商業(yè)地產行業(yè)研究精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產行業(yè)研究范文

1.國際金融危機和中國經濟地位的提升對商業(yè)地產需求的影響。中國在世界經濟中地位的提高導致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會引起商業(yè)地產的快速發(fā)展，刺激商業(yè)地產的投資，提高商業(yè)地產的需求潛力。雖然受到了全球金融危機的巨大沖擊，但中國的經濟增長勢頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP從1978年的2683億美元，增長到2010年的5.879萬億美元，增長了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續(xù)高速增長必將促進中國商業(yè)地產的發(fā)展。

2.中國城市化進程加快促進商業(yè)地產需求增長。改革開放以來，隨著中國城市化進程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17175元，年末城鎮(zhèn)人口占總人口的比例達到了45％以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不。

3.需求主體對宏觀形勢的不樂觀的影響。近幾年，國家加強了對房地產市場調控的調控力度，而調控的對象主要是住宅地產，這就使得很多開發(fā)商和投資者把目光轉向了商業(yè)地產，促使商業(yè)地產需求增加。2010年4月17日，國務院了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業(yè)內稱作“新國十條”。住宅地產的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經濟政策，比如財政政策和貨幣政策對商業(yè)地產的發(fā)展產生了嚴重的影響，需求主體對宏觀經濟形勢的不樂觀也會導致中國商業(yè)地產需求潛力的下降。

中國商業(yè)地產市場的未來發(fā)展趨勢

中國經濟的未來方向、城市化進程不斷加快的客觀發(fā)展規(guī)律及國家對房地產行業(yè)的調控政策，都將促進房地產企業(yè)進入行業(yè)性的戰(zhàn)略轉型，商業(yè)地產必然會成為房地產企業(yè)發(fā)展的重點。

1.商業(yè)地產的發(fā)展會隨著中國經濟的高速增長進一步發(fā)展。首先，從中國房地產的發(fā)展前景看，商業(yè)地產作為房地產的必要補充，在其帶動下相互增長。其次，為了促進經濟發(fā)展國家實施擴大內需的政策，加強基礎設施的建設，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費能力。所以，連鎖零售業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)的發(fā)展必將帶動商業(yè)地產的發(fā)展。第三，在投資方面，以食品、快速消費品、日用品為經營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低，所以當其他投資產品不同程度處于低迷狀態(tài)的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業(yè)地產，將會有很大的利益的回報空間。

2.城市化進程加快將為商業(yè)地產發(fā)展帶來良好發(fā)展機遇。商業(yè)地產發(fā)展和繁榮離不開城市發(fā)展，隨著中國城市化進程的不斷加快，城市消費升級將帶動商業(yè)地產的繁榮

。新的城市規(guī)劃和向外擴張需要地產來進行城市功能完善和綜合平衡的開發(fā)，商業(yè)地產繁榮助推了城市發(fā)展，擴張了城市的發(fā)展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業(yè)向城市集中，進而提高了城市化率，商業(yè)地產和城市化互為動力，這兩者是共生共融的關系。隨著中國中產階層的興起，引發(fā)消費者結構的變化，并且會打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，商業(yè)地產物業(yè)增值服務更加完善。商業(yè)地產行業(yè)更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點。

3.多元化的融資模式為商業(yè)地產開發(fā)提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產開發(fā)商60%~70%的資金都來自銀行貸款的現象，近年來得到了很大的改善。房地產企業(yè)的融資方式和手段發(fā)生了較大變化，呈現出前所未有的創(chuàng)新勢頭，正走向融資模式多元化發(fā)展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑都成為了商業(yè)地產融資的手段，而且越來越多的商業(yè)地產開發(fā)公司已經走向上市這條道，如萬達、SOHO等。委托貸款、房地產信托、房地產投資基金（REITs）、股權融資等成為房地產企業(yè)新的融資選擇渠道，從而實現降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。

4.信息技術將在在商業(yè)地產開發(fā)中發(fā)揮重要作用。隨著信息技術的發(fā)展，運用電子信息化體系來提升商業(yè)地產行業(yè)管理水平，商業(yè)地產開發(fā)比傳統(tǒng)的住宅開發(fā)更重視市場信息。通過深入學習先進的管理理念，應用計算機網絡技術來整合企業(yè)現有的生產、經營、設計、管理，及時地為企業(yè)的決策系統(tǒng)提供準確而有效的數據信息，以便對市場需求做出迅速反應。

5.服務業(yè)的發(fā)展推動商業(yè)地產繁榮，商業(yè)地產逐漸走向成熟。雖然中國商業(yè)地產起步較晚，但發(fā)展步伐迅速，隨著連鎖業(yè)、服務業(yè)、百貨業(yè)的興起，越來越多的房地產企業(yè)將進入商業(yè)地產開發(fā)領域。許多開發(fā)商在經歷了從規(guī)劃、設計、招商到運營管理的風險防范等一系列探索過程之后，已經摸索出一條正確的發(fā)展道路使其在商業(yè)地產領域站穩(wěn)腳步，并開始成為商業(yè)地產開發(fā)商的典范。

中國經濟面臨著結構調整，將由原來的主要依靠工業(yè)增長，轉向第三產業(yè)服務業(yè)，推動各個產業(yè)協(xié)調發(fā)展。2007年國務院了《加快服務業(yè)發(fā)展的意見》，給予了服務業(yè)以更高的發(fā)展地位，使得服務業(yè)在整個國民經濟整體發(fā)展中具有比以往更多的機遇和挑戰(zhàn)。在許多城市中，地方政府已經提出以服務業(yè)經濟為主導，帶動其他產業(yè)發(fā)展的政策，因此，商業(yè)地產將是城市未來經濟發(fā)展的一個重要推動力。

總結

第2篇：商業(yè)地產行業(yè)研究范文

隨著經濟的快速發(fā)展以及經濟體制的不斷改革，房地產行業(yè)之間的競爭不斷加劇。加快房地產行業(yè)室內標準化建設以及高周轉工作是當前房地產行業(yè)需要解決的首要問題。本文以商業(yè)地產室內設計標準化的重要性作為出發(fā)點，分別分析了售樓處室內設計標準化要點以及樣板房室內設計標準化要點，最后分析了商業(yè)地產的高周轉，以期為商業(yè)地產的發(fā)展進步起到一些參考作用。

關鍵詞：

商業(yè)地產；室內設計；標準化建設；高周轉

21世紀是一個市場經濟時代，市場經濟的開放性和競爭性特征促使房地產企業(yè)之間不斷競爭。房地產開發(fā)商在開發(fā)一套商業(yè)用房或者住宅用地時，需要完成一系列工序。比如制作標書、拿地、房屋設計、房屋裝修（精裝房）、建設、銷售、驗收等，最后將商業(yè)建筑交給業(yè)主。從制作標書到完成交房的整個過程是漫長的，因此開發(fā)商要想在同行業(yè)中提升綜合競爭力，就需要在室內設計方面多下工夫，建立標準化和產品化的地產，從而實現高周轉的目的。

1建立設計標準化的重要性

1.1市場形勢的需求隨著經濟全球化和信息化腳步的不斷加快，我國房地產開發(fā)商獲取的利潤率隨之增加。但是在面臨其他行業(yè)以及同行業(yè)之間的競爭，我國房地產行業(yè)在市場經濟中獲取的利潤額逐漸降低。根據相關行業(yè)調查報告顯示，我國房地產開發(fā)商的平均利潤率逐年下降。除此之外，2013年我國房地產開發(fā)數量相較于2012年降低了45%，究其原因是隨著其他新興行業(yè)的不斷崛起，房地產企業(yè)在殘酷的市場競爭中被淘汰出局。其中，微小企業(yè)以及中小型企業(yè)占據比例較大。根據國家對房地產行業(yè)利潤率的標準規(guī)定看，10%是房地產行業(yè)利潤率的警戒線。因此我國房地產行業(yè)相較于國外發(fā)達國家而言，逐漸呈現兩極分化現象。大多數房地產企業(yè)需要根據市場實際情況以及國家政策調整利潤目標，改變戰(zhàn)略方法，提升市場競爭力。小部分企業(yè)由于經營管理不善將會自動退出市場競爭的角逐中。由此可見，加快商業(yè)地產室內設計標準化建設是實現房地產高周轉的最佳途徑[1]。

1.2提高市場競爭力提高商業(yè)地產市場競爭力需要房地產企業(yè)站在不同的角度分析企業(yè)產品。就商業(yè)地產的專業(yè)性而言，可以將商業(yè)地產分為建筑專業(yè)、室內設計專業(yè)、景觀設計專業(yè)標準化產品；依據商業(yè)客戶群而言，可以將商業(yè)用地分為豪華奢侈型、改進型、剛需型標準化產品；就房地產自身而言，可以將商業(yè)用地分為多層用地、高層用地標準化產品；就開發(fā)商完成交房程序來看，可以將商業(yè)用地分為毛坯房、精裝房標準化產品。由此可見，商業(yè)用地的產品類型具有多樣性。另外，商業(yè)用地的多樣性特點可以促使開發(fā)商根據企業(yè)自身實際情況制定合理的建設方案，建筑設計師可以根據方案設計使客戶滿意的建筑。房地產開發(fā)商還要根據自身企業(yè)文化、市場規(guī)模比例、綜合優(yōu)勢建立標準化、系列化、產品化的房屋，從而提升市場占有率。如果商業(yè)房屋在室內設計時沒有達到產品標準化，就會出現很多問題。比如：1）房屋在定位過程中會偷換概念，導致建筑施工技術人員在修建房屋過程中造成不必要的麻煩。比如反復修改室內專修設計圖、總圖規(guī)劃、成本預算、室內專修風格定位以及建筑戶型修改，從而造成人力、物力、財力的浪費[2]。2）商業(yè)用地在施工過程中，施工技術人員與建筑設計人員之間會產生許多矛盾。比如施工技術人員在裝修過程中會因為材料價格、采購成本預算、工程施工等方面與建筑設計人員的意見不能達成一致，從而出現延緩工期、降低建筑工程的質量的問題。3）商業(yè)用地室內設計不能達到標準化會造成實際成本費用遠遠超過預期費用，從而導致房地產企業(yè)內部成本管理體系不能發(fā)揮其作用。4）商業(yè)用地室內設計不能達到標準化不僅會導致企業(yè)管理成本、成本預算控制難度增大，還會使產品參差不齊，一旦不能滿足客戶的需求，就會大大降低房地產企業(yè)市場信譽度。總之，商用地產要加快室內設計標準化建設腳步，確保產品質量。與此同時房地產企業(yè)還要加快前期項目的準確定位以及成本控制體系的有效性，促使提升商業(yè)房屋建筑質量的實現。

2商業(yè)地產室內設計標準化要點

2.1商業(yè)地產空氣調節(jié)系統(tǒng)標準化要點商業(yè)地產應根據室內外溫度作為衡量夏季、冬季室內辦公室溫度的標準。一般情況下，商業(yè)地產夏季室內辦公室溫度應該控制在25℃左右，相對濕度參數應該確保在55%左右；商業(yè)地產冬季室內辦公室溫度應該控制在20℃左右，相對濕度參數應該確保在40%左右。另外，關乎商業(yè)地產空氣調節(jié)系統(tǒng)穩(wěn)定與安全重要因素之一的新風量，應該將新風量參數控制在30m2（人-h）。就商業(yè)地產室內會議室而言，商業(yè)地產夏季室內會議室溫度與辦公室的溫度應該保持一致，最好控制在25℃左右。但是相對濕度參數應該高于辦公室濕度參數，最好控制在60%左右。冬季室內會議室溫度與辦公室溫度一樣，應該控制在20℃左右，相對濕度參數也是保持在40%左右[3]。就國家對商業(yè)地產空氣調節(jié)系統(tǒng)的相關規(guī)定而言，國家對商業(yè)地產外立面的要求比較高，并且商業(yè)地產外立面容易受外界環(huán)境因素的影響導致新風無法直接輸送至商業(yè)地產空間區(qū)域范圍之內，因此設計人員要根據商業(yè)地產實際情況設置塔樓避難層，在商業(yè)地產避難層區(qū)域處理建筑外立面通風情況。與此同時，由于商業(yè)地產門窗的封閉性相比普通建筑門窗的封閉性要求更加嚴格，因此設計人員要確保商業(yè)地產門窗根據國家規(guī)定的相關標準集中處理。就商業(yè)地產門窗粉縫隙而言，新風直達商業(yè)地產門窗縫隙的可能性比較小，因此設計人員需要在商業(yè)地產室內區(qū)域安裝排風新系統(tǒng)，并根據商業(yè)地產內部結構不斷調整優(yōu)化排風系統(tǒng)，避免出現室內新風參數無法達標的現象。小空間區(qū)域應該選擇綜合系統(tǒng)作為空調系統(tǒng)，并依托于風機盤管空調系統(tǒng)，將新空氣與水系統(tǒng)做到有機結合。商業(yè)地產小空間區(qū)域主要包括辦公室以及包廂，商業(yè)地產小空間區(qū)域和大空間區(qū)域主要采用VRF多聯(lián)空調，有些商業(yè)地產空氣調節(jié)系統(tǒng)則需要安裝新風空氣的處理系統(tǒng)，從而確保商業(yè)地產空調系統(tǒng)安全、穩(wěn)定運行[4]。

2.2裝修界面基本單元的定位設計目前，國際通用商業(yè)地產板材的標準規(guī)格為1220mm×2440mm，零數是考慮了板材在加工制作過程中會損耗或者工作人員在計量板材尺寸時由于誤差導致房屋地產在裝修中出現差錯。因此板材材質和尺寸的不同會嚴重影響房屋裝修效果，就商業(yè)地產裝修界面而言，工作人員首先需要在房屋圖紙上界定一個裝修單元，并合理規(guī)劃板材尺寸。就板材規(guī)格來看，1200mm可以劃分為900mm與300mm之和。其目的是確定單元的寬度和高度，一般情況下，900mm為單元的寬度。辦公室室內高度一般控制在2700mm。其次，工作人員確定部件規(guī)格標準。一位2700mm大于2440mm的高度，因此工作人員需要對基本單元進行分割，確?；締卧母叨冗_到國際標準范圍之內，如圖1所示?；締卧梢苑譃?00mm×900mm或者900mm×1800mm兩部分；與此同時也可將900mm×1800mm分為兩塊900mm×900mm的板材，進而形成標準化部件。

3結語

總而言之，隨著社會經濟的不斷發(fā)展以及市場經濟體制的不斷改革，房地產企業(yè)面臨的壓力隨之增加。因此加快商業(yè)地產室內設計標準化建設腳步是提升房地產行業(yè)綜合競爭力的有效途徑，也是提升房地產開發(fā)商平均利潤率和實現高周轉的策略之一。

參考文獻：

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[3]邱可嘉.基于商業(yè)邏輯的城市商業(yè)中心建筑設計方法研究[D].北京：清華大學，2013.

第3篇：商業(yè)地產行業(yè)研究范文

關鍵詞：新常態(tài)；我國商業(yè)地產；存在問題；可持續(xù)發(fā)展；方法

進入到21世紀之后，我國的經濟獲得了快速發(fā)展，人們的生活水平顯著提高。其中，我國的商業(yè)地產在推動經濟發(fā)展與社會進步中起到了重要的作用。而商業(yè)地產也成為了我國經濟中一個重要的支柱產業(yè)。但是，自從2009年全球性經濟危機爆發(fā)以來，我國的經濟也受到了嚴重影響。同時，房價的過高、供需關系明顯失衡、人民購買力的薄弱等等因素都使得我國的商業(yè)地產處在發(fā)展轉型的十字關口。因此，我們需要對于新常態(tài)下我國商業(yè)地產發(fā)展中存在的問題、可持續(xù)發(fā)展的方法問題進行全面性的分析與研究工作，提高我國商業(yè)地產的質量與水平，推動其發(fā)展與變革，使其在未來我國經濟發(fā)展與社會進步中依然可以扮演重要的角色。

一、新常態(tài)下我國商業(yè)地產發(fā)展中存在的問題

1.產業(yè)規(guī)劃不科學

產業(yè)規(guī)劃的不科學是我國商業(yè)地產中存在的一個嚴重問題。比如：我們從中國商業(yè)房地產總體規(guī)劃的布局中就可以發(fā)現此種問題。北京、上海、廣州、深圳等一線城市早已被商業(yè)房地產項目嚴重的影響，許多的企業(yè)盲目投入到商業(yè)類型房地產項目的開發(fā)中，導致房地產行業(yè)的虛假繁榮，房價虛高。比如：眾多的企業(yè)從銀行中進行大額款項的借貸投入到房地產項目中，與消費者、政府在進行房地產價格的博弈。而一些我國的二、三線城市也被房地產行業(yè)的虛假繁榮迷住了雙眼，片面的追求地房產的盲目投資、追求大而全的商業(yè)理念、忽視了當地實際經濟發(fā)展的水平、更忽視了當地人民生活的水平與消費的實力。最終導致，后續(xù)發(fā)展與經營階段出現了種種的問題。比如：我們以眾多商圈的盲目建設問題為例子進行具體的說明。北京、上海、沈陽等城市中許多商圈地產項目在后續(xù)的開發(fā)與經營中存在著大量商鋪閑置的問題。這主要是由于兩個方面的原因導致的。商鋪價格過高、一般的經營者無法負擔起高額的租金。商圈規(guī)劃的不合理，周圍沒有大量的消費者或者是商品價格過高消費者負擔不起。這種類型的商業(yè)地產項目開發(fā)一方面導致了建設資源與土地資源的浪費，另一方面導致了商業(yè)地產的虛假繁榮，在短期刺激了資源的開發(fā)與關聯(lián)性行業(yè)的發(fā)展。但是，從經濟發(fā)展與社會進步的角度來看，這種模式存在嚴重的弊病。

2.開發(fā)周期時間長

開發(fā)周圍時間長是我國商業(yè)地產發(fā)展中一個重要的問題，嚴重制約了我國經濟的可持續(xù)發(fā)展。投資額度大、開發(fā)應用時間長等方面的特點導致商業(yè)地產發(fā)展存在較大的風險。比如：通過銀行信貸或者是其它融資方式進行開發(fā)建設資金的籌集是其重要的資本應用方法。但是，商業(yè)地產發(fā)展后續(xù)會面臨著許多的問題。比如：施工建設、開發(fā)與管理、未來經營的策略等等。其中，任何一個環(huán)節(jié)出現問題，就會導致商業(yè)地產項目陷入到困境中。

3.定位水平的不準確

我國的政府沒有對于商業(yè)地產進行科學的定位，片面的應用房地產項目刺激經濟發(fā)展，帶動有關行業(yè)的進步。事實表明，這種片面發(fā)展的模式存在重要的問題。比如：忽視當地實際經濟發(fā)展的情況、忽視當地人們的購買力與生活水平等等、最終制約了當地商業(yè)地產與經濟的整體發(fā)展。

二、新常態(tài)下我國商業(yè)地產可持續(xù)發(fā)展的方法

1.我國的政府需要加大商業(yè)地產宏觀調控力度

從政府的角度來講，需要其加大對于商業(yè)地產項目的宏觀調控力度，使得商業(yè)地產發(fā)展規(guī)劃更加的合理、建設水平與投資消費更加的協(xié)調、商業(yè)地產項目的建設質量與水平得到提高、使得我國的商業(yè)地產可以進行持續(xù)性的發(fā)展，使其對促進經濟發(fā)展與社會進步做出更大的貢獻。具體來講，第一，政府需要充分的發(fā)揮出經濟杠桿的優(yōu)勢，從銀行信貸的角度入手，使其對于各個城市房地產開發(fā)的企業(yè)進行嚴格的資質審核，有利于保障商業(yè)地產項目開發(fā)工作的安全與質量，使得眾多的資質企業(yè)無法進行有關的開發(fā)，有利于保障我國商業(yè)地產發(fā)展的良好環(huán)境。第二，各個城市房地產項目開發(fā)主管部門需要充分發(fā)揮出自己的職責，對于商業(yè)地產項目開發(fā)與建設工作中不合理的地方進行及時的糾正，有利于保障開發(fā)與建設工程的安全與效率，使其對于促進當地經濟發(fā)展發(fā)揮出積極的影響。第三，政府需要對于當地的經濟發(fā)展進行長期的規(guī)劃，開展多種發(fā)展經營理念的并用，比如：汽車產業(yè)、科技產業(yè)、制造業(yè)等等，而不是過多依賴商業(yè)地產。第四，進行有關商業(yè)項目開發(fā)，需要充分的考慮到當地實際經濟發(fā)展水平以及人們的購買力，避免面積工程。

2.政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產的遠景規(guī)劃

政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產的遠景規(guī)劃，以便于更好的進行當地經濟發(fā)展的總規(guī)劃，有利于當地企業(yè)市場競爭力的提高，商業(yè)價值的充分實現。從政府的角度來講，進行商業(yè)地產的遠景規(guī)劃主要從以下方面入手。首先，政府需要對于當地實際的經濟水平以及人民的消費能力進行科學評估、而從制定出專業(yè)性與科學性的商業(yè)地產開發(fā)計劃，在今后的工作中嚴格執(zhí)行此計劃。其次，政府需要通過經濟方式與行政方式并用，對于本地的商業(yè)地產企業(yè)進行科學的重組與整合，使它們可以在今后的商業(yè)地產開發(fā)中充分的應用好有關的資源，為提高本地商業(yè)地產實力，促進當地經濟發(fā)展做出新的貢獻。從商業(yè)地產企業(yè)自身來講，它們需要在今后的發(fā)展中從眾多的方面入手，使其在今后的經濟發(fā)展中獲得進步。比如：第一，充分進行資源的整合、樹立起品牌經營的戰(zhàn)略，通過資源共享與品牌聯(lián)合實現企業(yè)競爭力的提升。第二，樹立起科學規(guī)劃與持續(xù)經營發(fā)展的理念，注重商業(yè)地產項目后期的服務與經營，充分發(fā)掘商業(yè)地產項目市場中存在的價值，使得企業(yè)在激烈的市場競爭中不斷的發(fā)展與進步，創(chuàng)造出屬于自己的價值與空間。

3.重視商業(yè)地產項目后期的運營與管理

商業(yè)地產企業(yè)需要注重商業(yè)項目后期的運營與管理，最終可以提升企業(yè)經營管理的水平與市場發(fā)展的潛能。具體的發(fā)展方針有以下幾種舉措。第一，商業(yè)地產企業(yè)需要與有關的項目運營商等進行聯(lián)合性的開發(fā)與管理，通過充分發(fā)掘商業(yè)地產項目市場價值的舉措來提升自己的商業(yè)利益，有利于自己今后的發(fā)展。比如：聯(lián)合性的開發(fā)、聯(lián)合性的經營、對于開發(fā)中的商鋪進行有效的出售、租賃等，在周邊的商業(yè)區(qū)中可以脫穎而出。第二，商業(yè)地產企業(yè)需要對于開發(fā)環(huán)境周邊情況進行充分的市場調研，進行項目持續(xù)性的開發(fā)與管理。萬達、華潤等商業(yè)地產企業(yè)就是進行這種持續(xù)性開發(fā)與管理模式的典型，取得了非常好的經濟效益與社會效益。第三，商業(yè)地產企業(yè)需要進行另辟蹊徑，絕不模仿或者是復制它人的商業(yè)地產開發(fā)與經營模式。否則，必然會在有限的市場中形成強有力的不合理與不公平的競爭，而優(yōu)勢性的企業(yè)會占據競爭的主動權。這種模式不利于后來者的發(fā)展與成長，也在一定程度上造成了資源的浪費與建設的重復。

三、結論

對于新常態(tài)下我國商業(yè)地產可持續(xù)發(fā)展問題進行科學分析與研究，有利于我國的政府與各個商業(yè)地產企業(yè)應用科學的發(fā)展規(guī)劃方法全面提升發(fā)展的水平與質量，保障我國商業(yè)地產的可持續(xù)性進步，使得我國的經濟與社會穩(wěn)步前進。

參考文獻：

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第4篇：商業(yè)地產行業(yè)研究范文

房地產信托基金的英文名稱是RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs,這是以美國為代表的大多數國家的名

詞,英國將房地產信托基金稱之為PropertyInvestmentFund,簡稱PIF。中國還沒有關于房地產信托基金的統(tǒng)一定義,結合REITs的原理,國內相關領域的專家劉李勝在《REITs運作與管理》一書中給出了如下定義:REITs是通過發(fā)行基金券(如收益憑證、基金單位、基金股份等)將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產,交由專門的投資管理機構加以管理,獲得收益由基金券持有人按出資比例分享,并共擔風險的一種金融投資工具。它是專門用于房地產投資、租賃開發(fā)、銷售和消費等方面的投資基金,投資范圍限于房地產領域,是集眾多的分散資金于一身,同時采用專家經營、專業(yè)化管理的一種投資體制[1]。簡單說來,RREITs是房地產行業(yè)的產業(yè)投資基金。

從投資對象角度看,REITs一般投資于產生穩(wěn)定收益的房地產物業(yè),主要業(yè)態(tài)是商業(yè)地產,包括寫字樓、商業(yè)中心、酒店、工業(yè)廠房、度假公寓、醫(yī)院等。美國有少量的REITs也投資房地產抵押貸款或者房地產貸款支持證券,具有較高的風險,但總體而言,REITs投資對象均為低風險資產。

從投資來源角度看,REITs是一個募集大眾投資成立的投資基金,其中擁有廣大中小投資者,是資金來源更廣泛,這是相對于少數人才能投資大型商業(yè)地產項目而言,是一個巨大的金融創(chuàng)新產品。

從基金運作角度看,REITs是在信托法律關系基礎上發(fā)展起來的,這種信托關系將產權與管理經營權分開,保證了獨立性,同時,REITs在符合規(guī)范的情況下可以選擇上市交易,也可以選擇不上市的運作方式。

從收益角度看,REITs要求每年90%的分紅比例回饋投資者,REITs這種特殊信托關系使得REITs不具有自我積累和自我發(fā)展的能力,不具有繳納公司稅的標準,從而巧妙地規(guī)避了公司稅,而且在美國,REITs投資的對象均為免稅物業(yè),所以REITs享有很大稅收優(yōu)惠。根據美國REITs協(xié)會(NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts,NAREIT)的數據,自1971年以來,REIT指數從100點,上漲到2007年底的3394.71點,年復合收益率達到了10.29%,這一收益率超過了同期標普500指數7.65%的年化收益率(從103.94點上漲到1468.36點,經股息收益調整后)。從REITs的回報率構成來看,其股息率一直保持在較高水平,平均在8%左右[2]。因此,REITs是一種具有吸引力的穩(wěn)定收益型的股權類投資產品。

REITs在海外已經發(fā)展非常成熟,美國是世界REITs的主體市場,歐洲、日本、新加坡、中國香港和臺灣等地也有發(fā)展不同規(guī)模和形式的REITs產品?，F在中國內地關于REITs的推出方案正在研究完善階段,多個REITs正在籌備過程中,正式推出只是時間問題。

二、旅游商業(yè)地產的特性

商業(yè)地產并沒有規(guī)范的定義,但是各界對商業(yè)地產的具體指向和內涵有著普遍一致性,商業(yè)地產一般相對于住宅地產而言,最明顯的區(qū)別是物業(yè)用途,主要用于非日常居住的經營性質的物業(yè)形態(tài)一般被稱為商業(yè)地產,具體表現為商業(yè)零售中心、大型購物中心、商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場、酒店、度假公寓、寫字樓、工業(yè)廠房、醫(yī)院等形態(tài)。而住宅地產主要是滿足日常居住的普通住宅、別墅等物業(yè)。而旅游商業(yè)地產是指主要用于旅游產業(yè)的商業(yè)地產,主要包括度假酒店、度假公寓、度假醫(yī)院、旅游購物街、旅游企業(yè)辦公樓、旅游紀念品生產園區(qū)等。

商業(yè)地產一般要求較大的投資額,要求更專業(yè)的開發(fā)水平與經營管理水平,所以一般是有實力的成熟開發(fā)商和金融財團才會涉足的領域。旅游商業(yè)地產有著一般商業(yè)地產的共性,但是在部分方面體現得更加突出,主要體現在風險更高,難度更大,對投資強度以及投資回報周期對要求更高等三方面。

旅游商業(yè)地產的高風險。由于旅游商業(yè)地產一般產生于旅游集散地和旅游目的地,部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市,即使在重要的城市里,也大多在城市郊區(qū),而不在市中心黃金位置,由于商業(yè)地產的成敗與選址關系密切,所以旅游商業(yè)地產在選址上的特性就造成了旅游商業(yè)的風險性大大增加。與此同時,旅游商業(yè)地產受到直接旅游行業(yè)的影響,而旅游行業(yè)是一個非常脆弱的行業(yè),景區(qū)生命周期隨著人們消費偏好的變化具有較大的不確定性,政治、經濟、社會等突發(fā)事件和自然氣候變化等多方面的影響因素都會作用到旅游業(yè),使得旅游行業(yè)隨時有可能面對不確定性的低潮,形成經營周期內的風險。而這些風險在一般商業(yè)地產項目上概率相對較低。

旅游商業(yè)地產的高難度。旅游商業(yè)地產的高難度直接來源于高風險,旅游商業(yè)地產項目規(guī)劃設計與日常經營都難以戰(zhàn)勝自然因素形成的淡旺季,難以戰(zhàn)勝突發(fā)事件所帶來的不利影響。此外,經營者需要深刻理解旅游者的消費需求與一般消費者的差異,需要處理好各種文化沖突所帶來的問題,需要更多的措施來打造吸引力,需要更多技巧來培養(yǎng)忠誠顧客,以上因素都構成了旅游商業(yè)地產比一般商業(yè)地產更高難度。

旅游商業(yè)地產需要一定的投資強度,和一個相對較長的投資回報周期。如果低于一個合理的強度,旅游地產的失敗概率極大,反而是等于或者高于這個合理強度之后,成功的概率大大增加。這是因為旅游商業(yè)地產的成功形成需要營造足夠強烈的吸引力,舒適的消費空間,合理的商業(yè)業(yè)態(tài)。而這些事情都是需要時間來培育和調整的,這也決定了旅游商業(yè)地產需要一個旅游相對較長的投資回報期。

目前,中國的旅游商業(yè)地產項目整體開發(fā)水平較低,發(fā)展階段初級,粗制濫造的粗放型模式還很普遍,少量較成功的項目基本都依托于城市人群消費,更像是一般商業(yè)地產項目,而遠離城市的旅游商業(yè)地產項目成功案例較少。與此同時,我國旅游業(yè)發(fā)展正處于快速增長期,對旅游商業(yè)地產項目的需求是巨大的,中國絕大多數旅游目的地,都需要建設大量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項目。

三、REITs對中國旅游商業(yè)地產行業(yè)的影響

首先,REITs為中國旅游商業(yè)地產的投資者提供了一個絕佳的退出機制。成熟的旅游商業(yè)地產項目能夠提供穩(wěn)定的現金流,由于面對旅游者提供服務,所以具有較高的定價能力,同時,此類項目的土地成本較低,一般能得到政府的大力支持,也是配合開發(fā)高端住宅類產品的前期介入模式。雖然旅游商業(yè)地產項目屬于高質量的資產,但是由于其需要占用大量資金,投資回報周期漫長,資本周轉率很低,更重要的是投資者除了銷售物業(yè),持有出租和抵押貸款這三種主要的資金回籠方式之外,沒有更好的投資退出機制,所以旅游商業(yè)地產的投資吸引力缺乏競爭力。REITs為有穩(wěn)定收益的優(yōu)質旅游商業(yè)地產項目提供了一個絕佳的投資退出機制,將優(yōu)質的成熟項目資產打包到REITs資產中,投資者的投資回報周期大大縮短,可以迅速回籠投資。這種加快回籠投資的退出機制,有利于回籠資金進入新的項目投資開發(fā),從而加快旅游商業(yè)地產行業(yè)的發(fā)展。更具體來講,這種退出機制和退出機制帶來的溢價收益,還能激勵投資者更加從容,更加有信心投入,根據市場的需求,高起點和高水平地開發(fā)旅游商業(yè)地產項目。

其次,REITs可以為拓寬中國旅游商業(yè)地產項目的融資渠道。中國的發(fā)展階段早已經不再是一個資金極度缺乏的時代,相反,中國市場的資本雄厚,特別是民間涌動著大量熱錢,缺乏合適的投資渠道。同時,大量海外資金也瞄準了中國的旅游商業(yè)地產項目,希望能把資金沉淀到中國優(yōu)質的旅游商業(yè)地產項目上。在這種背景下,旅游商業(yè)地產項目除了傳統(tǒng)的融資渠道之外,還能從REITs融到金融機構、廣大中小投資者、海外基金等多方面的資金。所以REITs推出之后,不僅有利于房地產的發(fā)展,例如旅游商業(yè)地產將有機會大力發(fā)展,還能起到穩(wěn)定中國的金融市場的作用,不僅是為市場提供了一個穩(wěn)定收益的低風險產品,還分散了銀行的貸款風險。有學者指出,我國適時推出REITs,可以更好地滿足居民的房地產投資需求,分流資金,緩解流動性過剩與房地產投資過熱[3]。

第三,REITs將為中國旅游商業(yè)地產帶來更專業(yè)和更先進的管理。REITs的國際操作經驗是委托獨立的專業(yè)經營管理機構來負責項目的日常經營管理,這首先是制度需要,同時也因為REITs所持物業(yè)的經營管理要求比較高。獨立的專業(yè)機構貼近市場,積累了豐富的管理經驗,是REITs取得穩(wěn)定收益的重要因素。反觀中國旅游商業(yè)地產的粗放型發(fā)展模式,無論是服務態(tài)度和專業(yè)技能都有巨大的提升空間,亟待有標桿性的項目來帶領整個行業(yè)素質的提升。REITs推出之后,旅游商業(yè)地產將在業(yè)態(tài)上更加豐富,酒店、旅游商業(yè)街、度假公寓、養(yǎng)老公寓、保健醫(yī)院、大型綜合購物中心等新興業(yè)態(tài)將大力發(fā)展,這需要更專業(yè)的機構來進行策劃、規(guī)劃、招商、銷售等經營管理工作?？梢灶A見,REITs將帶領中國旅游商業(yè)地產從粗放型的管理階段過渡到專業(yè)化的精細管理階段。

第5篇：商業(yè)地產行業(yè)研究范文

關鍵詞：保險資金 保險投資 商業(yè)地產 路徑

隨著保險業(yè)的迅速發(fā)展，保費收入激增，保險公司資產規(guī)模迅速增長。截止2011年6月30日，保險公司總資產達到了5.75萬億元，保險公司資金運用余額5.3萬億元，保費收入、保險總資產近年來均以30%以上的速度增長，遠遠高于我國GDP平均增速。保險資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 2009年10月1日新修訂的《保險法》頒布，適當拓展了保險資金的運用渠道，保險資金投資不動產有了明確的法律依據。

我國商業(yè)地產的趨勢分析

（一）商業(yè)地產將迎來快速發(fā)展的黃金10年

需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進了經濟增長和服務業(yè)的發(fā)展，進而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費水平的提高，增加了對商業(yè)營業(yè)用房的需求。發(fā)達國家的經驗證明，城市化水平在50%到70%區(qū)間，標志著工業(yè)現代化的完成，此時的經濟會持續(xù)高速增長，是商業(yè)地產發(fā)展的最好時機。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進一步提高將推動商業(yè)地產行業(yè)快速發(fā)展?？梢灶A測，未來10年是我國城市化進程加快的10年，也是商業(yè)地產高速發(fā)展的黃金10年。

投資拉動。房地產的價格波動也遠低于股市，商業(yè)地產行業(yè)作為回報率較高的行業(yè)，對國內外的流動資金有一定的吸引力。由于國內的流動性過剩、商業(yè)地產上漲的預期等因素，導致商業(yè)地產投資增多。人民幣升值意味著經濟增長，本幣購買力上升，引發(fā)投資者在國際范圍內超配以人民幣計價的資產，國外資金大量進入我國商業(yè)地產領域。

（二）二三線城市將迎來商業(yè)地產發(fā)展機遇

目前我國正處于產業(yè)結構調整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經濟環(huán)境不確定因素增多。城市化是我國經濟發(fā)展的主要推動力，商業(yè)地產正在逐漸成為我國二三線城市更新擴張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產將迎來全新的發(fā)展契機。由于一線城市調控政策的施行，有的開發(fā)商從一線城市轉向了調控力度較小、價格上升空間較大的二三線城市商業(yè)地產市場。二三線城市商業(yè)地產項目是提升區(qū)域經濟活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業(yè)中心，這些城市在制定規(guī)劃時，往往以優(yōu)惠的政策吸引商業(yè)地產項目的投資。商業(yè)地產和區(qū)域內經濟的相容發(fā)展，成為二三線城市未來經濟發(fā)展的重要推動因素。

（三）商業(yè)地產如果持續(xù)過熱可能會被調控

多年來，商業(yè)地產一直沒有被政策調控。2011年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產量價齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業(yè)地產出現過熱，一旦資金退出，價格下跌，商業(yè)地產信貸將面臨較大風險。同時，由于商業(yè)地產估價的技術要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產交易價格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過虛高價格或虛構交易套取貸款，形成“假按揭”風險。2011年下半年銀監(jiān)會曾下發(fā)通知，進一步明確銀行需加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。

（四）出租和出售商業(yè)物業(yè)的盈利模式將并存

出租物業(yè)以期盈利的模式不失為大開發(fā)商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發(fā)風險、融資風險、商業(yè)運營風險等，任何一個環(huán)節(jié)的風險都可能導致危機的爆發(fā)。無論是國內商業(yè)地產的成熟程度，還是商業(yè)地產企業(yè)的資金和經營實力，都決定出租物業(yè)和出售物業(yè)的盈利模式仍是目前多數開發(fā)商的最佳選擇。經過前幾年的發(fā)展，目前國內商業(yè)業(yè)態(tài)演變已進入高級階段，商業(yè)地產已經定位為綜合商業(yè)設施，出租物業(yè)需要開發(fā)商具有較強的經營實力和經驗。成熟商業(yè)地產項目的培育需要較長時間，需要以雄厚的資金實力作后盾。國外成熟的房地產金融市場為出租物業(yè)提供了融資的便利性。出租商業(yè)物業(yè)，可以在穩(wěn)定經營的基礎上，將項目打包上市，獲得穩(wěn)定的投資回報，回籠資金進行新項目的建設。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優(yōu)點，在不同時期有所側重，在一定程度上回避經營風險。

（五）對商業(yè)地產的專業(yè)人才的需求將更加迫切

商業(yè)經營跟地產開發(fā)有各自不同的規(guī)律。中國的商業(yè)市場要比房地產市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產。商業(yè)的競爭主要在于經營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀人才團隊，也不敢保證能長期繁榮。而商業(yè)地產在我國發(fā)展時間非常短，人才短缺。商業(yè)地產是一個非常復雜的系統(tǒng)，涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面，需要專業(yè)團隊的整合。因此，找到一個優(yōu)秀經營管理團隊來進行經營就顯得非常最要。但本土零售商的經營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團隊。

保險資金投資商業(yè)地產的可行性分析

根據政府的“十二五”規(guī)劃，“促進消費，擴大內需”已成為今后一個時期我國經濟增長方式轉變的戰(zhàn)略性舉措。消費市場是未來國家拉動內需的巨大動力，而我國零售業(yè)發(fā)展空間巨大，能夠為消費市場提供載體、帶動商業(yè)消費和經濟轉型加速的商業(yè)地產既符合國家戰(zhàn)略，又符合房地產業(yè)未來發(fā)展方向。保險資金負債性要求資金運用能更好的滿足保險公司償付要求。據統(tǒng)計，保險資金約80%以上為壽險資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金運用的中長期回報需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩(wěn)定復利增長的特點。商業(yè)地產投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩(wěn)健投資的特點。

目前，我國從事商業(yè)地產的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉到商業(yè)地產開發(fā)，由于住宅市場的調控促使他們轉到商業(yè)地產。第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產開發(fā)公司。第三類是金融業(yè)資金，通過入股項目、整體收購有穩(wěn)定現金流的物業(yè)實現商業(yè)地產的持有；第四類是其他行業(yè)轉型過來的企業(yè)。原來的主業(yè)有一定基礎，因為看重商業(yè)地產的潛力而轉型?？偟目?，除了大連萬達之外，我國還沒有實力強勁、模式成熟和品牌效應突出的商業(yè)地產商。這使保險公司進入商業(yè)地產領域憑借資金和品牌效應擁有后發(fā)優(yōu)勢。

目前，我國商業(yè)不動產在資金、土地、商家和人才依然存在問題?？偟目矗虡I(yè)地產開發(fā)最大挑戰(zhàn)還是資金。目前，我們從商業(yè)地產經營環(huán)境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發(fā)商有將住宅的收入投入商業(yè)項目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業(yè)地產的開發(fā)商只有具備多渠道的持續(xù)的融資能力，才有可能讓商業(yè)地產項目穩(wěn)健持續(xù)經營。這方面保險資金有得天獨厚的優(yōu)勢。根據2010年9月保監(jiān)會出臺的《保險資金投資不動產暫行辦法》，險資投資不動產的上限為上季末總資產的10%，照此2011年上半年保險總資產5.75萬億的口徑計算， 2011年保險公司可動用的資金總額可達幾千億元。雖然政策對保險資金投資單個項目有具體的比例限制，但快速持續(xù)增長的保險資金可以成為項目穩(wěn)定長久的資金來源。這使得保險公司進入商業(yè)地產具有其他企業(yè)所不具備的資金優(yōu)勢。

保險資金投資商業(yè)地產的路徑探討

（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩(wěn)定客觀的收益

二、三線城市發(fā)展?jié)摿Υ?，但目前城市化程度偏低，保險資金持有二、三線城市商業(yè)物業(yè)有一定的不確定性，不符合保險資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優(yōu)質寫字樓在較長時間內價格依然堅挺，可以成為保險資金投資的首選。

第一，堅挺的地價帶動。隨著人口持續(xù)不斷的進入一線城市，一線城市土地尤其是商業(yè)繁華地段的土地更為稀缺，地價上漲的趨勢短期內難以改變。地價越來越昂貴，房價與地價之間的利差空間將越來越小。全球房地產服務公司第一太平戴維斯2011年11月報告稱，在過去12個月商業(yè)房地產投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發(fā)展迅速，國內外企業(yè)和零售品牌的迅速擴張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領域，全球經濟的不確定性凸顯出亞太地區(qū)尤其是中國這樣的新興經濟體作為投資目的地的優(yōu)越性。在北京，由于新增供應量有限，而市場對優(yōu)質寫字樓的需求持續(xù)上升，使得寫字樓市場租金持續(xù)上升，空置率下降。據統(tǒng)計，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環(huán)比上升24%，達到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業(yè)在國內擴張的強烈需求，以及有限的市場供應導致寫字樓租金持續(xù)快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達到412元/平方米/月，環(huán)比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創(chuàng)歷史新高，并超過上海，再次領跑全國（除香港以外），標志著北京正引領中國一線城市的寫字樓市場進入新一輪的強勁增長期。由于未來可預見新增供應量有限，在短期內這一趨勢將持續(xù)。

第二，城市化推動需求。當城市化率達到70%時，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業(yè)地產的租金和增值溢價優(yōu)勢開始體現。因此，在城市化率50%-60%時，增持商業(yè)地產是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達到87.5%，北京為84.9%。持有優(yōu)質寫字樓的數量在一定程度上可以規(guī)避未來人口下降的風險。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。

第三，產業(yè)結構轉變的促動。國際經驗表明：第三產業(yè)占GDP比重超過50%的時候，第三產業(yè)的發(fā)展會加速。2009年，北京第三產業(yè)占經濟總量的比重總體已達76%，上海略超60%，已實現了產業(yè)結構從工業(yè)主導型向服務業(yè)主導型的轉變。第三產業(yè)的發(fā)展構成了對商業(yè)地產的巨大需求，對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達30.3%。

基于以上判斷，保險資金在一線城市長期持有優(yōu)質寫字樓可以為企業(yè)帶來持續(xù)的現金流和物業(yè)重估的增值收入。而且，前幾年保險資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經驗。保險資金投資不動產所要求的年化收益率預期通常在 6%-10%。從風險和回報看，一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩(wěn)定的投資收益，符合保險資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業(yè)間價格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應是保險資金關注的關鍵，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)是保險公司最理想的投資目標。

（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇

我國很多省會城市在經濟總量、城市發(fā)展水平、消費能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應了當代城市的發(fā)展要求。它因融合了多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)而成為城市新區(qū)建設和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態(tài)整合土地功能，集約化開發(fā)，立體復合了城市的各種功能，不但復興了城市的街區(qū)，帶動周圍商業(yè)發(fā)展，進一步提升商業(yè)中心地塊的價值，而且能激活城市的空間形態(tài)，還能促進整個城市的功能提升，這種城市地標性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區(qū)域的發(fā)展。

1.“十二五”規(guī)劃給二三線城市商業(yè)地產帶來重大機遇?！笆濉币?guī)劃的一個核心內容就是要加快轉變經濟發(fā)展方式。轉變經濟發(fā)展方式的核心是調整經濟結構，經濟結構的戰(zhàn)略性轉型是外需和內需拉動經濟增長，而擴大內需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關鍵作用。因此，城市化對商業(yè)房地產發(fā)展具有積極的帶動作用。大城市數量的增多意味著這個城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業(yè)地產的極大的需求，城市規(guī)模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務，包括商業(yè)的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發(fā)展是以產業(yè)為中心，以工廠為中心，以企業(yè)為中心，現在轉變?yōu)橐匀藶橹行?，以大力提升服務業(yè)、發(fā)展城市的第三產業(yè)為核心。以人為中心的城市發(fā)展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續(xù)的就業(yè)和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業(yè)發(fā)展的模式，代表著一種土地實用功能的綜合利用，得到了政府高度的關注。

2.開發(fā)城市綜合體有利于保險資金發(fā)揮其社會功能。自2010年開始，中國商業(yè)地產進入了全面復蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業(yè)項目大開“綠燈”。保險資金投資不動產的重點主要在經濟發(fā)達的城市，開發(fā)二三線城市的綜合體能更深入的切入當地的經濟、切入當地民生，能密切與當地政府的合作，既可以實現保險資金通過不動產增值的目的，也可以更好的樹立保險業(yè)的形象。城市綜合體的城市性、功能區(qū)位立體差異性及形態(tài)結構的立體性屬性使城市綜合體具有了強大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經濟和文化功能發(fā)展城市的經濟能力，如增加稅收，增加就業(yè)機會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強市民城市歸屬感等。

3.城市綜合體功能的多樣性和復合性，可較好抵御行業(yè)周期性波動風險，切合保險資金的特點。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個相對完整而又有限的城市區(qū)域內集約緊湊地組織城市功能，運用城市設計的手法將城市功能與城市建筑合理結合利用，形成了以商業(yè)為主導功能，多功能、集約化、高效率的城市商業(yè)空間。這個空間蘊含著商務、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個部分保持各自功能運作系統(tǒng)的同時，通過有機組合協(xié)同形成一個城市空間的縮影。一方面，商務辦公和居住類物業(yè)形態(tài)的出售可獲得現金回報，另一方面，通過持有的商業(yè)地產物業(yè)獲取商家的穩(wěn)定租金回報，特別是當宏觀經濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續(xù)穩(wěn)定的租金收入將有效改善地產公司的現金流壓力，熨平業(yè)績波動，因此對行業(yè)周期性波動風險的抵御能力較強。同時，城市綜合體可以坐擁物業(yè)長期持有帶來的增值。

（三）適時抓住機會發(fā)展REITs

商業(yè)地產開發(fā)是資金、技術和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運作的效率更是商業(yè)地產開發(fā)過程的重中之重。如何有效地拓寬商業(yè)地產的融資渠道，REITs一直是業(yè)界研究的熱點之一。由于REITS主要用于投資商業(yè)地產項目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設施等）。將商業(yè)地產與REITs結合起來已經勢在必行，這也是國內商業(yè)地產發(fā)展的長遠趨勢，是我國商業(yè)地產正常、良性發(fā)展的有效出路。

保險資金投資 REITs 能夠促進融通功能的發(fā)揮。保險資金投資 REITs 有助于緩解房地產開發(fā)資金緊張局面。大多數開發(fā)商都依賴于銀行貸款，使房地產業(yè)的風險容易在銀行積聚，而保險資金的進入會在一定程度上化解銀行的風險。 此外，商業(yè)地產的利潤率比較高，REITs 這種創(chuàng)新的投資工具為保險公司分享商業(yè)地產的高收益提供了條件。

REITs變現時間快能滿足保險資金對流動性的需求。不動產的流動性差，若要變現，付出變現成本較高。REITs 作為房地產的證券化產品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時處置持有的 REITs 股份，使房地產這種不動產流動起來。如果將持有的物業(yè)打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉讓所有權的方式很快變現，從而緩解資金壓力。對于保險公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險資金運用的要求。保險合同自身特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險資金的流動性。

REITs這一在國外日益成熟被廣泛運用金融創(chuàng)新產品，從提出建議、論證到試點方案設計，歷時 5 年多，幾經周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點城市，以發(fā)行保障房 REITs 作為突破口?？墒牵笮蜕虉?、寫字樓、停車場等商業(yè)物業(yè)比傳統(tǒng)的住宅地產更具升值潛力和市場投資價值，現金流更為穩(wěn)定。因此，REITs 更適用于商業(yè)地產。要使REITs 步入快速發(fā)展軌道，未來肯定會發(fā)行以長期持有型優(yōu)質商業(yè)物業(yè)為載體的股權類 REITs。否則要想從根本上促進房地產行業(yè)融資渠道多元化，改變現有開發(fā)模式，促進商業(yè)地產大發(fā)展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預期，REITs正式推出的時機不遠了。

結論

本文對我國商業(yè)地產的現狀與前景進行了論述，通過分析可以看出，商業(yè)地產未來在我國有著廣闊的發(fā)展空間，保險公司把握這一歷史機遇，以商業(yè)地產為突破口切入不動產領域是很好的選擇。保險資金投資商業(yè)地產，這方面既無政策障礙，又符合保險資金的運用特點。一線城市的寫字樓是保險公司將來可以堅持的投資方向，保險公司積累了一定的經驗，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時機成熟時大力發(fā)展REITs。但是，由于我國保險公司投資不動產的時間短，經驗不足，專業(yè)人才培養(yǎng)需要加速，有關REITs政策法規(guī)需要進一步完善。

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第6篇：商業(yè)地產行業(yè)研究范文

聚焦中國 尋找商機

11月8日上午，全球商業(yè)地產亞太博覽會在北京國際飯店會議中心拉開帷幕。本次會議針對亞太地區(qū)商業(yè)地產的行業(yè)交易、渠道網絡和市場情報匯集等活動組織議程，來自國內外的十余位商業(yè)地產專家在會議上做了主題演講，包括地方政府、全球開發(fā)商和零售商在內的上百位行業(yè)資深人士出席了本次會議。

在亞太博覽會開幕式上，北京市副市長程紅女士的致詞凸顯了政府對于此次博覽會的重視。她在演講中提到：“北京強大的商業(yè)輻射力，吸引了周邊城市的消費者，外資加快態(tài)勢進入北京市場，零售外資店鋪已超過3000家，北京已經成為世界第六大零售城市。北京的消費市場自2003年以來連續(xù)7年兩倍增長。同時，隨著商業(yè)地產的快速增長，投入市場建設規(guī)模已達到300萬平方米以上?！备鶕袊鴩医y(tǒng)計局統(tǒng)計，2010年上半年中國消費品零售總額達到7.27萬億元(約1.09萬億美元)，比2009年同期增長18.2%。

來自美國加州GAP公司國際地產部高級副總裁大衛(wèi)?左巴是第一位主題發(fā)言的零售品牌代表，他詳細講解了GAP中國行的目的及其未來的發(fā)展戰(zhàn)略。據介紹，GAP11月份將在中國開4家門店，分別選址北京、上海、香港。GAP對商業(yè)環(huán)境要求非常高，開店選址首選為高端購物中心，在中國的旗艦店基本規(guī)格為1500-2000平方米空間的門店。大衛(wèi)?左巴表示，對于所有零售商來說，店鋪位置選擇都是一個首要問題，北京、上海等一線城市的市中心，將成為打造品牌知名度的基地。目前在二線城市GAP的認知度不高，所以品牌知名度拓展非常重要?！拔迥旰驡AP會考慮中國二線城市的開店拓展?！贝笮l(wèi)?左巴透露。

北京市通州區(qū)、天津市和平區(qū)、大連市中山區(qū)等六個地方的政府代表介紹了當地的風土人情及經濟發(fā)展現狀，鼓勵與會嘉賓到當地旅游參觀和投資。二線城市成為此次博覽會的亮點。業(yè)內人士指出，從長遠利益來看，中國二線城市擁有廣闊的發(fā)展空間和持續(xù)的增長潛力，將成為未來投資的新選擇。

ICSC總裁兼首席執(zhí)行官邁克爾P?克切維爾在接受媒體采訪時表示：“中國市場是世界上重要的市場之一，對于開發(fā)商和零售商而言，現今中國市場的機會頗多。隨著中產階級的增多，市場趨于成熟，消費者對于商品的鑒賞能力在增長，進入中國市場的時機恰到好處。我們已關注中國市場多年，對亞洲市場特別是中國市場有深入的研究，同時，我們發(fā)現，中國有許多優(yōu)秀的商業(yè)地產公司，在為消費者提供優(yōu)質的服務。二線城市市場的日益成熟，促進我們加快戰(zhàn)略轉移?！?/p>

分析指出，中國日益龐大的零售領域已成為全球發(fā)展最快的新興市場，這被認為是帶動全球復蘇的原動力。為彌補歐美國家銷售下滑的窘境，全球商業(yè)領域精英正在將未來發(fā)展的中心轉移至中國市場。ICSC高級副總裁Marvin Morrison表示，“中國將帶動全球復蘇，原動力是什么？是零售。顯然，RECON亞太博覽會2010年在這里舉辦是眾望所歸?！盡orrison說：“最新的全球零售發(fā)展指數（GRDI）證實了我們的觀點，中國日益龐大的零售領域是全球發(fā)展最快的新興市場。中國和其他亞洲消費者總體而言對國際購物模式很適應，只是購物模式隨地方差異需要有所調整。”

中國市場 日益成熟

國際資本市場對于中國市場的重視，給中國的開發(fā)商和零售商帶來了前所未有的機會。中國是否已經做好了迎接商業(yè)地產大發(fā)展的成熟時機？

從宏觀上說，清晰的城市定位將引導商業(yè)地產的發(fā)展形態(tài)。目前，很多城市正處于“十二五”規(guī)劃的制訂階段，城市發(fā)展的定位變化將影響商業(yè)地產向著與城市定位相適應的形態(tài)發(fā)展。同時，2010年世界范圍內的低碳經濟理念將改變商業(yè)地產傳統(tǒng)的粗放型發(fā)展模式，引導商業(yè)地產向開發(fā)綠色環(huán)保型的商業(yè)建筑產品去發(fā)展，因此，商家將借此加快商業(yè)地產的發(fā)展速度。在經歷了2008年的國際金融危機和2009年的國內住宅價格飛漲后，越來越多的實力開發(fā)商看中了商業(yè)地產可獲取穩(wěn)定現金流的特征，紛紛大舉進入商業(yè)地產領域。地產商向零售商，零售商向地產商，雙向進軍商業(yè)地產的趨勢日益突出。一些具有品牌實力的商業(yè)地產開發(fā)商開始走拓展連鎖化和產品素質化的發(fā)展之路，在全國范圍內復制其經營業(yè)態(tài)。長期持有成為商業(yè)地產的發(fā)展理念。由于商業(yè)地產投資周期長，收益相對穩(wěn)健，與保險資金的資產匹配比較吻合，千億保險資金也將會進入商業(yè)地產領域。REITs的相關試點的審批，都有利于商業(yè)地產的融資，促進開發(fā)商對商業(yè)地產進行開發(fā)和持有?？梢哉f，商業(yè)地產發(fā)展的大環(huán)境已經具備。

從微觀上說，很多大公司開始戰(zhàn)略性地進入商業(yè)房地產。所謂的戰(zhàn)略性，是指持有型物業(yè)資產在整個公司資產里面有一個明確的比例，以華潤和中糧公司為例，明確提出來商業(yè)地產占整個公司資產的比例為35%。隨著市場的成熟，已經有開發(fā)商專注于商業(yè)地產項目的持有、開發(fā)、招商和運營。本次博覽會贊助商之一的陽光新業(yè)地產股份有限公司就是這樣一個典型。陽光新業(yè)集團總裁助理、北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經理李睿先生向記者介紹說，公司從2007年確定了以零售業(yè)態(tài)為主的地產項目為公司的發(fā)展方向，截至2010年已在全國持有或管理著25個商業(yè)地產項目，商業(yè)總建筑面積超過130萬平方米，分布在北京、青島、天津、西安、成都、沈陽等多個城市。與此同時，陽光新業(yè)引進國際先進的商業(yè)地產基金管理模式，著力打造涵蓋投資、策劃、規(guī)劃、開發(fā)、招商、運營的全過程、全價值鏈運營模式，通過對全價值鏈的系統(tǒng)管理和關鍵環(huán)節(jié)的有效掌控以及價值鏈之間的有機協(xié)同，形成整體核心競爭力。此種舉動，凸顯了商業(yè)地產正在朝著更專業(yè)化的方向發(fā)展。

開發(fā)商和零售商在心態(tài)上也日益成熟。與以往商業(yè)地產扎堆一線城市不同，此次不少的國外零售商和國內開發(fā)商都不約而同地將目光瞄向了中國的二線城市。不少參會者認為，二線城市的機會更多。李睿先生認為，一線城市的核心地段市場競爭激烈，而選擇一線城市周邊及衛(wèi)星城區(qū)域相比較而言投資回報率更高些。如“北京通州陽光新生活廣場”，客流及銷售狀況都非常好，超過了預期的投資回報率。如果能對二線城市的區(qū)域特點及消費者做很好的分析并對項目進行精準定位，項目的投資回報率也非常可觀，如陽光新業(yè)的青島南京路新業(yè)廣場和天津友誼路新業(yè)廣場。據了解，陽光新業(yè)根據不同的區(qū)域位置及消費需求打造出了社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心和綜合體項目三種不同的商業(yè)地產產品，明晰的產品線定位使得陽光新業(yè)在市場中取得了良好的收益：2010年1-6月，陽光新業(yè)持有及管理的商業(yè)物業(yè)租金收入2.35億元，是上年同期租金收入的126%。業(yè)內人士分析指出：以目前的狀況來看，不少二線城市已經有了一線城市的商業(yè)經驗，假定一線城市的商業(yè)項目現在已經達到第三代、第四代、第五代產品水平的話，二城市或一線城市次城區(qū)的商業(yè)項目可能處于第一跟第二代之間，開發(fā)商和零售商可以用這個經驗促進二線城市的發(fā)展。對于開發(fā)商而言，如果選址準確、投資到位、并有專業(yè)團隊運作，項目成功的可能性極大。

未來前景 喜憂參半

這是否意味著中國商業(yè)地產大發(fā)展時代的到來？

從2009年我國商業(yè)地產的發(fā)展情況來看，重數量輕質量，重規(guī)模輕效益，重開發(fā)輕經營，重策劃輕規(guī)劃，重形象輕使用的現象依然比較突出。部分城市的商業(yè)地產，特別是大型商業(yè)地產項目重復建設、盲目發(fā)展、資源浪費和無序競爭的現象日趨嚴重，很多開發(fā)商面臨著資金、招商、運營、人才等一系列難題，成為我國商業(yè)地產發(fā)展面臨的艱巨挑戰(zhàn)。

李睿先生在接受記者采訪時說：“2008年曾出現的盲目建設商業(yè)地產，導致招租困難，甚至出現商住倒掛的教訓應該引以為鑒。當時不少開發(fā)商看到了商業(yè)地產的發(fā)展空間，紛紛轉型做起了商業(yè)地產。轉型做商業(yè)地產不是一件簡單的事情，除了充足的資金，更需要心態(tài)的調整。對于住宅房地產，以前期開發(fā)、后期產品銷售為核心實現利潤講究的是短平快，而商業(yè)地產通過長期的商業(yè)物業(yè)管理、運營產生租賃經營利潤，通過對商業(yè)項目品牌的長期運營管理提升項目本身的物業(yè)價值，帶來長期的穩(wěn)定的資本回報。這就是為什么很多住宅房地產開發(fā)商在轉型為商業(yè)地產時，內部人才結構、管理體系都表現出諸多不適應的原因。”

專家指出，做好商業(yè)地產，需要注意以下幾個方面的問題：一是形象與需求的關系，無論是購物中心還是商業(yè)資產，都是一個城市的形象。改革開放以來，商業(yè)地產推動了城市的發(fā)展，促進了城市的商業(yè)化。但是反面例子也不勝枚舉，所以要對市場的需求有準確的估測。二是開發(fā)與經營的關系，商業(yè)地產的頂級工程應該是兩個主體，開發(fā)商和經營商。以萬達為例，其成功的原因在于重視經營。經營是主體，開發(fā)是手段，開發(fā)要為了經營，服務于經營。三是規(guī)模與效應的問題，有規(guī)模也要有效應，效應是基礎，避了效應講規(guī)模，這是違背社會規(guī)律的，從這個角度上應該研究效應的問題。研究它的亮點、賣點、新聞點，促使整個商業(yè)地產的健康發(fā)展。

與此同時，商業(yè)地產要配合城市的發(fā)展，與政府緊密配合，做好政府的功能配套，促進城市的商業(yè)化。在店面規(guī)劃設計和后期的管理要有獨特的理念，這就意味著要重視人才的培養(yǎng)。同時，商業(yè)地產要注意與商家、業(yè)主建立多方長期合作的伙伴關系，要做好一個項目，單靠企業(yè)自身的能力是遠遠不足的，需要政府的稅費優(yōu)惠和商家的品牌價值，把這些品牌幾十年打造下來的價值整合在一起，更好地服務商業(yè)項目。

第7篇：商業(yè)地產行業(yè)研究范文

關鍵詞：商業(yè)地產;項目運營;財務動態(tài)管控

商業(yè)地產項目開發(fā)是個多專業(yè)配合的綜合開發(fā)，任何一個動作都會影響項目運營的最終業(yè)績表現。例如售價的調整對項目的稅負以及凈利潤都將產生重大影響，可謂“牽一發(fā)而動全身”。然而由于商業(yè)地產項目開發(fā)周期長，前后開發(fā)環(huán)節(jié)多，項目運營的決策經常遇到“盲人摸象”的困惑，甚至出現增收不增利的現象。

財務動態(tài)管控可以利用財務數據對項目開發(fā)進行全面的分析和跟蹤，其目的在于及時評估經營動作對項目目標利潤產生的影響，以便第一時間給項目運營的決策者提供參考，抓住項目經營的關鍵點。

一、商業(yè)地產開發(fā)的財務特點

受商業(yè)地產市場變化的影響，現階段商業(yè)地產開發(fā)的財務特點出現了較為明顯的變化，主要有以下幾點。

1.項目稅負重且稅負個體差異大。根據李志學等的研究分析，商業(yè)地產企業(yè)的總體平均稅負約為32%，高于鋼鐵和汽車行業(yè)，而且商業(yè)地產行業(yè)稅負的個體差異最大，稅負的公平性低。而根據筆者跟蹤的項目經驗，很多項目的稅利比接近1甚至超過1，每個項目幾乎都要量身定制稅收規(guī)劃。

2.資金占用大、成本高。受商業(yè)地產宏觀調控，國內資本市場對商業(yè)地產市場基本絕緣，項目融資仍然依賴于以開發(fā)貸為主的傳統(tǒng)間接融資，甚至無奈接受成本更高的銀行表外體系的影子資金。而通常項目開發(fā)的周期長達2～3年，開盤預售前的資金占用多達數億，高地價項目甚至數十億計，項目運營能否盡快實現資金自我平衡就顯得尤為重要。

3.利潤率水平逐步下滑。根據蘭德咨詢的研究，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1%左右的速度下滑，預計到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。反觀開發(fā)成本中設計費、工程費、營銷費、管理費則較為剛性，幾乎沒有進一步壓縮的空間?，F階段企業(yè)已無法通過房價增長帶來的土地溢價攫取超額利潤，相反高地價帶來的高利息卻不斷吞噬企業(yè)的利潤。

二、財務動態(tài)管控的維度

通過分析上述商業(yè)地產項目的財務特點，筆者在項目運營實務中主要從稅務、現金流和凈利潤三個維度進行重點的財務動態(tài)管控。

1.稅務動態(tài)管控維度。商業(yè)地產項目在開發(fā)的不同環(huán)節(jié)需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等多達十余項的稅種，其中尤以土地增值稅和企業(yè)所得稅對項目凈利潤影響程度最大，為此需要針對每個具體項目的全流程做好稅收規(guī)劃和跟蹤。

具體來講，拿地階段要關注項目所在地的稅收政策，特別關注清算單位、地價分攤、成本分攤的政策規(guī)定，做好拿地階段的稅負測算和地價分攤;項目定位設計階段要關注業(yè)態(tài)增值率的匹配，避免高增值率與低增值率分別計算增值;項目開盤銷售前期，要注意普通住宅的無效定價區(qū)間;項目竣工階段要關注未售車位負增值的影響以及工程結算進度和發(fā)票到票情況對清算匯算的影響。

2.現金流動態(tài)管控維度。單個商業(yè)地產項目的現金流管控需要把握項目資金何時實現自我平衡，并至少按季度對項目的現金流重新評估?，F金流管控可以從“拿地到開工”、“開工到預售”和“預售到資金平衡”這三個前期階段來跟蹤分析，并與行業(yè)標桿對比。項目一旦開盤后則重點關注開盤后前三個月的銷售回款情況，并根據不同的銷售表現，合理調整工程投入進度，避免項目資金缺口的進一步擴大。

集團層面的現金流管控還應關注整體的資產負債率，并做好至少未來一年的資金收支的滾動預測，最大程度控制財務風險。

3.凈利潤動態(tài)管控維度。結合成本部門的動態(tài)目標成本管理和銷售部門的動態(tài)銷售預測，財務部門實時計算項目的稅負和財務費用，并計算出項目動態(tài)的凈利潤，并與拿地階段的目標利潤進行比較分析。對于與目標差異較大的項目，重點關注銷售收入和財務費用對凈利潤的敏感性分析，以便對銷售策略以及未售產品定位盡快做出合理的調整。

三、實施財務動態(tài)管控的建議

財務動態(tài)管控是一個系統(tǒng)的數據收集和分析的過程，若要在實務中較好落地并發(fā)揮有效的決策支持作用，筆者建議商業(yè)地產企業(yè)還應該關注以下幾點。

1.提升信息化建設水平。財務動態(tài)管控不僅需要分析財務數據，還需要合理預估未來的業(yè)務數據變化（如施工進度、銷售進度），并基于業(yè)務數據變化調整未來財務數據的預測值（如項目現金流預估）。因此，要提高財務動態(tài)管控的質量和及時性，首要提升企業(yè)的信息化建設水平（ERP）。

在ERP建設上要注意避免“信息孤島”，財務系統(tǒng)、成本工程系統(tǒng)和營銷系統(tǒng)要根據企業(yè)的經營特點進行對接，并建立統(tǒng)一有效的數據平臺，業(yè)務人員可以在該平臺上對已發(fā)生以及未來預計發(fā)生的數據進行調整，財務人員則可以調用相應的業(yè)務數據，并分析填報財務數據，最終測算出財務動態(tài)管控三大維度所需的數據。

2.優(yōu)化項目運營機制。項目運營需要多個專業(yè)的協(xié)同配合，多數的商業(yè)地產企業(yè)都采用矩陣式的組織架構，但對于該類組織架構最大的挑戰(zhàn)便是組織內的有效溝通。因此，可以采用PMO（Project Management Office）項目運營機制，由每個專業(yè)的骨干力量組成，定期召開項目運營會議進行溝通，而PMO會議的組織者通常有財務人員擔任，對項目的各項數據變化進行跟蹤匯報，消除項目運營的信息不對稱。

3.重視項目的后評估。每個項目開發(fā)結束后，企業(yè)應該從設計、工程、營銷、財務等多角度對項目進行后評估。當經過多年的項目后評估積累，企業(yè)將建立自身的數據庫，通過比較分析實際數據和目標數據差異的原因，并與標桿企業(yè)進行參照對比，進而不斷提升自身的運營水平。

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第8篇：商業(yè)地產行業(yè)研究范文

近年來，一些商業(yè)地產項目逐漸暴露出成本管理上的問題，商業(yè)地產項目成本管理的成功與否關系到項目的整體利益，使對商業(yè)地產項目的成本管理研究成為必要。

成本管理中存在的問題

我國商業(yè)地產項目的開發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項目成本管理方面存在許多問題。結合我國商業(yè)地產項目的特點，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點：

第一，商業(yè)項目套用住宅項目的成本管理體系。在既有住宅地產又有商業(yè)地產的房地產開發(fā)企業(yè)內，商業(yè)地產通常是一個獨立的部門，與住宅地產的成本部門分開而論。正因如此，商業(yè)地產的成本管理并不能形成一個體系，無法對商業(yè)地產項目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產項目在開展成本管理前，缺少組織架構的支撐、沒有專職的成本管理者負責成本工作，從而難以實現項目的成本管理需求。商業(yè)地產項目目前多采用住宅地產項目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設過程中的建安成本管理，在成本管理意識上沒有脫離造價成本的概念，沒有真正理解商業(yè)地產項目成本管理的含義。

第二，商業(yè)地產項目沒有專門的成本管理組織。在對五家大型地產開發(fā)商的商業(yè)地產項目組織設置進行深入研究后發(fā)現，企業(yè)內的組織構架一般單獨設立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產事業(yè)部，負責商業(yè)地產項目的策劃、招商、運營、市場等。而考慮到在開發(fā)與建設階段能夠與住宅項目進行資源共享，往往由負責住宅的設計、施工及成本等專業(yè)公司來負責商業(yè)項目的開發(fā)建設，項目建設好后再移交商業(yè)管理公司運作。商業(yè)地產開發(fā)的成本管理依然套用住宅地產的成本部門來進行，成本管理的組織設計對商業(yè)地產項目沒有針對性。

第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產項目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設計、前期招商、工程實施和商業(yè)運營五個階段，成本管理在項目的不同階段對項目影響的程度是不同的。

目前商 業(yè)地產項目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問題，主要是對以下三個階段的重視程度不夠。

一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產開發(fā)商轉投商業(yè)地產后管理經驗不足，評估體質不健全，成本決策指標往往直接套用一般項目的成本數據，有可能導致成本決策失誤。前期決策失誤對項目成本的影響是不可逆的，后期只能通過削減利潤來彌補。

二是輕設計階段的成本管理。一些開發(fā)商容易在設計階段忽視建筑設計與商業(yè)設計的互相作用，導致商業(yè)項目建成后無法滿足商家的設店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對已完工程進行大量的拆除和新建，造成項目成本的極大浪費。

三是輕運營階段的成本管理。許多商業(yè)地產項目的成本管理依然流于工程施工階段，對運營階段的成本管理重視度不夠，導致后期運營受阻。商業(yè)地產項目的一個特點是，在商業(yè)地產項目投資中，存在開發(fā)初期高利潤，開發(fā)中期微利，運營期間無利甚至虧損的現象。商業(yè)地產項目的一次性投資越大，項目質量越好，項目運營成本越低。商業(yè)地產項目全壽命成本應該選擇一個合理的質量水平，如何處理一次性投資與項目運營成本的平衡是目前商業(yè)地產企業(yè)需要重視的問題。

解決措施及建議

一是建立商業(yè)地產項目成本數據庫。重視商業(yè)地產項目的成本調研與成本數據分析，建立商業(yè)地產項目成本數據庫。企_業(yè)應重視商業(yè)地產項目成本數據的積累，成立專門的商業(yè)管理團隊搜集積累已完成商業(yè)項目的歷史數據及對同行業(yè)項目進行調研，建立針對商業(yè)地產的項目投資評估指標體系，提高決策準確率。

二是建筑設計與商業(yè)訂制相結合。寧波萬達置業(yè)的劉華指出，“訂單地產”模式是圍繞滿足主力店等商業(yè)的商務對接要求和開業(yè)前準備工作要求來進行商業(yè)項目的建設，是商業(yè)地產的核心內容。在設計階段應該將建筑設計與商業(yè)訂制相結合，在招商前置的情況下，由商業(yè)設計指導建筑設計。同時，在滿足建筑設計的條件下，對商業(yè)地產項目的業(yè)態(tài)組合進行優(yōu)化，能夠使得開發(fā)商和商家獲得最大商業(yè)利益。

三是將運營成本納人項目總成本綜合考慮。研究表明，商業(yè)地產項目的成本構成中，項目前期成本占全壽命周期成本的7%-12%,建設階段成本占27%-28%左右，而運營及維修期的成本高達60-66%。商業(yè)地產項目的運營階段通常要持續(xù)20年以上，因此，運營成本直接影響項目的收益情況。將運營成本納人項目總成本，在決策階段就進行綜合考慮，選擇一個合理的運營成本，達到一次性投資與運營成本的平衡。

四是樹立可持續(xù)經營的理念。能真正將商業(yè)地產運營起來，并實現持續(xù)盈利增長，才稱得上是商業(yè)地產項目的成功。不能可持續(xù)經營的商業(yè)，會逐漸整體衰落，形成嚴重的資產滯后。商業(yè)地產項目建成開業(yè)后，后期運營過程中需要不斷進行調整，以適應新的市場環(huán)境。在商業(yè)地產項目的成本管理中，應融入可持續(xù)經營的理念，建立可持續(xù)的回報機制。

五是建立商業(yè)地產成本管理體系。房地產項目管理本身就是一項重視成本管理的過程，加之商業(yè)地產項目的特殊性和復雜性，使得對于其成本管理體系的要求更加嚴格。然而，我國目前還沒有商業(yè)地產開發(fā)商建立和實施有效的成本管理體系，這就使得建立一個專門針對商業(yè)地產項目的成本管理體系成為必要。對國內外的成'功經驗研究證明，既然商業(yè)地產項目的開發(fā)主體、建設主體、運營主體都是同一法人，就應當將商業(yè)地產項目的成本管理視為一個整體，基于全壽命周期理論，建立完整的成本管理體系。商業(yè)地產成本管理體系的建立將會是筆者下一步的研究內容。

第9篇：商業(yè)地產行業(yè)研究范文

1.1研究背景和意義

1.1.1研究背景

(1)商業(yè)地產的發(fā)展環(huán)境

1998年下半年起,我國計劃經濟時代沿用余年的福利分房政策取消,從此,中國房地產市場正式進入市場經濟時代,隨后我國相繼出臺一系列的扶持發(fā)展政策,刺激了房地產市場的發(fā)展,政策導向使得有效需求在短期內爆發(fā),我國房地產市場——主要是居民住房市場開始出現井噴。房地產市場短短年間,就迅速走過了起步、成長、爆發(fā)直至過熱的幾個階段。2004年起,國家開始對房地產市場降溫,幾年內“國八條”、“新八條”、“國六條”、“國十條”、“限貸令”、“限購令”等政策不斷出臺,“物業(yè)稅”不斷試探性出現,但是調控效果不佳,直到2008年,調控的結果都是“越調越高”、“越調越亂”。08年以后,更嚴厲的緊縮措施相繼出臺,政策利劍的高懸,再加之國際國內金融環(huán)境的變化,房地產價格不斷攀升、銀根的緊縮等終于讓開發(fā)商感到了寒意。住宅地產市場出現震蕩,房地產商們幵始把眼光轉向了一塊未開發(fā)的寶地——商業(yè)地產,不少地產開發(fā)商由住宅開發(fā)轉向住宅和商業(yè)地產共同開發(fā)。

隨后,中國大中城市紛紛出現了商業(yè)地產開發(fā)與建設的熱潮。商業(yè)地產具有高投入高產出”,“共性個性”,“高收益高風險”的特點,其發(fā)展符合經濟社會發(fā)展的潮流,行業(yè)前景廣闊。經過近年來的高速發(fā)展,我國商業(yè)地產建設規(guī)模己經趕超了許多發(fā)達國家。但是,一窩蜂式的開發(fā)又帶來了更多的問題,空置面積開始不斷增加,一些不適應市場的項目開始走向死亡,商業(yè)地產的營銷模式也暴露出越來越多的問題。

成都的房地產的發(fā)展與其他大中城市一樣,經歷了外部宏觀環(huán)境的變化,從各種混亂的自有產權式商鋪到共有產權式物業(yè)到商業(yè)街、大型再到城市綜合體,發(fā)展速度呈明顯超越居住型房地產項目的趨勢,這是本文研究成都市商業(yè)地產的背景之一。

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1.2本文的研究內容和研究路線

1.2.1研究內容

本文主要通過對成都市商業(yè)地產的發(fā)展現狀進行分析,找出了目前成都市商業(yè)地產營銷模式存在的問題,歸納總結出了當前成都市商業(yè)地產市場中三種典型的營銷模式,并對幾種營銷模式分別進行了分析和闡述,通過案例分析對成都市商業(yè)地產營銷模式進行了進一步的解析,最后對成都市商業(yè)地產的營銷模式提出了對策和建議。

1.2.2路線結構

(1)研究路線(見圖1-1)

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2相關理論基礎及文獻綜述

房地產營銷是市場經濟發(fā)展的產物,也是我國房地產市場不斷發(fā)展,走向成熟的標志,在房地產市場發(fā)展的每一個階段,根據不同的環(huán)境、市場、企業(yè)能力等不同因素,都存在不同的營銷方式的選擇,這也能反映出當時房地產市場的成熟度。而隨著市場與環(huán)境的不斷變化,以及學術界、企業(yè)界等對房地產營銷的認識不斷加深,房地產營銷手段也在不斷深化、不斷創(chuàng)新。因此房地產研究的相關理論也在不斷創(chuàng)新,因此,對國內外房地產營銷的相關理論的梳理對于本文的研究就十分必要。

2.1整合營銷傳播理論

探索整合營銷是一種綜合化、系統(tǒng)化的營銷工具和手段,并具有動態(tài)性、創(chuàng)新性、適應性等特點。企業(yè)與目標客戶之間平等的交換,實現共贏,獲得利益及價值的共同增長,產生協(xié)同效應。整合營銷以消費者為核心,重組企業(yè)行為和市場行為,綜合協(xié)調地使用各種形式的傳播方式,實現與消費者的雙向溝通,更有效的達到廣告?zhèn)鞑ズ彤a品行銷的目的。企業(yè)整合營銷通過高度的一體化營銷對資源進行綜合利用,整合營銷過程、營銷方式、營銷管理以及企業(yè)內外的商流、物流及信息流等,全過程講求系統(tǒng)化管理、強調協(xié)調與統(tǒng)一、注重規(guī)?；c現代化管理手段(如信息科技、互聯(lián)網等)。

整合營銷傳播(,理論由“整合營銷傳播之父”唐舒爾茨(創(chuàng)立。他認為整合營銷傳播應包括:①精確區(qū)隔消費者——根據消費者的行為及對產品的需求來區(qū)分;②提供一個具有競爭力的利益點——根據消費者的購買誘因;③確認目前消費者如何在心中進行品牌定位。④建立一個突出的、整體的品牌個性。

菲利普科特勒認為營銷傳播組合由種傳播工具組成,包括廣告、銷售促進、公共關系與宣傳、人員推銷、直接營銷。營銷者需要貫徹和有偏向的分析、尋找需求缺口、確定傳播目標、建立傳播渠道、確定促銷組合決策、衡量戰(zhàn)略的有效性等。

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2.2綜述

根據上述市場營銷、戰(zhàn)略管理的理論回顧,上述理論對本文的研究主題——商業(yè)地產營銷模式研究具有重要的指導意義:

2.2.1傳統(tǒng)戰(zhàn)略管理理論認為,中小企業(yè)戰(zhàn)略模糊、戰(zhàn)略缺失的情況十分嚴重,甚至根本就沒有完整的戰(zhàn)略思路和戰(zhàn)略目標,而大中型企業(yè)則不同,要獲得發(fā)展,必須具有較完整的戰(zhàn)略管理體系。在我國,房地產企業(yè)經過了多年的市場整合及優(yōu)勝劣汰以后,房地產行業(yè),特別是有能力對商業(yè)地產進行開發(fā)和經營的大型企業(yè),一般都具備一定的市場規(guī)模和雄厚實力。因此,企業(yè)戰(zhàn)略管理理論對于商業(yè)地產的相關企業(yè)就有了重要的意義。市場營銷戰(zhàn)略是企業(yè)職能戰(zhàn)略的一個分支,其所包含的市場細分、目標市場選擇以及目標客戶定位(等內容對于商業(yè)地產營銷提供了足夠的理論支撐。

在商業(yè)地產企業(yè)戰(zhàn)略管理以及市場營銷的全過程中,和客戶的溝通——包括主動性的啟發(fā)式、引導式營銷到被動地樹立形象等待目標客戶(包括所有目標群體,如個人投資者、企業(yè)投資者、商家、戰(zhàn)略合作伙伴、金融合作伙伴、技術支持伙伴等等利益先關著)的選擇,這些都需要以整合營銷傳播的理論知識來支撐。以保證企業(yè)對商業(yè)地產項目的內容進行整合、對企業(yè)自身資源進行整合、對企業(yè)與客戶之間的溝通進行整合。

綜上所述,只有通過理論知識與實

踐之間的不斷磨合與整理,才能為本文的研究目標建立一個全面的理論體系,才能為本文最終結論提供堅實的支持基礎。 ................

3商業(yè)地產營銷模式的概念及內涵...........13

3.1房地產的基本概念及內涵...........13

3.2商業(yè)地產的概念、特點及發(fā)展.........14

4成都市商業(yè)地產發(fā)展現狀...

4.1成都是商業(yè)地產發(fā)展的環(huán)境分析..........29

5成都市商業(yè)地產營銷模式分析...........42

5.1藍光香檳廣場簡介及營銷模式研究........42

5成都市商業(yè)地產營銷模式分析

5.1藍光香檳廣場簡介及營銷模式研究

5.1.1藍光香檳廣場簡介

藍光香棋廣場位于春熙路商圈,紅星路與東大街的交匯處。距離鹽市口商圈、天府廣場地標廣場僅有10余分鐘的路程。藍光香檳廣場周邊的知名寫字樓、大型百貨、購物中心、廣場等眾多,商業(yè)聚集性很強。大型商場百貨包括太平洋百貨、王府井百貨、百盛、摩爾百貨等等,寫字樓、酒店等包括時代廣場、第一城、正熙國際、喜年廣場、群光廣場以及正在興建的銀石廣場和九龍倉、鐵卿門等。商業(yè)配套和生活配套都很齊全。香檳廣場擁有優(yōu)越的地理位置以及成熟的配套設施,交通便利,位于多條交通線站點,未來會有兩條地鐵線交匯于此,藍光香模廣場是一個商業(yè)綜合體,包括購物、餐飲、娛樂、寫字樓、居住等等不同業(yè)態(tài),涵蓋內容廣泛。

藍光香檳廣場的定位充分參照了春熙路商圈多元化的特色商業(yè)形態(tài),主要形式為:一層的步行街區(qū)式獨立商鋪,二三層休閑小廣場為中心的獨立式商鋪。立足于成為春熙路精品購物的延續(xù)、青年路服裝批發(fā)的補缺、力圖成為“后春熙時代”的領跑者。項目以精品商業(yè)購物中心,服飾批發(fā)與零售,高檔化妝品、皮具、飾品類等為主。

藍光香檳廣場的客戶群主要為香港、歐美、廣東等品牌服飾的西南商、春熙路步行街的精品名店客戶、泰華、萬紫、金開等流行精品服裝商以及鹽市口商圈零售客戶等為主。

由于采用了全出售型的商業(yè)地產營銷策略,因此針對不同客戶,如大型的商業(yè)客戶以及投資式散客,制定了一系列的招商政策,使項目能夠盡快完成銷售、實現貨幣回籠。

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總結

商業(yè)地產的長期運營性質決定了商業(yè)地產項目需要一個詳盡可行的規(guī)劃、一套周密的市場營銷計劃、一個長期的市場培育期,需要長期的收益獲得穩(wěn)定的現金流,商業(yè)地產成功與否,關鍵在于是地產本身的使用價值和帶動力。

首先,規(guī)劃創(chuàng)新。商業(yè)地產模式必須在不斷探索適應本地發(fā)展的營銷模式中努力創(chuàng)新。成功商業(yè)地產有三個重要環(huán)節(jié),一是前期的規(guī)劃,二是中期招商,三是后期的經營。首先要從前期的規(guī)劃開始就要與商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化、人們的需求行為等相適應。從項目定位,包括功能、選址、業(yè)態(tài)、租售比例等因素的確定等方面需要科學規(guī)劃與合理設計,最大限度地滿足商業(yè)運營的需求。