住房反向抵押養(yǎng)老保險發(fā)展探析

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摘要：本文分析了在我國實施住房反向抵押養(yǎng)老保險的必要性、意義及存在的障礙，并提出了觀念更新、營造成熟的政策執(zhí)行環(huán)境、加大對養(yǎng)老服務市場扶持力度等促進其發(fā)展的措施。

關鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險金融產(chǎn)品以房養(yǎng)老

1我國發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險的迫切性和意義

我國目前房價高企，大多數(shù)老年人都是舉全家之力才購買了房產(chǎn)，相當一部分是貸款購房，還要還貸，生活并不寬裕。老齡化速度的加快，又將給我國社會經(jīng)濟和人民生活帶來廣泛而深刻的影響，社會保障壓力加大。一般認為，60歲及以上老年人口占人口總數(shù)達到10%，意味著進入老齡化社會。以洛陽市為例，截至2017年底，60歲以上老年人達105.8萬名，占全市人口總數(shù)的16.1%；65歲以上老年人達67.7萬名，占全市人口總數(shù)的10%。而2017年底全國60歲以上老年人已有約2.41億，占總?cè)丝诘?7.3%。2050年將達到峰值4.87億，占總?cè)丝诘?4.9%。這意味著每3個人中就有一位老人。隨著老年人口比重快速上升、壽命不斷延長，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和社會保障已難以滿足日益增長的養(yǎng)老需求，“以房養(yǎng)老”作為一種創(chuàng)新的養(yǎng)老模式應運而生，既利于國家養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，又改善了民生。(1)利于減輕國家在養(yǎng)老方面的壓力。老齡化的加速使國家的養(yǎng)老金支付缺口越來越大，基本養(yǎng)老金每年還要有一定幅度的增長，財政壓力巨大?！耙苑筐B(yǎng)老”可以分擔政府養(yǎng)老保障的壓力，緩解養(yǎng)老困局，保障社會弱勢群體的生活，有益于補充我國的社會保障制度。(2)利于提高國民生活質(zhì)量。目前國家的財力不可能支付高的養(yǎng)老金，養(yǎng)老金上調(diào)幅度不斷走低。大多數(shù)家庭又是“421”結(jié)構(gòu)，一對夫婦上有4位老人，下有孩子，養(yǎng)老和醫(yī)療壓力很大。實行以房養(yǎng)老，老人不賣掉房子，每月可領一筆穩(wěn)定的收入，生前還可繼續(xù)享有房子增值帶來的收益，這拓寬了養(yǎng)老金的資金來源，這大大減輕了子女在經(jīng)濟和精神上的雙重壓力，提高了兩代人的生活質(zhì)量。(3)利于金融業(yè)的發(fā)展。它擴大了銀行、保險公司的業(yè)務，激勵其對金融產(chǎn)品進行開發(fā)和創(chuàng)新。也有望為巨額保險資金尋找一個安全、收益穩(wěn)定的投資出路，成為商業(yè)保險新的增長點，形成保險金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的良性循環(huán)機制。(4)利于促進消費，推動經(jīng)濟發(fā)展。它將使人們逐漸淡化存錢養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念，而減少為養(yǎng)老而進行的預防性儲蓄，人們也敢于將更多的收入用于消費，利于擴大內(nèi)需。(5)利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。它的推出，能增加二手住房的上市量，盤活已有房屋資源，緩解當前我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾，抑制房價過快上漲。

2我國發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險存在的障礙

2.1傳統(tǒng)觀念和房產(chǎn)、金融、財稅制度制約

“以房養(yǎng)老”在美國和歐洲一些國家已推行多年，原因是西方人很注重生活質(zhì)量，私有財產(chǎn)觀念強，而且這些國家房產(chǎn)價值評估和保險金融體系健全，普遍都開征遺產(chǎn)稅，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，需繳納不少的遺產(chǎn)稅，因此老人愿意將房產(chǎn)抵押，子女也很少會攔阻。但我國目前尚未開征遺產(chǎn)稅，老人普遍還是持養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳續(xù)的傳統(tǒng)觀念，難以接受以房養(yǎng)老，子女的反對也是推行此政的一大阻力。再加上房產(chǎn)評估及金融機構(gòu)信用體系不健全，經(jīng)營管理能力有限，老人既怕機構(gòu)破產(chǎn)倒閉失去保障，又擔心在有生之年每月得到的給付額總和低于房屋的實際價值，因此不愿也不敢抵押房產(chǎn)。自2014年7月開始試點，截至2018年6月底，全國只有幸福人壽一家公司開展了此業(yè)務，共有98戶家庭139位老人完成承保手續(xù)，試點進展緩慢。

2.2不確定性制約金融機構(gòu)的供給積極性

(1)房產(chǎn)價值難以確定。在“以房養(yǎng)老”模式下，房產(chǎn)一般需在老人過世之后才能處置，從簽訂合同到執(zhí)行處置時間間隔可能較長，難以準確預估房產(chǎn)的實際價格。如果持續(xù)升值，老人及其家屬可能要提出異議；如果房產(chǎn)貶值，金融機構(gòu)風險將加大。(2)按揭期限難以確定。傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對還款期限可做明確規(guī)定，但因為人的壽命難以預期，“逆按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額也難以計算。況且人的壽命在逐年延長，長壽給付風險也是機構(gòu)面臨的現(xiàn)實問題。加上該業(yè)務屬于微利型，金融機構(gòu)需不斷支付養(yǎng)老金且在老人過世后才能處置房產(chǎn)，現(xiàn)金流支出龐大。這在機構(gòu)看來是一個風險很高的“買賣”，就大都持觀望態(tài)度了。(3)房產(chǎn)處置風險。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，金融機構(gòu)不具有對涉及抵押按揭業(yè)務的房產(chǎn)直接處置的權利，只能通過法院拍賣渠道解決。但拍賣的價格受多方面因素的影響，機構(gòu)可能因拍價過低而導致較大損失。

2.3適用范圍狹窄

在我國農(nóng)村，房產(chǎn)難以流通交易又不值錢，老人根本不可能適用“以房養(yǎng)老”，另外，在城市也并不是所有老人都適用或需要“以房養(yǎng)老”的。比如，那些養(yǎng)老待遇十分優(yōu)厚的機關事業(yè)單位退休人員根本就沒有“以房養(yǎng)老”的必要。而那些沒有房產(chǎn)的城市低收入人群雖確有養(yǎng)老之憂，但又無房可抵。即便是那些既有需要也有可能“以房養(yǎng)老”的孤寡失獨和空巢老人，也會面臨許多障礙：70年土地使用權期限說是自動續(xù)期，但怎么續(xù)法還是未知數(shù)；再者目前我國房屋壽命平均只有30年，老人住了大半輩子的房產(chǎn)很多增值空間小、不易變現(xiàn)，很難受到機構(gòu)青睞。

2.4受到我國養(yǎng)老市場發(fā)展的制約

我國當前老齡人口相對較多，人口基數(shù)較大，雖然養(yǎng)老市場發(fā)展在增速，但仍滿足不了實際需求：城市區(qū)域僅能滿足一部分的養(yǎng)老需要；硬件設置及管理人員配置不達標，護工缺口大等。如果房產(chǎn)抵押出去后買不到養(yǎng)老服務，這也會挫傷老人的積極性。

3積極推進我國住房反向抵押養(yǎng)老保險發(fā)展的措施

3.1針對剛需群體積極試行，并普及“以房養(yǎng)老”的新觀念，培養(yǎng)潛在客戶

目前可先在沒有子女同時有一定房產(chǎn)的獨居老人群體中試行，再進行經(jīng)驗總結(jié)不斷完善。隨著獨生子女家庭不斷增多，人的壽命不斷延長，子女無法全面負擔老人的晚年需求。特別是近年來出國定居海外的人增速很快，大部分是不需要國內(nèi)父母房產(chǎn)、也不方便照顧父母生活的，這些都是以房養(yǎng)老的潛在客戶。國家和金融機構(gòu)要做好宣傳，引導人們轉(zhuǎn)變觀念，積極開拓市場。

3.2克服制度缺陷，制定相關配套政策，營造成熟的執(zhí)行環(huán)境

(1)推進房屋產(chǎn)權制度改革和農(nóng)村宅基地、耕地流轉(zhuǎn)改革。第一，我國城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權為70年，現(xiàn)在雖說有了自動續(xù)期的法律依據(jù)，但細則并未公布。建議盡早出臺，讓機構(gòu)和個人都吃上定心丸；目前國家已鼓勵農(nóng)民把宅基地、耕地流轉(zhuǎn)置換成城鎮(zhèn)房產(chǎn)，但實施者少，也有操作細則欠缺的原因。還有針對拆遷及政府補償費與保險公司抵押差價等特殊問題，要預先設計好制度來解決，便于保險公司控制風險。第二，提升房屋建筑質(zhì)量水平。房屋的建筑質(zhì)量好，壽命長，才能保證機構(gòu)和老人雙方的利益。我國應參照國外先進經(jīng)驗在房屋質(zhì)量和壽命上制定更高標準，以保證“以房養(yǎng)老”的順利實施。(2)建立真正發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場。不再設置行業(yè)準入門檻，讓民間資本充分參與進來。應逐步推進資產(chǎn)證券化，將缺乏流動性的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為金融市場上可自由買賣的證券，金融機構(gòu)所獲經(jīng)營收益可按一定方式對沖市場風險損失，或以一定形式補貼給養(yǎng)老群體。只有這樣，才會有更多的機構(gòu)愿意來承擔并分散資產(chǎn)貶值、資金占用的風險。(3)建立健全法規(guī)保障，形成跨行業(yè)共識、制度和監(jiān)管合力，完善市場定價和資產(chǎn)評估機制。建議由保銀監(jiān)會、民政部牽頭并邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，明晰抵押房屋權屬關系；制定政策規(guī)范指導金融機構(gòu)的經(jīng)營行為，并確保保戶相應的利益；建立房屋質(zhì)量、房屋交易、房屋公允價值的市場數(shù)據(jù)庫，為參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)提供相對穩(wěn)定的價格體系。(4)實行財稅政策優(yōu)惠和政府兜底機制。降低金融機構(gòu)有關稅負；減免參保老人支付的房屋評估等中介費用；建立風險擔保機制，一旦金融機構(gòu)給付養(yǎng)老金超出房產(chǎn)價值，由政府承擔該部分損失，承擔老人抵押房產(chǎn)養(yǎng)老期限到期后的養(yǎng)老，以解機構(gòu)和老人的后顧之憂。

3.3加大對養(yǎng)老服務市場扶持力度

可大規(guī)模增加公共養(yǎng)老投入，通過稅費優(yōu)惠、公建民營、民辦公助、政府購買服務、補助貼息等多種措施引導和支持社會資本進入養(yǎng)老市場；大規(guī)模、高頻率地對養(yǎng)老護理員進行免費培訓，對從業(yè)人員采取特殊崗位津貼，促使整個護工隊伍呈現(xiàn)年輕化和穩(wěn)定性。住房反向抵押養(yǎng)老保險這種新型養(yǎng)老模式順應了社會的發(fā)展，但能否發(fā)展壯大，不僅要求我們在觀念上的更新，更需要自政府至民眾的行動支持。但它終究只是養(yǎng)老模式的一種補充形式，并非化解養(yǎng)老困局的治本之計。關鍵是政府要大規(guī)模增加公共養(yǎng)老投入、提高養(yǎng)老待遇；盡快實現(xiàn)養(yǎng)老保險制度的全面“并軌”，均衡平等國民養(yǎng)老待遇；并調(diào)整計生政策，適當提高人口生育率，減緩老齡化的速度和壓力。

參考文獻

[1]戈曉芳.“以房養(yǎng)老”，離洛陽有多遠？[N].洛陽日報,2013-09-17．

[2]賈壯.以房養(yǎng)老還需持續(xù)闖關[N].人民日報,2013-09-16．

[3]李長安.“以房養(yǎng)老”中看難中用[N].環(huán)球時報,2013-09-17.

作者：任松華 單位：洛陽市財會中等專業(yè)學校