房地產企業(yè)財務預算管理優(yōu)化淺析

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摘要：目前房地產行業(yè)在我國經濟市場中的發(fā)展勢態(tài)十分迅猛，在推助社會經濟發(fā)展上具有重要作用。隨著社會經濟的進一步發(fā)展，房地產行業(yè)的優(yōu)勢也在進一步提升，同時行業(yè)競爭也愈發(fā)激烈。對于房地產企業(yè)來說，若想進一步提高自身的競爭優(yōu)勢，助推企業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大，財務預算管理尤為重要，這也是提高項目經濟效益，實現(xiàn)長遠可持續(xù)發(fā)展的關鍵所在。鑒于此，本文便圍繞房地產企業(yè)財務預算管理展開論述，探討新常態(tài)背景下企業(yè)如何強化財務預算管理。

關鍵詞：經濟新常態(tài)；房地產企業(yè)；財務預算管理

經濟新常態(tài)指的是我國經濟發(fā)展由原本的高速增長階段轉變?yōu)橹懈咚俪掷m(xù)發(fā)展的均衡狀態(tài)，經濟新常態(tài)最大的特點便是增長動力從原來要素驅動轉變?yōu)閯?chuàng)新驅動。在這一大環(huán)境下，越來越多的資源開始從房地產行業(yè)流出。同時，為改善以往盲目投資作用下房地產企業(yè)面臨的產能過剩問題，國家也出臺了一系列的政策措施為房地產行業(yè)降溫，房地產行業(yè)逐漸走向規(guī)范化。面對外部政策和市場環(huán)境的變化，企業(yè)應當從內部出發(fā)，以企業(yè)的內生動力推動企業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展的長遠目標，迎合時代和政策環(huán)境要求實現(xiàn)資金的有效利用，而財務預算管理便是重中之重。

一、經濟新常態(tài)下房地產企業(yè)財務預算管理現(xiàn)存的問題

（一）財務預算管理工作制度不健全

雖然大多數(shù)房地產企業(yè)都意識到了財務預算管理的關鍵作用，但長期以來對于財務預算管理的漠不關心導致重新認知財務預算管理時已經面臨著很多歷史遺留問題。房地產行業(yè)并沒有標準合理、合規(guī)的考驗評測程序，因此企業(yè)難以從根本上解決現(xiàn)有問題。其一，部分房地產企業(yè)在項目經營中過于關注經濟利潤，企業(yè)內部雖然建立了財務預算管理的有關制度，但實際上制度本身是否健全有待商榷，財務預算管理工作較為復雜，與內部多個部門都有牽扯，若制度建設沒有考慮到其他部門，難免會造成多個部門之間的矛盾沖突問題；其二，財務預算管理制度的監(jiān)督控制也可能存在缺位問題，導致財務預算管理難以高效運行；其三，企業(yè)內部財務部門未能制定規(guī)范的財務管理條例，或法定代表人對組織機構的管理體系缺失，都可能導致企業(yè)財務預算管理在行業(yè)中處于劣勢水平，不利于企業(yè)的市場競爭。[1]

（二）全過程預算管理落實不到位

部分房地產企業(yè)在項目開展前期存在預算管理工作落實不到位的現(xiàn)象，這一問題直接造成項目的實際成本與預算成本不符，并且企業(yè)的收入與支出也沒有明確的計劃。房地產企業(yè)經營的項目在前期設計環(huán)節(jié)若預算管理缺位，可能造成房地產項目總成本無法控制的情況。若企業(yè)在項目正式興建時，項目預算管理缺失或不夠充分，也可能造成施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴重的材料和人力資源浪費等問題，進而提高項目建設的成本支出，不僅降低了項目的整體利潤，也不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

（三）預算執(zhí)行過程缺少有效的控制

在預算方案獲批并實施之后，企業(yè)需要建立對應的預算控制制度，只有這樣才能保證預算管理目標的實效性。根據當前房地產企業(yè)的管理現(xiàn)狀來看，很多房地產企業(yè)的財務部門僅在預算編制中發(fā)揮出了作用，而預算執(zhí)行過程則出現(xiàn)了控制缺失的問題，預算執(zhí)行差異和控制的評價大多也只是面向預算執(zhí)行的結果，可以說預算執(zhí)行的過程依然是一片空白，即便出現(xiàn)問題也經常被忽略。財務預算管理中面臨的突出問題便是過于關注編制，而執(zhí)行過程控制普遍缺失，將預算編制作為申請資金的一項流程，預算執(zhí)行則成為走過場。部分企業(yè)對于預算執(zhí)行過程較為重視，但這項工作仍然讓財務部門來執(zhí)行，包括預算的審批與執(zhí)行控制，實則財務部門一般也難以準確判斷企業(yè)各項支出是否合理、是否必要，大多只能按照預算額度進行審批，很容易造成年底大量花錢或預算雖不超但也不少的現(xiàn)象。

（四）預算管理評價機制不完善

很多房地產企業(yè)在預算管理的評價環(huán)節(jié)都存在著獎懲制度不完善、不科學的現(xiàn)象，業(yè)績評價若不夠公平公正，那么員工的工作積極性則會受到打擊，預算管理工作也容易出現(xiàn)懈怠現(xiàn)象。企業(yè)在財務預算管理中，預算的完成對于預算管理人員來說不僅僅是業(yè)績，也是一種努力的付出，所以不能單純以物質獎勵來讓員工獲得滿足感。多數(shù)房地產企業(yè)都沒有建立完善的激勵機制，這必然會對人員工作積極性帶來影響。同時在考核工作中，考核與被考核方都可能存在一些主觀因素，如考核方可能會摻雜私人情感，讓考核過程“人情”化，不免會影響考核本身的公平性。被考核方可能會強調外部因素或不可控因素對預算帶來的影響，從而回避自身問題，所以考核評價機制的完善也是企業(yè)需要解決的一大問題。

（五）人員參與積極性不高

對于房地產企業(yè)管理人員來說，日常工作中應當建立大局觀意識和成本意識，項目建設前期的成本預算工作至關重要。但很多房地產企業(yè)在傳統(tǒng)管理模式下，領導人員沒有起到有效的表率作用，無法對內部基層員工起到帶頭作用，再加上制度和其他方面原因，各部門參與財務預算管理的積極性并不高。同時很多基層工作人員對于預算管理的認知并不深入，甚至從未接觸過全面預算這一概念，在日常工作中對于預算管理的價值定位存在嚴重偏差，缺乏參與預算管理的意識。[2]

二、經濟新常態(tài)下房地產企業(yè)預算管理的優(yōu)化對策

（一）建立全面預算管理制度

其一，合理劃分責任中心。責任中心應當自上而下逐層分解，公司層面主要負責企業(yè)的整體運作與盈利；項目層面應當負責項目分解出的各項經營指標；項目各部門應當負責分管工作和分解后的經營指標，實現(xiàn)責任細化到個人。其二，制定預算指標與預算編制程序。預算編制期間，預算標準的確定是一個重點和難點問題，我國房地產行業(yè)的發(fā)展近幾年才開始迅速崛起，針對很多產品的KPI指標收集不夠充分，所以部分行業(yè)標準也存在空白部分，這就需要企業(yè)積極總結過往經驗，建立一套適合自己的指標體系，將其作為預算編制的標準。費用預算有關的標準編制可以參考企業(yè)現(xiàn)行的有關制度。預算編制不管是從上至下還是自下而上，都要具有一套規(guī)范的編制程序，確保參與預算編制的部門與人員能夠心中有數(shù)，讓預算編制工作規(guī)范化、有序化運作，也有助于其他部門的積極參與。各部門都要指定一名預算編制人員，及時進行預算信息的報送，為全員參與預算管理提供保障。其三，明確預算編制報送時間和質量要求。預算編制之前需要明確各個環(huán)節(jié)的完成時間，編制單位需要在規(guī)定的時間節(jié)點內完成報送工作。預算信息需要按照企業(yè)真實情況和預算標準編制，而且需要在報送文件中明確標明依據，若未能按時報送或編制質量有問題則需要按照標準予以處罰。

（二）科學制訂預算管理方案

為保證財務預算管理能夠在房地產企業(yè)經營發(fā)展中發(fā)揮理想效果，企業(yè)應當保證財務預算編制的科學性。預算管理本身的性質較為特殊，企業(yè)應當根據預算管理的特征，結合企業(yè)實際情況制訂科學可行的方案與計劃。同時有關的配套方案同樣重要，在預算編制工作結束后還要通過配套方案實現(xiàn)項目經費支出的有效控制，讓財務預算方案能夠順利落地并取得理想的成效。房地產企業(yè)需要在內部推行財務預算管理計劃，并且改進原有的預算管理體系，正確解讀國家出臺的有關政策及房地產行業(yè)及市場的未來發(fā)展走向，準確分析房地產企業(yè)未來的發(fā)展趨勢和方向，在綜合性分析過程中把握好房地產企業(yè)的發(fā)展信息，按照動態(tài)的經濟數(shù)據來調整企業(yè)的財務預算方案。在房地產企業(yè)分析市場發(fā)展趨勢與規(guī)律時，也要做好行業(yè)與自身的資金需求情況，按照企業(yè)的資金需求計劃來實施預算管理方案。[3]

（三）明確預算與戰(zhàn)略關系、項目預算與年度預算關系

其一，企業(yè)應當在戰(zhàn)略目標的基礎上明確基本的發(fā)展方向。在項目選定后需要編制對應的項目預算管理方案，這也是企業(yè)計劃管理數(shù)字化的一種表現(xiàn)，是充分貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的路徑之一。對此房地產企業(yè)應當在全面預算管理落實之前做好市場調研及現(xiàn)有資源的分析工作，準確把握企業(yè)的長遠發(fā)展目標，理清企業(yè)的戰(zhàn)略方向，全面考量可能出現(xiàn)的費用支出，提升預算編制的前瞻性。預算編制過程也要流程化，預算編制前后每一個環(huán)節(jié)都要通過制度進行規(guī)范，可以通過零基預算、彈性預算等方法實現(xiàn)滾動預算。利用項目預算方案的編制讓戰(zhàn)略目標更加具象化，用于指導責任中心實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。其二，年度預算需要將當年項目的開展進度作為著力點，按照項目編制年度預算，按照責任中心來匯總年度預算，按照不同項目進行銷售收入、項目成本、回款等方面的預算編制。其間銷售收入和回款的預算編制應當由銷售部門負責，確保銷售進度和項目進度的協(xié)調性，預售環(huán)節(jié)需要將取得銷售許可證作為起步點，回款則需按建設節(jié)點申請?zhí)崛”O(jiān)管資金。工程成本需要將項目進度作為依據，對下一年度的工作計劃進行預估，確定年末項目節(jié)點，規(guī)劃下一年度的成本和付款進度。項目收入與成本預算編制工作結束后，需要編制費用預算，費用預算一般根據企業(yè)當前的費用報銷標準執(zhí)行，按照不同部門進行編制。財務部門根據上述信息展開稅費預算和財務預算，并且編制預算利潤表與資產負債表等文件。[4]

（四）多部門協(xié)調聯(lián)動，加快預算管理落實

一般來說，房地產項目所涉及的內容非常之多，不但涵蓋了前期的策劃與設計、中期施工、后期檢查與結算等，同時也涉及項目售前與售后、業(yè)主居住等多種問題，這些問題都需要內部各部門協(xié)調合作才能穩(wěn)定開展。若財務預算管理工作全程都由財務部門一個部門負責，難以實現(xiàn)全面預算管理，所以企業(yè)內部各部門都要提高對于預算管理的重視，派遣專業(yè)的溝通人員做好內部各部門的協(xié)商溝通工作，讓內部各部門之間可以高效溝通、積極合作，明確預算管理是多部門一同參與的過程，只有各部門協(xié)調配合才能讓預算管理順利推進，讓預算管理更能滿足企業(yè)的經營發(fā)展要求。企業(yè)可以在預算管理組織機構上進行調整。其一，預算管理審批及預算管理委員會。預算管理審批機構可以按照經審議后的草案進行預算方案的審批及預算外的調整方案。預算管理委員會則是預算審議和決策參謀機構，主要職能為預算管理制度的制定及落實過程的安排等，督促預算管理目標的實現(xiàn)。其二，預算管理辦公室。預算管理辦公室為執(zhí)行機構，成員大多為財務部或工程造價部等人員，主要職責為制定預算管理辦法與政策，傳達預算編制方針和流程，對各部門預算編制進行指導等。其三，各預算責任部門。預算責任部門主要包含企業(yè)內部各個職能部門和工程項目部，可根據預算責任目標將預算責任部門劃分為成本支出中心、費用管理中心、利潤計劃中心。預算責任部門主要結合企業(yè)的預算目標和要求，根據部門的預算編制情況監(jiān)督預算指標的落實進度，針對預算依據和計劃控制都要仔細說明，定期對預算執(zhí)行結果進行分析，向預算管理辦公室提供書面報告。[5]

（五）預算執(zhí)行過程的跟蹤

其一，定期檢查預算執(zhí)行情況。以季度和半年度為單位進行預算執(zhí)行信息的通報工作，以年度為單位開展預算管理完成進度和完成率的業(yè)績考評工作。預算授權需要將權責對等原則為中心，強化企業(yè)管理力度的同時讓預算責任中心以預算指標為目的，動態(tài)化監(jiān)督并反饋預算執(zhí)行進度。通常每季度及半年度通報執(zhí)行信息，年度進行業(yè)績考評，其間預算指標需要嚴肅嚴謹，構建規(guī)范的授權體系，企業(yè)內部所有部門及人員在未經授權的情況下不能私自行權。內部所有業(yè)務在未經授權的情況下不可以隨意執(zhí)行，業(yè)務在經過授權后則必須執(zhí)行。若發(fā)現(xiàn)預算授權后但未執(zhí)行的情況應當及時進行處罰，預算完成率較低的部門或個人也要通報批評。其二，做好重點工程節(jié)點的提前預警工作。在重要節(jié)點施工結束后需要通報該節(jié)點的重要經濟指標及其與項目預算是否存在差異，若存在差異則分析其原因，必要時需要追責到個人。房地產項目最大的特點便是建設周期較長，每月度或季度都進行預算的調整不太現(xiàn)實，但關鍵節(jié)點卻可以成為項目預算調整的時間點提前預警項目的盈虧信息。重點工程節(jié)點基本上包括項目意見書的批復、設計圖完成、正式開工、結構封頂?shù)?。在這些重點工程節(jié)點中，可以結合已經產生的工程成本來預估將要產生的后續(xù)成本，并匯總為總成本進行對比。還可以按照市場價格來估算項目收入水平，關注房地產項目的關鍵收支項目，確保保利毛利率。若項目開發(fā)期間預計項目存在利潤水平低或虧損問題，則要及時分析原因并提出可行的整改意見，在后續(xù)的運營過程中及時調整。

（六）科學設定預算考核指標

其一，建立預算分析制度。不同預算執(zhí)行主體都需要在預算執(zhí)行期間跟蹤并分析財務預算的執(zhí)行進度、執(zhí)行差異、執(zhí)行問題等，建立預算執(zhí)行的分析報告機制。經由預算工作小組組織預算執(zhí)行分析的會議，掌握預算執(zhí)行的進度和問題，研究問題發(fā)生的原因與環(huán)節(jié)，商議解決措施，盡可能糾正預算執(zhí)行偏差，確保預算管理目標能夠順利實現(xiàn)。預算分析不僅要分析項目經營目標，同時還要從開發(fā)進度、投資進度、銷售目標、年度利潤、動態(tài)貨值、項目現(xiàn)金流等方面進行分析，多元化的預算執(zhí)行過程分析，以及多角度的預算執(zhí)行主體評價能夠更客觀地了解預算執(zhí)行過程。其二，做好預算執(zhí)行過程的考核工作。績效考核制度的落實目的在于為預算管理工作的開展提供保障，有助于預算目標的順利實現(xiàn)。房地產企業(yè)預算考核工作根據年度為單位開展，和企業(yè)整體的績效考核工作關聯(lián)，按照各預算單位年度預算執(zhí)行信息進行經營業(yè)績的考核，根據企業(yè)規(guī)章制度中有關的考核制度作出獎賞或處罰。從價值鏈視角來看，全面預算管理的績效考核更有助于生產效率的提升及經營業(yè)績的提高，在推動企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時讓內部各司其職且相互聯(lián)系合作，讓項目計劃可以落到實處。對此房地產企業(yè)應當適當?shù)剞D變視角，將績效考核和激勵機制結合，調動各部門參與預算管理的積極性，讓企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標融入到各部門及人員的工作過程中。

（七）完善對外披露制度

房地產項目所涉及的資金體量相對較大，而如何創(chuàng)造更加穩(wěn)定的投資環(huán)境對于房地產企業(yè)來說尤為重要。這需要企業(yè)建立完善的對外披露機制，不僅要對外部投資者及主管部門進行信息披露，同時也要披露重點項目的投融資決策，這些信息的有效披露可以幫助投資者更準確地理解企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略方向，并且消除對投資安全性與盈利性的顧慮。企業(yè)可以建立通暢的信息溝通機制，提高投資者對于企業(yè)的信任，讓企業(yè)具備更加寬松的融資環(huán)境，更快地籌集到滿足經營與發(fā)展所需的資金，借此來實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標。

三、結束語

在經濟新常態(tài)背景下，房地產企業(yè)的融資難度進一步提高，而房地產項目又有著建設周期長、資金需求量大等基本特性，所以房地產企業(yè)所面臨的競爭壓力和資金壓力非常大。對此房地產企業(yè)應當從自身的內部著手，關注財務預算在企業(yè)經營與發(fā)展中的作用，準確抓住財務預算管理現(xiàn)存的問題，通過多個方向多種舉措進行解決，通過制度的完善、預算方案的制訂、多部門聯(lián)動、預算管理過程跟蹤、預算考核指標建立等方式讓財務預算管理規(guī)范化開展，推助房地產企業(yè)的長遠可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]陳佳.經濟新常態(tài)下房地產企業(yè)財務預算管理優(yōu)化對策探討[J].財經界,2021(20):69-70.

[2]張愛軍.經濟新常態(tài)下房地產企業(yè)財務預算管理優(yōu)化對策[J].財經界,2021(10):34-35.

[3]劉先如.探析經濟新常態(tài)下房地產開發(fā)企業(yè)財務管理優(yōu)化路徑[J].投資與創(chuàng)業(yè),2021,32(04):112-114.

[4]劉斌彥.淺談房地產開發(fā)企業(yè)財務預算管理[J].今日財富(中國知識產權),2020(11):118-119.

[5]劉玉榮.經濟新常態(tài)下房地產企業(yè)財務預算管理存在的問題及對策[J].今日財富,2019(16):127-128.

作者:梁明慧 單位:天津嘉里房地產開發(fā)公司