房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理探討

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摘要：土地增值稅是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的一種重要手段。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為迎合國(guó)家的相關(guān)政策，需要在發(fā)展中不斷強(qiáng)化和提高自身的土地增值稅清算管理水平，最大程度避免不規(guī)則項(xiàng)目清算行為對(duì)自身投資方向的影響，最終實(shí)現(xiàn)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高。文章主要就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理進(jìn)行分析探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；清算管理

1引言

我國(guó)的相關(guān)法律政策明確指出，土地增值稅以建筑物為征稅對(duì)象，同時(shí)按照30%~60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率對(duì)征稅對(duì)象展開(kāi)征收行為。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)企業(yè)包括的項(xiàng)目數(shù)量和種類(lèi)比較多，進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)存在很大的難度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展實(shí)踐經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，需要著力促進(jìn)自身清算管理水平的提高。

2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理分析

就土地增值稅來(lái)說(shuō)，宏觀政策和形勢(shì)將會(huì)對(duì)其產(chǎn)生很大的影響，如征管制度與政策的變化將會(huì)極大程度的影響土地增值稅的稅收收入和負(fù)擔(dān)。在征收土地增值稅時(shí)，我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)明確指出，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稽查，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)督，對(duì)土地增值稅進(jìn)行有效的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)涉及很多的稅種，土地增值稅是其中十分重要的一種，其管理范圍十分廣，因此在實(shí)際的管理中具有一定的復(fù)雜性和難度，需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，明確自身的征稅范圍，并進(jìn)行相關(guān)的評(píng)估和論證，進(jìn)而避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)費(fèi)用使用模糊等問(wèn)題，另外，在項(xiàng)目開(kāi)展中，需要合理規(guī)劃建房方案，以保證費(fèi)用支出的清晰化。此外，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，將銷(xiāo)售定價(jià)環(huán)節(jié)、增值額清算方式選擇等作為重點(diǎn)，以保障土地增值稅清算管理工作的順利進(jìn)行。

3房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中面臨的問(wèn)題

3.1收入

稅務(wù)機(jī)關(guān)需要明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，審核房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入范圍，審核房地產(chǎn)購(gòu)售合同，代收費(fèi)用等。收入是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)常遇到的問(wèn)題之一。導(dǎo)致收入問(wèn)題的原因包括以下幾個(gè)：其一，我國(guó)的相關(guān)條例中指出，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格不能高于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，這導(dǎo)致計(jì)稅價(jià)格偏低，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收入受到影響；其二，在面對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格問(wèn)題時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)多根據(jù)同時(shí)期商品房售價(jià)的方式，對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，從而導(dǎo)致計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的產(chǎn)生。

3.2成本費(fèi)用

稅務(wù)機(jī)關(guān)主要審核發(fā)生的成本費(fèi)用，并依據(jù)實(shí)際發(fā)生金額扣除。對(duì)于一些不能提供有效憑證的房地產(chǎn)企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其實(shí)際發(fā)生數(shù)額將不予扣除；對(duì)于各項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用，不能將其包含在扣除項(xiàng)目金額中。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)費(fèi)用金額進(jìn)行扣除時(shí)，扣除項(xiàng)目主要包括以下幾個(gè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算中，成本費(fèi)用是其面臨的最主要問(wèn)題，一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常在成本費(fèi)用方面出現(xiàn)票據(jù)不合規(guī)問(wèn)題，如使用假發(fā)票等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視相關(guān)工作人員的培訓(xùn)，使其可以更加合理的處理相關(guān)的發(fā)票業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對(duì)票據(jù)的審核，解決成本問(wèn)題，以便以后的清算工作可以順利進(jìn)行。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)還存在合同列支價(jià)格超過(guò)本地平均價(jià)格的問(wèn)題，從而導(dǎo)致弄虛作假等行為。

3.3加強(qiáng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，確保選擇政策的準(zhǔn)確性和適用性稅務(wù)籌劃既是一項(xiàng)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，同時(shí)其也需要依據(jù)國(guó)家稅收政策開(kāi)展相關(guān)的工作。考慮到不同區(qū)域、行業(yè)的發(fā)展情況，我國(guó)在統(tǒng)一的稅收政策之外還存在多層次的區(qū)域性和行業(yè)性稅收政策。統(tǒng)一的稅收政策相對(duì)比較成熟，企業(yè)、稅務(wù)機(jī)構(gòu)等相關(guān)群體對(duì)政策的適用范圍、條件等認(rèn)識(shí)基本一致，一般不存在政策適用錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。而在上市公司并購(gòu)的實(shí)務(wù)操作中，能夠帶來(lái)較大稅收籌劃空間和收益的往往是一些區(qū)域性、行業(yè)性的稅收政策。對(duì)于這類(lèi)政策，稅務(wù)機(jī)關(guān)和上市公司、中介機(jī)構(gòu)等群體在理解上可能存在偏差，如不能事先溝通一致，可能導(dǎo)致整個(gè)稅收籌劃的失敗。因此在交易前后，加強(qiáng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通就顯得特別重要。上市公司和標(biāo)的企業(yè)共同向雙方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)詳細(xì)介紹并購(gòu)交易的商業(yè)實(shí)質(zhì)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及涉稅事項(xiàng)安排，充分溝通最新的稅收政策信息，確認(rèn)政策選擇的準(zhǔn)確性和適用性，從而取得交易雙方稅務(wù)主管機(jī)關(guān)的認(rèn)可和支持，為并購(gòu)工作的順利開(kāi)展鋪平道路。

4房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的有效對(duì)策

4.1明確清算條件

就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在組織進(jìn)行土地增值稅清算工作時(shí)，一定要先明確清算條件。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的培訓(xùn)，使其熟練掌握企業(yè)的實(shí)際清算情況。另外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要及時(shí)準(zhǔn)確地向有關(guān)企業(yè)進(jìn)行指令信息的傳達(dá)，落實(shí)清算條件明確制度。

4.2明確土地增值稅扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，通常會(huì)涉及土地使用前支付的金額等環(huán)節(jié)，基于這一情況，為促進(jìn)清算管理狀態(tài)的規(guī)范化，需要相關(guān)工作人員明確規(guī)定扣除項(xiàng)目，如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本等。稅務(wù)機(jī)關(guān)在項(xiàng)目扣除時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格要求納稅人提供項(xiàng)目扣除的憑證，以免對(duì)國(guó)家整體稅收收入帶來(lái)不利影響。此外，為了減少繳納的稅款，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)繳土地增值稅、低于實(shí)際預(yù)繳率等方法，針對(duì)在這種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)憑證環(huán)節(jié)的審核，以確保土地增值稅的清算工作可以有效地進(jìn)行。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，對(duì)多個(gè)項(xiàng)目共同成本的合理分配具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

4.3明確視同銷(xiāo)售情況

就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，視同策略的實(shí)施和應(yīng)用，對(duì)于土地增值稅清算工作的順利開(kāi)展意義非常。視同策略的實(shí)施，將會(huì)使房屋建設(shè)成為福利方法的做法減少，并且可以減少房抵債問(wèn)題，因此，在實(shí)際的清算管理中，需要強(qiáng)化視同策略的有效實(shí)施。如，一些存在使用商品房抵工程款的情況，逃避土地增值稅。開(kāi)展視同銷(xiāo)售情況明確的行為，將可以很大程度的抑制這類(lèi)問(wèn)題的產(chǎn)生。另外，在明確視同銷(xiāo)售的基礎(chǔ)上，通過(guò)有效措施提高相關(guān)工作人員的專(zhuān)業(yè)水平，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的目的。

4.4完善核算環(huán)節(jié)

完善核算步驟，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有效開(kāi)展土地增值稅核算十分必要。為了促進(jìn)核算步驟的完善，我們可以從以下方面入手，其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要擔(dān)負(fù)自身的職責(zé)，確定合適的核算方法，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際特征，以普通住房、非普通住房、非住宅等形式進(jìn)行劃分，實(shí)現(xiàn)好的核算狀態(tài)；其二，相關(guān)工作人員應(yīng)重視區(qū)別計(jì)算手段的使用，以享受免稅條款，滿足企業(yè)的核算條件，實(shí)現(xiàn)最佳的核算狀態(tài)；其三，在項(xiàng)目完工后，需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際面積進(jìn)行分核計(jì)算行為，促進(jìn)核算工作的科學(xué)性和機(jī)會(huì)成本。直接成本費(fèi)用比較容易計(jì)量，一般主要是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，相關(guān)的機(jī)會(huì)成本則需要特別關(guān)注，根據(jù)并購(gòu)前后上市公司及標(biāo)的公司的預(yù)期經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)的變化情況做好數(shù)據(jù)測(cè)算，充分識(shí)別因并購(gòu)交易中的涉稅安排可能對(duì)當(dāng)前享受的優(yōu)惠政策造成的沖擊。只有通過(guò)充分的測(cè)算才能準(zhǔn)確判斷稅收籌劃方案的有效性，從而降低稅收籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

總之，上市公司并購(gòu)過(guò)程中存在有多種形式的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，如企業(yè)歷史遺留未來(lái)經(jīng)營(yíng)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等，這些都是并購(gòu)重組過(guò)程中不可回避的。針對(duì)不同類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)，上市公司要結(jié)合自身發(fā)展的實(shí)際情況及并購(gòu)交易本身的方案設(shè)計(jì)等因素，有針對(duì)性地去解決這些問(wèn)題，做好稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制工作，推動(dòng)并購(gòu)的順利開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)

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作者:黃曉郁 單位:重慶金錦駿昌實(shí)業(yè)有限公司