法人代表資格證明書精選(九篇)

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第1篇：法人代表資格證明書范文

第二條資金來源及額度。鼓勵(lì)我市企業(yè)幫助*發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策性引導(dǎo)資金，從深圳市經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展基金（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)合基金）中安排，額度為每年市財(cái)政安排給基金資金總額的十分之一，當(dāng)年額度用完即止，剩余額度不滾入下一年資金額度。

第三條資金投放方式及適用范圍。主要采取貸款貼息、搬遷補(bǔ)貼、農(nóng)業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)貼三種方式。

第四條資金投放適用范圍及標(biāo)準(zhǔn)，除按《規(guī)定》執(zhí)行外，還需符合以下條件·：

（一）同時(shí)符合貸款貼息、搬遷補(bǔ)貼、農(nóng)業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)貼

條件的，只能申請(qǐng)其中一項(xiàng)；

（二）農(nóng)業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)貼生產(chǎn)項(xiàng)目為：蔬菜、生豬、肉雞。

奶牛、造林、果樹、水產(chǎn)；

（三）農(nóng)業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：蔬菜每年每畝補(bǔ)貼200

元，且每年補(bǔ)驗(yàn)種植面積不超過5000畝；生豬每年每頭補(bǔ)貼50元，且每年補(bǔ)貼生豬總數(shù)不超過1萬頭；肉雞每年每只補(bǔ)貼1元，且每年補(bǔ)貼肉雞總數(shù)不超過IO萬只；奶牛每年每頭補(bǔ)貼2000元，且每年補(bǔ)貼奶?？倲?shù)不超過500頭；造林每年每畝補(bǔ)貼40元，且每年補(bǔ)貼面積不超過2萬畝；果樹每年每畝補(bǔ)貼50元，且每年補(bǔ)貼面積不超過1萬畝；水產(chǎn)每年每畝補(bǔ)貼250元，且每年補(bǔ)貼面積不超過3000畝；

（四）深河兩地合作企業(yè)，深圳企業(yè)的投資額須在51％

以上；

（五）深圳企業(yè)在*必須合法擁有（或租用）相對(duì)穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地（土地、廠房、商用房等）

第五條申請(qǐng)企業(yè)需上報(bào)的材料：

（一）《深圳市企業(yè)幫助*發(fā)展經(jīng)濟(jì)政府政策性引導(dǎo)資金申請(qǐng)表》一式2份，市行業(yè)主管部門、市經(jīng)合基金辦公室各1份；．

（二）企業(yè)項(xiàng)目所在市（縣）政府扶貧辦項(xiàng)目證明書；

（三）申報(bào)企業(yè)及項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表資格證照書、企業(yè)章程、項(xiàng)目合同書、在*征地證明或租地（廠房）合同等材料，還需根據(jù)申報(bào)不同類型資金，分別報(bào)送以下材料：（1）貸款貼息類：銀行貸款合同、銀行扣息憑證、上年度項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表；（2）搬遷補(bǔ)助類：發(fā)生搬遷費(fèi)用憑證；（3）農(nóng)業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)貼類：商品銷售合同、項(xiàng)目規(guī)模和已投入資金有效證明。

第六條申請(qǐng)審核程序：

（一）農(nóng)業(yè)項(xiàng)目向市農(nóng)林漁業(yè)局申報(bào)，經(jīng)市農(nóng)林漁業(yè)局初審后，報(bào)市經(jīng)合基金辦公室；其他項(xiàng)目直接向市經(jīng)合基金辦公室申報(bào)；

（二）經(jīng)合基金辦公室組織專家及相關(guān)部門人員進(jìn)行實(shí)地考察論證，提出項(xiàng)目及資平安排意見，送市貿(mào)工局審核后，報(bào)經(jīng)合基金管理委員會(huì)審核批準(zhǔn)。

（三）經(jīng)合基金辦公室將企業(yè)及補(bǔ)貼項(xiàng)目名單向社會(huì)公示（報(bào)紙、政府網(wǎng)），并向*市反饋核實(shí)，七日內(nèi)確認(rèn)無異議后，經(jīng)合基金辦公室向企業(yè)辦理資金劃撥手續(xù)。

第2篇：法人代表資格證明書范文

關(guān)鍵詞：建筑工程，職業(yè)健康，安全管理

Abstract: at present, the construction industry has some occupational hazard problems, such as dust, the harm such as noise. Contract construction units shall strengthen the supervision and administration of the migrant workers, paying attention to the importance of occupational hazards, the construction unit configuration related PPE, standard requirements. Government agencies should strengthen the supervision. (English)

Keywords: building engineering, occupational health and safety management

中圖分類號(hào)：X921；文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B；文章編號(hào)：

隨著國(guó)家法律體系的完善，建筑行業(yè)的專項(xiàng)法律更新，勞動(dòng)用工制度的改革，各施工施工單位可以根據(jù)生產(chǎn)任務(wù)的需要，可自主決定用工形式，絕大部分大中型施工單位把勞動(dòng)強(qiáng)度大，苦、臟、累、險(xiǎn)作業(yè)及有毒有害工作崗位以及一些臨時(shí)建筑的搭設(shè)、拆除、搬遷、清理、維修等任務(wù)，雇用勞務(wù)分包公司進(jìn)行。

施工人員管理不善造成這種情況的主要原因，歸納起來有以下幾種：

一是施工單位招用外用工采取以包代管的方法，實(shí)際上是包而不管；二是違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，簽訂類似“工傷概不負(fù)責(zé)”的“經(jīng)濟(jì)承包合同”；三是違反經(jīng)濟(jì)合同簽訂程序，先干活后簽訂；四是施工單位將生產(chǎn)任務(wù)包給無相應(yīng)資質(zhì)的外用工(隊(duì))，造成越級(jí)發(fā)包；五是簽訂的經(jīng)濟(jì)合同內(nèi)容與實(shí)際從事的生產(chǎn)任務(wù)不符，或超越承包者的經(jīng)營(yíng)范圍，搞假承包；六是不注意合同時(shí)效的法律作用，合同未簽就進(jìn)入生產(chǎn)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)；七是合同到期后也不辦理補(bǔ)簽手續(xù)。這些現(xiàn)象在施工單位中都有不同程度的存在。

針對(duì)目前施工單位使用外用工的現(xiàn)狀，施工單位在使用外用工時(shí)，應(yīng)采取以下幾方面措施，規(guī)范施工單位外用工管理。

一、施工單位招收外用工必須堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”的方針，貫徹“誰雇用，誰管理”，“誰用工，誰負(fù)責(zé)”的原則，依法承擔(dān)起外用工、臨時(shí)工安全管理的權(quán)力和義務(wù)。切實(shí)保障施工單位正常的安全生產(chǎn)秩序，保護(hù)施工單位職工的安全和健康。

二、施工單位必須按照國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)保護(hù)法規(guī)和上級(jí)有關(guān)要求，建立健全施工單位外用工的安全管理制度，明確施工單位內(nèi)部各職能部門的管理職責(zé)、協(xié)調(diào)方式和相互制約的管理機(jī)制。

三、施工單位雇用外用工(隊(duì))必須嚴(yán)格履行如下手續(xù)

1．經(jīng)濟(jì)合同簽訂后，必須嚴(yán)格審查外用工(隊(duì))的營(yíng)業(yè)執(zhí)照所確定的經(jīng)營(yíng)范圍；施工許可證；建筑施工安裝施工單位資質(zhì)等級(jí)證明書及施工單位負(fù)責(zé)人安全管理資格證書；該隊(duì)伍的合同簽訂人應(yīng)持有法人代表證明書或法人委托書；該隊(duì)伍特殊工種人員的特種作業(yè)人員上崗證；該隊(duì)伍外來勞動(dòng)力持有外來人員就業(yè)證卡，手續(xù)完備方可簽訂合同。

2．雙方簽訂項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，必須同時(shí)簽訂安全協(xié)議書作為主體合同的首要附件，具有同樣的法律效力，雙方必須嚴(yán)格履行。

四、施工單位招用臨時(shí)工，必須嚴(yán)格履行如下手續(xù)：

1．施工單位招用外來勞動(dòng)力為臨時(shí)工，必須領(lǐng)取外來人員就業(yè)證、卡。

2．上崗前必須由施工單位按崗位要求進(jìn)行安全技術(shù)培訓(xùn)、考核，由安技部門登記造冊(cè)，存檔備查并發(fā)放“廠內(nèi)臨時(shí)工安全操作證”。

3．凡從事特殊作業(yè)的臨時(shí)工(電工、電氣焊工、司爐工等特殊工種)必須持勞動(dòng)部門簽發(fā)的《特種作業(yè)人員操作證》和廠安技部門發(fā)放的“廠內(nèi)臨時(shí)工安全操作證”方可作業(yè)。

4．凡長(zhǎng)期使用的臨時(shí)工(指3個(gè)月以上)必須到區(qū)勞動(dòng)局仲裁部門辦理勞動(dòng)合同簽證手續(xù)，領(lǐng)取簽訂《臨時(shí)工勞動(dòng)合同書》一式兩份，由用工單位與臨時(shí)工分別保存。

施工單位持《臨時(shí)工勞動(dòng)合同書》和“臨時(shí)工簽證表”到區(qū)勞動(dòng)局辦理《臨時(shí)工安全操作證》的發(fā)放手續(xù)。

五、施工單位中各用工部門對(duì)經(jīng)審查批準(zhǔn)使用的各類外用工(隊(duì))及臨時(shí)工，必須及時(shí)向廠安技部門備案并報(bào)送手續(xù)復(fù)印件，施工安全技術(shù)部門或負(fù)責(zé)人必須隨時(shí)掌握本項(xiàng)目外用工(隊(duì))和臨時(shí)工的來源、人數(shù)、用工項(xiàng)目、用工期限和安全合同的執(zhí)行情況，并建立外用工、臨時(shí)工安全管理檔案。

六、施工單位安全技術(shù)部門工或負(fù)責(zé)人及用工部門要加強(qiáng)外用工(隊(duì))臨時(shí)工作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違章，立即制止，甚至處罰。要加強(qiáng)外用工、臨時(shí)工的住宿管理，制止違章取暖和用電，防止一氧化碳中毒和觸電事故發(fā)生。

根據(jù)國(guó)家職業(yè)健康相關(guān)要求，建設(shè)項(xiàng)目將對(duì)職業(yè)危害的崗位進(jìn)行識(shí)別、識(shí)別與控制。建筑項(xiàng)目施工過程應(yīng)所有可能出現(xiàn)職業(yè)危害崗位的員工進(jìn)行公告。同時(shí)對(duì)涉及職業(yè)危害的崗位的員工進(jìn)行職業(yè)健康防護(hù)，并進(jìn)行相關(guān)職業(yè)危害體檢。

在建筑施工過程中，根據(jù)不同的施工階段或施工環(huán)境，將產(chǎn)生對(duì)作業(yè)人員產(chǎn)生不同的職業(yè)健康危害影響。

基礎(chǔ)工程施工階段，土石方作業(yè)過程中存在粉塵、噪聲的作業(yè)環(huán)境，對(duì)周圍作業(yè)人員產(chǎn)生職業(yè)危害；同時(shí)在破樁作業(yè)中，破樁作業(yè)人員存在噪聲、其他粉塵、振動(dòng)，高溫作業(yè)等多種職業(yè)危害；在灌注樁作業(yè)中，存在電焊接作業(yè)，涉及到焊接煙塵的危害。

主體建設(shè)時(shí)，鋼筋棚的焊接工人，焊接工人每天進(jìn)行大量的焊接作業(yè)，焊接過程的產(chǎn)生煙塵與電弧光，對(duì)作業(yè)人員可能產(chǎn)生煙塵吸入或電光眼的職業(yè)危害。

裝修工作中，涂刷漆料時(shí)，使用涂料或油漆中甲苯、二甲苯等化學(xué)物質(zhì)可能對(duì)作業(yè)人員產(chǎn)生一定的職業(yè)危害；

根據(jù)職業(yè)危害與風(fēng)險(xiǎn)管理的基本要求，在建筑生產(chǎn)過程中，因工期緊，任務(wù)重，工作條件與環(huán)境露天作業(yè)。首先應(yīng)考慮替代或清除工作中產(chǎn)生職業(yè)危害措施?？刹扇≥^先進(jìn)的施工方案，使用機(jī)械或大部件的，加快施工進(jìn)度，同時(shí)避免現(xiàn)場(chǎng)重復(fù)作業(yè)，減少施工時(shí)間。

在項(xiàng)目建設(shè)過程中組織設(shè)計(jì)，制定文明施工方案，制定環(huán)保，職業(yè)健康控制措施。如增加車輛清洗池避免車輛出施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)產(chǎn)生塵埃，利用環(huán)保污染少涂料的材料施工。但同時(shí)還需通過現(xiàn)場(chǎng)管理、加強(qiáng)監(jiān)控，如完善管理制度，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)糾正員工的不安全行為，從而提高現(xiàn)場(chǎng)工人的安全管理意識(shí)，降低員工接觸職業(yè)危害物質(zhì)的濃度。

但避免員工受到職業(yè)健康安全危害，只能從增加員工佩戴的勞動(dòng)防護(hù)用品（PPE），來減少或避免生產(chǎn)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。從安全隱患解決方法來說，在工程控制等方式無法解決的職業(yè)危害情況下，項(xiàng)目建設(shè)可選擇PPE管理控制是比較有效的方式。

第3篇：法人代表資格證明書范文

第一章  總  則

第二章  管理與職責(zé)

第三章  土地使用權(quán)出讓

第四章  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第五章  土地使用權(quán)出租

第六章  土地使用權(quán)抵押

第七章  土地使用權(quán)的終止

第八章  劃撥土地使用權(quán)

第九章  法律責(zé)任

第十章  附  則

第一章  總  則

第一條  為了合理開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)拉薩市國(guó)有土地，加強(qiáng)國(guó)有地產(chǎn)管理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展，依照《中華人民共和國(guó)憲法》和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于拉薩市城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“城鎮(zhèn)”）規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的一切國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓。

地下資源、埋藏物、隱藏物和市政公用設(shè)施不在土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓范圍。

第三條  中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本辦法規(guī)定，在拉薩市取得國(guó)有土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。

在進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓方和受讓方都應(yīng)珍惜和保護(hù)土地資源，加強(qiáng)對(duì)土地使用的合理規(guī)劃和嚴(yán)格管理，防止國(guó)有土地的流失。

第四條  國(guó)有土地實(shí)行有償、有期限使用制度。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。凡依法取得的土地使用權(quán)，在約定的使用期限內(nèi)，受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。

但在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可依照法律程序提前收回。

第五條  依照本辦法在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押過程中所收取的出讓金、土地使用費(fèi)應(yīng)全部上繳同級(jí)財(cái)政，由財(cái)政列入預(yù)算，專款專用，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。

第六條  依照本辦法規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的土地面積、土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限、投入的資金數(shù)額，開發(fā)利用土地。

土地使用權(quán)在使用期限內(nèi)，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第七條  土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及地上建筑物、附著物的登記，由市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定辦理。

登記的文件、資料可以公開查閱。

第八條  國(guó)有土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和符合城鎮(zhèn)規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃。

土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng)，應(yīng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)，并不得損害社會(huì)公共利益。

第二章  管理與職責(zé)

第九條  市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門，依法對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的土地、地政實(shí)行統(tǒng)一管理；土地管理部門有權(quán)查閱、復(fù)制和檢查與事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料。

第十條  土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓具體事務(wù)。其職責(zé)是：

（一）宣傳、貫徹、執(zhí)行國(guó)家土地法律、法規(guī)和政策。根據(jù)土地管理法律、法規(guī)，結(jié)合本行政區(qū)域的情況，草擬土地管理方面的規(guī)章、制度；

（二）對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止依法進(jìn)行監(jiān)督檢查；

（三）責(zé)令被檢查單位和個(gè)人停止正在進(jìn)行的土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)中的違法行為；

（四）查處違反土地管理法律、法規(guī)的單位和個(gè)人；

（五）負(fù)責(zé)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的地價(jià)評(píng)估工作，會(huì)同有關(guān)部門，制定城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)；根據(jù)出讓場(chǎng)地條件、土地級(jí)別、出讓方式以及基準(zhǔn)地價(jià)擬定標(biāo)定地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，公布執(zhí)行；

（六）按照有關(guān)規(guī)定收取土地使用權(quán)出讓金、土地使用費(fèi)；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第三章  土地使用權(quán)出讓

第十一條  土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第十二條  國(guó)有土地使用權(quán)出讓范圍，包括商業(yè)、金融、旅游、娛樂、服務(wù)業(yè)和商品房開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地，均實(shí)行有償出讓；黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位建設(shè)用地，公共設(shè)施、公共事業(yè)、國(guó)有交通、能源、水利等建設(shè)用地除外。

第十三條  集體所有的土地必須依法征用為國(guó)有土地，方可出讓。

第十四條  土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限及其他條件，由市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門會(huì)同城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案。

市區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地出讓按照《西藏自治區(qū)實(shí)施＜中華人民共和國(guó)土地管理法＞辦法》第二十四條規(guī)定的土地審批權(quán)限，經(jīng)批準(zhǔn)后，由市規(guī)劃局統(tǒng)一負(fù)責(zé)規(guī)劃，并由土地管理部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

第十五條  土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

第十六條  出讓土地使用權(quán)應(yīng)由市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門與土地使用者按平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂出讓合同。

市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門代表政府為土地使用權(quán)出讓方。通過出讓方式取得土地使用權(quán)的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人為受讓方。

出讓合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人名稱（姓名）、地址、法人代表姓名、職務(wù)；

（二）出讓地塊的地理位置、面積與用途；

（三）土地使用權(quán)出讓年限、開發(fā)建設(shè)期限、受讓方必須投入的最低建設(shè)資金；

（四）土地使用權(quán)出讓金總額、幣種、付款方式、付款期限；

（五）違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決方法；

（六）土地出讓條件、合同生效條件；

（七）其他需要說明的事項(xiàng)；

（八）合同簽訂日期、地點(diǎn)，使用的文字效力。

第十七條  土地使用權(quán)出讓前，土地管理部門應(yīng)向有意向的受讓方提供下列資料：

（一）出讓地塊的座落、面積、四至范圍、地面現(xiàn)狀、地形圖及水文地質(zhì)資料；

（二）出讓地塊的用途、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項(xiàng)規(guī)劃要求；

（三）出讓地塊的環(huán)境、綠化、衛(wèi)生、交通、消防等要求；

（四）土地使用權(quán)出讓方式及程序；

（五）出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式；

（六）受讓方應(yīng)具備的資格；

（七）其他需要提供的資料。

第十八條  土地使用權(quán)出讓可采取以下方式：

（一）協(xié)議；

（二）招標(biāo)；

（三）拍賣。

第十九條  土地使用權(quán)協(xié)議出讓程序：

（一）申請(qǐng)使用土地者應(yīng)向市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門提交下列證件：

（1）受讓申請(qǐng)書；

（2）法人資格證明及個(gè)人身份證明；

（3）其他應(yīng)提交的資料證明。

（二）土地管理部門接到書面申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)給予是否出讓的答復(fù)。

（三）經(jīng)過協(xié)商一致，由出讓方與受讓方簽訂出讓合同，受讓方應(yīng)給付出讓金總額的10％作為定金。

第二十條  土地使用權(quán)招標(biāo)出讓程序：

（一）市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門組成評(píng)標(biāo)小組，編寫招標(biāo)材料，招標(biāo)通告或招標(biāo)通知書。

（二）投標(biāo)者可向發(fā)出招標(biāo)通告的土地管理部門購(gòu)取招標(biāo)文件資料，并應(yīng)交付保證金。保證金按招標(biāo)出讓地塊基準(zhǔn)地價(jià)的2％收取。中標(biāo)者按期簽訂合同的，保證金按原數(shù)退還或可充抵出讓金，不計(jì)利息；未中標(biāo)者，按原數(shù)退還保證金，不計(jì)利息。

（三）投標(biāo)者按規(guī)定投標(biāo)。

（四）由評(píng)標(biāo)小組主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)工作。開標(biāo)后，評(píng)標(biāo)小組對(duì)有效標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審，擇優(yōu)決定中標(biāo)者，發(fā)出中標(biāo)證明書。開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)應(yīng)由當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)派公證員到現(xiàn)場(chǎng)公證，并出具公證書，方為有效。

（五）中標(biāo)者持中標(biāo)證明書，在規(guī)定日期內(nèi)與土地管理部門簽訂出讓合同，中標(biāo)者應(yīng)給付出讓金總額的30％作為定金。

第二十一條  土地使用權(quán)拍賣出讓程序：

（一）市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門編制拍賣文件、資料，由市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府公開拍賣公告。公告內(nèi)容：

（1）本辦法第十六條第三款（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容；

（2）拍賣地點(diǎn)、時(shí)間；

（3）其他需要公告的事項(xiàng)。

（二）購(gòu)地者在公告規(guī)定的期限內(nèi)持有關(guān)證明或身份證明到市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門登記，購(gòu)取拍賣文件、資料，并應(yīng)交付保證金。保證金按拍賣地塊基準(zhǔn)地價(jià)的2％收取。通過競(jìng)投，價(jià)高者獲得使用土地資格，并與市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，其保證金可充抵出讓金。未獲得使用土地資格者，其競(jìng)投保證金在拍賣后十日內(nèi)退還，不計(jì)利息。

（三）市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府確定拍賣主持人，主持人按規(guī)定時(shí)間、程序主持拍賣。

（四）拍賣競(jìng)價(jià)優(yōu)勝者即為出讓地塊中標(biāo)者，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)與市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門簽訂出讓合同，并應(yīng)給付出讓金總額的30％作為定金。

第二十二條  協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的受讓方在簽訂合同六十日內(nèi)，向土地管理部門支付全部出讓金后，到土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得土地使用權(quán)；在規(guī)定的期限內(nèi)，未全部繳納土地出讓金的，土地管理部門可解除土地使用權(quán)出讓合同，不予辦理登記，不發(fā)放《國(guó)有土地使用證》，并可追究受讓方的賠償責(zé)任。

第二十三條  定金可充抵出讓金。受讓人不履行合同的，無權(quán)請(qǐng)求退還定金；土地管理部門不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。

第二十四條  土地使用權(quán)出讓金根據(jù)征地費(fèi)、開發(fā)成本、土地用途、收益情況、地段等級(jí)、規(guī)劃參數(shù)、使用年限等因素評(píng)估確定，出讓金應(yīng)高于基準(zhǔn)地價(jià)。

第二十五條  取得土地使用權(quán)的受讓方，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后五日內(nèi)，一次性付清出讓金的，給予出讓金總額3％的優(yōu)惠。

第二十六條  受讓方要改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求，應(yīng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和規(guī)劃部門批準(zhǔn)。依照本章的規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第四章  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第二十七條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)出讓后，土地使用者將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、附著物通過出售、交換、贈(zèng)與等方式，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的土地使用年限，為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十八條  有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，必須具備下列條件：

（一）通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)；

（二）持有《國(guó)有土地使用證》；

（三）已交清全部出讓金和有關(guān)稅費(fèi)；

（四）符合出讓合同規(guī)定的土地用途和城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)要求；

（五）已達(dá)到出讓合同規(guī)定的土地開發(fā)要求或?qū)嶋H投資已達(dá)到出讓合同規(guī)定建設(shè)投資總額（不含出讓金）的20％以上；

（六）已實(shí)現(xiàn)出讓合同規(guī)定的其他條件。

第二十九條  地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

第三十條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，各部分建筑物、附著物所占用的相應(yīng)土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

第三十一條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本辦法第二十六條的規(guī)定辦理。

第三十二條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第三十三條  以出售、交換、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人名稱（姓名）、地址、法人代表姓名、職務(wù)；

（二）轉(zhuǎn)讓地塊的位置、面積及隨之轉(zhuǎn)讓的地上建筑物、附著物的建筑面積、建筑占地面積、平面布置等狀況；

（三）轉(zhuǎn)讓后土地用途；

（四）轉(zhuǎn)讓金額及有關(guān)費(fèi)用；

（五）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

（六）違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方法；

（七）其他需要約定的事項(xiàng)；

（八）合同簽訂的地點(diǎn)、日期及雙方當(dāng)事人簽名或蓋章。

第三十四條  土地使用權(quán)及其范圍內(nèi)的地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)增值的，應(yīng)依法交納土地增值稅。

第五章  土地使用權(quán)出租

第三十五條  土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租方，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租方向出租方支付租金的行為。

具備轉(zhuǎn)讓條件的土地使用權(quán)可以出租，出租年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第三十六條  未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

第三十七條  土地使用權(quán)出租，出租方和承租方雙方應(yīng)簽訂租賃合同。

租賃合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人名稱（姓名）、地址、法人代表姓名、職務(wù)；

（二）租賃土地及地上建筑物的座落、部位、面積；

（三）租賃年限和用途；

（四）每平方米年或月租金，租金支付方式；

（五）租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（六）違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方法；

（七）其他需要約定的事項(xiàng)；

（八）合同簽訂的地點(diǎn)、日期及租賃雙方簽名或蓋章。

第三十八條  土地使用權(quán)出租時(shí)，地上建筑物和附著物隨之出租；地上建筑物和附著物出租時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。

土地使用權(quán)出租后，出租方必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

土地使用權(quán)出租，租賃雙方必須在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi)，持租賃合同副本到土地管理部門及相關(guān)部門辦理租賃登記和其他有關(guān)手續(xù)。

第三十九條  土地使用權(quán)租賃合同終止后，出租方應(yīng)在租賃合同終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地使用權(quán)租賃登記手續(xù)，需要續(xù)租的，除國(guó)家因公共建設(shè)需要收回的外，承租方在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，但須重新簽訂租賃合同，并按規(guī)定重新辦理租賃登記。

第四十條  與他人共有的土地使用權(quán)出租時(shí)，應(yīng)以出租方所有的份額為限；共有土地使用權(quán)不可分割時(shí)，共有人須訂立書面協(xié)議，方可出租。

第六章  土地使用權(quán)抵押

第四十一條  土地使用權(quán)抵押是指土地使用者將出讓取得的土地使用權(quán)隨同地上建筑物、附著物作為按期清償債務(wù)擔(dān)保的行為。

土地使用權(quán)抵押期限，為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第四十二條  無償劃撥或征用方式取得的土地使用權(quán)，未經(jīng)出讓的，不得抵押。

第四十三條  土地使用權(quán)抵押前，抵押人應(yīng)向市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查符合抵押條件后，方可抵押。

第四十四條  土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同，抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

抵押合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱（姓名）、地址、法人代表姓名、職務(wù)；

（二）抵押土地的位置及四至界線、面積、有效使用年限和其他條件；

（三）土地使用權(quán)、地上建筑物、附著物的價(jià)格及抵押金額；

（四）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

（五）違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方法；

（六）其他需要約定的事項(xiàng)；

（七）合同簽訂的地點(diǎn)、日期及雙方當(dāng)事人簽名或蓋章。

抵押合同應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)公證，方可有效。

第四十五條  抵押合同有效期間，抵押人不得將已抵押的同一塊土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物等重復(fù)抵押。

已作抵押的土地使用權(quán)在抵押期間如需轉(zhuǎn)讓，抵押人應(yīng)先取得抵押權(quán)人書面同意。在同等條件下，抵押權(quán)人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第四十六條  土地使用權(quán)抵押時(shí)，地上建筑物和附著物隨之抵押；地上建筑物和附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

土地使用權(quán)抵押，抵押人應(yīng)在抵押合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持抵押合同、公證書、國(guó)有土地使用證及抵押登記申請(qǐng)書等，到土地管理部門及相關(guān)部門辦理抵押登記和其他有關(guān)手續(xù)。

抵押合同終止，雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同終止之日起十五日內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記手續(xù)。

第四十七條  有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)依據(jù)法律、法規(guī)和合同的規(guī)定處分抵押的土地使用權(quán)：

（一）抵押人到期未能還清債務(wù)的；

（二）抵押合同有效期間，抵押方宣告解散、破產(chǎn)或被依法撤銷的；

（三）抵押人死亡而無法定繼承人或生前未指定受遺贈(zèng)人的；

（四）抵押人的繼承人、受贈(zèng)人和代管人拒不履行債務(wù)的。

抵押權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押的土地使用權(quán)折價(jià)或者以變賣抵押的土地使用權(quán)的價(jià)款優(yōu)先得到償還。

第七章  土地使用權(quán)的終止

第四十八條  土地使用權(quán)終止是指土地使用權(quán)因出讓合同規(guī)定的使用年限期滿或提前收回及土地滅失等原因而終止。

第四十九條  土地使用權(quán)出讓年限期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，由國(guó)家無償取得。

土地使用權(quán)收回的程序：

（一）出讓方在出讓土地使用權(quán)年限期滿前六個(gè)月書面通知土地使用權(quán)受讓方；

（二）受讓方接到通知后，應(yīng)按規(guī)定期限拆除、清理技術(shù)設(shè)備等設(shè)施，受讓方不自行拆除、清理的，應(yīng)支付拆除清理費(fèi)用；

（三）在規(guī)定收回日期后十五日內(nèi)，受讓方將國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證等分別交土地管理部門和房產(chǎn)管理部門，并辦理地產(chǎn)和房產(chǎn)注銷登記；

（四）要提前收回土地使用權(quán)的，土地管理部門應(yīng)提前六個(gè)月通知土地使用者。提前收回土地使用權(quán)應(yīng)根據(jù)土地使用年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予土地使用者相應(yīng)的補(bǔ)償。對(duì)補(bǔ)償有爭(zhēng)議的，爭(zhēng)議方可向人民法院提起訴訟，訴訟期間不影響收回土地使用權(quán)。

第五十條  土地使用權(quán)期滿，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)提前六個(gè)月申請(qǐng)，依照第三章規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金后并辦理登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)。

第八章  劃撥土地使用權(quán)

第五十一條  劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。

第五十二條  劃撥或征用方式取得的土地使用權(quán)，符合下列條件的，經(jīng)市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以依照本辦法第四章、第五章、第六章的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

（二）持有《國(guó)有土地使用證》；

（三）地上建筑物、其他附著物有合法的產(chǎn)權(quán)證明；

第4篇：法人代表資格證明書范文

一、房產(chǎn)概念

二、電話接聽

三、現(xiàn)場(chǎng)接待

四、市場(chǎng)調(diào)研

五、政策法規(guī)

六、客戶分析

七、合同培訓(xùn)

一、房產(chǎn)概念

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。

1、什么是商品房？商品房預(yù)售的條件？

商品房是指由具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上買賣的房屋，主要包括三種類型：住宅，辦公用房，商業(yè)用房。

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃；

（4）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》

2、商品房的價(jià)格是由哪些因素構(gòu)成？

商品房的價(jià)格主要由建造成本和利潤(rùn)兩部分構(gòu)成。建造成本包括：取得土地費(fèi)用（征地費(fèi)或土地出讓金及拆遷安置費(fèi)等）、建筑安裝費(fèi)用（由建筑結(jié)構(gòu)、樓層、用才、裝修、勞務(wù)費(fèi)等因素）、專業(yè)費(fèi)用（咨詢、策劃、可行性研究、規(guī)劃勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用）、利息（地價(jià)款、建安費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息）、稅費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用等。

3、如何判斷房?jī)r(jià)是高還是低？

判斷一個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格是高是低，一項(xiàng)主要的指標(biāo)是該城市住房的價(jià)格與居民家庭的年收入的比值。據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)住房的價(jià)格相當(dāng)于居民家庭年收入的3—6倍時(shí)，這個(gè)城市的價(jià)格水平就比較合理。

4、選擇理性的住宅應(yīng)考慮的因素有哪些？

購(gòu)買住宅一般有兩種目的：一種是自??；一種是投資；（1）位置（2）交通（3）戶型（4）房屋質(zhì)量（5）樓層和朝向（6）小區(qū)配套設(shè)施（7）環(huán)境質(zhì)量

5、住房的建筑質(zhì)量包括哪些內(nèi)容？

一般說住宅常見的重大質(zhì)量問題有：

（1）、滲、漏?？筛爬椤傲┮粷B”，指屋面漏水，水箱漏水，樓地面漏水，地下室漏水，上下管道漏水，衛(wèi)生間漏水和墻面滲水。

（2）、堵、泛?！岸隆本褪巧舷滤艿篮托l(wèi)生潔具堵塞?！胺骸本褪俏菝嫣鞙戏e水，陽臺(tái)和衛(wèi)生間地坪倒泛水，以及陽臺(tái)雨后積水，造成樓地面滲漏，甚至水平管道倒泛造成糞便，污水倒灌。

（3）、殼、裂?！皻ぁ敝笁γ?、平頂粉刷層和樓地面等起殼?！傲选敝笁γ?、地面和屋面等裂縫、開裂，最容易導(dǎo)致滲漏和面層脫落。

（4）、砂、滲。“砂”指樓地面起砂；“滲”指新住房的鋁合金門窗滲水、銹蝕。

（5）、粗、污?！按帧敝镐撃鹃T窗、木隔斷、木壁柜等制作和油漆粗糙；內(nèi)外墻面粉刷、平頂粉刷和地面粗糙；“污”指墻面、地面、門窗、上下水管道及衛(wèi)生潔具、電線及配件等沾滿泥漿和垃圾污染。

（6）、門窗開啟不靈活，關(guān)閉不密封。

（7）、電器安裝問題。

6、商品房的面積如何計(jì)算？

商品房是按建筑面積計(jì)算包括套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積

套內(nèi)使用面積也稱實(shí)用面積或?qū)嵉媒ㄖ娣e；

套內(nèi)使用面積=居住面積+輔助面積

居住面積是指住宅各層平面中供住戶居住起居使用的凈面積之和；

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室等。

可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接受機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等該建筑的專用設(shè)備用房。

建筑密度（覆蓋率）：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。

建筑容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。

綠地率：各類建筑基地內(nèi)綠地面積占基地總面積的比例。

建筑結(jié)構(gòu)的種類：a、磚木結(jié)構(gòu)，適用單層建筑；b、混合結(jié)構(gòu)，適用單層或多層建筑；c、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，適用多層、高層、超高層建筑；d、鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)，適用超高層建筑；e、鋼結(jié)構(gòu)，適用重型廠房、受動(dòng)力作用的廠房、可移動(dòng)或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑。

7、什么是個(gè)人住房擔(dān)保貸款？什么是個(gè)人住房按揭？

個(gè)人住房擔(dān)保貸款是指借款人以所購(gòu)住房或者其他財(cái)產(chǎn)作為抵押，或由第三人為其提供還款擔(dān)保的貸款；

個(gè)人住房按揭是指購(gòu)房人向房地產(chǎn)商先交部分樓款，其余部分以所購(gòu)住房為抵押，并由房地產(chǎn)商提供擔(dān)保的貸款。

個(gè)人住房貸款流程：a、借款人和開發(fā)商準(zhǔn)備申請(qǐng)住房貸款材料

（1）借款人和配偶及參與還款直系親屬的身份證及復(fù)印件

（2）借款人和配偶及參與還款直系親屬的戶口簿及復(fù)印件

（3）借款人結(jié)婚證明或未婚證明

（4）商業(yè)性貸款：借款人家庭收入證明（若以上資產(chǎn)屬于借款人家庭成員共有，需有有關(guān)家庭成員共同還款承諾書）；公積金貸款：借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系親屬的單位和個(gè)人住房公積金帳號(hào)或職工住房公積金結(jié)存單，另需提供配偶及計(jì)算額度直系親屬同意使用其住房公積金的承諾書。

（5）銷售合同或預(yù)售合同原件；

（6）房?jī)r(jià)20%或以上預(yù)付款發(fā)票或收據(jù)原件及復(fù)印件；

（7）開發(fā)商需提供《商品房預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件；

（8）開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書復(fù)印件；

（9）借款人填寫的購(gòu)房借款申請(qǐng)書

（10）開設(shè)在貸款銀行的活期儲(chǔ)蓄存款帳戶及委托還貸協(xié)議

（11）借款人還應(yīng)準(zhǔn)備個(gè)人圖章

b、貸款銀行對(duì)借款人提供的材料和證明進(jìn)行審查：銀行審查借款人是否屬于貸款對(duì)象，是否符合貸款條件、有足夠償還貸款本息的能力，然后確定實(shí)際貸款額度。

c、借款人與貸款銀行簽定合同：借款人、貸款銀行和售房單位（保證方）三方簽定個(gè)人住房借款合同；借款人、貸款銀行簽定住房抵押合同。

d、辦理借款合同、住房抵押合同公證和房屋保險(xiǎn)手續(xù)。一般情況下，公證費(fèi)由貸款銀行負(fù)擔(dān)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

e、到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押登記費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

f、房地產(chǎn)抵押登記部門出具抵押證明后，貸款銀行將貸款劃至開發(fā)商。

g、從貸款發(fā)生的次月起，借款人根據(jù)借款合同和住房抵押合同按月償還貸款本息

h、借款人還清貸款后，憑銀行出具的結(jié)清憑證領(lǐng)取住房抵押證明，到原房地產(chǎn)登記處辦理住房抵押注銷手續(xù)。

8、什么叫物業(yè)管理？物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容？

物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，依照委托合同及國(guó)家有關(guān)的法律、法規(guī)、以社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性方式對(duì)物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務(wù)。

物業(yè)管理一般包括下列內(nèi)容：（1）物業(yè)檔案資料管理；（2）房屋維修與養(yǎng)護(hù)；

（3）配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的維護(hù)管理；（4）環(huán)境衛(wèi)生管理；（5）園林綠化管理；（6）治安管理；（7）消防管理；（8）車輛、交通管理；（9）提供便民有償服務(wù)；（10）開展社區(qū)文化活動(dòng)

9、物業(yè)的保修責(zé)任該由誰負(fù)責(zé)？

物業(yè)的保修責(zé)任是由銷售該物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托物業(yè)管理公司等單位為保修單位。

根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。

國(guó)家建設(shè)部規(guī)定住宅質(zhì)量保修期：（1998年9月1日起實(shí)施）

（1）屋面防水3年；

（2）墻面、廚房、衛(wèi)生間地下、管道滲漏1年；

（3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

（4）地面空鼓開裂，大面積起砂1年；

（5）門窗翹裂，五金件損壞1年；

（6）管道堵塞2個(gè)月；

（7）供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

（8）衛(wèi)生潔具1個(gè)月；

（9）燈具電器開關(guān)6個(gè)月；

（10）地基基礎(chǔ)和立體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。

10、房產(chǎn)證該由誰辦理？

首先買房人是申辦法定義務(wù)人，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽定之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。如果房屋買受人與開發(fā)商（出賣人）在購(gòu)房合同中明確約定由開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證，則開發(fā)商負(fù)有代為申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，開發(fā)商不履行該項(xiàng)辦證義務(wù)時(shí)，依法承擔(dān)違約責(zé)任。

其次，開發(fā)商有協(xié)助的義務(wù)。

11、小孩能當(dāng)業(yè)主嗎？

依據(jù)有關(guān)規(guī)定，18周歲（包括18歲）以上且精神健康者，從法律角度上說是有完全民事行為能力的人，可以作為住房產(chǎn)權(quán)人。10周歲（含）以上的未成年人以及不滿10周歲的未成年人均不能成為產(chǎn)權(quán)人。

12、“空關(guān)房”也要收取物業(yè)費(fèi)嗎？

小區(qū)業(yè)主已辦妥驗(yàn)收接房手續(xù)，但尚未入住使用，或已入住但某一段時(shí)間外出，探親等，該物業(yè)無人使用，致使房屋空置，也要收取物業(yè)管理費(fèi)。

13、房屋質(zhì)量問題由誰負(fù)責(zé)？

在商品房交付使用后，購(gòu)房者認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房；給購(gòu)房人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。如經(jīng)核驗(yàn)后不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，但確實(shí)是質(zhì)量問題的，開發(fā)商應(yīng)積極進(jìn)行維修，確保人員安全，給購(gòu)房人造成損失的（包括誤工費(fèi)），開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

14、商品房驗(yàn)收時(shí)開發(fā)商應(yīng)提供哪些證件？

《建設(shè)工程驗(yàn)收合格證》；《新建住宅交付使用許可證》；《大產(chǎn)證》；《新建住宅使用說明書》；《新建住宅質(zhì)量保證書》

15、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)表格

資質(zhì)等級(jí)

注冊(cè)資本

（萬元）

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間（年）

近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工

（萬平方米）

連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%

上一年房屋建筑施工面積（萬平方米）

專業(yè)管理人員

其中

中級(jí)職稱以上

持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員

一級(jí)資質(zhì)

≥5000

≥5

≥30

5

≥15

≥40

≥20

≥4

二級(jí)資質(zhì)

≥2000

≥3

≥15

3

≥10

≥20

≥10

≥3

三級(jí)資質(zhì)

≥800

≥2

≥5

2

≥10

≥5

≥2

四級(jí)資質(zhì)

≥100

≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2

16、住房公積金？公積金的用處？公積金的提??？

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶。用于建造、購(gòu)買、翻建、大修和租賃自住住房。

職工提取住房公積金有兩類情況：（1）職工住房消費(fèi)提取a、職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)的提取；b、償還購(gòu)房貸款本息時(shí)的提??；c、房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時(shí)的提取。房租超出家庭工資收入的比例由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會(huì)確定，目前一般為10%--15%。（2）職工喪失繳存條件的提?。毠づc單位建立勞動(dòng)關(guān)系是繳存住房公積金的前提，當(dāng)繳存條件喪失時(shí)，即在以下任一情況下，職工可以提取其住房公積金，同時(shí)注銷該職工住房公積金帳戶）：a、離、退休；b、完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；c、戶口遷出所在市、縣或者出境定居；d、職工死亡或者宣告死亡的。

職工提取時(shí)由單位審核、管理中心核準(zhǔn)，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。

二、電話接聽

電話接聽的目的是什么？在電話里不能完成一項(xiàng)交易，至關(guān)重要之事不要在電話中要求答復(fù)，電話中只能完成預(yù)先約定比如時(shí)間、地點(diǎn)、數(shù)量。

所以，電話接聽最大的目的就是吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)來。

首先，你應(yīng)該面帶微笑，控制自己的情緒，使自己的聲音聽起來充滿自信。

其次，你要善于提問題而不是使你的提問聽起來象審問（巧妙的詢問出對(duì)方的姓名和聯(lián)系方式）。

最后，你要與對(duì)方約定一個(gè)時(shí)間請(qǐng)他來現(xiàn)場(chǎng)詳談。整個(gè)電話接聽過程不超過3分鐘,約對(duì)方來現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間可以給他（她）一個(gè)選擇“您是明天上午來還是下午呢”盡量不要給他（她）兩天的時(shí)間也就是說“你是明天還是后天呢”如果這樣問，客戶大多會(huì)說后天，甚為不妥。

例如：鈴聲響起三下，接電話，面帶微笑說：“你好，這里是××××。”

三、現(xiàn)場(chǎng)接待

1、銷售人員應(yīng)具備的素質(zhì)

（1）銷售人員在工作中要保持強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感

銷售員應(yīng)該自覺認(rèn)識(shí)到自己所從事的銷售工作的重要意義----銷售工作是公司產(chǎn)品開發(fā)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最重要的環(huán)節(jié)，還要認(rèn)識(shí)到無論是自身工作的數(shù)量還是質(zhì)量都會(huì)影響到公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與否。因此，每一位銷售人員都應(yīng)該具備獻(xiàn)身精神和吃苦耐勞精神，在工作中盡心盡責(zé)，卓有成效的完成自己承擔(dān)的銷售任務(wù)。

（2）銷售人員必須終于公司利益

忠誠(chéng)，對(duì)銷售人員而言是最起碼，也是最重要的職業(yè)道德要求。在銷售過程中，無論發(fā)生怎樣的情況，銷售人員都應(yīng)該站在公司的立場(chǎng)上，堅(jiān)決維護(hù)公司的根本利益，堅(jiān)持原則，決不利用職務(wù)之便謀取私利，忠誠(chéng)的為實(shí)現(xiàn)公司的銷售目標(biāo)而努力工作。

（3）銷售人員應(yīng)該有正直的品行

這是銷售人員應(yīng)具有的一種公正坦率的道德品質(zhì)，表現(xiàn)為性格的剛直、作風(fēng)的正派和品德的公正無私。在樓盤的銷售過程中，銷售人員要與眾多的客戶打交道，言行稍有不端，不僅有損于客戶的利益，更會(huì)損害公司的形象，使銷售工作難以順利進(jìn)行。要形成健康、良好的銷售氛圍，我們要求每一位銷售人員都應(yīng)堅(jiān)定公司利益至上的立場(chǎng)，實(shí)事求是，同時(shí)也要對(duì)客戶講信譽(yù)。

（4）銷售人員在工作中應(yīng)保持熱情的態(tài)度

銷售人員在接待客戶工作中，必須有熱情的態(tài)度，對(duì)客戶不僅要真誠(chéng)還要有禮貌。從某種程度上講，銷售人員是代表公司在與客戶進(jìn)行接觸、洽談，是公司對(duì)外的一個(gè)窗口所在，因此，銷售人員的態(tài)度熱情與否將直接影響到客戶對(duì)公司的看法，是銷售工作能否順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。當(dāng)然，銷售人員的熱情也應(yīng)有禮有節(jié)，決不能為了銷售成功而糾纏客戶，使客戶產(chǎn)生反感。

（5）銷售人員應(yīng)注重儀表

儀表包括人的儀容、姿態(tài)、舉止和風(fēng)度，這是反映一個(gè)人內(nèi)在美的外部形象。端莊的儀表，既是對(duì)他人的尊重，也是自重自愛的一種表現(xiàn)。作為在銷售第一線與客戶進(jìn)行最直接接觸的銷售人員，其儀表不僅體現(xiàn)了自身的素養(yǎng)，也直接反映著公司的整體形象。因此，每一位銷售人員應(yīng)該做到衣冠整潔，舉止大方、言談適度、講究禮儀，一言一行都要表現(xiàn)出積極、認(rèn)真、向上的精神風(fēng)貌。

（6）豁達(dá)寬和的性格

在銷售過程中，銷售人員要面對(duì)形形的客戶，要做好工作，就必須具有十分的耐心。十分的耐心，不僅指銷售人員在說服、引導(dǎo)客戶時(shí)要有耐心，而且在面對(duì)客戶的不同意見或是刁難時(shí)也要有耐心。銷售人員對(duì)樓盤的介紹應(yīng)細(xì)致，面對(duì)客戶的疑問要認(rèn)真傾聽、耐心解答，絕對(duì)不能以厭煩或思想不專注的態(tài)度對(duì)待客戶。尤其在與客戶的觀點(diǎn)產(chǎn)生較大矛盾時(shí)，銷售人員應(yīng)該始終保持清醒的頭腦，采用靈活的態(tài)度來化解沖突，而不是得禮不饒人，更不能與客戶發(fā)生爭(zhēng)吵。

2、銷售人員應(yīng)具備的技巧

要購(gòu)買房屋這樣相對(duì)價(jià)值巨大的商品，購(gòu)房者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)是復(fù)雜微妙的，而動(dòng)機(jī)的矛盾與變化是購(gòu)房者心理活動(dòng)的一種表現(xiàn)，不僅具有隱秘性，而且具有可誘導(dǎo)性。銷售人員的工作就是要利用各種方法有效的誘導(dǎo)購(gòu)房者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，使購(gòu)房者的心理趨向轉(zhuǎn)向?qū)︿N售有利的方向。這些誘導(dǎo)方法主要有：證明性誘導(dǎo)、說服性誘導(dǎo)和情感性誘導(dǎo)。

在實(shí)際銷售工作中，我們采取的方法主要是說服性誘導(dǎo)。這種方法主要是通過銷售人員當(dāng)面向購(gòu)房者介紹商品房的各種情況，同時(shí)運(yùn)用語言的藝術(shù)、對(duì)購(gòu)房者心理的把握和說服技巧，讓他們做出購(gòu)買決策。

這種方法要求銷售人員具有豐富的專業(yè)知識(shí)，善于洞察購(gòu)房者的心理，并具有較好的語言藝術(shù)。在銷售過程中，銷售人員決不能強(qiáng)求客戶購(gòu)買，以免使其產(chǎn)生疑慮和逆反心理。必須具備以下知識(shí)：

a、知識(shí)充分掌握所售樓盤的所有情況。包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、套型、建筑面積、裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理狀況、周邊設(shè)施等實(shí)際情況

具有較全面的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。在購(gòu)房者眼里，銷售人員應(yīng)該是“房地產(chǎn)業(yè)的行家里手”的形象，這是因?yàn)?，?gòu)房者對(duì)銷售人員、公司乃至整個(gè)樓盤的信任與信賴感很大程度上來自于銷售人員面對(duì)購(gòu)房者的那一份自信與對(duì)答如流。銷售人員除了能細(xì)致、周到的介紹所售項(xiàng)目的各種情況外，還要能詳細(xì)、準(zhǔn)確的回答購(gòu)房者提出的各種各樣有關(guān)房地產(chǎn)方面的問題。

掌握一些心理學(xué)和社會(huì)學(xué)的基本知識(shí)。銷售人員應(yīng)學(xué)會(huì)通過觀察來大致了解客戶的文化水平、社會(huì)地位、家庭背景、收入狀況等情況，靈活的根據(jù)不同客戶的特點(diǎn)，采取相應(yīng)的銷售辦法。

及時(shí)了解、掌握國(guó)家和地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策、法規(guī)和辦法以及房地產(chǎn)金融信息，尤其是一些優(yōu)惠政策。

及時(shí)了解其他相近、相關(guān)樓盤的基本情況。

b、銷售技巧善于接受、運(yùn)用體態(tài)語言。銷售人員可以通過表情、目光、手勢(shì)、姿態(tài)等表達(dá)自己的態(tài)度，但千萬不能在不經(jīng)意之中流露出厭煩、冷漠、急切等神態(tài)，導(dǎo)致客戶的反感。

善于微笑。微笑對(duì)銷售人員而言有著極其重要的作用。贊同時(shí)微笑，可使對(duì)方感到你的真誠(chéng)；拒絕時(shí)微笑，可使對(duì)方體諒你的處境；太談判陷于僵局時(shí)微笑，可以化解尷尬，而最主要的是，微笑可以拉近銷售人員和客戶彼此之間的距離，是銷售工作順利進(jìn)行的劑。在任何時(shí)候，銷售人員都應(yīng)該注意保持微笑。

善于聆聽。人人都喜歡別人認(rèn)真傾聽自己說話，購(gòu)房者則更需要銷售人員能夠了解自己的需要和問題，這時(shí)候，銷售人員應(yīng)積極傾聽，不輕易打斷和辯駁對(duì)方的意見，在非原則的問題上，必要時(shí)要迎合購(gòu)房者的心理，，咄咄逼人的據(jù)理力爭(zhēng)會(huì)影響到雙方的交流和購(gòu)房者的情緒。

熟記客戶的名字。對(duì)于第二次來訪的客戶，銷售人員應(yīng)該能夠馬上叫出對(duì)方的名字，使客戶感覺自己非常重要，對(duì)銷售人員產(chǎn)生好感，從而增強(qiáng)購(gòu)買欲望。因此，銷售人員應(yīng)該做到非常熟悉自己的來訪或來電的客戶，這也是一項(xiàng)基本的業(yè)務(wù)能力。

與客戶保持一定的業(yè)務(wù)聯(lián)系。銷售人員在與客戶接觸、交往時(shí)，要收集好客戶的聯(lián)絡(luò)資料，有緊有松的與客戶進(jìn)行聯(lián)系，尤其在樓盤較大，分多期建造，銷售時(shí)，更應(yīng)整理好這些資料，挖掘長(zhǎng)期的和潛在的客戶。

注意日常交往中的禮節(jié)。銷售人員應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

交談的禮節(jié)，與客戶交談時(shí)，銷售人員應(yīng)做到彬彬有禮、表情自然、語言親切、表達(dá)得體。交談時(shí)應(yīng)保持一定的空間距離，以免聲音過大防礙別人，同時(shí)又不可顯得過分親昵。交談中坐姿端正，不可用手指對(duì)人指指點(diǎn)點(diǎn)，更不要在公共場(chǎng)合拉拉扯扯，打打鬧鬧。聆聽時(shí)，目光應(yīng)有禮貌的注視對(duì)方，并適時(shí)點(diǎn)頭，表示對(duì)客戶的尊重。要能夠說標(biāo)準(zhǔn)的普通話。

握手的禮節(jié)，握手是時(shí)需用右手，目光注視對(duì)方，切忌心不在焉，東張西望或用力過度。男女握手時(shí)，男性往往只握一下女性手指部分即可，時(shí)間不宜過長(zhǎng)。

遞交名片，遞交名片最好用雙手，名片的正面應(yīng)向著對(duì)方；接到對(duì)方名片時(shí)應(yīng)點(diǎn)頭致謝，認(rèn)真看一便，以示敬重。

3、現(xiàn)場(chǎng)接待流程

迎客遞送樓書領(lǐng)客戶到模型處洽談區(qū)現(xiàn)場(chǎng)（工地）洽談區(qū)送客整理資料

四、市場(chǎng)調(diào)研

概念

如果把各種房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容詳細(xì)羅列出來，可以分成三種情況：

1、宏觀環(huán)境調(diào)查，主要指一個(gè)國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)的形式分析

2、中觀環(huán)境調(diào)查，主要調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的城市建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)的總供應(yīng)量與總需求量等情況

3、微觀環(huán)境調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤及消費(fèi)者需求趨向分析。

我們所要談的是微觀環(huán)境調(diào)查，它是了解整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的一種常見手段。

一、區(qū)域性市場(chǎng)

目的：a、鍛煉銷售人員的吃苦耐勞精神。

b、市場(chǎng)接觸各種不同的銷售理念、銷售方案。

要求：了解區(qū)域情況，區(qū)域內(nèi)配套及有代表性個(gè)案，總結(jié)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

二、個(gè)案市調(diào)

目的：a、了解競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的詳細(xì)情況。

b、通過市調(diào)對(duì)本案銷售策略進(jìn)行總結(jié)調(diào)整。

要求：詳細(xì)了解周邊個(gè)案的開發(fā)商、商的房?jī)r(jià)、房型、付款方式、折扣、主力面積、個(gè)案規(guī)劃、個(gè)案配套、個(gè)案交通、個(gè)案銷售情況，總結(jié)每個(gè)個(gè)案優(yōu)缺點(diǎn)，做到知己知彼，為今后本案銷售工作打下基礎(chǔ)。通過開案前建立本案銷售價(jià)格、銷售策略，通過暗中市調(diào)不斷調(diào)整，力求第一時(shí)間做出調(diào)整。

如何做市場(chǎng)調(diào)查

市調(diào)前的準(zhǔn)備工作

1、心理準(zhǔn)備

有信心，有耐心，不灰心是市調(diào)的三心，唯有先做好心理準(zhǔn)備，才不易中途而廢。

2、行程安排

凡是人皆有惰性，加之在市調(diào)中時(shí)常會(huì)受到打擊和挫折，因此很容易會(huì)就此打退堂鼓，所以要是安排一定的行程，盡量強(qiáng)迫自己走完全程。

市調(diào)的方式

1、自購(gòu)房屋或家人買房的身份進(jìn)行市調(diào)

此法適用于一些低價(jià)位的居住房。

2、為公司老總或海外朋友看房的身份進(jìn)行市調(diào)

此法適用于一些高價(jià)位樓盤居住

3、以中介的身份進(jìn)行市調(diào)

此法可用于一些別墅、辦公樓的個(gè)案，一般他們比較歡迎中介商的介入。

市調(diào)要了解些什么

不論用何種方法去市調(diào)，目的都是要了解他們的信息，所以有一些問題一定要問，價(jià)格、規(guī)劃、有幾種房型面積如何、樓盤性質(zhì)怎樣、高幾層、占地多少、總戶數(shù)多少、付款方式有幾種、銷售情況如何等。但為了得到這些答案千萬不能操之過急，要有耐心，有技巧，不要使對(duì)方起疑心。

一般銷售員不會(huì)把真實(shí)的情況全盤托出，所以要學(xué)會(huì)分析情況，不要不負(fù)責(zé)任的別人說什么就是什么?？梢詮南铝蟹矫嬷郑谝唬嚎梢缘疆?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心直接查閱該樓盤的登記情況，從這里得到的數(shù)據(jù)是非常精確的；第二：可以從他的廣告投放量及宣傳媒體入手。（廣告投放量大，周期短，媒體選擇銷量大的報(bào)紙或在電視上播放那該樓盤的業(yè)績(jī)都不俗）跟蹤收集所調(diào)研的廣告資料，還可以對(duì)該樓盤的賣點(diǎn)，所推的主力房型有一定的了解。

五、政策法規(guī)

開發(fā)商出售商品房應(yīng)具備哪些證件？

（1）《開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；（2）《國(guó)有土地使用證》；（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（5）《建設(shè)工程開工許可證》；（6）《商品房銷售許可證》；

個(gè)人購(gòu)房所負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)開支

預(yù)售合同登記備案費(fèi)：100元/rmb；

出（預(yù)）售合同交易手續(xù)費(fèi)：0.08%（房屋成交價(jià)格）；

契稅：1.5%（房屋成交價(jià)格）；

印花稅：0.03%（房屋成交價(jià)格）；

權(quán)證抵押登記費(fèi)：a、組合貸款200元/rmb；

b、純按揭0.1%（房屋成交價(jià)格）；

房屋保險(xiǎn)費(fèi)：房屋成交價(jià)格×貸款年限×保險(xiǎn)費(fèi)率；

權(quán)證登記費(fèi)：100元/rmb；

物業(yè)管理費(fèi)；物業(yè)維修基金（一次性支付）；

關(guān)于商品房面積的處理方法：

開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

六、客戶分析

客戶是多種多樣的，但經(jīng)過分析后大致可以分成12種類型

1、從容不迫型

這種購(gòu)房者嚴(yán)肅冷靜，遇事沉著，不易為外界事物和廣告宣傳所影響，他們對(duì)銷售員的建議認(rèn)真聆聽，有時(shí)還會(huì)提出問題和自己的看法，但不會(huì)輕易買房。應(yīng)對(duì)方法，從產(chǎn)品的特點(diǎn)入手，一層層推進(jìn)，多方分析，比較，舉證，提示讓他們明白了解該項(xiàng)目的利益所在，獲得對(duì)方理性的支持。

2、優(yōu)柔寡斷型

他們表現(xiàn)出對(duì)項(xiàng)目猶豫不決，想買可是又拿不定注意，對(duì)項(xiàng)目與其他樓盤反復(fù)比較，他們外表溫和，內(nèi)心舉棋不定。應(yīng)對(duì)方法，千萬不要受他們的影響，在交談中不要急于求成，要通過交談得出他們的疑慮問題，針對(duì)這些問題給他們明確的答案。等到對(duì)方顯現(xiàn)出購(gòu)買欲望，直接采取行動(dòng)。

3、自我吹噓型

他們喜歡自我夸張，虛榮心強(qiáng)，總在別人面前炫耀自己見多識(shí)廣，認(rèn)識(shí)你們的老總等等。應(yīng)對(duì)方法，適當(dāng)運(yùn)用請(qǐng)求的語氣，最好做一個(gè)“忠實(shí)的聽眾”滿足他們的虛榮心，適當(dāng)贊美他們，然后切入銷售話題，告訴他們這個(gè)項(xiàng)目有哪些人物買于此處，你購(gòu)買后可以與他們?yōu)猷?，基于自己的虛榮心理，一般會(huì)滿足銷售人員的請(qǐng)求。

4、豪爽干脆型

他們多半樂觀開朗，不喜歡婆婆媽媽，不拖泥帶水，決斷力強(qiáng)，辦事干凈利落，但缺乏耐心，容易感情用事。應(yīng)對(duì)方法，介紹項(xiàng)目時(shí)，不要繁復(fù)冗長(zhǎng)，要抓住重點(diǎn)提出你的銷售建議，定購(gòu)時(shí)要掌握火候。

5、喋喋不休型

他們喜歡憑自己的經(jīng)驗(yàn)和主觀意志判斷事物，不易接受他人尤其是銷售人員的觀點(diǎn)，喜歡和你閑聊。應(yīng)對(duì)方法，銷售員一定要有足夠的耐心和控場(chǎng)能力，不能順著他們的話題聊下去，要利用他的話題導(dǎo)入正題，及時(shí)定購(gòu)。

6、沉默寡言型

這類客戶老成持重，穩(wěn)健不迫，雖然聽銷售員介紹，但反應(yīng)冷淡，別人不知道他們的真實(shí)想法。和第一種類型有相似之處。應(yīng)對(duì)方法，銷售人員只要講清楚項(xiàng)目的利益所在并提供實(shí)證，可以給他們時(shí)間，供他們自己思考，銷售員一定表現(xiàn)出誠(chéng)實(shí)和穩(wěn)重，注意自己的態(tài)度、方式、表情力求給他們留下好印象。

7、吹毛求疵型

這類客戶懷疑心理重，不容易相信別人尤其是銷售人員，片面認(rèn)為銷售員只會(huì)夸張的介紹項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)而忽略缺點(diǎn)，介紹給他們的房子也許是平時(shí)賣不出去的。所以會(huì)一味的與銷售員唱反調(diào)，和你抬杠。應(yīng)對(duì)方法，滿足他們的懷疑心理，請(qǐng)他們發(fā)表自己的看法，任他們批評(píng)指教，你要在旁邊做出虛心傾聽的樣子，在適當(dāng)時(shí)機(jī)切入話題（例如他們也不否認(rèn)該項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)時(shí)可以順著這個(gè)話題進(jìn)入你要談的事情）

8、虛情假意型

他們表面上十分和藹可親，實(shí)際對(duì)購(gòu)房缺少誠(chéng)意，對(duì)銷售員所說的話不是特別相信，他們會(huì)要求打折或是其他優(yōu)惠措施來定購(gòu)房屋，但若真的給他們要求的折扣時(shí)，他們又會(huì)以價(jià)格可以更低來要求再次降價(jià)。應(yīng)對(duì)方法，第一次要求打折時(shí)就不要答應(yīng)他，做出很困難的樣子給他們的印象是，該項(xiàng)目是沒有多少價(jià)格水分的，打折是不容易的，再列舉出實(shí)證給他看，不要因?yàn)橐稽c(diǎn)價(jià)格而失去這次機(jī)會(huì)。

9、冷淡傲慢型

這類客戶多半高傲自恃，不通情達(dá)理，愛輕視別人，常常是一副高高在上的樣子，不容易接受別人的建議。不過一旦建立業(yè)務(wù)關(guān)系后，會(huì)比較忠心，會(huì)介紹客戶來購(gòu)買項(xiàng)目。應(yīng)對(duì)方法，需要花費(fèi)大量時(shí)間進(jìn)行跟蹤，對(duì)于此類客戶難度較大，需要花心思去了解他們對(duì)該項(xiàng)目的想法，可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候運(yùn)用激將法（切記莫用過頭掌握分寸）。

10、情感沖動(dòng)型

這類客戶或多或少有一些神經(jīng)質(zhì)，對(duì)變化敏感，容易偏激，即便馬上要簽約了，也可能變卦，經(jīng)常自己剛才說過的話，這類客戶女性占大多數(shù)。應(yīng)對(duì)方法，采取果斷的措施，提供有力的說服證據(jù)，強(qiáng)調(diào)好處，利益，要不斷敦促對(duì)方盡快成交，切記此類客戶不可拖延時(shí)間。

11、心懷怨恨型

這類客戶一般很難成交，因?yàn)樗麄儗?duì)任何事物都不抱好感，都有抵觸的情緒，會(huì)對(duì)你發(fā)很多牢騷，使你的介紹都無法完成，好象他們此行的目的不是在買房而是來抱怨的。應(yīng)對(duì)方法，采用同情的表情，適當(dāng)寬慰他們，使他們感覺得到理解，然后在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)談?wù)擁?xiàng)目中可以吸引他們注意力的地方，以求成交。

12、圓滑難纏型

這類客戶表面隨和，好象已經(jīng)被銷售員的說辭打動(dòng)，其實(shí)內(nèi)心頑固不會(huì)輕易下定。他們拿走所有的銷售資料后，卻聲稱還要再去看其他的樓盤，其實(shí)他們的真實(shí)想法是看銷售員的反應(yīng)，是否會(huì)拋出價(jià)格優(yōu)惠的措施留住他們。應(yīng)對(duì)方法，可以適當(dāng)營(yíng)造緊張的氣氛，告之對(duì)方房子快沒有了，而如今這樣的樓盤在別地已不多見，（一定要拿出實(shí)例，否則對(duì)方不會(huì)相信的）可以請(qǐng)他們?nèi)e的樓盤看看，在做決定，給他們的感覺就是他們不買會(huì)后悔的。