集中供熱物業(yè)管理論文

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1、集中供熱存在的問題

1.1采暖費(fèi)用的收繳

收費(fèi)難一直是供熱相關(guān)部門面臨的最大問題。由于沒法計(jì)算熱量散失的速度，通常按照用戶的住房面積進(jìn)行費(fèi)用的收繳，但是這種收費(fèi)方式極不準(zhǔn)確，因此引起了用戶們的不滿并不按時(shí)繳費(fèi)。此外，供熱單位的管理水平低下，采用高成本高費(fèi)用的粗放式管理，傷害了采暖住戶繳費(fèi)的積極性。由于供熱管線鋪設(shè)不合理，供熱效率低，許多用戶的室溫達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，因此拒絕繳納采暖費(fèi)。

1.2供熱效率低

控制設(shè)備簡(jiǎn)陋，采暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理，造成不同住戶間供熱不均勻，供熱質(zhì)量差，一些用戶房間的溫度不達(dá)標(biāo)，而另一部分則溫度過高，甚至需要通過開窗調(diào)節(jié)，造成熱量浪費(fèi)嚴(yán)重。為了使更多的用戶采暖達(dá)標(biāo)，供熱部門不得不超負(fù)荷供熱。

1.3管理不善

水力失調(diào)是管理過程中的主要問題，要想解決就要投入更多的人力、物力和資金。大多數(shù)情況下并沒有配備調(diào)溫設(shè)備，因此當(dāng)住戶家中沒有人時(shí)，造成熱能浪費(fèi)。此外，由于供暖系統(tǒng)形式多樣，有熱水供暖系統(tǒng)、單管供暖系統(tǒng)等，由于采暖用戶的樓層不同，高層導(dǎo)致管網(wǎng)系統(tǒng)阻力和壓力增大，給供熱部門的管理工作帶來了不便。

2、物業(yè)管理集中供暖問題的解決措施

為解決以上問題，政府將二次換熱設(shè)施的維護(hù)和供暖費(fèi)用的收繳等工作，轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理企業(yè)。嚴(yán)格把握以下幾個(gè)環(huán)節(jié)，才能保障市民采暖工作，符合供熱標(biāo)準(zhǔn)。

2.1建立健全法律法規(guī)，完善補(bǔ)貼制度

要健全供熱供暖相關(guān)的管理規(guī)定，科學(xué)量化采暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)供暖部門和用戶雙方的監(jiān)管。一方面避免采暖用戶惡意拖欠取暖費(fèi)的；另一方面也可以加強(qiáng)對(duì)供暖公司的監(jiān)督，提高供熱質(zhì)量和管理水平。由于煤炭資源價(jià)格上漲，供熱部門供熱不達(dá)標(biāo)，可以通過價(jià)格聯(lián)動(dòng)制度來調(diào)整，即當(dāng)原材料價(jià)格增幅超過一定比例時(shí)，合理調(diào)整采暖費(fèi)用，政府部門要增加對(duì)供熱公司的補(bǔ)貼力度，來確保供熱公司的穩(wěn)定運(yùn)行，保障供熱質(zhì)量。

2.2加快供暖管道改造，提高服務(wù)質(zhì)量

加快老舊供暖管網(wǎng)的升級(jí)改造，盡快實(shí)現(xiàn)“一戶一閥”。這樣可以有效降低能源浪費(fèi)，優(yōu)化供暖費(fèi)用的制定和提高供暖效率。供熱公司要拓寬資金來源，加上政府相關(guān)政策的幫助，有效完成供熱系統(tǒng)的升級(jí)改造。僅僅依靠政府的扶植政策是實(shí)現(xiàn)不了供熱公司提高供熱質(zhì)量的同時(shí)又增加利潤(rùn)的。供熱公司還要提高自己的管理水平，完善供熱設(shè)施，明確節(jié)能降耗，優(yōu)化服務(wù)的發(fā)展方向。這樣在滿足用戶取暖要求的同時(shí)，又可以提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3優(yōu)化供暖改革方案，做好維護(hù)工作

“分戶供暖”，也就是說，在暖氣管道在居民家里設(shè)置終端，這樣，不同的住戶就可以根據(jù)自身需要來控制改變供暖溫度和供暖時(shí)間。通過這種措施，可以大大節(jié)約供熱系統(tǒng)的能耗，同時(shí)，提高物業(yè)收繳供暖費(fèi)的效率，可謂一舉多得。在冬季供暖之前，物業(yè)部門要對(duì)供暖系統(tǒng)的各項(xiàng)設(shè)備進(jìn)行檢修，保證整個(gè)系統(tǒng)的設(shè)備完整。在進(jìn)行試水打壓之前，要做好通知工作，保證在進(jìn)行試水打壓時(shí)不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主家沒人而導(dǎo)致漏水造成損失。同時(shí)，對(duì)于試水打壓過程中出現(xiàn)的各種問題，要及時(shí)安排工作人員進(jìn)行維修，保證及時(shí)供暖。

3、物業(yè)管理在集中供熱時(shí)節(jié)能的方法

3.1改進(jìn)設(shè)備，增加利用效率

改進(jìn)設(shè)備，通過加裝各種觀測(cè)儀表，以便掌握集中供熱系統(tǒng)運(yùn)行的真實(shí)情況并分析解決。通過觀測(cè)發(fā)現(xiàn)供暖過程中的各種問題，從而具體地采取相應(yīng)措施，減小供熱過程中因?yàn)樵O(shè)備損壞等問題引起的能量損耗問題，降低整個(gè)系統(tǒng)的能耗。其次，我們可以改變送水的溫度，同時(shí)控制一次供水和二次供水的流量及溫差等因素，采取最合適的流量和溫差，來控制整個(gè)供熱輸送過程的能耗問題。具體地來說，我們可以增高供水的溫度，同時(shí)減小一次供水和二次供水的溫差，從而提高整個(gè)系統(tǒng)的輸送效率。

3.2提高技術(shù)，減少熱力損失

提高新技術(shù)在供熱系統(tǒng)中的比例，淘汰老舊設(shè)備，采用運(yùn)用新技術(shù)的設(shè)備。通過設(shè)備的更新更好地控制供熱輸送過程，提高效率，降低用電量。同時(shí)，對(duì)輸送管道進(jìn)行更新，運(yùn)用新的保溫措施，嚴(yán)格控制熱水在輸送過程中的熱損失。同時(shí)，在管道施工過程中采取合適的工程技術(shù)，以便及時(shí)對(duì)損壞的輸送管道進(jìn)行維護(hù)，避免因管道損壞對(duì)管道系統(tǒng)造成更大的損失，降低運(yùn)行期間各種問題造成的損耗。

3.3實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，避免管道事故

對(duì)輸送管道采取合適的保護(hù)措施，以免其腐蝕影響正常輸送工作。當(dāng)管道放水后，如果沒有進(jìn)行充水，管道內(nèi)壁就會(huì)和空氣相接觸而被氧化腐蝕。因此在管道不工作的時(shí)間，要注意對(duì)管道進(jìn)行充水，保證管道的密封與隔絕空氣，以免其產(chǎn)生腐蝕。為了更好地給用戶提供服務(wù)，一般需要實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)控制供熱量。因此，在輸送系統(tǒng)采用各種監(jiān)測(cè)設(shè)施，比如自動(dòng)化儀表等。當(dāng)輸送過程中供熱量變化異常時(shí)，可以通過流速及供熱系統(tǒng)送水端的溫度來控制。這些控制可以通過調(diào)節(jié)閥進(jìn)行控制，普通的情況運(yùn)用手動(dòng)控制，也可以采用自動(dòng)化儀器來提高供熱系統(tǒng)的自動(dòng)化。

4、結(jié)論

規(guī)范管理過程，改進(jìn)自身服務(wù)。在為居民供暖的過程中，物業(yè)管理人員要不斷思考，不斷改進(jìn)，通過不斷提高自身職能和服務(wù)，改進(jìn)供暖系統(tǒng)的設(shè)備，加強(qiáng)對(duì)輸送過程的控制檢測(cè)，從而更好地為居民供暖。

作者：王全昌 單位：大慶油田礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部外圍物業(yè)管理公司