房地產(chǎn)企業(yè)資金管理淺析3篇

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房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇1

摘要：當(dāng)前，我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策越來越嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)限貸趨緊。在樓市調(diào)控的持續(xù)深化下，使得房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，資金緊張的矛盾愈發(fā)突顯。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用效率來克服資金方面的問題。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的發(fā)展特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的資金管理問題進(jìn)行了探析，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；凈負(fù)債率；資金使用效率；融資渠道

一、引言

我國從1998年實(shí)行住房貨幣化分配改革以來，房地產(chǎn)業(yè)做為一個(gè)新興行業(yè)孕育而生，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展帶動(dòng)了建筑、鋼材、物業(yè)管理、服務(wù)業(yè)、機(jī)械、化工、金融等60余個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。高漲的房?jī)r(jià)影響到了國計(jì)民生，使得房地產(chǎn)業(yè)成為國家宏觀調(diào)控和供給側(cè)改革的重點(diǎn)行業(yè)之一。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，保障民生，我國對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控及內(nèi)部整合。為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，2017年我國又先后出臺(tái)了史上最嚴(yán)的“限購、限貸、限價(jià)、限售”等一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)信貸投放限制升級(jí)，資金供應(yīng)量趨緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著資金緊張的嚴(yán)峻考驗(yàn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，加速資金周轉(zhuǎn)率，提高資金使用效率，合理控制資金風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)業(yè)目前需要解決的重要課題之一。

二、房地產(chǎn)行業(yè)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于其他行業(yè)來說在資金管理上有其鮮明的特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。項(xiàng)目從拿地，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)到銷售需要一個(gè)很長(zhǎng)的周期，在項(xiàng)目未達(dá)到預(yù)售許可之前，企業(yè)需要自籌投入大量資金，諸如土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用，建設(shè)保證金、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用等占整個(gè)項(xiàng)目60%-70%。2、資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)。一個(gè)項(xiàng)目從資金的初始投入到商品房銷售實(shí)現(xiàn)，需要3-5年時(shí)間，才能收回所有的投資。3、資金的風(fēng)險(xiǎn)大。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，會(huì)有許多不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，而且還會(huì)受到國家政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，致使房?jī)r(jià)和成交量受到影響，造成資金不能及時(shí)回籠，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

（一）企業(yè)缺乏對(duì)資金的有效管控

一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的管控意識(shí)，使企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)超出企業(yè)能接受的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長(zhǎng)，資金回收所需要的時(shí)間相對(duì)也會(huì)較長(zhǎng)。致使企業(yè)資金的流動(dòng)性降低。如果企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱，那么在風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)，企業(yè)就可能因?yàn)闊o法有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而難以繼續(xù)經(jīng)營。

（二）企業(yè)凈負(fù)債率過高

資金是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的根本保障，是企業(yè)賴以生存的生命線。在企業(yè)發(fā)展中起著重要的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)，項(xiàng)目開發(fā)需要投入大量資金。完全利用自有資金來實(shí)現(xiàn)一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)顯然是不現(xiàn)實(shí)的。企業(yè)為了拿到項(xiàng)目需要籌借充足的資金，來滿足企業(yè)需要，大多數(shù)企業(yè)采用資產(chǎn)抵押貸款或債務(wù)貸款的方式進(jìn)行融資。致使企業(yè)凈負(fù)債率過高。截止2017年上半年，129家A股以及5家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，超過1/3房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率超過100%，意味著這些公司的股東權(quán)益無法償還負(fù)債，公司處在高危運(yùn)行狀態(tài)。如果企業(yè)的經(jīng)營狀況不佳，過度的負(fù)債會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化，資不抵債的企業(yè)最終被收購或破產(chǎn)。

（三）企業(yè)資金使用效率低

有些房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目設(shè)有獨(dú)立賬戶，每個(gè)賬戶都留存一定的資金，造成資金過于分散，不能發(fā)揮資金聚合的優(yōu)勢(shì)，賬戶資金閑置與短缺并存現(xiàn)象嚴(yán)重。同時(shí)，由于資金賬戶體系龐大，上級(jí)難以及時(shí)、準(zhǔn)確掌握各項(xiàng)目資金存量和使用情況，可能導(dǎo)致錯(cuò)誤的投融資決策。

（四）信貸限制升級(jí)，融資渠道受限

房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求量，除了項(xiàng)目自身的銷售回款外，需要企業(yè)通過各種渠道進(jìn)行籌集。目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式大多還是借助于金融市場(chǎng)，如固定資產(chǎn)抵押貸款，項(xiàng)目貸款、信托貸款、基金貸款等，雖貸款利率高但能滿足企業(yè)的融資需求。但隨著2017年我國對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)縮緊銀根的宏觀調(diào)控，融資監(jiān)管的調(diào)控措施越來越緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，融資難度和融資成本加大，房地產(chǎn)行業(yè)融資步入冰封期。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施建議

（一）建立完善的資金管理制度和風(fēng)險(xiǎn)管控體系

1、建立完善的資金管理制度。加強(qiáng)企業(yè)的資金管理意識(shí)，建立完善的資金管理制度和相應(yīng)的監(jiān)督制度，在企業(yè)內(nèi)部建立一套行之有效的制度體系。真正做到有規(guī)定可依，有制度可行。比如在房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)建一套行之有效的全面預(yù)算管理制度、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理制度、資金計(jì)劃審批制度、資金付款制度、資金安全管理制度、項(xiàng)目融資管理制度、銷售管理制度等。規(guī)范企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金的計(jì)劃、使用、回收等各環(huán)節(jié)的流程和工作。讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動(dòng)都處于可控狀態(tài)，增加資金運(yùn)行的透明度，提高資金的利用率。同時(shí)，要建立相應(yīng)的監(jiān)督制度，對(duì)項(xiàng)目的資金使用、管理情況進(jìn)行評(píng)價(jià)總結(jié)，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力。2、加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)管控體系。強(qiáng)化企業(yè)的資金管理意識(shí)。首先強(qiáng)調(diào)資金投入項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可控性，對(duì)資金的流向和控制進(jìn)行跟蹤管理。規(guī)避運(yùn)營中的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。其次建立資金管理指標(biāo)體系。企業(yè)根據(jù)自身的特點(diǎn)和項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合本地區(qū)行業(yè)及政府公布的信息資料，逐步建立企業(yè)資金管理指標(biāo)體系。并按指標(biāo)對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行細(xì)化分解，責(zé)任到每個(gè)部門，每一個(gè)人。建立獎(jiǎng)懲制度，月末或季末進(jìn)行考核測(cè)評(píng)。完善的資金管理指標(biāo)體系和全員資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)的提高，可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，大家才能采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，維持企業(yè)日常運(yùn)營。

（二）早日實(shí)現(xiàn)銷售，降低凈負(fù)債率

加快企業(yè)的運(yùn)營效率，要求企業(yè)各部門、各環(huán)節(jié)人員要有有效的執(zhí)行力，保證各個(gè)階段能按計(jì)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目開發(fā)前要做好整體測(cè)算，包括開發(fā)周期、開發(fā)計(jì)劃、達(dá)成的目標(biāo)等。提高各階段、各環(huán)節(jié)的工作效率。在保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量的同時(shí)加快開發(fā)速度，及早使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件。銷售部門要做好產(chǎn)品的推廣和宣傳，早日實(shí)現(xiàn)資金回籠，增加公司的貨幣供應(yīng)量，降低企業(yè)的凈負(fù)債率。

（三）建立資金管理平臺(tái)，提高資金的使用效率

對(duì)于有多個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)或是房地產(chǎn)集團(tuán)公司。利用資金管理平臺(tái)對(duì)企業(yè)資金集中管理是一種有效的資金管理模式。建立資金管理平臺(tái)，由總公司或集團(tuán)公司對(duì)所有資金進(jìn)行統(tǒng)一管理和調(diào)配，各個(gè)項(xiàng)目公司做好月度資金預(yù)算計(jì)劃，集團(tuán)總部根據(jù)各項(xiàng)目公司的用款計(jì)劃，做好資金統(tǒng)籌安排，經(jīng)過審批后，通過資金平臺(tái)進(jìn)行資金撥付。有效利用資金管理平臺(tái)對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行管理，可以進(jìn)行資源整合，促進(jìn)資源共享，提高資金使用效率。通過對(duì)資金的統(tǒng)一管控，可以使企業(yè)準(zhǔn)確了解資金的存量和流向。提高投融資決策的科學(xué)性。

（四）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

在國家對(duì)房地產(chǎn)信貸緊縮，銷售量低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)若想在新一輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰，就要積極多方面的拓展融資渠道，降低融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可以與上下游材料商、建設(shè)單位等客戶建立渠道，如通過延長(zhǎng)支付時(shí)間等進(jìn)行融資。還可以通過產(chǎn)品促銷，增加首付比例，或售后回租等營銷方式，加速資金回流。一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)也可以采取合作開發(fā)模式，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤。企業(yè)合力使資金得到集中利用也可以在一定程度上降低項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在資金使用過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能利用好商業(yè)信用融資，商業(yè)承兌匯票、銀行承兌匯票等金融工具的使用，能有效降低資金成本。為提供多渠道的融資能力，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提升自身的資金管理水平，保持良好的資產(chǎn)負(fù)債狀況、信用狀況、運(yùn)營能力和經(jīng)營業(yè)績(jī)，不斷提升企業(yè)的發(fā)展能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

五、結(jié)束語

建立和維護(hù)資金的良好循環(huán)，防止企業(yè)的資金鏈斷裂是企業(yè)資金管理的目標(biāo)。在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好資金管理工作，提高資金使用效率，才能把控資金風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)獲得更大的效益。

作者:祁淑紅 單位:浙江金鷹集團(tuán) 張家口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇2

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金對(duì)于企業(yè)來說，就如魚離不開水一樣重要。特別是房地產(chǎn)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的洗牌，國家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過貨幣、信貸、稅收、土地政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了提高房地產(chǎn)的資金門檻，金融機(jī)構(gòu)也相應(yīng)調(diào)整了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資貸款的門檻。這樣一來，加大了原本融資渠道就比較單一的部分房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行融資的難度。面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有資金加強(qiáng)管理就顯得尤為重要了。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)資金管理的特點(diǎn)

資金管理為房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行提供了保證，為房地產(chǎn)企業(yè)的生存提供了血液，其在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和管理過程中的重要性不言而喻。那么從房地產(chǎn)行業(yè)角度來看，資金管理的特點(diǎn)主要有：一是投資規(guī)模大。房地產(chǎn)企業(yè)為了順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展需求，為了追求多元化、一體化效應(yīng)，其投資規(guī)模將不斷擴(kuò)大，這將意味著需要大量的資金去支撐。二是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)期一般比較長(zhǎng)，項(xiàng)目的占用資金量比較大，而且資金回籠的速度比較慢，這樣加大了債務(wù)融資的資本成本，無法按時(shí)還本付息，存在很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是資金籌集速度慢。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于非上市公司，無法通過發(fā)行股票進(jìn)行權(quán)益融資，因此融資渠道較單一，只能通過銀行進(jìn)行債務(wù)融資。由于國家對(duì)融資政策加大了宏觀調(diào)控力度，隨之金融機(jī)構(gòu)也相應(yīng)提高貸款門檻，導(dǎo)致資金籌措的難度加大，籌集資金速度減慢。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)資金管理的重要作用

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展取決于資金，資金管理的好壞對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，主要表現(xiàn)在：第一，資金管理是做好企業(yè)管理的核心所在，企業(yè)發(fā)展需要充足的資金做后盾，有了充足的資金企業(yè)才能正常營運(yùn)，才能發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)。因此保證企業(yè)的良性運(yùn)營，必須提高資金管理意識(shí)，建立相關(guān)管理制度，加強(qiáng)資金管理，這樣有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在全局的角度，為資金管理構(gòu)建科學(xué)的預(yù)算管理體系，科學(xué)的預(yù)算可以使企業(yè)提前預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，提前得到資金的信息，這樣有利于企業(yè)及早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，避免發(fā)生損失，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。第三，做好資金管理，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，有效的降低資本成本，提高資金使用的有效性，加快資金周轉(zhuǎn)，為企業(yè)積累財(cái)富，提高房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）資金預(yù)算管理制度不完善

目前，資金預(yù)算管理制度不完善是許多房地產(chǎn)企業(yè)都存在的一個(gè)主要問題。原因在于管理人員還是停留在以不變應(yīng)萬變的思路下做預(yù)算，沒有結(jié)合本企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特點(diǎn)站在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的層面進(jìn)行資金預(yù)算管理，缺乏資金管理意識(shí)，沒有資金管理的大局意識(shí)。部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理還比較松散，造成這種情況的根本原因就是沒有建立一個(gè)系統(tǒng)的、完善的、科學(xué)有效的資金預(yù)算管理制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在缺陷，造成資金脫軌沒有按照資金原有的用途合理使用，因而失去了資金預(yù)算的意義。

（二）資金融資渠道比較單一

從目前的房地產(chǎn)行業(yè)來看，其融資渠道主要有：金融機(jī)構(gòu)借款、發(fā)行股票或債券募集資金、自有資金三種來源方式。但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型企業(yè)，非上市公司，不具備發(fā)行股票或債券的資格，無法通過股權(quán)融資募集資金。由于其自有資金比較缺乏，難以滿足建設(shè)項(xiàng)目大量的資金需求，只能依靠銀行貸款解決項(xiàng)目的流動(dòng)資金，融資渠道比較單一。然而如果過分的依賴銀行貸款，其一將導(dǎo)致企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，一旦金融政策變化沒有應(yīng)對(duì)能力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下難以生存；其二加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，資產(chǎn)負(fù)債比率很高，到期還本的壓力很大，存在很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

（三）缺乏對(duì)有效性資金的管理

房地產(chǎn)企業(yè)一般投資規(guī)模較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金需求量較大。很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理環(huán)節(jié)中資金管理意識(shí)淡薄，沒有對(duì)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)做分析，沒有對(duì)冗余資金進(jìn)行合理的規(guī)劃與管理，尤其對(duì)企業(yè)的現(xiàn)有資金有效性管理方面做的不夠好，雖然從表面看似企業(yè)賬面的貨幣資金很充足，資金很雄厚，其實(shí)不然，這恰恰說明企業(yè)對(duì)現(xiàn)有資金缺乏合理、有效的管理，出現(xiàn)了流動(dòng)資金不流動(dòng)的現(xiàn)象。歸根結(jié)底說明企業(yè)沒有一套科學(xué)、完善的資金管理制度去做指引，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理的合理性、有效性沒有得到很好的利用；另一方面也反應(yīng)出企業(yè)的資金管理，沒有很好的為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)，二者缺乏融合度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理不足的應(yīng)對(duì)政策

（一）建立健全資金預(yù)算管理制度

企業(yè)的資金預(yù)算管理是企業(yè)進(jìn)行管理活動(dòng)的基礎(chǔ)，也是企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)。做好資金預(yù)算管理工作主要有：第一，必須建立簡(jiǎn)明、適用、規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)全面控制項(xiàng)目的資金規(guī)劃和籌集，合理安排資金的用途和使用效率，提高企業(yè)的資金預(yù)算管理水平。第二，必須結(jié)合本企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，使資金預(yù)算管理制度與企業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合，才能最大程度的發(fā)揮資金預(yù)算管理的作用，指導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展。第三，資金預(yù)算管理必須強(qiáng)調(diào)全員全部門參與，加強(qiáng)企業(yè)上下對(duì)資金預(yù)算管理的意識(shí)，預(yù)算的編制工作要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況，在預(yù)算管理中實(shí)行柔性管理，滾動(dòng)預(yù)測(cè)與過程跟蹤。第四，在財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型大時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變思路，建立完善符合企業(yè)發(fā)展的資金預(yù)算管理制度，把企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)銜接起來，才能將企業(yè)做大做強(qiáng)。

（二）構(gòu)建多元化的企業(yè)融資渠道

在新形勢(shì)下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)想要走出融資困境，必須全面了解整體環(huán)境和市場(chǎng)宏觀形勢(shì)，必須進(jìn)行規(guī)劃和創(chuàng)新，構(gòu)建多元化的企業(yè)融資渠道。主要從以下兩個(gè)方面考慮：1.通過股份制或股份合作制形式進(jìn)行融資大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)屬于家族企業(yè)，雖然具有一定規(guī)模，但是股權(quán)結(jié)構(gòu)比較保守、集中。在自有資金不足的情況下，只能通過銀行取得貸款，局限性很大，因此在這種情況下通過吸收員工入股，或者吸收有意向投資的合作方，按出資額分配一定的持股比例，實(shí)行股份制或股份合作制，達(dá)到拓展中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。2.通過房屋預(yù)售方式進(jìn)行融資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在了解國家政策，了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管制度，在合法合規(guī)的情況下可以對(duì)在建的房屋進(jìn)行預(yù)先銷售，提前回籠資金，以達(dá)到企業(yè)的融資需求。

（三）加大資金的有效管理及監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)有效性資金管理存在諸多不足，為了加強(qiáng)資金管理，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提出以下幾條建議：1.制定科學(xué)、有效的資金管理制度將資金管理制度嵌入至企業(yè)的全面預(yù)算管理制度中，使資金管理制度與企業(yè)的全面預(yù)算管理相融合。提倡全員參與管理，為全體員工灌輸資金管理的重要性，全員提高資金管理意識(shí)，將資金管理意識(shí)轉(zhuǎn)化為員工的共同認(rèn)識(shí)，促使員工在工作中自覺行動(dòng)，這樣不但加強(qiáng)了企業(yè)的資金管理水平，提升了員工的價(jià)值觀，更重要的是提升了企業(yè)的管理水平，增加了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2.加強(qiáng)日常資金核算工作在資金管理中，做好資金核算工作是資金有效管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算工作能真實(shí)的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營成果，能為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層在經(jīng)營管理、項(xiàng)目投資、信貸理財(cái)?shù)葲Q策中提供真實(shí)的會(huì)計(jì)信息，以便對(duì)決策方案進(jìn)行分析篩選，通過對(duì)比、評(píng)價(jià)選擇最優(yōu)方案，從而提高資金的使用效率，達(dá)到資金有效管理的目的。3.加強(qiáng)資金的監(jiān)管力度，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。許多企業(yè)在資金運(yùn)作過程中存在監(jiān)管不到位，導(dǎo)致資金的使用效率低。因此要加強(qiáng)資金監(jiān)管，首先要強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，樹立全員資金管理風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，企業(yè)要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，預(yù)先要確定資金風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)。其次在做項(xiàng)目決策時(shí)，對(duì)實(shí)施該項(xiàng)目投資所需資金是否會(huì)帶來資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。通過預(yù)警機(jī)制對(duì)企業(yè)不利事件加以監(jiān)控，快速查找原因，制定應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)化解資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用的有效性及安全性。

結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，不但需要完善相關(guān)的資金管理制度，而且要拓寬多元化的融資渠道，更需要吸收一些先進(jìn)的資金管理理念。做好資金風(fēng)險(xiǎn)管控，采取有效的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)措施，合理有效的使用資金，這樣才能確保資金運(yùn)作穩(wěn)定，使資金產(chǎn)生更大的效益，為企業(yè)的成長(zhǎng)保駕護(hù)航。

作者:劉凌

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇3

隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和新型城鎮(zhèn)化的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迎來了更多的新機(jī)遇、新動(dòng)力。在看到積極因素的同時(shí)，我們應(yīng)保持頭腦清醒、冷靜思考、居安思危，要充分認(rèn)識(shí)到宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨不可預(yù)見性，一些不穩(wěn)定因素仍長(zhǎng)期存在。增強(qiáng)防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，防止泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)資金是專供房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營使用的資金，是企業(yè)的血液，是房地產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)與運(yùn)作的必要和先決條件。房地產(chǎn)資金需求量大、周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)、回籠速度慢、缺乏流動(dòng)性，不確定性因素太多，增大了企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)。而確保資金鏈的良性循環(huán)是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提條件。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要意義

資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營最基本的因素，也是企業(yè)發(fā)展運(yùn)行的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，一旦出現(xiàn)資金短缺，將直接影響項(xiàng)目的正常運(yùn)行。房地產(chǎn)資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)的資金管理包含三個(gè)方面：資金籌集、資金使用、資金回籠。其中資金籌集主要是指企業(yè)的融資工作，包括融資方式、融資成本、融資額度等；資金使用是指企業(yè)投資利用資金的方式、規(guī)模、方向等；資金回籠是指房地產(chǎn)企業(yè)通過開發(fā)后銷售產(chǎn)成品回收資金的模式、進(jìn)度等。要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中不斷發(fā)展與獲利，資金管理顯得尤為重要。

（一）加強(qiáng)資金管理，有利于提高企業(yè)管理水平

企業(yè)管理的核心在于資金管理。因此加強(qiáng)企業(yè)資金管理成為企業(yè)發(fā)展的重中之重。只有保證企業(yè)的資金充足，才能保證企業(yè)正常生產(chǎn)，不斷壯大企業(yè)發(fā)展規(guī)模。加強(qiáng)資金管理意識(shí)，建立規(guī)范管理制度，有助于提高企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營和周轉(zhuǎn)的效率，從而有效提高企業(yè)的管理水平。

（二）加強(qiáng)資金管理，有利于提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

企業(yè)的資金涉及企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營全過程，只有各方面共同參與，才能保證資金的良性循環(huán)。對(duì)籌集的資金一定得合理運(yùn)用，采用合理的風(fēng)險(xiǎn)分散策略，多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，有助于降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在資金運(yùn)行方面，加強(qiáng)資金管理，營造良好的企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，并具備健康的財(cái)務(wù)運(yùn)行秩序，才能保證資金的正常運(yùn)行，降低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的機(jī)率，提高經(jīng)濟(jì)效益，不斷壯大自己，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）加強(qiáng)資金管理，有利于提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

加強(qiáng)企業(yè)資金管理，可以清楚地了解到每項(xiàng)資金的來龍去脈，利于控制收支，合理運(yùn)作資本，能有效降低成本，提高資金使用效益，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益，增加資本積累，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金籌集階段存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的資金來源主要是自有資金、借入資金、預(yù)售資金等。房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)決定了房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量大、開發(fā)周期長(zhǎng)、缺乏流動(dòng)性，完全靠自有資金完成開發(fā)項(xiàng)目的幾乎沒有。目前，國家相關(guān)政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30%，因此項(xiàng)目總投入指標(biāo)非常重要，項(xiàng)目投資規(guī)模越大，自有資金壓力越大且企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越高。我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展階段，中小型房地產(chǎn)企業(yè)居多，不具備發(fā)行企業(yè)債券或發(fā)行股票來籌集資金的條件，企業(yè)只能通過銀行貸款來籌集資金。單一的融資方式籌集來的資金有限，致使企業(yè)資金缺口大，籌集資金困難，限制了企業(yè)的發(fā)展。在“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)控基調(diào)下，2017年房企融資環(huán)境將趨于收緊。目前銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)都禁止監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)為房企拍地提供融資，也就是說拍地階段的資金得靠房企的自由資金。今后沒有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的房企連地都沒有就更談不上開發(fā)了。據(jù)有關(guān)報(bào)道，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流入約為14.5萬億元，現(xiàn)金流出約為15.76萬億元，資金鏈缺口為1.26萬億元，這將對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)形成一定資金壓力，尤其是融資渠道狹窄的中小房企以及高杠桿房企所感受的去杠桿壓力會(huì)更明顯。

（二）資金使用階段存在的問題

1.項(xiàng)目分析不全面，盲目投資

投資項(xiàng)目首先得選址，項(xiàng)目所在地附近是否有公交車站，交通是否便利；水、電、管道燃?xì)?、通訊線路是否暢通；環(huán)境是否達(dá)標(biāo)，生活垃圾和生活污水是否能正常處置和處理；建筑場(chǎng)地是否無電磁輻射危害和危險(xiǎn)源。項(xiàng)目是否符合城市發(fā)展規(guī)劃、土地利用政策，環(huán)境現(xiàn)狀是否質(zhì)量良好、生活方便、交通便利等等。項(xiàng)目的選址是否合理，直接影響項(xiàng)目資金的回籠。有些待售商品房，因規(guī)劃、交通、配套等因素，注定成為長(zhǎng)期不可消化的庫存，成為存量房產(chǎn)，占用大量資金，影響房企發(fā)展。到目前為至，很多城市還留下了爛尾樓的蹤跡。局部城市房地產(chǎn)過熱，房企沒有對(duì)項(xiàng)目做詳細(xì)和必要的可行性分析研究；沒有考慮自己的規(guī)模；沒有考慮企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力；很多房企可能今天不缺錢，但不等于明天不缺錢，盲目跟形勢(shì)投資，結(jié)果種種不確定因素陸續(xù)出現(xiàn)如：工程后續(xù)資金跟不上、銀行貸款不到位、項(xiàng)目涉及糾紛、項(xiàng)目手續(xù)不齊等等，企業(yè)陷入困境，難以繼續(xù)發(fā)展。還有些開發(fā)商坦言，寧愿死撐也不輕易降價(jià)。降價(jià)會(huì)得罪同行，融資成本高，不如死撐賭一把。一些三四線城市出現(xiàn)了部分中小房企破產(chǎn)，開發(fā)商跑路的情況。這其實(shí)也反映出一些地方確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫。

2.成本管控沒有細(xì)化

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中變動(dòng)因素較多，成本產(chǎn)生變化的因素需進(jìn)行針對(duì)性分析，結(jié)合行業(yè)發(fā)展環(huán)境與市場(chǎng)情形來確定。就目前來看，有多數(shù)房企雖制定了成本管控目標(biāo)，可由于沒有細(xì)分，出現(xiàn)一些增補(bǔ)項(xiàng)目，造成計(jì)劃與實(shí)際脫節(jié)，影響企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和有效利用。

3.資金監(jiān)督意識(shí)淡薄

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金管理機(jī)制不夠完善，且監(jiān)督力量薄弱。雖然很多房企都制定了相關(guān)的資金管理制度與資金計(jì)劃，但由于對(duì)資金管理和風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不夠，缺乏監(jiān)督，實(shí)際運(yùn)營中沒有按制度與計(jì)劃實(shí)施，資金管理制度形同虛設(shè)?！昂娩撚迷诘度猩稀?，追求的就是資金結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，防止多花錢，亂花錢，浪費(fèi)錢。

4.資金使用考核制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)往往是通過內(nèi)部審計(jì)的方式來監(jiān)督資金的使用，可得不到重視，審計(jì)工作流入形式，對(duì)資金使用過程信息無法進(jìn)行有效分析。項(xiàng)目完結(jié)后，房企沒有對(duì)項(xiàng)目總體成本情況進(jìn)行全面的系統(tǒng)性評(píng)價(jià)。例如某些項(xiàng)目外觀看來銷售火爆，可卻是虧損，原因就在于沒有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的考核。

（三）資金回籠階段存在的問題

營銷策劃意識(shí)淡薄，資金回籠不到位。自2015年以來，我國家庭戶均擁有住房為1.08套，我國有近兩成家庭擁有兩套以上的住房。不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入了存量房時(shí)代。房地產(chǎn)去庫存已成為國家十分關(guān)注的事情。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多的問題。不少營銷策劃人員限于經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)素質(zhì)的不足，容易在推廣具體的項(xiàng)目時(shí)陷入各種誤區(qū)而難以自拔。有些營銷策劃人和開發(fā)商將項(xiàng)目的成功程度等同于廣告投入金額的多少，他們認(rèn)為，只要有足夠的廣告費(fèi)，就是垃圾也能賣出去；有些把以往的成功經(jīng)驗(yàn)，生搬硬套到新項(xiàng)目的營銷策劃中；有些人造聲勢(shì)，時(shí)刻想制造轟動(dòng)效應(yīng)，以求得媒介的免費(fèi)宣傳與消費(fèi)者的關(guān)注；當(dāng)然，這些都是營銷手段，可沒有什么營銷手段是最好的，而是要選最適合項(xiàng)目的營銷模式，揚(yáng)長(zhǎng)避短、避實(shí)去虛，以形成操作性極強(qiáng)的、行之有效的、充分發(fā)揮該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的營銷策劃方案，才能獲得項(xiàng)目整體營銷的成功。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施

（一）改善融資方式，把握融資尺度

為了去庫存，國家相繼出臺(tái)了金融、稅收、公積金等一系列穩(wěn)市場(chǎng)的政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回升。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步規(guī)范以及政府的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)意識(shí)到了對(duì)資金的計(jì)劃管理的重要性。通過對(duì)資金的合理計(jì)劃，可以減少資金占用，提高資金效率，降低成本，更重要的是能防范現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。在目前，中小房企融資主要渠道還是銀行。房企應(yīng)根據(jù)本身企業(yè)的發(fā)展情況，考慮是否有積累，要開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模，所開發(fā)項(xiàng)目的周期，項(xiàng)目所需資金結(jié)構(gòu)等等因素來測(cè)算出項(xiàng)目所需融資金額限額，既防止資金不足造成資金鏈斷裂而影響企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，又防止多余閑置資金，增加資金成本，把風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)承受范圍之內(nèi)。缺錢才融資，缺錢就得找錢，找不到錢，可以找有錢人合作呀，變相的融資。在不影響誠信的情況下，可以要分包單位帶資施工或供應(yīng)商墊材料款，緩和資金流，也是一種變相的融資。風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)后在企業(yè)所能承受范圍之內(nèi)，留有一定的流動(dòng)資金，確保企業(yè)持續(xù)發(fā)展。1.確保投資決策科學(xué)性和可行性房地產(chǎn)業(yè)身處經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的中心，是各類要素資源和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)比較集中的地方?？恳粋€(gè)人或某個(gè)崗位的作用，是難以擔(dān)當(dāng)?shù)?，要靠團(tuán)隊(duì)的作用。經(jīng)濟(jì)要高速發(fā)展，離不開各類技術(shù)人才。任何一個(gè)項(xiàng)目投資前必須得對(duì)其進(jìn)行測(cè)算，往往有些房企在項(xiàng)目實(shí)施前也進(jìn)行了可行性分析研究，結(jié)果實(shí)際操作過程中，出現(xiàn)了各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)無法應(yīng)對(duì)，使企業(yè)陷入困境，就是因?yàn)闇y(cè)算不精確。有了高技術(shù)人才，組成優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目背景、規(guī)模、功能等各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)精確測(cè)算，才能確保投資決策科學(xué)性和可行性?！昂娩撚迷诘度猩稀?，房企如何把有限的資金，產(chǎn)生最大的效益，必須編制合理的資金計(jì)劃。通過資金計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行管控。各職能部門應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度、合同約定付款條件預(yù)計(jì)需要的資金匯總形成資金計(jì)劃，應(yīng)嚴(yán)格控制計(jì)劃外資金的需求。沒有計(jì)劃不付款。整個(gè)項(xiàng)目都在計(jì)劃控制內(nèi)，如期實(shí)現(xiàn)利潤，項(xiàng)目開發(fā)成功。過去綜合開發(fā)項(xiàng)目一般需要3~5年，通過對(duì)資金使用過程中系統(tǒng)的管理，目前普遍的開發(fā)項(xiàng)目周期在2~4年，加快進(jìn)度，減少資金占用時(shí)間，也是為項(xiàng)目爭(zhēng)取利潤。2.加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中各成本資金使用的控制根據(jù)可行性研究報(bào)告確定項(xiàng)目總的需求量，編制項(xiàng)目總的資金計(jì)劃。根據(jù)計(jì)劃周期的不同，資金計(jì)劃可分為年度、季度、月份資金計(jì)劃。年度資金計(jì)劃主要用于資金籌措，保障相對(duì)長(zhǎng)期的資金需求；季度、月度資金計(jì)劃主要用于指導(dǎo)當(dāng)期付款，滿足項(xiàng)目工程進(jìn)度需要。月度資金計(jì)劃作為資金計(jì)劃的基礎(chǔ)，有著十分重要的作用。企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目成本細(xì)分類與費(fèi)用細(xì)分類的需求編制月度報(bào)表，各職能部門，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度、合同約定付款條件或根據(jù)招標(biāo)/合約進(jìn)度預(yù)計(jì)需要的資金匯總報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯總、平衡與批復(fù)。加強(qiáng)成本策劃。成本核算只解決事后算賬問題，成本控制關(guān)注的是盡量不超過目標(biāo)成本，及控制“亂花錢”的問題，而成本策劃關(guān)注的是投入產(chǎn)出比，解決“如何花錢更值”的問題。應(yīng)嚴(yán)格控制計(jì)劃外資金需求。3.加強(qiáng)監(jiān)督，完善項(xiàng)目資金監(jiān)控企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查，即通過日常的報(bào)表了解全面情況，通過專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次的問題。既強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。4.加強(qiáng)事后核算分析考核制度以目標(biāo)成本為導(dǎo)向，采用動(dòng)態(tài)管理模式，對(duì)開發(fā)成本各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位、全過程的管控。對(duì)項(xiàng)目的往來款項(xiàng)實(shí)行跟蹤管理，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，把壞賬損失降到最低程度。積極開展內(nèi)部審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行真實(shí)合法的審計(jì)和監(jiān)督，事后分析考核，將實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，找出差距分析原因，才能將資金使用情況反饋管理者，幫助管理者進(jìn)行下一步的資金安排和抉擇。

（二）制定合適的營銷策劃方案，資金按期回籠

客戶對(duì)價(jià)格最為敏感，投資者的利潤能否最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵也在于價(jià)格。在房地產(chǎn)營銷過程中，定價(jià)是最根本、最有效，也是最易于調(diào)控的，還是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關(guān)鍵問題。多年來政府一直把降低商品房住宅價(jià)格的責(zé)任往房地產(chǎn)企業(yè)上推，只限房?jī)r(jià)不限地價(jià)格；目前房地產(chǎn)企業(yè)又納入增值稅范圍，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足是常事；國家“限購”“限貸”等宏觀調(diào)控；房企應(yīng)根據(jù)朝向、樓層、邊間、面積、視野、設(shè)計(jì)、口彩等等定個(gè)老百姓能接受，能獲取最大利潤的價(jià)格，編制適合各項(xiàng)目的營銷策劃書，加快資金回收速度，確保項(xiàng)目資金如期回收進(jìn)行下一輪的投資?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，要擴(kuò)大規(guī)模都離不開資金。只有不斷加強(qiáng)房企的資金管理水平和管控能力，資金鏈進(jìn)入良性循環(huán)，才能讓資金產(chǎn)生最大的效益。

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作者:劉愛華 單位:湘潭房產(chǎn)集團(tuán)有限公司