房地產企業(yè)稅收籌劃與風險防范淺談

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摘要：眾所周知，房地產企業(yè)耗用資金之巨大、涉及領域之廣泛，被稱作為“瘦死的駱駝比馬大”行業(yè)，是各地方納稅大戶，也是稅務的重點稽查對象。因其稅費種類多，成本費用核算較難，所以稅收風險較高，可籌劃空間大。加強企業(yè)成本費用核算管理與稅收籌劃將成為房地產企業(yè)經(jīng)營管理、經(jīng)營決策中不可缺少的組成部分，是降低風險、控制成本的關鍵，而且目前房地產企業(yè)的數(shù)量越來越多，競爭越來越激烈，大多數(shù)企業(yè)的規(guī)模和發(fā)展基本上是差不多的，企業(yè)只有通過自身的管理來增收降本，提高企業(yè)的市場競爭能力。

關鍵詞：房地產企業(yè)；成本費用；稅收籌劃

一、房地產企業(yè)成本費用核算的內容

1.土地費用、建筑安裝工程費用、設備費用

這些成本費用在房地產企業(yè)中占大部分，可能會達到80%左右。一般情況下，土地費用的多少是決定房地產開發(fā)項目是否可行、是否能達到預期的經(jīng)濟利益的一個重要指標。

2.水、電、煤氣、停車場等基礎設施及配套設施的支出

這些生活配套設施也是必須的，不可缺少的工程項目。而此類設施的收費沒有統(tǒng)一的標準。收費種類繁多，可能會存在收費比較隨意的問題，因此，成為房地產企業(yè)又一大費用，一般占總成本10%～15%。

3.管理費用和籌資成本

管理費用是指房地產企業(yè)在經(jīng)營過程中，相關人員（如行政、人事、財務等），為組織生產經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括人員費用、辦公費、稅金等；籌資成本是指為房地產企業(yè)籌集資金而發(fā)生的相關費用，一般為借款形成的利息支出。

4.稅收成本

項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。例如：增值稅、所得稅、土地增值稅及相關附加稅費。

二、房地產企業(yè)成本費用核算管理概述

房地產企業(yè)開發(fā)成本核算，是指按成本項目歸集和分配開發(fā)商品房支出的全部費用，計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。

1.確定成本核算對象

在進行成本對象的確定上，按照國家稅務總局相關規(guī)定，針對房地產開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)產品的特點，可以參照以下6項具體原則來劃分。（1）可否銷售原則。（2）分類歸集原則。（3）功能區(qū)分原則。（4）定價差異原則。（5）成本差異原則。（6）權益區(qū)分原則。

2.設立合理的成本核算項目

正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等?？梢钥陀^地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本，這樣便于統(tǒng)計信息，為工程的竣工決算提供資料。

3.準確的進行成本費用的歸集、分配與結轉

（1）土地征用費及拆遷補償費：是指為了取得土地開發(fā)使用權對土地所有者在土地上的投入和收益造成損失的補償而發(fā)生的各種費用，包括土地補償費、人員安置費、地上附著物和青苗補償費及相關稅費等。（2）前期工程費：勘探費、設計費、地形圖測繪費、開發(fā)項目可行性編制費、開發(fā)土地平整、開發(fā)土地垃圾清運費、回填土費用、定位放線費、三通一平費等。（3）建筑安裝工程費：是指建設項目設計范圍內的建設場地平整、土石方工程費和主要生產、輔助生產、公用等單項工程中需要安裝的工藝、電氣、自動控制、運輸、供熱、制冷等設備及裝置安裝工程費。（4）基礎設施建設費：是小區(qū)外別人建設的城市自來水、燃氣、電力、通訊、雨污水管網(wǎng)這些的費用。（5）公共配套設施費：開發(fā)項目內發(fā)生的不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、自行車棚等的公共配套設施支出。（6）開發(fā)間接費：是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

三、基于稅收優(yōu)惠政策的房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃建議

1.利用臨界點進行稅收籌劃

納稅臨界點是稅法中規(guī)定的一定的比例和數(shù)額，當銷售額或應納稅所得額超過這一比例或數(shù)額時，就應該依法納稅或按更高的稅率納稅。而納稅人則可以通過納稅臨界點來增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前我國房地產企業(yè)就是利用這一臨界點來籌劃土地增值稅的。土地增值稅采用四級超率累進稅率，企業(yè)可以根據(jù)臨界點的稅負效應，進行納稅籌劃。當增值率達到臨界時點，通過適當控制出售價，增加可扣除項目金額，從而享受稅收優(yōu)惠政策。

2.利用投資方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)的投資性房地產具有出租以獲得租金或入股聯(lián)營以分得利潤兩種投資方式。兩種投資方式所涉及的稅種不同，存在著較大的稅收籌劃空間。

3.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)需要大量的資金，如何更好地籌措資金，對企業(yè)的運營起著非常重要的作用。從稅收這個角度來看，不同的籌資方式企業(yè)承擔的稅收負擔是不同的。

4.利用收款方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)確認銷售收入的時點是房地產的法定所有權轉移后--“交房”，但在實際工作中，我們需要采取謹慎原則，在稅法規(guī)定的原則范圍內，客觀實際地評估確認收入，對能確定收回的部分確認收入。對估計價款不能收回的，不能確認為收入。由于房地產單位價值比較高，購買方很難一次拿出大額資金購買，這時應采用分期收款方式銷售并確認收入。采用分期收款方式，企業(yè)不能按售價總額確認收入，并分期分次結轉成本，起到節(jié)稅的作用。

5.利用預提費用的企業(yè)所得稅前扣除政策

（1）出包工程尚未完工而沒有取得全額發(fā)票的，在有充分資料證明的前提下，發(fā)票不足部分可以預提，但最高不能超過合同總金額的10%。（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其它專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。房地產開發(fā)行業(yè)稅負較高是一個不爭的事實，也是稅收征管的重點行業(yè)，但是，該行業(yè)運營的各個環(huán)節(jié)中，仍然存在著稅收籌劃空間。企業(yè)應充分利用好稅收政策，為企業(yè)合理合法的降低稅負。

四、稅收風險的防范措施

（1）房地產企業(yè)的投資者和管理層必須重視稅務風險，完善企業(yè)內部管理，時刻保持警惕，針對產生風險的原因，采取有效的預防措施，做到未雨綢繆，別讓自己的辛苦勞動毀在一次稅務檢查上。（2）建立健全完善的內部監(jiān)督機制?？梢哉f大部分老板對于稅務都是外行，對于財務辦稅人員說的對與錯無法把握，所以需要建立內部復核監(jiān)督制度，對于辦稅人員申報納稅、遞交的相關稅務資料，要經(jīng)過專業(yè)的人員進行分析和復核，以降低稅務風險。（3）提高管理層人員的財稅水平，提高辦稅人員的風險控制能力。除了財務人員外，管理層人員也應該具備相關的財稅知識，要有稅務風險的防范意識。而作為財務人員，特別是辦稅人員，應及時掌握和運用國家的稅收法規(guī)，經(jīng)常參加稅務部門舉辦的培訓，對公司的經(jīng)營政策調整提出合理建議，及時回避風險。（4）提高房地產企業(yè)的稅收籌劃能力，合理、合法地降低企業(yè)的稅收負擔，提高企業(yè)的競爭力。不會因為管理不規(guī)范而致使企業(yè)稅收負擔加重、增加企業(yè)稅務風險。使房地產企業(yè)能在經(jīng)濟飛速發(fā)展的社會中長治久安。

五、結束語

雖然目前國家不斷出臺對房地產行業(yè)調控的新政策，限制了房地產行業(yè)的發(fā)展，但是一直被稱作“瘦死的駱駝比馬大”的房地產企業(yè)，仍然會是國家的經(jīng)濟增長點，在國家經(jīng)濟增長中發(fā)揮著不可忽視的作用。所以，房地產企業(yè)在面對行業(yè)競爭和國家管控的壓力下，要認清形勢，密切關注國家法律法規(guī)的變化，充分做好稅收籌劃，以降低企業(yè)成本，提高企業(yè)管理水平，增加企業(yè)經(jīng)濟效益，使企業(yè)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為國民經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻，且達到雙贏的效果。

參考文獻

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作者：羅文藝 單位：衡陽市鴻豪房地產開發(fā)有限公司