房貸收入證明精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房貸收入證明主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房貸收入證明范文

房貸收入證明開半年還是一年

房貸收入收入證明一般是一年的。用戶在貸款買房時，為了證明個人的還款能力，銀行一般都會要求用戶提供半年或一年的收入證明，具體不同的銀行會有不同的要求，所以建議用戶以貸款銀行的要求為準。

開收入證明一般建議用戶開最近的收入證明，也就是說從當下的時間往前推一年，并且要注意收入證明的有效期一般為一個月。

房貸收入證明會打電話確認嗎

根據(jù)銀行的說法，理論上房貸收入證明銀行都要打電話去確認，但實際上并不一定都會打。貸款時用戶需要給銀行提供收入證明，以及銀行流水等資料，如果用戶的收入證明和銀行流水匹配度較高，基本上不會打電話核實，如果出入比較大的話，銀行肯定會打電話核實的。

銀行是否會打電話核實收入證明是沒辦法確定的，所以建議用戶申請貸款時一定要提供真實有效的材料，避免影響貸款審核。

房貸收入證明不夠兩倍怎么辦

客戶無法提供2倍月供的收入證明的話，可以采取以下幾種方法：

1.增加首付比例，從而相應(yīng)減少一定的貸款額度，如此一來，月供自然也就隨之減少了，對客戶需要提供的收入證明的要求也會降低。

2.若名下有一定資產(chǎn)，那可以提供其他存款或資產(chǎn)證明，以增加自己的還款能力，讓銀行相信自己能夠按期償還貸款本息。

3.找自己資信良好的親屬作為共同貸款人，像是已婚人士的話，就可以由夫妻共同辦貸、還貸，如此就可以將配偶的收入也計入證明當中了。

4.客戶可以嘗試延長貸款年限，比如原先是打算貸款二十年的話，可以延長為三十年，這樣房貸月供也能有所減少。

第2篇：房貸收入證明范文

理論上來說，沒有正式工作是可以貸款買房的，但是你要有足夠的經(jīng)濟來源，確保自己能夠還的上欠款。你要有良好的信譽，準備好相關(guān)材料如身份證、收入證明、房屋買賣合同、才有可能貸款買房。

因為沒有固定工作貸款銀行承受的風險很大。一般來說，買房貸款需要各種材料證明，如收入證明、婚姻狀況證明、房產(chǎn)證明等等。這些材料是證明自己具有還貸能力的重要憑證，其中收入證明是重中之重，直接影響到房貸額度、利率等問題。但對于大多自由者來說，最大的麻煩是就是收入證明。

另外，申請貸款的時候需要工資流水作為憑證，這與每月存入的普通積蓄是不同的，是由工資銀行。這是使自由職業(yè)者申請房貸困難的另一個憑證。

理論上來說，沒有正式工作是可以貸款買房的，但是你要有足夠的經(jīng)濟來源，確保自己能夠還的上欠款。你要有良好的信譽，準備好相關(guān)材料如身份證、收入證明、房屋買賣合同、才有可能貸款買房。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第3篇：房貸收入證明范文

用公積金繳存證明代替銀行流水。如果公積金、個稅、社保沒有斷掉，部分銀行也會同意以“個人納稅證明，公積金繳存證明、個人社保證明”代替銀行流水。但是個人納稅證明、社保證明代替銀行流水，有一個前提條件是每月都是在同一固定時間繳納。這樣才能證明借款人有穩(wěn)定、固定的收入，同時也并不是銀行都可以這么做，具體還是要多咨詢幾家銀行。

提供有效的擔保證明。有的銀行允許借款人提供有效的擔保證明，加上單位出具的收入證明，如果能證明其整體還款能力符合要求的話，也是會放貸的。比如有的人是二套房，因為名下本來就有一套沒有貸款的房，即使工資流水不夠，也可以此為由開具擔保證明。但是由于各銀策不同，并不適用銀行，購房者可以多打聽打聽了再決定。

用夫妻兩個人的流水貸款。對于已婚的人士，如果一方的流水不符合要求，則可以提供夫妻雙方的流水，只要夫妻共同流水符合要求也是可以申請到貸款的。比如某購房人每月打卡工資1萬元，申請房貸每月要還6000元，按照銀行的要求，月收入要大于房貸月供的兩倍才可以貸款。現(xiàn)在只要購房人配偶的工資也在超過2000元，兩人加起來共同流水大于12000元，貸款的可能性就大了許多。

第4篇：房貸收入證明范文

【關(guān)鍵詞】個人住房貸款 風險 法律防范

一、商業(yè)銀行在個人住房貸款中存在的風險

（一）個人信用風險

1.借款人提供虛假資料。

（1）貸款者收入證明水分較大。申請者大多根據(jù)貸款數(shù)額要求單位開出相應(yīng)的收入證實，而大多數(shù)單位在開具證明時也是睜一只眼閉一只眼，幫助貸款申請者出具虛假證明。更有甚者，快倒閉的企業(yè)竟能為下崗職工開出相應(yīng)的收入證實。

（2）虛高評估抵押財產(chǎn)的價值。部分按揭的政策給一部分購房者提供了可乘之機，他們通過某些渠道將出具給商業(yè)銀行的證明材料上的所購房產(chǎn)價值提高，以此換取高額貸款。

（3）借用他人身份證辦理貸款。隨著限購政策的出臺，許多購房者開始借用他人身份證購房，購房者付給身份證持有人報酬，有償使用對方身份證，辦理貸款時身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，獲取貸款。實際上雙方會另簽一份協(xié)議：寫明房產(chǎn)的歸屬、資金償還責任及其他保密條款等等。而商業(yè)銀行無法判斷出真正購房者的償還能力，無形中增加了貸款風險。

2．還款期限較長，導致可變性因素過多。個人住房貸款屬中長期信貸，少則五到十年，多則二、三十年，在這么長的時間內(nèi)，個人工作、家庭、健康情況好壞直接決定個人支付能力的大小。

3．利率浮動，容易引起貸款者違約。商業(yè)銀行在個人貸款業(yè)務(wù)上實行利率浮動制度，一旦利率上浮，將加大貸款者的壓力，容易導致違約現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（二）銀行的操作風險

1．審核要求低，未能仔細審查申請者的經(jīng)濟實力。一些銀行信貸審查者在發(fā)放貸款前沒有認真調(diào)查申請人所提供資料，對于申請人弄虛作假的行為沒有制止；貸款發(fā)放后，也沒有做到對貸款人的生活狀況及收入變化情況進行監(jiān)控，缺乏約束力。

2．為爭取市場，降低貸款條件，許多不具備償還能力的申請者濫竽充數(shù)，在一定程度上加大了銀行的經(jīng)營風險。

3．評估風險是銀行操作風險之一，缺少有效的抵押率認定方法，僅僅以房價或評估價作為貸款依據(jù)，導致抵押價值與發(fā)放貸款存在較大差異。

（三）政策變化風險

1．個人住房貸款期限長是一個顯著特征，而社會經(jīng)濟宏觀環(huán)境在此期間必然不會一成不變。一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化，對貸款人肯定存在影響。例如，失業(yè)率上升，工資收入低，物價上漲，最終都會導致貸款人無力償還貸款本息。

2．政策研究不夠深入。目前各行業(yè)“重開發(fā)，輕研究”的企業(yè)策略普通存在，商業(yè)銀行對個人住房貸款市場的形勢、需求及風險敞口缺乏調(diào)研，導致實際理論和對策指導不符，缺乏隨機性，行動存在盲目性。

（四）貸款法律風險

貸款法律風險是指在具體的貸款過程中，因操作行為出現(xiàn)文書違法或法律瑕疵而使整個貸款行為不受法律保護，直接或間接導致貸款損失的風險。

我國個人住房消費信貸業(yè)務(wù)起步晚，銀行從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平還有待提高。常常在業(yè)務(wù)操作中存在失誤：如合同文本存在漏洞、對住房貸款資料的審查不嚴、違章違規(guī)操作等，使個人住房消費貸款合同得不到法律保護，從而使銀行面臨著法律風險。

二、商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的法律防范

（一）建立個人信用識別制度

我國的個人信用制度建設(shè)是在“九五”末期國內(nèi)市場出現(xiàn)疲軟、內(nèi)需不足的形勢下提出并開始起步的， 現(xiàn)如今已經(jīng)取得了初步成效，建立了個人信用記錄網(wǎng)絡(luò)體系，實現(xiàn)了資源共享，專門的信用機構(gòu)把消費者的信用資料記錄加以整理、分析，建案，當貸款人向銀行提出申請時，銀行可以根據(jù)申請人的信用記錄做出評斷，決定是否批準。

（二）健全個人住房貸款擔保制度

近年來出現(xiàn)的個人住房貸款提供擔保的機構(gòu)，有效的降低個人住房貸款業(yè)務(wù)的風險，為了推動并規(guī)范住房貸款擔保行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該出臺專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法，以加強對商業(yè)銀行個人住房貸款的監(jiān)管力度；國務(wù)院也出臺了《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求貸款擔保機構(gòu)按照規(guī)定，嚴格推行標準化的擔保合同示范文本，各擔保機構(gòu)也可以通過建立聯(lián)盟協(xié)會的方式，定期聚會，進行交流，分享經(jīng)驗心得。

（三）加強法規(guī)政策研究，完善法律制度

房地產(chǎn)業(yè)是擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，但其也存在著不穩(wěn)定性，因此，國家要與時俱進，因地制宜，針對不同時期的國民經(jīng)濟水平采取不同的宏觀調(diào)控政策；而各銀行必須要時刻關(guān)注國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和監(jiān)管力度，加強市場調(diào)研，及時掌握形勢的變化，以此來調(diào)節(jié)個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和對策。

（四）呼吁加強立法，防范法律風險。

在客戶支付能力產(chǎn)生困難時，對于一些受客觀因素影響還款的，法院判決總是對貸款人有利，即便銀行取得抵押物的處置權(quán)，因為缺乏良好的法律環(huán)境，收回的物資很難足值變現(xiàn)。因此，銀行要呼吁國際加強對法律的完善，并與律師的合作，深入研究和探討法律法規(guī)，確保業(yè)務(wù)操作的可行性及在法律上的有效性，切實防范風險。

所以說，能夠在信貸管理中加強風險控制，完善個人房貸規(guī)程，制定一系列法規(guī)制度，建立高效的監(jiān)管機構(gòu)體系，是形成和維持個人住房貸款信貸秩序的必要條件。

參考文獻

[1]徐其瑞.個人住房按揭貸款的風險及其防范[J].貨幣銀行經(jīng)營管理，2007(11).

[2]林航琳.個人住房貸款風險管理[J].中小企業(yè)管理與科技，2009.7.

第5篇：房貸收入證明范文

信用卡只要我們正常的使用，沒有出現(xiàn)逾期或者是惡意拖欠的情況。在我們各方面符合銀行的貸款條件時，是可以貸款的。但是，如果你的信用卡消費的過多，而且還沒還款，銀行可能會降低你的貸款額度的。

申請住房貸款比申請信用卡所需的材料手續(xù)更多，審核也更為嚴格，房貸申請需要提供的資料包括：1.借款人的有效身份證、戶口簿；2.婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書或離婚證（注明離異后未再婚）；3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證；4.借款人的收入證明（連續(xù)半年的工資收入證明或納稅憑證當?shù)兀?.房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證；6.擔保人（需要提供身份證、戶口本、結(jié)（未）婚證等）。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第6篇：房貸收入證明范文

1、征信報告：征信報告是借款人個人信用的體現(xiàn)，征信良好說明借款人貸款、還款習慣好，以后按時還房貸的可能性更高。征信報告通常是以家庭為單位，銀行往往會查看夫妻雙方的征信情況。

2、現(xiàn)有房屋狀況：目前全國多個城市實行限購限貸政策，因此銀行會對申請人的現(xiàn)有房屋狀況進行審核，借款人名下已有的房屋套數(shù)和還款情況，會直接關(guān)系到之后買房的貸款首付比例和利率。

3、收入證明、銀行流水：借款人的收入和流水是銀行審查的重要項目，因為這兩項直觀體現(xiàn)了其還款能力。一般來說，銀行對還款能力的要求是月收入要大于房貸月供的兩倍，如果借款人正在償還其他貸款，則要求收入大于現(xiàn)有貸款+房貸月供總和的兩倍。而銀行流水通常需要提供6個月以內(nèi)的，建議購房者申請貸款時使用流水交易較多的銀行卡。

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第7篇：房貸收入證明范文

一、個人住房貸款風險的出現(xiàn)

2001年一度被有關(guān)各方青睞的個人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌，這一舉動引起了業(yè)內(nèi)業(yè)外的關(guān)注。通常所說的“零首付”居民住房貸款：一種是商業(yè)銀行推出的，另一種是開發(fā)商自己運作的。2000年7月中國建設(shè)銀行和中國工商銀行在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)商也適時地以此為賣點，結(jié)果還不到一年的時間，就遭遇封殺。因為“零首付”存在較大的風險，購房者申請貸款后前幾年的還款壓力較大，易產(chǎn)生不良貸款。同時也容易讓不法開發(fā)商與客戶之間達成一種默契來套取銀行資金。“零首付”的夭折，可能預(yù)示著普遍認為最安全的貸款品種――個人住房貸款變得險象環(huán)生。

其實，個人住房貸款的風險防范不僅僅是“零首付”的問題，即便是貸款額度與抵押物實際價值不超過80％的個人住房抵押貸款和不超過60％的個人商用住房貸款同樣存在風險問題。因為個人住房貸款客戶多、面廣分散，基數(shù)大、期限長，風險點多而不易控制。而且，有些客戶為了購買新房往往不注重個人收入的實際承受力，另一方面銀行則在追求擴大住房貸款份額與占比中而忽視了冷靜的、帶有前瞻性的分析與評估，這樣就加大了風險發(fā)生的概率。據(jù)了解，目前反映個人住房貸款業(yè)務(wù)的風險因素主要有四點：

1、能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；

2、有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多分，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；

3、個人信用程度不明，且信譽度會隨著收入多少而發(fā)生變化；

4、對抵押房屋的處置銀行面臨抵押物減值變現(xiàn)困難和依法強制收回抵押房屋兩大難題。

二、個人住房貸款風險分析

就目前我國個人住房貸款的情況看，風險大致有以下四大類：

（一）銀行流動性風險。由于目前個人住房貸款基本上都是時間長達10年至20年的中長期貸款，而中長期貸款的快速增長和比例的提高會給銀行帶來流動性風險。流動性風險具體體現(xiàn)在中長期貸款的比重過高，銀行持有的現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付儲戶突然發(fā)生的提款需求，銀行又缺乏必要的其他融入現(xiàn)金的手段和渠道。同時，某些銀行為了提高收益，超比例放貸銀行存貸比遠遠超過75％。按照《商業(yè)銀行法》規(guī)定，銀行的存貸比最高為75％。假設(shè)有1億元存款，貸款年利率為6.04％，一年期存款稅前利率1.98％，如果經(jīng)營費用中除呆賬準備金以外的費用不予考慮，那么，1億元存款可發(fā)放7500萬元貸款，一年后銀行利息收入為378萬元，扣除營業(yè)成本中的儲戶利息指出198萬元、營業(yè)稅18.9萬元、呆賬準備金75萬元以及企業(yè)所得稅28萬元，該銀行當年純利潤為58萬元。假設(shè)存貸比到80％，計算得出利潤為70萬元。雖然利潤差顯而易見，但由此帶來的是銀行資金流動性大幅降低，流動性風險隱患較大。

（二）客戶信用風險。客戶信用風險是指貸款客戶提供資料的真實性以及客戶因各種原因拖欠貸款、違約的可能性，包括傳統(tǒng)意義上的信用風險和客戶對房地產(chǎn)市場價格變動的承受能力。由于個人住房貸款最長年限為30年，在這段時間中個人信用狀況面臨極大的不確定性，房產(chǎn)價格變動或自身支付能力下降等原因都會導致銀行信貸風險的產(chǎn)生。

目前市場上出現(xiàn)了兩種人，一種是跟風者，看到別人貸款購房居住或投資，自己也跟著貸款買房。他們往往對市場沒有專業(yè)的眼光，對政策的了解也不充分，也沒有足夠的資金，對將來自己的收入預(yù)期和總體規(guī)劃都沒有正確的測算，只是看到別人在市場中賺錢，自己也進去搏一把。一旦遇上價格波動，或者因收入、健康等原因?qū)е轮Ц赌芰ο陆?，很有可能進入從“投資者”變成“房東”的尷尬境地。這種人不管是因為房價的變動或租賃市場的變化，都有可能成為拖欠貸款的主要群體。另一種人則是因為各種原因，采用虛假收入，虛假簽名的方式從銀行取得貸款。更有甚者還會采用假身份證或房產(chǎn)證、土地證騙取銀行資金，產(chǎn)生客戶惡意騙貸的道德風險。在實際工作中，不少銀行也發(fā)現(xiàn)過一些客戶用有爭議的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，或用沒有完全處置權(quán)的房產(chǎn)，或用偽造的兩證來貸款。2003年蘇州房地產(chǎn)監(jiān)理處就曾發(fā)現(xiàn)過幾起假的兩證。碰到這些情況，銀行面臨的就是貸款的滅失與資金的損失。

（三）交易真實性風險。交易真實性主要指二手房交易過程中成交價格的真實性和房產(chǎn)交易的真實性。首先，由于二手房的特殊性，相鄰的兩套住房可能會有兩個完全不同的價格，加上近期房產(chǎn)價格不斷攀升，銀行人員很難判斷抵押房產(chǎn)的真實價格和真實成交價，這就給部分不良中介機構(gòu)惡意提高合同價格以獲取更多貸款提供了機會。比如2003年，一些銀行部分貸款超過真實成交價，甚至連以后裝修的錢都一起貸出來了，如果這部分貸款發(fā)生風險，銀行的抵押房產(chǎn)價值遠遠不能清償債務(wù)，就會形成貸款損失。其次，由于個人住房貸款相對其他貸款品種利率偏低，通過個人住房貸款方式獲得資金的融資成本要低于其他渠道，有部分客戶通過中介或者中介自身為了吃進房產(chǎn)，用已有房產(chǎn)或借用他人房產(chǎn)，做虛假交易合同，套取銀行資金用于其他投資。

（四）貸款操作程序風險。主要是銀行信貸員在放貸操作程序上的不規(guī)范，可能造成合同不完整或抵押沒有及時落實而產(chǎn)生的風險。一是部分信貸員在操作時對合同規(guī)范性的認識不夠充分，導致合同填寫錯誤、單方面更改合同內(nèi)容、缺少客戶或銀行的簽章以及客戶資料不全，給以后的貸款管理和發(fā)生風險后的貸款清收造成障礙。二是貸款發(fā)放后對貸后管理不到位，資料不及時整理歸檔、抵押不及時到位，貸款逾期后不及時上報催收。三是由于系統(tǒng)沒有全面聯(lián)網(wǎng)等客觀原因形成的個人資料不共享，導致信貸員不能真實了解客戶的信用情況，甚至存在著一套住房多家銀行貸款的情況。

三、個人住房貸款風險的防范

在房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的情況下，個人住房貸款是銀行想方設(shè)法競相追捧的“香餑餑”。但是在房價飛速上漲的時候，我們更應(yīng)該看清其中隱藏著的各種風險，以便及時采用必要的手段來避免、化解和轉(zhuǎn)移風險。在加快個人信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的同時，確保信貸資產(chǎn)安全。

（一）實施信貸結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整。首先，應(yīng)該調(diào)整個人消費信貸期限結(jié)構(gòu)。由于個人住房貸款都是中長期貸款，這容易給銀行帶來流動性風險。應(yīng)該控制中長期個人消費貸款規(guī)模，加快創(chuàng)新風險較小的短期個人消費貸款品種，尋找新的效益增長點。其次，應(yīng)該調(diào)整個人消費信貸種類中的客戶結(jié)構(gòu)。主要加快貸款審批程序，優(yōu)先發(fā)展具有高收入、高學歷、高穩(wěn)定性的客戶，或以最終消費為目的的住房貸款。

（二）完善個人客戶信用評定機制。在現(xiàn)行的個人住房貸款的操作中，信貸員主要是根據(jù)客戶提供的資料進行審核，包括客戶收入情況、房產(chǎn)情況以及抵押比例等，很難了解到其他信用情況。我國目前尚未建立一套完善有效的客戶信用評定機制，但這正是目前所需要的。首先各銀行可以先建立起自己的內(nèi)部信用數(shù)據(jù)庫，并將人民銀行統(tǒng)計的金融機構(gòu)信貸客戶黑名單集成到自己的信貸管理系統(tǒng)，然后，通過全面聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)資源共享。除此之外，還要主動尋求金融、工商、司法、醫(yī)療等單位的幫助，通過橫向聯(lián)系，更多地了解客戶情況以及客戶貸款的資金應(yīng)用情況，并在貸后加強跟蹤管理。

（三）建立對房地產(chǎn)公司、中介公司以及評估機構(gòu)的制約機制。選擇一批信用度高、客戶資源好、辦事規(guī)范的房地產(chǎn)公司、中介公司和評估機構(gòu)，建立優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)據(jù)庫，為他們提供優(yōu)先服務(wù)和優(yōu)惠政策。

第8篇：房貸收入證明范文

1、簽訂購房合同：

購房者在天津當?shù)氐臉潜P中選擇合適的樓房，然后與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同，及時支付首付款。

2、提交貸款申請：

購房者攜帶購房合同、身份證、收入證明等資料前往天津當?shù)氐你y行，向工作人員說明要辦理購房貸款，提交貸款申請資料，接受工作人員提問。

3、銀行進行審核：

銀行工作人員收到申請資料后，會認真核實各項申請信息，并對申請人資質(zhì)進行評估。

4、簽訂購房貸款合同：

審核通過后，銀行與申請人簽訂購房貸款合同，并約定貸款金額、還款期限、利率等。

5、辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記：

申請人攜帶購房合同、購房貸款合同前往天津當?shù)氐姆课莨芾砭郑k理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù)。

6、銀行放款：

第9篇：房貸收入證明范文

全球性的金融危機是由美國的次貸危機所引起的,從表面上看,次級債問題是由美國低收入者的房貸所引發(fā)的。實質(zhì)上,本次危機是源于刺激經(jīng)濟的目標下過度的信貸以及信用風險互換等衍生工具的濫用,使狀況愈演愈烈終致危機惡化。而貫穿始終的問題是:無論是監(jiān)管者、金融機構(gòu)和個人都存在著忽視信貸風險管理的通病。金融機構(gòu)特別是投資銀行,在追求業(yè)績的利益驅(qū)使下,片面的追求業(yè)務(wù)規(guī)模和業(yè)務(wù)利潤的快速增長,而忽視風險甚至無視風險。從業(yè)人員的道德水準與風險管控水平直線下降;另一方面,金融機構(gòu)對金融衍生工具過分信任,認為一切風險可以通過工具創(chuàng)新轉(zhuǎn)嫁給別人,忽視了衍生工具內(nèi)在的風險,最終導致金融風險被成倍地放大。

商業(yè)銀行作為專門經(jīng)營貨幣的特殊企業(yè),具有高負債性和高外部性的特點,這就使其不僅追逐收益性,也必須關(guān)注安全性和流動性。而作為發(fā)展中國家的商業(yè)銀行又擔負著“轉(zhuǎn)型與發(fā)展”的雙重使命,這必然使信貸風險不斷積累。在當前的外部環(huán)境下,信貸風險管理已不再是對風險的規(guī)避和對沖的博弈術(shù),而是一種保值增值的差別化技能。信用評級機構(gòu)則在此中扮演了極其不光彩的角色,甚至故意為投資銀行提高其產(chǎn)品的信用等級,某種程度上對金融風險的擴散起到推波助瀾的作用。從監(jiān)管者的角度,由于長期的經(jīng)濟繁榮和市場繁榮,自由主義的理念在監(jiān)管者的頭腦中占據(jù)上風,放松管制、讓金融更加自由化成為這一階段監(jiān)管者的核心價值觀。比較而言,美聯(lián)儲對銀行的監(jiān)管是嚴格的。而恰恰次級債以及衍生產(chǎn)品均由美國證監(jiān)會監(jiān)管,作為長期監(jiān)管股權(quán)資產(chǎn)的機構(gòu),對債權(quán)資產(chǎn)的利害關(guān)系肯定不如美聯(lián)儲,監(jiān)管錯位也可以看作是危機爆發(fā)的重要原因。

二、世界金融危機背景下我國商業(yè)銀行可能面對的信貸風險及存在的問題

1.信用級別管理不嚴及住房貸款比例增大可能導致個人住房貸款者信用風險的集中爆發(fā)

由于信用體系的缺乏,我國商業(yè)銀行在實際貸款發(fā)放過程中,無法得到借款人的信用保證。相對于美國的信用等級而言,我國的借款人甚至達不到次級信用級別。我國商業(yè)銀行在審核個人住房貸款申請時,主要是通過申請者從單位開具的收入證明來審查其收入狀況,導致資信較差的借款者可能憑借虛假證明從銀行得到貸款,進入房貸市場。銀行為了擴展業(yè)務(wù)規(guī)模,按揭成數(shù)都比較高,近幾年仍然維持在70%左右,甚至是“零首付”。目前,隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)進一步進行法規(guī)及商業(yè)銀行控制風險的要求,2005—2006年按揭成數(shù)下降到了60%左右,但是這個數(shù)值還是偏高,依然蘊含著很大的風險。

2.抵(質(zhì))押物的評估價值相對較高且缺乏更新機制致使商業(yè)銀行過度放貸

商業(yè)銀行發(fā)放的大量貸款中,有部分貸款是抵(質(zhì))押貸款,其中有很多抵(質(zhì))押物的價值評估是在我國經(jīng)濟上行時進行的,那時的宏觀經(jīng)濟背景還比較樂觀,現(xiàn)在經(jīng)濟處于下行中,銀行的抵(質(zhì))押物的價值已大幅縮水。而住房按揭貸款又被我國商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)而大力發(fā)展。行業(yè)間的激烈競爭和巨大的利潤空間又促使其不斷降低辦理條件,進而對貸款審查流于形式。許多銀行還通過推出各種優(yōu)惠業(yè)務(wù)刺激個人房貸消費,從而搶占市場份額。這種風險意識的缺失使銀行業(yè)的風險正在不斷累積。而且,商業(yè)銀行對在建工程、未辦理產(chǎn)權(quán)證件房屋作抵押的抵押物跟蹤管理薄弱,沒有建立動態(tài)更新機制,甚至會出現(xiàn)抵押的在建工程已經(jīng)完工,還沒有辦理好后續(xù)抵押登記手續(xù),使銀行的抵押權(quán)“懸空”。

3.信貸投放過于集中在國家宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)業(yè)促使風險加大

根據(jù)國際經(jīng)驗,個人房貸風險暴露期通常為3到5年,而我國房地產(chǎn)行業(yè)個人信貸業(yè)務(wù)是最近4年才發(fā)展起來的,也就是說我國銀行業(yè)已進入房貸風險初步顯現(xiàn)的時期?；诜康禺a(chǎn)市場在經(jīng)濟體系中的重要作用,它已成為宏觀政策重點調(diào)控的行業(yè)。2006年以來,住房市場的持續(xù)繁榮使借款者低估了潛在風險;同時,貸款機構(gòu)風險控制意愿下降,使行業(yè)風險加大,最終導致從緊的貨幣政策出臺。2007年連續(xù)加息導致住房開發(fā)成本高,同時也推高了貸款買房者的還貸成本。隨著次級債危機影響下的經(jīng)濟下行,收入預(yù)期下降,還貸壓力增大,個人住房貸款者可能選擇提前還貸或斷貸,出現(xiàn)類似美國次貸市場上借款人無力還款的情形。

三、現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行加強信貸風險管理的措施

商業(yè)銀行在金融危機背景下進行信貸風險管理,首先要明確信貸風險管理的目的不僅是保護資金的安全,而且還要提升構(gòu)成銀行經(jīng)營模式的有形和無形資產(chǎn)的組合水平。信貸風險管理應(yīng)遵循保本、穩(wěn)健的原則,保護銀行資產(chǎn)的安全,保證存量資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定,這是銀行生存的基礎(chǔ)。對內(nèi)生不確定性引致的風險,如銀行由于內(nèi)部的信息傳導不及時、相關(guān)制度不完善而發(fā)生的操作失誤、貸款抵(質(zhì))押物價值沒有及時更新等,可通過加強控制程序和業(yè)務(wù)檢查力度來實現(xiàn)。

1.嚴格控制個人住房貸款者的信用級別

商業(yè)銀行必須使用內(nèi)部控制的標準流程從嚴控制個人住房貸款者的信用級別,嚴格檢查每一筆房屋按揭貸款業(yè)務(wù),信貸員必須要與貸款申請人見面,而且必須面對面地簽訂貸款合同。對于新收到的房屋按揭貸款申請,由信貸工作人員到單位核實收入證明,通過核實貸款者真實身份。

2.增強我國商業(yè)銀行自身的流動性

從宏觀層面看,2007年央行10次上調(diào)法定存款準備金率、6次加息、每周發(fā)行定向票據(jù),從緊貨幣政策的實施回收了銀行體系內(nèi)相當數(shù)量的流動性。而在金融危機過程中,保持自身流動性成為銀行渡過難關(guān)的重要手段。