房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文范文

城市規(guī)劃即為：研究城市的未來(lái)發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)階段管理的龍頭。城市規(guī)劃的任務(wù)是根據(jù)國(guó)家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟(jì)、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等各項(xiàng)建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般則指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷(xiāo)售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。

2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為特點(diǎn)

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門(mén)組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；要建設(shè)好城市，必須有一個(gè)統(tǒng)一的、科學(xué)的城市規(guī)劃，并嚴(yán)格按照規(guī)劃來(lái)進(jìn)行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項(xiàng)政策性、科學(xué)性、區(qū)域性和綜合性很強(qiáng)的工作。它要預(yù)見(jiàn)并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，使整個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展，達(dá)到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動(dòng)、學(xué)習(xí)、交通、休息以及各種社會(huì)活動(dòng)創(chuàng)造良好條件。

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進(jìn)行的綜合開(kāi)發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同特點(diǎn)。

3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾

城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為。開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開(kāi)發(fā)方式，要求更高的容積率。

兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資者和開(kāi)發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)。獲得最大利潤(rùn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

以上的根本矛盾導(dǎo)致了現(xiàn)代城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的一些問(wèn)題。比如，對(duì)公共開(kāi)發(fā)的冷落，公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開(kāi)發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟(jì)利益，很少有人參與建設(shè)。而商品房樓盤(pán)則存在過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

如果過(guò)份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點(diǎn)思考的問(wèn)題。

3.1城市規(guī)劃必須有超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.2開(kāi)發(fā)方則應(yīng)在委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無(wú)論是單體建筑，還是聯(lián)片開(kāi)發(fā)，都應(yīng)和周?chē)慕ㄖ碍h(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強(qiáng)自己身服務(wù)城市的意識(shí)，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益，而不顧社會(huì)效益。

3.3在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開(kāi)發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門(mén)對(duì)城市建設(shè)的一些被動(dòng)。規(guī)劃行政主管部門(mén)職能的更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)主觀能動(dòng)性，在控制性指標(biāo)范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)膩?lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，也賦予開(kāi)發(fā)方更大的設(shè)計(jì)方面的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。

3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門(mén)，雙方共同協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。

4城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的統(tǒng)一目標(biāo)

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點(diǎn)看，它們的最終目標(biāo)是一致的。那么在最終目標(biāo)一致的情況下，城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實(shí)施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更好的服從城市的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，充分尊重規(guī)劃部門(mén)的意見(jiàn)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)指標(biāo)，更優(yōu)的體現(xiàn)城市總體規(guī)劃意識(shí)?？傊?，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)。共同建設(shè)和諧發(fā)展的城市進(jìn)程。

第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文范文

城市規(guī)劃即為：研究城市的未來(lái)發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)階段管理的龍頭。城市規(guī)劃的任務(wù)是根據(jù)國(guó)家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟(jì)、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等各項(xiàng)建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般則指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷(xiāo)售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。

2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為特點(diǎn)

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門(mén)組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；要建設(shè)好城市，必須有一個(gè)統(tǒng)一的、科學(xué)的城市規(guī)劃，并嚴(yán)格按照規(guī)劃來(lái)進(jìn)行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項(xiàng)政策性、科學(xué)性、區(qū)域性和綜合性很強(qiáng)的工作。它要預(yù)見(jiàn)并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，使整個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展，達(dá)到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動(dòng)、學(xué)習(xí)、交通、休息以及各種社會(huì)活動(dòng)創(chuàng)造良好條件。

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進(jìn)行的綜合開(kāi)發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同特點(diǎn)。

3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾

城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為。開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開(kāi)發(fā)方式，要求更高的容積率。

兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資者和開(kāi)發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)。獲得最大利潤(rùn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

以上的根本矛盾導(dǎo)致了現(xiàn)代城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的一些問(wèn)題。比如，對(duì)公共開(kāi)發(fā)的冷落，公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開(kāi)發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟(jì)利益，很少有人參與建設(shè)。而商品房樓盤(pán)則存在過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

如果過(guò)份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點(diǎn)思考的問(wèn)題。

3.1城市規(guī)劃必須有超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.2開(kāi)發(fā)方則應(yīng)在委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無(wú)論是單體建筑，還是聯(lián)片開(kāi)發(fā)，都應(yīng)和周?chē)慕ㄖ碍h(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強(qiáng)自己身服務(wù)城市的意識(shí)，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益，而不顧社會(huì)效益。

3.3在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開(kāi)發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門(mén)對(duì)城市建設(shè)的一些被動(dòng)。規(guī)劃行政主管部門(mén)職能的更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)主觀能動(dòng)性，在控制性指標(biāo)范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)膩?lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)?？刂菩栽斠?guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，也賦予開(kāi)發(fā)方更大的設(shè)計(jì)方面的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。

3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門(mén)，雙方共同協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。

4城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的統(tǒng)一目標(biāo)

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制

本文針對(duì)影響工程造價(jià)比較大的設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制，發(fā)表一點(diǎn)拙見(jiàn)，起到拋磚引玉的作用，供廣大同行商榷：

一、設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無(wú)防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70-%95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。

推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專(zhuān)業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門(mén)積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度。依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專(zhuān)業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫(huà)圖、不顧算帳的傾向，變“畫(huà)了算”為“算了畫(huà)”。并利用同類(lèi)建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

采用合同措施，有效控制造價(jià)

針對(duì)目前設(shè)計(jì)人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。筆者認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。

二、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的成本控制

工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過(guò)程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：

（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。

（2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。

（3）合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。

做好合同的簽定工作

應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。

三、施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國(guó)家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會(huì)不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來(lái)彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為：

抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。

從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

從技術(shù)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制

對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

從經(jīng)濟(jì)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制

嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)等，減少銷(xiāo)售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。

甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲(chǔ)成本。另外，加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。

四、竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文范文

（一）缺乏個(gè)人誠(chéng)信機(jī)制

我國(guó)每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬(wàn)億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專(zhuān)業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動(dòng)性，專(zhuān)業(yè)人員的不斷流動(dòng)使很多企業(yè)忽視了對(duì)其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評(píng)，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對(duì)崗位權(quán)利濫用不計(jì)后果，問(wèn)題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的一些特殊問(wèn)題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。

（二）信息溝通不對(duì)等，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理難度加大

房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)模式，近年來(lái)集團(tuán)化、規(guī)模化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問(wèn)題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項(xiàng)目公司成為獨(dú)立王國(guó)，個(gè)人或團(tuán)體舞弊行為時(shí)有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。項(xiàng)目公司發(fā)生的問(wèn)題不能及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，增強(qiáng)了問(wèn)題的隱蔽性，助長(zhǎng)了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項(xiàng)目公司在某內(nèi)裝工程施工隊(duì)伍的選擇過(guò)程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實(shí)情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過(guò)程中無(wú)法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門(mén)在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但損失已既成事實(shí)。

（三）房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性

各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點(diǎn)，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價(jià)格存在不公開(kāi)性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這樣就使得造價(jià)管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)后期對(duì)各種價(jià)格信息進(jìn)行整理，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)完成此類(lèi)工作，從而也無(wú)法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性、地域性，所以社會(huì)公開(kāi)的相對(duì)信息只可起到參照作用，對(duì)建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來(lái)了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)對(duì)策

（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置及內(nèi)部審計(jì)制度

1、建立符合企業(yè)特點(diǎn)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關(guān)系具體可分為：（1）屬于職能部門(mén)的組織模式；（2）董事會(huì)或董事會(huì)下設(shè)的審計(jì)委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（3）監(jiān)事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（4）總裁/總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的組織模式。這四種內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置均具有一定程度的缺陷，不能同時(shí)協(xié)調(diào)內(nèi)部審計(jì)職能與獨(dú)立性?xún)煞矫骊P(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身特點(diǎn)及組織規(guī)模，遵循獨(dú)立性原則、權(quán)威性原則、效率優(yōu)化原則，因地制宜地來(lái)設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，所以產(chǎn)生了第五種機(jī)構(gòu)設(shè)置形式：雙重領(lǐng)導(dǎo)的組織模式，即在業(yè)務(wù)上向?qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告業(yè)績(jī)，在行政上向經(jīng)理層負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

2、完善內(nèi)部審計(jì)制度。建立了理想的內(nèi)部審計(jì)模式還需要各個(gè)部門(mén)明確職責(zé)，并建立健全一套科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部審計(jì)制度，來(lái)監(jiān)督和保障內(nèi)部審計(jì)工作的有效執(zhí)行，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制，保障經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和會(huì)計(jì)信息的真實(shí)合法，有效提高企業(yè)資產(chǎn)收益率和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，參照《內(nèi)部審計(jì)具體準(zhǔn)則》、《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》以及其他規(guī)定，建立適合企業(yè)自身的內(nèi)部審計(jì)工作制度，規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)程序，并寫(xiě)入公司章程，并請(qǐng)股東會(huì)或董事會(huì)予以批準(zhǔn)，以便以保證內(nèi)部審計(jì)工作的順利開(kāi)展。

3、加強(qiáng)法制建設(shè)，完善相關(guān)法律法規(guī)。要想內(nèi)部審計(jì)職能按照制度設(shè)置的方向運(yùn)行，相關(guān)部門(mén)就必須制定一系列相應(yīng)的法律法規(guī)，國(guó)家有義務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作提供一個(gè)良好的法律環(huán)境。相關(guān)部門(mén)需進(jìn)一步完善《內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則》和《審計(jì)署關(guān)內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》，對(duì)之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)規(guī)章制度，最終使我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)達(dá)到規(guī)范化。這樣審計(jì)人員才能做到有法可依，并在相應(yīng)的法律框架中執(zhí)行審計(jì)工作，以有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能，來(lái)制約企業(yè)中和違法行為的發(fā)生，減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)

1、找準(zhǔn)職能定位。內(nèi)部審計(jì)的兩大基本職能是服務(wù)和監(jiān)督，我國(guó)內(nèi)部審計(jì)必須做到不放松任何其一。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)由“監(jiān)督主導(dǎo)”型向“服務(wù)主導(dǎo)”型轉(zhuǎn)變離不開(kāi)管理層觀念的轉(zhuǎn)變。為了順利轉(zhuǎn)型，需做到：在意識(shí)上要重視內(nèi)部審計(jì)工作，開(kāi)展富有建設(shè)性的參與式審計(jì)，審計(jì)理念要從根本上轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新審計(jì)方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內(nèi)部審計(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中原有的監(jiān)督性實(shí)務(wù)同新興的服務(wù)性實(shí)務(wù)之間的關(guān)系，充分發(fā)揮內(nèi)審協(xié)會(huì)的作用，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)順利轉(zhuǎn)型。

2、樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善內(nèi)部控制制度。風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)內(nèi)部具有感染性、傳遞性、不對(duì)稱(chēng)性等特征，即一個(gè)部門(mén)造成的風(fēng)險(xiǎn)或疏于風(fēng)險(xiǎn)管理所帶來(lái)的后果往往不是由其直接承擔(dān)，而是會(huì)傳遞到其他部門(mén)，最終可能使整個(gè)企業(yè)陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)常性檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)存在或潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并給予相關(guān)改進(jìn)措施，以降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，內(nèi)部控制并不只是生硬的規(guī)章制度，而應(yīng)該深入每個(gè)職員平日的工作中，讓內(nèi)部控制的意義和目標(biāo)深入人心，員工能夠各司其職，自覺(jué)履行其職責(zé)，并建立一整套獎(jiǎng)懲制度、業(yè)績(jī)考核制度。人力資源政策要有激勵(lì)性，將高素質(zhì)的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少的發(fā)生，形成健康的企業(yè)文化氛圍。

3、建立內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)。內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)必須要形式和實(shí)質(zhì)上保持獨(dú)立。其中，形式上獨(dú)立是指監(jiān)督人員應(yīng)獨(dú)立于本單位的業(yè)務(wù)和管理人員，不能自己監(jiān)督自己；實(shí)質(zhì)上監(jiān)督則是指在掌握相當(dāng)數(shù)量的政策法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度基礎(chǔ)上實(shí)施稽核。稽核工作要制定科學(xué)、合理、統(tǒng)一的監(jiān)督審計(jì)程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業(yè)務(wù)和重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的重要組成部分，如果有一個(gè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必然對(duì)內(nèi)部審計(jì)的有效開(kāi)展提供良好環(huán)境基礎(chǔ)，才能有助于內(nèi)部審計(jì)工作的開(kāi)展，有助于提高審計(jì)效率，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提高審計(jì)質(zhì)量，加速現(xiàn)代審計(jì)方法的變革。

（三）有效提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行力

1、拓寬內(nèi)部審計(jì)工作領(lǐng)域。在國(guó)際上，內(nèi)部審計(jì)師已經(jīng)從事包括財(cái)務(wù)檢查與審計(jì)、經(jīng)營(yíng)審計(jì)、管理審計(jì)以及遵紀(jì)守法審計(jì)在內(nèi)的綜合審計(jì)工作。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)停留在財(cái)務(wù)收支審計(jì)，將內(nèi)部審計(jì)的范圍縮小了。我們應(yīng)以財(cái)務(wù)審計(jì)為基礎(chǔ)，以管理審計(jì)為重點(diǎn)；圍繞規(guī)范化建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部控制審計(jì)；突出戰(zhàn)略審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)管理審計(jì)，投資決策審計(jì)、固定資產(chǎn)投資審計(jì)、施工項(xiàng)目審計(jì)、采購(gòu)合同審計(jì)、戰(zhàn)略審計(jì)、成本費(fèi)用效益審計(jì)等。由于單純的事后審計(jì)已不能滿(mǎn)足對(duì)企業(yè)做出科學(xué)合理全面準(zhǔn)確評(píng)價(jià)的要求，因此內(nèi)部審計(jì)應(yīng)由事后審計(jì)向事中、事前審計(jì)發(fā)展。要求內(nèi)部審計(jì)把關(guān)口逐步前移，由從前的事后審計(jì)為主向事中、事前審計(jì)逐漸發(fā)展，參與經(jīng)營(yíng)決策、產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等決策研究，利用審計(jì)掌握的企業(yè)內(nèi)部信息，提出意見(jiàn)和建議，發(fā)揮預(yù)測(cè)預(yù)警作用，為領(lǐng)導(dǎo)決策服務(wù)。使管理者了解內(nèi)部審計(jì)的本質(zhì)和作用，將內(nèi)部審計(jì)滲透到企業(yè)的每個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中去。

2、提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)是決定內(nèi)部審計(jì)工作質(zhì)量，保證內(nèi)部審計(jì)作用充分發(fā)揮的關(guān)鍵。首先要在任用、培訓(xùn)、定崗、升遷等方面做出適當(dāng)?shù)囊?guī)定，不能簡(jiǎn)單隨意地將財(cái)務(wù)崗位上的人員安排到內(nèi)部審計(jì)崗位上，而應(yīng)該吸納那些高素質(zhì)，品質(zhì)優(yōu)秀的綜合性人才到內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍當(dāng)中。可以參照國(guó)際內(nèi)部審計(jì)協(xié)會(huì)的做法，建立注冊(cè)內(nèi)部審計(jì)師資格考試制度，提高內(nèi)部審計(jì)人員的就業(yè)門(mén)檻，優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍的整體素質(zhì)；其次要做好人員的培訓(xùn)工作。每年定期安排相應(yīng)的綜合知識(shí)學(xué)習(xí)，要不斷更新房地產(chǎn)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、法律、金融和審計(jì)等各方面的知識(shí)，不斷提高發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題、協(xié)調(diào)工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計(jì)隊(duì)伍的整體素質(zhì)，適應(yīng)更高層次內(nèi)部審計(jì)工作所提出的要求。

3、及時(shí)改進(jìn)審計(jì)手段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)必須更新審計(jì)方法，引進(jìn)和應(yīng)用先進(jìn)的審計(jì)理論和方法努力改進(jìn)工作方式和提高審計(jì)效率。積極將現(xiàn)代科技手段運(yùn)用于內(nèi)部審計(jì)工作中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)審計(jì)手段創(chuàng)新。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)管理上都采用了先進(jìn)的ERP、MIS等系統(tǒng)進(jìn)行人力、物力、財(cái)力的配置與調(diào)度，不僅形成書(shū)面載體，也形成了較多的信息流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。但內(nèi)部審計(jì)往往停留在利用手工或簡(jiǎn)單的EXCEL處理上，很少利用先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型內(nèi)部審計(jì)技術(shù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可參照國(guó)外大型企業(yè)，引入計(jì)算機(jī)審計(jì)技術(shù)，建立財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，與ERP數(shù)據(jù)相連接，必要情況下可以開(kāi)發(fā)適應(yīng)自身的審計(jì)軟件。這樣就可以實(shí)時(shí)地調(diào)用掌握企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)情況，減少人為的主觀判斷，提高審計(jì)的客觀性，同時(shí)也有利于提高審計(jì)效率，順應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)要求。

（四）結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)展開(kāi)審計(jì)工作

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)序幕已經(jīng)全面拉開(kāi)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴(yán)峻。建筑產(chǎn)品在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，有各自個(gè)性的一面，這樣就使得造價(jià)管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因?yàn)榻ㄔO(shè)過(guò)程歷時(shí)周期長(zhǎng)，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內(nèi)部審計(jì)加強(qiáng)全過(guò)程監(jiān)督，因?yàn)槲璞仔袨榭赡墚a(chǎn)生在招投標(biāo)中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過(guò)程中。所以，對(duì)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能的關(guān)鍵。對(duì)于特殊的項(xiàng)目，還可以考慮引入專(zhuān)門(mén)的中介機(jī)構(gòu)如造價(jià)師、評(píng)估師等進(jìn)行鑒定。

三、小結(jié)

第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文范文

所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中存在影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)形成的模糊性和由于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風(fēng)險(xiǎn)既有因財(cái)務(wù)管理無(wú)法預(yù)計(jì)或無(wú)能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應(yīng)獲得的利益。4）補(bǔ)償性。既然風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來(lái)?yè)p失，客觀上要求給予經(jīng)營(yíng)者適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益以抵補(bǔ)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失，即“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。5）激勵(lì)性。風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)是同時(shí)存在的，承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個(gè)共同的目標(biāo)，努力改善經(jīng)營(yíng)管理，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買(mǎi)者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買(mǎi)力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開(kāi)發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開(kāi)發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買(mǎi)者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開(kāi)發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商便會(huì)紛紛開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)需要一定的時(shí)間，待開(kāi)發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開(kāi)發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開(kāi)始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶占中心或門(mén)戶(hù)區(qū)位是普通常識(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門(mén)戶(hù)區(qū)位。在繁華地段開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊可供開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì)使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見(jiàn)性。開(kāi)發(fā)商若能及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤(rùn)。

3.5開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇與開(kāi)發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購(gòu)買(mǎi)土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷(xiāo)售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開(kāi)發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過(guò)各種借貸、預(yù)售等融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.6開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購(gòu)買(mǎi)土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷(xiāo)售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難在一開(kāi)始就能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的?？墒欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

此外，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

4.1事先有效避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類(lèi)型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

具體有以下三種基本方法：1）通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專(zhuān)業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專(zhuān)業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。

4.4對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；要了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類(lèi)型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶(hù)、客戶(hù)簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶(hù)就越不愿意與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。

4.6通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量

例如，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減??；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減小；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。

4.7盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以降低在開(kāi)發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開(kāi)發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)

[1]李啟明等編著房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策[M]南京：東南大學(xué)出版社，1998

第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文范文

土地開(kāi)發(fā)成本估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)前必做的準(zhǔn)備工作之一，其質(zhì)量直接影響著開(kāi)發(fā)的最終成效。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)成本，提升經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，紛紛運(yùn)用各種先進(jìn)技術(shù)和管理手段進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)成本估算，合理規(guī)劃其各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，并取得了良好成效。

1.1土地開(kāi)發(fā)成本的涵義土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費(fèi)用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）》及工業(yè)用地的特點(diǎn)，影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此，在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)成本管理時(shí)，相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度，在保證其開(kāi)發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開(kāi)發(fā)成本,提升其資金利用效率，保證其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)水平。同時(shí)，管理人員還必須進(jìn)行必要的走訪調(diào)查，及時(shí)了解和掌握開(kāi)發(fā)區(qū)周?chē)沫h(huán)境情況，分析和評(píng)價(jià)其土地開(kāi)發(fā)價(jià)值。

1.2土地開(kāi)發(fā)成本估算的方法在土地開(kāi)發(fā)成本估算過(guò)程中，常見(jiàn)的土地開(kāi)發(fā)成本估算方法主要有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢(shì)與不足，其對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象也不完全相同。

1.2.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是在求取一宗待估宗地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與待估宗地相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類(lèi)用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說(shuō)明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異，確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法。

1.2.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)剩余法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和銷(xiāo)售稅費(fèi)等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。

2土地開(kāi)發(fā)成本估算方法

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點(diǎn)。因此，為進(jìn)一步提升其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量，管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念，運(yùn)用各種高效化成本估算方法進(jìn)行成本估算，明確企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的權(quán)力與義務(wù)，并進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，做到產(chǎn)權(quán)明晰，分配合理。

2.1項(xiàng)目概況

①土地登記狀況。待估宗地的編號(hào)、宗地名稱(chēng)、宗地位置、面積、用途、地號(hào)、圖號(hào)、土地級(jí)別等國(guó)有土地使用證土地登記狀況。

②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合法取得。待估宗地來(lái)源合法，產(chǎn)權(quán)清楚。

2.2土地開(kāi)發(fā)成本估算采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估算該項(xiàng)目宗地土地使用權(quán)獲取費(fèi)用，本次評(píng)估的土地處于遼陽(yáng)市五級(jí)地段，設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽(yáng)市新調(diào)整的土地級(jí)別和遼陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)資料，對(duì)應(yīng)的50年期基準(zhǔn)地價(jià)為690元/平方米。

①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來(lái)，遼陽(yáng)市的地價(jià)指數(shù)變化較大，平均漲幅約為20%，根據(jù)遼陽(yáng)市的地價(jià)指數(shù)，確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。

②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽(yáng)市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價(jià)格，此次土地使用年期為70年。

③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)工作報(bào)告及其說(shuō)明，其地價(jià)內(nèi)涵定義為單位樓面地價(jià)，故直接乘以建筑面積即可得出單位地價(jià)，或許直接乘以容積率1.0修正。

④開(kāi)發(fā)程度修正的確定。因本次評(píng)估所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度與本次評(píng)估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度相同，因此不需再進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度修正。

⑤影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和（∑K）的確定。根據(jù)《遼陽(yáng)市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算技術(shù)工作報(bào)告》，結(jié)合待估宗地的各項(xiàng)因素具體條件，編制出遼陽(yáng)市河?xùn)|村各項(xiàng)樓面地價(jià)修正因素調(diào)查及修正系數(shù)表，故宗地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)為0.27。

⑥宗地地價(jià)計(jì)算。

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文范文

嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的合作開(kāi)發(fā)在法律上并不是一個(gè)含義十分確定的概念，迄今也沒(méi)有關(guān)于這一概念的權(quán)威解釋。依本文理解，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是指兩個(gè)以上民事主體為共同出資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而簽訂的合同。這是在廣義上解讀合作開(kāi)發(fā)的概念。只要是兩個(gè)以上的主體共同出資從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即可構(gòu)成合作開(kāi)發(fā)，出資形式既可以是資金，也可以是土地使用權(quán)或其他無(wú)形財(cái)產(chǎn)。在形式上，無(wú)論合作各方是以股東名義出資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，還是不設(shè)立項(xiàng)目公司而直接由合作各方共同開(kāi)發(fā)，均屬合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之列。當(dāng)然，已成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)也可理解為是其股東之間的合作開(kāi)發(fā)行為，但這種“合作開(kāi)發(fā)”不具有法律上的特殊性，不包括在本文所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之列。

一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同屬合同法上的無(wú)名合同，由于我國(guó)城市土地的國(guó)有性質(zhì)及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格行政管理，有著眾多房地產(chǎn)管理行政法律法規(guī)，因而該類(lèi)合同在相當(dāng)程度上排除了當(dāng)事人的意思自治，同時(shí)也呈現(xiàn)出較強(qiáng)的中國(guó)特色。通常說(shuō)來(lái)，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同體現(xiàn)出如下法律特征。

1、主體的復(fù)雜性這是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的題中應(yīng)有之義。與單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體要復(fù)雜得多。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)對(duì)專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有著嚴(yán)格的資質(zhì)要求，而合作開(kāi)發(fā)則給大量的非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了空間。因此，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體呈現(xiàn)出較為復(fù)雜的形態(tài)，既可以是外國(guó)的法人和自然人，也可以是國(guó)內(nèi)的法人和自然人。我國(guó)立法并未禁止國(guó)內(nèi)的自然人作為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)限制，故個(gè)人只能作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司（非中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）的股東參與合作開(kāi)發(fā)，而不能以個(gè)人名義直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

2、較強(qiáng)的行政干預(yù)性合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的行政干預(yù)性主要體現(xiàn)在應(yīng)履行一系列的審批及登記手續(xù)，其效力等問(wèn)題也受到土地、規(guī)劃、房屋及建筑管理等方面行政法律法規(guī)的諸多限制。具體說(shuō)來(lái)，包括土地使用權(quán)制度及其登記制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審批及登記制度，此外還有我國(guó)相關(guān)外商投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法關(guān)于中外合作（合資）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)履行的審批及登記制度等。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行規(guī)劃方面的限制是世界各國(guó)通例，而土地制度和外資準(zhǔn)入的審批制度等則具有濃郁的中國(guó)特色。在我國(guó)合同法領(lǐng)域，房地產(chǎn)合同的行政干預(yù)性相對(duì)較強(qiáng)，而合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的行政干預(yù)性在房地產(chǎn)合同中又屬相對(duì)較強(qiáng)。這是我們?cè)诤献鏖_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的實(shí)踐和理論研究中不能回避的問(wèn)題。

3、合作形式的多樣性如前所述，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同在合作形式上有著多樣性。在組織形式上，既可以是兩個(gè)以上民事主體為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而共同出資設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，也可以是不成立項(xiàng)目公司而是由兩個(gè)以上民事主體聯(lián)合進(jìn)行開(kāi)發(fā)，各方對(duì)其開(kāi)發(fā)所得房地產(chǎn)屬共有關(guān)系；既可以是內(nèi)資企業(yè)之間的合作開(kāi)發(fā)，也可以是中外合作開(kāi)發(fā)；中外合作開(kāi)發(fā)既可以是成立中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也可以是成立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。當(dāng)然，不論合作形式如何多樣化，萬(wàn)變不離其宗的就是合作各方均有出資。而出資的形式主要有以土地使用權(quán)出資和以資金出資兩種，此外還有一種特殊的出資，即以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為出資。我們認(rèn)為，在目前的環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)也是一種相對(duì)稀缺的資源，是無(wú)形財(cái)產(chǎn)的一種，以此作為出資，并不違反法律的禁止性規(guī)定。在實(shí)踐中，單純以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的出資的較少，因?yàn)樵诤献鞲鞣綋碛虚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)可直接申請(qǐng)獲得，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)通常與其他出資形式共同作為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的出資。

二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主要內(nèi)容

由于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)形式上的多樣性，其合同內(nèi)容也隨著合作形式的不同而各不相同。下面就其中若干必要性條款進(jìn)行介紹。

1、當(dāng)事人條款對(duì)合作各方的基本情況應(yīng)在合同中予以明確，如為企業(yè)，應(yīng)注明其名稱(chēng)、法定代表人、工商登記號(hào)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)（如有）、住所及聯(lián)系方式等；如為自然人，則應(yīng)明確其姓名、身份證件號(hào)碼、住所及聯(lián)系方式等。

2、合作形式此為明確合作模式及合作各方主要權(quán)利義務(wù)的基本條款。合同應(yīng)明確是成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，還是不成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如不成立項(xiàng)目公司，是各方聯(lián)名開(kāi)發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開(kāi)發(fā)。如成立項(xiàng)目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，均需對(duì)其公司的組織形式、主要機(jī)構(gòu)如股東會(huì)（中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)則無(wú)股東會(huì)的制度安排）、董事會(huì)、經(jīng)營(yíng)管理人員及其運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行約定。

3、合作條件合作條件是指合作各方用于合作開(kāi)發(fā)的主要投入，也可以理解為出資。前已述及，用于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的出資主要為資金與土地使用權(quán)，也可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等其他形式的財(cái)產(chǎn)。按合作合同約定投入其約定的合作條件是合作方的主要合同義務(wù)。

4、土地使用權(quán)條款任何房地產(chǎn)項(xiàng)目成立的基礎(chǔ)均是土地使用權(quán)，因此土地使用權(quán)條款在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中具有舉足輕重的地位。合同應(yīng)明確合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)的取得方式，是由合作一方取得再投入合作開(kāi)發(fā)，還是由合作各方共同取得土地使用權(quán)；土地使用權(quán)出讓金的支付責(zé)任如何承擔(dān)；如項(xiàng)目用地原為劃撥用地，應(yīng)明確補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)的主體及相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。值得注意的是，項(xiàng)目的土地使用權(quán)與項(xiàng)目的規(guī)劃存有密不可分的關(guān)系。國(guó)土部門(mén)通常按照項(xiàng)目的可建面積收取土地使用權(quán)出讓金，如規(guī)劃部門(mén)在開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)后調(diào)整項(xiàng)目容積率，則極有可能需要就增加的建筑面積另行支付土地使用權(quán)出讓金。因此如存在調(diào)整規(guī)劃的可能，則應(yīng)在合同中對(duì)此問(wèn)題予以明確，以免滋生糾紛。

5、項(xiàng)目工期房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，能否按計(jì)劃完工對(duì)投資各方的利益有著重大影響。合作開(kāi)發(fā)的各方由于在項(xiàng)目中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用權(quán)投入方則會(huì)要求資金投入方盡快投入資金，確保工程盡快竣工，以保障其利益，而資金投入方則可能因融資問(wèn)題，力圖在工期方面令自己的壓力減輕。因此，在合同中對(duì)項(xiàng)目的工期應(yīng)予明確約定。如由一方負(fù)責(zé)日常的工程施工，則應(yīng)明確其在工程質(zhì)量方面的法律責(zé)任。

6、收益分配條款合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的具體收益分配方式非常多樣化，但總的來(lái)說(shuō)不外乎實(shí)物分配與現(xiàn)金分配兩種。如為項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)，則其收益分配應(yīng)受公司法及外商投資法等相關(guān)法律法規(guī)的限制，如非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)，其收益分配也應(yīng)以不損害項(xiàng)目債權(quán)人合法權(quán)益為原則。如采取實(shí)物分配方式，則涉及到的稅費(fèi)金額可能相當(dāng)巨大，對(duì)此也應(yīng)作出約定。

7、違約責(zé)任合作各方的主要可能違約行為便是不按合同約定履行投資義務(wù)，相應(yīng)地違約責(zé)任條款也應(yīng)重點(diǎn)規(guī)制這種情況。除此之外，項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)的合作方可能利用其在項(xiàng)目公司董事會(huì)或經(jīng)營(yíng)管理層中的優(yōu)勢(shì)地位，侵害另一方的合法權(quán)益，應(yīng)在合同中明確此種情形的違約責(zé)任。

第二節(jié)中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題

依我國(guó)法律，中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的形式有二，一為成立中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)（合作企業(yè)）進(jìn)行開(kāi)發(fā)，二為成立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)（合營(yíng)企業(yè)）進(jìn)行開(kāi)發(fā)。目前我國(guó)利用外資的相關(guān)法律不允許以不成立公司的形式進(jìn)行中外合作開(kāi)發(fā)，故項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)在中外合作開(kāi)發(fā)中常見(jiàn)卻相對(duì)少見(jiàn)于內(nèi)資企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。前述兩種形式中，合作企業(yè)在出資形式、分配模式、投資回收等諸方面相對(duì)具有較大的靈活性。實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求量大，故通常的合作模式為中方提供建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)，外方提供資金進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。由于我國(guó)的土地使用權(quán)出讓制度的不健全及各種歷史原因，一般來(lái)說(shuō)合作中方的用地成本相對(duì)較低，故以成立合作企業(yè)的方式進(jìn)行中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的占了絕大多數(shù)。而合資企業(yè)由于合營(yíng)各方的權(quán)利義務(wù)均按其出資比例分享和承擔(dān)，而土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值往往與土地提供方的用地成本不成比例，故在權(quán)利義務(wù)的分配方面較難按法律規(guī)定進(jìn)行操作，因此采用該方式的相對(duì)較少。當(dāng)然，隨著土地市場(chǎng)的逐漸規(guī)范，合資企業(yè)在操作規(guī)范性方面的優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯出來(lái)，采取中外合資經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)將成為更多企業(yè)的選擇。但至少在目前，以中外合作經(jīng)營(yíng)的模式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)仍然是主流。本文除特別提及外，所稱(chēng)中外合作開(kāi)發(fā)均是指該合作模式。

一、合作主體問(wèn)題

中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體至少應(yīng)符合我國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法的規(guī)定，即外方應(yīng)為中國(guó)境外的自然人或法人，而中方應(yīng)為中國(guó)境內(nèi)的法人或其他經(jīng)濟(jì)組織，中國(guó)自然人暫時(shí)還不能成為中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)方面，立法對(duì)合作外方并無(wú)特別要求，與一般中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)無(wú)異，只要能提供充足的外匯資金即可。對(duì)合作中方而言，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)并非專(zhuān)為開(kāi)發(fā)某特定項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司，則對(duì)中方無(wú)特別要求，只要具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力即可。成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)應(yīng)具備《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法規(guī)規(guī)章所規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)是項(xiàng)目公司，而合作中方是提供土地使用權(quán)的一方，則其應(yīng)是該項(xiàng)目土地使用權(quán)的完全權(quán)利人，應(yīng)與政府土地行政主管部門(mén)簽署土地使用權(quán)出讓合同并繳納土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；如合作中方并非出地一方，則其應(yīng)具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力，如在資金、人員等方面具備相當(dāng)?shù)哪芰ΑＴ谇捌?，中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的以中方提供土地使用權(quán)，外方提供資金的居多，目前已出現(xiàn)三個(gè)或三個(gè)以上當(dāng)事人共同成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)的情況。在這種情況下，中方可能有兩個(gè)以上，其中一方可能是土地使用權(quán)人，其他中方當(dāng)事人則可能僅僅是出資方，與外方地位相同。在這種情況下，不可能要求所有的中方都是土地使用權(quán)人。而且隨著我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的對(duì)外開(kāi)放，外國(guó)企業(yè)通過(guò)拍賣(mài)出讓等方式成為土地使用權(quán)人的情況也逐步出現(xiàn)，而中方作為建設(shè)資金提供方的可能性也大大增加。本文認(rèn)為，在這種情況下，對(duì)中方的主體要求應(yīng)予放寬。

在此還有個(gè)問(wèn)題值得探討，就是應(yīng)如何理解《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)規(guī)定的強(qiáng)制性問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第2條規(guī)定：“不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效”。從字面理解，凡以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，其當(dāng)事人均應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同亦然。但如照此理解，則大量的中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同均為無(wú)效，因?yàn)槠渲型怆p方可能均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。我們認(rèn)為，這一司法解釋對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求的強(qiáng)制性作了過(guò)于嚴(yán)格的理解?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”?？梢?jiàn)，只要是合法取得的土地使用權(quán)，均可作為出資作價(jià)入股，而一方以土地使用權(quán)作為出資條件設(shè)立中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并不違反法律的規(guī)定。此外，由于立法對(duì)中外合作企業(yè)合同的生效以批準(zhǔn)為條件，故只要履行了中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的審批手續(xù)，其合同效力當(dāng)無(wú)問(wèn)題。對(duì)此問(wèn)題，在內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同部分還要論及。

二、出資問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，無(wú)論是否中外合作，出資主要有兩種，一為建設(shè)資金出資，一為土地使用權(quán)出資。無(wú)論中方或外方，均可以一種或一種以上方式出資。前已述及，通常外方是以資金作為出資，對(duì)其出資的要求主要見(jiàn)于外商投資企業(yè)法律法規(guī)關(guān)于外方出資比例和期限的規(guī)定。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求量通常較大，開(kāi)發(fā)周期又相對(duì)較長(zhǎng)，因此合同中對(duì)資金出資方的主要限制為按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工期按期出資，逾期則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)以土地使用權(quán)出資的一方，則主要要求其土地使用權(quán)的完整性。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，依法必須是出讓土地使用權(quán)。歷史上，由于種種原因，多存在土地使用權(quán)提供方的土地使用權(quán)并不完整的情況，主要是未能足額繳納土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目不能取得相應(yīng)的權(quán)屬證書(shū)，在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題。此外，土地使用權(quán)出資一方的義務(wù)還在于依約提供開(kāi)發(fā)用地，并辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。

1、以預(yù)售收入作為項(xiàng)目投資的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)中普遍存在著以房地產(chǎn)預(yù)售收入作為項(xiàng)目再投資的問(wèn)題。目前情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道并不多，以商品房預(yù)售的方式籌集項(xiàng)目建設(shè)資金仍然是除銀行貸款外的主要融資方式。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售所設(shè)定的門(mén)檻并不高，在投資方面只需完成全部投資的25%即可，雖然不少地方以地方性法規(guī)或規(guī)章的形式對(duì)商品房預(yù)售設(shè)定了相對(duì)嚴(yán)格的條件，但只要允許預(yù)售，便存在以預(yù)售所得作為項(xiàng)目建設(shè)資金的情況。當(dāng)然這種方式是法律明文允許采用的，問(wèn)題在于，在項(xiàng)目具備預(yù)售條件并進(jìn)行預(yù)售時(shí)，如合同約定的建設(shè)資金投入方尚未全額投入合同約定的應(yīng)投入資金，而預(yù)售所得資金又足以完成項(xiàng)目建設(shè)，則此時(shí)資金投入方是否仍應(yīng)繼續(xù)履行其投資義務(wù)。我們認(rèn)為，如資金投入方未履行部分為注冊(cè)資本投資，則應(yīng)依約履行，因?yàn)樽?cè)資本投資義務(wù)是股東的法定義務(wù)。但如未履行部分屬注冊(cè)資本以外的投資，由于此部分基本屬項(xiàng)目公司負(fù)債，當(dāng)其投入在經(jīng)濟(jì)上顯得不必要時(shí)，資金投入方應(yīng)可中止履行該義務(wù)。因合同約定的投資總額是基于合作前對(duì)項(xiàng)目投資的預(yù)算作出的，在項(xiàng)目預(yù)算已因預(yù)售而發(fā)生變更的情況下，資金投入方不再投入并不會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司造成任何損失。

2、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在以土地使用權(quán)作為出資的問(wèn)題上，實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)的一個(gè)問(wèn)題是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（或稱(chēng)土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)）。土地使用權(quán)的出資方提供的土地，可能是不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本條件的用地，即未完成征地拆遷手續(xù)，或未完成“三通一平”或“七通一平”的土地，即通常所謂的“生地”。也可能是“熟地”，即已具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本條件的用地。在后一種情況下，可能存在對(duì)土地使用權(quán)提供方的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)問(wèn)題。在政府土地行政主管部門(mén)與土地使用權(quán)人簽署的土地使用權(quán)出讓合同中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)通常指對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行拆遷、平整及用于通水、通電等基本開(kāi)發(fā)條件所支出的費(fèi)用，與土地使用權(quán)出讓金是兩個(gè)平行的概念。但在中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中，其含義并不確定，一則由于土地開(kāi)發(fā)條件的完善程度不一樣，土地使用權(quán)提供方可能進(jìn)行了其他內(nèi)容的投資；二則其中也可能包括土地使用權(quán)出讓金。我們認(rèn)為，在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)不包括土地使用權(quán)出讓金的情況下，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)可由雙方自行約定，既可由土地使用權(quán)投入方負(fù)擔(dān)，也可由外方或建設(shè)資金投入方獨(dú)自負(fù)擔(dān)，也可將其列入合作公司開(kāi)發(fā)成本由合作公司負(fù)擔(dān)。在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括土地使用權(quán)出讓金的情況下，如由外方或資金投入方獨(dú)自負(fù)擔(dān)并將其單獨(dú)支付予土地使用權(quán)投入方，則土地使用權(quán)投入方的土地投入無(wú)從體現(xiàn)，其所需做的僅僅是將到手的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)手售出，實(shí)際上并未對(duì)合作公司真正進(jìn)行投資，此時(shí)的中外合作合同應(yīng)理解為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)依其實(shí)際內(nèi)容確定其性質(zhì)及其合法性。當(dāng)然，無(wú)論合同中關(guān)于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)如何約定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)均需辦理將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至合作公司名下的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，合作公司與土地使用權(quán)投入方通常也要另行簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。但此時(shí)的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)理解為僅僅是辦理土地使用權(quán)變更登記的必要手續(xù)，是進(jìn)行土地使用權(quán)出資的程序性條件，其真實(shí)意思表示還是以土地使用權(quán)作價(jià)出資。如未將土地使用權(quán)作價(jià)出資，而是由資金投入方另行將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（含土地使用權(quán)出讓金）支付予土地使用權(quán)投入方，則土地使用權(quán)投入方的出資行為將無(wú)從談起。實(shí)務(wù)中，由于我國(guó)上世紀(jì)九十年代前期的土地一級(jí)市場(chǎng)并不規(guī)范，土地使用權(quán)擁有方往往奇貨可居，故一方面以土地使用權(quán)出資，另一方面又向資金投入方以收取土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的名義收取土地使用權(quán)出讓金的的條款多有存在，但外商投資行政主管部門(mén)對(duì)此并未注意，通常對(duì)此采取批準(zhǔn)的立場(chǎng)。

3、以劃撥土地使用權(quán)出資的問(wèn)題依《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以劃拔土地使用權(quán)作為房地開(kāi)發(fā)出資的，應(yīng)履行土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金?，F(xiàn)實(shí)中，由于劃拔土地使用權(quán)人擁有經(jīng)登記的土地使用權(quán)并實(shí)際占有土地，因此，大量的劃拔土地使用權(quán)較易進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。由于土地使用權(quán)人往往資金不夠充裕，無(wú)力自行補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)并進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，因此以劃拔土地使用權(quán)作為合作開(kāi)發(fā)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在早期為數(shù)相當(dāng)多。依照《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)在將劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)后方可進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，但實(shí)際上補(bǔ)辦出讓手續(xù)與合作開(kāi)發(fā)的過(guò)程往往合而為一。如劃拔土地使用權(quán)人無(wú)力繳納土地使用權(quán)出讓金，則雙方在合作合同中約定由合作另一方繳納土地使用權(quán)出讓金的情況就在所難免。對(duì)此種條款的有效性頗值得探討。

從理論上來(lái)說(shuō)，既然是合作開(kāi)發(fā)，則合作各方均應(yīng)有所投資，劃拔土地使用權(quán)人劃拔取得該土地使用權(quán)的行為通常并未支付對(duì)價(jià)，如其既不支付土地使用權(quán)出讓金，也不進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，則其以該土地使用權(quán)出資的行為在性質(zhì)上其實(shí)是一種轉(zhuǎn)讓政府批文的行為。按此理解，其以劃拔土地使用權(quán)出資的行為應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)依土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定其合同效力。但是，如我們換一種思路來(lái)看待這一問(wèn)題，則會(huì)得出完全不同的結(jié)論。在法律上，不論土地使用權(quán)人是以何種方式取得土地使用權(quán)，其是土地使用權(quán)的合法擁有者這一點(diǎn)應(yīng)無(wú)疑義。劃拔土地使用權(quán)無(wú)疑也是一種有效的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其權(quán)利人的占有、使用甚至收益的權(quán)能并未受到影響，受到限制的只是其處分權(quán)能，即法律對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押規(guī)定了一定的行政程序，只要履行了相應(yīng)的程序，則劃拔土地使用權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)的處分行為就能合法化。事實(shí)上，即便土地使用權(quán)人取得劃拔土地使用權(quán)的行為并未支付對(duì)價(jià)，但如國(guó)家建設(shè)需要或有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲征用該土地，依法仍應(yīng)對(duì)劃拔土地使用權(quán)人支付相應(yīng)的補(bǔ)償，也就是說(shuō)劃拔土地使用權(quán)仍然是一種有其市場(chǎng)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而且，土地使用權(quán)出讓金由何人支付并無(wú)損于國(guó)家和他人利益，因此硬性要求由劃撥土地使用權(quán)人支出讓金既無(wú)必要，也不現(xiàn)實(shí)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：“劃拔土地使用權(quán)，除本條例第45條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”，而第45條規(guī)定的條件為：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳交土地使用權(quán)出讓金?？梢?jiàn)，立法在劃拔土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的主體方面僅規(guī)定應(yīng)為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，而未明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓金的支付主體應(yīng)為劃撥土地使用權(quán)人。因此，土地使用權(quán)人以劃拔土地使用權(quán)作為合作開(kāi)發(fā)條件時(shí)，對(duì)其在合同中約定的土地使用權(quán)出讓金的支付主體宜從寬理解，即合作任一方支付該費(fèi)用均可，決定合作開(kāi)發(fā)行為有效性的關(guān)鍵在于應(yīng)依法補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金，而非由何人繳納土地使用權(quán)出讓金。

三、注冊(cè)資本與投資總額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)通常是具備法人資格的有限責(zé)任公司，因此合作各方應(yīng)同時(shí)受我國(guó)公司法及外商投資法律關(guān)于注冊(cè)資本和投資總額方面規(guī)定的約束。通常來(lái)說(shuō)，投資總額指合作項(xiàng)目所需要的全部投入額，包括土地及其開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目建造成本、合作公司運(yùn)作成本及相關(guān)稅費(fèi)等，而注冊(cè)資本則僅占投資總額的一定比例。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，由于資金投入量大，因此注冊(cè)資本往往僅占投資總額的小部分。

合作方對(duì)合作公司的注冊(cè)資本以外的投資在法律上應(yīng)如何定性，頗成問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，股東注冊(cè)資本以外的投資應(yīng)屬股東貸款性質(zhì)，合作公司應(yīng)在其將來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益中予以?xún)斶€，并可作為開(kāi)發(fā)成本列支。合作公司破產(chǎn)或因其他原因清算時(shí)，該部分應(yīng)認(rèn)定為公司負(fù)債而非股東權(quán)益。但由于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的契約型合作的特點(diǎn)，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊(cè)資本以外的投資主張債權(quán)的結(jié)論。在不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，此種條款應(yīng)屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實(shí)物分成的方式分配項(xiàng)目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊(cè)資本的投資視作其對(duì)合作公司的債權(quán)。

現(xiàn)實(shí)中，由于商品房預(yù)售制度的存在，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到一定程度后，可以通過(guò)預(yù)售方式籌集建設(shè)資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同約定的投資總額中注冊(cè)資本以外的部分即可完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在此情況下，另一方是否可追究其違約責(zé)任，頗值商榷。理論上，合同應(yīng)當(dāng)信守，殆無(wú)疑義，但如其不履行無(wú)損于合同目的的實(shí)現(xiàn)，或其不履行在經(jīng)濟(jì)上并無(wú)意義，則強(qiáng)制要求其履行在法律上應(yīng)沒(méi)有必要。我們認(rèn)為，股東的注冊(cè)資本投入義務(wù)與注冊(cè)資本以外的投資義務(wù)在法律上的地位并不完全相同。《公司法》第25條第2款規(guī)定：“股東不按照前款規(guī)定繳納所認(rèn)繳的出資，應(yīng)當(dāng)向已足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任”，此處的“出資”應(yīng)理解為注冊(cè)資本的出資。對(duì)注冊(cè)資本以外的投資，只要不影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)合作公司與合作對(duì)方?jīng)]有造成損失，追究資金投入方的違約責(zé)任在法律上沒(méi)有必要。此外，由于注冊(cè)資本以外投資的法律性質(zhì)通常為股東貸款，是合作公司的對(duì)外負(fù)債，因此即使強(qiáng)制資金投入方履行了這部分出資義務(wù)，他也可以請(qǐng)求合作公司從經(jīng)營(yíng)收益償還（合作合同可約定該部分資金的利息），這樣反而會(huì)增加合作公司的資金運(yùn)作成本，對(duì)各方均屬不利益。

四、利益分配

利益分配方式是中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)與其他法人型企業(yè)最為主要的區(qū)別之一。中外合作經(jīng)營(yíng)是契約型合營(yíng)，而非股權(quán)型合營(yíng)，合作各方是通過(guò)合同對(duì)其收益分配進(jìn)行約定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例進(jìn)行收益分配，因此在利益分配上存在多種形式。即使合作企業(yè)的組織形式是有限責(zé)任公司，由于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法相對(duì)公司法而言屬特別法，依特別法優(yōu)于普通法的原則，在利益分配上可排除公司法的適用。加上我國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法又允許外商在一定條件下提前收回投資，更使得中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)在此問(wèn)題上呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。

1、以合作公司開(kāi)發(fā)的商品房分成的方式進(jìn)行利益分配的問(wèn)題這種分配方式其實(shí)就是產(chǎn)品分成的方式，是中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)采用得較多的一種收益分配方式。在中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合同中約定以開(kāi)發(fā)所得商品房分成的方式進(jìn)行收益分配并不為法律所禁止，合作公司直接將開(kāi)發(fā)所得商品房分配予合作各方作為其投資收益應(yīng)以保證合作公司的償債能力為前提。在法律上，股權(quán)的受償?shù)匚皇冀K弱于債權(quán)，雖然中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)在分配方式上可靈活處理，但合作公司始終是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，合作各方作為合作公司的股東，不能以損害合作公司債權(quán)人利益的方式分享股份收益。只有在公司有盈余的情況下，股東才能分配公司經(jīng)營(yíng)收益。中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的特殊性只是在具體分配方式上可多樣化，并不意味著可分配收益有何不同，更不意味著合作各方的股權(quán)可取得優(yōu)先于債權(quán)的超然地位?，F(xiàn)實(shí)中，不少中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建成后即將開(kāi)發(fā)所得商品房自行分配，這種分配或采取將商品房轉(zhuǎn)至合作一方名下的方式，或采取將分配予各方的商品房銷(xiāo)售所得直接分配予合作各方的方式，而采取后者的尤多，因?yàn)榍罢邥?huì)因商品房轉(zhuǎn)名而產(chǎn)生一重交易稅費(fèi)。我們認(rèn)為，這種方式在合法性上存在問(wèn)題。一方面，這種分配方式在實(shí)質(zhì)上是對(duì)利潤(rùn)的提前分配，而股東提前分配利潤(rùn)只有在中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法規(guī)定的特定情況下才為法律所允許，而且立法在其分配主體、分配方式和審批程序上有特別規(guī)定。此點(diǎn)后面還要述及。另一方面，由于合作公司最終的經(jīng)營(yíng)狀況難以判定，在其或有負(fù)債的具體金額尚不明朗的情況下提前進(jìn)行分配，將極可能損害合作公司債權(quán)人的權(quán)益。當(dāng)然，不可能要求合作各方非得等到合作公司經(jīng)營(yíng)完畢后才能分配開(kāi)發(fā)所得商品房，在以下兩種情況下，可以分配商品房：其一，在合作公司解散的情況下，如尚余有商品房未曾售出，則在履行清算程序后，合作各方可將其作為清算所得進(jìn)行分配；其二，在合作公司當(dāng)年盈利的情況下，合作各方也可以其分配所得利潤(rùn)折算成商品房進(jìn)行分配。

2、合作外方提前收回投資的問(wèn)題《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第21條第2款規(guī)定：“中外合作者在合作企業(yè)合同中約定合作期滿(mǎn)時(shí)合作企業(yè)的全部固定資產(chǎn)歸中國(guó)合作者所有的，可以在合作企業(yè)合同中約定外國(guó)合作者在合作期限內(nèi)先行回收投資的辦法。合作企業(yè)合同約定外國(guó)合作者在繳納所得稅前回收投資的，必須向財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，由財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)依照國(guó)家有關(guān)稅收的規(guī)定審查批準(zhǔn)?！边@是關(guān)于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合作外方提前收回投資的主要法律依據(jù)。這一規(guī)定所設(shè)定的外商可提前收回投資也成為中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的主要法律特征之一，被中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)所廣泛采用。但是，這一規(guī)定在操作方面有可能影響到合作公司的對(duì)外償債能力，甚至演變成了提前分配利潤(rùn)，從而違反公司法關(guān)于股東責(zé)任的相關(guān)規(guī)定。如前所述，如將該規(guī)定理解為允許外方在合作公司不能明確是否確有盈余的情況下提前收回投資，有可能損害合作公司債權(quán)人或潛在債權(quán)人的利益?！吨型夂献鹘?jīng)營(yíng)企業(yè)法》第21條第3款雖然規(guī)定中外合作者應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律的規(guī)定和合作合同的約定對(duì)合作企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，但其規(guī)定并不清晰。為此，《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了合作外方提前收回投資的三種方式：擴(kuò)大合作外方的收益分配比例；在合作企業(yè)繳納所得稅前回收投資；以分取合作公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資（該方式是由外經(jīng)貿(mào)部規(guī)定的）。后兩種方式應(yīng)經(jīng)財(cái)政稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，并報(bào)外經(jīng)貿(mào)行政主管部門(mén)審批。同時(shí)規(guī)定，合作企業(yè)的虧損未彌補(bǔ)前，合作外方不得先行回收投資。外經(jīng)貿(mào)部在1996年頒布的《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則〉若干條款的說(shuō)明》中，對(duì)合作外方以收取固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資的問(wèn)題予以進(jìn)一步明確：合作外方經(jīng)批準(zhǔn)以分取合作公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資的，如導(dǎo)致合作公司資產(chǎn)減少，應(yīng)提供由中國(guó)境內(nèi)的銀行或金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保函，以確保合作公司的償債能力。我們認(rèn)為，照此規(guī)定，則基本上可在中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)分配方式的靈活性與確保合作公司對(duì)外償債能力方面取得平衡。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品即為不動(dòng)產(chǎn)，因此合作企業(yè)終止后的固定資產(chǎn)不應(yīng)包括開(kāi)發(fā)所得商品房，故清算后剩余的固定資產(chǎn)價(jià)值不會(huì)太大，而且在開(kāi)發(fā)過(guò)程中用于固定資產(chǎn)的投資并不大，主要是建設(shè)資金的投入，因此由外方以收取固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資基本不具備可操作性。而采取擴(kuò)大外方分配比例和允許其稅前分配利潤(rùn)則應(yīng)在合作公司產(chǎn)生利潤(rùn)的前提下才可實(shí)行?？梢?jiàn)，如嚴(yán)格按照法律的規(guī)定進(jìn)行操作，事實(shí)上中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司外方提前收回投資基本上不會(huì)對(duì)合作公司債權(quán)人的權(quán)益造成影響?，F(xiàn)在存在的問(wèn)題主要是項(xiàng)目公司外方甚至中方在項(xiàng)目公司尚未產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)之前即以提前實(shí)物分配的方式收回投資，而這一作法明顯與立法的規(guī)定相沖突，因此不能以此對(duì)抗合作公司債權(quán)人。但是，在未對(duì)合作公司進(jìn)行審計(jì)的情況下，合作公司債權(quán)人往往不能知悉合作各方提前收回投資的情況，待了解相關(guān)情況，通常又已超過(guò)了可予追索的訴訟時(shí)效，在此情況下尚無(wú)對(duì)債權(quán)人進(jìn)行救濟(jì)的有效措施。

3、合作一方收取固定利潤(rùn)的問(wèn)題無(wú)論是中外合作開(kāi)發(fā)還是內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)，都存在由合作一方收取固定利潤(rùn)的問(wèn)題。在成立項(xiàng)目公司的內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)中，合作方作為項(xiàng)目公司股東受公司法關(guān)于利潤(rùn)分配的限制性規(guī)定，通常無(wú)法規(guī)定合作一方收取固定利潤(rùn)，只能采取一些變通的方法。但在非成立項(xiàng)目公司的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中，這類(lèi)條款所在多見(jiàn)。中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法對(duì)利潤(rùn)分配采取了相對(duì)寬松的規(guī)定，在中外合作經(jīng)營(yíng)合同中規(guī)定一方收取固定利潤(rùn)的情況也較多。早期，中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作中方通常是項(xiàng)目土地使用權(quán)提供方，因此，這種固定利潤(rùn)實(shí)際上具有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)，對(duì)內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而言，這種行為應(yīng)按其實(shí)際內(nèi)容即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行定性處理，但對(duì)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)而言，問(wèn)題就相對(duì)復(fù)雜。實(shí)務(wù)中，對(duì)外經(jīng)貿(mào)行政主管部門(mén)對(duì)這種合作合同條款通常并不持否定態(tài)度，因此，一旦經(jīng)其批準(zhǔn)，該條款在法律上即應(yīng)認(rèn)定為有效，合作各方應(yīng)按合同約定享受股東權(quán)利并承擔(dān)股東義務(wù)。問(wèn)題在于，在合作公司虧損的情況下，如合作公司的債權(quán)人認(rèn)為合作公司股東在合作公司未有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的前提下分配固定利潤(rùn)侵害了其債權(quán)，是否可主張?jiān)摋l款無(wú)效或至少不能對(duì)抗債權(quán)人的債權(quán)？這一問(wèn)題與此前論及的以實(shí)物（商品房）分成的方式分配合作公司利潤(rùn)的問(wèn)題同出一轍。我們的觀點(diǎn)也與前述一致：中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雖然有其特殊性，但其組織形式仍然是有限公司，不能違背公司法的基本原則，股權(quán)始終不能取得在法律上優(yōu)先于債權(quán)的效力。即便分享固定利潤(rùn)的一方是土地使用權(quán)提供方，其提供的土地使用權(quán)作為其股東出資，也應(yīng)屬合作公司的獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，只有在不損害合作公司債權(quán)人利益的情況下，才能將相關(guān)土地收益分配予合作一方。但是，如土地使用權(quán)提供方提供的土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上有部分不屬合作公司的注冊(cè)資本，即提供土地使用權(quán)的合作方將其提供的土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)行分割，一部分納入合作公司注冊(cè)資本，另一部分作為注冊(cè)資本以外的出資，則注冊(cè)資本以外的出資作為股東債權(quán)可由合作公司先于股東利潤(rùn)分配償還。不過(guò)，此時(shí)提供土地使用權(quán)的一方收取的并非利潤(rùn)，而是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益。但是，如債權(quán)人的債權(quán)產(chǎn)生于合作一方提取固定利潤(rùn)之后，則該債權(quán)應(yīng)不能溯及合作方此前提取的固定利潤(rùn)。

第三節(jié)項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題

所謂內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，是指兩個(gè)以上的境內(nèi)投資主體設(shè)立的專(zhuān)為開(kāi)發(fā)某一個(gè)或多個(gè)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司，其組織形式通常為有限責(zé)任公司。這一類(lèi)型的合作開(kāi)發(fā)也稱(chēng)法人型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目公司的主要特點(diǎn)在于以開(kāi)發(fā)某一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)目的，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，項(xiàng)目公司或轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或因經(jīng)營(yíng)目的完成而予以終止。由于國(guó)家對(duì)近年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱采取限制的立場(chǎng)，目前很多地方政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的非項(xiàng)目公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行限制，加上項(xiàng)目公司對(duì)投資者而言存在責(zé)任明確、經(jīng)營(yíng)周期較短等優(yōu)點(diǎn)，因此以項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是行內(nèi)的主流開(kāi)發(fā)形式之一。

一、合作形式

項(xiàng)目公司既然采取有限責(zé)任公司的組織形式，自應(yīng)遵守公司法關(guān)于公司設(shè)立及其運(yùn)作的相關(guān)規(guī)定。首先，在出資方面，立法對(duì)內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)采不同的立場(chǎng)。我國(guó)公司法規(guī)定的是法定資本制度，股東出資必須是實(shí)繳資本，而且必須在公司成立之前到位；而對(duì)外商投資企業(yè)則采取近似于授權(quán)資本制度的立場(chǎng)，允許合營(yíng)或合作各方分期繳付其出資，立法只是對(duì)各項(xiàng)出資應(yīng)占總出資的比例及其繳付期限作出了限制性規(guī)定。因此，對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司而言，其出資要求比中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資金投入量巨大的行業(yè)，故采取設(shè)立中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的方式對(duì)投資方的資金壓力相對(duì)較小。但從另一方面來(lái)說(shuō)，由于外商投資企業(yè)法對(duì)項(xiàng)目投資總額與注冊(cè)資本的比例有限制性規(guī)定，而內(nèi)資項(xiàng)目公司這方面的規(guī)定相對(duì)較為寬松，因此內(nèi)資項(xiàng)目公司往往并不需要象外商投資企業(yè)那樣投入巨額的注冊(cè)資本。建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)定了四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，分別對(duì)不同資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的流動(dòng)資金、注冊(cè)資本數(shù)額、從業(yè)人員資質(zhì)、開(kāi)發(fā)經(jīng)歷及規(guī)模等問(wèn)題進(jìn)行了限制性規(guī)定。在資金方面，《規(guī)定》要求的一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與自有流動(dòng)資金為均不低于人民幣5000萬(wàn)元，而這一要求相對(duì)于通常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資總額來(lái)說(shuō)較低，照此規(guī)定，則內(nèi)資項(xiàng)目公司在注冊(cè)資本方面的壓力要比外資項(xiàng)目公司較輕。

項(xiàng)目公司與綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的主要區(qū)別在于其經(jīng)營(yíng)目的為開(kāi)發(fā)某一個(gè)或多個(gè)特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而任何具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以成立的首要前提是必須具備特定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地。也就是說(shuō)，項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得是項(xiàng)目公司成立的前提，而土地使用權(quán)的價(jià)值往往較大，甚至可能與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需投入的建設(shè)資金不成比例，因此，如項(xiàng)目公司合作一方是以土地使用權(quán)作為注冊(cè)資本出資，則無(wú)疑會(huì)使得項(xiàng)目公司注冊(cè)資本變得較巨大，在此情況下立法關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資本的最低要求將變得沒(méi)有太大的意義。

二、土地使用權(quán)的取得與投入

如前所述，項(xiàng)目公司成立的前提是具備特定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地，沒(méi)有土地，項(xiàng)目公司將成無(wú)本之木，因此，對(duì)項(xiàng)目公司而言，首要的問(wèn)題是取得特定開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)。理論上，應(yīng)先取得土地使用權(quán)，然后才談得上設(shè)立項(xiàng)目公司，而項(xiàng)目公司的有限責(zé)任公司性質(zhì)又決定了其股東應(yīng)為兩人以上（國(guó)有獨(dú)資公司除外），也就是說(shuō)，在項(xiàng)目公司設(shè)立之前，應(yīng)有一方股東已取得項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)并將其投入項(xiàng)目公司。問(wèn)題在于，是否投入土地使用權(quán)的股東只能將土地使用權(quán)作為注冊(cè)資本出資。我們知道，內(nèi)資項(xiàng)目公司不具備中外合作房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在分配方面的靈活性，股東只能按其出資比例分配利潤(rùn)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如土地使用權(quán)作價(jià)評(píng)估進(jìn)入項(xiàng)目公司注冊(cè)資本，則勢(shì)必使得資金投入方需按其出資比例投入大量的資金作為注冊(cè)資本，這部分資金的數(shù)額甚至可能超出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金數(shù)量。巨額的資金積淀并不符合市場(chǎng)原則，如此操作將極可能導(dǎo)致出資方在驗(yàn)資后又違規(guī)將資金抽出。我們認(rèn)為，項(xiàng)目公司應(yīng)以取得具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)為設(shè)立前提，此點(diǎn)殆無(wú)疑義，但是否必須以土地使用權(quán)作為注冊(cè)資本出資則不宜強(qiáng)作要求。只要在項(xiàng)目公司設(shè)立前一方已取得土地使用權(quán)，則可向主管部門(mén)申請(qǐng)就該用地的開(kāi)發(fā)設(shè)立項(xiàng)目公司，但土地使用權(quán)進(jìn)入項(xiàng)目公司的方式可靈活處理。如可由土地使用權(quán)擁有方承諾將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓予將設(shè)立的項(xiàng)目公司，并另行出資與他方共同設(shè)立項(xiàng)目公司用于開(kāi)發(fā)該地塊，待項(xiàng)目公司成立后，再辦理土使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目公司。但此時(shí)的土地使用權(quán)不是作為股東出資，因此其轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定的實(shí)體性條件和程序性條件。事實(shí)上，即便土地使用權(quán)投入方是以土地使用權(quán)作價(jià)出資進(jìn)入項(xiàng)目公司，由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序性要求，各地土地行政主管部門(mén)通常要求項(xiàng)目公司與土地使用權(quán)投入方簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并以此作為辦理土地使用權(quán)變更登記的程序性條件之一。此時(shí)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬無(wú)對(duì)價(jià)的合同，項(xiàng)目公司不需要為土地使用權(quán)的受讓支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為應(yīng)作為股東出資的要式行為，并不需要完全符合城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。

此外，如項(xiàng)目公司的土地使用權(quán)投入股東提出將其所擁有的土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)行分割，即將土地使用權(quán)作價(jià)后，將其中的一部分作為對(duì)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本出資，另一部分則作為注冊(cè)資本以外的出資投入項(xiàng)目公司，這種作法是否具有合法性呢？立法對(duì)此沒(méi)有禁止性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條只規(guī)定依法取得的土地使用權(quán)可作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，但對(duì)作價(jià)入股的具體方式并未進(jìn)行限制。我們認(rèn)為，這種處理方式實(shí)質(zhì)上是將土地使用權(quán)部分以股東出資形式部分以轉(zhuǎn)讓形式投入項(xiàng)目公司，從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)特定項(xiàng)目的土地使用權(quán)應(yīng)是一個(gè)整體，政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)已在規(guī)劃方面對(duì)其進(jìn)行了限制，因此不能將特定項(xiàng)目的土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓予不同主體，但轉(zhuǎn)讓予同一主體并不會(huì)令政府的城市規(guī)劃受到影響，而且將土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)行分割并不必然會(huì)在實(shí)質(zhì)上影響項(xiàng)目土地使用權(quán)的整體性，項(xiàng)目公司仍然可一次性取得全部土地使用權(quán)，并一次性辦理變更登記手續(xù)。這種處理方式的結(jié)果是使項(xiàng)目公司對(duì)土地使用權(quán)投入方股東產(chǎn)生負(fù)債，而該部分債務(wù)作為股東債權(quán)并不違反相關(guān)法律的規(guī)定。因此，單純對(duì)土地使用權(quán)作出價(jià)值形態(tài)的分割并分別投入項(xiàng)目公司的行為應(yīng)具有合法性。

三、項(xiàng)目公司的股東責(zé)任

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為在法律上產(chǎn)生的直接后果是創(chuàng)設(shè)建筑物這一特定的不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)還伴隨著將其進(jìn)行處分的行為。由于不動(dòng)產(chǎn)具有使用上的長(zhǎng)期性及對(duì)民生的巨大影響，因此各國(guó)立法都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)者規(guī)定了相對(duì)嚴(yán)格的責(zé)任。我國(guó)《建筑法》第60條規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。該法及相關(guān)行政法規(guī)規(guī)章并對(duì)建筑物的保修責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定，該責(zé)任既涉及建筑施工單位，也涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定，對(duì)已售商品住宅實(shí)行住宅使用說(shuō)明書(shū)和住宅質(zhì)量保證書(shū)制度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的保修責(zé)任進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定。由于項(xiàng)目公司是以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)某一個(gè)或多個(gè)特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)目的公司，一旦經(jīng)營(yíng)目的完成，項(xiàng)目公司通常便會(huì)宣告解散，因此可能存在項(xiàng)目公司的存續(xù)期限短于開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房的保修期限的情況。當(dāng)然，由于法律規(guī)定建筑施工單位對(duì)建筑物的地基基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量也應(yīng)承擔(dān)終身保修責(zé)任，開(kāi)發(fā)商可將此責(zé)任轉(zhuǎn)嫁予施工單位。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于其只與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生合同關(guān)系，因此購(gòu)房者直接要求施工單位承擔(dān)責(zé)任缺乏法律依據(jù)，只能依法向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行追索。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的方式上，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的是購(gòu)房者有權(quán)退房并要求賠償損失，故施工企業(yè)也因與購(gòu)房者沒(méi)有合同關(guān)系而無(wú)法承擔(dān)此種違約責(zé)任。因此，在項(xiàng)目公司因經(jīng)營(yíng)目的完成而解散后，應(yīng)由其股東承擔(dān)對(duì)購(gòu)房者的違約責(zé)任。但項(xiàng)目公司是獨(dú)立的公司法人，股東依法只承擔(dān)有限責(zé)任，因此股東僅應(yīng)在其清算所得范圍內(nèi)連帶承擔(dān)有限責(zé)任。

第四節(jié)非項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題

非項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同一般指通常所說(shuō)的合作建房合同，但本文所理解的非項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)與合作建房合同在形式上略有區(qū)別，本文所討論的是經(jīng)營(yíng)性的合作開(kāi)發(fā)，而合作建房合同既可以營(yíng)利為目的，也可能僅僅是為了自用而合作建房。當(dāng)然，單純出于自用目的而合作建房的情況其實(shí)殊為少見(jiàn)，而且其法律關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，主要是土地使用權(quán)的變更及所建房屋的分配問(wèn)題，本文無(wú)意對(duì)此討論。對(duì)非項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于不設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，合作各方無(wú)法如項(xiàng)目公司股東那樣承擔(dān)有限責(zé)任，而是直接以自身的名義對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。在這個(gè)意義上，這種合作開(kāi)發(fā)類(lèi)似于合伙，具有部分合伙型聯(lián)營(yíng)的法律特征。但由于合作開(kāi)發(fā)行為在現(xiàn)實(shí)中的多樣性，使得其并不完全等同于民法通則所規(guī)定的合伙型聯(lián)營(yíng)。由于早期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化程度不高，各地政府對(duì)合作開(kāi)發(fā)的立場(chǎng)及因此出臺(tái)的各種政策也不相同，因此，現(xiàn)實(shí)中合作開(kāi)發(fā)的形式非常多樣化，由此引起的糾紛也較多。

一、合作形式及合同效力

非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)可以有多種合作形式。由于在合作形式上受到的法律限制較少，因此當(dāng)事人自治原則在此體現(xiàn)得相當(dāng)明顯。在投資方式上，最常見(jiàn)的情況是一方提供土地使用權(quán)，另一方或數(shù)方提供建設(shè)資金共同開(kāi)發(fā)，但也可能是合作各方共同投資取得土地使用權(quán)并共同投資開(kāi)發(fā)。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體方面，可能是合作各方共同具名進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，也可能是僅以其中一方或數(shù)方名義進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。在收益分配方面，可能是各方共負(fù)盈虧，也可能是一方或數(shù)方收取保底利潤(rùn)或在此基礎(chǔ)上再提成收取利潤(rùn)；可能是將開(kāi)發(fā)所得商品房按一定比例分配予合作各方，也可能是將銷(xiāo)售所得進(jìn)行分配。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用途方面，可能一方或數(shù)方是將開(kāi)發(fā)所得房屋用于自用或部分用于自用，也可能是將開(kāi)發(fā)所得商品房全部用于銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)。由于合作形式的多樣化，加之各地政府對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所持立場(chǎng)的不同，導(dǎo)致在合同效力的認(rèn)定方面也較難把握。我們認(rèn)為，對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的認(rèn)定，可遵循如下原則。

1、分清合作開(kāi)發(fā)合同與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的區(qū)別依最高人民法院的司法解釋?zhuān)酝恋厥褂脵?quán)作為投資與他人合作開(kāi)發(fā)的，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。我們認(rèn)為，雖然是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式，但合作開(kāi)發(fā)合同畢竟不能等同于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。《城市房地產(chǎn)管理法》等法律對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)定的強(qiáng)制性要求必須遵守，但該種限制是否應(yīng)同樣適用于以土地使用權(quán)與他人進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的合同則頗值商榷。至少現(xiàn)有立法并未將二者完全等同，如徑行要求所有以土地使用權(quán)作為投資與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況都按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)處理也不符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)與市場(chǎng)原則，因此，應(yīng)按合同的實(shí)際內(nèi)容對(duì)二者進(jìn)行區(qū)分。如提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)任何開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而是只收取固定利潤(rùn)，則應(yīng)認(rèn)定該合作合同的實(shí)質(zhì)性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)適用法律關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定，否則應(yīng)認(rèn)定為合作開(kāi)發(fā)合同。

2、分清合作開(kāi)發(fā)合同與借貸合同的區(qū)別在合作開(kāi)發(fā)中，存在由一方提供土地使用權(quán)，另一方或數(shù)方提供資金，但提供資金合作方并不參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也不承擔(dān)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而是僅收取固定利潤(rùn)，則應(yīng)認(rèn)定該合同的實(shí)質(zhì)性質(zhì)為資金借貸合同，而我國(guó)目前的法律禁止非金融機(jī)構(gòu)的借貸行為，因此這種合同應(yīng)依法認(rèn)定為無(wú)效合同。

應(yīng)注意的是，在前述兩種情況下，無(wú)論合作開(kāi)發(fā)合同中約定是由提供土地使用權(quán)一方以自己的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，還是約定由提供資金一方或數(shù)方以提供土地使用權(quán)一方的名義單獨(dú)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，或是由合作各方的名義共同開(kāi)發(fā)，不應(yīng)影響對(duì)合同效力的認(rèn)定。

3、是否辦理合作開(kāi)發(fā)的審批與土地使用權(quán)變更登記手續(xù)對(duì)合同效力的影響最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬芬?guī)定，合同法施行后，法律和行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)辦理登記或批準(zhǔn)手續(xù)且規(guī)定辦理登記或批準(zhǔn)手續(xù)方生效的，如當(dāng)事人未能在一審辯論終結(jié)前補(bǔ)辦登記或批準(zhǔn)手續(xù)的，則合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定以登記為生效條件的，合同有效，但合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。比照此規(guī)定，對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同而言，目前只有中外合作開(kāi)發(fā)應(yīng)依中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法的規(guī)定履行批準(zhǔn)手續(xù)方生效，現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)并未規(guī)定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，有些地方性法規(guī)對(duì)此作出了規(guī)定，但地方性法規(guī)不能作為判斷合同效力的依據(jù)，因此內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)基本上沒(méi)有應(yīng)履行批準(zhǔn)手續(xù)的問(wèn)題。當(dāng)然，如用于開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)屬劃撥土地使用權(quán)，則應(yīng)以辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為合同生效的前提，否則合同應(yīng)屬無(wú)效，但此處所指審批不屬對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同的審批，而是對(duì)土地使用權(quán)出讓的審批。至于登記問(wèn)題，一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作開(kāi)發(fā)的，依法應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，此點(diǎn)應(yīng)無(wú)疑義。但此處所指的登記是物權(quán)變更的登記，而非對(duì)合同行為的登記，土地使用權(quán)的變更登記僅僅是合作開(kāi)發(fā)合同這一債權(quán)行為的物權(quán)后果，而且立法并未規(guī)定未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)則合同無(wú)效，只是不發(fā)生土地使用權(quán)變更的效力，從而不能對(duì)抗第三人，但在此情況下合作開(kāi)發(fā)合同的效力仍應(yīng)予肯認(rèn)。

4、合作主體是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)對(duì)合同效力的影響與項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)不同，法律對(duì)非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)方面設(shè)有一定的限制。前已述及，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的主體依法不能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，個(gè)人和不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)原則上不能成為此類(lèi)合作開(kāi)發(fā)的主體。正常情況下，非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)是兩個(gè)以上主體共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)的行為，不論其投資及分配形式如何，合作各方均為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體，都應(yīng)符合城市房地產(chǎn)管理法及相關(guān)法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的限制性規(guī)定。問(wèn)題在于，如合作開(kāi)發(fā)合同的主體不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，因此簽署的合作開(kāi)發(fā)合同是否有效？前文關(guān)于中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同的論述中已提及，最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》對(duì)此作了過(guò)于嚴(yán)苛的解釋?zhuān)贤ㄊ┬泻?，立法?duì)合同的效力問(wèn)題采取了相對(duì)寬松的立場(chǎng)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬芬?guī)定，合同法施行后，當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立的合同并不當(dāng)然無(wú)效，但違反國(guó)家關(guān)于限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。比照該司法解釋的規(guī)定，我們可對(duì)合作開(kāi)發(fā)主體資質(zhì)對(duì)合同效力的影響進(jìn)行判斷?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定：“本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及該條例均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)問(wèn)題作出了具體的規(guī)定，并規(guī)定了未取得經(jīng)營(yíng)資質(zhì)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的罰則。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)應(yīng)屬?lài)?guó)家限制經(jīng)營(yíng)范疇，按前述最高人民法院司法解釋的規(guī)定，違反限制經(jīng)營(yíng)規(guī)定所簽訂的合同應(yīng)屬無(wú)效。問(wèn)題在于，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的主體為兩個(gè)以上，是否必須所有參與合作的當(dāng)事人都應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)合同才有效呢？我們認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能簡(jiǎn)單化處理。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理的立法目的在于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，保障其他市場(chǎng)主體尤其是消費(fèi)者的利益。從現(xiàn)有規(guī)定來(lái)看，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的門(mén)檻并不是特別高，如合作開(kāi)發(fā)當(dāng)事人具備開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，只是由于未辦理有關(guān)資質(zhì)審批手續(xù)而直接導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效，似與立法的本意不符。對(duì)此似可進(jìn)行變通處理。一方面，如當(dāng)事人在前已經(jīng)過(guò)補(bǔ)辦資質(zhì)審批手續(xù)而具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定合同有效；另一方面，如合作各方并不是全部不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，即至少有一方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，也可認(rèn)定合同有效。司法實(shí)踐目前也基本采此立場(chǎng)。廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于〈合同法〉施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》即規(guī)定：當(dāng)事人簽訂以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在前當(dāng)事人已依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，可以認(rèn)定合同有效。

二、投資方式與經(jīng)營(yíng)模式

在投資方面，是否成立項(xiàng)目公司對(duì)投資主體的要求并不相同。項(xiàng)目公司的股東出資應(yīng)遵循公司法、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法等法律關(guān)于股東出資及注冊(cè)資本、投資總額的限制，而非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)則沒(méi)有這方面的限制，關(guān)鍵是要保證項(xiàng)目能如期完工。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)建、施工等審批程序時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商有一定的要求，但這些要求的約束性并不強(qiáng)，不在本文討論范圍內(nèi)。但是，與項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)一樣，土地使用權(quán)的取得與投入是合作開(kāi)發(fā)的物質(zhì)前提，因此土地使用權(quán)對(duì)合作開(kāi)發(fā)而言是最為基本的投資。無(wú)論是否成立項(xiàng)目公司，現(xiàn)實(shí)中合作開(kāi)發(fā)的主要投資模式都是一方提供土地使用權(quán)，另一方或數(shù)方提供建設(shè)資金，但是也不排除各方共同從土地市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)并共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)的情況。關(guān)于以土地使用權(quán)進(jìn)行投資的相關(guān)法律問(wèn)題，非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)并無(wú)不同，此不贅述。

在經(jīng)營(yíng)模式方面，可以是各方聯(lián)名經(jīng)營(yíng)，也可以是一方或數(shù)方隱名經(jīng)營(yíng)，但是隱名者只能是資金投入方，提供土地使用權(quán)的一方是不能隱名的。前已述及，是否隱名并不影響合同的效力，但由于不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，由此導(dǎo)致隱名方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大為增加，如由于土地使用權(quán)人的負(fù)債導(dǎo)致土地使用權(quán)被第三人追索，基于物權(quán)法定原則，隱名方將不能對(duì)抗第三人，只能依據(jù)合作開(kāi)發(fā)合同向土地使用權(quán)人行使追索權(quán)。另一方面，如隱名者的債權(quán)人欲對(duì)其在合作項(xiàng)目上的權(quán)利行使追索權(quán)，在隱名方的權(quán)利未物化為對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)之前，也只能基于其對(duì)合作項(xiàng)目的債權(quán)性權(quán)利進(jìn)行追索。

三、收益分配及責(zé)任承擔(dān)

非項(xiàng)目公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目收益分配方面頗類(lèi)似于中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，由于是以合同作為分配的依據(jù)，當(dāng)事人自治原則得到充分的體現(xiàn)，合作各方可在自愿的基礎(chǔ)上采取靈活多樣的分配方式。需要注意的是，在合作合同約定直接以開(kāi)發(fā)所得商品房進(jìn)行分配的情況下，如合作各方辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)而為土地使用權(quán)的共有人，則可直接將其分配所得商品房確權(quán)至合同約定的合作方名下，否則應(yīng)將分配行為視同銷(xiāo)售行為，應(yīng)依法繳納房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。

第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文范文

【關(guān)鍵詞】 稅收成本;稅收籌劃;企業(yè)所得稅;土地增值稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào),而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)。所以有必要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問(wèn)題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié),使管理者在實(shí)踐時(shí)盡量避免和及時(shí)處理這些問(wèn)題,抓住一些稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì),以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)

實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門(mén)報(bào)批時(shí),都未考慮通過(guò)合理搭配立項(xiàng)來(lái)適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。

企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開(kāi)發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來(lái)分別立項(xiàng),只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是,若企業(yè)對(duì)不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來(lái)立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn),則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來(lái)進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。

所以筆者建議,企業(yè)在立項(xiàng)時(shí),就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響,選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來(lái)立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù),為企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

實(shí)際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。

境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),可能會(huì)不涉及境內(nèi)服務(wù),也可能會(huì)涉及境內(nèi)服務(wù)。對(duì)于不涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開(kāi)始前派員來(lái)中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國(guó)境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè),對(duì)外商從中國(guó)取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開(kāi)始前派員來(lái)中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國(guó)境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,又派員來(lái)中國(guó)解釋圖紙并對(duì)其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此,對(duì)其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國(guó)境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價(jià)款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營(yíng)利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)在委托設(shè)計(jì)或合作(或聯(lián)合)設(shè)計(jì)合同中,沒(méi)有載明其在中國(guó)境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價(jià)款的,或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的,不能正確劃分其在中國(guó)境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國(guó)境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中說(shuō)明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國(guó)境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分別說(shuō)明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。

三、融資環(huán)節(jié)

企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通,明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額,盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過(guò)調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來(lái)達(dá)到。

如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過(guò)同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此,超過(guò)同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)亦不允許扣除。

所以筆者建議,為避免關(guān)聯(lián)方過(guò)高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)貸款利率來(lái)安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。

若企業(yè)是無(wú)償使用關(guān)聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出,那么就會(huì)虛增利潤(rùn);借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除,將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

四、土地取得環(huán)節(jié)

(一)企業(yè)以國(guó)家出讓方式取得土地

在以前年度取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí),沒(méi)有及時(shí)取得國(guó)家土地管理部門(mén)出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)對(duì)不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。

對(duì)于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)而支付的土地閑置費(fèi),在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí),土地閑置費(fèi)能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此,在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā);若的確需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門(mén)協(xié)商,爭(zhēng)取減免土地閑置費(fèi)。并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。

企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無(wú)關(guān)的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實(shí)需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門(mén)協(xié)商,爭(zhēng)取減免滯納金。

(二)以資產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地

實(shí)際中在資產(chǎn)購(gòu)置時(shí),存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒(méi)有反映真實(shí)交易價(jià)格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,并處五萬(wàn)元以下的罰款。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)格來(lái)訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、拆遷安置環(huán)節(jié)

在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)憑證。

所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書(shū)的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。

六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)

在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái),不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國(guó)稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

七、預(yù)售環(huán)節(jié)

企業(yè)有時(shí)未對(duì)取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào),根據(jù)規(guī)定,對(duì)預(yù)售收入,應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額,計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對(duì)預(yù)售收入亦需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

八、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)

企業(yè)對(duì)于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用,而不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,造成開(kāi)發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費(fèi)用,無(wú)論數(shù)額大小,均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅時(shí),對(duì)此費(fèi)用能否扣除,暫無(wú)相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。

所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本核算,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開(kāi)發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。

企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷(xiāo)售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。

九、出租環(huán)節(jié)

實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車(chē)位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車(chē)位使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同收取使用費(fèi),確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。

無(wú)論銷(xiāo)售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對(duì)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實(shí)質(zhì)為出租,若確認(rèn)為租金收入,按租賃期限來(lái)分期確認(rèn)租金收入,在合同簽訂當(dāng)年,租金對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對(duì)低于確認(rèn)銷(xiāo)售收入所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外,若確認(rèn)為銷(xiāo)售收入,在計(jì)算土地增值稅時(shí),可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入;而作為租金收入確認(rèn),則不需繳納土地增值稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)將買(mǎi)賣(mài)合同改為租賃合同,避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)征收企業(yè)所得稅。

十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)

在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對(duì)一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用,可能在該“期”進(jìn)行清算時(shí),仍未開(kāi)始建造,企業(yè)會(huì)預(yù)提這部分費(fèi)用。對(duì)這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。

所以,筆者建議,企業(yè)在作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí),應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn),安排相關(guān)工程。對(duì)后建的工程,企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目(期)來(lái)重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù),多退少補(bǔ)。

總之,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問(wèn)題比較復(fù)雜,筆者希望能夠通過(guò)對(duì)這些稅務(wù)問(wèn)題及其改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。

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第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)成本成本控制管理思考控制

中圖分類(lèi)號(hào)：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一．引言

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，并一度成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來(lái)越多的外商開(kāi)始投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了寸土寸金的時(shí)代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致土地逐漸變成稀有資源，土地價(jià)格直線上漲，同時(shí)又存在過(guò)高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過(guò)運(yùn)用財(cái)政政策、金融政策和稅收政策等對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，防止房屋價(jià)格上漲過(guò)快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，為保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制成為必然手段。

二.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的分析。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成和控制方法。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要開(kāi)發(fā)成本包括以下內(nèi)容：

（1）土地成本。

（2）前期費(fèi)用。

（3）工程成本。

（4）管理成本。

（5）營(yíng)銷(xiāo)成本。

（6）財(cái)務(wù)成本。

（7）其他費(fèi)用。

成本控制是以成本的發(fā)生為基點(diǎn)，根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對(duì)實(shí)際生產(chǎn)過(guò)程中的一切生產(chǎn)資料消耗通過(guò)指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，及時(shí)糾正偏差，促使成本下降，事項(xiàng)預(yù)定的成本的目標(biāo)。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本中，土地成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本及稅費(fèi)等在項(xiàng)目開(kāi)始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對(duì)較弱；前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本會(huì)隨著項(xiàng)目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復(fù)雜，在前期預(yù)算和后期統(tǒng)計(jì)中，差異較大，這部分具有可控性強(qiáng)的特點(diǎn)。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營(yíng)銷(xiāo)成本和工程成本作為控制的重點(diǎn)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始階段，要對(duì)項(xiàng)目各建立成本控制目標(biāo)，將目標(biāo)按類(lèi)別分解，責(zé)任落實(shí)到部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位成立有公司總經(jīng)理為首的成本控制小組，定期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行全面的分析、評(píng)估、檢查，對(duì)項(xiàng)目成本和預(yù)算產(chǎn)生差距的部分要及時(shí)糾正，并提出解決措施。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在各階段的控制要點(diǎn)。

（1）初期階段。

在房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段，要對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎(chǔ)設(shè)施等，通過(guò)容積率指標(biāo)控制面積。通過(guò)比較確定單體平面和戶(hù)型，對(duì)戶(hù)型做多方案的設(shè)計(jì)，對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積進(jìn)行比例測(cè)算，確定最合理的戶(hù)型結(jié)構(gòu)和搭配，以取得最大銷(xiāo)售面積。對(duì)各方案搭配的配套設(shè)施、綠化面積、道路等進(jìn)行土地成本和建造成本的分析和比較，對(duì)各方案的建設(shè)工期、銷(xiāo)售預(yù)期及價(jià)格等做以比較，編制投資的預(yù)算額度。

在初步設(shè)計(jì)中，要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等方面進(jìn)行控制，充分考慮施工可能出現(xiàn)的問(wèn)題和處理的經(jīng)濟(jì)性。對(duì)施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，要對(duì)不同形式的基礎(chǔ)工程以及不同結(jié)構(gòu)體系對(duì)工程造價(jià)的影響進(jìn)行比較，選擇合適的基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系，對(duì)施工方法和材料選用等細(xì)節(jié)部分要注意把握。通過(guò)分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。

在選擇施工方案時(shí)，要對(duì)施工設(shè)備的選擇、基礎(chǔ)土方、運(yùn)輸方案、材料費(fèi)用等進(jìn)行比較選擇。材料選擇時(shí)，要考慮材料質(zhì)量、價(jià)格以及運(yùn)輸?shù)某杀?，選擇機(jī)器設(shè)備時(shí)，要對(duì)機(jī)器的運(yùn)行成本和使用壽命以及配件價(jià)格和維修費(fèi)用進(jìn)行比較。

施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算階段，要根據(jù)施工圖文件，按照各專(zhuān)業(yè)工程的預(yù)算定額的計(jì)算規(guī)則，計(jì)算工程量，結(jié)合實(shí)際的施工方案，安裝現(xiàn)行的規(guī)定，確定單位工程或單項(xiàng)工程的造價(jià)。施工圖編制時(shí)，要盡量采用限額設(shè)計(jì)，確定各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)計(jì)價(jià)，嚴(yán)格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標(biāo)。在進(jìn)行成本預(yù)算時(shí)，要對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集整理，結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)材料、人工、稅費(fèi)按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。對(duì)工程的概況、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行明確。

設(shè)計(jì)階段是開(kāi)發(fā)成本中最關(guān)鍵的階段，其對(duì)工程造價(jià)影響的可能性為70%-90%，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。

（2）施工階段。

在工程項(xiàng)目施工中，常常出現(xiàn)使用材料、施工進(jìn)度、工程量以及設(shè)計(jì)的變化，隨之帶來(lái)的是成本目標(biāo)和預(yù)算不相符。這種情況下，要對(duì)工程的變更原因進(jìn)行控制，對(duì)工程變更要在不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、不影響工期和施工范圍的情況下，同時(shí)要建立工程變更的相關(guān)制度，進(jìn)行嚴(yán)格的審核。在施工階段，要嚴(yán)格控制人工和材料的消耗管理，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格信息要加強(qiáng)了解，要嚴(yán)格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進(jìn)度款。

在施工時(shí)要建立工程變更審查和流程制度，要充分對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了解和調(diào)查，對(duì)材料和設(shè)備要建立確認(rèn)質(zhì)量確認(rèn)價(jià)格的制度。

（3）竣工階段。

竣工階段要對(duì)合同條款進(jìn)行審核，按照?qǐng)D紙核實(shí)施工量和單價(jià)，要檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。

三.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的思考。

目前，我國(guó)很多地區(qū)普遍存在房?jī)r(jià)偏高的情況，在這種環(huán)境下，消費(fèi)者信心未恢復(fù)，對(duì)樓市的觀望情緒較濃，對(duì)房地產(chǎn)的投資性被壓抑。前幾年的高價(jià)拿地項(xiàng)目在這幾年的集中上市，房地產(chǎn)上存在大量存貨，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金也帶來(lái)了壓力。消費(fèi)者的觀望必將導(dǎo)致價(jià)格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)成本的控制將變得越來(lái)越重要。

房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過(guò)在招投標(biāo)中低價(jià)中標(biāo)進(jìn)行成本控制，從另一方榨取利潤(rùn)。在現(xiàn)在的情況下，要轉(zhuǎn)變成準(zhǔn)確了解客戶(hù)需求，做出高性?xún)r(jià)比的房產(chǎn)。在招標(biāo)階段和施工階段的成本控制的同時(shí)，也要注意關(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)的管理。在進(jìn)行成本控制中，不能當(dāng)當(dāng)只做好成本的預(yù)算和核算，更要將核算變成實(shí)際的控制。

在土地成本中，要盡可能的爭(zhēng)取優(yōu)惠價(jià)格同時(shí)要加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和論證。在前期費(fèi)用中，要利用優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取減免費(fèi)用。在工程成本中，要設(shè)計(jì)出最具性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品，開(kāi)展設(shè)計(jì)階段的成本控制和限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制工程變更審核，加強(qiáng)采購(gòu)管理和新工藝的應(yīng)用。在后期要對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行跟蹤確認(rèn)，對(duì)各成本費(fèi)用要確定支出標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)加大費(fèi)用支出的審查力度。

四．結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)施工前的設(shè)計(jì)階段和施工實(shí)際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各階段的成本控制可以提高投資效益和增強(qiáng)管理水平，在成本控制中，要多比較多評(píng)價(jià)，多預(yù)測(cè)多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿(mǎn)足需求的功能，獲得利潤(rùn)的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。

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