房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)影響及優(yōu)化策略

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摘要：目前，我國(guó)城市化進(jìn)程正在不斷加快，這也促使房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展起來(lái)，并成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著市場(chǎng)化改革的加速，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著更大的挑戰(zhàn)。為此，本文主要研究了營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的影響，分析了房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略制定中存在的問(wèn)題，并探究了房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的有效制定對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)；影響因素

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是一門(mén)很深的學(xué)問(wèn)，需要經(jīng)營(yíng)者認(rèn)真對(duì)待，在我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展至關(guān)重要。而目前房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)自身營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，必須要適時(shí)地制定有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，做好對(duì)相關(guān)影響因素的控制和應(yīng)對(duì)，這對(duì)于企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展是很有必要的。

一、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1.人口環(huán)境影響人是市場(chǎng)中的重要組成部分，人和人口環(huán)境之間的關(guān)系緊密，因此，人口環(huán)境也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，人口流動(dòng)、家庭結(jié)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也會(huì)帶來(lái)一定影響。就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們的主要營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象是人，因此，在制定相關(guān)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的時(shí)候，也需要將人口環(huán)境作為營(yíng)銷(xiāo)策略制定的重要內(nèi)容之一。如，一座城市人口數(shù)量增加較大，住房需求自然也會(huì)提高。此外，除去人口流動(dòng)、家庭結(jié)構(gòu)相關(guān)因素外，人口年齡、價(jià)值觀等對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略制定也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，是房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略制定中需要重點(diǎn)參考的因素之一。

2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響目前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革正在深入開(kāi)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化較大，給房地產(chǎn)企業(yè)也造成了一定的沖擊。近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，這也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的結(jié)果。兩者之間實(shí)際上是相互促進(jìn)的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展能夠帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)向前，所以，在制定房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策中，也需要將房地產(chǎn)企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境作為重要參考內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，通過(guò)對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的分析，制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。

3.政治環(huán)境影響政治環(huán)境主要是指政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)制定的政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生的影響。政府在市場(chǎng)監(jiān)督中，為了保障消費(fèi)者，幫助房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)能夠有一個(gè)公平的市場(chǎng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)良性競(jìng)爭(zhēng)、公平買(mǎi)賣(mài)，需要通過(guò)一些政策規(guī)定來(lái)約束和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。政治環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，土地政策對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供給能夠起到規(guī)范和整頓的效果；另一方面，住房保障體系的構(gòu)建，也能夠確保對(duì)房?jī)r(jià)的合理控制，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)在合理范圍內(nèi)的正常波動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略制定中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)相對(duì)于一般產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，具有一定的特殊性，屬于特殊消費(fèi)品，而房地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金需求量大，使用時(shí)間長(zhǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身的特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和相關(guān)產(chǎn)品的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略差異性也比較大。目前，我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略制定中也存在一些問(wèn)題，需要房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)策略制定中，注意這些問(wèn)題。

1.營(yíng)銷(xiāo)策略單一現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)在制定和落實(shí)相關(guān)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)，很大程度上受到了傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)模式的束縛。在營(yíng)銷(xiāo)策略制定中，主要采取戶(hù)外廣告、平面媒體、電視廣播等營(yíng)銷(xiāo)策略，相對(duì)來(lái)說(shuō)，營(yíng)銷(xiāo)策略比較單一。這種營(yíng)銷(xiāo)策略會(huì)導(dǎo)致一些問(wèn)題的產(chǎn)生，首先，是消費(fèi)者對(duì)于相關(guān)房產(chǎn)項(xiàng)目的印象不足，各房地產(chǎn)產(chǎn)品之間外在差異較小，很難把握各房地產(chǎn)項(xiàng)目的特色。這就很難激發(fā)消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目的興趣；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中也很難實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

2.市場(chǎng)調(diào)研不足在房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略制定中，很少有房產(chǎn)企業(yè)能夠做好全面的市場(chǎng)調(diào)研工作，沒(méi)有將充分的市場(chǎng)調(diào)研作為產(chǎn)品市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主要基礎(chǔ)，也就不會(huì)有好的房地產(chǎn)策劃呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前。目前，在在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，存在的普遍問(wèn)題是房地產(chǎn)調(diào)研不足，這會(huì)造成房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)有科學(xué)性，有效性也不夠。各個(gè)地區(qū)群眾對(duì)于產(chǎn)品需求不一樣，對(duì)于不同區(qū)域群眾的住房需求把握不足，不能有效地把握房產(chǎn)控制面積和景觀等。還有，一些剛起步的地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略制定中，過(guò)多地照搬之前的經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有將市場(chǎng)調(diào)研的重要性提上日程，導(dǎo)致在實(shí)際銷(xiāo)售中出現(xiàn)較多的問(wèn)題。影響產(chǎn)品銷(xiāo)量。當(dāng)前，在購(gòu)房主體上，也是有一些變化的，現(xiàn)在房地產(chǎn)消費(fèi)主體多為80后90后，他們?cè)谫?gòu)房目的上也出現(xiàn)了一些新變化。實(shí)際上，這些變化因素都會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的策略制定產(chǎn)生影響。

3.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容單一現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定中還存在一個(gè)比較嚴(yán)重的問(wèn)題，即市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)容相對(duì)單一，一般都是“以房論房、不論其他”，在為客戶(hù)推銷(xiāo)的過(guò)程中，往往只給客戶(hù)介紹項(xiàng)目房的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，而沒(méi)有將房產(chǎn)和周邊商圈聯(lián)系起來(lái)，沒(méi)有將與客戶(hù)今后住房密切相關(guān)的物業(yè)、生活設(shè)施等服務(wù)介紹清楚，這樣單一的營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容很難引起客戶(hù)的興趣，是目前房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中存在的主要問(wèn)題之一，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施也有不利的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的優(yōu)化對(duì)策

1.創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略，滿(mǎn)足多樣化需求在開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略制定中，企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)理念和策略，要把握客戶(hù)的多樣化住房消費(fèi)需要，迎合消費(fèi)者的訴求，開(kāi)展有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略的制定。在營(yíng)銷(xiāo)渠道上，要突破傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)渠道和形式的限制，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)路徑，發(fā)揮多媒體信息傳播的積極作用，促進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的有效實(shí)現(xiàn)。

2.優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，做好市場(chǎng)調(diào)研在制定房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略規(guī)劃之前，企業(yè)應(yīng)該保證營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略制定的科學(xué)性和合理性。在日常的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)中，要做好客戶(hù)群體的信息收集和整理，并且做好客戶(hù)產(chǎn)品使用后的跟蹤調(diào)查，了解客戶(hù)群體對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品的后續(xù)使用評(píng)價(jià)以及再購(gòu)買(mǎi)的意愿等。通過(guò)有效的用戶(hù)跟蹤調(diào)查，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，給予解決，并做好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的優(yōu)化工作。在相關(guān)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的制定中，還要做好對(duì)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)調(diào)研，這一工作量比較大，需要投入一定的時(shí)間和精力，企業(yè)要引起重視，保證相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的科學(xué)性、可靠性，以及可行性。

3.拓展?fàn)I銷(xiāo)渠道，豐富營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容在當(dāng)前的互聯(lián)網(wǎng)+背景下，在客戶(hù)的消費(fèi)體系中，線(xiàn)上消費(fèi)的比重比較大，在消費(fèi)中應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)提升消費(fèi)的便捷性。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的過(guò)程中，需要滿(mǎn)足客戶(hù)群體的這些消費(fèi)需求，為他們提供線(xiàn)上線(xiàn)下相結(jié)合的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。拓展和完善相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)渠道，讓廣大客戶(hù)的消費(fèi)過(guò)程更加輕松舒適，減少消費(fèi)中不必要的繁瑣手續(xù)，提升消費(fèi)效率。例如，開(kāi)發(fā)社區(qū)周邊營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)，針對(duì)廣大客戶(hù)群體的住房消費(fèi)提供專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)APP服務(wù)，使客戶(hù)群體可以根據(jù)需要在網(wǎng)上訂購(gòu)自己需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)，提升消費(fèi)滿(mǎn)意度。這需要企業(yè)自身具有較為強(qiáng)大的組織結(jié)構(gòu)，能夠在線(xiàn)上服務(wù)、線(xiàn)下迎賓、售后服務(wù)等領(lǐng)域都有一定的資源。通過(guò)這些來(lái)構(gòu)建全方位的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)體系，能夠在廣大客戶(hù)群體中體現(xiàn)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，贏得一批忠實(shí)的消費(fèi)者。此外，在營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容上，也要注意在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，將客戶(hù)比較關(guān)心的問(wèn)題涵蓋在內(nèi)，對(duì)于住房涉及的周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局、規(guī)劃，重要建設(shè)項(xiàng)目、物業(yè)、學(xué)區(qū)等信息都介紹給客戶(hù)，讓客戶(hù)形成對(duì)于購(gòu)房區(qū)域的整體認(rèn)識(shí)，更好地判斷所購(gòu)房屋是不是符合自己的需求，提升交易量。

四、總結(jié)

影響房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的因素較多。在實(shí)際的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略制定中，房地產(chǎn)企業(yè)要把握相關(guān)影響因素，做好對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略制定中存在問(wèn)題的有效分析，從而采取有效的應(yīng)對(duì)措施來(lái)處理，促進(jìn)整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)效益的提升。針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中存在的營(yíng)銷(xiāo)策略落后、營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)調(diào)研不足以及渠道單一、內(nèi)容單一等問(wèn)題，需要做好對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)措施的完善。要?jiǎng)?chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略，滿(mǎn)足多樣化需求，促進(jìn)市場(chǎng)調(diào)研充足、拓展?fàn)I銷(xiāo)渠道、豐富營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容提升房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的有效性。

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作者：藍(lán)俏媛 單位：廣西工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院