投資分析方法精選(九篇)

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第1篇：投資分析方法范文

隨著新經(jīng)濟時代的到來，企業(yè)競爭越來越激烈，企業(yè)的投資決策的結(jié)果對企業(yè)影響深遠，企業(yè)必須經(jīng)常對投資決策的績效進行評價，以便及時發(fā)現(xiàn)投資是否達到期望，及時調(diào)整投資的策略，確保其投資符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)的核心競爭力，使企業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的能力。其評價的指標體系的科學性和評價結(jié)果的精度對于企業(yè)整體績效評價的體系的系統(tǒng)科學化有著舉足輕重的作用，是企業(yè)績效評價的重要的核心構(gòu)成部分。

二、項目投資及現(xiàn)金流量

（一）項目投資。項目投資屬于資本性支出，是企業(yè)對廠房、機器設備等固定資產(chǎn)進行新建、擴建或者購置的一種長期投資行為。一般來說，項目投資決策程序包括：選擇投資項目――進行投資方案的財務審核――做出投資決策――執(zhí)行投資方案――投資的控制。而現(xiàn)金流量則是評價投資項目是否可行時必須事先計算的一個基礎性數(shù)據(jù)?，F(xiàn)金流量估計的準確程度直接決定項目投資決策的結(jié)果。

（二）現(xiàn)金流量的構(gòu)成。（1）初始現(xiàn)金流量。初始現(xiàn)金流量是指開始投資時發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括固定資產(chǎn)的投資、流動資產(chǎn)的投資、其他投資費用以及原有固定資產(chǎn)的變價收入。初始現(xiàn)金流量可理解為項目的初始投資支出。（2）營業(yè)現(xiàn)金流量。營業(yè)現(xiàn)金流量是指投資項目投入使用后，在其壽命周期內(nèi)由于生產(chǎn)經(jīng)營所帶來的現(xiàn)金流人和流出的數(shù)量。這種現(xiàn)金流量一般以年為單位進行計算。這里現(xiàn)金流入一般是指營業(yè)現(xiàn)金收入。現(xiàn)金流出是指營業(yè)現(xiàn)金支出和交納的稅金。如果一個投資項目的每年銷售收入等于營業(yè)現(xiàn)金收入，付現(xiàn)成本（指不包括折舊的成本）等于營業(yè)現(xiàn)金支出，那么，年營業(yè)現(xiàn)金凈流量可用下列公式計算：每年凈現(xiàn)金流量（NCF）=每年營業(yè)收入-付現(xiàn)成本一所得稅?；颍?每年凈現(xiàn)金流量（NCF）=凈利潤+折舊。

（三）終結(jié)現(xiàn)金流量。終結(jié)現(xiàn)金流量是指投資項目完結(jié)時所發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括：固定資產(chǎn)的殘值收入或變價收入、原有墊支在各種流動資產(chǎn)上的資金的收回、停止使用的土地的變價收入等。

三、項目投資決策方法

隨著投資項目評價理論的發(fā)展和逐步完善，以及資金時間價值理論的提出，各行業(yè)對具體財務評價指標的使用偏好也發(fā)生了明顯的變化。20世紀50年代以前，90%以上的公司采用非貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量指標，但是，后來人們?nèi)找姘l(fā)現(xiàn)其局限性，于是，建立在資金時間價值基礎上的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標逐漸得到了廣泛的應用。因此，本文主要分析在項目評價指標中占主導地位之一的凈現(xiàn)值指標及其相關指標。

（一）凈現(xiàn)值指標（NPV）。凈現(xiàn)值是將投資項目投產(chǎn)后的現(xiàn)金流量，按照固定的貼現(xiàn)率折算到項目建設的當年，以確定折現(xiàn)后的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，然后相減得到該項目的凈現(xiàn)值。根據(jù)凈現(xiàn)值的正負，來確定該項目是否可行。

凈現(xiàn)值指標具有廣泛的適用性，在理論上也比其他方法更完善。凈現(xiàn)值指標用來衡量項目的投資效益，能直接揭示投資項目對財富絕對額的增加，使投資決策分析與價值最大化的經(jīng)營目標相一致，因此視為最重要的一項指標。

盡管凈現(xiàn)值指標應用廣泛，但是該指標反映一個項目按現(xiàn)金流量計量的凈收益現(xiàn)值，它是個金額的絕對值，只能反映單獨的投資方案是否可行，如果在比較投資額不同的多項方案時，則有一定的局限性，無法比較。

（二）凈現(xiàn)值率指標（NPVR）。凈現(xiàn)值率（NPVR）又稱凈現(xiàn)值比、凈現(xiàn)值指數(shù)，是指項目凈現(xiàn)值與原始投資現(xiàn)值的比率，也可理解為單位原始投資的現(xiàn)值所創(chuàng)造的凈現(xiàn)值。

如果凈現(xiàn)值率>0，表明投資方案的凈現(xiàn)值>0，方案予以采納；如果凈現(xiàn)值率

在對獨立方案進行評價時，使用凈現(xiàn)值指標與使用凈現(xiàn)值率指標得出的結(jié)論是一致的。當NPV>0時NPVR >0；NPV

四、實踐應用中決策指標的運用

假設，某公司有甲、乙兩個投資方案，現(xiàn)需要判斷這兩個方案的優(yōu)劣。項目折現(xiàn)率為10%。

甲方案：購置一批運輸車輛，需投資50萬元，馬上可投入生產(chǎn)，該車輛可用5年，期滿無凈殘值，投產(chǎn)后每年可獲凈利潤分別為： 14萬元、12萬元、11萬元、9萬元、6萬元。

如表所示，從凈現(xiàn)值指標出發(fā)，乙方案的凈現(xiàn)值51.37萬大于甲方案的凈現(xiàn)值28.69萬，應該選擇乙方案；若從凈現(xiàn)值率指標出發(fā)，甲方案凈現(xiàn)值率57.38%大于乙方案的凈現(xiàn)值率25.68%，應選擇甲方案。利用兩個指標分析，出現(xiàn)了不同的決策結(jié)果。

第2篇：投資分析方法范文

關鍵詞： 建設項目 投資估算方法 案例分析

Abstract: the investment estimate is investment decisions and to make project financing options basis, is the foundation of the assessment project on the economy. This article from the structure of the construction of the total investment in the project construction project, the requirements of the investment estimate and basis and the estimation method, and many other aspects are discussed, and through the actual case is estimated analysis.

Keywords: construction project investment estimation method case analysis

中圖分類號： F830.59文獻標識碼：A 文章編號：

投資估算是在對項目的建設規(guī)模、產(chǎn)品技術方案、選址方案、工程建設方案及項目進度計劃等深入研究并基本確定的基礎上，對建設項目總投資數(shù)額及分年資金需要量進行的估算。投資估算是進行投資決策和制定項目融資方案的依據(jù)，是進行項目經(jīng)濟評價的基礎。一個項目需要投資多少錢？是業(yè)主最關心的事。因此，如何正確估算建設項目的各項投資，是項目業(yè)主和項目管理人員應掌握的重要內(nèi)容。

1建設項目總投資的構(gòu)成

項目總投資由建設投資、建設期利息和流動資金構(gòu)成。

1.1建設投資：

建設投資是指在項目籌建與建設期間所花費的全部建設費用。建設投資包括：工程費用、工程建設其他費用和預備費用。

1.1.1工程費用：

工程費用包括：建筑工程費、設備購置費、安裝工程費。

1.1.2工程建設其他費用：

工程建設其他費用包括：建設用地費用、與項目建設有關的費用、與項目運營有關的費用。

1.1.3預備費用：

預備費用包括：基本預備費、漲價預備費。

1.2建設期利息

1.3流動資金

2建設項目投資估算的要求與依據(jù)

2.1、投資估算應達到以下要求：

2.1.1估算的范圍應與項目建設方案所涉及的范圍及確定的各項工程建設內(nèi)容相一致。

2.1.2估算的工程內(nèi)容和費用構(gòu)成齊全，計算合理，實事求是，數(shù)字真實。

2.1.3估算應做到方法科學、基礎資料完整、依據(jù)充分。

2.1.4估算的準確度應能滿足建設項目決策不同階段的要求。投資機會研究階段誤差率應在±30%以內(nèi)；初步可行性研究階段誤差率應在±20%以內(nèi)；可行性研究階段和項目評估階段誤差率應在±10%以內(nèi)。

2.2投資估算的依據(jù)

2.2.1 專門機構(gòu)的建設工程造價費用構(gòu)成、估算指標、計算方法，以及其他有關工程造價的文件。

2.2.2專門機構(gòu)的工程建設其他費用估算辦法和費用標準，以及有關機構(gòu)的物價指數(shù)。

2.2.3 部門或行業(yè)制定的投資估算辦法和估算指標。

2.2.4擬建項目所需設備、材料的市場價格。

2.2.5擬建項目建設方案確定的各項工程建設內(nèi)容及工程量。

2.3投資估算的作用

2.3.1投資估算是投資決策的依據(jù)；

2.3.2投資估算是制定項目融資方案的依據(jù)；

2.3.3投資估算是進行項目經(jīng)濟評價的基礎；

2.3.4投資估算是編制初步設計概算的依據(jù)。

3建設投資的具體估算方法

具體估算方法是運用建設投資分類估算法對構(gòu)成建設投資的六類投資進行估算：即建筑工程費、設備購置費、安裝工程費、工程建設其他費用、基本預備費、漲價預備費，分類進行估算。

3.1.建筑工程費估算

建筑工程費估算一般采用單位建筑工程投資估算法和單位實物工程量投資估算法，在缺乏可參考的估算指標，或者建筑工程費占建設投資比例較大的項目，可采用概算指標投資估算法。上述三種估算方法的特點：前兩種方法比較簡單，后一種方法要以較為詳細的工程資料為基礎，工作量較大。實際工作中可根據(jù)具體條件和要求選用。本文重點介紹單位建筑工程投資估算法，一般工業(yè)與民用建筑以單位建筑面積（平方米）投資，乘以相應的建筑工程總量計算建筑工程費。

3.2設備購置費估算

3.2.1.國內(nèi)設備購置費=設備原價+運雜費；

3.2.2.進口設備購置費=設備貨價+從屬費用+運雜費；

3.2.3.工器具及生產(chǎn)家具購置費=第一套工卡模具、器具費用+生產(chǎn)用家具購置費。

3.3安裝工程費估算

安裝工程費一般包括：各種需要安裝的機電設備、專用設備、儀器儀表等設備的安裝費用，各專業(yè)工程的管道、管線、電纜等以及設備和管道的保溫、絕緣、防腐的材料費和安裝費。安裝工程費估算通常是根據(jù)行業(yè)或?qū)ｉT機構(gòu)的安裝工程定額取費標準進行估算，具體計算公式為：

3.3.1安裝工程費=設備原價×安裝費費率；

3.3.2安裝工程費=設備噸位×每噸設備安裝費指標；

3.3.3安裝工程費=安裝實物工程量總量×每單位安裝實物工程量費用指標。

根據(jù)以上分項估算，可匯總形成項目的工程費用：

即：工程費用=建筑工程費+設備購置費+安裝工程費

3.4工程建設其他費用估算

在工程費的基礎上估算工程建設其他費用。

3.4.1建設用地費用（按照地價和國家有關規(guī)定估算）：

包括： 建設用地購置費、土地契稅、土地管理費。

3.4.2與項目建設有關的費用

包括：建設管理費（含項目管理費）、可行性研究費、工程監(jiān)理費、勘察設計費、造價咨詢費、環(huán)境影響評價費、城市建設配套費、場地準備及臨時設施費、其他各項工程交費（招標、面積測繪、測量放線、勞保統(tǒng)籌、質(zhì)檢手續(xù)、圖紙審查、規(guī)劃定點等項費用）、市政公用設施建設及綠化補償費。

3.4.3與項目運營有關的費用

銷售費用（按照項目的具置和銷售時間、參考同類樓盤的銷售費用確定）。

4建設期利息估算

4.1進行建設期利息估算必須先完成以下工作：

根據(jù)建設投資估算及其項目的總進度計劃分析，制訂分年投資計劃；

確定項目資本金（注冊資本）數(shù)額及分年投入計劃；

確定項目債務資金的籌資方式及 債務資金成本率（銀行、債卷利率及發(fā)行手續(xù)費率等）。

4.2建設期利息的估算方法

估算建設期利息應按有效利率計息。在建設期內(nèi)如能按期支付利息，應按單利計算；在建設期內(nèi)如不支付利息，應按復利計息。估算時分年計算、累計求和；本案例按照借款額在建設期各年年內(nèi)均衡發(fā)生計算，其計算公式為：

式中 Q――建設期利息；

Pt-i ―― 按單利計息，建設期第t-i年末借款累計；按復利計息，建設期第t-i年末借款本息累計；

At――建設期第t年借款額；

i――借款年利率

t――年份

5流動資金估算

項目的的流動資金是指項目運營期內(nèi)長期占用并周轉(zhuǎn)使用的營運資金，包括生產(chǎn)原料、燃料、動力費用等；做為房地產(chǎn)投資項目的主要經(jīng)營形式是銷售、出租管理等費用，銷售費用已經(jīng)在工程建設其他費用中進行估算，因此不再計算流動資金。

6建設項目投資估算案例分析

例：濟南市西部某房地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)劃總用地面積12萬，規(guī)劃總建筑面積16萬，其中：住宅面積12萬（帶電梯小高層5萬，多層7萬），配套用房0.2萬；地下建筑面積3.8萬（儲藏室面積1萬，車庫面積2.6萬，其他配套0.2萬）；地上可銷售面積11.9萬，地下可銷售面積3.6萬。已知土地價格70萬元/畝（人民幣），預計項目建設期為3年，分年的工程費用比例為第一年30%；第二年40%，第三年30%，預計建設期內(nèi)材料、設備、人工等上漲價格指數(shù)為4%；本項目開發(fā)商計劃貸款30000萬元人民幣（貸款利率5%），建設期每年分別貸款10000萬元，其余投資為自籌，按照借款額在建設期各年年內(nèi)均衡發(fā)生計算建設期利息。

7建設期貸款利息估算

第一年貸款利息==（10000÷2）*5%=250萬元

第二年貸款利息==（10000+250+10000÷2）*5%=762.5萬元

第三年貸款利息==（10000+250+10000+762.5+10000÷2）*5%=1300.6萬元

建設期貸款利息總值=250+762.5+1300.6=2313.1萬元

8編制項目總投資分年度使用計劃表，進行投資分析

根據(jù)估算：項目總投資費用為：54638萬元。按照項目總投資分年度使用計劃表，開發(fā)商第一年投資18615萬元（貸款10000萬元，需自籌8615萬元）；第二年投資19602萬元（貸款10000萬元，需自籌9602萬元）；第一年投資16420萬元（貸款10000萬元，需自籌6420萬元）。

參考文獻：

[1] 秦茂玲. 建設工程造價控制的研究與應用[D]. 重慶大學, 2008, (05) .

第3篇：投資分析方法范文

關鍵詞:房地產(chǎn)投資風險;風險調(diào)整系數(shù)法;肯定當量法

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地產(chǎn)投資風險的類型

房地產(chǎn)投資風險涉及政策風險､社會風險､技術風險､自然風險和國際風險等,而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大,同時又是可以預測､規(guī)避的主要是經(jīng)濟風險｡經(jīng)濟風險主要包含市場風險､經(jīng)營風險和財務風險等｡

1.市場風險,指由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風險｡其中主要有:

(1)流動性和變現(xiàn)力風險

由于房地產(chǎn)是低流動性資產(chǎn),這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動性差､變現(xiàn)能力弱｡也就是說,當房地產(chǎn)投資者在急需資金時,無法將其手中的房地產(chǎn)很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產(chǎn)交易,也很難以合理的價格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產(chǎn)不能流動及其變現(xiàn)上的困難,給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)及收益上的風險｡

(2)購買力風險

指由于物價水平上升而使投資者出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金的購買力下降的風險｡這里的風險主要出在投資者提價的“時滯”上,特別是在高通貨膨脹時期｡購買力風險也會影響消費者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會把有限的購買力用到最急需的消費上,從而影響了對房地產(chǎn)的消費購買,這樣即使房地產(chǎn)本身能夠保值,由于人們降低了對它的需求,也會導致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失｡

(3)利率風險

指由于利率的變動給投資者帶來損失的可能性｡利率變動對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響:第一,對房地產(chǎn)實際價值的影響｡一般使用高利率折現(xiàn),會降低投資者的凈現(xiàn)值收益;第二,對房地產(chǎn)債務資金成本的影響｡貸款利率上升,會直接增加投資者的開發(fā)成本,加重其債務負擔｡

2.經(jīng)營性風險,指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望偏離的可能性｡這種風險即與企業(yè)內(nèi)在因素有關(由于投資者得不到準確充分的市場信息,而可能導致經(jīng)濟決策的失誤),也與經(jīng)濟環(huán)境因素的影響有關(如房地產(chǎn)市場､房地產(chǎn)價格､國家政策等)｡

3.財務風險,指由于房地產(chǎn)投資者運用財務杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務的可能性｡另外,違約風險也是財務風險的一種,違約風險指由于投資者財務狀況惡化而使房地產(chǎn)投資及其報酬無法全部收回的可能性,或者是房地產(chǎn)購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴重,使投資者入不敷出所造成的一種風險｡

二､房地產(chǎn)風險分析方法

經(jīng)濟的不穩(wěn)定和市場的不完善,使風險總是客觀存在的,因此,在進行投資決策時必須給以充分的重視｡房地產(chǎn)投資風險分析常用的方法是風險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當量法｡

(一)風險調(diào)整貼現(xiàn)率法

這種方法的基本思想是對于高風險的項目,采用較高的貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值,然后根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡問題的關鍵是根據(jù)風險的大小確定風險因素的貼現(xiàn)率即風險調(diào)整貼現(xiàn)率｡

1.計算公式

風險調(diào)整貼現(xiàn)率的計算公式為:K=i+b×Q

式中:K――風險調(diào)整貼現(xiàn)率

i――無風險貼現(xiàn)率

b――風險報酬斜率

Q――風險程度

2.風險調(diào)整貼現(xiàn)率法的計算步驟:

(1)風險程度的計算

首先,計算方案各年的現(xiàn)金流入的期望值(E);

其次,計算方案各年的現(xiàn)金流入的標準差(d);

再次,計算方案現(xiàn)金流入總的離散程度,即綜合標準差(D);

最后,計算方案各年的綜合風險程度,即綜合變化系數(shù)(Q)｡

(2)確定風險報酬斜率

首先,計算風險報酬斜率(b);

其次,根據(jù)公式:K=i+b×Q確定項目的風險調(diào)整貼現(xiàn)率;

最后,以“風險調(diào)整貼現(xiàn)率”為貼現(xiàn)率計算方案的凈現(xiàn)值,并根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡

例如,假設有兩個房地產(chǎn)項目方案A､B,兩方案的風險和期望的現(xiàn)金流相同,只考慮一年的現(xiàn)金流情況,兩方案的資本支出即初始現(xiàn)金流相同,無風險報酬率為6%,投資方案A､B的現(xiàn)金流量如表1:

計算為:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:計算過程略｡K代表風險報酬率,I代表無風險報酬率,B代表風險報酬斜率,Q代表風險程度｡B假定為0.1｡)

(二)肯定當量法

這種方法的基本思路是先用一個系數(shù)把有風險的現(xiàn)金收支調(diào)整為無風險的現(xiàn)金收支,然后用無風險的貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值,以便用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機會的可取程度｡

其計算公式為:

式中:at――t年現(xiàn)金流量的肯定當量系數(shù),它在0-1之間

i――無風險的貼現(xiàn)率

CFAT――稅后現(xiàn)金流量

在運用肯定當量法時,關鍵是確定肯定當量系數(shù)｡肯定當量系數(shù)是指肯定的現(xiàn)金流對與之相當?shù)牟豢隙ǖ钠谕F(xiàn)金流的比值,它代表了投資者對風險的態(tài)度｡此系數(shù)的確定有幾種方式,如根據(jù)歷史資料進行推斷､由經(jīng)驗豐富的分析人員進行主觀判斷､根據(jù)變異系數(shù)與其之間的關系來確定,在此我們不做詳細討論｡

由上面的計算可知變異系數(shù)為0.21,根據(jù)變異系數(shù)和肯定當量系數(shù)的關系,肯定當量系數(shù)為0.8(經(jīng)驗數(shù)據(jù))｡

因為E(A)=E(B)=3000,所以,兩個方案的肯定當量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)風險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當量法的比較分析

從上表可知,運用風險調(diào)整貼現(xiàn)率法計算的兩方案凈現(xiàn)值的差額為400,肯定當量法差額為249｡可見,在房地產(chǎn)投資方案的評價中,風險調(diào)整貼現(xiàn)率法比肯定當量法產(chǎn)生的偏差大｡考慮到風險因素,風險調(diào)整貼現(xiàn)率有以下兩點不足:

第一,此方法把時間價值和風險價值混在一起,并據(jù)此對現(xiàn)金流量進行貼現(xiàn),意味著風險隨著時間的推移而加大,這種情況往往與實際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因為,在實際中的很多投資在投資初期風險比較大,而隨著時間的推移,由于投資者對市場變化的趨勢有了清晰的認識及內(nèi)部管理方式的改進,現(xiàn)金流會逐漸趨向穩(wěn)定,風險也隨之減少｡

對資金投放戰(zhàn)略來說,投資項目的現(xiàn)金流入一般發(fā)生的時間比較晚､持續(xù)時期較長｡所以,在運用風險調(diào)整貼現(xiàn)率時偏差更大｡

第二,此方法在計算凈現(xiàn)值時,在方案持續(xù)時期內(nèi)運用統(tǒng)一的貼現(xiàn)率｡而我們知道,在項目持續(xù)期間內(nèi),其風險可能會隨著認識的不斷加深和環(huán)境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們在進行貼現(xiàn)求凈現(xiàn)值時,不能每一個期間都采用同一個貼現(xiàn)率｡尤其對于戰(zhàn)略方案來說,在較長的時期內(nèi)風險波動會更激烈,相同的貼現(xiàn)率會嚴重失實｡

這樣,與風險調(diào)整貼現(xiàn)率法相比,肯定當量法主要表現(xiàn)出以下兩個優(yōu)點:

第一,此方法充分考慮了時間因素｡風險的不同會體現(xiàn)在不同的變異系數(shù)上,從而表現(xiàn)出不同的肯定當量系數(shù),這比較符合現(xiàn)實情況｡當然,為每一年準確確定肯定當量系數(shù),在實踐中是很難的｡對此,我們可以將戰(zhàn)略項目分為戰(zhàn)略引進階段､戰(zhàn)略發(fā)展階段､戰(zhàn)略成熟階段和戰(zhàn)略衰退階段｡在每一個階段,風險的特征和大小是相似的,具有一定的統(tǒng)一性｡這樣就可以為每個時期確定一個肯定當量系數(shù),既保證了效率又保證了效果｡

第二,運用肯定的現(xiàn)金流易被接受｡風險管理思想認為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價值是不同的”｡肯定當量法先將不肯定的一元錢轉(zhuǎn)化為肯定的一元錢,將有風險的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為無風險的現(xiàn)金流｡在現(xiàn)實中,作為風險厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡

從以上的分析可以看出,肯定當量法克服了風險調(diào)整貼現(xiàn)率法夸大遠期風險的缺點,可以根據(jù)各年不同的風險程度,分別采用不同的肯定當量系數(shù)｡這樣,在對投資項目的評價就相當準確,因此,在實際中應對其進行推廣｡

三､房地產(chǎn)投資風險的規(guī)避與控制

高風險高收益､低風險低收益的關系決定房地產(chǎn)投資既是一種高收益的投資項目,同時也是一種高風險的投資項目｡對于風險,很多人傾向于盡量回避,以最少的風險獲得更高的收益｡但是在房地產(chǎn)投資過程中,風險是客觀存在的,對風險的認識在于能及時地發(fā)現(xiàn)或預測到并能及時地采取有效的措施對其進行化解､減輕和控制,降低投資者預期收益損失的可能性,并減少風險的危害性｡

規(guī)避和控制風險的基本思路是對于某種損失出現(xiàn)的可能性大小及其程度高低做出判斷并進行調(diào)整,進而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:

1.風險規(guī)避｡規(guī)避風險方法的原理非常簡單,即在預期收益相同的情況下,投資于風險小的房地產(chǎn)投資項目｡房地產(chǎn)投資項目種類較多,它們的風險度大小不一,有的風險度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險度小的投資項目,可以使投資收益得到有效的保證｡

2.風險轉(zhuǎn)移｡指房地產(chǎn)投資者以某種合理､合法的方式將風險損失轉(zhuǎn)給他人承擔｡如:在租賃房地產(chǎn)業(yè)務中,租約規(guī)定承租人負擔所有的經(jīng)營費用､維修､保養(yǎng)費用甚至稅收,就能將經(jīng)營風險轉(zhuǎn)移給承租人;在長期租約中,規(guī)定租金隨著物價指數(shù)上升而相應地變動,就能把購買力風險轉(zhuǎn)移給承租者｡在開發(fā)商與建筑商的施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡

3.風險預控｡風險無非是指在投資經(jīng)營中存在各種不確定因素,從而使實際收益偏離預期收益的可能性｡減少這種不確定性從而減少這種偏離的最好辦法,就是通過市場調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險｡

第4篇：投資分析方法范文

關鍵詞：投資決策；分析方法；內(nèi)容

中圖分類號：F223

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772（2013）15-0088-02

一、引言

企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展需要依靠科學的投資來推動，隨著現(xiàn)代企業(yè)管理制度在我國的逐步確立，投資已經(jīng)成為企業(yè)一項不可缺少的經(jīng)營管理活動，將對企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展起到至關重要的作用，是企業(yè)實現(xiàn)價值最大化的有力途徑?？梢哉f，投資活動的前提便是科學的投資決策，而選擇恰當?shù)臎Q策分析方法又是投資能夠順利達到目標的關鍵。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟建設的不斷深化，越來越多的企業(yè)已經(jīng)意識到投資已經(jīng)成為一項不可或缺的經(jīng)營活動。首先，企業(yè)需要依靠投資活動來維持自身必要的簡單再生產(chǎn)。當今社會，不論是宏觀經(jīng)濟環(huán)境還是科學技術都呈現(xiàn)出日新月異的發(fā)展態(tài)勢，要想順利實現(xiàn)簡單再生產(chǎn)，就必須對企業(yè)的人力、物力進行不斷地更新和充實。其次，企業(yè)投資能夠有助于對先進經(jīng)營理念和科技成果的引進。企業(yè)可以借助于對資金的運作，將最新最先進的科技成果加以應用，通過改造現(xiàn)有機器設備、生產(chǎn)流程、產(chǎn)品工藝等方式來提高自身的生產(chǎn)效率。并且在此基礎上對企業(yè)的產(chǎn)能結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，開發(fā)新的能夠適應市場發(fā)展變化的產(chǎn)品。將資金配備在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的短板環(huán)節(jié)或者亟待建立起來的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，幫助企業(yè)實現(xiàn)均衡、綜合化的發(fā)展。最后，企業(yè)投資還有助于推動企業(yè)經(jīng)濟效益的大幅度增長。投資的首要目的便是獲得盡可能多的財富回報，最終體現(xiàn)為企業(yè)價值的增長，現(xiàn)在對于企業(yè)的評價，不僅僅局限于企業(yè)的獲利水平，更多的還需要考量企業(yè)的市場價值或者預期獲利能力。

二、在進行投資決策分析時應考慮的主要內(nèi)容

（一）投資收益

企業(yè)進行投資的最根本動機就是追求高額的投資收益。企業(yè)的投資收益包括投資產(chǎn)生的利潤和資本利得。投入資金運作后取得的收入與成本只差就是投資利潤，金融商品買賣價格的差額就是資本利得。在投資決策中，衡量投資收益的主要指標是投資利潤。在做出投資決策之間需要以投資收益的高低作為基礎指標來衡量與取舍，并且還要深入分析影響投資收益的主要因素，在此基礎上，根據(jù)這些因素來確定投資的具體策略、方向、程度和獲得穩(wěn)定投資收益的方法。在經(jīng)濟發(fā)達國家，企業(yè)在做出投資決策之前，會尤其重視對投資效益的全方位分析，對于投資收益難以達到預期的項目，堅決不予投資。反觀國內(nèi)企業(yè)的投資決策，往往對于投資收益的衡量還不夠全面，還停留在爭取投資項目，只考慮資金允許程度的層面，對于投資效益缺乏科學論證。

（二）現(xiàn)金流量

企業(yè)在投資決策中應該關注現(xiàn)金流入和流出的量。對現(xiàn)金流量的計算需要以收付實現(xiàn)制為基礎。企業(yè)可以將資金投在企業(yè)內(nèi)部，從而形成各類資產(chǎn)，也可以將資金投向企業(yè)外部，形成聯(lián)營性質(zhì)的投資行為。不論是哪一種情況，都需要采用特定指標對投資項目的可行性進行分析，從而判斷項目是否值得投資，這些指標的計算常常都是以現(xiàn)金流量作為參考的。在采用現(xiàn)金流量對投資方案進行分析時，現(xiàn)金流量是必須要在事先進行計算的數(shù)據(jù)?，F(xiàn)金流入量通常是指該投資項目帶來的現(xiàn)金收入，而現(xiàn)金流出量是指該投資項目的現(xiàn)金支出。投資決策需要按照首付實現(xiàn)制來計算現(xiàn)金流量，以此作為評價項目經(jīng)濟效益的基礎參考數(shù)據(jù)?？梢哉f，在判斷投資方案的可行性時，應該將各個項目周期內(nèi)的現(xiàn)金流量參照資金成本，并且集合資金的時間價值來確定。

（三）資金的時間價值

在進行投資決策分析的過程中，時間因素具有十分特別的意義。這是由于一個投資項目往往需要經(jīng)歷十分漫長的過程，每個投資項目在運作過程中形成的現(xiàn)金流量都需要進行科學、詳盡的預測，只有這樣才能更加準確地掌握每個投資項目的現(xiàn)金流入和流出情況，以便在時間和價值上建立起量化可比的基礎。資金的時間價值指的是資金嫩鞏固伴隨著時間的逐步推移，在不斷的使用和周轉(zhuǎn)中完成增值。資金是資本所有者和使用者分離后產(chǎn)生的結(jié)果，資金的時間價值也是借貸關系高度發(fā)展和商品經(jīng)濟的產(chǎn)物。資本被所有者有條件地借給使用者，使用者將其投入生產(chǎn)過程以期望獲取利潤，同時將利潤的中的一部分作為資本使用費，即利息償付給資本所有者。由此可見，資金經(jīng)理了從投資轉(zhuǎn)化為資本的過程，這是資金時間價值的實質(zhì)。

三、投資決策分析的常用方法

（一）凈現(xiàn)值法

所謂的凈現(xiàn)值，是指投資項目在進行實施之后的凈現(xiàn)金流量，依照企業(yè)所要求達到的收益率為基礎折算為現(xiàn)值，再減去原始投資現(xiàn)值之后的余額?；蛘呤侵笍耐顿Y項目一開始到結(jié)束時的所有企業(yè)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。對于采用凈現(xiàn)值法來衡量項目投資的可行勝，其具體標準是：對于一項投資方案，只要其NPV>O，那么就說明該項投資方案具有一定的可行性，在多項方案并存的時候，選擇凈現(xiàn)值更大的往往是最普遍的選擇。凈現(xiàn)值法能夠較好地將靜態(tài)分析法中的缺點加以彌補，同時能夠反映出不同投資方案的凈收益，是一種較為簡便和直觀的辦法，但是由于凈現(xiàn)值是絕對數(shù)，很多時候在不同投資方案之間很難有完全的可比性。

（二）內(nèi)含報酬率法

為了了解每個投資方案可以達到的具體投資收益率，可以采用內(nèi)含報酬率法來計算。凈現(xiàn)值法雖然在一定程度上考慮了資金的時間價值，但是難以分別說明每個投資方案的具體投資收益率。而采用內(nèi)含報酬率法則可以彌補這樣的缺陷。內(nèi)含報酬率是指在投資方案進行的年限內(nèi)，當凈現(xiàn)值等于零時所對應的貼現(xiàn)率。如果投資方案的原投資額度和未來的現(xiàn)金流入量的數(shù)額剛好相等，則說明該項投資方案并未給企業(yè)帶來實際收益，此時的內(nèi)含報酬率和貼現(xiàn)率相等。如果項目資金投入之后，不僅沒有盈利，還發(fā)生了損失，那么此時的內(nèi)含報酬率就大于貼現(xiàn)率。由此可見，我們對于內(nèi)含報酬率的計算，往往需要首先估計一個貼現(xiàn)率，以此為擠出來進一步計算方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值的正負，來判斷究竟應該降低還是提高貼現(xiàn)率進行進一步的測試。

（三）決策樹法

決策樹法是一種風險型的決策方法，需要根據(jù)不同的投資方案在自然狀況下的經(jīng)濟收益以及各個狀態(tài)出現(xiàn)的概率，綜合考量，運用一定的分析方法，分別計算各中方案的期望收益，從而做出客觀的評價。在眾多風險型決策的方法中，最常用的是決策樹法。決策樹的分析計算常常是以屬性圖來作為描述的形式，并且直觀地表示出分析過程，便于解決多層次的決策問題，故而被形象地稱之為決策樹法。決策樹由大量的分枝和節(jié)點組成，決策節(jié)點由“”表示，由此引出一條分枝，每一條分枝都代表一個特定方案。狀態(tài)節(jié)點一般由“〇”表示，由此引出的分枝叫做概率分枝，代表一種結(jié)局。結(jié)果節(jié)點用“”表示，表示每種方案在自然狀態(tài)下取得的效果。由此形成了一個決策樹的雛形。在運用決策樹進行分析時，所采用的都是自然狀態(tài)下的收益率和概率，結(jié)合過去反復出現(xiàn)的實踐，需要大量的經(jīng)驗和判斷形成，

第5篇：投資分析方法范文

【關鍵詞】政府投資 風險分析 風險辨識 風險估計 風險評價

我們所說的風險是指經(jīng)濟活動中可能的不確定性的損失。投資項目的風險就是指，因為這種不確定性的存在，造成項目實施后偏離預期結(jié)果而造成重大損失的可能性。政府在執(zhí)行經(jīng)濟職能的過程中，會進行一些項目的投資，而這些項目投資在市場經(jīng)濟條件下，是可能存在風險的，因此，必須要進行政府投資項目的風險分析。也就是要通過各自渠道，對所有可能對該政府項目的造成風險因素進行識別分、估計、評價以便能夠正確的提出規(guī)避風險的對策，進可能的降低或者避免風險損失。通常來說，政府投資項目的風險分析過程分為三個階段：風險辨識、風險估計和風險評價。

一、風險辨識

對影響項目的風險因素進行識別就是風險辨識，其是風險分析的基礎。風險辨識主要的任務就是：找出風險因素，定性判別風險的性質(zhì)、風險因素的主次程度以及分析風險因素之間的相關層次等?；镜乃悸肥牵合扰袆e影響項目的主要風險因素，再對主要風險因素進行分解，最后完成影響項目的風險因素層次結(jié)構(gòu)圖。

（一）風險辨識涉及的主要風險因素

項目風險研究中涉及的主要風險因素主要有：市場風險、工程風險、投資風險、技術風險、政策風險、財務風險等。與一般投資項目有所區(qū)別的是，通常來說政府投資項目的產(chǎn)品或服務周期都很長，從需求上看，很穩(wěn)定，不過通常要受較大的政策風險，如果存在地區(qū)間爭上項目的現(xiàn)狀，就很可能會造成項目能力的閑置。

因此，在政府投資項目中，因為項目大且復雜，而造成的投資超預算、工期延長等情況較為普遍。對政府項目建設和產(chǎn)生的效益盲目樂觀，是當前具有普遍性的規(guī)律。政府的相關部分，往往是需要通過追加前期投資，延長工期、對前期效益折減等辦法，來盡量減少項目決策的失誤和風險。

（二）主要風險因素的層次分析

由于政府投資項目通常都具有投資規(guī)模大、建設周期長、不確定因素多等特點，因此，項目在運作過程中也會存在多種風險，并且這些風險因素之間往往會形成錯綜復雜的關系，顯示出風險的多樣性和多層次性。

（三）風險辨識的方法

通常情況下風險辨識是通過專家調(diào)查法來完成的，主要是由風險分析人員與項目規(guī)劃、設計人員及有關專家一起協(xié)作完成。通過專家調(diào)查法的形式，主要是為了能夠發(fā)揮專家專業(yè)方面的理論與豐富的實踐經(jīng)驗，在結(jié)合調(diào)查、比較、討論等方法，分析判斷項目所有可能存在的風險因素，并最終確定影響項目的主要風險因素，最后再完成研究項目風險因素的層次關系。當然，要強調(diào)的是所聘請的專家必須是熟悉該行業(yè)和所評估的風險因素，同時必須能夠做到客觀公正，專家調(diào)查法的具體操作形式主要有智暴法和德爾菲法等。

二、風險估計

風險估計是在完成風險因素識別之后，定量判別各種風險因素在一定時間內(nèi)發(fā)生的幾率，以及其可能帶來損失的嚴重程度，并準確的確定風險因素概率分布。

（一）風險因素概率分布

主觀概率和客觀概率，是測定風險因素發(fā)生概率風險估計中風險發(fā)生的概率的兩種方法?；谌藗冎饔^上對某一風險因素發(fā)生可能性的判斷值，用0-l的數(shù)據(jù)來描述，就是主觀概率。其基本前提是，判定者必須掌握的大量信息和經(jīng)驗。相反，客觀概率主要是根據(jù)大量試驗數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計的方法計算某一風險因素發(fā)生的可能性，其主要依賴大量的試驗數(shù)據(jù)作支持。

（二）風險因素影響程度

只有對風險因素的影響程度進行有效的劃分，才能準確的確定風險因素的概率分布。一般可以不把風險因素的影響程度分為幾個層次，如極小、小、一般、大、極大五個層次然后據(jù)此讓專家評估打分。

（三）風險因素概率分布

確定該風險因素對項目影響程度不同情況下發(fā)生的可能性，就是確定風險因素概率分布。其是一種非常直觀的表現(xiàn)形式，能夠清晰的反映出風險因素對項目影響程度的最可能值和可能變動情況。要客觀的確定子項風險因素概率分布，首先就必須要完成風險因素發(fā)生概率和風險因素影響程度的有效劃分，然后再由相應的專家打分法評定。

（四）風險估計方法

突出重點和全面周詳?shù)目茖W計算是風險估計應遵循的基本原則。在通過專家調(diào)查打分法確定子項風險因素的概率分布后，組織進行統(tǒng)計運算。在運算中可能運用到的數(shù)學方法有：層次分析法、CIM模型法和蒙特卡羅模擬法等。

（1）專家調(diào)查打分法。從本質(zhì)上看，專家調(diào)查打分法與上述風險辨識中所用專家調(diào)查法是一樣的，區(qū)別在于這里的專家打分處涉及定量估計，需要專家進行定量判斷，然后在完成相關項目的打分。子項風險因素的概率分布，一般是通過區(qū)分風險因素的變化區(qū)間，由專家判斷風險因素在不同區(qū)間變化的可能性，然后對專家意見進行統(tǒng)計而得出的。

（2）層次分析法。層次分析法利用定性與定量相結(jié)合的多準則決策進行分析的方法。它可以將一個很復雜的問題，通過有序的遞階層次結(jié)構(gòu)表示出來，然后再逐層計算每一層的組合權(quán)，最后求出目標層的綜合結(jié)果。層次分析法在有明顯層次的風險因素進行綜合風險估計上，有著顯著的效果。把各子項風險因素權(quán)重與子項風險概率分析加權(quán)疊加，進而求得項目的綜合風險概率分布，是其在風險分析中運用的核心思想。

層次分析法不僅能夠可通過判斷矩陣處理同一層次風險因素的不同權(quán)重問題，還能夠通過一致性檢驗來判斷，原始評定的風險因素是否合理，這一點對建立在主觀打分基礎上的風險估計顯得特別的重要。

（3）蒙特卡羅模擬法。蒙特卡羅法也可以稱為隨機模擬法或者統(tǒng)計試驗法。這種方法主要是通過對隨機變量進行統(tǒng)計試驗和隨機模擬，然后采用與求解數(shù)學、物理以及工程技術等有關問題的近似的數(shù)學求解方法。因為，這種方法可以在隨機模式下，模擬各變量之間的較復雜的，同時很難用解析方法來求解的動態(tài)關系，而在風險分析中涉及的各風險因素，也同樣具有復雜的隨機變化和不確定現(xiàn)象，所以，這種方法在風險估計中有著重要的意義。

三、風險評價

建立風險評價指標體系和評價標準不是一成不變的，而是要根據(jù)不同類型項目的特點和項目的不同環(huán)境來決定。最基本的原則就是根據(jù)風險因素對投資項目影響程度的大小，做出風險評價的判別標準。比如說，我們可以把風險影響程度劃分為9個等級、4個層次：l-2級表示較小風險，不會對項目可行性造成影響；3-4級表示一般風險，盡管不會影響到項目的可行性，但也要求采取一定的防范措施；5-6級表示較大風險，表示風險影響大，但其影響程度還在項目可承受范圍內(nèi)；7-9級為嚴重風險，通常指兩種情況，一是風險影響很大，項目由可行變?yōu)椴豢尚?，二是風險影響雖大，采取足夠的防范措施后項目還可接受。

在建立評價標準的基礎上，根據(jù)風險估計的統(tǒng)計結(jié)果，就可以判別項目的綜合風險大小及影響項目成敗的最為關鍵的風險因素。

四、結(jié)語

總之，在市場經(jīng)濟條件下，政府投資項目面臨著較大的風險，政府相關部門只有對項目存在的風險進行分析，找出影響項目的風險因素，特別是主要風險因素，才能對風險進行有效的估計，最后在采取跟著統(tǒng)計方法，對項目的風險程度進行科學的判定，為項目的運行奠定好基礎，保證項目的安全運行。

參考文獻

[1]黃霆,申立銀,趙振宇,任志浩.我國政府投資項目管理的現(xiàn)狀分析[J].建筑經(jīng)濟,2005,01期.

第6篇：投資分析方法范文

關鍵詞:分析 資產(chǎn)負債表 損益表 分析現(xiàn)金流量表

中圖分類號:F230 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)05-178-02

作為購買上市公司股票,對上市公司進行投資的中小投資者,如何了解上市公司的經(jīng)營情況,把握投資機會,取得投資效益,其最有效的辦法是閱讀分析上市公司公布的財務報表。但作為進行投資的中小投資者,不可能都是學財務的或都具有一定的財務知識,因每個人的知識面、所學專業(yè)、所從事工作等的不同,對上市公司公布的財務報表及相關財務數(shù)據(jù)的閱讀和理解不同,且分析的結(jié)果差異較大,直接影響投資效果。這就需要有一個基本的、易于掌握的財務報表分析方法。本文結(jié)合工作實際,談一談自己的看法。

一、對財務報表的基本認識

財務報表是反映公司一定時期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營情況的書面文件。主要包括:財務情況說明書、資產(chǎn)負債表、損益表(利潤及利潤分配表)、現(xiàn)金流量表、財務報表附注等文字說明和報表。

資產(chǎn)負債表主要反映公司報告期內(nèi)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資金來源、資產(chǎn)組合是否合理等情況。

損益表主要反映公司報告期內(nèi)的盈利能力和利潤分配情況。

現(xiàn)金流量表主要反映公司報告期內(nèi)現(xiàn)金的流入、流出、凈流入流出情況。

資產(chǎn)實質(zhì)上就是公司在生產(chǎn)經(jīng)營過程中被占用的資金,這些資金的兩個主要來源就是股東權(quán)益和負債。而收入和費用是用來解釋公司利潤或者收益是如何產(chǎn)生的,產(chǎn)生利潤,同時也會產(chǎn)生相應的現(xiàn)金流量。利潤扣除應上交的所得稅、應提取的法定盈余公積金、公益金后,一部分用來回報投資者,一部分留在公司用于公司的持續(xù)發(fā)展。用來回報投資者的利潤,引起公司現(xiàn)金流出,留在公司用于公司持續(xù)發(fā)展的利潤,成為公司的自身融資。隨著公司經(jīng)營效率的逐步提高,會產(chǎn)生更多的利潤和凈現(xiàn)金流量,增加的凈現(xiàn)金流中的一部分又重新投入到公司中來,這樣的良性循環(huán)將周而復始。

公司最佳的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、強勁的盈利性和充裕的現(xiàn)金流動性是公司在生產(chǎn)經(jīng)營過程中追求的目標。中小投資者可按照這一主線來分析財務報表。通過分析資產(chǎn)負債表,了解公司的組合資源是否正確,這些資產(chǎn)的組合是否令人滿意。通過分析損益表,了解公司盈利能力及利潤分配情況。通過分析現(xiàn)金流量表,了解公司產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是否滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營的需要,如何提高凈現(xiàn)金流量。

二、分析資產(chǎn)負債表

資產(chǎn)負債表通常有流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)或長期資產(chǎn)、流動負債、長期負債、股東權(quán)益五個部分組合而成,負債和股東權(quán)益加在一起通常被稱作長期(永久性)資本。

資產(chǎn)負債表的平衡關系是:資產(chǎn)總額=負債總額+股東權(quán)益。

作為中小投資者關鍵分析以下幾個指標:

1.貨幣資金。公司持有貨幣資金的目的主要是為了經(jīng)營的需要、預防的需要和投機的需要。公司持有的貨幣資金占流動資金的比例過高,會降低公司的獲利能力;公司持有的貨幣資金占流動資金的比例過低,不能滿足上述需要,并且會降低公司的短期償債能力。貨幣資金占流動資產(chǎn)的比例過高或過低,都會對擴大股東財富產(chǎn)生不利影響。

2.應收賬款。應收賬款是公司銷售產(chǎn)品或提供勞務未收回的款項。分析應收賬款應與其他應收款、壞賬準備相結(jié)合,應收賬款與其他應收款之和減去壞賬準備后的余額為應收賬款凈額。應收賬款過高,表明公司回款能力低,結(jié)合長、短期借款的增減額,可以判斷公司是否資金緊張;壞賬準備是應收賬款和其他應收款的抵減項目,反映公司已提取,但尚未抵消的壞賬準備,其過高,表明公司尚未收回的應收賬款和其他應收款發(fā)生壞賬的可能性增大,公司存在經(jīng)營風險。

3.固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)是公司購建的價值超過一定標準的,可供公司在以后的生產(chǎn)經(jīng)營過程中長期使用的資產(chǎn)。在固定資產(chǎn)分析中主要看固定資產(chǎn)、在建工程兩個數(shù)據(jù)。

固定資產(chǎn)的增加幅度應與公司的生產(chǎn)經(jīng)營相適應,增加過快勢必擠占流動資金,影響公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營;增加過緩,影響公司的發(fā)展后勁,不利于公司的擴大再生產(chǎn),影響公司的長遠發(fā)展。

在建工程的增加幅度也應與公司的生產(chǎn)經(jīng)營相適應,在建工程過大,勢必擠占流動資金,影響公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營,延長投產(chǎn)見效期;在建工程過小,不利于公司的擴大再生產(chǎn),影響公司的長遠發(fā)展。

4.長、短期借款。短期借款是公司為補充短時期流動資金不足而向金融機構(gòu)借入的資金,長期借款是公司為擴大再生產(chǎn)建設新項目而向金融機構(gòu)借入的資金。短期借款過大表明公司流動資金周轉(zhuǎn)困難,貨款回收有問題,或是在建工程規(guī)模擴大擠占了流動資金,且增加財務費用的支出;長期借款過大,表明公司為擴大再生產(chǎn)而大規(guī)模上項目,影響公司正常的生產(chǎn)經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)。新項目未來的效益情況需通過公司相關信息渠道獲得。

5.應付賬款。應付賬款是公司在生產(chǎn)經(jīng)營過程中購買材料、接受勞務等欠付供貨方或提供勞務方的貨款。分析應付賬款時應與其他應付款相結(jié)合統(tǒng)籌考慮。應付賬款過高,表明公司支付能力有問題,資金周轉(zhuǎn)困難,容易形成訴訟案件,被供貨方或提供勞務方降低信用等級;應付賬款過高也表明公司擠占了他人的資金供生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn),有利于降低財務費用(相當于無息貸款)。

6.股本。股本是公司通過股份籌資形成的資本。股本規(guī)模與公司的規(guī)模是相適應的,股本規(guī)模決定了公司的規(guī)模,若不相適應,勢必造成公司的生產(chǎn)經(jīng)營無法正常進行,存在著巨大的經(jīng)營風險。

7.資本公積、盈余公積、未分配利潤。資本公積是指由股東投入,但不構(gòu)成股本,或從其他來源渠道取得的屬于股東的權(quán)益,包括股票溢價和資本本身的增值,資本公積可以轉(zhuǎn)增成股本。資本公積過高,表明公司資本金充足,可以向股民轉(zhuǎn)贈股份。

盈余公積是指公司按規(guī)定從凈利潤中提取的各種留利,包括法定盈余公積、任意盈余公積、法定公益金。

未分配利潤反映公司尚未分配的利潤。未分配利潤過大,表明向投資者分配的利潤比例低,自身融資比例高,影響投資者的投資回收期,同時也表明公司擴大再生產(chǎn)能力的增強,但資金周轉(zhuǎn)有問題,有經(jīng)營風險。

綜上所述,資產(chǎn)負債表反映流動資金與流動資金需求之間的關系。流動資金和流動資金需求之間的差額就反映著公司的凈現(xiàn)金流量。如果流動資金高于流動資金需求,公司就擁有正的凈現(xiàn)金流量,相反,如果流動資金低于流動資金需求,公司就擁有負的凈現(xiàn)金流量。

三、分析損益表

損益表又稱利潤及利潤分配表,反映公司一定時期內(nèi)的經(jīng)營性和非經(jīng)營性的收支情況,從中看出公司在一定時期內(nèi)所產(chǎn)生的利潤或者發(fā)生的虧損。主要包括主營業(yè)務收入、主營業(yè)務利潤、營業(yè)利潤、利潤總額、凈利潤、可供分配的利潤、可供投資者分配的利潤、未分配利潤等內(nèi)容。在分析損益表時主要分析以下主營業(yè)務收入、主營業(yè)務利潤、利潤總額三個指標。

1.主營業(yè)務收入是公司主營業(yè)務所產(chǎn)生的銷售收入,主營業(yè)務利潤是主營業(yè)務收入扣除主營業(yè)務成本和主營業(yè)務稅金后的余額。主營業(yè)務利潤占主營業(yè)務收入的比重越高,表明公司主導產(chǎn)品盈利能力越強,說明公司主導產(chǎn)品適銷對路,市場供不應求,有利于公司的發(fā)展;反之主導產(chǎn)品積壓,供大于求,降價出售,公司經(jīng)營困難,不利于公司的發(fā)展。

2.利潤總額是在主營業(yè)務利潤的基礎上加其他業(yè)務利潤、投資收益、營業(yè)外收入,減去管理費用、財務費用、營業(yè)外支出后的余額,主營業(yè)務利潤占其的比重越高,說明公司在經(jīng)營管理上措施到位,可控費用得到有效控制,主營產(chǎn)品市場占有率高,盈利能力強。同時還要分析營業(yè)外收入、其他業(yè)務利潤、投資收益占利潤總額的比重,其越高說明公司主營業(yè)務在萎縮,存在改變經(jīng)營策略的傾向;或當期因特殊原因(如出賣資產(chǎn))造成利潤總額增高。

綜上所述,通過損益表的分析可以掌握公司的盈利能力情況,從而判斷公司的生產(chǎn)經(jīng)營情況。

四、分析現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是反映公司在一定會計期間內(nèi)有關現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的流入、流出情況的報表。對現(xiàn)金流量表的分析主要從以下幾方面進行。

1.經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。通過公司經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以了解公司日常經(jīng)營行為現(xiàn)金流量的狀況,來測算公司的運營能力,以此用來評估公司生存能力以及長期成長能力。而增加經(jīng)營現(xiàn)金流量則意味著,第一通過提升公司的盈利能力,增加公司的內(nèi)部資金;第二通過存貨管理、信用政策管理和供應商付款管理,提高流動資金管理效率。

公司經(jīng)營現(xiàn)金流量越高,表明公司的經(jīng)營狀況越好,有利于公司長期發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn);反之,公司經(jīng)營狀況越來越差,無法提供確保公司有效經(jīng)營以及未來滾動發(fā)展的資源。公司的經(jīng)營現(xiàn)金流量是公司長期成長的動力。

2.投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。公司經(jīng)營現(xiàn)金流量為公司的投資計劃提供最基本的資金保證,公司的資本經(jīng)營計劃中需要現(xiàn)金?？梢钥醋髟诠就顿Y行為之后財務調(diào)整之前,財務報表上的數(shù)字若為正值時,可以表示公司所有的現(xiàn)金,若為負值時,可以表示公司所需的現(xiàn)金。

此時,應該考慮公司的長期財務政策,這些政策主要包括長期債務償還計劃、新的長期融資計劃如長期商業(yè)貸款和發(fā)行公司債券等等、公司股票發(fā)行計劃以及股票回購計劃,同時還要考慮公司紅利發(fā)放計劃,紅利發(fā)放的多少對留存收益有著直接的影響,留存收益是公司利潤中再投入公司的部分,從而也影響到公司的財務需求。

3.總現(xiàn)金流量。所有綜合考慮的結(jié)果就是公司的總現(xiàn)金流量。如果總現(xiàn)金流量很大,這可能是一個較好的信號,表明公司擁有強大的能力;但是,這也表明公司投資新資產(chǎn)和新技術的能力不足,不利于公司的長遠發(fā)展,從而使公司在未來的競爭中處于劣勢之中;或者是由于公司長期負債顯著增加,損害了公司健康的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),從而使公司不僅面臨著較高的商業(yè)風險,也面臨較高的財務風險。另一方面,如果總現(xiàn)金流量在某一特定時點上比較低甚至是負值,這顯而易見可能是一個負面信號,表明公司已經(jīng)缺乏產(chǎn)生現(xiàn)金的能力;但這也可能預示其他的一些信息,比如公司正在進行巨額的投資,或者正在重整公司的資產(chǎn),重新調(diào)整公司的經(jīng)營方向,進入更為有利可圖的領域,或者公司通過支付過多的長期負債以調(diào)整公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)從而為公司的長遠發(fā)展做準備。

通過對上述三個主要財務報表的分析,可以得出公司的資產(chǎn)、盈利能力、現(xiàn)金狀況等幾方面的分析結(jié)果,再結(jié)合上一年度分析結(jié)果和當前政策面、市場面等因素,用比較的方法就可以得出進行投資所需要的信息。

參考文獻:

1.曹岡主編.教育部人才培養(yǎng)模式和改革和開放教育試點教材《財務報表分析》.中央廣播電視大學出版社

2.于小雷,徐興恩.新企業(yè)會計準則――實物指南與講解.機械工業(yè)出版社,2006

第7篇：投資分析方法范文

[關鍵詞] 灰色模糊評價 項目投資 決策分析

項目投資決策需要考慮很多不確定的影響因素，選用單項財務指標進行評價，其本身都有一定的片面性，根據(jù)不同的指標值來決策有可能會得出不同的結(jié)果。綜合考慮財務因素和非財務因素，對項目進行綜合評價能夠選擇那些最優(yōu)的項目方案。本文嘗試應用灰色模糊綜合評價方法進行項目投資決策分析。

一、灰色模糊綜合評價的特點和方法綜述

項目投資決策領域中普遍存在不確定性決策問題，不確定性主要有：一個是主觀不確定性，即人的思維模糊性；另一個是信息不完全、不充分所造成的客觀不確定性，即灰性。在一個信息不完全的問題中，往往存在許多模糊的因素；具有模糊因素的一個問題可能不具備完全充分的數(shù)據(jù)與信息。灰色是量的概念，模糊是質(zhì)的范疇。因此用灰色模糊概念來探討項目投資決策問題，能夠更好地構(gòu)建具有柔性的決策模型，且使決策結(jié)果更加接近實際。

許多學者對灰色模糊綜合評價進行了研究，筆者歸納分析主要有以下幾種方法:(1)用灰色關聯(lián)分析選定評定因素，確定權(quán)重集，進行模糊綜合評判;（2）運用灰色系統(tǒng)理論確定評估灰類，計算灰色評估系數(shù)，得出灰色評估權(quán)向量和矩陣，依據(jù)模糊數(shù)學理論形成評判矩陣，進行模糊評價;（3）將評價對象的模糊綜合評判結(jié)果矩陣視為比較數(shù)列，計算各個比較數(shù)列和各參考數(shù)列的灰色關聯(lián)度，根據(jù)關聯(lián)度大小對評價對象進行優(yōu)劣排序;（4）使用模糊綜合評判和灰色關聯(lián)綜合評價法，分別進行評判，然后再將結(jié)果進行綜合集成;（5）用模糊數(shù)學中的廣義距離來表示參考序列和比較序列的差異程度，然后用灰色關聯(lián)分析法進行綜合評判;（6）根據(jù)灰色理論的差異信息原理，構(gòu)造灰色隸屬度算子，形成新的模糊隸屬度矩陣，然后進行模糊綜合評判;(7)以灰色模糊關系為基礎，將隸屬度和灰度綜合到評判過程中，進行灰色模糊綜合評判;（8)根據(jù)灰色模糊數(shù)學理論，用區(qū)間數(shù)來表示隸屬度，并將隸屬度和灰度綜合起來，建立區(qū)間數(shù)灰色模糊綜合評判數(shù)學模型，進行評價;（9）使用灰色關聯(lián)系數(shù)法構(gòu)建模糊評判矩陣，然后再進行模糊綜合評判。

基于灰色關聯(lián)分析的模糊綜合評價法，方法簡便，易于操作。綜合考慮項目投資指標的特點，本文采用此法進行投資決策分析。

二、灰色模糊綜合評價的數(shù)學模型的建立

1.建立綜合評價的因素集。因素集是以影響評價對象的各種因素為元素所組成的一個普通集合，通常用u表示，即：u=（u1, u2,…,um)，其中元素ui（i=l,2，…，m）代表影響評價對象的第i個因素。

2.確定因素權(quán)向量。評價工作中，各因素的重要程度有所不同，為此，給各因素ui（i=1, 2，…，m）確定一個權(quán)重ai(i=1,2，…，m)，各因素的權(quán)重集合的模糊集，用A表示:A=(a1, a2，…，am）。

3.基于灰色關聯(lián)分析的模糊關系矩陣

(1)確定比較數(shù)列（評價對象）和參考數(shù)列（評價標準）設評價對象為m個，評價指標為n個，則比較數(shù)列為

用矩陣形式可表示為：

式中（1）

為第i個方案的第k個指標的評價值；取每個指標的最佳值為參考數(shù)列的實體，則有參考數(shù)列

式中

(2)指標值的規(guī)范化處理要確定數(shù)列的灰關聯(lián)系數(shù)，需要對數(shù)據(jù)列進行生成處理。對時間序列數(shù)據(jù)的處理，常用的處理方法有：初值化，最小值化，最大值化，平均值化，區(qū)間值化等。對于非時間序列的數(shù)據(jù)不存在運算關系，采用指標區(qū)間值化，歸一化，標準化等處理方法。本文采用規(guī)范化公式：

（2）

利用(2)式對(1)式進行規(guī)范化處理

(3)確定灰關聯(lián)系數(shù)

其中:是分辨系數(shù),且，通常取為0.5

以幾何意義來講，關聯(lián)系數(shù)與隸屬度是相似的，于是可得模糊關系矩陣[9]

(4)建立綜合評價模型。確定R 、A之后，通過模糊變換將u上的模糊向量A變?yōu)関上的模糊向量B，即:

其中，“?”稱為廣義模糊綜合評價合成算子有無窮多種，但實際中經(jīng)常采用的有幾種，本文根據(jù)具體情況采用加權(quán)平均法，上式即為綜合評價模型。

(5)模糊評價。根據(jù)各個因素在評判集上的隸屬度。得到評判指標之后，便可根據(jù)最大隸屬原則選擇最大評判指標max bj所相對應的方案為評判結(jié)果。

三、應用

某工程有以下四種方案,現(xiàn)使用灰色模糊綜合評價進行分析

1.選擇評價指標，建立評價指標集。根據(jù)具體情況，選擇總投資額、投資回收期、期望凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、環(huán)境影響評價作為評價指標，組成評價指標集。

2.確定權(quán)重。根據(jù)德爾菲法，由專家確定各指標權(quán)重（0.25 0.15 0.3 0.2 0.1）

3.確定最有指標集，構(gòu)造初始矩陣并規(guī)范化

4.計算灰色關聯(lián)系數(shù)并建立灰色模糊關系矩陣

5.模糊評價

由前面求得的A、R,根據(jù)B=A?R,可得B=（0.4555 0.758 0.793 .0375）即方案1、2、3、4的評價值分別為0.4555，0.758，0.793，0.375。根據(jù)最大隸屬原則，方案3為最優(yōu)方案。

四、結(jié)論

灰色模糊綜合評價模型及其算法，具有嚴密的數(shù)學邏輯推理，方法簡便易行，應用于項目投資決策分析具有較高的實踐價值。

參考文獻：

[1]吳紅華:災害損失評估的灰色模糊綜合方法[J].自然災害學報，2005（4）

[2]徐維祥張全壽:一種基于灰色理論和模糊數(shù)學的綜合集成算法[J].系統(tǒng)工程理論與實踐，2001（4）

[3]張輝高德利:基于模糊數(shù)學和灰色理論的多層次綜合評價方法及應用[J].數(shù)學的實踐與認識，2008（2）

[4]呂錢英黃霞邱淑芳:基于模糊數(shù)學和灰色理論的環(huán)境質(zhì)量評價研究進展[J].江西科學，2008(4)

[5]于志鵬陸愈實:模糊灰色關聯(lián)法在分析安全投資因素與效益關系中的應用[J].中國安全科學學,2007（3）

[6]陳光:模糊灰色在安全評價中的應用[J].礦業(yè)安全與環(huán)保，2006（2）

[7]卜廣志張宇文:基于灰色模糊關系的灰色模糊綜合評判[J].系統(tǒng)工程理論與實踐，2002（4）

[8]朱紹強孟科張臨喜:區(qū)間數(shù)灰色模糊綜合評判及其應用[J].電光與控制，2006(6)

第8篇：投資分析方法范文

由于不同的項目存在著不同的特點，其風險因素也各有不同。為使分析更具有針對性，筆者以上海某房地產(chǎn)投資開發(fā)項目為例，借助上述理論原理和方法進行實證分析研究，以期房地產(chǎn)投資者在風險防范和投資決策獲得最優(yōu)效果。

一、房地產(chǎn)投資決策風險層次結(jié)構(gòu)圖的建立

通過仔細分析，找出了該項目中的關鍵風險因素(包括系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險)，得出以下投資決策風險層次結(jié)構(gòu)圖。

二、判斷矩陣及特征值的計算

利用德爾非法及1～9比例標度，計算出一二層指標體系的風險度的判斷矩陣。如資源風險的二層指標風險度的判斷矩陣以及特征值分別為:

所以，

同理，我們可以分別得出一、二層風險因素的判斷矩陣及特征值：

特征值矩陣分別為:

二層風險因素的權(quán)重矩陣為:

三、一致性檢驗及對風險因素排序

已知各判斷矩陣,根據(jù)公式一致性檢驗公式:及平均隨機一致性指標表可對二層指標的特征值進行一致性檢驗:。C.R.1

以上得出的二層風險因素的風險程度（W1、W2、W3、W4）僅僅是對于其上級風險因素也就是一級風險因素而言的風險程度，我們還需要對二層風險因素相對于總的房地產(chǎn)投資決策的風險度矩陣W’∶

根據(jù)風險度矩陣W’,將這些評價指標分為四類:基本無風險、風險較低、風險較高和風險很高,可對各風險因素進行排序,見表4。

第9篇：投資分析方法范文

關鍵詞：REITs 可行性 基礎

從國際范圍來看，房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達國家已經(jīng)很成熟了，而在我國還是一種新生事物，處于發(fā)展初級階段。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的必要條件

發(fā)展REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）可以在銀行緊縮貸款的情況下拓寬資金來源，降低金融風險，為投資者提供多元化的融資渠道，繁榮房地產(chǎn)市場，但前提是必須具備一定的條件：

社會信用體系的支撐。信用制度是市場經(jīng)濟的重要組成部分，也是市場經(jīng)濟制度有效配置資源的重要前提。房地產(chǎn)信托本質(zhì)上是信任基礎上的委托投資，因此完善的信用體系非常重要，它決定了房地產(chǎn)投資信托的各個環(huán)節(jié)能否繼續(xù)進行。信用程度高，REITs的風險和收益匹配處于平衡狀態(tài)，發(fā)展也順暢。

清晰的產(chǎn)權(quán)關系。在國外的REITs發(fā)展中，由于大都實行的是私有制度，本身具有明確的產(chǎn)權(quán)制度和清晰的產(chǎn)權(quán)關系，基于財產(chǎn)所形成的法律關系也比較容易理清。而在我國，由于產(chǎn)權(quán)制度的不健全，清晰的產(chǎn)權(quán)關系是發(fā)展REITs非常重要的前提條件，是確定REITs成立、運行、收益分配等的重要考慮因素。

完善寬松的法律環(huán)境。REITs是建立在信用基礎上的，以利益為目的的，難免會出現(xiàn)由于不規(guī)范運作所帶來的市場失靈問題，產(chǎn)生風險，雖然一定的風險是必要的，但超出收益匹配的范圍，就會損害市場的運行，如道德風險、經(jīng)營風險等。因此完善的法律環(huán)境是必須的，通過一系列法律規(guī)范使REITs的發(fā)展規(guī)范化。同時，REITs在很大程度上屬于大眾投資的范疇，法律環(huán)境需要完善，也需要寬松，才能起到聚集閑散資金、提高大眾投資熱情、滿足房地產(chǎn)資金需求、分散金融風險的目的，否則過緊的法律環(huán)境會阻礙REITs的發(fā)展。

理性成熟的投資供求主體。REITs的參與主體，如政府部門、投資者隊伍、投資基金的管理者，他們是否成熟，是否理性對于REITs的發(fā)展和完善同樣重要，尤其是在發(fā)展的初期階段。判斷投資主體是否成熟、理性關鍵在于是否具備科學的風險意識。

我國發(fā)展REITs的可行性

法律和政策基礎。在黨的十六大三中全會上，我國第一次將信托提到一個高度，與銀行、證券和保險共同成為金融業(yè)的支柱。從1979年產(chǎn)生信托業(yè)以來，我國先后出臺了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務管理暫行辦法》等，以及的政策文件，如一連串調(diào)整房地產(chǎn)融資的文件，這些構(gòu)成了REITs賴以運行和發(fā)展的政策基礎。

供求主體基礎。如今我國REITs發(fā)展面臨的情況跟當初美國的情況近似，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式發(fā)生了變化，過去單一依賴銀行的做法很難行的通了，據(jù)估測，很長一段時間里，銀行貸款占開發(fā)投資的比重始終維持在50％－60％，大大高于發(fā)達國家的15％－20％，造成了大量的銀行不良資產(chǎn)，給金融系統(tǒng)的穩(wěn)定帶來威脅。中央銀行在“121號文件”和“212號文件”中對銀行貸款的進入門檻進行了重新設置，因此不管是大型還是中小型企業(yè)都需要拓展融資渠道，尤其是REITs這樣的融資工具。另一方面，個體投資者群體形成，房地產(chǎn)是一項能夠產(chǎn)生穩(wěn)定未來收益現(xiàn)金流的資產(chǎn)，個體投資者希望參與房地產(chǎn)收益的分配，但由于房地產(chǎn)的價值巨大，過去參與的方式就是購買或出租，渠道單一，對象僅限于價值較低的住宅，因此迫切需要一種更加靈活、更加容易的參與方式。還有，就是我國的機構(gòu)投資者慢慢成熟，數(shù)量和質(zhì)量都在不斷提高，包括直接投資的房地產(chǎn)信托公司和國外產(chǎn)業(yè)投資基金；間接投資的券商、證券投資基金、人壽保險公司、儲蓄機構(gòu)和退休基金等，它們有著共同的特點就是：資金來源或者負債以長期資金為主，如人壽保險和退休基金，因此它們偏好于具有長期收益結(jié)構(gòu)的投資；追求長期穩(wěn)定的收益來滿足本身或委托人的要求。

經(jīng)濟基礎――城鄉(xiāng)居民的儲蓄額增長。從改革開放以來，人均GDP不斷增長，1980年人均GDP為460元，而2005年人均GDP已經(jīng)達到1703美元。在收入水平迅速增長的同時，無論是定期還是活期，居民儲蓄額一直處于上升趨勢，重要的原因在于缺少一種穩(wěn)定靈活的金融工具來吸收這部分存款。從1996年－2005年，不管利率怎樣下調(diào)，儲蓄只升不降，從1996年到2005年底儲蓄總量由38520.8億元增加到14多億元，九年增加了10億元多。在1996年之前，年均增長速度在30％以上，而從1996年之后到2000年，年均增長速度不斷下降，從1994年的41.5％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4％、11.6％、7.9％，同時，新增儲蓄存款的增長速度開始出現(xiàn)負值，從2001年起又恢復了加速增長。這一過程中民間資本不斷壯大，也在努力尋找可靠的風險投資工具，例如在1996－2000年期間對證券市場股票和債券等的資本轉(zhuǎn)移，我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：風險結(jié)構(gòu)不合理，風險結(jié)構(gòu)倒置，高風險產(chǎn)品占主要地位，目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80%為風險較高的股權(quán)類產(chǎn)品；低風險產(chǎn)品品種單一，不但是市場規(guī)模小，而且品種極為單調(diào)，只有少量流動性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風險市場產(chǎn)品，使我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場發(fā)展的重點之一。在交易所發(fā)展REITs交易產(chǎn)品具有可靠的經(jīng)濟基礎和相當?shù)目尚行浴?/p>

產(chǎn)業(yè)基礎。收益性房地產(chǎn)，REITs針對的對象是具有完全產(chǎn)權(quán)和持續(xù)收益能力的持有型商業(yè)地產(chǎn)或者稱為出租型商用物業(yè)，即所謂成熟物業(yè)，如寫字樓、工業(yè)房產(chǎn)、購物中心等。雖然我國的房地產(chǎn)發(fā)展比較落后，并且更加重視住宅房地產(chǎn)，但不可否認的是，商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)得到了長足的發(fā)展，并將在未來得到更大程度上的重視和完善，這將構(gòu)成發(fā)展REITs的產(chǎn)業(yè)基礎之一。房地產(chǎn)信托在我國已經(jīng)初具規(guī)模。2003年9月，房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)行額30億元，到了2003年底，猛增至60億元，2004年底，房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行額達到了111.74億元，比2003年幾乎翻了一番。而2005年截至12月31日，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。

發(fā)展REITs的障礙和政策建議

（一） 選擇對象方面

目前我國并沒有REITs，按照國外的發(fā)展經(jīng)驗，REITs一般選擇的對象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等商業(yè)物業(yè)。這樣的商業(yè)物業(yè)必須具備幾個條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)包括土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，但在這個問題上我國一直糾紛不斷，很多的房地產(chǎn)項目在建成后也沒有取得土地使用權(quán)，另外，獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流意味著開發(fā)商是以持有產(chǎn)權(quán)為目的，現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)項目多為產(chǎn)權(quán)出售，將整個物業(yè)大產(chǎn)權(quán)分割成小產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主。如果要做REITS，整合產(chǎn)權(quán)有一定的難度；優(yōu)質(zhì)性，只有優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)才能在未來產(chǎn)生穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入，吸引投資者的資金，但目前這樣的項目不多，主要集中在一些大城市中。

針對于這樣的情況，發(fā)展REITs，首先需要完善的產(chǎn)權(quán)制度，確保進入REITs的房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)清晰，要求房地產(chǎn)的開發(fā)、建設、管理和交易必須遵循嚴格的法律規(guī)定。需要轉(zhuǎn)變觀念，鼓勵投資。對于商業(yè)房地產(chǎn)，目前政府強調(diào)的政策是支持買房自用，而不是鼓勵投資出租。因此今后應該更加強調(diào)房地產(chǎn)的投資屬性，政府在政策上即使不鼓勵房地產(chǎn)投資，至少也應該是引導投資，而不是限制投資。應該允許和鼓勵出租，對于合理的租金要確立合理的稅收政策。在今后的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)建設中，要遵循科學、合理的原則，提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，在將來能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益。

（二）法律制度方面

加快立法，目前我國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，必須將法律制定工作細化、完備化，首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等，以促進基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。另外，我國這方面可參照美國稅法的有關規(guī)定，對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。建立嚴格的信息批露制度，從國外基金市場發(fā)展來看，信息越公開，基金市場越發(fā)達。因此，要盡可能使各類信息包括房地產(chǎn)信息、國家政策信息、金融證券信息及時、準確地傳遞給信息需求者，使大家在信息公開化情況下，從事REITS的運作，才能促進我國REITS的順利發(fā)展。

（三）完善機構(gòu)和人才培養(yǎng)

在美國REITS的資金來源中很大一部分是機構(gòu)投資者的資金。像保險基金、養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為REITS提供穩(wěn)定的資金。我國目前真正意義上的機構(gòu)投資者還很少，這對于REITS的長遠發(fā)展是不利的。因為只有在一個機構(gòu)投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩(wěn)定的市場供給方，保證REITS這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。另外，推動REITS的發(fā)展需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務，又了解房地產(chǎn)市場，并熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領域，很難適應大規(guī)模房產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展我國REITS迫切需要更多相關專業(yè)人才。

（四）風險控制方面

在REITS運行中，主要存在這樣幾種風險：道德風險，房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成，容易發(fā)生受托人的道德風險。在這種情況下，由于存在信息不對稱，信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。項目風險，對項目的選擇是REITS的首要工作，如果項目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題，則投資產(chǎn)品無論怎么設計控制風險，項目本身的先天缺陷是無法避免的。行業(yè)風險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時間周期較長、資金占用量大、利潤回報較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機風險，如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響REITS。

對于風險的控制，除了制度上的創(chuàng)新外，最關鍵的是在整個社會中塑造科學的風險意識，踐行風險與收益相匹配的投資原則，避免因不理性、盲目的投資造成對REITS的傷害。

參考文獻：

1.房產(chǎn)專家建議.房地產(chǎn)投資信托基金亟待政策培育[N].中華工商時報,2005