農(nóng)村宅基地申請(qǐng)書(shū)精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村宅基地申請(qǐng)書(shū)范文

 

尊敬的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)：

 

申請(qǐng)人：陸齊，女，漢族，農(nóng)民，住 ，身份證號(hào)： ，聯(lián)系電話： 。 申請(qǐng)事項(xiàng):

 

申請(qǐng)農(nóng)村宅基地以新建住房。

 

事實(shí)和理由：

 

一、申請(qǐng)人現(xiàn)在住的房屋還是以前父母建的簡(jiǎn)陋瓦房，至今已近40年，雖經(jīng)過(guò)多次整修，但破損處仍然較多，修修補(bǔ)補(bǔ)既難解決漏雨漏風(fēng)問(wèn)題，也影響房屋外觀，因而建新房非常有必要。

 

二、我現(xiàn)居住的房屋一共四間，由我兄弟兩家和我父母共計(jì)三家共同居住，我們兄弟都已成家，三家共用人數(shù)已經(jīng)達(dá)到13人，加上我哥以外出打工，如回家根本就住不下，為了改善現(xiàn)有的住房狀況，必須建新房，望上級(jí)能給予批準(zhǔn)修建新房的土地。

 

三、這些年來(lái)，黨的政策越來(lái)越好，我們農(nóng)民的收入也一年比一年增加，我通過(guò)多年的辛苦勞動(dòng)，不斷積攢，已基本上攢夠了建新房（建成磚滋水泥房）的費(fèi)用，只須上級(jí)一批準(zhǔn)，我就能馬上動(dòng)工，不是過(guò)年過(guò)節(jié)都沒(méi)有1個(gè)安全的家，加上小孩已大，現(xiàn)在的住房問(wèn)題是我第一個(gè)愿望，請(qǐng)上級(jí)能批準(zhǔn)我的申請(qǐng)為謝。 特此申請(qǐng)，敬請(qǐng)貴村委會(huì)核實(shí)情況，審核批準(zhǔn)為盼。

 

此致

 

村民委員會(huì)

 

年 月 日 申請(qǐng)人：

 

農(nóng)村宅基地申請(qǐng)書(shū)范文【2】

 

申請(qǐng)事項(xiàng):

 

申請(qǐng)農(nóng)村宅基地以新建住房。

 

事實(shí)和理由：

 

一、我已經(jīng)與兄弟分家，我現(xiàn)有4口人（母親、妻子、兒子和我）現(xiàn)暫住在兄弟家中，沒(méi)有住房，沒(méi)有豬牛欄，小孩子一天天長(zhǎng)大真是無(wú)法容宿，因而建新房非常有必要。

 

二、我原有的一塊自留地周?chē)冀朔孔?，無(wú)水利條件，四周都是生活垃圾因而無(wú)法種植莊稼，每年種的作物常受雞、豬、牛、羊踐踏。這塊地的面積大約2分地左右，地的位置是北抵一條毛馬路，西抵羅金仕準(zhǔn)備砌的屋場(chǎng)，南抵前年修好的硬化水泥路，東抵羅金明的房子，對(duì)周邊根本不會(huì)造成危害。

 

三、這些年來(lái)，黨的政策越來(lái)越好，我們農(nóng)民的收入也一年比一年增加。只要上級(jí)一批準(zhǔn)，我就能馬上動(dòng)工。

 

特此申請(qǐng)，敬請(qǐng)貴村委會(huì)核實(shí)情況，審核批準(zhǔn)為盼。

 

此致

 

敬禮！

 

申請(qǐng)人： 年 月 日

 

農(nóng)村宅基地申請(qǐng)書(shū)范文【3】

 

開(kāi)陽(yáng)縣國(guó)土局：

 

米坪鄉(xiāng)土地所：

 

我是 村 組村民 ， 年 月出生，婚否 （是/否），全家口人，現(xiàn)有住房處、面積，需申請(qǐng)?jiān)?村 組占 地（田/土/原有舊屋基/其他）修建住宅，東西長(zhǎng)米，南北長(zhǎng)米，面積平方米，請(qǐng)予以批準(zhǔn)！ 特此申請(qǐng)

 

申請(qǐng)人簽字：

 

年 月 日

 

村委會(huì)意見(jiàn)：

 

村委會(huì)簽字蓋章 ： 時(shí)間：

 

城建部門(mén)意見(jiàn)：

 

城建部門(mén)簽字蓋章 ： 時(shí)間：

 

計(jì)生部門(mén)意見(jiàn)：

 

第2篇：農(nóng)村宅基地申請(qǐng)書(shū)范文

第二條本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的使用和管理。

前款所稱(chēng)農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民依法取得土地使用權(quán)建設(shè)住宅及相關(guān)附屬物的農(nóng)民集體所有土地。

第三條縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)全縣行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理工作。

第四條農(nóng)村宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。

第五條農(nóng)村村民建設(shè)住宅必須堅(jiān)持符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的原則；堅(jiān)持節(jié)約和集約用地的原則，堅(jiān)持實(shí)施新村規(guī)劃和土地整理相結(jié)合的原則。

第六條城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)置宅基地或以買(mǎi)房為名變相購(gòu)置宅基地?？h國(guó)土資源局不得為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放集體土地建設(shè)土地使用證，國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第七條縣國(guó)土資源局在農(nóng)村宅基地管理監(jiān)督過(guò)程中，除了按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取土地登記證書(shū)工本費(fèi)外，不得收取任何費(fèi)用，不得代收應(yīng)由其他部門(mén)收取的相關(guān)費(fèi)用，更不允許搭車(chē)收費(fèi)。

第八條嚴(yán)格實(shí)行農(nóng)村村民一戶(hù)一宅的法律規(guī)定。農(nóng)村宅基地面積的標(biāo)準(zhǔn)為：城市郊區(qū)每戶(hù)不超過(guò)2分，川地、塬地每戶(hù)不超過(guò)3分，山地、丘陵每戶(hù)不超過(guò)4分。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民鼓勵(lì)集中建住宅樓。縣國(guó)土資源局依據(jù)縣政府規(guī)定的農(nóng)村宅基地的標(biāo)準(zhǔn)和住宅的面積審查用地。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民建住宅樓所涉及的宅基地和住宅樓面積的具體標(biāo)準(zhǔn)由縣國(guó)土資源局充分調(diào)研和廣泛征求各界意見(jiàn)后提出，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第九條農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地應(yīng)納入年度用地計(jì)劃。占用農(nóng)用地的計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村通過(guò)建設(shè)用地整理新增加的耕地面積掛鉤，縣國(guó)土資源局對(duì)新增耕地面積檢查驗(yàn)收后，應(yīng)在總的年度計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先分配等量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)用于村民住宅建設(shè)。

第十條農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)空閑地和未利用土地的，由各村組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐級(jí)審核，批量報(bào)縣國(guó)土資源局依法審核報(bào)批后，由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐宗落實(shí)到戶(hù)。

第十一條農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)使用宅基地：

（一）申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的戶(hù)主是達(dá)到法定結(jié)婚年齡的具有完全民事行為能力人；

（二）按《婚姻法》有關(guān)規(guī)定確需分戶(hù)建房，原宅基地面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶(hù)的；

（四）因發(fā)生或?yàn)榉烙匀粸?zāi)害需要搬遷的，或?yàn)閷?shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整宅基地的；

第十二條村民有下列情況之一的，不得安排宅基地：

（一）一戶(hù)已有一處符合規(guī)定面積宅基地的；

（二）出賣(mài)、出租房屋后重新申請(qǐng)宅基地的；

（三）不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的（包括戶(hù)口已遷出的）。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)保證至少有一個(gè)子女與其父母共同占用同一處宅基地。

第十三條農(nóng)村村民申報(bào)宅基地應(yīng)當(dāng)提交以下資料：

（一）申請(qǐng)人身份證或戶(hù)口本復(fù)印件；

（二）申請(qǐng)書(shū)。申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)截明家庭成員狀況，現(xiàn)有住房情況、申請(qǐng)理由及申請(qǐng)面積和位置（標(biāo)明四址）；

（三）如實(shí)填寫(xiě)農(nóng)村村民個(gè)人修建占地申請(qǐng)表；

（四）涉及建新退舊的，應(yīng)提交村委會(huì)與申請(qǐng)戶(hù)簽訂交還舊宅基地的合同；

（五）依法需要提交的其他資料；

第十四條農(nóng)村村民申報(bào)和取得宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

（一）符合申報(bào)條件的農(nóng)村村民建房時(shí)應(yīng)向所在村民小組或村民委員會(huì)提交書(shū)面申請(qǐng)。

涉及建新繳舊的，村委會(huì)應(yīng)與申請(qǐng)戶(hù)簽訂交還舊宅基地的合同。合同的文本格式由縣國(guó)土資源局統(tǒng)一制定；

（二）村組在接到申請(qǐng)后五日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論通過(guò)，并將申請(qǐng)人的情況在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告，公告日期不應(yīng)少于七天；

（三）經(jīng)核實(shí)符合申請(qǐng)宅基地條件的村民，應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)由縣國(guó)土資源局統(tǒng)一規(guī)定的《農(nóng)村村民個(gè)人修建占地申請(qǐng)表》，由村、組簽署意見(jiàn)后連同公告結(jié)果一并報(bào)各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府；

（四）各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在受理宅基地申請(qǐng)后，應(yīng)在十五個(gè)工作日內(nèi)實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件，擬用地是否符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)公告無(wú)異議后，初步確定建房對(duì)象，并簽署審核意見(jiàn)后連同公告上報(bào)縣建設(shè)局審查；

（五）縣建設(shè)局在接到宅基地申請(qǐng)后，應(yīng)在二十個(gè)工作日內(nèi)依法進(jìn)行審查，經(jīng)審查同意并出具選址意見(jiàn)書(shū)后，將相關(guān)申請(qǐng)資料和選址意見(jiàn)書(shū)轉(zhuǎn)送縣國(guó)土資源局；

（六）縣國(guó)土資源局接到縣建設(shè)局轉(zhuǎn)送的申請(qǐng)后應(yīng)在二十個(gè)工作日內(nèi)完成審查，并上報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)；

（七）批復(fù)下發(fā)后，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)將縣人民政府審批結(jié)果轉(zhuǎn)發(fā)到村委會(huì)，村委會(huì)應(yīng)在申請(qǐng)人所在村民小組及時(shí)公告，期限不少于5天；

（八）公告期結(jié)束后，十五日內(nèi)無(wú)異議的，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府土地管理員會(huì)同村、組干部按照批準(zhǔn)的面積、地類(lèi)、位置和原現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，劃定住宅用地四址、基礎(chǔ)標(biāo)高、房屋層高等，并做好現(xiàn)場(chǎng)工作記錄；

（九）村民住宅開(kāi)工建設(shè)后，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理員要及時(shí)會(huì)同村、組干部，實(shí)地對(duì)照檢查，確保按照批準(zhǔn)面積和規(guī)劃使用土地。

第十五條經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后的村民宅基地，一年內(nèi)必須進(jìn)行建設(shè)，基建完工后60日內(nèi)向縣國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)登記，頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》。

第十六條經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，因住宅轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向縣國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記，換發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》。

第十七條宅基地使用權(quán)被依法收回的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)，向縣國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記，繳回原宅基地使用權(quán)人的《集體土地建設(shè)用地使用證》。

第十八條有下列情況之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、村民小組可以申請(qǐng)收回宅基地使用權(quán)：

（一）為實(shí)施村莊和集體建設(shè)規(guī)劃的，需要調(diào)整宅基地的；

（二）為村鎮(zhèn)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要調(diào)整宅基地的；

（三）不按照批準(zhǔn)用途建設(shè)使用連續(xù)達(dá)兩年以上的；

（四）宅基地依法批準(zhǔn)并劃定后，超過(guò)一年未建房的；

（五）因撤銷(xiāo)、遷移等原因不再使用和已失去居住使用價(jià)值的房屋占用宅基地的。

依照前款第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定收回宅基地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人在宅基地上的合法房屋及附屬物應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第十九條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)收回宅基地使用權(quán)開(kāi)村民大會(huì)或村民代表會(huì)議，并按下列程序辦理：

（一）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)寫(xiě)出擬收回宅基地使用權(quán)報(bào)告，附具相關(guān)證據(jù)材料、合法的房屋證明和地上附著物補(bǔ)償協(xié)議，需要安置的，還應(yīng)當(dāng)有安置協(xié)議等相關(guān)文書(shū)上報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府；

（二）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)在十五個(gè)工作日內(nèi)對(duì)報(bào)送的材料進(jìn)行審核并簽署意見(jiàn)后，報(bào)縣國(guó)土資源局；

（三）縣國(guó)土資源局應(yīng)在二十個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)報(bào)送的材料進(jìn)行審查，按照《行政許可法》的規(guī)定或利害關(guān)系人要求組織聽(tīng)證，聽(tīng)取利害關(guān)系人的陳述、申辯后，提出審查意見(jiàn)，上報(bào)縣人民政府審批；

（四）宅基地使用權(quán)收回決定批復(fù)，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在決定收回宅基地所在地予以公告。對(duì)宅基地使用權(quán)收回決定不服的，當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟；

（五）宅基地使用人應(yīng)當(dāng)在宅基地使用權(quán)收回決定批復(fù)下達(dá)之日起三十日之內(nèi)，到縣國(guó)土資源局辦理注銷(xiāo)土地登記。

第3篇：農(nóng)村宅基地申請(qǐng)書(shū)范文

關(guān)鍵詞：C0RS 網(wǎng)絡(luò) RTK 地籍測(cè)繪

Abstract: with the rapid progress and GPS technology application spread, in the field of surveying and mapping role has been more and more important. Current, the base station network established RTK technology Continuous operation of satellite positioning services comprehensive System (Continuous Operational Reference System, abbreviation for CORS) has become one of the development of GPS application hot. This paper CORS technology in the countryside homestead register the city will use the example of that.

Key words: C0RS network RTK cadastral surveying and mapping

中圖分類(lèi)號(hào)： P271 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

 1 前言

根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)2008146號(hào))要求和廣東省國(guó)土資源廳《關(guān)于加快農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（粵國(guó)土資地籍發(fā)【2009】176號(hào)）,惠州市國(guó)土資源局惠城分局在全區(qū)開(kāi)展農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作，地籍測(cè)繪是本次宅基地使用權(quán)登記發(fā)證的重要組成部分。惠城區(qū)全區(qū)面積約1200平方公里，18個(gè)鎮(zhèn)（街道），共1144個(gè)村小組，需要測(cè)繪的宅基地約20000宗。如果以常規(guī)作業(yè)方法進(jìn)行地籍測(cè)繪，工作量將非常巨大，且效率低下。我院在承接這個(gè)項(xiàng)目后，決定運(yùn)用CORS技術(shù)作為作業(yè)方法進(jìn)行地籍測(cè)繪，以保證測(cè)繪精度和提高生產(chǎn)效率。

2 CORS技術(shù)概述

    2.1 CORS的工作原理

 CORS是在一個(gè)較大的區(qū)域內(nèi)均勻的布設(shè)多個(gè)永久性的連續(xù)運(yùn)行GPS參考站，構(gòu)成一個(gè)參考站網(wǎng)，各參考站按設(shè)定的采樣率連續(xù)觀測(cè)，通過(guò)數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)實(shí)時(shí)的將觀測(cè)數(shù)據(jù)傳輸給系統(tǒng)控制中心，系統(tǒng)控制中心首先對(duì)各個(gè)站的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理和質(zhì)量分析，然后對(duì)整個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一解算，實(shí)時(shí)估算出網(wǎng)內(nèi)的各種系統(tǒng)誤差改正項(xiàng)（電離層、對(duì)流層、衛(wèi)星軌道誤差）獲得本區(qū)域的誤差改正模型。然后向用戶(hù)實(shí)時(shí)發(fā)送GPS改正數(shù)據(jù)，用戶(hù)只需要一臺(tái)GPS接收機(jī)，便可實(shí)時(shí)或事后得到高精度的可靠的定位結(jié)果。

   2.2 CORS系統(tǒng)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)

   CORS它的出現(xiàn)將使一個(gè)地區(qū)的所有測(cè)繪工作成為一個(gè)有機(jī)的整體，結(jié)束了以前GPS作業(yè)單打獨(dú)斗的局面。與傳統(tǒng)RTK測(cè)量作業(yè)方式，其主要優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在：1）為城市測(cè)繪工作提供了一個(gè)統(tǒng)一的基準(zhǔn)，能夠從根本上解決不同行業(yè)、不同部門(mén)之間坐標(biāo)系統(tǒng)的差異問(wèn)題。2)GPS的有效服務(wù)范圍得到了極大的擴(kuò)展；3）采用連續(xù)基站，用戶(hù)隨時(shí)可以觀測(cè)，使用方便，提高 了工作效率；4）擁有完善的數(shù)據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)，由于消除或削弱各種系統(tǒng)誤差的影響，還可獲得高精度和高可靠性的定位結(jié)果；5）用戶(hù)不需架設(shè)參考站，真正實(shí)現(xiàn)單機(jī)作業(yè)，減少了費(fèi)用；6）使用固定可靠的數(shù)據(jù)鏈通訊方式，減少了噪聲干擾；7）提供遠(yuǎn)程INTERNET服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的共享，可為高精度要求的用戶(hù)提供 下載服務(wù)。

3 CORS系統(tǒng)在農(nóng)村宅基地登記發(fā)證中的應(yīng)用

3.1 CORS系統(tǒng)在地籍測(cè)繪中的應(yīng)用

 用常規(guī)的測(cè)圖方法通常是先布設(shè)控制網(wǎng)點(diǎn)，這種控制網(wǎng)一般是在國(guó)家高等級(jí)控制網(wǎng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上加密次級(jí)控制網(wǎng)點(diǎn)。最后依據(jù)加密的控制點(diǎn)和圖根控制點(diǎn)，測(cè)定地物界址點(diǎn)位置并按照地籍圖要求制成平面圖。CORS技術(shù)的出現(xiàn)，可以高精度并快速地測(cè)定各級(jí)控制點(diǎn)的坐標(biāo)。特別是應(yīng)用CORS下的網(wǎng)絡(luò)RTK新技術(shù)，甚至可以不布設(shè)各級(jí)控制點(diǎn)，作業(yè)員用在直接用流動(dòng)站便可以高精度廠快速地測(cè)定界址點(diǎn)、地形點(diǎn)、地物點(diǎn)的坐標(biāo)，利用測(cè)圖軟件可以在野外一次測(cè)繪成電子地圖，然后通過(guò)計(jì)算機(jī)和繪圖儀、打印機(jī)輸出各種比例尺的圖件。

地籍測(cè)繪是精確測(cè)定土地權(quán)屬界址點(diǎn)的位置，為土地管理部門(mén)提供大比例尺的地籍平面圖，并量算土地面積。地籍測(cè)繪中應(yīng)用CORS技術(shù)測(cè)定每一宗土地的權(quán)屬界址點(diǎn)，能實(shí)時(shí)測(cè)定有關(guān)界址點(diǎn)及一些地物點(diǎn)的位置并能達(dá)到要求的厘米級(jí)精度。但在影響衛(wèi)星信號(hào)接收的遮蔽地帶，應(yīng)使用全站儀，采用解析法進(jìn)行細(xì)部測(cè)量。

3.2 CORS系統(tǒng)在作業(yè)中的技術(shù)要求

采用CORS技術(shù)進(jìn)行地籍測(cè)繪時(shí)應(yīng)滿足以下規(guī)定：

1）應(yīng)聯(lián)測(cè)3個(gè)以上且分布均勻的等級(jí)控制點(diǎn)，求解測(cè)區(qū)坐標(biāo)的轉(zhuǎn)換參數(shù)。

2）測(cè)量時(shí)應(yīng)選擇衛(wèi)星較好時(shí)段和衛(wèi)星數(shù)不少于5顆條件下取得穩(wěn)定“固定解”作為地籍測(cè)繪的成果，其觀測(cè)精度應(yīng)控制在±5cm以?xún)?nèi)。

3）測(cè)前、測(cè)后必須選取測(cè)區(qū)范圍內(nèi)兩個(gè)以上的已知控制點(diǎn)進(jìn)行檢核。精度要求：平面位置互差不大于±5cm。

4）在影響衛(wèi)星信號(hào)接收的遮蔽地帶，先以CORS引測(cè)圖根控制點(diǎn)，然后使用全站儀，采用解析法進(jìn)行細(xì)部測(cè)量。

3.3內(nèi)業(yè)處理

1）根據(jù)采集到界址點(diǎn)坐標(biāo)，結(jié)合宗地草圖和二調(diào)景象圖，上機(jī)繪制地籍圖。

2）地籍信息錄入，將權(quán)利人名稱(chēng)、地籍號(hào)、身份證號(hào)、土地座落、使用權(quán)性質(zhì)、使用權(quán)類(lèi)型等信息錄入電腦。

3）打印宗地圖。

4）數(shù)據(jù)入庫(kù)，按國(guó)土分局提供的地籍成果數(shù)據(jù)庫(kù)的建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，將CAD格式的地籍圖轉(zhuǎn)換成ARCGIS使用的SHP格式。

3.4農(nóng)村宅基地登記發(fā)證主要流程

1）農(nóng)村宅基地登記發(fā)證表格的填寫(xiě)

村民填寫(xiě)《土地登記申請(qǐng)書(shū)》、作業(yè)隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，國(guó)土所填寫(xiě)《農(nóng)村宅基地登記發(fā)證調(diào)查表》和《農(nóng)村宅基地登記發(fā)證補(bǔ)辦用地審批表》、《土地登記審批表》等表格。

2）鎮(zhèn)（街道）一級(jí)審核

國(guó)土所負(fù)責(zé)完成發(fā)證材料的核對(duì)，并對(duì)宅基地是否符合本次農(nóng)村宅基地登記發(fā)證條件進(jìn)行初審，并在相關(guān)表格上填寫(xiě)初審意見(jiàn)并加蓋公章。其后，將材料送至鎮(zhèn)（街道）政府、建設(shè)管理所進(jìn)行進(jìn)一步的審核，完成鎮(zhèn)（街道）的審核。

3）國(guó)土分局審批

國(guó)土分局對(duì)鎮(zhèn)國(guó)土所提交的材料進(jìn)行用地股的審核和分局最終審批。

4）公示

國(guó)土分局制作公示材料，在村小組公示欄進(jìn)行公示，公示期為一周。

5）頒發(fā)《集體土地使用證》

公示到期，無(wú)異議后，國(guó)土分局制作《集體土地使用證》，并向村民頒發(fā)。

第4篇：農(nóng)村宅基地申請(qǐng)書(shū)范文

第一條（目的和依據(jù)）

為了加強(qiáng)本市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理，引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約利用土地資源，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)民集體所有土地上農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建和翻建住房（以下統(tǒng)稱(chēng)“村民建房”）及其管理。

第三條（有關(guān)用語(yǔ)的含義）

本辦法中下列用語(yǔ)的含義是：

（一）農(nóng)村村民，是指具有本市常住戶(hù)口的本市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

（二）個(gè)人建房，是指由單戶(hù)村民自行建造住房的活動(dòng)。

（三）集體建房，是指由村民委員會(huì)組織實(shí)施新建農(nóng)村村民住房的活動(dòng)。

第四條（管理部門(mén)）

*市房屋土地資源管理局是本市村民建房用地和配套設(shè)施建設(shè)的主管部門(mén)；區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的用地管理和配套設(shè)施建設(shè)管理，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所作為其派出機(jī)構(gòu)具體實(shí)施相關(guān)的管理工作。

*市城市規(guī)劃管理局是本市村民建房的規(guī)劃主管部門(mén)；區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的規(guī)劃管理。

*市建設(shè)和交通委員會(huì)是本市村民建房的建筑活動(dòng)主管部門(mén)；區(qū)（縣）建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的建筑活動(dòng)監(jiān)督管理。

區(qū)（縣）人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的管理。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府受區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)委托，審核發(fā)放個(gè)人建房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，對(duì)個(gè)人建房進(jìn)行開(kāi)工查驗(yàn)和竣工驗(yàn)收；受區(qū)（縣）建設(shè)管理部門(mén)委托，進(jìn)行個(gè)人建房安全質(zhì)量的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和檢查。

發(fā)展改革、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

第五條（基本原則）

農(nóng)村村民實(shí)施建房活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃、節(jié)約用地、集約建設(shè)、安全施工、保護(hù)環(huán)境。

農(nóng)村村民建房的管理和技術(shù)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)尊重農(nóng)村村民的生活習(xí)慣，堅(jiān)持安全、經(jīng)濟(jì)、適用和美觀的原則，注重建筑質(zhì)量，完善配套設(shè)施，落實(shí)節(jié)能節(jié)地要求，體現(xiàn)鄉(xiāng)村特色。

第六條（技術(shù)服務(wù)和知識(shí)宣傳）

市建設(shè)交通委應(yīng)當(dāng)會(huì)同市規(guī)劃局、市房地資源局、市環(huán)保局、市市容環(huán)衛(wèi)局等部門(mén)組織編制村民建房的規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施設(shè)置規(guī)范。

區(qū)（縣）人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)合理確定本轄區(qū)內(nèi)村民建房的布點(diǎn)、范圍和用地規(guī)模，統(tǒng)籌安排村民建房的各項(xiàng)管理工作。區(qū)（縣）建設(shè)管理部門(mén)和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，向農(nóng)村村民普及建房技術(shù)與質(zhì)量安全知識(shí)。

第七條（村民建房的方式）

本市鼓勵(lì)集體建房，引導(dǎo)村民建房逐步向規(guī)劃確定的居民點(diǎn)集中。所在區(qū)域已實(shí)施集體建房的，不得申請(qǐng)個(gè)人建房；所在區(qū)域?qū)儆诮?jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃確定保留村莊，且尚未實(shí)施集體建房的，可以按規(guī)劃申請(qǐng)個(gè)人建房。

農(nóng)村村民將原有住房出售、贈(zèng)與他人，或者將原有住房改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，或者已參加集體建房，再申請(qǐng)建房的，一律不予批準(zhǔn)。

第八條（用地計(jì)劃）

區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照市房地資源局、市發(fā)展改革委下達(dá)的土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)，確定村民建房的年度用地計(jì)劃指標(biāo)，并分解下達(dá)到鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府審核建房申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)符合區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)分解下達(dá)的村民建房年度用地計(jì)劃指標(biāo)。

第九條（公開(kāi)辦事制度）

區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)、規(guī)劃管理部門(mén)和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi)辦事制度,將村民建房的申請(qǐng)條件、申報(bào)審批程序、審批工作時(shí)限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定和年度用地計(jì)劃進(jìn)行公示。

第十條（宅基地的使用規(guī)范）

農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有宅基地面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，且符合村鎮(zhèn)規(guī)劃要求的農(nóng)村村民實(shí)施個(gè)人建房的，應(yīng)當(dāng)在原址改建、擴(kuò)建或者翻建，不得易地新建。

農(nóng)村村民按規(guī)劃易地實(shí)施個(gè)人建房的，應(yīng)當(dāng)在新房竣工后三個(gè)月內(nèi)拆除原宅基地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物；參加集體建房的，應(yīng)當(dāng)在新房分配后三個(gè)月內(nèi)拆除原宅基地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物。原宅基地由村民委員會(huì)、村民小組依法收回，并由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)及時(shí)組織整理或者復(fù)墾。

區(qū)（縣）人民政府在核發(fā)用地批準(zhǔn)文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明新房竣工后退回原有宅基地的內(nèi)容，并由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。

第二章個(gè)人建房

第十一條（申請(qǐng)條件）

符合下列條件之一的村民需要新建、改建、擴(kuò)建或者翻建住房的，可以以戶(hù)為單位向常住戶(hù)口所在地的村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，并填寫(xiě)《農(nóng)村村民個(gè)人建房申請(qǐng)表》：

（一）同戶(hù)（以合法有效的農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計(jì)戶(hù)）居住人口中有兩個(gè)以上（含兩個(gè)）達(dá)到法定結(jié)婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶(hù)建房，且符合所在區(qū)（縣）人民政府規(guī)定的分戶(hù)建房條件的；

（二）該戶(hù)已使用的宅基地總面積未達(dá)到本辦法規(guī)定的宅基地總面積標(biāo)準(zhǔn)的80%，需要在原址改建、擴(kuò)建或者易地新建的；

（三）按照村鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整宅基地，需要易地新建的；

（四）原宅基地被征收，該戶(hù)所在的村或者村民小組建制尚未撤銷(xiāo)且具備易地建房條件的；

（五）原有住房屬于危險(xiǎn)住房，需要在原址翻建的；

（六）原有住房因自然災(zāi)害等原因滅失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（七）區(qū)（縣）人民政府規(guī)定的其他情形。

前款中的危險(xiǎn)住房，是指根據(jù)我國(guó)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)本市專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定危險(xiǎn)等級(jí)屬C級(jí)或D級(jí)，不能保證居住和使用安全的住房。

第十二條（集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的審查程序）

村民委員會(huì)接到個(gè)人建房申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在本村或者該戶(hù)村民所在的村民小組張榜公布，公布期限不少于30日。

公布期間無(wú)異議的，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在《農(nóng)村村民個(gè)人建房申請(qǐng)表》上簽署意見(jiàn)后，連同建房申請(qǐng)人的書(shū)面申請(qǐng)報(bào)送鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府；公布期間有異議的，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論決定。

第十三條（行政審批程序）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到村民委員會(huì)報(bào)送的《農(nóng)村村民個(gè)人建房申請(qǐng)表》和建房申請(qǐng)人的書(shū)面申請(qǐng)后20日內(nèi)，會(huì)同鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所進(jìn)行實(shí)地審核。審核內(nèi)容包括申請(qǐng)人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃、擬建房位置以及層數(shù)、高度是否符合標(biāo)準(zhǔn)等。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府審核完畢后，應(yīng)當(dāng)將審核意見(jiàn)連同申請(qǐng)材料一并報(bào)區(qū)（縣）人民政府審批建房用地；區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)審批。

建房用地批準(zhǔn)后，由區(qū)（縣）人民政府發(fā)給用地批準(zhǔn)文件；由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府發(fā)給建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第十四條（審批結(jié)果的公布）

區(qū)（縣）人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)將村民建房的審批結(jié)果張榜公布，接受群眾監(jiān)督。

第十五條（宅基地范圍劃定和開(kāi)工查驗(yàn)）

經(jīng)批準(zhǔn)建房的村民戶(hù)應(yīng)當(dāng)在開(kāi)工前向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所申請(qǐng)劃定宅基地范圍。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)，到實(shí)地丈量劃定宅基地，并通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府派員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)工查驗(yàn)，實(shí)地確認(rèn)宅基地內(nèi)建筑物的平面位置、層數(shù)和高度。

村民戶(hù)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照用地批準(zhǔn)文件和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行施工。

第十六條（施工圖紙）

農(nóng)村村民建造兩層或者兩層以上住房的，應(yīng)當(dāng)使用具備資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)或經(jīng)其審核的圖紙，或者免費(fèi)使用市建設(shè)交通委推薦的通用圖紙。

市建設(shè)交通委應(yīng)當(dāng)組織落實(shí)向農(nóng)村村民推薦通用圖紙的實(shí)施工作。

第十七條（環(huán)衛(wèi)設(shè)施配建要求）

個(gè)人建房應(yīng)當(dāng)按規(guī)定同時(shí)配建三格化糞池。化糞池應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)離水源，并加蓋密封。

第十八條（竣工期限）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府在審核發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)核定竣工期限。

易地新建住房的竣工期限一般為1年，最長(zhǎng)不超過(guò)2年。

第十九條（竣工驗(yàn)收）

個(gè)人建房完工后，應(yīng)當(dāng)通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府進(jìn)行竣工驗(yàn)收。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后的15日內(nèi)，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)提前通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所派員同時(shí)到實(shí)地檢查個(gè)人建房是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。

經(jīng)驗(yàn)收符合規(guī)定的，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)將驗(yàn)收結(jié)果送區(qū)（縣）建設(shè)管理部門(mén)備案。

第二十條（補(bǔ)建圍墻的程序）

村民戶(hù)需要在原宅基地范圍內(nèi)補(bǔ)建圍墻的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民委員會(huì)審核同意，并向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

補(bǔ)建圍墻申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)后，村民戶(hù)應(yīng)當(dāng)在開(kāi)工前向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府申請(qǐng)查驗(yàn)；鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)派員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)，實(shí)地確認(rèn)建造圍墻的位置、高度等事項(xiàng)。

補(bǔ)建圍墻的村民戶(hù)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行施工；完工后，按照本辦法第十九條規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

第三章集體建房

第二十一條（集體建房的統(tǒng)籌安排）

區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的村鎮(zhèn)規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際，組織制定集體建房實(shí)施計(jì)劃。有條件的村民委員會(huì)可以按本辦法規(guī)定實(shí)施集體建房。

第二十二條（集體建房的規(guī)劃和用地審批）

實(shí)施集體建房項(xiàng)目的村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法向區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。審批過(guò)程中，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)征詢(xún)環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)等部門(mén)的意見(jiàn)，明確污水收集處理、生活垃圾收集處理等配套設(shè)施的建設(shè)要求。

村民委員會(huì)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，憑以下材料向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)：

（一）建設(shè)用地申請(qǐng)書(shū)（含項(xiàng)目選址、用地和居住人口規(guī)模、資金來(lái)源、原宅基地整理復(fù)墾計(jì)劃等情況）；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附圖；

（三）村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議關(guān)于實(shí)施集體建房項(xiàng)目的決定；

（四）相關(guān)村民戶(hù)符合個(gè)人建房條件且同意參加集體建房的有關(guān)材料；

（五）住房配售初步方案（含住房配售對(duì)象情況、配售面積、按規(guī)定應(yīng)當(dāng)退還的原宅基地情況等）。

集體建房用地選址涉及村或者村民小組之間的宅基地調(diào)整的，村民委員會(huì)提出用地申請(qǐng)時(shí)，除前款規(guī)定的材料，還應(yīng)提交宅基地調(diào)整和協(xié)商補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)材料。

經(jīng)審核批準(zhǔn)的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。

第二十三條（集體建房的工程建設(shè)管理）

集體建房適用國(guó)家和本市有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量和安全的管理規(guī)定。

集體建房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，向區(qū)（縣）建設(shè)管理部門(mén)辦理建筑工程施工許可、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

區(qū)（縣）建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)集體建房項(xiàng)目的工程質(zhì)量和安全管理。

第二十四條（集體建房的配售）

集體建房的住房配售初步方案，由村民委員會(huì)召集村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論決定。

集體建房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照住房配售初步方案和經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的事項(xiàng)，提請(qǐng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論確定住房配售的具體方案。

實(shí)施集體建房的村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合個(gè)人建房條件的村民配售住房。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)集體建房的配售情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查結(jié)果送區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向村民公布集體建房的成本構(gòu)成和配售情況，接受村民監(jiān)督。

第二十五條（集體建房的環(huán)衛(wèi)設(shè)施配建要求）

集體建房應(yīng)當(dāng)按規(guī)定同時(shí)配建生活垃圾收集容器和設(shè)施，并建造集中收集糞便的管道和處理設(shè)施。

第二十六條（集體建房的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范）

實(shí)施集體建房，應(yīng)當(dāng)符合本市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施設(shè)置規(guī)范。

第四章相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

第二十七條（用地面積和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)）

個(gè)人建房的用地面積和建筑面積按照下列規(guī)定計(jì)算：

（一）4人戶(hù)或者4人以下戶(hù)的宅基地總面積控制在150平方米至180平方米以?xún)?nèi)，其中，建筑占地面積控制在80平方米至90平方米以?xún)?nèi)。不符合分戶(hù)條件的5人戶(hù)可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）6人戶(hù)的宅基地總面積控制在160平方米至200平方米以?xún)?nèi)，其中，建筑占地面積控制在90平方米至100平方米以?xún)?nèi)。不符合分戶(hù)條件的6人以上戶(hù)可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

個(gè)人建房用地面積的具體標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)（縣）人民政府在前款規(guī)定的范圍內(nèi)予以制定。

區(qū)（縣）人民政府可以制定個(gè)人建房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。

第二十八條（建筑占地面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）

個(gè)人建房的建筑占地面積按照下列規(guī)定計(jì)算：

（一）住房、獨(dú)立的灶間、獨(dú)立的衛(wèi)生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的水平面積計(jì)算；

（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計(jì)算；

（三）有立柱的陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計(jì)算；

無(wú)立柱、無(wú)頂蓋的室外走道和無(wú)立柱的陽(yáng)臺(tái)不計(jì)建筑占地面積，但不得超過(guò)批準(zhǔn)的宅基地范圍。

第二十九條（用地人數(shù)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）

村民戶(hù)申請(qǐng)個(gè)人建房用地的人數(shù)，按照該戶(hù)在本村或者村民小組內(nèi)的常住戶(hù)口進(jìn)行計(jì)算，其中，領(lǐng)取本市《獨(dú)生子女父母光榮證》（或者《獨(dú)生子女證》）的獨(dú)生子女，按2人計(jì)算。戶(hù)口暫時(shí)遷出的現(xiàn)役軍人、武警、在校學(xué)生，服刑或者接受勞動(dòng)教養(yǎng)的人員，以及符合區(qū)（縣）人民政府規(guī)定的其他人員，可以計(jì)入戶(hù)內(nèi)。

村民戶(hù)內(nèi)在本市他處已計(jì)入批準(zhǔn)建房用地人數(shù)的人員，或者因宅基地拆遷已享受補(bǔ)償安置的人員，不得計(jì)入用地人數(shù)。

區(qū)（縣）人民政府可以制定關(guān)于申請(qǐng)個(gè)人建房用地人數(shù)的具體認(rèn)定辦法。

第三十條（用地程序和標(biāo)準(zhǔn)）

原址改建、擴(kuò)建、翻建住房或者按規(guī)劃易地新建住房的，均應(yīng)當(dāng)辦理用地手續(xù)，并按本辦法規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十一條（間距和高度標(biāo)準(zhǔn)）

村鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)個(gè)人建房的間距和高度標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的區(qū)域，按照村鎮(zhèn)規(guī)劃執(zhí)行。村鎮(zhèn)規(guī)劃尚未編制完成或者雖已編制完成但對(duì)個(gè)人建房的間距和高度標(biāo)準(zhǔn)未作規(guī)定的區(qū)域，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）朝向?yàn)槟媳毕蚧蛘叱掀珫|（西）向的房屋的間距，為南側(cè)建筑高度的1.4倍；朝向?yàn)闁|西向的房屋的間距，不得小于較高建筑高度的1.2倍。老宅基地按前述標(biāo)準(zhǔn)改建確有困難的，朝向?yàn)槟媳毕蚧蛘叱掀珫|（西）向的房屋的間距，為南側(cè)建筑高度的1.2倍；朝向?yàn)闁|西向的房屋的間距，不得小于較高建筑高度的1倍。

（二）相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為1.5米，最多不得超過(guò)2米。

（三）樓房總高度不得超過(guò)10米，其中，底層層高為3米到3.2米，其余層數(shù)的每層層高宜為2.8米到3米。副業(yè)棚舍為一層。不符合間距標(biāo)準(zhǔn)的住宅，不得加層。

第三十二條（圍墻的建造要求）

個(gè)人建房需要設(shè)立圍墻的，不得超越經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地范圍，圍墻高度不得超過(guò)2.5米，不得妨礙公共通道、管線等公共設(shè)施，不得影響相鄰房屋的通風(fēng)和采光。

第五章法律責(zé)任

第三十三條（鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府的監(jiān)督檢查）

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民建房活動(dòng)的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告區(qū)（縣）人民政府和有關(guān)部門(mén)。

第三十四條（農(nóng)村村民非法占地建房的處罰）

農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建設(shè)住宅的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。

超過(guò)本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地按非法占用土地處理。

新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按照非法占用土地處理。

第三十五條（房地產(chǎn)管理部門(mén)處罰的執(zhí)行）

房地產(chǎn)管理部門(mén)依法責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個(gè)人必須立即停止施工，自行拆除；對(duì)繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)制止。

第三十六條（個(gè)人建房違反規(guī)劃管理的處罰）

農(nóng)村村民未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建房、嚴(yán)重影響村鎮(zhèn)規(guī)劃的，由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑；影響村鎮(zhèn)規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以土建工程造價(jià)5％至10％的罰款。

農(nóng)村村民違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定，擅自擴(kuò)大建筑占地面積、移位建房等嚴(yán)重影響村鎮(zhèn)規(guī)劃的，由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑；影響村鎮(zhèn)規(guī)劃、尚可采取改正措施的，由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以土建工程造價(jià)5％至20％的罰款。

農(nóng)村村民建房的房屋層高超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以土建工程造價(jià)2％至10％的罰款。

第三十七條（集體建房違反規(guī)劃管理的處罰）

集體建房有下列情形之一的，由市或者區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)依據(jù)《*市城市規(guī)劃條例》的有關(guān)規(guī)定，責(zé)令停止施工，限期拆除:

（一）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證實(shí)施建房的；

（二）擅自擴(kuò)大建筑占地面積、移位建房或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證實(shí)施建房等違反規(guī)劃管理的情形。

有前款規(guī)定情形，不能拆除的，沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施；拆除或者沒(méi)收后仍未完全消除影響的，處以建設(shè)工程違法部分造價(jià)的20％至100％的罰款。

第三十八條（農(nóng)村違法建設(shè)工程的）

對(duì)妨礙公共安全、公共衛(wèi)生、城市交通和市容景觀的農(nóng)村違法建設(shè)工程，市和區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行查證和認(rèn)定，并對(duì)違法建筑作出限期拆除的決定；當(dāng)事人未在限期內(nèi)拆除違法建筑的，市或者區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門(mén)可以依法申請(qǐng)市或者區(qū)（縣）人民政府組織。

第三十九條（違反質(zhì)量和安全要求的處罰）

實(shí)施集體建房的村民委員會(huì)和參與集體建房項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位依法對(duì)住房建設(shè)工程的質(zhì)量和施工安全承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

集體建房的工程質(zhì)量和施工安全不符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，由區(qū)（縣）建設(shè)管理部門(mén)依法予以處罰。

第四十條（行政復(fù)議和訴訟）

當(dāng)事人對(duì)具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，或者依法向人民法院提訟。

第四十一條（執(zhí)法者違法違規(guī)行為的追究）

第5篇：農(nóng)村宅基地申請(qǐng)書(shū)范文

一、實(shí)施范圍

鎮(zhèn)集體土地上居民自建的合法住宅（含輔房），不包括畜舍。

二、工作目標(biāo)

按照“集中推動(dòng)、農(nóng)戶(hù)自愿、基礎(chǔ)先行、要素保障、成效體現(xiàn)”的基本框架，先試點(diǎn)再鋪開(kāi)。計(jì)劃于2015年起全面開(kāi)展，兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)村級(jí)覆蓋率100%,做到“應(yīng)發(fā)盡發(fā)”。其中2015年完成測(cè)繪及成果報(bào)告，完成發(fā)證7800戶(hù)。

三、工作原則

1、依法登記原則。按照相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件要求，依法辦理登記。

2、先地后房原則。申請(qǐng)人應(yīng)在取得集體土地使用權(quán)證明的基礎(chǔ)上，方可申請(qǐng)辦理房屋登記。

3、權(quán)利主體一致原則。遵循產(chǎn)權(quán)明晰，房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利主體應(yīng)一致。

4、自愿申請(qǐng)、“先易后難，先簡(jiǎn)后繁”的原則。無(wú)爭(zhēng)議對(duì)象先辦，有爭(zhēng)議對(duì)象暫緩。

5、尊重事實(shí)、維護(hù)利益原則。堅(jiān)持尊重歷史、尊重事實(shí)，維護(hù)廣大人民群眾的現(xiàn)實(shí)利益為前提，將違法建筑處置與合法建筑登記區(qū)分開(kāi)來(lái)。

四、工作步驟

分為宣傳準(zhǔn)備、調(diào)查登記、確權(quán)發(fā)證三個(gè)階段。

1、宣傳準(zhǔn)備階段（3月份）

3月中旬召開(kāi)鎮(zhèn)、村兩級(jí)動(dòng)員大會(huì)，并通過(guò)廣播、標(biāo)語(yǔ)、橫幅等多種形式進(jìn)行宣傳，同時(shí)安排人員進(jìn)村入戶(hù)發(fā)放房屋登記告知書(shū)，營(yíng)造良好的工作氛圍，提高廣大農(nóng)戶(hù)的知曉率和支持率。

2、調(diào)查登記階段（4月-6月）

以行政村為單位，組織專(zhuān)門(mén)工作班子開(kāi)展入戶(hù)調(diào)查與核實(shí)，填寫(xiě)好申請(qǐng)書(shū)、詢(xún)問(wèn)筆錄、實(shí)地查看表等相關(guān)表格，分批報(bào)送登記機(jī)構(gòu)。4月底前完成試點(diǎn)村測(cè)繪工作，5月底前各村完成自身范圍內(nèi)70%農(nóng)戶(hù)的資料收集工作，6月底前完成全鎮(zhèn)50%的測(cè)繪工作并出具35%的測(cè)繪成果書(shū)。

3、確權(quán)發(fā)證階段（7月-12月）

在調(diào)查登記工作的基礎(chǔ)上，由縣房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核發(fā)證，對(duì)確認(rèn)的面積在房屋所有權(quán)證主記欄中記載，實(shí)際面積在附記欄以測(cè)繪面積記載。7月底前完成年度目標(biāo)任務(wù)數(shù)35%的發(fā)證量，8月底前完成各村所有農(nóng)戶(hù)的基礎(chǔ)資料收集，10月底前完成測(cè)繪工作,12月完成7800戶(hù)農(nóng)房發(fā)證工作。

五、工作措施

1、建立組織，健全機(jī)制。成立鎮(zhèn)農(nóng)房登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由鎮(zhèn)長(zhǎng)任組長(zhǎng)，副書(shū)記及分管城建、民政、公安的領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，成員由村建、國(guó)土、綜合執(zhí)法、民政等單位的相關(guān)同志及各行政村黨總支書(shū)記組成，部署開(kāi)展具體工作。同時(shí)抽調(diào)5名同志充實(shí)鎮(zhèn)專(zhuān)門(mén)工作班子，分別指導(dǎo)和督促相關(guān)村開(kāi)展工作。各行政村亦建立專(zhuān)門(mén)的工作班子，由分管村建的班子人員牽頭負(fù)責(zé)，下面配備2名及以上的專(zhuān)職工作人員，具體負(fù)責(zé)調(diào)查登記及協(xié)助房產(chǎn)測(cè)繪等工作。

2、先行先試，以點(diǎn)帶面。堅(jiān)持先試點(diǎn)再鋪開(kāi)的工作方法，確定長(zhǎng)山河、良賢、新拱村為重點(diǎn)村，通過(guò)試點(diǎn)，建立完善的工作機(jī)制和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)在其他村進(jìn)行推廣和應(yīng)用。

第6篇：農(nóng)村宅基地申請(qǐng)書(shū)范文

（一）以房換養(yǎng)2005年，南京湯山溫泉留院老年公寓推出我國(guó)最早的以房養(yǎng)老模式，其規(guī)定在南京擁有60平米以上產(chǎn)權(quán)住房的60歲及以上老人，可將其房產(chǎn)作抵押，并進(jìn)行公證后入住養(yǎng)老院終生免交一切費(fèi)用；房屋在老人去世后歸養(yǎng)老院所有。由于我國(guó)信用機(jī)制尚不完善，老年人無(wú)法明確了解民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的信用情況和履約能力，若養(yǎng)老院破產(chǎn)，老人的生活將無(wú)從保障，此模式在歷時(shí)兩年后最終夭折。

（二）售房返租2007年，上海允許65歲以上的老人將自有房屋賣(mài)給公積金中心，再進(jìn)行回租，租期由雙方約定，租金按照市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)行，售房款除支付租金外可用來(lái)養(yǎng)老。這種模式由于政府機(jī)構(gòu)的參與，得到了較多的關(guān)注。但這一模式要求申請(qǐng)人將其房屋的所有權(quán)出讓給公積金中心，自己只能以租房的形式保留使用權(quán)。由于多數(shù)老年人和其子女對(duì)產(chǎn)權(quán)的敏感性，所以這一模式推出后申請(qǐng)者寥寥無(wú)幾，最終被迫停止。從根本上看，此模式并未真正化解老人長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，只將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了公積金中心，售房后如果老人缺乏合理的資金使用規(guī)劃，反而會(huì)加劇其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)外住房反向抵押貸款運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及一般規(guī)律

（一）美國(guó)美國(guó)早期的住房反向抵押貸款一般由較小的貸款機(jī)構(gòu)發(fā)起并實(shí)施，發(fā)展極其緩慢。1987年，國(guó)會(huì)設(shè)立了房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）保險(xiǎn)示范項(xiàng)目，聯(lián)邦住房管理局（FHA）為其提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。1989年，F(xiàn)annieMae出資購(gòu)買(mǎi)了所有合格的HECM貸款，為其構(gòu)建了一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)，增加了此貸款的流動(dòng)性。此后，反向抵押貸款得到了迅速的發(fā)展。［10］當(dāng)前美國(guó)市場(chǎng)上主要有三種住房反向抵押貸款產(chǎn)品［11］，如表1所示。美國(guó)住房反向抵押貸款有如下特點(diǎn)：一是貸款的開(kāi)辦機(jī)構(gòu)多樣，以政府機(jī)構(gòu)提供為主，也有私營(yíng)機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)參與實(shí)施；二是對(duì)借款人有要求：年齡在62周歲及以上老人，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并作為其永久住房，該房屋為非抵押狀態(tài)；三是貸款額度主要由借款人的年齡、貸款利率和房產(chǎn)價(jià)值來(lái)決定，并按地區(qū)和年度設(shè)定了上限，且貸款的支付方式靈活，可以一次性支付總額、終身支付、定期支付，在信用額度內(nèi)隨時(shí)支付，或者這幾種支付形式組合；四是償還方式靈活，在貸款期限結(jié)束后，根據(jù)合約由貸款機(jī)構(gòu)將抵押的住房收現(xiàn)，償還貸款本息，也可由借款人或其繼承人償還貸款本息，將房屋贖回；五是貸款機(jī)構(gòu)可將反向抵押貸款通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)融資，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散。

（二）反向年金抵押貸款（ReverseAnnuityMortgage）、信用額度反向抵押貸款（LineofCreditReverseMortgage）和固定期限反向抵押貸款。加拿大的住房反向抵押貸款主要由一家私營(yíng)機(jī)構(gòu)CHIP提供，由專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)、理財(cái)師、會(huì)計(jì)師、中介服務(wù)商和加拿大的主要6大銀行完成分銷(xiāo)。加拿大沒(méi)有出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的法律，貸款機(jī)構(gòu)統(tǒng)一由國(guó)家金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管局監(jiān)管，推銷(xiāo)人員也必須持證上崗。從運(yùn)作模式上看，加拿大的住房反向抵押貸款屬于完全市場(chǎng)商業(yè)運(yùn)作，沒(méi)有政府參與。

（三）英國(guó)英國(guó)早期的住房反向抵押貸款被稱(chēng)為房產(chǎn)價(jià)值釋放機(jī)制（ERM）。這類(lèi)產(chǎn)品缺乏“無(wú)追索權(quán)保證”條款，老年人在簽約后得到一些投資債券來(lái)代替現(xiàn)金。貸款機(jī)構(gòu)將資金進(jìn)行投資，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，債券持有人可獲得大量收益，但后來(lái)由于英國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，債券價(jià)格暴跌，使持有ERM債券的老年人不僅沒(méi)能獲得收益，反而使其債務(wù)進(jìn)一步增加［12］。此后英國(guó)政府廢除了此業(yè)務(wù)，并出資進(jìn)行了賠償，但仍有個(gè)案沒(méi)能圓滿解決，致使多年之后，不少老年人對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品仍心存排斥。2001年4月，英國(guó)政府又重新制定了新的資產(chǎn)釋放計(jì)劃，并安排了巨額預(yù)算支持。當(dāng)前英國(guó)住房反向抵押貸款包括占市場(chǎng)比重較大的終身抵押貸款（LifetimeMortgages）和房屋轉(zhuǎn)換計(jì)劃（HomeReversion）兩大類(lèi)。英國(guó)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)住房反向抵押貸款的法規(guī)，但其他法規(guī)的部分內(nèi)容對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品可起到約束作用，如1974年頒布的《消費(fèi)者信用法案》對(duì)貸款金額在2.5萬(wàn)英鎊以下的貸款機(jī)構(gòu)的信息披露、貸款費(fèi)用、借款人權(quán)利等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。抵押貸款委員會(huì)制定的會(huì)員作業(yè)守則對(duì)貸款金額在2.5萬(wàn)英鎊以上的貸款人必須履行的職責(zé)進(jìn)行了限定［13］。

（四）日本日本引入反向抵押貸款首先采用的是試點(diǎn)制。在政府支持下最初有13家市政和福利機(jī)構(gòu)提供此產(chǎn)品，后經(jīng)批準(zhǔn)8家銀行也加入其中。目前日本的住房反向抵押貸款分為政府參與型和民營(yíng)機(jī)構(gòu)參與型兩大類(lèi)［14］。1，政府參與型反向抵押貸款。此類(lèi)產(chǎn)品根據(jù)地方政府參與程度不同，又可以分為政府直接融資方式和政府間接融資方式。政府直接融資方式，是指政府機(jī)構(gòu)直接經(jīng)營(yíng)反向抵押貸款，由所屬的行政機(jī)構(gòu)直接融資給借款人。政府間接融資方式，是指政府機(jī)構(gòu)不直接經(jīng)營(yíng)反向抵押貸款，在地方政府設(shè)立窗口受理本地居民的申請(qǐng)，然后把申請(qǐng)書(shū)轉(zhuǎn)給銀行，由政府機(jī)構(gòu)在銀行和借款人之間進(jìn)行調(diào)節(jié)，最終由銀行將款項(xiàng)貸給借款人，貸款風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)。2，民營(yíng)機(jī)構(gòu)參與型反向抵押貸款。日本的許多民營(yíng)機(jī)構(gòu)也推出了各自的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，可分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是由銀行、信托公司等金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的反向抵押貸款產(chǎn)品。主要做法是由借款人用自己的房地產(chǎn)作抵押，向經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，在貸款額度內(nèi)以年金方式領(lǐng)取或隨時(shí)按需領(lǐng)取，支取部分定期結(jié)算利息，未領(lǐng)取部分不計(jì)利息。在借款人去世后，用售房款償還貸款本息，剩余部分交還借款人的繼承人。另一類(lèi)是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的“城市規(guī)劃再開(kāi)發(fā)”和“住宅重建”項(xiàng)目。主要做法是老人用房產(chǎn)作抵押，可以從房地產(chǎn)公司得到資金用于重建住宅，改善其居住條件，在老人去世后，用售房款償還本息。

（五）國(guó)外發(fā)展的規(guī)律分析從上述幾個(gè)國(guó)家的發(fā)展情況，可以發(fā)現(xiàn)每個(gè)國(guó)家既形成了各自鮮明的特色，其中也包含了一些共性的規(guī)律，這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國(guó)或其他準(zhǔn)備引入的國(guó)家，具有重要的借鑒意義和啟示。第一，反向抵押貸款的發(fā)展離不開(kāi)政府的支持。住房反向抵押貸款不僅具有金融產(chǎn)品的特性，而且具有明顯的社會(huì)屬性，符合國(guó)家的政策取向。特別是在運(yùn)作前期，如果沒(méi)有政府的支持就會(huì)發(fā)展很慢。如在英國(guó)雖然反向抵押貸款起步并不晚，但因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺陷和政府長(zhǎng)期未參與，至今人們對(duì)此項(xiàng)產(chǎn)品仍存戒心。政府在對(duì)國(guó)民的宣傳教育、市場(chǎng)監(jiān)管和法律法規(guī)的完善等方面起著重要的作用，這有利于反向抵押貸款的進(jìn)一步發(fā)展。第二，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的多樣化。針對(duì)不同消費(fèi)者的需求，各國(guó)都設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)了多種反向抵押貸款產(chǎn)品。如美國(guó)根據(jù)借款者房屋價(jià)值的高低推出了三種檔次的產(chǎn)品，日本不同的經(jīng)營(yíng)主體開(kāi)發(fā)了各具特色的產(chǎn)品。第三，由點(diǎn)到面，逐步推廣。各國(guó)反向抵押貸款的發(fā)展都經(jīng)歷了從不完善到成熟，從初級(jí)到高級(jí)，從試點(diǎn)到大規(guī)模推廣的過(guò)程。尤以日本的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)特別值得我們借鑒，我國(guó)可先根據(jù)國(guó)情，選取房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較完備的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，再逐步向全國(guó)推廣。第四，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制和市場(chǎng)監(jiān)管。反向抵押貸款是一項(xiàng)復(fù)雜的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，不僅面臨利率、房?jī)r(jià)、長(zhǎng)壽、持續(xù)周期長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)，而且參與主體較多，利益關(guān)系難以協(xié)調(diào)。申請(qǐng)人都是老年人，他們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱。因此，國(guó)外均十分重視風(fēng)險(xiǎn)控制和法制化的市場(chǎng)監(jiān)管。美國(guó)為反向抵押貸款制定了專(zhuān)門(mén)的管理?xiàng)l例；加拿大由國(guó)家金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管局監(jiān)管，要求推銷(xiāo)人員也必須持證上崗；英國(guó)由金融服務(wù)局負(fù)責(zé)監(jiān)管。

構(gòu)建我國(guó)反向抵押貸款運(yùn)行機(jī)制的新思路

（一）反向抵押貸款運(yùn)作的組織模式住房反向抵押貸款的運(yùn)作模式可分為政府主導(dǎo)模式、完全市場(chǎng)運(yùn)行模式與政府和市場(chǎng)相結(jié)合的中間模式?？紤]到財(cái)政的負(fù)擔(dān)和產(chǎn)品運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)性，我國(guó)反向抵押貸款完全依靠政府運(yùn)作是不現(xiàn)實(shí)的。另一方面，我國(guó)的信用體系還不夠健全，法律制度也不甚完善，老年人的抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，把這項(xiàng)事業(yè)完全交由市場(chǎng)運(yùn)作，勢(shì)必容易出現(xiàn)如產(chǎn)品設(shè)計(jì)不當(dāng)，不法機(jī)構(gòu)侵害老年人利益等諸多問(wèn)題。英國(guó)就曾有過(guò)深刻的教訓(xùn)，其不良后果影響至今。市場(chǎng)運(yùn)行為主，政府支持為輔的中間模式更為適合我國(guó)國(guó)情。既然是一種貸款，老年人通過(guò)抵押房產(chǎn)融資養(yǎng)老，而非由國(guó)家財(cái)政撥款或采取救濟(jì)補(bǔ)貼的方式，這就決定了住房反向抵押貸款必須采取以市場(chǎng)運(yùn)作模式為主。同時(shí)，此產(chǎn)品是用于養(yǎng)老，就必須考慮其社會(huì)保障的部分屬性，因此政府的支持也必不可少。

（二）主辦機(jī)構(gòu)的選擇與運(yùn)作機(jī)制方案設(shè)計(jì)主辦機(jī)構(gòu)是反向抵押貸款的發(fā)起人，主要負(fù)責(zé)合同的擬訂、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、建立客戶(hù)群資料庫(kù)，發(fā)展和完善反向抵押貸款市場(chǎng)。反向抵押貸款的業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，需要大量的前期資金，主辦機(jī)構(gòu)必須具有雄厚的資金來(lái)源，能夠?yàn)榻杩钊颂峁╅L(zhǎng)期的現(xiàn)金流或所需的長(zhǎng)期照顧服務(wù)。銀行作為主辦機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式，如圖1所示：（1）擁有房產(chǎn)的老人向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，根據(jù)自身?xiàng)l件，向銀行提出申請(qǐng)；（2）銀行受理審核，委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)，雙方簽訂反向抵押貸款合同；（3）合同成立后，銀行按約定為借款人提供養(yǎng)老資金，老人仍保留房產(chǎn)所有權(quán)，未來(lái)房屋的增值部分仍可由繼承人獲得；（4）合約到期后，老人或其繼承人處置房產(chǎn)，用所得款項(xiàng)償還前期貸款；（5）政府的主要職責(zé)是協(xié)助成立專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)和評(píng)估機(jī)構(gòu)，監(jiān)督銀行業(yè)務(wù)辦理是否合規(guī)，提供稅費(fèi)減免等政策優(yōu)惠，收取擔(dān)保費(fèi)為主辦方可能的損失提供擔(dān)保；（6）銀行可與保險(xiǎn)公司合作，將借款人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和房屋凈值為負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)支付保費(fèi)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，解決其缺乏此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題；（7）銀行可以信托其獲得的房產(chǎn)抵押權(quán)，信托機(jī)構(gòu)在所獲取的抵押權(quán)規(guī)模足夠大時(shí)，可通過(guò)發(fā)行證券化商品提升資產(chǎn)流動(dòng)性及風(fēng)險(xiǎn)分散；（8）專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)應(yīng)由法律、財(cái)稅、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師等專(zhuān)業(yè)人員組成，為保持其對(duì)反向抵押合同的中立性，應(yīng)由政府協(xié)助成立，強(qiáng)制申請(qǐng)人貸前咨詢(xún)，充分了解反向抵押貸款的可能風(fēng)險(xiǎn)與相關(guān)政策，并對(duì)老人強(qiáng)制咨詢(xún)的部分給予政府補(bǔ)貼。保險(xiǎn)公司作為主辦機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式，如圖2所示：（1）老年人向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，根據(jù)其自身?xiàng)l件，選擇是否參加此養(yǎng)老計(jì)劃；（2）保險(xiǎn)公司受理申請(qǐng)后，委托房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)，雙方簽訂住房反向抵押合同；（3）合同生效后，房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)公司所有，保險(xiǎn)公司按合約提供終身養(yǎng)老年金；（4）老人身故后，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)收回房產(chǎn)并授權(quán)資產(chǎn)管理公司進(jìn)行處置，用所得資金償還前期年金支出；（5）保險(xiǎn)公司因取得房產(chǎn)所有權(quán)，合約期間應(yīng)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行房產(chǎn)的維護(hù)和管理，以保證其正常使用功能；（6）政府主要對(duì)保險(xiǎn)公司的核貸條件與運(yùn)作流程進(jìn)行審核和監(jiān)督，提供稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策，收取擔(dān)保費(fèi)為保險(xiǎn)公司的可能損失提供擔(dān)保，協(xié)助成立專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)且要求借款申請(qǐng)人強(qiáng)制咨詢(xún)。社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)作為主辦機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式，如圖3所示：（1）老年人向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，根據(jù)其自身?xiàng)l件向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)；（2）社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)審查通過(guò)后，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)，雙方簽訂正式合約；（3）合同生效后，老年人將住房所有權(quán)附條件轉(zhuǎn)讓給養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按照約定為老人提供所需的照顧服務(wù)；（4）政府負(fù)責(zé)審核養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，保證合同訂立的公正性，確保參與此方案的老人獲得適當(dāng)?shù)恼疹櫡?wù)，收取擔(dān)保費(fèi)為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保；（5）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)與政府合作的方式獲得相關(guān)資源，在政府協(xié)助下把受贈(zèng)房產(chǎn)做抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流；（6）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可委托資產(chǎn)管理公司處理受贈(zèng)房產(chǎn)，如發(fā)行證券化商品，拍賣(mài)房產(chǎn)償還金融機(jī)構(gòu)貸款等；（7）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因取得了房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)負(fù)責(zé)進(jìn)行房屋的管理維護(hù)，可委托物業(yè)管理公司具體實(shí)施。

（三）借款人的選擇借款人作為產(chǎn)品需求者，一般為擁有房產(chǎn)，且年齡達(dá)到最低申請(qǐng)要求的老年人，具體到我國(guó)，申請(qǐng)反向抵押貸款的老年人應(yīng)具有以下特點(diǎn)：（1）年齡。申請(qǐng)時(shí)年齡太小不利于對(duì)未來(lái)壽命的估計(jì)和房屋未來(lái)價(jià)值的估計(jì)，年齡太大對(duì)老年人的生活保障起不到太大作用?，F(xiàn)階段美國(guó)的退休年齡為65歲，平均壽命78.2歲，申請(qǐng)人的最低年齡限制為62歲；日本的退休年齡為65歲，平均壽命82.1歲，對(duì)申請(qǐng)人的最低年齡也規(guī)定為65歲。中國(guó)的法定退休年齡為男60歲，女55歲，平均壽命74.83歲［15］。建議將借款人的最低年齡設(shè)定為60歲較為合適。（2）房產(chǎn)限制。我國(guó)農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值低，且農(nóng)村宅基地屬集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，限制流轉(zhuǎn)和抵押，所以農(nóng)村還不具備發(fā)展住房反向抵押貸款的條件。相反，居住在城鎮(zhèn)擁有房產(chǎn)的老人是潛在消費(fèi)者，對(duì)申請(qǐng)人的住房建議滿足以下幾個(gè)條件：一是申請(qǐng)人應(yīng)擁有其住宅房屋的全部產(chǎn)權(quán)，且無(wú)房屋貸款，也未向任何人或機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押或典當(dāng)。二是房產(chǎn)的初始評(píng)估價(jià)值應(yīng)在一定額度以上。這樣做是因?yàn)槿绻课輧r(jià)值太低，扣除各種辦理費(fèi)用再折現(xiàn)后，實(shí)際拿到的貸款太低，對(duì)老年人起不到多少改善生活的作用，也不劃算。另外，對(duì)房齡也應(yīng)有一個(gè)上限要求，這是為了規(guī)避土地使用權(quán)即將到期給貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲覈?guó)《土地管理法》規(guī)定的最長(zhǎng)住宅用地使用年限為70年，太老舊的房屋也不易變現(xiàn)。

（四）中介機(jī)構(gòu)的參與住房反向抵押貸款的推行離不開(kāi)中介機(jī)構(gòu)的參與，主要包括信息咨詢(xún)、房產(chǎn)評(píng)估、法律公正等機(jī)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)的廣泛參與能起到對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督作用，促進(jìn)市場(chǎng)交易秩序的公平合法。其各自的主要作用如下：專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)：主要為借款人提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)，使老年人在做出決策前獲得及時(shí)、客觀的信息，充分了解產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)以及借貸雙方的權(quán)利義務(wù)。為確保信息的公正性，應(yīng)借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，由政府牽頭組建獨(dú)立于貸款機(jī)構(gòu)的信息咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，并強(qiáng)制借款人進(jìn)行貸前咨詢(xún)，以獲得的咨詢(xún)證書(shū)作為申請(qǐng)條件之一。房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：在簽訂貸款合同前，以及在合同執(zhí)行過(guò)程中，需要對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估結(jié)果直接關(guān)系到借貸雙方的利益，因此應(yīng)選擇與雙方都無(wú)直接利益關(guān)系的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)，以確保雙方利益不受侵害，避免糾紛。監(jiān)管部門(mén)也應(yīng)通過(guò)立法嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，同時(shí)加強(qiáng)管理，使房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)公正、規(guī)范執(zhí)業(yè)。法律公正機(jī)構(gòu)：房產(chǎn)在個(gè)人財(cái)富中所占的比重很大，因此在簽訂反向抵押貸款合同時(shí)必須特別謹(jǐn)慎。較穩(wěn)妥的做法是委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所介入，保證借貸雙方得到更詳細(xì)、公正的信息，防止交易中的欺詐行為。物業(yè)管理公司、房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)：貸款期限較長(zhǎng)，在執(zhí)行過(guò)程中需要房地產(chǎn)公司或其他維修機(jī)構(gòu)對(duì)住房進(jìn)行維護(hù)，保證其正常使用功能。當(dāng)合同結(jié)束時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)需要通過(guò)在房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，將收回房屋變現(xiàn)。

（五）資產(chǎn)證券化住房反向抵押貸款具備實(shí)現(xiàn)證券化的特征：一是具有可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流，合同到期后，貸款機(jī)構(gòu)可以將收回的房屋出售，用售房款償還貸款本息；二是貸款均以住房作抵押，具有同質(zhì)性，且價(jià)值高；三是借款人的規(guī)模較大，且具有分散性。待金融市場(chǎng)發(fā)展較完善時(shí)，我國(guó)政府可通過(guò)適當(dāng)手段鼓勵(lì)和引導(dǎo)住房反向抵押貸款證券化，使金融機(jī)構(gòu)可以利用二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資本的流動(dòng)性、分散投資風(fēng)險(xiǎn)、獲得資金支持，進(jìn)一步推動(dòng)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。