房地產開發(fā)項目設計精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產開發(fā)項目設計主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產開發(fā)項目設計范文

【關鍵詞】房地產開發(fā)；設計管理；變更管理

1方案設計階段的設計管理

建筑方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：擬定招標設計任務書方案招標方案評審及咨詢方案定案出方案報建文本進行方案報建。大部分房地產開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。因此，在方案設計階段，強有力的組織執(zhí)行結構是必須的。

方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治?，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。從基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規(guī)劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

方案設計階段要進行風險管理。有的房地產開發(fā)公司對項目制定的目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司的過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規(guī)操作外，其它并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。

2施工圖設計階段的設計管理

建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設計工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項目設計管理在執(zhí)行方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結構及管理流程相對簡單。

在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其已完設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據(jù)設計公司的進度安排進行相應的中間環(huán)節(jié)控制，保證中間成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各安裝專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。最后一個關鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設計部門和工程項目執(zhí)行部門對設計圖紙進行詳盡的審查，必要時組織由規(guī)劃、消防、人防、設計、合同等方面的專家提出整改意見，把設計缺失控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環(huán)節(jié)。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。

在房地產設計運作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖不能保證圖紙質量，甚至會出現(xiàn)邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。因此在項目設計階段總體時間管理上，一定要嚴格控制關鍵點的時間安排，以利于整體工作的順利完成。

3設計變更階段的管理

3.1 設計變更的概述

設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態(tài)的改變和修改。設計變更應盡量提前，變更發(fā)生的越早則損失越小，反之就越大。如在設計階段變更，則只修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生損失有限；如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設備、材料還需要重新采購；若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還需拆除，勢必造成重大變更損失。所以要加強設計變更管理，嚴格控制設計變更，盡可能把設計變更控制在設計初期階段，認真做好圖紙會審工作，及時發(fā)現(xiàn)設計失誤和疏漏等問題，及時解決，特別是對工程造價影響較大的設計變更，要先算帳，后變更。

3.2 設計變更產生的原因

主要有修改工藝技術，包括設備的改變；增減工程內容；改變使用功能；設計錯誤、遺漏；提高合理化建議；施工中產生錯誤；使用的材料品種的改變；工程地質勘察資料不準確而引起的修改，如基礎加深。

3.3 設計變更的簽發(fā)原則

設計變更無論是由哪個參建方提出，均應由設計管理部門、工程管理部門會同監(jiān)理單位、設計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)過分管領導確認后由設計單位出具相應圖紙或變更，并由工程管理部門辦理簽發(fā)手續(xù)，下發(fā)到有關部門予以實施。但在審查時應注意以下幾點：①確屬原設計不能保證工程質量要求，設計遺漏和確有錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可；②一般情況下，即使變更要求可能在技術經(jīng)濟上是合理的，也應全面考慮，將變更以后所產生的效益(質量、工期、造價)與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產生的損失，加以比較，權衡輕重后再做出決定；③工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重；④設計變更應簡要說明變更產生的背景，包括變更產生的提出單位、主要參與人員、時間等；⑤設計變更必須說明變更原因，如工藝改變、工藝要求、設備選型不當，設計者考慮需提高或降低標準、設計漏項、設計失誤或其它原因；⑥建設單位對設計圖紙的合理修改意見，應在施工之前提出。在施工驗收工程中，只要不影響生產，一般不再接受變更要求；⑦施工中發(fā)生的材料代用，辦理材料代用單。要堅決杜絕內容不明確的，沒有詳圖或具體使用部位，而只是增加材料用量的變更。

3.4 設計變更的實施與費用結算

設計變更實施后，由工程管理部門簽注實施意見，但應注明以下幾點：①本變更是否已經(jīng)全部實施，若原設計圖已經(jīng)實施后，才發(fā)生變更，則應注明，因其牽扯到原圖制作加工，安裝、材料費以及拆除費。若原設計圖沒有實施，則要扣除變更前部分內容的費用；②若發(fā)生拆除，已拆除的材料、設備、或以加工好但未安裝的成品、半成品，均應回收。

由合同管理部門會同施工單位編制結算單，按照標書或合同中的有關規(guī)定審核后作為結算的依據(jù)，此時也應注意以下幾點：①由于施工不當，或施工錯誤造成的，正常程序相同，應注明原因，此變更費用不予處理，由施工單位自負。若工期、質量、投資效益造成影響的，還應進行反索賠；②由設計管理部門的錯誤或缺陷造成的變更費用，以及采取的補救措施，如返修、加固、拆除所發(fā)生的費用，由合同管理部門與設計管理部門協(xié)商是否索賠；③由于監(jiān)理部門責任造成損失的，應扣減監(jiān)理費用；④設計變更應視為原設計圖紙的一部分內容，所發(fā)生的費用計算應保持一致，并根據(jù)合同條款按國家的有關政策進行費用調整；⑤材料的供應及自購范圍也應和原合同內容相一致；⑥屬變更削減的內容，也應按上述程序辦理費用削減，若施工單位拖延，可督促其執(zhí)行或采取措施直接發(fā)出削減費用結算單；⑦合理化建議也按照上面的程序辦理，獎勵、提成另按有關規(guī)定辦理；⑧由設計變更造成的工期延誤或延期，則由工程管理部門會同其他部門按照有關規(guī)定處理。

參考文獻

[1]叢培經(jīng)．工程項目管理[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，1997．

[2]孫長江．工程設計變更對造價管理的影響[J]．探討與研究，2006．

[3]李超．淺析房地產項目的經(jīng)濟評價[J］．中小企業(yè)管理與科技，2009，(5)．

第2篇：房地產開發(fā)項目設計范文

【關鍵詞】項目設計 方案階段設計方案設定方案評審

中圖分類號： O244文獻標識碼：A 文章編號：

前言：項目管理是二十世紀五十年代后期發(fā)展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數(shù)時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理有時被用來描述管理持續(xù)進行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當?shù)姆Q謂應該是按項目進行管理，即把持續(xù)進行的運作的許多方面視為項目，并運用項目管理技術來進行管理。項目管理通過應用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項目團隊負責管理項目工作。在建設項目的前期策化和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質量的管理，起到積極的作用。它將使房地產開發(fā)公司決策和設計人員對項目設計的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并對項目的后期建設產生積極的影響。

一般房地產開發(fā)建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。（有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。）可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。

因此，在方案設計階段，強有力的執(zhí)行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規(guī)劃部門的協(xié)調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。

一、方案設計階段分為方案招標階段和方案定案階段

大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據(jù)；有的房地產開發(fā)公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O計公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規(guī)劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

二、方案設計階段對項目風險管理

有的房地產開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。

三、項目資源的管理對產品的質量影響

在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補。比如設計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經(jīng)驗。房地產公司設計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內容質量外，成果的表現(xiàn)質量也是管理的一個方面，包括成果的內容、數(shù)量、質量等，一般在委托設計合同中做詳細交待。

四、建設項目施工圖設計階段方案報建文本

第3篇：房地產開發(fā)項目設計范文

論文關鍵詞:房地產開發(fā) 設計管理 質量管理 產業(yè)化經(jīng)濟

論文摘要:項目管理經(jīng)濟學科隨著近些年來市政工程、樓盤項目等基礎城市化工作建設進程步伐的加快，愈發(fā)被建筑產業(yè)化企業(yè)等所倍加重視。基于此，文章中主要對房產開發(fā)設計階段的項目管理方法進行了闡述，談及了加強質量管理以及搞好協(xié)調管理等內容，以期房產項目在投產運營階段能夠保障基礎營運功能與質量。

隨著國家國民服務經(jīng)濟的大力發(fā)展，人們生活水準日益提高，對社會基礎服務設施建設的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產品更是需求其質量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發(fā)商與所有項目參建單位等也非常重視項目設計管理，并在設計、施工生產、經(jīng)營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產業(yè)化經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強烈。所以，如果房產開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態(tài)，進而既不利于民，也不利于房產建筑企業(yè)。為此，當前形勢下，加強房產項目的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。

1 房產項目設計管理的指導意義與重要價值

建筑項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結多數(shù)專業(yè)工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發(fā)公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協(xié)調等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發(fā)公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。

一般房地產開發(fā)建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

2 強化質量管理

工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產項目開發(fā)企業(yè)會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，常規(guī)性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據(jù)。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。

但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業(yè)信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業(yè)項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。如，對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項目市區(qū)空間部分，建筑結構規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數(shù)人的建筑需求。

與此同時，在項目方案規(guī)劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協(xié)調管理也非常重要。即項目協(xié)調管理主要起到溝通、交流、協(xié)調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設計方案要求所需進行各項作業(yè)。

除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數(shù)房地產開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風險。即通過施工作業(yè)進度目標、部門業(yè)績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業(yè)能夠實現(xiàn)，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發(fā)公司而言也應當謹慎、細致考慮。

3 做好協(xié)調管理

一般而言，一旦項目設計方案已經(jīng)確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結合現(xiàn)行施工單位建設方的各個專業(yè)技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調工作更有效率。

4 結語：

總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發(fā)生設計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執(zhí)行。

參考文獻：

[1]史賢戈. 房地產開發(fā)項目設計管理[J]. 科技資訊， 2008，(23)

[2]吳狄川. 房地產開發(fā)項目設計管理[J]. 中國高新技術企業(yè)， 2008，(10)

[3]代 楊， 孫 慧， 賈 博， 趙麗英. 房地產開發(fā)項目設計管理[J]. 科技風， 2010，(18)

第4篇：房地產開發(fā)項目設計范文

關鍵詞：房地產 項目開發(fā) 設計管理

當前，社會對居民住宅商品的需求越來越大，要求越來越高。雖然近年來載住宅小區(qū)項目開發(fā)上的設計、生產和管理均有明顯的進步，但是，隨著競爭越來越激烈，市場逐漸趨于成熟，客戶購房理念也日趨理性，因此，房地產項目的開發(fā)策化和設計階段也越來越被開發(fā)商所重視。

房地產項目的設計管理有其獨特性。首先，設計是由相關建筑設計院來完成的；其次，房地產相關人員主要起溝通、協(xié)調、監(jiān)控作用。因此，在房地產項目的設計運作過程中，房產商如何介入、如何控制設計過程、充分發(fā)揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計成功的關鍵。

一、房地產開發(fā)設計階段簡介

一般來說，可以將房地產開發(fā)項目分為方案設計階段和施工圖設計階段，最終分別需要提交的是方案報建文本和施工圖藍圖，經(jīng)過政府相關部門審批通過后，進行工程項目的施工過程。

方案設計階段的重要性最為突出，其主要流程是：擬定招標設計任務書、方案招標、方案評審及咨詢、方案定案、出方案報建文本、進行方案報建。在方案設計階段需要強而有力的執(zhí)行機構，主要包括上層領導、設計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等，需要多部門的通力合作，在設計過程中要及時地、科學的做出決策，以保證開發(fā)設計的順利開展。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向，同時房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討，在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據(jù)。房地產公司對項目已成強烈主觀意志的，一般采用直接委托的方式進行方案設計，避免不必要的重復工作從而節(jié)約了成本和時間。不過，無論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O計公司的比例也要有所考慮。從基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規(guī)劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，與設計院、政府相關部門及時溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

當然，在方案設計階段也存在著項目風險。在委托或篩選設計公司時，如若對設計公司的了解及分析不夠深入，往往會造成結果現(xiàn)實與期望相差甚大等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。

二、實行設計管理的必要性

1.資源管理

所聘用的設計單位是設計管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設計單位，選對了設計單位，則設計管理就成功了一半。房地產設計的類別按對象可分為規(guī)劃方案設計、建筑方案設計、建筑施工圖設計、景觀設計、市政綜合管網(wǎng)設計、室內裝修設計、幕墻設計、邊坡設計等；按過程可分為方案設計、初步設計和施工圖設計。一個工程的完成，所涉及到的單位往往不會少于十家。

一般情況下，選擇設計單位要兼顧以下幾個原則：

①優(yōu)勢原則：根據(jù)相關公司的市場和產品定位，有針對性地收集設計單位的信息，建立設計單位資源信息庫，考察相關設計單位及其產品，從中篩選；

②成本原則：即設計費用的成本控制，一般房地產企業(yè)會根據(jù)項目的定位，確定總的設計費用，而在同等條件下，肯定是選擇價格低的設計單位；

③磨合原則：對合作過的設計單位，建立設計資源信息庫。信息庫主要體現(xiàn)單位設計力量、資源配備狀況、設計團隊及主設計師的資歷和業(yè)績。具體到設計師評估，更要體現(xiàn)其技術水平、溝通力、配合度、施工圖質量、成本控制等方面的評估。從中盡量選擇配合過的設計單位及設計人，這樣工作的溝通成本會降低；

④技術優(yōu)先原則：在委托施工圖設計單位時，經(jīng)常會遇到這樣的情況，技術好的設計單位配合度差，而服務好的設計單位，技術上又不行。配合問題可以通過溝通、協(xié)調、管理來促進，而技術問題的改進，不是一朝一夕能促進的，而且由于技術的偏差，很可能對項目造成無可挽回的損失。因此，應以技術的高低，作為更重要的選擇條件。

2.進程管理

對于所有房地產開發(fā)商，時間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調控的變幻無常，都讓房地產開發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項目進度，既希望加快設計進度，又怕產品設計做得不好，導致市場滯銷造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，總體的設計進行計劃、進度管理顯得猶為重要。做好設計管理的進程管理必須做好：一是體設計計劃的編制應該是在保證各個專業(yè)設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節(jié)點；二是編制的進度計劃，應盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個階段，要有設計成果的要求。

3.技術管理

技術管理是設計管理工作的大前提，這里說的技術管理工作主要包括：一是技術研究；二是關于任務要求的編寫：通過設計語言，將產品定位表達成為任務書，同時要結合規(guī)范、成本等其他方面的要求；三是技術方案之間的對比：在多方案中對比成本、時間等綜合要素，篩選得出的方案選型結論；四是設計文件的審核管理。方案過程文件的交流、匯報工作的聽取、圖紙的審核、設計變更的審核與控制等。其中設計變更的審核與控制尤為重要，設計變更總費用如能控制在建安工程總造價的5%以內時，即可判斷為控制效果良好。在項目進度較緊張情況下，為確保進度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進行工程洽商費用估算。

4.任務管理

作為房地產項目的設計管理者，時刻關心的是客戶是誰、西黃什么樣的產品、產品的成本、售價、利潤是多少、什么時候銷售等，房地產企業(yè)的設計管理部門是把客戶對產品的需求，轉化成設計的語言，對設計委托單位提出設計思路和設計要求。

設計任務書是設計委托單位進行設計的主要輸入文件，也是對設計成果進行驗收和評價的標準，設計任務書編制要求全面、明確、準確的反映甲方的設計要求。以施工圖的設計任務要求為例，設計任務書包括：一是設計依據(jù)，包括政府等多部門的初步設計的審批意見書；二是設計指標要求：設計原則、總體及詳細的設計要求；三是成本控制的要求；四是設計成果的要求；五是設計進度的要求。因此說，在編寫任務要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測算、政策要求、設計計劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設計任務要求。

三、結語

目開發(fā)過程中的設計管理是非常重要的環(huán)節(jié)，也是必要的關鍵所在。出色的設計管理需要相關人員通過利用合理的制度和過硬的技術來掌握、優(yōu)化和控制，充分發(fā)揮主觀能動性，并結合實際情況，采用靈活的工作方法及手段，從而達到設計的管理的最佳效果。

參考文獻

[1] 蘇 凡.房地產項目的工程質量控制研究[ J].山西建筑，2010，36（10）： 222-223.

第5篇：房地產開發(fā)項目設計范文

【關鍵字】房地產設計階段的工程造價 成本控制

房地產開發(fā)是一項綜合各類資源的過程，房地產企業(yè)利潤的獲取則是在合理有效利用各類資源的過程中獲取的。因而，作為企業(yè)為獲取最大利潤就必須在整合各類資源中做到合理的成本控制。

目前房地產開發(fā)現(xiàn)狀競爭分析：

當今的房地產行業(yè)，競爭十分激烈，在產品同質化傾向越來越嚴重的情況下，房地產企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。作為高投入、高成本的房地產開發(fā)企業(yè)在市場充分競爭條件下，目前這種競爭趨勢日益白熱化。

在當今這個競爭激烈的市場經(jīng)濟大潮中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應市場需求的產品外，最重要的是競爭市場價格，盡可能地減少工程成本，降低產品市場價格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，這一點一直備受眾多房地產開發(fā)企業(yè)的熱切關注，即為熱點又是難點。

簡而言之，房地產企業(yè)競爭就是項目成本控制力的競爭。

二、項目成本的工程造價分析

房地產項目成本測算：可以按照規(guī)劃面積指標為依據(jù)來測算項目成本構成，具體的項目開發(fā)成本比例與成本組成大致如下：

1、土地成本約占30%-35%；

2、建安工程費約占50%-55%；

3、前期性費用（三通一平整、各類規(guī)費等5%）；

4、管理、財務、銷售費用約占8%-10%；

5、大市政費用約占5%-10%；

土地成本（約占項目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、土地拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本準確分析。

前期費用（約占項目總成本的5%左右），主要指設計費、各類報建報批報審費、勘察測繪費以及可研費用。報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準，設計費在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設計單位成為關鍵，而成本控制成為其次。

工程成本（約占項目總成本的50-55%左右），主要由分項工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設施等構成。分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分項工程/供貨合同成本。

城市基礎設施配套費：這部分一般占5-10%左右。主要是指項目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎設施配套費用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費標準，所以，這部分成本也相對固定。

三項費用：管理費用、財務費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。

通過對以上數(shù)據(jù)的分析，設計階段的費用只占全部費用的1%，但在項目決策正確的前提下，他對工程造價影響程度高達75%以上。必須充分重視設計階段的造價控制。

三、設計階段的工程造價控制分析

建筑設計作為房地產項目的先行者，對成本控制有著舉足輕重的作用。建筑設計從源頭方案起，貫穿整個工程。而一般來說，建筑方案對項目建安成本起決定性作用，初步設計及施工圖設計則是對方案的優(yōu)化，也即是對建筑品質及成本控制的平衡的優(yōu)化。

設計階段包含規(guī)劃設計、方案設計、擴初設計和施工圖設計等，要求上述各項設計結果的成本都在控制范圍之內并要求實施階段不再做大的調整。

影響項目投資最大的階段，是設計階段。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%；初步設計階段建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置及裝修標準全部應確定，這些在建筑工程中占工程總造價75%-95%；在技術設計階段，只是對工程設計的合理性、可行性進行確定，而這一部分對工程造價的影響只占工程總造價的35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%-35%。很顯然，項目投資控制的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。長期以來，我國普遍忽視工程建設項目前期工作階段的造價控制，而往往把控制工稱造價的主要精力放在施工階段，這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉到前期階段上來，當前尤其是抓住設計這個關鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。

怎樣實現(xiàn)設計階段的工程成本管理與控制

工程造價的有效控制，應以合理確定為基礎，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制，在投資決策階段、設計階段，把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，要做好此項工作應注意以下幾個方面：

1、引入競爭機制，實行設計招標

實行設計招標制度，一方面可以有效地防范設計領域的不規(guī)范行為，保證有資質有實力的設計單位在良好的制度環(huán)境下進行公平競爭，不斷加強自身管理，提高設計水平，增強競爭能力。另一方面也擴大了房地產開發(fā)企業(yè)在設計方案上的選擇范圍，保證了設計方案的質量。實行設計招標制度有利于選擇最經(jīng)濟合理的方案，降低工程造價，使設計階段投資費用控助目標成本的實現(xiàn)。

2、強化技術經(jīng)濟分析

強化設計環(huán)節(jié)技術經(jīng)濟分析，使設計既具有技術先進性和適用性，又具有經(jīng)濟合理性，在保證性能、質量的前提下，努力降低項目投資費用。能大幅降低投資費用的措施主要有：（1）削減可以省掉的工程內容或縮小工作范圍；（2）適度技術要求和材料規(guī)格、性能要求；（3）不要過于追求過剩功能和質量等。

3、實行限額設計。項目設計的優(yōu)劣講直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目以后的使用價值和經(jīng)濟效益，作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設計技術和經(jīng)濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣做法。開發(fā)商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。這樣可以滿足設計對結構形式的要求，同時經(jīng)過計算又降低了工程造價，嚴格把工程的建安成本控制住了，達到了限額要求。

4、加強圖紙會審工作。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足與缺陷，所花費的代價最小，取得的效果最好。在設計出圖前，組織總工辦、工程部、成本管理部，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤造成施工工程變更，造成經(jīng)濟損失。

5、加強變更管理，杜絕不合理的設計變更。對確實必須發(fā)生的設計變更，必須采取變更制度管理，必須有充分的理由、啟動會簽程序，必須有副總經(jīng)理以上的領導簽字方可生效。同時分清變更的責任方，及時采取經(jīng)濟處罰。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發(fā)生的設計變更，給工程帶來不必要的經(jīng)濟損失。

第6篇：房地產開發(fā)項目設計范文

【關鍵詞】設計；房地產；成本；控制

房地產項目開發(fā)成本控制是一個系統(tǒng)的工程，也是一個動態(tài)的過程，房地產開發(fā)企業(yè)從獲得土地和進行項目規(guī)劃、設計、報建、招標、施工、營銷、交付業(yè)主到進入物業(yè)管理等階段，任何一個階段失控都可能導致項目開發(fā)成本超出預期目標，特別是在設計階段，因為設計階段是合理控制項目開發(fā)成本的關鍵階段，據(jù)統(tǒng)計，該階段對工程造價的影響高達75%以上，對房地產項目開發(fā)成本有著非常大的影響作用，房地產開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經(jīng)濟效益，就必須在設計階段控制房地產項目開發(fā)成本。那在設計階段如何控制房地產項目開發(fā)成本呢？

一、實行設計招投標制度

由于當前設計單位普遍存在“重技術、輕經(jīng)濟”的現(xiàn)象，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位增強成本控制意識，有的設計單位只求安全保險，不問成本高低，導致設計出的建筑存在“肥梁、胖柱、深基礎、超筋、大截面和混凝土超強度”等現(xiàn)象，也提高了工程造價，造成極大的浪費。因此，要實行工程造價和設計方案相結合的設計招投標制，不僅可以促使設計單位在項目規(guī)劃、建筑造型、使用功能上動腦筋，而且還要在如何降低工程造價上下功夫，對項目整體布局、建筑造型、使用功能、建筑結構等與工程造價做積極地綜合考量，找到最優(yōu)的工程造價和設計方案平衡點，做出一個建筑造型既美觀，造價又合理的優(yōu)秀設計方案。

在方案比較時，可以采用成本----效益分析方法，在滿足工程結構以及使用功能的前提下，結合價值工程的原理，估算增加建筑造型的投入與其對項目價值提升所起的作用，選擇性價比高的設計方案，避免出現(xiàn)無價值的多余設計，造成增加工程建設成本，從而保證項目的合理性、先進性、經(jīng)濟性。

實行設計招投標制度，可以有效提高設計質量，最大限度地減少設計變更，縮短設計周期，提高設計概算和施工圖預算的準確性，防止“三超”（概算超估算、預算超概算、結算超預算）。

二、從技術上嚴密把關

在編寫房地產項目設計任務書之前，對工程地質情況、客觀條件、國家政策等要進行全面、充分的了解，對所采用的各項數(shù)據(jù)必須準確、可靠，要有科學的依據(jù)；在編寫項目設計任務書時，要有正確的設計指導思想，在項目設計中要盡可能合理使用項目用地，同時要盡量采用先進技術，采用先進的生產工藝和技術裝備，以取得最好的設計效果和經(jīng)濟效果。

（一）項目規(guī)劃要因地制宜

項目規(guī)劃在滿足項目用地的地形、周邊環(huán)境和小區(qū)基本功能等要求下，又要充分考慮項目用地的地質狀況，特別是地質狀況參差不齊的項目用地，合理布置建筑和管線、道路、景觀、綠地等的布局，盡量將景觀和綠地布置在地質狀況差的地塊，將建筑布置在地質狀況好的地塊，以利減少建筑基礎工程的造價；

豎向設計也要因地制宜，依山就勢，既要考慮項目的整體水平標高，又要避免大填大挖，增加土石方和基礎工程的費用，造成不必要的浪費。如通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨具特色的坡地型建筑，從而減少土方工程量，大大降低前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術要求，為后期的地基處理節(jié)省投資。

（二）使用功能的適當超前

規(guī)劃設計要樹立“以人為本”的思想，一切從消費者需求出發(fā)，細分市場，確定目標客戶群，確定適銷對路的戶型和滿足不同功能的產品。對使用功能的設計應考慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生，造成銷售困難，資金回籠慢，增加企業(yè)的財務成本。

（三）建筑平面的合理性

在可能的情況下，住宅建筑要盡量縮小外墻周長系數(shù)（外墻周長與建筑面積之比）、結構面積系數(shù)（結構面積與建筑面積之比）、窗戶面積系數(shù)（窗戶面積與建筑面積之比）和公共面積系數(shù)（公共部位面積與建筑面積之比）。在滿足住宅的基本功能，保證居住質量的前提下，加大住宅的進深，這樣對降低工程造價有明顯的效果。

（四）建筑結構的科學性

做好結構承重體系的比較選擇工作，要根據(jù)地質狀況和工程特點，采用技術經(jīng)濟分析原理，合理選擇基礎類型和結構形式，降低基礎工程和主體工程的造價。

三、從經(jīng)濟上層層把關

將設計概算控制在委托設計的投資限額內，將施工圖預算控制在設計概算內，各設計階段的成本估算、概算和預算相互制約、相互補充，共同組成房地產項目設計成本控制系統(tǒng)。

（一）實行限額設計

在工程設計任務書中要詳細地提出設計所要達到的設計限額指標，并將項目成本目標分解，制定科學合理的消耗指標限額，特別是平方鋼筋量、平方砼量、平方磚量、平方窗量、平方模板量、平方安裝量、平方景觀量、平方人工量等消耗指標，以及各類型建筑公共面積系數(shù)，根據(jù)消耗指標和公共面積系數(shù)指標合理確定設計限額指標，

（二）實行概預算制度

1、設計概算

設計單位根據(jù)批準的可行性研究報告、投資估算和設計承包合同進行初步設計。在此階段，設計單位應根據(jù)初步設計圖紙和說明書及概算定額編制初步設計總概算。概算經(jīng)過批準后，要作為房地產項目成本控制的最高限額。

2、施工圖預算

設計單位根據(jù)批準的初步設計文件或擴大初步設計文件和主要設備定貨情況進行施工圖設計。在此階段，設計單位應根據(jù)施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段成本控制是否超過批準的初步設計概算。

第7篇：房地產開發(fā)項目設計范文

關鍵詞：房地產；開發(fā)；成本控制；質量管理

房地產的項目開發(fā)應實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發(fā)保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發(fā)項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學的房地產開發(fā)運作模式。房地產的開發(fā)是一項復雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發(fā)項目管理模式為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。

一、房地產開發(fā)項目管理的作用和意義

1.房地產開發(fā)項目管理能減小項目風險

房地產的項目方案開發(fā)階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發(fā)房地產項目之時加強對開發(fā)項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

2.房地產開發(fā)項目管理能促進建筑項目的質量管理

房地產開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和財力，為保證各項資源的合理配置實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發(fā)項目的管理和促進實現(xiàn)最優(yōu)的設計和管理模式，充分實現(xiàn)項目管理設計對整棟建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌握和全面管理，實現(xiàn)房地產開發(fā)項目對后續(xù)工作的完善起促進作用。

3.房地產開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理

房地產的開發(fā)項目管理能實現(xiàn)產品設計研發(fā)的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發(fā)設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品 質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。

二、房地產開發(fā)項目質量管理

1.房地產開發(fā)項目的質量控制，是房地產開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中最重要的一項管理活動，其目的是為項目的用戶（客戶、項目相關者）提供高質量的產品和房屋，令客戶滿意。關鍵是項目過程和產品都必須滿足項目目標。房地產開發(fā)項目質量控制是采用有效措施確保實現(xiàn)合同（設計承包合同、施工合同、材料供應合同等），商定的質量要求和質量標準，并避免出現(xiàn)常見的質量問題。房地產開發(fā)項目質量控制應做到：項目設計必須符合設計承包合同規(guī)定的質量要求，并且投資額、建設規(guī)模應控制在批準的設計任務書的范圍內；設計文件、圖紙要清晰完整，各相關圖紙這間無矛盾；項目的序設備先型、系統(tǒng)布置要經(jīng)濟合理、安全可靠；環(huán)境保、“三廢”處理、能源利用要符合國家和有關部門的規(guī)定指標；施工過程要與技術要求相一致，與技術規(guī)范相一致，與設計質量要求相一致，符合合同要求和驗收標準。

2. 設計階段的質量控制。對設計工作質量進行檢查，這是一項十分細致的，同時又是技術性很強的工作。對設計工作進行檢查要注意：設計工作以及文件是否完備，是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解，設計是否符合規(guī)范要求，特別是強制性的規(guī)范，如防火、安全、環(huán)保、抗震的標準，以及某些質量標準和衛(wèi)生標準。

3. 施工過程中的質量控制。房地產開發(fā)企業(yè)對項目施工階段的質量監(jiān)控主要是通過審核有關文件、報表以及進行現(xiàn)場檢查及通過試驗檢驗途徑和相應的方法實現(xiàn)的。審核有關技術文件、報告或報表。審核施工現(xiàn)場分包單位的資質證明文件，審批施工單位的開工申請書，檢查、核實與控制其施工準備工作質量，審查施工單位提交的施工組織設計方案，控制工程施工質量的技術保障措施，審核施工承包單位提交的有關材料、半成品和構配件的質量證明文，確保工程質量有可靠的物質基礎，審核施工單位提交的反映施工工序的記錄、動態(tài)統(tǒng)計資料或管理圖表，審批有關工程質量缺陷或質量事故的處理報告，確保質量缺陷或事故處理的質量。

三、房地產開發(fā)項目管理過程中存在的問題

1.房地產開發(fā)項目的前期策劃準備不充分

房地產所開發(fā)的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。

2.房地產開發(fā)項目成本管理不及時

房地產的開發(fā)項目的成本管理應貫穿于開發(fā)項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。就目前而言，我國的房地產開發(fā)項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟性聯(lián)系起來，致使房地產項目開發(fā)設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的管理不到位造成的。

3.工程建設完成后質量難保證

房地產項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協(xié)調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續(xù)質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發(fā)商和工程的承包商之間存在相應人溝通不到位，工程建設過程中監(jiān)督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理。

四、房地產開發(fā)項目管理的具體措施

1.房地產開發(fā)項目的成本控制

房地產開發(fā)項目的成本控制直接關系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應的項目開發(fā)設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發(fā)設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

2.房地產開發(fā)項目管理中的質量管理和過程控制

房地產開發(fā)項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發(fā)項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設計的公司有一個評定的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應建設項目的質量管理和過程控制。

第8篇：房地產開發(fā)項目設計范文

關鍵詞：房地產開發(fā);質量管理;項目管理

為了更好的滿足市場需求,房地產開發(fā)企業(yè)的目標是實現(xiàn)開發(fā)項目經(jīng)濟利益最大化。這就要求開發(fā)企業(yè)向市場提供優(yōu)質的房地產開發(fā)商品,而優(yōu)質的房地產商品來自于開發(fā)企業(yè)對項目進行有效的質量管理。因此,可以將房地產開發(fā)項目的開發(fā)過程分為項目前期工作階段、設計階段、項目實施階段和竣工結算四個階段,如何在各個階段管理好項目的質量是每個開發(fā)企業(yè)應重點研究的問題。

一、目前在房地產開發(fā)項目中所存在的問題

在房地產項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設方,以項目而成立的團隊,這種思維就應該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時,如果規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu),很難保證工程項目的整體投資效益。

二、房地產開發(fā)項目前期工作階段

房地產開發(fā)項目前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,是整個開發(fā)項目的基礎,其質量高低對后階段工作有著重大影響。

2.1制定開發(fā)項目的質量計劃

充分了解和掌握項目的特點,明確咨詢成果的質量目標和質量標準;熟悉質量管理體系文件,把質量目標進行層層分解,按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確,質量管理計劃要簡明扼要,重點突出,具有可操作性。

2.2建立開發(fā)項目前期工作成果的質量評審制度

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質量的重要手段,采用德爾非法進行評審,吸取更多專家的知識和智慧,可以及時發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審,然后再進行內部評審。內部評審完成后,建設方項目經(jīng)理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善,并形成相應記錄文件,以提高投資效益。

三、房地產開發(fā)項目設計階段

項目設計階段是開發(fā)項目進行質量管理,實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來說,設計費約占項目總投資的1%,但設計工作對工程造價的影響程度可達75%以上。優(yōu)秀的設計是開發(fā)項目盈利的基本保障。項目設計階段分為初步設計和施工圖設計兩個階段,它直接關系著項目的開發(fā)成本與質量。其目的是通過不同階段的設計來控制和保證設計的質量。初步設計完成后,根據(jù)一些建設方案設計的經(jīng)驗教訓,開發(fā)企業(yè)要認真審查對比,不能對設計單位過分依賴,應注意細化后的設計方案是否達到所要求的各項技術經(jīng)濟指標,整個設計思路是否經(jīng)濟合理。合理主要體現(xiàn)在：

（1）布局是否合理。戶型設計是否超前,功能分區(qū)是否分明,是否合理安排居住、使用、衛(wèi)生等功能空間,體現(xiàn)其最大的使用價值,是否嚴格控制每套住宅的價格與功能價格比,住宅結構和設備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求；環(huán)境配套設施、建筑造型和風格藝術感怎樣,是否體現(xiàn)了以人為本的設計理念,具有較高觀瞻價值。這些都是購買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。

（2）經(jīng)濟性是否合理。設計應將使用功能分區(qū)相對集中,減少浪費。盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸。環(huán)境配套設施要做到經(jīng)濟適用、美觀,新穎但不奢華。開發(fā)企業(yè)全面審查后,對設計方案提出合理化建議,以便設計單位進行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設計返工,修改后的設計方案應將新預算成本與目標成本對比,看是否超預算設計。

四、房地產開發(fā)項目實施階段

在項目施工階段,雖然影響項目投資可能性小,但是項目要投入建設資金,浪費投資可能性大,開發(fā)企業(yè)必須加強施工現(xiàn)場的動態(tài)管理。主要體現(xiàn)在：

⑴實行效益獎勵制度,充分調動管理人員的積極性,管好施工現(xiàn)場。開發(fā)企業(yè)應牢固樹立管理人員的經(jīng)濟觀念,培養(yǎng)他們實事求是的辦事作風,讓他們認識到節(jié)約資金的重要性。當管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設計錯誤或不合理時,在確認的情況下根據(jù)其節(jié)約效益給予適當獎勵。嚴格督促施工方按圖施工,如發(fā)現(xiàn)不按圖紙施工,管理人員要及時糾正并令其返工。

⑵盡量減少設計圖變更。工程設計圖粗糙,市場供應的材料規(guī)格標準不符合設計要求等是引起設計變更的原因。一般情況下不允許設計變更,除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮或使項目無法繼續(xù)下去。嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模,增加建設投資。認真處理必須發(fā)生的設計變更,涉及到費用增減的設計變更,必須由設計單位、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位共同簽字方為有效。

⑶嚴格現(xiàn)場簽證管理。工程技術管理人員之間互相配合,現(xiàn)場簽證隨做隨簽,且應達到量化要求。簽證單上的字跡清楚,簽證內容要與實際相符,不能超過簽證范圍。

⑷控制進場材料的質量與成本。開發(fā)企業(yè)對工程所用的主要材料進行統(tǒng)一招標和購進,多方驗收,減少材料在使用前的多余環(huán)節(jié),做好材料抽檢工作,將質量不合格的材料不采用原則落到實處,嚴格控制材料代用。

五、房地產開發(fā)項目竣工結算階段

房地產開發(fā)企業(yè)要對工程竣工結算進行審查。最好采用三級審查方式審核結算書,即監(jiān)理公司初審,項目部門復審,開發(fā)企業(yè)終審。對于房地產開發(fā)企業(yè),這樣做既能監(jiān)督又能保證結算的準確性。在結算完成后,要做好項目的開發(fā)評價工作,主要是對項目各部分分項和整體進行質量分析。其目的一方面是總結開發(fā)項目的成敗得失,吸取經(jīng)驗教訓；另一方面可以取得一些經(jīng)驗數(shù)據(jù)和技術經(jīng)濟指標,為以后的開發(fā)項目提供質量管理方面的參考依據(jù)。

第9篇：房地產開發(fā)項目設計范文

關鍵詞：全壽命周期　房地產項目　成本控制

一直以來，房地產開發(fā)企業(yè)的成本管理方式多是沿用工業(yè)、施工企業(yè)的成本管理方法，通過對目標成本各個構成要素的預算，進而實現(xiàn)對成本費用控制的目標，最終尋找實際費用與預算成本的差額進行成本分析和改進，從而提供成本降低的參考。但是房地產項目開發(fā)中涉及到多重交疊的繁復程序，若沒有一種有效的成本監(jiān)管控制體系，將很難避免項目開發(fā)中的成本損失。從筆者多年房地產項目成本管理的工作經(jīng)驗來看，房地產開發(fā)項目全過程的成本監(jiān)控管理是必要的和重要的，通過全過程的監(jiān)控實施與運營成本，降低房地產開發(fā)項目的總成本，才能切實地提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

1　房地產項目成本控制結構與全壽命周期成本控制

1.1　房地產開發(fā)項目成本控制結構體系

房地產開發(fā)項目的成本構成往往包含了從項目決策、征地拆遷、規(guī)劃設計、施工組織、竣工驗收、產品銷售以及物業(yè)配套等全部過程[1]。這個多階段的過程的內容就構成了房地產開發(fā)成本和費用的組成，相對應的是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公用設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、物業(yè)維護費用等八部分內容[2]。

1.2　房地產開發(fā)項目全壽命周期成本控制理論

全壽命周期成本（Life　Cycle　Costing-LCC）也稱全壽命周期費用，20世紀60年代末美國國防部最早提出并將其應用于項目開發(fā)中。John　Kelly就建設項目對LCC作了如下定義，“建設項目全壽命周期費用，一是要在全部項目投資周期內；二是要在這個周期范圍內考慮貨幣的時間價值，據(jù)此來評估使命周期中所有費用，包括投資、能源、非能源運營、維護和廢除或拆遷等費用”[3]。

對于房地產開發(fā)項目而言，其全壽命周期宏觀上指的是工程項目從設想、決策、設計、建造、使用、直至報廢所經(jīng)歷的全部時段，而在實際項目中具體分為項目的決策階段、實施階段和使用階段三個階段[4]。項目的決策階段具體包括項目建議書的編制和可行性研究報告；項目實施階段具體包括征地拆遷階段、設計前準備階段、設計階段、施工階段、投入使用前的準備階段和建成后的保修期；項目的使用階段是指從項目投入使用開始直到項目報廢的階段[5]。因此，總體來說房地產開發(fā)項目的全壽命周期主要組成部分就從工程項目開始設想直到項目報廢的整個生命周期。如圖1為項目全壽命周期的各個組成階段的劃分。

2　房地產項目各階段的全壽命成本控制要點

2.1　決策階段的成本控制要點　房地產開發(fā)項目投資決策階段，其主要目的是對擬建工程項目進行決策，通過可行性的分析以及技術和經(jīng)濟指標分析和論證，據(jù)此對擬建項目的投資與否做出科學合理的決策。項目成本來源于投資決策，決策的正確性是項目成本合理的前提，決策的深度也影響著這個項目投資估算的精度。所有的外部因素相同的條件下，最低的壽命周期成本是決策的關鍵。

決策階段中，要充分對項目建設規(guī)模、執(zhí)行標準進行論證，確定投資經(jīng)營、技術方案，控制建設期的資金的投入與融入的方案、分析周邊環(huán)境因素影響等具體問題加以充分考慮[6]?？傊?，此階段最重要的成本控制要點在于綜合考慮資金的時間價值，將時間價值、通貨膨脹和風險價值考慮到開發(fā)項目的成本中區(qū)。另外，在投資決策中采用壽命周期成本最小化的原則中，應多采用合理的決策分析方法，實現(xiàn)項目人、材、機和資金等的投資分配，以求最高利潤。

2.2　實施階段的成本控制要點　房地產開發(fā)項目實施階段具體包括設計前準備階段、設計階段、施工階段、銷售階段、投入使用前的準備階段和建成后的保修期等階段，是項目從構想到完成的主要階段。為此，實施階段的每一個過程的成本控制都顯得尤為重要。

首先，在項目設計前的準備階段，其成本控制包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費。這個階段成本的控制要點主要是控制征地費用見面和繳款時間；對不同拆遷安置方式和費用進行全方位綜合比較并優(yōu)先采用；有關立項協(xié)議要明確界定與土地方或協(xié)作方的權利義務，細致考慮立項條款與有關稅收以及政府其他收費的關系；有效利用項目紅線外的市政公用設施、分享合作條件和收益；降低項目報批報建的風險，爭取與地價款的支付直接聯(lián)系；合理提高容積率，降低無收益物業(yè)的比例，在規(guī)劃條件中控制重點。

其次，項目設計作為成本管理的依據(jù)。在設計階段要實現(xiàn)基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費的合理分配。據(jù)統(tǒng)計，房地產開發(fā)項目的設計費用雖然僅占項目總成本的2%左右，卻足以影響到整個項目75%以上的工程造價[7]。為此，我們在可行性規(guī)劃設計中要充分考慮市政狀況的信息變化；對可變動的設計方案進行深入的成本分析；項目設計報批是準備充分，避免反復報批；在擴初設計中注重成本核算、明確項目的限額指標，同時避免設計的“錯、漏、碰、缺”現(xiàn)象；在市政、環(huán)境設計中還要綜合考慮施工成本的降低，并充分利用公共環(huán)境降低施工成本。

再次，施工階段的成本控制涵蓋了基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、管理費等。此階段是產生變更和索賠提高清單外成本的易發(fā)時期，以及不可預見的風險支出都是管理的難點。因而，在投標單位的選擇上要充分考慮競爭因素；工程量清單編制準確、保證招標的公平公正；在施工前要對圖紙中存在缺陷之處進行修補，施工中盡量避免過程中的設計調整，事先對有可能發(fā)生變更之處采取相應的準備和預計；在材料的供應和付款中做到有計劃、有原則的材料計劃，避免窩工；此外，預結算的審核中也要做到準確、合理，與預結算編制依據(jù)和費用發(fā)生原因相對應[8]。

另外，銷售階段對成本的影響是雙向的效益，一是直接控制成本，二是提高效益的成本控制。要建立“全國賣房、賣全國房”的大營銷理念，合理規(guī)劃控制此階段的管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等。

最后，竣工驗收是在項目的投入使用前的準備階段和建成后的保修期等階段的關鍵環(huán)節(jié)，作為項目終期建設成本和效益評估、項目資產轉移接收的處置、每個階段造價分析與對比和資料整理匯總的重要階段，同時也是全面檢驗決策、設計、施工質量的重要有效環(huán)節(jié)。在這一點上，必須把重點放在項目成本的確定，工程質量的評估，為項目的運營維護打下良好的基礎。

2.3　使用階段的成本控制要點　房地產開發(fā)項目的使用階段的主要任務是運營和維護。成本管理的關鍵是建立一支高效的物業(yè)管理團隊，降低經(jīng)營成本的同時注重提高物業(yè)管理的操作效率。此外，制定出合理的操作和維護方案是操作和維護階段的有效保證。一般操作和維護方案有長期和短期兩種方案，運行和維護階段的項目成本控制，它的前提是必須要保證建筑物質量目標和安全目標，重點考慮壽命周期成本，優(yōu)先選擇生命周期成本最低，以此來制定合理的操作和維護方案。與此同時，對項目的運營和維護需要根據(jù)具體的標準，對工程項目中設備的運營情況進行實時監(jiān)測，及時采取措施應對，過程中除了要考慮項目運營本身還要綜合考慮項目對周邊環(huán)境的影響、能源的消耗情況、廢棄物的排放、處理，以及建筑垃圾的循環(huán)利用等。

3　結論

項目全壽命成本控制的理念在房地產項目的成本管理中，是更全面、更完整、同時也是更復雜的項目成本控制方式，本文從房地產開發(fā)項目的全壽命周期角度研究了房地產開發(fā)項目成本費用的構成情況，并對房地產開發(fā)項目每一階段時期的成本控制要點進行分析。隨著房地產行業(yè)逐漸步入成熟期，房地產企業(yè)只有做到了成本領先才能在競爭日趨激烈的市場中占得一席之地，通過房地產開發(fā)項目全壽命周期的成本控制來達到企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。

參考文獻：

[1]楊東.房地產開發(fā)項目全過程成本控制[J].建筑經(jīng)濟，2006（8）.

[2]韓玉嶺.淺談房地產開發(fā)企業(yè)的成本管理與控制[J].財務與會計，2012（3）.

[3]Gupta　Y　P.　Life　Cycle　Cost　Models　and　Associated　Uncertainties.Electronics　Systems　Effectiveness　and　Life　Cycle　Costing[C].　Berlin：Springer，1993.535-549.

[4]譚術魁主編.房地產開發(fā)與經(jīng)營[M].上海：復旦大學出版社，2007.

[5]戚安邦.項目成本管理[M].天津：南開大學出版社，2006.

[6]Sieglinde　K.Fuller，Stephen　R.Petersen.　Handbook135：Life　Cyele　Costing　Manual　for　the　Federal　Energy　Management　Program　[M].　Washington，U.S.A.　Government　Printing　Offiee，1996.

[7]楊維.淺談房地產開發(fā)項目的全壽命成本控制[J].中國房地產，2009（9）.