智慧房地產(chǎn)管理精選(九篇)
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第1篇：智慧房地產(chǎn)管理范文
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)測繪 質(zhì)量管理
一、房地產(chǎn)測繪概述
房地產(chǎn)測繪即運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況;權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況。具體可分為房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房產(chǎn)項(xiàng)目測繪。房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪,是指在某個(gè)城市或某個(gè)地域內(nèi),大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng),進(jìn)行房產(chǎn)權(quán)屬管理和實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理需要測繪房產(chǎn)分幅平面圖;房產(chǎn)項(xiàng)目測繪,是指房屋權(quán)屬登記時(shí)對房屋面積測算而進(jìn)行的分丘、分戶平面圖及相關(guān)的房產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)等所形成的成果資料,為房屋確權(quán)之所用。這種由房產(chǎn)測繪形成的成果產(chǎn)品被房產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)后,在法律上得到認(rèn)可。為此,房地產(chǎn)測繪企業(yè)必須具備房產(chǎn)測繪相應(yīng)資質(zhì),能在統(tǒng)一的房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)上對測繪成果成圖進(jìn)行統(tǒng)一編碼,經(jīng)所在行政區(qū)的房產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)審核,納入房產(chǎn)檔案集中統(tǒng)一進(jìn)行數(shù)據(jù)處理,建立統(tǒng)一的信息管理系統(tǒng),為房屋權(quán)屬登記確權(quán)及其檔案利用服務(wù),并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
房地產(chǎn)測繪是一種將房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)與常規(guī)的測繪技術(shù)相結(jié)合的專業(yè)測繪。進(jìn)行房地產(chǎn)測繪所得出的結(jié)果,與房產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等都同時(shí)具有相同的法律效力,而且會(huì)被載入房屋權(quán)屬證書。這樣導(dǎo)致進(jìn)行房地產(chǎn)測繪所得的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財(cái)政稅收的重要依據(jù),擁有權(quán)屬(法律上)、財(cái)政(稅收上)和城鎮(zhèn)規(guī)劃三大基本功能。
在法律方面,房地產(chǎn)測繪圖所表示的是每戶所有的房屋的權(quán)屬范圍。房地產(chǎn)測繪圖編入房產(chǎn)證需要經(jīng)過主管部門的審核和確認(rèn),每戶整理其房屋產(chǎn)權(quán)時(shí),都需要申請登記其房地產(chǎn)測繪圖。房地產(chǎn)測繪圖是編入房地產(chǎn)有權(quán)證書的一張附圖,是一張具有一定法律效力的圖紙。進(jìn)行房地產(chǎn)測繪得出的房地產(chǎn)測繪圖是加強(qiáng)房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)房地產(chǎn)證書、保障房屋所有者的合法權(quán)益,加強(qiáng)社會(huì)主義法律管理的重要依據(jù)。
在經(jīng)濟(jì)管理方面,房地產(chǎn)測繪可以為相關(guān)部門提供大量且精確的圖紙資料。為正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化,建立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的圖形檔案,統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù),也為開展房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究提供了重要數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)測繪為城鎮(zhèn)財(cái)政、稅收等部門研究確定土地分類等級、制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了基礎(chǔ)依據(jù),確保各項(xiàng)稅費(fèi)的及時(shí)征收。
在城市規(guī)劃方面,城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和城市規(guī)劃建設(shè)部門都必須全面了解和掌握房產(chǎn)的權(quán)屬、位置、數(shù)量和現(xiàn)狀等基本情況。只有這樣,才能進(jìn)行妥善的管理和合理的規(guī)劃建設(shè),更好地調(diào)配使用房屋和土地,有計(jì)劃安排舊城區(qū)住宅的修建改造,土地征遷等新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的房地產(chǎn)測繪圖也是開展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理理論研究的重要基礎(chǔ)資料。
二、房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理的內(nèi)容
1. 作業(yè)時(shí)間管理
由于進(jìn)行房地產(chǎn)測繪時(shí),外界的環(huán)境因素會(huì)對房地產(chǎn)測繪產(chǎn)生較大的影響。工作人員很難控制房地產(chǎn)測繪時(shí)外界的環(huán)境因素,因此工作人員應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的時(shí)間并采取適當(dāng)?shù)拇胧?消除或減少外界的環(huán)境因素的影響。
2. 儀器管理
使用質(zhì)量檢驗(yàn)合格的測繪儀器進(jìn)行房地產(chǎn)測繪是保證房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的最基本的前提。對于用于房地產(chǎn)測繪的測繪儀器、工具,企業(yè)應(yīng)該定期檢驗(yàn)校正,經(jīng)常對其進(jìn)行保養(yǎng)。企業(yè)應(yīng)該愛護(hù)用于房地產(chǎn)測繪的測繪儀器,例如烈日或者雨天進(jìn)行戶外作業(yè)時(shí),應(yīng)該對用于房地產(chǎn)測繪的測繪儀器遮傘,防止其曝曬或雨淋。在企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)中,管理用于房地產(chǎn)測繪的測繪儀器的精度也是一項(xiàng)較為復(fù)雜的、經(jīng)常性的工作。傳統(tǒng)的測繪儀器管理方法主要是通過手工記錄的方式對測繪儀器進(jìn)行登記注冊、資料更新等等,這些傳統(tǒng)的測繪儀器管理方法隨著時(shí)問的增長,漸漸的顯現(xiàn)出其管理弊端,例如查詢測繪儀器時(shí)效率較低,測繪儀器的相關(guān)資料繁多、數(shù)據(jù)冗長,新舊測繪儀器的相關(guān)資料容易混淆等等,因此企業(yè)目前可利用計(jì)算機(jī)建立專門的測繪儀器數(shù)據(jù)庫,隨時(shí)更新測繪儀器的相關(guān)資料,實(shí)現(xiàn)測繪儀器的數(shù)據(jù)共享。
3. 人員管理
進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的工作人員也是影響房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量的一個(gè)重要的因素。即使企業(yè)使用最先進(jìn)的自動(dòng)化儀器采集數(shù)據(jù)、自動(dòng)處理來進(jìn)行房地產(chǎn)測繪,但自動(dòng)化儀器的安裝、使用位置以及何時(shí)使用,仍然由進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的工作人員決定,因此房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量會(huì)受到工作人員的影響。進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的測量人員應(yīng)該具有扎實(shí)的測量知識,豐富的作業(yè)經(jīng)驗(yàn),會(huì)熟練的操作測量儀器。進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的工作人員應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)才可上崗工作。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理
1. 增強(qiáng)質(zhì)量管理意識
企業(yè)的各個(gè)部門和各個(gè)員工都應(yīng)認(rèn)識到提高房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量是他們的職責(zé)。企業(yè)的管理人員應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理,明確房地產(chǎn)測繪的基本任務(wù)和基本原則,為房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量把關(guān)。進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的工作人員應(yīng)該具備加強(qiáng)測繪質(zhì)量的意識,樹立質(zhì)量第一的觀念。在進(jìn)度與質(zhì)量相沖突時(shí),永遠(yuǎn)把質(zhì)量發(fā)在第一位,較好的處理房地產(chǎn)測繪質(zhì)量與進(jìn)度之間的關(guān)系。企業(yè)在考核房地產(chǎn)測繪成果時(shí),應(yīng)把質(zhì)量作為考核中最重要的指標(biāo)。對房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量可以實(shí)施責(zé)任追究制,加強(qiáng)企業(yè)各個(gè)部門和各個(gè)員工的責(zé)任感。
2. 加強(qiáng)工作人員的職業(yè)水平
工作人員的職業(yè)水平對房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量有重要的影響。城市的總體規(guī)劃、城市的建設(shè)發(fā)展以及房產(chǎn)權(quán)屬證書都需要房地產(chǎn)測繪圖,房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量好壞對城市的總體規(guī)劃、城市的建設(shè)發(fā)展以及房產(chǎn)權(quán)屬證書都產(chǎn)生了重要的影響。企業(yè)可以運(yùn)用市場競爭機(jī)制來選取優(yōu)秀的測繪工作人員。企業(yè)可以開展公平、公正、公開、誠實(shí)信用的聘請員工的活動(dòng),讓技術(shù)水平較好、社會(huì)信譽(yù)好的測繪工作人員進(jìn)行房地產(chǎn)測繪工作。進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的工作人員應(yīng)掌握房地產(chǎn)測繪質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。熟悉房地產(chǎn)測繪的操作規(guī)程。在日常工作中,工作人員應(yīng)接受專業(yè)培訓(xùn)。為了對房地產(chǎn)測繪工作負(fù)責(zé),工作人員應(yīng)持證上崗。進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的工作人員還應(yīng)具備良好的身體素質(zhì),例如擁有健康的身體和充沛的精力。房地產(chǎn)測繪工作大部分在戶外進(jìn)行,技術(shù)含量高、流動(dòng)性差、待遇較低,但是為了保證房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量,造福于人民、貢獻(xiàn)于社會(huì),進(jìn)行房地產(chǎn)測繪法人工作人員必須安心本職工作,保持積極、樂觀、向上的健康心理,以實(shí)事求是的優(yōu)良學(xué)風(fēng),以謙虛、謹(jǐn)慎的工作作風(fēng),充沛的體能、旺盛的精力、兢兢業(yè)業(yè)做好工作。管理人員也應(yīng)對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量進(jìn)行全方位、科學(xué)的管理。管理人員除了應(yīng)具備豐富的房地產(chǎn)測繪知識外,還應(yīng)該具備一定的房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)。管理人員也可以通過加強(qiáng)學(xué)習(xí),提高管理水平,從而達(dá)到提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的目的。對于房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量,企業(yè)的各個(gè)部門和各個(gè)員工應(yīng)具有責(zé)任感和奉獻(xiàn)精神。
3. 發(fā)揮政府部門的監(jiān)督作用
政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量進(jìn)行管理和監(jiān)督,達(dá)到提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的目的。實(shí)施房地產(chǎn)測繪的企業(yè)也應(yīng)該主動(dòng)的和政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通和聯(lián)系,辦理房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的監(jiān)督手續(xù)。房地產(chǎn)測繪企業(yè)用主動(dòng)的接受政府的監(jiān)督和檢查,不應(yīng)對政府的監(jiān)督和檢查產(chǎn)生抵觸情緒,房地產(chǎn)測繪的結(jié)果必須經(jīng)過相關(guān)部門的鑒定和審核,這樣才能確保房地產(chǎn)測繪結(jié)果的準(zhǔn)確和完整。房地產(chǎn)測繪工作的實(shí)施必須按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,并接受國家相關(guān)部門的監(jiān)督,這樣房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量才會(huì)得到提高,企業(yè)的競爭力也會(huì)得到提高。
四、結(jié)語
綜述所述,文章首先探討了房地產(chǎn)測繪,接著分析了房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理的內(nèi)容,最后提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理相關(guān)對策。在現(xiàn)實(shí)生活中,部分房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理存在一些問題,相信隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)制度的健全,以及企業(yè)員工素質(zhì)不斷提高,隨著法律監(jiān)督能力和審計(jì)能力不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理水平將會(huì)得到提高。
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第2篇：智慧房地產(chǎn)管理范文
【關(guān)鍵詞】GIS；房地產(chǎn)測繪；數(shù)據(jù)組織；數(shù)據(jù)管理
隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)步入了快速發(fā)展時(shí)期，全國大中小城市的房地產(chǎn)管理部門也將房地產(chǎn)信息建設(shè)列入了工作的重點(diǎn)，不斷地研發(fā)了多種形式的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)。地理信息系統(tǒng)也稱作為GIS，GIS是將地理學(xué)、計(jì)算機(jī)科學(xué)、幾何學(xué)以及應(yīng)用的對象等相互結(jié)合的綜合性高新技術(shù)，可以將房地產(chǎn)管理中的信息和地理位置的反映圖形進(jìn)行有效的結(jié)合，跟據(jù)用戶的實(shí)際需求對結(jié)合后的信息進(jìn)行具體的分析，為現(xiàn)代化、信息化的房地產(chǎn)管理打下良好的基礎(chǔ)。
1 房地產(chǎn)測繪軟件的應(yīng)用情況
當(dāng)前，已經(jīng)有不少的房地產(chǎn)測繪軟件應(yīng)用到了實(shí)際工作中，但是由于房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的不斷發(fā)展，這些軟件已經(jīng)不能夠滿足信息系統(tǒng)管理的需求。主要表現(xiàn)為原本以制圖為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)所需要提供的房地產(chǎn)測繪信息已經(jīng)不僅僅是紙質(zhì)的圖形，必須要包含信息化、數(shù)字化的圖形信息以及屬性信息，而當(dāng)前的房地產(chǎn)測繪軟件都已經(jīng)不能夠滿足這個(gè)需求。所以，想要對這種現(xiàn)狀進(jìn)行改變，就必須要對基于GIS的房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)進(jìn)行開發(fā)。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測繪軟件中無法進(jìn)行屬性信息與圖形信息的一體化儲(chǔ)存技術(shù)，雖然圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)都是電子格式的，但是圖形信息與屬性信息都是進(jìn)行分離存儲(chǔ)的，而且數(shù)據(jù)儲(chǔ)存之間沒有直接的聯(lián)系，所以無法選擇簡便的方法來訪問這些數(shù)據(jù)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)無法與信息系統(tǒng)進(jìn)行無縫的集成，數(shù)據(jù)必須要通過手工進(jìn)行處理，甚至還需要將數(shù)據(jù)全部數(shù)字化后才能將其轉(zhuǎn)入到信息系統(tǒng)中，這就會(huì)增加房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的成本和周期，顯然說明了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測繪軟件無法滿足房地產(chǎn)信息系統(tǒng)日常更新與維護(hù)的需要。
2 信息系統(tǒng)在建設(shè)中存在的問題
國內(nèi)的大多數(shù)城市的系統(tǒng)建設(shè)以及應(yīng)用的實(shí)際情況表明，當(dāng)前房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在建設(shè)的過程中存在的問題主要就是房地產(chǎn)測繪與信息系統(tǒng)之間沒有相關(guān)的聯(lián)系。在當(dāng)前的大部分系統(tǒng)中，房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)在采集、分析以及利用之間缺乏有效的聯(lián)系，房地產(chǎn)測繪負(fù)責(zé)的只是制圖，屬性信息的采集工作還需要通過其他業(yè)務(wù)來完成，房地產(chǎn)測繪的結(jié)果就是形成紙質(zhì)的報(bào)表以及單一的數(shù)據(jù)文件。這不但浪費(fèi)了人力和財(cái)力，還導(dǎo)致數(shù)據(jù)出現(xiàn)不準(zhǔn)確、不一致的情況。房地產(chǎn)測繪很難入庫，部分信息系統(tǒng)在進(jìn)行建設(shè)的過程中，已經(jīng)對測繪成果的利用情況越來越重視，但是仍然不能進(jìn)行有效的利用。這必須要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測繪觀念，就是要將以制圖為主的房地產(chǎn)測繪轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕畔⒉杉癁橹鞯姆康禺a(chǎn)測繪。這個(gè)問題的產(chǎn)生與當(dāng)前房地產(chǎn)測繪使用的手法以及工具有直接的聯(lián)系，房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)不具有向房地產(chǎn)信心管理系統(tǒng)提供有效的信息的能力。
3 將GIS引入到房地產(chǎn)管理中的意義
將GIS引入到房地產(chǎn)管理中是房地產(chǎn)管理發(fā)展的一個(gè)新的方向，它代表著房地產(chǎn)管理逐漸走向成熟，管理模式也更加的規(guī)范。房地產(chǎn)信息中包括了坐標(biāo)信息、產(chǎn)權(quán)信息、自然信息、金融信息以及管理信息等等。坐標(biāo)信息能夠確定房屋的地點(diǎn)有非常重要的作用，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理中，房屋的坐標(biāo)普遍都以城市的街道名來定位，而城市的街道名具有模糊、不精準(zhǔn)、易變等特點(diǎn)，無法從根本上避免重復(fù)發(fā)證等情況出現(xiàn)。引入GIS之后，將辦證的房產(chǎn)與房地產(chǎn)地形圖進(jìn)行緊密的關(guān)聯(lián)，運(yùn)用房地產(chǎn)地形圖的坐標(biāo)來對房地產(chǎn)坐落進(jìn)行精準(zhǔn)的定義，確保以圖管證能夠得到實(shí)現(xiàn)，確保房地產(chǎn)辦證工作的順利、準(zhǔn)確的進(jìn)行。引入房地產(chǎn)GIS系統(tǒng)，能夠?qū)⒁欢ǚ秶鷥?nèi)的任何房地產(chǎn)信息進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)，例如，房地產(chǎn)的密度分析、房地產(chǎn)容積率分析、按產(chǎn)別進(jìn)行的分類統(tǒng)計(jì)、房屋拆遷統(tǒng)計(jì)等等，也使城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀更加容易了解。
4 基于GIS房地產(chǎn)系統(tǒng)數(shù)據(jù)組織與管理
4.1 房地產(chǎn)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的管理方式
空間數(shù)據(jù)具有非結(jié)構(gòu)化的特點(diǎn)，在GIS應(yīng)用的初期，數(shù)據(jù)庫一般都使用文件與數(shù)據(jù)庫混合的方式來對空間數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，其中最為典型的就是ArcInfo，還有部分系統(tǒng)則運(yùn)用了純文件的方式來對空間數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，例如MapInfo。這種管理方式存在著很多的不足，主要的表現(xiàn)為：文件的管理系統(tǒng)功能較小，不能保證數(shù)據(jù)的安全性、完整性、一致性，缺少在數(shù)據(jù)損壞之后的恢復(fù)功能，多個(gè)用戶同時(shí)控制的性能要比關(guān)系數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)要差很多。為了解決這些問題，我們要遵守關(guān)系數(shù)據(jù)庫組織數(shù)據(jù)的原則，對數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)系范本形式的分解，分解成等量的記錄數(shù)據(jù)，并制定成表進(jìn)行儲(chǔ)存。并且，按照關(guān)系模型的分解和連接之間的原則，在對空間對象進(jìn)行處理的時(shí)候，就不需要進(jìn)行太多的連接操作，減少了耗費(fèi)的時(shí)間，提高了存儲(chǔ)的效率。
4.2 數(shù)據(jù)共享管理
數(shù)據(jù)共享是各個(gè)部門、各個(gè)企業(yè)以及公共網(wǎng)將同一數(shù)據(jù)進(jìn)行共享。能夠確保房地產(chǎn)管理信息化得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵性問題就是數(shù)據(jù)共享。房地產(chǎn)管理信息化的主要核心就是要建立起數(shù)據(jù)共享平臺，這也是保證數(shù)據(jù)平臺資源的共享以及其他行業(yè)平臺的資源交互的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)管理的各個(gè)部門可以利用數(shù)據(jù)共享平臺來使用統(tǒng)一的基礎(chǔ)地理圖形數(shù)據(jù)，利用數(shù)據(jù)一體化的相關(guān)模型來確保房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和功能的共享，保證房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的分布儲(chǔ)存和集中管理。
4.3 房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)的組織形式
房產(chǎn)圖是對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍進(jìn)行管理的重要依據(jù)，我們可以按照房產(chǎn)管理的需求來進(jìn)行劃分，可以分為：房產(chǎn)分幅平面圖、房屋分戶平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖。房產(chǎn)分幅平面圖是對房屋及用地的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬等多種情況進(jìn)行體現(xiàn)的基本圖，也是對分丘圖與分戶圖進(jìn)行測繪的基礎(chǔ)。房產(chǎn)分丘平面圖是房產(chǎn)分幅圖的局部圖形，也是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)證附圖繪制的基礎(chǔ)。房屋分戶平面圖是戶為單位的，對房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行體現(xiàn)的詳圖，有明確房屋的產(chǎn)權(quán)界限的作用，普遍作為房屋所有權(quán)證的附圖來進(jìn)行使用。下圖對房地產(chǎn)的空間數(shù)據(jù)對像存在的映射關(guān)系進(jìn)行描述。
5 結(jié)語
GIS是對圖形信息進(jìn)行采集、更新、存儲(chǔ)、輸出、分析等處理的處理工具，GIS也為人們的日常生活帶來了極大的便利。GIS改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)軟件重視屬性信息的情況，表現(xiàn)了房地產(chǎn)管理逐漸的走向成熟，管理更加的走向規(guī)范。所以，采用GIS技術(shù)對房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)進(jìn)行構(gòu)建也滿足了人們?nèi)粘Ｉ畹男枨螅沟乩硇畔⑾到y(tǒng)真正的做到了服務(wù)大眾。
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第3篇：智慧房地產(chǎn)管理范文
[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測繪軟件 房產(chǎn)測繪智慧通 測繪成果
[中圖分類號]P25 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-5349（2013）02-0062-01
房產(chǎn)測繪的內(nèi)容分兩大部分：一是房產(chǎn)分幅平面圖測繪；二是房產(chǎn)面積測算。房產(chǎn)分幅圖平面測繪包括房產(chǎn)平面控制測量，房產(chǎn)要素調(diào)查，分幅圖繪制；房產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和房屋用地面積測算。房屋面積測算越來越為社會(huì)和百姓所關(guān)注，因?yàn)榉课菝娣e的多少直接關(guān)系到百姓的切身利益。房屋面積測算（也就是分戶圖測繪）業(yè)務(wù)分為四項(xiàng)：商品房銷售面積（預(yù)測）測算（包括變更測算），商品房建筑面積測算，自建房屋建筑面積測算，對有爭議的房屋進(jìn)行面積鑒證。分幅圖測繪是建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)，加入分戶圖數(shù)據(jù)資料，完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)以圖管房。房屋面積測算軟件在房產(chǎn)測繪行業(yè)中有重中之重的地位。
沒有房屋面積測算軟件之前，房產(chǎn)測繪的工作人員通過設(shè)計(jì)院出具的建筑施工圖紙，第一步提取房屋幾何圖形的每條邊尺寸，手算出戶室面積；第二步提取公用面積尺寸，算出公用面積；第三步根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《沈陽市房屋面積測量與計(jì)算細(xì)則》，將公用面積按比例分?jǐn)偨o戶室；第四步，計(jì)算出房屋的建筑面積；第五步，統(tǒng)計(jì)房屋戶室套內(nèi)面積分?jǐn)偯娣e以及建筑面積，繪制房產(chǎn)面積測繪成果分層分戶表。數(shù)據(jù)量大，誤差率高，讓房屋面積測算事業(yè)面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。隨著房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，有很多綜合體系樓盤，多分?jǐn)傁禂?shù)出現(xiàn)，讓手算房屋面積更加艱難。
小八軟件是建設(shè)部2002年的面積測算產(chǎn)品，操作簡單方便，應(yīng)用廣泛，能應(yīng)對大多數(shù)住宅網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)樓盤，自動(dòng)生成分層分戶圖、分層分戶表等成果文件。應(yīng)用的10年間，它完成了房產(chǎn)測繪數(shù)字化的變革。但對于日益復(fù)雜的樓宇，比如弧形的或者拱形的圖形，不能提供良好支持。更重要的是在繪圖方面，小八軟件不是基于AutoCAD的，不能夠直接導(dǎo)入開發(fā)單位提供的CAD圖紙，需要重新繪圖。
測量師軟件2007年應(yīng)運(yùn)而生，一個(gè)以AutoCAD為平臺，提供專業(yè)房產(chǎn)面積分?jǐn)傆?jì)算、自動(dòng)生成測繪成果報(bào)告書及權(quán)證附圖的房產(chǎn)測繪軟件。繪制功能強(qiáng)大，具有相同戶型可以在不同層中進(jìn)行復(fù)制，對于數(shù)量大的檔口、商鋪便于操作等優(yōu)點(diǎn)。它簡化了房屋面積測算的繁瑣步驟，減少了工作量，完成了房產(chǎn)測繪智能化的飛躍。但是該軟件在公用面積、戶室定義、圖形修改，出具成果資料等方面不如小八軟件快捷、方便、直觀。對于復(fù)雜的嵌套分?jǐn)偳闆r，不能提供良好支持。測繪成果是開發(fā)單位每次申報(bào)所形成的成果資料，主要包括房產(chǎn)平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報(bào)告書等資料。這些資料不僅是測繪成果的電子檔案記錄，而且還是辦理后續(xù)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的依據(jù)。測繪中心的分幅圖成果是通過清華山維軟件EPS2003出具的，EPS2003為單機(jī)版，成果庫為.exf文件的形式。
分層分戶圖的成果庫包括小八軟件、測量師軟件提供的兩種成果。這兩種軟件均為單機(jī)版，成果庫存儲(chǔ)在工作人員的電腦中。小八軟件的成果是Accsee數(shù)據(jù)庫文件（.MDB文件），測量師的成果是CAD文件（.DWG文件）和Access數(shù)據(jù)庫文件（.MDB文件），還包括報(bào)告書等輔助的表格文件。測繪成果庫數(shù)據(jù)文件多、數(shù)據(jù)格式多樣、數(shù)據(jù)分散，必須有專門的FTP服務(wù)器管理這些成果庫。信息技術(shù)的發(fā)展為提高城市房產(chǎn)管理水平帶來了新契機(jī)，Internet日益普及、Web技術(shù)日趨成熟、GIS應(yīng)用逐漸推廣、數(shù)據(jù)庫技術(shù)高速發(fā)展，為建設(shè)現(xiàn)代化城市的“數(shù)字房產(chǎn)”打下了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。
第4篇：智慧房地產(chǎn)管理范文
今年6月底，安徽的開發(fā)商藍(lán)鼎控股集團(tuán)有限公司（下稱“藍(lán)鼎集團(tuán)”）成為赴港“借殼潮”中最新的參與者。而就在一個(gè)多月前，已被藍(lán)鼎集團(tuán)成功收購的A股上市公司——湖北邁亞正式更名為“藍(lán)鼎控股”。
作為這家公司的實(shí)際控制人，仰智慧在下一盤很大的棋。
AH雙翼齊飛
在內(nèi)地股市IPO尚未開閘之際，香港資本市場成為吸引內(nèi)地企業(yè)的一塊寶地。尤其是大連萬達(dá)、綠地集團(tuán)等大型房企相繼在香港買殼，更是將內(nèi)地房企赴港借殼上市的熱情推向。
不過，資本市場向來都是大鱷的“游樂場”。國內(nèi)的中小開發(fā)商沖進(jìn)擁擠的香港證券市場，買下一家空殼公司，卻并不多見。藍(lán)鼎集團(tuán)成為了“吃螃蟹”的一個(gè)。
被藍(lán)鼎集團(tuán)相中的殼公司是嘉輝化工。港交所證券披露權(quán)益顯示，嘉輝化工已于6月14日向湖北藍(lán)鼎集團(tuán)董事會(huì)主席仰智慧售出80.25億股份，涉資13.25億元，仰智慧順利成為嘉輝化工最大的單一股東。
作為收購一方的藍(lán)鼎集團(tuán)是一家總部位于安徽合肥的區(qū)域開發(fā)商，仰智慧持有藍(lán)鼎集團(tuán)99.5%的股份，集團(tuán)主要經(jīng)營酒店、地產(chǎn)、礦業(yè)、傳媒，屬安徽省地產(chǎn)龍頭，總資產(chǎn)值約120億元人民幣。
自去年起，藍(lán)鼎集團(tuán)開始表現(xiàn)出對資本市場的向往。在表達(dá)收購嘉輝化工的意向前，藍(lán)鼎集團(tuán)已于去年以4.68億元收購了一家A股上市公司——ST邁亞29.90%股份，后者也因此更名為“藍(lán)鼎控股”。
2012年6月25日，ST邁亞公告稱，藍(lán)鼎集團(tuán)與絲寶集團(tuán)、絲寶實(shí)業(yè)簽署《股權(quán)收購協(xié)議》，以4.68億元受讓后者所持“湖北仙桃毛紡集團(tuán)有限公司”（下稱“仙桃毛紡”）100%股權(quán)。
據(jù)了解，仙桃毛紡是ST邁亞大股東，持有公司7268.70萬股，占總股本的29.90%。由此，藍(lán)鼎集團(tuán)間接成為ST邁亞的實(shí)際控制人。藍(lán)鼎集團(tuán)稱：“主要目的是希望通過收購一家HYPERLINK 上市公司為集團(tuán)進(jìn)一步做大做強(qiáng)奠定基礎(chǔ)?！?/p>
當(dāng)年7月13日，收購事項(xiàng)正式完成。7月24日，仙桃毛紡正式更名為“藍(lán)鼎實(shí)業(yè)（湖北）有限公司”。今年4月，ST邁亞摘帽后，更名為“藍(lán)鼎控股”。
在仰智慧看來，此次更名，是藍(lán)鼎集團(tuán)于2012年6月以間接收購方式進(jìn)軍資本市場動(dòng)作的里程碑事件。自此，“藍(lán)鼎”品牌正式閃爍在中國A股資本市場的舞臺。
記者從多種渠道獲悉，成功收購的H股上市公司嘉輝化工也將更名為“藍(lán)鼎控股”。屆時(shí)，“藍(lán)鼎”將出現(xiàn)A股、H股雙翼齊飛的景象。
房企買殼潮
仰智慧曾表示，在“十二五”前期，藍(lán)鼎集團(tuán)將爭取在中國A股“亮相”。去年，其愿望實(shí)現(xiàn)。
自去年開始，仰智慧不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)開發(fā)占地2600多畝、總建面達(dá)600多萬平方米的合肥現(xiàn)代商業(yè)物流集群“京商·國際商貿(mào)城”項(xiàng)目。
藍(lán)鼎集團(tuán)甚至將觸角伸向了海外。今年4月，藍(lán)鼎與韓國濟(jì)州島簽訂協(xié)議備忘錄，擬投資韓國濟(jì)州島神話歷史公園旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
仰智慧一方面堅(jiān)持做強(qiáng)做精房地產(chǎn)主業(yè)，另一方面，則是加速向資本市場進(jìn)軍，實(shí)施實(shí)業(yè)經(jīng)營和資本運(yùn)作雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略。
在入主ST邁亞之后，藍(lán)鼎集團(tuán)始終未明確注資計(jì)劃，而是先行受讓了ST邁亞所持有的全部房地產(chǎn)資產(chǎn)及債務(wù)，以解決同業(yè)競爭的問題，基本可以排除藍(lán)鼎集團(tuán)將A股上市公司作為其地產(chǎn)平臺的可能。
在此背景下，藍(lán)鼎集團(tuán)收購嘉輝化工，將其打造成地產(chǎn)開發(fā)的意味更為濃厚。雖然從名稱上，嘉輝化工與房地產(chǎn)并不沾邊，但事實(shí)上，自今年起，這家湖北的化工企業(yè)已經(jīng)開始向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。
今年3月，嘉輝化工宣布以5.5億元代價(jià)向控股股東宏漢收購岳陽南湖美墅置業(yè)全部股權(quán)，后者主要從事發(fā)展及經(jīng)營位于湖南省岳陽南湖西岸高尚住宅項(xiàng)目，工程預(yù)期2013年底或2014年初展開。
伴隨嘉輝化工的轉(zhuǎn)型，就在去年底，藍(lán)鼎集團(tuán)開始加大土地儲(chǔ)備。去年11月，藍(lán)鼎集團(tuán)連續(xù)拿下合肥新站區(qū)面積為895.3畝、759.1畝以及969畝的三幅地塊，總面積達(dá)到2624畝，總價(jià)18億元。
值得注意的是，在藍(lán)鼎集團(tuán)之前，已有多家內(nèi)地房企在香港成功買殼。
自去年開始，內(nèi)地開發(fā)商香港借殼的現(xiàn)象便愈演愈烈，其中不乏萬科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等龍頭開發(fā)商，今年以來，大連萬達(dá)、綠地集團(tuán)香港買殼更是將內(nèi)地房企赴港借殼上市推向新的。
事實(shí)上，對于這些房企而言，收購香港上市公司，一方面是基于開啟境外融資新渠道的中短期需求，另一方面是希望建立更加完善的房地產(chǎn)開發(fā)模式，而后者則更具戰(zhàn)略性。
記者注意到，這些有境外借殼上市動(dòng)作的房企大多不是缺錢的企業(yè)，借殼上市是一種長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。
對于仰智慧來說，與在國內(nèi)借殼上市不同，境外借殼上市其實(shí)是一種投資，而不單純是融資舉動(dòng)。因?yàn)楝F(xiàn)在香港資本市場對內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)仍然有很多顧慮和擔(dān)憂，即使借殼，在短期內(nèi)也不可能有融資行為，借殼需要2～3年甚至更長時(shí)間才能取得回報(bào)。
資本之路
按照藍(lán)鼎集團(tuán)“十二五”規(guī)劃，爭取在中國A股“亮相”是在計(jì)劃中的目標(biāo)。收購ST邁亞，意味著藍(lán)鼎集團(tuán)從單純房地產(chǎn)企業(yè)正式轉(zhuǎn)向資本市場運(yùn)作發(fā)展。
從創(chuàng)立到上市，藍(lán)鼎集團(tuán)和它的掌舵人一樣，充滿了傳奇色彩。
仰智慧，1971年出生于安徽安慶，早期在北京創(chuàng)業(yè)，于2006年在北京成立了北京藍(lán)鼎投資有限公司。2007年，回鄉(xiāng)投身合肥濱湖新區(qū)開發(fā)建設(shè)，第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目藍(lán)鼎觀湖苑在2008年入市。2010年，組建了藍(lán)鼎集團(tuán)。
其官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，藍(lán)鼎集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)120億元，共建設(shè)開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)15個(gè)，建成、在建總面積達(dá)1200多萬平方米。
2011年，藍(lán)鼎集團(tuán)以25億的銷售總額問鼎合肥，為深處“寒冬”的樓市帶來一絲陽光。但這顯然不是仰智慧心中的“長久之計(jì)”。隨著調(diào)控加劇，越來越多的房地產(chǎn)老板不得不擔(dān)心有朝一日陷入滯銷的泥沼。
從2006年藍(lán)鼎成立，到2010年一躍成為擁有800萬平方米建筑面積的大型房企，由于發(fā)展過快，企業(yè)難免會(huì)資金緊繃。剛剛走過風(fēng)頭正盛的時(shí)期，藍(lán)鼎就遭遇到了嚴(yán)重的資金困境。
去年，合肥南淝河畔“直降兩千”推到了藍(lán)鼎旗下項(xiàng)目降價(jià)的第一塊“多米諾骨牌”，星河府、海棠灣、中央城、濱湖假日……無一幸免地被拖進(jìn)“降價(jià)甩賣”的陣營。去年6月28日，藍(lán)鼎濱湖假日在致前期業(yè)主的公開信中說：“國家兩年調(diào)控下，公司出現(xiàn)嚴(yán)重資金壓力，迫于按時(shí)支付民工工資這一最大政治壓力，四期項(xiàng)目不得不大幅降價(jià)?！?/p>
旗下樓盤相繼低價(jià)銷售，卻愿意花巨資收購一家上市公司，藍(lán)鼎集團(tuán)入主ST邁亞意圖非常明顯。
一位熟知資本操作的人士表示，收購ST邁亞實(shí)為借殼上市，上市后藍(lán)鼎集團(tuán)可以通過發(fā)行股票募集資金，這樣一來長期困擾其發(fā)展的融資問題可以得到解決。
“公司上市后可以減少對銀行的過分依賴，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)大大降低?！痹撊耸糠Q，減少對銀行貸款的依賴后，藍(lán)鼎集團(tuán)在銀行的信用評級也會(huì)隨之提升。即便相關(guān)政策急剎時(shí)，也不用過分擔(dān)心資金鏈斷裂。
摘“桃”意義
僅以4.68億便能收購公司借殼上市，這被看作是撿了大便宜。
仙桃毛紡的前東家絲寶集團(tuán)也是“虧本甩賣”。2007年絲寶集團(tuán)接手仙桃毛紡時(shí)的股價(jià)為6.268億，如今以4.68億轉(zhuǎn)讓，虧損達(dá)1.59億。
絲寶集團(tuán)為何以如此低價(jià)賣掉仙桃毛紡？
“一方因常年虧損賣掉公司，另一方因急于公司轉(zhuǎn)型低價(jià)買入，雙方各取所需促成此次交易?！币晃婚L期研究紡織行業(yè)的券商人士對記者分析說。
HYPERLINK 毛紡織是中國紡織HYPERLINK 服裝行業(yè)的重要組成部分。近年來，毛紡織行業(yè)呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢，尤其是2005年以后，隨著電腦橫機(jī)的普及，帶動(dòng)了上下游HYPERLINK 產(chǎn)業(yè)鏈一大批企業(yè)的快速發(fā)展，涌現(xiàn)出很多技術(shù)水平高、產(chǎn)品品質(zhì)好的優(yōu)秀企業(yè)，贏得了全世界服裝客戶的青睞。
藍(lán)鼎集團(tuán)的前身湖北邁亞就是其中之一，其一度是湖北省紡織業(yè)重點(diǎn)上市企業(yè)。公司生產(chǎn)的“仙桃”牌精紡呢絨面料、色織布和拉舍爾毛毯備受廣大消費(fèi)者青睞，為高檔襯衣廠、西服廠的首選面料，產(chǎn)品40%出口日本、意大利、法國、德國、俄羅斯等國家和地區(qū)。
但近年來由于業(yè)績不理想，公司曾被深交所出具退市風(fēng)險(xiǎn)警示，實(shí)際控制人也發(fā)生多次變更。去年，公司原實(shí)際控制人絲寶集團(tuán)通過出讓公司股權(quán)，將控制人地位讓給了藍(lán)鼎集團(tuán)。
事實(shí)上，從2011年開始，仙桃毛紡的紡織經(jīng)營就已經(jīng)陷入困境，隨著出口業(yè)務(wù)的下降和國內(nèi)市場競爭激烈，上半年紡織業(yè)務(wù)收入相比2010年同期下跌25%。ST邁亞2012年業(yè)績公告顯示，上半年上市公司股東凈利潤虧損約1800萬至2400萬元，每股收益虧損約0.074至0.099元。
業(yè)內(nèi)人士稱，2009年歐洲債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來，造成全球范圍內(nèi)，尤其是歐美及日本市場的低靡，外需不振直接導(dǎo)致國內(nèi)的行業(yè)產(chǎn)能過剩，再加上勞動(dòng)力成本上升、原料價(jià)格波動(dòng)等因素，很多毛紡織企業(yè)感覺一下子進(jìn)入了寒冬。
展望藍(lán)鼎集團(tuán)摘“桃”后的前景，外界不無擔(dān)憂。一個(gè)最為重要的原因是，公司新控股股東主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)，而公司一直以來經(jīng)營的卻是紡織服裝類。新大股東是否能在資金、管理上給予上市公司足夠的支持，仍是考驗(yàn)。
定增“蛋糕”
不過，藍(lán)鼎集團(tuán)似乎并不為此憂心。在仰智慧看來，要做“百年老店”，就不能不與資本市場打交道。此次收購行動(dòng)是藍(lán)鼎集團(tuán)為尋求持續(xù)健康發(fā)展積極進(jìn)行的一種嘗試。
此外，上市后的公司必須按照規(guī)定引進(jìn)科學(xué)的公司治理，建立一套規(guī)范的管理體制和財(cái)務(wù)體制，這也迫使藍(lán)鼎集團(tuán)要盡快提升公司現(xiàn)有的管理水平。
“此次收購一家上市公司，主要是為藍(lán)鼎集團(tuán)在更高平臺上規(guī)范管理、健康發(fā)展、做大做強(qiáng)奠定基礎(chǔ)，同時(shí)積極提升上市公司盈利水平以及持續(xù)經(jīng)營能力，贏得社會(huì)良好聲譽(yù)?！彼{(lán)鼎集團(tuán)的一位管理層對記者表示。
去年11月，藍(lán)鼎集團(tuán)公布了非公開發(fā)行股票預(yù)案，募資20億元資金。在扣除相關(guān)發(fā)行費(fèi)用后，3.71億元將用于償還金融機(jī)構(gòu)貸款及往來借款，剩余部分約16億元將用于補(bǔ)充營運(yùn)資金。
不過，根據(jù)藍(lán)鼎集團(tuán)今年5月的公告，公司董事會(huì)決定將2012年11月的非公開發(fā)行股票預(yù)案中發(fā)行數(shù)量從6.25億股調(diào)減為1.95億股，3.2元/股的發(fā)行價(jià)不變，發(fā)行股數(shù)、募資總額均縮水近70%。
值得注意的是，此前的方案由于募集資金巨大，且沒有給出具體的投資項(xiàng)目，一度引起市場廣泛關(guān)注，甚至令公司股價(jià)大幅飆升。當(dāng)時(shí)上市公司股價(jià)徘徊在4元/股以下，但在經(jīng)歷了此次定向增發(fā)、隨后的新任大股東資產(chǎn)置入后，公司股價(jià)一路走高，最高達(dá)到8.90元/股，最大漲幅188%。
分析人士認(rèn)為，4月份公司剛將定增方案遞交證監(jiān)會(huì)審批，5月就宣布大幅縮水，或許和輿論壓力有關(guān)，也不排除監(jiān)管部門給出了意見。即便如此，發(fā)行價(jià)僅為當(dāng)前股價(jià)的44%，即此次定增唯一的發(fā)行對象藍(lán)鼎集團(tuán)，仍可坐擁一倍有余的浮盈。
一方面在IPO未開閘之時(shí)，藍(lán)鼎集團(tuán)即成功實(shí)現(xiàn)借殼上市；另一方面，此次定增價(jià)僅為當(dāng)前股價(jià)的一半不到。
第5篇：智慧房地產(chǎn)管理范文
提供穩(wěn)定現(xiàn)金流
“物管行業(yè)的情況很有意思，一方面做物業(yè)的都在說，人力成本年年上升，物業(yè)費(fèi)卻很難調(diào)整，基本是在賠錢；可是另一方面，很多物業(yè)公司都不愿意撤出，還有的在排隊(duì)上市，說明這是一個(gè)巨大的市場。”一位房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士分析，物業(yè)這一房地產(chǎn)的下游行業(yè)很有可能成為下階段新的利潤點(diǎn)。
就拿近期掛牌新三板的兩家物業(yè)企業(yè)為例，其在市場上均具有不俗的表現(xiàn)。遠(yuǎn)洋億家公開轉(zhuǎn)讓的說明書顯示，截至2015年9月30日，遠(yuǎn)洋億家資產(chǎn)總值達(dá)7.92億元，營業(yè)收入為7.88億元。而第一物業(yè)總經(jīng)理劉培慶也表示，公司估值高達(dá)10億元。“物業(yè)行業(yè)以前大家不太看好，現(xiàn)在隨著服務(wù)業(yè)發(fā)展、建筑交付，有大量的社區(qū)及設(shè)備需要維護(hù)和保養(yǎng)。物業(yè)行業(yè)能夠提供穩(wěn)定且風(fēng)險(xiǎn)較小的現(xiàn)金流，所以大家也逐漸發(fā)現(xiàn)了這一行業(yè)的洼地。”劉培慶如是說。
節(jié)省人力物力
值得注意的是，如今的物業(yè)市場與以前相比變化甚大。很多基于智慧物業(yè)平臺的服務(wù)相繼出現(xiàn)，完成了以前傳統(tǒng)服務(wù)都無法實(shí)現(xiàn)的功能。比如，通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預(yù)訂服務(wù)、購買商品。智能APP的開發(fā)與普及已經(jīng)成為目前行業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向。 遠(yuǎn)洋“億街區(qū)”平臺模式
“讓物業(yè)管理更簡單、更有價(jià)值，其實(shí)現(xiàn)的圖景很大程度上要依托科技支撐?！敝袊飿I(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長沈建忠表示，“我們看到，現(xiàn)在越來越扁平化管理構(gòu)架的企業(yè)，其背后正是科技的力量在發(fā)揮作用。業(yè)內(nèi)的萬科、長城、碧桂園、龍湖等企業(yè)紛紛將科技引入物業(yè)服務(wù)體系中，并初步實(shí)現(xiàn)了對服務(wù)中大數(shù)據(jù)的收集、分析和應(yīng)用?！?/p>
對物業(yè)管理企業(yè)來說，智慧物業(yè)系統(tǒng)最大的價(jià)值在于能夠加強(qiáng)業(yè)主、物業(yè)員工、物業(yè)管理者之間的聯(lián)系效率，從而節(jié)省人力和時(shí)間成本。
遠(yuǎn)洋億街區(qū)副總經(jīng)理、億街區(qū)創(chuàng)始人孫林告訴記者，遠(yuǎn)洋山水、遠(yuǎn)洋沁山水在智慧物業(yè)平臺上線之后半年的時(shí)間內(nèi)，將一個(gè)維修均完成時(shí)間從1小時(shí)降到了29分鐘，而服務(wù)團(tuán)隊(duì)也從原本的25人降至16人。
“互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)工具，它確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)高效率和節(jié)省成本?！眲⑴鄳c也表示，對于企業(yè)來說，軟件的開發(fā)成本并不算大，后期只需維護(hù)就可以了。“但通過這一方式，我們的人力成本差不多能夠節(jié)省10%，建筑耗能更是可下降30%?！?/p>
三家智慧物業(yè)平臺各有千秋
目前市場上雖然出現(xiàn)了如遠(yuǎn)洋“億街區(qū)”、龍湖“千丁”、萬科“睿生活”、第一物業(yè)“愛助家”等基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的智慧物業(yè)平臺，但它們在功能和實(shí)際的市場應(yīng)用中也并不相同。這些智慧物業(yè)系統(tǒng)有的更傾向于一個(gè)“to B端”（對商家）的物業(yè)管理平臺，有些則更傾向于做“to C端”（對普遍用戶）的服務(wù)平臺。
“睿服務(wù)的運(yùn)用，破解了物業(yè)管理普遍存在靠人管理、用更貴的人管理便宜的人、管理項(xiàng)目分散、項(xiàng)目灰色空間等管理難題?！睋?jù)萬科方面透露，傳統(tǒng)的物業(yè)管理是一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理管理一個(gè)項(xiàng)目，而“睿服務(wù)”則實(shí)現(xiàn)了一群項(xiàng)目經(jīng)理人管理一群項(xiàng)目。這樣的生產(chǎn)組織方式變革，極大地釋放了項(xiàng)目經(jīng)理的管理能力，改變了傳統(tǒng)物業(yè)管理“人盯人”的管理困局。
記者了解到，2014年，萬科物業(yè)對外了睿服務(wù)，而在同年，萬科物業(yè)將18家城市公司變革為49個(gè)管理中心。這些管理中心由466名平均服務(wù)年限在10年以上的老萬科物業(yè)經(jīng)理人組成。不管項(xiàng)目在哪一個(gè)城市都可以有一個(gè)管理中心，能夠持續(xù)不斷地為項(xiàng)目提供支持。
“與側(cè)重于運(yùn)營的萬科‘睿服務(wù)’不同，我們的產(chǎn)品使用‘經(jīng)營+運(yùn)營’模式，降低人工成本，擴(kuò)大人均管理面積，提高社區(qū)服務(wù)效率及水平，持續(xù)實(shí)現(xiàn)營收?！眱|街區(qū)創(chuàng)始人孫林表示。
據(jù)了解，億街區(qū)將服務(wù)積極性不高、屬地化管理的傳統(tǒng)物業(yè)公司進(jìn)行資源整合，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理平臺，扮演一種資源搭建商的角色，為物業(yè)公司提供自由發(fā)揮的場地。
這一方面能減輕物業(yè)公司承擔(dān)基礎(chǔ)服務(wù)的成本，同時(shí)也讓社區(qū)用戶享受到更加專業(yè)的服務(wù)，讓工作人員效率進(jìn)一步提升。
目前，億街區(qū)這一智慧物業(yè)平臺已經(jīng)推向市場，并且開始為物業(yè)公司提供服務(wù)?！拔覀円埠芸粗匾?guī)?；l(fā)展，物業(yè)管理并不是一個(gè)高利潤行業(yè)，想要獲得利潤就需要做大規(guī)模，因此搭建一個(gè)集合眾多物業(yè)公司的運(yùn)營平臺顯得尤為重要?！睂O林說。
同遠(yuǎn)洋“億街區(qū)”相似，第一物業(yè)所開發(fā)的智慧物業(yè)平臺――愛助家和APH也期望通過為合作伙伴提供基于移動(dòng)端的社區(qū)生活服務(wù)平臺以及物業(yè)管理平臺的合作方式，幫助房地產(chǎn)物業(yè)公司直接實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級。不過與之不同的是，除了提供軟件服務(wù)之外，這套智慧物業(yè)平臺系統(tǒng)還包含部分硬件升級服務(wù)。
第一物業(yè)總經(jīng)理劉培慶表示：“能耗在物業(yè)成本中占很大比重，而我們的智慧物業(yè)平臺系統(tǒng)可以通過自控系統(tǒng)，由人管機(jī)器變成電腦管機(jī)器，從而實(shí)現(xiàn)成本的降低。由于這個(gè)系統(tǒng)科技解決方案是適用于通用型建筑的，因此我們也有將這種服務(wù)推向市場的打算。”
未來盈利點(diǎn)仍在探尋
對于智慧物業(yè)平臺未來的盈利模式，目前業(yè)內(nèi)還沒有形成一套成熟的體系。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于物業(yè)和業(yè)主有天然的信任，掌握著業(yè)主大量的信息，因此在社區(qū)O2O方面很可能會(huì)形成一個(gè)新的盈利點(diǎn)，不過這一點(diǎn)在行業(yè)內(nèi)部并未達(dá)成共識。
第6篇：智慧房地產(chǎn)管理范文
8月漸近，氣溫日高，火熱樓市的高溫開始傳導(dǎo)至土地市場，“地王”這個(gè)消失有一段時(shí)間的名詞再次頻繁出現(xiàn)。
從恒大廣州地王到北京萬柳地王，土地市場早已不平靜，而中海近日在天津斥資近30億元又創(chuàng)造一個(gè)地王。
似乎樓市和地市都向2009年發(fā)展軌跡靠攏，不過也許不會(huì)，中央政府有關(guān)部門已經(jīng)發(fā)文。
7月19日，國土資源部和住建部就當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》。
通知指出，房地產(chǎn)和土地市場近期出現(xiàn)了一些波動(dòng)，雖然這些波動(dòng)未改變市場整體格局，但市場運(yùn)行的復(fù)雜性和不穩(wěn)定性在增加，加上房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，任務(wù)還很艱巨。
通知要求，各級國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃)主管部門都要有清醒認(rèn)識，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，密切配合做好各項(xiàng)工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。
通知還強(qiáng)調(diào)，各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求。已放松的，要立即糾正。
這份文件延續(xù)了中央一貫以來堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，并不太出人意料，但明顯可以看出，隨著房地產(chǎn)市場升溫，中央政府加強(qiáng)了防止房價(jià)反彈的力度。
房地產(chǎn)市場是否足夠火熱仍需觀察，但在8月，一個(gè)“放在火爐上烤”的房地產(chǎn)論壇正在預(yù)熱，即將揭幕。
8月8-11日，一年一度的中國房地產(chǎn)界最重要的盛典“博鰲房地產(chǎn)論壇”將在海南博鰲召開。據(jù)論壇組委會(huì)介紹，論壇籌備工作已經(jīng)進(jìn)入最關(guān)鍵階段，預(yù)計(jì)論壇報(bào)名參會(huì)人數(shù)將達(dá)到史無前例的1000人。
作為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大、規(guī)格最高、影響最廣的專業(yè)論壇，2012博鰲房地產(chǎn)論壇依然選擇在海南博鰲亞洲論壇大酒店共襄盛會(huì)，將延續(xù)博鰲論壇經(jīng)典并加以擴(kuò)展，議題覆蓋宏觀經(jīng)濟(jì)、市場、商業(yè)模式、資本、產(chǎn)業(yè)等。
其中，金融和商業(yè)地產(chǎn)方面將是本屆論壇的重點(diǎn)與焦點(diǎn)，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)未來值得期待的方向。
“最熱的8月，每年還總是有許多人來參加，熱火朝天”—這是博鰲房地產(chǎn)論壇十二年來的寫照，而且一年比一年更加火熱。
第7篇：智慧房地產(chǎn)管理范文
我國房地產(chǎn)企業(yè)已處于復(fù)雜的生態(tài)環(huán)境、開放的經(jīng)濟(jì)體系和動(dòng)態(tài)的市場競爭中。面臨嚴(yán)酷的宏觀調(diào)控、限購限貸以及資金鏈的空前緊張，如何借助創(chuàng)新擺脫同質(zhì)化競爭，尋找到適合自身的藍(lán)海發(fā)展優(yōu)勢。置身于以創(chuàng)新為特征的知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，中國房地產(chǎn)企業(yè)不僅肩負(fù)著完成股東要求經(jīng)營指標(biāo)的具體任務(wù)，也肩負(fù)著以創(chuàng)新引領(lǐng)未來生活的歷史使命。我國的宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級既帶來巨大挑戰(zhàn)，同時(shí)也為我國房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與重新崛起創(chuàng)造了歷史機(jī)遇。在創(chuàng)新浪潮中，我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要催生創(chuàng)意，在制度、流程、組織、渠道、業(yè)務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及服務(wù)方面大膽創(chuàng)新，從而最終實(shí)現(xiàn)創(chuàng)利?？梢姡诮?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與宏觀調(diào)控驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)究竟如何在創(chuàng)新中實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型是值得探索的前瞻性問題。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的創(chuàng)新挑戰(zhàn)
“知不易、行更難”，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)崛起的理想和歷史使命，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒認(rèn)識到自身的差距，在創(chuàng)新的深度和廣度上皆存在不足。我國房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新面臨的挑戰(zhàn)可歸結(jié)為三個(gè)方面：創(chuàng)新之道模糊、創(chuàng)新之法缺失和創(chuàng)新之術(shù)匱乏。
1.創(chuàng)新之道模糊——?jiǎng)?chuàng)新與戰(zhàn)略
創(chuàng)新活動(dòng)應(yīng)當(dāng)具有目的性、組織性和頂層設(shè)計(jì)，然而我國房地產(chǎn)企業(yè)對于“為何創(chuàng)新”以及“何謂創(chuàng)新”缺乏清晰的戰(zhàn)略思維。在制定和執(zhí)行創(chuàng)新規(guī)劃時(shí)，往往出現(xiàn)與整體發(fā)展戰(zhàn)略的契合度較低、市場定位差異性較大等一系列問題。一是戰(zhàn)略契合度較低。譬如，一些區(qū)域性地產(chǎn)公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略是在專業(yè)領(lǐng)域或者特定區(qū)域取得領(lǐng)先優(yōu)勢，然而在其創(chuàng)新實(shí)踐中采用全面跟進(jìn)策略，在全國范圍內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目，甚至跟風(fēng)投資礦產(chǎn)企業(yè)。二是市場定位差異性較大。不少地產(chǎn)公司在產(chǎn)品性能、產(chǎn)品特色、產(chǎn)品風(fēng)格上相互模仿，甚至簡單抄襲國外概念，沒有做到因地制宜、因項(xiàng)而異，未能把握客戶深層次的消費(fèi)意愿和精神訴求。
2.創(chuàng)新之法缺失——?jiǎng)?chuàng)新與管理
創(chuàng)新實(shí)踐具有系統(tǒng)性和復(fù)雜性特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要統(tǒng)籌性的創(chuàng)新管理——“如何創(chuàng)新”直接關(guān)系到創(chuàng)新成敗。在“如何創(chuàng)新”問題上，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著基礎(chǔ)平臺薄弱、動(dòng)態(tài)管理缺失兩個(gè)短板。一是創(chuàng)新基礎(chǔ)平臺的薄弱。持續(xù)的創(chuàng)新實(shí)踐需要得到公司平臺型資源的穩(wěn)定支持。平臺型資源是指有形的組織、無形的文化、硬件性的系統(tǒng)設(shè)備和軟件性的信息應(yīng)用。重組織、輕文化，重硬件、輕軟件的問題依然存在。創(chuàng)新決策層、管理層還是執(zhí)行層，對于創(chuàng)新失敗的容忍度偏低，對于創(chuàng)新活動(dòng)無法進(jìn)行有效監(jiān)督，普遍缺乏創(chuàng)新激勵(lì)和約束機(jī)制，導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門創(chuàng)新動(dòng)力不足，或者注重短期效應(yīng)的不審慎創(chuàng)新行為。二是創(chuàng)新的動(dòng)態(tài)管理脫節(jié)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新活動(dòng)依然存在“重活動(dòng)、輕結(jié)果”、“重創(chuàng)新、輕創(chuàng)利”和“重開頭、輕結(jié)尾”的現(xiàn)象?！爸鼗顒?dòng)、輕結(jié)果”是指房地產(chǎn)企業(yè)對創(chuàng)新缺乏明確規(guī)劃，即使有規(guī)劃也不能按步實(shí)施，導(dǎo)致創(chuàng)新活動(dòng)與目標(biāo)背離?！爸貏?chuàng)新、輕創(chuàng)利”是指房地產(chǎn)公司創(chuàng)新活動(dòng)與業(yè)務(wù)目標(biāo)脫節(jié)，創(chuàng)新成本—收益分析缺失。“重開頭、輕結(jié)尾”是指公司缺乏對創(chuàng)新活動(dòng)的評估與改進(jìn)，一個(gè)優(yōu)秀創(chuàng)新產(chǎn)品往往需要多輪評估與改進(jìn)逐步形成產(chǎn)品特色或者品牌效應(yīng)。
3.創(chuàng)新之術(shù)匱乏——?jiǎng)?chuàng)新與實(shí)踐
創(chuàng)新的挑戰(zhàn)不僅僅來自于“創(chuàng)新之道模糊”和“創(chuàng)新之法缺失”，也存在于“創(chuàng)新之術(shù)匱乏”。這項(xiàng)挑戰(zhàn)主要來自三個(gè)方面：一是原發(fā)性創(chuàng)新少，舶來品較多。不少創(chuàng)新實(shí)質(zhì)就是直接移植、克隆國外的產(chǎn)品，這種“山寨式”創(chuàng)新歸根結(jié)底缺乏特色，難以形成自主品牌。二是創(chuàng)新的技術(shù)含量比較低，產(chǎn)品簡單化。房地產(chǎn)產(chǎn)品跟其他行業(yè)或者服務(wù)對接組合比較少。三是產(chǎn)品從劣質(zhì)化到均質(zhì)化，專業(yè)化、高質(zhì)量的個(gè)性化產(chǎn)品創(chuàng)新不足。究其原因主要來自房地產(chǎn)企業(yè)缺乏創(chuàng)新技能、方法和工具。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)開創(chuàng)的創(chuàng)新之路
面臨眾多的創(chuàng)新挑戰(zhàn)，為完成歷史使命，房地產(chǎn)企業(yè)必須探索符合自身的創(chuàng)新模式，我們以知識要素為起點(diǎn)，以道、法、術(shù)為核心，以戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)為橋梁，以創(chuàng)新使命為結(jié)果，來構(gòu)建一條中國房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新之路。借助中國國學(xué)智慧，探索房地產(chǎn)企業(yè)如何做到創(chuàng)新有道、創(chuàng)新有法和創(chuàng)新有術(shù)。
1.“為何創(chuàng)新”和“創(chuàng)新什么”——?jiǎng)?chuàng)新有道
從知識經(jīng)濟(jì)要素的角度將創(chuàng)新之道歸結(jié)為“為何創(chuàng)新”和“創(chuàng)新什么”兩個(gè)問題，解答創(chuàng)新的終極價(jià)值和涵蓋領(lǐng)域，是創(chuàng)新方法和創(chuàng)新實(shí)踐的指導(dǎo)性綱領(lǐng)。創(chuàng)新之道決定了創(chuàng)新主體、創(chuàng)新目標(biāo)和創(chuàng)新任務(wù)三大要素。創(chuàng)新之道影響我國房地產(chǎn)行業(yè)的歷史使命和未來發(fā)展道路。那么我國房地產(chǎn)企業(yè)如何才能做到“創(chuàng)新有道”呢？首先，創(chuàng)新有道在于“上善若水”。其含義是最高境界的善行就像水的品性一樣，澤被萬物而不爭名利。最高境界的創(chuàng)新是超越了個(gè)體利益、短期需求。在房地產(chǎn)創(chuàng)新領(lǐng)域，創(chuàng)新不僅僅是商業(yè)價(jià)值的訴求，也要有道德性的體現(xiàn)。有水準(zhǔn)的創(chuàng)新不僅僅是滿足了市場功能性的需求，還要有一種惠及天下的心界。其次，創(chuàng)新有道在于“道法自然”。道法自然就是說萬事萬物都有一種天然的自然欲求，順應(yīng)自然訴求就能夠?qū)ν饨绾椭C相處，違背這種自然欲求就會(huì)同外界產(chǎn)生抵觸。創(chuàng)新意味著變化，然而萬變不離其宗。我國房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新應(yīng)緊扣經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活對房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)自然、真實(shí)的需求。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新應(yīng)對滿足需求、引領(lǐng)需求，但不能誤導(dǎo)需求或者虛構(gòu)需求。再次，創(chuàng)新有道在于“勤于行之”。其含義是上乘智慧的人會(huì)在獲悉真理之后，能夠做到不斷探索、勤奮實(shí)踐并持之以恒。在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)成中國房地產(chǎn)人思維習(xí)慣和工作常態(tài)。最后，創(chuàng)新有道在于“寵辱不驚”。寵辱不驚含義是受到寵愛和受到侮辱都不會(huì)忐忑不安?！皩櫲璨惑@”是一種經(jīng)過磨礪后而形成的一種成熟心態(tài)與平和氣度。創(chuàng)新是與風(fēng)險(xiǎn)共舞、與失敗偕行的實(shí)踐，在這歷程中充滿了順與逆、得與失、取與舍以及成與敗。如果缺乏成熟的心態(tài)與平和的氣度，在創(chuàng)新中抱著急于求成、孤注一擲的觀念，創(chuàng)新活動(dòng)可能未開始就已經(jīng)失敗。中國房地產(chǎn)企業(yè)在達(dá)成創(chuàng)新使命的旅途中，既要有“拿得起，放得下”的雄才大略，也需要具備“贏得起，輸?shù)闷稹钡淖孕艔娜荨Ｋ^創(chuàng)新有道就是以上善若水為創(chuàng)新原則，以道法自然為創(chuàng)新基礎(chǔ)，以勤而行之為創(chuàng)新方式，以寵辱不驚為創(chuàng)新態(tài)度。
2.“如何創(chuàng)新”的戰(zhàn)略性問題——?jiǎng)?chuàng)新有法
創(chuàng)新之“法”指“如何創(chuàng)新”的管理方法問題，它明確了創(chuàng)新的操作流程和實(shí)施路徑，是創(chuàng)新管理規(guī)律的總結(jié)和概括。創(chuàng)新之法決定了創(chuàng)新戰(zhàn)略的方式和路徑，較大程度地影響創(chuàng)新的質(zhì)量、進(jìn)程與效率。在復(fù)雜的生態(tài)環(huán)境中，我國房地產(chǎn)企業(yè)要在創(chuàng)新中求生存，更求得可持續(xù)發(fā)展之路。如何在“摸著石頭過河”的狀態(tài)中，避免創(chuàng)新的盲目性、短視性和無序性，如何做到“創(chuàng)新有法”呢？一方面，創(chuàng)新有法在于“有法可依”。這里的“法”特指房地產(chǎn)企業(yè)對創(chuàng)新實(shí)踐的管理方法體系，即創(chuàng)新主體如何挖掘創(chuàng)意、調(diào)動(dòng)資源、規(guī)范流程從而完成任務(wù)。從創(chuàng)新主體來講，我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜。其創(chuàng)新活動(dòng)需要綜合調(diào)動(dòng)各類資源。如無“法”可依，勢必造成創(chuàng)新活動(dòng)低效率運(yùn)作。從創(chuàng)新模式來看，跨產(chǎn)業(yè)“聯(lián)姻”、跨學(xué)科聯(lián)盟甚至跨國界合作已成為當(dāng)今創(chuàng)新的主流方式。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)向多功能服務(wù)商轉(zhuǎn)型，做社會(huì)最需要的事業(yè)，跨界整合，創(chuàng)新共贏。但如無“法”可依，則將引發(fā)利益分享、成本共擔(dān)機(jī)制紊亂，或者管理邊界不清晰而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。與創(chuàng)新有道相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)更迫切需要綜合性、系統(tǒng)性的管理方法，在創(chuàng)新過程中不僅要有“法”可依，更要依“法”行事。另一方面，創(chuàng)新有法也在于“法無定法”。法無定法就是“條條大路通羅馬”或“百川歸海，殊途同歸”。盡管我們講需要把創(chuàng)新研究方法發(fā)展成系統(tǒng)性學(xué)說，然而從本質(zhì)上說，創(chuàng)新管理方法應(yīng)當(dāng)是多元的，是不斷被新的方法所替代的。任何一種創(chuàng)新管理方法都是特定時(shí)代和階段的產(chǎn)物。
3.“如何創(chuàng)新”的戰(zhàn)術(shù)性問題——?jiǎng)?chuàng)新有術(shù)
創(chuàng)新之法回答了“如何創(chuàng)新”的戰(zhàn)略性問題，而創(chuàng)新之術(shù)則要回答“如何創(chuàng)新”的戰(zhàn)術(shù)性問題。創(chuàng)新之術(shù)是微觀的、具體的、實(shí)操性的。我們也可以理解為創(chuàng)新技術(shù)、創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)和創(chuàng)新藝術(shù)的綜合體現(xiàn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)新實(shí)踐中應(yīng)從以下幾個(gè)方面做到“創(chuàng)新有術(shù)”。首先，創(chuàng)新之術(shù)在于“創(chuàng)新技術(shù)”。所謂創(chuàng)新技術(shù)即創(chuàng)新應(yīng)用的技術(shù)、方法和工具。創(chuàng)新是群體性、跨界性和系統(tǒng)性的活動(dòng)，創(chuàng)新之道和創(chuàng)新之法不足以保障創(chuàng)新項(xiàng)目的成功，譬如，房地產(chǎn)業(yè)已逐步走向以產(chǎn)業(yè)融合和資產(chǎn)運(yùn)營為主的時(shí)代。金融產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等眾多產(chǎn)業(yè)都已和房與地緊密融合在一起，它也不再只是房和地，還有了真正意義上的“產(chǎn)”。這些綜合問題包括在前期規(guī)劃、開發(fā)、商業(yè)化等具體創(chuàng)新實(shí)踐中，需要借助大量的輔助手段。當(dāng)然不少技術(shù)、方法和工具已經(jīng)在其他領(lǐng)域發(fā)展成熟并得到廣泛應(yīng)用，有些需要為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新實(shí)踐從零建立或者量身定制。其次，創(chuàng)新有術(shù)在于“創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)”。所謂“創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)”指創(chuàng)新所采納的方法和策略，即中國房地產(chǎn)企業(yè)怎樣去創(chuàng)新。就術(shù)論術(shù)，跟隨、組合和自主這三種創(chuàng)新方式并無優(yōu)劣之分，相反，由于特點(diǎn)不同也顯示出效用的不同，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對具體問題進(jìn)行具體分析，靈活地運(yùn)用創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)。最后，創(chuàng)新之術(shù)在于“創(chuàng)新藝術(shù)”。所謂“創(chuàng)新藝術(shù)”則指中國房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)新實(shí)踐中的文化元素。創(chuàng)新活動(dòng)本身就是一門“科學(xué)性的藝術(shù)”。成功的創(chuàng)新既需要理性的論證，也需要激發(fā)感性的創(chuàng)意。應(yīng)當(dāng)說創(chuàng)新就是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)晶。中國房地產(chǎn)企業(yè)需要超越功能需求的藝術(shù)手法、超越短期得失的藝術(shù)訴求。有了創(chuàng)新藝術(shù)，我國房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新就更體現(xiàn)出人文特色，畢竟房地產(chǎn)創(chuàng)新的目的就是為客戶提供高品質(zhì)的產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不僅僅在居住功能的物質(zhì)層面，更體現(xiàn)在精神享受層面。具有人文特色的產(chǎn)品和服務(wù)才能真正吸引客戶，引領(lǐng)客戶需求。
四、結(jié)論
中國房地產(chǎn)企業(yè)要成功轉(zhuǎn)型的根本在于創(chuàng)新，而要完成創(chuàng)新使命則需要做到“創(chuàng)新有道”、“創(chuàng)新有法”和“創(chuàng)新有術(shù)”。從微觀層面上看，創(chuàng)新個(gè)案的成功確實(shí)需要“摸著石頭過河”；然而從宏觀層面上，創(chuàng)新主流的成功則需要依靠“循序的、系統(tǒng)的和持續(xù)的”實(shí)踐，開始就做好“頂層設(shè)計(jì)”。中國房地產(chǎn)企業(yè)要完成轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新使命，在道、法、術(shù)三個(gè)層面都應(yīng)當(dāng)整體提升。盡管如此，與創(chuàng)新之道的模糊，創(chuàng)新之術(shù)的匱乏相比，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)最為需要的是符合中國特色、適合企業(yè)自身情況的創(chuàng)新之法。這些創(chuàng)新管理方法論應(yīng)該具備前瞻性、實(shí)操性、開放性和穩(wěn)定性特征，以保障自身企業(yè)的創(chuàng)新活動(dòng)有序、有效進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)：
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第8篇：智慧房地產(chǎn)管理范文
自去年10月起，良鄉(xiāng)大學(xué)城啟動(dòng)“FUNHILL智匯城”品牌戰(zhàn)略，提出智庫經(jīng)濟(jì)的資本化運(yùn)營模式，中國首個(gè)智庫產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)落戶北京。與此同時(shí)，房山大學(xué)城的建設(shè)也吸引了眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)前來爭奪高校園區(qū)內(nèi)待開發(fā)的商業(yè)、金融、居住等10塊具有綜合配套服務(wù)功能的“熱土”，區(qū)域當(dāng)前機(jī)遇與未來發(fā)展前景獲各界一致看好。
中國智庫產(chǎn)業(yè)相形見絀
智庫，Think Tank，也稱“思想庫”，即智囊機(jī)構(gòu)、智囊團(tuán)，是指由多學(xué)科專家組成的，為決策者在處理社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、科技、軍事、外交等各方面問題出謀劃策，提供最佳理論、策略、方法、思想等的公共研究機(jī)構(gòu)，按照世界上最著名的智庫――蘭德公司的創(chuàng)始人弗蘭克?科爾博莫的定義，智庫就是一個(gè)“思想工廠”，一個(gè)沒有學(xué)生的大學(xué)，一個(gè)有著明確目標(biāo)和堅(jiān)定追求，同時(shí)無拘無束、異想天開的“頭腦風(fēng)暴”中心，一個(gè)敢于超越一切現(xiàn)有智慧、敢于挑戰(zhàn)和蔑視現(xiàn)有權(quán)威的“戰(zhàn)略思想中心”。
作為各國政府的“參謀”智庫往往可以直接影響各國政府的決策，甚至許多智庫的專家還出任了政府官員，制定國家政策。如前美國國務(wù)卿賴斯來自胡佛研究所，基辛格曾在哈佛大學(xué)國際事務(wù)中心任職等。
在2008年全球智庫研究的報(bào)告結(jié)果中顯示，全球現(xiàn)有5465家智庫，其中美國占到了1777家，排名第一。而中國大陸的數(shù)字是74家，香港和臺灣分別是29和37家。在該研究報(bào)告的全球智庫排名中，僅有2家中國智庫進(jìn)入了前50位，分別是排名第25位的中國社會(huì)科學(xué)院和排名第34位的上海國際問題研究院。
另據(jù)統(tǒng)計(jì)。中國現(xiàn)有研究機(jī)構(gòu)2500多家，專職研究人員3.5萬人，工作人員27萬人。其中，以政策研究為核心，直接或間接為政府服務(wù)的“智庫型”研究機(jī)構(gòu)達(dá)到2000多家。表面上看，中國似乎不缺研究機(jī)構(gòu)和人員，但在全球智庫報(bào)告中，中國僅有74家智庫被認(rèn)可，與美國1777家的數(shù)字相比較，中國智庫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相形見絀?！≡诿绹?，如果說紐約“華爾街”是國際金融中心的話，那么華盛頓的“K街”可謂是風(fēng)云變幻的國際政治中心。K街北連喬治城，東通國會(huì)山，乃“游說一條街”，云集了大批智庫、游說集團(tuán)、公關(guān)公司、民間組織、國際總部，世界銀行、國際貨幣基金組織也在此落戶。
中國能不能打造出自己的“K街”?中國智庫產(chǎn)業(yè)該如何取得突破和發(fā)展?……一系列問題都亟待解答。
民間智庫將成發(fā)展重心
當(dāng)前，復(fù)雜多變的國際政治經(jīng)濟(jì)形勢對各國智庫的謀劃能力提出了新的考驗(yàn)與挑戰(zhàn)。中國智庫的企業(yè)化經(jīng)營，公司化運(yùn)作呼之欲出。但是，中國智庫產(chǎn)業(yè)企業(yè)化的道路卻是羈絆重重，現(xiàn)有智庫單位多是政府所屬機(jī)構(gòu)，民間智庫比例相對顯得很薄弱。美國學(xué)者就明確表示：“中國智庫缺乏獨(dú)立性，研究受限過多”。
智庫產(chǎn)業(yè)企業(yè)化對民間智庫的依賴比重十分高，因此，民間智庫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是未來幾十年智庫經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心。
正是出于上述考慮，作為北京市重點(diǎn)打造的兩大高教園區(qū)之一的良鄉(xiāng)高教園，把智庫產(chǎn)業(yè)確立為園區(qū)未來發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，成功啟動(dòng)“FUNHILL智匯域”品牌戰(zhàn)略，此舉正是為中國智庫產(chǎn)業(yè)走向企業(yè)化摸索道路，為國內(nèi)智慧型人才創(chuàng)業(yè)搭建舞臺。
4月26日，中國社會(huì)科學(xué)院研究生院在良鄉(xiāng)高教園舉行了盛大的新校園落成典禮，經(jīng)過三年的建設(shè)，中國社會(huì)科學(xué)院研究生院良鄉(xiāng)新校園正式落成，該院實(shí)現(xiàn)了整建制搬遷，正式落戶良鄉(xiāng)高教園區(qū)。
據(jù)了解，中國社會(huì)科學(xué)院研究生院良鄉(xiāng)新校園占地610畝，分三期建設(shè)，目前一期竣工面積為56500平方米，投資約3億元，包括教學(xué)樓、學(xué)生公寓樓、圖書館、行政樓、餐廳、設(shè)備中心等已經(jīng)正式啟用，有近3000師生在這里工作和學(xué)習(xí)。
中國社會(huì)科學(xué)院研究生院的整建制落戶，意味著良鄉(xiāng)高教園將中國最知名的“智庫”攬人懷中，中國的“K街”或許將由此誕生。
眾所周知，大學(xué)是盛產(chǎn)人才資源與智慧資源的沃土，人才與智慧是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的關(guān)鍵性力量。當(dāng)前，良鄉(xiāng)高教園區(qū)具備了獨(dú)一無二的人才資源，園區(qū)囊括了中國社會(huì)科學(xué)院研究生院、北京理工大學(xué)、首都師范大學(xué)、北京工商大學(xué)等全國一線高等學(xué)府，形成了高精尖人才發(fā)展的土壤，成為高端知識資本輸出的重要力量。
FUNHlLL智匯城為高校人才與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)與高等教育之間架起了橋梁，為優(yōu)質(zhì)資源實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)搭建了平臺。
良鄉(xiāng)大學(xué)城將依托國內(nèi)一線高等學(xué)府云集的資源優(yōu)勢，將FUNHILL智匯城打造成為首都智慧型人才集聚高地，中國科技文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)之一，中國“知本家”的創(chuàng)業(yè)舞臺。
同時(shí)，F(xiàn)UNHILL智匯城將開啟中國智庫產(chǎn)業(yè)企業(yè)化的先河，園區(qū)提出以打造中國首個(gè)合伙人制示范區(qū)為目標(biāo)，為參與高新技術(shù)研發(fā)的企業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間和利益空間?！?jù)了解，F(xiàn)UNHILL智匯城核心產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特之處就在于引入合伙人制，引導(dǎo)中國智庫企業(yè)走出事業(yè)單位束縛，為智庫產(chǎn)業(yè)參與者提供更多的利益空間。
在現(xiàn)實(shí)市場環(huán)境中，往往是投資人有錢沒處投，而真正具有管理和研發(fā)能力的創(chuàng)業(yè)人才又缺少資金，合伙人制恰恰能夠?qū)崿F(xiàn)投資者與創(chuàng)業(yè)者的最佳結(jié)合，確保資本、技術(shù)和管理能力的最佳組合，實(shí)現(xiàn)效益最大化。
同時(shí)，智匯城內(nèi)智庫型創(chuàng)業(yè)基地以保稅策略支持創(chuàng)業(yè)公司發(fā)展，入駐創(chuàng)業(yè)企業(yè)納稅總額不超過營業(yè)額的9，5％，這將有效降低企業(yè)的經(jīng)營成本，吸引越來越多的智庫型企業(yè)。
智匯城以合伙人制為特色，以保稅策略支持創(chuàng)業(yè)公司發(fā)展，將成為中國智庫型企業(yè)走出事業(yè)單位體制，面向市場實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營的試驗(yàn)基地。
智庫經(jīng)濟(jì)“給城市一個(gè)未來”
FUNHILL智匯城作為高端知識研究人才聚集地，可吸引大批知識精英進(jìn)入，發(fā)展成輻射全國的智慧產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)新區(qū)，涵蓋智庫、科研、公關(guān)、社交、金融、會(huì)展等眾多高收益低功耗的新產(chǎn)業(yè)。
據(jù)了解，位于良鄉(xiāng)高教園區(qū)核心位置的中央設(shè)施區(qū)，資源豐富，潛力巨大，是園區(qū)中寸土寸金的地方。未來的中央設(shè)施區(qū)將成為豪華酒店、頂級購物中心、甲級寫字樓，以及酒店式公寓等匯聚的現(xiàn)代化中心，成為吸引眾多高端品牌匯聚的商業(yè)平臺，服務(wù)數(shù)萬高校人才及商務(wù)精英。FUNHILL智匯城的配套服務(wù)將在房山輕軌沿線形成聚合效應(yīng)，打造“軌道經(jīng)濟(jì)帶”，未來良鄉(xiāng)大學(xué)城將被定位到國際最先進(jìn)大學(xué)城的行列之中，并在不久的將來發(fā)展成為良鄉(xiāng)新城、城南地區(qū)，乃至首都的城市亮點(diǎn)。
事實(shí)上，正因?yàn)榭吹搅藷o限商機(jī)，萬科地產(chǎn)、今典集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中房地產(chǎn)、百達(dá)行等多家與房地產(chǎn)業(yè)相
關(guān)的企業(yè)已經(jīng)聞?dòng)嵍鴣怼?/p>
去年末，首開集團(tuán)通過掛牌方式以總價(jià)14.7億元獲得房山良鄉(xiāng)高教園區(qū)(FUNHILL智匯城)中央設(shè)施區(qū)西區(qū)北側(cè)住宅混合公建項(xiàng)目國有建設(shè)用地使用權(quán)，成功搶灘良鄉(xiāng)高教園區(qū)。
首開集團(tuán)是國有大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年開復(fù)工能力超過500萬平方米，員工總數(shù)近萬人，其房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)綜合實(shí)力在全國名列前茅，可與萬科、保利等一線開發(fā)商媲美。旗下?lián)碛芯﹥?nèi)外一大批精品房地產(chǎn)項(xiàng)目、兩家上市公司、包括海內(nèi)外在內(nèi)的十幾家三星級以上的中高檔酒店以及辦公樓。
業(yè)內(nèi)人士分析，作為實(shí)力地產(chǎn)公司，首開集團(tuán)此番在房山高調(diào)拿地，一是看中房山越來越凸顯的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿?，二是看中良鄉(xiāng)高教園區(qū)引入“FUNHILL智匯城”的概念后彰顯出的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和持續(xù)走高的影響力。FUNTIILL智匯城的建設(shè)不僅推動(dòng)了中國智庫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更促使周邊商業(yè)發(fā)展日趨繁榮，周邊地塊和樓盤也隨之迅速增值。
目前，隨著園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完善和社會(huì)影響力的持續(xù)提升，F(xiàn)UNHILL智匯城的土地出讓工作已進(jìn)入到了實(shí)質(zhì)性階段，土地出讓地塊均位于中央設(shè)施區(qū)，中央設(shè)施區(qū)是商務(wù)辦公、交通、金融、娛樂、居住等綜合配套服務(wù)區(qū)，占地1635畝，首開集團(tuán)拿得的土地即是在此區(qū)域內(nèi)。
園區(qū)中央設(shè)施區(qū)經(jīng)營性用地共計(jì)10個(gè)地塊，首開集團(tuán)競得的為2號地，1號地公租房項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)，其它3--10號地將于近期陸續(xù)掛牌上市。土地出讓工作的順利進(jìn)行，加快了FUNHILL智匯城的建設(shè)，公建項(xiàng)目和商業(yè)、住宅項(xiàng)目的接連上馬，也說明了FUNHILL智匯城的未來不止是一個(gè)智庫產(chǎn)業(yè)基地，更是一個(gè)宜居的商業(yè)之城，財(cái)富之城。
記者了解到，截至目前，良鄉(xiāng)高教園區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已投資5.6億元，完成20.5公里、面積達(dá)80萬平方米的陽光大街等“五橫六縱”道路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，給水、中水、污水、雨水、供電、燃?xì)?、通訊、寬帶等大市政配套設(shè)施已趨完善，保證了高校投資建設(shè)、教育教學(xué)等工作的正常開展。
園區(qū)管委會(huì)與區(qū)內(nèi)各部門在公共安全、食品衛(wèi)生，社會(huì)治安、黑車整治、交通疏導(dǎo)、環(huán)境整治、公共交通、文化場所等方面為人駐院校提供全面的服務(wù)并加大管理力度。大規(guī)模、長效性的整治使校園內(nèi)外社會(huì)治安狀況良好，交通秩序井然、道路暢通，為師生創(chuàng)造了穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境。
第9篇：智慧房地產(chǎn)管理范文
房地產(chǎn)市場，正在經(jīng)歷最難熬的洗牌重構(gòu)期。
繼沈陽取消“限購”當(dāng)天即被叫停后不久，呼和浩特很快就成為了全國首個(gè)正式發(fā)文放開商品房限購的城市，而這可能僅僅只是一個(gè)開始。
與地方政府迫不及待“松綁”房地產(chǎn)相呼應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)今年轉(zhuǎn)讓股權(quán)動(dòng)作頻頻。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月29日，中國今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購金額合計(jì)達(dá)1762.55億元，同比增長2.09倍。
蘭德咨詢認(rèn)為，今后并購重組的企業(yè)會(huì)越來越多，而擁有多種低成本融資渠道的標(biāo)桿房企也在伺機(jī)通過收購獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或地塊，行業(yè)并購即將來臨?！俺_這些主動(dòng)并購動(dòng)作，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o力支付建設(shè)款，其房產(chǎn)已經(jīng)成為承建方的囊中之物?！币晃婚L期從事辦理企業(yè)開發(fā)貸的金融人士說。
不過，房地產(chǎn)市場也許沒有各界預(yù)計(jì)的那么糟糕，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如今最大的挑戰(zhàn)，可能是如何在快速變化的政策和市場環(huán)境中找到機(jī)遇，找到新的活法。
地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)型
房地產(chǎn)企業(yè)從最初的單一住宅售賣發(fā)展到今天，可謂滄海桑田。
“2000年前后，中國住宅房地產(chǎn)市場如火如荼，供不應(yīng)求，但我認(rèn)為，住宅房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式有問題?！?月30日， 王健林在“推進(jìn)上海文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展”系列講座上說，住宅房地產(chǎn)首先是一個(gè)周期性行業(yè)，當(dāng)一個(gè)國家的城市化率達(dá)到70%-80%時(shí)，住宅房地產(chǎn)市場就會(huì)萎縮，雖然交易量還有，但絕大多數(shù)是二手房。其次，住宅房地產(chǎn)現(xiàn)金流不穩(wěn)定，有項(xiàng)目賣就有現(xiàn)金流，沒有項(xiàng)目則現(xiàn)金流就斷了。
正是源于這一理解，王健林領(lǐng)航的萬達(dá)集團(tuán)為追求長期而穩(wěn)定的現(xiàn)金流，決定轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，且一做就是14年，成為了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭老大。
但即使是“萬達(dá)模式”，也在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型。 佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司的一位財(cái)務(wù)高管坦言，之前萬達(dá)的急速擴(kuò)張已碰到了瓶頸，三、四線城市的商業(yè)體量完全甚至“過度”開發(fā)了，萬達(dá)只能盯準(zhǔn)一、二線城市。用什么持續(xù)帶動(dòng)一、二線城市的房地產(chǎn)消費(fèi)？――打文化牌，創(chuàng)造概念。
的確，2006年轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)，在2012年再次開始轉(zhuǎn)變，投資建立文化旅游園區(qū)成為萬達(dá)集團(tuán)的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)：將于今年12月開業(yè)的武漢漢秀和電影樂園，已經(jīng)是萬達(dá)的第四代產(chǎn)品――萬達(dá)文化旅游城。
年均200億元的文化旅游地產(chǎn)投資的大手筆，與王健林對文化產(chǎn)業(yè)前景的信心不無關(guān)系。在他看來，絕大多數(shù)行業(yè)都有“天花板”，唯獨(dú)文化產(chǎn)業(yè)是沒有“天花板”的。
全球知名咨詢機(jī)構(gòu)羅蘭?貝格的報(bào)告指出：在世界文化企業(yè)排名中，萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)現(xiàn)在的年收入可擠進(jìn)世界前40名，到2020年則可進(jìn)入世界前10名。
事實(shí)上，萬達(dá)的“去房地產(chǎn)化”，是在為房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷地增加附加價(jià)值，這一做法在業(yè)內(nèi)并不鮮見。近年來，萬科牽手百度進(jìn)軍大數(shù)據(jù)商業(yè)地產(chǎn)，綠地主攻“城市運(yùn)營商”定位加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局，讓一些中小企業(yè)也看到了商機(jī)。
而小到具體項(xiàng)目，“增加附加值”為地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了明顯變化。去年，佳兆業(yè)中心進(jìn)駐廣東惠州，這是一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，該中心凱獅國際影城負(fù)責(zé)人王濤告訴記者，影院是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目培養(yǎng)固定客流的風(fēng)水寶地。他們從深圳直接招商，引進(jìn)一批高端商家，其中包括惠州的第一家IMAX影院，以此來吸引顧客。
“房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格，究其根本和它本身所具有的價(jià)值有關(guān)，一、二線城市的房價(jià)為何很難出現(xiàn)大幅度的下滑？三、四線城市為何出現(xiàn)房價(jià)‘?dāng)r腰斬’？都和項(xiàng)目對應(yīng)的價(jià)值有關(guān)?！惫┞氂谀成鲜械禺a(chǎn)中介公司的項(xiàng)目總監(jiān)劉先生分析說。劉先生曾參與了深圳、東莞等珠三角城市近幾十個(gè)樓盤項(xiàng)目的銷售，經(jīng)歷了房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”，他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的急速擴(kuò)張時(shí)代已經(jīng)過去，正在進(jìn)入“精耕細(xì)作”的成熟階段。
新城控股高級副總裁歐陽捷則認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入中年期的平穩(wěn)增長階段。
調(diào)整中的發(fā)展契機(jī)
房地產(chǎn)行業(yè)疾速步入“中年”，和行業(yè)之前的“激進(jìn)式”增長不無關(guān)系。
然而，面對政策和市場的雙重?cái)D壓，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢仍有另一種可能――自2005年以來，中國政府每一次重大的房地產(chǎn)調(diào)控動(dòng)作，最終都會(huì)帶來房地產(chǎn)市場的新一輪發(fā)展。
或許正如華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)所言，“每一次調(diào)控，都會(huì)淘汰一大批渾水摸魚的企業(yè)，剩下的是因?yàn)樽プ×艘恍┌l(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。”
“每一次市場調(diào)整結(jié)果都是集中度越來越高，有三分之一的企業(yè)被兼并收購，三分之一在掙扎，還有三分之一在這個(gè)過程中越來越強(qiáng)大?！?新歐鵬集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪分析說，“從2005年調(diào)整到現(xiàn)在，千億級的企業(yè)已經(jīng)有7個(gè)?！?/p>
的確，在過去的一輪發(fā)展中，全國地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)做好了三件事情――全國化、規(guī)?；蜕鲜小６窃谶@三件事中累積的資本，讓他們能夠更加從容地思考未來的發(fā)展方向?！罢_理解周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整，把握好周期性規(guī)律，這對企業(yè)特別重要。低谷的時(shí)候我們就去拿地，為下一個(gè)周期的產(chǎn)品做準(zhǔn)備，高峰的時(shí)候我們則以利潤率為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)快速庫存?！崩顟?zhàn)洪說。
如今，業(yè)界流行這樣的說法：本輪調(diào)整的根本原因，是房地產(chǎn)的市場化發(fā)展。在連續(xù)的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)理性回歸態(tài)勢，這意味著房地產(chǎn)市場分化的時(shí)代正在來臨，房價(jià)將進(jìn)入一個(gè)有升有降的市場調(diào)控狀態(tài)，而非單純的政策調(diào)控狀態(tài)。
“此前，來自于各方的資金都肆無忌憚地炒作房地產(chǎn)，而現(xiàn)在出現(xiàn)市場分化，正好是矯正的契機(jī)?！必?cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，“市場分化后可以使一些要買房的居民得到價(jià)格實(shí)惠，同時(shí)也可為提高房地產(chǎn)市場的健康度創(chuàng)造條件?！?/p>
可以說，蓋房子就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，想要繞開房地產(chǎn)抬高“天花板”，就需要融合沒有“天花板”的市場要素。
中國未來的“馬車”
而要找到?jīng)]有“天花板”的市場要素，就必須結(jié)合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行思考。
“解決中國房地產(chǎn)的問題，出路不在房地產(chǎn)，而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)?！?中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長王建說，“實(shí)體經(jīng)濟(jì)不活，其他的全都要死。”
盡管從去年以來，國家出臺了嚴(yán)厲的金融政策，對流向房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行了控制，但實(shí)際情況是，市場的資金仍在源源不斷地流入房地產(chǎn)市場?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)總能夠找到錢，銀行、資產(chǎn)公司、信托等各個(gè)金融機(jī)構(gòu)，都樂意為房地產(chǎn)企業(yè)找錢。”供職于中國東方資產(chǎn)管理公司的一位投融資經(jīng)理告訴記者，“如果房地產(chǎn)企業(yè)缺錢，那說明整個(gè)市場都缺錢?！弊鳛橹袊拇筚Y產(chǎn)管理公司的中國東方資產(chǎn)管理公司，在2013年國家開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，仍然對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做出了良性評估，并向這些企業(yè)提供比較便捷融資服務(wù)。
在中國各地，房地產(chǎn)企業(yè)長期得到市場“專寵”，但對比過去20年美國和日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)逐步出現(xiàn)后勁不足的跡象。以美國和日本為例，其科技轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力比重占到了GDP增長的60%，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)則是實(shí)現(xiàn)科技向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化最高的領(lǐng)域。
“中國現(xiàn)在就缺服務(wù)業(yè)，很多創(chuàng)新都和服務(wù)業(yè)相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今到了飽和階段，那下一步就會(huì)倒逼出創(chuàng)新的東西?！狈▏屠桡y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳興動(dòng)曾這樣表達(dá)自己的觀點(diǎn)。
不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)所需要的沒有“天花板”的市場要素，正是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展所欠缺的要素――創(chuàng)新。具體分析，創(chuàng)新對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是多方面的。在這一點(diǎn)上，萬達(dá)已有很多嘗試：萬達(dá)電商、萬達(dá)金融、萬達(dá)電影科技城……與其說萬達(dá)財(cái)大氣粗，不如說萬達(dá)開啟了新一輪“吃螃蟹”之旅。
