房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 償債能力 盈利能力 營(yíng)運(yùn)能力 發(fā)展能力

中圖分類號(hào)：F234 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2011）12-195-02

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)觀察研究預(yù)測(cè)報(bào)告》中數(shù)據(jù)表明：2010年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5％，漲幅比2009年12月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.3％，漲幅比2009年12月份降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅銷售價(jià)格同比漲11.3％，漲幅比2009年12月份擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.7％，漲幅比2009年12月份降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，也應(yīng)清醒地看到，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展中存在著這樣那樣的問題。房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的財(cái)務(wù)困境主要存在流動(dòng)性不足、權(quán)益不足、債務(wù)拖欠及資金不足四種形式，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品變現(xiàn)能力差、負(fù)債依賴程度過高、工程款欠款嚴(yán)重、開發(fā)資金嚴(yán)重不足、預(yù)期償債壓力過大。

二、財(cái)務(wù)分析的方法

1.財(cái)務(wù)分析的意義。財(cái)務(wù)分析是根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等信息資料，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果以及未來發(fā)展趨勢(shì)的過程。財(cái)務(wù)分析對(duì)不同的信息使用者具有不同的意義，具體來說，財(cái)務(wù)分析的意義主要有以下幾個(gè)方面：一是可以判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力。通過對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表有關(guān)資料進(jìn)行分析，計(jì)算相關(guān)指標(biāo)，可以了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債水平是否合理，從而判斷企業(yè)的償債能力、營(yíng)運(yùn)能力及獲利能力等財(cái)務(wù)實(shí)力。二是可以評(píng)價(jià)和考核企業(yè)的盈利能力和資金周轉(zhuǎn)狀況，揭示財(cái)務(wù)活動(dòng)存在的問題，找出差距，得出分析結(jié)論。三是可以挖掘企業(yè)潛力，尋求提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益的途徑。四是可以評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)測(cè)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的前景及償債能力。

2.財(cái)務(wù)指標(biāo)分析概述。（1）償債能力分析。一是短期償債能力分析：

二是長(zhǎng)期償債能力分析：

（2）營(yíng)運(yùn)能力分析。

（3）盈利能力分析。

（4）發(fā)展能力分析。

三、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)分析案例研究

某房地產(chǎn)上市公司，按總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的規(guī)模在中國(guó)房地產(chǎn)上市公司排名中都是高居榜首，根據(jù)該公司2009年至2010年的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表可以計(jì)算出以下財(cái)務(wù)指標(biāo)：

1.償債能力分析指標(biāo)。

流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債

＝20552073.22÷12965079.15＝1.59

速動(dòng)比率＝速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債

＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56

資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額

＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％

產(chǎn)權(quán)比率＝負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額

＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％

2.營(yíng)運(yùn)能力分析的指標(biāo)。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）＝營(yíng)業(yè)收入÷應(yīng)收賬款平均余額

＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次

存貨周轉(zhuǎn)率＝營(yíng)業(yè)成本÷存貨平均余額

＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營(yíng)業(yè)收入÷流動(dòng)資產(chǎn)平均余額

＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營(yíng)業(yè)收入÷總資產(chǎn)平均余額

＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次

3.盈利能力分析的指標(biāo)如下：

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率＝營(yíng)業(yè)利潤(rùn)÷營(yíng)業(yè)收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％

凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤(rùn)÷平均凈資產(chǎn)（指所有者權(quán)益）＝14.16％

4.發(fā)展能力分析的指標(biāo)如下：

營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率＝本年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)額÷上年?duì)I業(yè)收入總額

＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％

資本積累率＝本年所有者權(quán)益增長(zhǎng)額÷年初所有者權(quán)益

＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％

資本保值增值率＝年末所有者權(quán)益÷年初所有者權(quán)益

＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％

通過以上財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出該上市公司2010年的財(cái)務(wù)指標(biāo)有以下特點(diǎn)：一是償債能力分析。一般認(rèn)為，生產(chǎn)企業(yè)合理的最低流動(dòng)比率是2，速動(dòng)比率為1較合適，該企業(yè)流動(dòng)比率是1.59，速動(dòng)比率是0.56，表明該企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)較少，速動(dòng)比率過低，企業(yè)會(huì)面臨償債風(fēng)險(xiǎn)。

資產(chǎn)負(fù)債率越低（50％以下），產(chǎn)權(quán)比率越低（100％以下），說明企業(yè)長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率是74.69％，產(chǎn)權(quán)比率是295.04％，表明企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度較低，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力較低。二是營(yíng)運(yùn)能力分析。該企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是43.96次，周轉(zhuǎn)速度較快，表明企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款管理的效率較高。，信用銷售管理嚴(yán)格；存貨周轉(zhuǎn)率是0.27次，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.77次，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.29次。這三個(gè)指標(biāo)較低，表明企業(yè)存貨占用水平較高，流動(dòng)性較低，流動(dòng)資產(chǎn)利用效果較差，企業(yè)全部資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率較低，長(zhǎng)此以往會(huì)降低企業(yè)的短期償債能力及獲利能力。三是盈利能力分析。該企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是23.06％，表明企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿^大，獲利能力較強(qiáng)。凈資產(chǎn)收益率是14.16％，說明公司自有資本獲取收益的能力較強(qiáng)，營(yíng)運(yùn)效益較好，對(duì)公司投資人、債權(quán)人的利益有一定保證程度。四是發(fā)展能力分析。資本積累率反映了公司當(dāng)年所有者權(quán)益總額的增長(zhǎng)率，體現(xiàn)了公司資本的積累情況，是公司發(fā)展強(qiáng)盛的標(biāo)志，也是公司擴(kuò)大再生產(chǎn)的源泉，展示了公司的發(fā)展?jié)摿?。該企業(yè)資本積累率是20.21％，表明公司的資本積累較多，公司資本保全性較強(qiáng)，抵御風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)發(fā)展的能力較強(qiáng)。資本保值增值率是根據(jù)“資本保全”原則涉及的指標(biāo)，更加謹(jǐn)慎、穩(wěn)健地反映了公司資本的保全和增值情況，也充分體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)者的主管努力程度和利潤(rùn)分配中積累狀況，一般該指標(biāo)應(yīng)大于100%。該企業(yè)資本保值增值率是120.21％，表明公司的資本保全狀況很好，所有者權(quán)益增長(zhǎng)很快。

四、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的思考

通過對(duì)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，可以發(fā)現(xiàn)雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，盈利能力較強(qiáng)，對(duì)投資人和債權(quán)人的利益有一定保障，但是其財(cái)務(wù)狀況仍不容樂觀，企業(yè)管理者仍應(yīng)繼續(xù)提高其償債能力和營(yíng)運(yùn)能力，努力降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)全部資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)效率，這樣才能使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

1.2011年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及現(xiàn)狀.搜房網(wǎng)，2010－12－13

2.財(cái)政部會(huì)計(jì)資格評(píng)價(jià)中心.2010年中級(jí)會(huì)計(jì)資格財(cái)務(wù)管理.中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2009

第2篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 美都控股

美都控股股份有限公司是在上海證券交易所上市的股份制公眾公司，股票簡(jiǎn)稱：美都控股，股票代碼：600175，注冊(cè)資本113328.8640萬元。公司創(chuàng)立于1988年5月31日，前身是海南寶華房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，是北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司下屬的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的全民所有制企業(yè)。

美都控股從1988年成立至今，已有20余年的發(fā)展歷程，歷經(jīng)1999年首次公開發(fā)行股票并上市，2002年美都集團(tuán)重組，2005年股權(quán)分置改革，2007年向大股東定向發(fā)行A股， 2009年非公開發(fā)行A股，股本從最初的4000萬股增加到113328.8640萬股。截至2009年底總資產(chǎn)33.87億元，凈資產(chǎn)17.08億元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)，同時(shí)涉足貿(mào)易業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)、金融及準(zhǔn)金融業(yè)、股權(quán)投資等領(lǐng)域，曾于2005、2006、2007連續(xù)3年入圍中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)。

一、籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

（一）美都控股股份有限公司籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

美都控股股份有限公司的資金來源主要由公司的留存收益、預(yù)收賬款和長(zhǎng)期銀行借款三大部分組成。對(duì)于長(zhǎng)期融資風(fēng)險(xiǎn)，按照2012年前三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，美都控股股份有限公司長(zhǎng)期銀行借款占總負(fù)債的17.88%，長(zhǎng)期還款壓力較小。美都控股股份有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率僅為56%，較同行業(yè)其他房地產(chǎn)公司（以房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)代表）平均資產(chǎn)負(fù)債率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)為1.26，也低于行業(yè)平均值。資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)都表明美都控股股份有限公司長(zhǎng)期融資風(fēng)險(xiǎn)不大。美都控股股份有限公司流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的82.12%，較高于行業(yè)平均水平，表示其短期償債壓力較大。但其流動(dòng)負(fù)債中大部分為預(yù)收賬款，所占比例為53.4%，因?yàn)轭A(yù)收賬款是即將轉(zhuǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的預(yù)售房產(chǎn)的款項(xiàng)，因此，縱向和橫向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融資風(fēng)險(xiǎn)與同行業(yè)相比較正常。綜上所述，美都控股股份有限公司長(zhǎng)期融資風(fēng)險(xiǎn)、短期融資風(fēng)險(xiǎn)均在可控制范圍之內(nèi)。

（二）美都控股股份有限公司籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

美都控股股份有限公司融資渠道尚需拓寬。美都控股股份有限公司公司除了自有資金之外，銀行借款和預(yù)售賬款是最主要的融資方式。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)還有其他融資方式，如與海外機(jī)構(gòu)合作、國(guó)內(nèi)開發(fā)商合作、股權(quán)并購、借殼上市、委托貸款、資產(chǎn)證券化、過橋貸款等，這些方式在特定條件下具有一定的優(yōu)勢(shì)。如銀行借款與國(guó)家宏觀調(diào)控政策關(guān)系密切，在國(guó)家緊縮銀根的情況下，公司解決資金來源面臨較大的壓力，轉(zhuǎn)向其他可替代的融資方式就很有必要。

二、投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

（一）美都控股股份有限公司投資風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)橐恍┲骺陀^條件限制，本文將不采取前面所介紹的專家打分法和敏感性分析法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)度，不過將借鑒前文理論部分對(duì)識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的分析模式。美都控股股份有限公司近年來先后投資瓊海美都半島花園、金尚海灣、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年來國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好，居民購房需求較旺盛，公司所有的投資開發(fā)的房產(chǎn)都取得了較好的利潤(rùn)率。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、可以規(guī)避的是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一方面生產(chǎn)成本增加，另一方面市場(chǎng)需求降低。這無疑給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來損失。

購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來損失。

資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)就是將非貨幣的資產(chǎn)兌換成貨幣的風(fēng)險(xiǎn)。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲(chǔ)蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來損失。

（二） 風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢(shì)及投資管理方面的缺陷分析

1.美都控股股份有限公司投資風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢(shì)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)增加。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，美都控股股份有限公司面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有所降低。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們收入增加，實(shí)際購買能力提高，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使美都控股股份有限公司擁有一個(gè)更優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)科技的要求，及時(shí)滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求的變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策密集出臺(tái)，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)，這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也常常遇到。表現(xiàn)為：前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。

2.公司在項(xiàng)目投資方面存在一些缺陷

主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：（1）在投資立項(xiàng)階段做的可行性分析不夠深入、細(xì)致。未采用標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目評(píng)估方法對(duì)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)做充分的測(cè)算，未充分考慮公司所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)采取一定方法項(xiàng)目現(xiàn)金流做出較為精確的估計(jì)，評(píng)估方法過于簡(jiǎn)單，這容易產(chǎn)生由于決策失誤引致的投資風(fēng)險(xiǎn)。（2）公司的投資組合不盡合理。其一，公司現(xiàn)階段投資建設(shè)中以大中戶型的住宅為住，對(duì)于小戶型的住宅則供應(yīng)不足；其二，公司還未進(jìn)入商住樓、寫字樓等地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；其三，美都控股股份有限公司是一家區(qū)域性強(qiáng)的地產(chǎn)公司，尚未進(jìn)行異地開發(fā)，因此投資組合單一，減弱了公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（3）項(xiàng)目投資的階段管理還有待提高。雖然美都產(chǎn)公司積累了一定的投資管理經(jīng)驗(yàn)，但是各期項(xiàng)目前、中、后各階段在投資管理方面具有相當(dāng)大的差異，各階段企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)差異很大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不盡相同，前期、前階段投資管理模式對(duì)后續(xù)有定勢(shì)思維的影響。這些潛在缺陷使公司在投資方面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。只要外在自然條件、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素發(fā)生變化，如因?yàn)榫用窨芍涫杖虢档?，?duì)大戶型的需求將大幅降低，公司將面臨較大的考驗(yàn)。

三、日常資金運(yùn)作方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

按單變量計(jì)算方法，美都公司2012年前三季度的流動(dòng)比率為1.68，略低于全國(guó)房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)比率平均值為1.75。2012年前三季度的速動(dòng)比率為0.58， 略高于全國(guó)行業(yè)平均值O.55。上述數(shù)據(jù)比較說明美都公司短期償債能力一般，日常運(yùn)營(yíng)資金比較充足。不過美都公司流動(dòng)比率比速動(dòng)比率要大得多，說明存貨在美都控股股份有限公司運(yùn)營(yíng)資本中占有很打的比例，應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。美都公司日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)總體處于比較好的狀態(tài)。工程管理、貨幣資金、應(yīng)收賬款和存貨是影響公司日常運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)重要的項(xiàng)目，其運(yùn)營(yíng)狀況如下：

（一）工程管理方面的風(fēng)險(xiǎn)問題

美都公司自開發(fā)瓊海美都半島花園至今，從前期的開發(fā)設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目報(bào)建、工程預(yù)算、合同管理、材料供應(yīng)、現(xiàn)場(chǎng)施工管理，都積累了一定經(jīng)驗(yàn)，特別是工程現(xiàn)場(chǎng)施工管理方面。從有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每開發(fā)一期都進(jìn)行有效的總結(jié)。到美都御府時(shí)，美都控股股份有限公司通過對(duì)標(biāo)段棟號(hào)的分段管理、責(zé)任落實(shí)到人，獎(jiǎng)懲明確，達(dá)到點(diǎn)面的全面控制，各項(xiàng)工作指令得到具體的實(shí)施，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全三方面的有效控制，同時(shí)對(duì)教訓(xùn)方面亦有所總結(jié)，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。

（二）貨幣資金的風(fēng)險(xiǎn)狀況

對(duì)貨幣資金，公司通過編制滾動(dòng)式現(xiàn)金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金需求的預(yù)測(cè)，以免發(fā)生現(xiàn)金短缺及高效利用貨幣資金。2012年前三季度公司貨幣資金存量和流量處于比較穩(wěn)定狀態(tài)，日常營(yíng)運(yùn)正常，未發(fā)生重大的現(xiàn)金流短缺的問題。當(dāng)然，公司現(xiàn)金管理也存在一些問題，主要是現(xiàn)金預(yù)算精確度不大，在集團(tuán)層面上，公司有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)輕度的短期現(xiàn)金流緊缺的問題，有時(shí)候存在大量貨幣資金閑置，公司大多數(shù)時(shí)間內(nèi)，貨幣資金存量超過1個(gè)億以上，未對(duì)日常資金進(jìn)行投資，這造成很大的資金機(jī)會(huì)成本，因此日常資金營(yíng)運(yùn)效率較低。

（三）應(yīng)收賬款（其他應(yīng)收款）的風(fēng)險(xiǎn)狀況

房地產(chǎn)公司與客戶的關(guān)系具有特殊性，應(yīng)收賬款比率很小，客戶所占款項(xiàng)中，其他應(yīng)收款和預(yù)收賬款比例最大。對(duì)于其他賬款，公司沒有建立相應(yīng)的信用部門，沒有建立動(dòng)態(tài)的客戶信用資料庫，比較容易發(fā)生壞賬。其他應(yīng)收賬款管理未能引起公司財(cái)務(wù)部門的充分注意。另外，隨著公司業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，應(yīng)收賬款比率可能增加，應(yīng)收賬款管理將變得更加重要。

第3篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文

[關(guān)鍵詞]宏觀調(diào)控；房產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)管理

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155

1 研究背景

在目前國(guó)家宏觀調(diào)控政策中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早已完成買方與賣方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，特別是最近限購及限貸相關(guān)政策不斷實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境也日趨激烈，在資金呈現(xiàn)不斷匱乏的同時(shí)，各方面均有完善的樓盤卻銷售情況不良，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，即將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，然而也有些房地產(chǎn)企業(yè)卻能從風(fēng)險(xiǎn)中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，在不斷開發(fā)的新樓盤中處于優(yōu)勢(shì)地位，成為行業(yè)的領(lǐng)軍者，由此可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)境給企業(yè)帶來的影響僅是一方面，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制才是發(fā)展的關(guān)鍵，和房地產(chǎn)開發(fā)是否成功有直接關(guān)系。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品種的不斷革新，為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域中企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理帶來了新的難度。近年來，我國(guó)政府不斷出臺(tái)新的政策來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和去庫存，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)，房地產(chǎn)公司的資金來源問題以及內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式陳舊的問題成了房地產(chǎn)公司發(fā)展和業(yè)務(wù)革新的桎梏，因此，本文依托價(jià)值鏈分析方法對(duì)于房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方式提出了理論建議并構(gòu)建了操作程序體系，并依托我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的實(shí)例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式升級(jí)上提供了參考。

2 我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 基于我國(guó)房產(chǎn)公司產(chǎn)業(yè)鏈的縱向價(jià)值鏈分析

我國(guó)房產(chǎn)公司當(dāng)前的發(fā)展，結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特征，以“做強(qiáng)銷售、做大外包、拓展管理”為目標(biāo)，加快產(chǎn)業(yè)布局，目前，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)已形成房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)外包、租賃與管理三大主業(yè)，能夠在住宅、商業(yè)用地、商鋪、建筑建設(shè)、住宅管理等領(lǐng)域，為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為客戶提供開發(fā)―產(chǎn)品―銷售―服務(wù)的一站式服務(wù)，業(yè)務(wù)鏈與管理詳見下圖。

對(duì)我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其縱向價(jià)值鏈更多的是對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理的分析，在整個(gè)價(jià)值鏈過程中，其基本成本分析表如表1所示。

由上表可看出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤(rùn)率是比較平均的。

為了能夠促進(jìn)公司更好地化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司盈利能力，我國(guó)房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步探究其利潤(rùn)率平均的主要原因，并根據(jù)原因進(jìn)一步分析后期的應(yīng)對(duì)措施。

2.2 基于我國(guó)房地產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈背景下的財(cái)務(wù)分析

所謂的我國(guó)房產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略，即我國(guó)房產(chǎn)公司通過對(duì)公司內(nèi)部當(dāng)前現(xiàn)有的各種財(cái)務(wù)資源以及其他資源進(jìn)行整合，從而實(shí)現(xiàn)提高公司核心競(jìng)爭(zhēng)力水平的一種發(fā)展戰(zhàn)略。

本文的分析，綜合考慮我國(guó)房產(chǎn)公司所處的行業(yè)環(huán)境以及其自身所具有的特性，通過引入SPM 公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略分析方法，來對(duì)我國(guó)房產(chǎn)公司的整個(gè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行分析和說明。

根據(jù)我國(guó)上市房產(chǎn)公司 2011―2014年的平均相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，本文分析得出了我國(guó)房產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析的相關(guān)指標(biāo)，具體情況如表2所示。

分析上表中的數(shù)據(jù)，能夠發(fā)現(xiàn)：

對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，在2011―2014年經(jīng)歷了一個(gè)較高的增長(zhǎng)時(shí)期，但在2011年由于政府部門相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和實(shí)施，導(dǎo)致了公司的經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重影響，公司經(jīng)營(yíng)的虧損導(dǎo)致了公司各項(xiàng)指標(biāo)的嚴(yán)重下滑。而這種境況也迫使我國(guó)房產(chǎn)上市公司尋求業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展與轉(zhuǎn)型。

2009―2012年，剔除國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，根據(jù)所處公司財(cái)務(wù)矩陣與生命周期耦合象限來看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續(xù)增長(zhǎng)能力是極強(qiáng)的，在企業(yè)生命周期中是成長(zhǎng)型企業(yè)，但現(xiàn)金短缺，籌資壓力大。

因此，對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)當(dāng)專注于保障其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施上，對(duì)其價(jià)值鏈中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理當(dāng)集中在其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，保證企業(yè)在整個(gè)價(jià)值鏈業(yè)務(wù)中的經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)性。

3 我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理建議

3.1 內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）成本控制管理的建立。通過內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析，我國(guó)房產(chǎn)公司當(dāng)前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財(cái)務(wù)水平，我國(guó)房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)注重成本控制的建立。具體而言，應(yīng)當(dāng)做到平衡效益與質(zhì)量的關(guān)系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細(xì)賬以及完善內(nèi)部成本管理體系，依靠科技創(chuàng)新等方面來實(shí)現(xiàn)成本控制。

（2）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化?；趦r(jià)值鏈的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，主要是指企業(yè)在籌資上實(shí)施資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，根據(jù)與價(jià)值鏈依存度的關(guān)系，合理確定融資戰(zhàn)略。

在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫存”成為主基調(diào)的市場(chǎng)環(huán)境下，通過資產(chǎn)證券化模式來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的新選擇，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。有關(guān)專家甚至斷言，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)趨于成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式也將隨之改變。

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)已進(jìn)行了許多探索和創(chuàng)新。從市場(chǎng)情況看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品大致可分為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準(zhǔn)REITs（或類REITs）、住房抵押類貸款支持證券、涉及收益權(quán)和債權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券等。

多種新型房地產(chǎn)金融工具的出現(xiàn)，都為我國(guó)房產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了良好的外部基礎(chǔ)，能夠在很大程度上實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

3.2 外部?jī)r(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

外部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略是指價(jià)值鏈的核心企業(yè)通過協(xié)調(diào)以其為核心的價(jià)值鏈企業(yè)群整體的財(cái)務(wù)資源來達(dá)到提升整個(gè)價(jià)值鏈核心競(jìng)爭(zhēng)能力的策略。

當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)公司已經(jīng)形成了一整套圍繞客戶所展開的價(jià)值鏈體系，能夠?yàn)榭蛻籼峁┮幌盗械膬r(jià)值服務(wù)。因此對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)當(dāng)注重合作伙伴的選擇，從而實(shí)現(xiàn)共贏。

（1）公司戰(zhàn)略伙伴與競(jìng)爭(zhēng)者策略。對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，在橫向價(jià)值鏈中的合作中，應(yīng)當(dāng)通過吸引更多的戰(zhàn)略伙伴以及合作伙伴來實(shí)現(xiàn)公司技術(shù)以及銷售渠道的不斷拓寬；在縱向價(jià)值鏈的合作中，應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)業(yè)鏈的不斷整合來實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的不斷拓寬。

（2）生命周期戰(zhàn)略。價(jià)值創(chuàng)新生命周期財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，主要是基于價(jià)值鏈創(chuàng)新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略予以配合。

我國(guó)房產(chǎn)公司在籌資戰(zhàn)略上采取權(quán)益籌資戰(zhàn)略，以鞏固財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，以支撐經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略；在投資上應(yīng)集中財(cái)力，投資于最急切、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上；分配上，應(yīng)注重好激勵(lì)及內(nèi)源性資金，抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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第4篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：杜邦分析法 房地產(chǎn) 投資評(píng)價(jià) 權(quán)益凈利率 銷售凈利率

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)已日益成為一個(gè)焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，而關(guān)于這個(gè)行業(yè)的各種爭(zhēng)論也是越來越多。尤其是自二零零八年金融風(fēng)暴以來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的平均凈利率已經(jīng)降至八個(gè)百分點(diǎn)，給公眾留下房地產(chǎn)行業(yè)日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，卻有越來越多的企業(yè)投資房地產(chǎn)行業(yè)，到底是什么動(dòng)力使得各投資資本對(duì)這個(gè)似乎利潤(rùn)微薄的行業(yè)如此鐘情呢？如果我們能用杜邦分析法來分析一下房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)收益率，便就不難理解其中的奧秘了。

一．杜邦分析法

杜邦分析法（DuPont Analysis），是利用幾個(gè)主要財(cái)務(wù)比率之間的關(guān)系，綜合分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，是基于財(cái)務(wù)角度評(píng)價(jià)公司贏利能力及股東權(quán)益回報(bào)水平和企業(yè)績(jī)效的一種經(jīng)典方法。其基本手段是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級(jí)分解為各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率乘積，從而有助于深入分析比較企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因?yàn)檫@種財(cái)務(wù)分析方法最早為美國(guó)杜邦公司所采用，故而被命名為杜邦分析法。為簡(jiǎn)單起見，我們只截取杜邦系統(tǒng)圖中跟本文相關(guān)的頂層關(guān)鍵指標(biāo)部分，見圖表一。

從圖表一中我們可以看出，在杜邦分析原理中，權(quán)益凈利率是財(cái)務(wù)分析的核心內(nèi)容，直接代表了企業(yè)凈資產(chǎn)的獲利能力，而上面提到行業(yè)公認(rèn)僅僅用銷售凈利率來衡量一個(gè)企業(yè)的獲利能力顯然有失偏頗。

二．案例分析

1. 典型案例

我們選擇中國(guó)某具有代表性的上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)收益狀況進(jìn)行分析，并簡(jiǎn)化處理其二零一零年度的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表，分別見圖表二和圖表三。

2.杜邦分析

我們對(duì)幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，得出如下結(jié)果：

通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果單純看銷售凈利率，該企業(yè)為8.9%，略高于目前房地產(chǎn)行業(yè)通行的8%的銷售凈利率，而根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局二零一零年公布的行業(yè)凈利率顯示，我國(guó)的全部行業(yè)平均凈利率為10%，顯然房地產(chǎn)行業(yè)的銷售凈利率低于平均凈利率，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于餐飲、娛樂、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的平均凈利率。同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，其總資產(chǎn)凈利率為2.7%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于全國(guó)其它行業(yè)平均水平。這與眾多資本者熱衷于投資房地產(chǎn)開發(fā)看似有些矛盾，似乎也成為房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士抱怨利潤(rùn)微薄的有力證明。

然而，通過進(jìn)一步觀察我們發(fā)現(xiàn)，由于強(qiáng)大的財(cái)務(wù)杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70.6%，使得權(quán)益乘數(shù)高至3.4，根據(jù)杜邦分析，權(quán)益凈利率等于總資產(chǎn)凈利率與權(quán)益乘數(shù)的乘積，使得在資產(chǎn)凈利率低至2.7%和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.3的情況下，權(quán)益凈利率一下升高到9.2%，這在資本密集型行業(yè)中屬于不低的水平。根據(jù)杜邦分析法原理，這個(gè)指標(biāo)才是房地產(chǎn)行業(yè)投資收益水平最真實(shí)的體現(xiàn)！

三．杜邦分析法在房地產(chǎn)行業(yè)投資評(píng)價(jià)中的應(yīng)用

1. 建立以權(quán)益凈利率為核心的投資思想

從杜邦分析法原理不難看出，銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益系數(shù)（即財(cái)務(wù)杠桿）共同影響著權(quán)益凈利率。盡管就單個(gè)項(xiàng)目而言考察銷售凈利率是合理的，但是從企業(yè)整體盈利角度和最終股東回報(bào)角度來講，一味追求銷售凈利率是片面的。對(duì)銷售凈利率的過分追求往往會(huì)在投資決策時(shí)錯(cuò)失投資機(jī)會(huì)，導(dǎo)致企業(yè)整體投資效率下降，同時(shí)降低總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，結(jié)果使得真正衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的權(quán)益凈利率降低。

因此，從整個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度來評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資，應(yīng)該追求權(quán)益凈利率的最大化，而不是銷售凈利率最大化。

2. 總資產(chǎn)凈利率的提高應(yīng)當(dāng)多從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率入手

根據(jù)杜邦分析法原理，從運(yùn)營(yíng)的角度看，企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)是相對(duì)穩(wěn)定的，從而總資產(chǎn)凈利率便成了影響權(quán)益凈利率的最重要指標(biāo)，而總資產(chǎn)凈利率的高低取決于銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率幾乎已經(jīng)公開透明的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把重心放在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高上，以提高總資產(chǎn)凈利率，從而提高權(quán)益凈利率。從上面的案例中可以看出，該企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.3，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率低下，若能提高該項(xiàng)指標(biāo)，必然會(huì)大大提升權(quán)益凈利率。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的諸多因素較多，對(duì)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，需要對(duì)各項(xiàng)因素進(jìn)行研究，以判斷影響企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的主要問題出在哪個(gè)環(huán)節(jié)，從而去進(jìn)行改善。

3. 努力提高銷售凈利率不容忽視

從杜邦系統(tǒng)圖中可以看出，銷售凈利率與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率共同影響著總資產(chǎn)凈利率。

在銷售凈利率公開透明的今天，有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極提高銷售收入，降低成本費(fèi)用總額，提高企業(yè)凈利潤(rùn)，以提高銷售凈利率，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

4. 權(quán)益乘數(shù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

權(quán)益乘數(shù)體現(xiàn)企業(yè)的負(fù)債程度，反映出公司利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的程度。資產(chǎn)負(fù)債率高，權(quán)益乘數(shù)就大，公司會(huì)有較多的杠桿利益，但風(fēng)險(xiǎn)也隨之增高；相反，資產(chǎn)負(fù)債率低，權(quán)益乘數(shù)就小，公司會(huì)有較少的杠桿利益，但相應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也低。

通過前面的案例可以看出，該家房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)典型的利用高權(quán)益乘數(shù)獲取杠桿利益的例子，在過去的若干年里，這幾乎也成了所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取高額投資回報(bào)的公開秘密。隨著國(guó)家最近針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的法律法規(guī)，以及銀行存款準(zhǔn)備金的不斷上調(diào)，市場(chǎng)上可供應(yīng)貨幣減少，同時(shí)對(duì)于售房預(yù)付款的各種限制，房地產(chǎn)企業(yè)獲得這種財(cái)務(wù)杠桿的能力也越來越小。通過杜邦分析原理可以看出，一旦權(quán)益乘數(shù)減小，而銷售凈利率又不能得到有力提升的話，對(duì)于權(quán)益凈利率的影響將非常大，這種嚴(yán)峻的形勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將是極大的挑戰(zhàn)。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變以銀行信貸為主的傳統(tǒng)融資渠道，積極探索新的融資方法?？蛇x擇的新的融資方法有信托基金、發(fā)行債券、發(fā)行優(yōu)先股等，最近在北京等地區(qū)又衍生出開發(fā)商貼息委托貸款等新型的融資方法。

四．結(jié)論

隨著國(guó)家各種法律法規(guī)的出臺(tái)以及銀根縮緊的趨勢(shì)，企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)將越來越小，而同質(zhì)化的激烈競(jìng)爭(zhēng)使得銷售凈利率處于一個(gè)低水平狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

根據(jù)杜邦分析法原理，一方面，企業(yè)當(dāng)努力降低開發(fā)成本，另一方面，積極打造品牌，實(shí)行差異化營(yíng)銷，打造精品房，提升項(xiàng)目的溢價(jià)能力，同時(shí)保持良好的運(yùn)作效率，最大化提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，通過這些可控因素的運(yùn)作，積極彌補(bǔ)不可控因素帶來的影響，最大化提高權(quán)益凈利率，才能獲得企業(yè)最大化的投資回報(bào)。

參考文獻(xiàn):

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第5篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文

眾所周知，會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財(cái)務(wù)人員安身立命的本錢，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張、隨著公司走向精細(xì)化管理對(duì)財(cái)務(wù)信息的需要，如何加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，成為我們財(cái)務(wù)部向上進(jìn)階的新課題。為努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，財(cái)務(wù)部主要開展了以下工作：

1、建立會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)化管理。財(cái)務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的需要、根據(jù)納稅申報(bào)的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計(jì)了一套會(huì)計(jì)科目表，制定了詳細(xì)的二級(jí)和三級(jí)明細(xì)科目，并且對(duì)各個(gè)科目的核算范圍進(jìn)行了清晰的約定。同時(shí)還啟用一本房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的教科書做為財(cái)務(wù)部做帳的參考書。有了這一套會(huì)計(jì)科目表和參考書就保證了會(huì)計(jì)核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時(shí)候去看這套帳都象是一個(gè)人做出來的，有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范也使得新的會(huì)計(jì)人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們?cè)O(shè)的明細(xì)科目和項(xiàng)目輔助核算能直接快速地計(jì)算出某個(gè)房開細(xì)項(xiàng)的收入、成本、費(fèi)用，相關(guān)稅金，迅速地計(jì)算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會(huì)計(jì)科目設(shè)置得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。

2、重新對(duì)原有的會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行了梳理和制定，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部會(huì)計(jì)核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個(gè)流程所占用的時(shí)間，對(duì)什么時(shí)候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財(cái)務(wù)信息能有序地、按時(shí)、按質(zhì)地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財(cái)務(wù)報(bào)告的及時(shí)性得到了有效地保障。使我公司上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性均達(dá)到集團(tuán)財(cái)務(wù)部的要求。

3、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單位及往來單位帳目的清理核對(duì)工作，定時(shí)與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對(duì)帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應(yīng)商往來帳目清楚準(zhǔn)確。同時(shí)加強(qiáng)應(yīng)收往來款的追討，在年內(nèi)追回了xx的往來款xx萬元。

4、除此之外，財(cái)務(wù)部組織全體員工在20xx年共完成了：收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統(tǒng)計(jì)報(bào)表xx份出具納稅申報(bào)表xx張，稅源統(tǒng)計(jì)表xx張。出具xx集團(tuán)、xx集團(tuán)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表xx張，出具預(yù)算報(bào)表xx張等。

二、 融資、預(yù)算與資金管理工作

資金對(duì)于企業(yè)來說，就如“血液”對(duì)于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的歷史時(shí)刻，國(guó)家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新洗牌。再加上我公司要按計(jì)劃完成xx改制投產(chǎn)、工業(yè)項(xiàng)目的全面掛牌啟動(dòng)，xx的前期開發(fā)。最嚴(yán)重的是xx年樓市低迷，今年的銷售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時(shí)面臨“缺血”的風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)于20xx年財(cái)務(wù)部來說，如何做好融資?如何做好資金預(yù)算?如何做好資金管理成了財(cái)務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財(cái)務(wù)部也投入了大量的時(shí)間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)。

1、財(cái)務(wù)部加強(qiáng)與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進(jìn)行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線。可由于受到國(guó)家貨幣政策的宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動(dòng)性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在核準(zhǔn)貸款的時(shí)候會(huì)顯得更加小心謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。20xx年xx市各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降xx%。就是在這樣一個(gè)非常惡劣的融資環(huán)境下，財(cái)務(wù)部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實(shí)收資本不足的情況下運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會(huì)餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準(zhǔn)備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時(shí)間，財(cái)務(wù)人員已經(jīng)無法用數(shù)字去統(tǒng)計(jì)了。值得高興的是，最終財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來的談判技巧在公司最有利的時(shí)點(diǎn)完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬元工業(yè)項(xiàng)目貸款和xx萬元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬元的工業(yè)貸款，完成了一個(gè)個(gè)看似不可能完成的任務(wù)，因?yàn)槲夜镜馁Y產(chǎn)負(fù)債率和項(xiàng)目實(shí)收資本占總投比例均沒有完全達(dá)到銀行的信貸條件。同時(shí)為公司爭(zhēng)取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，xx財(cái)務(wù)部可以驕傲地說，在融資方面，xx年xx財(cái)務(wù)部走在了同行業(yè)財(cái)務(wù)部的前面。

2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動(dòng)下，在財(cái)務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個(gè)部門的日常工作當(dāng)中，各個(gè)部門已經(jīng)能熟練的運(yùn)用全面預(yù)算這一管理工具來管理各個(gè)部門的資金流。財(cái)務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會(huì)議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個(gè)部門對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個(gè)部門在財(cái)務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。也正是因?yàn)橛辛巳骖A(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。

3、在年初資金充裕時(shí)，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時(shí)間內(nèi)比較各家銀行的理財(cái)產(chǎn)品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購買xx萬理財(cái)產(chǎn)品，六個(gè)月利率為xx%，為公司獲得理財(cái)收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在x行理財(cái)x次每次分別為x萬元(x天)、x萬元(x天)、x萬元(x天)，共獲得理財(cái)收益xx元。在x行理財(cái)x次，每次xx萬元分別為xx天和xx天，獲得理財(cái)收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬元，獲得理財(cái)收益xx萬元。使得公司全年獲得理財(cái)收益為xxx萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。20xx年財(cái)務(wù)部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)加強(qiáng)了以下工作：與各家銀行開通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實(shí)時(shí)了解公司的銀行存款狀況;建立了資金日?qǐng)?bào)體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行資金調(diào)度提供了依據(jù);每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準(zhǔn)確性和安全性;不定期地對(duì)庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn);在大量收款的幾天，每天核對(duì)收款收據(jù)與銀行繳款單和進(jìn)帳單，保證了資金收取的準(zhǔn)確性;在付款流程上增加了資金經(jīng)理對(duì)出納填制的支票和進(jìn)帳單的復(fù)核程序;通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準(zhǔn)確性和安全性大大提高，使財(cái)務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個(gè)新的臺(tái)階。

三、涉稅管理工作

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項(xiàng)重要成本支出。在國(guó)家稅收法規(guī)的規(guī)定下進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財(cái)務(wù)部涉稅管理的首要工作。這要求財(cái)務(wù)部在事先、事中對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審核、籌劃將各項(xiàng)納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時(shí)還要規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的涉稅低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)是涉稅管理的另一項(xiàng)重要工作。公司在接受稅務(wù)稽查時(shí)會(huì)面臨三種不同性質(zhì)的稽查：1、日?；?。日常稽查是指稽查部門主要負(fù)責(zé)的對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)日常情況進(jìn)行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。2、專項(xiàng)稽查。專項(xiàng)稽查是指根據(jù)上級(jí)稅務(wù)部門的部署，對(duì)某個(gè)行業(yè)、某個(gè)地區(qū)、某個(gè)產(chǎn)品、某項(xiàng)減免稅政策進(jìn)行全面的清理檢查。3、舉報(bào)稽查。舉報(bào)稽查是指任何單位和個(gè)人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報(bào)納稅人偷稅漏稅的行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到舉報(bào)以后，采取一些措施對(duì)納稅人進(jìn)行檢查。下面就對(duì)財(cái)務(wù)部xx年所做的主要涉稅管理工作進(jìn)行回顧。

1、審核各類收入和付款合同。由于將財(cái)務(wù)審核加入到了各類經(jīng)濟(jì)合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財(cái)務(wù)部在業(yè)務(wù)發(fā)生之初就能進(jìn)行納稅評(píng)估和納稅籌劃。xx年財(cái)務(wù)部共審核相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同xx份。

2、xx月，財(cái)務(wù)部與稅務(wù)局充分溝通后認(rèn)為我公司必須主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算，因?yàn)槟壳皣?guó)家對(duì)土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細(xì)。如果等到明年清算條件成立由稅務(wù)局進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行土地增值稅清算很可能會(huì)增加納稅支出。財(cái)務(wù)部征求公司領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)財(cái)務(wù)部的同意后組織人員進(jìn)行了xx項(xiàng)目的土地增值稅清算工作。

3、通過分析國(guó)家增值稅的發(fā)展趨勢(shì)，工業(yè)項(xiàng)目的所有購進(jìn)設(shè)備均未取得增值稅專用發(fā)票，將設(shè)備的增值稅開票時(shí)間拖到xx年，這樣就可以在XX年享受新的消費(fèi)型增值稅的好處，為公司爭(zhēng)取了xx萬元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的好處。

4、通過對(duì)銷售部員工年終獎(jiǎng)金的發(fā)放方式進(jìn)行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務(wù)，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了xx元個(gè)人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評(píng)。

5、定期將各類大額的工程發(fā)票送到稅局進(jìn)行發(fā)票真?zhèn)舞b定。由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部定期組織人員將相關(guān)發(fā)票送往稅局進(jìn)行真?zhèn)舞b定。

6、x月x日—x日xx市稽查局對(duì)我公司進(jìn)行稅務(wù)稽查，要求我公司填寫xx-xx各稅種稅款交納明細(xì)，再根據(jù)情況進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查。財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行全面稅務(wù)自查，一方面積極與征管稅務(wù)局溝通，取得征管稅務(wù)局的理解和幫助，另一方面主動(dòng)與稽查局相關(guān)人員聯(lián)系，建立了良好的人際關(guān)系。最后，由于及時(shí)將未交足的稅款補(bǔ)交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

7、x月份xx國(guó)稅局來到我公司就我公司xx年的所得稅申報(bào)表列示的銷售收入xx萬元，對(duì)應(yīng)的成本只有xx萬元提出質(zhì)疑，要求立即出具收入確認(rèn)的證明，即文件xx區(qū)的主體竣工證明，否則xx區(qū)對(duì)應(yīng)的收入xx萬元不能予以確認(rèn)。由于涉及調(diào)減我公司申報(bào)的所得稅xx萬元，財(cái)務(wù)部立刻將這一潛在的巨大涉稅風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)給集團(tuán)財(cái)務(wù)部，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的指示，財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員重新對(duì)xx年的所得稅重新進(jìn)行清算和填報(bào)申報(bào)表，另一方面積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商并取得稅局相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)的理解，只是調(diào)整了納稅申報(bào)表，并沒有認(rèn)為我們惡意提前確認(rèn)收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財(cái)務(wù)部平時(shí)與稅務(wù)局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

8、通過與地稅主管稅務(wù)局主管領(lǐng)導(dǎo)的良好溝通，財(cái)務(wù)部積極爭(zhēng)取納稅a級(jí)企業(yè)，目前稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)承諾明年將會(huì)將我公司申報(bào)納稅a級(jí)企業(yè)。如果申請(qǐng)納稅a級(jí)企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內(nèi)不來公司查帳，一是為為公司營(yíng)造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽(yù)，為公司與xx政府部門溝通談判增添了一項(xiàng)重要法碼。

9、加強(qiáng)了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責(zé)中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策，并進(jìn)行整理匯編。財(cái)務(wù)部在進(jìn)行土地增值稅清算、所得稅申報(bào)、稅務(wù)自查、日常申報(bào)時(shí)，將各工作底稿進(jìn)行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關(guān)文件進(jìn)行歸檔。為了以后進(jìn)行涉稅管理時(shí)提供一份原始參考資料，也為了以后新的財(cái)務(wù)管理人員能夠快速地了解了公司的相關(guān)涉稅管理工作提供備查。

四、財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作

財(cái)務(wù)分析是以財(cái)務(wù)報(bào)告資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專門的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織過去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、分配活動(dòng)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和增長(zhǎng)能力狀況等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。它為了解企業(yè)過去、評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)企業(yè)未來，做出正確決策提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)。

過去我公司的財(cái)務(wù)分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來越大，資金調(diào)度也越來越大，如果沒有財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行一個(gè)理性的評(píng)價(jià)和分析是非常危險(xiǎn)的。所以公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此非常的重視，對(duì)財(cái)務(wù)部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財(cái)務(wù)部在編寫財(cái)務(wù)分析經(jīng)驗(yàn)不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)比分析各房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，在x月份出了一份xx公司上半年的財(cái)務(wù)分析。所幸得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門同仁的認(rèn)可。

在這篇財(cái)務(wù)分析中，財(cái)務(wù)部對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進(jìn)行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的x條應(yīng)對(duì)策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時(shí)、必要的信息和依據(jù)。

第6篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)表；現(xiàn)金流量；競(jìng)爭(zhēng)力

一、現(xiàn)金流及其相關(guān)指標(biāo)

（一）現(xiàn)金流的內(nèi)涵

通常人們簡(jiǎn)單把現(xiàn)金流理解為現(xiàn)金，然而這種理解未免有些狹隘。現(xiàn)金是以靜態(tài)的形式存在的，而現(xiàn)金流是以動(dòng)態(tài)的形式存在的。現(xiàn)金流以現(xiàn)金為起點(diǎn)，通過企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不斷轉(zhuǎn)化為其它實(shí)物形態(tài)，最后又以收入的形式回歸成現(xiàn)金，反映了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過程。

根據(jù)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)過程，我們可歸納出現(xiàn)金流量主要有流動(dòng)性、差量性以及成本性三個(gè)主要特征。流動(dòng)性主要體現(xiàn)在：現(xiàn)金流量屬于時(shí)期指標(biāo)，它受到企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)決策的影響，可看做是在某一會(huì)計(jì)期間內(nèi)所有微小期間的現(xiàn)金流量經(jīng)過積分的組合，是隨著時(shí)期的長(zhǎng)短而不斷變化的。差量性是由其流動(dòng)性衍生出來的，因?yàn)橹挥袑儆跁r(shí)期指標(biāo)的流量才能相加減，而屬于時(shí)點(diǎn)指標(biāo)的存量相加減時(shí)沒有意義的，企業(yè)較為注重的凈流量就是流入量與流出量的的差量，代表著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的增值部分。成本性主要是指資金鏈斷裂造成的短缺成本和資金的時(shí)間價(jià)值。

現(xiàn)金流如線索一般幾乎貫穿于企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此現(xiàn)金流可以較為充分地體現(xiàn)企業(yè)的實(shí)際情況。它不僅本身是企業(yè)盈利水平質(zhì)量的最好證明，還可以與其他財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合充分反映企業(yè)償債能力和股利支付能力的強(qiáng)弱、運(yùn)營(yíng)能力的好壞、發(fā)展能力的高低。

（二）指標(biāo)設(shè)置

1.償債能力

債權(quán)先于股權(quán)是企業(yè)首當(dāng)支付的對(duì)象?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中雖講究適度負(fù)債，通過財(cái)務(wù)杠桿、稅盾效應(yīng)獲取更多的收益。但是，如果無法償還債務(wù)，企業(yè)將面臨破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，其造成的影響對(duì)公司具有嚴(yán)重的破壞力，直接關(guān)系企業(yè)的生死存亡。主要指標(biāo)如下：

（1）現(xiàn)金流量比率

通過公式可以看出，現(xiàn)金流量比率是反映企業(yè)直接償付能力的指標(biāo)：分子“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~”通常使用現(xiàn)金流量表中的“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”，它代表企業(yè)創(chuàng)造現(xiàn)金的能力，已經(jīng)扣除了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)自身所需的現(xiàn)金流出，是可以用來償債的現(xiàn)金流量。分母“流動(dòng)負(fù)債”是資產(chǎn)負(fù)債表中的期末數(shù)而非平均數(shù)，因?yàn)閷?shí)際需要償還的是期末金額，而非平均金額。

現(xiàn)金流量比率表明每1元流動(dòng)負(fù)債的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量保障程度。用經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額流量代替可償債資產(chǎn)存量，與短期債務(wù)進(jìn)行比較以反映償債能力，更具說服力。因?yàn)橐环矫嫠朔丝蓛攤Y產(chǎn)未考慮未來變化及變現(xiàn)能力等問題；另一方面，實(shí)際用以支付債務(wù)的通常是現(xiàn)金，而不是可償債資產(chǎn)。

（2）現(xiàn)金利息保障倍數(shù)

現(xiàn)金利息保障倍數(shù)是利息保障倍數(shù)的改進(jìn)，將分子中采用權(quán)責(zé)發(fā)生制記錄的“息稅前利潤(rùn)”換為采用收付實(shí)現(xiàn)制反映的“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金流量?jī)纛~”、“應(yīng)付利息”和“所得稅費(fèi)用”之和，避免了賬面和實(shí)際不符的情況，更能反映企業(yè)真實(shí)的利息保障程度。

（3）現(xiàn)金產(chǎn)權(quán)比率

企業(yè)的總負(fù)債不僅來源于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，還有投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)，因此對(duì)應(yīng)的分子是期末總的現(xiàn)金持有量而非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~。從一個(gè)長(zhǎng)期的角度看，這些負(fù)債終究是要還的，故現(xiàn)金產(chǎn)權(quán)比率反映的是企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力。在該指標(biāo)中“總負(fù)債”和“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物”均采用期末數(shù)而非平均數(shù)，因?yàn)樵趯?shí)際需要償還的是期末金額，實(shí)際能夠償還的也是期末金額。

2.股利支付能力

企業(yè)是股東的企業(yè)，企業(yè)的目標(biāo)就是股東財(cái)富最大化，而股東獲取收益的主要方式就是股息紅利和轉(zhuǎn)讓股票的投資收益。買賣股票是由投資人決定的，而是否分紅是由企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況決定的，因此股利支付能力也是反映企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)之一。主要指標(biāo)如下：

（1）每股營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量

通過公式可以看出，每股營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量表示單位普通股本所對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金狀況。由于優(yōu)先股的索償權(quán)優(yōu)于普通股且股息固定，不參與紅利分配，這部分股息的支付與公司經(jīng)營(yíng)關(guān)系不大，所以應(yīng)將所需支付優(yōu)先股的這部分金額從現(xiàn)金流量?jī)纛~中扣除。該指標(biāo)說明了在不動(dòng)用股本的情況下，單位普通股所能分配到的最高現(xiàn)金額度，強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)股東帶來的增值效益。

（2）凈資產(chǎn)現(xiàn)金收益率

在不增加新的實(shí)收資本的情況下，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與投資活動(dòng)獲得的現(xiàn)金流凈額屬于企業(yè)，籌資活動(dòng)中獲得的現(xiàn)金流凈額大多屬于債權(quán)人，因而在反映所有者權(quán)益時(shí)只包括前面兩個(gè)部分。該指標(biāo)反映了企業(yè)實(shí)際的增值情況對(duì)應(yīng)的股東可取得的報(bào)酬程度。

3.運(yùn)營(yíng)能力

運(yùn)營(yíng)能力體現(xiàn)的是企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，通過現(xiàn)金流在各項(xiàng)資產(chǎn)中的流轉(zhuǎn)速度來反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，主要指標(biāo)如下：

以上指標(biāo)的分子都是“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入量”，運(yùn)營(yíng)能力突出的是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模而非簡(jiǎn)單的收益部分，因此用“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入量”比“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~”更為合理。分母是各種資產(chǎn)科目的平均額，從不同的角度反映各中資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率和效果。

4.發(fā)展能力

發(fā)展能力是指企業(yè)在現(xiàn)有狀態(tài)下可以擴(kuò)大生產(chǎn)，進(jìn)一步的成長(zhǎng)的潛力。具體來說，就是根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)有資本、運(yùn)營(yíng)獲利等條件的量化指標(biāo)來對(duì)企業(yè)的未來進(jìn)行預(yù)期評(píng)估。對(duì)于股東和投資者而言，該指標(biāo)對(duì)是否買賣企業(yè)的股票具有重要的參考價(jià)值。主要指標(biāo)如下：

（1）現(xiàn)金增長(zhǎng)率

該指標(biāo)通過在會(huì)計(jì)期間內(nèi)現(xiàn)金的變動(dòng)額與期初余額之比，反映企業(yè)的資金增長(zhǎng)速度。在不大范圍擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模的情況下，企業(yè)的利潤(rùn)最終大多以現(xiàn)金的形成存在，因而用現(xiàn)金的增長(zhǎng)來反映企業(yè)的增長(zhǎng)具有很好的代表性。該指標(biāo)越大，說明企業(yè)的發(fā)展能力越強(qiáng)。

（2）凈資產(chǎn)現(xiàn)金增長(zhǎng)倍數(shù)

“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”，等式左邊是資金用途，等式右邊是資金來源，而“凈資產(chǎn)=總資產(chǎn)-總負(fù)債”，即是所有者權(quán)益。該指標(biāo)為現(xiàn)金增長(zhǎng)率與凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率之比，反映了每增加一單位的凈資產(chǎn)所帶來的現(xiàn)金增加情況，該指標(biāo)為正說明企業(yè)處于創(chuàng)收狀態(tài)，指標(biāo)值越大，創(chuàng)收越強(qiáng)，發(fā)展勢(shì)頭越好。

二、以萬科財(cái)務(wù)報(bào)表現(xiàn)金流分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

我們將萬科的財(cái)務(wù)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)的另外一家巨頭公司保利進(jìn)行對(duì)比，并加入趨勢(shì)分析，不僅橫向?qū)Ρ润w現(xiàn)了萬科在房地產(chǎn)行業(yè)的地位，而且縱向?qū)Ρ纫詴r(shí)間為軸反映萬科的發(fā)展趨勢(shì)。

（一）償債能力分析

根據(jù)前設(shè)指標(biāo)，以萬科2010年至2014年的財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)，從償債能力的角度對(duì)萬科的競(jìng)爭(zhēng)力分析如下表：

根據(jù)以上圖表可得：近年來，萬科的現(xiàn)金流量比率和現(xiàn)金利息保障倍數(shù)總體較為平穩(wěn)且有上升的趨勢(shì)，說明有越來越多的現(xiàn)金流可以保障萬科能夠還本付息，短期償債能力較強(qiáng)。現(xiàn)金產(chǎn)權(quán)比率呈一增一減的波動(dòng)，在2013年達(dá)到峰值后，2014年又有較大幅度的下降，資本結(jié)構(gòu)近兩年來有一定的變化，但已回歸常態(tài)，長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)。與保利對(duì)比可以看出，萬科的指標(biāo)波動(dòng)幅度比保利小，且近年來各項(xiàng)指標(biāo)狀況基本均優(yōu)于保利，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在近年來震蕩較大，房?jī)r(jià)單邊高速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，而萬科大部分償債能力在2010年到2013年一直保持穩(wěn)定，且在2014年償債能力明顯增強(qiáng)，有大量的現(xiàn)金回流，在房地產(chǎn)行業(yè)中可謂是“風(fēng)景這邊獨(dú)好”?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)的收付款特殊情況，在會(huì)計(jì)科目中預(yù)收賬款雖作為負(fù)債類，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)收賬款實(shí)質(zhì)上并不是負(fù)債，同理預(yù)付賬款也并不是資產(chǎn)，從而不能單從前面的指標(biāo)真實(shí)的反應(yīng)萬科的償債能力，由此我們結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)萬科的收款安排和付款安排進(jìn)一步分析。

從資產(chǎn)類來看，流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占比最大，作為企業(yè)盈利的主要商品，保障了企業(yè)的持續(xù)盈利。其次是貨幣資金，數(shù)額遠(yuǎn)超過短期借款，再次證明了萬科的償債能力較強(qiáng)。主要流動(dòng)資產(chǎn)中占比最小是應(yīng)收賬款，且應(yīng)收賬款的數(shù)額遠(yuǎn)小于應(yīng)付賬款說明萬科采取“早收晚付”的政策，收付款安排較好，特別是在2014年存貨大減即房屋大賣的情況下，應(yīng)收賬款不增反減，說明房屋銷售基本不出現(xiàn)賒銷的狀況，企業(yè)收到的是實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金，資金回籠效率極高。

從負(fù)債類來看，流動(dòng)負(fù)債中占比最大是預(yù)收賬款，這對(duì)企業(yè)是極為有利的，說明企業(yè)是“先拿錢后給房”，吸收購房款來進(jìn)行投資開發(fā)，緩解了資金周轉(zhuǎn)的壓力。主要流動(dòng)負(fù)債中占比最小的是應(yīng)付票據(jù)，且應(yīng)付票據(jù)的數(shù)額遠(yuǎn)小于應(yīng)付賬款的數(shù)額，付款結(jié)構(gòu)十分合理。因?yàn)閼?yīng)付票據(jù)的收款方是銀行，屬于到期強(qiáng)制性支付類的負(fù)債，而應(yīng)付賬款則存在緩和的余地，有時(shí)可延期支付。

（二）股利支付能力分析

根據(jù)前設(shè)指標(biāo)，以萬科2010年至2014年的財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)，從股利支付能力的角度對(duì)萬科的競(jìng)爭(zhēng)力分析如下表：

根據(jù)以上圖表可得：萬科每股營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量近五年來均為正值，且在2014年有明顯上升，由于股票永不還本，只要保持該指標(biāo)為正值，股東的財(cái)富就處于增值狀態(tài)，發(fā)放股利的可能性和分紅額度就會(huì)越大，參考萬科往年較為穩(wěn)定的股利支付政策，可以說明萬科有較強(qiáng)的股利支付能力。凈資產(chǎn)現(xiàn)金收益率前幾年基本持平，而在2014凈資產(chǎn)現(xiàn)金收益率為0.34，達(dá)到最高點(diǎn)，說明股東每1元的投資可創(chuàng)收0.34元的現(xiàn)金收益，還是相當(dāng)可觀的。與保利對(duì)比可以看出，保利自2012年以來股利支付能力一直處于下降狀態(tài)且各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值基本遠(yuǎn)低于萬科，說明萬科在房地產(chǎn)行業(yè)中的股利支付能力較強(qiáng)。

（三）運(yùn)營(yíng)能力分析

根據(jù)前設(shè)指標(biāo)，以萬科2010年至2014年的財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)，從運(yùn)營(yíng)能力的角度對(duì)萬科的競(jìng)爭(zhēng)力分析如下表：

根據(jù)以上圖表可得：萬科總資產(chǎn)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率以及存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)較低，自2010年以來持續(xù)上升在2012年達(dá)到最高點(diǎn)后稍有下降，但在2014年有所反彈。此趨勢(shì)主要是由于自2010年，我國(guó)出臺(tái)了一系列限購、征收房產(chǎn)稅等政策抑制房地產(chǎn)過熱，讓市場(chǎng)回歸以剛性住房需求為主導(dǎo)。經(jīng)過兩年的宏觀調(diào)控，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又重新放開，2013年各項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度加快，但房?jī)r(jià)單邊高速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，投資者投資需求也更加合理，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨于穩(wěn)定，周轉(zhuǎn)速度稍有下降?？傎Y產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)均在兩年以上，但考慮房地產(chǎn)行業(yè)的整體情況，該指標(biāo)處于合理范圍，是可以接受的。與保利對(duì)比可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度普遍較低，且有上升的趨勢(shì)，應(yīng)當(dāng)注意是否有資產(chǎn)擠壓的情況。值得關(guān)注的是，萬科應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度一直非常穩(wěn)定，且在進(jìn)入白銀時(shí)代仍有下降趨勢(shì)。通過查閱相關(guān)信息，筆者認(rèn)為萬科的減值準(zhǔn)備計(jì)提合理，說明萬科收款情況較好，近期采取的資金回籠政策效果顯著，出現(xiàn)壞賬的概率較低。

作為房地產(chǎn)公司，存貨是其主要的盈利商品，存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)與總資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)天數(shù)仍有一定差距。筆者通過閱讀財(cái)務(wù)報(bào)表深入分析發(fā)現(xiàn)，這與近年來萬科的多元化經(jīng)營(yíng)有關(guān)，雖然萬科最主要的業(yè)務(wù)是地產(chǎn)開發(fā)，但是其物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展勢(shì)頭良好。與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)放緩形成對(duì)比，萬科的物業(yè)服務(wù)近兩年來依然保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，縱使目前在規(guī)模上與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不能相當(dāng)，但作為產(chǎn)業(yè)鏈下游的延伸業(yè)務(wù)已初見成果，符合萬科未來十年的業(yè)務(wù)版圖規(guī)劃：“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”，后者儼然成為萬科未來主要盈利的新渠道，有望取得與前者并駕齊驅(qū)的地位。

流動(dòng)資產(chǎn)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)近似等于總資產(chǎn)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)，說明企業(yè)絕大部分資產(chǎn)來源于經(jīng)營(yíng)所得，屬于經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)型企業(yè)。筆者結(jié)合利潤(rùn)表，引入“核心利潤(rùn)”的概念，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率展開分析。在企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中，投資收益、公允價(jià)值變動(dòng)損益以及資產(chǎn)減值損失并非經(jīng)營(yíng)所得，核心利潤(rùn)便是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)拋去這些與經(jīng)營(yíng)關(guān)聯(lián)不大的損益后剩下的部分，更加真實(shí)地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得，是經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)型企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有力體現(xiàn)。

根據(jù)對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)張新民教授的研究觀察，他指出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~等于核心利潤(rùn)的1.2至1.5倍時(shí)，企業(yè)的利潤(rùn)質(zhì)量較好。根據(jù)表3-3-2可以看出，2010年到2013年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~與核心利潤(rùn)的比值較低，再結(jié)合總資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)的大額占比情況，這是因?yàn)槿f科的資金滾動(dòng)投入程度較大，即上一輪經(jīng)營(yíng)所得的利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金形式的較少，大部分又運(yùn)用下一輪的投資建設(shè)。由此，我們對(duì)利潤(rùn)的滾動(dòng)投資程度做進(jìn)一步分析如下表：

筆者根據(jù)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（除去衍生金融資產(chǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)加上固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和在建工程）的變動(dòng)額作為企業(yè)利潤(rùn)再投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的去向，除去投資活動(dòng)中購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金以及籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量便得到利潤(rùn)再投入額即實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中可用于自用的部分。由表2-3-3可得，萬科近年的投資擴(kuò)張速度放緩，利潤(rùn)再投資程度逐步下降，審慎投資，從而保證了利潤(rùn)質(zhì)量。

（四）發(fā)展能力分析

根據(jù)前設(shè)指標(biāo)，以萬科2010年至2014年的財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)，從發(fā)展能力的角度對(duì)萬科的競(jìng)爭(zhēng)力分析如下表：

根據(jù)以上圖表可得：凈資產(chǎn)現(xiàn)金增長(zhǎng)倍數(shù)與現(xiàn)金增長(zhǎng)率幾乎是同步變化，其震蕩變動(dòng)說明萬科的資金運(yùn)用大概以兩年為一周期，一年投資建設(shè)，一年銷售創(chuàng)收，基本比較穩(wěn)定。以上兩個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)了在如今房地產(chǎn)行業(yè)已由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)入白銀時(shí)代的情況下，萬科由以往的滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)投資模式變得更加謹(jǐn)慎，不再繼續(xù)擴(kuò)張，而是看準(zhǔn)項(xiàng)目再出擊。與保利對(duì)比可以看出，保利的現(xiàn)金增長(zhǎng)率雖也是一年負(fù)增長(zhǎng)，一年正增長(zhǎng)的情況，但波動(dòng)幅度比萬科大，資金流較不穩(wěn)定，且單位凈資產(chǎn)所帶來的現(xiàn)金流呈下降趨勢(shì)，從持續(xù)經(jīng)營(yíng)的角度來說股東的權(quán)益有受損的可能。總的來說，萬科的增長(zhǎng)更加穩(wěn)健且現(xiàn)金流以兩年為一周期保持為正增長(zhǎng)，發(fā)展能力更強(qiáng)。

企業(yè)發(fā)展能力的強(qiáng)弱，與其所持有的資源密不可分，其中最主要的是可控制性資產(chǎn)。除了前面已經(jīng)談及的經(jīng)營(yíng)所得的資產(chǎn)，可控制性資產(chǎn)還主要包括其他應(yīng)收款和長(zhǎng)期股權(quán)投資。經(jīng)營(yíng)所得資產(chǎn)是企業(yè)自身效益的重要反映，而其他應(yīng)收款和長(zhǎng)期股權(quán)投資則是集團(tuán)資金管控模式的體現(xiàn)，反映的是母公司對(duì)下屬集團(tuán)的控制力度。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，一般一個(gè)項(xiàng)目就會(huì)對(duì)應(yīng)一個(gè)子公司，由于前期投資較大，因而母子公司之間資金往來密切。相比于局限于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的應(yīng)收賬款，其他應(yīng)收款如一個(gè)綜合“容器”，涉及各種內(nèi)容，更容易成為母子公司資金往來的“秘密通道”。從表2-4-2可以看出，母公司報(bào)表的其他應(yīng)收款數(shù)額遠(yuǎn)高于合并報(bào)表，其差額大部分是母公司對(duì)子公司的資金輸出，且已占據(jù)了母公司其他應(yīng)收款的“大半壁江山”，形成一種由母公司籌資來供給子公司資金使用的現(xiàn)象，說明對(duì)于下屬公司，母公司較強(qiáng)的控制力，上層掌管最為重要的現(xiàn)金，負(fù)責(zé)戰(zhàn)略規(guī)劃，下層負(fù)責(zé)具體的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。這是由于集團(tuán)的金字塔控股結(jié)構(gòu)，一般企業(yè)會(huì)通過母公司向外籌資然后給子公司使用。下面我們對(duì)萬科的股權(quán)投資具體分析如下：

因?yàn)榧瘓F(tuán)的金字塔結(jié)構(gòu)，母公司可以用較少的資產(chǎn)去撬動(dòng)更大的資產(chǎn)，例如：母公司以x萬元的股本對(duì)子公司進(jìn)行投資，而子公司的資產(chǎn)負(fù)債率為0.5則子公司就有2x的資產(chǎn)。同樣子公司再以x的股本對(duì)孫公司進(jìn)行投資，而孫公司的資產(chǎn)負(fù)債率也為0.5，則孫公司的總資產(chǎn)為2x。于是母公司便以x的資產(chǎn)撬動(dòng)了4x的資產(chǎn)。總體的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)為3x/4x=0.75，而下屬每個(gè)公司資產(chǎn)負(fù)債率只有0.5。根據(jù)表3-4-3可以看出，母公司每1元的投資，無論是對(duì)集團(tuán)內(nèi)部的子公司還是對(duì)外的股權(quán)，都具有強(qiáng)大的撬動(dòng)效應(yīng)，且這種效應(yīng)還有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)，如此以來萬科對(duì)內(nèi)對(duì)外都有較多的可控制性資產(chǎn)助推發(fā)展。

三、基于現(xiàn)金流視角對(duì)萬科競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)

（一）競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)

（1）從償債能力來看，萬科強(qiáng)制支付能力較強(qiáng)，短期內(nèi)沒有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近年來，萬科先采取擴(kuò)張性的戰(zhàn)略，后采取穩(wěn)健性的戰(zhàn)略，但是現(xiàn)金流量比率一直很穩(wěn)定，且有上升的趨勢(shì)，說明萬科認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流的重要性，為防止資金鏈斷裂問題，已采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)。此外，在資本結(jié)構(gòu)方面，萬科也充分考慮到行業(yè)特點(diǎn)和自身情況，對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化管理，采取“早收晚付”的使用策略，盡量降低資金的籌集和周轉(zhuǎn)成本，從而降低償債成本。

（2）從股利支付能力來看，萬科的股利支付一直較為穩(wěn)定。近年來，萬科加快了資金回籠工作，企業(yè)擁有較為充裕的現(xiàn)金流，目前而言沒有股利支付危機(jī)。此外，萬科推出項(xiàng)目跟投制度，以其良好的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況作保障，將公司利益與員工利益緊密結(jié)合在一起，員工即是公司股東，從而降低了風(fēng)險(xiǎn)，一方面為公司帶來了現(xiàn)金投入，另一方面又調(diào)動(dòng)了員工的工作積極性。

（3）從運(yùn)營(yíng)能力來看，雖然房地產(chǎn)行業(yè)已由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)入白銀時(shí)代，整個(gè)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度在減慢，但與同行相比，萬科采取“夠用就好”的原則，不大量囤地，不捂盤，不當(dāng)?shù)赝?，周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較快，降低了資金的機(jī)會(huì)成本，有利于整個(gè)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行。且在當(dāng)今的大數(shù)據(jù)時(shí)代，萬科積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，先后與百度、天貓等多家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，通過大數(shù)據(jù)分析更多了解顧客消費(fèi)行為，并與韻達(dá)等公司合作，打造一體化的“幸福小區(qū)計(jì)劃”和“長(zhǎng)租公寓”。萬科以住宅商品房為中心，將業(yè)務(wù)向周圍延伸，發(fā)展物業(yè)為第二支柱產(chǎn)業(yè)，且有望與住房項(xiàng)目并駕齊驅(qū)，打造萬科經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的新格局。

（4）從發(fā)展能力來看，房地產(chǎn)行業(yè)資金變化以兩年為一個(gè)周期，前一年屬于在建階段，現(xiàn)金大量支出，現(xiàn)金增長(zhǎng)率為負(fù)，后一年屬于銷售階段，現(xiàn)金大幅回收?？傮w來看，萬科資金保持正向增長(zhǎng)且增長(zhǎng)平穩(wěn)，與保利的明顯波動(dòng)形成鮮明對(duì)比，說明萬科更加注重精細(xì)化管理，從項(xiàng)目選擇，到實(shí)施開發(fā)，再到最后的成品銷售都經(jīng)過了仔細(xì)的考量，且環(huán)環(huán)相扣聯(lián)系緊密，項(xiàng)目中沒有大的斷層，發(fā)展比較穩(wěn)健，前景樂觀。而萬科由金字塔式股權(quán)結(jié)構(gòu)所帶來的杠桿效應(yīng)又使其具有較強(qiáng)的資源控制能力，為房地產(chǎn)行業(yè)迎來新的春天做好充足的資源儲(chǔ)備，蓄勢(shì)待發(fā)，一展萬科雄姿。

（二）競(jìng)爭(zhēng)力不足

1.從支付能力來看，短期來看萬科雖沒有大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是其總體的現(xiàn)金與負(fù)債配比較低，說明有一定長(zhǎng)期負(fù)債作為經(jīng)營(yíng)的支撐，而債權(quán)人是要求還本付息的。在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代，由于房?jī)r(jià)的一路上漲和良好的銷售勢(shì)頭，這種借債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)或許較小，因?yàn)橛辛己玫匿N售業(yè)績(jī)做保障，企業(yè)可通過外部籌資擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，并減輕內(nèi)部資金短缺的壓力。然而在如今的白銀時(shí)代，市場(chǎng)已經(jīng)是供過于求的狀態(tài)，加之政府的一些限購政策及廉價(jià)公租房的推出，有一定量的商品房建成而形成積壓。存貨積壓的機(jī)會(huì)成本在一定程度上削弱了企業(yè)利潤(rùn)，企業(yè)收不回資金，就難以償還債務(wù)，于是企業(yè)內(nèi)部的資金逐漸流失，如此惡性循環(huán)，企業(yè)的現(xiàn)金流就有可能被掏空，最后因資金量斷裂而發(fā)生危機(jī)。

2.從股利支付能力來看，2014年現(xiàn)金流的大幅增加，一方面雖為股利支付提供了保障，另一方面也說明萬科沒有開辟更多好的項(xiàng)目，投資活動(dòng)放緩，從而帶來了手頭資金的增多。股東的投資是永不還本的，對(duì)于股東而言更看重公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，使其能夠不斷獲取報(bào)酬，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來講企業(yè)只是回籠資金而缺乏好的項(xiàng)目機(jī)會(huì)，使其經(jīng)營(yíng)投資放緩，這對(duì)股東是不利的。

3.從運(yùn)營(yíng)能力來看，萬科不大量囤地，不捂盤，認(rèn)為這樣可以加快周轉(zhuǎn)速度，保證企業(yè)良好運(yùn)行。這種做法雖然在一定程度上降低了風(fēng)險(xiǎn)，但這也只是短期的穩(wěn)定，對(duì)于一些潛力股的投資項(xiàng)目，這種做法趨于保守，很有可能錯(cuò)失良機(jī)，因小失大，這對(duì)于企業(yè)的持久經(jīng)營(yíng)是不利的。若企業(yè)過于強(qiáng)調(diào)“寧可錯(cuò)過，絕不拿錯(cuò)”，單方面注重現(xiàn)階段運(yùn)營(yíng)成果，一味追求短期利潤(rùn)，則必然影響其持久發(fā)展。

4.從發(fā)展能力來看，萬科目前的現(xiàn)金流趨勢(shì)平穩(wěn)，但增長(zhǎng)速度較低，在如今沒有了房?jī)r(jià)上升帶來的紅利，行業(yè)毛利下降的情況下，萬科未來的發(fā)展模式及發(fā)展方向引人深思?？v然萬科掌握著較多的資源，但是母子公司畢竟是獨(dú)立的法人個(gè)體，母公司的債務(wù)子公司沒有償還義務(wù)，母公司雖能影響子公司的經(jīng)營(yíng)決策，但是存在經(jīng)理人等高管的風(fēng)險(xiǎn)，使子公司的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與母公司不相吻合，母子關(guān)系親密而微妙，集團(tuán)規(guī)模越大，層級(jí)越多，監(jiān)控管理難度越大。且居民對(duì)于住房的要求，不在僅僅局限于房子本身，還要考慮小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通等因素；政府提倡構(gòu)建開放式的小區(qū)，將房地產(chǎn)最為關(guān)鍵的土地納入城市規(guī)劃的范疇之內(nèi)；為了拓展銷售范圍，萬科試水房屋出租，約定出租一定年限后可以購房的新模式……面對(duì)市場(chǎng)行情的新變化，萬科又會(huì)采取怎樣的應(yīng)對(duì)策略，結(jié)果尚不明晰。

四、增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策

（一）完善收付款安排，保障充裕的現(xiàn)金流量

萬科的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，因此主要的收入來源是商品房銷售之后的購房款。對(duì)于大多數(shù)購房者來說是沒有能力一次性支付這筆巨額款項(xiàng)的，然而按揭還款的期限較長(zhǎng)，嚴(yán)重降低了資金的周轉(zhuǎn)速度。因此，萬科應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)金收攏作為企業(yè)資金管理的重點(diǎn)，考慮在工程開始初期甚至更早的開展售樓活動(dòng)，做好前期的宣傳和推廣工作，在建設(shè)的同時(shí)售樓，提前將首付款納入賬戶，從而加快資金的周轉(zhuǎn)速度。其次，與銀行多多溝通，縮短收款期限，提高收款效率，增強(qiáng)企業(yè)銷售變現(xiàn)能力。付款方面，根據(jù)前面的數(shù)據(jù)可以看出預(yù)付賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中占據(jù)不小份額，預(yù)付款項(xiàng)主要包括預(yù)付地價(jià)款、土地保證金、預(yù)繳稅費(fèi)、工程款及設(shè)計(jì)費(fèi)，在此方面仍有較大的改進(jìn)空間，可加強(qiáng)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的密切合作，形成較強(qiáng)的信任關(guān)系，在前期預(yù)付款的支付時(shí)點(diǎn)和數(shù)額上增強(qiáng)議價(jià)能力。通過“早收晚付”的收付款安排，企業(yè)可獲得更加充裕的現(xiàn)金流。

（二）拓寬融資渠道，適度負(fù)債，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

高位回落之后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，發(fā)展速度放緩，無需像以前一樣大額負(fù)債，大批囤地，外部籌資規(guī)模適度收縮。企業(yè)應(yīng)當(dāng)適度負(fù)債，看準(zhǔn)項(xiàng)目再出擊，而非盲目擴(kuò)大規(guī)模和市場(chǎng)占有份額，更加考慮企業(yè)的內(nèi)生動(dòng)力，通過加快資金周轉(zhuǎn)速度等方式緩解資金短缺問題。同時(shí)，萬科的主要籌資來源仍是銀行，應(yīng)進(jìn)一步拓寬融資渠道，開啟多元化的融資模式盤活沉淀資金，例如：擴(kuò)大員工持股比例，鼓勵(lì)員工參與項(xiàng)目投資，將個(gè)人利益與企業(yè)利益緊密聯(lián)系在一起，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，降低風(fēng)險(xiǎn)；完善集團(tuán)財(cái)務(wù)系統(tǒng)，在內(nèi)部形成資本銀行，集中整個(gè)集團(tuán)的現(xiàn)金流，續(xù)少成多，續(xù)短為長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)效益的增值；鑒于使用資金的低成本，可以考慮利用海外資金以及直接融資的方式，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）調(diào)整現(xiàn)金流循環(huán)周期，形成現(xiàn)金流的均勻分布

在項(xiàng)目建設(shè)初期，企業(yè)需要投入大量的資金，在這一階段現(xiàn)金凈流量為負(fù)向增長(zhǎng)；當(dāng)售樓回款達(dá)到一定規(guī)模后，首付收入可以基本與支出相當(dāng)；當(dāng)工程接近尾聲，企業(yè)已沒有什么大的現(xiàn)金支出時(shí)，售房的回款超過支出，在這一階段現(xiàn)金凈流量為正向增長(zhǎng)。變化趨勢(shì)大致如下圖：

我們假設(shè)在初期現(xiàn)金凈流量的平均增長(zhǎng)速度為-a，在工程尾聲現(xiàn)金凈流量的平均增長(zhǎng)速度為b，有m個(gè)項(xiàng)目處于初期，有n個(gè)項(xiàng)目處于尾聲則企業(yè)整體的現(xiàn)金凈流量約為nb-ma。由此我們可以通過控制處于初期的項(xiàng)目數(shù)量以及尾聲的項(xiàng)目數(shù)量，將正向增長(zhǎng)的部分和負(fù)向增長(zhǎng)的部分對(duì)沖，從而形成現(xiàn)金流的均勻分布，避免企業(yè)“供血不足”的情況。所以，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候要具有戰(zhàn)略眼光，一方面要考慮項(xiàng)目的收益情況，另一方面更要考慮全局，編制現(xiàn)金流預(yù)算， 控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏。

結(jié)束語

本文從現(xiàn)金流的視角出發(fā)，對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行全方位描述。這是一個(gè)較為新穎的角度，打破以往水平分析、垂直分析等局限于某一單一報(bào)表分析的方式，以現(xiàn)金流量表為主，資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表為輔，綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表，將不同報(bào)表的數(shù)據(jù)有機(jī)結(jié)合分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

由于筆者能力有限，對(duì)于引入或者提出的現(xiàn)金流相關(guān)指標(biāo)是否能夠充分、全面的反映企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，還有待進(jìn)一步探討。筆者認(rèn)為探討的主要問題是：?jiǎn)蝹€(gè)指標(biāo)是否具有極高的代表性；指標(biāo)之間搭配是否合理，有無重復(fù)或者遺漏的方面；資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表中的指標(biāo)為時(shí)點(diǎn)指標(biāo)，將其作簡(jiǎn)單的算數(shù)平均處理來表示平均水平，而現(xiàn)金流量表中的指標(biāo)為時(shí)期指標(biāo)，對(duì)于這種跨表結(jié)合所建立的新的指標(biāo)，在數(shù)據(jù)處理方面較為粗糙，配比是否合理，對(duì)應(yīng)的邏輯緊密性仍有待加強(qiáng)；合并財(cái)務(wù)報(bào)表抵消了母子公司之間的關(guān)聯(lián)交易，減少了人為因素導(dǎo)致的財(cái)務(wù)信息的失真，從經(jīng)營(yíng)能力和發(fā)展能力的角度來看，合并報(bào)表的數(shù)據(jù)更能反映真實(shí)情況，但是母子公司畢竟是獨(dú)立的法人個(gè)體，母公司的負(fù)債不能由子公司來償還，且由于金字塔式的控股結(jié)構(gòu)代來的杠桿效應(yīng)，也會(huì)出現(xiàn)母公司借債供子公司使用的情況，因此對(duì)于償債能力的分析，母子公司的個(gè)別報(bào)表在一定程度上來說會(huì)更恰當(dāng)一些。其次，在針對(duì)現(xiàn)金流分布問題提出改進(jìn)對(duì)策中，現(xiàn)金流隨時(shí)間的增長(zhǎng)變動(dòng)趨勢(shì)大致符合“S”型曲線，簡(jiǎn)單的線性描述不夠準(zhǔn)確，應(yīng)當(dāng)考慮建立微分方程模型采用dc/dt=f（t），求解出邏輯斯蒂函數(shù)，提高預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度。

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第7篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)應(yīng)該怎么寫?工作總結(jié)對(duì)于我們的工作來說有不可替代的作用，通過工作總結(jié)，能尋找出工作中不足和優(yōu)勢(shì)，下面小編整理房地產(chǎn)出納個(gè)人工作總結(jié)2020，歡迎閱讀。

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)1在20__年的這一年度中，我繼續(xù)擔(dān)任公司的出納一職，主要負(fù)責(zé)____的出納工作以及統(tǒng)計(jì)填報(bào)工作。現(xiàn)將這一年的工作總結(jié)如下：

一、工作方面：

(一)在出納工作上，主要有銀行結(jié)算業(yè)務(wù)、現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)、保管。

1.以票據(jù)結(jié)算的方式到銀行進(jìn)賬付款。

主要支付了___辦公室的物管費(fèi)、房租、水電費(fèi)、空調(diào)使用費(fèi);營(yíng)銷部門的廣告策劃費(fèi);設(shè)計(jì)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi);工程裝飾費(fèi);律師顧問、稅務(wù)咨詢費(fèi)等。中大南分方面主要支付給___物業(yè)管理公司以及貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

2.按時(shí)依據(jù)實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)憑證登記現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬。

3.根據(jù)每月銀行對(duì)賬單編制銀行余額調(diào)節(jié)表。

4.定期或不定期進(jìn)行現(xiàn)金盤點(diǎn)并編制現(xiàn)金盤點(diǎn)表。

5.各月經(jīng)過余額調(diào)節(jié)后賬實(shí)相符，未出現(xiàn)金額上的較大誤差。

6.做好會(huì)計(jì)憑證的保管工作。

積極配合每月審計(jì)部門的內(nèi)部審查。

7.工資發(fā)放方式改革，改現(xiàn)金發(fā)放為發(fā)到銀行卡上，采用網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬方式發(fā)放，方便快捷且不易出錯(cuò)

8.為的業(yè)主開不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，收取維修基金、水電煤氣、可視對(duì)講、房款面積差價(jià)等款項(xiàng)。

今年共有大約17家業(yè)主來辦理發(fā)票，2人購買了四個(gè)車位

9.到南明區(qū)地方稅務(wù)局、南明區(qū)國(guó)家稅務(wù)局辦理中大公司納稅申報(bào)、發(fā)票購買相關(guān)事宜。

后因?yàn)槎悇?wù)申報(bào)改革，先是零申報(bào)企業(yè)采用短信申報(bào)方式，后稅務(wù)局開始采用聯(lián)網(wǎng)申報(bào)。年初新版發(fā)票開始使用，原手開發(fā)票統(tǒng)一更換為機(jī)打發(fā)票，參加了稅務(wù)局組織的對(duì)于機(jī)打發(fā)票開具的相關(guān)培訓(xùn)。

10.從去年9月底到今年9月底為止，每周日在中大國(guó)際廣場(chǎng)售樓部擔(dān)任財(cái)務(wù)收銀員，主要收取認(rèn)籌會(huì)員費(fèi)、商鋪以及房屋的首付款。

收款開具的收據(jù)、金額在每日工作結(jié)束后按時(shí)統(tǒng)計(jì)，并由當(dāng)日值班會(huì)計(jì)、銷售部負(fù)責(zé)人簽字核對(duì)。期間參加過三次中大國(guó)際廣場(chǎng)的解籌活動(dòng)、一次正式開盤活動(dòng)。工作結(jié)束后，所有收據(jù)、代金券以及售樓部財(cái)務(wù)室鑰匙一把都已交還至?xí)?jì)處。

(二)對(duì)于統(tǒng)計(jì)填報(bào)方面：

1.數(shù)據(jù)都是據(jù)實(shí)填寫，并已按時(shí)將月報(bào)、季報(bào)上報(bào)到南明區(qū)統(tǒng)計(jì)局、貴陽市統(tǒng)計(jì)局。

因中融信項(xiàng)目還未動(dòng)工、中大南分未有項(xiàng)目，因此每個(gè)月填報(bào)的數(shù)據(jù)基本保持不變。

2.統(tǒng)計(jì)局組織的培訓(xùn)都已參加，統(tǒng)計(jì)政策的變動(dòng)以及報(bào)表內(nèi)容的改變都已掌握。

3.遵守統(tǒng)計(jì)法以及統(tǒng)計(jì)政策的各項(xiàng)規(guī)定。

二、工作中存在的問題以及反思

(一)本職工作上基本做到了認(rèn)真負(fù)責(zé)，但也出現(xiàn)了一些疏忽，對(duì)此我進(jìn)行了深刻的自我批評(píng)與檢討。財(cái)務(wù)工作首先需要謹(jǐn)慎，要嚴(yán)格按照公司的財(cái)務(wù)規(guī)章制度辦事，每付出去的一筆款項(xiàng)不僅需要各位領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督，更需要我們財(cái)務(wù)人員的謹(jǐn)慎，金額過大時(shí)就算手續(xù)齊全也應(yīng)當(dāng)再次向領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。但是我在這一點(diǎn)上確實(shí)存有失誤，今后定當(dāng)時(shí)刻警醒，提醒自己嚴(yán)格按照出納的崗位職責(zé)和規(guī)范做事。出現(xiàn)的一些失誤對(duì)于我來說是一次教訓(xùn)，也是一次成長(zhǎng)，從中學(xué)到的東西將會(huì)使我今后的工作更加完善。

(二)需要不斷加強(qiáng)專業(yè)學(xué)習(xí)。

1.在今年參加了會(huì)計(jì)資格證書的考試，并順利通過。

由于今年全省會(huì)計(jì)從業(yè)證書考試時(shí)間的大調(diào)整以及初級(jí)考試的報(bào)名時(shí)間錯(cuò)過等原因，原定于今年繼續(xù)參加會(huì)計(jì)初級(jí)資格的學(xué)習(xí)調(diào)整到明年，希望通過更多的學(xué)習(xí)來加強(qiáng)我的工作技能。

2.同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的諸多知識(shí)我還了解得不夠，身為房地產(chǎn)行業(yè)的一名出納，更要立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)的職業(yè)發(fā)展，因此了解整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的情況以及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅法等是非常必要的。

(三)參加工作已經(jīng)一年有余，對(duì)于出納的工作內(nèi)容已經(jīng)基本掌握。財(cái)務(wù)工作很多時(shí)候都是重復(fù)性的工作內(nèi)容，但出納只是財(cái)務(wù)的初級(jí)，還有更高深的東西值得我學(xué)習(xí)。同時(shí)我也希望接觸一些其他的挑戰(zhàn)，畢竟我剛參加工作不久，需要學(xué)習(xí)的東西還很多。要專精也要博識(shí)，這樣將來才能更好地為公司創(chuàng)造效益。

(四)在工作中團(tuán)結(jié)同事，和睦相處。我參加工作時(shí)間短，各方面都缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此需要虛心像各位同事學(xué)習(xí)。在能力范圍內(nèi)，幫助同事解決遇到的問題，努力與大家創(chuàng)造和諧的工作氛圍

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)2認(rèn)真貫徹公司兩會(huì)精神，緊緊圍繞(集團(tuán))公司戰(zhàn)略目標(biāo)，以人為本、不斷創(chuàng)新，以用心服務(wù)為主導(dǎo)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，將用心去做每件事作為我們的工作理念，在服務(wù)好太鋼不銹鋼系統(tǒng)改造的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，創(chuàng)建一支團(tuán)結(jié)向上的學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)，完成與集團(tuán)公司新建15____噸不銹鋼項(xiàng)目相匹配的住宅建設(shè)。

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況：2017年，(集團(tuán))公司給我公司核定的全年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為998____元。截止到05年10月末，我公司累計(jì)實(shí)際完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8181.2____元，比(集團(tuán))公司累計(jì)考核指標(biāo)831____元節(jié)約128.7____元。(百分率的比較，水電收費(fèi)率的比較)

一、內(nèi)部管理方面

(一)健全和完善各項(xiàng)基礎(chǔ)管理

1、設(shè)備管理做好房產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)及臺(tái)帳管理工作，加強(qiáng)對(duì)設(shè)施、設(shè)備的檢修維護(hù)，組織完成市供高壓電氣設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)，測(cè)試變壓器20臺(tái);

組織完成房產(chǎn)公司高壓絕緣工具的耐壓試驗(yàn)工作，四項(xiàng)共計(jì)26套;配合(集團(tuán))公司裝備部完成設(shè)備報(bào)廢21臺(tái)，完成報(bào)廢汽車及工程機(jī)械15輛;配合(集團(tuán))公司制造部、設(shè)備處完成(集團(tuán))公司固定資產(chǎn)投資設(shè)備零購3項(xiàng)，金額13____元，新購真空吸糞車兩輛、垃圾壓縮車兩輛、裝載機(jī)一輛，另有軟化水裝置項(xiàng)目(投資2____元)已招標(biāo)完畢，移動(dòng)式柴油發(fā)電機(jī)項(xiàng)目(投資3____元)正在招標(biāo)，預(yù)計(jì)在12月20日左右全部完成;配合有關(guān)部門清點(diǎn)閑置設(shè)備，進(jìn)行閑置設(shè)備、備件的處置，共121837.09元;同時(shí)開展了我公司對(duì)二級(jí)單位自管宿舍新接收后水、電、暖基礎(chǔ)設(shè)施、管網(wǎng)線路的普查、摸底工作。

2、安全管理

我公司按照(集團(tuán))公司安全工作總體思路與方法，圍繞“危險(xiǎn)辨識(shí)—標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)—安全培訓(xùn)—安全評(píng)價(jià)”強(qiáng)化過程控制，推進(jìn)精細(xì)化管理，提高安全工作的執(zhí)行力，建立健全安全保障體系，完善施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理辦法。至11月15日工程全面竣工，未發(fā)生一起安全事故，同時(shí)對(duì)新建工程的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查和安全管理，每月開展以“安全、質(zhì)量、進(jìn)度”為內(nèi)容的勞動(dòng)競(jìng)賽，使19、32兩個(gè)工地被確認(rèn)為“安全、文明、環(huán)保標(biāo)兵工地”。加強(qiáng)各基層單位的安全管理和安全教育，從電工崗位入手，開展“全員崗位練兵”和安全操作規(guī)程培訓(xùn)，加強(qiáng)職工標(biāo)準(zhǔn)化操作，實(shí)現(xiàn)全年安全工作目標(biāo)。

3、合同管理與預(yù)結(jié)算管理

2017年，我公司共簽訂工程合同194份，總金額28414.577____元。其中舊區(qū)改造的工程施工合同151份，總金額9498.187____元;新建小區(qū)的工程施工合同43份，總金額18916.3____元。其中，19、32宿舍簽訂合同38份，金額18746.7____元;生化站簽訂合同1份，金額1____元;房產(chǎn)院簽訂合同4份，金額元。

新建工程中，完成福利院工程量清單及標(biāo)底、預(yù)算的編制，完成19、32宿舍拆除及三通一平發(fā)生的量項(xiàng)簽證、地基處理、13棟新建住宅樓材料預(yù)算的編制，完成勝利橋高層住宅樓預(yù)結(jié)工程項(xiàng)目的審核，完成20高層、34大學(xué)生公寓附屬配套工程的預(yù)算及材料計(jì)劃，以及25、31宿舍的投資費(fèi)用分析;在二級(jí)單位自管宿舍中，完成3____個(gè)二級(jí)單位自管宿舍接收整改項(xiàng)目1____標(biāo)段的預(yù)算及工程量清單編制工作，預(yù)算值2608.2____元;在附屬配套工程中，完成1____小區(qū)7____標(biāo)段的預(yù)算及工程量清單編制，預(yù)算價(jià)為8263.7____元;在水電暖及零星土建改造項(xiàng)目中，完成2____項(xiàng)目的預(yù)算，預(yù)算價(jià)為1567.618____元。

4、招標(biāo)管理

新建工程中，完成19、32宿舍高層住宅樓工程在太原市建管委的報(bào)建、規(guī)費(fèi)審批、施工等相關(guān)手續(xù)的辦理，共計(jì)完成交納政府各項(xiàng)規(guī)費(fèi)54____元，完成福利院、19、32宿舍三通一平、勘察、設(shè)計(jì)、規(guī)劃等招標(biāo)計(jì)10項(xiàng)2____標(biāo)段，地基處理及主體樓座招標(biāo)計(jì)4項(xiàng)1____標(biāo)段，共計(jì)14項(xiàng)3____標(biāo)段，招標(biāo)金額預(yù)計(jì)達(dá)18163.9____元;在二級(jí)單位自管宿舍接收工程中，完成3____個(gè)二級(jí)單位自管宿舍接收整改項(xiàng)目1____標(biāo)段的招標(biāo)工作，中標(biāo)值2137.2____元;在附屬配套工程中，完成1____小區(qū)物業(yè)化改造項(xiàng)目、2017年水電暖設(shè)施專項(xiàng)改造項(xiàng)目及房產(chǎn)公司修繕工程項(xiàng)目7____標(biāo)段的招標(biāo)，中標(biāo)值6567.5____元。

5、人事勞資管理

我公司積極按照(集團(tuán))公司規(guī)定，對(duì)65____離退休職工檔案進(jìn)行移交，同時(shí)對(duì)2017年符合內(nèi)退政策的職工進(jìn)行了摸底調(diào)查，辦理了內(nèi)退手續(xù)5____，退休手續(xù)3____;根據(jù)(集團(tuán))公司人力資源部關(guān)于辦理太原市基本醫(yī)療保險(xiǎn)的通知精神，完成了醫(yī)療保險(xiǎn)接軌中在崗、內(nèi)退及離退休職工的個(gè)人信息核對(duì)、確認(rèn)工作，按時(shí)將新的醫(yī)療證及卡共計(jì)1946份發(fā)放到職工手中，為職工在全市各大醫(yī)院就醫(yī)提供了便利的條件;在人事檔案清查中，公司共清查檔案614份，在全公司5____二級(jí)單位中取得了第1____的好成績(jī);在勞動(dòng)合同檢查中，我公司補(bǔ)齊勞動(dòng)合同2____，續(xù)簽勞動(dòng)合同2____，徹底解決了職工長(zhǎng)期上訪的根源所在;清退長(zhǎng)期不在崗職工____，安排不在崗職工重新上崗____，不在崗人員工資總額從19442.1____降至8426.9____。

6、物資管理

20__年，我公司針對(duì)施工隊(duì)伍多、工程量大等特點(diǎn)，重新明確了采購程序，對(duì)主體施工階段甲供材的品種與數(shù)量進(jìn)行大范圍的物資采購比價(jià)，對(duì)資源情況進(jìn)行了分析和儲(chǔ)備，有效降低了采購成本。同時(shí)建立了新區(qū)領(lǐng)料備案制度，在工程開工前，我們對(duì)每一個(gè)施工單位、每一個(gè)樓號(hào)的材料領(lǐng)用章、負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人的章模和簽字進(jìn)行了備案，杜絕材料物資冒領(lǐng)冒用的現(xiàn)象。共完成供應(yīng)19宿舍、32宿舍12棟樓元鋼2450噸，螺紋鋼4970噸，管材140噸，供應(yīng)水泥5400噸，焊管、無縫管、螺旋焊管684噸，球磨鑄鐵管120____，建材、型材、鋼板240噸，SBS防水卷材2____平方米，塑鋼窗542____米，電表箱及高低壓配電柜123____。

7、自來水一戶一表管理

我們通過對(duì)水補(bǔ)貼的分析得出，在自來水方面每年房產(chǎn)公司補(bǔ)貼的費(fèi)用約為80____元，此現(xiàn)象在二級(jí)廠宿舍接收后更為嚴(yán)重，為了徹底解決這一問題，同時(shí)為房產(chǎn)公司分離改制后成立物業(yè)公司奠定良好的基礎(chǔ)，提出徹底的解決辦法，實(shí)施自來水“一戶一表”的移交，截止12月共完成2____區(qū)，2229____移交協(xié)議的簽定，移交費(fèi)用1770.11____元確保了明年道路整修工程的提前實(shí)施，并為減少水補(bǔ)貼奠定了有效的基礎(chǔ)。

8、水電暖保供

為實(shí)現(xiàn)水泵房專業(yè)管理，我公司對(duì)原分布在各服務(wù)站的清水泵站、污水泵站、排洪泵站全部歸供水工段統(tǒng)一管理，使我公司的水泵站管理運(yùn)行工作進(jìn)一步向?qū)I(yè)化邁進(jìn)。目前，共管理3____泵站，其中清水泵站2____，污水泵站1____，管理的泵站數(shù)量是去年的2.91倍;2017年全年我公司供電范圍內(nèi)停電故障5____，與去年相比降低1____;利用計(jì)劃停電，檢修處理大、小電器故障隱患13____，更換維修電器設(shè)備69處，并重新制定了點(diǎn)檢制度及標(biāo)識(shí)牌等，嚴(yán)格實(shí)行了“兩票”制度;在供暖方面，我公司共管理太鋼集中余熱供暖的三萬余戶家屬宿舍、七千多戶單身，10____大小公共福利單位，供暖面積達(dá)26____平方米，我們制定設(shè)施設(shè)備檢修臺(tái)帳，按計(jì)劃進(jìn)行檢修，所有設(shè)施設(shè)備責(zé)任到人檢修到位，更換大小閥門15____，解體檢修閥門204____，電機(jī)、泵53臺(tái)，配電盤柜58面，同時(shí)配合完成涉及1____區(qū)域的采暖改造工程，和52處大閥門的更換及管道保溫工程。

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)3__年初，置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部;客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部，

__年集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿;__年集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。下面總結(jié)一下一年來的工作。

一、職能發(fā)展

過去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。

1‘建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

2、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。

使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。

3、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

二、財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)

公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”，說明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

1、為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感，看問題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理，如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。

針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。

2、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性;

二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段房地產(chǎn)出納個(gè)人年度總結(jié)范文。

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)4____年，對(duì)于我們祖國(guó)來說是充滿著諸多回憶的一年，我們的國(guó)家在____年經(jīng)歷了嚴(yán)寒和溫情、經(jīng)歷了磨難和榮譽(yù)、經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)的低谷和復(fù)蘇;____年，對(duì)于我們房地產(chǎn)行業(yè)來說是非常值得深思的一年，房地產(chǎn)業(yè)在____年步入了行業(yè)的周期，房地產(chǎn)業(yè)在一片該不該“救市”的爭(zhēng)論中從年頭走到了年尾，房地產(chǎn)業(yè)的生存之路將走向何方?需要我們地產(chǎn)人用智慧和汗水去描繪;同樣，____年，對(duì)于我們__公司來說更是不平凡的一年，是內(nèi)涵豐富的一年，是蛻變成長(zhǎng)的一年。__公司在____年經(jīng)歷了BSC的陣痛、經(jīng)歷了培訓(xùn)老師的洗禮、經(jīng)歷了__改制成功的榮耀、經(jīng)歷了工業(yè)項(xiàng)目掛牌的喜悅、也經(jīng)歷了房產(chǎn)銷售的低谷。

就是在這樣一個(gè)復(fù)雜多變、跌蕩起伏的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境下，__財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)班子的正確指引下，理清思路、不斷學(xué)習(xí)、求實(shí)奮進(jìn)，在財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)工作上實(shí)現(xiàn)了階段性的成長(zhǎng)和收獲。下面就將財(cái)務(wù)部所做的各項(xiàng)工作在這里向各位領(lǐng)導(dǎo)和同仁一一匯報(bào)：

一、會(huì)計(jì)核算工作

眾所周知，會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財(cái)務(wù)人員安身立命的本錢，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張、隨著公司走向精細(xì)化管理對(duì)財(cái)務(wù)信息的需要，如何加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，成為我們財(cái)務(wù)部向上進(jìn)階的新課題。為努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，財(cái)務(wù)部主要開展了以下工作：

1、建立會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)化管理。

財(cái)務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的需要、根據(jù)納稅申報(bào)的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計(jì)了一套會(huì)計(jì)科目表，制定了詳細(xì)的二級(jí)和三級(jí)明細(xì)科目，并且對(duì)各個(gè)科目的核算范圍進(jìn)行了清晰的約定。同時(shí)還啟用一本房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的教科書做為財(cái)務(wù)部做帳的參考書。有了這一套會(huì)計(jì)科目表和參考書就保證了會(huì)計(jì)核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時(shí)候去看這套帳都象是一個(gè)人做出來的，有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范也使得新的會(huì)計(jì)人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們?cè)O(shè)的明細(xì)科目和項(xiàng)目輔助核算能直接快速地計(jì)算出某個(gè)房開細(xì)項(xiàng)的收入、成本、費(fèi)用，相關(guān)稅金，迅速地計(jì)算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會(huì)計(jì)科目設(shè)置得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。

2、重新對(duì)原有的會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行了梳理和制定，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部會(huì)計(jì)核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個(gè)流程所占用的時(shí)間，對(duì)什么時(shí)候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。

保證了財(cái)務(wù)信息能有序地、按時(shí)、按質(zhì)地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財(cái)務(wù)報(bào)告的及時(shí)性得到了有效地保障。使我公司上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性均達(dá)到集團(tuán)財(cái)務(wù)部的要求。

3、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單位及往來單位帳目的清理核對(duì)工作，定時(shí)與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對(duì)帳目，使得我公司__戶客戶往來和__戶的供應(yīng)商往來帳目清楚準(zhǔn)確。

同時(shí)加強(qiáng)應(yīng)收往來款的追討，在年內(nèi)追回了__的往來款__萬元。

4、除此之外，財(cái)務(wù)部組織全體員工在____年共完成了：收取__二期回籠房款__億元，契稅維修基金__萬，審核原始憑證_萬多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證__張。

出具統(tǒng)計(jì)報(bào)表__份出具納稅申報(bào)表__張，稅源統(tǒng)計(jì)表__張。出具_(dá)_集團(tuán)、__集團(tuán)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表__張，出具預(yù)算報(bào)表__張等。

二、融資、預(yù)算與資金管理工作

資金對(duì)于企業(yè)來說，就如“血液”對(duì)于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的歷史時(shí)刻，國(guó)家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新洗牌。再加上我公司要按計(jì)劃完成__改制投產(chǎn)、工業(yè)項(xiàng)目的全面掛牌啟動(dòng)，__的前期開發(fā)。最嚴(yán)重的是08年樓市低迷，今年的銷售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時(shí)面臨“缺血”的風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)于____年財(cái)務(wù)部來說，如何做好融資?如何做好資金預(yù)算?如何做好資金管理成了財(cái)務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財(cái)務(wù)部也投入了大量的時(shí)間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)。

1、財(cái)務(wù)部加強(qiáng)與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進(jìn)行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線。

可由于受到國(guó)家貨幣政策的宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動(dòng)性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在核準(zhǔn)貸款的時(shí)候會(huì)顯得更加小心謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。____年__市各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降__%。就是在這樣一個(gè)非常惡劣的融資環(huán)境下，財(cái)務(wù)部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實(shí)收資本不足的情況下運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會(huì)餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準(zhǔn)備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時(shí)間，財(cái)務(wù)人員已經(jīng)無法用數(shù)字去統(tǒng)計(jì)了。值得高興的是，最終財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來的談判技巧在公司最有利的時(shí)點(diǎn)完成了在_行的_億元房開貸款、__萬元工業(yè)項(xiàng)目貸款和__萬元額度的承兌匯票，完成了__行的__萬元的工業(yè)貸款，完成了一個(gè)個(gè)看似不可能完成的任務(wù)，因?yàn)槲夜镜馁Y產(chǎn)負(fù)債率和項(xiàng)目實(shí)收資本占總投比例均沒有完全達(dá)到銀行的信貸條件。同時(shí)為公司爭(zhēng)取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，__財(cái)務(wù)部可以驕傲地說，在融資方面，08年__財(cái)務(wù)部走在了同行業(yè)財(cái)務(wù)部的前面。

2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動(dòng)下，在財(cái)務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個(gè)部門的日常工作當(dāng)中，各個(gè)部門已經(jīng)能熟練的運(yùn)用全面預(yù)算這一管理工具來管理各個(gè)部門的資金流。

財(cái)務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會(huì)議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個(gè)部門對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個(gè)部門在財(cái)務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。也正是因?yàn)橛辛巳骖A(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。

3、在年初資金充裕時(shí)，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時(shí)間內(nèi)比較各家銀行的理財(cái)產(chǎn)品，從各家銀行中選出與_行簽訂了購買__萬理財(cái)產(chǎn)品，六個(gè)月利率為__%，為公司獲得理財(cái)收益94.6萬元。

另外利用閑散資金，在_行理財(cái)_次每次分別為_萬元(_天)、_萬元(_天)、_萬元(_天)，共獲得理財(cái)收益__元。在_行理財(cái)_次，每次__萬元分別為__天和__天，獲得理財(cái)收益__。1月開始IPO打新股，投入__萬元，獲得理財(cái)收益__萬元。使得公司全年獲得理財(cái)收益為___萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。

____年財(cái)務(wù)部共辦理承兌匯票__筆，充分用足商行__萬的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)加強(qiáng)了以下工作：與各家銀行開通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實(shí)時(shí)了解公司的銀行存款狀況;

建立了資金日?qǐng)?bào)體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行資金調(diào)度提供了依據(jù);每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準(zhǔn)確性和安全性;不定期地對(duì)庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn);在大量收款的幾天，每天核對(duì)收款收據(jù)與銀行繳款單和進(jìn)帳單，保證了資金收取的準(zhǔn)確性;在付款流程上增加了資金經(jīng)理對(duì)出納填制的支票和進(jìn)帳單的復(fù)核程序;通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準(zhǔn)確性和安全性大大提高，使財(cái)務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個(gè)新的臺(tái)階。

三、涉稅管理工作

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項(xiàng)重要成本支出。在國(guó)家稅收法規(guī)的規(guī)定下進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財(cái)務(wù)部涉稅管理的首要工作。這要求財(cái)務(wù)部在事先、事中對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審核、籌劃將各項(xiàng)納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時(shí)還要規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的涉稅低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)是涉稅管理的另一項(xiàng)重要工作。公司在接受稅務(wù)稽查時(shí)會(huì)面臨三種不同性質(zhì)的稽查：1、日?；椤Ｈ粘；槭侵富椴块T主要負(fù)責(zé)的對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)日常情況進(jìn)行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。2、專項(xiàng)稽查。專項(xiàng)稽查是指根據(jù)上級(jí)稅務(wù)部門的部署，對(duì)某個(gè)行業(yè)、某個(gè)地區(qū)、某個(gè)產(chǎn)品、某項(xiàng)減免稅政策進(jìn)行全面的清理檢查。3、舉報(bào)稽查。舉報(bào)稽查是指任何單位和個(gè)人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報(bào)納稅人偷稅漏稅的行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到舉報(bào)以后，采取一些措施對(duì)納稅人進(jìn)行檢查。下面就對(duì)財(cái)務(wù)部08年所做的主要涉稅管理工作進(jìn)行回顧。

1、審核各類收入和付款合同。

由于將財(cái)務(wù)審核加入到了各類經(jīng)濟(jì)合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財(cái)務(wù)部在業(yè)務(wù)發(fā)生之初就能進(jìn)行納稅評(píng)估和納稅籌劃。08年財(cái)務(wù)部共審核相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同__份。

2、__月，財(cái)務(wù)部與稅務(wù)局充分溝通后認(rèn)為我公司必須主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算，因?yàn)槟壳皣?guó)家對(duì)土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細(xì)。

如果等到明年清算條件成立由稅務(wù)局進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行土地增值稅清算很可能會(huì)增加納稅支出。財(cái)務(wù)部征求公司領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)財(cái)務(wù)部的同意后組織人員進(jìn)行了__項(xiàng)目的土地增值稅清算工作。

3、通過分析國(guó)家增值稅的發(fā)展趨勢(shì)，工業(yè)項(xiàng)目的所有購進(jìn)設(shè)備均未取得增值稅專用發(fā)票，將設(shè)備的增值稅開票時(shí)間拖到09年，這樣就可以在09年享受新的消費(fèi)型增值稅的好處，為公司爭(zhēng)取了__萬元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的好處。

4、通過對(duì)銷售部員工年終獎(jiǎng)金的發(fā)放方式進(jìn)行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務(wù)，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了__元個(gè)人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評(píng)。

5、定期將各類大額的工程發(fā)票送到稅局進(jìn)行發(fā)票真?zhèn)舞b定。

由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部定期組織人員將相關(guān)發(fā)票送往稅局進(jìn)行真?zhèn)舞b定。

6、_月_日—_日__市稽查局對(duì)我公司進(jìn)行稅務(wù)稽查，要求我公司填寫__-__各稅種稅款交納明細(xì)，再根據(jù)情況進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查。

財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行全面稅務(wù)自查，一方面積極與征管稅務(wù)局溝通，取得征管稅務(wù)局的理解和幫助，另一方面主動(dòng)與稽查局相關(guān)人員聯(lián)系，建立了良好的人際關(guān)系。最后，由于及時(shí)將未交足的稅款補(bǔ)交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

7、_月份__國(guó)稅局來到我公司就我公司__年的所得稅申報(bào)表列示的銷售收入__萬元，對(duì)應(yīng)的成本只有__萬元提出質(zhì)疑，要求立即出具收入確認(rèn)的證明，即文件__區(qū)的主體竣工證明，否則__區(qū)對(duì)應(yīng)的收入__萬元不能予以確認(rèn)。

由于涉及調(diào)減我公司申報(bào)的所得稅__萬元，財(cái)務(wù)部立刻將這一潛在的巨大涉稅風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)給集團(tuán)財(cái)務(wù)部，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的指示，財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員重新對(duì)__年的所得稅重新進(jìn)行清算和填報(bào)申報(bào)表，另一方面積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商并取得稅局相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)的理解，只是調(diào)整了納稅申報(bào)表，并沒有認(rèn)為我們惡意提前確認(rèn)收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財(cái)務(wù)部平時(shí)與稅務(wù)局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

8、通過與地稅主管稅務(wù)局主管領(lǐng)導(dǎo)的良好溝通，財(cái)務(wù)部積極爭(zhēng)取納稅A級(jí)企業(yè)，目前稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)承諾明年將會(huì)將我公司申報(bào)納稅A級(jí)企業(yè)。

如果申請(qǐng)納稅A級(jí)企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內(nèi)不來公司查帳，一是為為公司營(yíng)造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽(yù)，為公司與__政府部門溝通談判增添了一項(xiàng)重要法碼。

9、加強(qiáng)了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。

在崗位職責(zé)中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策，并進(jìn)行整理匯編。財(cái)務(wù)部在進(jìn)行土地增值稅清算、所得稅申報(bào)、稅務(wù)自查、日常申報(bào)時(shí)，將各工作底稿進(jìn)行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關(guān)文件進(jìn)行歸檔。為了以后進(jìn)行涉稅管理時(shí)提供一份原始參考資料，也為了以后新的財(cái)務(wù)管理人員能夠快速地了解了公司的相關(guān)涉稅管理工作提供備查。

四、財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作

財(cái)務(wù)分析是以財(cái)務(wù)報(bào)告資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專門的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織過去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、分配活動(dòng)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和增長(zhǎng)能力狀況等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。它為了解企業(yè)過去、評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)企業(yè)未來，做出正確決策提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)。

過去我公司的財(cái)務(wù)分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來越大，資金調(diào)度也越來越大，如果沒有財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行一個(gè)理性的評(píng)價(jià)和分析是非常危險(xiǎn)的。所以公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此非常的重視，對(duì)財(cái)務(wù)部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財(cái)務(wù)部在編寫財(cái)務(wù)分析經(jīng)驗(yàn)不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)比分析各房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，在_月份出了一份__公司上半年的財(cái)務(wù)分析。所幸得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門同仁的認(rèn)可。

在這篇財(cái)務(wù)分析中，財(cái)務(wù)部對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進(jìn)行了分析，共分析了_條不利影響因素和_條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的_條應(yīng)對(duì)策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時(shí)、必要的信息和依據(jù)。

根據(jù)對(duì)我公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析和評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)部指出了當(dāng)時(shí)公司存在的主要問題和風(fēng)險(xiǎn)：

1、資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。

事后財(cái)務(wù)部仍然毫不畏懼困難，運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。

2、公司未能合理安排工程進(jìn)度、在需要資金周轉(zhuǎn)的時(shí)候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

3、預(yù)期的銷售收入過于理想化，未能充分考慮市場(chǎng)變化而對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。

最后證明下半年的收入預(yù)算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調(diào)度。

4、指出下半年資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，要求公司領(lǐng)導(dǎo)積極籌措資金。

事實(shí)證明這次財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警在降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上是成功的、有效的，正由于充分預(yù)估了資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)5不知不覺加入公司這個(gè)大家庭已經(jīng)一年了，在這段時(shí)間，不僅僅認(rèn)識(shí)了這么多好同事，更多的是學(xué)到了很多東西，以前對(duì)房地產(chǎn)一無所知的我，此刻也能多少了解一些，也能協(xié)助銷售人員簽定購房合同，這對(duì)我來說是很大的收獲。在新的一年即將到來的時(shí)刻，我把自我這一年來的出納工作進(jìn)行總結(jié)，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、同事對(duì)我進(jìn)行監(jiān)督。

作為一名財(cái)務(wù)人員，一名出納，我十分清楚自我的崗位職責(zé)，也是嚴(yán)格在照此執(zhí)行。

1、嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，把超過部分按時(shí)存入銀行。

審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。

2、嚴(yán)格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯(cuò)。

對(duì)收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復(fù)核，以確保準(zhǔn)確無誤。

3、堅(jiān)持每日盤點(diǎn)庫存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。

這樣一來，問題便不會(huì)留到隔日，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)改正。嚴(yán)格遵守銀行結(jié)算紀(jì)律，對(duì)拿去銀行的票據(jù)做到填寫無誤，印鑒清晰。[由整理]

4、嚴(yán)格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來業(yè)務(wù)。

對(duì)業(yè)務(wù)單位交來的支票，在收到支票時(shí)，認(rèn)真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進(jìn)帳單。堅(jiān)持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時(shí)掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。

保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險(xiǎn)柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準(zhǔn)確填寫好憑證交接單，及時(shí)傳遞到集團(tuán)公司分管財(cái)務(wù)手里。對(duì)于這快日常，自我經(jīng)手以來，沒有出過任何差錯(cuò)，我想這一點(diǎn)就應(yīng)是值得驕傲的。

6、每月編制工資報(bào)表，到月底及時(shí)匯總各部門當(dāng)月考勤狀況，詢問李總當(dāng)月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報(bào)表，編制完畢先交由金主任審核，審核無誤后，交由李總簽字確認(rèn)。

最后是在工資的發(fā)放過程中，做到認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)，在這點(diǎn)上，我有過一點(diǎn)失誤，雖然及時(shí)糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有必須關(guān)系的，就是去集團(tuán)公司給媒體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位請(qǐng)款。

李總剛交給我這份的時(shí)候，我并沒有把它和業(yè)務(wù)聯(lián)系在一齊，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請(qǐng)款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團(tuán)公司，一旦分管會(huì)計(jì)問到我相關(guān)問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費(fèi)了時(shí)間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過主任和廣宣部同事的指導(dǎo)，我逐漸對(duì)房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，之后再去請(qǐng)款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時(shí)間。而且，我將請(qǐng)款這項(xiàng)用細(xì)致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計(jì)。

當(dāng)然，一年的要用文字寫完，肯定是不太完善，個(gè)性是做出納，本身就是做一些日常性的事務(wù)，而且涉及到一些保密制度，所以我就到那里，以后上有有待提高的地方，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事多指導(dǎo)，爭(zhēng)取在新的一年里，把做得更細(xì)，更完善，不出癖漏。

第8篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文

——在集團(tuán)股份有限公司二屆三次暨三屆一次股東大會(huì)上的報(bào)告

 

尊敬的各位股東：

     受      股份有限公司董事會(huì)委托，我代表董事會(huì)向大會(huì)作題為《肩負(fù)使命奮力創(chuàng)新確保目標(biāo)實(shí)現(xiàn)》的董事會(huì)工作報(bào)告，報(bào)告分兩個(gè)部分，一是總結(jié)二屆董事會(huì)三年來的主要工作，二是安排三屆一次董事會(huì)的主要工作任務(wù)，請(qǐng)大會(huì)審議。

 

一、過去三年的工作回顧

  已經(jīng)過去的三年，是不平凡的三年，市場(chǎng)形勢(shì)復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)形勢(shì)艱難、管理形勢(shì)嚴(yán)峻，都是集團(tuán)公司面臨的突出問題，面對(duì)經(jīng)濟(jì)增速放緩的重重阻力，集團(tuán)公司換屆重組后，二屆董事會(huì)緊緊圍繞集團(tuán)公司打造“金屬物流行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)”的戰(zhàn)略定位和“一業(yè)為主 多業(yè)并舉” 的工作要求，無所畏懼，共同擔(dān)負(fù)起自己的責(zé)任，迎難而上，摒棄空談，務(wù)實(shí)苦干、殫精竭慮，嘔心瀝血，甘于奉獻(xiàn)，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)廣大員工凝心聚力，頑強(qiáng)拼搏，積極應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)，奮力推進(jìn)工作，保持了公司整體健康快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

三年來，集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)收入    萬元，上繳稅金   萬元，兩次股權(quán)分紅都是10%,股東相對(duì)滿意，園區(qū)解決就業(yè)   人，公司的規(guī)模和社會(huì)貢獻(xiàn)已經(jīng)位居   工業(yè)園區(qū)的前列，得到了社會(huì)各界的高度關(guān)注和青睞，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)雙豐收。

三年來重點(diǎn)做了六個(gè)方面的工作：

一、調(diào)整完善公司組織構(gòu)架，明確組織分工和責(zé)任劃分，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)工作效率提高。

經(jīng)過換屆后公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員由過去的22人減少到10人，人數(shù)雖然減少了，但工作、決策的效率確大幅度提高，相互間的溝通交流更加容易、更加緊密。工作成效和工作成功也是逐年遞增。換屆之初，根據(jù)董事會(huì)成員的實(shí)際情況，把董事、監(jiān)事做了合理的分工，組建了以董事長(zhǎng)、監(jiān)事長(zhǎng)、兩名董事及律師為團(tuán)體的項(xiàng)目招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，實(shí)現(xiàn)了以副董事長(zhǎng)出任   房地產(chǎn)公司法人的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制，完善了委派董事到各子公司出任監(jiān)事的監(jiān)督管理機(jī)制，做到每位董事、監(jiān)事肩上有指標(biāo)。促使集團(tuán)公司董事、監(jiān)事共同擔(dān)負(fù)起了為公司、為所有股東服務(wù)的職責(zé)，共同謀劃公司未來的發(fā)展。

1、先后改組了  房地產(chǎn)有限公司、成立了  物流有限公司、    信息技術(shù)有限公司、  鋼材貿(mào)易有限公司，使其成為在集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督下的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、獨(dú)立核算的法人負(fù)責(zé)制全資子公司，形成責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一治理結(jié)構(gòu)，提高了各子公司的工作效率和工作積極性，優(yōu)化了各子公司間的資源配置和管理格局，為集團(tuán)公司的戰(zhàn)略發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)性重組。

在結(jié)構(gòu)重組過程中，公司聘請(qǐng)中建華會(huì)計(jì)師事務(wù)所，通過政策解讀，資產(chǎn)優(yōu)化，將原本產(chǎn)權(quán)隸屬   房地產(chǎn)，但實(shí)際有  物流公司經(jīng)營(yíng)管理的貨場(chǎng)、加工車間、汽吊、龍門吊等價(jià)值1.8億元的資產(chǎn)進(jìn)行剝離，為     項(xiàng)目清算，上繳稅收做好了充分的準(zhǔn)備。

3、按照統(tǒng)一籌劃，有限授權(quán)、分級(jí)管理、管控結(jié)合的運(yùn)作模式：明確了集團(tuán)公司各部門的管理職能，使各子公司真正成為在集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督下的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、獨(dú)立核算的法人負(fù)責(zé)制子公司，實(shí)現(xiàn)了責(zé)權(quán)利互相統(tǒng)一，互相制約，資源優(yōu)化配置。極大的提高了各子公司的工作積極性和工作效率，奠定了集團(tuán)公司大發(fā)展、快發(fā)展的堅(jiān)實(shí)組織基礎(chǔ)。

二、把經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算控制，貫穿工作始終。

集團(tuán)公司董事會(huì)始終堅(jiān)持把利潤(rùn)增長(zhǎng)放在更加突出、更加重要的位置，狠抓“經(jīng)營(yíng)計(jì)劃”和“費(fèi)用控制”兩個(gè)關(guān)鍵措施。以經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算控制為核心，通過逐月分解工作計(jì)劃，全員合理分擔(dān)目標(biāo)任務(wù)，轉(zhuǎn)變工作意識(shí)，改進(jìn)管理思路，在公司上下實(shí)行精細(xì)化管理。

三年來，在董事會(huì)的決策和指導(dǎo)下，集團(tuán)各部門、各子公司采取自下而上和自上而下相結(jié)合的辦法，經(jīng)過反復(fù)的推敲、仔細(xì)論證和合理測(cè)算，反復(fù)修改，年年都提前編制年度經(jīng)營(yíng)工作計(jì)劃和費(fèi)用控制預(yù)算方案，經(jīng)董事會(huì)審議通過，作為貫穿年度工作的主線，指導(dǎo)集團(tuán)公司全面運(yùn)營(yíng)。

三、開展企業(yè)內(nèi)控，強(qiáng)化制度管理，落實(shí)工作任務(wù)，實(shí)施集中采購。

三年來，通過制定集團(tuán)公司《內(nèi)部管控方案》，優(yōu)化了集團(tuán)公司及子公司的經(jīng)營(yíng)管理制度，規(guī)范、明確了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的工作范圍和工作責(zé)任，充分調(diào)動(dòng)中高層領(lǐng)導(dǎo)工作的主觀能動(dòng)性，克服管理工作中的依賴性，做到一切工作有章可循，一切工作有據(jù)可依，一切工作流程化、制度化管理。與此同時(shí)，完善優(yōu)化了組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，加強(qiáng)定員、定編管理，不斷優(yōu)化辦事流程、提高績(jī)效考核運(yùn)行的真實(shí)性和有效性。將所有部門及崗位的考核指標(biāo)實(shí)現(xiàn)量化，對(duì)公司所有人按照工作職責(zé)、月度任務(wù)、工作完成質(zhì)量進(jìn)行全方位的考核，并及時(shí)兌現(xiàn)。做到年度工作有目標(biāo)，月度工作有計(jì)劃，周周工作有落實(shí)，形成公司上下人人頭上有指標(biāo)，工作重?fù)?dān)眾人挑的良性工作模式。

日常物資采購采取集中采購的方式進(jìn)行。各子公司按月上報(bào)采購計(jì)劃，經(jīng)財(cái)務(wù)核對(duì)，領(lǐng)導(dǎo)審批諸多環(huán)節(jié)把關(guān)，最后比質(zhì)、比價(jià)、貨比多家集中采購，用最少的錢辦最多、最好的事，這樣做既保證了公司辦公用品、設(shè)備設(shè)施的日常使用，也保證了公司資金的合理使用。在開展集中采購的同時(shí)，每月對(duì)公司庫房所有物品進(jìn)行盤點(diǎn)，做到急需物品有庫存，特殊物品有備件，各類物品無積壓。

四.夯實(shí)管理基礎(chǔ)，增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和標(biāo)準(zhǔn)化水平。

三年來，集團(tuán)公司按照年初制定的量化指標(biāo)。自始至終加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，著力抓好采購、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)全過程的成本控制，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益；不斷加強(qiáng)日常財(cái)務(wù)管理,規(guī)范財(cái)務(wù)核算和審核，減少不必要的財(cái)務(wù)收支。

1、通過抓好園區(qū)過磅、裝卸、保潔、保安服務(wù)，保證場(chǎng)地租賃；做好信息和網(wǎng)絡(luò)維修服務(wù)；優(yōu)化物業(yè)管理和安全防范，加強(qiáng)商戶的聯(lián)系。

2、嚴(yán)格項(xiàng)目管理，保質(zhì)保量完成工程建設(shè)任務(wù)，合理制定營(yíng)銷計(jì)劃，做好房屋和鋼材銷售。對(duì)內(nèi)緊抓成本控制，嚴(yán)格預(yù)算控制，對(duì)外狠抓品牌建設(shè)，切實(shí)提高集團(tuán)公司的運(yùn)營(yíng)管理能力和標(biāo)準(zhǔn)化水平。

五、明確企業(yè)發(fā)展主攻方向，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1、通過成立   物流公司把集團(tuán)公司的“核心”業(yè)務(wù)市場(chǎng)物流業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)，三年來，實(shí)現(xiàn)貨物吞吐量720.77萬噸，營(yíng)業(yè)收入4198.82萬元，收取場(chǎng)地和商鋪?zhàn)赓U費(fèi)8212.08萬元。同時(shí)加大“商戶服務(wù)滿意率”的考核力度，杜絕吃、拿、卡、要等現(xiàn)象的發(fā)生，把“心系商戶、服務(wù)至上”的服務(wù)宗旨切實(shí)落到實(shí)處，汽吊和龍門吊的司機(jī)、裝卸工，園區(qū)的保安和保潔都能實(shí)實(shí)在在的工作，兢兢業(yè)業(yè)的服務(wù)，入園企業(yè)的滿意度逐年提高。

2、通過成立    物業(yè)公司，把“服務(wù)入園企業(yè)”的經(jīng)營(yíng)理念，植入人心，及時(shí)繪制園區(qū)貨場(chǎng)編號(hào)平面圖，建立入園企業(yè)信息檔案，經(jīng)常深入一線，聽取商戶的意見和建議，想商戶所想、急商戶所急，為有集中堆放貨物要求的商戶適當(dāng)調(diào)整相鄰的貨場(chǎng)，極大滿足堆放鋼材企業(yè)的需求，量身定做服務(wù)內(nèi)容。三年來，入園商戶的水暖電等方面的維護(hù)維修都是隨叫隨地，8小時(shí)之內(nèi)100%的解決。貨場(chǎng)和商鋪的租賃都能滿足要求，衛(wèi)生清潔實(shí)行保潔員劃片包干負(fù)責(zé)制，垃圾清運(yùn)外包，日出日清，綠化工作基本完成，一個(gè)干凈整潔、服務(wù)到位、管理有序的現(xiàn)代   物流園在  建成，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益與日俱增。

3、通過成立     鋼鐵貿(mào)易公司，把“主要”業(yè)務(wù)做大做精，嘗試在上游為園區(qū)商戶在鋼廠增加話語權(quán)，爭(zhēng)取到最大優(yōu)惠，延長(zhǎng)供應(yīng)鏈條，搞好流通服務(wù)，探索在下游的延伸輻射；與此同時(shí)積極同各大銀行進(jìn)行大額度的守信談判，尋求政策和資金的支持，滿足鋼貿(mào)公司未來發(fā)展的需求。三年來，實(shí)現(xiàn)鋼材貨物銷售   萬噸，利潤(rùn)   萬元。

4、成立了    信息公司，促進(jìn)信息化建設(shè)的進(jìn)程，組織公司人員編寫《      集團(tuán)信息化項(xiàng)目前期相關(guān)準(zhǔn)備材料》，全面討論集團(tuán)OA建設(shè)、財(cái)務(wù)管理、電子商務(wù)、集中監(jiān)管、倉儲(chǔ)管理、物業(yè)管理、一卡通對(duì)接及供應(yīng)鏈商貿(mào)等模塊建設(shè)。

與杭州     公司緊密合作，經(jīng)過三年的努力，截至現(xiàn)在，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)系統(tǒng)、倉儲(chǔ)物流系統(tǒng)、供應(yīng)鏈商貿(mào)系統(tǒng)、一卡通的上線實(shí)施，奠定了未來公司科學(xué)發(fā)展、跨越式發(fā)展，管理升級(jí)、實(shí)現(xiàn)信息化的基礎(chǔ)平臺(tái)。

首先，有效解決了    公司進(jìn)銷存、財(cái)務(wù)對(duì)賬、進(jìn)銷合同等業(yè)務(wù)的信息化，解決了進(jìn)銷存由傳統(tǒng)的手工記錄、手工核算模式轉(zhuǎn)為系統(tǒng)記錄，系統(tǒng)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)，自動(dòng)生成各種統(tǒng)計(jì)報(bào)表，提高了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的及時(shí)性、準(zhǔn)確度，方便了管理。

其次，積極同    銀行   分行一起合作建設(shè)園區(qū)一卡項(xiàng)目，簽署《 集團(tuán)框架性協(xié)議》，積極與工行探討，完成了園區(qū)一卡通的硬件型號(hào)選擇、卡面設(shè)計(jì)相關(guān)工作，一卡通業(yè)務(wù)功能開發(fā)階段已經(jīng)完成了停車收費(fèi)子系統(tǒng)、進(jìn)出口管理子系統(tǒng)、磅房管理子系統(tǒng)（全新B/S框架開發(fā)）、物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)的開發(fā)。

第三，主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍也從單一為園區(qū)商戶提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，逐步拓展到承接信息工程，安防工程等范圍，運(yùn)營(yíng)模式和贏利能力正在提升。

5、推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)步伐，走出去參與政府BT模式代建房的建設(shè)，開拓公司新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

在集團(tuán)公司董事會(huì)的積極運(yùn)作下，利用現(xiàn)有資質(zhì)和現(xiàn)有的工程技術(shù)人員，寧夏    地產(chǎn)開發(fā)公司代建了    縣政府 模式拆遷安置房    項(xiàng)目。在建設(shè)期間，先后遭遇建設(shè)資金短缺、施工隊(duì)伍龐大、質(zhì)量體系繁雜、進(jìn)度控制嚴(yán)格、安全事故高風(fēng)險(xiǎn)、管理協(xié)調(diào)艱難等諸多問題，管理層不等不靠，迎難而上，認(rèn)真應(yīng)對(duì)，充實(shí)和加強(qiáng)管理隊(duì)伍，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、進(jìn)度和安全，及時(shí)與政府、監(jiān)理、設(shè)計(jì)和施工等單位溝通，協(xié)調(diào)解決施工過程中的一系列問題，歷盡艱難，達(dá)到了按期交工，質(zhì)量合格，安全責(zé)任事故為零的建設(shè)目標(biāo)。2014年8月底順利完成46棟磚混樓的竣工驗(yàn)收，11月底小高層及配套設(shè)施也全面竣工，達(dá)到交工條件。該項(xiàng)目實(shí)施完成后，置換的土地是公司未來5-10年內(nèi)不斷發(fā)展和壯大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵住宅和商業(yè)用地，是公司產(chǎn)業(yè)布局的重中之重。

六、創(chuàng)建文化交流平臺(tái)，提煉企業(yè)核心價(jià)值觀。

1、不斷優(yōu)化公司的網(wǎng)站的服務(wù)內(nèi)容，搭建集團(tuán)公司、各子公司與政府部門、金屬物流相關(guān)行業(yè)學(xué)習(xí)、溝通、交流、共同促進(jìn)、共同提高的文化平臺(tái)，做成企業(yè)動(dòng)態(tài)、戰(zhàn)略構(gòu)想、發(fā)展方向、管理方針廣泛輸出的信息通道，提高企業(yè)知名度，擴(kuò)大企業(yè)影響力。

2、利用《    》報(bào)，為企業(yè)和商戶、客戶宣傳自己、推銷自己提供服務(wù)，把企業(yè)的動(dòng)態(tài)、發(fā)展方向、管理方針、公布與眾，接受廣大股東、入園企業(yè)及員工的監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)政策透明化，工作具體化，任務(wù)目標(biāo)化。

3、積極組織做好每年的新春聯(lián)誼會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)、素質(zhì)拓展、知識(shí)競(jìng)賽等文娛活動(dòng)，通過活動(dòng)的開展，不僅拉近了員工之間、員工和企業(yè)之間的感情，也凝聚了思想，形成了合力，與此同時(shí)將企業(yè)的核心價(jià)值觀灌輸給員工，推動(dòng)企業(yè)文化的加速形成。  

各位股東：

過去三年，我們之所以能取得如此驕人的成績(jī)，主要是我們堅(jiān)持做到了：

    （一）、董事會(huì)積極作為，認(rèn)真履行工作職責(zé)。審慎行使《公司章程》和股東大會(huì)賦予的職權(quán)，結(jié)合公司運(yùn)營(yíng)需要，共召開  次董事會(huì)，會(huì)議的通知、召開、表決程序均符合《公司法》、《公司章程》和監(jiān)管部門的要求。

對(duì)公司發(fā)展產(chǎn)生重大影響的主要決議概括起來有：

1、選舉  為二屆董事會(huì)董事長(zhǎng)、 副董事長(zhǎng)。

2、同意聘請(qǐng)    計(jì)師事務(wù)所，為公司做整體稅收籌劃。

3、審議通過， 物流集團(tuán)《內(nèi)部管控方案》和《三年來的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及費(fèi)用控制預(yù)算方案》，提交集團(tuán)公司及各子公司付諸實(shí)施。

4、審議決定，寧夏   流園信息化平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目合作商為   軟件公司。

5、同意   辭去副董事長(zhǎng)，寧夏  房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理職務(wù)；選舉馬國(guó)忠為副董事長(zhǎng)兼寧夏鋼協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理。

6.審議通過，由寧夏    地產(chǎn)開發(fā)公司代建永寧縣楊和康城項(xiàng)目及《永寧縣楊和康城項(xiàng)目合作開發(fā)融資建議方案》。同意   康城項(xiàng)目融資以合作開發(fā)方式解決。

（二）、董事會(huì)方向明確，工作目標(biāo)清晰。

1、全體董事、監(jiān)事以身作則，團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，與公司全體員工同心協(xié)力，上下聯(lián)動(dòng)、攻堅(jiān)克難、苦干實(shí)干，從容應(yīng)對(duì)各種突發(fā)矛盾和困難。積極主動(dòng)同《    》聯(lián)系召開鋼鐵高峰論壇  次，邀請(qǐng)專家 “把脈”；并積極與唐山東華鋼鐵集團(tuán)鑒定戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議、召開鋼鐵產(chǎn)品推介會(huì)，提振市場(chǎng)信心，保證了寧夏  金屬物流集團(tuán)公司鋼材銷售穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

2、就外部市場(chǎng)而言：一是取得了   康城項(xiàng)目的建設(shè)資格并順利按進(jìn)度完成了項(xiàng)目。二是根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)一步調(diào)整完善物流公司運(yùn)營(yíng)方式，保證其基本的盈利能力和核心產(chǎn)業(yè)地位。三是時(shí)刻關(guān)注和指導(dǎo)鋼貿(mào)公司經(jīng)營(yíng)管理工作，積極協(xié)助解決實(shí)際困難，不斷推進(jìn)整體工作。

3、對(duì)內(nèi)部來講，一是從完善制度、流程、關(guān)鍵環(huán)節(jié)、重點(diǎn)工作的細(xì)處著眼，深入改進(jìn)，一步步將工作向著標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的方向推進(jìn)。二是著力引進(jìn)信息化管理的思路，向信息化建設(shè)為主體的管理方式轉(zhuǎn)變。

（三）、董事會(huì)齊抓共管，整體工作推進(jìn)切實(shí)有力

1、在日常工作中，多次與50萬元以上股東座談，通報(bào)公司發(fā)展情況和面臨的問題，聽取大家對(duì)公司發(fā)展的意見和建議，及時(shí)調(diào)整工作思路和工作方向。主動(dòng)改善工作作風(fēng)和服務(wù)質(zhì)量，積極為園區(qū)企業(yè)解決各類實(shí)際困難和突出問題，確保園區(qū)企業(yè)與集團(tuán)公司之間能夠雙贏，共同發(fā)展。

2、在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵時(shí)刻和重要的敏感時(shí)期，召開全體股東大會(huì)3次，臨時(shí)股東大會(huì)一次，50萬元以上股東座談會(huì)2次，就涉及彼此利益的重點(diǎn)問題互相交換意見，協(xié)商謀劃，主動(dòng)出擊為商戶解決困難，共同營(yíng)造友好的合作氛圍，實(shí)現(xiàn)雙方的協(xié)作共贏。

3、在 資金受阻的緊急時(shí)刻，董事會(huì)多次召開會(huì)議出謀劃策，提出了多種解決方式，經(jīng)過篩選最終確定方案提交股東大會(huì)討論通過，圓滿解決了該項(xiàng)目的資金困難，工程才得以按計(jì)劃完工。

（四）、董事會(huì)精心組織，夯實(shí)工作基礎(chǔ)。

1、結(jié)合各部門、各子公司實(shí)際，優(yōu)先建立涉及生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)的關(guān)鍵制度和關(guān)鍵流程，自上而下搭建一套權(quán)責(zé)明確，流程清晰的制度流程體系。

2、規(guī)范財(cái)務(wù)開支的資金審批、資金劃撥等管理環(huán)節(jié)，按照費(fèi)用預(yù)算管控方案落實(shí)財(cái)務(wù)管理制度，實(shí)行逐級(jí)審核、總經(jīng)理審批的財(cái)務(wù)管控措施。

3、健全員工培訓(xùn)管理制度，重點(diǎn)抓好日常業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，完善培訓(xùn)機(jī)制，提高解決問題的能力，逐步制定符合各類人才特點(diǎn)的培養(yǎng)方式、管理辦法和激勵(lì)措施，使人才能夠引進(jìn)來，留得住。

（五）、董事會(huì)齊抓共管，緊盯安全不放松，確保園區(qū)各項(xiàng)工作安全運(yùn)行。面對(duì)嚴(yán)峻的安全生產(chǎn)壓力，董事會(huì)求真務(wù)實(shí)抓生產(chǎn)，建立以董事長(zhǎng)為組長(zhǎng)的安全領(lǐng)導(dǎo)小組，中層領(lǐng)導(dǎo)為責(zé)任主體，基層員工為安全生產(chǎn)第一責(zé)任人的三級(jí)管理體系，在公司形成一種上下齊心，各司其責(zé)，各盡其職，突出運(yùn)營(yíng)管理，突出跟蹤管理，突出動(dòng)態(tài)管理的工作機(jī)制，完善機(jī)械設(shè)備安全檔案，保證各種設(shè)備高效、安全運(yùn)轉(zhuǎn)；建立《安全事故應(yīng)急救援預(yù)案》，構(gòu)建縱向到底、橫向到邊的立體式預(yù)控體系網(wǎng)絡(luò)，全方位的抓好  重大機(jī)械設(shè)備事故。確保股份公司快速、穩(wěn)定發(fā)展。

（六）、董事會(huì)精心組織編制各類管理制度，工作流程，強(qiáng)化管理。

1、結(jié)合崗位職責(zé)與工作情況，制定詳細(xì)的績(jī)效考核方案和考核細(xì)則，按照公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)把所有的工作無縫隙的具體量化到人，通過對(duì)員工進(jìn)行日常與年度相結(jié)合的績(jī)效考核，將考核結(jié)果與員工的薪酬待遇、崗位調(diào)整等掛鉤，建立能上能下、能進(jìn)能出的企業(yè)自我約束用人機(jī)制。

2、通過對(duì)園區(qū)服務(wù)的摸底，汲取入園企業(yè)意見，結(jié)合工作實(shí)際，對(duì)集團(tuán)公司現(xiàn)有的工作制度和流程進(jìn)行了及時(shí)的優(yōu)化，做到了科學(xué)、合理，在保證員工隊(duì)伍穩(wěn)定的同時(shí)促進(jìn)了工作效率的提高，同時(shí)解決了入園企業(yè)的后顧之憂。

3、強(qiáng)化員工隊(duì)伍建設(shè)和廉潔自律意識(shí)，提高員工服務(wù)意識(shí)，打造了一支年齡結(jié)構(gòu)合理，工作業(yè)務(wù)精練，敬業(yè)精神強(qiáng)的員工隊(duì)伍。重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)員工培訓(xùn)工作，通過“傳、幫、帶”的做法，促進(jìn)全體員工業(yè)務(wù)技能、業(yè)務(wù)素質(zhì)的共同提高。

（七）、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化資金使用。

園區(qū)在建設(shè)和發(fā)展的過程中，留下了許許多多的財(cái)務(wù)管理問題，董事會(huì)針對(duì)財(cái)務(wù)上遺留的這些問題，組織相關(guān)人員對(duì)集團(tuán)公司成立以來對(duì)各類稅種的應(yīng)繳、已繳、未繳情況進(jìn)行了全面清理、核算、剝離。財(cái)務(wù)開支嚴(yán)格按照年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算方案。從資金審批、資金劃撥等管理環(huán)節(jié)規(guī)范管理，實(shí)行財(cái)務(wù)結(jié)算由經(jīng)辦人呈報(bào)，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批的財(cái)務(wù)審批制度。

 

二、存在的問題

不可否認(rèn)，在全體董事、監(jiān)事的共同努力下，我們的工作確實(shí)取得了很大成績(jī)，得到了廣大股東和商戶的認(rèn)可。但肯定成績(jī)同時(shí)，我們也清醒認(rèn)識(shí)自身存在的問題和差距。概括起來主要有以下幾點(diǎn)：

1、個(gè)別董事對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展漠不關(guān)心，工作態(tài)度欠缺。。

2、公司股權(quán)分散的問題一直得不到有效解決，致使公司在重大決策上，無法很快形成決議。

公司面臨著經(jīng)營(yíng)發(fā)展的巨大壓力。董事會(huì)務(wù)必要做好長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的思想準(zhǔn)備，務(wù)必要做好長(zhǎng)期打硬仗的工作準(zhǔn)備。決不把希望僅僅寄托在市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)上。

三、未來三年工作的指導(dǎo)思想和具體措施

總體指導(dǎo)思想：

1、堅(jiān)決圍繞年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算管控這條主線，緊緊抓好市場(chǎng)建設(shè)和市場(chǎng)服務(wù)的主流方向；

2、在搞好園區(qū)商戶服務(wù)的前提下，開展代建政府BT項(xiàng)目抵頂銀子湖住宅用地和高速路東側(cè)商業(yè)用地的開發(fā)建設(shè)；

3、提升物流公司、物業(yè)公司、信息公司、銷售公司、鋼協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)公司在鋼貿(mào)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和話語權(quán)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和整體效益，使股東利益處處得到保障，員工收入穩(wěn)步上升，公司步入良好的快速發(fā)展軌道。

具體工作的開展：

一、堅(jiān)持一個(gè)工作中心--以利潤(rùn)和收益為中心。

各子公司要緊盯利潤(rùn)目標(biāo)，想方設(shè)法完成年度績(jī)效目標(biāo)任務(wù)，困難、問題都不應(yīng)該是我們工作目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)的借口，要樹立“一切為了利潤(rùn)和收益，為了一切的利潤(rùn)和收益”的經(jīng)營(yíng)理念，一方面要不斷拓展業(yè)務(wù)范圍  、工作范圍，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、工作成效和管理升級(jí)，另一方面是加大成本控制和縮減支出的力度，節(jié)本增效，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和收益最大化。

二、抓好兩條發(fā)展主線

一是抓好以物流市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、鋼鐵貿(mào)易銷售，逐步拓寬產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈條，延伸上下游的產(chǎn)業(yè)，打通上下游的產(chǎn)業(yè)鏈通道，提升整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)重新布局。

二是狠抓信息化項(xiàng)目上線后的管理和建設(shè)，搞好集團(tuán)公司內(nèi)部和園區(qū)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，提升信息化的管理水平。

三、實(shí)現(xiàn)三級(jí)科學(xué)管理

逐步建立完善集團(tuán)公司-子公司-子公司各部門三級(jí)管理體制，狠抓管理，一抓到底。集團(tuán)各部門要肩負(fù)起橫向按業(yè)務(wù)分塊履行監(jiān)督和管理職責(zé)，整體考慮公司運(yùn)營(yíng)發(fā)展的方向，規(guī)定子公司的管理權(quán)限。子公司要以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、績(jī)效目標(biāo)為根本，做好經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算管控，子公司各部門要依托信息化管理，細(xì)化梳理管理過程，具體實(shí)施各項(xiàng)業(yè)務(wù)，逐步向標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)化管理的方向邁進(jìn)，橫縱結(jié)合，向管理要效益。

四、把握五項(xiàng)工作重點(diǎn)。

（一）加強(qiáng)成本控制，深挖內(nèi)部潛力。

加強(qiáng)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)的集中管控，嚴(yán)格落實(shí)成本費(fèi)用預(yù)算，嚴(yán)格控制計(jì)劃外支出。加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算管理軟件的推廣和使用，將預(yù)算及核算模塊在各子公司應(yīng)用，做好與各業(yè)務(wù)模塊的對(duì)接。強(qiáng)化各部門、重點(diǎn)項(xiàng)目的預(yù)算執(zhí)行和管控。加強(qiáng)鋼貿(mào)公司銷貨款的管理，逐步明確采購業(yè)務(wù)中的監(jiān)管角色，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)分析、資金統(tǒng)籌，合理規(guī)避稅收，最大限度的爭(zhēng)取政策扶持，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

1、采購部要逐步完善供應(yīng)商浮動(dòng)管理機(jī)制，定期通過市場(chǎng)調(diào)研，綜合考慮價(jià)格、性能、售后等多方面因素對(duì)供應(yīng)商實(shí)施入圍與淘汰，確保供應(yīng)物資質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。加強(qiáng)市場(chǎng)研判，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行采購，規(guī)避價(jià)格高峰。加強(qiáng)材料、備件計(jì)劃申報(bào)、領(lǐng)用和監(jiān)督管理，減少庫存積壓，提高材料備件資金占有率。

2、行政部要嚴(yán)控辦公設(shè)備、車輛費(fèi)用的審核，規(guī)范差旅費(fèi)、接待費(fèi)、會(huì)議費(fèi)的審批管理程序，積極推行自動(dòng)化和無紙化辦公，大力壓縮非生產(chǎn)性支出。

3、財(cái)務(wù)部要嚴(yán)格資金預(yù)算、成本和投資管理，做好資金預(yù)算支出計(jì)劃，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作正常有序進(jìn)行，同時(shí)有效地對(duì)過程予以監(jiān)督與控制。實(shí)施更加嚴(yán)格的成本控制體系，促使各子公司及部門的生產(chǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、設(shè)備耗材費(fèi)用、人工工資及管理費(fèi)用等相關(guān)預(yù)算不斷減少，控制非生產(chǎn)性開支，切實(shí)做到一手抓“資金運(yùn)作”，一手抓“成本控制”，實(shí)現(xiàn)“收支兩條線、費(fèi)用總控制”，提高企業(yè)效益，保障集團(tuán)公司穩(wěn)步發(fā)展。

1、各子公司要按照職能劃分和功能定位，在抓好主營(yíng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，還要拓寬工作思路，尋找上下游的增收突破口，想方設(shè)法抓管理，出效益。

（1）已經(jīng)取得物業(yè)三級(jí)資質(zhì)的 物業(yè)公司，在為市場(chǎng)商戶提供物業(yè)服務(wù)的幾年中已積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，鍛煉了隊(duì)伍，未來三年在搞好金屬物流園物業(yè)服務(wù)的前提下，還要走出去，承接更多類似的物業(yè)服務(wù)，增加業(yè)務(wù)收入。

（2） 地產(chǎn)開發(fā)公司通過近幾年的開發(fā)建設(shè)，建筑面積、建筑質(zhì)量，管理團(tuán)隊(duì)都具備了升三級(jí)條件，且已經(jīng)完成注冊(cè)資本金增資變更等前期手續(xù)。未來三年， 房地產(chǎn)開發(fā)公司要把代建政府BT項(xiàng)目抵頂取得的二塊土地 精心規(guī)劃，提高容積率，控制綠化率，最大限度開發(fā)。 住宅建設(shè)用地既要考慮臨街的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，還要考慮住宅小區(qū)的品牌建設(shè)，把不同消費(fèi)群體的需求統(tǒng)籌考慮，小高層與多層結(jié)合，多層與連體別墅結(jié)合，同時(shí)在臨自治區(qū)腫瘤醫(yī)院的南面，建設(shè)高層公寓式賓館。高速公路東面的商業(yè)用地建設(shè)與集團(tuán)公司整體發(fā)展相關(guān)聯(lián)的木材、型材、加工為一體的產(chǎn)業(yè)園。

(3) 信息公司在抓好主營(yíng)業(yè)務(wù)---園區(qū)網(wǎng)絡(luò)資訊服務(wù)的基礎(chǔ)上，要走出去承攬安防、弱電、信息化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，以承攬工程實(shí)現(xiàn)收入趨升。

(4)物流公司要順勢(shì)而為，科學(xué)規(guī)劃，利用現(xiàn)有的場(chǎng)地資源，在抓好建材堆放的同時(shí)，積極搶占終端市場(chǎng)，擴(kuò)展上下游業(yè)務(wù)。嘗試推動(dòng)開展建材終端深加工業(yè)務(wù)，完善產(chǎn)業(yè)鏈條，使市場(chǎng)不僅僅是鋼材堆放的集散地，還要成為終端用戶的加工中心和配送中心。

（5） 公司要把鋼鐵電子商務(wù)的交易速度快、交易成本低、交易方式靈活等優(yōu)勢(shì)，受到眾多鋼企和貿(mào)易商的廣泛關(guān)注，作為本地區(qū)行業(yè)領(lǐng)跑者的博聯(lián)鋼貿(mào)公司，應(yīng)該以戰(zhàn)略眼光瞄準(zhǔn)未來發(fā)展趨勢(shì)，利用在傳統(tǒng)鋼鐵銷售時(shí)代積攢的人脈、資源以及大量資本，加快自有信息化平臺(tái)電子商務(wù)建設(shè)的速度，在未來的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)。

（二）加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，提升管理水平。

1、集團(tuán)公司要逐步建立督查督辦工作制度，以制度管理，流程控制，標(biāo)準(zhǔn)建立為基本思路狠抓執(zhí)行力的建設(shè)，不僅要梳理相應(yīng)的工作流程，還要補(bǔ)充完善各項(xiàng)控制手續(xù)和表單，確保每一個(gè)步驟的可控，將執(zhí)行情況納入績(jī)效管理考核的內(nèi)容。

2、各部門、各子公司也要逐步形成工作按期反饋，隨時(shí)跟蹤進(jìn)度的工作模式，一方面保證工作的完成效率，另一方面要強(qiáng)化全體職工提升辦事效率的能力和意識(shí)。按照年度有公司目標(biāo)，季度有部門目標(biāo)，月度有個(gè)人目標(biāo)的“三維一體”模式，推進(jìn)考核體系的不斷深入，促使管理現(xiàn)代化、科學(xué)化。

3、著力解決公司在思想觀念、管理方式和管理制度等方面存在的突出問題，構(gòu)建運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式。持續(xù)改進(jìn)績(jī)效考核，堅(jiān)持約束與激勵(lì)并重，增加月度考核比重及內(nèi)容，細(xì)化量化考核指標(biāo)，嚴(yán)格考核兌現(xiàn)，推動(dòng)各項(xiàng)目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)。

4、積極實(shí)施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略，“優(yōu)化資源配置、降低人工成本”，統(tǒng)籌考慮，提高現(xiàn)有資源利用效率、減少人工成本、改善作業(yè)環(huán)境，保證園區(qū)事務(wù)的良性循環(huán)；積極推進(jìn)先進(jìn)設(shè)施的應(yīng)用，保證作業(yè)流程緊湊化、整體化和規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)配套設(shè)施資源利用效率最大化；優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高操作水平，減少設(shè)備、設(shè)施的磨損；堅(jiān)持每日巡檢、定期技檢，不定期抽檢，定期加大園區(qū)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)維修，保證設(shè)備正常運(yùn)行，杜絕“帶病”使用；做好各類設(shè)備配件的采購庫存工作，在保證設(shè)備及時(shí)維修的同時(shí)減少物資庫存帶來的資金壓力，保證汽吊、龍門吊、叉車、電子磅稱的壽命延長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備在高效運(yùn)行的情況下，安全作業(yè)。

（三）加強(qiáng)績(jī)效考核，實(shí)現(xiàn)正能量激勵(lì)。

要細(xì)化考核內(nèi)容，制定切實(shí)可行績(jī)效考核管理手冊(cè)和集團(tuán)公司工作規(guī)則，實(shí)現(xiàn)層層職能監(jiān)管；要明確獎(jiǎng)勵(lì)比重和標(biāo)準(zhǔn)，績(jī)效考評(píng)要分出等級(jí)，改變收入方式，在保證效率、公平的基礎(chǔ)上，通過收入的二次分配適當(dāng)拉開同一層次間的績(jī)效考核系數(shù)，更好地發(fā)揮績(jī)效管理的激勵(lì)、引導(dǎo)正能量作用。

以轉(zhuǎn)變思想為重點(diǎn)，樹立不換思想就換人，不轉(zhuǎn)作風(fēng)就轉(zhuǎn)崗，不提素質(zhì)就走人思路，以思想、作風(fēng)和素質(zhì)的全面提升和改變?yōu)榛疽c(diǎn)，積極推進(jìn)思想建設(shè)和能力建設(shè)，打造一支“作風(fēng)硬朗、專業(yè)優(yōu)秀、樂于奉獻(xiàn)、勇于擔(dān)當(dāng)、能力出色“的管理干部團(tuán)隊(duì)。

（四）有效開展信息化建設(shè)，提升信息技術(shù)服務(wù)水平。

按照“注重實(shí)效、協(xié)同共享、創(chuàng)新發(fā)展、自主可控”的原則，加快建設(shè)統(tǒng)一的電子信息商務(wù)平臺(tái)，積極擴(kuò)展服務(wù)園區(qū)外網(wǎng)平臺(tái)應(yīng)用范圍，全面提升信息技術(shù)高效運(yùn)行的整體服務(wù)水平。通過資訊服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)支持、網(wǎng)站建設(shè)、系統(tǒng)集成、軟件開發(fā)、互動(dòng)平臺(tái)的配套實(shí)施和共享，把安全、可靠、高效的信息新技術(shù)進(jìn)一步應(yīng)用推廣，為廣大商戶全方位提供鋼材物流的最新動(dòng)態(tài)。

借助已經(jīng)上線的商貿(mào)供應(yīng)鏈、園區(qū)一卡通、行政辦公自動(dòng)化、財(cái)務(wù)管理等方面的管理軟件提升管理水平，把人力資源管理、決策報(bào)告控制、工作跟蹤落實(shí)等方面的信息化建設(shè)落到實(shí)處，提升整個(gè)園區(qū)的功能定位和管理水平。

（五）加強(qiáng)思想和企業(yè)文化建設(shè)，服務(wù)中心工作。

做好、做大  物流報(bào)，積極宣傳企業(yè)價(jià)值理念、最新動(dòng)態(tài)和發(fā)展愿景，擴(kuò)大對(duì)外影響，樹立正確的輿論導(dǎo)向和正面的企業(yè)形象。重點(diǎn)通過辦好職工運(yùn)動(dòng)會(huì)、職業(yè)職能交流會(huì)、職業(yè)素養(yǎng)演講會(huì)、素質(zhì)拓展、聯(lián)誼會(huì)等大型活動(dòng)。凝聚思想，活躍職工文化生活，在系列活動(dòng)中將公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和管理理念深入人心，提升企業(yè)歸屬感和向心力，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

各位股東，回首過去三年，我們一如既往的保持了金屬物流集團(tuán)的穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。展望未來，我們信心百倍，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在，面挑戰(zhàn)和困難，我們不能坐以待斃，必須積極作為，勇于擔(dān)當(dāng)，大膽作為，狠抓經(jīng)營(yíng)和管理，做到經(jīng)營(yíng)管理“兩促進(jìn)、兩不誤”，在降本節(jié)支和延伸產(chǎn)業(yè)鏈、延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈等方面取得突破，實(shí)現(xiàn)    集團(tuán)量的增加和質(zhì)的飛躍。

    未來三年的任務(wù)已經(jīng)鎖定，目標(biāo)已經(jīng)明確。我們堅(jiān)信，在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，在全體股東、員工的共同努力下，搶抓機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)、開拓創(chuàng)新、同心同德、奮發(fā)進(jìn)取，企業(yè)效益和股東利益雙豐收一定能夠?qū)崿F(xiàn)！