法律責(zé)任

第三十二條違反本辦法未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)的，以及將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的商品房屋建設(shè)項目交付使用的，分別依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十五條、第三十六條、第三十七條的規(guī)定處罰。

第三十三條市或者區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門及其工作人員有下列行為之一的，由所在單位或者上一級行政機關(guān)責(zé)令限期改正，并可對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予批評、通報批評或者行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）不按本辦法第五條、第七條、第八條、第十一條、第十三條、第十四條規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核定和年檢手續(xù)的；

（二）不按本辦法第九條規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書變更手續(xù)的；

（三）不按本辦法第十二條規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行處理和公告的；

（四）不按本辦法第二十七條規(guī)定組織綜合驗收或者驗收合格后不按時發(fā)給綜合驗收合格證的；

（五）其他、、的行為。

第六章附則

第三十四條本辦法自2003年8月1日起施行。

附：

1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)條款

第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

2．《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》有關(guān)條款

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例范文

為加強房地產(chǎn)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，促進我市房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院令第248號)、《*市房地產(chǎn)開發(fā)辦法》、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、廣東省建設(shè)廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》規(guī)定，現(xiàn)就2009年我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作的有關(guān)事項通知如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢范圍

凡由市建委核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按時辦理資質(zhì)年檢。

2009年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作在3至12月份進行。各企業(yè)參加年檢的具體時間為本企業(yè)資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)相對應(yīng)的月份數(shù)，即資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)為3、4、5、6、7、8、9的，年檢月份分別為3、4、5、6、7、8、9月，資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)為0、1、2的，年檢月份分別為10、11、12月。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢時間

開發(fā)企業(yè)必須在年檢當(dāng)月的1號前（如資質(zhì)證尾號為3的年檢企業(yè)，必須在3月1日前填寫并上報資料），登錄*城市建設(shè)網(wǎng)填報年檢資料，并將網(wǎng)上“房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)年檢表”打印后，連同年檢相關(guān)資料送到*市政務(wù)服務(wù)中心市建委窗口辦理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的主要內(nèi)容

1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績，包括年度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積情況；

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金到位、使用情況和工程技術(shù)人員、經(jīng)濟管理人員的配備情況；

3.遵守房地產(chǎn)資質(zhì)證書、項目手冊管理情況，開發(fā)建設(shè)項目竣工驗收及交付使用情況；

4.工地閑置和工程停緩建及管理情況；

5.繳交土地出讓金、市政配套費、社保、勞動保險金等稅費情況；

6.遵守規(guī)劃、土地、統(tǒng)計、城市管理等有關(guān)法律、法規(guī)的情況；

7.對群眾投訴的處理情況。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢需報送的材料

1.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)年檢（申報）表（要認(rèn)真如實填寫公司基本情況、人員及經(jīng)營業(yè)績）；

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（副本）；

3.近三年經(jīng)區(qū)（縣級市）建設(shè)行政主管部門年檢通過的房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊（與開發(fā)資質(zhì)相對應(yīng)用地的項目）；

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計年檢證；

5.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本及股東手冊；

6.企業(yè)資金驗核報告或上年度的財務(wù)審計報告；

7.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地文件（包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證及加名和轉(zhuǎn)名文件、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或國有土地使用權(quán)證）；項目結(jié)束的，需提供竣工備案（驗收）證明；

8.外商投資企業(yè)批文和證書（外資、合資企業(yè)提供）；

9.近三年開發(fā)項目竣工備案和規(guī)劃驗收情況；

10.如變更資質(zhì)證書內(nèi)容、非項目公司增加新項目、暫定資質(zhì)晉升三級資質(zhì)的，需寫申請注明變更內(nèi)容和要求。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢標(biāo)準(zhǔn)

1.有房地產(chǎn)開發(fā)項目（在建項目或有效期內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營用地），正在按計劃推進、開發(fā)經(jīng)營正常，業(yè)績良好，企業(yè)無違法、違規(guī)經(jīng)營行為，報送年檢資料齊全，專業(yè)技術(shù)人員符合要求，予以通過年檢。

2.有下列情形之一的，不通過年檢：

（1）未報送項目手冊年檢或年檢不通過的；

（2）不報送統(tǒng)計報表的；

（3）開發(fā)建設(shè)項目未經(jīng)驗收或驗收不合格交付使用的，商品住宅交付使用時不按規(guī)定發(fā)放《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的；

（4）發(fā)生重大質(zhì)量事故，情節(jié)嚴(yán)重的；

（5）企業(yè)虧損嚴(yán)重、資不抵債、瀕臨破產(chǎn)的；

（7）對群眾投訴的經(jīng)查明有過錯行為又不及時糾正的；

（8）由我委前置審批的項目公司私自變更原用地方股東的。

3.有下列情形之一的，注銷資質(zhì)證書：

（1）開發(fā)項目竣工兩年以上或連續(xù)兩年沒有經(jīng)營業(yè)績的；

（2）不按時申報年檢超過兩個月以上的；

（3）有違法經(jīng)營行為的。

被注銷資質(zhì)的，從注銷之日起6個月內(nèi)不得重新申報資質(zhì)。

六、年檢結(jié)果公布辦法

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例范文

（一）部門規(guī)章與現(xiàn)行法律的沖突

現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第38條明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法同時在“房地產(chǎn)交易”一章中又規(guī)定了商品房預(yù)售制度，是為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的例外情形。而建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時將商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售，且將現(xiàn)售定義為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為?？梢?，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗收合格作為商品房預(yù)售與現(xiàn)售的分界，并非登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。從這一點上看，建設(shè)部的部門規(guī)章與國家法律規(guī)定似乎有沖突。

事實上，考察房地產(chǎn)相關(guān)立法規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)：《商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房現(xiàn)售的規(guī)定與《城市房地產(chǎn)管理法》的上述規(guī)定并不沖突。

（二）商品房現(xiàn)售不等同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

首先，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售，僅是與商品房預(yù)售相對應(yīng)的一種銷售方式。有觀點認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定是為防止期房轉(zhuǎn)讓，其實不然?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。此條應(yīng)屬委托性或授權(quán)性規(guī)范。雖然國務(wù)院辦公廳在2005年轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）中明確：國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。但究其原因，是在部分地區(qū)商品住房價格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時解決市場運行中的矛盾和問題，為實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格作出的規(guī)定，并非《房地產(chǎn)管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定不等同于禁止期房再行轉(zhuǎn)讓。

其次，《房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里的房地產(chǎn)權(quán)利人即指房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的取得均須以辦理權(quán)屬登記為要件（依據(jù)事實行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關(guān)系中，無論是預(yù)售還是現(xiàn)售，購買人尚未辦理權(quán)屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權(quán)人而非房地產(chǎn)權(quán)利人。即便該預(yù)售合同辦理了預(yù)告登記，也只是將該預(yù)售合同中一方當(dāng)事人債的請求權(quán)賦予物的請求權(quán)，房屋所有權(quán)仍屬開發(fā)企業(yè)。

最后，商品房買賣中再行轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并非房地產(chǎn)物權(quán)而只是商品房買賣合同中的權(quán)利義務(wù)。以預(yù)售為例，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上是商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，即商品房預(yù)售合同中權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?8條規(guī)定：當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。可見預(yù)購人經(jīng)預(yù)售人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意，可以將商品房預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，即將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓與第三人。對于已將商品房價款全部支付完畢的預(yù)購人，因其在預(yù)售合同中的義務(wù)已履行完畢，剩下的只是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)，此時預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實質(zhì)乃是債權(quán)讓與，《合同法》第80條規(guī)定，其只要通知債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。當(dāng)然，根據(jù)《合同法》第87條、《房地產(chǎn)管理法》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由于商品房預(yù)售合同都必須在產(chǎn)權(quán)登記部門備案，所以預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、預(yù)購人和第三人還要到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人備案合同的注銷登記及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與第三人新簽訂商品房預(yù)售合同的備案登記手續(xù)。但這種程序本身是行政權(quán)力介入對房地產(chǎn)市場行為的強制干預(yù)，是宏觀調(diào)控確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的需要，并無法理可依。因此，《房地產(chǎn)管理法》第38條第6項之規(guī)定與《商品房銷售管理辦法》關(guān)于現(xiàn)售的規(guī)定并不沖突。

二、商品房預(yù)售與現(xiàn)售監(jiān)管對接的實踐難題

（一）竣工驗收合格———現(xiàn)售

考察我國現(xiàn)行立法及部分地方實踐不難發(fā)現(xiàn)：竣工驗收問題在立法和實踐中還存有爭議。

國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。從上述規(guī)定看，竣工驗收應(yīng)是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗收。

同為行政法規(guī)的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程經(jīng)勘查、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位出具相關(guān)材料證明符合驗收條件。該條例第49條又規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?？梢姡丛摋l例的規(guī)定，建設(shè)項目竣工驗收是由建設(shè)單位組織的工程竣工驗收和其他行政主管部門出具的單項驗收組成，建設(shè)行政主管部門的主要職責(zé)是監(jiān)督備案。

2009年住建部出臺修訂后的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》，對建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案作出進一步的詳細(xì)規(guī)定。

綜上，從工程建設(shè)和法律規(guī)定的角度來說，應(yīng)將竣工驗收備案作為商品房預(yù)售與現(xiàn)售的分界點。

（二）現(xiàn)售備案的性質(zhì)

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。該辦法同時規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件。從條文本身來看，現(xiàn)售備案應(yīng)是開發(fā)企業(yè)向主管部門辦理的現(xiàn)售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，而非房地產(chǎn)行政主管部門或房屋登記機構(gòu)。因此，筆者認(rèn)為，辦理現(xiàn)售備案不應(yīng)對開發(fā)企業(yè)提交的備案資料進行實質(zhì)審查。

（三）現(xiàn)售監(jiān)管引發(fā)的相關(guān)問題

1.怠于申辦初始登記

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，購房人辦理分戶登記應(yīng)以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費，包括登記費、工本費、維修資金。按發(fā)改委和財政部的規(guī)定，住宅房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住宅房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費。按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書免收證書費。向一個以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。另外，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。有觀點認(rèn)為，允許現(xiàn)售商品房進行合同網(wǎng)簽備案，將降低開發(fā)企業(yè)申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時可能產(chǎn)生個別企業(yè)無力支付辦理權(quán)證的相關(guān)費用而怠于辦理權(quán)屬登記進而導(dǎo)致業(yè)主分戶登記無法辦理等問題。事實上，該情形在預(yù)售許可制度下同樣存在，并非對現(xiàn)售行為進行監(jiān)管允許現(xiàn)售合同備案所產(chǎn)生的特有問題。

2.如何辦理預(yù)告登記

《物權(quán)法》明確了當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定可申報預(yù)告登記的情形包括預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定以竣工驗收合格作為現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，那么竣工驗收后尚未辦理初始登記的商品房當(dāng)事人能否在合同備案后申請辦理預(yù)告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現(xiàn)售商品房買賣合同備案后辦理預(yù)告登記的情形，但從《物權(quán)法》對預(yù)告登記的定義來看，商品房現(xiàn)售買賣合同無疑屬于當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)只要交易雙方有辦理預(yù)告登記的約定，應(yīng)當(dāng)可以辦理，并不違反法律規(guī)定。

3.能否受理（預(yù)）查封

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］15號）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)。未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬?？梢?，未登記取得權(quán)屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預(yù)查封。最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）中提出了預(yù)查封的概念，即房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封，預(yù)查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關(guān)于預(yù)查封的界定來看，商品房現(xiàn)售合同備案顯然不屬于預(yù)查封范圍，但該類房產(chǎn)的查封應(yīng)參照預(yù)查封的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行：即作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了竣工驗收備案但尚未出售的房屋；被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了商品房現(xiàn)售備案的房屋；被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

4.預(yù)售與現(xiàn)售的轉(zhuǎn)化和銜接

建設(shè)部在1998年《關(guān)于加強商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號）中指出，現(xiàn)房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關(guān)證件，并明確取得房屋所有權(quán)證的期限。從建設(shè)部的上述規(guī)定來看，將現(xiàn)售納入監(jiān)管范疇并核發(fā)相應(yīng)證明是行政管理的要求。筆者認(rèn)為，管理實踐中，應(yīng)根據(jù)標(biāo)的的特殊性對商品房預(yù)售、現(xiàn)售進行區(qū)別監(jiān)管。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，未竣工驗收合格的商品房申請預(yù)售的，應(yīng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證，且預(yù)售許可應(yīng)有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗收合格后應(yīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)售，現(xiàn)售商品房應(yīng)包括竣工驗收合格尚未完成權(quán)屬登記以及已經(jīng)完成初始登記領(lǐng)取房屋權(quán)證的兩類。對于尚未取得初始登記的現(xiàn)售商品房的監(jiān)管，宜通過現(xiàn)售行為備案或核發(fā)現(xiàn)售證明文件等方式進行；對于已完成初始登記的現(xiàn)售商品房，應(yīng)將房屋權(quán)證作為交易的證明文件，可以實行網(wǎng)上簽約，但不宜再進行合同備案監(jiān)管。

三、國內(nèi)各地對商品房現(xiàn)售監(jiān)管的比較分析

由于國家層面的法律規(guī)范對商品房現(xiàn)售的規(guī)定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現(xiàn)售備案實踐。主要有：

其一，將竣工驗收備案/綜合竣工驗收作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前向主管部門報送竣工驗收備案等資料，如鄭州、武漢、?？?、大連。按是否頒發(fā)現(xiàn)售備案憑證，又分為兩種情形：一是經(jīng)公示一定期限后即可現(xiàn)售，不頒發(fā)備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售商品房的，應(yīng)將竣工備案等相關(guān)資料，報送市房地產(chǎn)交易登記管理機構(gòu)進行網(wǎng)上公示。商品房信息網(wǎng)上公示3日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者方可辦理銷售合同網(wǎng)上備案。二是取得現(xiàn)售備案證明后可進行現(xiàn)售合同備案。例如，《武漢市開發(fā)辦關(guān)于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號）明確：對現(xiàn)售商品房實行商品房現(xiàn)售備案制度，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送市開發(fā)辦備案；市開發(fā)辦對符合商品房現(xiàn)售條件的，出具武漢市商品房現(xiàn)售備案證，沒有辦理武漢市商品房現(xiàn)售備案證的，不得現(xiàn)售商品房?！多嵵菔猩唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應(yīng)持工程竣工驗收證明等材料向市、縣（市）、街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案。

其二，將初始登記作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實踐操作不盡一致。例如，北京市通過網(wǎng)上簽約方式進行商品房現(xiàn)售，但現(xiàn)售合同不備案，直接辦理權(quán)屬登記。北京市建設(shè)委員會《關(guān)于北京市商品房現(xiàn)房買賣合同實行網(wǎng)上簽約的通知》（京建交[2005]1105號）規(guī)定：本通知所稱商品房現(xiàn)房，是指已完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當(dāng)事人自網(wǎng)上簽約之日起90日內(nèi)持網(wǎng)上打印的現(xiàn)房合同和北京市房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記?！渡虾Ｊ猩唐贩夸N售方案備案管理暫行規(guī)定》規(guī)定：現(xiàn)售商品房的，在申請新建商品房所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續(xù)。開發(fā)企業(yè)憑《商品房銷售方案備案證明》及經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證等材料，辦理現(xiàn)售商品房銷售合同網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)。寧波市《關(guān)于實行商品房現(xiàn)售備案的通知》（甬建發(fā)[2009]189號）規(guī)定，現(xiàn)售商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現(xiàn)售實行備案制，現(xiàn)售備案資料齊全的予以備案，核發(fā)商品房現(xiàn)售備案書。另外，寧波市還規(guī)定，原已申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項目，在具備商品房現(xiàn)售條件后應(yīng)將預(yù)售后剩余房源轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)售，領(lǐng)取商品房現(xiàn)售備案書后方可進行商品房現(xiàn)售，且應(yīng)通過商品房銷售網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)進行商品房買賣合同備案。?？谑凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局《關(guān)于商品房現(xiàn)售備案管理問題的通知》規(guī)定，預(yù)售商品房項目申請轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，發(fā)給海口市商品房現(xiàn)售備案證；已辦理房屋權(quán)屬登記的，不辦理?？谑猩唐贩楷F(xiàn)售備案證。

結(jié)合各地實踐來看，無論是以竣工驗收備案還是完成權(quán)屬登記領(lǐng)取權(quán)證作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，無論是否頒發(fā)現(xiàn)售備案證明均實現(xiàn)了對商品房銷售行為的全面監(jiān)管。寧波、?？趦傻氐囊?guī)定還對預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售行為作出了詳盡規(guī)定，值得借鑒。

四、加強和完善商品房現(xiàn)售管理的若干構(gòu)想

為加強現(xiàn)售監(jiān)管，實現(xiàn)預(yù)售與現(xiàn)售管理的無縫銜接，筆者建議：

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例范文

關(guān)鍵詞：行政法規(guī)；立法法；法律適用

中圖分類號：D925.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）14-0170-02

一、案情

2010年11月，興化市自然人萬某因無照從事KTV服務(wù)經(jīng)營受到當(dāng)?shù)毓ど滩块T查處。具體案情為：萬某2010年11月2日，在位于該市中心的海德國際8號樓購買了4樓約1 200平方米面積的房屋，用于從事KTV經(jīng)營。因當(dāng)事人未建賬，無法計算當(dāng)事人的違法所得。當(dāng)事人開業(yè)時因尚未通過消防驗收，所以沒有辦理任何許可證，也沒有辦理營業(yè)執(zhí)照。工商部門于當(dāng)年11月23日進行了立案查處。本案違法事實清楚，證據(jù)也很確鑿，但在法律適用上，工商部門內(nèi)部產(chǎn)生了爭議。

二、爭議

工商部門查處娛樂場所的主要法律依據(jù)是《娛樂場所管理條例》（以下簡稱《條例》）和《無照經(jīng)營查處取締辦法》（以下簡稱《辦法》），從法律位階上看，二者均為國務(wù)院制定的行政法規(guī)；從生效時間上看，《辦法》生效于2003年，《條例》生效于2006年；從規(guī)定內(nèi)容上看，《辦法》主要對無照經(jīng)營的行為作出了監(jiān)管規(guī)定，《條例》主要針對娛樂場所的經(jīng)營行為作出了監(jiān)管規(guī)制。針對如何查處該起無照從事娛樂場所經(jīng)營的違法行為，該局也形成了兩種不同的看法：

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例范文

深入貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》、《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》和市國土房管局《天津市房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查方案》的精神，整頓規(guī)范我區(qū)房地產(chǎn)市場交易秩序，維護消費者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場秩序健康發(fā)展，鞏固房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)重要作用，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的住房消費需求。

二.指導(dǎo)思想：

從實踐“三個代表”重要思想和落實科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，堅持整頓規(guī)范和促進健康發(fā)展并重，加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、健康有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

三.主要任務(wù)：

1.整頓和治理無證售房行為。無證售房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房銷售許可證，自行或委托經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，以認(rèn)定、登記、選號等方式銷售或變相銷售的行為。對于無證售房行為，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《天津市商品房管理條例》等法律法規(guī)進行查處。

2.整頓和治理囤積房源等行為。對房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房地產(chǎn)企業(yè)縱容雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序行為，依法進行查處。

3.整頓和治理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定，對于利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房信息等費用，在過程中非法賺取差價、占壓資金等違規(guī)行為、依法進行查處。

四.方法步驟和時間安排：

執(zhí)法檢查自7月21開始，至8月31日結(jié)束，分四個階段進行：

第一階段，市國土房管局部署階段（7月21日）。聽從上級安排，認(rèn)真學(xué)習(xí)文件精神，深刻領(lǐng)會文件實質(zhì)和對保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重大現(xiàn)實意義，切實把思想統(tǒng)一到國務(wù)院37號文件精神上來，精心準(zhǔn)備，認(rèn)真組織。

第二階段，全面檢查階段（7月22日-8月11日）。

為了更加深入廣泛地開展此次檢查工作，我局將于7月28日，在星光廣場開展專項宣傳咨詢活動，發(fā)放宣傳材料，解答群眾疑問，面向社會宣傳此次檢查的內(nèi)容，公布投訴電話，接受群眾投訴和舉報，并根據(jù)群眾反映的情況，開展針對性地檢查。分別召開房地產(chǎn)開企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)座談會，組織他們認(rèn)真學(xué)習(xí)國辦37號文件、建設(shè)部166號文件及市局的文件精神，深刻領(lǐng)會，提高認(rèn)識。同時部署此次檢查工作，為這項工作的順利進行奠定基礎(chǔ)。

此次檢查采取全面檢查和有針對性地檢查相結(jié)合的方法進行，我局將對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，開展拉網(wǎng)式清查，做到全面覆蓋，全面檢查，不留任何死角。

具體檢查內(nèi)容：

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

（1）是否存在無證售房或變相無證售房行為；

（2）商品房網(wǎng)上銷售是否合規(guī)；

（3）商品房網(wǎng)上預(yù)定是否合規(guī)；

（4）是否存在虛假信息、炒賣房號行為；

（5）商品房銷售現(xiàn)場是否公示《商品房條例》和《商品房買賣合同》示范文本；

（6）商品房銷售現(xiàn)場是否公示《商品房銷售方案》；

（7）是否存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價行為；

（8）是否存在不按規(guī)定進行合同備案行為。

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)

（1）是否存在未經(jīng)備案開展經(jīng)營的行為；

（2）是否銷售無證商品房；

（3）成交的存量房是否公示；

（4）是否存在非法賺取房屋交易差價行為；

（5）是否存在為禁止轉(zhuǎn)讓的房屋提供中介服務(wù)的行為；

（6）是否存在占壓當(dāng)事人房款的行為；

（7）服務(wù)場所是否公示《中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》；

（8）服務(wù)場所是否公示《中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《服務(wù)內(nèi)容》、《執(zhí)業(yè)規(guī)范》和投訴電話。

第三階段，整改處理階段（8月12日-8月20日）。對檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的違法違規(guī)行為進行集中梳理，對存在不規(guī)范經(jīng)營行為的企業(yè)進行責(zé)令整改；對需要進行處罰的企業(yè)，按照法定程序進行處罰；對普遍存在的典型問題，通過媒體予以曝光，達(dá)到警示企業(yè)、提醒群眾的目的。

第四階段，總結(jié)階段（8月21日-8月31日）。8月21-24日，摸清開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)底數(shù)，匯總情況，弄清存在問題，按問題類型剖析原因，總結(jié)檢查中的經(jīng)驗做法及效果，建立長效管理機制。并于8月24日前將檢查總結(jié)及相關(guān)資料上報市局。

五．組織領(lǐng)導(dǎo)

這次檢查是落實37號文件精神的重要措施，是保障我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，確保國辦37號文件要求落到實處的具體行動，為使檢查達(dá)到預(yù)期效果，我局成立專項領(lǐng)導(dǎo)小組，由孔淑英同志任組長，安承明局長任副組長，丁連生、李廣茂、張紅梅、周萍同志為小組成員，負(fù)責(zé)檢查的組織實施，確保抓出成效，不走過場。

六.幾點要求

1.提高認(rèn)識。此次檢查是落實國辦37號文件精神的重要措施，是當(dāng)前的重要任務(wù)，我們一定要站在執(zhí)政為民和建立和諧房地產(chǎn)市場的高度，認(rèn)識規(guī)范房地產(chǎn)市場的重要性，關(guān)系國民經(jīng)濟的發(fā)展，關(guān)系群眾生活。

2.抓典型，以點帶面。根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的典型問題，區(qū)分不同類型，深入分析研究，剖析原因，制訂相應(yīng)措施，對違規(guī)行為給予相應(yīng)處罰，通過以點帶面的方式，解決各種違法違規(guī)行為。做到邊檢查、邊分析、邊整改、邊處理、邊糾正，對違規(guī)行為分類處理，觸犯法律的移交司法部門，做到事事有結(jié)果，件件有著落。