地產(chǎn)公司項目投資風(fēng)險管理問題

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摘要:隨著社會的發(fā)展和進(jìn)步，我國地產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展。地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。但是地產(chǎn)公司投資風(fēng)險較高，只有對整個地產(chǎn)投資項目過程的風(fēng)險進(jìn)行充分分析和管控，才能保證地產(chǎn)項目的投資利益，進(jìn)而保證地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。本文首先對地產(chǎn)項目投資中的風(fēng)險進(jìn)行分析，然后針對這些風(fēng)險提出相應(yīng)的風(fēng)險管理建議，以期為地產(chǎn)企業(yè)做好投資風(fēng)險管理提供一定幫助。

關(guān)鍵詞:地產(chǎn)公司項目;投資風(fēng)險管理;問題;建議

一、地產(chǎn)公司項目投資風(fēng)險分析

(一)投資開發(fā)時期的風(fēng)險

首先，在投資開發(fā)決策時期投資項目區(qū)域、投資實際和物業(yè)的選擇均存在風(fēng)險。其中開發(fā)區(qū)域風(fēng)險主要與區(qū)域的地理位置、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展情況及區(qū)域政策、政治環(huán)境等有關(guān)，尤其是政策的變化會對地產(chǎn)項目的價值產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。因此必須充分考慮投資開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、人口、收入水平、消費(fèi)者消費(fèi)需求和消費(fèi)心理等情況，把握最佳開發(fā)時機(jī)。同時投資開發(fā)時期要重視物業(yè)類型的選擇，因為物業(yè)公司的選擇關(guān)系到今后業(yè)主享受的服務(wù)質(zhì)量高低?，F(xiàn)代社會人們非常關(guān)注生活品質(zhì)，所以物業(yè)公司的選擇會影響后期項目的銷售，因此需要慎重選擇，規(guī)避風(fēng)險。其次，土地獲取風(fēng)險是投資開發(fā)期的另一個重要風(fēng)險。開發(fā)土地的過程中涉及土地開發(fā)使用權(quán)限和土地性質(zhì)風(fēng)險，一旦土地性質(zhì)不適合開發(fā)或者土地規(guī)劃與國家規(guī)劃不相符就會造成土地開發(fā)使用的延期，增加土地開發(fā)成本。同時，土地開發(fā)可能涉及土地征收問題，很容易遭遇搬遷“釘子戶”提高征地價格，也有可能引發(fā)其他法律問題，影響征地工作進(jìn)行，甚至影響后期項目售賣。再次，地產(chǎn)開發(fā)需要的資金量較大，一般企業(yè)都需要進(jìn)行前期資金籌集。但是不合理的籌資方式容易引發(fā)法律、投資糾紛，增加項目投資風(fēng)險。最后，投資項目的選擇風(fēng)險。這一風(fēng)險與投資時機(jī)風(fēng)險類似，因為地產(chǎn)公司項目投資建設(shè)時間較長，建設(shè)完以后可能面臨市場供求風(fēng)險，因此必須根據(jù)市場情況做好研究，合理規(guī)避這一風(fēng)險。(二)建設(shè)時期的風(fēng)險首先，要有合理的建設(shè)規(guī)劃。若項目規(guī)劃設(shè)計不合理，存在總體規(guī)劃欠佳、缺乏安全性能等問題，不能滿足投資商的要求，輕則需要重新設(shè)計，耽誤施工工期。而如果設(shè)計建筑房屋戶型、環(huán)境設(shè)置不符合客戶需求，則有可能提升房屋建造的風(fēng)險，降低客戶對項目的購買意愿，造成投資風(fēng)險。其次，建設(shè)過程涉及人、設(shè)備、物料等眾多因素，且施工過程也會受到天氣等環(huán)境因素影響，在施工過程中很有可能因為這些因素造成停工，進(jìn)而延誤施工工期，不僅造成施工過程投資的增大，而且可能因為竣工延期錯過最佳銷售時機(jī)，增加投資風(fēng)險。最后，項目質(zhì)量是房屋建設(shè)的第一要務(wù)。一旦監(jiān)管不到位，造成地產(chǎn)項目質(zhì)量不合格，就會造成投資失敗。(三)銷售時期的風(fēng)險首先，銷售時機(jī)帶來的風(fēng)險。房屋預(yù)售可以幫助開放商籌資，盡早回籠資金，但是卻可能失去建設(shè)過程中市場價格上升引發(fā)的價格利益;即時銷售則也容易受到市場價格的波動影響，所以必須選擇合適的銷售時機(jī);滯后銷售則是人們常說的“捂盤”，這個過程是等待時機(jī)的過程，因為市場價格上升極點值和達(dá)到時間是不確定的，等待的過程可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，也很容易在等待過程中錯失時機(jī)，因此這種銷售方式承擔(dān)的風(fēng)險很大。其次，銷售合同風(fēng)險。地產(chǎn)項目的銷售額度較大，一旦遭遇不正當(dāng)行為，會給售買雙方造成極大影響，所以地產(chǎn)項目投資要承擔(dān)很大的銷售合同風(fēng)險。

二、地產(chǎn)公司項目投資風(fēng)險管理建議

首先，要成立專門的小組，通過小組研討辨識、調(diào)查問卷及借鑒經(jīng)驗等形式，對項目投資過程中所有可能涉及的風(fēng)險進(jìn)行全面、正確的辨識，辨識完以后對所有風(fēng)險進(jìn)行公布和二次審核，保證風(fēng)險辨識的全面性。其次，提前采取有效的措施來避免風(fēng)險的發(fā)生，例如可以提前做問卷調(diào)查，調(diào)查潛在顧客對項目建設(shè)戶型的需求，根據(jù)需求設(shè)計戶型，降低設(shè)計風(fēng)險;儲存物料避免運(yùn)輸不及時造成斷料，影響施工進(jìn)度，降低建設(shè)風(fēng)險;根據(jù)市場形勢和周邊城市房價趨勢等對房產(chǎn)價格走勢進(jìn)行分析，充分把握了解市場供求關(guān)系，同時可以對三種銷售方式進(jìn)行評估，得出相應(yīng)的風(fēng)險值，設(shè)計合適的比例將三種銷售方式相結(jié)合，降低總體銷售風(fēng)險。最后，加強(qiáng)對投資項目整個過程的監(jiān)督管理，便于及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，及時消除可能的風(fēng)險。如對所有的材料、設(shè)備供應(yīng)商資格進(jìn)行檢驗，并對到貨產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行檢驗，保證質(zhì)量合格。對參與建設(shè)人員進(jìn)行安全、專業(yè)技能考試，保證人員素質(zhì)，避免施工安全問題發(fā)生。

三、結(jié)語

地產(chǎn)公司項目投資風(fēng)險是指地產(chǎn)公司投資項目過程中可能導(dǎo)致投資方利潤損失的所有因素。投資過程中涉及的影響因素包括環(huán)境、人、設(shè)備、物、時間、資金等眾多方面，為了獲得投資利益，實現(xiàn)利潤最大化，投資方必須提前對地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的每一步進(jìn)行研究分析，采取合適的方法和措施對投資風(fēng)險進(jìn)行管控，最大程度降低投資風(fēng)險。

參考文獻(xiàn):

［1］王艷華．地產(chǎn)公司項目投資風(fēng)險管理問題分析［J］．科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2018，26(21):192+194．

［2］黃劍．濟(jì)寧市CXHY地產(chǎn)項目風(fēng)險管理研究［D］．青島:青島大學(xué)，2018．

作者:范紅星 單位：山西榮坤投資有限公司