房地產投資論文精選(九篇)
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第1篇：房地產投資論文范文
一、天津自貿區(qū)房地產投資需求
(一)辦公物業(yè)需求
自貿區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐,從而推動辦公物業(yè)的租賃需求,濱海新區(qū)潛在的供應過量的壓力將有望得到緩解,同時,由于自貿區(qū)對天津整體經濟具有拉動作用,整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。
(二)零售物業(yè)需求
一方面,自貿區(qū)的人口流入和人均收入的提升,將推動區(qū)域內辦公和居住配套的零售物業(yè)需求,另一方面,自貿區(qū)的關稅優(yōu)勢將提升對進口商品的消費需求,促進天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區(qū)的高端消費流入,從而推動零售市場的消費升級和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。
(三)倉儲物業(yè)需求
自貿區(qū)貿易的發(fā)展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求,推動倉儲物業(yè)的需求及設施完善。
(四)住宅需求
自貿區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務行業(yè)就業(yè)機會,拉動天津城市人口的增長,同時推動對自貿區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設施的完善。
二、天津自貿區(qū)房地產投資
利好顯現(xiàn)據數(shù)據監(jiān)控中心監(jiān)控數(shù)據顯示:天津自貿實驗區(qū)獲批當周,濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套,環(huán)比增加6.76%,占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套,環(huán)比增加54.55%,占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套,環(huán)比增加104.00%,占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套,環(huán)比增加89.83%,占濱海新區(qū)的27.93%。根據濱海新區(qū)網站提供的數(shù)據,2015年1至9月,濱海新區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元,同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬平米,同比增長17.4%;其中住宅銷售面積141.5萬平米,同比增長36.9%,占整體商品房銷售比重的95.2%;實現(xiàn)商品房銷售額147.76億元,同比增長26.6%,其中住宅銷售額137.14億元,同比增長42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域為開發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿區(qū)掛牌成立等利好的帶動下,濱海新區(qū)房地產行業(yè)投資穩(wěn)中有進,濱海新區(qū)房地產市場交易情況逐月向好,濱海新區(qū)房地產市場加速回暖。雖然沒有直接數(shù)據顯示天津自貿區(qū)房地產市場情況,但天津自貿區(qū)整于濱海新區(qū),我們通過濱海新區(qū)房地產市場的運行情況亦可判斷自貿區(qū)房地產的運行情況。因此,可以推斷,天津自貿區(qū)的房地產投資是穩(wěn)中有進、逐漸向好的。
三、天津自貿區(qū)房地產投資機遇
(一)房地產企業(yè)經營轉型機會
受自貿區(qū)的產業(yè)集聚與產業(yè)需求的影響,自貿區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價格不僅會持續(xù)上漲,而且業(yè)主們對樓宇的質量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會越來越高,主要表現(xiàn)為兩方面:一是入駐自貿區(qū)的相關人員,他們的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、專業(yè)性很強的人員,向其提供的住宅和辦公樓能級也應作相應的調整。二是入駐的產業(yè)和人員流動性很大,因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應這樣的變化,盡可能做到相對完善和穩(wěn)定。
(二)拓展房地產中介服務機會
自貿區(qū)的設立在帶來產業(yè)集聚的同時,會形成大容量的信息交流需求,從而構成一個以房地產為中心,集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務平臺。
(三)房地產金融迎來創(chuàng)新機會
自貿區(qū)將著力推進金融改革創(chuàng)新,推進利率市場化,改善房企再融資環(huán)境,發(fā)展房地產信托投資基金等。通過這些試點工作,將使房地產市場融資環(huán)境更加市場化,也意味著未來房地產融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。
四、天津自貿區(qū)房地產投資建議
建議房地產行業(yè)從以下幾個方面把握自貿區(qū)紅利:
(一)調整經營戰(zhàn)略
已經具備條件的開發(fā)企業(yè),應當審時度勢,認真看待自貿區(qū)的設立給開發(fā)企業(yè)帶來的影響,從轉變觀念和優(yōu)化結構入手,及時調整企業(yè)的經營戰(zhàn)略。對于開發(fā)企業(yè)的經營者來說,自貿區(qū)將帶來的是一種全新的經營理念?？傮w上要求做到:企業(yè)的房地產經營要與整個國民經濟改革和房地產行業(yè)發(fā)展相一致,牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動權,努力做到房地產經營效益與社會效益相一致。
(二)加快轉型升級
掌握房地產經營資源,實現(xiàn)從開發(fā)變持有,由銷售到管理的轉型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產經營業(yè)務,手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質土地資源和物業(yè)資源。除了通過“招拍掛”拿地之外,要格外關注自貿區(qū)設立所帶來的其他機會。土地存量方面,包括征用后未開發(fā)利用的土地,因城市規(guī)劃所需動拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質物業(yè)方面,包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務中心。
(三)掌握企業(yè)經營所需資金
在房地產整個運營過程中,對龐大資金使用的重要性毋庸置疑,從事房地產經營同樣如此。開發(fā)企業(yè)應借助自貿區(qū)金融改革創(chuàng)新的機遇。更加主動、深入與金融機構建立聯(lián)系,取得了資金上的優(yōu)勢,也就具備了市場中的經營主動權。
(四)建立適應房地產經營的企業(yè)管理新機制
第2篇：房地產投資論文范文
房地產投資分析風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資分析影響較大，同時又是可以預測、可以規(guī)避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現(xiàn)風險、購買力風險等。
1、利率風險房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發(fā)商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經營者帶來損失。
2、資金變現(xiàn)風險資金變現(xiàn)風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產投資分析的變現(xiàn)性能較差。房地產資金變現(xiàn)風險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。
3、購買力風險購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資分析商經營者帶來損失。
二、房地產投資分析風險的防策略
房地產投資分析風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資分析風險或使房地產投資分析過程中的風險減到最低程度。
1、投資分散策略房地產投資分析分散是通過開發(fā)結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資分析區(qū)域分散是將房地產投資分析分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產投資分析時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產先導指標發(fā)生明顯變化時，如經濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業(yè)周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資開發(fā)要求合作者共同對房地產開發(fā)基礎上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產籌資風險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術和管理經驗，又能獲得房地產投資分析開發(fā)政策優(yōu)惠。
2、投資組合以及保險保險對于房地產投資分析者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資分析風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資分析者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產投資分析者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于嗇房地產投資分析者的信譽，促進房地產經營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產保險業(yè)務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險。房地產投資分析者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資分析者所需要的保險險種，確定適當?shù)谋ｋU金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。房地產投資分析組合策略是投資者依據房地產投資分析的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)幕A上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資分析策略。例如房地產開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發(fā)基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資分析的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資分析組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。
三、我國房地產投資分析風險的總體狀況及變化趨勢
近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列宏觀經濟政策的出臺，房地產投資分析風險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。
1、經濟風險降低，增加技術含量房地產投資分析經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發(fā)展有關的不確定因素給房地產開發(fā)經營所帶來的風險。隨著我國經濟發(fā)展以及整體經濟環(huán)境的不斷改善房地產投資分析的經濟風險將有所降低。首先，經濟的發(fā)展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經濟環(huán)境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資分析技術風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資分析的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產投資分析商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資分析商的政策風險，并不利于房地產市場上的“優(yōu)勝劣汰”。
2、投資風險信號日趨豐富目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資分析決策的重要參考；同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產投資分析商直接了解當前房地產發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規(guī)避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資分析風險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發(fā)提供了多渠道的科學的判斷依據。這些都為開發(fā)商投資房地產市場奠定了良好的基礎。
3、房地產投資分析風險地域性差異減小房地產投資分析風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：
第3篇：房地產投資論文范文
投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當時只是用以籌集社會游資，作為開發(fā)煤、鐵、紡織及其他產業(yè)的基金。房地產投資信托以在美國的發(fā)展最為典型。1883年美國首先成立了波士頓個人財產信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，其原因是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量富豪所持有的過剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始規(guī)范投資公司。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經營業(yè)務管理規(guī)則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通。
馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經濟利益的驅動，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經濟發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個月前，簽署了《內國歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產投資信托法。
為了提供房地產市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀60年代初期推出了第一只上市交易的房地產投資信托。房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時，REITs又類似于一個產業(yè)公司，它通過對現(xiàn)存房地產的獲取和經營來獲利，在不改變產權的前提下提高了房地產資產的流動性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產業(yè)投資基金。
美國房地產投資信托的發(fā)展歷程，經歷了20世紀60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復蘇漸進以及90年代中后期至21世紀后的迅猛發(fā)展。截至2003年底，美國房地產投資信托股票的總市值達到2242億美元。40多年來，美國房地產投資信托得到了長足的發(fā)展，具有了相當?shù)囊?guī)模。
在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業(yè)務量逐年成長。截至1988年，有關REIT的各案已超過900件。當前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國的長期國債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達209億美元，5年來已擴大1倍?？梢哉f，日本此輪房地產價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產為主，與美國REITs的多樣化經營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場的過程中，對規(guī)則、稅務處理都作了相關的調整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產投資信托基金(REITs)——領匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。
據不完全統(tǒng)計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達克上市，市值超過2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。
二、國外房地產投資信托發(fā)展的主要經驗
美國的房地產投資信托在幾經波折后，進入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結果。在諸多決定因素中，關鍵因素主要有以下三個方面。
(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境
1960年的美國稅法修正案，在給予房地產投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時，對其股東構成、分配比例、收入來源、資產構成和經營方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產的收入不得低于75％，每年須至少將其應納稅收入的90％分配給股東，總資產的75％必須是房地產資產、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產投資信托運行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關法律法規(guī)的不斷改革所帶來的大力支持。
(二)房地產投資信托自身的改革
房地產投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動了房地產投資信托的發(fā)展。其主要內容包括：(1)所有權形式的改革。從最初的成立時惟一的權益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產投資信托，專項貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應市場的不同要求。(2)結構形式的創(chuàng)新。為有效應對來自房地產有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產投資信托(FREIT)；為了給私人房地產投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產經營合伙公司合作的傘形房地產投資信托(UPREIT)結構。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結構的改革。隨著相關法律規(guī)定的調整，大部分房地產投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉變?yōu)閮炔抗芾?，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經營業(yè)績。在這種轉變過程中，熟悉房地產自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊伍發(fā)揮了積極的作用。(5)規(guī)模經營意識的增強。許多REITs認識到了規(guī)模經營的優(yōu)勢，使20世紀90年代中期REITs規(guī)模擴展的案例不斷增加。規(guī)模擴展的優(yōu)勢表現(xiàn)在：提高經營效率及經營資金流動性；實現(xiàn)規(guī)模經濟，降低資本費用；金融分析師關注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構投資者的關注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。(6)經營戰(zhàn)略的轉變。主要體現(xiàn)為積極調整所持有的資產結構，注重資產的流動性；積極調整債務結構，使用較低的財務杠桿；規(guī)避風險，實施穩(wěn)妥的投資策略等。
(三)機構投資者的廣泛參與
初始設立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產提供方便。1981年，美國機構投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機構投資者對REIT股票越來越關注。
大量實證分析結果表明，在REIT股票市場中，隨著機構投資者參與程度的提高，REIT#5司的經營業(yè)績不斷提升，REIT股票市場的表現(xiàn)也越來越好。具體表現(xiàn)在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。
三、中國REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義
(一)可行環(huán)境
房地產業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎行業(yè)，房地產業(yè)在中國隨著國民經濟的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經濟發(fā)展的主導產業(yè)之一。同時，近年來房地產貸款在金融機構及新增資產中的比重呈上升趨勢，中國房地產業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產生很大的壓力。為防止房地產市場的隱患最終轉嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產生的泡沫，中國人民銀行在2003年出臺了新的房產信貸政策(銀發(fā)[2003]121號)，對房地產開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產商對銀行嚴格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構建渠道多元化、高效且利于風險分散的房地產金融成為中國房地產發(fā)展一個亟待解決的問題。目前，房地產行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經營的資金問題。
從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強大。截至2005年底，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破14萬億元，達到141050．99億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應的釋放渠道。
此外，隨著中國保險市場的發(fā)展和中國養(yǎng)老保障制度的改革，中國的機構投資者也已經成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過低，民間個人資本和機構投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。而目前中國證券市場的產品結構存在兩大缺陷：一是風險結構不合理，風險結構倒置，高風險產品占主要地位，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80％為風險較高的股權類產品；二是低風險產品品種單一，不但市場規(guī)模小，而且品種單調，只有少量流動性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發(fā)展低風險市場產品，使中國證券市場的產品結構趨于合理，是證券市場發(fā)展的重點之一。
(二)發(fā)展意義
1．引入房地產投資信托基金有利于完善中國房地產金融架構。作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金，發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產信托投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發(fā)展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信托投資基金直接把市場資金融通到房地產行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的補充。因此，推出房地產投資信托基金，能夠提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
2．引入房地產投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風險，提高金融安全。銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易將風險在未來和現(xiàn)在之間合理地分配；市場跨空間風險分擔能力較強，可以在不同主
體之間進行分攤?？鐣r風險分配意味著銀行承擔的風險主要是信用風險，其資產的交易性較差，同期的調整難度較大，無法在當期解決風險積累的問題，在某一時期的風險一旦超過了警戒線，危機必然爆發(fā)。市場對風險的跨空間分散是指在不同的主體之間進行風險分配，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產信托基金，將在一定程度提高房地產金融當期的系統(tǒng)風險化解能力。
3．引入房地產投資信托基金有助于疏通房地產資金循環(huán)的梗阻。房地產的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，當股市價格下跌時，以及物價持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時，房地產往往成為保值增值的主要追求對象。當前中國城市化進程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費需求占消費總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產的需求也不斷增長，這決定了在房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益較高，房地產投資信托基金的收益也相應較高。因此，房地產投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。
四、中國房地產投資信托之借鑒與啟示
(一)重視法律法規(guī)建設的基礎作用
稅收的優(yōu)惠政策是房地產投資信托競爭力的主要源泉，而相關的制度規(guī)定是其經營靈活性的來源。任何金融產品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進行。
在美國，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應稅財產，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。中國目前法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計劃發(fā)售時的信息披露對項目的收益和風險結構“輕描淡寫”。如在談及風險時，通常表述為因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導致本信托計劃收益的相對變動?！顿Y金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規(guī)。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認等，以促進基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。
因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產投資信托，必須加大能與國際接軌的相關法律法規(guī)和已有法律中適應條款的研究。通過對房地產投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進行房地產投機和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產市場提供資金的目的。
(二)重視機構投資者的參與和支持
機構投資者的參與，在吸引金融機構和廣大投資者參與房地產投資信托方面具有重要的作用。在美國REITs的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金，只有在一個機構投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩(wěn)定的市場供給方，保證REITs這一金融產品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國目前已有大量的機構投資者或準機構投資者，如何通過制定相關的鼓勵政策，將機構投資者吸引到房地產投資信托市場上來，是需要研究的問題。
(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題
國外的房地產投資信托，尤其是美國的房地產投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結構改革和經營戰(zhàn)略轉變，標志著房地產投資信托在適應市場變化，提高自身競爭力方面的不斷成熟和完善。目前，中國的房地產信托還只是房地產投資信托的一種雛形，還沒有真正體現(xiàn)出房地產投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風險、流動性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機構投資者踴躍參與的優(yōu)勢，因此需要在這些方面加大研究的力度。
(四)完善專業(yè)管理隊伍建設是必要的前提
沒有專業(yè)化的房地產投資信托管理隊伍，就不可能有房地產投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國外的房地產投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊伍。這些管理人員熟悉房地產自身的特點，熟悉公開市場運作的程序和方法等。中國的房地產投資信托的發(fā)展，必須加強專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關的職業(yè)資格認證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務，又了解房地產市場、熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍，為房地產投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質量的人力資源。
(五)正視房地產投資信托的作用
第4篇：房地產投資論文范文
這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。而工業(yè)往往聚集在距車站、碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射。
當然影響區(qū)位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產資源等自然因素；又如市場、交通、政策、技術等，以及社會經濟因素，都會影響區(qū)位選擇。
房地產投資區(qū)位的選擇對不少開發(fā)商進行房地產投資時都是一個很難抉擇的問題，一方面他們面臨土地價格的上漲過快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費者對房地產區(qū)位和價格存在更多挑剔。
在西方經濟學中我們會得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結出來的）、扇形理論（SectorTheory）霍伊特（HomerHoyt）于1939年創(chuàng)立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展等。
下面我們我們通過這些理論來看一看房地產住宅投資區(qū)位的選擇。
我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度；當然這是人所共知的，由此我們想到了西方經濟學的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式
I=（P-C-SK）Q；I定義銷售收入、P農產品市價、C農產品成本、K為農產品交通時間耗費、S為運費
我們將公式重新定義為
R=P-C-K我們將其R定義為購房后的時間效用、P購房人每天可消耗的時間、C為購房后生活必需品的交通時間耗費、K為購房后的交通時間耗費（K實際上是兩個變量我們在下面討論）。如果市場價格P一定（一年內）在公式中有兩個變量C、K，那么消費者在討論購房時主要考慮的是C、K的問題了，這樣我們大家就一目了然了。
我們先來討論C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）。在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請調的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費者的需求，但對一些中層收入家庭來說這是不夠的，因為對大不分中層收入家庭來說他們愿意到較有檔次的地方消費，這合乎馬斯洛需求層次論。對大多數(shù)開發(fā)商來說占有較多的中層收入家庭的市場就意味著占有較高的市場占有率。我們也了解到生活必需品交通費用支出也在購房中起到一定的影響。
對于C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）的理解我認為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點與區(qū)位點間的總移動費用最大化——中值問題：總移動距離最小化的地點成為中值）目標函數(shù)minZ=∑∑aidijxij
約束條件：∑xij=1
yj—xij≥0
∑yj=P
xij=0，1；yj=0，1
式中，ai為地點i的需求；dij為地點i和地點j間的最短距離；
xij：地點i的居民如利用地點j的設施，則為1；否則為0；
yj：地點j布局設施時為1；否則為0
P為設施數(shù)
目的：使每個居民都能得到一個設施，其費用最??；最終居民與設施均達到效率最大化。
下面我們來談談K（K為購房后的交通時間耗費）。這里我們把SK定義為消費者關心的一些項目如：子女上學問題、到工作單位的交通便捷程度、到醫(yī)院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學問題為例來談談，假設子女上學問題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學和中學。家長對子女在選擇就讀的學校一般為教學質量較好的學校，我們設它為B點、設居住地為A點、家長的工作地為C點。家長對上下班與接送子女所耗用的時間之和即為AB+CD。
AB+CD這一距離如何來確定呢，我們知道人保持某種狀態(tài)的時間是有限的，時間過長必然產生疲勞，從而就會放棄某種活動。根據測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時間、出租車時間來計算。當然要看投資人的目標市場的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米
一般這個時間為10分鐘～15分鐘（12點下班到兩點半上班減去吃飯午睡時間）。這樣我們就得到了以B、C點的一個橢圓。在這個范圍以內的任何一點都是較理想的。當然AB+CD所耗用的時間可以是代步工具所達到的。有人會提到寄宿學校，但我們都知道在這一時間無法達到的情況下是人們的被迫選擇。
對于K（K為購房后的交通時間耗費）的理解我認為可以將投資方即將選擇的區(qū)位看成是公共設施可利用追求效率型模型的目標函數(shù)minZ=∑∑aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設施一定的范圍內，盡可能向更多的居民提供服務為目的，即距離各設施一定范圍內包含的需求地域最大化）。
目標函數(shù)maxZ=∑aizi——被覆蓋的人口最大化
約束條件：∑yj—zi≥0——能夠覆蓋地點i的至少有一個以上
∑yj=P
zi=0，1；yj=0，1
式中，zi：地點i被設施覆蓋，則為1；否則為0；
yj：地點j布局設施時為1；否則為0
P為設施數(shù)
說明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區(qū)位所在的常住人口加上新建小區(qū)可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個以K為半徑的圓通過其他西方經濟需理論如：
我們在這里只說到兩個因素加上其他的因素如到繁華得商業(yè)區(qū)、到醫(yī)院、到父母居住地和消費者的其他偏好我們就可以構建出以下的區(qū)位，在這一區(qū)域的則不屬于居住繁華區(qū)，即這一區(qū)域內為住宅的黃金區(qū)域，超過這一界限的對于消費者來講效益遞減。
第5篇：房地產投資論文范文
[關鍵詞]房地產；投資信托；制度特性
一、房地產投資信托(REITs)的制度內涵
房地產投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產投資信托基金，最早產生于上世紀60年代的美國，它是一種通過發(fā)行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機構投資經營房地產及法定相關業(yè)務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產投資信托(REITs)制度經過40多年的發(fā)展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產業(yè)乃至整個經濟社會的發(fā)展和進步。從上世紀90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據全美房地產投資信托協(xié)會(NAREIT)的資料統(tǒng)計，截至2003年底，已有1日個國家和地區(qū)制定了REITs法規(guī)。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創(chuàng)建，因此在制度內涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內涵和特點：(1)REITs的實物形態(tài)是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發(fā)行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數(shù)人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數(shù)作出嚴格限制，規(guī)定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業(yè)性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現(xiàn)對房地產的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產投資于能夠定期產生租金收入的經營性房地產項目，且收入來源主要應是房地產項目的租金。譬如，新加坡和韓國規(guī)定REITs投資于房地產的比例至少在70％以上，美國和日本規(guī)定REITs投資于房地產的比例至少在75％以上，香港規(guī)定REITs投資于房地產的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當年內分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規(guī)定，那么房地產投資信托(REITs)作為一個專業(yè)投資機構，可以享受免征公司所得稅的優(yōu)惠政策。
二、房地產投資信托(REITs)制度的契約性
REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業(yè)投資機構投資經營房地產的集合投資制度，其產生與房地產業(yè)投資的“高進入壁壘”直接相關。這種產業(yè)進入壁壘主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產投資動輒上千萬，很多項目投資都是數(shù)億元，甚至數(shù)十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業(yè)化技能“門檻”。房地產投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風險和不確定性很大。對房地產的投資需要對國家政策、宏觀經濟、房地產業(yè)發(fā)展周期、市場供求、房地產地段、價格、升值潛力等作出比較準確的判斷，否則很容易導致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業(yè)化要求，一般投資者也是難以達到的。產業(yè)壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產業(yè)的投資。REITs制度的出現(xiàn)就是國家在制度創(chuàng)設上對于這一現(xiàn)象所作出的反應。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業(yè)優(yōu)勢和效率的機構或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質隱含著社會投資者與專業(yè)化的房地產投資管理機構之叫的特定權利義務關系，也即契約關系。與一般契約關系不同的是，REITs中體現(xiàn)的契約關系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產結構、收入構成、分配比例等都進行了詳細的規(guī)定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協(xié)商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業(yè)投資管理機構擬定了一份公共契約，需要雙方協(xié)商的內容已經很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優(yōu)惠。REITs投資中的契約關系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業(yè)投資機構談判簽訂一個個契約而形成，而是統(tǒng)一由專業(yè)投資機構根據國家規(guī)定提供一份集體契約(即REITs投資協(xié)議)，交由每一個投資者“背書”(即認購基金份額)，當達到法定的背書人數(shù)及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優(yōu)惠為社會大眾提供一個房地產投資獲利的渠道或者機會。
三、房地產投資信托(REITs)制度的社會性
KEITs作為國家創(chuàng)立并推動的特殊集合投資制度，其意義遠遠不止于一種商業(yè)行為，它還具有調整社會關系，維護社會穩(wěn)定，促進社會進步的社會職能。社會性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現(xiàn)在以卜三個方面。
第一，大眾參與性。房地產業(yè)是大眾產業(yè)，與社會大眾的生產、生活息息相關。房地產業(yè)又是一個創(chuàng)造巨大財富的產業(yè)，歷來對于房地產的分配是決定社會財富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業(yè)化進入壁壘，社會大眾—直被排除在房地產投資之外，分享不到房地產業(yè)發(fā)展所帶來的好處，房地產業(yè)所累積的巨額財富往往被少數(shù)人所占有，從而加劇了社會貧富分化。這種因為投資機會不均等而導致的財富占有的多寡更容易使大眾產生社會不公平感，如果國家不采取措施而任其累積，勢必影響到社會的穩(wěn)定和經濟的持續(xù)發(fā)展。對于此，美國政府創(chuàng)設的REITs制度為大眾投資者提供了一個持有房地產、分享房地產利潤的公平機會，使房地產業(yè)成為社會大眾直接參與的產業(yè)。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動的方式實現(xiàn)了房地產投資的大眾化和社會化。
第6篇：房地產投資論文范文
據有關資料統(tǒng)計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度
最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。
在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:
1.1項目選址是項目成功與否的基礎
1)選址應符合城市規(guī)劃;
2)項目要有準確的市場預測與市場定位;
3)要編制科學的環(huán)境評價報告;
4)應做好地質初勘工作,因為地質情況對住宅項目造價影響甚大。
2.2應編制項目成本投資估算控制表
根據工程造價具有建設各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內容應包含:
1)建筑安裝工程費用;
2)設備及工器具購置費;
3)工程建設其他費用;
4)基本預備費;
5)漲價預備費;
6)建設期貨款利息;
7)固定資產投資方向調節(jié)稅。
結合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算——項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結合財務成本核算科目為基礎,以房地產投資為例,部分項工作為內容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。
根據表1,應將各項經濟技術指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規(guī)劃設計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。
2規(guī)劃設計及設計階段工程造價有效控制措施
設計階段是體現(xiàn)投資估算的實施階段,是項目決策在技術上和經濟上的全面詳盡的體現(xiàn),是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態(tài)控制。根據房地產項目特點,該階段主要可在總平面規(guī)劃設計、單體施工圖設計及環(huán)境設計三個環(huán)節(jié)對工程造價進行重點控制。
2.1總平面規(guī)劃設計
1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設計理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;
2)結合城市基礎設施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統(tǒng)應結合現(xiàn)有城市資源進行近期、長期的設計。
2.2單體施工圖設計階段
該階段應采用限額設計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設計控制在原概算范圍內。重點圍繞樁基、結構設計二個方面:
1)樁基設計方面:在多層住宅中,據測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結果見表2。
2)結構設計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經濟適用的關系。
3施工階段工程造價的控制措施
按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。
3.1工程招投標階段的工程造價控制
1)把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標人,以降低工程承包風險。
2)根據項目實際,確定合理的投標條件
①根據住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規(guī)模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。
②對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結算糾紛。
③確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。
3)嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同,
注意合同的結構及合同價,對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。
4.2加強工程施工事中控制
1)嚴格控制施工中設計變更,經論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規(guī)范設計變更行為。
2)加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現(xiàn)場因素,導致標外工程量項目增加現(xiàn)象,如基礎土方量、井點降水等,現(xiàn)場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。
3)嚴格按照合同進行工程款支付。
4)及時掌握國家工程造價調價動態(tài)。
5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。
4建筑項目工程造價控制與管理綜合措施
工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術、經濟與合同四個方面人手,構建工程造價控制機制:
①組織手段:就是應明確企業(yè)各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;
②技術手段:主要是對項目技術方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經濟適用的技術措施。
③經濟手段:就是收集、加工、整理工程經濟信息的數(shù)據,對造價控制目標進行資質、經濟、財務諸方面的可行性分析,如對工程預結算進行審核、成本變化動態(tài)分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。
④合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監(jiān)理單位等的建設行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質、按量完成其工作。
2)充分發(fā)揮社會化監(jiān)理服務功能,建立監(jiān)理單位、政府質檢等各方面、各層次組成的項目管理監(jiān)控體系
3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態(tài)管理。
在IS09001-2000質量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內容,主要有以下幾方面,如表3。
5結束語
綜上所述,房地產投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上,為實現(xiàn)項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設計、施工等實施階段的動態(tài)管理組成的,因此,宜采取經濟、技術、管理相結合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內,避免工程造價“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實現(xiàn)投資效益最大化。
參考文獻:
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第7篇：房地產投資論文范文
[關鍵詞]實物期權房地產投資
相對于金融期權而言,實物期權(realoption)是以期權概念定義的現(xiàn)實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上,期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣,企業(yè)在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統(tǒng)方法評價實物投資。
一、實物期權的概念
實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤,來自于目前所擁有資產的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃,所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產,故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執(zhí)行某項投資行為的權利而沒有必須執(zhí)行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。
從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產投資的選擇權,是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。
二、房地產投資的實物期權特點
第一,投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產開發(fā)項目的階段性特點,房地產決策者對投資項目不僅在當前具有決策權,而且投資項目建設后,投資決策者仍有權根據投資項目的實際情況做出決策,也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權,主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產項目,而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規(guī)模的大小,而且有權在項目實施過程中改變項目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目,而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始,而且也有權決定投資項目的終止。
第二,房地產項目價值具有波動性。對房地產投資項目標的資產來說,其所涉及的風險因素眾多,如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性,同類項目之間科技競爭強度及區(qū)位優(yōu)勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環(huán)境,具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產投資項目具有這么多的風險因素,并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程,這決定了投資項目價值的波動性,進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產一樣具有價值,也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現(xiàn)在房地產價值的波動上。
房地產開發(fā)一般要經過可行性研究、規(guī)劃設計、建設施工、銷售等幾個階段,每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產開發(fā)過程可看作是一個序列投資的動態(tài)決策過程。決策者根據對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化,靈活抉擇投資時機。房地產開發(fā)商在獲取土地后,在市場條件成熟且經可行性研究初步確認投資可行后,將進行后續(xù)投資,建設階段的后續(xù)投資相當于執(zhí)行期權合約。如果市場前景不被看好,則暫時不追加后續(xù)投資,而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權,可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用,相當于買入一項期權。由于土地的保值特性,如后續(xù)期權得不到執(zhí)行,損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用,這部分費用與期權標的資產價格相比微不足道。
第三,房地產投資具有不確定性。由于房地產開發(fā)投資周期長、風險大,因此在整個開發(fā)過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講,主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產管理政策等)、市場因素(房地產價格、市場信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來講,主要有知識因素(開發(fā)商個人的知識結構、對房地產開發(fā)投資的理論認識和實踐經驗等)、能力因素(房地產開發(fā)商的分析能力、決策能力、應變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產開發(fā)項目充滿了不確定性,使房地產開發(fā)商在進行房地產項目投資時面臨極大的風險。
第四,房地產投資具有實物期權特性。通過上述分析,可見房地產開發(fā)項目具有期權特性。
(1)房地產開發(fā)前期是可以緩沖的時間段,如前期市場調查、可行性研究等,但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制,取得土地后發(fā)生的費用,可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。
(2)房地產開發(fā)、設計、建造的投資類似于買入期權的執(zhí)行價格。
(3)房地產開發(fā)所產生的收益現(xiàn)值,類似于期權標的資產的市場價格。
(4)房地產在其開發(fā)過程的前期任何時間內可追加或減少投資,在其開發(fā)時則可以選擇投入。對于開發(fā)過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限,但可隨時執(zhí)行的美式期權,也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權,此處的歐式期權可根據需要分段進行分析。
第8篇：房地產投資論文范文
關鍵詞：房地產投資信托；道德問題；稅收問題；流動性問題
中圖分類號：F832，43
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3309(2009)04-0069-03
近年來，央行逐步提高了房地產業(yè)的融資門檻，房地產企業(yè)開始積極尋求創(chuàng)新的融資方式，于是房地產投資信托以其融資的優(yōu)勢和靈活性獲得了投資者的認可，并逐步在我國房地產市場發(fā)展起來。
一、我國房地產投資信托的現(xiàn)狀
(一)房地產投資信托的概念
房地產投資信托是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經營。對外發(fā)行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識經驗的人，按照委托者的要求進行管理、處分和收益。并將所獲得房地產管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤扣除一般房地產管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。
(二)我國房地產投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀
從本質上來說，房地產投資信托是一種資產證券化的形式。從已有的經營模式來看，都是收購已有的商業(yè)地產并出租，靠租金回報投資者。
2003年6月，央行出臺的“121文件”促使商業(yè)銀行加強了對房地產信貸的控制。于是開發(fā)商紛紛利用信托填補資金缺口，當年9月，房地產信托發(fā)展到30億元，12月達到60億元。從2003～2008年，5年間房地產信托一直保持良好的發(fā)展勢頭。2004年，銀監(jiān)會啟動REITs基礎制度的研究。全年資金規(guī)模達到將近120億；2005年，商務部提出打通內地REITs融資渠道的建議，當年信托資金達到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產融資類信托成立，產品規(guī)模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長。
2008年12月21日，國家要開展房地產投資信托基金試點，并且可以在上交所和深交所上市。中國大陸地區(qū)的房地產投資信托設立的前期籌備工作已經到了最后階段。雖然在我國推出房地產信托投資基金目前還面臨較多創(chuàng)新和突破，REITs的發(fā)行時機已經臻于成熟。
二、我國房地產投資信托存在的問題
從1992年信托融資引進至今，房地產信托發(fā)展速度很快，發(fā)展規(guī)模不斷壯大。有效解決了房地產企業(yè)的融資困難。信托融資為房地產業(yè)提供了新的融資渠道，對我國房地產業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進作用。但是，我國現(xiàn)階段還處在市場經濟初期，信托融資的過程中還存在一些問題。
(一)房地產投資信托產品規(guī)模小且模式單一
按照《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》規(guī)定，每個信托計劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃認購起點不低于5萬元，對于個人投資者而言。并不容易接受。目前，國內信托公司在房地產開發(fā)過程中普遍扮演了一個貸款發(fā)放機構的角色，而且通過信托計劃募集得到的資金基本上都運用在一個房地產項目上，而且房地產商的開發(fā)和投資沒有完全分離。信托計劃應有的組合投資、分散風險的作用也并未發(fā)揮。
(二)信托公司在房地產業(yè)務中的道德問題
由于我國缺乏完善成熟的監(jiān)督機制，信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯(lián)的房地產企業(yè)，違背投資收益最大化的原則。
1，職責“轉委托”現(xiàn)象
信托公司在行使投資決策的職責時存在“轉委托”的現(xiàn)象。目前市場發(fā)售的以房地產投資為主體的基礎設施建設信托產品中，信托計劃中列明由政府發(fā)文確認債務，并由人大通過決議，列入財政預算，這實際上屬于變相的政府擔保，與《擔保法》的有關規(guī)定不符。而且，信托公司無法控制當?shù)卣幕蛴胸搨⒑罄m(xù)財政收入、支出情況，甚至無法及時獲取準確信息，一旦出現(xiàn)流動性不足，就會引發(fā)這類信托產品的延期兌付?；蚴浅霈F(xiàn)發(fā)新還舊的市場道德問題。
2，信息不對稱引發(fā)的道德風險
信息不對稱也會導致道德風險。在信托公司尋找項目的過程中，由于其與項目提供方之間存在的信息不對稱，劣質的項目可能會比優(yōu)質項目提供更高的預期收益率，劣質的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優(yōu)質信托公司更高預期收益率水平的信托計劃吸引投資者，從而把優(yōu)質信托公司驅逐出這個市場，導致信托公司與項目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問題。
(三)稅收問題
目前，我國法律尚未對信托收益的納稅做出明確規(guī)定，缺少對房地產投資信托的稅收激勵政策，這不利于鼓勵房地產投資信托的發(fā)展。在美國，房地產投資信托只要滿足了《國內稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將RElTs作為利潤傳遞的特殊稅收條例，一直持續(xù)至今。
而在我國，由于《信托法》規(guī)定委托人將不動產委托給信托公司進行投資、管理、應用和處分時，雙方發(fā)生信托關系，伴隨著產權的轉移。需交納一定稅金。當信托合同終結時，作為委托人的信托公司要將資產還給委托人或信托合同規(guī)定的其他人時，再次發(fā)生產權轉移，又交納了一次個人所得稅。所以，對于信托財產的課稅既有對收益的課稅。又有對流轉的課稅。多重征稅提高了信托公司的經營成本，影響了投資者的收益率水平。
(四)流動性問題
信托產品的流動性問題是一項難以解決的系統(tǒng)工程。信托產品作為一種全新的金融產品，其相對高收益、低風險的特征吸引了廣大投資者。但在流動性方面，卻成為制約我國房地產信托融資發(fā)展的另一個瓶頸。
1，信托產品認知度低
根據我國的《信托法》規(guī)定，信托產品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，因此，信托產品的知名度、認可度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多。而信托產品的銷售，不能公開宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計劃難免受影響。現(xiàn)行法律規(guī)定：信托公司發(fā)行資金信托產品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發(fā)行信托產品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動性較差。
2，信托產品缺乏轉讓平臺
房地產信托產品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所。缺少轉讓平臺，絕大多數(shù)的投資者只能在認購后一直持有信托產品到產品的到期日，信托產品流動性不足直接影響投資者的購買意
愿，進而制約信托產品的資金募集。由于沒有集中競價交易場所，投資者欲轉讓所持信托產品，只能通過協(xié)議轉讓方式進行變現(xiàn)，持有者尋找合適的轉讓對象和確定轉讓價格比較困難。
按照現(xiàn)有的轉讓模式，流通市場發(fā)展的滯后已制約了信托產品的進一步發(fā)展。信托產品不像有價證券可以隨時轉讓。因此不能進入流通領域，這樣就限制了信托產品的活躍程度。尤其是在沒有兌現(xiàn)前，其產品的價值無法實現(xiàn)。使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現(xiàn)，會帶來投資者的資金到期不能及時兌現(xiàn)的風險。這直接導致信托產品的認知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場的形成。
三、完善我國房地產投資信托的對策
(一)完善法律制度
我國已經初步建立了信托業(yè)的基本法律框架，包括《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務管理暫行辦法》等一系列法規(guī)，雖然出臺了這些法律法規(guī)，但是針對性并不強，尤其是關于投資信托的立法僅僅處于初級階段。雖然有《中華人民共和國信托法》作為我國REITs經營事業(yè)的法律基礎，但是關于房地產信托的各項實施細則，尤其是投資信托的具體運作、稅收制度等細節(jié)并沒有很清楚的操作法則。最新的規(guī)定，信托產品200份上限已經被突破，而且在房地產投資信托運營中的雙重征稅問題也有待于補充和修改。
(二)培養(yǎng)機構投資者
在美國，無論是權益型REITs,還是抵押型REITs，房地產經紀機構、房地產咨詢機構、房地產評估機構等各種專業(yè)的房地產中介都發(fā)揮著重要的作用。而我國目前的房地產中介市場的發(fā)育很不完善，房地產中介機構數(shù)量較少，管理也很不規(guī)范，在執(zhí)業(yè)過程中時有違法違規(guī)情況發(fā)生，有時還會發(fā)生詐騙等刑事案件。
因此，房地產投資信托必須具備嚴密的組織機構，包括管理委員會、監(jiān)督機構以及具體運行操作機構。我國應建立由房地產信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產信托投資公司等組成的多元化投資機構體系。由房地產信托投資公司等金融機構具體負責操作運行，由保險公司對開發(fā)項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產評估機構和房地產證券等級評估機構，并由證監(jiān)會進行監(jiān)管。
(三)完善信托投資公司法人治理和內控制度
可以考慮引進獨立董事制度。獨立董事制度有利于強化上市公司內部制衡機制，規(guī)范大公司的行為，監(jiān)督公司經營者：有利于保持董事會的獨立性，維護全體股東的利益：有利于公司法人治理結構的完善和上市公司質量的提高，從源頭上遏制企業(yè)的“內部人控制”現(xiàn)象，提高投資者信心。
我國房地產投資信托公司的信譽、管理水平、經驗等將關系到房地產投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱的問題。很多公司股東關聯(lián)交易嚴重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應加強信托投資公司法人治理和內控制度建設，規(guī)范信托投資公司受托行為，為房地產信托創(chuàng)造合格的受托人。這是我國房地產信托健康發(fā)展的前提和保證。
(四)改變雙重征稅制度
從稅源上看，信托投資公司創(chuàng)造的收益和投資者獲得的收益都來源于信托財產。而信托財產是由委托人所有，房地產信托機構本來就是一個代人理財?shù)臋C構，該機構應對按一定比例收取手續(xù)費或傭金的那部分業(yè)務收入繳納營業(yè)稅，其對所經營的信托財產并沒有真正意義上的所有權。應考慮通過明確界定納稅主體。確認納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長期以來雙重征稅帶來的弊端。如果信托所得被分配，受益人應為納稅主體；如果信托所得仍在信托財產內，則信托財產本身納稅。當信托公司只是作為資產受托管理者代客理財時，則不應對信托機構征稅，應由受益人繳納信托收益所得稅即可。
第9篇：房地產投資論文范文
關鍵詞：房地產；投資；準則
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）05-0023-02
《企業(yè)會計準則第3號－投資性房地產》出臺后，使得具有投資或增值目的的房地產從“固定資產”、“無形資產”、“存貨”科目中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產”，這提高了會計信息的相關性，從而更好的為會計信息使用者作出決策提供了有力依據。在實際工作中，我們要注意以下問題：
1 投資房地產的初始計量
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資房地產的范圍包括：①已出租的土地使用權；②持有并準備增值后轉讓的土地使用權；③已出租的建筑物。《企業(yè)會計準則第3號－投資性房地產》第四條明確規(guī)定，下列各項不屬于投資性房地產：①自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。②作為存貨的房地產。在會計實務處理中，投資性房地產和自用房地產在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為建筑物或構筑物、土地使用權等，但兩者又有明顯區(qū)別：投資性房地產是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，而固定資產或無形資產是為了生產商品、提供勞務或經營管理而持有的房地產。所以，一項房地產是屬于一般固定資產或無形資產還是作為投資性房地產，關鍵在于確認其持有房地產的目的。
2 投資房地產的后續(xù)計量
投資性房地產與普通房地產在會計處理上最大的不同，表現(xiàn)在對投資性房地產的后續(xù)計量上?！镀髽I(yè)會計準則第3號－投資性房地產》第九條規(guī)定，企業(yè)應在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。《企業(yè)會計準則第3號－投資性房地產》第十條規(guī)定，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。①企業(yè)采用成本模式對建筑物和無形資產進行后續(xù)計量的，應比照《企業(yè)會計準則第4號－固定資產》和《企業(yè)會計準則第6號－無形資產》進行會計處理。②企業(yè)采用公允價值模式對建筑物和無形資產進行后續(xù)計量的，不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整賬面價值，公允價值與帳面價值之間的差額計入當期損益。③企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更，即同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。成本模式可以轉為公允價值模式，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產不得從公允價值模式轉為成本模式。
3 投資性房地產公允價值的選擇
投資性房地產準則引入了公允價值計量屬性。所謂公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。在實際工作中，由于房地產的獨特性，不同的地理位置、結構、用途的房地產價值差別很大，使得公允價值的確定成了一個無法回避的難點問題。采用公允價值作為計量屬性，是由財務會計目的決定的，相對于歷史成本信息，公允價值更多地反映了市場對企業(yè)資產或整體價值的評價，大大提高了會計信息的相關性，為報表的使用者提供了決策有用的信息。但由于估計公允價值時存在復雜性、不確定性和高成本，使少數(shù)企業(yè)有機會利用公允價值進行利潤操縱，而這反過來損害了公允價值的相關性和可比性。目前，我國理論界對公允價值計量屬性的研究尚不深入，當務之急，我們需要加強公允價值計量的理論研究，借鑒國外公允價值計量先進的研究成果，結合我國實際情況，制定符合我國國情的公允價值準則框架，在此基礎上制定邏輯一致的公允價值計量具體會計準則，另外，我國也迫切需要制定一項專門和系統(tǒng)的公允價值審計具體準則，這對提高公允價值計量的可靠性有重要作用。針對以上情況，企業(yè)通常采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，只有在滿足特定條件的情況下，即有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。可見，我國限定了投資性房地產公允價值的使用范圍，這在一定程度上避免了利用投資性房地產公允價值操縱利潤的情況。
4 投資性房地產對企業(yè)財務的影響
（1）投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，將不再計提折舊或攤銷，在資產負債表日通過“公允價值變動損益”科目調整房地產的賬面價值來體現(xiàn)投資性房地產的公允價值。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面價值的差額，借記“投資性房地產－公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目，公允價值低于其賬面價值的差額作相反的帳務處理。因此，在投資性房地產價格上漲的情況下，企業(yè)當期利潤將會上升；反之，利潤會降低。
（2）投資性房地產轉換為其他資產或者其他資產轉換為投資性房地產，在成本模式下，應將房地產在轉換日賬面價值作為轉換后的入賬價值。在公允價值模式下，投資性房地產轉換為自用房地產，按轉換日該項投資性房地產的公允價值作為自用房地產的的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
自用房地產或存貨轉換為投資性房地產，應按轉換日的公允價值入賬，轉換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換日公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。該準則的規(guī)定，杜絕了企業(yè)通過虛假轉換房地產來虛增賬面利潤或每股收益的可能。
5 投資性房地產對企業(yè)的涉稅影響
新會計準則為適應經濟發(fā)展和會計實務的需要，對投資性房地產的會計處理不再單一地使用成本計量模式，同時引入公允價值計量模式，由企業(yè)根據實際情況進行選擇。但現(xiàn)行稅法仍然將投資性房地產作為一般固定資產或無形資產對待，成本計量模式下，該業(yè)務與以往處理沒有區(qū)別，而公允價值模式下投資性房地產準則和稅務處理存在明顯差異：會計上在年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化產生的所得，待處理時一并計算確定應計入應納稅所得額的金額，這樣就可能產生遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。
例：甲公司20X8年度利潤表利潤總額為100萬元，該企業(yè)適用所得稅稅率為25％，遞延所得稅資產和遞延所得稅負債不存在期初余額。20X8年1月1日，甲公司將其新建的房屋對外出租，該房屋建造成本60萬元，預計使用年限20年，預計凈殘值為零。甲公司采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量，該項投資性房地產在20X8年12月31日的公允價值為80萬元。假定稅法規(guī)定的使用年限及凈殘值與會計規(guī)定相同。除以上情況，不考慮其他事項。
（1）投資性房地產初始確認時：
借：投資性房地產－成本600000
貸：在建工程600000
（2）20x8年12月31日，按公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益：
借：投資性房地產－公允價值變動200000
貸：公允價值變動損益200000
（3）20x8年12月31日所得稅的影響：
①假設稅法允許年計提折舊3萬元（60萬元/20），而投資性房地產準則不允許計提折舊，所以應調減20萬元的應納稅所得。
②按稅法規(guī)定，公允價值變動損益20萬元不計入應納稅所得。
③20x8年12月31日，賬面價值為其公允價值80萬元，其計稅基礎為其取得成本扣除按稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額后的金額，即計稅基礎＝60-60*20＝57（萬元），這樣賬面價值與計稅基礎之間產生23萬元（80萬元-57萬元）的應納稅暫時性差異。
會計分錄為： 借：所得稅費用 250000
貸：應交稅費－應交所得稅 192500［（1000000-30000-200000）*25％］
遞延所得稅負債 57500［（800000-570000）*25％］
