房地產(chǎn)估價報告精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)估價報告范文
房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
1、通過參觀實際建筑，加強了我們對建筑施工圖的認識，了解了建設(shè)項目的總體設(shè)計，建筑物和構(gòu)筑物的平面布置、立面形式、結(jié)構(gòu)布置、裝飾構(gòu)成等特點。
2、通過參觀在建工程及閱讀施工圖紙，還在老師的引導(dǎo)閱讀了整套圖紙，進一步提高識讀工程圖的能力。
3、通過實習(xí)，了解建筑工程施工工藝，熟悉房屋構(gòu)造，了解建筑材料的特性及應(yīng)用。
4、通過實習(xí),將所學(xué)理論知識與實踐知識相結(jié)合，同時為以后的專業(yè)知識的學(xué)習(xí)打下了基礎(chǔ).
二、實習(xí)地點，時間及內(nèi)容
地點：中海國際社區(qū)E區(qū)二期工程
時間：20xx.07.08
內(nèi)容：該工程有江蘇南通六建建設(shè)集團有限公司承包。建筑樓層達19層，結(jié)構(gòu)為框架---剪力墻結(jié)構(gòu)，地上為18層，地下一層。承重墻為鋼筋混凝土墻，隔墻為空心砌塊墻。在這個施工現(xiàn)場我們了解到建筑面積與使用面積的區(qū)別，為我們以后自己買房子做了一個初步的了解。
二期正在投資建設(shè)中。住宅用房采用的是混凝土結(jié)構(gòu)，
項目負責(zé)人萬總為我們講解了單項工程、分項工程、分步工程，讓理論與實踐具體結(jié)合。
從上往下，我們了解了玻璃纖維可以作為保溫材料來貼于墻面，用密封膠將大理石板掛于外面來裝飾，用8-10公分隔離墻來減少施工成本，用石棉條來添塞空間。
項目負責(zé)人對我們的問題進行了詳細的解答，并向我們講解了此物業(yè)的主要特點：潔污分離、動靜分離、干濕分離、休閑區(qū)與私密區(qū)的分離。他們對業(yè)主的要求進行深入透徹的分析，針對不同的業(yè)主要求，他們有不同的設(shè)計來滿足，可謂用心良苦。
三、實習(xí)收獲匯總
1.本人在實習(xí)期間沒有缺席，遲到，早退現(xiàn)象。
2.積極遵守建筑工地的安全規(guī)章原則，不嬉笑打鬧，注意安全，認真聽從實習(xí)老師安排。
五、實習(xí)情況及自己認知情況
1、砌塊在厚度方向大多沒有搭接，為了加強砌塊墻在水平的整體性，因此砌塊的長向錯縫搭接要求較高。具體做法參見施工手冊。另外砌塊建筑還應(yīng)在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置圈梁。當(dāng)圈梁與過梁位置接近時，往往用圈梁取代過梁。
2、 砌塊的吸水性強，易受潮。在易受水的部位，如檐口、勒腳、窗臺、近應(yīng)做好防潮處理。我們參觀的公寓住宅樓就是在砌塊墻的下部砌了5皮粘土磚，以做防潮。
3、 不承重設(shè)置。為了保證砌塊墻不承重，應(yīng)在砌塊墻的頂部與樓板相接處，應(yīng)用粘土磚斜砌一皮或留20毫米的空隙，用木楔打緊，后用砂漿填縫。
4、當(dāng)今的建筑主要采用的是框架結(jié)構(gòu)或者是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)也采用但用的比較少。我們所參觀的其中兩個施工單位采用的是框架---剪力結(jié)構(gòu)。它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合，吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側(cè)力性能。
第2篇：房地產(chǎn)估價報告范文
Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)評估；問題；對策
Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）30-0015-03
0 引言
我國房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，從無到有，現(xiàn)在已經(jīng)成為了一個富有生命力的行業(yè)。目前，全國共有五萬多人取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，四萬六千多人成為注冊房地產(chǎn)估價師，房地產(chǎn)估價機構(gòu)五千五百多家，行業(yè)規(guī)模逐年擴大。房地產(chǎn)評估公司的業(yè)務(wù)范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評估發(fā)展到涉及房地產(chǎn)抵押、保險、征收、司法訴訟及企業(yè)的合資、股份制改組、破產(chǎn)清算、土地拍賣、城市基準地價等各項經(jīng)濟活動，這使得房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國市場經(jīng)濟中的重要作用越來越明顯。在這二十幾年里，房地產(chǎn)估價行業(yè)為我國的經(jīng)濟發(fā)展做了不少的貢獻，但是因為我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步晚及我國的特殊國情等原因，致使我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)還存在不少問題有待解決。
1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價模型
我國房地產(chǎn)估價中基本的三大估價方法依次是市場比較法、收益法、成本法。
市場比較法是指選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)期間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法[1]。市場比較法的計算公式為估價對象價格=可比實例價格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×房地產(chǎn)個別因素修正系數(shù)×房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)。
收益法是指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。收益法的基本公式為P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地產(chǎn)價格，A：房地產(chǎn)年凈收益，R：資本化率，n：收益年限。
成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。成本法的基本公式為估價對象價值=建筑物價值+土地價值。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)評估行業(yè)問題
2.1 相關(guān)的法律法規(guī)不健全
在我國評估行業(yè)、會計行業(yè)及律師行業(yè)被稱為三大經(jīng)濟鑒證類中介服務(wù)行業(yè)，會計行業(yè)早在1994年1月1日就頒布了《注冊會計師法》，律師行業(yè)也早在1997年1月1日就頒布了《律師法》在國外，韓國有《財產(chǎn)鑒定評價法》、美國有《不動產(chǎn)評估改革法 》、日本有《不動產(chǎn)鑒定評價法》等。但是，至今我國的估價行業(yè)還沒有一部專門關(guān)于估價行業(yè)的法律，目前，我國只有一部《城市房地產(chǎn)管理法》，其中只僅僅規(guī)定了實行房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度，雖然房地產(chǎn)估價行業(yè)又以這部法律為基礎(chǔ)，分別確立了《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等具體的規(guī)范制度[2]，但這些規(guī)范制度只是對估價人員和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的管理進行了簡單的規(guī)定，而沒有制定出具體的實施細則，對不同估價目的的房地產(chǎn)評估都沒有明確的針對性，如征稅評估、企業(yè)改制評估。
2.2 房地產(chǎn)評估從業(yè)人員素質(zhì)有待提高
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，工程造價與房地產(chǎn)估價行業(yè)都快速發(fā)展起來，我國很多高等院校都增設(shè)了工程造價這個專業(yè)，充分保障了工程造價行業(yè)對該類人才的需求，但是，現(xiàn)在依然只有少數(shù)的高等院校開設(shè)了房地產(chǎn)估價這個專業(yè)，我國教育在房地產(chǎn)評估人員教育方面缺乏專門的、針對性的培養(yǎng)教育，致使房地產(chǎn)估價行業(yè)專業(yè)性人才缺失，人才的短缺導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員很大一部分是非房地產(chǎn)估價專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生。此外，現(xiàn)在我國注冊建造師有注冊一級建造師和注冊二級建造師、會計行業(yè)有初級會計師、中級會計師和高級會計師等多個級別，而注冊房地產(chǎn)估價師的級別設(shè)置單一，只有注冊房地產(chǎn)估價師一個級別，這使得注冊房地產(chǎn)估價師不會不斷地進行專業(yè)方面的學(xué)習(xí)和深造。另外，現(xiàn)在的注冊房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育制度是必修課學(xué)時需要參加繼續(xù)教育培訓(xùn)取得，選修課原則上采取非集中面授方式，學(xué)時通過參加網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育方式取得，但是我國注冊房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育的管理力度不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育已經(jīng)流于形式，現(xiàn)在普遍存在由一些房地產(chǎn)評估機構(gòu)里面的行政人員和業(yè)務(wù)員代替房地產(chǎn)估價師參加繼續(xù)教育的現(xiàn)象。以上的現(xiàn)狀都使得房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，素質(zhì)有待提高。
2.3 房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度不夠
雖然房地產(chǎn)估價學(xué)會的確制定了相關(guān)操作規(guī)范和原則，但是缺少實質(zhì)性的約束力。由于房地產(chǎn)估價行業(yè)的監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致當(dāng)前在房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)中存在著很多亂象，例如：亂評估、弄虛作假、亂定價、惡性競爭等，此外，還導(dǎo)致了普遍存在一些非估價行業(yè)從業(yè)人員考取了注冊房地產(chǎn)估價師資格證書之后把證書掛靠到估價機構(gòu)的現(xiàn)象，致使目前有很多房地產(chǎn)估價機構(gòu)里面的專職注冊房地產(chǎn)估價師屈指可數(shù)。
2.4 評估機構(gòu)之間存在惡性競爭
房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管力度的不夠，也直接導(dǎo)致了評估機構(gòu)之間普遍存在惡性競爭的現(xiàn)象。估價機構(gòu)為了獲取評估業(yè)務(wù)，競相提高向客戶經(jīng)理的回扣比例。房地產(chǎn)估價行業(yè)的惡性競爭不僅表現(xiàn)在回扣比例上面，而且早已滲透到評估結(jié)果上面。估價機構(gòu)為了獲取業(yè)務(wù)，迎合客戶的要求，故意調(diào)高或者調(diào)低評估結(jié)果價格，使估價結(jié)果的公平、合理受到了很大的影響。此外，評估機構(gòu)為了獲取估價業(yè)務(wù)資源則通過一定途徑來取得政府相關(guān)部門、金融機構(gòu)和某些大型企業(yè)的指定，這種現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，導(dǎo)致目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)商業(yè)賄賂的普遍存在。
3 評估行業(yè)的問題對社會的危害
房地產(chǎn)評估行業(yè)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、商業(yè)賄賂等一系列問題直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的評估報告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)估價行業(yè)的社會公信力越來越差。
當(dāng)以房地產(chǎn)抵押價值評估為估價目的時，會由于評估報告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴重偏高，這樣會嚴重擾亂正常的金融借貸秩序，增加金融機構(gòu)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，導(dǎo)致銀行資金嚴重受損，造成金融機構(gòu)無法收回借款本金及相應(yīng)利息。從表1中可以看出五大銀行2014年的不良貸款率全部比2013年的不良貸款率有所增長，其中有很大一部分原因是因為房地產(chǎn)評估機構(gòu)對抵押貸款的房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴重偏高造成的。
當(dāng)以征地和房屋征收補償估價為估價目的時，會由于評估報告質(zhì)量差，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴重偏高，從而使國家資產(chǎn)受到損失。例如：2009年8月，北京紫龍拆遷有限公司工作人員曹凱在拆遷評估過程中，出具的房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴重偏高，給國家造成經(jīng)濟損失兩百多萬元。根據(jù)對湖南大部分房地產(chǎn)評估公司的調(diào)查顯示，這樣的現(xiàn)象普遍存在。
在房地產(chǎn)課稅估價、土地使用權(quán)出讓價格評估和國有企業(yè)改制的房地產(chǎn)評估中，都存在由于評估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者商業(yè)賄賂，導(dǎo)致出具的房地產(chǎn)估價報告結(jié)果嚴重偏低的現(xiàn)象，最終造成國有資產(chǎn)流失。
這種由于評估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者故意高估和低評，都會使各類經(jīng)濟活動受到嚴重的危害，導(dǎo)致公平、合理、公正的喪失，使合法權(quán)益無法得到保障。
4 解決房地產(chǎn)估價行業(yè)問題的對策
4.1 建立健全的房地產(chǎn)估價相關(guān)法律法規(guī)
健全和完善的評估法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)評估行業(yè)順利和有序發(fā)展的必要保障。我國應(yīng)該借鑒國外與港臺等房地產(chǎn)估價行業(yè)已經(jīng)很成熟的地方，在我國《城市房地產(chǎn)管理法》中提到的關(guān)于房地產(chǎn)評估的規(guī)定基礎(chǔ)之上，提出專門一部針對我國房地產(chǎn)估價現(xiàn)狀的《房地產(chǎn)估價法》。在《房地產(chǎn)估價法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，制定針對惡性競爭和掛靠等行為的懲罰措施，從而促進評估行業(yè)健康有序地競爭和提高房地產(chǎn)估價師的風(fēng)險意識和責(zé)任感。同時，房地產(chǎn)估價學(xué)會應(yīng)該在《房地產(chǎn)估價法》的指導(dǎo)下，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評估行業(yè)的具體情況提出一些更加具體、更加實際的規(guī)章制度。例如：制定涉及到征稅、企業(yè)改制等評估的具體實施細則。使中國房地產(chǎn)估價行業(yè)真正實現(xiàn)法制化，做到真正的有法可依。
4.2 提升房地產(chǎn)評估人員素質(zhì)
要想提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)，首先應(yīng)該解決估價行業(yè)后備人才短缺的現(xiàn)狀，國家應(yīng)該提倡高等院校增設(shè)專門針對房地產(chǎn)估價的專業(yè)，從而緩解和解決估價人才短缺的問題。其次，應(yīng)該借鑒會計行業(yè)，推行房地產(chǎn)估價師分級管理，即初級房地產(chǎn)估價師、中級房地產(chǎn)估價師、高級房地產(chǎn)估價師，并且房地產(chǎn)估價師級別直接和工資掛鉤。這樣就可以促使估價從業(yè)人員會不斷的提升自己的技術(shù)水平。此外，應(yīng)該加強注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育的管理力度，嚴肅查處由行政人員和業(yè)務(wù)員代替參加繼續(xù)教育的行為。采用以上措施就可以提升房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，為估價報告的質(zhì)量提供最根本的保障。
4.3 加強房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度
2012年6月20日，為了加強土地估價的監(jiān)督管理，國土資源部就頒布了《關(guān)于實行電子化備案完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ?，文件?guī)定自從2012年7月1日起，土地估價中介機構(gòu)完成的土地估價報告一律實行電子化備案，而且會定期組織行業(yè)協(xié)會和有關(guān)專家對備案的土地估價報告進行抽查評議，抽查結(jié)果直接與評估機構(gòu)資質(zhì)和信用評定掛鉤。
目前，房地產(chǎn)估價行業(yè)還沒有制定電子化備案制度。為了加強房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)該借鑒國土資源部開發(fā)房地產(chǎn)估價報告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，并且對系統(tǒng)進行改進創(chuàng)新，系統(tǒng)創(chuàng)新的主要內(nèi)容：估價機構(gòu)出具估價報告之前，負責(zé)該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師通過機構(gòu)密碼狗進入估價機構(gòu)主系統(tǒng)，然后再通過個人指紋識別系統(tǒng)方式登錄房地產(chǎn)估價報告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，將該項目的估價報告上傳到備案管理系統(tǒng)里面，最后打印估價報告封頁附到估價報告首頁。同樣也定期組織房地產(chǎn)估價學(xué)會和有關(guān)專家對備案的房地產(chǎn)估價報告進行抽查評議，抽查結(jié)果直接與評估機構(gòu)資質(zhì)和信用評定掛鉤。此外，運用這個備案管理系統(tǒng)還可以有效地防止非房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員利用自己考取的注冊房地產(chǎn)估價師資格證書進行掛靠，從而保證評估報告是由評估報告里面載明的房地產(chǎn)估價師本人撰寫，這樣就會大幅提高房地產(chǎn)估價報告的質(zhì)量水平。
5 實例分析
本次評估的估價目的是為金融機構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價對象為長沙市芙蓉區(qū)車站北路某房地產(chǎn)，建筑面積為117.29m2，規(guī)劃用途為住宅。價值時點為2015年5月30號。因為該估價對象在價值時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，所以采取市場比較法對該估價對象的價值進行求取。在該估價對象附近選取了A、B、C三宗類似的案例作為可比實例，可比案例的掛牌價格與日期如表2所示。
①交易情況修正：所選三個案例均為掛牌價格，故交易情況修正值為100/101、100/101、100/101；
②交易日期修正：比較案例均為價值時點近期房地產(chǎn)市場成交價格，據(jù)調(diào)查，近期長沙市房地產(chǎn)價格變化較小，故交易日期修正值為100/100；
③房地產(chǎn)狀況修正如表3。
故案例A的比準單價=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比準單價=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比準單價=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）
由于三個案例經(jīng)過修正后價格相差不大，所以取比準價格的算術(shù)平均值作為估價對象的評估單價為：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，則：采用比較法求得估價對象單價為6769元/m2。估價對象總價為：6769×117.29=79.39萬元。
根據(jù)對該案例的分析可以總結(jié)出應(yīng)用市場比較法進行房地產(chǎn)評估時存在的問題。第一：該案例中存在選取可比案例時故意選擇價格偏高的案例，以達到提高評估結(jié)果的目的，從而迎合客戶需求。第二：在進行房地產(chǎn)狀況修正時，存在故意壓低案例的打分值，從而提高評估結(jié)果的問題。第三：在選取可比案例時，估價人員以為選取成交價格案例與掛牌價格案例沒有區(qū)別，并且為了避免調(diào)查真實成交價格的工作，故在二手房交易網(wǎng)上選擇掛牌價格案例，從而導(dǎo)致評估結(jié)果不準確。針對第一與第二類問題，可以采取立法的辦法解決，在《房地產(chǎn)估價法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，給房地產(chǎn)估價從業(yè)人員一種震懾和約束力。第三類問題可以通過提高房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與修養(yǎng)來解決，提高估價從業(yè)人員的技術(shù)水平，杜絕因為技術(shù)水平的缺陷而在選取可比案例時的錯誤選取行為。此外，可以采取房地產(chǎn)估價報告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，加強監(jiān)督力度，在抽查評議時，重點針對這三類問題進行檢查，讓估價機構(gòu)更加重視估價報告的質(zhì)量，從而解決這三類問題。通過實例分析，證實文章提出的對策具有可行性，可以解決目前房地產(chǎn)估價行業(yè)的問題。
6 總結(jié)
為了我國房地產(chǎn)估價行業(yè)有一個健康平穩(wěn)可持續(xù)的發(fā)展，必須要有行政主管部門、房地產(chǎn)估價學(xué)會、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的共同努力來促進相應(yīng)對策的實施，唯有如此房地產(chǎn)估價行業(yè)才可以為整個社會經(jīng)濟的發(fā)展注入新鮮的血液。
參考文獻：
[1]柴強.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].七版.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2015：173-174，212-213，269-270.
第3篇：房地產(chǎn)估價報告范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價操作實務(wù) 教學(xué)方法 教學(xué)內(nèi)容
中圖分類號：G712 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.14.068
《房地產(chǎn)估價操作實務(wù)》是中職“房地產(chǎn)營銷與管理”專業(yè)的核心課程之一，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)理論知識和實踐能力密切結(jié)合的課程，一般在中職二年級開設(shè)。本課程主要內(nèi)容為房地產(chǎn)估價概述、房地產(chǎn)價格和價值、影響房地產(chǎn)價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，目的在于使學(xué)生在原有的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識上較系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)估價的程序、基本方法，通過市場比較法熟悉本地房地產(chǎn)市場，使學(xué)生加深對房地產(chǎn)市場和行業(yè)的了解，為職三年級出去頂崗實習(xí)積累基礎(chǔ)，同時，培養(yǎng)學(xué)生勤于思考的能力，鍛煉他們的估價技能，最終目的是讓他們具有能力去獨立完成以市場比較法為主的、較簡單的房地產(chǎn)估價結(jié)果報告和技術(shù)報告。本課程涉及房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識較多，對學(xué)生計算能力要求較高，房地產(chǎn)行業(yè)實踐應(yīng)用性較強，是中職生學(xué)習(xí)難度較大的課程之一，所以教學(xué)實施過程存在較多問題亟待解決。
1 教學(xué)過程存在的問題
1.1 學(xué)生普遍計算能力較弱
《房地產(chǎn)估價操作實務(wù)》課程教學(xué)中，教師講授重點為房地產(chǎn)估價方法之一的“市場比較法”，而對成本法、收益法等只作簡單的介紹，不作為考試和考核要求。市場比較法涉及房地產(chǎn)諸多因素的比較和數(shù)學(xué)計算，如可通過市場法比較房屋價格、土地價格、商業(yè)租金和物業(yè)管理費等。經(jīng)過三年教學(xué)實踐，筆者發(fā)現(xiàn)中職生對房地產(chǎn)估價程序和步驟掌握較好，一旦涉及計算和因素對比，學(xué)生普遍存在畏懼心理。由于很多時候估價作業(yè)是通過Excel軟件計算，估價結(jié)果和撰寫估價報告雷同抄襲現(xiàn)象較多，大多為了應(yīng)付老師布置的作業(yè)。
1.2 課程涉及的房地產(chǎn)行業(yè)知識綜合性強
《房地產(chǎn)估價操作實務(wù)》課程講授房地產(chǎn)估價概述、房地產(chǎn)價格和價值、影響房地產(chǎn)價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，以上內(nèi)容均為房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)，大多涉及到基礎(chǔ)數(shù)學(xué)、土地管理、房地產(chǎn)開發(fā)知識、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)、門店店鋪管理和房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用等課程的知識。這些課程均開設(shè)在中職一年級和中職二年級上學(xué)期，如果學(xué)生對以上課程學(xué)得不扎實或一知半解，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價的時候會很吃力。若要求在一個學(xué)期內(nèi)讓學(xué)生掌握如此觸類旁通的專業(yè)知識，較好了解房地產(chǎn)估價的程序，能運用通用軟件去計算估價結(jié)果，獨立完成估價報告，以我校為例，“房地產(chǎn)營銷與管理”專業(yè)課時64學(xué)時，課時略顯不足。尤其對于基礎(chǔ)一般的中職生，要達到預(yù)定的教學(xué)效果，教師和學(xué)生須投入更多的精力。
1.3 要求房地產(chǎn)專業(yè)性強
中職《房地產(chǎn)估價操作實務(wù)》課程核心部分為房地產(chǎn)估價方法的介紹和運用，尤以市場比較法為主。市場比較法貼近房地產(chǎn)市場行業(yè)運作，學(xué)生須對整個房地產(chǎn)市場一手和二手房屋交易情況較為熟悉，對房價和資金的數(shù)據(jù)具有一定的分析能力，要求學(xué)生具有較強邏輯分析能力，本身的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)性也很強。市場比較法過程更涉及眾多因素的比較，如建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。在教學(xué)過程中，發(fā)現(xiàn)部分中職生學(xué)習(xí)涉及邏輯性、技術(shù)性較強環(huán)節(jié)時出現(xiàn)的問題較多，學(xué)習(xí)因素比較時較為明顯。
2 應(yīng)對措施探討
鑒于《房地產(chǎn)估價操作實務(wù)》課程涉及面廣、知識運用性強、技術(shù)要求較高的特點，而中職生普遍存在經(jīng)濟數(shù)學(xué)基礎(chǔ)薄弱、數(shù)字運算能力差的特點，為了完成既定的教學(xué)目標并達預(yù)期的教學(xué)效果，有必要對教學(xué)方法進行較大的改進，對教學(xué)內(nèi)容進行優(yōu)化。
2.1 以職業(yè)為導(dǎo)向增強學(xué)生的行業(yè)認識，提高學(xué)習(xí)興趣
《房地產(chǎn)估價操作實務(wù)》是核心課程之一，但大多數(shù)學(xué)生學(xué)習(xí)起來困難較大，怎樣提高他們的行業(yè)認識，增強行業(yè)歸屬感，以此作為提高學(xué)習(xí)興趣的原動力，十分關(guān)鍵。任課老師不妨從自身從業(yè)的經(jīng)歷作為分享。以筆者為例，具備多年在房地產(chǎn)估價事務(wù)所從業(yè)經(jīng)驗，與學(xué)生分享房地產(chǎn)估價工作是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)性工作，前景較好。學(xué)好房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)知識，掌握相關(guān)的技能，在學(xué)習(xí)過程更能密切留意房地產(chǎn)市場，為頂崗實習(xí)和日后的職場就業(yè)增加籌碼和資歷。有了房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)，通過市場比較法的實踐，掌握了房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法，日后除了能勝任房地產(chǎn)估價工作，還能從事房地產(chǎn)可行性研究、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)市場研究和數(shù)據(jù)分析，更能勝任如麥當(dāng)勞、肯德基和7-11便利店等商業(yè)店鋪的選址工作。同時，隨著房地產(chǎn)二手市場的蓬勃發(fā)展，按揭評估量越來越大，舊城改造過程房屋征收補償評估的加大，業(yè)界對房地產(chǎn)估價需求將日益加大。中職生畢業(yè)后通過進一步提高學(xué)歷層次或積累足夠的工齡，有機會考取房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)評估師等執(zhí)業(yè)資格，甚至能爭取香港產(chǎn)業(yè)測量師資格的互認，其職業(yè)形象專業(yè)，薪酬較有吸引力，社會地位較高。經(jīng)過以上各方面的分析和鼓勵，讓學(xué)生知道學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價的好處，激起學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。
2.2 科學(xué)合理選擇教學(xué)內(nèi)容
《房地產(chǎn)估價操作實務(wù)》內(nèi)容涉及面廣，如果將三大估價方法全部一一講解，在學(xué)生現(xiàn)有的知識掌握能力下幾乎是很難做到的，在僅有的學(xué)時內(nèi)做到面面俱到不切合實際，所以課程內(nèi)容必須做到詳略得當(dāng)，將難點和重點區(qū)別對待，使課程內(nèi)容主次分明，即精簡至最主要的內(nèi)容，講解最主要的“市場比較法”，科學(xué)指導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)。例如將市場比較法應(yīng)用到整個房地產(chǎn)領(lǐng)域，對比房屋價格、房屋商鋪租金、車位價格等，以廣州本地的主要住宅小區(qū)、商業(yè)街道和商業(yè)中心作為市場調(diào)研的對象，讓學(xué)生通過網(wǎng)絡(luò)、報紙和實地調(diào)查了解房地產(chǎn)市場，并通過與房地產(chǎn)中介、人員的溝通，密切留意房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)。建議以一個大的住宅小區(qū)和一個大型的商業(yè)大廈作為估價作業(yè)對象，分組來完成估價作業(yè)。而對于其他方法，教師可以簡單介紹，讓學(xué)有余力的學(xué)生自學(xué)。對于估價程序可以通過出外看樓盤、做調(diào)研的機會來掌握。
2.3 注重教學(xué)過程的實踐性
《房地產(chǎn)估價操作實務(wù)》課程既具有系統(tǒng)的專業(yè)理論，又是實踐性強的應(yīng)用類課程，應(yīng)特別注意內(nèi)容的實踐性。首先，可以請一些畢業(yè)的目前在房地產(chǎn)估價公司工作的往屆師兄師姐回來分享房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，讓他們對在校學(xué)生提出學(xué)習(xí)建議和學(xué)習(xí)的方向性。其次，有計劃地在適當(dāng)?shù)那闆r下帶領(lǐng)學(xué)生去本地房地產(chǎn)估價公司參觀學(xué)習(xí)，讓學(xué)生實地切身體會房地產(chǎn)估價工作的場所和工作的內(nèi)容，請公司的人員介紹估價公司的背景、專業(yè)崗位。通過實地體驗工作，讓學(xué)生掌握書本之外的知識和體驗，增強直觀認識，在增加學(xué)習(xí)動力之余又能進一步了解房地產(chǎn)估價行業(yè)的動態(tài)。第三，由于估價是一項動手能力很強的工作，教師在教授過程要強調(diào)操作性，即以市場比較法為主導(dǎo)，將“教、學(xué)、做”融為一體，加強學(xué)生動手計算能力和上機操作訓(xùn)練，在不斷“做”的過程中發(fā)現(xiàn)存在的問題，“學(xué)”會各種估價方法。又如在教授房地產(chǎn)估價報告時，突出“房地產(chǎn)估價答復(fù)書”（估價初評報告）的價值和作用，以Excel軟件作為運算的載體，多運用表格格式作為計算比較依據(jù)，讓學(xué)生多動手去完成估價報告尤其是估價技術(shù)報告，學(xué)以致用。另一方面，培養(yǎng)學(xué)生積累房地產(chǎn)直接資料作為房地產(chǎn)估價的依據(jù)，如樓書、樓盤推介單張、價目表等，為日后做房地產(chǎn)調(diào)研和選址等工作積累數(shù)據(jù)。
2.4 改進教學(xué)方法
房地產(chǎn)估價教學(xué)過程是教師和學(xué)生互動的結(jié)合體。在教學(xué)方法的改進方面，筆者建議案例教學(xué)和分組完成作業(yè)相結(jié)合。案例教學(xué)以若干份房地產(chǎn)估價公司的估價報告作為模板，介紹該估價標的物的情況。整個學(xué)習(xí)過程也是學(xué)生學(xué)習(xí)新事物、新概念的過程。同時，通過收集相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)資料，提高學(xué)生對行業(yè)的認識和綜合運用知識的能力，加深對行業(yè)基礎(chǔ)知識的積累。分組完成作業(yè)的方法也可以提高學(xué)生效率，例如每組由兩到三名學(xué)生組成，每人分配好任務(wù)（市場調(diào)研、數(shù)據(jù)整理錄入、報告整理等工作），完成作業(yè)的過程也是組員們討論估價程序正確與否和結(jié)果合理與否的過程。
土地房產(chǎn)學(xué)?！胺康禺a(chǎn)營銷與管理”專業(yè)的課程中，《房地產(chǎn)估價操作實務(wù)》是核心課程之一，也是融合了眾多房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識和專業(yè)知識的課程。為了達到教學(xué)相長的目的，任課教師須全面考慮學(xué)生的基礎(chǔ)和學(xué)習(xí)特點，制定恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)計劃，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)市場新趨勢和房地產(chǎn)估價行業(yè)的最新動態(tài)，科學(xué)有序地安排教學(xué)內(nèi)容，運用靈活合理的教學(xué)方法，提高中職生的實踐能力，更好地培養(yǎng)適合房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的人才。
參考文獻：
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第4篇：房地產(chǎn)估價報告范文
那么評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)該注意哪些問題呢？
一、“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估首先要明確估價目的
依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-1999），按估價目的進行分類，大體可歸為12種，與“以房養(yǎng)老”估價目的接近的，主要有以下幾類：房地產(chǎn)抵押價值評估、房地產(chǎn)保險估價、企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價、其他目的的房地產(chǎn)估價。
1.房地產(chǎn)抵押價值評估。這是針對房地產(chǎn)抵押貸款為估價目的的描述，2006年建設(shè)部、 中國人民銀行、 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》中第9條明確規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價目的，應(yīng)當(dāng)表述為‘為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值’”。 這種目的與住宅反向抵押價值評估目的略有不同，應(yīng)該明確區(qū)別兩種抵押目的的不同點，因此不宜選擇它作為“養(yǎng)老地產(chǎn)”估價目的。
2.房地產(chǎn)保險估價。雖然“以房養(yǎng)老”以保險公司參與為主，但銀行等金融機構(gòu)也涉及該項業(yè)務(wù)，這個概念也有別于以往關(guān)于房地產(chǎn)保險類的估價目的，因此不選用。
3.企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價?！耙苑筐B(yǎng)老”是個人委托業(yè)務(wù)為主，以企業(yè)名義委托估價的很少，不具有代表性，因此不選用。
4. 其他目的的房地產(chǎn)估價。不能明確具體的估價目的也不適用“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估目的。
通過分析比較可知，“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估目的與房地產(chǎn)抵押價值評估接近又有別于房地產(chǎn)保險評估、一般的房地產(chǎn)抵押貸款和其他價值鑒定類評估，此項業(yè)務(wù)最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老合同”為目標的房地產(chǎn)價值評估，其估價目的可以歸結(jié)為“為確定房地產(chǎn)反向抵押貸款金額提供參考而評估房地產(chǎn)市場價值”。
二、要合理評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”更要遵循房地產(chǎn)估價原則
房地產(chǎn)估價基本原則有五項：獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨立、客觀、公正原則對房地產(chǎn)估價師而言既是估價最基本的原則，也是房地產(chǎn)估價的必須奉行的最高行為準則。
評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”除了遵循以上五項基本原則外，還應(yīng)遵循以下兩項原則：
1.預(yù)期收益原則
一般房地產(chǎn)投資者是在預(yù)測未來房地產(chǎn)所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此房地產(chǎn)價值受預(yù)期收益形成因素影響。準確預(yù)測房地產(chǎn)現(xiàn)在以至未來能給房地產(chǎn)權(quán)利人帶來的效用總和（即收益價值）是預(yù)期收益原則的具體體現(xiàn)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預(yù)期收益原則。
2.變動原則
房地產(chǎn)作為商品的價格，是伴隨著各構(gòu)成價格因素的變化而變動的。這些因素經(jīng)常處于變動之中，所以在估價時必須分析使房地產(chǎn)發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，準確把握各因素之間的變動規(guī)律，才能精確測算房地產(chǎn)價值?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然是小眾抵押品，但是更需要細致觀察該類房地產(chǎn)的變動因素，更加精細地評估用于反向抵押的房地產(chǎn)。如老人房產(chǎn)一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學(xué)區(qū)房的片區(qū)變化較大，甚至每年都在變動。是否學(xué)區(qū)房能較大影響房地產(chǎn)價值，因此變動原則是適用于“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估的重要原則。
“養(yǎng)老地產(chǎn)”適用的原則還有很多，希望更多房地產(chǎn)專業(yè)人士參與到“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估問題探索活動中，為評估提供技術(shù)支持。由于選擇“以房養(yǎng)老”的老人一般經(jīng)濟狀況不太好，屬于經(jīng)濟上的弱勢群體，廣大房地產(chǎn)估價師更應(yīng)該堅守房地產(chǎn)估價各項原則，維護老年人和金融機構(gòu)等權(quán)益相關(guān)方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養(yǎng)老地產(chǎn)”模式在中國的推廣做出貢獻。
三、估價方法的選用在房地產(chǎn)估價中也極為關(guān)鍵
房地產(chǎn)評估方法選擇合理，評估出的價值就會趨于合理。若選擇不適用的評估方法，評估出的房地產(chǎn)價值就會與房地產(chǎn)市場價值相背離。
房地產(chǎn)評估的主要方法有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等，每種方法都有其適用的條件和估價對象。市場法適用于房地產(chǎn)市場繁榮，同類型房產(chǎn)數(shù)量多且經(jīng)常發(fā)生交易，如住宅、商鋪、寫字樓、公寓、標準廠房等。成本法適用于新建房地產(chǎn)、在建工程等，還適用于很少交易又沒有收益或潛在收益的物業(yè)如學(xué)校、公園、圖書館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業(yè)用房、公寓、寫字樓、倉庫等有經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法適用于土地、在建工程、有改造價值的舊房等具開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。長期趨勢法適用條件要求高，具備估價對象類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時間的歷史價格且資料豐富、真實，房地產(chǎn)市場無明顯波動的情況下才能使用。
綜上所述，一般情況下針對“養(yǎng)老地產(chǎn)”，不適合選用成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等。養(yǎng)老地產(chǎn)為住宅和公寓用途較多，更適用市場法和收益法進行房地產(chǎn)評估測算。當(dāng)然，在特殊市場條件下，會有房地產(chǎn)租售比率嚴重失衡的情況，比如房價畸高但房產(chǎn)租金極低，這種情況下采用收益法測算出的收益價值會低于房地產(chǎn)的實際市場價值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對成熟的房地產(chǎn)市場上類似估價對象的房地產(chǎn)交易、出租案例較多，租售價格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場法和收益法。
此外在運用市場法評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”時應(yīng)注意以下問題。
1.選取房地產(chǎn)估價案例時應(yīng)盡量挑選與估價對象同一小區(qū)，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對評估價值的影響，使評估結(jié)果更為準確。
2.弱化裝修因素對評估價值的影響。老年人房屋一般裝修較簡樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬別，可比性差，過多考慮會影響對房地產(chǎn)價值的判斷。建議采用市場法評估時適當(dāng)降低該項目的修正比例。
四、評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)嚴格執(zhí)行估價程序
房地產(chǎn)估價是一項關(guān)乎房地產(chǎn)所有人和金融機構(gòu)等各方利益的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)，尤其要遵循一定的程序和規(guī)范要求。房地產(chǎn)估價的基本程序是：1.受理房地產(chǎn)估價委托：充分了解估價目的，簽訂委托估價合同。2.搜集房地產(chǎn)估價所需資料，擬定房地產(chǎn)估價方案。3.現(xiàn)場勘查房地產(chǎn)的室內(nèi)外狀況及周邊環(huán)境、公共設(shè)施等。4.綜合分析估價對象及房地產(chǎn)市場狀況確定估價方法，測算出估價結(jié)果。5.撰寫房地產(chǎn)估價報告。6.審核后出具房地產(chǎn)估價報告及技術(shù)報告。7.交付估價報告、資料歸檔等。
當(dāng)然這些程序并不是固定不變的，也有反復(fù)和交叉，但完成任何一項房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，都不能隨意省略估價工作步驟及相關(guān)內(nèi)容。如老人委托評估公司來完成估價報告，房地產(chǎn)估價師是否完全了解了估價目的，是否認真勘察了老人擬抵押的房地產(chǎn)室內(nèi)外現(xiàn)狀、有無拍照記錄，是否認真了解了擬抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)及使用狀況等，直接影響房地產(chǎn)估價師對擬抵押房地產(chǎn)的市場價值的判斷。
另外，針對“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估程序，除了依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》估價師必須到估價對象現(xiàn)場查勘，對估價對象及其周圍環(huán)境、交通狀況等拍照外，筆者建議執(zhí)行以下補充程序：
1.更加細致地做好紙質(zhì)查勘記錄，并留下影像資料。認真做好紙質(zhì)記錄：估價對象的四至、坐落、現(xiàn)在用途、房屋設(shè)備、小區(qū)景觀、周邊環(huán)境、交通情況、公共設(shè)施等情況，并拍照或攝錄估價對象室內(nèi)外狀況。
2.當(dāng)面與產(chǎn)權(quán)人核實房地產(chǎn)基本信息并做好筆錄。認真核實并筆錄：核實房地產(chǎn)權(quán)證上的基本信息、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場與證載信息不符等需要特殊說明的事項，應(yīng)在現(xiàn)場勘查記錄中重點披露。
3.房屋所有權(quán)人、提供貸款的金融機構(gòu)工作人員、房地產(chǎn)估價師三方在現(xiàn)場勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當(dāng)事人的影像資料。
現(xiàn)場勘查不細易導(dǎo)致房地產(chǎn)價值評估不準，招致老人對評估價值、房地產(chǎn)評估機構(gòu)產(chǎn)生不信任感，對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生顧慮，因此評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”要執(zhí)行比一般估價更為嚴格的現(xiàn)場勘查程序。與產(chǎn)權(quán)人當(dāng)面核實信息并記錄，明確房地產(chǎn)基本信息、權(quán)利狀況、使用狀況等，應(yīng)盡量避免離開現(xiàn)場后再向老人反復(fù)核實信息的情況。三方簽字可督促估價師認真履行勘查工作，所有權(quán)人和金融機構(gòu)人員共同參與確認也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規(guī)避老人去世后房產(chǎn)處置時發(fā)生糾紛的可能。
參考文獻：
1.陳支農(nóng).對“以房養(yǎng)老”及其相關(guān)問題的認識.產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊.2014.1
第5篇：房地產(chǎn)估價報告范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評估風(fēng)險 防范
防范房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險對金融機構(gòu)防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險意義重大，防范風(fēng)險首先得認清風(fēng)險，然后才能防患于未然。
一、房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵
房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時，商業(yè)銀行確認的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進行評定和估算的過程。
二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的因素
（一）政府因素
政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的影響又是風(fēng)險誘因。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》《物權(quán)法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。
（二）估價機構(gòu)和估價人員因素
估價機構(gòu)和估價人員是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)估價都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯便直接導(dǎo)致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，在一些中小城市的評估機構(gòu)中，有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負責(zé)一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。
（三）其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體因素
其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。
三、房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的防范
（一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序
一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進行客觀確認。實體確認包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。
（二）建立健全估價制度
規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)的資質(zhì)管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
建立和完善估價機構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進，做到職責(zé)分明，利益明確。
（三）提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)
一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。
（四）商業(yè)銀行提高風(fēng)險預(yù)警能力
積極的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險出現(xiàn)之后對風(fēng)險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進行檢核性評估，提高風(fēng)險預(yù)警能力。
四、小結(jié)
防范房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險，不僅對于降低金融風(fēng)險、保證金融安全具有重要意義，同時也有利于降低評估機構(gòu)和評估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。評估機構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)提高風(fēng)險防范意識，嚴格按估價規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險
參考文獻：
1. 于偉，吳文華.房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的貸款風(fēng)險誘因[J].中國房地產(chǎn)金融
2. 謝經(jīng)榮，朱勇，曲波，周健，朱海洪，豐雷 地產(chǎn)泡沫與金融危機 經(jīng)濟管理出版社.
3.宋戈.房地產(chǎn)抵押評估目前面臨的問題及對策[J].中國房地產(chǎn)估價師。
第6篇：房地產(chǎn)估價報告范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評估 風(fēng)險 誘因 防范
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵
想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時，商業(yè)銀行確認的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔(dān)保物價值，商業(yè)銀行對抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值的確認是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關(guān)指標，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟的不同需要。
影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標就是穩(wěn)定經(jīng)濟，保持經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動蕩會給社會經(jīng)濟帶來動蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經(jīng)濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的影響又是風(fēng)險誘因。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。
估價機構(gòu)和估價人員因素
估價機構(gòu)和估價人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價值主要是由在評估基準日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責(zé)任的估價師在任何時候都會補充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價值。當(dāng)評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產(chǎn)貸款價值。
房地產(chǎn)估價不是估價師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。有些估價機構(gòu)或人員接受一項新業(yè)務(wù)時，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導(dǎo)致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構(gòu)中，很多估價員只有高中、中專學(xué)歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負責(zé)一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。
其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體因素
房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風(fēng)險，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的防范
規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結(jié)果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進行客觀確認。實體確認包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。
建立健全估價制度
規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)的資質(zhì)管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
建立和完善估價機構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進，做到職責(zé)分明，利益明確。
建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價風(fēng)險保險制度，對估價師會產(chǎn)生督促作用。如果某個估價師因為業(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風(fēng)險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)，提高整個行業(yè)的水平和形象。
提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)
在國外一些發(fā)達國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。
商業(yè)銀行提高風(fēng)險預(yù)警能力
積極的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險出現(xiàn)之后對風(fēng)險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進行檢核性評估，提高風(fēng)險預(yù)警能力。
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第7篇：房地產(chǎn)估價報告范文
一、現(xiàn)代信息技術(shù)與房地產(chǎn)估價之間的緊密關(guān)系
信息技術(shù)是對信息的收集、識別、提取、變換、存貯、傳遞、處理、檢索、檢測、分析和利用等的技術(shù)。一般而言，信息技術(shù)主要包括了通信技術(shù)、計算機技術(shù)、控制技術(shù)以及感測技術(shù)等。房地產(chǎn)估價是指由估價機構(gòu)及估價人員通過合理地運用信息技術(shù)，對價格或價值進行合理的估算和判斷，發(fā)揮信息技術(shù)在收集、分析、存儲、更新維護以及評價等方面的重要優(yōu)勢，確保信息可以及時得到檢索和調(diào)用。一般而言，通過運用信息技術(shù)進行估價后獲取信息，并結(jié)合先查必要查勘，借助合適的估價方法，才能從更為綜合的角度來對房地產(chǎn)的價格信息予以評價，規(guī)避估價人員,乃至估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險?？傊?，現(xiàn)代信息技術(shù)與房地產(chǎn)估價之間存在著緊密的聯(lián)系，這是開展房地產(chǎn)工作必須高度重視的要點。
二、現(xiàn)代信息技術(shù)運用對房地產(chǎn)估價的重要性分析
將現(xiàn)代信息技術(shù)運用于房地產(chǎn)估價領(lǐng)域，對提升房地產(chǎn)估價的工作效率以及質(zhì)量等具有重要的意義。通過深入分析可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代信息技術(shù)的合理運用對房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的重要性集中體現(xiàn)在如下三個方面：
（一）可以促進房地產(chǎn)估價作業(yè)效率的有效提升
通過運用現(xiàn)代信息技術(shù)可以建立契合房地產(chǎn)企業(yè)的特點，構(gòu)建起契合實際的數(shù)據(jù)庫，便于進行價格及案例相關(guān)情況的查詢。該數(shù)據(jù)的建立既可以幫助工作人員及時的進行相關(guān)信息的查詢，了解市場變化；也可以提升估價工作效率，節(jié)約工作時間，高效地完成估價作業(yè)，提升估價報告的質(zhì)量。
（二）促進房地產(chǎn)估價管理模式的進一步創(chuàng)新
目前，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，估價軟件系統(tǒng)正在逐步完善，有效地促進了房地產(chǎn)估價工作作業(yè)的自動化、信息化建設(shè)，進而推進房地產(chǎn)估價管理模式的創(chuàng)新。同時，也進一步拓展了估價師的工作思路，使其更好地運用現(xiàn)代信息技術(shù)開展估價工作。
（三）有助于在提升估價效率的同時節(jié)約成本
現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用，實現(xiàn)了無紙化的信息共享。同時，依托現(xiàn)代信息技術(shù)估價工作，效率得到顯著的提升，可以在較短的時間內(nèi)完成較多的工作，省卻了人工反復(fù)查勘分析的流程，實現(xiàn)了估價報告制作的模板化，不僅有效地提升了效率，減少了工作人員的時間和精力耗費，也在一定程度上為企業(yè)節(jié)約了開支。
三、現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的應(yīng)用
現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的運用，是以建立完善的估價信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，依托高效的信息技術(shù)，確保信息的準確性，確保信息可以獲得及時更新和維護，且確保信息足夠豐富和新鮮，可以方便用戶隨時隨地地進行檢索、分析和利用。一般而言，為了確保房地產(chǎn)估價領(lǐng)域中現(xiàn)代信息技術(shù)的合理利用。具體應(yīng)做好如下幾個方面：
（一）建立起統(tǒng)一的信息標準和信息類別編碼體系
通過將現(xiàn)代信息技術(shù)運用到房地產(chǎn)估價領(lǐng)域，可以提供更為便利、快捷的信息檢索服務(wù)，及時的實現(xiàn)調(diào)用和查詢估價信息的目的。而在此過程中，為了實現(xiàn)便捷的檢索功能，需要對各類信息依據(jù)科學(xué)的標準進行合理的劃分，并且對其進行有效的信息類別編碼分類。具體如下：一是要建立起明確可參考的信息類別標準體系。可以根據(jù)不同的類別進行分類，而類別的選擇則主要契合估價工作的視角習(xí)慣等，這樣可以方便進行后續(xù)的歸檔、查詢、核對和維護。二是，在前文進行分類的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)建立起一一對應(yīng)的信息類別編碼體系。編碼體系的確立主要由企業(yè)制定，并負責(zé)其具體的宣講、貫徹和維護。在統(tǒng)一的編碼體系下，可以為現(xiàn)代信息技術(shù)在估價工作中的運用效率提升提供保障。
（二）充分運用信息技術(shù)實現(xiàn)多重信息的收集整理
房地產(chǎn)估價需要的信息是多樣化的。同時，為了確保房地產(chǎn)估價結(jié)果的可參考性，必須要收集與房地產(chǎn)價格與價值相關(guān)的信息，從而對其價格和價值進行判定。依據(jù)前文提及的信息分類體系，對多種信息進行有效的收集整理。一般而言，這些信息主要涉及到了：一是金融信息，主要包括了外幣匯率、消費指數(shù)、貸款利率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、稅費調(diào)整等。二是，市場環(huán)境的信息。主要是指國家政策變化、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域改造動態(tài)等會造成普遍影響的信息；三是土地供給與需求變化信息，開盤價格等信息。同時，也要關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化趨勢，價格走勢以及權(quán)威部門的專業(yè)信息等。
（三）注重利用信息技術(shù)實行信息的分析和鑒別
估價的準確性是由信息的準確性決定的。如果其所依據(jù)的信息本身存在錯誤，必將會造成估價過程中對價格和價值判定的錯誤，后果不堪設(shè)想。因此，要綜合運用信息技術(shù)實現(xiàn)對信息的有效分析和鑒別。就必須要把握住信息的客觀性、準確性和正確性。具體而言，應(yīng)注意如下幾點：一是，始終堅持做好現(xiàn)場查看工作，確保獲取的信息具有使用價值，并對信息進行有效地核對。核對的過程中不可依據(jù)經(jīng)驗來進行判斷，而是應(yīng)該采取有效的辦法進行多層次，多方位的核對，對估價成果負責(zé)，對房地產(chǎn)企業(yè)建立的信息庫的質(zhì)量負責(zé)。二是，關(guān)注權(quán)威部門的信息，確保信息來源渠道的準確性；三是，關(guān)注信息所體現(xiàn)的內(nèi)容的正確性，針對可能存在的錯誤信息予以標注和提示，而針對有歧義的部分則依據(jù)標準來判定其是否符合正確、準確、客觀性的要求；四是，注重對關(guān)鍵性信息的抓取，并注明出處，確保不同使用者能夠做到可以理解，甚至確定關(guān)鍵性信息。
（四）建立起完善的信息資源存儲和傳遞體系
房地產(chǎn)估價涉及海量的信息，如何對這些信息進行有效的存儲，傳遞等是房地產(chǎn)估價領(lǐng)域一直在研究的重要問題。隨著現(xiàn)代信息的運用，基于通信技術(shù)、遙感技術(shù)、控制技術(shù)等為估價信息資源的存儲、檢索、傳遞以及使用等提供了有利條件。具體而言：一是，信息的存儲。信息存儲之前需要通過深入的分析、核對和鑒別，將符合標準的合格信息，有專人負責(zé)進行存儲。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，信息的存儲載體已經(jīng)不再拘泥于辦公文檔，圖片、掃描件等均可以納入到估價信息庫中，也可以插入到辦公文檔當(dāng)中。而針對相對較大的文件則可以單獨存儲，并建立起對應(yīng)的索引和說明。二是，建立起完善的信息資源傳遞體系。依托于現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和通信技術(shù)，為信息的傳遞提供安全保障，實現(xiàn)信息的遠程傳遞和數(shù)據(jù)交換，可以方便估價人員及時的進行信息的查閱和使用。同時，依托路由、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等實現(xiàn)的局域網(wǎng)信息貢獻，為實現(xiàn)自動化辦公，高效處理信息資源提供了重要的平臺支持。此外，為了確保信息資源存儲和傳遞的安全，規(guī)避可能存在的風(fēng)險，必須要建立起完善的安全管理機制，明確不同人的權(quán)限，建立完善的安全機制，并定期做好相應(yīng)的信息備份，確保信息的安全穩(wěn)定性，為房地產(chǎn)估價工作的開展提供安全保障。
（五）高度重視對估價信息的動態(tài)管理
房地產(chǎn)估價信息不是一成不變的，其需要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化進行動態(tài)的更新和維護。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視對房地產(chǎn)估價信息的動態(tài)更新和維護。首先，應(yīng)由企業(yè)安排專員專門負責(zé)信息的更新和維護，及時將估價業(yè)務(wù)中涉及的數(shù)據(jù)進行有效的手機整理，并且納入到房地產(chǎn)估價信息庫中，運用現(xiàn)代信息技術(shù)進行有效的管理。其次，可以組織企業(yè)中參與估價工作的所有成員共同為估價信息建設(shè)獻計獻策，并且注重各自在日常生活中對估價信息的收集和積累。此外，針對需要中關(guān)注的信息，例如構(gòu)筑物想信息、物業(yè)相關(guān)信息、地產(chǎn)板塊相關(guān)信息、樓盤相關(guān)信息等，要做好定期動態(tài)的跟蹤更新和維護，確保房地產(chǎn)估價信息可以獲得持續(xù)的更新，確保信息庫的容量和新鮮度，為企業(yè)估價工作提供有效的參考。此外，必須強調(diào)要充分發(fā)揮信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的重要作用，發(fā)揮其應(yīng)有的效果，需要房地產(chǎn)企業(yè)對信息技術(shù)形成正確的認識，并從本企業(yè)的具體實際出發(fā)，合理地推動現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的深入運用，促進房地產(chǎn)估價的工作方式，管理模式等的不斷地改進和提升，找尋契合企業(yè)實際的房地差估價信息化管理模式，為房地產(chǎn)企業(yè)估價工作的有序開展提供有力的支持，從而達到事半功倍的效果。
四、結(jié)語
第8篇：房地產(chǎn)估價報告范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格鑒定；合法性；條件；原則
司法鑒定是為司法機關(guān)或當(dāng)事人提供證據(jù)材料的最有效的科學(xué)技術(shù)手段。司法鑒定涉及的科學(xué)領(lǐng)域?qū)?，專業(yè)門類多，是一種科學(xué)的實踐活動，是為司法機關(guān)或當(dāng)事人提供事實證據(jù)材料的科學(xué)實證活動。隨著我國經(jīng)濟和社會的發(fā)展，司法鑒定的地位越來越重要，鑒定結(jié)論應(yīng)用的領(lǐng)域也越來越廣泛，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益和司法公正的作用越來越顯著。但是，在司法鑒定的種類中沒有房地產(chǎn)價格鑒定，而是將民事或行政訴訟中的房地產(chǎn)價格鑒定列入司法會計鑒定范疇。 在一定程度上損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，影響了司法公正，制約了司法鑒定行業(yè)的健康發(fā)展。因此，不斷地探討和研究司法鑒定的理論問題和實踐問題非常重要。
1、房地產(chǎn)價格司法鑒定的主要作用
房地產(chǎn)價格司法鑒定，是由司法機關(guān)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房地產(chǎn)價格做出鑒定的一種活動。具體說，就是案件中涉及爭議的房地產(chǎn)（包括土地、建筑物、構(gòu)筑物和地上附著物）的范圍價格、成本、租金、補償金額和估價結(jié)果以及房屋質(zhì)量缺陷損失等進行科學(xué)的鑒定， 并提出客觀、公正、合理的意見，為司法機關(guān)調(diào)解，裁判提供參考依據(jù)或為確定房地產(chǎn)拍賣提供保留價，其鑒定結(jié)果具有專業(yè)性、合法性和權(quán)威性。
房地產(chǎn)價格鑒定在訴前、訴中和訴后有著不同的作用。訴前是作為證據(jù)提訟；訴中是作為證據(jù)對當(dāng)事人進行調(diào)解或裁判；訴后是作為對債務(wù)人的房地產(chǎn)進行強制變現(xiàn)來實現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)。其主要作用是調(diào)解依據(jù)、裁判依據(jù)和證據(jù)依據(jù)。
1.1 調(diào)解依據(jù)
一般涉及訴訟或財產(chǎn)分割，合并的房地產(chǎn)價格鑒定意見，作為證據(jù)能夠證明案件事實情況的已知事實，是法律規(guī)定的表現(xiàn)形式和能夠證明案件事實的內(nèi)容。例如，子女繼承父母財產(chǎn)（指房地產(chǎn)），就應(yīng)將房地產(chǎn)進行價格評估。然后，子女按份額分別繼承屬于自己的一部分?？梢哉f，客觀、科學(xué)、公平的房地產(chǎn)價格鑒定是司法機關(guān)調(diào)解糾紛的重要依據(jù)。
1.2 裁判依據(jù)
遇到因無償還能力需要將抵押或查封的房地產(chǎn)拍賣，用拍賣的價款償還債務(wù)的案件。司法機關(guān)要經(jīng)過合法程序選定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行司法鑒定，然后拍賣。如無人競買，一般情況下法院就將鑒定的標的物裁定給債權(quán)人。
另外，就是建設(shè)方或投資方和承建方因工程款所發(fā)生的糾紛，向法院提訟，要求法院執(zhí)行投資方的財產(chǎn)（一般是承建的建筑物、構(gòu)筑物或地上附著物）也要進行房地產(chǎn)價格鑒定，其鑒定結(jié)果作為法院裁判的依據(jù)。因離婚、分割、合并事宜訴至法院，案件中涉及到房地產(chǎn)價格問題就一定要進行司法鑒定，并依據(jù)鑒定結(jié)論進行裁判。
1.3 證據(jù)依據(jù)
司法機關(guān)在案件偵察期間，因案件涉及房地產(chǎn)價格問題影響到案件的偵查或訴訟，對涉案的房地產(chǎn)進行價格鑒定，為案件的偵查和審理提供法律依據(jù)。無論是民事、刑事還是行政訴訟都會涉及房地產(chǎn)價格鑒定，都要依法定的程序，委托合法的估價機構(gòu)對標的物進行價格鑒定，其鑒定結(jié)果為訴訟、調(diào)解和裁判提供證據(jù)。
2、判斷房地產(chǎn)價格鑒定合法性的必要條件
房地產(chǎn)價格鑒定是估價人員借用一定的科學(xué)手段，評估股價標的物的公開市場價值的一種專門活動，其對價格的測算和判斷應(yīng)具有客觀性、公正性和專業(yè)性。然而，司法機關(guān)采信的房地產(chǎn)價格鑒定結(jié)果必須符合法定要件。
2.1 估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)的合法性
法律明確規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。從事房地產(chǎn)估價活動必須是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。業(yè)務(wù)范圍包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)，企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)價格評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷，司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進行的房地產(chǎn)價格評估。另外，還明確了房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行三個等級管理（即一級可在全國范圍執(zhí)業(yè)，二級可在省內(nèi)執(zhí)業(yè)，三級可在市內(nèi)執(zhí)業(yè)），同時規(guī)定三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不能接受司法鑒定委托。執(zhí)業(yè)人員必須是國家注冊的專職的房地產(chǎn)估價師（非專職的房地產(chǎn)估價師不能執(zhí)業(yè)，不能在估價報告上簽字）。
目前，在司法鑒定中出現(xiàn)兩類問題，一類是越級鑒定。三級資質(zhì)的機構(gòu)從事二級資質(zhì)的業(yè)務(wù)。一類是跨行業(yè)鑒定。不屬于法定的房地產(chǎn)價格鑒定機構(gòu)，卻從事房地產(chǎn)價格鑒定業(yè)務(wù)，即損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，又影響了司法公正。所以，司法部門在委托估價鑒定業(yè)務(wù)時，可參考估價機構(gòu)允許職業(yè)范圍的規(guī)定來選擇估價機構(gòu)作為鑒定機構(gòu)。
2.2 鑒定目的的唯一性
房地產(chǎn)價格鑒定的鑒定目的具有唯一性特征。它必須是一個估價結(jié)果的期望用途。即司法鑒定，拍賣或供委托方處理案件參考，其它用途不能作為司法鑒定證據(jù)用于訴訟、調(diào)解或裁判。鑒定目的是房地產(chǎn)價格方面的鑒定報告只能用于訴訟、調(diào)解，或裁判和確定拍賣底價，這樣的報告用作其他用途無效。
2.3 鑒定結(jié)論的時間性
房地產(chǎn)價格鑒定的估價時點，反映的是鑒定對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 鑒定報告應(yīng)用的有效期是指報告的使用期限。假如鑒定標的物的價格不是在委托方委托的估價時點上，或鑒定報告超過了應(yīng)用的有效期，那么繼續(xù)使用這樣的鑒定報告就有失公允。
2.4 鑒定依據(jù)的有效性
房地產(chǎn)價格鑒定報告的依據(jù)主要有法律依據(jù)、技術(shù)依據(jù)和信息依據(jù)。法律依據(jù)是指因影響估價結(jié)果合法性的法律、法規(guī)和規(guī)章。技術(shù)依據(jù)是指報告的規(guī)范格式，選用參數(shù)的依據(jù)和計算過程。信息依據(jù)是指委托方提供的信息和鑒定人員調(diào)查獲取的影響鑒定結(jié)論的相關(guān)信息或資料。如果依據(jù)不合法，方法不科學(xué)，制作不規(guī)范，信息不準確。那么這個報告的客觀性和科學(xué)性就會大打折扣。這樣有瑕疵的鑒定結(jié)論一旦采信就會引來許多麻煩，甚至由此發(fā)生新的訴訟。
3、房地產(chǎn)價格鑒定報告使用的基本原則
房地產(chǎn)價格鑒定報告有較強的專業(yè)性，司法鑒定機關(guān)和當(dāng)事人在閱讀和使用時，還要確認出具報告機構(gòu)的資質(zhì)等級，報告內(nèi)容和制作過程是否符合合法原則，結(jié)論是否符合客觀原則，估價人員是否遵循了公正原則。所以，在使用房地產(chǎn)估價鑒定的報告時，一般要遵循以下幾個原則。
3.1 回避原則
回避原則就是要確保鑒定機構(gòu)出具的鑒定報告具有客觀公正性。這就要求鑒定機構(gòu)和鑒定人員要保正在受理、鑒定、出庭的過程中充分保持中立性，如果遇有自己親屬和其它有利害關(guān)系的鑒定活動要主動提出回避。
3.2 時限原則
鑒定報告有估價時點、作業(yè)期和報告的有效期三個時間概念。估價時點可以是過去、現(xiàn)在或未來。作業(yè)期包括接受委托、現(xiàn)場查看和報告制作期間，不能弄虛作假。有效期一般不宜超過一年。若設(shè)定時間過長，其鑒定結(jié)論會因市場的不斷變化而影響鑒定標的物客觀價格或價值。
3.3 方法原則
房地產(chǎn)價格鑒定因標的物的用途不同，采取的鑒定方法不同。常用的方法有市場法、收益法、成本法、基準地價修正法。對同一估價標的物宜采取兩種以上的方法進行鑒定。有條件選用市場法要以市場法為主。收益性標的物應(yīng)選收益法作為兩種方法中的一種方法。不宜采用其它方法的，采用成本法作為主要方法。但要對未采用兩種方法的原因進行說明。
3.4 檢查原則
鑒定報告在使用前要對鑒定結(jié)果進行檢查。檢查計算過程和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準確性，參數(shù)選擇的客觀性，鑒定原則的合法性，公式選用和鑒定方法的選用對鑒定對象和鑒定目的的針對性。還要檢查報告中簽字的鑒定人必須是注冊的專職房地產(chǎn)估價師，且必須是兩人以上。通過上述檢查來確定是否使用該鑒定報告。
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第9篇：房地產(chǎn)估價報告范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；問題；建議
一、房地產(chǎn)估價原則在估價實務(wù)中的運用
(一)合法原則
合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益狀況下的價值。遵循合法原則一是要求估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認估價對象產(chǎn)權(quán)合法的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結(jié)論是假設(shè)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。二是要求所涉及估價對象的用途必須是合法的。例如，在采取假設(shè)開發(fā)法估價時，需要設(shè)定估價對象的用途，在設(shè)立該用途時必須保證其合法性，必須符合城市規(guī)劃的限制要求。三是要求在估價中如果涉及到交易或處分方式時，該交易必須是合法的。例如，在劃撥土地使用權(quán)單獨設(shè)定抵押的估價時，就必須考慮劃撥土地使用權(quán)在補交土地出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。
(二)最高最佳使用原則
最高最佳使用是指能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。但最高最佳使用原則受到合法原則的約束，同時還必須是技術(shù)上可能，這里所說的“技術(shù)”主要是指建筑工程方面的技術(shù)。最佳使用原則還體現(xiàn)在經(jīng)濟的可行性上。例如，對一棟獨體混合非住宅樓進行評估，評估目的是為買賣雙方成交提供價格參考，產(chǎn)權(quán)證明作用為非住宅，尚未確定是辦公還是商業(yè)用途。待估標的物是獨立使用，何不把它最佳用途定位為商業(yè)使用呢?不行。因為混合結(jié)構(gòu)房屋在改設(shè)大堂時，經(jīng)濟上的花費相當(dāng)高，這樣估價價格顯然不合理。
(三)替代原則 替代原則的理論依據(jù)，基于同一市場上具有類似性質(zhì)的商品，其價值與使用價值基本一致的經(jīng)濟學(xué)原理。替代原則反映了房地產(chǎn)的基本原則和一般的估價過程。房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或價值的。
客觀合理價格要求估價師在選擇交易案例時，選擇與估價對象類似的房地產(chǎn)案例做替代，要抓住3個要點：與估價對象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地段應(yīng)該相同。另外，應(yīng)注意成交日期與估價對象房地產(chǎn)估價時點應(yīng)該相近，最好選擇1年內(nèi)的成交案例，在市場相對穩(wěn)定的情況下最長不宜超過2年。還應(yīng)該注意到成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
由于市場交易案例可能較少，估價師沒能按替代原則去找案例，而是從網(wǎng)上查找售房信息當(dāng)作交易案例，這樣就很難保證評估價格的真實性。另外，有的估價師采用市場法評估．由于沒有交易案例就采用收益法作出評估價格，然后把這一結(jié)果當(dāng)作成交案例，這同樣違背替代原則。
二、房地產(chǎn)估價中收益法的運用
收益法的含義是：預(yù)測估價對象的未來凈收益，然后將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此。求取估價對象價值的方法。收益法是三大傳統(tǒng)估價方法之一，理論性強，運用廣泛，使用起來也十分簡便?？蔀楹卧u估界對該法的使用存在諸多不同看法，使用中也有同一估價對象評估價格相差甚大的問題。這是因為收益法有其局限性。
收益法的局限性產(chǎn)生于它建立在對未來的預(yù)期、預(yù)測上，建立在一些對未來的假設(shè)參數(shù)上。對未來的預(yù)期、預(yù)測是否準確，選取的參數(shù)是否合理，直接影響最終估價結(jié)果的準確性。這表現(xiàn)在以下幾個方面。
(一)經(jīng)營的持續(xù)性問題
房地產(chǎn)的收益價格既然是未來收益折現(xiàn)后的累加，其前提必然是房地產(chǎn)在被投資人持有期間持續(xù)經(jīng)營，采用收益法時必須設(shè)定這個假設(shè)條件。但是實際上，不能持續(xù)經(jīng)營的情況很可能發(fā)生，例如在建工程上不能按時完工，房地產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛被法院查封、商圈轉(zhuǎn)移造成商鋪出租困難等。既然收益法的前提條件是投資人在持有期間持續(xù)經(jīng)營，因此，不能肯定可以持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)應(yīng)慎重使用該法。例如“爛尾”的在建工程、法院查封的房地產(chǎn)等。不得不使用收益法的，要根據(jù)實際情況考察其可能的經(jīng)營前景，慎重選取有關(guān)參數(shù)，保證估價結(jié)果的可靠性，特別是該房地產(chǎn)用于抵押時的估價。
(二)參數(shù)選取的客觀標準問題
這是一今估價師非常頭疼之事，較重要的有兩個。
首先是對未來收益的取值。未來收益是穩(wěn)定的還是不穩(wěn)定的；收益是逐年遞增的還是逐年遞減的或是更加復(fù)雜的形態(tài)。不同的區(qū)域房地產(chǎn)市場、不同類型的房地產(chǎn)都有其特有的收益變化趨勢．要認真分析研究。
其次是報酬率的取值。目前，在估價實際工作中報酬率的取值多在4％～8％之間，之所以如此更多的是湊到預(yù)想的評估值。實際上，報酬率不但要體現(xiàn)資金的時間價值，而且也要體現(xiàn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險；不僅要包含投資的收益，也要包含投資的本金回收。這也是報酬率一般明顯高于銀行同期存款利率的原因。
那么，報酬率的選取就不只是采取哪種方法的問題，更多的是要綜合各方面的因素加以選定。比如估價對象是土地還是房產(chǎn)、是商鋪還是寫字樓或住宅、是在建工程還是二手樓。投資不同類型的房地產(chǎn)，其風(fēng)險是不同的，報酬率的選取應(yīng)有所不同。
在房地產(chǎn)市場波動的不同階段，報酬率的選取也應(yīng)有所不同。房價上漲時，之所以很多投資者拼命追漲，是因為對漲價的預(yù)期使得投資者對出租收益率不屑一顧，也使得估價師采用市場租金進行收益法測算時，會發(fā)現(xiàn)與市場比較法的測算結(jié)果有很大差異。這除了說明市場有價格泡沫、租金波動與房價波動不同步之處，還說明報酬率選取有不合理的地方。故選取合理的參數(shù)是正確使用收益法的最基本要求。
除了要嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》有關(guān)規(guī)定分析、評估外，估價師還要站得更高一些，要了解宏觀經(jīng)濟的發(fā)展階段，了解區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的方向和趨勢，熟悉區(qū)域房地產(chǎn)市場形勢、各類房地產(chǎn)價格及其趨勢，靈活運用各方面的知識，對房地產(chǎn)市場價格做出合法判斷。
(三)估價師的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)道德問題
正因為收益法需要對未來進行預(yù)期、預(yù)測，需要設(shè)定一些參數(shù)，使得估價師的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)道德問題凸現(xiàn)出來。估價師能否秉持客觀公正的立場，是否有對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、宏觀經(jīng)濟發(fā)展走勢、城市建設(shè)走向的研究等等，這些雖不是估價理論問題，卻又與估價理論和實踐緊密聯(lián)系。估價師不能只是埋頭做報告，還要了解一切與估價理論和實際有關(guān)聯(lián)的問題，這樣才能更好地使用收益收為法為客戶服務(wù)。因此，房地產(chǎn)估價必須有良好的職業(yè)道德．不能受任何私心雜念的影響。同時運用兩種以上的估價方法，可以更真實準確地反映房地產(chǎn)市場價格?！锻恋毓纼r規(guī)程》要求土地估價報告必須采用兩種以上的估價方法，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》沒有硬性規(guī)定，但估價師應(yīng)當(dāng)自覺采用兩種以上的估價方法，以確保估價結(jié)果的合理性、準確性。
三、房地產(chǎn)估價中的法定優(yōu)先受償權(quán)
(一)法定優(yōu)先受償權(quán)利的概念
法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權(quán)人相對于其他債權(quán)人對特定的財物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利。一般情況下，金融機構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利，但是這種權(quán)利受到一定限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優(yōu)先的順序來說也僅僅相對于其他普通債權(quán)人。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利，這即我們要思考和注意的對房地產(chǎn)抵押價值有一利影響的法定優(yōu)先受償權(quán)利。
(二)優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)
《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第四條第三款規(guī)定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款。已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。除此之外，還包括以下幾個方面：
1、根據(jù)《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定的：抵押房地產(chǎn)處分時發(fā)生的拍賣費、評估費、欠繳的稅費及轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費皆屬于優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)。 2、根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費用后，按照下列順序清償：①破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用；②破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；③破產(chǎn)債權(quán)。金融機構(gòu)貸款屬于破產(chǎn)債權(quán)，當(dāng)金融機構(gòu)擁有抵押權(quán)的抵押物已被變賣并用于支付破產(chǎn)費用或破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款時，金融機構(gòu)即喪失了對于抵押物的法定優(yōu)先受償權(quán)利，只能和其他普通債權(quán)人一起參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配。
3、尚有一些非法定優(yōu)先受償權(quán)利也應(yīng)引起注意。如抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長期出租，并一次性收取租金的，抵押權(quán)人即使實現(xiàn)抵押權(quán)，也不能獲得租期有效期內(nèi)的收益，對房地產(chǎn)抵押價值會產(chǎn)生不利的影響。
(三)對法定優(yōu)先受償權(quán)問題建議
雖然優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利有上述種種，但是房地產(chǎn)抵押估價中并不需要全部涉及。
首先，涉及企業(yè)破產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利無須考慮，因為如果已經(jīng)預(yù)見到在房地產(chǎn)抵押貸款存續(xù)期間貸款企業(yè)可能破產(chǎn)，金融機構(gòu)也不可能向其發(fā)放貸款；同時企業(yè)破產(chǎn)是企業(yè)整體經(jīng)營狀況不良的結(jié)果，而考察企業(yè)整體經(jīng)營狀況是金融機構(gòu)的責(zé)任，并非房地產(chǎn)估價師的責(zé)任。
