房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

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摘要：“營(yíng)改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)在主要稅種、會(huì)計(jì)處理、稅務(wù)籌劃等方面發(fā)生了一定變化，使得企業(yè)面臨著較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要求企業(yè)必須采取有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，規(guī)避對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來的負(fù)面影響。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；“營(yíng)改增”；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)稅收體制改革的不斷深化，“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)企業(yè)稅務(wù)管理提出了更高的要求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，進(jìn)一步增大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。加之，部分當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)管理體制不完善，會(huì)計(jì)處理不規(guī)范，稅務(wù)籌劃方法不當(dāng)，易使企業(yè)面臨逃漏稅風(fēng)險(xiǎn)或稅負(fù)不降反增風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。為解決上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理重要性的認(rèn)識(shí)，構(gòu)建起完善的稅務(wù)管理體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）會(huì)計(jì)處理不規(guī)范?！盃I(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理更加復(fù)雜，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)的影響更加明顯，進(jìn)一步增大了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)在以下方面：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不完善，未能按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法要求準(zhǔn)確核算企業(yè)有關(guān)涉稅行為的成本、收入和費(fèi)用，使得企業(yè)申報(bào)納稅金額不準(zhǔn)確；房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)視同銷售行為的會(huì)計(jì)處理不符合規(guī)定，未確認(rèn)為收入，直接影響增值稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅的核算，易產(chǎn)生逃漏稅風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)人員，大部分稅務(wù)會(huì)計(jì)對(duì)稅收政策了解不足，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)偏差，在稅種核算、納稅申報(bào)等環(huán)節(jié)可能存在著差錯(cuò)。（二）發(fā)票管理不完善?！盃I(yíng)改增”之后，增值稅專用發(fā)票管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的重點(diǎn)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)的高低。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理制度不完善，加之企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的特殊性，增大了發(fā)票管理的難度。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分散在不同地區(qū)，在開發(fā)建設(shè)過程中的涉稅行為較為復(fù)雜，使得財(cái)務(wù)部門很難取得足額的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，易使企業(yè)面臨著稅負(fù)不降反增的局面；部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建筑階段向小規(guī)模納稅人購(gòu)入原材料，這些小規(guī)模納稅人無法提供增值稅專用發(fā)票，大幅度減少了企業(yè)可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)額，使得一些企業(yè)鋌而走險(xiǎn)虛開增值稅發(fā)票，給企業(yè)帶來了逃漏稅風(fēng)險(xiǎn)。（三）稅務(wù)籌劃方法不當(dāng)?！盃I(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的復(fù)雜程度更高，需要同時(shí)兼顧多種因素進(jìn)行利弊權(quán)衡，才能保證稅務(wù)籌劃方案為企業(yè)帶來最大化的稅后收益。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方法選擇不當(dāng)，使得稅務(wù)籌劃未能考慮全局因素。如，房地產(chǎn)企業(yè)在原材料采購(gòu)中，傾向于與原材料價(jià)格相對(duì)較低的供應(yīng)商合作，這些供應(yīng)商往往都是小規(guī)模納稅人，使得企業(yè)只考慮到眼前利益，而忽視了從進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等因素出發(fā)，權(quán)衡一般納稅人與小規(guī)模納稅人的選擇，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失；在稅務(wù)籌劃中，企業(yè)稅務(wù)籌劃人員對(duì)稅收優(yōu)惠政策理解有偏差，在一些涉稅事項(xiàng)上采用了不適用的稅收優(yōu)惠政策，使得籌劃方案引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注，易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增多。在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中面臨著的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也隨之增多，若企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)階段沒有按照稅法規(guī)定處理好涉稅業(yè)務(wù)，則會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為：企業(yè)在取得土地階段為了增大成本，虛增拆遷戶數(shù)和征地支出，以達(dá)到少繳納企業(yè)所得稅的目的；企業(yè)在項(xiàng)目施工階段通過關(guān)聯(lián)方企業(yè)購(gòu)進(jìn)原材料，提高原材料價(jià)格，虛增項(xiàng)目成本；企業(yè)在銷售商品房階段，沒有按照規(guī)定對(duì)停車位銷售、贈(zèng)送建筑面積、客戶定金等銷售行為納入到銷售收入核算范圍，導(dǎo)致增值稅銷項(xiàng)額減少。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）完善涉稅業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)企業(yè)要完善涉稅業(yè)務(wù)流程，建立起適應(yīng)“營(yíng)改增”環(huán)境下的稅務(wù)管理體系，規(guī)范財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理，確保企業(yè)有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體措施如下：其一，提高稅務(wù)管理意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，調(diào)動(dòng)起全員參與稅務(wù)管理的積極性，設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，配備專業(yè)的稅務(wù)管理人員，合法合規(guī)地處理各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其二，規(guī)范稅會(huì)核算。房地產(chǎn)企業(yè)稅會(huì)人員要嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法做好會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)核算工作，明確稅會(huì)之間的差異，做好納稅調(diào)整。同時(shí)，稅會(huì)人員要準(zhǔn)確核算視同銷售行為產(chǎn)生的收入，將其納入到涉稅業(yè)務(wù)中，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）加強(qiáng)發(fā)票管理。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)發(fā)票管理，建立健全發(fā)票管理制度，為足額抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)提供依據(jù)，有效規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體措施如下：其一，加強(qiáng)發(fā)票日常管理。企業(yè)財(cái)務(wù)部門要加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的日常管理，當(dāng)收到增值稅專用發(fā)票時(shí)，應(yīng)對(duì)發(fā)票中的公司名稱、稅號(hào)、日期等內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，若發(fā)現(xiàn)有誤之處，必須及時(shí)與發(fā)票開具方進(jìn)行溝通，采取補(bǔ)救措施。在發(fā)票開具過程中，財(cái)務(wù)人員要認(rèn)真核對(duì)票面信息，不得虛開發(fā)票。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員在取得發(fā)票后要在規(guī)定期限內(nèi)做好發(fā)票認(rèn)證工作，避免發(fā)票認(rèn)證過期導(dǎo)致無法入賬抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)。其二，完善發(fā)票流轉(zhuǎn)制度。房地產(chǎn)企業(yè)要在增值稅專用發(fā)票流轉(zhuǎn)過程中保證發(fā)票完好無損，做好銷售部門、財(cái)務(wù)部門等相關(guān)責(zé)任部門的簽收記錄，一旦在流轉(zhuǎn)中發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)聯(lián)系上一級(jí)部門解決問題。（三）做好稅務(wù)籌劃工作。在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要將企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅作為稅務(wù)籌劃的三大稅種，加強(qiáng)對(duì)三大稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。具體措施如下：其一，企業(yè)所得稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)可采用收入遞延、分期轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)等方式達(dá)到遞延繳稅時(shí)間點(diǎn)的目的。同時(shí)，企業(yè)還可針對(duì)準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃，充分利用營(yíng)業(yè)收入與業(yè)務(wù)招待費(fèi)準(zhǔn)許扣除最大額度的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。其二，增值稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)可通過擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的方式進(jìn)行增值稅籌劃。如，企業(yè)盡量選擇一般納稅人合作，在采購(gòu)大批量原材料時(shí)獲取足額的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，降低企業(yè)增值稅稅負(fù)。其三，土地增值稅籌劃。企業(yè)在同時(shí)開發(fā)普通住宅和非普通住宅項(xiàng)目時(shí)，可采用單獨(dú)核算的方式進(jìn)行土地增值稅籌劃，并且還要充分利用普通住宅土地增值稅率低于20%免征稅的稅收優(yōu)惠政策制定籌劃方案。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中要加強(qiáng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，使稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)同企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案，避免因企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)同一稅法政策理解不同而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃方案失敗的風(fēng)險(xiǎn)。（四）強(qiáng)化關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)關(guān)鍵稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的控制，消除逃漏稅隱患，確保企業(yè)各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)的處理合法合規(guī)。具體如下：一是在土地取得階段，企業(yè)應(yīng)在簽訂合同時(shí)繳納印花稅，交割土地時(shí)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)還要避免重復(fù)計(jì)入成本，不得采用人為增大會(huì)計(jì)成本的方式少繳納企業(yè)所得稅；二是在項(xiàng)目實(shí)施階段，企業(yè)要規(guī)范項(xiàng)目成本計(jì)量，不得虛開發(fā)票，不得造假材料采購(gòu)價(jià)格，以免引起稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查，認(rèn)定企業(yè)是逃漏稅行為；三是在房屋銷售階段，要按照規(guī)定對(duì)預(yù)售收入、停車位銷售、精裝修部分收入、客戶定金等涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行核算入賬，保證增值稅銷項(xiàng)計(jì)算準(zhǔn)確，不得少申報(bào)收入；四是在項(xiàng)目清盤階段，企業(yè)要準(zhǔn)確界定商業(yè)性用房與普通住宅，按照規(guī)定繳納增值稅和土地增值稅。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)要在“營(yíng)改增”背景下加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，準(zhǔn)確識(shí)別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)，將會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理、稅務(wù)籌劃以及項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制作為企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容，逐步構(gòu)建起完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，確保企業(yè)在依法納稅的前提下不斷提高企業(yè)稅務(wù)籌劃水平，有效降低企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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［2］畢雪超.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響分析［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2015（11）.

作者:慎鳳 單位:成都華宇業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司