房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃范文

一、房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性與必要性分析

1.可行性分析

稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)的重要意義在于它的可行性，所以我們必須從它的可行性出發(fā)，研究其存在的問題。

首先，在企業(yè)確定籌劃方案前，要對(duì)建筑成本、預(yù)期所得利潤(rùn)及其所需的資金這三個(gè)要素進(jìn)行定性和定量分析，以此為依據(jù)做出相應(yīng)的、風(fēng)險(xiǎn)較小的籌劃方案，使得企業(yè)的運(yùn)營(yíng)在不超出法律規(guī)定的合法范圍內(nèi)最大程度的節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本，保證企業(yè)稅務(wù)籌劃得以平穩(wěn)進(jìn)行；其次，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)該從全局出發(fā)，建立全局觀念，限制于稅務(wù)籌劃之中通常會(huì)引發(fā)其他費(fèi)用是增加，從而使稅務(wù)籌劃成本增加，不利于稅務(wù)籌劃的進(jìn)行，所以為了避免出現(xiàn)以上問題，企業(yè)應(yīng)該遵守成本最佳的原則，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，利用降低稅務(wù)成本來提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體效益；最后，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃需要一個(gè)很長(zhǎng)的周期，且其中存在著較多的不確定因素，如收益、資金流動(dòng)等，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃方案有很大的影響，所以在執(zhí)行稅務(wù)籌劃方案時(shí)，需要注重執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)以及因周期長(zhǎng)而產(chǎn)生的資金價(jià)值問題。

2.必要性分析

（1）在房地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)中，資金流動(dòng)性較大，所以相應(yīng)地稅務(wù)籌劃空間較大。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中有許多的稅收項(xiàng)目，其中包括：土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育附加稅等，這些稅收項(xiàng)目不僅稅額大，且對(duì)企業(yè)稅收籌劃有著重要的影響，貫穿了房地產(chǎn)建設(shè)的整個(gè)過程。隨著稅收制度的實(shí)施，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收監(jiān)控力度越來越大，所以做好稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)具有實(shí)際意義，只有很好稅務(wù)籌劃才能最大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力，是企業(yè)獲得更大的效益。

（2）我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定的稅收政策較多，由此可知房地產(chǎn)行業(yè)受我國(guó)宏觀調(diào)控的影響較大，通常情況下，國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的大體情況制定更多的法規(guī)政策，且制定的法律法規(guī)會(huì)越來越詳細(xì)，所以為了應(yīng)對(duì)國(guó)家的政策變動(dòng)，房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃必須跟上國(guó)家法規(guī)的更新，針對(duì)國(guó)家最新法律法規(guī)做出相應(yīng)的調(diào)整，以增強(qiáng)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，在房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出。

二、房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅務(wù)籌劃的一般性方法及發(fā)展趨勢(shì)

1.準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是當(dāng)下最先進(jìn)的企業(yè)管理手段，它從企業(yè)的整體出發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)提出降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本這一觀點(diǎn)，要求企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策時(shí)考慮稅賦對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響，還考慮企業(yè)成立的最初條件，包括：注冊(cè)地、企業(yè)性質(zhì)等企業(yè)經(jīng)營(yíng)前期情況，從根本上減少企業(yè)的稅賦。

2.房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)資金籌劃環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

由于房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中的所需資金較大，且流動(dòng)性高，所以企業(yè)時(shí)常需要進(jìn)行資金籌集，一般來說，資金籌集要考慮很多因素，比如：籌款成本、企業(yè)的還款能力、方案的可行性以及存在的風(fēng)險(xiǎn)等；所以企業(yè)必須降低籌資成本，盡可能地平衡債務(wù)資本和股權(quán)資本，運(yùn)用合理、科學(xué)的方法，合理搭配各資本比例，使籌資成本最低，更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

由于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中涉及眾多稅收方法，如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用扣除方法就有兩種，這兩種方法不僅在計(jì)算方面存在差異，在最后的計(jì)算結(jié)果也是存在著一定的差異的。所以房地產(chǎn)企業(yè)要合理的選擇稅賦計(jì)算方法，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅賦壓力。

4.房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

銷售環(huán)節(jié)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)最終目標(biāo)的重要一環(huán)，銷售環(huán)節(jié)對(duì)稅務(wù)籌劃的主要影響在于企業(yè)法人在層次上的設(shè)置，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立子公司以及獨(dú)立核算的企業(yè)法人，使用子公司或者獨(dú)立核算企業(yè)法人有著適用于子公司的稅收優(yōu)惠政策的權(quán)利轉(zhuǎn)移與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系不強(qiáng)的業(yè)務(wù)，這樣就可以通過不同的稅收政策把部分的稅賦轉(zhuǎn)移出去，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅賦。

三、房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)稅務(wù)籌劃的注意事項(xiàng)

1.國(guó)家和地方政策對(duì)稅務(wù)籌劃的影響

降低成本是所有企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中都需要面對(duì)的問題，只有成本得到降低才能提高企業(yè)在所屬行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收項(xiàng)目較多且涉及金額較大，對(duì)當(dāng)?shù)卣挠绊懸蚕鄳?yīng)較大，所以在確定稅務(wù)籌劃時(shí)需要充分考慮到整個(gè)的各個(gè)職能部門，這樣才能使職能部門的審批權(quán)得到充分的運(yùn)用，除此之外，稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法能力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃也有著巨大的影響。

2.兼顧稅務(wù)籌劃的兩面性

稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的一小部分，但從稅務(wù)籌劃方面降低稅賦是不全面的，這只是抓住了企業(yè)稅務(wù)其中的一個(gè)關(guān)鍵而已，并不能使企業(yè)稅務(wù)得到最小化，還應(yīng)該在考慮企業(yè)影響因素的情況下，從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，利用全局觀使之相結(jié)合，使之發(fā)揮最大的作用得到更大的效益，這樣的稅務(wù)籌劃方案才是最為有效、合理的，反之，只考慮稅務(wù)籌劃一個(gè)方面是一個(gè)及其不明智的做法。

3.稅務(wù)籌劃方案應(yīng)有極強(qiáng)的適應(yīng)性

稅務(wù)籌劃方案的制定應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的情況而量身定做，有非常強(qiáng)的適應(yīng)性，在房地產(chǎn)這個(gè)千變?nèi)f化的市場(chǎng)上能夠使稅務(wù)籌劃充分與稅務(wù)制度相結(jié)合，不局限于現(xiàn)有模式，發(fā)掘潛在投資者，讓其從企業(yè)的注冊(cè)地、注冊(cè)金額、投資方式等了解到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)、盈利情況，吸引更多的投資者，也發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃；探討

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢(shì)頭，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。

經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟(jì)。這是稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值也會(huì)進(jìn)一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時(shí)隨著政府稅收收入的增加，也會(huì)相應(yīng)地增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)品保值增值的能力，進(jìn)而形成一個(gè)投入、產(chǎn)出相互促進(jìn)的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負(fù)擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負(fù)擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個(gè)稅種構(gòu)成，在這22個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個(gè)人所得稅等11個(gè)，占到了我國(guó)稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費(fèi)助推房?jī)r(jià)高漲”。 根據(jù)國(guó)家財(cái)政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長(zhǎng)23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長(zhǎng)速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價(jià)格的增長(zhǎng)速度決定的。財(cái)政部還說明了房產(chǎn)稅收入快速增長(zhǎng)的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的保有量一直保持快速增長(zhǎng)。2011年辦公樓銷售額同比增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)23.7%。二是房屋租賃價(jià)格上升，2011年居民消費(fèi)價(jià)格中的居住類價(jià)格上漲5.3%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，效益與風(fēng)險(xiǎn)并存；受政府的干預(yù)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點(diǎn)外，還具有其獨(dú)特性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。

2.稅務(wù)籌劃的時(shí)效性強(qiáng)

我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)是屬于國(guó)家宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受政府干預(yù)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響極大，特別是對(duì)于作為國(guó)家宏觀調(diào)控重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國(guó)家針對(duì)該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、稅收、貨幣政策隨時(shí)可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強(qiáng)的時(shí)效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)政策的可能變化具有預(yù)見性和適應(yīng)性。

3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性

城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標(biāo)外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計(jì)劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。

四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

隨著我國(guó)住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長(zhǎng)到2006年的19 382.46億元，13年間增長(zhǎng)了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期我國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度。對(duì)于一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的健全和完善，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極其激勵(lì)。競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果就是行業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性

不論是從國(guó)家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國(guó)家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識(shí)、有利于增加國(guó)家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國(guó)家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實(shí)施稅收籌劃，選取對(duì)企業(yè)較為有利的納稅方案進(jìn)行申報(bào)納稅，與依法誠(chéng)信納稅是完全一致的。

3.我國(guó)的稅收大環(huán)境越來越好，我國(guó)稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對(duì)集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實(shí)處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化

（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運(yùn)作、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達(dá)到的水平。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業(yè)的法制意識(shí)不斷地增強(qiáng)。稅務(wù)籌劃在發(fā)達(dá)國(guó)家是一門被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國(guó)僅興起數(shù)年。目前，我國(guó)不少人對(duì)稅務(wù)籌劃仍是認(rèn)識(shí)不深。隨著時(shí)間的推移，大眾對(duì)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對(duì)新生事物接受能力強(qiáng)，對(duì)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

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[2] 劉佐.中國(guó)房地產(chǎn)稅收[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2006.

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃范文

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，企業(yè)的稅收問題成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要調(diào)控方向之一，企業(yè)的稅務(wù)問題是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)稅收體制還很不完善，在稅務(wù)籌劃方面仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃體制，制定合理的措施來防范風(fēng)險(xiǎn)，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所造成的危害，進(jìn)而完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系和提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）企業(yè)對(duì)納稅政策風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不到位

首先，整體來看，放眼整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)屬于國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)，是難以避免的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)過高已然成為一個(gè)重要的問題，我國(guó)政府在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也逐步加大力度。其次，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)土地方面的政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商恐慌從而房?jī)r(jià)逐步增大，難以避免的會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)前景模糊的情形。最后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的前期資金投入比較大，周期比較長(zhǎng)，債務(wù)成本比較高，資金的風(fēng)險(xiǎn)比較大，企業(yè)的利潤(rùn)空間存在很大的隱患，所以企業(yè)如果資金鏈發(fā)生問題，這將危及整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，從而影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，影響企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

（二）企業(yè)缺乏正確的納稅管理機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求，基于納稅風(fēng)險(xiǎn)的政策因素，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員很難意識(shí)到這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于企業(yè)的納稅處理方面沒有合理的認(rèn)知，企業(yè)對(duì)于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業(yè)對(duì)于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達(dá)到少繳稅的目的，所以這就導(dǎo)致了偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來都是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，且房地產(chǎn)稅收是地方財(cái)政的重要來源，因此房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)偏重是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅務(wù)問題沒有正確的認(rèn)識(shí)，稅務(wù)處理機(jī)制很不完善，企業(yè)的部分收入不計(jì)入賬務(wù)中去，另外還有多計(jì)提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時(shí)為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業(yè)加大施工成本等，這些行為都將導(dǎo)致企業(yè)極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。就企業(yè)內(nèi)部而言，內(nèi)控機(jī)制還不太完善，沒有專門的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)體系，房地產(chǎn)企業(yè)的事前準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會(huì)遇到各種各樣的問題。另外，企業(yè)沒有一個(gè)動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，無法對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)來源進(jìn)行有效的評(píng)估，這很容易造成公司風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的喪失，降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力和應(yīng)對(duì)策略。

（三）企業(yè)納稅處理機(jī)制不健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機(jī)制，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也比較缺乏，再加上風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制也不太完善，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的因素考慮不全面，準(zhǔn)備工作不充分，從而在實(shí)際工作中出現(xiàn)這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，無法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的來源主體進(jìn)行追蹤，更加增加了企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的難度。最后，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生缺乏具體的應(yīng)對(duì)方案，或者是具體的應(yīng)對(duì)方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。再者，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者沒有認(rèn)識(shí)到照章納稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的重要性，一味強(qiáng)調(diào)稅負(fù)的降低，或者長(zhǎng)期拖欠稅金而促使相關(guān)部門鋌而走險(xiǎn)。

（四）企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)偏低

由于我國(guó)對(duì)納稅處理的認(rèn)識(shí)程度不高，所以我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)立專門的進(jìn)行納稅處理的部門，同時(shí)也極度缺乏這方面的人員，對(duì)于目前情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還是把納稅處理工作安排在財(cái)務(wù)管理體系之中，財(cái)務(wù)部門工作量大，任務(wù)重，一些財(cái)務(wù)人員只是對(duì)財(cái)務(wù)記賬熟悉而對(duì)賬務(wù)處理卻有很大的不足，他們對(duì)稅務(wù)知識(shí)的認(rèn)識(shí)還比較籠統(tǒng)，并且實(shí)際經(jīng)驗(yàn)缺乏，特別是國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控以來，由于我國(guó)稅收政策發(fā)展迅速，企業(yè)的會(huì)計(jì)人員有時(shí)候很難跟上國(guó)家政策變動(dòng)的步伐。這就導(dǎo)致了稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，也導(dǎo)致了很多不利因素的發(fā)生。我國(guó)企業(yè)對(duì)于納稅籌劃方面要求比較高，一些財(cái)務(wù)人員缺乏專門的培訓(xùn)，再加上一些人的道德素質(zhì)還有待加強(qiáng)，所以財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)技術(shù)很多不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致了我國(guó)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

三、房地產(chǎn)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

企業(yè)的納稅問題是企業(yè)運(yùn)作的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，樹立正確的納稅風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)至關(guān)重要。正確的防范納稅風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于一個(gè)企業(yè)良好的發(fā)展是一個(gè)極其有利的因素。

（一）企業(yè)應(yīng)該樹立正確的納稅意識(shí)

納稅是每一個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風(fēng)險(xiǎn)的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會(huì)出現(xiàn)一些難以避免的危害，所以作為企業(yè)的管理人員要正視納稅風(fēng)險(xiǎn)的存在，在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行合理的納稅。同時(shí)我們也要端正心態(tài)，遵守國(guó)家稅收法律法規(guī)，合理的制定企業(yè)內(nèi)部的納稅風(fēng)險(xiǎn)管控制度，重視納稅風(fēng)險(xiǎn)所帶來的危害。同時(shí)，國(guó)家在稅收政策方面做了很多的規(guī)定，企業(yè)在具體的稅務(wù)處理方面要做到時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策動(dòng)態(tài)，深刻理解國(guó)家政策的內(nèi)涵，在依照國(guó)家法律規(guī)定的前提下，合理地進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

同時(shí)，企業(yè)管理者應(yīng)認(rèn)識(shí)到企業(yè)納稅是企業(yè)的一種權(quán)利和義務(wù)，納稅不僅給企業(yè)帶來了很大的收益，而且對(duì)社會(huì)也產(chǎn)生了有力的影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立正確的納稅意識(shí)，從企業(yè)的整體利益出發(fā)，充分發(fā)揮企業(yè)的主觀能動(dòng)性，充分考慮自身的實(shí)際情況，考慮各方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，合理地進(jìn)行企業(yè)納稅。

（二）健全企業(yè)納稅管理機(jī)制

首先企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化自身稅收風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控體系，建立健全自身內(nèi)控機(jī)制，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估機(jī)制，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從稅收稽查、會(huì)計(jì)處理等方面進(jìn)行合理的監(jiān)督審核。從內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置方面，企業(yè)要想有一個(gè)健全的納稅管理機(jī)制，需要設(shè)立專門的納稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，準(zhǔn)確的識(shí)別納稅風(fēng)險(xiǎn)，制定合理的稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，從而從各個(gè)方面規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部管理控制機(jī)制。其次，每個(gè)企業(yè)都有自己的一套制度，企業(yè)要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)情況，自身業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)制定適合自己的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、整理、分析過程中，根據(jù)具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經(jīng)營(yíng)管理過程中，在日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)處理流程中，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效管理，使企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)與其他風(fēng)險(xiǎn)防范管理制度化。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)構(gòu)，與企業(yè)的財(cái)務(wù)部門、審計(jì)部門、評(píng)估部門等整合起來為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

（三）提高財(cái)務(wù)、財(cái)稅人員的素質(zhì)，正確面對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)從業(yè)人員來看，人員素質(zhì)不高的現(xiàn)象普遍存在。由于納稅風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)重要的因素就是從業(yè)人員能力弱，所以一個(gè)企業(yè)沒有高素質(zhì)的人員，高質(zhì)量的企業(yè)納稅規(guī)劃就是空談。因此，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)要明確清晰。房地產(chǎn)企業(yè)可以開設(shè)稅務(wù)知識(shí)培訓(xùn)班，定期的把國(guó)家政策通過知識(shí)培訓(xùn)班的途徑傳授給財(cái)務(wù)人員，還可以定期的引進(jìn)一些稅務(wù)知識(shí)方面的專家來給企業(yè)做定期的培訓(xùn)，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)人員既懂稅法，也懂財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，也懂企業(yè)管理等多方面知識(shí)，又有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)復(fù)合型人才，進(jìn)而來保障企業(yè)的高素質(zhì)、高技術(shù)人才的完備。企業(yè)應(yīng)重視對(duì)納稅處理人員的培養(yǎng)，建立科學(xué)有效的考核機(jī)制， 通過一定的獎(jiǎng)勵(lì)措施來增強(qiáng)財(cái)稅處理人員的素質(zhì)水平。

（四）加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通

對(duì)于企業(yè)和稅務(wù)部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環(huán)境、行業(yè)以及工作性質(zhì)上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務(wù)部門與企業(yè)之間彼此信息不對(duì)稱，所以在一些觀念上面難免會(huì)出現(xiàn)一些偏差，所以房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅主體而言，應(yīng)該主動(dòng)去了解認(rèn)識(shí)稅務(wù)部門的具體工作章程和具體的稅務(wù)操作規(guī)范，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)部門加強(qiáng)溝通交流，對(duì)于跟自己相關(guān)的一些重大稅收政策加大交流，保持認(rèn)識(shí)上的一致性，維持一個(gè)良好的合作關(guān)系，嚴(yán)格遵守國(guó)家稅務(wù)部門的規(guī)章制度，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)籌劃;問題;對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

（一）企業(yè)內(nèi)部問題。從企業(yè)內(nèi)部來看，其稅務(wù)籌劃存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于企業(yè)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)尚處于起步階段，在很多認(rèn)識(shí)上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開展。其次，還有的企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，不具有抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。特別是近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。雖然國(guó)家也已經(jīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但是行業(yè)內(nèi)總體風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄的現(xiàn)象還需要一段時(shí)間才能得以解決。

（二）外部環(huán)境問題。首先，由于受到我國(guó)稅率制度的影響，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來來，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)能力整體較差。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃的必要性

當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作十分必要。首先，通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務(wù)開支，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升利潤(rùn)空間。其次，通過稅務(wù)籌劃等相關(guān)手段，還能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到最大限度的控制。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對(duì)策

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃，建立預(yù)警機(jī)制。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)要想解決稅務(wù)籌劃過程中出現(xiàn)的種種問題，認(rèn)清稅務(wù)統(tǒng)籌，建立科學(xué)的預(yù)警機(jī)制是前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對(duì)象。需要注意的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務(wù)籌劃工作預(yù)警機(jī)制應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

（二）統(tǒng)籌稅務(wù)籌劃工作。稅務(wù)籌劃本就是一項(xiàng)內(nèi)容復(fù)雜，涉及面很廣的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。想要做好稅務(wù)籌劃，需要工作人員具備多方面的素質(zhì)。只有這樣，才能讓稅務(wù)籌劃的各個(gè)環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實(shí)際的意義。

（三）靈活運(yùn)用稅收政策。首先，房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅種為土地增值稅和房產(chǎn)稅，在對(duì)這類稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候，政策的差異化條款就能派上用場(chǎng)。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進(jìn)行納稅，在合理科學(xué)的情況下降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。最后，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，要及時(shí)關(guān)注國(guó)家的各項(xiàng)稅種政策，在稅務(wù)籌劃時(shí)選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。

（四）完善稅收法律制度。首先，國(guó)家應(yīng)該結(jié)合實(shí)情，加大對(duì)于稅收制度的改革力度，對(duì)于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時(shí)的修正和補(bǔ)救。其次，國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)該加大執(zhí)法力度，對(duì)于在執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴(yán)懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。

結(jié)束語(yǔ)：稅務(wù)統(tǒng)籌是順應(yīng)時(shí)展而出現(xiàn)的一種財(cái)務(wù)管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)統(tǒng)籌，合理降低稅收支出，提高企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，在新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)入良性發(fā)展的渠道，稅務(wù)統(tǒng)籌是必不可少的。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃范文

隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)逐步提升，企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。在這種背景之下，企業(yè)想在激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中獲得持續(xù)發(fā)展和進(jìn)步，就不得不接受現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境為企業(yè)帶來機(jī)遇的同時(shí)還為企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高利潤(rùn)、競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)過程中面臨著沉重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中，必須要做好房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃工作，進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)；提高企業(yè)的盈利空間及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

1當(dāng)前情況下的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)

一是房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中起著重要的作用，它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)橫跨生產(chǎn)和流通兩個(gè)樞紐環(huán)節(jié)，與之相關(guān)的行業(yè)較多。三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過程中需要大量的資金，在建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過程中需要進(jìn)行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預(yù)售房款、股權(quán)資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜。

因此，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)、實(shí)際經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)能力以及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，并結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。

2房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃是以不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系規(guī)定為前提，通過稅收優(yōu)惠政策來實(shí)施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國(guó)稅法上的稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)的收益；與此同時(shí)，不合理的納稅籌劃會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收的風(fēng)險(xiǎn)。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業(yè)知識(shí)水平，對(duì)現(xiàn)行國(guó)家稅收法律及當(dāng)?shù)氐亩愂找?guī)定了解透徹，從而合理、合法地進(jìn)行納稅籌劃。做好房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作，不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)降低納稅負(fù)擔(dān)，而且能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率；從而使房地產(chǎn)企業(yè)取得廣泛的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)又促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。

3房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作

31融資階段納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

融資階段是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的早期階段。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業(yè)上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進(jìn)而決定了稅收負(fù)擔(dān)不同，所以要結(jié)合不同的融資方式進(jìn)行合理的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控。

第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴(yán)格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應(yīng)，從根本上減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前要充分考慮各融資方式對(duì)企業(yè)所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據(jù)。應(yīng)充分考慮資金使用期限，對(duì)利息進(jìn)行資本化。

第二，融資階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在使用負(fù)債籌資的過程中，要發(fā)揮“稅盾”效應(yīng)，控制最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，嚴(yán)格遵守獨(dú)立交易原則，與母公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)利息費(fèi)用的結(jié)算工作要及時(shí)，從而防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行借貸的時(shí)候，選擇向正規(guī)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌資。

32開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細(xì)的考慮房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)環(huán)節(jié)中的成本，合理劃分和歸納成本費(fèi)用。在簽訂合同時(shí)，要留意對(duì)方是否有履行合同的能力并核對(duì)簽訂合同的人員信息是否真實(shí)，以免發(fā)生不必要的麻煩。接受發(fā)票時(shí)，要檢查發(fā)票項(xiàng)目是否齊全：納稅人的信息與識(shí)別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發(fā)票專用章。遵守相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法律規(guī)范，進(jìn)而有效地完成房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段稅收的籌劃工作；使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段稅收籌劃工作科學(xué)、合理地開展。

第一，開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作是通過在建設(shè)過程對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，對(duì)開發(fā)成本和核算成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃來實(shí)施的。簡(jiǎn)而言之，就是我國(guó)目前對(duì)于建設(shè)階段的納稅情況有明確的稅法規(guī)定，因此要嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律條例，所以做好相關(guān)的納稅籌劃工作，達(dá)到從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)階段的納稅負(fù)擔(dān)，減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的財(cái)產(chǎn)損失。

第二，開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。?τ詵康夭?企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作來說，重點(diǎn)是在合同管理上。與施工單位進(jìn)行合同談判時(shí)，不但要對(duì)構(gòu)成合同價(jià)款總額的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明確規(guī)定，如工程建筑勞務(wù)費(fèi)、材料費(fèi)等，還要對(duì)合同的名稱、發(fā)票等進(jìn)行明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項(xiàng)目，收取合格的發(fā)票。新開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)與對(duì)方談判，盡量取得增值稅專用發(fā)票，保管好增值稅專用發(fā)票并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)發(fā)票進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)證。在此階段的稅收籌化工作，應(yīng)充分考慮對(duì)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的影響。

33銷售階段的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益來說意義重大，因此，必須做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作。

第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價(jià)格對(duì)土地增值稅的影響，可以通過測(cè)算，找出稅收平衡點(diǎn)，對(duì)房源進(jìn)行合理定價(jià)。值得注意的是，在開發(fā)設(shè)計(jì)階段，財(cái)務(wù)人員需要積極參與相關(guān)戶型的討論等，房屋面積不同，對(duì)稅收也會(huì)產(chǎn)生一定影響。

第二，銷售階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房源進(jìn)行精裝修，進(jìn)而吸引更多的消費(fèi)者和顧客。然而我國(guó)相關(guān)稅法有明確規(guī)定，精裝修所產(chǎn)生的費(fèi)用，通過“銷售科目”支出計(jì)量，在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項(xiàng)目，開具合格的增值稅發(fā)票。此階段需關(guān)注換房、退房對(duì)稅收的影響。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅。

過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！痹S多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購(gòu)房款掛在往來賬面。

將預(yù)售購(gòu)房款掛為往來賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購(gòu)房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。

開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國(guó)家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來談?wù)勛陨眢w會(huì)。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門建立各項(xiàng)稅種測(cè)算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購(gòu)等相關(guān)部門按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對(duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)、國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）.

[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）.

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃范文

一、“營(yíng)改增”背景及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，我國(guó)拉開了“營(yíng)改增”改革的序幕。2016年召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2016年5月1日起，中國(guó)將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個(gè)行業(yè)全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營(yíng)業(yè)收入征收5%的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購(gòu)材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。作為改善人民生活和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營(yíng)改增”改革必然對(duì)房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點(diǎn)

（一）采購(gòu)活動(dòng)

“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)活動(dòng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓，如果企業(yè)是通過轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場(chǎng)上兩個(gè)企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購(gòu)買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí)，運(yùn)用抵扣法來實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購(gòu)進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷項(xiàng)稅中抵扣，而開具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價(jià)格通常低于開具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時(shí)應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價(jià)格以及增值稅影響，以減少采購(gòu)成本。

（二）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

實(shí)行“營(yíng)改增”之后，由于所購(gòu)進(jìn)的材料設(shè)備通過進(jìn)項(xiàng)稅都可以實(shí)現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項(xiàng)稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無法享受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的優(yōu)勢(shì)，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營(yíng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會(huì)更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會(huì)更青睞于開發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時(shí)也可能存在著房?jī)r(jià)高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)無論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營(yíng)方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動(dòng)

如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項(xiàng)銷售行為會(huì)既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時(shí)還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測(cè)算交納增值稅還是交納營(yíng)業(yè)稅企業(yè)的平衡點(diǎn)銷售額，企業(yè)根據(jù)測(cè)算的稅負(fù)平衡點(diǎn)銷售額選擇以增值稅還是以營(yíng)業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時(shí)利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對(duì)象稅率的差異，以此來減輕企業(yè)稅負(fù)。

三、“營(yíng)改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營(yíng)改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費(fèi)，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學(xué)合法地運(yùn)用稅收籌劃方法，實(shí)現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵(lì)性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對(duì)認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時(shí)，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計(jì)抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過改變（提高或壓低）商品價(jià)格，或者通過改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營(yíng)管理等方式，來實(shí)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過綜合地運(yùn)用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長(zhǎng)且開發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)行情及政策因素，“營(yíng)改增”后會(huì)使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過期，致使進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時(shí)取得銷項(xiàng)稅，可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實(shí)際狀況，針對(duì)可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，銷項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個(gè)行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

（四）加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個(gè)部門尤其是采購(gòu)部門提高納稅意識(shí)，杜絕員工在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會(huì)計(jì)核算程序，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。

四、結(jié)語(yǔ)

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn)

在金融危機(jī)中，房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)重的沖擊，同時(shí)伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的延伸，相繼出臺(tái)了一些政策和措施，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說可謂雪上加霜。以至于現(xiàn)在出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂等情況。目前，如何在不違反國(guó)家相關(guān)政策下，提升企業(yè)利潤(rùn)、增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力等是所有房地產(chǎn)公司必須得面臨和解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是在以不違反我國(guó)稅收政策的前提下，以提高利潤(rùn)為目的的稅收謀劃手段，它是整個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理的最重要的部分之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動(dòng)而和實(shí)際納稅金額所產(chǎn)生的偏差。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)中存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

（一）法律風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)房地產(chǎn)的起步比較晚，企業(yè)的稅收籌劃還不成熟，因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)打法律球的現(xiàn)象，于是在不經(jīng)意間就演變成了漏稅偷稅，而后被稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)抓住，輕則罰款，重則會(huì)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)人員進(jìn)行刑事訴訟。所以說稅收籌劃承擔(dān)著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，其稅收籌劃不清的情況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說可以說是一顆“定時(shí)炸彈”，是極其危險(xiǎn)的。

（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資一般范圍比較廣，包括前期設(shè)計(jì)費(fèi)用、土地成本、施工成本、營(yíng)銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，幾乎牽扯到了所有部門和囊括了各種業(yè)務(wù)，其所產(chǎn)生的土地稅、企業(yè)稅等稅務(wù)資金都比較大。再加上，受經(jīng)濟(jì)全球化一體化的影響，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)速度加快，可謂是瞬息萬(wàn)變，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃就變得更難把握，公司面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也更高。很多房地產(chǎn)公司往往就是因?yàn)橐粫r(shí)的疏忽，忽略了稅收籌劃所需的投資成本，而給公司帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，加大了公司稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（三）執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅，這是一種合法的行為。我國(guó)政府一般會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果、人民生活水平狀況等來做出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范與控制，如調(diào)整稅收政策等。雖然只是一小面，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說卻是足以影響公司整個(gè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，使得稅收籌劃執(zhí)行困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）稅收籌劃人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差

稅收籌劃人員的工作是根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況和國(guó)家相關(guān)政策來預(yù)估公司項(xiàng)目所要交的稅收資金，將它控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。由于沒有人能準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展情況，因?yàn)樗芴嗖淮_定因素的影響，所以投資風(fēng)險(xiǎn)性高。稅收籌劃人員正是因?yàn)樯钪@一點(diǎn)，以市場(chǎng)信息不易把握為借口，放松了警惕，懈怠了對(duì)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，他們認(rèn)為，即使稅收籌劃出錯(cuò)了，也怪不到他們身上。

（二）稅收籌劃?rùn)C(jī)制不完善

要做出來一份稅收籌劃項(xiàng)目需要各部門的通力配合。土地資金、建設(shè)成本、管理銷售費(fèi)用等等公司的分散投資是由各個(gè)不同的部門所執(zhí)行，但因?yàn)樗麄兊墓ぷ鬟M(jìn)度也不一樣，而公司也沒有嚴(yán)格的條例規(guī)定所有稅收籌劃部門必須做出一份完美的預(yù)算、執(zhí)行方案，因此，他們都抱著誤差是可以存在的這種心態(tài)做出投資方案。所以，稅收籌劃部門要想得到準(zhǔn)確無誤的數(shù)據(jù)幾乎是不可能的。通常情況下，它只能得到一個(gè)大概的數(shù)據(jù)。

（三）稅收籌劃作用被夸大

很多的房地產(chǎn)公司認(rèn)為稅收籌劃是無所不能的，因而習(xí)慣性的去依賴它。其實(shí)，這種做法是錯(cuò)誤的，稅收籌劃只是房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理方面的一部分，作用是有限的。不僅如此，它受各種因素的影響，還受一定條件的制約，可變性過大，并不能作為一個(gè)行之有效的依據(jù)去進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)管理。但事實(shí)情況卻是，有些房地產(chǎn)公司并沒有認(rèn)清到這一點(diǎn)，覺得只要稅收籌劃做出來就萬(wàn)事大吉了，無視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)，忽略國(guó)家新出的法律政策，最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的措施

（一）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高稅收籌劃人員自身素質(zhì)

防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的工作是一項(xiàng)具有高度科學(xué)、技術(shù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，相應(yīng)的對(duì)稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國(guó)的各項(xiàng)法律條文，了解財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)以及房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)知識(shí)等都是每一位稅務(wù)籌劃人員必須具備的基本素質(zhì)。除此之外，稅收籌劃人員還應(yīng)該具備項(xiàng)目籌劃能力、對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)測(cè)能力，并且還要能夠配合公司其他各個(gè)部門的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，不要過分的去依賴已有數(shù)據(jù)，要做到居安思危，凡事從幾種不同的角度去看待問題。這一點(diǎn)是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點(diǎn)就是從企業(yè)出發(fā)，做好企業(yè)文化宣傳，提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)，這樣才能更好的做好企業(yè)稅收籌劃。

（二）健全稅收籌劃?rùn)C(jī)制，加強(qiáng)與稅務(wù)部門的聯(lián)系

房地產(chǎn)公司應(yīng)建立一套完整的管理制度，很好的把各個(gè)部門聯(lián)系起來，促進(jìn)部門與部門之間的溝通，方便各部門之間交換信息，在最短的時(shí)間內(nèi)開展項(xiàng)目合作與執(zhí)行。要想做到這些，首先就得設(shè)置監(jiān)管部門，同時(shí)明確劃分責(zé)任范圍，使之相互監(jiān)督，認(rèn)真工作。其次，要改變公司領(lǐng)導(dǎo)層的管理方式。應(yīng)該摒棄一直以來只注重大項(xiàng)目，而不過問小項(xiàng)目的工作方法，在公司內(nèi)部起好帶頭作用，重視每一項(xiàng)工作，事無巨細(xì)。還應(yīng)時(shí)不時(shí)地去各部門了解情況，要讓員工知道領(lǐng)導(dǎo)對(duì)他們的器重。這樣可以激發(fā)員工的工作熱情，使之全身心

（三）正確看待稅收籌劃作用，注重稅收籌劃方案的綜合性

稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據(jù)眼前的情況，分析未來項(xiàng)目發(fā)展的可能性做出的納稅資金預(yù)算，并不是完全的與事實(shí)情況相符的。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的作用，準(zhǔn)確把握稅法政策，密切注視稅法的變動(dòng)，時(shí)刻更新稅收籌劃計(jì)劃。但是，光這一點(diǎn)還不夠，最主要的是要樹立正確的納稅意識(shí)，不要想著以“我不知道稅法改了”、“因?yàn)槎愂栈I劃錯(cuò)了忘記納稅”等任何借口為自己開脫而去做些違法亂紀(jì)、偷稅、漏稅等事情。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃范文

一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與稅負(fù)情況

1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及開產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購(gòu)置和整體、房屋的開發(fā)和建設(shè)都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個(gè)項(xiàng)目之中。所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資、施工方的施工墊資以及購(gòu)房者的預(yù)付款項(xiàng)都是維持項(xiàng)目運(yùn)作的重要資金來源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的特性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資額度較大、投資周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致行業(yè)的投資回報(bào)流動(dòng)性相對(duì)較低。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價(jià)值與其所處的地域、位置息息相關(guān)，幾時(shí)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導(dǎo)致價(jià)格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場(chǎng)，業(yè)務(wù)布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)情況。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的整體稅收增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。在過去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國(guó)家總稅收比重也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)流程上來看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價(jià)格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實(shí)行差別定額稅率。在開發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售轉(zhuǎn)讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動(dòng)產(chǎn)交納5%的營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實(shí)行30%～60%的超率累進(jìn)稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)還需要租金交納營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時(shí)，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預(yù)交企業(yè)所得稅，在年度終了后進(jìn)行匯繳清算。由此可見，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔(dān)的納稅義務(wù)較重。根據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)通常會(huì)達(dá)到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國(guó)的“營(yíng)改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營(yíng)改增的改革，屆時(shí)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)短期內(nèi)進(jìn)一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化是個(gè)值得要研究的重要問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法

1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿往往較高，擁有大量的負(fù)債。因此如何選擇企業(yè)融資及財(cái)務(wù)費(fèi)用處理方式而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的稅負(fù)最小化是的企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運(yùn)營(yíng)時(shí)，借款的利息費(fèi)用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時(shí)，則計(jì)入開發(fā)成本。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性會(huì)通常使企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生波動(dòng)，當(dāng)企業(yè)的業(yè)績(jī)?yōu)樘潛p時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化，應(yīng)變?cè)诤罄m(xù)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行攤銷;當(dāng)企業(yè)取得正的業(yè)績(jī)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用盡量費(fèi)用化，從而減少當(dāng)期的應(yīng)納稅額。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制取得融資成本的限額及加強(qiáng)企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。

資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過股權(quán)融資的資金成本通常較高，同時(shí)股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視通過發(fā)行債券來融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M(fèi)用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負(fù)。

2.產(chǎn)品銷售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價(jià)值商品，在銷售時(shí)會(huì)產(chǎn)生較高的稅負(fù)。我國(guó)的稅法規(guī)定通過直接銷售或預(yù)收等方式銷售商品房都是在銷售時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分期付款的方式銷售房地產(chǎn)，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項(xiàng)目的銷售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負(fù)之外，企業(yè)還可以通過調(diào)節(jié)開發(fā)項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式來降低企業(yè)的整體稅負(fù)。由于我國(guó)的土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)型，當(dāng)商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導(dǎo)致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負(fù)。例如某房地產(chǎn)公司有兩個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)項(xiàng)目的銷售收入為140萬(wàn)元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬(wàn)元，因此其土地增值稅繳納額為12萬(wàn)元。第二個(gè)項(xiàng)目銷售收入180萬(wàn)元，可抵扣成本為100萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)納稅額為27萬(wàn)元，兩項(xiàng)目合計(jì)土地增值稅交納總額為39萬(wàn)元。但是若將兩個(gè)項(xiàng)目合并銷售結(jié)算，則總體銷售收入為320萬(wàn)元，其可抵扣成本為200萬(wàn)元，其土地增值稅應(yīng)繳納稅額為38萬(wàn)元。因此，該企業(yè)可以通過合理的合并項(xiàng)目銷售結(jié)算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負(fù)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)裝修的商品房時(shí)，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營(yíng)業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納少量營(yíng)業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負(fù)。

3.組織架構(gòu)的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在各地進(jìn)行擴(kuò)張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團(tuán)公司提供了基礎(chǔ)，而企業(yè)成立集團(tuán)公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進(jìn)行納稅的最終目的是要降低其整體稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，而集團(tuán)公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行主營(yíng)業(yè)務(wù)分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進(jìn)行合理的關(guān)聯(lián)交易。例如集團(tuán)的核心控股公司往往設(shè)立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團(tuán)公司可以通過合理的手段調(diào)整業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)移利潤(rùn)至其中，從而降低了稅負(fù)。另外，集團(tuán)公司在進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對(duì)兩種方案的稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算，從而選擇最有利于集團(tuán)的方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問題

1.納稅籌劃應(yīng)該從整體布局。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜，納稅環(huán)節(jié)也較多，因此企業(yè)的納稅籌劃必須從企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)。從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地的獲取和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等等環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把控，按照企業(yè)的整體稅后利益最大化籌劃設(shè)計(jì)，而不能僅僅考慮項(xiàng)目建設(shè)的某一環(huán)節(jié)的稅負(fù)最低。例如企業(yè)在拿地之后的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就應(yīng)當(dāng)考慮到其預(yù)計(jì)開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)問題，若開發(fā)建設(shè)大戶型住宅等高端產(chǎn)品則不能享受到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優(yōu)惠。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃是與其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和整個(gè)開發(fā)流程都息息相關(guān)的，并不能片面、獨(dú)立地看待。