保險與擔(dān)保體制對住房消費(fèi)的作用

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本文作者：孫程程 單位：中南財經(jīng)政法大學(xué)

現(xiàn)階段，以住房公積金為主的政策性住房金融制度和以住房商業(yè)信貸為主的商業(yè)性住房金融制度在我國房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著極其重要的作用。但是，目前這兩種占主導(dǎo)地位的住房金融工具在制定政策和實(shí)際應(yīng)用中還存在著一些問題，住房消費(fèi)支持的手段還比較落后，住房金融政策略顯單一，因此在住房消費(fèi)支持上還未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。為此，補(bǔ)充并完善與主導(dǎo)住房金融政策相配套的金融工具（如住房保險、住房擔(dān)保等）是十分必要的。雖然，目前保險和擔(dān)保機(jī)制在支持住房消費(fèi)中發(fā)揮了一定作用，但還不夠明顯，這說明保險和擔(dān)保機(jī)制在其運(yùn)行中仍存在一些需要進(jìn)一步解決的問題。

一、保險和擔(dān)保機(jī)制在支持住房消費(fèi)中存在的問題

（一）保險作用尚未得到充分發(fā)揮

住房保險是隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。作為金融市場的重要組成部分，我國的保險市場已經(jīng)初步形成，但是住房金融和保險市場的融合還不夠，住房保險僅處于淺層次的初級階段，作用沒有得到充分發(fā)揮。例如住房保險業(yè)務(wù)剛起步、數(shù)量少、險種單一，抵押貸款房屋保險發(fā)展不盡完善，住房抵押貸款壽險幾乎是空白，貸款機(jī)構(gòu)和保險機(jī)構(gòu)的風(fēng)險范圍沒有合理劃分，參與住房金融業(yè)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的保險機(jī)構(gòu)單一等。具體而言，住房保險在住房消費(fèi)支持中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，對房貸綜合險的抵觸情緒較大；第二，對其他財險的認(rèn)識度不高；第三，利用公積金貸款購房及貼息貸款購房的投保政策不夠清晰；第四，壽險業(yè)務(wù)面臨空白。目前，保險作用未得到充分發(fā)揮的深層原因主要有以下幾點(diǎn)：

1.保險的險種及其條款設(shè)計不盡合理：第一，各險種的發(fā)展不平衡；第二，合同保險期限與實(shí)際承擔(dān)保險責(zé)任的期限不一致，導(dǎo)致保險費(fèi)的計算存在出入；第三，保險過度，消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過重。

2.保險公司在業(yè)務(wù)操作上存在缺陷：第一，經(jīng)營認(rèn)識上的偏差導(dǎo)致手續(xù)費(fèi)的攀升；第二，考核體制上的弊端導(dǎo)致保費(fèi)虛增和營業(yè)費(fèi)用虛提；第三，保險保障不充分，保證保險和信用保險相混淆。

（二）擔(dān)保與住房消費(fèi)性融資機(jī)制之間的協(xié)調(diào)配合質(zhì)量還較低

擔(dān)保制度作為一種新的住房消費(fèi)服務(wù)方式，對促進(jìn)住房消費(fèi)、防范和化解個人住房貸款風(fēng)險發(fā)揮了積極作用。但這個新興行業(yè)畢竟是在摸索中求發(fā)展，在業(yè)務(wù)設(shè)計本身及其操作過程中還存在許多問題。第一，政策性擔(dān)保和商業(yè)性擔(dān)保發(fā)展不平衡；第二，擔(dān)保在降低信貸工具使用門檻方面的作用不明顯；第三，擔(dān)保機(jī)制幾乎沒有體現(xiàn)出對低職級公務(wù)員的特別支持；第四，尚未發(fā)揮專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)的作用。擔(dān)保與住房消費(fèi)性融資機(jī)制之間的協(xié)調(diào)配合質(zhì)量不高的原因主要有以下幾點(diǎn)：第一，商業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)及擔(dān)保市場存在內(nèi)在缺陷；第二，政策性擔(dān)保存在政策限制和體制障礙；第三，對住房擔(dān)保機(jī)制的認(rèn)識度還不夠。

二、保險和擔(dān)保機(jī)制對住房消費(fèi)的支持效率需要改進(jìn)

目前，保險和擔(dān)保機(jī)制尚處于初級階段。由于與住房消費(fèi)性融資機(jī)制之間的協(xié)調(diào)配合質(zhì)量較低等方面的原因，致使這一機(jī)制支持住房消費(fèi)的功效沒有得到較好的發(fā)揮。

為此，必須改進(jìn)保險和擔(dān)保機(jī)制對住房消費(fèi)的支持效率。擔(dān)保和保險都是處理風(fēng)險的金融工具，兩者既有聯(lián)系，又有本質(zhì)區(qū)別。從功能上說，擔(dān)保主要是保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)資金融通和商品流通，而保險是當(dāng)發(fā)生保險合同約定的損失時使投保人能獲得賠償，并且兩者在運(yùn)營機(jī)理、法律關(guān)系、風(fēng)險防范上也有差異。這些特點(diǎn)在理論上和機(jī)制運(yùn)行上為兩者的結(jié)合以彌補(bǔ)各自缺陷提供了可能。以下兩種業(yè)務(wù)，可有效提高政策性與商業(yè)性擔(dān)保保險的融合度。

（一）綜合險業(yè)務(wù)

據(jù)悉，已有政策性住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)（如北京市住房貸款擔(dān)保中心）開辦了此項(xiàng)業(yè)務(wù)，對采用公積金貸款的住房融資者提供“團(tuán)購保險”服務(wù)，并且申明此項(xiàng)業(yè)務(wù)免收保險費(fèi)。但是此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展處于起步階段，機(jī)制的設(shè)計和運(yùn)行還應(yīng)進(jìn)一步完善。優(yōu)化后的團(tuán)體房貸綜合險業(yè)務(wù)運(yùn)行機(jī)制如圖1所示。其中有一點(diǎn)尤其值得注意，那就是優(yōu)化后的方案中規(guī)定由住房公積金管理中心替職工繳納保險費(fèi)，并由政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)代為辦理保險業(yè)務(wù)。購房融資者抵觸房貸綜合險的原因無非是由于短期來看使他們承擔(dān)了一定的保險費(fèi)用，而如果把這一筆費(fèi)用由住房公積金管理中心承擔(dān)，那么購房融資者對房貸綜合險一定是歡迎的。

而且，由住房公積金管理中心繳交保費(fèi)也是合理的。一方面，《住房公積金管理?xiàng)l例》中規(guī)定住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房等住房消費(fèi)活動，而房貸綜合險是保證能獲得購置住房并使住房消費(fèi)得以順利進(jìn)行的前提條件，也是用于購買住房的支出，因此也符合住房公積金的使用規(guī)定；另一方面，職工所繳存的住房公積金及其所在單位為其繳存的住房公積金，都屬于職工個人所有，利用其中一小部分資金繳納住房的保險費(fèi)用也無可厚非。

（二）團(tuán)體信用住房人壽保險業(yè)務(wù)

團(tuán)體信用住房人壽保險業(yè)務(wù)的設(shè)計方案與團(tuán)體房貸綜合險業(yè)務(wù)比較相似，仍是政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)與保險公司（壽險公司）簽訂團(tuán)購保險合同，代為辦理相關(guān)保險業(yè)務(wù)事宜。不同點(diǎn)在于此業(yè)務(wù)是由公務(wù)員和政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)簽訂委托合同，業(yè)務(wù)的開展采取自愿的形式，并且保險費(fèi)不由住房公積金管理中心承擔(dān)。具體的運(yùn)行機(jī)制如圖2所示。

通過加強(qiáng)政策性住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)和人壽保險公司的交流與合作，雙方簽訂上述保險合同既能實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工、提高金融工具的支持效率，又有效分散風(fēng)險，從而有效提高政策性與商業(yè)性擔(dān)保保險的融合度，使得保險對住房金融的作用得到充分發(fā)揮，提高了擔(dān)保與住房消費(fèi)性融資機(jī)制之間的協(xié)調(diào)配合度。