上市房企績效綜合評價

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本文以因子分析法作為分析工具，選取12項財務(wù)數(shù)據(jù)構(gòu)建指標(biāo)體系，以此評價各上市房企的經(jīng)營績效。因子分析是通過研究多個變量間相關(guān)系數(shù)矩陣（或協(xié)方差矩陣）的內(nèi)部依賴關(guān)系，找出能綜合所有變量的少數(shù)幾個隨機變量，這幾個隨機變量是不可測量的，通常稱為因子。然后，根據(jù)相關(guān)性的大小把變量分組，使得同組內(nèi)的變量之間相關(guān)性較高，但是不同組的變量相關(guān)性較低。各個因子間互不相關(guān)，所有變量都可以表示成公因子的線性組合。因子分析的目的就是減少變量的數(shù)據(jù)，用少數(shù)因子代替所有變量去分析整個經(jīng)濟問題。

一、指標(biāo)體系選取

進行因子分析的第一步是要選取恰當(dāng)?shù)淖兞恐笜?biāo)。評價指標(biāo)的數(shù)量并不是越多越好，但也不宜過少，關(guān)鍵在于評價指標(biāo)在評價中所起的作用。應(yīng)該以“盡量少”的評價指標(biāo)用于實際評價中，因此，兼顧指標(biāo)的全面性和代表性是一個非常重要的問題。為了多角度反映樣本企業(yè)的經(jīng)營績效，本文從規(guī)模實力、盈利能力、償債能力、成長能力和運營能力5個方面進行考慮，綜合選取評價指標(biāo)。兼顧到指標(biāo)的選取原則和數(shù)據(jù)的可得性，本文根據(jù)同花順金融服務(wù)網(wǎng)（www.10jqka.com.cn/）提供的基本財務(wù)數(shù)據(jù)，選取12個代表性指標(biāo)進行分析。反映規(guī)模實力的指標(biāo)，包括資產(chǎn)總計（X1）、主營業(yè)務(wù)收入（X2）；反映盈利能力的指標(biāo)，包括凈資產(chǎn)收益率（X3）、銷售凈利潤（X4）、投入資本回報率（X5）；反映償債能力的指標(biāo)，包括資產(chǎn)負債率（X6）、流動比率（X7）、速動比率（X8）；反映成長能力的指標(biāo)，包括營業(yè)收入增長率（X9）、營業(yè)利潤增長率（X10）；反映營運能力的指標(biāo)，包括存貨周轉(zhuǎn)率（X11）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X12）。數(shù)據(jù)的預(yù)處理本文所選取的12項評價指標(biāo)中有正向指標(biāo)和適度指標(biāo)兩種。適度指標(biāo)，包括資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率，而其余均為正向指標(biāo)。在分析之前，應(yīng)先將適度指標(biāo)轉(zhuǎn)換成正向指標(biāo)。按照國際慣例和我國上市房企的實際情況，資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率的適度值分別為：40%～50%、200%、100%。對于適度指標(biāo)來說，指標(biāo)值并非越小越好，也不是越大越好，而是落在某個區(qū)間為最佳。

二、因子分析及結(jié)果討論

1.因子分析

本文運用SPSS19.0進行因子分析。通過KMO和Bartlett球形度檢驗，樣本的KMO值為0.525，Bartlett球形度檢驗的近似卡方統(tǒng)計值為253.027，sig值為0。表明該問題適合做因子分析。通過SPSS軟件對原始數(shù)據(jù)進行實證分析，可以得到變量共同度表。變量共同度，是表示各變量中所含原始信息能被提取的公因子所表示的程度。該值越高，說明所提取的公因子對原始信息的解釋度越高；反之，則越低。由表1可知：除了X9之外，其余指標(biāo)的變量共同度均在85%以上。說明提取出的這幾個公因子對各變量的解釋能力是較強的。通過對SPSS產(chǎn)生的總方差分析表進行整理，可以得到各因子的方差貢獻率和累計方差貢獻率（見表2）。SPSS只提取前4個特征根大于1的主成分。F1的方差占有主成分方差的39.653%，將近一半；F2的方差占有主成分方差的20.708%，說明F1和F2是企業(yè)績效因素中的更重要因素。前4個主成分的累計方差貢獻率達到87.681%，因此，前4個主成分已足夠描述樣本企業(yè)的經(jīng)營績效。從碎石圖（見下圖）可更加直觀地了解哪些是最重要的因子。F1～F4具有較大的特征根，說明這部分因子對企業(yè)績效影響明顯；其余因子對應(yīng)的特征根普遍較小，其影響并不明顯。前4個因子的散點位于陡坡上，而后8個因子散點形成了平臺，且特征根均小于1。因此，最多考慮前4個公因子即可。進行方差最大旋轉(zhuǎn)后，旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣A=（aij）（如表3所示）。因子載荷aij，實際上就是公因子Fi和變量Xj的相關(guān)系數(shù)，表示Fi對Xj的重要程度。通過這種量化分析，可以更加明確因子的具體含義。因子F1在存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上的載荷分別為0.968、0.973，明顯高于其他變量。所以，因子F1主要代表企業(yè)的營運能力；因子F2在凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利潤、營業(yè)收入增長率和總資產(chǎn)增長率上的載荷較高，分別為0.604、0.865、0.632、0.717。說明因子F2主要代表企業(yè)的盈利能力和成長能力；因子F3在資產(chǎn)負債率、流動比率上的載荷分別為0.843、0.909，顯著大于其他變量。說明F3主要代表企業(yè)的償債能力；因子F4在資產(chǎn)總計、主營業(yè)務(wù)收入上的載荷分別為0.941、0.964，遠大于其他變量的系數(shù)。表明因子F4主要代表企業(yè)的規(guī)模實力。SPSS已經(jīng)計算出4個公因子的得分，保存在fac_1～fac_4中。4個公因子分別從不同方面反映了樣本企業(yè)的經(jīng)營績效，但單獨使用某一公因子并不能對企業(yè)績效做出綜合評價。

2.結(jié)果討論

按照以上方法可以得到綜合因子得分，并求出各企業(yè)的排序。

（1）營運能力方面。冠城大通表現(xiàn)最佳，其F1得分為3.763，遠高于分居第二、第三的福星股份、榮盛發(fā)展和中天城投（兩者得分相同）。運營能力方面的絕佳表現(xiàn)，以及該指標(biāo)在綜合評價中的高比重，為冠城大通在綜合評價中拔得頭籌奠定了基礎(chǔ)。在營運能力方面做的最差的，是首開股份、萬通地產(chǎn)和保利地產(chǎn)。

（2）盈利能力和成長能力方面。表現(xiàn)最好的是城投控股，其F2得分為2.502，遠超緊隨其后的蘇寧環(huán)球、中天城投、中糧地產(chǎn)。這里值得注意的是，蘇寧環(huán)球和中天城投在盈利能力和成長能力方面的上佳表現(xiàn)，使得他們在償債能力、規(guī)模實力排名非?？亢蟮那闆r下，仍分居綜合排名第六、第八。而在盈利能力和成長能力方面表現(xiàn)最差的是云南城投，再加上權(quán)重最大的營運能力方面表現(xiàn)也差，綜合績效依舊墊底。

（3）償債能力方面。表現(xiàn)較好的是城投控股、福星股份、招商地產(chǎn)。雖然在比重最高的營運能力方面排名居中，但在盈利能力、成長能力和償債能力方面的極佳表現(xiàn)，幫助城投控股穩(wěn)坐綜合排名第二。同樣，福星股份在盈利能力和成長能力方面表現(xiàn)幾乎墊底，但在其他三方面的優(yōu)異表現(xiàn)，使其依舊保證了其綜合排名第三的位子。而招商地產(chǎn)的情況就不如前兩者樂觀，盡管在償債能力和規(guī)模實力方面均居第三，但在比重較高的前兩項指標(biāo)排名靠后的情況下，已經(jīng)無法挽回其在綜合排名上的平庸表現(xiàn)。在償債能力方面墊底的是中天城投，盡管其在規(guī)模實力方面表現(xiàn)也幾近墊底，但在盈利能力、成長能力以及運營能力方面的良好表現(xiàn)，使得其在綜合排名中依舊保持第八名的成績。

（4）規(guī)模實力方面。排名最好的依次為萬科A、保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)。然而，值得我們注意的是這三家房企雖然規(guī)模龐大，但在綜合排名方面卻表現(xiàn)不佳，分別位列第十、第十五以及第九，而規(guī)模居中甚至于靠后的冠城大通和城投控股在綜合排名上表現(xiàn)尚佳?？梢?，即使在房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模如此大的行業(yè)，龐大的規(guī)模也不一定能夠為企業(yè)帶來良好的經(jīng)營績效。綜合以上分析，綜合得分最高的依次為：冠城大通、城投控股、福星股份，綜合得分最低的分別為：云南城投、萬通地產(chǎn)以及首開股份。

三、結(jié)語

本文通過因子得分，比較樣本中上市房企在規(guī)模實力、盈利能力、償債能力、成長能力和運營能力五個方面的差異和優(yōu)劣，并按照綜合得分，分析所選企業(yè)的績效排名，了解該企業(yè)在行業(yè)中的地位。通過因子得分和綜合得分對樣本企業(yè)進行全面評價，有利于多維度了解企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，較為準(zhǔn)確地把握企業(yè)特點。

作者：姚 佳 錢 鶯 單位：寧波大學(xué)商學(xué)院