房地產企業(yè)稅務籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產企業(yè)稅務籌劃范文

我國的稅務籌劃自改革開放以來經歷了幾十年的發(fā)展，在理論研究方面已經產生了飛躍性的變化，但是實務操作方面卻收效甚微。結合前期房地產企業(yè)的高速發(fā)展來看，房地產企業(yè)在稅務籌劃這方面還不同程度地存在著一些問題，本文將分別從房地產企業(yè)的內部操作及對外與稅務部門的溝通協(xié)調兩個角度分別進行闡述。

（一）房地產企業(yè)的內部籌劃問題

1.隨著房地產行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉向了房地產行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對房地產企業(yè)的稅務不是特別熟悉，經常用工業(yè)企業(yè)的稅務籌劃模式來管理房地產企業(yè)，這類房地產企業(yè)對本企業(yè)的稅務籌劃的認識還有可能混淆工業(yè)會計與房地產會計的理念，房地產企業(yè)的稅務籌劃工作人員的專業(yè)知識水平并沒有達到行業(yè)要求。稅務籌劃是整個房地產企業(yè)財務管理活動的中尤其重要的組成部分，在整個稅務籌劃過程中不僅需要企業(yè)內各個職能部門之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領導管理層的高度重視。

2.有些房地產企業(yè)出于對成本的考慮，沒有聘請專業(yè)稅務管理機構的專業(yè)人員進行財務預算，他們通過在企業(yè)內部設置的財務部門或管理機構來開展稅務籌劃的工作，通過這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會使出現(xiàn)在專業(yè)性領域的專業(yè)問題得不到及時的解決。

3.隨著房地產行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經營風險不斷增大，目前問題較大的幾個方面有：房地產項目土地的取得渠道、建設施工階段的各種類型的風險控制、國家關于房地產行業(yè)出臺的一系列的調控政策以及相關的地方法律法規(guī)中隱含的關于房地產開發(fā)的一些風險等。

（二）房地產企業(yè)與稅務部門的溝通協(xié)調問題

1.我國目前的征稅制度對正在高速發(fā)展的房地產企業(yè)的稅務籌劃來說，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國，流轉稅是我國稅收體系中的重要組成部分，而營業(yè)稅又是流轉稅，是房地產企業(yè)涉稅比重中比較大的一類稅種。但因為營業(yè)稅是價外稅，具有可轉嫁性，是確認發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對納稅籌劃的正確認識，進而選擇通過偷稅漏稅來實現(xiàn)企業(yè)稅務籌劃的錯誤做法。

2.從國家的整體稅務發(fā)展層面來看，我國房地產企業(yè)的稅務及咨詢業(yè)務雖然已經發(fā)展了一段時間，但是還存在著許多的不足。導致不足產生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務機構的從業(yè)人員素質參差不齊。房地產企業(yè)的急速增長，在一定的利益驅動下，部分稅務機構在內部人員還沒有達到一定業(yè)務水平及能力的情況下，就接下了很多房地產企業(yè)的稅務業(yè)務。另一方面，有些稅務機構的業(yè)務職能相對比較單一，主要集中在為房地產企業(yè)稅務的簡單登記、納稅申報及日常稅務的繳納等事務，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設計工作則非常欠缺。

二、房地產企業(yè)稅務籌劃的大致分類

房地產企業(yè)涉及的稅務主要分為三大類：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個稅種來對房地產企業(yè)的稅務籌劃進行分析：

（一）房地產企業(yè)的營業(yè)稅籌劃

目前某些房地產企業(yè)在收客戶樓款的同時作為一項附加服務，會先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時候再將這些款項繳納到相關部門。一般房地產企業(yè)將收到的售樓樓款作為營業(yè)稅的計稅依據。而代收代繳的本應顧客繳納的煤氣費、水電初裝費、維修基金、契稅等稅費，則應在收款時記“其他應付款”，在實際需要繳納的時候，從“其他應付款”中轉出。作為房地產企業(yè)的財務，應該明確區(qū)分客戶所繳納的款項的分類，不可模糊地統(tǒng)一計入營業(yè)收入中，這樣就在無形之中加大了企業(yè)營業(yè)稅的負擔。因代收代付的費用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細化數(shù)據，財務人員要熟悉了解企業(yè)的收入來源及代收代付費用的區(qū)分，做好營業(yè)稅的籌劃工作。

（二）房地產企業(yè)的所得稅籌劃

依據我國相關的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤的情況下所繳納的稅種。當一個房地產企業(yè)剛成立的時候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產企業(yè)前期投入很多，在樓盤拿到預售證之前，不可以對外銷售的期間，整個房地產企業(yè)的利潤會一直呈現(xiàn)為負數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產企業(yè)從拿地開始動工到銷售的年限，因為根據稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補五年內的虧損，這就要求企業(yè)的建設周期最好控制在五年之內，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。

（三）房地產企業(yè)的土地增值稅的籌劃

房地產企業(yè)的土地增值稅的征收實行的是四級超率累進稅率，最低稅率是增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個企業(yè)的項目分期進行開發(fā)，那么選擇按整個項目進行土地增值稅的清繳還是分期進行清繳，將會在所需繳納的稅額上產生差異。根據房地產企業(yè)的發(fā)展來看，一般來說企業(yè)在早期取得的土地的成本會比較低，早期的房地產的銷售額也會相對比較便宜。而近幾年隨著房地產的興起，房價節(jié)節(jié)攀高。那么在計算土地增值稅的時候，越早期開發(fā)的房產，所取得的增值就會越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房價的提升，土地增值稅中的收入也相應增加，最后的增值額也會跨到比（下轉第頁）（上接第頁）較高一些的稅率檔，對土地增值稅的繳納也將會有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時候，向稅務機關提出申請的時候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說明清楚，避免在后期產生巨大的土地增值稅額。

三、淺析完善我國房地產企業(yè)稅務籌劃的方法和策略

第一，對于房地產企業(yè)而言，首先要將稅務籌劃的理念放在企業(yè)的經營管理中的重要位置，這個是做好企業(yè)整體稅務籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點：一是企業(yè)前期開發(fā)階段的稅收籌劃。在這個階段需要企業(yè)對整個項目投資的來源、企業(yè)自身的經營模式以及整個項目開發(fā)的方式等諸多方面進行詳細周到的規(guī)劃，綜合考慮各項因素。二是項目工程建設期內的納稅籌劃。在整個項目成本核算過程中影響企業(yè)所得稅、應納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計算。在這個時間期間需要處理好籌劃工作，關于企業(yè)融資利息計提時間的劃定、借款費用資本化等這些關鍵問題，需要及時做好費用及建筑合同的預提工作。三是需要房地產企業(yè)建立一整套有效的稅務籌劃風險預警機制。根據企業(yè)財務報表的編制要求、重大涉稅風險節(jié)點以及及時更新的稅收政策變動等建立一整套動態(tài)的信息資料庫，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風險管理機制，以便企業(yè)可以及時進行風險識別，并針對出現(xiàn)的風險苗頭制定出有效的應對方案。

第二，房地產企業(yè)加強與稅務機關的溝通。特別是在稅法和新會計準則存在差異，實施各業(yè)務環(huán)節(jié)的稅務籌劃時，要經常向主管的稅務機關專管人員進行咨詢并做溝通工作。同時也要重視與專業(yè)的第三方中介服務機構（稅務機構）的合作，這些專業(yè)機構的工作人員都能掌握最新的稅務資訊。

第三，就企業(yè)內部培訓而言。企業(yè)需要安排企業(yè)的相關工作人員針對專業(yè)進行定期的業(yè)務培訓，不斷提高企業(yè)財務人員的職業(yè)技能。

第2篇：房地產企業(yè)稅務籌劃范文

關鍵詞：房地產調控；稅務籌劃；注意問題

一、房地產企業(yè)進行系統(tǒng)稅務籌劃的迫切性

（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢

在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。

（二）嚴厲調控措施下房地產企業(yè)告別暴利時代

史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產負債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數(shù)房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產業(yè)務，部分中小房地產企業(yè)開始推出市場。

（三）稅收是房地產企業(yè)成本的重要組成部分

在2010年房地產調控以前，我國房地產開發(fā)企業(yè)稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發(fā)企業(yè)的盈利能力。

因此，房地產企業(yè)在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統(tǒng)的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。

二、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃策略

房地產企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發(fā)企業(yè)應該如何進行稅務籌劃。

（一）土地增值稅的節(jié)稅關鍵點

我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。

1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應。因此，企業(yè)應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業(yè)在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業(yè)可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業(yè)的可扣除項目，規(guī)避對房地產開發(fā)企業(yè)扣除項目的限制。而且此時，房地產開發(fā)企業(yè)是不用重復繳納營業(yè)稅的。

3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發(fā)成本的10%以內進行開發(fā)費用的扣除。房地產企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應當合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應和企業(yè)利潤。

（二）房產稅的節(jié)稅關鍵點

我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業(yè)房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當企業(yè)出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業(yè)管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業(yè)可以單獨設立相應的物業(yè)管理公司，專門從事水電費、物業(yè)管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。

2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負較重。企業(yè)可以將出租的房地產轉變?yōu)槎愗撦^輕的房地產承包。企業(yè)將房地產作為一項資產承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業(yè)既可以獲得相應的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產企業(yè)將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業(yè)稅，還有城市維護建設稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產直接入股進行聯(lián)營，共擔風險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務轉為投資業(yè)務降低稅負。

總之，房地產企業(yè)可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協(xié)調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。

三、房地產企業(yè)納稅籌劃應該注意的幾個問題

（一）設立專門的納稅籌劃部門

相對于其他行業(yè)來說，房地產企業(yè)稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業(yè)必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業(yè)經營中的重要性。為此，企業(yè)應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務人員，為企業(yè)進行系統(tǒng)的稅務籌劃。

（二）全程全方位的進行納稅籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)應當在設立、項目建設開發(fā)、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業(yè)設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔?？傊康禺a開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應當是貫徹在企業(yè)設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。

（三）時刻關注政策法規(guī)的變化

目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業(yè)應該時刻關注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。

四、結束語

在長達兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業(yè)不能再依賴房地產價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業(yè)應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規(guī)變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。

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第3篇：房地產企業(yè)稅務籌劃范文

關鍵詞：房地產企業(yè)；稅收籌劃；注意問題

房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負擔，促進企業(yè)進一步發(fā)展，促進稅收制度的完善。筆者從多年的財務工作中，對房地產稅務籌劃有一些實踐經驗，供大家交流。

一、房地產企業(yè)稅務籌劃

房地產企業(yè)稅務籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負擔；節(jié)稅則主要是依據稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業(yè)涉及的稅種主要包括：營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于籌劃性、合法性、多維性。

二、房地產開發(fā)企業(yè)應從以下幾個方面入手進行稅務籌劃

（一） 營業(yè)稅的稅務籌劃

根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，房地產企業(yè)所涉及的應納營業(yè)稅的稅目包括服務業(yè)、建筑業(yè)、轉讓無形資產、銷售不動產稅率皆為5%。房地產開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據是房地產開發(fā)公司的銷售額，房地產經紀公司的銷售額為向房地產開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據業(yè)務特點進行稅收籌劃：1.減少營業(yè)稅應稅項目的流轉（轉讓）次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產等不動產的轉讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業(yè)稅。（2） 甲企業(yè)通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業(yè)稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。3.在房地產企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）土地增值稅的稅務籌劃

1.減低增值額：（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行 稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產開發(fā)企業(yè)可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。

2.增加扣除項目金額：（1）選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴剩环N情況是依靠負債籌資，預計利息用較高，應計算分攤的利息并提供金融機構證明，以據實扣除；另一種情況房地項目主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，應不計算應分攤的利息或提供金融機構證明，以多扣除房地產開發(fā)費用，達到實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。（2）慎重選擇銷售時間。

3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規(guī)定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產的開發(fā)，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

4. 利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅?；I劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇。

5.利用銷售比例進行稅務籌劃。根據（國稅發(fā)（2006）187號），擴了對于開發(fā)商征收土地關于房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的思考。增值稅的清算條件規(guī)定：“已竣工驗收的地產開發(fā)項目”，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的以及“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發(fā)項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。

（三）企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析

企業(yè)所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業(yè)務收入。

1.合理延遲產權轉移時間。稅法規(guī)定，只有當房地產的權屬發(fā)生變更時，才能確認銷售收入的實現(xiàn)。房地產開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發(fā)企業(yè)的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

三、現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃注意的問題

（一）加強稅法法律、法規(guī)學習。

現(xiàn)代房地產企業(yè)進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業(yè)自身的實際情況，才能達到預期效果。

（二）稅務籌劃要規(guī)范化。

房地產企業(yè)在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。

（三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術相結合進行稅務籌劃。

房地產企業(yè)雖然不能從對單個項目、單筆業(yè)務或單個環(huán)節(jié)進行籌劃，但還應構建整體的稅費籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。

（四）提高企業(yè)財務管理水平和財會人員的業(yè)務素質。

四、小結

總之，隨著房地產市場的競爭日益加劇，現(xiàn)代房地產企業(yè)需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。

參考文獻：

第4篇：房地產企業(yè)稅務籌劃范文

關鍵詞:房地產;集團企業(yè);稅收籌劃

稅收籌劃,是指納稅人通過充分利用各種有利的稅收政策,對投資、經營、理財?shù)雀黜椊洕顒舆M行事先周密籌劃和合理安排,盡可能地減輕稅負,以實現(xiàn)稅后利益最大化為目標的涉稅經濟行為。

房地產開發(fā)具有開發(fā)周期長、開發(fā)業(yè)務復雜多樣、資金占用量大、稅負比重高等特性,企業(yè)可針對其經營特點,通過充分利用稅收優(yōu)惠政策、選擇有利經營方式、合理選擇會計處理方法、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額,以達到稅收籌劃的目的。

一、集團納稅主體籌劃

房地產企業(yè)集團主要有跨地區(qū)布局發(fā)展的專業(yè)化住宅開發(fā)集團模式,和持有商業(yè)、酒店、寫字樓等租賃商業(yè)物業(yè)的多元化運營集團模式,他們在開發(fā)一個新項目時都會面臨選擇設立分支機構還是子公司的問題。原內資企業(yè)所得稅是以獨立經濟核算三個條件確定納稅主體,新企業(yè)所得稅法以法人作為界定納稅人的標準。子公司是獨立的法人實體,應當獨立繳納企業(yè)所得稅,而對不具有法人資格的分支機構,按國稅發(fā)[2008]28號文《國家稅務總局關于印發(fā)〈跨地區(qū)經營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》規(guī)定,由總機構統(tǒng)一計算、匯總清算企業(yè)所得稅。

如果預計設立的分支機構在開辦后的前幾年會發(fā)生虧損,那么設立分支機構較設立子公司更有利,因為總機構匯總清算時,分支機構的虧損可以直接抵減總機構的盈利,減少整個集團的稅負;反之,如果有較好的業(yè)績預期,則設立子公司較好,因為子公司屬獨立的法人實體,一般會得到當?shù)卣畬π罗k企業(yè)的稅收及其他方面的優(yōu)惠。

二、集團資本結構籌劃

房地產企業(yè)的資本通常是由股權融資和債權融資兩部分組成。這兩種融資方式對企業(yè)的稅務影響不盡相同,借款人支付給債權人的利息支出可作為費用稅前列支,而支付給股東的股息卻不能作為稅前扣除,只能在交納所得稅后的收益中分配。

房地產行業(yè)是典型的資金密集型產業(yè),因此集團在對下屬公司資本結構進行規(guī)劃時,應充分考慮利息的抵稅作用和財務杠桿的作用,在上述法規(guī)的債務權益率范圍內,提高債務融資比率,增加稅前列支、降低稅收負擔。

企業(yè)在實際操作除了要同時考慮負債增加帶來的財務危機成本外,還要符合國家對資本結構的相關法規(guī)規(guī)定,如針對外資房地產注投比的規(guī)定《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房[2006]171號)文規(guī)定的外商投資房地產企業(yè)注冊資本不得低于投資總額的50%;規(guī)范房地產開發(fā)項目的最低資本金比例――2009年5月27日《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2009]27號)保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%,其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

三、集團關聯(lián)方關系籌劃

對于擁有完整房地產價值鏈的大型綜合性房地產集團,從稅務的角度考慮可以將其設計、監(jiān)理、材料采購、建筑、銷售、物業(yè)管理等利潤中心有選擇性的剝離出來,在有稅收優(yōu)惠政策的區(qū)域注冊成立公司,通過轉移定價,將收入和費用分別在低稅率和高稅率地區(qū)實現(xiàn)。這樣做對集團稅負有兩個好處:一方面設計費、材料費、建安費可在開發(fā)成本中列支,同時在計算土地增值稅時可享受加計20%的扣除,對降低所得稅和土地增值稅都有益處,另一方面又可享受地區(qū)稅收優(yōu)惠政策。

通過關聯(lián)企業(yè)進行納稅籌劃時,轉讓定價是重要的環(huán)節(jié)。集團應當從研發(fā)、生產、營銷、管理服務等各個方面詳細分析各關聯(lián)企業(yè)所承擔的職能和風險,參照市場可比企業(yè)的利潤水平和企業(yè)自身的市場議價能力,確定合理的轉讓定價方法和利潤水平指標。

根據現(xiàn)行稅法規(guī)定轉移定價應當遵循獨立交易原則。新企業(yè)所得稅法第四十一條規(guī)定了“企業(yè)與其關聯(lián)方之間的業(yè)務往來,不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關聯(lián)方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。”

四、具體開發(fā)項目的稅收籌劃

1.房產銷售收入的籌劃

企業(yè)可以通過選擇銷售收入的確認時間、收入的合理分解等途徑對銷售收入進行稅收籌劃:

(1)根據項目預繳利潤和實際利潤的差別,提前或推遲確認收入

根據國稅發(fā)[2009]31號文,房產企業(yè)預售房產是按規(guī)定的計稅毛利率算出預計毛利額進行預交所得稅,如經測算項目實際利潤要大大超過預交稅款對應的利潤額,在可能的情況下推遲達到確認完工開發(fā)成品條件,延緩成本決算補交所得稅款;如項目是為了形象工程,經營利潤低于預計毛利額,那就抓緊成本決算,從將多交的稅款退回或轉到下一個項目中進行抵減。

(2)將精裝房總收入分解為裝修收入和出售毛胚房收入

當房產市場處于賣方市場,商品房好出售的前提下,將裝修費用與毛胚房銷售單獨分別簽訂合同后收款。這樣做在裝修費用上就可減少2.2%的營業(yè)稅稅率差(開發(fā)商按5.5%交營業(yè)稅,建筑裝潢按3.3%交營業(yè)稅)。另外若將裝修費用計入總房價,房地產企業(yè)還要多交土地增值稅,客戶要多交契稅。

2.成本對象的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定“成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報稅務機關備案。成本對象一經確定,不能隨意更改或相互混淆”。對面積較大的住宅項目,房地產企業(yè)往往分片分期開發(fā),如何組合成本對象才能實現(xiàn)稅務收益最大呢?假如項目預計利潤率高于預征點(如15%),則應盡可能擴大“成本對象”,拖延匯算時間,如以整個項目作為成本核算對象;若項目預計利潤率低于預征點,則盡量縮小“成本核算對象”,爭取盡早匯算,如以棟號為成本核算對象,實現(xiàn)用以前多預交的所得稅抵交以后需要預交的所得稅。

同時大型住宅項目中往往包含多種功能形態(tài)的建筑,例如多層住宅、小高層住宅、高層住宅、別墅、沿街商鋪、車庫等,這些類型不同的項目的成本和利潤率也有較大差別。通常商業(yè)用房的售價較住宅高,將利潤率低的住宅與其并入“成本對象”,可稀釋一部分增值額,對計算土地增值稅時可減少土地增值率。

3.共同成本和間接成本分配方法的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定了共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比原則分配至各成本對象,具體分配時企業(yè)可以利用文件對土地成本、間接成本分攤方法的多樣性及可選性(占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法),從而實現(xiàn)在利潤額高的分項項目中多分配成本費用,在利潤額低的分項項目中少分配成本費用,使企業(yè)總體稅負最低。

4.公建配套的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定公共配套設施尚未建造或尚未完工的,經中介機構鑒證后可按預算造價合理預提建造費用。房地產企業(yè)同一項目分期先后滾動開發(fā)的,經常會發(fā)生前面開發(fā)的產品已經銷售,而整個項目的基礎設施、配套設施等尚未全部竣工的情況。此時,基礎設施、配套設施建設費根據權責發(fā)生制原則可以依預算預提并分攤,房地產企業(yè)據此范圍內充分預提未完工公共配套,延緩企業(yè)所得稅的繳納時間。

5.利息費用的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定“企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除?！?/p>

因此集團性房地產企業(yè)可以利用在總部層面統(tǒng)一借貸資金,根據各個項目的資金需求和利潤水平,靈活向項目分攤合理利息費用,調劑項目的利潤,減少項目納稅。

但在操作過程中需注意從關聯(lián)方取得借款的利息費用存在一定的扣除標準,新企業(yè)所得稅法第第四十六條規(guī)定了“企業(yè)從其關聯(lián)方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規(guī)定標準而發(fā)生的利息支出,不得在計算應納稅所得額時扣除。”同時財稅[2008]121號文《關于企業(yè)關聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》規(guī)定“企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出,其接受關聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例為:除金融企業(yè)外的其他企業(yè),為2:1?！?/p>

第5篇：房地產企業(yè)稅務籌劃范文

（一）積極影響

首先，在實施營改增以后，所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。企業(yè)新建或是購買辦公用房及廠房，以及廠房修繕、道路綠化等都可以作為進項稅抵扣，這有助于加速各個行業(yè)對不動產投資改造的步伐，激發(fā)對于商業(yè)地產購買的需求，有利于商業(yè)地產的去庫存化。對從事商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)來說，便于向下家轉移稅負，從而降低自身稅負水平。

其次，營改增的實施有助于房地產企業(yè)在經營過程中，對重復征稅現(xiàn)象進行避免。增值稅在征稅過程中，是以不同環(huán)節(jié)增值額作為依據的，而征稅過程中以銷售額為依據是營業(yè)稅的主要特點。房地產企業(yè)經營過程中，由于會涉及到大量的土地、建筑材料等成本內容，而材料成本事實上已經繳納過稅收，如果房地產企業(yè)在進行銷售的過程中，還需要繼續(xù)繳納這部分稅負，則將產生嚴重的重復征稅現(xiàn)象。營改增的有效實施，可以避免這一問題的產生。房地產企業(yè)只需要依據自身生產經營各個環(huán)節(jié)進行繳稅即可，同時抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值稅發(fā)票中實現(xiàn)，因此能夠極大地避免重復征稅問題的發(fā)生。

再次，在實施營改增的過程中，對于明晰房地產企業(yè)財務與業(yè)務部門之間的職責分工具有重要意義。在原有營業(yè)稅的基礎上，業(yè)務部門人員將取得的發(fā)票單據交由財務部門進行報銷，并不對單據進行審核及歸類，導致財務部門工作人員在日常工作中需要承擔繁重的工作任務及較大的風險。如果企業(yè)經營過程中，產生了重大的項目金額，那么會擁有相對簡單的財務數(shù)據形式存在于財務部門中，但是，卻擁有雜亂無章的內容。在營改增有效落實的基礎上，在報銷過程中由于只有取得進項稅發(fā)票的支出才能抵扣，這就要求業(yè)務人員對普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票進行歸類審核，促使業(yè)務人員在與業(yè)務單位往來過程中更加注重票據的合規(guī)性和及時性，在這一過程中，房地產企業(yè)的財務部門僅需審核增值稅發(fā)票的真實性和準確性即可。由此可見，房地產企業(yè)在經營過程中，通過深入落實營改增，實現(xiàn)科學整合業(yè)務財務票據的目的。

（二）消極影響

首先，營改增在實施過程中，有可能對房地產企業(yè)稅負產生一定的影響。一方面，在計算企業(yè)所得稅時，原營業(yè)稅作為價內稅可以作為營業(yè)稅稅金及附加在計算企業(yè)所得稅時進行扣除。而在實施營改增以后，由于增值稅是價外稅，無法在企業(yè)所得稅前扣除。另一方面，營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)的增值稅率確定為11%，雖然理論上相應的進項稅額可以抵扣，但是只有與一般納稅人合作才能取得足額的增值稅專用發(fā)票進行抵扣，一定程度上限制了合作公司的選擇范圍。同時也面臨著上游建安公司向房地產企業(yè)轉移稅負提高價格的問題，此外房地產開發(fā)成本中也有很大一部分支出無法取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣，如勞務費等，由于不能獲得足額有效的進項抵扣，加之稅率升高，一定程度上增加了房地產開發(fā)企業(yè)的實際稅負。

其次，消極影響產生于營改增下的財務報表中。首先，資產負債表在實施營改增以前，購置不動產支付的價款全額計入固定資產的入賬價值，而在實施營改增以后，購置的不動產支付的價款需要價稅分離，相應的增值稅進項稅額是能夠進行抵扣的，從而導致固定資產入賬價值的降低，并使企業(yè)資產負債率提高，對企業(yè)融資產生一定的負面影響。

二、“營改增”后房地產開發(fā)土地成本稅務籌劃的必要性

（1）土地成本占房地產企業(yè)開發(fā)總成本比重大，進行稅務籌劃符合企業(yè)收益最大化原則。伴隨房地產行業(yè)市場競爭愈演愈烈的趨勢，各地不斷涌現(xiàn)新的“地王”，巨額的土地成本已經成為房地產企業(yè)經營成敗的關鍵因素之一。增值稅下，企業(yè)支付政府部門土地價款高低，最終會以杠桿原理的形式影?項目開發(fā)經營的整體稅負。因此，土地成本稅務籌劃工作必然是房地產企業(yè)內部管理的重點。

（2）基于財政部、國稅總局的財稅[2016]36號及國稅總局的2016年第18號公告等文件，各地國稅局相繼出臺具體實施辦法，基本上明確了房地產企業(yè)增值稅銷售額計算中允許扣除的土地價款只限“向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地出讓金”。然而，實際操作中企業(yè)支付政府部門的市政配套費、政府主導收取并統(tǒng)一支付拆遷戶的拆遷費等其他成本費用，金額大且取得的合法憑證基本上是國家財政部監(jiān)制的資金往來結算票據或地方政府（非稅收入）票據，增值稅下無法取得進項抵扣或銷項抵減，造成企業(yè)實際稅負仍然很高。

三、增值稅下房地產開發(fā)土地成本核算會計分錄設計及實務案例

土地成本依據“價稅分離”原則核算入賬。根據國家稅務總局2016年18號文件規(guī)定：適用一般計稅方法計稅的房地產企業(yè)，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應土地價款后的余額計算銷售額，即土地價款抵減銷售額而減少銷項稅。根據財政部的《關于印發(fā)的通知》（財會[2012]13號）規(guī)定：一般納稅人提供應稅服務，試點期間按照營業(yè)稅改征增值稅有關規(guī)定允許從銷售額中扣除其支付給非試點納稅人價款的，應在“應交稅費-應交增值稅”科目下增設“營改增抵減銷項稅”專欄，用于記錄該企業(yè)因按規(guī)定扣減銷項額而減少的銷項稅額，同時，“主營業(yè)務成本”等相關科目應按照經營業(yè)務種類進行明細核算。

（1）支付政府土地價款時。房地產企業(yè)支付政府土地價款時，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”科目，按實際支付與上述增值稅額的差額，借記“開發(fā)成本-土地購置成本-土地出讓金”，按實際支付金額，貸記“銀行存款”。

案例1：甲房地產企業(yè)2016年5月5日支付政府3.5億元獲取了一宗土地，用于商業(yè)、住宅混合型開發(fā)，并取得財政部監(jiān)制的資金往來結算票據，該房地產企業(yè)采用一般計稅方法計稅，會計分錄處理如下：因土地價款抵減銷項稅=35000÷（1+11%）×11%=3468.47萬元，開發(fā)成本入賬金額=35000-3468.47=31531.53萬元；借：開發(fā)成本/土地購置成本/土地出讓金31531.53；其他應收款/營改增抵減銷項稅額3468.47；貸：銀行存款/人民幣35000。

（2）企業(yè)當期結轉并確認收入時。根據國家稅務總局公告2016年第18號規(guī)定，項目結轉當期確認銷項稅時允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款，從而減少增值稅銷項稅額，借記“應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”，貸記“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”科目；期末，當期銷項稅額扣減當期允許抵減銷項稅額和預繳稅款后的凈值大于當期允許抵扣進項稅額，則借記“應價稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）”，貸記“應交稅費-未交增值稅”。

案例2續(xù)案例1，甲房地產企業(yè)2016年11月達到預售條件時，總可售建筑面積120000平米。11月份前累計取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進項稅額200萬元。11月份預售建筑面積為1200平米，預售價款5550萬元，預繳增值稅額150萬元，均未開增值稅發(fā)票。2016年12月25日將11月份預售的房屋交房，當月建筑主體工程取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進項稅額50萬元。稅務處理及會計處理如下：①交房結轉收入并確認銷項稅額=5550÷（1+11%）×11%=550萬元，收入金額=5550-550=5000萬元。借：預收賬款5550；貸：主營業(yè)務收入5000；應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）550。②根據結轉收入對應建筑面積，確認當期允許扣除土地價款抵減的銷項稅=1200÷120000×3468.47=34.68萬元；借：應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）34.68；貸：其他應收款-營改增抵減銷項稅額34.68。③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）=550-34.68-200-50-150=115.32萬元；借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）115.32；貸：應交稅費-未交增值稅115.32。④2017年申報交納上期未交增值稅；借：應交稅費-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。

（3）土地成本核算不考慮“價稅分離”。根據國家稅務總局2016年18號文件規(guī)定：一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。而且財會[2012]13號是截止目前財政部統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)“營改增”后會計處理的唯一文件，時間較早，參考價值有限，有關房地產企業(yè)“營改增”后會計分錄的設計空間仍然較大。在滿足項目結轉確認收入時，僅按照對應比例確認當期允許抵減的土地價款而計算當期銷項稅，不再使用“應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”、“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”等會計科目，減少核算中繁瑣環(huán)節(jié)。

綜上案例1、案例2，稅務處理及會計處理如下：①支付政府土地價款：借：開發(fā)成本-土地購置成本（土地出讓金）23000；貸：銀行存款23000。②項目結轉并確認收入，計算當期銷項稅=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32萬元，當期確認收入金額5034.69=5550-515.32；借：預收賬款5550；貸：主營業(yè)務收入5034.69；應交稅費-應交增值稅（銷項稅）515.32。③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）115.32萬元=515.32-200-50-150。借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）115.32；貸：應交稅費-未交增值稅115.32。④2017年申報交納上期未交增值稅：借：應交稅費-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。

四、增值稅下房地產開發(fā)土地成本稅務籌劃實施方案及建議

（一）實際談判中，擴大“營改增”政策中“支付土地價款”的界定范圍

根據2011年1月21日國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定，“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”。因此，有關拆遷系列成本費用納入目前增值稅下只允?S銷項抵減的“土地出讓金”提供了可能。企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，應爭取將涉及項目有關拆遷的費用一并納入“土地價款”合計金額中，加大了未來增值稅下銷項扣除基數(shù)，從而合法有效地降低企業(yè)稅負。

（二）合理控制拿地成本在開發(fā)總成本中的比例，收窄企業(yè)收益流失范圍

財稅[2016]36號文件中明確規(guī)定土地出讓金可以增值稅下抵減銷項稅，據此模擬測算，若企業(yè)在同樣開發(fā)規(guī)模、同樣設計規(guī)劃條件下，獲取不同價格的土地，企業(yè)可根據自身發(fā)展戰(zhàn)略不同做出合理選擇：

（1）追求營業(yè)收入規(guī)模最大化的企業(yè)，在同樣售價水平下，合理利用土地價款杠桿作用，將因此所抵減的銷項稅轉化為營業(yè)收入。根據國稅總局2016年第18號文件，銷項稅=（全部價款和價外費用-允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%，從而可確認營業(yè)收入=全部價款和價外費用-銷項稅，相比提供貨物銷售行業(yè)，房地產企業(yè)核算所確認的收入中因土地價款抵減銷項稅而有所增加，具體金額=土地出讓金×（1÷（1+11%）×11%）。

（2）兼顧收入、利潤規(guī)模雙贏的企業(yè)，應優(yōu)先選擇供不應求的市場獲取土地，同時應考慮市場環(huán)境中客戶積極接受因土地價格轉移到銷售價格的能力，如果可消化價格差，應優(yōu)先在該市場拿地。由于土地價款將所抵減的增值稅銷項稅轉化為營業(yè)收入，并且除附加稅外，增值稅不納入稅前利潤扣除項。因此，企業(yè)在獲取較高價格土地的同時，可以較低增長幅度提高銷售價格，同樣可以在不減少利潤總量的情況下，獲得收入、利潤規(guī)模雙贏的效果。

第6篇：房地產企業(yè)稅務籌劃范文

關鍵詞：房地產企業(yè)；增值稅；稅收籌劃

一、房地產企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義

長時間以來，房地產企業(yè)在我國社會經濟發(fā)展中發(fā)揮著重要力量，特別是進入新常態(tài)環(huán)境下，逐漸朝著分化改革方向轉變，房地產企業(yè)不但面臨較大去庫存壓力，同時也會出現(xiàn)房地產泡沫現(xiàn)象。在這種環(huán)境下，我國相關部門進行了多次改革，希望可以引導房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在這種情況下，我國各級部門加強對房地產企業(yè)內涵建設，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進整個房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房地產企業(yè)通過加強稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據，增強企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，促進自身長遠發(fā)展。增值稅稅收籌劃針對房地產而言，并非偷稅漏稅，而是結合法律標準合理避稅，以此促進自身效益提升。

二、“營改增”后對房地產企業(yè)稅收帶來的影響

（一）稅負影響

在“營改增”背景下，預示著營業(yè)稅正式在稅收舞臺中消失。房地產作為原營業(yè)稅主要的征收企業(yè)，在稅務改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產企業(yè)由之前稅率17%更改成9%，針對房地產企業(yè)而言，稅率改變對提升企業(yè)經濟效益有著直接影響。與此同時，在稅務改革后，土地成本將會納入到可抵扣范疇中，便于房地產企業(yè)稅負的減少，減少各種稅務風險出現(xiàn)。所以，在增值稅稅收籌劃時，房地產企業(yè)應該對現(xiàn)有稅收政策有全面了解，以此實現(xiàn)節(jié)稅。當前，房地產企業(yè)采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產企業(yè)稅負，需要結合實際情況進行分析。

（二）土地增值稅影響

在“營改增”背景下，針對房地產企業(yè)而言，土地增值稅將會受到一定影響，這是由于房地產企業(yè)增值稅作為價外稅，所以，在核算中，不可將其當作抵扣項目進行核算，使得房地產企業(yè)土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來說，“營改增”政策的頒布，將會加劇企業(yè)稅負。所以，要求房地產企業(yè)在稅收籌劃過程中，應該給予該內容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產企業(yè)帶來的不良影響。

（三）所得稅影響

鑒于上述內容得知，房地產企業(yè)增值稅作為價外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實現(xiàn)抵扣處理，使得企業(yè)所得稅稅額不斷提高，加劇企業(yè)稅負。但是從另一方面來說，在原有繳納營業(yè)稅過程中，房地產銷售收入需要全面納入到企業(yè)銷售額中，而在稅務改革下，在銷售收入明確之前，已經把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過程中，無須再進行稅額扣除，所以，站在本質角度來說，房地產企業(yè)所得稅沒有發(fā)生明顯變化，所以，在對房地產企業(yè)稅收籌劃分析時，應該具體分析，將影響房地產企業(yè)所得稅的各項因素抽離處理，全面處理。

三、房地產企業(yè)增值稅稅收籌劃對策

（一）加強企業(yè)稅收籌劃

隨著“營改增”政策頒布后，作為房地產企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現(xiàn)象，在開展稅收籌劃工作時，可以從房地產企業(yè)日常活動中進行，減少運營活動成本投放，結合實際情況，在經營活動中獲取增值稅發(fā)票，緩解房地產企業(yè)稅負壓力。并且，房地產企業(yè)還要給予增值稅專用發(fā)票管理高度重視，加大管理力度，通過采取各種宣傳方式，提高財務人員對增值稅專用發(fā)票管理意識，充分利用“營改增”政策，給房地產企業(yè)創(chuàng)造更多優(yōu)惠，減少企業(yè)稅負。除此之外，房地產企業(yè)還要和合作企業(yè)合同約定，在選擇供應商的過程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應材料質量的情況下，選擇最低的材料價格。假設在一般納稅人身份的供應商中采購材料，應該要求其提供增值稅專用發(fā)票，從而讓企業(yè)在納稅上，可以獲取更大的優(yōu)惠。房地產企業(yè)在增值稅稅收籌劃時，需要利用存在的稅率差異。一般來說，供應商稅率一般為17%，但是房地產企業(yè)稅率為9%，所以，房地產企業(yè)需要迎合國家法律標準，通過應用稅率差異實現(xiàn)節(jié)稅。同時，房地產企業(yè)在增值稅稅收籌劃中，通過采用納稅時間延遲、優(yōu)惠政策應用等方式，減少房地產企業(yè)稅負。

（二）及時和稅務部門交流

針對房地產企業(yè)來說，要想全面提高經濟效益，在納稅過程中，需要結合實際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業(yè)稅負壓力，但是這種避稅方式將會受到各種因素影響，如果操作不合理，將會觸及法律底線，給企業(yè)造成嚴重的損失。所以，在具體房地產企業(yè)增值稅稅收籌劃中，需要科學設定避稅方案，并對其進行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過程中，稅收籌劃工作人員還要對國家稅法變化情況有所了解，及時掌握行業(yè)最新動態(tài)，保證房地產企業(yè)可以科學規(guī)劃各種稅務活動，從而實現(xiàn)緩解企業(yè)稅負的效果。在確保房地產企業(yè)稅收籌劃合法的基礎上，還要注重加強和稅負部門的交流，把來自執(zhí)法部門的法律風險降至最小，通過制定一系列規(guī)范的稅務風險管理體系，實現(xiàn)對稅務風險把控，引導房地產企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改變傳統(tǒng)營銷策略

隨著“營改增”政策的順利實施，給房地產企業(yè)增值稅稅收籌劃提供機遇的同時，也提出了一定的考驗，房地產企業(yè)應該緊抓發(fā)展機會，迎接各種挑戰(zhàn)，盡可能降低稅務改革給房地產企業(yè)稅收造成的影響，確保房地產企業(yè)可以穩(wěn)定運行。因此，財務工作人員應該結合房地產企業(yè)運營狀況，自足當下，放眼未來，站在稅收籌劃角度入手，對企業(yè)現(xiàn)有的營銷模式進行優(yōu)化改革。例如，在原有營銷定價模式下，房地產企業(yè)通過設定目標成本方式，對企業(yè)營銷環(huán)節(jié)中形成的各項成本進行科學控制，降低對應成本支出，提升房地產企業(yè)整體效益。特別是在房地產項目材料成本只升不降的情況下，更好結合房地產企業(yè)實際情況，適當調整營銷戰(zhàn)略，從而提升企業(yè)整體效益。房地產企業(yè)應該對當前市場發(fā)展趨勢有深入的認識，根據形勢發(fā)展，調整戰(zhàn)略目標，讓稅務改革政策在房地產企業(yè)中的積極作用充分發(fā)揮，減少房地產企業(yè)稅負壓力，增強企業(yè)綜合實力，從而讓房地產企業(yè)實現(xiàn)更好發(fā)展。除此之外，房地產企業(yè)還要充分應用各種優(yōu)惠政策，加強增值稅專用發(fā)票，讓企業(yè)稅收可以享有更多的抵扣優(yōu)惠，緩解企業(yè)稅收壓力。在增值稅發(fā)票管理過程中，要求財務人員對房地產銷售收入確認時間、開具發(fā)票時間高度重視，在獲取發(fā)票以后，結合實際情況及時抵扣，防止發(fā)生抵扣時限超期現(xiàn)象。

第7篇：房地產企業(yè)稅務籌劃范文

【關鍵詞】房地產企業(yè)稅務風險成因分析管理對策

一、稅務風險的特點

（一）難化解

稅務風險一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應對措施，風險將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務風險還會隨著企業(yè)經營活動的開展，呈現(xiàn)出累積效應，從隱形的風險逐漸轉化為顯性的資金流失，在引起稅務機關的注意后，將會給企業(yè)自身的經濟利益帶來嚴重的損害。對于房地產企業(yè)來說，由于行業(yè)內部競爭激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務風險，還會使商業(yè)信譽受到損失，企業(yè)的市場競爭力也會一同下降，對未來的發(fā)展帶來了阻力。

（二）多變性

稅務風險的形成原因具有復雜性的特點，其中即包括企業(yè)內部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務機關自由裁量權過大等。在企業(yè)正常的經營活動中，由于隨時面臨來自各個方面的不確定影響，導致稅務風險也呈現(xiàn)出多變性的特點。例如，企業(yè)為了減少稅費支出，會根據稅法規(guī)定和自身經營需要，實施納稅籌劃。一旦稅法做出調整，內容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒有及時調整納稅籌劃方案，就有可能導致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進而引起稅務風險。

（三）可控性

雖然企業(yè)稅務風險具有多變性和難化解的特點，但是稅務風險的形成和爆發(fā)，也并不是無跡可尋的。企業(yè)可以結合以往的稅務風險管理經驗，一方面提高對稅務風險防控和管理的重視，例如通過加強內部各個部門之間的信息交流，減少稅務工作中的失誤，降低稅務風險發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應急方案，即便是出現(xiàn)稅務風險，也可以第一時間采取控制策略，避免風險損失的擴大化。因此，只要做到快速響應，就可以實現(xiàn)稅務風險的有效控制，這也是維護企業(yè)利益的一種有效手段。

二、房地產企業(yè)稅務風險的成因分析

（一）房地產企業(yè)內部原因引發(fā)的稅務風險

1.財務核算水平不高。財務核算是對企業(yè)涉稅進行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務情況產生影響。房地產企業(yè)財務核算的基礎數(shù)據對企業(yè)的全部涉稅行動產生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數(shù)據進行計算。房地產企業(yè)財務核算的水平，在很大范圍內決定了房地產企業(yè)涉稅行為處理的恰當程度。2.財務制度不健全。房地產企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產企業(yè)的生死。目前，某些房地產企業(yè)內部規(guī)定的財務制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關法制規(guī)定不相符，還有一些房地產企業(yè)在內部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。

（二）房地產企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務風險

1.稅法改變后沒有及時調整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產企業(yè)在合法前提下少繳納稅費的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經濟活動，直接損害了稅務機關的利益。當稅務機關對現(xiàn)行的稅法法律進行補充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內容已經不再使用。但是從新稅法的實施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時間，如果企業(yè)沒有盡快結合當前的稅法內容對納稅籌劃方案進行調整，也容易引發(fā)稅務風險。另外，在激烈的行業(yè)競爭中，許多房地產企業(yè)將工作中心都放在經營業(yè)務上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務風險的發(fā)生概率。2.稅務機關的自由裁量權。代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內容。因為現(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產企業(yè)作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權使用不恰當?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業(yè)正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權益，讓房地產企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產企業(yè)稅務風險提高了。

三、房地產企業(yè)強化稅務風險管理的具體對策

（一）建立健全稅務風險預警系統(tǒng)

1.推出稅務風險評分評級機制。對于房地產企業(yè)的管理人員來說，稅務風險雖然會帶來損失，但是只要做好事前預防和管理，就可以做到風險可控，不會對房地產企業(yè)各項經營活動以及經濟效益造成大的損失。稅務風險的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計算相結合的方法，立足于房地產企業(yè)當前工作的開展情況，對潛在的稅務風險進行評價，對其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進行預測和分析。這樣一來，就可以為稅務風險管理工作的開展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進行稅務風險的防控。2.做好日常稅務活動的監(jiān)督。在房地產企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習慣，引發(fā)稅務風險。同時，企業(yè)內部沒有開展有效的監(jiān)督和檢查活動，也會導致稅務風險進一步擴大，最終給企業(yè)造成損失。針對這一問題，就要去房地產企業(yè)關注細節(jié)，從日常稅務活動著手，強化監(jiān)督意識。例如，定期核對應收賬款，及時處理死賬、呆賬。加強倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產企業(yè)資金的流動效率也起到了積極作用。

（二）營造良好的稅務風險管理環(huán)境

1.提升稅務風險管理意識。稅務風險的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務風險防控策略，以最大限度的避免稅務風險。而這些工作的開展，需要房地產企業(yè)的稅務管理人員要具備強烈管理意識。一方面。房地產企業(yè)的管理人員，需要樹立長遠目光，能夠認識到稅務風險管理對企業(yè)經營活動順利開展產生的積極影響，進而為管理活動的進行提供必要的支持；另一方面，作為直接負責稅務管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實從源頭上降低稅務風險的發(fā)生概率。2.重視稅務風險管理制度建設。在房地產企業(yè)的稅務風險管理中，一方面要求稅務管理人員具備較強的風險管理意識和豐富的稅務風險處理經驗，另一方面還必須建立起一套完善的稅務風險管理制度，能夠為各項工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風險預警機制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據房地產企業(yè)工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產企業(yè)需要對合同中雙方的責任、付款時間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務機關的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務風險。

（三）與稅務機關建立良好關系

房地產企業(yè)要與當?shù)氐亩悇諜C關保持良好的關系，在交流過程中了解稅務機關關于現(xiàn)行稅法將要做出的調整和改變，進而提前采取應對策略，這樣即便是后期進行了稅法修改，房地產企業(yè)也不會因為應對不及時，而引起稅務風險或法律糾紛。另外，地方稅務機關擁有對現(xiàn)行稅法的補充和解釋權，通過加強與地方稅務機關的溝通，也能夠了解地方性的補充政策，這也有助于提高對稅務風險的預防和控制水平。

第8篇：房地產企業(yè)稅務籌劃范文

關鍵詞：房地產；土地增值稅；稅收籌劃

當前，我國房地產企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對國家出臺相關政策理解淺顯

21世紀以來，我國經濟發(fā)展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產行業(yè)進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱

房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機。在房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業(yè)的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產市場，企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項目

房地產企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負擔。企業(yè)在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關政策

為了保證房地產企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業(yè)帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節(jié)，還能夠降低房地產企業(yè)的負稅壓力。

(三)合理通過建房進行稅收籌劃

在稅法相關規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業(yè)代表客戶進行房地產的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產企業(yè)帶來經濟效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。

(四)積極尋求稅務機關支持

政府稅務機關是服務于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關政策咨詢有解答的義務，企業(yè)在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業(yè)的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補救措施

稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產企業(yè)項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業(yè)進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

三、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產企業(yè)更好適應市場競爭

在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調整，也促使房地產企業(yè)適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業(yè)的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。

(二)有利于提升房地產企業(yè)財務管理水平

房地產市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業(yè)的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業(yè)的財務管理水平。

(三)有利于實現(xiàn)房地產企業(yè)利益的最大化

在房地產企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業(yè)必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力，給企業(yè)喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業(yè)的經濟效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結束語

房地產企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負稅壓力，還能給企業(yè)帶來經濟效益，幫助企業(yè)渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業(yè)應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。

參考文獻：

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第9篇：房地產企業(yè)稅務籌劃范文

關鍵詞：房地產業(yè)；稅收籌劃；探討

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產行業(yè)發(fā)展的相關性分析

房地產業(yè)是國民經濟的主導產業(yè)，在現(xiàn)代經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經濟的快速發(fā)展，房地產業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢頭，中國的房地產業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運作的轉型時期，房地產業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉變，逐步發(fā)揮其作為國民經濟基礎產業(yè)的重要導向作用。

經濟決定稅收，稅收反作用于經濟。這是稅收與經濟發(fā)展的辯證關系，對于房地產行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產市場的進一步完善，房地產業(yè)創(chuàng)造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應地增加對房地產業(yè)的投入，為房地產業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎設施保障，增強房地產品保值增值的能力，進而形成一個投入、產出相互促進的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平、較高的工作效率都將促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負擔、繁瑣復雜的稅種結構、落后的稅收征管方式將阻礙房地產業(yè)的發(fā)展。

二、房地產業(yè)的納稅現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構成。我國房地產業(yè)涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結構性分析》顯示，2011年房產稅實現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。

三、房地產企業(yè)稅務籌劃的特點

由于房地產的開發(fā)與經營具有投資數(shù)額大、建設周期長，是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有較強的競爭性，效益與風險并存；受政府的干預和國家經濟政策的引導等特點，因此，房地產企業(yè)稅務籌劃除了具有稅務籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.稅務籌劃效益的顯著性

由于房地產行業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，而且每個開發(fā)經營環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費，房地產企業(yè)具有很大的稅務籌劃空間。因此，房地產企業(yè)對稅務籌劃的重視與投入，將對房地產企業(yè)的經營效益產生積極的顯著性的影響。

2.稅務籌劃的時效性強

我們國家的經濟是屬于國家宏觀調控下的市場經濟，企業(yè)的生產經營受政府干預和國家經濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調控重點的房地產行業(yè)來說，國家針對該行業(yè)的經濟、稅收、貨幣政策隨時可能發(fā)生變化，因此，房地產企業(yè)稅務籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產開發(fā)企業(yè)對政策的可能變化具有預見性和適應性。

3.稅務籌劃的復雜性

城市房地產除有其特定的開發(fā)目標外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經濟、社會、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項復雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。因此，房地產企業(yè)的稅務籌劃是一個系統(tǒng)工程，它的復雜性要比一般企業(yè)稅務籌劃的復雜性更大。

四、房地產業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產行業(yè)具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業(yè)降低經營風險和納稅風險，以實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

隨著我國住房制度的改革，房地產行業(yè)投資快速增長，我國的房地產業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產投資的增長速度已經超過了全社會固定資產投資的增長速度，為房地產業(yè)的發(fā)展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經濟體制的健全和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產開發(fā)業(yè)競爭極其激勵。競爭的結果就是行業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性

不論是從國家的宏觀政策還是企業(yè)內部的微觀環(huán)境來看，房地產企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經營管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產業(yè)和產品結構，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內，實施稅收籌劃，選取對企業(yè)較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。

3.我國的稅收大環(huán)境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實。新稅制實施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權相對集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業(yè)內部環(huán)境的優(yōu)化

（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務籌劃的技術含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經濟法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運作、行業(yè)發(fā)展趨勢、社會發(fā)展狀況，因此，需要擁有稅務籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務水平決定了稅務籌劃能達到的水平。作為一個經濟效益較好的產業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內吸引、積累了一批稅務籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務機構愿意為房地產企業(yè)提供稅務籌劃服務，使房地的稅務籌劃人才增加，保證了其開展稅務籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業(yè)的法制意識不斷地增強。稅務籌劃在發(fā)達國家是一門被廣泛應用的技術，但在我國僅興起數(shù)年。目前，我國不少人對稅務籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務籌劃的認識日漸加強，房地產業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經濟效益佳，房地產企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務籌劃的認識速度比一般的快。稅務籌劃作為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產企業(yè)的重視。

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