房地產(chǎn)市調(diào)方法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市調(diào)方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 城市經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展

1、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了井噴時(shí)期，并在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量中占據(jù)了越來(lái)越大的比重。只有繼續(xù)保持房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，才能充分發(fā)揮其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正面作用。然而不容忽視的現(xiàn)實(shí)是：由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與西方歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，起步較晚，發(fā)展不成熟，因此全國(guó)各地漸漸出現(xiàn)了地價(jià)和房?jī)r(jià)飛漲的現(xiàn)象，而且尤其值得警惕的是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在不少地區(qū)的固定資產(chǎn)投資中占據(jù)了過(guò)大的份額，泡沫現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。本文在這樣的背景下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行深入的反思，包括土地出讓制度、商品房預(yù)售制度、國(guó)民居住問(wèn)題、以及歷次調(diào)控效果等，在此基礎(chǔ)上從地區(qū)特點(diǎn)、價(jià)格機(jī)制、土地投資以及地方財(cái)政等方面提出了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略。本文的成果對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展和管理具有比較好的理論價(jià)值與實(shí)踐意義。

2、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀反思

2.1 關(guān)于土地出讓體制

“招拍掛”是當(dāng)前我國(guó)普遍接受和認(rèn)可實(shí)施的土地出讓模式。已經(jīng)有不少研究得出：這種制度直接導(dǎo)致了地價(jià)與房?jī)r(jià)的飆升。雖然招拍掛能夠減少腐敗機(jī)會(huì)，引入公平競(jìng)爭(zhēng)，然而由于其“價(jià)高者先得”的規(guī)定，使得土地成本急劇攀升，導(dǎo)致各地房?jī)r(jià)居高不下。

2.2 關(guān)于商品房預(yù)售體制

商品房預(yù)售能夠使開(kāi)發(fā)商提前得到部分款項(xiàng)，降低房地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但作為一柄雙刃劍，這種體制也將更大的風(fēng)險(xiǎn)置于購(gòu)房者身上。雖然各地均對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行了調(diào)節(jié)，然而消費(fèi)者的權(quán)益依舊未能得到妥善的保護(hù)，交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)和利益處于不平衡的狀態(tài)，也不利于促進(jìn)房產(chǎn)質(zhì)量的保障。

2.3關(guān)于地方政府的責(zé)任

買房難已經(jīng)成為影響國(guó)民生活質(zhì)量的頭號(hào)問(wèn)題，在這樣的大背景下，政府部門(mén)的職責(zé)如何發(fā)揮，怎樣才能在土地財(cái)政和民生福祉之間找到平衡點(diǎn)，考驗(yàn)著政府部門(mén)的智慧。地方政府一方面應(yīng)考慮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還應(yīng)從社會(huì)政策的角度關(guān)注住房權(quán)的問(wèn)題，并通過(guò)合理解決安居樂(lè)業(yè)的問(wèn)題來(lái)體現(xiàn)社會(huì)和諧。

2.4 關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

由于我國(guó)的房?jī)r(jià)以出乎預(yù)料的速度全線飆升，因此我國(guó)已經(jīng)在不斷進(jìn)行房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控。然而隨著調(diào)控大錘的下落，濺起的水花卻寥寥無(wú)幾，呈現(xiàn)出“越調(diào)越漲”的怪像。我國(guó)的房?jī)r(jià)調(diào)控主要的出發(fā)點(diǎn)是信貸政策，而金融機(jī)構(gòu)的避重就輕導(dǎo)致調(diào)控的效果差強(qiáng)人意，再加上地方政府的敷衍塞責(zé)，最終造成了房?jī)r(jià)難以低頭。

3、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展策略

3.1 密切聯(lián)系實(shí)際，制定針對(duì)性的戰(zhàn)略

一個(gè)地區(qū)或城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一方面應(yīng)該充分考慮城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，另一方面則應(yīng)充分結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體狀況。因此，地方政府應(yīng)改變“土地財(cái)政”的依賴。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)講，一個(gè)城市只有擁有了充分成熟的工業(yè)化發(fā)展階段，積累了足夠多的經(jīng)濟(jì)總量，才能把房地產(chǎn)業(yè)真正包含進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里。而眾所周知，我國(guó)大部分地區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于不夠發(fā)達(dá)的階段，因此不應(yīng)該將目光局限于房地產(chǎn)業(yè)，而是應(yīng)該通過(guò)政府之手，構(gòu)建成熟的商業(yè)發(fā)展大環(huán)境，同時(shí)積極發(fā)展廉租房制度，實(shí)現(xiàn)低收入群體的民生福祉。

3.2 結(jié)合城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)

土地價(jià)格是房地產(chǎn)商品價(jià)格的重要組成部分，地價(jià)的上漲帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的高企。房地產(chǎn)商愿意通過(guò)高價(jià)拍得地塊的原因，就是對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)上升有自己的預(yù)期，并且在銷售階段能夠?qū)⒏邇r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移至商品房的購(gòu)買者。因此地方政府應(yīng)該結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入現(xiàn)狀，對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)節(jié)，比如，可以制定政策，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)手段確定地價(jià)，而對(duì)最終的房?jī)r(jià)給予土地稅費(fèi)和出讓金等合理的限制和約束，從而使開(kāi)發(fā)商通過(guò)挖掘內(nèi)部潛力實(shí)現(xiàn)成本壓縮，最終降低房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)與城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

3.3 通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)控制房地產(chǎn)投資

不容置疑的是，房地產(chǎn)的投資能夠極大地拉動(dòng)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但近年來(lái)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資過(guò)快的現(xiàn)象，應(yīng)通過(guò)宏觀調(diào)控進(jìn)行規(guī)范。地方政府在享受房地產(chǎn)投資提升地域經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，還應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)對(duì)于金融業(yè)等行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)均不斷攀升，首先是成本的原因，但是與市場(chǎng)供求關(guān)系也密不可分。所以，地方政府應(yīng)以“組合拳”的方式進(jìn)行多方面調(diào)控，例如，逐漸增大對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的鼓勵(lì)政策，并為二手房的交易提供政策支持等。

3.4金融政策的制定應(yīng)符合地方實(shí)際

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于銀行系統(tǒng)的依賴是眾所周知的，房地產(chǎn)商的貸款額度中，有六成來(lái)自銀行機(jī)構(gòu)。所以應(yīng)注重對(duì)金融領(lǐng)域政策的制定，加強(qiáng)監(jiān)管。首先應(yīng)通過(guò)總量的控制來(lái)抑制非理性和不合理的房地產(chǎn)投資，通過(guò)信貸管理的規(guī)范化來(lái)實(shí)現(xiàn)金融政策的合理性和嚴(yán)格性。其次，對(duì)于金融業(yè)由于與房地產(chǎn)的“捆綁式”發(fā)展而導(dǎo)致的潛在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)將融資渠道進(jìn)一步拓展，使房地產(chǎn)業(yè)的投資者承擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.5減少土地財(cái)政的比重

當(dāng)前，我國(guó)不少地區(qū)的地方財(cái)政越來(lái)越依賴賣地的收入，形成了土地財(cái)政的怪象。這種現(xiàn)象很容易導(dǎo)致政府由于嘗到了甜頭而不會(huì)在“控制房?jī)r(jià)”上動(dòng)真格。為了杜絕這種現(xiàn)象，應(yīng)對(duì)土地財(cái)政進(jìn)行徹底的改革，從而使區(qū)域的財(cái)政駛回理性的軌道。建議我國(guó)的中央財(cái)政不再對(duì)地方進(jìn)行配套投資。此外還應(yīng)通過(guò)一些具有立竿見(jiàn)影效果的舉措，例如開(kāi)征房產(chǎn)稅等，對(duì)房地產(chǎn)商品的實(shí)體住房持有環(huán)節(jié)進(jìn)行操作，最終使房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)回歸各自的本位，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、結(jié)束語(yǔ)

一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著密切的關(guān)系，而房地產(chǎn)的發(fā)展水平也極大地受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的制約與影響。只有二者互相協(xié)調(diào)，相得益彰，才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉劍平、謝經(jīng)榮.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2013

[2]石志華.“九五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展，誰(shuí)主沉?。喊炎≌a(chǎn)業(yè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2012，（1）。

第2篇：房地產(chǎn)市調(diào)方法范文

優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是*房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從*年起至今，*商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，*已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，*房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

*年以后，隨著大量外埠資本注資*，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使*的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。*年后，這一局面被打破，*濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。*年，*房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

目前，*房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

二、*商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征：*中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價(jià)格特征：*城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，*區(qū)域占據(jù)了39.54%，*區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。

三、*年(1-6月份)*商品住宅供給和銷售基本分析

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析

*區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，*年(1—6月份)，*住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入*年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，*年(1—6月份)，*住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，*區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在*中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

*中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。

(2)*商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1、*年(1—6月份)*商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在*年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。*年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。

同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

*作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤(pán)銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購(gòu)房者對(duì)*中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的*年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于*中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

*年(1-6月份)*的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到*總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到*總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，*90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、*各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

*區(qū)目前由*中心區(qū)、古田片區(qū)、二

七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)*中心區(qū)

*年上半年*中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

從上半年*中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先*中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

*的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建，位于*內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，*內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)*中心區(qū)的加快建設(shè)。

*中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到*年6月30號(hào))

(二)古田片區(qū)

*年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到*年6月30號(hào))

(三)二

七、后湖片區(qū)

*年上半年二

七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少，二

七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二

七、后湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到*年6月30號(hào))

(四)東西湖片區(qū)

*年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

第3篇：房地產(chǎn)市調(diào)方法范文

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開(kāi)展；協(xié)調(diào)發(fā)展；關(guān)系；策略

一、引言

城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)過(guò)程中不可缺少的兩項(xiàng)重要工作，隨著城市化進(jìn)程的加快和城市建設(shè)的越來(lái)越多，二者的作用越來(lái)越凸顯。處理好二者的關(guān)系，促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展是擺在人們面前的重要任務(wù)。為了促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展，使其在城市建設(shè)中更好的發(fā)揮作用，首先得明確二者的概念、特征和關(guān)系，知道其不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)，并采取相應(yīng)的措施，正確處理二者之間的關(guān)系，促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展，使其在城市化進(jìn)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用，為城市建設(shè)和發(fā)展發(fā)揮更大的作用。

二、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述

1、城市規(guī)劃。

第一、概念。城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)城市資源的合理利用，結(jié)合城市的發(fā)展需要，根據(jù)相關(guān)的規(guī)范，對(duì)城市建設(shè)的各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和調(diào)配。在城市規(guī)劃過(guò)程中，不僅需要充分了解城市建設(shè)的基本情況，還需要具有一定的前瞻性，能夠從城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度對(duì)城市規(guī)劃進(jìn)行展望。近年來(lái)，我國(guó)城市化建設(shè)取得了飛速的發(fā)展，它對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，提高人們生活水平有著重要的作用。在這樣的背景下，為了更好的實(shí)現(xiàn)城市的發(fā)展，城市規(guī)劃的作用和地位越來(lái)越凸顯。

第二、目的。城市規(guī)劃的目的是，在認(rèn)真調(diào)查城市地區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀和發(fā)展形勢(shì)的基礎(chǔ)上，落實(shí)城市發(fā)展的總體規(guī)劃布局，構(gòu)建合理的城市地區(qū)空間發(fā)展框架，布局快速交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，著重對(duì)自然生態(tài)地帶、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、居住空間、區(qū)域性公共服務(wù)設(shè)施等城市建設(shè)的基本要素進(jìn)行整合，使各項(xiàng)設(shè)施合理布局，并劃定城市規(guī)劃建設(shè)的范圍，明確城市近期規(guī)劃發(fā)展方向，最終實(shí)現(xiàn)城市快速有序和可持續(xù)發(fā)展。

第三、作用。城市規(guī)劃對(duì)城市的建設(shè)和發(fā)展具有重要的作用，具體來(lái)說(shuō)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一、促進(jìn)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。進(jìn)行城市規(guī)劃，首要的目的是為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的良性循環(huán)。第二、為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造良好的條件。進(jìn)行城市建設(shè)的目的是為人們服務(wù)，而為了更好的進(jìn)行城市建設(shè)，必須發(fā)揮城市規(guī)劃的作用，以更好的滿足人們的需求。第三、優(yōu)化城市各項(xiàng)功能。城市的發(fā)展是一個(gè)連續(xù)不斷，不斷完善的過(guò)程，城市空間的拓展需要與市政基礎(chǔ)設(shè)施的擴(kuò)展相匹配，建筑物的增長(zhǎng)應(yīng)該與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相適應(yīng)，人們生活水平的提高應(yīng)該與環(huán)境質(zhì)量的改善相適應(yīng)，而拓展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市環(huán)境質(zhì)量，離不開(kāi)城市規(guī)劃，只有加強(qiáng)規(guī)劃工作，才能更好的進(jìn)行市政建設(shè)，不斷優(yōu)化城市各項(xiàng)功能，為人們生產(chǎn)生活創(chuàng)造更好的條件。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多數(shù)是企業(yè)或個(gè)人行為，它是按照相關(guān)的規(guī)定，在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)活動(dòng)的總和。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅促進(jìn)城市的建設(shè)和發(fā)展，也為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造了良好的環(huán)境，是城市開(kāi)發(fā)建設(shè)中的一項(xiàng)重要工作。

三、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

1、二者相互聯(lián)系，密不可分。在城市建設(shè)中，二者相互聯(lián)系，不可分割。城市規(guī)劃往往指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在一定程度上也會(huì)影響城市規(guī)劃工作，促使對(duì)規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。同時(shí)，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都需要按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行，不能超越相關(guān)規(guī)范的要求，否則將難以做好這兩項(xiàng)工作，也難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。只有這樣，二者才能實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同為城市建設(shè)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2、城市規(guī)劃規(guī)范和指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的使用，各項(xiàng)工程的建設(shè)，必須按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行，遵守相關(guān)的管理規(guī)定。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在個(gè)人利益的驅(qū)使下，可能會(huì)忽視公共利益，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，可能會(huì)提高建筑密度，占用公共綠地，因此，必須通過(guò)城市規(guī)劃工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理和規(guī)范。同時(shí)，城市規(guī)劃還會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益，主要是通過(guò)地價(jià)來(lái)影響。此外，城市規(guī)劃還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在規(guī)劃工作的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)有序的進(jìn)行下去。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的重要內(nèi)容，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是城市建設(shè)，都受到城市規(guī)劃的管理和約束，都需要納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中。只有這樣，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)的有序進(jìn)行。

四、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)

當(dāng)前，在一些城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在著背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象，例如，房地產(chǎn)隨意開(kāi)發(fā)、過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象仍然時(shí)有發(fā)生。由此帶來(lái)的問(wèn)題是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為了提高出房率，壓縮住宅間距，盡可能的增大建筑密度，減少基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)面積，綠化、道路等設(shè)施被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擠占，使得居住區(qū)的面貌變得單一，相關(guān)的配套設(shè)備不完善，引起人們的居住環(huán)境質(zhì)量下降，給人們的日常生活也帶來(lái)不便。

五、促進(jìn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略

1、在城市規(guī)劃過(guò)程中需要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理。城市規(guī)劃中應(yīng)該增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)，這樣一來(lái)，能夠使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)具有一定的時(shí)間、物質(zhì)準(zhǔn)備，做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，更好的根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益。同時(shí)，各城市還應(yīng)該制定和完善相關(guān)的規(guī)章制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理工作，使其按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，規(guī)劃主管部門(mén)也需要履行自己的職責(zé)，加強(qiáng)管理工作，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有序進(jìn)行。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要以滿足城市規(guī)劃的要求為前提，遵循相關(guān)的法律法規(guī)和政府的宏觀調(diào)控政策，不能違反規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

3、加強(qiáng)規(guī)劃部門(mén)和房地產(chǎn)商的協(xié)同配合。規(guī)劃部門(mén)需要履行好自己的職責(zé)，房地產(chǎn)商需要嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)定，同時(shí)，加強(qiáng)二者的協(xié)調(diào)，各自履行好自己的職責(zé)，以滿足人們需求，促進(jìn)城市更好的發(fā)展做好自己的工作，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該以促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，應(yīng)該結(jié)合城市運(yùn)行的實(shí)際情況，圍繞城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市需要什么，就根據(jù)具體需要和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，滿足當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求和城市建設(shè)需要，以促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

5、城市規(guī)劃需要具有一定的彈性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念。市場(chǎng)環(huán)境處在不斷的變化之中，為了更好的適應(yīng)這種情況，城市規(guī)劃需要保持一定的彈性，它是指整體規(guī)劃布局不發(fā)生重大變化，局部地區(qū)具有一定的可調(diào)整性，提高靈活性，打造具有特色的城市。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也需要?jiǎng)?chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，提高經(jīng)營(yíng)技巧，創(chuàng)新服務(wù)手段，提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

六、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)中的兩項(xiàng)重要工作，今后在實(shí)際工作中，我們需要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定，做好城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作，制定科學(xué)合理的規(guī)劃方案，重視與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況相結(jié)合，提高規(guī)劃的科學(xué)化水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)也要注重創(chuàng)新和轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)管理理念，更好的適應(yīng)城市建設(shè)的各項(xiàng)工作，從而更好的進(jìn)行城市建設(shè)，促進(jìn)城市的發(fā)展，為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造良好的條件。

參考文獻(xiàn)：

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[2]趙麗賓.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)發(fā)展[J].河北建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2007（3）

第4篇：房地產(chǎn)市調(diào)方法范文

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；杭州；房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、宏觀調(diào)控下杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況和變化

杭州在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市價(jià)值不斷提升的背景下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體來(lái)講一直保持在一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)之下，從 1997 年開(kāi)始價(jià)格一路飛漲，2007 年更是達(dá)到了驚人的漲幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表現(xiàn)出的平穩(wěn)增長(zhǎng)，略有下滑的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)商品住房成交均價(jià)已從2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，凈增長(zhǎng)106.9%。而政府一直試圖以宏觀調(diào)控的手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使之符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和人民的消費(fèi)水準(zhǔn)。

從 2006 年 4 月起，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控房?jī)r(jià)措施，明確房?jī)r(jià)上漲責(zé)任在地方政府。5 月 11 日，七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》。7 月 24 日六部委又聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》等。而從 2007 年開(kāi)始，政府不斷地采取了一系列具有宏觀調(diào)控意義的措施。在 2007 年 8 月7 日由國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24 號(hào)文）。它的出臺(tái)標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵在于要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施，并且首次明確提出，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。同年 11 月至 2008 年 3 月，財(cái)政部、建設(shè)部、發(fā)改委等部門(mén)分別連續(xù)出臺(tái)《廉租住房保障資金管理辦法》、《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》等文件，進(jìn)一步完善了住房保障體系。上述文件和政策的出臺(tái)和推行，其主要意義在于確保了基本的住房民生問(wèn)題，同時(shí)，大量經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開(kāi)發(fā)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀產(chǎn)生一定的影響。

二、宏觀調(diào)控中杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的特點(diǎn)和新問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)供求矛盾未得到有效解決，尚未形成完善、穩(wěn)定的調(diào)控機(jī)制，不利于可持續(xù)發(fā)展。

目前杭州房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制存在明確的階段性特征：一是調(diào)控政策主要是針對(duì)短期市場(chǎng)供求狀況而實(shí)施的，缺乏長(zhǎng)期的穩(wěn)定的制度安排，不利于形成一個(gè)合理的市場(chǎng)預(yù)期；二是調(diào)控手段的運(yùn)用存在一些不合理、不匹配的現(xiàn)象。“限購(gòu)”等行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)發(fā)揮了重要作用，但其階段性后遺癥也非常明顯。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，“限購(gòu)”等行政手段逐漸淡出非常有必要。但淡出的時(shí)機(jī)，取決于制度建設(shè)的狀況，特別是房地產(chǎn)稅的推進(jìn)情況。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍不規(guī)范，集約化程度不高，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平有待進(jìn)一步提高。

目前杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工業(yè)化水平普遍不高，集約化程度較低，尚未形成系列化、規(guī)?；纳a(chǎn)鏈條體系；產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力和產(chǎn)品科技含量不高，國(guó)家級(jí)的建筑節(jié)能、新技術(shù)應(yīng)用示范小區(qū)偏少、全裝修住宅比重偏低。第一，市場(chǎng)主體資格的不規(guī)范。巨大利潤(rùn)空間引發(fā)“房地產(chǎn)熱”，致使市場(chǎng)主體資格參差不齊。存在著超越本身資質(zhì)能力、無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的專業(yè)化程度和標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，競(jìng)爭(zhēng)力較弱。再加上一些企業(yè)由于缺乏內(nèi)部管理，從而產(chǎn)生許多安全問(wèn)題。第二，市場(chǎng)主體行為的不規(guī)范。這主要表現(xiàn)在土地交易行為、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為、房地產(chǎn)銷售行為、房地產(chǎn)信貸行為以及房地產(chǎn)中介行為等諸多方面。

2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待完善，行業(yè)監(jiān)管力量需進(jìn)一步整合。

主要表現(xiàn)在：一是涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法規(guī)政策存在滯后現(xiàn)象，如拆遷安置補(bǔ)償政策、商品房預(yù)售管理、物業(yè)管理、保障性住房管理等領(lǐng)域出現(xiàn)的新問(wèn)題，急需法規(guī)政策依據(jù)；二是部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不夠規(guī)范，企業(yè)品牌意識(shí)、社會(huì)責(zé)任意識(shí)、遵紀(jì)守法意識(shí)和服務(wù)意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng)；三是市場(chǎng)監(jiān)管的合力不足，行業(yè)監(jiān)管力量有待進(jìn)一步整合。

三、市場(chǎng)分析和產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析

3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的缺陷

房地產(chǎn)市場(chǎng)既是調(diào)控政策的作用主體，又是政策實(shí)施的傳輸渠道。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些內(nèi)在缺陷制約了房地產(chǎn)政策效果的發(fā)揮。這些缺陷，既有與其他國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相同的屬于共性的缺陷，也有屬于杭州所特有的缺陷。

3.2 利益分配與博弈機(jī)制的扭曲

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)制健全的市場(chǎng)是市場(chǎng)主體之間利益分配與博弈的基本渠道。由于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的壟斷性、信息不充分等內(nèi)在缺陷較為突出，致使消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、政府以及金融部門(mén)等主體之間的利益分配與博弈機(jī)制產(chǎn)生扭曲，有效的共贏機(jī)制難以形成。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不可避免地引起市場(chǎng)主體之間利益分配的調(diào)整，因而各方對(duì)待調(diào)控政策的態(tài)度和方式也就不同，進(jìn)而影響調(diào)控效果。

3.3 房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)在不足

房地產(chǎn)調(diào)控政策的針對(duì)性與合理性，是決定政策效果的重要因素。從杭州調(diào)控實(shí)踐來(lái)看，調(diào)控政策本身存在一些問(wèn)題，制約了調(diào)控效果的發(fā)揮。房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)一度較為模糊，留給人們解讀的空間很大。例如，“解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)，但對(duì)于何謂“過(guò)快上漲”沒(méi)有給出明確的界定，反而給消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲的暗示，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期起到逆向調(diào)節(jié)。

四、提高杭州房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性的基本思路和實(shí)施要點(diǎn)

4.1 回歸住房和房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)屬性，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)

對(duì)住房和房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)和定位，不僅影響一些政策設(shè)計(jì)，而且還影響開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的諸多行為特征。讓住房和房地產(chǎn)業(yè)回歸其本質(zhì)屬性，這不僅是增強(qiáng)調(diào)控政策有效性的前提，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。住房是一個(gè)兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的特殊商品。土地的相對(duì)稀缺性，杭州“住、游、學(xué)、創(chuàng)業(yè)在杭州的”新理念，決定了杭州住房居住需求的不斷擴(kuò)大。如果過(guò)度注重住房的經(jīng)濟(jì)屬性和投資功能，必然會(huì)引發(fā)更多的投資投機(jī)需求。只有弱化住房的經(jīng)濟(jì)和投資屬性，使房地產(chǎn)業(yè)回歸基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)屬性，才能加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，逐步擺脫國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的良性發(fā)展。

4.2 增強(qiáng)政策穩(wěn)定性和連續(xù)性，形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，削弱市場(chǎng)非理性沖擊。

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控遇到的“一調(diào)就跌、一跌就放、一放就漲”的怪圈，在很大程度上是由于沒(méi)有形成政策的穩(wěn)定性，社會(huì)上普遍產(chǎn)生了調(diào)控之后房?jī)r(jià)必然大漲的心理預(yù)期，從而引發(fā)非理性的市場(chǎng)行為。形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于遏制投資沖動(dòng)，防止市場(chǎng)大起大落至關(guān)重要。形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，關(guān)鍵在于明確政府的調(diào)控目標(biāo)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。從杭州城鎮(zhèn)化進(jìn)程和住房情況來(lái)看，未來(lái)的剛性需求和改善型需求依然旺盛，城鎮(zhèn)住房供求矛盾仍然非常突出。在這種情況下，抑制住房的投資投機(jī)不是一時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，而應(yīng)成為長(zhǎng)久之策。這就需要地方政府繼續(xù)堅(jiān)定“促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖”和“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo)，并以政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性予以支持。

4.3 按照差異化與靈活性原則，把握微調(diào)時(shí)機(jī)和力度，增強(qiáng)其針對(duì)性。

為了提高政策調(diào)控的有效性，需要在堅(jiān)持政策大方向不變的情況下，按照差異化與靈活性原則，依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)。但對(duì)政策微調(diào)時(shí)，需要把握好微調(diào)的節(jié)奏和力度，嚴(yán)防微調(diào)演變?yōu)槠毡檎{(diào)整。微調(diào)的方式上應(yīng)慎用大規(guī)模、大范圍的減稅政策。在節(jié)奏把握上應(yīng)兼具科學(xué)性和藝術(shù)性，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動(dòng)的信號(hào)。否則，將會(huì)改變預(yù)期，推動(dòng)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。

4.4 近期調(diào)控與長(zhǎng)期制度建設(shè)相結(jié)合，促進(jìn)調(diào)控方式穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制。

為了解決杭州當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的種種問(wèn)題，不能僅靠近期的調(diào)控，而且應(yīng)該著眼于長(zhǎng)期的制度建設(shè)，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制，解決諸多深層次矛盾問(wèn)題。為此，需要處理好兩個(gè)問(wèn)題：一是優(yōu)化現(xiàn)有調(diào)控手段，提高調(diào)控的針對(duì)性。二是在完善相關(guān)制度基礎(chǔ)上，“限購(gòu)”等行政手段逐漸淡出，形成以法律和經(jīng)濟(jì)手段為主的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)市調(diào)方法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀調(diào)控 存在問(wèn)題 發(fā)展前景

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

（一）投資增速波動(dòng)前行

2008年受國(guó)際金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)到2000年以來(lái)最低點(diǎn)，僅增長(zhǎng)2.8%。隨著國(guó)家采取一系列“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的經(jīng)濟(jì)及政策措施，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也跟著復(fù)蘇。2009年、2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資提升，并保持較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增速分別為23.7%、62.8%。2011年，銀根緊縮成為國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的主旋律，房地產(chǎn)企業(yè)貸款受到較大限制，拿地、開(kāi)工、施工進(jìn)度均受影響，增幅再次呈現(xiàn)回落，僅增長(zhǎng)8.7%，比2010年回落54.1個(gè)百分點(diǎn)。

2012年國(guó)家繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格的調(diào)控政策，但長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)整，使得我市部分能夠繼續(xù)保持較大實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始購(gòu)地并進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2012年上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資54.65億元，增長(zhǎng)44.5%，增幅比上年同期提高30.9個(gè)百分點(diǎn)。

（二）商品房銷售面積呈倒S波動(dòng)

2008年，在調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量大減，全年商品房銷售面積84.12萬(wàn)平米，下降37.4%，全市商品房銷售處于低谷。2008年第四季度開(kāi)始，各商家紛紛采取降價(jià)、優(yōu)惠促銷等措施，從2009年2月開(kāi)始出現(xiàn)連續(xù)大幅反彈。2009年，商品房銷售市場(chǎng)由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，全年銷售面積213.98萬(wàn)平米，增速達(dá)154.4%，總量、增速均創(chuàng)歷史最高。

2010年，房地產(chǎn)“新國(guó)十一條”出臺(tái)；央行三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款投放減少；全市實(shí)行二套房首付50%，貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍。這些調(diào)控措施導(dǎo)致欲購(gòu)房投資者放棄入市，相當(dāng)一部分有改善性需求者持幣觀望，使得商品房銷售出現(xiàn)下降，全年銷售面積139.03萬(wàn)平方米，下降35%。2011年尤其是下半年，受銀根緊縮的影響，購(gòu)房者按揭貸款難度增加，投資客戶進(jìn)入門(mén)檻提高，較大程度地影響了購(gòu)房者熱情，全年銷售面積122.53萬(wàn)平方米，下降11.9%。

2012年房地產(chǎn)銷售量繼續(xù)延續(xù)2011年第四季度以來(lái)的下降態(tài)勢(shì)。而較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采取如打折、低價(jià)車庫(kù)、贈(zèng)送面積等一系列變相降價(jià)的形式，加上6月初央行宣布降息，使得部分市民尤其是剛需族出手購(gòu)房，2012年上半年房地產(chǎn)銷售降幅逐漸縮?。?-6月當(dāng)月銷售量分別為3.36、5.54、9.21、11.56、8.4、13.31萬(wàn)平方米；1-6月，房地產(chǎn)銷售面積下降21.7%，降幅比一季度縮小29.3個(gè)百分點(diǎn)。

（三）商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲

2008年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)低迷，在資金回籠、房屋滯銷等壓力下，為促進(jìn)商品住房銷售，我市部分樓盤(pán)采取打折優(yōu)惠、購(gòu)房送車庫(kù)、購(gòu)房送裝修費(fèi)用等促銷手段，變相降低商品住房?jī)r(jià)格。2008年六月份到2009年一月份，全市商品住房平均銷售單價(jià)均在2800-3000元/平方米之間。從2009年二月份至年底，房地產(chǎn)銷售觸底反彈，商品房銷售價(jià)格開(kāi)始逐月上漲，全市商品住房銷售平均單價(jià)3675元/平方米，其中中心城市新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)商品住房銷售價(jià)格多數(shù)在每平方米2000元—6000元之間，核心區(qū)高層樓盤(pán)房?jī)r(jià)在4000—8000之間，銷售價(jià)格均有較大反彈。

隨著居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的不斷攀升，通貨膨脹預(yù)期明顯增強(qiáng)，為防貨幣貶値，部分投資者把錢(qián)投向房市；用地、人工成本等的上漲，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上升，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)管理不規(guī)范，存在炒房、惜售、囤地等情況，國(guó)家調(diào)控政策在短期內(nèi)效果不明顯，造成房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，2010-2011年全市商品房銷售平均單價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

2012年央行的兩次降息、公積金貸款額度的提高，使得房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，部分新開(kāi)樓盤(pán)由于地段好、品質(zhì)高，其銷售價(jià)格居高不下。2012年3—6月，全市住房銷售平均單價(jià)每平方米在5000—5500元之間，中心城市在7200—7500元之間，龍騰明珠二期、清華御景、依云水岸、廈鑫博世園，理想城、幸福公館等銷售較好的樓盤(pán)銷售均價(jià)每平方米在6900—8700元之間。

（四）保障性住房建設(shè)有序推進(jìn)

近幾年，我市按照國(guó)家有關(guān)政策，建立健全分層次的住房供應(yīng)保障體系，穩(wěn)步推進(jìn)保障房的建設(shè)。2011年，全市保障性住房建設(shè)進(jìn)展順利，按時(shí)按量完成全年的年度目標(biāo)任務(wù)，全年保障性住房投資18.29億元，施工面積185.08萬(wàn)平方米，竣工面積73.45萬(wàn)平方米，新開(kāi)工18237套。2012年上半年，全市保障性住房投資11.45億元，增長(zhǎng)1.6倍；施工面積154.35萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)85.1%；竣工面積12.58萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)63.2%；新開(kāi)工套數(shù)7199套，占全年年度目標(biāo)任務(wù)的64.3%。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

（一）商品房實(shí)體投資占開(kāi)發(fā)投資比重回落

2012年由于銀行貸款難度加大，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，使部分企業(yè)因資金鏈緊繃而不得不放緩施工進(jìn)度，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)投資中實(shí)體投資比重回落。2012年上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中建安投資38.06億元，增長(zhǎng)31.1%，增幅比上年同期回落47.7個(gè)百分點(diǎn)，建安投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年同期的76.8%回落到69.6%；全市商品房新開(kāi)工面積118.81萬(wàn)平方米，比上年同期下降24.3%。商品房實(shí)體投資的回落，尤其是新開(kāi)工商品房數(shù)量的減少，將難以保證合理的商品房供應(yīng)。

（二）房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有得到有效遏制

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主要目的在于抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。2011年第四季度針對(duì)樓市價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，我市相應(yīng)出臺(tái)限制商品房最高均價(jià)的指導(dǎo)性文件。但從相關(guān)數(shù)據(jù)及對(duì)市民的調(diào)查反饋來(lái)看，我市商品房銷售價(jià)格仍保持高位，較大程度地超出市民期望。2012年上半年新建商品住房均價(jià)為5500元/平方米，增長(zhǎng)16.2%，中心城市新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)為7300元/平方米。而二手房交易價(jià)格也居高不下，2012年中心城市二手房交易均價(jià)在6400元/平方米以上。

三、全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)增長(zhǎng)

2012年國(guó)家銀根的放松，有利于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖、房地產(chǎn)資金回籠，從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。2012年上半年房地產(chǎn)用地面積僅供應(yīng)958.83畝，僅占全年供地計(jì)劃的19.8%，下半年土地市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)充足。隨著商品房銷售市場(chǎng)逐漸回暖，企業(yè)資金逐漸回籠，以及“商務(wù)板塊”、“金融板塊”、“人居板塊”等項(xiàng)目施工進(jìn)度加快，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)保持較高的增長(zhǎng)速度。

（二）商品房銷售有望扭轉(zhuǎn)下降態(tài)勢(shì)

2012年上半年商品房房源供應(yīng)較充足：全市商品房竣工面積102.11萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)26.4%；商品房待售面積43.28萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.5%；批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積109.19萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)115%。當(dāng)前充足的供應(yīng)量，加上銀根的放松、公積金貸款額度的提高、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、居民改善性需求的釋放，今年來(lái)商品房降幅逐漸收窄，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積有望與去年持平，或略有增長(zhǎng)。

第6篇：房地產(chǎn)市調(diào)方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控；定價(jià)機(jī)制；價(jià)高者得；價(jià)低者得

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）04-00-01

自改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是典型的外向型經(jīng)濟(jì)，在鼓勵(lì)先富政策的引導(dǎo)下，依靠其廉價(jià)勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)和謹(jǐn)慎的匯率政策積累了大量的資金，這些資金是中國(guó)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，沒(méi)有這些資金，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)可能發(fā)生增速變緩的危險(xiǎn)。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展已經(jīng)吸收了中國(guó)大量的社會(huì)資金，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)面臨釜底抽薪的危險(xiǎn)。沒(méi)有充足的社會(huì)資金就無(wú)法在全社會(huì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，政府鼓勵(lì)創(chuàng)新永遠(yuǎn)代替不了企業(yè)的自主創(chuàng)新。同時(shí)大量的社會(huì)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了巨大的房地產(chǎn)泡沫，這不僅僅成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的巨大阻礙，更引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，因此政府必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以打破房地產(chǎn)泡沫實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，并促使房?jī)r(jià)下降以緩解目前嚴(yán)重的青年住房問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生的根源在于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和不合理的政策導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷并且被旺盛的需求無(wú)限擴(kuò)大。如前所述，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是典型的外向型經(jīng)濟(jì)，地區(qū)發(fā)展難以平衡，區(qū)域平衡發(fā)展短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。目前各大城市的土地招標(biāo)大多是“價(jià)高者得”，如此一來(lái)地皮價(jià)格必定被無(wú)限抬高，唯有資金雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)才能得標(biāo)，這就形成了壟斷，加上旺盛的需求，房?jī)r(jià)自然節(jié)節(jié)升高，無(wú)法阻擋。

筆者認(rèn)為，雖然中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)區(qū)域的平衡發(fā)展，但是改變房地產(chǎn)的定價(jià)機(jī)制卻可以扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)無(wú)限攀升的局面。要想打破房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，解放其中被套牢的大量社會(huì)資金以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展就必須打破由大型房地產(chǎn)企業(yè)形成的壟斷，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵是管理、效率、能力、服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)而不是資金、關(guān)系的競(jìng)爭(zhēng)。地皮如果按照“價(jià)高者得”的方式進(jìn)行投標(biāo)，就只有那些資金雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠得標(biāo)，壟斷的產(chǎn)生在所難免。況且被炒高的地皮價(jià)格也增加了樓房的成本。因此，筆者建議實(shí)行“價(jià)低者得”的標(biāo)準(zhǔn)，將地皮劃定一個(gè)固定的價(jià)格進(jìn)行投標(biāo)，以“投標(biāo)者所投的每平方米房?jī)r(jià)最低者和提供的綜合住房條件最優(yōu)者得”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，如此一來(lái)，地皮價(jià)格就不會(huì)被無(wú)限的炒高，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者們還必須得回到提高效率、節(jié)省成本、優(yōu)化服務(wù)的良性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)軌道上去。市場(chǎng)主導(dǎo)的定價(jià)機(jī)制由“價(jià)高者得”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟r(jià)低者得”就能打破大型房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷，從根本上解決房地產(chǎn)泡沫。就好像經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)著作中經(jīng)常提到的一個(gè)著名案例一樣：19世紀(jì)末20世紀(jì)初，英國(guó)將它大部分的重刑犯流放到澳大利亞，政府把遠(yuǎn)涉重洋的囚犯運(yùn)送任務(wù)承包給了私人企業(yè)，按押送囚犯的人頭數(shù)付給私人企業(yè)運(yùn)送費(fèi)用。這些私人企業(yè)主為了獲得最高利潤(rùn)，給這些犯人吃最差的伙食，住的地方也是擁擠不堪，衛(wèi)生非常糟糕，等到輪船到達(dá)澳大利亞時(shí)，大半的囚犯已經(jīng)死去。英國(guó)人把計(jì)酬的方法由按押送囚犯的人頭數(shù)計(jì)算改成按到岸囚犯的人頭數(shù)計(jì)算后囚犯的死亡率大大降低。

現(xiàn)在政府下定決心對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，并出臺(tái)相關(guān)政策，如新國(guó)五條、房屋限購(gòu)政策、征收房產(chǎn)稅等，但筆者認(rèn)為在“價(jià)高者得”的定價(jià)機(jī)制下這些政策無(wú)法阻擋房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)。如前所述，房地產(chǎn)的泡沫不是源于多少人多買了多少套房子而是源于區(qū)域的不平衡發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷，倘若不從根源上治理而是在限制買房上下狠功夫收效甚微。尤其是新國(guó)五條公布后，引發(fā)離婚避稅潮。 而一旦房地產(chǎn)業(yè)回到良性發(fā)展的軌道上，多購(gòu)買的房產(chǎn)和被套牢的社會(huì)資金就都會(huì)被解放出來(lái)，人們對(duì)于房?jī)r(jià)不再恐慌，房?jī)r(jià)下降社會(huì)也會(huì)更加和諧，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也會(huì)擺脫房地產(chǎn)業(yè)的不利影響走上正常軌道。

基于以上分析，筆者認(rèn)為，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：政府應(yīng)統(tǒng)籌城市發(fā)展，合理規(guī)劃城市布局，統(tǒng)計(jì)部門(mén)每年都要做好城市住房需求的統(tǒng)計(jì)，然后根據(jù)需求將地皮劃分為住房用地和商業(yè)用地進(jìn)行招標(biāo)，商業(yè)用地地皮按照正常的“價(jià)高者得”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，居住用地按照“價(jià)低者得”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，將2012年各城市的地皮價(jià)格設(shè)為一個(gè)基準(zhǔn)，然后綜合考量商業(yè)地皮的價(jià)格，取其一定比例作為居住用地地皮的上限標(biāo)準(zhǔn)，以5年為一個(gè)周期，在一個(gè)周期內(nèi)全國(guó)各城市的居住用地地皮比基準(zhǔn)價(jià)格下調(diào)10%-30%（具體數(shù)字政府應(yīng)綜合考慮社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展），兩個(gè)周期內(nèi)下調(diào)50%-60%（數(shù)字僅僅是舉例），那么10年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫將會(huì)被安全打破，而且也不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成巨大壓力以至于造成崩盤(pán)的可能。房地產(chǎn)的泡沫被打破后，青年人的住房壓力將得到明顯緩解，被解放的大量的社會(huì)資金也將會(huì)在國(guó)家鼓勵(lì)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的政策引導(dǎo)下為經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供最強(qiáng)大的動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)下民族的崛起便是必然。

該方法有明確的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)，2012年各城市的地皮價(jià)格較易確定，對(duì)地方政府的督促力度將會(huì)更大，表面上看居住用地地皮價(jià)格的下調(diào)會(huì)使得財(cái)政收入減少，但是房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展帶來(lái)的社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展與這些財(cái)政收入代價(jià)相比是值得的，應(yīng)堅(jiān)決避免殺雞取卵，竭澤而漁的發(fā)展方式。

該方法唯一的不足是在新的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制下，競(jìng)爭(zhēng)者比拼的是節(jié)省成本、優(yōu)化服務(wù)，那么容易出現(xiàn)以次充好的低質(zhì)量樓房，因此政府需要大力加強(qiáng)對(duì)新機(jī)制下的新建住房的質(zhì)量監(jiān)控。

參考文獻(xiàn)：

[1]高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)（宏觀部分）[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007.

第7篇：房地產(chǎn)市調(diào)方法范文

關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)價(jià)格；信貸規(guī)模

1、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的路徑分析

近年來(lái)，我國(guó)頻繁的采用貨幣政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格，促使房地長(zhǎng)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。目前，主要采用調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率和法定存款準(zhǔn)備金率這兩種方法來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格。

1.1.存貸款基準(zhǔn)利率

目前我國(guó)的消費(fèi)者購(gòu)房現(xiàn)狀是：一方面，由于房地產(chǎn)價(jià)格較高，大多數(shù)消費(fèi)者都缺乏一次性的付款購(gòu)房的能力，主要是通過(guò)抵押貸款的方式購(gòu)買，另一方面，由于近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)很快，即便手頭有多余的錢(qián)、可以付全款的消費(fèi)者，也會(huì)考慮通過(guò)貸款多買幾套房子來(lái)投資。于是，貸款利率便成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感指標(biāo)，利率變動(dòng)直接影響了消費(fèi)者的購(gòu)房成本，購(gòu)房成本的變化導(dǎo)致消費(fèi)者進(jìn)入或者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

1.2.法定存款準(zhǔn)備金率

中央銀行通過(guò)存貸款利率調(diào)整的是信貸的成本，而通過(guò)調(diào)整法定存款準(zhǔn)備金率來(lái)調(diào)控信貸的規(guī)模。調(diào)整法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng):當(dāng)央行要求商業(yè)銀行提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣乘數(shù)減小,商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少,貸款能力下降,貨幣流通量也以一定比率減少。此時(shí)，消費(fèi)者貸款變的困難，其對(duì)房地產(chǎn)需求減少，從而使房地產(chǎn)價(jià)格下降。反之，央行降低存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行發(fā)放貸款的能力提高，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)貸款也隨之增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，銀行更愿意貸款給凈資產(chǎn)值高的房地產(chǎn)企業(yè)。這是由于信貸市場(chǎng)的信息不對(duì)稱, 凈資產(chǎn)值較低的企業(yè),其可用于抵押的資產(chǎn)價(jià)值也較低，若銀行貸款給凈資產(chǎn)值較低的房地產(chǎn)企業(yè),其面臨的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題將會(huì)上升。當(dāng)央行降低法定存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣供給量會(huì)增加，房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)值也就隨之增加,銀行貸給房地產(chǎn)商所面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn)降低了，銀行會(huì)增加貸款，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提高了，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之提高。當(dāng)央行提高法定存款準(zhǔn)備金率，貨幣供應(yīng)量下降，房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)值會(huì)隨之減少，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)增加從而減少貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力下降，房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)下降。

1.3.貨幣政策對(duì)公眾預(yù)期的影響

擴(kuò)張性貨幣政策是政府刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信號(hào)，此時(shí)，政府會(huì)增加貨幣供應(yīng)量，物價(jià)可能會(huì)上漲，公眾預(yù)期認(rèn)為投資房地產(chǎn)是一項(xiàng)保值的投資，且近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)較快，從而公眾會(huì)增加增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之升高。

2、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的效果分析

2.1.調(diào)整利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響

如下表1所示2007年1月到2008年1月,除了個(gè)別月份的特殊情況,整體來(lái)說(shuō)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)是漲幅逐漸增加的。而觀察2008年2月到4月數(shù)據(jù),我們可以看到房屋銷售價(jià)格指數(shù)的漲幅在緩慢下降。2008年5月及6月,房屋銷售價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)了顯著的下降,降幅分別達(dá)到0.9%及1%。

07年6次上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，共累計(jì)上調(diào)144個(gè)百分點(diǎn)。從政策效果上可以看出：貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)還是產(chǎn)生了一定的影響，但是2007年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，利率的調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)的影響不是特別明顯和迅速。

從表2可以看出：從2008年6月到2008年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)是顯著下降。從2008年12月到2009年3月，我們看以看出房?jī)r(jià)是以緩慢的速度下降。從2009年4月開(kāi)始房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲。

從09年9月開(kāi)始央行6年來(lái)首次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，緊接著10月8日貸款基準(zhǔn)利率又下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。從政策效果上可以看出：貸款利率的下降對(duì)房?jī)r(jià)的回升效果是比較明顯的。由此可以看出，在房?jī)r(jià)上升期間，雖然央行提高貸款利率，但公眾的預(yù)期房?jī)r(jià)仍會(huì)增長(zhǎng)，利率調(diào)控效果不夠明顯；而在房?jī)r(jià)下降期間，央行降低了貸款利率，公眾預(yù)期房?jī)r(jià)在未來(lái)仍會(huì)上漲，此時(shí)利率的調(diào)控效果較明顯。

2.2.貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控有時(shí)滯性

從表1、表2的數(shù)據(jù)和上面提到的貨幣政策的施行情況來(lái)看，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是具有時(shí)滯性的。從理論上來(lái)說(shuō)，貨幣政策的調(diào)控屬于間接調(diào)控，其效果要顯現(xiàn)出來(lái)也是需要一定的時(shí)間的。

3、貨幣政策調(diào)控的局限性

3.1 .房地產(chǎn)土地成本迅速增長(zhǎng)

在我國(guó)房地產(chǎn)成本的構(gòu)成中,土地成本占了商品房?jī)r(jià)格的50%左右，是房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成部分。但是，由于一些地方政府把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)看做經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。出于解決財(cái)政困難和政績(jī)目標(biāo)的原因, 地方政府不顧中央的宏觀調(diào)控,仍然熱衷于批地、賣地。地方政府推動(dòng)了地價(jià)上升, 而開(kāi)發(fā)商又將土地成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。但是，在土地交易價(jià)格的調(diào)控上,存在中央政府與地方政府的博弈，因此央行的貨幣政策基本上無(wú)能為力。

3.2 .國(guó)外熱錢(qián)的流入

國(guó)外熱錢(qián)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是非常迅速的。部分國(guó)外資金并沒(méi)有進(jìn)入我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是希望從人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲的雙重收益中獲利，從而進(jìn)入了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，外資較多購(gòu)買北京、上海等地的住宅，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)資金推高房?jī)r(jià),同時(shí)還直接介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),目前國(guó)內(nèi)57000多家房地產(chǎn)企業(yè)中,外資就占到約15%到20%。熱錢(qián)的進(jìn)入大大增加了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源,增加了流動(dòng)性，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。

3.3 .通貨膨脹沖銷了利率的調(diào)控效果

第8篇：房地產(chǎn)市調(diào)方法范文

現(xiàn)在對(duì)于房?jī)r(jià)最頭疼也最敏感的人莫過(guò)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新了。數(shù)輪調(diào)控過(guò)后,房?jī)r(jià)居然又要出現(xiàn)不降反漲的趨勢(shì)。隨著收緊信貸、保障房增量等政策組合拳的相繼出臺(tái),房?jī)r(jià)今后的走勢(shì)如何?各方都在拭目以待。國(guó)慶期間,上海世博會(huì)舉辦“和諧城市和宜居生活”主題論壇。姜偉新部長(zhǎng)在論壇上表示:我國(guó)將積極發(fā)展和諧城市,創(chuàng)造宜居生活。

調(diào)控不力,政府將失信于民

記者:部長(zhǎng),“新國(guó)十條”出臺(tái)已經(jīng)好幾個(gè)月了,房?jī)r(jià)依然調(diào)而不降,被笑稱為“空調(diào)”。是不是高層的調(diào)控決心不夠堅(jiān)定?

姜偉新:你的說(shuō)法不對(duì),中央是堅(jiān)定不移地要調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。至于傳聞的 “空調(diào)”一說(shuō),其實(shí)是個(gè)誤解。中央既要保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展,保持社會(huì)穩(wěn)定,這是一個(gè)很重要的任務(wù),同時(shí)也要面對(duì)房?jī)r(jià)和土地價(jià)格上漲,這是一個(gè)兩面的問(wèn)題。中國(guó)目前的體制機(jī)制是要逐步地研究解決。在這些體制、機(jī)制沒(méi)有解決之前,中央政府還是有能力、有辦法來(lái)逐步解決這個(gè)問(wèn)題。由于中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展時(shí)期,需求較大,而土地供應(yīng)是有限的,房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然是很大的。但是中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心更大。

記者:現(xiàn)在輿論普遍認(rèn)為,地方政府與中央在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控上的態(tài)度不一致。地方上對(duì)政策的落實(shí)不積極,嚴(yán)重削弱了調(diào)控政策的效果。您相信嗎?

姜偉新:絕大部分省、市、自治區(qū)人民政府和一些城市的政府對(duì)這項(xiàng)工作還是重視的,但還有部分省市的配套政策部署還未全面到位。通過(guò)各地方城市的努力,調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn),但從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看,觀望氣息很濃,部分地區(qū)擔(dān)心影響城市收入。還有消費(fèi)者的觀望情緒也較重。需要明確的是,這個(gè)政策必須堅(jiān)定不移地貫徹。

記者:您如何評(píng)價(jià)目前的調(diào)控效果?

姜偉新:近來(lái)房?jī)r(jià)漲幅顯著回落、大批投機(jī)性購(gòu)房需求被抑制、成交量也出現(xiàn)明顯下降,這些都是政策調(diào)控取得的決斷性成果。房?jī)r(jià)是關(guān)乎民生的大問(wèn)題,調(diào)控政策必須持續(xù)加強(qiáng)。政策一旦放松,房?jī)r(jià)會(huì)強(qiáng)力反彈,調(diào)控政策毀于一旦,政府也會(huì)失信于民。

調(diào)控政策助推產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

記者:我國(guó)經(jīng)濟(jì)多年來(lái)已經(jīng)形成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴,調(diào)控政策會(huì)不會(huì)嚴(yán)重影響GDP增幅?

姜偉新:長(zhǎng)期以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)序發(fā)展確實(shí)已經(jīng)對(duì)我們國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成了不良影響,尤其是在地方經(jīng)濟(jì)的比重過(guò)大。常此以往對(duì)總體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期健康持續(xù)發(fā)展是非常不利的,這也是中央下決心要花大力氣整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要因素之一。為了真正貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,創(chuàng)建和諧社會(huì),實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展,暫時(shí)地犧牲GDP增速是在所難免的。

記者:那也就是說(shuō),本輪房地產(chǎn)調(diào)控也是為促進(jìn)全面產(chǎn)業(yè)調(diào)整的一部分了?

姜偉新:其實(shí)中央很早就打算對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控了,由于全球金融危機(jī)的影響,調(diào)控措施遲遲未能出臺(tái)。而本輪樓市調(diào)控的目的也并不僅僅是調(diào)房?jī)r(jià)。這次對(duì)樓市的調(diào)控源于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大布局。房地產(chǎn)調(diào)控更重要的是為了還原住房的基本功能屬性,房子是讓人來(lái)居住的。只有明確這一點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)才能保持長(zhǎng)期平穩(wěn)的發(fā)展,國(guó)民經(jīng)濟(jì)才會(huì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

記者:地方政府財(cái)政收入長(zhǎng)期依賴房地產(chǎn)行業(yè),導(dǎo)致了調(diào)控政策落實(shí)不力是不爭(zhēng)的事實(shí)。有什么政策可以讓現(xiàn)狀得以改觀呢?

姜偉新:中央強(qiáng)力推行調(diào)控政策的落實(shí)進(jìn)度,今年又相繼出臺(tái)了多項(xiàng)土地供應(yīng)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理政策。如保障房用地不低于供應(yīng)總量的70%、“囤地”一年以上企業(yè)禁止再買土地等。同時(shí),中央政府規(guī)劃的580萬(wàn)套保障性住房大規(guī)模開(kāi)工也將對(duì)沖商品房投資的減少。今年總體上房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資增速不會(huì)減慢,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)將至少和2009年持平。另?yè)?jù)估算,今年新增房地產(chǎn)投資將達(dá)到2.3萬(wàn)億元,超過(guò)2009年的1.9萬(wàn)億元。

抑制高房?jī)r(jià) 多建保障性住房

記者:您剛提到了保障性住房的問(wèn)題,可是輿論普遍認(rèn)為各地對(duì)該政策的實(shí)施態(tài)度并不積極,甚至有些“消極怠工”的感覺(jué)。對(duì)這種說(shuō)法您認(rèn)可嗎?

姜偉新:總理在今年的政府工作報(bào)告中提出保障性建設(shè)和改造棚戶區(qū),一共要建設(shè)住房580萬(wàn)套。保障性住房,包括廉租房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、限價(jià)房建設(shè)、公共租賃住房建設(shè)和各類棚戶區(qū)改造之后的安置房建設(shè)。為了完成建設(shè)任務(wù),中央已經(jīng)下?lián)?00多億資金,有關(guān)的政策措施都已經(jīng)制定并以文件形式下發(fā)。住建部代表保障性住房聯(lián)系協(xié)調(diào)小組已經(jīng)和各個(gè)省市簽訂了協(xié)議,大部分省市已經(jīng)與各地市縣簽訂了任務(wù)書(shū),今年這580萬(wàn)套的任務(wù)一定要完成。當(dāng)然各地的情況有所不同,保障房建設(shè)的進(jìn)展程度和實(shí)施方法也自然就不盡相同了。比如財(cái)政收入相對(duì)較少的貴州等地嘗試的具有地方特色的保障房資金籌措模式,都充分說(shuō)明地方政府在竭盡努力實(shí)現(xiàn)保障房的建設(shè)目標(biāo)。

各個(gè)地方的具體情況不同,保障性住房計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)度當(dāng)然會(huì)存在一定的差異。我們也會(huì)盡最大的努力協(xié)調(diào)各方面的力量,促使保障性住房的規(guī)劃得以順利推進(jìn)。

發(fā)展和諧城市 創(chuàng)造宜居生活

記者:中國(guó)的城市化進(jìn)程是世人矚目的,被認(rèn)為中國(guó)最重要的內(nèi)生性發(fā)展動(dòng)力。住建部是如何定義中國(guó)未來(lái)的城市化發(fā)展方向的?

姜偉新:當(dāng)今世界有超過(guò)50%的人生活在城市中,城市日益成為人類主要的生活家園。今后數(shù)十年,尤其在發(fā)展中國(guó)家,城市化仍然是主要的發(fā)展趨勢(shì)。如何促進(jìn)人與人、人與自然、人與社會(huì)、人與城市之間的和諧發(fā)展,一直是世界各國(guó)政府和人民關(guān)注的話題。實(shí)現(xiàn)和諧與宜居的城市生活,是中國(guó)人民孜孜以求的愿景。改革開(kāi)放三十年來(lái),我們注重協(xié)調(diào)發(fā)展,注重資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù),注重改善和保障民生,走中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路,城市和諧與人民宜居取得了積極的成效。

記者:目前中國(guó)的城市規(guī)劃與城市化發(fā)展進(jìn)程存在諸多的問(wèn)題,甚至在某些方面長(zhǎng)期被輿論詬病。對(duì)這個(gè)問(wèn)題您怎樣看待?

第9篇：房地產(chǎn)市調(diào)方法范文

(1)以宅旁綠地、公共綠地為代表的滲水性良好的下墊面,稱為綠地;(2)以建筑物占地形成的混凝土、鋼材等不透水屋頂,稱為不透水建筑物屋頂;(3)以混凝土、瀝青路面等為代表的不具有滲水能力的下墊面,稱為硬化地面;(4)以透水磚鋪裝、碎石路面等具有一定滲水能力的下墊面,稱為透水型地面。1993年中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒布的5城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定6,明確指出單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于30%,其中工業(yè)企業(yè);交通樞紐,倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)中心等綠地率不低于20%。從調(diào)查全國(guó)120個(gè)居住小區(qū)實(shí)例分析,有40%以上的小區(qū)不符合標(biāo)準(zhǔn)要求[4]。同時(shí)結(jié)合北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況,綠地率確定為25%。不透水建筑物屋頂?shù)拿娣e相當(dāng)于建筑物的占地面積,主要依靠建筑密度來(lái)確定。建筑密度是指居住區(qū)內(nèi),各類建筑基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率。住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底面積與住宅用地面積的比率。住宅用地面積占居住用地面積(項(xiàng)目總占地面積)的比率由居住用地平衡控制指標(biāo)確定?？紤]到房地產(chǎn)項(xiàng)目中公建用地中建筑物面積較小,將房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑密度用兩者相乘來(lái)表示。根據(jù)5城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范6(GB50180293(2002年版)),居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)和住宅建筑凈密度控制指標(biāo),應(yīng)符合表2、表3的規(guī)定。因此計(jì)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑密度為10%~25.5%,考慮到目前北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況,建筑密度取值為24%,即不透水建筑物屋頂面積占建設(shè)用地總面積的24%。根據(jù)2009年2月份北京市水務(wù)局印發(fā)的5北京市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案技術(shù)導(dǎo)則6,房地產(chǎn)項(xiàng)目中硬化地面控制率在平原區(qū)應(yīng)不大于30%。硬化地面控制率是指項(xiàng)目區(qū)內(nèi)不透水材料硬化地面面積與外環(huán)境總面積的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的瀝青、混凝土路面、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等,外環(huán)境總面積指項(xiàng)目區(qū)內(nèi)除建筑設(shè)施占地以外的區(qū)域面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中將硬化地面控制率確定為30%,因此硬化地面占總建設(shè)用地面積的比率為2218%。透水型地面主要包括以透水磚、碎石等鋪裝的停車場(chǎng)、人行步道,具有一定的滲水能力,根據(jù)綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面占總建設(shè)用地面積的比率確定透水型地面面積占項(xiàng)目建設(shè)總面積的比率為28.2%。2006年到2011年6年間北京市房地產(chǎn)建設(shè)面積為13460hm2,以此為基礎(chǔ)可以計(jì)算出這6年間每年房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的不同下墊面的面積。具體見(jiàn)表4。根據(jù)綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面和透水地面面積,查其徑流系數(shù),再根據(jù)表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分別進(jìn)行計(jì)算,得出2006年-2011年不同下墊面總的雨水徑流量。需注意的是:要考慮到多場(chǎng)雨中,降雨量較小的降雨不會(huì)形成地面徑流,尤其是非雨季降水,根據(jù)北京地區(qū)的降雨特點(diǎn),僅計(jì)算3月-10月份,共計(jì)8個(gè)月的雨水徑流量。根據(jù)北京建筑工程學(xué)院的車武、李俊奇[5]對(duì)城市雨水回收利用的多年來(lái)的研究,雨水徑流量按下式計(jì)算:V(徑)=U@H@A@A@B式中:V(徑)-雨水徑流量;U-徑流系數(shù);H-降雨量;A-徑流面積(m2);A-季節(jié)折減系數(shù),取0.85;B-初期雨水棄流系數(shù),取0.87[6]。建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范6(GB5001522003)規(guī)定,得出基本結(jié)論:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的徑流系數(shù)分別為0.95、0.90、0.45、0.15。利用上文中所提到的計(jì)算方法對(duì)2006年-2011北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的雨水徑流量進(jìn)行計(jì)算,結(jié)果見(jiàn)表6、表7。(1)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中形成的4種下墊面分別為:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地。單位房地產(chǎn)建設(shè)面積中各自的占地比例分別為0.24、0.228、0.282、0125,4種下墊面各自徑流系數(shù)分別為0.95、0.90、0.45、0115,加權(quán)平均得出北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的下墊面的總的徑流系數(shù)為。(2)北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的4種不同下墊面,在相同的降雨條件下,不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地形成的雨水徑流量依次減小,其中不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流占總雨水徑流量的38.2%,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中,不透水建筑物屋頂即建筑物的面積在4種不同下墊面中所占比重較大,同時(shí)由于普通建筑物屋頂均采用混凝土、鋼材等防雨材料,徑流系數(shù)較大,因此不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的雨水徑流總量分別為2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,總體趨勢(shì)依次增大。這是由于隨著北京市的發(fā)展,城市化進(jìn)程加快,房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)面積不斷累加形成的。其中2009年雨水徑流總量比2008年雨水徑流總量低,這是由于2009年降雨量減少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的雨水徑流量在每年的7月、8月達(dá)到最大值,約占全年雨水徑流總量的53.12%。這是由于北方地區(qū)在雨季降雨較為集中造成的。(5)目前北京市一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)面積約為5hm2,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的面積分別為:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量為47.3mm[7],根據(jù)上述方法計(jì)算,北京市一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一場(chǎng)降雨形成的雨水徑流量約為1058m3,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地4種下墊面產(chǎn)生的雨水徑流量分別為399m3、371m3、222m3、66m3。

房地產(chǎn)項(xiàng)目雨水徑流收集與利用主要措施

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)及其雨水徑流特征分析,在相同量級(jí)別的降雨情況下,由于不透水面積增加,徑流系數(shù)增大,產(chǎn)流量也相應(yīng)增加,洪峰時(shí)間提前,巨大的雨水徑流直接排入市政雨水管網(wǎng),給下游的防洪排澇帶來(lái)很大負(fù)擔(dān),而且很可能導(dǎo)致局部地區(qū)排雨不暢,出現(xiàn)積水現(xiàn)象,給人們的生活帶來(lái)很大不便。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中必須采取相應(yīng)的雨水收集與利用措施,確保項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)的雨水充分利用,對(duì)外零排放。透水鋪裝是采用大孔隙的多孔介質(zhì)材料代替水泥等不透水材料鋪裝地面,目前已經(jīng)被廣泛地應(yīng)用于城區(qū)各類停車場(chǎng)和人行步道。透水鋪裝代替硬化地面,能有效削弱城市雨水徑流總量,使大量雨水人滲地下,并減少對(duì)城市水體的污染。隨著科技的發(fā)展,新型材料不斷涌現(xiàn),透水鋪裝的強(qiáng)度逐漸加大,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)盡可能加大透水鋪裝的比例,消除不透水鋪裝給城市帶來(lái)的危害。同時(shí),城市規(guī)劃部門(mén)應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)手段,促使建設(shè)單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)-效益分析,按照費(fèi)用最小化原則,自覺(jué)主動(dòng)增加透水鋪裝[8]。為進(jìn)一步加強(qiáng)北京市新建建設(shè)工程雨水控制與利用工作,減少雨水徑流,充分利用雨水資源,提高城市防洪能力,改善生態(tài)環(huán)境,北京市規(guī)劃委員會(huì)組織相關(guān)單位,對(duì)現(xiàn)行國(guó)家和北京市相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范性文件進(jìn)行了梳理。在此基礎(chǔ)上編制了5新建建設(shè)工程雨水控制與利用技術(shù)要點(diǎn)(暫行)6。明確要求新建建設(shè)工程硬化面積達(dá)10000m2以上(含)的項(xiàng)目,應(yīng)配建雨水調(diào)蓄設(shè)施,具體配建標(biāo)準(zhǔn)為:每萬(wàn)平米硬化面積配建不小于500m3的雨水調(diào)蓄設(shè)施。集雨池作為城市雨水調(diào)蓄設(shè)施最為常見(jiàn)的一種措施,是利用預(yù)先埋設(shè)的管網(wǎng),將房頂、綠地、道路的雨水/自流0進(jìn)集雨池。施工建設(shè)過(guò)程中將收集的雨水在用作施工用水和施工現(xiàn)場(chǎng)防塵用水;施工結(jié)束后收集的雨水可用于日常生活,如洗衣洗車、沖洗廁所、澆灌綠地、沖洗馬路、消防滅火等多個(gè)方面,不僅能有效緩解城市供水壓力,同時(shí)還能夠減少污水處理的費(fèi)用。此外將集雨池與市政雨水管道連接,能夠緩解市政雨水管道排水壓力,有利于城市防洪。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的不透水建筑物屋頂產(chǎn)生的雨水徑流占總雨水徑流的38.2%,是房地產(chǎn)項(xiàng)目中產(chǎn)生徑流最大的下墊面。屋頂綠化是針對(duì)不透水建筑物屋頂最好的減少雨水徑流的方法,既可以應(yīng)用在新建建筑上,也可以應(yīng)用已建建筑物屋頂。屋頂綠化補(bǔ)償了建筑占據(jù)的自然植被,綠化屋面既可以通過(guò)植物的莖葉對(duì)雨水的截流作用和種植基質(zhì)的吸水把大量的降水儲(chǔ)存起來(lái),又可以降低雨水的流速。研究表明,僅僅是簡(jiǎn)式屋頂草坪綠化就可以截留和儲(chǔ)存50%以上的雨水,可以控制暴雨雨水流量的70%~100%[9]。布了5種植屋面防水施工技術(shù)規(guī)程6以及2007年國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)5種植屋面工程技術(shù)規(guī)范6,說(shuō)明城市屋頂綠化已經(jīng)有了的技術(shù)保證。今后城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中,在城市各類建筑上廣泛建設(shè)屋頂花園,就可以大大緩解城市雨水徑流大的問(wèn)題,同時(shí)可以改善城市的水環(huán)境。綠地是一種天然的滲透系統(tǒng),綠地系統(tǒng)對(duì)雨水徑流有滲透、蓄積、利用及削減污染4重效用[10]。下凹式綠地之所以能起到減少城市洪水總量的作用得益于兩方面:一方面是利用自身下凹空間儲(chǔ)存功能,另一方面是其良好的下滲功能[11]。綠地為下凹式時(shí)能夠匯集周圍不透水鋪裝區(qū)的徑流,雨水下滲效果最好。有研究表明,在北京地區(qū)當(dāng)草地比地面低10cm時(shí),在有一倍匯水面積是的情況下,10年一遇暴雨其攔蓄率為87.15%,5年一遇暴雨其攔蓄率為100%[5]。