房貸集中度管理對銀行影響探析
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一、文獻綜述
（一）房地產行業(yè)是國民經濟的重要組成部分，支柱地位已深度捆綁宏觀經濟
房地產是產業(yè)鏈長、影響廣泛的行業(yè)，按照申萬一級行業(yè)分類，全部28個行業(yè)中有14個行業(yè)受房地產帶動。根據國家統(tǒng)計局原副局長許憲春等（2015）的測算，房地產相關產業(yè)增加值貢獻占國內生產總值（GDP）的9.0%。房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比重自2000年以來保持在20%左右，房地產帶動的相關投資占全社會固定資產投資的50%左右（方正證券，2017）。房地產是地方政府財政收入的主要來源，土地出讓金和房地產相關稅收占地方綜合財力的35%（恒大研究院，2019）；全國財政收入對房地產行業(yè)的依賴度為33%（紀志宏等，2019）。同時，房地產又是資金借貸活動的主要抵押品，土地抵押貸款也是政府最重要的融資來源。隨著金融財富水平的提高，我國居民部門對金融資產的需求轉向房地產投資：根據西南財經大學的《中國家庭金融資產配置風險報告》，房地產在中國家庭資產中的占比超過60%；金融穩(wěn)定委員會報告顯示，在大類資產配置方面，中國大陸家庭房地產類資產占比65%，而日本、美國、中國臺灣家庭的房地產類資產占比分別為38%、30%和23%。
（二）從全球范圍看，房地產市場的重要性不斷上升
研究發(fā)現，發(fā)達國家財富增量中房地產占絕大多數，在財富總量中房地產的占比也超過一半，大多數信貸也投向房地產（中國貨幣政策執(zhí)行報告，2017）。拉斯·特維德提出，在典型國家，房地產市值一般是年度GDP的2-3倍，是可變價格財富總量的50%，這是股市、債市、商品市場、收藏品市場等其他資產市場遠遠不能比擬的。據有關估算，改革開放以來我國居民金融資產年均增長超過20%，住房資產規(guī)模達到金融資產規(guī)模的2倍左右。
（三）房地產具有明顯的金融屬性，是典型的高杠桿部門，與經濟危機息息相關
按揭和預售制度決定房地產行業(yè)不同于一般制造業(yè)，住房的開發(fā)和購買都高度依賴銀行體系的支持，信貸政策直接影響居民的支付能力，也影響開發(fā)商的資金回籠和預期。從國際經驗看，首付比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定房地產購買意愿和購買力，信貸政策放松容易引致購房需求集中爆發(fā)，短期內推動房價過快上漲。由于房地產涉及眾多上下游行業(yè)，其發(fā)展狀況會對這些行業(yè)的經營效益和企業(yè)償債能力產生影響，進而影響金融體系風險狀況和經濟增長形勢（中國金融穩(wěn)定報告，2018）。全球歷史上大的經濟危機多與房地產有關，“十次危機九次地產”（方正證券，2017）。無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，每次經濟繁榮多與房地產帶動的消費投資有關，每次經濟衰退多與房地產去泡沫有關。房地產泡沫形成大多受低利率和充裕流動性推動，而房地產泡沫破裂則大多歸因于加息和流動性收緊。2008年國際金融危機表明，房價和房地產信貸是影響金融穩(wěn)定的重要因素，房地產安全與金融安全息息相關。
（四）主要經濟體相繼建立宏觀審慎管理框架調控房地產市場風險，最低首付比例發(fā)揮重要作用
對于房地產行業(yè)的風險測度，夏磊等（2019）從房價泡沫風險，流動性風險和供給過剩風險等三個維度，提出房價收入比、住房貸款余額占GDP的比重、貸款不良率、房地產企業(yè)負債率、人均住房面積和住房質量等具體衡量指標。李佩珈（2018）對美國和日本發(fā)生房地產泡沫時主要房地產金融指標的變動情況進行了分析，認為房價、房地產貸款增速、居民債務率、住房抵押貸款占GDP的比重這四個指標能夠較好地反映房地產市場的風險狀況。對于房地產金融風險的管控，從20世紀90年代中期起，中國、中國香港、韓國等國家和地區(qū)開始通過調整貸款成數，加強按揭貸款風險管理，防止房地產領域的過度投機行為（劉春航，2015）。國際經驗表明，在貸款價值比（LTV）、債務收入比（DTI）、房地產部門額外資本要求、房地產貸款風險權重、撥備要求等宏觀調控工具中，前兩個使用最為頻繁（謝皓宇等，2017），對于緩解房地產市場波動對金融穩(wěn)定的影響具有積極作用（潘敏等，2019）。即使是在引入市場報價機制（LPR）之后，相對于房貸利率，首付比例和限購政策對房價的影響更大（蘇寧金融研究院，2019）。
二、咸豐縣房地產市場基本情況
（一）土地收入及房地產開發(fā)投資情況
自2016年以來，咸豐縣土地出讓金收入、房地產相關收入增長明顯，其中2019年土地出讓金較2016年增長6.34億元，2020年土地出讓金較2016年增長4.43億元；房地產相關收入2019年較2016年增長6.67億元，2020年較2016年增長4.61億元。房地產相關收入在地方自有財力中的占比呈逐年上升趨勢，2020年房地產相關收入在地方自有財力中的占比相較2016年增長7.3個百分點。2016-2019年房地產開發(fā)投資情況及在固定資產投資中的占比變化總體平穩(wěn)，2018年最低值為6.44%，2016年最高值為10.13%。從房地產收入貢獻度來看，房地產收入在地方財政收入中占比逐年上升，房地產行業(yè)對咸豐縣域經濟發(fā)展推動作用明顯。
（二）商品房銷售情況
自2016年以來，咸豐縣商品房銷售面積與銷售金額總體呈現下降趨勢，2020年末銷售面積較2016年減少14.43萬平方米，累計銷售額減少2.85億元。期末銷售均價與銷售面積、銷售金額呈現負相關關系，期末銷售均價逐年增長，2020年末新建商品住房銷售均價較2016年增長1297.66元,2018年、2019年期末銷售均價較上年增速分別為17.86%，10.26%，房價增長是商品房銷售面積及金額下降的主要原因之一。
（三）房地產貸款及個人住房貸款情況
自2016年以來，咸豐縣信貸資源主要流向普惠小微企業(yè)、房地產行業(yè)及基礎設施建設行業(yè)，從房地產貸款來看，2016年-2020年末，房地產貸款余額不斷增長，在各項貸款余額中的占比總體平穩(wěn)，2020年末較2016年房地產貸款增加9.31億元。從其他貸款來看，縣域銀行信貸資源配置中其他貸款余額增速明顯，2020年末較2016年其他貸款增加39.75億元。
按照房地產貸款集中度管理要求，截至2021年6月，咸豐縣9家銀行業(yè)金融機構中2家銀行房地產貸款占比超過房地產貸款集中度管理要求上限，農行和建行分別為30.09%、37.59%，1家個人住房貸款占比超過房地產貸款集中度管理要求上限，建行34.14%。
三、房貸集中度新規(guī)對縣域相關市場主體的影響
（一）對縣域銀行業(yè)經營的影響
1.房貸審核將有序收緊，新增房貸的結構將會得到優(yōu)化。強化房貸集中度管理，將使銀行業(yè)對于房地產領域的信貸投放更加審慎，一方面，個人住房貸款業(yè)務門檻會提高，如郵儲銀行表示，對一手房貸款業(yè)務，除用戶房產抵押外，均要求合作的開發(fā)商承擔階段性連帶保證責任，而對二手房貸款擇優(yōu)收單；另一方面，短期內中小開發(fā)商再融資難度增加，如縣農商行反映，對開發(fā)類房地產信貸會持續(xù)壓縮規(guī)模；農行反映，個人住房按揭貸款將重點介入品牌龍頭企業(yè)的優(yōu)質住宅項目。2.縣域銀行將加速拓展非房貸業(yè)務，減輕對房地產的依賴。多家銀行表示將把資金投向小微、三農、新基建、制造業(yè)等政府重點支持的領域，實現區(qū)域信貸結構優(yōu)化。如咸豐縣農行2021年普惠小微貸款增速擬不低于40%。由于小微民營企業(yè)貸款風險較高，其他消費類、經營類貸款差異化經營難度較大，如何擺脫對地產的依賴、進一步優(yōu)化信貸結構，是縣域銀行經營轉型的必由之路。3.嚴控監(jiān)管指標，表內利潤空間進一步壓縮。據最新摸排結果顯示，新規(guī)出臺后，咸豐縣共有5家銀行機構調整2021年新增貸款計劃，利息收益大幅減少。如咸豐縣農商行預計壓縮房貸后，2021年貸款余額將減少2億元，全年利息收入減少500萬元。據初步統(tǒng)計，新規(guī)實施可能導致地方法人銀行損失個人客戶800戶以上，同時會導致電子銀行產品、存款、貸款等多項業(yè)務的下降，降低市場競爭優(yōu)勢。
（二）對縣域房地產開發(fā)商的影響
1.受疫情和調控政策影響，住房銷售預計延緩，資金實力較弱的房地產商將面臨生存壓力。房貸新規(guī)出臺后，住房銷售出現不同程度延緩，2021年1月銷售業(yè)績只有上年同期的一半，資金回籠速度明顯減緩。房地產商的資金實力不同，受影響的程度也不同。據調查，資金實力較強的房地產商，開發(fā)的地段較好，導致銷售價格、銷售速度存在很大優(yōu)勢，雖然價格高，但是資金回籠快，在采購原材料方面使用現款采購價格更優(yōu)惠。資金實力較弱的房地產商回籠資金慢，一旦資金鏈條斷裂，將面臨生存壓力。2.新開工樓盤壓力增大，開發(fā)商擬調整開發(fā)計劃和進度。據咸豐縣新開工的交投畔山境籌資部經理介紹，去年某銀行口頭協議貸款3000萬元，達到預售條件后逐步回款，進行后期建設，基本可以滿足項目需求。新規(guī)出臺后，原協議貸款行表示不能新增房地產貸款，住房按揭貸款回款速度勢必受到影響。同時采取預約抵扣讓利方式進行銷售，同時改變原來幾棟樓同時開工計劃，采取完成一棟再開發(fā)一棟，雖減輕了資金壓力，但同時增加了開發(fā)周期和開發(fā)成本，減少了利潤。3.房地產開發(fā)商將更加謹慎投資，房地產開發(fā)市場開發(fā)速度減緩。據統(tǒng)計，2011年至2020年，十年間咸豐縣房價從2800元/平方米上漲到4800元/平方米，上漲2000元/平方米。在城鎮(zhèn)居民人均收入只有3.5萬元的縣城，均價4800元/平方米的房價無疑是偏高的。房貸新規(guī)出臺后，未來縣域的房地產開發(fā)商將綜合考慮成本與收益，更加謹慎投資，房地產開發(fā)規(guī)模呈現逐步縮小趨勢。
（三）對個人房貸業(yè)務的影響
1.個人房貸審批周期會延長，但總體影響可控。受房貸集中度指標這道紅線的限制，銀行業(yè)金融機構將通過加強嚴審房貸合規(guī)性，選擇更加優(yōu)質的客戶，達到不同程度的縮減房貸投放的效果。如縣農商行一名經理介紹，新規(guī)出臺以前，房貸合同平均審核周期為10天左右，新規(guī)下發(fā)后，公司對房貸合同的審核提出更高的要求，平均審核周期為15天左右。2.居民會持幣觀望，房地產銷售周期將延長。新規(guī)出臺后，部分居民認為房地產市場發(fā)展受限，開發(fā)商可能因急于回收資金而降價銷售，持幣待購大有人在。據兩個樓盤負責人介紹，原本計劃五月底售完的樓盤，現在還有一半沒有賣出去，銷售周期大概要延長2-3個月，后期只能采用新的銷售策略增加諸如送家具、家電、車庫等縮短銷售周期。3.房貸額度減少，消費者調整消費模式。據一位張女士反映，考慮到生二胎的問題，她原打算購買150平米的房子，約需貸款45萬元，因詢問的兩家銀行都表示房貸額度不足，于是改變計劃先購買110平米的房子，等以后有錢了再進一步改善住房條件。調研中，部分剛需購房者反映要排隊等房貸額度，只能采取推遲婚期或租住方式解決困難。
（四）對房價走勢的影響
1.房貸總量趨減后，低端樓盤房價將出現小幅下降。從咸豐縣情況來看，雖然城鎮(zhèn)化、改善型住房有一定的剛需，但由于縣域能夠提供的就業(yè)崗位有限，不能改變人口向大中城市轉移的趨勢，調控政策出臺后，銷售周期會延長，進一步加重開發(fā)商的資金占用成本。預計未來三年房地產需求總體平穩(wěn)，縣域低端樓盤房價將呈現小幅下降趨勢。2.建筑成本居高不下，高端樓盤房價趨于平穩(wěn)。過去10年，咸豐縣土地價格不斷增加，加上安裝天然氣管道、通訊網絡、綠化等設施，總體住房建筑成本上漲超過了房價上漲。高端樓盤的建筑成本更加高于平均成本。再加上高端樓盤開發(fā)商資金雄厚，受新規(guī)影響較小，房價近年將保持平穩(wěn)。
四、政策建議
（一）保持戰(zhàn)略定力，始終堅持“房住不炒”定位不動搖
2019年7月底召開的中央政治局會議明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，體現了中央控制房價上漲、確保房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。要讓“房住不炒”的理念深入人心，必須保持戰(zhàn)略定力不動搖，必須保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，正確引導市場預期，避免大起大落。尤其是在經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，要警惕放松調控甚至刺激市場的沖動。對于局部土地市場過熱、資金仍然大量流入房地產領域的情況，考慮采取必要措施降低行業(yè)平均利潤率，從根本上遏制投機性需求。
（二）健全宏觀審慎住房金融體系，實行長期穩(wěn)定的房貸政策
在堅持房地產調控不動搖的同時，要實施差別化的信貸政策，既抑制投資投機又滿足剛性需求。一方面，要控制房地產信貸的集中度，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，防止各類資金借通道違規(guī)流入房地產市場，防止房地產金融資產再度膨脹，防范房地產泡沫化，穩(wěn)定居民、宏觀杠桿率，降低系統(tǒng)性風險。另一方面，要穩(wěn)定購房者預期，消除“恐慌性”購房需求，既不搞短期低息刺激，防止購房需求集中提前釋放；也要避免大幅調整首付比例或連續(xù)加息透支居民支付能力，防止流動性緊張引發(fā)連鎖反應。
（三）強化政策執(zhí)行情況監(jiān)測，引導貸款更多投放重點
領域和薄弱環(huán)節(jié)基層人民銀行將持續(xù)開展銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度情況監(jiān)測，引導地方法人金融機構在過渡期內將房地產貸款占比和個人住房貸款占比回歸到政策規(guī)定上限以內，引導大型銀行分支機構逐步壓縮房地產貸款占比，將房地產貸款集中度管理作為人民銀行綜合評價的一項重要內容。引導銀行業(yè)金融機構加大對“三農”、科技創(chuàng)新、小微和民營企業(yè)等國民經濟重點領域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。
（四）持續(xù)開展房地產貸款風險監(jiān)測，防范資金繞道流入房地產
房地產風險通常存在從局部到整體、從量變到質變、從市場領域向信貸領域及產業(yè)鏈擴散的風險演變過程。監(jiān)管部門要加強對銀行業(yè)金融機構貸款資金用途和流向的監(jiān)測，以防資金挪用；要重點加強對地方法人金融機構的監(jiān)測，防范資金通過經營貸款或者其他個人消費貸款的方式流入房地產。
（五）探索將房地產貸款集中度管理納入金融生態(tài)建設，不斷完善縣域經濟環(huán)境
根據促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展工作要求，結合縣域房地產市場運行狀況與房地產貸款集中度實際，將金融機構落實房地產貸款集中度管理納入金融生態(tài)建設考核指標，引起地方政府對房地產金融健康發(fā)展的高度關注，從而推進房地產宏觀調控政策得到全面落實。
作者:曹洪 單位:中國人民銀行咸豐縣支行