房貸收入證明格式精選(九篇)

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第1篇：房貸收入證明格式范文

特此證明。房貸收入證明范本僅用于證明我公司員工的工作及在我公司的工資收入，不作為我公司對(duì)該員工任何形勢(shì)的擔(dān)保文件。

蓋 章：_________________________

房貸收入證明書(shū)范本注意事項(xiàng)

第一：開(kāi)收入證明要注意必須的格式。

第二：開(kāi)收入證明必須要蓋“鮮章”，也就是收入證明復(fù)印是無(wú)效的。

第三：蓋的章必須是單位的財(cái)務(wù)章或則是單位的公章。而且必須是圓章。

日 期：______年___月___日

貸房收入證明范本二致__________銀行 ：

茲證明 ______________先生/女士( 已婚 未婚 離婚)系我單位_________在職員工，其現(xiàn)在我單位擔(dān)任 _________職務(wù)，職稱___________ ;已在我單位工作________年，我單位性質(zhì)為_(kāi)________。其月均總收入為人民幣_(tái)_____ 萬(wàn)____仟____佰_____拾_____元整(小寫￥_____________ )。身份證號(hào)為：_______________________________ 。對(duì)以上所提供資料的真實(shí)性我單位負(fù)法律責(zé)任。

特此證明。

單位地址：_____________________________________

人事勞資部門聯(lián)系人：____________________________

聯(lián)系電話：_______________________________________

單位蓋章：__________________________________

第2篇：房貸收入證明格式范文

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；資產(chǎn)泡沫；流動(dòng)性過(guò)剩；住房抵押貸款

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）06-0168-02

自2007年8月份爆發(fā)的美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款危機(jī)（簡(jiǎn)稱次貸危機(jī)）不僅重創(chuàng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)，還造成了全球金融市場(chǎng)的巨烈震蕩。經(jīng)過(guò)半年多的分解消化，直到2008年危機(jī)還未見(jiàn)底，可見(jiàn)此次危機(jī)波及范圍之廣，影響程度之深。鑒于此，筆者認(rèn)為有必要對(duì)這次金融危機(jī)產(chǎn)生的深刻根源進(jìn)行客觀的分析。

1 次貸危機(jī)的根源――資產(chǎn)泡沫

所謂的次貸危機(jī)就是指次級(jí)住房抵押貸款借款人大量違約而引起的信貸市場(chǎng)上的信用危機(jī)以及以次級(jí)貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的證券大面積縮水而導(dǎo)致的資本市場(chǎng)上的次級(jí)債危機(jī)。冷靜審視問(wèn)題的來(lái)龍去脈，不難發(fā)現(xiàn)這場(chǎng)危機(jī)追根溯源是由美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷累積的資產(chǎn)泡沫引起的，泡沫的產(chǎn)生和不斷堆積是危機(jī)的醞釀，泡沫轟然破滅之時(shí)就是危機(jī)爆發(fā)之日。下面將從理論和實(shí)踐上論證資產(chǎn)泡沫必然破滅而導(dǎo)致金融危機(jī)。

理論上來(lái)看，資產(chǎn)泡沫的源頭是流動(dòng)性過(guò)剩，當(dāng)過(guò)剩的流動(dòng)性紛紛涌向證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，就意味著過(guò)多的流動(dòng)性資產(chǎn)追逐有限的投資機(jī)會(huì)，資產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)上漲，如果這種投機(jī)逐利進(jìn)一步發(fā)展，資產(chǎn)價(jià)格必然慢慢超過(guò)其真實(shí)價(jià)值而虛擬膨脹，最終產(chǎn)生泡沫。當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格上升到遠(yuǎn)遠(yuǎn)失去實(shí)際增長(zhǎng)因素支撐時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格的變化就僅僅取決于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力及預(yù)期，一旦投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力及預(yù)期下降，這些高度靈活高度自由的金融資本必然迅速撤出該市場(chǎng)。若缺少其他資本填補(bǔ)這一空白，就會(huì)造成金融資本流動(dòng)在時(shí)間和空間上的不能繼起，流動(dòng)性短缺立刻顯現(xiàn)，被虛擬化的資產(chǎn)價(jià)格只好下降甚至狂跌，資產(chǎn)泡沫一下子破滅，危機(jī)也緊隨其后。

而實(shí)際的情況是美國(guó)房市在次貸危機(jī)爆發(fā)前正存在著這樣的資產(chǎn)泡沫，從2001年到2006年美國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲，而一路攀升的房?jī)r(jià)既沒(méi)有建立在住房市場(chǎng)的真實(shí)需求上，也沒(méi)有以居民可支配收入為支撐。資產(chǎn)泡沫化成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，泡沫破裂只是早晚的災(zāi)難。

果然就在美國(guó)房市如火如荼，泡沫不斷累積之時(shí)，美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在悄然發(fā)生變化：伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美國(guó)通脹壓力加大，美聯(lián)儲(chǔ)從2004年下半年開(kāi)始提高聯(lián)邦基準(zhǔn)利率。剛開(kāi)始利率的提高雖然增加了抵押貸款申請(qǐng)人的利息成本，但這卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上貸款投資房地產(chǎn)所帶來(lái)的收益的增加，如果這種境況一直維持下去，貸款投資需求也將繼續(xù)強(qiáng)勁，泡沫不會(huì)破裂。然而，利率上升仍在繼續(xù)，進(jìn)入2006年，利率已由原來(lái)的1%調(diào)到了5.25%，這時(shí)貸款投資成本上漲終于開(kāi)始趕上并超過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，也就是超過(guò)投資回報(bào)率的上漲，膨脹的投機(jī)需求開(kāi)始減退，洶涌攀升的房?jī)r(jià)鋒芒漸弱，溫和上升，與投資資金成本的上漲幅度形成越來(lái)越大的差距，房?jī)r(jià)走低預(yù)期逐漸生成，投機(jī)需求爭(zhēng)相退出市場(chǎng)，購(gòu)房需求隨之恢復(fù)到真實(shí)面目，住房?jī)r(jià)格無(wú)可避免地從高位運(yùn)行跌到了萬(wàn)丈深淵，房產(chǎn)泡沫再也支撐不住，終于轟然破滅。

泡沫一旦被引爆，便會(huì)帶來(lái)一系列的災(zāi)難性連鎖反應(yīng)，直至危機(jī)發(fā)生。首先房?jī)r(jià)不斷下跌，當(dāng)?shù)谱》康盅嘿J款的償還余額時(shí)，抵押貸款特別是次級(jí)抵押貸款的放款機(jī)構(gòu)便進(jìn)入了理性違約期，因?yàn)榇渭?jí)抵押貸款的放款對(duì)象一般是那些信用級(jí)別低，負(fù)債重，收入證明缺失的投機(jī)客戶，他們的還款來(lái)源一開(kāi)始就不是出自自身的還款能力，即可支配收入，而是建立在房?jī)r(jià)不斷上漲的脆弱假設(shè)上，其違約的可能性本來(lái)就高于優(yōu)質(zhì)客戶，而既然現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，原先的還款假設(shè)不再成立，其高違約可能性便極易演化為高違約現(xiàn)實(shí)性。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)，2004年第二季度以來(lái)，優(yōu)貸拖欠率只是略有抬頭，但次貸拖欠率卻大幅上升，從10.4%升至2006年第4季度的13.5%，是同期優(yōu)貸拖欠率的5倍多。伴隨著房市資產(chǎn)泡沫的破滅，違約率上升，其中主要是次級(jí)貸款違約率大面積上升，住房抵押貸款各種衍生債券又特別是次級(jí)債不得不向其真實(shí)價(jià)值回歸，甚至跌至真實(shí)價(jià)值以下，這時(shí)住房抵押貸款危機(jī)，更準(zhǔn)確地說(shuō)是次級(jí)住房抵押貸款危機(jī)（即所謂的次貸危機(jī)）便全面爆發(fā)了。

2 資產(chǎn)泡沫為什么會(huì)產(chǎn)生

從以上分析可以看到房市資產(chǎn)泡沫是美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生的罪魁禍?zhǔn)?，那么這些資產(chǎn)泡沫為什么會(huì)產(chǎn)生呢？概括地說(shuō)是由于美國(guó)次貸危機(jī)前信貸規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張，滋生了流動(dòng)性過(guò)剩。具體分析如下：

首先，美國(guó)的貨幣政策難辭其咎。2002年美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入了低迷，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始實(shí)施寬松的貨幣政策，不斷調(diào)低利率，從2001年1月到2002年12月，美國(guó)聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從6.5%下調(diào)到了1%，并且這一創(chuàng)歷史最低水平的利率一直保持到2004年的6月。在寬松的貨幣政策下，銀行銀根松動(dòng)，導(dǎo)致銀行有著巨大的貸款沖動(dòng)。而與此同時(shí)，美國(guó)2003年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，帶動(dòng)了平均房?jī)r(jià)的上漲，催生了投資者的樂(lè)觀預(yù)期，加上利率低，貸款成本低，大量投資者貸款購(gòu)房的投機(jī)熱情高漲，這使得資金的需求與供給不謀而合。更關(guān)鍵的是房?jī)r(jià)上漲不斷抬高房產(chǎn)作為貸款抵押品的價(jià)值，導(dǎo)致銀行自認(rèn)為發(fā)放住房抵押貸款，不僅會(huì)有可觀的利息收入，而且安全有保障，因?yàn)榧词菇杩钊诉`約，仍可通過(guò)拍賣增值的抵押房產(chǎn)而收回本金利息。這樣一來(lái)，寬松的貨幣政策結(jié)合美國(guó)具體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，共同促使銀行將貸款沖動(dòng)轉(zhuǎn)化成了貸款行動(dòng)，沉淀銀行系統(tǒng)內(nèi)的流動(dòng)資金被釋放出來(lái)，紛紛涌向利潤(rùn)前景可觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

另外由于次級(jí)住房抵押貸款利率水平平均高出優(yōu)質(zhì)住房抵押貸款4個(gè)百分點(diǎn)，而且在房地產(chǎn)價(jià)格看漲的情況下，次級(jí)貸款申請(qǐng)人可以輕松出售或者抵押房產(chǎn)再融資來(lái)得到流動(dòng)資金以保持月供的支付，次貸拖欠率遠(yuǎn)低于原來(lái)的估計(jì)，因此對(duì)融資者資信條件要求一向苛刻的美國(guó)金融機(jī)構(gòu)也被次貸市場(chǎng)的巨額利潤(rùn)牢牢套住。他們逐漸喪失了原來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)的職業(yè)意識(shí)，不斷降低次級(jí)抵押貸款原有的放貸標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致美國(guó)次貸發(fā)放規(guī)模不斷擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，次貸占美國(guó)全部房貸比例從2001年不足5%躍升到2007年的20%，次貸余額已超過(guò)萬(wàn)億美元。次貸的過(guò)度膨脹直接促使了美國(guó)整個(gè)住房抵押貸款總量的增長(zhǎng)，毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)這些貸款如洪水猛獸砸向房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，流動(dòng)性過(guò)剩便逐漸浮出水面，房產(chǎn)泡沫也由此產(chǎn)生。

其次，房貸金融衍生產(chǎn)品――住房抵押貸款支持證券（MBS）也在從中作祟。MBS的出現(xiàn)首先為放貸機(jī)構(gòu)提供了流動(dòng)性。由于房貸期限一般在10－20年之間甚至更久，銀行要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間才能回籠貨幣本息進(jìn)行再貸款，若沒(méi)有MBS，銀行的放款規(guī)模將完全取決于自有資本和接納存款的多少。而MBS問(wèn)世之后，經(jīng)信用提升和風(fēng)險(xiǎn)隔離得以在金融市場(chǎng)上大量發(fā)行，廣泛流通，這樣放款機(jī)構(gòu)就將本來(lái)相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)的住房抵押貸款變成了能產(chǎn)生現(xiàn)金的流動(dòng)資產(chǎn)，其放款能力顯然會(huì)大大提高。另外MBS還分散了放款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樗麄儗BS出售給機(jī)構(gòu)投資者就等于將抵押貸款賣給了投資者，各種風(fēng)險(xiǎn)（包括違約風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)）也隨之脫離放款機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)嫁到了這些投資者身上。正是因?yàn)榇嬖谥@層風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁關(guān)系，各大放款機(jī)構(gòu)才會(huì)放松警惕，對(duì)不合格的次貸借款人也趨之若鶩。MBS對(duì)流動(dòng)性的提供和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移直接促使了信貸規(guī)模的過(guò)度擴(kuò)張。

第三，美國(guó)監(jiān)管部門的失職也是一大禍因。先來(lái)看房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)，如果說(shuō)抵押貸款機(jī)構(gòu)在放貸能力提高，放貸風(fēng)險(xiǎn)降低，而放貸利潤(rùn)豐厚的情況下，放松貸款申請(qǐng)人的審核標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大信用供給，是由其逐利性決定的，是難以避免的，那么住房抵押貸款特別是次級(jí)住房抵押貸款的發(fā)放就只能靠監(jiān)管當(dāng)局去規(guī)范了?？上绹?guó)監(jiān)管部門并沒(méi)能擔(dān)此重任，在信貸監(jiān)管上有所作為：它一開(kāi)始就沒(méi)有對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的操作行為、貸款質(zhì)量、貸款規(guī)模進(jìn)行密切監(jiān)察，沒(méi)有察覺(jué)貸款市場(chǎng)尤其是次貸市場(chǎng)潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有對(duì)貸款機(jī)構(gòu)抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)程度給予披露和警示，致使放款機(jī)構(gòu)毫無(wú)顧忌地敞開(kāi)信貸大門，尤其是對(duì)不合信貸標(biāo)準(zhǔn)的危險(xiǎn)客戶――次級(jí)抵押貸款申請(qǐng)人，最終造成次貸規(guī)模以致整個(gè)抵押貸款規(guī)模的非理性增長(zhǎng)。

再來(lái)看證券市場(chǎng)上，首先可證券化的資產(chǎn)必須具備一個(gè)先決條件，即該資產(chǎn)能產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)金流。那么對(duì)于次級(jí)抵押貸款而言，其被證券化的前提是次貸借款者每個(gè)月可預(yù)見(jiàn)的甚至穩(wěn)定的還款。但問(wèn)題是次貸客戶一般既沒(méi)有穩(wěn)定的當(dāng)期可支配收入，又沒(méi)有充足的儲(chǔ)蓄，其唯一的還款來(lái)源只是預(yù)期不斷增值的房地產(chǎn)，而本身就充滿泡沫，價(jià)值被高估的房地產(chǎn)隨著信貸規(guī)模的無(wú)度擴(kuò)張已累積了越來(lái)越多的風(fēng)險(xiǎn)，根本不能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以次級(jí)抵押貸款證券的產(chǎn)生一開(kāi)始就是個(gè)錯(cuò)誤。但是美國(guó)的監(jiān)管部門卻沒(méi)有對(duì)這種極其危險(xiǎn)的次貸產(chǎn)品加以限制和約束，而是任其堂而皇之地在金融市場(chǎng)生根繁殖。其次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，監(jiān)管部門沒(méi)有進(jìn)行必要的監(jiān)督，致使其在商業(yè)逐利中草率地將AAA評(píng)級(jí)頒給了次貸各種衍生產(chǎn)品，有意無(wú)意地隱瞞了其中很可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，欺騙了各大投資基金，直接造成了次級(jí)債的發(fā)展壯大。這樣看來(lái)，次級(jí)債的產(chǎn)生與壯大，美國(guó)監(jiān)管部門難逃干系，要是當(dāng)初其能認(rèn)真履行自己的職能，次級(jí)債的產(chǎn)生必然受到約束，壯大必然受到阻礙。而只要作為流動(dòng)性提供和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工具的次級(jí)債沒(méi)有了生存空間，或者生存空間被限制，次級(jí)貸款發(fā)放規(guī)?？隙ㄊ艿綘恐?，當(dāng)然房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩和資產(chǎn)泡沫了。

3 結(jié)論

美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生已給中國(guó)房市亮了紅燈，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)同樣面臨的流動(dòng)性過(guò)剩不得不再次引起我們的高度警覺(jué)，抑制流動(dòng)性過(guò)剩將是中國(guó)今后很長(zhǎng)一段時(shí)間著手解決的中心問(wèn)題。對(duì)此，除了中央政府要實(shí)施一些緊縮性的措施之外，各大商業(yè)銀行也要積極配合，審慎放貸，特別是在中國(guó)目前房?jī)r(jià)快速上漲，房市泡沫逐步顯現(xiàn)之時(shí)，銀行更不能掉以輕心而以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為據(jù)降低住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)充分說(shuō)明了一貫被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房抵押貸款也并不是絕對(duì)的優(yōu)質(zhì)。只有保證了個(gè)人住房貸款的高質(zhì)量，控制了信貸規(guī)模，才能防止過(guò)剩流動(dòng)性擠向中國(guó)本來(lái)已經(jīng)火爆的房地產(chǎn)，逐步擠壓已見(jiàn)端倪的房產(chǎn)泡沫，從而將危機(jī)扼殺在搖籃中。

參考文獻(xiàn)

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［3］李云林.美國(guó)為什么會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)［J］.中國(guó)投資，2007，（12） .

［4］ 邊衛(wèi)紅.美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)影響有限，各方重拳出擊重塑信心［J］.投資與證券，2008，（2）.

第3篇：房貸收入證明格式范文

一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，出臺(tái)實(shí)施細(xì)則

2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（[2011]1號(hào),下稱“1號(hào)文件”)，上海市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)高度重視，立即召集各相關(guān)管理部門召開(kāi)專題會(huì)議，要求從政治和全局的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要意義，堅(jiān)決貫徹中央要求，盡快出臺(tái)本市實(shí)施意見(jiàn)。1月31日，經(jīng)市政府同意，上海市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于本市貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知〉實(shí)施意見(jiàn)的通知》（滬府辦發(fā)[2011]6號(hào),下稱《實(shí)施意見(jiàn)》），明確采取稅收、信貸、行政、土地等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，逐步解決居民住房問(wèn)題，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

3月底，上海按照“1號(hào)文件”精神及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的工作要求，確定并向社會(huì)公布了2011年度全市新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，即新建住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。該目標(biāo)對(duì)于合理引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期，努力實(shí)現(xiàn)新建住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，具有積極作用。

二、加強(qiáng)執(zhí)行力度，保證實(shí)施效果

《實(shí)施意見(jiàn)》公布后，本市房管、發(fā)改、建設(shè)、財(cái)政、稅務(wù)、央行、銀監(jiān)、人保、統(tǒng)計(jì)、公積金等相關(guān)職能部門各司其職、協(xié)同配合，確保國(guó)家和本市各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落到實(shí)處。

1.嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本市對(duì)住房限售政策進(jìn)行了細(xì)化，制定了操作口徑，對(duì)限售范圍、戶籍居民家庭認(rèn)定、家庭擁有住房套數(shù)認(rèn)定，子女購(gòu)房、集體戶口和軍人購(gòu)房等問(wèn)題予以明確。要求采取承諾加審核的方式，在簽約、預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記三道環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。在限售政策執(zhí)行過(guò)程中，交易登記部門嚴(yán)格審核把關(guān)，對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房人提供的納稅或社保證明存在不同版本、操作中難以把握等情況，市房管局會(huì)同市人保局、地稅局，對(duì)非本市戶籍居民納稅或社保繳納證明格式進(jìn)行了統(tǒng)一，運(yùn)用技術(shù)手段。對(duì)通過(guò)一次性補(bǔ)繳個(gè)稅的方式作為購(gòu)房條件的漏洞進(jìn)行了彌補(bǔ)。為防止限售政策引發(fā)的解約與合同糾紛，市政府法制辦、市房管局、市工商局、市高院等部門還共同研究防范措施，修改了合同示范文本，增加了提示條款。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管。2011年1月28日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，本市正式啟動(dòng)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，成立了市、區(qū)兩級(jí)房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作小組，建立了工作機(jī)制，明確了部門職責(zé)，試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真落實(shí)稅收政策調(diào)整，嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)交易的契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定，并采用個(gè)人承諾、納稅記錄查詢等方法堵塞征管漏洞。還根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局文件，結(jié)合本市實(shí)際，按不同的銷售價(jià)格，差別化確定住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率，即住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過(guò)1倍的，預(yù)征率為3. 5%；超過(guò)1倍的，預(yù)征率為5%。

3.嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。人民銀行上?？偛客ㄟ^(guò)召開(kāi)房地產(chǎn)金融聯(lián)席會(huì)議、組織開(kāi)展房地產(chǎn)信貸導(dǎo)向評(píng)估等方式，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸窗口指導(dǎo)力度，堅(jiān)決禁止金融機(jī)構(gòu)各種變相規(guī)避政策的做法，嚴(yán)格放貸標(biāo)準(zhǔn)并強(qiáng)化貸后管理，確保差別化住房信貸政策落實(shí)到位。上海銀監(jiān)局也向轄內(nèi)銀行業(yè)轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于做好住房金融服務(wù)和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行調(diào)控政策，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況合理確定首付比例、貸款利率，積極配合有關(guān)部門落實(shí)好住房限售政策。針對(duì)差別化住房信貸政策執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的“假離婚”、“假稅單”等突出問(wèn)題，央行和銀監(jiān)部門還主動(dòng)與民政、稅務(wù)、房管等部門溝通，要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)信息核查，進(jìn)一步提高了政策執(zhí)行力。本市住房公積金個(gè)貸政策也及時(shí)調(diào)整，先后停止了公積金大（裝）修貸款和對(duì)第三套住房的貸款，降低了對(duì)第二套住房的貸款額度，停止對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的公積金貸款，并通過(guò)信息化手段、開(kāi)展專項(xiàng)檢查等方式加強(qiáng)監(jiān)管，確保政策執(zhí)行。

4.確保住房用地供應(yīng)。按照國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部的有關(guān)精神，依據(jù)上海土地利用總體規(guī)劃和年度用地要求，結(jié)合年度住房建設(shè)規(guī)劃和保障性住房建設(shè)開(kāi)工目標(biāo)，上海2011年住房用地供應(yīng)目標(biāo)為適當(dāng)增加住宅供應(yīng)總量，繼續(xù)優(yōu)化住房用地供應(yīng)，確保四類保障性安居工程用地不低于住房建設(shè)用地總量的70%，同時(shí)確保商品住房供應(yīng)量不低于前兩年的平均供應(yīng)量。此外，堅(jiān)持按照“公開(kāi)、公平、公正”要求，嚴(yán)格規(guī)范住房用地出讓行為，加大土地合同履約監(jiān)管，建立土地交易監(jiān)測(cè)預(yù)警體系，保持土地出讓價(jià)格穩(wěn)定。

5.加強(qiáng)違規(guī)查處力度。本市還加大違法違規(guī)行為的查處曝光力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易秩序整治，重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證前，以VIP卡方式變相收取定金等違規(guī)銷售行為給予警告、責(zé)令限期改正、罰款等行政處罰，并將處理結(jié)果上網(wǎng)公示，通報(bào)證監(jiān)、銀監(jiān)、稅務(wù)等部門進(jìn)一步采取監(jiān)管措施。工商部門也對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、違規(guī)收取擁金、違法廣告等行為加強(qiáng)監(jiān)管，并督促房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)做好“五公示、兩示范”工作，及時(shí)指導(dǎo)糾正公示不規(guī)范行為，為調(diào)控政策的實(shí)施進(jìn)一步提供保障。

6.進(jìn)一步完善住房信息系統(tǒng)建設(shè)。為配合做好差別化信貸、稅收、房產(chǎn)稅試點(diǎn)及保障性住房供應(yīng)等工作，上海市成立了“市房屋狀況信息中心”，進(jìn)一步完善全市個(gè)人住房信息系統(tǒng)，并在各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心設(shè)立查詢窗口，實(shí)現(xiàn)了全市聯(lián)網(wǎng)查詢和信息共享。2010年9月26日，銀監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部來(lái)滬檢查“二套房貸”執(zhí)行情況時(shí)，充分肯定了上海運(yùn)用信息系統(tǒng)配合執(zhí)行差別化信貸政策的做法，認(rèn)為上海房屋信息系統(tǒng)建得好、用得好，貫徹調(diào)控措施是真做、實(shí)做。自2008年實(shí)施二套房貸查詢至今，全市已累計(jì)受理“二套房貸”等各類查詢14. 6萬(wàn)件；2011年1月28日實(shí)施個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)以來(lái)，受理房產(chǎn)稅和住房限售政策查詢1. 4萬(wàn)件。

7.進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)調(diào)控。針對(duì)住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系不健全、市場(chǎng)主體不誠(chéng)信、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不規(guī)范等問(wèn)題，本市修訂了《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》，2011年7月7日以市政府規(guī)章形式正式頒布，并于同年10月1日起實(shí)施。該辦法對(duì)居住房屋出租條件、租賃雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)及相關(guān)主體行為規(guī)范等方面作出更為明確的規(guī)定，以進(jìn)一步規(guī)范住房租賃行為，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)本市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。

三、加強(qiáng)制度創(chuàng)新，推進(jìn)住房保障

近年來(lái)，上海市不斷加大資金投入，健全組織機(jī)構(gòu)、充實(shí)人員隊(duì)伍，逐步建立了市、區(qū)（縣）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）住房保障三級(jí)管理體制，為住房保障工作順利開(kāi)展提供了有力支撐，并在“四位一體”的住房保障體系建設(shè)方面進(jìn)行了有益探索。

1.廉租住房做到“應(yīng)保盡?！?。2006年以來(lái),上海市不斷放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),大力推行實(shí)物配租新機(jī)制,多方籌措實(shí)物配租房源，對(duì)符合條件的廉租住房申請(qǐng)家庭基本實(shí)現(xiàn)了“應(yīng)保盡?！薄?011年本市再次放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并不斷提高實(shí)物配租比例。

2.經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)。在經(jīng)濟(jì)適用住房的制度設(shè)計(jì)上，本市探索了一些新的做法：一是實(shí)行“共有產(chǎn)權(quán)”制度。即房屋產(chǎn)權(quán)為個(gè)人和政府共有，個(gè)人以低于周邊商品房的價(jià)格出資獲得部分產(chǎn)權(quán)（購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額=銷售基準(zhǔn)價(jià)格÷周邊商品房?jī)r(jià)格的90%），政府以免收土地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)，減免相關(guān)稅費(fèi)等作為投入獲得其余部分產(chǎn)權(quán)。房屋5年后可上市交易，購(gòu)房人按個(gè)人出資比例獲取收益。二是面向全市、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。我們?cè)谌性O(shè)立了統(tǒng)一的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，不允許任何地區(qū)、部門、行業(yè)自建自配、內(nèi)部循環(huán)，使經(jīng)濟(jì)適用住房真正面向全社會(huì)、面向中低收入家庭。三是建立配建機(jī)制。規(guī)定凡新出讓的商品住房建設(shè)用地，必須按照不低于該項(xiàng)目住房建設(shè)總面積5%的比例配建經(jīng)濟(jì)適用住房，并按規(guī)定移交政府用于住房保障。四是建立了申請(qǐng)供應(yīng)機(jī)制。經(jīng)過(guò)試點(diǎn)探索，初步形成了經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審核、輪候排序、銷售供應(yīng)等一整套運(yùn)行機(jī)制，目前經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)工作已在全市全面推開(kāi)。

3.公共租賃住房建設(shè)正式啟動(dòng)。為解決青年職工、引進(jìn)人才和來(lái)滬務(wù)工人員等常住人口的階段性居住困難，本市先后出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)發(fā)展公共租賃住房的政策措施，主要特點(diǎn)：一是不限戶籍、不設(shè)收入線，主要以在本市有穩(wěn)定職業(yè)、居住困難為申請(qǐng)條件。二是采取“政府支持、機(jī)構(gòu)運(yùn)作”的管理模式，政府通過(guò)投入部分資本金，并給予稅收、公用事業(yè)收費(fèi)優(yōu)惠等方式，支持發(fā)展一批公共租賃住房專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，采取市場(chǎng)機(jī)制實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理。三是只租不售，實(shí)行有限期租賃，租賃合同期限一般不低于2年，符合條件的可以續(xù)租，租賃總年限一般不超過(guò)6年。四是租賃價(jià)格略低于市場(chǎng)租金，既體現(xiàn)公益性，又保證運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。五是房源籌措多元化，采用新建、配建、改建、收購(gòu)、經(jīng)租等多種方式籌集房源。

4.舊區(qū)改造工作加快推進(jìn)。2008年以來(lái)，上海按照過(guò)程全透明、結(jié)果全公開(kāi)的要求，探索建立了一系列舊區(qū)改造新機(jī)制。例如，試行“事前兩次征詢”制度，推行“數(shù)磚頭+套型保底”住房補(bǔ)償政策，增加就近安置方式等。全市動(dòng)遷速度有所加快，動(dòng)遷成本得到控制，社會(huì)矛盾明顯下降，動(dòng)遷居民普遍認(rèn)可，社會(huì)反響較好。其中，事前征詢制度得到了中央有關(guān)部門的充分肯定。

5.加強(qiáng)保障性住房使用管理。對(duì)已投入使用的保障性住房，主要通過(guò)兩種方式加強(qiáng)管理，一是在房地產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行注記，鎖定權(quán)利主體，限制交易；二是以合同方式加強(qiáng)配后管理，約定只能自住，不能轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、空關(guān)，違反約定的嚴(yán)肅處理，拒不執(zhí)行的，通過(guò)司法途徑追究違約責(zé)任。

四、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，建立合理預(yù)期

1.健全新聞機(jī)制。市領(lǐng)導(dǎo)高度重視輿論宣傳工作，明確由市政府新聞辦牽頭，會(huì)同相關(guān)委辦局建立分級(jí)機(jī)制，重大政策通過(guò)市政府新聞會(huì)對(duì)外，相關(guān)委辦局均建立新聞發(fā)言人制度，統(tǒng)一新聞流程，規(guī)范新聞口徑。

2.深入解讀調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控政策敏感性強(qiáng)，社會(huì)關(guān)注度高。為保證政策平穩(wěn)實(shí)施，本市采取專題新聞會(huì)、新聞通氣會(huì)、答記者問(wèn)、專家訪談等多種形式進(jìn)行政策解讀。

3.大力宣傳住房保障政策及成果。經(jīng)濟(jì)適用住房試點(diǎn)期間，本市分別在政策咨詢、申請(qǐng)審核、搖號(hào)選房、供應(yīng)入住等不同階段組織專題宣傳活動(dòng)。公共租賃住房政策頒布出臺(tái)前，我們分別在主要媒體和政府網(wǎng)站刊登全文公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)，并兩次召開(kāi)新聞通氣會(huì)，進(jìn)行政策解讀。隨后還對(duì)市領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行專訪，并在全國(guó)“兩會(huì)”期間播出專題節(jié)目，全面報(bào)道我市“四位一體”住房保障體系建設(shè)情況，引起了較大反響。

第4篇：房貸收入證明格式范文

一、我國(guó)個(gè)人信用制度建設(shè)現(xiàn)狀

（一）信用立法滯后。有人說(shuō)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，但信用如果沒(méi)有法律做保障也就很難有效實(shí)現(xiàn)，因此，個(gè)人信用制度離開(kāi)法律則寸步難行。目前，我國(guó)還沒(méi)有一部專門對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行規(guī)范的法律。發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家建立個(gè)人信用制度有一個(gè)重要共同點(diǎn)，那就是個(gè)人信用制度的建立有賴于法律制度的規(guī)范和約束。個(gè)人信用體系建設(shè)必然涉及社會(huì)有關(guān)方面，個(gè)人信用數(shù)據(jù)的收集、公開(kāi)、使用、披露，個(gè)人隱私權(quán)的保護(hù)等問(wèn)題都離不開(kāi)法律的支持。從各國(guó)的實(shí)踐看，建立和完善社會(huì)信用體系難點(diǎn)并不在于信用中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的建立，也不在于政府如何對(duì)信用行業(yè)進(jìn)行有效管理，而在于相關(guān)法律法規(guī)的建立。

（二）信用資料封鎖、缺失。目前，我國(guó)個(gè)人信用的信息和數(shù)據(jù)主要來(lái)自于公安、街道、單位、稅務(wù)、工商、銀行、證券、保險(xiǎn)、司法、醫(yī)院、公共事業(yè)收費(fèi)單位、商家等部門。但從上海試點(diǎn)的實(shí)際情況來(lái)看，僅實(shí)現(xiàn)了銀行、電信、公用事業(yè)等少數(shù)部門的聯(lián)合征信，其他政府部門和機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人信息仍處于封鎖狀態(tài)。

信用資料不完全，缺乏個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。目前，我國(guó)絕大多數(shù)居民能夠提供的信用文件主要有：身份證和戶籍證明、所在單位的人事檔案、個(gè)人存單憑證和實(shí)物資產(chǎn)證明。這些資料并不能證明個(gè)人收入的多少、來(lái)源及可靠性，也不能據(jù)此計(jì)算個(gè)人及家庭的總資產(chǎn)。另外，我國(guó)尚未建立起個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，個(gè)人及家庭的收入狀況很不透明，而且我國(guó)也沒(méi)有推行個(gè)人基本賬戶制度，個(gè)人的現(xiàn)金收入、支出、個(gè)人債務(wù)、債權(quán)的分布等沒(méi)有系統(tǒng)的信息記錄，個(gè)人或家庭缺乏類似企業(yè)的一張資產(chǎn)負(fù)債表，缺乏個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料。

（三）個(gè)人信用中介機(jī)構(gòu)運(yùn)作不夠規(guī)范。個(gè)人信用中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范化運(yùn)作，是個(gè)人信用制度重要的微觀基礎(chǔ)。雖然我國(guó)相繼建立了幾家個(gè)人信用中介機(jī)構(gòu)，但無(wú)論從影響還是規(guī)模上，還存在不少問(wèn)題：首先，這些機(jī)構(gòu)運(yùn)作的外部關(guān)系尚未徹底理順，個(gè)人聯(lián)合征信缺乏制度保障。其次，由于相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)滯后，個(gè)人資信公司在征信業(yè)務(wù)的運(yùn)作中，對(duì)個(gè)人合法權(quán)益的保護(hù)尚未引起重視。再次，信用中介機(jī)構(gòu)對(duì)征信產(chǎn)品的研發(fā)和創(chuàng)新能力普遍不足。

（四）個(gè)人信用評(píng)估缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在個(gè)人信用制度建設(shè)中，個(gè)人征信數(shù)據(jù)源的內(nèi)容、個(gè)人信用報(bào)告的格式、個(gè)人資質(zhì)認(rèn)證、信用等級(jí)評(píng)估指標(biāo)以及征信數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)、信用管理軟件開(kāi)發(fā)等方面都涉及標(biāo)準(zhǔn)化問(wèn)題。在我國(guó)，個(gè)人信用評(píng)估雖已逐步開(kāi)展起來(lái)，但實(shí)際工作中仍有不盡如人意之處。一方面各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人信用的評(píng)估自成體系，重復(fù)操作，相互之間難以衡量，各評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果大相徑庭，可比性不強(qiáng)，不利于個(gè)人信用體系在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，也不利于與國(guó)際同行業(yè)接軌；另一方面?zhèn)€人信用評(píng)估指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)存在不合理的地方?？傮w來(lái)看，目前我國(guó)缺少一整套經(jīng)過(guò)科學(xué)設(shè)計(jì)、嚴(yán)密論證、權(quán)威度高、可推廣使用的個(gè)人信用評(píng)估程序和相應(yīng)的評(píng)分模型，以保證個(gè)人信用評(píng)估的公開(kāi)化、標(biāo)準(zhǔn)化和公平性。

二、完善我國(guó)個(gè)人信用建設(shè)建議

（一）加快個(gè)人信用制度立法。進(jìn)行個(gè)人信用立法，為個(gè)人信用制度建設(shè)提供法律依據(jù)。根據(jù)我國(guó)個(gè)人信用制度建設(shè)的需要，我國(guó)的個(gè)人信用立法應(yīng)該分兩個(gè)階段來(lái)進(jìn)行。首先，修改現(xiàn)行相關(guān)的法律和法規(guī)，為征信數(shù)據(jù)的開(kāi)放和實(shí)施，對(duì)提供不真實(shí)數(shù)據(jù)者進(jìn)行懲罰做準(zhǔn)備。其次，盡快出臺(tái)關(guān)于征信數(shù)據(jù)開(kāi)放和征信數(shù)據(jù)使用規(guī)范的新法案。

鑒于我國(guó)的法律制定過(guò)程較長(zhǎng)，可考慮先出臺(tái)一些法規(guī)，在全國(guó)一些條件成熟的地方加以試行。各個(gè)區(qū)域性個(gè)人信用體系可以結(jié)合本地方的實(shí)際情況，制定地方性法規(guī)，建立本區(qū)域的個(gè)人信用管理體系，開(kāi)展本區(qū)域個(gè)人信用管理活動(dòng)?！渡虾Ｊ袀€(gè)人信用聯(lián)合征信試點(diǎn)辦法》和《深圳市個(gè)人信用征信及信用評(píng)級(jí)管理辦法》就是范例。

各地方個(gè)人信用管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為制定全國(guó)性的個(gè)人信用管理法律奠定了基礎(chǔ)。國(guó)家立法機(jī)關(guān)在總結(jié)各區(qū)域性個(gè)人信用立法和實(shí)踐的基礎(chǔ)上，再制定全國(guó)性的個(gè)人信用管理法律。

（二）政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用。從世界各國(guó)建立個(gè)人信用制度的做法看，個(gè)人信用體系建立都是在政府的領(lǐng)導(dǎo)和推動(dòng)下進(jìn)行的。在現(xiàn)階段，根據(jù)我國(guó)的國(guó)情和建立個(gè)人信用體系的要求，發(fā)揮政府主導(dǎo)作用是一種必然選擇，政府的調(diào)控能力和動(dòng)用資源的能力最大，要在短時(shí)間內(nèi)建立個(gè)人信用體系，尤其是征集信息數(shù)據(jù)，如果沒(méi)有政府的權(quán)力做基礎(chǔ)，是無(wú)法完成這一艱巨工作的。因?yàn)檎餍艛?shù)據(jù)的采集可能會(huì)涉及金融、財(cái)政、工商、稅務(wù)、公安等多個(gè)部門，而跨部門的協(xié)調(diào)和征集工作，只有政府出面不可。

在我國(guó)信用體系建設(shè)剛剛起步的情況下，各級(jí)政府應(yīng)該有專門的職能部門來(lái)領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人信用體系建設(shè)，協(xié)調(diào)立法、行政、司法和相關(guān)信用交易主體的關(guān)系，加快個(gè)人信用數(shù)據(jù)源建設(shè)。

（三）建立個(gè)人信用管理機(jī)構(gòu)。建立個(gè)人信用制度必須設(shè)立專門管理機(jī)構(gòu)，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，應(yīng)盡快建立一個(gè)設(shè)置科學(xué)、機(jī)制靈活、管理規(guī)范的個(gè)人信用管理機(jī)構(gòu)，對(duì)個(gè)人信用制度的建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃和領(lǐng)導(dǎo)?？煽紤]由人民銀行與政府有關(guān)部門聯(lián)合組建個(gè)人信用實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)和政府有關(guān)部門的關(guān)系，協(xié)同政府相關(guān)部門制定個(gè)人信用的有關(guān)法規(guī)，充當(dāng)信用立法方案的提議人，制定相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等。

政府作為個(gè)人信用制度的創(chuàng)建者，具有為社會(huì)提供公共產(chǎn)品的權(quán)利和義務(wù)，這在個(gè)人信用體系建立和發(fā)展初期是合理的。具體地說(shuō)，由政府投資建立個(gè)人信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)（信用局），由各商業(yè)銀行和有關(guān)公共產(chǎn)品部門等個(gè)人信用信息提供單位無(wú)償提供個(gè)人信用信息，并向社會(huì)各合法信用使用者提供個(gè)人信用信息。本著培養(yǎng)信用觀念、培育信用市場(chǎng)的宗旨，信用局開(kāi)始運(yùn)作時(shí)以提供無(wú)償為主，隨著征信數(shù)據(jù)庫(kù)的完善和信用市場(chǎng)的發(fā)展，可以逐步實(shí)行低收費(fèi)政策，為信用局進(jìn)行市場(chǎng)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。在信用局運(yùn)作一定時(shí)間，積累一定經(jīng)驗(yàn)之后，再逐步建立一套科學(xué)、合理、可行的信用評(píng)估方法，作為信用使用單位的參考。信用信息庫(kù)建立初期，首先應(yīng)以對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響大和有信用需求的征信對(duì)象為主，如個(gè)體工商戶、中高收入納稅人、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者、大額借款人等。

第5篇：房貸收入證明格式范文

身份證件類型及編號(hào)：

貸 款 人：

鑒于：

借款人向貸款人申請(qǐng)個(gè)人購(gòu)房人民幣貸款，現(xiàn)根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商一致，特訂立本合同，以資遵守。

同時(shí)借款人與貸款人確認(rèn)（根據(jù)情況√選，不選的打X）

本合同系作為借款人與貸款人簽署的編號(hào)為_(kāi)_______________的《個(gè)人綜合授信合同》的附屬業(yè)務(wù)文件。

本合同為借款人與貸款人之間所簽署的獨(dú)立的業(yè)務(wù)文件。

第一條 貸款金額、用途

1.1 本合同項(xiàng)下的貸款金額為人民幣_(tái)__________元（大寫：____________________元），用途限于購(gòu)買座落于：__________________________________________________的房產(chǎn)，不得挪用。貸款人有權(quán)監(jiān)督貸款的使用。

第二條 貸款期限、利率及計(jì)息方式

2.1 本合同項(xiàng)下的貸款期限為_(kāi)______年_______個(gè)月，預(yù)計(jì)自_______年______月_______日起至_______年_______月_______日，實(shí)際貸款起始日期以貸款借據(jù)記載的日期為準(zhǔn)。

2.2 本合同項(xiàng)下的貸款起息日為貸款發(fā)放日，計(jì)息方式為：貸款利息采取對(duì)年、對(duì)月、對(duì)日的計(jì)算方法，如果不能對(duì)年、對(duì)月、對(duì)日，以月末最后一日為對(duì)日。貸款期限滿年的按年利率計(jì)算，滿月的按月利率計(jì)算，有整年（月）又有零頭天數(shù)的，整年（月）部分按年（月）利率計(jì)算，僅零頭天數(shù)按實(shí)際天數(shù)計(jì)算，其計(jì)算公式為：

全是整年整月的：利息=本金X時(shí)期（年或月數(shù)）X年或月利率；

有整年（月）又有零頭天數(shù)的：利息=本金X[時(shí)期（年或月數(shù)）X年或月利率+零頭天數(shù)X日利率]

2.3 本合同項(xiàng)下貸款的結(jié)息日，除雙方另有約定外，為本合同約定的每期還款日。

2.4 本合同項(xiàng)下的貸款利率，可采用浮動(dòng)利率、固定利率或準(zhǔn)固定利率（請(qǐng)?jiān)诜娇蛑写蚬催x擇）

浮動(dòng)利率

按中國(guó)人民銀行公布的同檔期貸款基準(zhǔn)利率及浮動(dòng)區(qū)間規(guī)定執(zhí)行。本合同項(xiàng)下的貸款利率在中國(guó)人民銀行公布的同檔期的貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上 上浮 下浮（請(qǐng)?jiān)诜娇蛑写蚬催x擇）_______%.如在貸款期限內(nèi)遇中國(guó)人民銀行調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率，則自本合同約定的合同貸款利率調(diào)整時(shí)間起，在新的貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按上述利率浮動(dòng)比例浮動(dòng)后執(zhí)行新的合同貸款利率。

簽訂本合同時(shí)的中國(guó)人民銀行同檔期基準(zhǔn)利率為：_______% （年利率），執(zhí)行利率按貸款實(shí)際發(fā)放日中國(guó)人民銀行規(guī)定的同檔期基準(zhǔn)利率及合同規(guī)定的浮動(dòng)比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，期利率=年利率X每期月數(shù)/12.

若貸款期限內(nèi)遇中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整，本合同利率應(yīng)按以下方式相應(yīng)調(diào)整（請(qǐng)?jiān)诜娇蛑写蚬催x擇）

按年調(diào)整，分段計(jì)息。即從利率調(diào)整的次公歷年的首個(gè)公歷日起，按當(dāng)期中國(guó)人民銀行規(guī)定的同檔期貸款基準(zhǔn)利率及合同規(guī)定的浮動(dòng)比例執(zhí)行新的利率。

利率不作調(diào)整，不分段計(jì)息。

其他：_____________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

固定利率

按上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購(gòu)房貸款固定利率及浮動(dòng)區(qū)間規(guī)定執(zhí)行。本合同項(xiàng)下的貸款執(zhí)行利率在上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購(gòu)房貸款固定利率的基礎(chǔ)上 上浮 下?。ㄕ?qǐng)?jiān)诜娇蛑写蚬催x擇）_______%. 如在貸款期限內(nèi)遇中國(guó)人民銀行調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率或上海浦東發(fā)展銀行調(diào)整購(gòu)房貸款固定利率，本合同執(zhí)行利率不作調(diào)整。簽訂本合同時(shí)的同檔期固定利率為：_______% （年利率），執(zhí)行利率按貸款實(shí)際發(fā)放日上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購(gòu)房貸款固定利率及合同規(guī)定的浮動(dòng)比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360 ，期利率=年利率X每期月數(shù)/12.

準(zhǔn)固定利率

自貸款發(fā)放之日起_______個(gè)月（預(yù)計(jì)至_______年____月____日），實(shí)行固定利率，即按上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購(gòu)房貸款固定利率及浮動(dòng)區(qū)間規(guī)定執(zhí)行（貸款期限從貸款發(fā)放之日起至合同到期日止）本合同項(xiàng)下的貸款執(zhí)行利率在上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購(gòu)房貸款固定利率的基礎(chǔ)上 上浮 下?。ㄕ?qǐng)?jiān)诜娇蛑写蚬催x擇）_______%. 如在此期限內(nèi)遇中國(guó)人民銀行調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率或上海浦東發(fā)展銀行調(diào)整購(gòu)房貸款固定利率，執(zhí)行利率不作調(diào)整。簽訂本合同時(shí)的同檔期固定利率為：_______% （年利率），執(zhí)行利率按貸款實(shí)際發(fā)放日上海浦東發(fā)展銀行公布的同檔期購(gòu)房貸款固定利率及合同規(guī)定的浮動(dòng)比例確定。月利率=年利率/12，日利率=年利率/360 ，期利率=年利率X每期月數(shù)/12.

固定利率執(zhí)行屆滿后，即自_______年____月____日至_______年____月____日，實(shí)行浮動(dòng)利率，即按中國(guó)人民銀行公布的同檔期貸款基準(zhǔn)利率及浮動(dòng)區(qū)間規(guī)定執(zhí)行（貸款期限從貸款發(fā)放之日起開(kāi)始計(jì)算）本合同項(xiàng)下的貸款利率在中國(guó)人民銀行公布的同檔期的貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上 上浮 下?。ㄕ?qǐng)?jiān)诜娇蛑写蚬催x擇）_______%.如在此期間內(nèi)遇中國(guó)人民銀行調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率，則自本合同約定的合同貸款利率調(diào)整時(shí)間起，在新的貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按上述利率浮動(dòng)比例浮動(dòng)后執(zhí)行新的合同貸款利率。其中，月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，期利率=年利率X每期月數(shù)/12.如借款人需繼續(xù)采用固定利率計(jì)息，則應(yīng)另行向銀行提出申請(qǐng)。

若在執(zhí)行浮動(dòng)利率期間遇中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整，本合同利率應(yīng)按以下方式相應(yīng)調(diào)整（請(qǐng)?jiān)诜娇蛑写蚬催x擇）

按年調(diào)整，分段計(jì)息。即從利率調(diào)整的次公歷年的首個(gè)公歷日起，按當(dāng)期中國(guó)人民銀行規(guī)定的同檔期貸款基準(zhǔn)利率及合同規(guī)定的浮動(dòng)比例執(zhí)行新的利率。

利率不作調(diào)整，不分段計(jì)息。

其他：_____________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

2.5 若借款人未按規(guī)定按時(shí)足額償付當(dāng)期貸款本息即為逾期，貸款人有權(quán)根據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收罰息（參見(jiàn)本合同第九條相關(guān)內(nèi)容）

第三條 借款人提款條件

3.1 除非貸款人同意，否則在以下條件在形式及內(nèi)容方面均令貸款人滿意地全部達(dá)成前，貸款人無(wú)任何義務(wù)向借款人發(fā)放本合同項(xiàng)下貸款：

3.1.1 借款人已向貸款人提供符合規(guī)定的購(gòu)房合同，且已簽

署貸款人認(rèn)可的擔(dān)保文件。

3.1.2 本合同及其相關(guān)附件（包括擔(dān)保文件）已合法地生效。

3.1.3 擔(dān)保權(quán)或類似優(yōu)先權(quán)已合法設(shè)立并生效（如有）貸款采用抵押方式擔(dān)保的，已辦妥保險(xiǎn)及抵押登記手續(xù)，并將該抵押物登記憑證、所有權(quán)憑證、抵押權(quán)憑證/他項(xiàng)權(quán)利憑證、保險(xiǎn)單正本交付貸款人占有；貸款采用質(zhì)押方式擔(dān)保的，已將質(zhì)物交付貸款人占有；出質(zhì)行為依法需要辦理登記手續(xù)的，該登記已完成。

3.1.4 本合同以及與本合同相關(guān)的擔(dān)保文件及其他文件已由貸款人認(rèn)可的公證機(jī)關(guān)辦理了具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證（若貸款人要求）

3.1.5 借款人已按貸款人要求開(kāi)立用于提款、付息、付費(fèi)及還款等的銀行賬戶。

3.1.6 貸款人提出的其他條件。

3.2 盡管有前款所述，以上提款條件的設(shè)立并不代表貸款人在上述條件滿足時(shí)必然有義務(wù)放款，在貸款人因法律法規(guī)及政策變動(dòng)，或受政府宏觀貨幣政策或金融監(jiān)管政策限制，根據(jù)貸款人自身額度等情況需調(diào)整、增加貸款發(fā)放條件，或發(fā)生其他重大情更的情況下，可暫緩、減少或取消放款，并通知借款人；并且，如貸款人在上述條件未全部滿足時(shí)即放款的，也不構(gòu)成貸款人的履約瑕疵。

第四條 貸款發(fā)放及支付

4.1 借款人同意，貸款人將貸款資金按貸款人受托支付方式進(jìn)行支付。貸款人受托支付方式是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合本合同約定用途的借款人交易對(duì)象。貸款支付約定具體如下：

借款人授權(quán)貸款人在符合貸款發(fā)放條件時(shí)將貸款資金支付至符合本合同約定用途的下述交易對(duì)象賬戶，支付條件為借款人提供交易合同或其他相關(guān)交易資料及憑證并經(jīng)貸款人審核同意。借款人授權(quán)貸款人將貸款資金支付給下述交易對(duì)象賬戶的行為即為借款人的支付委托，貸款人的上述支付行為即為借款人的提款：

交易對(duì)象戶名為_(kāi)_________________，賬號(hào)/存折號(hào)/卡號(hào)為_(kāi)______________________，開(kāi)戶銀行為_(kāi)___________________________.

若簽署本合同時(shí)，借款人尚不能確定具體交易對(duì)象信息，則在本合同簽署后，借款人應(yīng)在支付日前的3個(gè)工作日前向貸款人提交貸款人受托支付申請(qǐng)書(shū)（格式見(jiàn)附件），貸款人根據(jù)借款人的支付申請(qǐng)，且在貸款人審查同意后，將貸款資金按照申請(qǐng)支付金額支付給借款人交易對(duì)象。支付條件為借款人提供交易合同或其他相關(guān)交易資料及憑證并經(jīng)貸款人審核同意。貸款人根據(jù)借款人的支付申請(qǐng)對(duì)借款人交易對(duì)象的上述支付行為即為借款人的提款。

4.2 如因借款人原因?qū)е沦J款人在本合同簽署后的九十天屆滿時(shí)仍無(wú)法發(fā)放本合同項(xiàng)下貸款的，貸款人有權(quán)單方解除本借款合同。

4.3 貸款發(fā)放后，借款人與售房者就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、條件、權(quán)屬等其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無(wú)關(guān)，本借款合同應(yīng)正常履行。

第五條 還款

5.1 還款方式：

貸款期限在一年以內(nèi)（含一年），可選擇以下幾種還款方式中的一種（請(qǐng)?jiān)谙鄳?yīng)方框內(nèi)打勾選擇）

到期一次性歸還本息，利隨本清（利息計(jì)算方式參見(jiàn)本合同第二條）

分期付息，到期一次還本（每期利息 = 期初貸款剩余本金X期利率）

其他還款方式：_____________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

以上公式中的“期”是指_____個(gè)月（如：以每2個(gè)月為一期按期還款，此處應(yīng)填寫“2”。所填數(shù)字不得超過(guò)12個(gè)月）；每期還款日為_(kāi)________________.

貸款期限在一年以上（不含一年），可選擇以下幾種還款方式中的一種（請(qǐng)?jiān)谙鄳?yīng)方框內(nèi)打勾選擇）

采用等額本息還款法。

每期還本付息額 = 貸款本金X期利率+貸款本金X期利率÷[（1+期利率）還款總期數(shù)-1]

采用等額本金還款法。

每期還本付息額 = 貸款本金÷還款總期數(shù)+（貸款本金-已歸還本金累計(jì)額）X期利率

其他還款方式：_____________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________

以上公式中的“期”是指_____個(gè)月（如：以每2個(gè)月為一期按期還款，此處應(yīng)填寫“2”。所填數(shù)字不得超過(guò)12個(gè)月）；每期還款日為_(kāi)________________.

5.2 分期還款的借款人自貸款實(shí)際發(fā)放的次月（公歷概念）約定還款日起開(kāi)始還款。貸款實(shí)際發(fā)放后次月的首期還款貸款利息的計(jì)算方法具體為，如貸款實(shí)際發(fā)放日至次月約定還款日之間的貸款實(shí)際占用天數(shù)小于一期的，首期還款貸款利息根據(jù)貸款實(shí)際占用天數(shù)按照本合同2.2條計(jì)息方式確定；如貸款實(shí)際發(fā)放日至次月約定還款日之間的貸款實(shí)際占用天數(shù)大于一期的，首期還款貸款利息將分為一期的應(yīng)還利息及超過(guò)一期部分的應(yīng)還利息分別計(jì)算，其中：一期的應(yīng)還利息按照約定還款方式計(jì)算利息，超過(guò)一期部分的應(yīng)還利息根據(jù)貸款實(shí)際占用天數(shù)按照本合同2.2條計(jì)息方式確定；如貸款實(shí)際發(fā)放日至次月約定還款日之間的貸款實(shí)際占用天數(shù)等于一期的，首期還款貸款利息即按照約定還款方式計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)還利息。

5.3 借款人應(yīng)于本合同約定的每一還本付息日的零點(diǎn)以前，將應(yīng)還貸款本息足額存入其開(kāi)立在貸款人處的還款賬戶（結(jié)算戶）中，還款賬戶的銀行卡卡號(hào)或活期一本通賬號(hào)為_(kāi)______________________.借款人在此不可撤銷地授權(quán)貸款人可從該存款賬戶中主動(dòng)扣收到期應(yīng)還貸款本息。

5.4 借款人如在貸款期內(nèi)要求變更還款賬戶，須提前向貸款人提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款人同意并重新簽訂委托扣款協(xié)議、約定新的還款賬戶啟用日期后方可實(shí)施。

5.5 若借款人授權(quán)貸款人扣款的存款賬戶為可透支賬戶，則借款人在此不可撤銷地進(jìn)一步授權(quán)，當(dāng)該賬戶中存款余額不足以歸還當(dāng)期貸款本息時(shí)，貸款人可以在賬戶允許透支金額范圍內(nèi)以透支方式扣收到期應(yīng)還貸款本息，由此發(fā)生的透支本金、利息和相關(guān)費(fèi)用均由借款人承擔(dān)。

5.6 借款人應(yīng)按期償還貸款本息。若借款人未按規(guī)定按時(shí)足額償付到期貸款本息，貸款人有權(quán)從借款人開(kāi)立在貸款人及貸

款人總行系統(tǒng)內(nèi)其他營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的部分或全部賬戶中扣收到期未還的本金、利息、罰息及相關(guān)費(fèi)用（包括律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、拍賣費(fèi)等實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用）

5.7 若發(fā)生貸款逾期，則該期未還貸款本息的逾期罰息，應(yīng)在歸還逾期貸款本息時(shí)一并繳付，且貸款人有權(quán)對(duì)借款人未支付的利息計(jì)收復(fù)利。

5.8 除采用固定利率的情形外，貸款人因中國(guó)人民銀行調(diào)整利率因素而對(duì)每期應(yīng)付本息款額所作的調(diào)整，借款人須無(wú)條件照此履行。

5.9 借款人提前歸還貸款，應(yīng)征得貸款人的事先書(shū)面同意。未取得貸款人書(shū)面同意的，借款人仍應(yīng)當(dāng)依照合同約定的期限還本付息。

5.10 借款人如提前歸還部分貸款本息，對(duì)提前還款部分，在提前還款日當(dāng)日及以前仍按本合同有關(guān)規(guī)定計(jì)收貸款利息，不計(jì)退已計(jì)收的貸款利息。借款人如一次性提前歸還全部結(jié)欠本金及利息的，貸款人有權(quán)在提前還款日當(dāng)日及以前仍按本合同有關(guān)規(guī)定計(jì)收貸款利息，不計(jì)退已計(jì)收的貸款利息，不計(jì)收提前還款日之后的貸款利息。

5.11 借款人如提前歸還貸款本金的，按照以下規(guī)定收取違約金：

借款人應(yīng)按照提前歸還貸款本金的______%支付違約金；如正常還款__________年以上提出提前還款，可免收違約金。

有關(guān)提前還款的其他約定：_______________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________

第六條 債權(quán)擔(dān)保

6.1 本合同項(xiàng)下的貸款本金、利息及相關(guān)費(fèi)用，由以下?lián)Ｈ藶榻杩钊讼蛸J款人提供擔(dān)保：

6.1.1 由____________________提供的保證擔(dān)保；保證合同編號(hào)：____________________.

6.1.2 由____________________提供____________________的抵押擔(dān)保；抵押合同編號(hào)：____________________.

6.1.3 由____________________提供____________________的質(zhì)押擔(dān)保；質(zhì)押合同編號(hào)：____________________.

6.1.4 其他 ： ____________________________________________________________ ___________________________________________________________________ ___________________________________________________________________

第七條 保證與陳述

7.1 本合同項(xiàng)下借款人向貸款人陳述和保證如下：

7.1.1 借款人為獨(dú)立的法律主體，具備所有必要的權(quán)利能力、能以自身名義履行本合同的義務(wù)并獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。簽署本合同是借款人的真實(shí)意思表示，對(duì)其具有法律約束力。

7.1.2 借款人在此保證，在簽署和履行本合同過(guò)程中恪守誠(chéng)實(shí)守信原則，其所出具的對(duì)外進(jìn)行貸款支付、涉及借款人以及涉及本合同的所有文件、信息和資料均為真實(shí)、有效、完整、準(zhǔn)確而無(wú)任何隱瞞的。

7.1.3 借款人在此保證其簽署和履行本合同的行為并不違反其所應(yīng)遵守的法律、法規(guī)、規(guī)章、判決、裁決及命令，也不與其簽署的任何合同、協(xié)議或承擔(dān)的任何其他義務(wù)相抵觸。

7.1.4 借款人確認(rèn)，在本合同簽署時(shí)沒(méi)有隱瞞已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的任何影響或可能影響其簽署或履行本合同、或可能對(duì)其財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大不利影響的訴訟案件、仲裁案件、行政程序、財(cái)產(chǎn)保全措施、強(qiáng)制執(zhí)行程序或其他重大不利影響的事件；并且，借款人將在本合同履行期內(nèi)繼續(xù)向貸款人承擔(dān)上述信息的及時(shí)披露義務(wù)。在發(fā)生前述事件時(shí)，借款人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)事件發(fā)生之日或其知悉之日后的5個(gè)工作日內(nèi)通知貸款人。

7.1.5 借款人的工作、住所（或聯(lián)系住址）聯(lián)系電話等信息發(fā)生變更的，借款人應(yīng)在該變更發(fā)生后的5個(gè)工作日內(nèi)通知貸款人。

7.1.6 借款人保證其為簽署、履行本合同所需的所有手續(xù)均已合法辦理完畢并有效。

7.1.7 借款人保證，本合同貸款涉及房地產(chǎn)預(yù)售的，借款人將按照開(kāi)發(fā)商的要求或貸款人的指示及時(shí)完成有關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)及后續(xù)的房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

7.1.8 借款人保證按照本合同約定或貸款人要求的還款計(jì)劃按期歸還借款本息。

7.1.9 借款人保證在貸款期間，將根據(jù)貸款人不時(shí)提出的要求，提供、增加或變更貸款人滿意的擔(dān)保措施。

7.1.10 借款人保證應(yīng)貸款人要求出具的有關(guān)本人家庭成員在本合同項(xiàng)下貸款前實(shí)際擁有成套住房的數(shù)量、本人或本人家庭成員名下使用貸款購(gòu)買的住房套數(shù)、本人申請(qǐng)本次貸款的同時(shí)未在其他銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款等內(nèi)容的借款人聲明真實(shí)、有效，借款人確認(rèn)該聲明作為本合同的附件，系本合同不可分割的組成部分。

7.1.11 借款人確認(rèn)，貸款人已將本合同在貸款人個(gè)人網(wǎng)上銀行或貸款人的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行公示。

第八條 違約事件

8.1 下列任一事件，均構(gòu)成借款人在本合同項(xiàng)下的違約：

8.1.1 借款人未按本合同規(guī)定的貸款用途使用貸款；

8.1.2 借款人未按合同約定按時(shí)足額償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用；

8.1.3 借款人向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實(shí)的資料；

8.1.4 借款人拒絕或阻礙貸款人監(jiān)督檢查貸款使用情況、保證人資信狀況或擔(dān)保物狀況的；

8.1.5 借款人違反所在國(guó)法律法規(guī)，受到刑事處罰的；

8.1.6 借款人為本合同項(xiàng)下貸款所提供的擔(dān)保人/擔(dān)保物已經(jīng)或?qū)⒁辉倬哂刑峁┡c貸款相應(yīng)的擔(dān)保能力，或違反其簽署的擔(dān)保文件的，或由于擔(dān)保人的其他行為，如擔(dān)保人出國(guó)未征得貸款人同意等導(dǎo)致其喪失擔(dān)保能力，或擔(dān)保能力明顯下降且沒(méi)有重新落實(shí)貸款人認(rèn)可的相應(yīng)擔(dān)保的；

8.1.7 未經(jīng)貸款人同意，借款人或本合同貸款的擔(dān)保人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或重復(fù)抵押的；

8.1.8 借款人或本合同貸款的擔(dān)保人與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同協(xié)議的；

8.1.9 借款人違反其與貸款人之間所簽署的任何其他合同協(xié)議約定的；

8.1.10 借款人或本合同貸款的擔(dān)保人（或其法定代表人、董事、監(jiān)事

或高級(jí)管理人員）涉及訴訟或被法院及其他有權(quán)機(jī)關(guān)監(jiān)管、凍結(jié)其財(cái)產(chǎn)的，或者被宣告破產(chǎn)的；

8.1.11 借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無(wú)繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)監(jiān)（代）管人或監(jiān)護(hù)人，或其繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)監(jiān)（代）管人或監(jiān)護(hù)人拒絕履行本合同的；

8.1.12 借款人未按本合同約定的貸款支付方式支付貸款資金的；

8.1.13 借款人違反本合同第七條所作出的陳述與保證的；

8.1.14 借款人有其他違反本合同條款的行為的；

8.1.15 本合同貸款的擔(dān)保人在擔(dān)保文件項(xiàng)下發(fā)生違約的。

第九條 違約處理

9.1 當(dāng)本合同第八條所列違約事件之一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)出現(xiàn)時(shí)，貸款人可酌情采取下列一種或數(shù)種措施進(jìn)行處理：

9.1.1 按中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定計(jì)收罰息。其中，對(duì)于逾期貸款（借款人未按合同約定日期還款的借款）的罰息率按計(jì)收罰息之日的執(zhí)行利率上浮__________%執(zhí)行；對(duì)于借款人未按合同約定用途使用借款的罰息率按計(jì)收罰息之日的執(zhí)行利率上浮__________%執(zhí)行。罰息自上述行為發(fā)生之日起按罰息率計(jì)收，直至清償全部貸款本息為止。對(duì)不能按時(shí)支付的利息，按罰息率計(jì)收復(fù)利；

9.1.2 有權(quán)將本合同項(xiàng)下的貸款執(zhí)行利率調(diào)整為在調(diào)整當(dāng)日?qǐng)?zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮__________%并立即執(zhí)行；

9.1.3 有權(quán)單方面調(diào)整借款人的還款方式（適用于借款人出現(xiàn)8.1.2條違約事件的）；

9.1.4 有權(quán)單方面調(diào)整借款人的貸款支付方式（適用于借款人出現(xiàn)8.1.12條違約事件的）；

9.1.5 宣布本合同項(xiàng)下的借款人已提用貸款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消，并有權(quán)主動(dòng)從借款人開(kāi)立在上海浦東發(fā)展銀行各營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的任一賬戶（含可透支賬戶）中扣劃款項(xiàng)以清償債務(wù)，并通過(guò)各種形式向借款人及擔(dān)保人追索；如擬扣劃賬戶中的幣種與借款幣種不一致的，有權(quán)按貸款人扣劃當(dāng)日所公布的匯率自行換算后扣劃，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和損失概由借款人承擔(dān)；

9.1.6 要求借款人另行提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的保證、抵押、質(zhì)押或其他擔(dān)保；

9.1.7 按借款人為本貸款所提供擔(dān)保的擔(dān)保合同約定處分抵押物或質(zhì)物，清償貸款本息，或依法追索保證人的連帶責(zé)任；

9.1.8 采取法律法規(guī)允許的其他必要措施。

在上述情況下，借款人同意無(wú)條件放棄抗辯權(quán)，并承擔(dān)因其違約對(duì)貸款人造成的一切損失。

9.2 如借款人/抵押人未在開(kāi)發(fā)商向其發(fā)出可以辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證明的通知后_______天內(nèi)配合開(kāi)發(fā)商辦妥房屋所有權(quán)證（小產(chǎn)證）相關(guān)手續(xù)的，或者借款人/抵押人未在貸款人發(fā)出通知后_______天內(nèi)配合貸款人辦妥本合同項(xiàng)下的抵押登記或最高額抵押登記他項(xiàng)權(quán)利證明相關(guān)手續(xù)的，貸款人有權(quán)將本合同項(xiàng)下的貸款執(zhí)行利率調(diào)整為在調(diào)整當(dāng)日?qǐng)?zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮__________%并立即執(zhí)行；有權(quán)提前收回本合同項(xiàng)下全部或部分貸款；有權(quán)下調(diào)本合同項(xiàng)下貸款的資產(chǎn)分類結(jié)果，并將下調(diào)結(jié)果按照有關(guān)要求報(bào)送中國(guó)人民銀行征信信息系統(tǒng)等管理部門，由此可能出現(xiàn)降低借款人資信評(píng)估水平及其他不利后果，由借款人自行承擔(dān)。

第十條 費(fèi)用

10.1 借款人應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定及本合同約定承擔(dān)本合同項(xiàng)下的相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)。

10.2 借款人在本合同有效期內(nèi)，不能依照本合同規(guī)定履行還本付息及其他有關(guān)責(zé)任義務(wù)，致使貸款人決定通過(guò)其他途徑采取補(bǔ)救或追索措施的，由此引起的包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)在內(nèi)的一切費(fèi)用概由借款人承擔(dān)。

第十一條 其他條款

11.1 本合同中提及的“貸款本息”包含貸款本金、利息、復(fù)利、逾期及挪用罰息以及與本貸款或貸款之擔(dān)保有關(guān)的任何未清償費(fèi)用。

借款人所欠債務(wù)的有效憑證以貸款人按自身業(yè)務(wù)操作規(guī)定出具和記載的會(huì)計(jì)憑證為準(zhǔn)。

11.2 若有關(guān)法律法規(guī)或政策發(fā)生變更且根據(jù)該法律法規(guī)或政策的規(guī)定必須對(duì)本合同相關(guān)條款進(jìn)行變更的，貸款人有權(quán)變更本合同相關(guān)條款。

本合同中部分條款無(wú)效或被撤銷，不影響本合同中其他條款的效力。

11.3 借款人同意并授權(quán)：貸款人有權(quán)將有關(guān)借款人與貸款人簽署的全部合同/協(xié)議/承諾（以下統(tǒng)稱“合同”）的信息，與上述合同/協(xié)議/承諾相關(guān)的履約信息和貸款、透支的相關(guān)情況，以及借款人提供的個(gè)人信用信息、其他信息，在不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定的前提下，錄入中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)及銀行間信貸咨詢系統(tǒng)、征信信息系統(tǒng)和其他合法設(shè)立的信息庫(kù)，供具有適當(dāng)資格的單位/個(gè)人查詢和使用；同時(shí)，貸款人亦有權(quán)查詢和使用已經(jīng)錄入中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)及銀行間信貸咨詢系統(tǒng)、征信信息系統(tǒng)和其他合法設(shè)立的信息庫(kù)的有關(guān)借款人的全部信息。

11.4 借款人同意：當(dāng)借款人發(fā)生本合同項(xiàng)下違約時(shí)，貸款人有權(quán)根據(jù)借款人的違約情況酌情決定公開(kāi)借款人的違約信息，并為催收借款人欠款之目的將有關(guān)的貸款情況信息提供給催收機(jī)構(gòu)。

11.5 前兩款中提及之“個(gè)人信用信息”包括借款人的姓名、性別、證件號(hào)碼、職業(yè)、工作單位、學(xué)歷、婚姻狀況、收入和財(cái)產(chǎn)狀況等能夠反映借款人信用狀況的個(gè)人信息?！跋嚓P(guān)貸款情況”是指貸款額、貸款期限、貸款發(fā)放時(shí)間、貸款擔(dān)保情況、貸款用途、貸款償還等情況。

11.6 本合同適用中華人民共和國(guó)法律（為本合同目的，不包括香港、澳門特別行政區(qū)及臺(tái)灣地區(qū)的法律）任何有關(guān)本借款合同的爭(zhēng)議，均受貸款人所在地的人民法院管轄。

11.7 本合同各方在本合同簽署頁(yè)填寫的地址為各方同意的通訊或送達(dá)地址，任何書(shū)面通知只要發(fā)往該地址，均視為已送達(dá)；該地址如有變動(dòng)，變動(dòng)方應(yīng)于變動(dòng)發(fā)生之日起五（5）個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面通知簽約各方，否則對(duì)其他各方不生效（但貸款人地址發(fā)生變動(dòng)的，僅需于營(yíng)業(yè)場(chǎng)所或通過(guò)其他途徑進(jìn)行公告）

11.8 本合同自滿足以下條件時(shí)生效，并至本合同項(xiàng)下貸款本息、為歸還本合同項(xiàng)下的貸款本息導(dǎo)致的透支賬戶發(fā)生的透支金額及相關(guān)費(fèi)用全部清償時(shí)終止。

11.8.1 借款人（或其授權(quán)人）簽字確認(rèn)；

11.8.2 貸款人負(fù)責(zé)人（或其授權(quán)人）簽字（或蓋章）并加蓋公章或合同專用章。

11.9 本合同之附件為合同不可分割的組成部分。

11.10 本合同正本壹式_____份，貸款人執(zhí)_____份，借款人以及______________各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

11.11 其他約定事項(xiàng)（如有）

_______________________________________

_________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________

11.12 本合同附件包括：

文件名稱 編號(hào)

1 __________________________ __________________________

2 __________________________ __________________________

3 __________________________ __________________________

4 __________________________ __________________________

5 __________________________ __________________________

6 __________________________ __________________________

備注：

本合同公證機(jī)關(guān)（如有）為：

公證文書(shū)編號(hào)（如有）為：

（本頁(yè)以下無(wú)正文）

（本頁(yè)為簽署頁(yè)，無(wú)正文）

本合同由下述當(dāng)事方簽署。各方在此確認(rèn)，在簽署本合同時(shí)，各方已就全部條款進(jìn)行了詳細(xì)地說(shuō)明和討論，各方對(duì)合同的全部條款均無(wú)疑義，并對(duì)當(dāng)事人有關(guān)權(quán)利義務(wù)和責(zé)任限制或免除條款的法律含義有準(zhǔn)確無(wú)誤的理解。

借 款 人 貸 款 人

本人或授權(quán)人（簽字） （公章或合同專用章）

負(fù)責(zé)人或授權(quán)人（簽字或蓋章）

住所地及聯(lián)系電話： 住所地：

第6篇：房貸收入證明格式范文

調(diào)查反映,銀行領(lǐng)域侵害金融消費(fèi)者權(quán)益現(xiàn)象較多,主要表現(xiàn)為在存取款、貸款、銀行卡、投資理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)領(lǐng)域侵害金融消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)權(quán)、公平交易權(quán)、知情權(quán)和隱私權(quán)。

(一)侵害金融消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)權(quán)

1、銀行未盡安全保障義務(wù),導(dǎo)致金融消費(fèi)者被“克隆卡”盜取存款。近年來(lái),犯罪嫌疑人在ATM、銀行門禁上安裝讀卡器和攝像頭,竊取持卡人的磁卡信息和密碼,再偽造銀行卡即“克隆卡”將持卡人的資金取現(xiàn)或轉(zhuǎn)賬或消費(fèi)的案件較多。該類糾紛往往至法院,法院根據(jù)案情不同,判決銀行賠償損失的結(jié)果不盡一致。一是銀行不承擔(dān)責(zé)任。二是銀行只承擔(dān)部分責(zé)任。三是銀行承擔(dān)全部責(zé)任。

2、銀行未及時(shí)受理掛失導(dǎo)致存款被盜取。這種情況一般發(fā)生在當(dāng)儲(chǔ)戶遇到詐騙、銀行卡遺失等情況后到銀行掛失,銀行工作人員以不合理方式拖延,導(dǎo)致客戶存款被盜取。

3、銀行對(duì)外支付假幣導(dǎo)致取款人損失。

4、部分支取銀行定期存款少計(jì)息。這種情況一般在儲(chǔ)戶要求提前支取部分定期存款時(shí)發(fā)生,有的銀行以辦理手續(xù)麻煩為由而全部支取定期存款,導(dǎo)致儲(chǔ)戶損失部分利息。

5、不予兌換殘損幣。有消費(fèi)者投訴,有的銀行工作人員因殘缺、污損人民幣鑒定手續(xù)麻煩而拒絕為客戶兌換。

6、延壓客戶資金。但有的銀行在辦理支付結(jié)算業(yè)務(wù)時(shí),沒(méi)按照《支付結(jié)算辦法》將客戶的資金及時(shí)匯出或入賬,侵犯了客戶的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

(二)侵害金融消費(fèi)者公平交易權(quán)

公平交易權(quán)是指金融消費(fèi)者在接受銀行提供金融產(chǎn)品或服務(wù)中,有權(quán)根據(jù)公正、平等、誠(chéng)實(shí)信用原則,獲得公平交易條件,有權(quán)拒絕銀行的強(qiáng)制交易行為。調(diào)查反映的金融消費(fèi)者公平交易權(quán)受侵害,主要表現(xiàn)在銀行收費(fèi)、銀行信貸以及對(duì)普通消費(fèi)者提供銀行服務(wù)領(lǐng)域。

1、不合理或歧視性收費(fèi)。銀行收費(fèi)一直是金融消費(fèi)者投訴的焦點(diǎn)。近年來(lái),各銀行以2003年施行的《商業(yè)銀行服務(wù)價(jià)格管理暫行辦法》為依據(jù),出臺(tái)了換折費(fèi)、換卡費(fèi)、密碼重置費(fèi)、銀行卡年費(fèi)等名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從十元到幾十元不等。對(duì)這些收費(fèi)項(xiàng)目,金融消費(fèi)者只能被動(dòng)接受,顯失公平。

2、強(qiáng)制增加一些不合理義務(wù)。為增加收入或規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),有的銀行在為客戶辦理抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí),強(qiáng)制客戶為其抵押物辦理商業(yè)保險(xiǎn)或?yàn)楸ＷC人辦理人身意外傷害保險(xiǎn),有的還須到銀行指定的中介機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),辦理評(píng)估、保險(xiǎn)等手續(xù)。如常德市某銀行部分客戶反映,該銀行在為客戶辦理抵押貸款和保證貸款等業(yè)務(wù)時(shí),要求客戶為抵押物辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)或?yàn)楸ＷC人辦理人身意外傷害保險(xiǎn)。還有的銀行在辦理房貸或其他貸款業(yè)務(wù)時(shí),設(shè)置各方面限制條件,搭售保險(xiǎn),強(qiáng)制辦理信用卡,要求客戶幫助完成攬儲(chǔ)任務(wù)等。

3、在合同中加重金融消費(fèi)者責(zé)任。有的銀行在與金融消費(fèi)者訂立合同過(guò)程中利用格式條款,或免除銀行責(zé)任,或加重金融消費(fèi)者的責(zé)任,排除其主要權(quán)利。如某銀行《人民幣信用卡章程》規(guī)定:“信用卡如遇丟失或被盜竊,持卡人應(yīng)持本人身份證或其他有效證明,立即到附近的中國(guó)銀行分支行辦理書(shū)面掛失手續(xù),并按規(guī)定交付掛失手續(xù)費(fèi)。掛失之前及掛失次日24小時(shí)內(nèi),所造成的掛失卡風(fēng)險(xiǎn)損失仍由持卡人承擔(dān)?！?/p>

4、VIP客戶優(yōu)先辦理業(yè)務(wù)。作為銀行市場(chǎng)營(yíng)銷的重要手段,近年來(lái),各家銀行紛紛推出VIP卡以吸引優(yōu)質(zhì)客戶。持有銀行VIP卡的客戶,可在發(fā)卡行各網(wǎng)點(diǎn)享有貴賓室單獨(dú)辦理業(yè)務(wù),或優(yōu)先辦理業(yè)務(wù)等方面的服務(wù),有的還可減免手續(xù)費(fèi)用或手續(xù)費(fèi)用打折。VIP卡客戶優(yōu)先辦理業(yè)務(wù),是事實(shí)上的“插”隊(duì)行為,特別是在排隊(duì)人員較多的情況下,無(wú)疑是對(duì)一般客戶的侵權(quán),可能引發(fā)其不滿情緒。

(三)侵害金融消費(fèi)者知情權(quán)

知情權(quán)是指金融消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買、使用的產(chǎn)品或所接受的服務(wù)真實(shí)情況的權(quán)利。由于銀行產(chǎn)品或服務(wù)具有較強(qiáng)的專業(yè)性,普通消費(fèi)者難以準(zhǔn)確理解和認(rèn)識(shí)其特征與風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)消費(fèi)行為發(fā)生時(shí),有的銀行工作人員受利益驅(qū)動(dòng)或不盡職,沒(méi)有完全盡說(shuō)明和解釋義務(wù)。

1、虛假宣傳,“存款變保險(xiǎn)”。近年來(lái),銀行銷售保險(xiǎn)產(chǎn)品,或保險(xiǎn)公司派業(yè)務(wù)員在銀行柜臺(tái)營(yíng)銷保險(xiǎn)產(chǎn)品的情況較多,在銷售保險(xiǎn)產(chǎn)品過(guò)程中,受銷售額提成等利益驅(qū)動(dòng),有的銀行工作人員或保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)員片面夸大保險(xiǎn)產(chǎn)品的收益水平,有意混淆保險(xiǎn)產(chǎn)品與儲(chǔ)蓄的不同特點(diǎn),不明示風(fēng)險(xiǎn),不講明退保費(fèi)用、現(xiàn)金價(jià)值和費(fèi)用扣除等關(guān)鍵要素,宣傳保險(xiǎn)產(chǎn)品等同于存款并有保險(xiǎn)功能,誤導(dǎo)金融消費(fèi)者,使金融消費(fèi)者的“存款變保險(xiǎn)”。當(dāng)儲(chǔ)戶需用錢支取時(shí),保險(xiǎn)公司按照保單約定的現(xiàn)金價(jià)值,即扣除一定金額費(fèi)用后再“退?！?給消費(fèi)者造成損失。

2、夸大理財(cái)產(chǎn)品收益,誤導(dǎo)宣傳。一些銀行在推薦理財(cái)產(chǎn)品時(shí),故意夸大其投資功能,甚至對(duì)合同條款并未載明的投資收益率輕易作出保底承諾,隱瞞其不足之處,不充分揭示風(fēng)險(xiǎn),誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買。

3、未全面、及時(shí)告知有關(guān)收費(fèi)情況。近年來(lái)銀行有償服務(wù)項(xiàng)目越來(lái)越多,但部分銀行并沒(méi)有按要求公告或告知消費(fèi)者相應(yīng)收費(fèi)信息。

4、信用卡業(yè)務(wù)中風(fēng)險(xiǎn)提示不夠。有的銀行在辦理信用卡業(yè)務(wù)中,對(duì)于信用卡怎樣收取年費(fèi),刷多少次免年費(fèi)、收取多少年費(fèi)等內(nèi)容,僅僅在信用卡章程中以普通字體告知,而且,受利益驅(qū)動(dòng),銀行工作人員在辦卡過(guò)程中對(duì)罰息和滯納金的計(jì)算方式、逾期還款將導(dǎo)致信用記錄不良等風(fēng)險(xiǎn),一般不做過(guò)多的提示,許多銀行因此引發(fā)消費(fèi)者投訴的案例較多。

(四)侵害金融消費(fèi)者隱私權(quán)

有的銀行對(duì)信用信息管理不嚴(yán),導(dǎo)致金融消費(fèi)者權(quán)益受到侵害,如某客戶在網(wǎng)上投訴辦理一張興業(yè)銀行的信用卡后,收到021-38429733推銷個(gè)人保險(xiǎn)業(yè)務(wù),并且知道他的卡號(hào)、家庭情況等個(gè)人信息,客戶對(duì)此非常不滿。

二、金融消費(fèi)者合法權(quán)益受侵害的原因分析

金融消費(fèi)者合法權(quán)益受侵害情形的頻繁發(fā)生,既有制度不完善以及體制、機(jī)制方面的因素,也有金融消費(fèi)者自身維權(quán)力量不足和金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范等多方面的原因。

(一)法律政策規(guī)范缺失,維權(quán)手段約束不力

從法律層面看,現(xiàn)行的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》及相關(guān)法律并不能很好地保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益。一方面,作為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)利的一般性法律,《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》盡管適用于保護(hù)銀行領(lǐng)域金融消費(fèi)者的合法權(quán)益,但沒(méi)有考慮金融消費(fèi)者的特殊性、專業(yè)性,并不能給予金融消費(fèi)者充分的、有針對(duì)性的法律保護(hù),調(diào)查反映各地發(fā)生的金融糾紛案例也沒(méi)有適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》進(jìn)行維權(quán);《產(chǎn)品質(zhì)量法》因其適用對(duì)象是實(shí)物產(chǎn)品,因?yàn)殂y行產(chǎn)品與實(shí)物產(chǎn)品在形式、內(nèi)容、特點(diǎn)等方面存在不同,《產(chǎn)品質(zhì)量法》并不適用于銀行消費(fèi)領(lǐng)域。另一方面,《商業(yè)銀行法》、《中國(guó)人民銀行法》、《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》等法律盡管在保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益方面作出了一些規(guī)定,但這些法律主要是從監(jiān)管的角度規(guī)范銀行運(yùn)行秩序,并沒(méi)有將保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益作為其立法價(jià)值取向,對(duì)金融消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)也局限于對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行保護(hù),對(duì)公平交易權(quán)等其他合法權(quán)益沒(méi)有明確規(guī)定。

從監(jiān)管政策規(guī)定看,近年來(lái),人民銀行、銀監(jiān)會(huì)了一些規(guī)章和規(guī)范性文件,對(duì)保護(hù)金融消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)權(quán)、知情權(quán)、公平交易權(quán)等提出了監(jiān)管要求,但效力層次相對(duì)較低,對(duì)于金融消費(fèi)者的合法權(quán)益沒(méi)有完整、系統(tǒng)的規(guī)定,不能滿足保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益的實(shí)踐需要。

此外,作為銀行業(yè)自律組織,各級(jí)銀行業(yè)協(xié)會(huì)近年來(lái)在服務(wù)規(guī)范、信息披露、投訴管理等方面出臺(tái)了一些指導(dǎo)性、自律性公約,加強(qiáng)對(duì)金融消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù),但缺乏強(qiáng)制性,當(dāng)銀行違反這些公約侵害消費(fèi)者合法權(quán)益時(shí),銀行業(yè)協(xié)會(huì)只能采取內(nèi)部通報(bào)、協(xié)調(diào)等方式,對(duì)銀行業(yè)的約束力自然大打折扣。

(二)受理部門職權(quán)與作用有限,維權(quán)途徑效率不高

一方面,銀監(jiān)部門、銀行業(yè)協(xié)會(huì)、銀行機(jī)構(gòu)處理糾紛或投訴缺乏公正性與獨(dú)立性。盡管銀監(jiān)部門承擔(dān)了部分保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益的職責(zé),但這種職責(zé)附隨于對(duì)銀行的業(yè)務(wù)監(jiān)管,并更多地考慮其監(jiān)管業(yè)績(jī)與銀行經(jīng)營(yíng)水平的相關(guān)性,因而可能放松對(duì)金融消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。而且,銀監(jiān)部門對(duì)銀行侵害金融消費(fèi)者合法權(quán)益的行為也缺乏有效的、強(qiáng)有力的處罰措施。同樣,作為銀行業(yè)的自律組織,必須以促進(jìn)銀行作為會(huì)員單位實(shí)現(xiàn)共同利益為宗旨,當(dāng)銀行與金融消費(fèi)者之間發(fā)生利益沖突時(shí),作為銀行機(jī)構(gòu)的“代言人”,很難公正地為金融消費(fèi)者說(shuō)話。

另一方面,消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)揮的作用非常有限。該協(xié)會(huì)作為工商局下屬的事業(yè)單位,囿于其宗旨和法律地位的局限性,加上銀行領(lǐng)域金融消費(fèi)者權(quán)益糾紛的專業(yè)性和復(fù)雜性,消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)處理銀行領(lǐng)域金融消費(fèi)者糾紛缺乏必要的知識(shí)與專業(yè)技能,因而很難處理此類案件。如株洲市消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)從來(lái)沒(méi)有受理過(guò)金融消費(fèi)者的投訴,一旦收到此類投訴案件,一般建議其向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行、銀監(jiān)局等投訴處理。

(三)消費(fèi)者金融知識(shí)相對(duì)缺乏,自我維權(quán)能力不強(qiáng)

盡管尋常百姓經(jīng)常要與銀行打交道,但由于金融知識(shí)專業(yè)性較強(qiáng),大多數(shù)普通消費(fèi)者對(duì)金融知識(shí)的了解可能局限于存貸款、匯款以及銀行卡等基本金融產(chǎn)品的一些常識(shí),對(duì)其衍生產(chǎn)品、附加功能、投資風(fēng)險(xiǎn)等了解不多,對(duì)通過(guò)何種方式維護(hù)自身權(quán)益也知之甚少。當(dāng)自身合法權(quán)益受到侵害時(shí),盡管有消費(fèi)者會(huì)采取向有關(guān)主管部門投訴、借助媒體曝光或向法院等方式進(jìn)行維權(quán),但損失較小時(shí),一些消費(fèi)者因感覺(jué)投訴程序復(fù)雜,要花費(fèi)大量時(shí)間和精力,選擇自認(rèn)倒霉而主動(dòng)放棄。

(四)部分銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)欠規(guī)范,維護(hù)客戶權(quán)益的自覺(jué)性不夠

侵害銀行領(lǐng)域金融消費(fèi)者權(quán)益,責(zé)任主體是銀行。部分銀行憑借其壟斷地位,不遵守金融監(jiān)管規(guī)定,如不按《儲(chǔ)蓄管理?xiàng)l例》及時(shí)為客戶辦理掛失手續(xù),不在營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公告有關(guān)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),不在營(yíng)銷金融產(chǎn)品時(shí)履行風(fēng)險(xiǎn)告知義務(wù)等,從主觀上構(gòu)成對(duì)金融消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)權(quán)、知情權(quán)等的侵害。部分銀行對(duì)一些監(jiān)管部門只有原則性規(guī)定或沒(méi)有規(guī)定的服務(wù)類業(yè)務(wù),往往從自身利益出發(fā),不遵循合理、質(zhì)價(jià)相符的原則,不考慮社會(huì)影響程度進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià),金融消費(fèi)者只能被動(dòng)接受,顯失公平。

三、健全金融消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的思考與建議

構(gòu)建我國(guó)金融消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制,維護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益,需要從制度構(gòu)架層面入手進(jìn)行整體設(shè)計(jì),確保依法維權(quán)、高效維權(quán)和自發(fā)維權(quán)。

(一)完善有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定

維護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)有充分的法律授權(quán),建立在強(qiáng)有力的法律基礎(chǔ)上。借鑒美英等國(guó)的做法,我國(guó)有必要先行制定專門的行政法規(guī)層次的《金融消費(fèi)者保護(hù)條例》,明確金融消費(fèi)者的法律地位和財(cái)產(chǎn)權(quán)、公平交易權(quán)等具體權(quán)利,突出金融消費(fèi)者合法權(quán)益特別保護(hù)的立法價(jià)值取向,授權(quán)專門的機(jī)構(gòu)行使保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益的職能,強(qiáng)化銀行對(duì)金融消費(fèi)者的告知、信息披露等義務(wù),建立投訴受理和補(bǔ)償機(jī)制等,條件成熟時(shí)制定《金融消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。

(二)設(shè)立專門保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益的機(jī)構(gòu)

設(shè)立專門保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益的機(jī)構(gòu)是金融消費(fèi)者有效維權(quán)的重要保障。結(jié)合我國(guó)實(shí)際,可在相關(guān)法律法規(guī)中明確專門保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益機(jī)構(gòu)的職責(zé)和監(jiān)管權(quán)限,包括草擬或制定有關(guān)與金融消費(fèi)者保護(hù)有關(guān)的金融法律法規(guī)、審查銀行制定涉及金融消費(fèi)者權(quán)益的業(yè)務(wù)操作規(guī)程、受理投訴、對(duì)銀行與金融消費(fèi)者間的糾紛進(jìn)行調(diào)解、開(kāi)展金融知識(shí)宣傳、對(duì)銀行侵害金融消費(fèi)者合法權(quán)益的行為進(jìn)行懲戒、建立與監(jiān)管部門在處理投訴方面的信息共享與協(xié)調(diào)機(jī)制等。

鑒于人民銀行在目前我國(guó)金融體系中處于宏觀管理與相對(duì)中立的地位,相對(duì)于金融監(jiān)管部門而言,更能給予金融消費(fèi)者特別的保護(hù)。同時(shí)考慮目前人民銀行在征信管理、銀行卡、人民幣管理、支付結(jié)算管理等領(lǐng)域?qū)S護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益的作用,可從法律上明確由人民銀行牽頭負(fù)責(zé)處理金融消費(fèi)者投訴,同時(shí)內(nèi)設(shè)專門負(fù)責(zé)金融消費(fèi)者維權(quán)的部門。

(三)構(gòu)建多元化、分層次的糾紛處理機(jī)制

銀行領(lǐng)域的金融糾紛案件有其專業(yè)特殊性,應(yīng)結(jié)合我國(guó)監(jiān)管實(shí)際建立多元化、分層次的糾紛處理機(jī)制,明確銀行機(jī)構(gòu)、人民銀行及銀監(jiān)部門、專門保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益的機(jī)構(gòu)及人民法院都有處理金融消費(fèi)者權(quán)益糾紛的職責(zé)。

(四)加強(qiáng)金融知識(shí)宣傳教育

開(kāi)展金融知識(shí)宣傳教育,增強(qiáng)金融消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)代金融產(chǎn)品、金融服務(wù)和相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和了解,能有效提高金融消費(fèi)者的自我保護(hù)能力。我國(guó)專門保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益的機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門可借鑒國(guó)外一些做法,編制金融消費(fèi)者教育資料,定期金融消費(fèi)者保護(hù)資訊,借助媒體等開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)等,建立長(zhǎng)效宣傳教育機(jī)制;銀行應(yīng)通過(guò)其網(wǎng)站、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所積極開(kāi)展業(yè)務(wù)宣傳。

(五)規(guī)范銀行機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)行為

人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等金融管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)管,對(duì)銀行開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)履行的告知、提示義務(wù)和合同格式范本等提出明確的監(jiān)管要求,或?qū)赡芮趾鹑谙M(fèi)者合法權(quán)益的條款、事項(xiàng)進(jìn)行審查,對(duì)銀行服務(wù)收費(fèi)等涉及面廣、影響大的項(xiàng)目,應(yīng)適時(shí)采取相應(yīng)監(jiān)管措施進(jìn)行規(guī)范。

第7篇：房貸收入證明格式范文

新版建設(shè)部商品房買賣合同范本

溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)的一種參考，當(dāng)事人須根據(jù)具體實(shí)際情況正確選擇適用的條款并作相應(yīng)的調(diào)整，切勿套用，訂立重大合同或者內(nèi)容復(fù)雜的合同最好咨詢相關(guān)的法律專業(yè)人士，感謝您的閱讀下載！

(合同編號(hào)：

)

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：________________________________________________

注冊(cè)地址：_____________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_______________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：________________________________________

法定代表人：____________聯(lián)系電話：_____________________

郵政編碼：______________________________________________

委托人：_____________地址：_________________________

郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：_______________________

委托機(jī)構(gòu)：__________________________________________

注冊(cè)地址：______________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________

法定代表人：_________聯(lián)系電話：________________________

郵政編碼：______________________________________________

買受人：_______________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：_____________國(guó)籍______________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【

】_____________________

地址：__________________________________________________

郵政編碼：______________聯(lián)系電話：______________________

【委托人】【

】姓名：____________國(guó)籍：_____________

地址：__________________________________________________

郵政編碼：_______________電話：________________________

[釋義]本部分條文是確認(rèn)買賣雙方當(dāng)事人的主體資格.

本條款提示點(diǎn)：

1、出賣人的主體資格

我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和兼營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但無(wú)論是哪種類型，都需要具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì).不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)或開(kāi)發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對(duì)的客戶訂立《商品房》，違者訂立的合同無(wú)效.

2、買受人的主體資格

(1)凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人，

(2)必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，

a、未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)方可生效(已滿16周歲且以自己的勞動(dòng)收入為主要生活的除外);

b、精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)方可生效，

(3)未成年人、精神病人的購(gòu)房行為應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人作為法定人代為簽約，

(4)夫妻關(guān)系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有約定，無(wú)論以夫或妻的名義購(gòu)買房屋，該房屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財(cái)產(chǎn).

3、出賣人委托機(jī)構(gòu)

近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商委托公司進(jìn)行房屋銷售的比例日益增加.在這種情形下，應(yīng)當(dāng)將機(jī)構(gòu)的名稱列入本合同，并如實(shí)填寫.這樣，既明確體現(xiàn)和保障了開(kāi)發(fā)商、商之間的委托合同關(guān)系，也保障了購(gòu)房人的簽約知情權(quán).

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條

項(xiàng)目建設(shè)依據(jù).

出賣人以______方式取得位于_______、編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán).【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_______________.

該地塊土地面積為_(kāi)__________，規(guī)劃用途為_(kāi)__________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日.

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________，施工許可證號(hào)為_(kāi)__________.

____________________________________________________________________.

[釋義]本條是出賣人擁有項(xiàng)目的取得和開(kāi)發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容，目的是為保障買受人知情權(quán).

本條款的提示點(diǎn)：

1、開(kāi)發(fā)商土地取得方式

一般情形下，開(kāi)發(fā)商取得土地的方式為受讓國(guó)家出讓的土地(出讓)或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地(轉(zhuǎn)讓).特殊情形下方可獲得國(guó)家得無(wú)償劃撥地(劃撥)，如開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟(jì)使用住房.

未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);非用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā).

2、土地使用年限

根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：(一)居住用地70年;(二)工業(yè)用地50

年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(四)商業(yè)旅游、娛樂(lè)用地40年;(五)綜合或者其他用地50年.”需要注意的是，該使用年限起始于國(guó)有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購(gòu)房合同之日;經(jīng)濟(jì)使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問(wèn)題.

3、商品房項(xiàng)目的名稱無(wú)論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品發(fā)預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致.

4、開(kāi)發(fā)商必須擁有《國(guó)有土地使用權(quán)證》方可申請(qǐng)商品房預(yù)售資格.因此，購(gòu)房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號(hào)]、[土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)]外,更有必要查閱開(kāi)發(fā)商持有的《國(guó)有土地使用權(quán)證》.著重審查兩點(diǎn)：一是看開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金(未繳納完畢土地出讓金的開(kāi)發(fā)商一般持有《臨時(shí)國(guó)有土地使用證》而非《國(guó)有土地使用證》);二是看開(kāi)發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款(以土地作為抵押物辦理貸款的，《國(guó)有土地使用證》上往往作備案登記).

第二條

商品房銷售依據(jù).

買受人購(gòu)買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】.預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)__________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)__________.

____________________________________________________________________.

[釋義]本條是對(duì)商品房銷售的描述.

本條款提示點(diǎn)：

1、期房與現(xiàn)房的比較

期房即預(yù)售商品房，是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房為期房.現(xiàn)房指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費(fèi)者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證.

期房相對(duì)于現(xiàn)房，具有下列特點(diǎn)：

優(yōu)勢(shì)：(1)期房一般較現(xiàn)房便宜;

(2)期房的選擇空間較現(xiàn)房大;

(3)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升.

劣勢(shì)：具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風(fēng)險(xiǎn).

2、商品房預(yù)售許可證的法律效力

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效.”

3、商品房銷售的其他依據(jù)

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商除獲得《商品房預(yù)售許可證》外，還應(yīng)具備下列證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預(yù)售”.

房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證有按棟編號(hào)發(fā)放、按批號(hào)編號(hào)發(fā)放等形式，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)“對(duì)號(hào)入座”，提高自身風(fēng)險(xiǎn)防范能力.

第三條

買受人所購(gòu)商品房的基本情況.

買受人購(gòu)買的商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn))為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房.該商品房的用途為_(kāi)__________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)__________，建筑層數(shù)地上___________層，地下

___________層.

該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】.

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二).

____________________________________________________________________.

____________________________________________________________________.

[釋義]本條是對(duì)合同標(biāo)的物的詳細(xì)描述

本條款提示點(diǎn)：

本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語(yǔ)及建筑規(guī)范，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)更加切實(shí)注意.

1、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)

這兩項(xiàng)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點(diǎn)，專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍.因此，購(gòu)房人在選購(gòu)房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)加以落實(shí).

商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經(jīng)確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更.房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異.

2、層高≠凈高

層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度.

購(gòu)房人在選擇預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)考慮上述兩者之間的差異.

3、陽(yáng)臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)的封閉與否對(duì)計(jì)算商品房的建筑面積至關(guān)重要，根據(jù)現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)劃》的規(guī)定，封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算使用面積，而敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)則按全面積的一半計(jì)算使用面積.

4、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e及使用面積之間的聯(lián)系.

該套商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)強(qiáng)體面積+陽(yáng)臺(tái)面積

第四條

計(jì)價(jià)方式與價(jià)款.

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整.

2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整.

3、按套(單元)計(jì)算，該商品房總價(jià)款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整.

4、__________________________________________________

.

[釋義]本條是關(guān)于商品房計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定.

本條款提示點(diǎn)：

1、計(jì)價(jià)方式的改革

多年來(lái)，我國(guó)一直采用按照建筑面積計(jì)價(jià)的方式銷售商品房，但該種計(jì)價(jià)方式卻存在著諸多弊病，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計(jì)算分?jǐn)倧?fù)雜，開(kāi)發(fā)商非善意誤算等.隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活躍與發(fā)展，我國(guó)北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià).相信不久的將來(lái)，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)將成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要計(jì)價(jià)方式，使購(gòu)房人真正能享受到“明明白白購(gòu)房”的待遇.

2、購(gòu)房人應(yīng)注意商品房“價(jià)外價(jià)”問(wèn)題

個(gè)別開(kāi)發(fā)商除收取按面積記得的總價(jià)款外，還會(huì)向購(gòu)房人提出收取配套費(fèi)、教育實(shí)施費(fèi)等其他收費(fèi)項(xiàng)目，因此，購(gòu)房人在支付房款時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)這些收費(fèi)項(xiàng)目加以關(guān)注，如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法定收費(fèi)依據(jù)的，購(gòu)房人可以拒付.

第五條

面積確認(rèn)及面積差異處理.

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡(jiǎn)稱面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理.

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定.

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn).

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_____種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：

(1)_________________________________________________;

(2)____________________________________________;

(3)_______________________________________________;

(4)_________________________________________________.

2、雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;

(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房.

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息.

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人.

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=────────────────_100%

合同約定面積

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議.

[釋義]本條是對(duì)房屋面積確認(rèn)依據(jù)及房屋面積差異處理方式的約定.

本條款的法律依據(jù)：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式.合同未作約定的，接以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3

%時(shí)，買受人有權(quán)退房.買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息.買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3

%以內(nèi)(含3

%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3

%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3

%以內(nèi)

(含3

%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3

%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人.

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=------------------------------------_100%

合同約定面積

本條款提示點(diǎn)：

1、面積確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

本條規(guī)定以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為面積確認(rèn)的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，但購(gòu)房人在簽約時(shí)亦可主張上述兩項(xiàng)面積同時(shí)作為依據(jù)標(biāo)準(zhǔn).

2、產(chǎn)權(quán)登記面積與購(gòu)房人實(shí)際所得面積不符時(shí)的處理

產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的面積，一般情形下產(chǎn)權(quán)登記面積即等同于購(gòu)房人實(shí)際所得到的面積，但如果產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪單位所作出的測(cè)量結(jié)果與購(gòu)房人的實(shí)得面積不符，購(gòu)房人依舊有權(quán)利聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)量公司重新測(cè)量，并要求房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理.

3、自行約定的方式

基于設(shè)計(jì)原因，施工原因以及其他原因，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房實(shí)往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定簽訂面積差異處理?xiàng)l款，而建議購(gòu)房人選擇自行約定的方式，常見(jiàn)的約定方式包括：

(1)買受人不要求退房，按照產(chǎn)權(quán)登記面積和原約定每平方米價(jià)格實(shí)施多退少補(bǔ);(該條款的約定從法律上分析仍然存在問(wèn)題，如某合同原定面積為80平方米，建成面積達(dá)__0平方米，即使開(kāi)發(fā)商主張?jiān)撎貏e約定，由于約定面積差異已經(jīng)對(duì)原合同造成了實(shí)質(zhì)性破壞，法院最終還是會(huì)按法定標(biāo)準(zhǔn)而不會(huì)按約定標(biāo)準(zhǔn)裁決)

(2)正負(fù)3%內(nèi)實(shí)施多退少補(bǔ)，多于3%部分按原單價(jià)打折計(jì)算房?jī)r(jià);少于3%部分按原單價(jià)上浮一定比例退還房款;

(3)將《辦法》規(guī)定的臨界點(diǎn)3%調(diào)整為臨界點(diǎn)5%;(從開(kāi)發(fā)商的利益分析，此條款最符合其利益)

(4)總價(jià)包死條款，即無(wú)論產(chǎn)權(quán)登記面積是否與約定面積發(fā)生差異，均按約定總價(jià)計(jì)算房款.(對(duì)于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購(gòu)房人可選擇性使用該條款.就筆者的個(gè)人閱歷，很少有開(kāi)發(fā)商在交房后因?yàn)闇y(cè)定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購(gòu)房人補(bǔ)繳購(gòu)房款的卻是屢見(jiàn)不鮮.)

相比而言，上述約定方式均沒(méi)有本條款第二種方式那樣更能維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，因此建議購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)選擇該種面積差異處理方式.

__市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)M定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理?xiàng)l款，更重視了對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的保障.

第六條

付款方式及期限.

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款______________________________________.

2、分期付款__________________________________________.

3、其他方式_________________________________________.

[釋義]本條是對(duì)付款方式及付款時(shí)間的約定

本條款提示點(diǎn)：

1、一次性付款

(1)一次性付款的本意是指購(gòu)房人在約定期限內(nèi)向開(kāi)發(fā)商支付完畢100%的購(gòu)房款，但在實(shí)踐當(dāng)中，不少開(kāi)發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購(gòu)房款，留存5%-10%的購(gòu)房款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時(shí)再行給付.

(2)開(kāi)發(fā)商為鼓勵(lì)購(gòu)房人選擇一次性付款方式，往往會(huì)在商品房定價(jià)的基礎(chǔ)上給予一次性付款購(gòu)房人一定比例的折扣.購(gòu)房人如選擇此種付款方式，可以適時(shí)提出折扣請(qǐng)求.

2、按揭付款

(1)按揭付款不屬于分期付款，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商與銀行已經(jīng)在付款方式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開(kāi)發(fā)商提供一次性付款.對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，按揭購(gòu)房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得了銀行支付的全額房款，購(gòu)房人只是按與銀行簽訂的《》逐月向銀行還款而已.

(2)按揭付款方式所產(chǎn)生的法律關(guān)系：

a、主合同關(guān)系有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的商品房買賣合同關(guān)系;二是購(gòu)房人與銀行之間的借款合同關(guān)系，

b、從合同關(guān)系有三個(gè)：一是購(gòu)房人以所購(gòu)物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系;二是開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人貸款而向銀行提供的保證合同關(guān)系(有的銀行還要求開(kāi)發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔(dān)保);三是銀行與開(kāi)發(fā)商之間的回購(gòu)法律關(guān)系，即當(dāng)購(gòu)房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商向銀行承諾無(wú)條件回購(gòu)該房產(chǎn)，并將回購(gòu)房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對(duì)此購(gòu)房人在按揭貸款合同中予以書(shū)面確認(rèn).

(3)按揭付款條款在簽約時(shí)屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購(gòu)房人發(fā)放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由銀行拒絕為購(gòu)房人提供按揭貸款的，則該條款對(duì)買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負(fù)違約責(zé)任，當(dāng)事人雙方可以請(qǐng)求解除《商品房買賣合同》，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)房人.但如是因?yàn)橘I、賣雙方作為或者不作為的行為導(dǎo)致銀行按揭不能，則需要由責(zé)任人承擔(dān)其相應(yīng)的違約責(zé)任，如購(gòu)房人不提供或提供虛假的申貸資料，開(kāi)發(fā)商拒不承擔(dān)銀行要求的保證擔(dān)保責(zé)任等.

(4)按揭付款方式后續(xù)法律問(wèn)題

a、因商品房買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將所收款項(xiàng)分別退還給購(gòu)房人和銀行;

b、開(kāi)發(fā)商作為擔(dān)保人為購(gòu)房人按揭貸款提供保證擔(dān)保的方式有兩種：一是階段性保證擔(dān)保，即開(kāi)發(fā)商提供保證擔(dān)保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購(gòu)房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并將其房屋所有權(quán)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記之日止;二是全程保證擔(dān)保，即開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任.按最高院司法解釋的規(guī)定，購(gòu)房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購(gòu)房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加開(kāi)發(fā)商為共同被告，開(kāi)發(fā)商提供全程擔(dān)保的除外.如果銀行起訴時(shí)買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù)，則開(kāi)發(fā)商無(wú)論是提供哪種方式的保證擔(dān)保都會(huì)被列為共同被告.

開(kāi)發(fā)商盡早為購(gòu)房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務(wù)，還具備解除自身?yè)?dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)的功能和作用.從近年法院受理的案件類型分析，按揭購(gòu)房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個(gè)樓盤都存在著一定比例的按揭購(gòu)房人逾期不歸還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患，開(kāi)發(fā)商如不重視此類糾紛的預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)防范，將造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失.

第七條

買受人逾期付款的違約責(zé)任.

買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過(guò)_____日后，出賣人有權(quán)解除合同.出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金.買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____

(該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金.

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定.

2.

_________________________________________________.

[釋義]本條是對(duì)購(gòu)房人逾期違約金責(zé)任進(jìn)行約定的條款

本條款提示點(diǎn);

1、逾期付款違約責(zé)任分析

逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達(dá)一定期間，構(gòu)成根本違約.構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求違約方履行合同并支付一定的違約金;構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還有權(quán)要求違約方支付承擔(dān)由于終止合同所造成的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失.

基于一般違約與根本違約的理論依據(jù)，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責(zé)任救濟(jì)方式.

2、如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定;出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外.法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月.對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅.

從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標(biāo)的物是一項(xiàng)重大資產(chǎn)，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對(duì)較長(zhǎng)期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過(guò)快的享有單方解約權(quán).因此，我們建議：在設(shè)定本條所規(guī)定的開(kāi)發(fā)商有單方解約權(quán)的期間條款時(shí)，一般應(yīng)定為3個(gè)月為宜，至少不應(yīng)少于2個(gè)月，如果購(gòu)房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約，購(gòu)房人亦有合理期間進(jìn)行調(diào)整.

3、逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額.該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定.

結(jié)合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)一般應(yīng)設(shè)在下列區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標(biāo)準(zhǔn)，不高于同期銀行逾期貸款利率的__0%.設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)如果低于或高于上述期間，都有可能導(dǎo)致約定的條款存在法律效力上的瑕疵.

個(gè)案分析：李小姐每月要還銀行貸款5000元，按照銀行對(duì)大多數(shù)客戶執(zhí)行的5年期以上商業(yè)房貸年利率5.508%來(lái)計(jì)算：

1.調(diào)整前：按利率萬(wàn)分之二點(diǎn)一來(lái)計(jì)算，即5000元_2.1/10000=1.05元(計(jì)算公式為：月還款額_萬(wàn)分之二點(diǎn)一).也就是說(shuō)，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元.2.調(diào)整后：銀行新執(zhí)行的日罰息利率為5.508%_(1+30%)/365至5.508%_(1+50%)/365，為

1.96元—2.26元.對(duì)于李小姐來(lái)說(shuō)，她每拖延一日，最少需交納0.98元，最多則為1.__元.?

第八條

交付期限.

出賣人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格.

2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格.

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格.

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件.

5.____________________________________________________.

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的;

2、___________________________________________________

.

[釋義]本條時(shí)對(duì)合同標(biāo)的物交付時(shí)間的約定，同時(shí)約定了交付的房屋應(yīng)具備的條件.

本條款提示點(diǎn)

1、如何理解四項(xiàng)條件

所謂工程驗(yàn)收是指對(duì)建筑工程本身的驗(yàn)收，包括對(duì)房屋基礎(chǔ)、主體、水電、排風(fēng)排氣、內(nèi)外裝飾的驗(yàn)收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車場(chǎng)及其他配套設(shè)施的驗(yàn)收.組織工程驗(yàn)收的主體是開(kāi)發(fā)商本身，由其組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位并會(huì)同當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)監(jiān)單位共同參加，竣工驗(yàn)收合格的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于15日內(nèi)向建設(shè)主管部門備案.對(duì)購(gòu)房人而言，如果選擇的是該條件，開(kāi)發(fā)商只需要獲得建設(shè)主管部門發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》即滿付條件.

該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格，是指對(duì)整個(gè)小區(qū)包括主體工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、綠化等進(jìn)行的整體驗(yàn)收，分期綜合驗(yàn)收是指對(duì)分期建設(shè)的小區(qū)按期進(jìn)行綜合驗(yàn)收.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件，是指開(kāi)發(fā)商在獲得工程驗(yàn)收備案證、規(guī)劃驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明、電梯安全證明、環(huán)保、供電、供水、燃?xì)獾扰涮昨?yàn)收證明的基礎(chǔ)上向建設(shè)主管部門申請(qǐng)辦理《新建住宅交付使用許可證》(全國(guó)各地對(duì)此法律文件的名稱有所區(qū)別)，待建設(shè)主管部門頒發(fā)許可證書(shū)方才滿付條件.

2、對(duì)于各條件的選擇

站在開(kāi)發(fā)商的角度，往往首選第一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，即工程驗(yàn)收合格即滿付條件，這本身也是法定的最低條件，我國(guó)《建筑法》、《合同法》均強(qiáng)制性規(guī)定未經(jīng)竣工驗(yàn)收的工程不得交付使用.

站在購(gòu)房人的角度，應(yīng)首選第四項(xiàng)條件，即取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件，它不僅滿足工程驗(yàn)收的各項(xiàng)條件，還需要開(kāi)發(fā)商建成的商品房具備規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和其他配套設(shè)施的驗(yàn)收證明，能最大限度的保障購(gòu)房人所購(gòu)物業(yè)的質(zhì)量和功能.

__市新版《__市商品房預(yù)售合同》示范文本對(duì)本條進(jìn)行修改，具體如下：“該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項(xiàng)和第項(xiàng)所列條件;該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量》和《住宅使用》.

1、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表;

2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū);

3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明;

4、滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件;

5、_________________;6__________________;7___________________.

__市于__年7月1日起已停辦商品房綜合驗(yàn)收業(yè)務(wù)，原因是：廣州地區(qū)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人有關(guān)“綜合驗(yàn)收”的矛盾由來(lái)已久，一些購(gòu)房人在收樓時(shí)嚴(yán)格按《__市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收管理辦法》規(guī)定，在收樓時(shí)要看到“綜合驗(yàn)收”合格書(shū)才肯收樓，否則就認(rèn)為自己的權(quán)益無(wú)法得到保證.但事實(shí)上，由于一些開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目是分期進(jìn)行的，在完成全部開(kāi)發(fā)前，根本不可能拿到“綜合驗(yàn)收”通知書(shū).因而，雙方在收樓有關(guān)綜合驗(yàn)收手續(xù)有沒(méi)有的爭(zhēng)執(zhí)，也屢見(jiàn)不鮮.__市房管局人士對(duì)此表示，取消綜合驗(yàn)收也不會(huì)對(duì)業(yè)主辦理房產(chǎn)證有任何影響.因?yàn)榘l(fā)放房產(chǎn)證，是以樓盤是否通過(guò)專業(yè)驗(yàn)收為依據(jù)，而不是以綜合驗(yàn)收為依據(jù).

3、開(kāi)發(fā)商據(jù)實(shí)延期條款

(1)不可抗力僅指不可預(yù)見(jiàn)，不可避免并不能客服的客觀情況.造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯等;二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、強(qiáng)制征收等.在發(fā)生不可抗力的事由后，開(kāi)發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購(gòu)房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開(kāi)發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任.

不可抗力的條件是非常嚴(yán)格的，開(kāi)發(fā)商不得濫用不可抗力條款，即使是在__年“非典”流行期間，非疫區(qū)、非因疫情直接導(dǎo)致施工停頓的工程都不能認(rèn)定為“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技術(shù)困難”等事由就更不能成為“不可抗力”的理由.

(2)其他免責(zé)事由

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，按約定期限向購(gòu)房人交付房屋是其主要的合同義務(wù)，非特殊原因不得免責(zé).中消協(xié)在評(píng)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)“霸王條款”中對(duì)本條作了重點(diǎn)提示，如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供的中提出一個(gè)條款：“非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等.出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房.”

中消協(xié)對(duì)此的點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)是：在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé).有些則純屬開(kāi)發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任.其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開(kāi)發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由.而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償.該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開(kāi)發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任.

第九條

出賣人逾期交房的違約責(zé)任.

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過(guò)_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過(guò)_____日后，買受人有權(quán)解除合同.買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的_____%向買受人支付違約金.買受人要求繼續(xù)履行合同的，

合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之______(該比率應(yīng)不小于

第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金.

2、____________________________________________________.

[釋義]本條是對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定.

本條款的提示點(diǎn)：

1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定：如雙方?jīng)]有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定.這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于購(gòu)房人逾期付款責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)是不同的.司法解釋顯然更側(cè)重保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，因?yàn)閺膶?shí)際意義上分析：同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)往往比全部購(gòu)房款的同期銀行貸款利率還要高的多.筆者在__年曾經(jīng)辦理過(guò)一樁類似訴訟，按全部購(gòu)房款的同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)和按__市價(jià)格認(rèn)證中心出具的《估價(jià)報(bào)告》體現(xiàn)的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)比較，兩者存在3倍的差別.

2、從約定的角度分析本條款，本條款的各項(xiàng)設(shè)置應(yīng)與第七條的約定相對(duì)等.如開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋的違約金比例與購(gòu)房人逾期支付購(gòu)房款的違約金比例相同，構(gòu)成根本違約期間相同等.

3、開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成合同解除需要承擔(dān)的責(zé)任：如果因開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋導(dǎo)致購(gòu)房人解除《商品房買賣合同》的，開(kāi)發(fā)商除了需要承擔(dān)本條款約定的違約責(zé)任外，還需要承擔(dān)購(gòu)房人支付購(gòu)房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行.

第十條

規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定.

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，

書(shū)面通知買受人：

(1)該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;

(2)__________________________________________________;

(3)__________________________________________________;

(4)__________________________________________________;

(5)__________________________________________________;

(6)__________________________________________________;

(7)__________________________________________________.

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù).買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更.出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房.

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按

__________利率付給利息.買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議.

[釋義]本條是對(duì)有關(guān)商品房規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的程序、范圍及法律后果的約定.

本條款的提示點(diǎn)：

1、本條款的法律依據(jù)為《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定，該條款為：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房.商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì).經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人.買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù).買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任.”

2、本條所謂的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更包括法定變更和約定變更兩種.法定變更是指商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更;約定變更是指合同雙方當(dāng)事人在合同中明文約定的影響商品房質(zhì)量或者使用功能的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更.如開(kāi)發(fā)商將原設(shè)計(jì)應(yīng)用的現(xiàn)澆樓板改為預(yù)制樓板，將原設(shè)計(jì)使用的隔音材料改為非隔音材料等.但是有的規(guī)劃、設(shè)計(jì)事項(xiàng)在原合同中沒(méi)有約定，并且不影響商品房的質(zhì)量和使用功能的，如開(kāi)發(fā)商將原設(shè)計(jì)的普通電話線預(yù)埋變更為加裝以太網(wǎng)預(yù)埋，電線桿位置變更等，開(kāi)發(fā)商可以不通知購(gòu)房人.