智慧社區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展思考

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摘要：面對智能社區(qū)、智慧社區(qū)的蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理服務已難以滿足居民便捷、安全、多樣化的需求。新形勢下的物業(yè)管理系統(tǒng)必須要具備高度的集成性、交互性及動態(tài)性，物業(yè)服務具有多樣性，并以物聯(lián)網、移動互聯(lián)網、云技術等高新技術為支撐。在智慧社區(qū)理念引領下創(chuàng)新發(fā)展物業(yè)管理服務模式，要因企制宜、形式多樣；以品牌企業(yè)為依托，實現(xiàn)連鎖加盟；依靠智慧社區(qū)平臺，讓物業(yè)管理更具個性。

關鍵詞：智慧社區(qū)；物業(yè)管理；創(chuàng)新發(fā)展

隨著智能社區(qū)的不斷發(fā)展建設，特別是物聯(lián)網的興起，智慧城市、智慧社區(qū)建設方興未艾。2010年我國開始實施建設智慧社區(qū)的計劃，2014年住房和城鄉(xiāng)建設部擬定了《智慧社區(qū)建設指南》，旨在大力倡導發(fā)展智慧社區(qū)?！笆濉币?guī)劃中，我國已有不少城市將智慧社區(qū)建設納入到城市信息化進程中，諸如北上廣等一線城市都將建設智慧社區(qū)作為智慧城市的重要組成部分。據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，全國已經建成的智慧社區(qū)有300余個，納入智慧社區(qū)規(guī)劃的約有1000個。開啟智慧社區(qū)建設，是居民對優(yōu)美人居環(huán)境和智能物業(yè)管理的殷切期盼。本文通過分析智能化物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和特點，借鑒優(yōu)秀智慧社區(qū)實施的成功經驗，為今后智慧小區(qū)的物業(yè)管理服務創(chuàng)新發(fā)展提供參考。

一、智慧社區(qū)與物業(yè)管理概述

（一）智慧社區(qū)的內涵

目前有關智慧社區(qū)的定義表述注重技術層面上的偏多，完整的定義還較為少見。我國學者關于智慧社區(qū)的涵義主要從信息技術、物聯(lián)網、綜合服務方面來闡述。蔡艷認為智慧社區(qū)是基于信息通信和射頻識別技術而提供便捷高效的管理服務。張彭則在此基礎上提出物聯(lián)網智能管控不僅是信息技術的服務，而且還是注重精細化管理的人性化服務。學界各方觀點總的認為，智慧社區(qū)的目的是為社區(qū)的居民提供便捷安全、舒適的生活，先決條件是新一代信息技術類似云計算、移動互聯(lián)網物聯(lián)網的集成運用，基于信息化、智能化的專業(yè)社會管理和服務的社區(qū)形態(tài)。智慧社區(qū)作為最基本的單元和模塊，可以被認作智慧城市發(fā)展的一個縮影。與普通社區(qū)相比，智慧社區(qū)在以下三個方面得以改進：一是智慧社區(qū)集智能樓宇、智能家居、路網監(jiān)控、智能醫(yī)院與數(shù)字生活于一體；二是智慧社區(qū)將周邊的商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等納入到綜合信息平臺；三是智慧社區(qū)將物業(yè)常規(guī)服務項目與智能化系統(tǒng)有機地結合在一起，包括門禁和監(jiān)控系統(tǒng)、智能消費、遠程抄表、自動噴淋等。

（二）物業(yè)管理的發(fā)展

20世紀80年代，城市居民小區(qū)的物業(yè)服務主要是基于房屋本身與社區(qū)配套設備的日常管理、維護以及簡單的社區(qū)環(huán)境的整治、處理，其服務項目、范圍、立意都非常有限。20世紀90年代，物業(yè)服務的范圍不再局限于房屋的管理修繕、環(huán)境的維護治理，而是擴展到小區(qū)治安、監(jiān)控、車輛管理等增值服務，這促使物業(yè)管理開始向物業(yè)服務轉變。本世紀初，物業(yè)管理服務被看成朝陽行業(yè)，房地產行業(yè)的一路高歌猛進帶動了物業(yè)管理服務的迅速發(fā)展，并成為與房地產配套的核心服務。［1］大量的物業(yè)公司參與其中，憑借電子信息技術和互聯(lián)網的優(yōu)勢，智能化、自動化、專業(yè)化、規(guī)范化、實時化及個性化的物業(yè)管理服務正得到城市居民的極力推崇和支持。具體而言，主要涉及小區(qū)設備監(jiān)控管理、經常性服務管理（如：電梯、車庫、門禁、物業(yè)信息服務等）、各類房屋租賃銷售、環(huán)境綠化管理及水電氣財務管理等基本服務內容。智能小區(qū)的出現(xiàn)則在一定程度上加快了物業(yè)管理服務的發(fā)展進度，使得物業(yè)管理服務不僅要提供規(guī)范、有序、高效、高質的管理服務，而且也要為用戶提供準確便捷、安全豐富的人性化服務。

二、智慧社區(qū)形勢下物業(yè)管理的特點

智慧社區(qū)建設給傳統(tǒng)物業(yè)帶來了積極影響。一是有效降低了物業(yè)管理成本。智慧社區(qū)所采用的現(xiàn)代化技術和設備，不僅降低了因物業(yè)人手不夠的管理疏忽的風險，而且一次性投入長期受益，有效降低了運作成本。如物業(yè)秩序管理中，依托“社區(qū)區(qū)域安監(jiān)系統(tǒng)”，包括巡更、門禁和紅外線設防、突發(fā)事件自動報警等自動識別系統(tǒng)，有效減少安防崗位配置，降低工資成本開支，提高秩序維護的有效性和安全性。二是有效提高業(yè)主對物業(yè)企業(yè)滿意度?！爸腔凵鐓^(qū)”在滿足業(yè)主多方面需求條件下，融合線上線下交易、家政服務、娛樂休閑和智能家居等功能平臺，真正實現(xiàn)業(yè)主通過智能終端設備實現(xiàn)獲取信息、家政預約等一系列特約服務。三是有利于整合住宅小區(qū)資源。智慧社區(qū)具有明顯的功能集成性，智慧物業(yè)管理通過整合小區(qū)周邊商業(yè)資源主動為業(yè)主提供衣、食、住、行、游、娛、購相關生活資訊，營造社區(qū)生活方式，引導消費。商業(yè)和物業(yè)高效結合，不僅讓業(yè)主充分享受便捷的額外的增值服務，而且實現(xiàn)社區(qū)商圈范圍內的資源互補和信息共享。［2］面對智能社區(qū)、智慧社區(qū)的蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理服務已時過境遷，無法滿足居民便捷、安全、多樣化的需求。因此智能物業(yè)管理應運而生，迎合了居民和時代的需要。結合前文闡述的智慧小區(qū)的特點，筆者認為，新形勢下的物業(yè)管理特點在于：首先系統(tǒng)要具備高度的集成性、交互性及動態(tài)性，從而實現(xiàn)社區(qū)管理、運作的智能化；其次服務的多樣性也是加強物業(yè)服務的協(xié)同化管理的重要表現(xiàn)；最后高新技術特別是物聯(lián)網、移動互聯(lián)網、云技術等高新信息技術必將是智慧家居、智慧物業(yè)的核心技術，智能數(shù)字化和網絡一體化成為物業(yè)服務管理的時代特征。

三、物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展的新思路

（一）××智慧小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新案例

某市的某智慧社區(qū)作為最早試點的智慧社區(qū)項目，率先推行智能物業(yè)管理，如今被作為智慧小區(qū)的榜樣來推廣學習。我們可以通過了解其物業(yè)管理集成系統(tǒng)平臺來全方位認識該智慧小區(qū)的獨特之處和成功之處。從該智慧小區(qū)的系統(tǒng)平臺構成來看，整個平臺融合了政務服務、公共服務、商業(yè)服務等基礎功能，將建設、公安、房管、計生、就業(yè)、社區(qū)警務、調解矯正、流動人口、家政、養(yǎng)老、購物等不同類型的基礎服務通過信息綜合平臺來準確、有效地實現(xiàn)。這不僅體現(xiàn)了延伸服務功能和智能化管理，而且將居民的衣、食、住、行、康、樂、養(yǎng)等需求問題都很好地解決和處理，充分提高了居民的幸福指數(shù)及便捷安全的體驗滿意度。這和傳統(tǒng)的政府服務自成一體的物業(yè)管理有明顯的區(qū)別和較大的改進。一直以來，政府街道直接管轄社區(qū)，政府提供的各種基本服務是單向的，社區(qū)群眾辦事的唯一途徑就是到社區(qū)委員會辦理。智慧社區(qū)則徹底改變了這種思路，在專業(yè)物業(yè)公司的運作管理下，政府提供各種服務業(yè)主基本都能及時知曉和積極配合參與，更具人性化，且服務效率大大提高。

（二）智慧社區(qū)建設背景下物業(yè)管理創(chuàng)新舉措

一是因企制宜，形式多樣。物業(yè)管理一定要因企制宜地參與智慧社區(qū)建設。根據(jù)物業(yè)企業(yè)自身的條件決定參與形式，小型物業(yè)企業(yè)以線下基礎服務為主，依托一些互聯(lián)網在線平臺，如58同城、趕集網等，開展一些力所能及的增值便民服務項目。［3］而一些有一定規(guī)模和資金實力的大型物業(yè)企業(yè)集團，應積極參與智慧社區(qū)的建設。如深圳彩生活物業(yè)企業(yè)旗下管理600多個住宅項目，面積達7000多萬平方米，與光大銀行合作推出“彩生活e卡通”，依托物業(yè)租賃平臺為1萬多戶業(yè)主提供物業(yè)租賃服務；整合業(yè)主資源，搭建社區(qū)物業(yè)服務平臺，吸引商家加盟，從而避免企業(yè)投入資金過大的風險。二是以品牌企業(yè)為依托，實現(xiàn)連鎖加盟。通過以沿海一線城市為試點，依托行業(yè)龍頭物業(yè)企業(yè)，形成品牌物業(yè)企業(yè)聯(lián)盟，優(yōu)化整合電商服務平臺，吸引鼓勵中小物業(yè)企業(yè)連鎖加盟，從而降低建設智慧社區(qū)的成本，逐步推進基礎物業(yè)服務和創(chuàng)新經營服務的融合，實現(xiàn)品牌連鎖經營。三是依靠智慧社區(qū)平臺，讓物業(yè)管理更具個性。隨著云計算和物聯(lián)網等新型互聯(lián)網技術的迅猛發(fā)展，未來物業(yè)行業(yè)融合線上和線下交易功能，在發(fā)展中不斷創(chuàng)新。物業(yè)企業(yè)要瞄準現(xiàn)代化物業(yè)服務的市場機遇，實現(xiàn)物業(yè)管理升級。可以通過對家庭用戶的數(shù)據(jù)采集，通過互聯(lián)網、云計算和物聯(lián)網等新技術，打造智慧云服務平臺，建成一個智慧社區(qū)，并結合智慧社區(qū)中各自特有的習俗、天氣、地理、生活水平、教育等，研發(fā)適用于不同領域的數(shù)據(jù)模型，使看似尋常的物業(yè)管理智能化、精細化、個性化，進而實現(xiàn)物管行業(yè)的轉型升級及盈利模式創(chuàng)新。［4］

四、結語

建設智慧小區(qū)是當下自動化、智能化、信息化、個性化小區(qū)的發(fā)展趨勢，迎接智慧社區(qū)必然帶來城市物業(yè)管理的轉型升級。隨著時間的推移，會有更多的城市將融入到智慧城市建設中來，智慧社區(qū)必將成為智慧城市最耀眼的明珠。不過智慧社區(qū)的建設依然任重道遠，現(xiàn)在的探索還僅僅是起步，此外智慧社區(qū)的核心技術物聯(lián)網的成熟運用也需要一定時間和硬件基礎。

參考文獻：

［1］卓思廉．社區(qū)物業(yè)管理［M］．北京：郵電大學出版社，2007：38－39．

［2］住房和城鄉(xiāng)建設部．智慧社區(qū)建設指南［M］．北京：中國建筑出版社，2014：312－314．

［3］秦峰．基于智慧社區(qū)的物業(yè)管理模式創(chuàng)新［J］．信息系統(tǒng)工程，2014（6）：62－63．

［4］天津卓朗科技公司．智慧社區(qū)發(fā)展分析報告［R］．天津：天津大學出版社，2013：72－74．

作者：吳正鋒 王峰 單位：馬鞍山職業(yè)技術學院管理工程系