房地產消費論文精選(九篇)

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第1篇：房地產消費論文范文

【關鍵詞】 房地產價格 土地供給 投資者投機 城市化

九十年代以來，房地產企業(yè)已經成為支撐中國經濟發(fā)展的重要驅動。目前，中國的房地產行業(yè)企業(yè)林立，競爭異常激烈。然而，房地產價格的波動直接影響著房地產企業(yè)的收益預期，直接影響著每一個房地產企業(yè)的未來發(fā)展。房地產價格受到國家政策、土地供給、投資者投機、消費者需求以及城鎮(zhèn)化率等諸多因素的影響，了解這些因素的影響程度，對于房地產企業(yè)制定合適的發(fā)展戰(zhàn)略非常重要。

1 前人研究成果及本文研究的基本假設

1.1 前人的研究結果

學者們從不同角度研究了房地產價格的影響因素。孫繼國、趙息[1]研究了北京市房地產市場中的投機泡沫與房地產價格的關系。市場中的一些投資者明知某些資產價格高于實際價值，但他們對未來資產價格的升值潛力充滿希望，因此不斷地購進此種資產。這種由于主觀信念不同而導致的資產投機行為常導致資產價格出現(xiàn)總體偏差，并最終形成泡沫。他們的研究結果表明，1998-2009年北京市房地產發(fā)展中基本都存在一定的投機泡沫。其中2000年后泡沫化有所減輕，2005年后泡沫化又開始加重，2007后房地產價格上漲加速，泡沫化劇烈。

曹天階[2]研究了消費者需求與房地產價格的關系。他認為消費結構升級拉動房地產業(yè)發(fā)展。我國實行房改后，取消了計劃經濟時代幾十年的福利分房制度，住宅成了一種不可缺少的商品。改革開放后，各地都把軟環(huán)境建設、提高人民群眾的生活質量、改善群眾的居住條件、改變市容市貌作為工作的重點進行大規(guī)模的舊城改造，造成了大量的住宅需求。改革開放中富裕起來的人們也為改善居住環(huán)境產生新的住宅需求。而這些需求必然影響房地產的供給情況，造成房地產的價格波動。

王文婷[3]分析了城鎮(zhèn)化對我國房地產市場的需求影響。認為城鎮(zhèn)化進程與房地產業(yè)發(fā)展之間是相互依存的。城鎮(zhèn)化速度的加快不可避免地會帶動房地產業(yè)的發(fā)展，反之房地產業(yè)的快速發(fā)展又為城鎮(zhèn)化建設提供了物質基礎和保障。房地產業(yè)是國民經濟運行中的先導性、基礎性產業(yè)，房地產商品則是社會必須的生產資料和生活資料，是各種社會經濟運行的基礎和物質載體。任何城市的發(fā)展都要依靠房地產開發(fā)先行，城市空間利用和資源開發(fā)都依賴于房地產業(yè)的運行。城鎮(zhèn)化所伴隨的城市人口聚集、城市規(guī)模擴大，以及城市結構的變化都會為房地產業(yè)的發(fā)展提供空間條件。長期以來，國內關于城鎮(zhèn)化建設對房地產業(yè)發(fā)展的影響研究僅限于定性討論，近年來已有不少學者開始采用數理分析對兩者的關系進行實證研究。

朱嬡玲[4]（2005）研究了土地供給量對我國區(qū)域房地產價格的影響。采用1999年——2009年我國30個省市土地供給量、房地產價格等相關數據，建立Panel Data計量模型，研究了我國房地產價格區(qū)域差異，旨在土地供給量對我國區(qū)域房地產價格的影響程度。結果表明，土地供給量的確是影響我國區(qū)域房地產價格重要因素，土地供給量對我國各地區(qū)房地產價格的影響差異程度各不相同。土地供給量對東部地區(qū)房地產價格影響程度最為顯著，中西部地區(qū)房地產價格對土地供給量的敏感程度相對較低。

1.2 本文的基本假設

基于上述學者的研究成果，本文從投資者投機、消費者需求、城鎮(zhèn)化的發(fā)展和土地的稀缺度四個變量作為自變量來探討這些因素對北京市房地產價格的影響。認為這四個因素與北京市房地產價格存在相關性，并探討其相關程度。

2 研究方法與設計

本文通過問卷調查的方式針對這些因素的對房地產價格的影響開展實證研究。調查對象的指定總體就是所有北京房地產企業(yè)。

論文的抽樣元素是房地產企業(yè)銷售負責人與企業(yè)員工。調查研究對象都是在這些界定人群中隨機抽取出來的。

本論文采用的是分層隨機抽樣的方法，可以比隨機抽樣的方法更具有普遍性。設計的抽樣元素比例分配分別為：北京房地產企業(yè)負責人50%、企業(yè)員工50%。

本研究論文在所發(fā)放的調查研究問卷是240份，實際回收有效調查研究問卷數量是232份，所以本研究論文采用的抽樣大小是232份，有效率達到96.7%。

本論文采用李克特等級測量量表來測量所涉及的四個變量，投機者的投機、消費者的需求、城鎮(zhèn)化率的發(fā)展、土地的稀缺。里克特量表一般分為：“十分同意、同意、無所謂、不同意、十分不同意”等五類形式的回答。每個問題的每種可能的回答都被賦予一個的數值來反映應答者不同的同意態(tài)度，對應答者的態(tài)度進行測量就是通過對這些數值進行加總得出來的。

本論文通過為調查問卷中的每個問題的每種可能的答案都分配一個阿拉伯數字作為代碼，用1-5來進行數據賦值。

本論文中使用Cronbach α系數來測試信度，所使用的系數指標為0.6，即只有大于或等于0.6時，才視為測量量表所得出的研究數據是符合信度設計要求的，是可以采用的。

由于自變量和因變量采用的研究數據都是定距型數據，所以本論文對變量進行相關分析。

用來測量定距型數據變量之間相互關系的系數一般是皮爾遜（積矩）相關系數，本論文就用皮爾遜相關系數來表示變量間假設關系的相關性。

3 數據分析與結果

第2篇：房地產消費論文范文

在制定房地產產品策略時，需要從以下幾個方面進行考慮：

（一）位置條件。房地產產品的位置條件是打造核心產品的首要條件，位置條件的優(yōu)劣直接影響著房地產企業(yè)獲得利潤的多少，一般而言，應選擇拆遷補償費用低、交通方便、服務設施較為齊全的地段進行開發(fā)。就商業(yè)房地產開發(fā)而言，開發(fā)項目應處在交通便利區(qū)、人流量集中區(qū)，把握好交通及客流“兩大動線”，商鋪投資的回報率才可能實現(xiàn)。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達的地方自然能帶來更多人氣，例如，北京老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優(yōu)勢。另外要注意的是，商業(yè)的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因為這相當于多了一個天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業(yè)體內部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。如果說交通動線決定了多少人會經過商業(yè)房地產項目，那客流動線就決定了消費者與商品摩擦的機會。曾有這樣的例子，很多大商家對一個商業(yè)項目的外部環(huán)境非常滿意，但一進到商場內部就馬上放棄了進駐的想法，往往只因為電梯數量不夠。因此，從客流動線這個角度講，商業(yè)房地產項目的內部的合理設計能夠讓消費者在商業(yè)體中逗留更長的時間，從而產生更多消費，更多的利潤。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環(huán)境安靜、服務設施齊全等方面的條件。

（二）產品設計：為了滿足消費者需要，對設計者而言，應放下專業(yè)人士的架子去聽一聽你設計的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強自己專業(yè)知識的學習，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關鍵是整合設計的產品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的最佳結合點。設計建筑設計師與策劃專員應該共同商討、相互協(xié)作，根據目標客戶的特性分析，作出房產項目的規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計、戶型設計、配套設計、物業(yè)服務等。

（三）品牌設計：我國目前房地產品牌策略以副品牌為主導，即將現(xiàn)有品牌與一個新品牌相結合，從而為產品冠牌的方法。如萬科開發(fā)的萬科-星園、萬科-青青家園等樓盤，既可以從整體上對公司品牌的聯(lián)想和價值加以利用，又可以創(chuàng)造具體的品牌信念，幫助消費者更形象地了解新產品。

建立產品品牌之后，更要注重品牌關系，樹立良好的品牌關系，首先就是保證房屋質量，實現(xiàn)品牌承諾，這是基本的要求。其次，提供附加產品，這是消費者購房時所得到的附加服務和附加利益。最后，實施客戶關系管理（CRM），通過網絡、市場調查等手段收集信息建立數據庫，對客戶信息進行長期跟蹤管理。

二、房地產價格策略（Price）

一種是成本+競爭定價策略，即首先計算出項目總成本，再根據競爭對手的價格情況，加上預期利潤，從而得出本樓盤價格。這種典型的“產品主導型”定價策略蘊含著定價過高產品滯銷的風險和定價過低較難贏取超高額利潤的風險。

另外一種是消費者需求加競爭定價策略，它的最大好處就是以消費者的潛在心理接受價格為出發(fā)點，以競爭對手為參照，無論規(guī)劃、設計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為原則，并時刻注意區(qū)別或跟隨競爭對手，因而實現(xiàn)高額利潤或快速回籠資金的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài)，能使開發(fā)效率達到最高。

三、房地產營銷渠道策略(Place)

目前我國房地產行業(yè)中，房地產營銷渠道策略可以大致分為直接銷售、委托推銷、網絡營銷以及其他近幾年興起的新型渠道策略。

直接銷售，最常見的形式就是派出房地產銷售人員，在一個固定的場所主要是現(xiàn)場售房處，來為需要買房的顧客和準顧客提供服務。雖然這種渠道模式可以幫助房地產開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數量可觀的委托推銷的費用（相當于售價的1.5%~3.0%），但銷售經驗的不足和銷售網絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。

委托，相對于直接銷售策略，分散了企業(yè)開發(fā)房地產的風險，而且中介機構由于工作的范圍、特性，以及對于市場趨勢的了解，對于目標市場的掌握以及對于消費心理的研究比開發(fā)商深入得多，更容易把握市場機會，能更快銷售房產。

許多房地產商也利用因特網資源，打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。

伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，在保持既有的模式下，一些新的渠道開始出現(xiàn)，我國的房地產營銷渠道也呈現(xiàn)出全方位、多樣化的局面。

四、房地產營銷促銷策略(Promotion)

房地產促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷兩大類：

人員促銷是一種傳統(tǒng)的推銷方法，一方面是靠外聘的工作人員在人流量大的鬧市區(qū)或新樓盤集中區(qū)域向潛在消費者發(fā)放其房地產宣傳資料，成本低同時還起到廣而告之的作用；另一方面是通過專業(yè)的銷售公司的銷售顧問向客戶詳細介紹其房地產的情況，促成買賣成交的活動。

非人員推銷又有廣告、營業(yè)推廣和公共關系等多種形式。在實際促銷過程中，這些方式綜合起來構成促銷組合策略。

（一）房地產廣告

房地產廣告可供選擇的形式主要有以下幾種類型：（1）印刷廣告。主要載體有報刊、雜志、有關專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其商自行印刷的宣傳材料等；（2）視聽廣告。如電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式；（3）戶外廣告。房地產推出時機確定后，在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項目情況，預告房地產即將推出，誘導消費者購屋欲望。（4）布置精致樣板房。房地產企業(yè)通過設計樣板房，表現(xiàn)完美格局和完善生活機能，并加強裝修與施工，讓消費者產生具體的臨場感。

（二）營業(yè)推廣

開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關稅費，或者舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企業(yè)的知名度，有助于提高銷售量。

（三）公共關系

房地產公共關系促銷活動包括人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告以及建立與各方面的良好關系，比如與地方政府、金融機構、其它社會組織的合作以及開發(fā)商之間的合作。

目前我國房地產業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產營銷已然成為房地產開發(fā)的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產營銷策略，這對提高房地產開發(fā)經營的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻

[1]劉艷，淺談房地產營銷策略[J]，沈陽干部學刊，2005（6）

[2]杜宇，試論房地產營銷策略[J]，中國科技信息，2006（4）

[3]黃湘紅，淺析房地產價格營銷策略[J]，廣西城鎮(zhèn)建設，2005（11）

第3篇：房地產消費論文范文

1 引 言

房地產的價格在很大程度上取決于房地產的影響因素狀況,而影響房地產價格的因素很多,鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中,考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產的評估中引用如下影響因素:地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進行住宅類房地產價格研究中,考慮了三大類的影響因素:交通條件、生活服務設施、教育配套設施。

房地產的價格因其不同的影響因素特征而有所不同,針對具有不同特征的房地產,適當采取相應的營銷策略對于提高房地產價格、提升消費者預期有著良好作用。比如,對于有著良好的建筑結構、建筑材料,或者大戶型乃至復式樓盤,可以著重從建筑因素方面對樓盤進行宣傳,以使消費者相信并了解該樓盤的品質;對于觀景房,售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度,并且通?？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價位以及上漲預期;對于靠近商業(yè)中心的樓盤,便要從樓盤的商業(yè)便捷度著手宣傳,周圍的設施如何齊全、生活如何方便等。房地產區(qū)位的選擇,以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質提升有著非常重要的作用。

2 依托房源特征,借勢宣傳

從影響房地產價格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤的特征進行樓盤的選址、開發(fā)以及營銷是開發(fā)樓盤的關鍵。依據不同的房地產價格影響因素(建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素),采取不同的營銷手段以借勢宣傳。

2.1 具有建筑因素優(yōu)勢的房源

具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤吸引買房者,主要從其優(yōu)質的建筑結構、建筑材料,優(yōu)美的建筑布局,較高的容積率,良好的裝修及建筑外觀,以及相關車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進行造勢。

房屋的建筑因素與房屋本身的品質是緊密聯(lián)系在一起的,房屋是否真正舒服,只有住進去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實,其升值潛力也非常大。比如,在隔音方面,隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話,而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候,家里仍然非常安靜。在具體的營銷中,可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質,使買房者愿意購買,并且始終滿意。

2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢的房源

在區(qū)位因素分析中,對于商業(yè)服務業(yè)作用分值,影響因素作用分值按指數衰減公式進行計算,即:

第4篇：房地產消費論文范文

[關鍵詞] 房地產業(yè) 服務營銷

一、服務營銷及房地產營銷的趨勢

作為服務營銷基石的“服務”概念，營銷學者一般是從區(qū)別于有形的實物產品的角度來進行研究和界定的。非利普科特勒把服務定義為“一方提供給另一方的不可感知且不導致任何所有權轉移的活動或利益”。而美國市場營銷學會則將其定義為“主要為不可感知，卻使欲望獲得滿足的活動，而這種活動并不需要與其他的產品或服務的出售聯(lián)系在一起。生產服務時可能會或不會利用實物，而且即使需要借助某些實物協(xié)助生產服務，這些實物的所有權將不涉及轉移的問題”。一般而言，與有形產品相比，無形性是服務最為顯著的一個特征，它可以從三個不同的層次來理解。首先，服務的很多元素，無形無質。其次，顧客在購買服務之前，往往不能肯定他能得到什么樣的服務。最后，顧客在接受服務后難以對服務的質量做出客觀的評價。

中國房地產營銷的發(fā)展經歷的是一個從局部到全局、從單一到綜合的這樣一個過程。隨著中國房地產開發(fā)環(huán)境的變化、市場競爭的加劇，以及房地產營銷本身所存在的不足，房地產營銷必將繼續(xù)向前不斷發(fā)展。其主要的發(fā)展趨勢表現(xiàn)為服務營銷的思想將逐步深入到房地產的營銷過程中。一直以來，房地產業(yè)都屬于第三產業(yè)，即服務業(yè)的范疇，房地產業(yè)具有一些顯著的服務特征。隨著服務營銷理念在中國的廣泛傳播，服務營銷中的相關思想和營銷方法將被房地產業(yè)普遍接受。全程整合營銷將是未來房地產營銷的主流。將整合營銷的理念運用到房地產開發(fā)的全過程營銷中，這是未來房地產營銷的主流。

二、基于服務營銷的房地產營銷組合模式構建

服務業(yè)的營銷是服務營銷研究的傳統(tǒng)領域，服務營銷的相關理論自然可以用來指導屬于服務業(yè)的房地產營銷。同時，房地產產品具有很多服務產品的特性，所以服務營銷的很多理論可以應用到房地產營銷的理論探討和實踐應用之中。基于以上觀點，本文試圖從服務營銷的營銷組合策略體系出發(fā)，來構建房地產的營銷組合策略模式。在充分考慮到房地產產品的無形性及消費者感知對房地產營銷的影響的情況下，從房地產開發(fā)的全程出發(fā)，以服務營銷的理論為基本出發(fā)點，借鑒服務營銷的7PS策略，筆者認為，房地產營銷組合模式應該包括產品策略、價格策咯、渠道策略、溝通策略、人員策略、有形展示策略和過程策略。

1.產品策略。根據房地產整體產品概念，房地產產品包括了其所提供的空間、戶型，小區(qū)的規(guī)劃、景觀、建筑風格、建筑質量、配套、公共部分裝修，樓盤的區(qū)位、品牌、社區(qū)文化、物業(yè)管理服務和購買過程服務，樓盤的升值潛力和樓盤所在區(qū)域的規(guī)劃等。因此，產品策略便是在項目開發(fā)之前，確定以上內容的框架。其工作內容包括了建筑策劃、品牌構建、物業(yè)管理服務內容的確定等。

2.價格策略。房地產樓盤的定價必須科學地根據樓盤造價、利潤、稅金、地段、朝向、樓層、房地產市場利息率、物價指數和商品房的市場競爭狀況、供求狀況、市場反應周期曲線并結合樓盤的消化過程的規(guī)律性，進行價格戰(zhàn)略性決策及過程控制。在房地產定價中，一是要控制好銷售前期、中期、后期的銷售比例和價格，二是要利用期房和現(xiàn)房的銷售各自優(yōu)勢，控制好預售階段，使現(xiàn)房能熱銷，以獲取項目的最大效益。

3.溝通策略。在接受了多年房地產廣告等促銷方式而進行的教育后，消費者日益成熟老練，對樓盤綜合素質的高下有著自己明確的評判標準，普通的廣告說辭、概念設計已難以讓他們動心。開發(fā)商們不能再局限于單方面的銷售促進，而應該注重與消費者的有效溝通，徹底摒棄過去“教師爺式”的強加于人的促銷行徑，以積極的方式適應顧客情感，建立基于共同利益上的新型關系。房地產營銷中的溝通策略包括傳統(tǒng)的促銷策略，如廣告，銷售促進和公共關系同時，顧客關系管理己成為刀幾發(fā)商與顧客有效溝通最有成效的策略。

4.渠道策略。營銷渠道是將產品山生產者轉移給消費者的途徑。在房地產營銷中，主要有三種主要的營銷渠道開發(fā)商直銷、委托商銷售和房地產經紀人銷售。開發(fā)商可以根據自身的實力、房地產市場結構、樓盤素質等因素選擇適當的渠道策略。

5.有形展示策略。所謂“有形展示”，是指服務市場營銷管理的范疇中，一切可傳達服務特色及優(yōu)點的有形組成部分。由于房地產產品具有無形性特征，并且該特性對購房者產生了種種特殊影響，房地產開發(fā)商可以借鑒服務營銷理論中的有形展示策略，充分展示房地產產品的質量及開發(fā)商的良好形象，從而規(guī)避房地產無形性帶來的不利影響。房地產營銷中的有形展示策略包括環(huán)境展示、人員展示、品牌載體以及信息溝通展示四大部分。

6.人員策略。在房地產營銷中，營銷人員對于顧客對樓盤質量的理解具有相當重要的作用。因此，房地產營銷組合應該充分考慮“人”的因素。人員策略既包括了營銷人員的構成、培訓、管理、激勵、儀表、態(tài)度管理等，又包括了顧客參與程度的管理、顧客參與行為的管理、顧客與顧客之間的聯(lián)系等。

綜上所述，論文認為基于有形產品營銷理論建立起來的房地產營銷組合模式，由于沒有考慮到房地產產品的“服務”特征，不能有效地解決房地產營銷實踐所遇到的實際問題因此，論文從服務營銷的理論出發(fā)，認為房地產營銷的組合策略應該包括產品策略、價格策略、渠道策略、溝通策略、有形展示策略、人員策略和過程策略。該模式對房地產項目的實踐指導作用，還需要更多的房地產項目來檢驗。是筆者以后將從事的研究和實踐工作。

參考文獻:

[1]李懷斌 于 寧:服務營銷學教程.大連:東北財經大學出版社,2002

第5篇：房地產消費論文范文

論文2007年美國爆發(fā)的次貸危機被視為上世紀30年代以來最大的金融危機，在較短時間內迅速席卷全球，給全球實體經濟以重創(chuàng)。通過分析美國次貸危機產生的原因和我國房地產市場存在的風險，可以看出中美兩國房地產市場的共性。同時我國房地產市場起步較晚，處于發(fā)展階段，且存在其特殊性，針對當前房地產金融市場存在的風險，提出相應對策。

論文關鍵詞：次貸危機；房地產市場；金融風險；風險防范

1 美國次貸危機

2001年911事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國房地產金融市場的風險

我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業(yè)逐漸成為國民經濟的支柱產業(yè)。當然房地產業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風險。 1 高房價的市場風險

近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發(fā)展。 2 央行不斷加息，房地產業(yè)面臨利率風險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。 3 房地產開發(fā)商負債經營的財務風險

我國房地產開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。 4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險

銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。

第6篇：房地產消費論文范文

關鍵詞：房地產金融風險；形成機制；房地產開發(fā)商；銀行；演化博弈

一、 引言

近年來，我國房地產價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產價格過分偏離內在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時，系統(tǒng)運行的內在機制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統(tǒng)風險的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產金融風險形成的特殊機理，促進房地產業(yè)和房地產金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產市場體制和宏觀調控提供決策支持。

本文通過對房地產開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據房地產市場化以來政府調控和利率調控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調控行為，房地產開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產金融狀況。

二、 房地產開發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設。根據模型的設計思想，對房地產開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：

假設1：局內人。博弈雙方為房地產開發(fā)商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態(tài)進化博弈；

假設2：策略空間。在不同的房地產市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；

假設3：支付。支付是房地產開發(fā)商與銀行在不同的房地產市場發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設p表示房地產開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產開發(fā)商和銀行采取不同策略時的收益。

通過分析可得：

房地產開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據演化博弈理論，若同種群房地產開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個房地產開發(fā)商和銀行不會改變其戰(zhàn)略。當同種群房地產開發(fā)商和銀行中某個參與者試驗不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產開發(fā)商或銀行，而當變異房地產開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產開發(fā)商或銀行更高的利潤時，其它房地產開發(fā)商或銀行必然會模仿變異房地產開發(fā)商或銀行。反之，當變異房地產開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產開發(fā)商或銀行的利潤時，其它房地產開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產開發(fā)商與銀行的復制動態(tài)實際上是描述某一特定策略房地產開發(fā)商或銀行中被采用的頻數或頻度的動態(tài)微分方程。根據演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復制動態(tài)方程為：

房地產開發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動態(tài)復制系統(tǒng)平衡點所對應的策略組合為房地產開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩(wěn)定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內部不斷變化而總體不變的的過程。

對于上述由微分方程表示的群體動態(tài)演化過程，其均衡點的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產開發(fā)商與銀行在房地產市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產金融風險的演進過程，從而為防范房地產金融風險提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產市場化以來，根據不同發(fā)展階段中政府調控的重點和央行基準利率調控政策的特點，本文將房地產市場化發(fā)展階段分為四個階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實現(xiàn)經濟的快速發(fā)展，政府提出了實施增加投資、擴大內需的方針政策，培育房地產業(yè)作為新經濟增長點，中央銀行在五年內共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產業(yè)的發(fā)展來拉動國民經濟的增長。

同時由于人們改善居住條件的要求產生了巨大的房地產市場需求，房地產業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產行業(yè)的準入門檻比較低，房地產投資額、施工面積等指標均出現(xiàn)大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時期內，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產市場一片繁榮，房地產價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產開發(fā)商進行房地產投機行為的違規(guī)成本也很小，因此當房地產開發(fā)商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產開發(fā)商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產開發(fā)商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產開發(fā)商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產開發(fā)商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當處于1998年~2003年的房地產市場初步繁榮階段時，無論房地產開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產需求旺盛，房地產價格持續(xù)上揚，銀行短期內忽略了房地產的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產價格的上揚，有可能會催生房地產價格泡沫，房地產金融風險開始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調控、抑制投機階段。2003年以來，房地產價格持續(xù)上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。

針對房地產市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺了一系列密集的調控措施，期間房地產投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內來自國內貸款的房地產開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調控和加息等方式，但由于房地產市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產市場火熱，同時對房地產開發(fā)商投機行為的打擊力度不夠，房地產開發(fā)商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內，無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發(fā)商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時期政府目標著重于宏觀調控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發(fā)商的投機行為時的銀行收益將小于房地產開發(fā)商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時處于房地產市場初步宏觀調控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調控措施，房地產市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產需求依舊異常旺盛，房地產價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規(guī)模的擴大也進一步助長了房地產價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環(huán)，房地產金融風險不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經濟衰退的影響，整個房地產市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時采取一系列稅費優(yōu)惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產市場迅速反彈，房地產市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時期內，房地產開發(fā)商從事投機行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時期內，當房地產開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產開發(fā)商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時，無論房地產開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經濟的消極影響，房地產價格開始回落，房地產市場陷入不景氣的局面，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，房地產貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產貸款，則將加劇房地產市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。

4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產重拳調控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產市場的調控，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發(fā)展。

在此時期內，房地產開發(fā)商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內，當房地產開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。

則當處于該階段時，無論房地產開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴厲打擊房地產市場投機階段，房地產價格將會受到調控影響，價格增速回落，房地產市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產市場將會實現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結語

在房地產開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當房地產市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調控階段，房地產市場持續(xù)火熱，房地產開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產開發(fā)商采取投機的策略。這意味著當房地產市場繁榮發(fā)展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產價格迅速上漲，房地產業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產的貸款風險，紛紛擴大貸款規(guī)模，使得房地產市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產價格的上揚，兩者交互作用，房地產金融風險開始形成并且不斷加劇。

而當處于鼓勵合理住房消費時，房地產市場不景氣，房地產開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產價格開始下滑，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產貸款規(guī)模，則將加劇房地產市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。

因此，為了促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產市場投機行為，需要政府嚴格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產調控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調控房地產市場：

（1）從信貸政策的角度來看，根據現(xiàn)在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產市場效果不大，因此央行應加緊市場流動性的回收工作，繼續(xù)實施緊縮的信貸政策，降低房地產市場泡沫破滅的風險，同時也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財政政策角度來看，政府應將資金重心向基礎制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實業(yè)，防止產業(yè)空心化危機的發(fā)生，以加強房地產泡沫破滅時的風險的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監(jiān)管力度，一方面應該進一步完善房地產開發(fā)商的貸款制度，促進其技術創(chuàng)新及產業(yè)結構調整，將股市與樓市之間的資金向實業(yè)轉移，從而在根本上解決房地產金融風險的問題。

參考文獻：

1. 王俊.我國房地產金融風險形成機制研究.華中科技大學學位論文,2006.

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3. 吳艷霞.基于房地產開發(fā)商的演化博弈研究.西安理工大學學位論文,2008.

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6. 達慶利.有限理性條件下進化博弈均衡的穩(wěn)定性分析.系統(tǒng)工程理論方法應用,2006,（3）:279-284.

7. 吳迪.高鵬.董紀昌.基于場景理論的中國城市居住房地產需求研究.系統(tǒng)科學與數學,2011,31（3）：253- 264.

第7篇：房地產消費論文范文

國民經濟相關論文范文一：房地產經濟對中國國民經濟增長的作用

摘要：通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產經濟是我國國民經濟的重要組成部分，其自身增長對國民經濟持續(xù)提升具有重要的意義，當其發(fā)生較大波動時會致使國民經濟同樣發(fā)展較大振幅，所以國家應針對性的對房地產經濟進行控制，使其在平穩(wěn)發(fā)展的同時創(chuàng)造更多的經濟利益，以此保證社會正常發(fā)展和國民經濟生活水平的提升。

關鍵詞：房地產經濟;中國;國民經濟

前言:

近年來雖然國家對房價進行了適當的控制，但隨著城市規(guī)模的不斷擴大和居民生活水平的快速提升，房地產業(yè)一直處于較活躍的狀態(tài)，而房地產經濟以房地產業(yè)為核心，是與其相關的生產、開發(fā)投資、消費等經濟活動所產生的經濟關系，是房地產經濟關系與其自身生產力的結合體，由此可見房地產經濟是我國的國民經濟的組成部分，其自身波動對國民經濟的增長必然會產生影響。

一、房地產開發(fā)投資對中國國民經濟增長的作用

房地產開發(fā)投資即房地產業(yè)所有開發(fā)法人單位所投資開發(fā)的房屋建筑物、配套基礎服務設施及相關的土地開發(fā)工程及土地購置等方面的資金支出，每一方面根據具體的房地產用途及功能又可以細分，目前統(tǒng)計調查法是房地產開發(fā)投資主要采取的辦法，由于全社會固定資產投資包括某時間段內社會建造和購置的固定資產超出500萬元以上的費用，所以房地產開發(fā)投資是其組成部分，據相關資料顯示1986年至1995年房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比重由3.2%上升至15.7%，處于快速增長的態(tài)勢，1996年至2000年雖受到國家政策的影響，但在短暫下降后仍出現(xiàn)明顯的上升趨勢，恢復至15%，截止2014年其比重一直穩(wěn)定在17%左右，而其對全社會固定資產投資發(fā)展的貢獻率雖在1986年至1996年由7.7%下降至負值，但1996年以后貢獻率迅猛提升，至1999年達歷史最高峰值33.8%，近年來雖受金融危機影響，但仍有快速回轉的趨勢，所以其對全社會固定資產投資的增長具有重要的意義，通過間接計算，可以發(fā)現(xiàn)其對國民經濟增長也有重要意義[1]。

二、房地產生產對中國國民經濟增長的作用

房地產生產主要指房地產業(yè)及其相關行業(yè)的生產活動，據我國行業(yè)分類標準顯示，房地產業(yè)主要包括以房地產為對象的開發(fā)經營、物業(yè)管理、中介、自有經營及特殊房地產五方面主體的生產活動，其每方面又可根據自身的性質及規(guī)模進行細分，屬于我國的第三大產業(yè)，而房地產生產增加值是我國國民生產總值的重要組成部分，是衡量我國居民居住水平的重要標準，由于居民自有住房和租賃住房之間的比率在同一國家不同時期及不同國家同一時期具有較大的差異，所以在針對房地產增長值計算時應結合居民自有住房服務的總產出和其實際的增長值等數據，增長值可直接由參與房地產生產活動的主體的具體勞動者報酬、生產稅凈額、固定資產折舊、營業(yè)盈余疊加計算獲取，而居民自有住房主要由其虛擬折舊決定，據相關資料顯示，目前我國城鎮(zhèn)住房折舊率在2%左右，農村在3%左右，而經計算可以看出近年來房地產生產增長值一直處于快速提升的狀態(tài)，而且占國民生產總值的比重也呈上升趨勢，如1978年80億，占同年國民生產總值的2.2%，2014年達33299億，占同年國民生產總值的6.0%，這與市場經濟體制參與居民住房條件消費的經濟體制有必然的關系，如果將1978年以后房地產業(yè)生產增加值代入房地產業(yè)增長值對經濟增長率的計算公式房地產業(yè)不變價增長值/不變價國民生產總值100%，可以發(fā)現(xiàn)1979年為1.7%，2000年為2.4%，2014年為4.3%，其整體呈現(xiàn)出穩(wěn)定的上升趨勢，已經成為推動國民經濟上升的重要動力[2]。而房地產相關產業(yè)主要指房地產業(yè)發(fā)展所需的建筑材料產業(yè)，如鋼筋水泥業(yè)等;居民住宅性消費，如家電業(yè);居民住宅服務，如物流業(yè)、金融業(yè)等，據資料顯示，2012年房地產業(yè)開發(fā)投資拉動相關產業(yè)增長值近43840億元，對同年國民生產總值的貢獻率近24%，由此可見房地產生產中不論是房地產業(yè)自身還是其相關產業(yè)的增漲值都推動了國民經濟的增長。

三、房地產消費對中國國民經濟增長的作用

房地產消費即居民正常的生產、生活用房消費及與之相關的服務消費的總和，由于居住環(huán)境是居民生活中不可或缺的組成部分，所以房地產消費在居民消費中占有較大份額，隨著住房制度的改革和國民經濟生活水平的提升，我國城鄉(xiāng)新建住房面積不斷增加，例如城鎮(zhèn)新建住房面積1978年改革開放時，其總數量只有3800萬m2，到2000年其總數上升到近5.5億m2，截至2014年以達到36.3億m2，農村新建住房面積在1978年改革開放時，其總數量只有1億m2，到2000年其總數上升到近6.5億m2，截至2014年以達到39.2億m2，1978年，我國人口有近10億，2000年我國人口近13億，2014年我國人口有13.2億，經過計算可以發(fā)現(xiàn)，改革開放以后，我國人均住房面積得到較大幅度的提升，居民住房條件得到改善，這在一定程度上會推動國民經濟增長[3]。另外，從居民消費支出結構中房地產消費占總消費支出的比重角度看，居民房地產消費主要包括購房、租房、住房維修、水電煤氣及其他相關支出，據相關資料顯示，2008年至2014年，居民房地產消費在居民總消費中的比重穩(wěn)定于17%，占支出法國民經濟的6%左右，2008年以后至今，居民房地產消費支出對國民經濟增長的貢獻率分別為2009年4.1%，2010年2.6%，2011年2.8%，2012年3.2%，2013年3.3%，2014年2.9%，由此可見2008年以后我國居民房地產消費支出對國民經濟增長的貢獻率相對比較穩(wěn)定，如果將房地產開發(fā)投資形成的固定資本與房地產消費所創(chuàng)造的經濟值疊加，那么其對國民經濟中增長的貢獻率將更大[4]。

結論:

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產經濟是我國國民經濟的重要組成部分，其自身增長對國民經濟持續(xù)提升具有重要的意義，當其發(fā)生較大波動時會致使國民經濟同樣發(fā)展較大振幅，所以國家應針對性的對房地產經濟進行控制，使其在平穩(wěn)發(fā)展的同時創(chuàng)造更多的經濟利益，以此保證社會正常發(fā)展和國民經濟生活水平的提升。

參考文獻

1、網絡經濟對國民經濟影響的經濟學分析姜巍浙江大學2003-11-15

2、國民經濟學課程教學模式改革探析包學雄;廣西民族大學學報(哲學社會科學版)2006-10-15

國民經濟相關論文范文二：國民經濟核算宏觀經濟管理論文

摘要：地區(qū)間貨物及服務的流入流出問題是很多的核算人員關注的一個焦點。它主要涉及到支出法計算GDP核算的一個準確性問題。

關鍵詞：宏觀經濟管理;國民經濟

一、國民經濟核算對宏觀經濟管理具有重要支撐作用

(一)國民經濟核算的經濟形勢分析價值

國民經濟核算信息對國民消費支出的貢獻作用。反映國民消費支出的指標有很多，如居民最終消費占GDP中的比重、勞務支出指標等。這些指標數據可以有效的作為國民消費支出核算的原始數據，有很強的參考價值，能夠很好的反映我國居民的消費水平。另外，消費核算信息可以很好的反映居民消費中的構成比例，如食品以及通信類的支出份額。有了這種信息，就可以更好的倡導居民進行適當的消費支出，從而擴大內需，促進經濟穩(wěn)步增長。國民經濟核算信息的詳實科學，能夠促進我國的稅務改革，了解當下消費熱點，樹立居民理性科學的消費觀。核算信息對宏觀經濟管理中居民的儲蓄與投資有很大的貢獻作用。在國民經濟中，投資儲蓄率、固定資本形成總額、庫存增加等指標，可以很好的分析當前的各種貨幣供給與需求狀況，了解我國的居民儲蓄在國內儲蓄中的地位，以及儲蓄對投資的貢獻率。在這種情況下，就可以很直觀的了解政府投資與居民投資的比例關系，更科學的實施貨幣政策與財政政策。實際上，儲蓄、投資、稅收是聯(lián)系很密切的三個環(huán)節(jié)，對儲蓄與投資信息的嚴格審讀，有助于稅務部門采取相應的應對措施，制定合理的稅收政策。除此之外，儲蓄的變化狀況還可以反映我國公有制經濟的發(fā)展狀況以及相關的住房制度和醫(yī)療制度的改革成果。比如，在1991-1999年短短的9年間，我國城鄉(xiāng)居民的儲蓄傾向增長超過40%、農村居民的儲蓄傾向增長超過120%。

預期心理對消費需求的制約作用是顯而易見，分析其深層次原因：工人就業(yè)狀況糟糕、醫(yī)療制度以及住房制度不夠完善導致居民對未來隱憂加劇而讓銀行儲蓄增加。對此，相關的部門對我國的各個體制進行了適度的改革，讓居民放心消費。雖然，我國的社保制度不夠完善，這種局面在短時間內不可能得到很大的改善。但是，畢竟居民的消費心理需求有了適當的提高。國民經濟的核算，可以讓統(tǒng)計部門與政府部門有很好的參考依據，各個職能部門也據此制定出更加科學合理的政策，從而促進我國居民儲蓄與投資的良性發(fā)展。國民經濟核算信息可以讓收入分配更加的科學合理。國民經濟的循環(huán)是一個系統(tǒng)而長期的過程，生產只是一個階段，對于最終成果的消費才是目的。不過，成果的消費并不是生產者一個人享有，而是要經過分配與交換的多個環(huán)節(jié)，才到達消費者手中。而國民經濟的核算就是要對消費品在分配與交換的各個環(huán)節(jié)進行統(tǒng)計與核算，這其中也包括對最終產品的使用情況。國民經濟的核算可以讓收入的分配更加的高效與科學，提升人們生產的積極性，促進社會公平與正義，讓全體人民共享改革開放的經濟成果。收入分配與國民經濟核算的框架要清晰合理，收入的分配要分層展開，有次序的進行。為了讓收入的分配更加的科學合理，核算的信息應該包含更多的機構部門，應用SNA在核算整個收入分配時，就應該按照初次分配與再次分配兩個階段進行。在收入分配增長動態(tài)分析的基礎上，可以讓宏觀收入分配的結構更好的得到調整，初次分配可以讓收入結構得到很好的轉移，調整個人可支配收入的結構狀況。國民經濟核算一定程度上影響了我國對外與對內經濟政策的制定。國民經濟核算一定程度上影響到了我國在世界上享有的經濟待遇與政治待遇，也就間接的影響到了我國對內對外經濟政策的制定。例如，聯(lián)合國根據連續(xù)六年的國民生產總值和人均國民生產總值來決定一個國家的會費;世界銀行業(yè)根據相應的人均國民生產總值來決定一個國家能否享受到相應的優(yōu)惠待遇。所以，國民經濟核算還深層次的影響到了我國的國際影響力，也間接影響到了我國與外國的經濟往來。

(二)國民經濟核算的投入產出分析價值

國民經濟核算對投入產出分析的貢獻很大。也有相應的投入產出方法，用于國民經濟的核算。投入產出方法又稱為投入產出分析，以一定的國民經濟產業(yè)分類為基礎，結合比例系數與結構分析，從數量上研究經濟系統(tǒng)內部各個部門之間的關系。最后利用相關的經濟模型來分析國民經濟結構以及原因和影響。投入產出的方法在國民經濟的核算中有一個漫長的歷史。1950年，投入產出分析第一次被建議納入到國民經濟核算體系中。1968年，SNA就吸納了投入產出分析法。1993年，SNA就把投入產出納入到了整個核算體系。實際上，我國的投入產出分析研究有五十余年的歷史了。1974年，我國就編制出了第一張實物性的投入產出表，涵蓋了61種產品。20世紀80年代末，我國更是編制出了大型的1987年投入產出表。2004年，2002年投入產出表的編制更是讓投入產出的核算方法上了一個嶄新的臺階。投入產出表考慮了兩個很重要的因素，就是投入來源與使用去向，是一種棋盤式的平衡表。它可以很好的反映國民經濟各個部門的投入與產出，同時能夠很準確的表明投入的來源與產出的去向。另外，對于各個部門之間很復雜的技術經濟關系，投入產出表也能夠很好的把握。投入產出表的樣式多樣，分類齊全，結構清晰明了。如實物性與價值型投入產出表，就充分考慮了計量單位的特點，便于審核統(tǒng)計工作。另外，也有根據地域劃分的投入產出表，如全國投入產出表與地方投入產出表。投入產出數據結構表，可以直觀地反應國民經濟各個部門之間的關系，廣泛應用于經濟分析中。對稱性投入產出表用于預測和制定計劃。因此，被廣泛應用于各個領域。

(三)國民經濟核算對宏觀經濟效益分析的貢獻價值

宏觀經濟效益能夠很好的反映各個產業(yè)的投入與產出之間的關系，受到行業(yè)的高度關注。在當今的經濟發(fā)展狀況下，很多人片面的追求經濟的增長，一味追求GDP的量與速度，卻忽視了對環(huán)境的保護。因為，在宏觀經濟的背景下，國內生產總值GDP可以很好的衡量社會總產出。一定的情況下，GDP的數字越大，就代表這個國家的產品以及服務的增加值就越大。目前，在國民經濟的核算中，很多的人意識到了不能一味的以財富數字的增長來衡量GDP。如果犧牲了環(huán)境與浪費掉了大量的資源，雖然換取了經濟財富的增長，GDP指數的上升。但是，GDP并不體現(xiàn)資源的掠奪以及對環(huán)境的破壞。實際上，這種GDP的數字是一個虛假的數字，過度的夸大了財富，卻忽視了對成本的折算。鑒于此，一味的追求財富GDP的增長不是一個很明智的辦法，要考慮環(huán)境與資源的因素，減去相應的成本。很多年前，就有學者提出了綠色GDP這樣一個概念，隨著人們環(huán)保意識的提高，綠色國民經濟核算也是受到了人們的高度重視。這一個綠色GDP概念的產生，是人們思想觀念轉變的結果，也是人們在權衡了環(huán)保與經濟發(fā)展兩者關系以及利弊后的一個結果。

二、國民經濟核算是宏觀經濟分析及宏觀經濟模型建立的基礎

在宏觀的經濟管理中，涉及到很多的統(tǒng)計數據以及模型，而國民經濟核算就可以為這種數理統(tǒng)計以及模型的搭建提供范本和奠定基礎。作為基本框架，國民經濟核算確定了很多宏觀經濟統(tǒng)計的基本概念、指標設置以及基本分類。這樣的功能讓經濟統(tǒng)計成為一個有機的整體，大大的提高了宏觀經濟分析的效率，增強了其應用功能。

三、國民經濟核算是一種科學的制定與檢驗國民經濟的方法

國民經濟計劃涉及到很多的宏觀經濟指標，這些經濟指標所反映的現(xiàn)象，不是一個個孤立的個體，而是相互之間有著千絲萬縷的內在經濟聯(lián)系。為了更好的遵循經濟發(fā)展的客觀規(guī)律，計劃與規(guī)劃的指標數量也必須滿足這種經濟聯(lián)系。國民經濟核算的手段非常科學，也正反應了這種內在的經濟關系。因而，國民經濟核算是一種科學的制定與檢驗國民經濟的方法。

四、目前我國國民經濟核算存在的問題及改善方法

地區(qū)間貨物及服務的流入流出問題是很多的核算人員關注的一個焦點。它主要涉及到支出法計算GDP核算的一個準確性問題。此外，近年來，我國的第三產業(yè)獲得了很大的發(fā)展。很長一段時間，我國的統(tǒng)計部門缺乏服務業(yè)統(tǒng)計報表制度，統(tǒng)計制度有待進一步的完善，主要表現(xiàn)在核算的方法單一，缺乏多元化。另外，因為缺乏年度財務統(tǒng)計，推算系數使用時間過長。針對流入流出核算等長期估算和推算問題，要從根源上解決這個問題。核算人員應該考慮國家各個部門的實際核算狀況，協(xié)調好各個部門之間的關系，要根據國民經濟各個系統(tǒng)的不同，核算實際狀況的差異，自上而下的提出相關的要求。當地的長駐單位要向統(tǒng)計部門提供相關的統(tǒng)計報表與財務指標，解決上級部門的資料供應問題。此外，加強完善服務業(yè)的統(tǒng)計工作，高度重視服務業(yè)統(tǒng)計中出現(xiàn)的難題。服務業(yè)市場增加值核算分為市場產出、自給性產出、非市場產出三個部分。關于市場產出，如金融保險產業(yè)，應該建立起它的財務指標統(tǒng)計制度。對于自給性產出和非市場產出，要積極的研究改善統(tǒng)計工作的方法，運用多元化的數據搜集方式，讓數據更好的反映服務業(yè)的發(fā)展狀況。

參考文獻

第8篇：房地產消費論文范文

    論文摘要:房地產市場營銷是房地產企業(yè)開發(fā)過程的重要組成部分,對提高房地產企業(yè)競爭力起著至關重要的作用。本文通過對房地產市場營銷的涵義、目前房地產營銷存在的主要問題以及提高房地產市場營銷策劃水平的策略進行了探析,以期有效解決房地產市場營銷策劃中面臨的困難和問題。

    隨著經濟全球化的到來,我國的房地產市場逐步壯大,房地產行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產行業(yè)為了求生存和謀發(fā)展,必須提高自身的市場競爭力。而提高房地產市場營銷策劃水平作為提高自身市場競爭力的有效手段之一,越來越收到開發(fā)商們的重視,但目前房地產行業(yè)在市場營銷策劃中存在著一些值得探索的問題。與其他產業(yè)相似,房地產的獲利能力也是由行業(yè)競爭格局決定的。在這樣的新形勢下,如何有效提高房地產市場營銷策劃水平已成為房地產企業(yè)亟待解決的問題之一。筆者根據自身經歷,對此有以下三點認識:

    一、房地產市場營銷的涵義

    市場營銷一詞最早出現(xiàn)在1942年,克拉克出版的《市場營銷學原理》一書中提出了市場營銷的雛形。對市場營銷公認的定義有三種。其中以菲利普·科特勒對市場營銷下的定義較為廣泛地被接受,“市場營銷是個人和集體通過創(chuàng)造產品和價值,并同別人進行交換,以獲得其所需所欲之物的一種社會和管理過程?！彪S著市場經濟的快速發(fā)展,對市場營銷的涵義早已不再是簡單的營銷概念,而是具體到了某個行業(yè)的營銷概念。

    房地產市場營銷作為市場營銷的一個分支概念,它的涵義可以從廣義和狹義兩個方面去進行概括。從廣義上講,房地產市場營銷的涵義是指房地產企業(yè)通過創(chuàng)造住房產品及其相關價值,與客戶進行等價交換,實現(xiàn)房地產企業(yè)經營目標的一個過程;從狹義上講,房地產市場營銷是指房地產企業(yè)運用各種促銷手段,將房地產產品和服務銷售給買房客戶的整體過程。

    二、目前房地產營銷存在的主要問題

    (一)缺乏有效的市場考察

    任何一個企業(yè)的發(fā)展,都是從市場中來,到市場中去。一個優(yōu)秀的企業(yè),始終是依托于市場這個大環(huán)境,去謀求發(fā)展。科學地考察市場的當前形勢和未來發(fā)展前景,把握好企業(yè)發(fā)展的方向,才能使企業(yè)有更好的生存和發(fā)展條件。房地產企業(yè)開展營銷策劃的最重要的依據就是進行市場考察,但是目前許多房地產企業(yè)在開展市場考察的時候,考察力度不夠深入,注重表面資料數據,未進行深入分析,從而導致企業(yè)決策者在制定項目市場營銷方案時,做的營銷方案過時,缺乏時效性,未從市場消費者的需求情況及其購買力的角度出發(fā),導致市場營銷未達到預期的效果,從而影響企業(yè)經營效益的實現(xiàn)。

    (二)目標市場的定位不準確

    我國消費者群體是一個龐大的社會群體,他們在收入、文化水平、消費觀上存在著明顯的差異,因此消費者在對房地產產品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產企業(yè)忽略了消費者對產品需求差異性的特征,只是盲從隨波逐流,跟隨大流,側重對高檔產品的定位,以致最后效益不佳。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因就是因為企業(yè)沒有確定這批項目主要針對什么群體消費者,市場定位的不準確不但對房地產企業(yè)產生不良影響,而且導致整體房地產結構的不平衡,難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。

    (三)廣告投入過度

    許多房地產企業(yè)寄希望于廣告的傳播作用,來提升本企業(yè)品牌效益。房產廣告具有基本廣告的告知作用,在一定時期內使銷售業(yè)績有所增加,但是增加幅度較小。加上目前是一個信息爆炸的社會,消費者通過網絡、電視、手機短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告,譬如說,房產、家電、促銷活動等廣告,早已形成一定的審美疲勞。房產廣告對吸引消費者的作用已不大,在這樣的形勢下,還去過度投入廣告,加大市場營銷成本顯然是不明智的。

    (四)企劃創(chuàng)意不合理

    房地產企劃創(chuàng)意是為了達到項目預期的效果而采用的一種方向性決策,更是一種創(chuàng)造性活動。許多房地產企業(yè)在營銷策劃過程中,不是一味地去追求“新”與“奇”,而沒有真正地創(chuàng)新思維,就成了標新立異;就是采用過于保守的營銷策劃策略,這樣就成了墨守成規(guī)、因循守舊;無法實現(xiàn)創(chuàng)意與實際操作的有機結合;還有就是在整個企劃創(chuàng)意過程中,并沒有將各種因素進行綜合考慮,更無法進行有機整合,致使最終房地產產品無法使消費者有眼前一亮的感覺。

    三、提高房地產市場營銷策劃水平的策略

    (一)高度重視市場考察,增強市場預測科學性

    市場考察對于房地產市場營銷策劃起著十分重要的作用,因為市場考察為營銷策劃提供了真實的信息數據。房地產企業(yè)在進行市場考察前,要做好充分的準備。比如說考察的目標、考察方法以及如何收集整理材料。房地產市場營銷貫穿房地產從選址、設計、施工、銷售以及物業(yè)管理的始終,這需要深入市場進行考察,并根據大量的數據材料作出科學的預測,并經過專業(yè)的人士的反復論證,才做最終的總結工作。

    (二)明確目標市場

    房地產市場營銷需根據不同消費者的需求去,將具有相同需求的消費者聚合在一起。按照地理因素、文化水平、購買力等因素可以將消費者劃分為不同的市場需求群體,比如按照消費者的支配類型有可以劃分為價格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標市場以后,就能決定采用適合的形式進行市場營銷,比如市場集中化、選擇專業(yè)化,科學地選擇目標市場,不但可以平衡市場供求,還可以促進房地產企業(yè)實現(xiàn)經營目標。

    (三)適宜地進行誠信宣傳

    房地產廣告要起到預期效果,在宣傳過程中,一定要堅持誠信與實效原則。在充分考慮企業(yè)廣告投入成本的基礎之上,去選擇廣告宣傳的具體形式;并在廣告時間、廣告量、廣告地點上把握好分寸,廣告內容上以真實有效為主,以滿足客戶的需求為目的,讓客戶相信企業(yè)的信用度,形成一定的好感;在廣告表現(xiàn)形式上可以進行適當的藝術加工,給客戶以想象的空間,激發(fā)人們的發(fā)散思維。

    (四)企劃創(chuàng)意設計科學化與藝術化相結合

    房地產企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認識本企業(yè)的房地產產品,并購買產品。要吸引消費者的目光,就必須在企劃創(chuàng)意設計上將科學與技術進行有機結合,充分考慮客戶的注意力、識別力、對產品的可信性、愉悅性以及需求性,用藝術化的表現(xiàn)形式來表達產品的優(yōu)勢,譬如說產品的美感、質量等,給消費者心中留下良好深刻的形象。企劃設計更要讓消費者感到真實、親切、貼近實際,時刻圍繞主題,以設計新穎、妙趣可心、精巧的設計風格獲得消費者的認可。這樣的企劃創(chuàng)意設計不僅會讓人們覺得標新立異,更會讓消費者認為脫離老套陳舊,真正達到創(chuàng)意設計的新、秒、精。

    總之,房地產市場營銷的策略水平直接影響到了房地產行業(yè)的發(fā)展,并在社會效益與環(huán)境效益等多方面起著重要影響作用,并對整個國民經濟的發(fā)展起著重要作用。房地產企業(yè)要正視房地產市場營銷中存在的問題,從企業(yè)的自身情況出發(fā),制定符合本企業(yè)的生存和發(fā)展的策略。隨著時代的發(fā)展,將會有越來越多的人關注房地產市場營銷策略以及應用,并對其作出深層次、多角度地科學分析。筆者堅信在不久的將來,將會對如何提高房地產市場營銷策略水平作出更趨完善地闡釋。

    參考文獻:

    [1]劉艷.淺談房地產營銷策略[J].沈陽干部學刊,2005(6).

    [2]杜宇.試論房地產營銷策略[J].中國科技信息,2006(4).

    [3]黃湘紅.淺析房地產價格營銷策略[J].廣西城鎮(zhèn)建設,2005(11).

第9篇：房地產消費論文范文

論文關鍵詞：房地產泡沫，需求因素法，房地產理論價格

 

引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機中，美國出現(xiàn)了房地產泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進而由此引發(fā)金融危機造成了美國經濟的衰退，房地產泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國經濟，有必要對房地產市場的運行情況進行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應的預防建議，我們這里以天津為例對其房地產市場進行預測分析。

1 房地產泡沫定義及天津發(fā)展近況

房地產泡沫本質上就是一種資產或者是一系列資產脫離了其自身的基本理論價值，而出現(xiàn)過度波動的經濟現(xiàn)象。國外像著名經濟學者金德爾伯格就認為“泡沫其實是一系列資產價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認為其還會繼續(xù)上漲的預期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產價格相對于實體經濟內在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學者普遍對這個觀點持一致態(tài)度。

在國外學者研究的基礎上，中國的諸多學者主要從泡沫資產價格偏離其內在經濟基礎理解泡沫的經濟含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經濟基礎因素決定的理論價格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實體運行經濟與想象的虛擬經濟相聯(lián)系，認為資產的基本理論價值來源于現(xiàn)行的實體經濟，并認為理論價格是實體經濟體系達到最優(yōu)動態(tài)均衡時的價格[3]。

天津市位于海河下游房地產理論價格，同時又是連接東北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機遇。2009年天津市生產總值達到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經濟增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展狀況[4]

在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產投資表現(xiàn)出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產投資達到了5006億元，在這個投資中城鎮(zhèn)投資占據了大量的比例。其中，房地產開發(fā)投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產市場的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對此我們應用需求因素法對天津市的房地產發(fā)展情況作一個理論分析。

2天津泡沫測度分析

房地產價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產泡沫。

我們可以認為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產理論價格有關。做這樣的假設之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關，與貸款利率負相關。當人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產，更有甚者就是在房地產市場進行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據自己的情況可能進入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發(fā)展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業(yè)的大學生等等都有購買房子的需求，一般認為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產的價格會在這種因素的驅動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關系是正相關。

那么房產t期的基本理論價格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關系描述成冪指數的關系進行研究）。

房地產t期的“收益價值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價值部分，表示t期預期收益。上述公式房地產收益價值的內在意義為房產的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個是房地產價格預期價格變動將導致不動產收益的上下波動，所以說他是房產價格的投機部分。

這個預期的價格由于數據很難收集，并且收集來的數據又具有很大的不確定性，這里根據投資者對前一期看好房產價格上漲的預期心理，認為它與上一期的房產價格增長率有關，設這個增長率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來講房地產的價格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數據：

表2-1 天津市有關參數

 

參數

年份

天津商品房平均銷售價格P

（元/平方米）

房地產價格

實際增長率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

2009