房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)管理范文

做精做細(xì)的重要性，精細(xì)化管理已成為決定未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵。而影響房產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理因素很多，所以提高房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的措施有很多。本研究從房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理概述、房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題、優(yōu)化房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的措施等方面做了綜述，目的在于給相關(guān)工作者一些啟示。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；設(shè)計(jì)；精細(xì)化；管理；措施

中圖分類號(hào)： S611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也快速發(fā)展，

項(xiàng)目的投資規(guī)模和數(shù)量逐漸增多，類型日趨多樣化，組織機(jī)構(gòu)越來(lái)越復(fù)雜，影響

項(xiàng)目實(shí)施的因素越來(lái)越多，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)的管

理模式已無(wú)法適應(yīng)外部環(huán)境的發(fā)展，項(xiàng)目的成功實(shí)施更要依賴于科學(xué)的項(xiàng)目管理

方法。在此背景下，精細(xì)化管理理念日漸深入人心，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中得到

了日益廣泛的應(yīng)用。

房地產(chǎn)行業(yè)與生產(chǎn)性企業(yè)相比，具有較大的特殊性，其生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，投資

規(guī)模大，容易受政策變化的影響，產(chǎn)品較難實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，

精細(xì)化管理和其它行業(yè)相比有什么特點(diǎn)，其他行業(yè)精細(xì)化管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)如何有

效地應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，精細(xì)化管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的應(yīng)用中存在哪些問(wèn)題

及難點(diǎn)。鑒于我國(guó)特有的文化環(huán)境和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征，國(guó)外的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與

國(guó)內(nèi)相比又有什么不同。這些問(wèn)題都是在房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的過(guò)程中亟需解

決的問(wèn)題。但學(xué)界和實(shí)業(yè)界對(duì)精細(xì)化管理的理解仍存在差異。精細(xì)化管理與傳統(tǒng)的管理方法有哪些區(qū)別？精細(xì)化管理的內(nèi)涵是什么？如何將精細(xì)化管理落實(shí)到企業(yè)日常管理中，精細(xì)化管理能否全面提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力？只有解決了這些問(wèn)題，才能促進(jìn)各界對(duì)精細(xì)化管理的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)精細(xì)化管理在實(shí)踐中的有效運(yùn)用，最大限度地提高項(xiàng)目管理的成效。

1.房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理概述

精細(xì)化管理是一種理念，一種文化。它起源于20世紀(jì)50年代的日本，它是社會(huì)分工和服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化對(duì)現(xiàn)代管理方法的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。美國(guó)的管理學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家從上世紀(jì)八十年代對(duì)日本“經(jīng)濟(jì)奇跡”的奧秘進(jìn)行研究，在分析美日的文化差異的基礎(chǔ)上，總結(jié)出日本工業(yè)化成功的主要原因在于日本舉國(guó)實(shí)施的全方

位、全覆蓋的精細(xì)化管理。精細(xì)化管理的理論基礎(chǔ)包括泰勒的科學(xué)管理，戴明的

為質(zhì)量而管理，和以精益生產(chǎn)為旗幟的豐田生產(chǎn)方式。

1.1精細(xì)化管理的特征

房產(chǎn)的精細(xì)化管理具有很多特征，主要包括以下內(nèi)容。首先，細(xì)化是精細(xì)化管理的前提。是各級(jí)管理者，針對(duì)核心的、關(guān)鍵的、易出錯(cuò)的工作，制定科學(xué)、合理、規(guī)范的管理制度和工作程序，并對(duì)其實(shí)施進(jìn)行嚴(yán)格控制的管理。細(xì)化管理貫穿于項(xiàng)目的所有業(yè)務(wù)中。大量的制度規(guī)章、條例和細(xì)則等正是由于業(yè)務(wù)的復(fù)雜性而逐條設(shè)計(jì)的。其次，量化既是精細(xì)化管理工作的基礎(chǔ)，也是精細(xì)管理的一個(gè)重要標(biāo)志。因此，要盡量量化各管理工作。量化的主要方法是數(shù)學(xué)方法，量化的工作，盡量采用模糊數(shù)學(xué)的方法處理。再次，管理始于流程。流程化是將某一任務(wù)或工作，按縱向細(xì)分為若干個(gè)前后銜接的工作單元或工序流程，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、改進(jìn)、簡(jiǎn)化、整合、優(yōu)化。流程化不能僅限于對(duì)工序的分解，還要注意在各部門(mén)和各職能之間進(jìn)行統(tǒng)籌分析和改進(jìn)。

1.2精細(xì)化管理的目標(biāo)

精細(xì)化管理是從管理隨意化向管理規(guī)范化的轉(zhuǎn)變，由經(jīng)驗(yàn)型管理向科學(xué)型管理的轉(zhuǎn)變。精細(xì)化管理系統(tǒng)的建立要涉及到四個(gè)方面的工作，包括將模糊的工作明確化，將明確的工作流程化，將流程的工作數(shù)量化，將數(shù)量的工作信息化。這四個(gè)方面層層遞進(jìn)，共同構(gòu)成了精細(xì)化管理的基本體系。管理工作紛繁復(fù)雜，需要進(jìn)行提升和改進(jìn)的方面很多，但不可能對(duì)每一項(xiàng)工作都實(shí)施精細(xì)化管理，而必須進(jìn)行篩選，選擇重要的關(guān)鍵工作作為突破口；實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的第二個(gè)目標(biāo)是對(duì)管理要素實(shí)施流程化管理，使管理的責(zé)任具體化，明確化，并落實(shí)到位。流程圖是流程管理的一種重要工具，通過(guò)其可以對(duì)各個(gè)工作環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)之間的流轉(zhuǎn)關(guān)系以及各環(huán)節(jié)的相關(guān)負(fù)責(zé)單位有更加清晰的認(rèn)識(shí)；信息化是精細(xì)化管理得以成功執(zhí)行的技術(shù)保障，而信息化是建立在清晰、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)則的基礎(chǔ)上的。信息化通過(guò)提高溝通效率，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，易于監(jiān)控，提高管理效率等。

1.3精細(xì)化管理的內(nèi)容

精細(xì)化管理是一個(gè)全面化的管理模式。全面化是指精細(xì)化管理的思想和作風(fēng)

要貫徹到整個(gè)企業(yè)的所有管理活動(dòng)中。它包含以下幾部分內(nèi)容。第一，精細(xì)化的操作是對(duì)企業(yè)活動(dòng)的每一個(gè)行為都進(jìn)行一定的規(guī)范和要求，每個(gè)員工都要遵守這種規(guī)范，使企業(yè)的運(yùn)作更加正規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。第二，精細(xì)化的控制建立流程來(lái)運(yùn)作企業(yè)的業(yè)務(wù)，該流程要包括計(jì)劃、審核、執(zhí)行和回顧。只要對(duì)該流程進(jìn)行了有效控制，就可以減少企業(yè)運(yùn)作中出現(xiàn)失誤，杜絕管理中出現(xiàn)漏洞。第三，精細(xì)化的核算是管理者對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行清楚認(rèn)識(shí)的必要手段，這要求對(duì)凡是與財(cái)務(wù)相關(guān)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都要進(jìn)行記帳和核算，并通過(guò)核算發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理中存在的漏洞和缺陷，降低企業(yè)利潤(rùn)損失。第四，精細(xì)化分析主要是借助現(xiàn)代化的手段，對(duì)角度、多層次分析企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，同時(shí)，通過(guò)精細(xì)化的分析，研究如何提高企業(yè)利潤(rùn)和管理成效。第五，業(yè)的規(guī)劃主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容，一方面是企業(yè)高層根據(jù)市場(chǎng)狀況和企業(yè)的運(yùn)行情況制定中遠(yuǎn)期目標(biāo)，該目標(biāo)包括了企業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)、文化、管理模式和利潤(rùn)、權(quán)益等等；另一方面是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者根據(jù)企業(yè)目標(biāo)制定具體的實(shí)施計(jì)劃。精細(xì)化的規(guī)劃是指企業(yè)在有依據(jù)、可操作、合理的基礎(chǔ)上制定企業(yè)運(yùn)行的目標(biāo)和計(jì)劃。

2.房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷了手工作坊管理、粗放管理、規(guī)范管理、精細(xì)化管理、精益化管理五個(gè)階段。目前，65%以上的房地產(chǎn)企業(yè)還處在粗放管理階段，22%的企業(yè)正處在由粗放式管理向規(guī)范化管理的過(guò)渡階段，只有不到13%的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理過(guò)渡。2010年以來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境條件發(fā)生了很大的變化，在國(guó)家一系列調(diào)控措施的打壓下，尤其是對(duì)閑置土地的收回或處罰的政策，杜絕了投機(jī)炒作行為，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨轉(zhuǎn)型和調(diào)整。在內(nèi)部、外部環(huán)境的雙重壓力下，精細(xì)化管理成為當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要的戰(zhàn)略選擇。一些房地產(chǎn)企業(yè)已致力于從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，以期通過(guò)管理的精細(xì)化構(gòu)筑新的競(jìng)爭(zhēng)力。在目前的環(huán)境下，行動(dòng)比別人快一步就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3.結(jié)語(yǔ)

眾所周知，精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展，增強(qiáng)整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)引入相應(yīng)的管理方法，全面推行精細(xì)化管理，同時(shí)倡導(dǎo)持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長(zhǎng)效機(jī)制，不折不扣地執(zhí)行，切切實(shí)實(shí)地落實(shí)，可以起到內(nèi)外兼修的作用，刺激企業(yè)迸發(fā)新的活力。我國(guó)要想加強(qiáng)房產(chǎn)精細(xì)化管理就要深入地了解我國(guó)房產(chǎn)管理的現(xiàn)狀，繼而從不斷地改進(jìn)精細(xì)化管理的各個(gè)方面，最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)房產(chǎn)項(xiàng)目的精細(xì)化管理，使我國(guó)房產(chǎn)業(yè)可以健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊慶豐，秦旭東.房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理模式探索[J].甘肅科技縱橫，2009

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；精細(xì)化；概念；應(yīng)用

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)涉及到成本的管理、人員的管理、設(shè)備的管理、施工工藝的管理，通過(guò)各種管理來(lái)提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中精細(xì)化管理被廣泛的使用，精細(xì)化管理的應(yīng)用能夠降低管理成本，提高管理效率，為企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)，在企業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用。

二、精細(xì)化管理概念

精細(xì)化管理是一種意識(shí)、理念，認(rèn)真的態(tài)度，也是一種精益求精的文化。早在春秋時(shí)期思想家老子就提出“天下大事，必作于細(xì)”的觀念。20世紀(jì)50年代日本企業(yè)也曾提出了精細(xì)化管理理念,而西方則在20世紀(jì)90年代開(kāi)始盛行。

精細(xì)化管理是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本、以效益最大化為主要目標(biāo)的管理文化和管理方式。伴隨著社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)和專業(yè)化程度越來(lái)越高，實(shí)施精細(xì)化管理已經(jīng)成為企業(yè)做強(qiáng)做大的根本途徑。如今精細(xì)化管理的理論已經(jīng)被越來(lái)越多的企業(yè)管理者所接受和認(rèn)可。縱觀如微軟、海爾等成功企業(yè)，在創(chuàng)業(yè)之初都建立了一套完善的精細(xì)化管理體系。

精細(xì)化管理是時(shí)展的趨勢(shì)，也是決定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵所在?！搬樇馍洗蚶夼_(tái)，拼的就是精細(xì)”，“細(xì)節(jié)決定成敗”說(shuō)的就是這個(gè)道理，在當(dāng)前我們企業(yè)“做大做強(qiáng)、跨越發(fā)展”的新形勢(shì)下，從過(guò)去“粗放式”管理到當(dāng)今精細(xì)化管理，企業(yè)追求“零庫(kù)存”，產(chǎn)品質(zhì)量“零缺陷”，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的管理創(chuàng)新、管理創(chuàng)效，不斷提升企業(yè)的管理水平,增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和綜合水平，提高經(jīng)濟(jì)效益。精細(xì)化管理越來(lái)越成為決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵。

三、精細(xì)化管理的核心

精細(xì)化管理的核心是：精、準(zhǔn)、細(xì)、嚴(yán)。精就是更好、更優(yōu)，精益求精，追求最佳；準(zhǔn)就是準(zhǔn)確、準(zhǔn)時(shí)，信息與決策的準(zhǔn)確無(wú)誤；細(xì)就是管理細(xì)化、操作細(xì)化、考核細(xì)化，重視每一個(gè)細(xì)節(jié)；嚴(yán)是嚴(yán)格執(zhí)行制度標(biāo)準(zhǔn)和程序規(guī)定，嚴(yán)格控制產(chǎn)品質(zhì)量。

專業(yè)化是精細(xì)化管理的前提，要想做精，只有從專業(yè)入手，做專才能做精，做精才能獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)精細(xì)化管理要以提升職工專業(yè)化素質(zhì)為切入點(diǎn)，提高效率效益為目標(biāo)，圍繞企業(yè)中心工作，運(yùn)用科學(xué)的管理方法，把“精、準(zhǔn)、細(xì)、嚴(yán)”落實(shí)到管理工作的每個(gè)環(huán)節(jié)，重細(xì)節(jié)、重過(guò)程、重基礎(chǔ)、重落實(shí)、重質(zhì)量、重效果，專注地做好每一件事，在每一個(gè)細(xì)節(jié)上精益求精。不斷提高企業(yè)精細(xì)化管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理的對(duì)策

1、財(cái)務(wù)管理精細(xì)化

（一）運(yùn)營(yíng)計(jì)劃與績(jī)效考核掛鉤,量化成本考核和成本激勵(lì)

眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)是項(xiàng)目制。推行與項(xiàng)目成本相關(guān)的項(xiàng)目全周期預(yù)算管理,能夠有效地體現(xiàn)每個(gè)項(xiàng)目的盈利狀況,反映執(zhí)行中的問(wèn)題,這有利于推動(dòng)內(nèi)部項(xiàng)目對(duì)標(biāo)管理,促進(jìn)整體成本降低。也可以通過(guò)成本指標(biāo)各環(huán)節(jié)的層層分解,量化成本考核和成本激勵(lì)。房地產(chǎn)企業(yè)與工程成本息息相關(guān)的部門(mén)是發(fā)展中心、技術(shù)中心、成本部、招采部、工程部、項(xiàng)目事業(yè)部等。通過(guò)對(duì)成本指標(biāo)的量化和完成時(shí)間的量化,并與員工績(jī)效考核掛鉤,不僅可以對(duì)工程質(zhì)量和工程進(jìn)度進(jìn)行量化管理,并且可以責(zé)任到人,獎(jiǎng)罰分明,將員工因素由被動(dòng)工作轉(zhuǎn)為主動(dòng)工作,成為經(jīng)營(yíng)管理中的活性因子。

(二)成本控制環(huán)節(jié)精細(xì)化作業(yè),依重要性解決主要問(wèn)題

產(chǎn)品成本在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了70%,可見(jiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)這個(gè)看似與傳統(tǒng)成本控制無(wú)關(guān)的環(huán)節(jié)卻應(yīng)是成本管理的第一步。房產(chǎn)的銷售總價(jià)取決于國(guó)家政策、地理位置、小區(qū)定位、容積率、戶型、朝向、物業(yè)等。從中大家可以看到,持續(xù)地實(shí)施技術(shù)改進(jìn)應(yīng)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的第一步。

財(cái)務(wù)管理作業(yè)化,可以通過(guò)分析增值作業(yè)和非增值作業(yè),將與企業(yè)價(jià)值增值無(wú)關(guān)的作業(yè)盡力避免或消除。增值作業(yè)是指企業(yè)生產(chǎn)所必需的,且能為顧客帶來(lái)價(jià)值的作業(yè)。企業(yè)應(yīng)安排作業(yè)及各作業(yè)之間的聯(lián)系,竭力減少非增值作業(yè)的執(zhí)行,努力提高增值作業(yè)的執(zhí)行效率。

(三)資金管理與戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)結(jié)合,強(qiáng)化資金集中管理

資金成本由于屬于業(yè)務(wù)成本而往往被忽略。眾所周知,從拿地到銷售完畢,周期一般為兩年至三年時(shí)間。房地產(chǎn)投資從項(xiàng)目開(kāi)始就要投入大額資金去購(gòu)地,一般情況下,企業(yè)賬上很難擱置幾個(gè)億-幾十個(gè)億的閑置資金,所以資金來(lái)源的主要方式為融資。因此資金成本的控制將是財(cái)務(wù)精細(xì)化管理至為關(guān)鍵的一步。部分商業(yè)地產(chǎn)模式房企,采用自留商業(yè)的形式,將自己的資金結(jié)構(gòu)調(diào)整為銀行融資為主的低資本模式。與同行業(yè)高資金融資相比,資金成本差異約10%-15%,從而取得戰(zhàn)略財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的一步。

現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)偏重于財(cái)務(wù)垂直化管理及資金集中調(diào)控原則。房地產(chǎn)企業(yè)資金集中由資金部負(fù)責(zé)籌資調(diào)配,配以年度預(yù)算和月度預(yù)算的實(shí)施。將資金的供給和需求提前數(shù)據(jù)化,通過(guò)實(shí)施過(guò)程的硬性把關(guān)有效的降低資金的閑置和短缺成本。在選擇橫向戰(zhàn)略的企業(yè),一般會(huì)利用往來(lái)方墊資的方式來(lái)解決部分資金短缺問(wèn)題。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初始,已經(jīng)選擇要求施工企業(yè)墊資到某個(gè)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)。而且可能采用以部分待開(kāi)發(fā)房產(chǎn)換取工程物質(zhì),通過(guò)以物易物的方式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的提交銷售,取得資金的時(shí)間價(jià)值。

2、質(zhì)量管理精細(xì)化

（一）、設(shè)計(jì)方案的精細(xì)化

要求房屋的設(shè)計(jì)人員要根據(jù)當(dāng)?shù)厝藗兊纳盍?xí)慣和喜愛(ài)的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完成后要通過(guò)相關(guān)的專家進(jìn)行討論和論證。業(yè)主在進(jìn)行圖紙會(huì)審的過(guò)程中要對(duì)整體布局進(jìn)行考慮，對(duì)設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行指正，避免將缺陷延伸到施工過(guò)程中，帶來(lái)不必要的損失。

（二）原材料的進(jìn)場(chǎng)控制

原材料的質(zhì)量對(duì)房屋的建筑施工質(zhì)量有著重要的影響，原材料的好壞和使用對(duì)質(zhì)量控制和提升的根源之一，因此，我們對(duì)現(xiàn)場(chǎng)使用的原材料要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，對(duì)各種進(jìn)場(chǎng)的原材料進(jìn)行檢驗(yàn)和檢測(cè)，對(duì)有問(wèn)題的原材料及時(shí)進(jìn)行退貨或封存處理，避免不合格的原材料使用到建筑施工中。

（三）開(kāi)工前的先決條件檢查

在工程施工前要保證施工人員到位、施工設(shè)備到位、施工工藝完善、施工制度健全，對(duì)施工過(guò)程中可能遇到的情況進(jìn)行分析，并準(zhǔn)備到位。按照施工要求對(duì)施工過(guò)程中要使用的各種原材料進(jìn)行準(zhǔn)備，為工程建設(shè)的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。

（四）工程實(shí)施過(guò)程中的精細(xì)化管理

一般的工程項(xiàng)目施工周期都比較長(zhǎng)，占整個(gè)工程施工工期的四分之三，因此，在工程施工過(guò)程中要進(jìn)行嚴(yán)格的精細(xì)化管理，保證工程施工能按照設(shè)計(jì)進(jìn)度要求進(jìn)行。在施工過(guò)程中按照相關(guān)的標(biāo)注要求進(jìn)行施工，施工監(jiān)理單位按照監(jiān)理要求對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)在監(jiān)理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)進(jìn)行制止，責(zé)令施工單位進(jìn)行整個(gè)，整改措施經(jīng)過(guò)相關(guān)技術(shù)人員審核后交施工單位進(jìn)行執(zhí)行。這樣才能保證建筑的施工質(zhì)量。在施工過(guò)程中要建立和健全相關(guān)的管理制度，使施工人員在施工過(guò)程中有章可尊，這對(duì)提高施工過(guò)程的精細(xì)化管是十分重要的。

3、工期管理精細(xì)化

（一）明確管理部門(mén)的職責(zé)分工

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中，對(duì)各部門(mén)的職責(zé)應(yīng)該有明確的要求，對(duì)各個(gè)部門(mén)的職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行明確的界定，這樣各個(gè)部門(mén)就能明確在不同的時(shí)間點(diǎn)需要進(jìn)行的工作，避免職責(zé)不清產(chǎn)生分歧，提高工作效率。

（二）縮短工期考核時(shí)間，對(duì)進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理

在施工過(guò)程中要嚴(yán)格按照施工計(jì)劃對(duì)施工工期進(jìn)行考核，一般考核時(shí)間控制在3-5天，早發(fā)現(xiàn)早治理。建立信息系統(tǒng)，對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行有效的監(jiān)測(cè)、分析、調(diào)整和反饋，隨時(shí)關(guān)注影響進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行的因素，及時(shí)糾正實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度的偏差，并對(duì)施工參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。不能等進(jìn)度指標(biāo)值下降到基準(zhǔn)以下再去分析和查找原因、采取措施，而應(yīng)該在其產(chǎn)生變化的過(guò)程中就給予充分的重視。

4、安全管理精細(xì)化

安全管理是工程質(zhì)量管理的生命線，為達(dá)到零事故的安全管理，業(yè)主應(yīng)明確要求施工單位在施工過(guò)程中推行5S的安全管理模式，重視施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，加強(qiáng)對(duì)人員素質(zhì)的提高。5S安全管理模式包括以下5個(gè)內(nèi)容。

（一）整理

將施工現(xiàn)場(chǎng)所有的物品進(jìn)行分類，將各種物品分為大類和小類進(jìn)行分別存放，將非必需品清除到場(chǎng)外存放，減少現(xiàn)場(chǎng)物品的存放，為現(xiàn)場(chǎng)的施工提供一個(gè)安全的作業(yè)環(huán)境。

（二）整頓

將現(xiàn)場(chǎng)施工中使用的各種工器具和原材料進(jìn)行分類存放，在存放的位置樹(shù)立明顯的標(biāo)示，使各種物品在使用過(guò)程中一目了然，對(duì)各種物品進(jìn)行有次序的存放，減少尋找的過(guò)程，提高現(xiàn)場(chǎng)施工效率。

（三）清掃

在現(xiàn)場(chǎng)施工中要定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清掃，保證現(xiàn)場(chǎng)各種標(biāo)示清楚、為施工人員建立一個(gè)良好的工作環(huán)境，使工作人員在工作過(guò)程中能有比較明顯的提醒，減少各種安全事故的發(fā)生。

（四）清潔

清潔是施工規(guī)范化管理的要求，是鞏固整理、整頓、清掃成果的必要手段。在施工過(guò)程中，為落實(shí)安全責(zé)任制，施工單位必須制定完善、科學(xué)、合理的安全管理制度，規(guī)范施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理，同時(shí)，由業(yè)主和監(jiān)理負(fù)責(zé)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

（五）人員素質(zhì)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中要不斷提高施工人員的素質(zhì)，使其能按照施工要進(jìn)行施工，減少施工過(guò)程中違章違紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中要保證施工人員進(jìn)行三級(jí)安全教育，提高施工人員的安全意識(shí)和躲避風(fēng)險(xiǎn)的能力。相關(guān)的安全管理人員要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的安全管理，及時(shí)制止在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中出現(xiàn)的違章違紀(jì)現(xiàn)象，對(duì)未按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求施工的單位和個(gè)人要進(jìn)行考核，提高安全制度的執(zhí)行力。

五、房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)管理案例

ZH集團(tuán)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理、建筑裝飾為主的民營(yíng)企業(yè)，依靠其良好的政府關(guān)系，公司經(jīng)過(guò)短短九年的發(fā)展歷程，已經(jīng)躋身全國(guó)房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)之列，開(kāi)發(fā)了一批房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售情況良好，于2003年開(kāi)始對(duì)外擴(kuò)張，陸續(xù)成立了六個(gè)省外子公司，但是子公司的運(yùn)行效果差強(qiáng)人意，隨著房地產(chǎn)的降溫和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，公司遇到了前所未有的挑戰(zhàn)，通過(guò)精細(xì)化管理，成立了項(xiàng)目組，使公司重新獲得了活力，贏得了市場(chǎng)。

項(xiàng)目組對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行深入調(diào)研，包括行業(yè)、不同檔次房產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)，利潤(rùn)空間、競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)行深度分析。內(nèi)部分析從現(xiàn)有和潛在的資源能力著手，對(duì)公司從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、市場(chǎng)營(yíng)銷、財(cái)務(wù)狀況、融資運(yùn)作能力、人力資源、項(xiàng)目運(yùn)作和管理等方面進(jìn)行綜合分析，重新構(gòu)筑了ZH集團(tuán)四層級(jí)戰(zhàn)略體系，確定公司的長(zhǎng)、短期戰(zhàn)略目標(biāo)，橫向戰(zhàn)略和內(nèi)部交易鏈進(jìn)行解構(gòu)重建，建立經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算體系、戰(zhàn)略績(jī)效體系和相關(guān)支撐戰(zhàn)略（包括市場(chǎng)戰(zhàn)略、產(chǎn)品和服務(wù)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、人力資源戰(zhàn)略）。

在母子公司管控層面對(duì)該公司的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、人力資源管理、經(jīng)營(yíng)狀況等方面進(jìn)行全面的調(diào)研，幫助客戶根據(jù)從業(yè)務(wù)運(yùn)作流程、戰(zhàn)略目標(biāo)管控、組織架構(gòu)優(yōu)化、人力資源與薪酬管理提升等方面重新設(shè)計(jì)了公司的母子公司管控模式；有效加強(qiáng)了客戶的母子管控能力。

財(cái)務(wù)管控是ZH集團(tuán)目前最薄弱卻又最重要的環(huán)節(jié)，項(xiàng)目組通過(guò)對(duì)公司盈利狀況、現(xiàn)金流量和其他相關(guān)資源綜合衡量方案的可行性，從財(cái)務(wù)部中剝離部分職能，單獨(dú)設(shè)立資金結(jié)算部和審計(jì)監(jiān)察部，相應(yīng)的制度和流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，并建立內(nèi)部控制系統(tǒng)和全面預(yù)算管理體系。為了將母子管控落到實(shí)處，公司通過(guò)兩會(huì)（述職質(zhì)詢會(huì)、財(cái)務(wù)預(yù)算與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分析會(huì)）、一卡（戰(zhàn)略平衡記分卡）來(lái)保證公司上下一盤(pán)棋，統(tǒng)一戰(zhàn)略思想。此外還強(qiáng)化了集團(tuán)與子公司在業(yè)務(wù)規(guī)劃、營(yíng)銷等重要環(huán)節(jié)的流程規(guī)范化管理銜接，確保母子公司管控體系運(yùn)轉(zhuǎn)高效。

六、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，精細(xì)化管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期系統(tǒng)的工作，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌安排，做好整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的精細(xì)化管理，才能使企業(yè)管理水平穩(wěn)步提升。

參考文獻(xiàn)

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)管理范文

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；建設(shè)管理

引言：城市規(guī)劃管理的根本目的是保證城市按照發(fā)展規(guī)劃，在時(shí)間和空間上有計(jì)劃地協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)造最佳的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，為城市居民的生活、工作和休憩提供一個(gè)宜人的環(huán)境。城市規(guī)劃建設(shè)管理是規(guī)劃實(shí)施階段的項(xiàng)目管理，是對(duì)城市活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)的過(guò)程，是使城市建設(shè)走上健康、有序、合理發(fā)展軌道的重要環(huán)節(jié)。

1.我國(guó)城市規(guī)劃管理中存在的問(wèn)題

1.1規(guī)劃建設(shè)存在盲目、無(wú)序狀況

城市規(guī)劃時(shí)間大大縮短，部分城市20年的規(guī)劃指標(biāo)在5年內(nèi)即已完成，城市規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展失去了應(yīng)有的調(diào)控作用；城鄉(xiāng)規(guī)劃體制分割脫節(jié)，城郊結(jié)合部建設(shè)管理混亂；部分城市規(guī)劃建設(shè)不善，城市污水未經(jīng)處理直接排放，導(dǎo)致城市環(huán)境嚴(yán)重污染，生態(tài)遭到破壞；部分城市規(guī)劃管理監(jiān)督約束機(jī)構(gòu)不健全，違法建筑現(xiàn)象嚴(yán)重；部分城市建設(shè)時(shí)序混亂，建設(shè)綠地被大量占用，建筑垃圾大量遺棄，城市生活環(huán)境質(zhì)量嚴(yán)重下降；多數(shù)城市建筑風(fēng)格雷同，出現(xiàn)大馬路、大廣場(chǎng)、人工湖、豪華辦公樓等千城一面的現(xiàn)象。

1.2規(guī)劃管理的實(shí)施手段相對(duì)缺乏

一是城市規(guī)劃依法審批管理不到位。按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等，應(yīng)由政府審批。規(guī)劃實(shí)施管理依據(jù)的不充分，容易造成決策失誤。所以，出現(xiàn)了個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)隨意改變規(guī)劃等違法超建現(xiàn)象。二是城市規(guī)劃執(zhí)法主體管理職能健全不到位。當(dāng)前，許多城市的規(guī)劃執(zhí)法主體管理職能被肢解，城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃管理模式尚未形成，致使統(tǒng)一的城市規(guī)劃難以得到落實(shí)。三是城市規(guī)劃和管理的經(jīng)費(fèi)投入不到位。目前，城市規(guī)劃執(zhí)法主體履行城市規(guī)劃職能所必需的經(jīng)費(fèi)，尚未納入財(cái)政預(yù)算，沒(méi)有穩(wěn)定的來(lái)源。四是城市規(guī)劃人員素質(zhì)不到位。部分城市存在規(guī)劃管理執(zhí)法力量不足，處罰標(biāo)準(zhǔn)偏輕，規(guī)劃執(zhí)法水平與繁重的城市規(guī)劃工作不相適應(yīng)的問(wèn)題，城市規(guī)劃人員素質(zhì)亟待提高。

1.3規(guī)劃管理的公眾參與機(jī)制匱乏

我國(guó)多數(shù)城市的規(guī)劃管理還主要是政府一方的事務(wù)，并沒(méi)有充分發(fā)揮社會(huì)各界的力量。對(duì)規(guī)劃的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)，并沒(méi)有形成一個(gè)順暢的、有序的表達(dá)機(jī)制。這也導(dǎo)致我們的城市管理發(fā)展中出現(xiàn)了一系列的弊端，突出地表現(xiàn)在部分政府部門(mén)過(guò)分的追求經(jīng)濟(jì)利益，忽視了城市規(guī)劃管理在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益和推進(jìn)整個(gè)城市可持續(xù)發(fā)展中的重要作用。城市規(guī)劃管理是社會(huì)多元主體追求城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益最大化形成的共識(shí)，是一種在矛盾交織的環(huán)境中形成的一種公共性、協(xié)商性的機(jī)制，是一種利用人類的理性對(duì)城市資源進(jìn)行再分配的有效活動(dòng)。當(dāng)前社會(huì)公眾的參與觀念尚未樹(shù)立，歸根結(jié)底是我們現(xiàn)行的城市規(guī)劃管理法制中卻缺乏明確的群眾參與機(jī)制程序，迫切需要健全完善。

2.城市管理是城市發(fā)展的關(guān)鍵

城市管理的優(yōu)劣對(duì)城市的健康有序發(fā)展起著制約作用。因此要采取有效的方法和可行的制度，努力做到管理網(wǎng)絡(luò)無(wú)盲區(qū)、管理內(nèi)容無(wú)空白、管理范圍無(wú)死角，抓住城市管理這個(gè)關(guān)健，不斷提高和提升城市管理水平，使城市更具魅力和吸引力。就鄭州市而言，在建設(shè)這座有著悠久歷史的文化名城的同時(shí)，正在用嶄新的理念來(lái)管理這座城市。構(gòu)建了城市發(fā)展的框架，以超前的大手筆改造老城區(qū)、建設(shè)新城區(qū)，打造靚麗的、魅力的歷史文化名城。并在老城改造中重視延續(xù)鄭州的歷史文脈。實(shí)行了城市綠化亮燈工程； 拆除了上百萬(wàn)平方米的違法建筑； 使全市在城市管理方面上了一個(gè)新的臺(tái)階。通過(guò)開(kāi)展優(yōu)秀衛(wèi)生城市、旅游城市、園林城市、文明城市等群眾性創(chuàng)建活動(dòng)，廣大市民的環(huán)境意識(shí)、文明程度大為增強(qiáng)，為城市管理創(chuàng)造了良好的群眾基礎(chǔ)。這樣就為建設(shè)景觀優(yōu)美、歷史文化底蘊(yùn)深厚、個(gè)性特色鮮明的“樂(lè)居”良好氛圍，為進(jìn)一步搞好城市建設(shè)提供了有力的保障，也為改變城市面貌，帶來(lái)了千載難逢的機(jī)遇。

3.城市建設(shè)管理的可持續(xù)性發(fā)展

我國(guó)的城市建設(shè)改革開(kāi)放以來(lái)，取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。如北京、上海、深圳、大連等城市，經(jīng)過(guò)幾十年的建設(shè)，城市功能不斷增強(qiáng)，城市布局日趨合理，較好地體現(xiàn)了城市規(guī)劃的要求，既顯示出現(xiàn)代化城市的氣派，又保持了紅瓦綠樹(shù)的歷史風(fēng)貌，逐步顯示出人與自然的和諧，推動(dòng)了城市的可持續(xù)性發(fā)展。把規(guī)劃作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略、建設(shè)城市的綱領(lǐng)、管理城市的依據(jù)。概念性發(fā)展規(guī)劃是長(zhǎng)期性的和戰(zhàn)略性的，是協(xié)調(diào)和指導(dǎo)公共建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開(kāi)發(fā)指導(dǎo)規(guī)劃則以土地使用和交通規(guī)劃為核心，根據(jù)概念規(guī)則和具體參數(shù)，用以指導(dǎo)具體的開(kāi)發(fā)建設(shè)。規(guī)劃是追求精品的理念，在城市精品工程的打造上，形成了從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工組織到質(zhì)量保證一整套的管理體系。規(guī)劃是嚴(yán)格管理的理念，城市建設(shè)者對(duì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)采用，持一種實(shí)用主義態(tài)度，做到因地制宜，做到城市規(guī)劃管理的可持續(xù)性的發(fā)展。

4.城市規(guī)劃建設(shè)管理

城市規(guī)劃管理的根本目的是保證城市按照發(fā)展規(guī)劃，在時(shí)間和空間上有計(jì)劃地協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)造最佳的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，為城市居民的生活、工作和休憩提供一個(gè)宜人的環(huán)境。城市規(guī)劃建設(shè)管理是規(guī)劃實(shí)施階段的項(xiàng)目管理，是對(duì)城市活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)的過(guò)程，是使城市建設(shè)走上健康、有序、合理發(fā)展軌道的重要環(huán)節(jié)。

要實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理工作的“兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變”，即由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變和由人治向法制的轉(zhuǎn)變，更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展，可以把現(xiàn)行的規(guī)劃建設(shè)管理分為三個(gè)層次：

4.1政策、法規(guī)的管理。城市規(guī)劃管理部門(mén)代表政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法、條例、實(shí)施細(xì)則、規(guī)章行使管理權(quán)，這種管理權(quán)具有強(qiáng)制性，屬行政管理。這是城市規(guī)劃管理的最基本內(nèi)容，是城市規(guī)劃管理部門(mén)的重要職能，政策、法規(guī)管理的要求是“合法”。

4.2技術(shù)管理。城市規(guī)劃管理部門(mén)按照技術(shù)規(guī)范對(duì)編制的規(guī)劃進(jìn)行管理，對(duì)其技術(shù)上的可行性、可靠性和先進(jìn)性進(jìn)行審查。技術(shù)管理中部分內(nèi)容是有標(biāo)準(zhǔn)的，屬于規(guī)范管理，仍然在行政管理范疇之內(nèi)；而其他部分如技術(shù)手段、技術(shù)路線等是沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的，是隨時(shí)空而變化的，如50年代是先進(jìn)的，現(xiàn)在可能就是落后的；在有的地區(qū)是落后的，在有的地區(qū)可能還是先進(jìn)的。從嚴(yán)格的意義上講，這種審查不屬于行政管理。技術(shù)管理更應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是“合理”。

4.3藝術(shù)審查。是規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)規(guī)劃藝術(shù)和建筑藝術(shù)的審查。按現(xiàn)代辭典的分類，規(guī)劃和建筑屬藝術(shù)類，規(guī)劃與建筑水平也代表了一個(gè)歷史時(shí)期科學(xué)技術(shù)的發(fā)展水平和藝術(shù)水平。在藝術(shù)上沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之分，只有水平上的高低和審美觀念的差別，藝術(shù)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，但可以比較，如法國(guó)的蓬皮杜藝術(shù)中心和澳大利亞的悉尼歌劇院當(dāng)時(shí)都引起很大爭(zhēng)議。法國(guó)的艾菲爾鐵塔，規(guī)劃設(shè)計(jì)之初也遭到了強(qiáng)烈的反對(duì)，但由于權(quán)威人士的堅(jiān)持，方案得以實(shí)施，使其不僅成為法國(guó)的標(biāo)志性建筑，也成為世界建筑的一大奇觀。從以上的例子可以看出，規(guī)劃藝術(shù)的審查沒(méi)有絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該充分尊重規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師的創(chuàng)造和權(quán)威意見(jiàn)，允許創(chuàng)新，提倡百花齊放。

5.結(jié)語(yǔ)：高水平的城市建設(shè)是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，是科學(xué)規(guī)劃的具體實(shí)施，也為城市科學(xué)管理提供了前提條件。高效能的城市管理是城市發(fā)展的關(guān)鍵，要適應(yīng)社會(huì)快速發(fā)展的需要，與時(shí)俱進(jìn)，不斷提高城市管理水平，促進(jìn)城市建設(shè)和發(fā)展，朝著現(xiàn)代化城市的目標(biāo)不斷向前邁進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：