農(nóng)村集體土地建租賃房項(xiàng)目分析

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[摘要]利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案的提出，對(duì)于中國(guó)土地制度來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重大改革?！斗桨浮穼?duì)項(xiàng)目主體主要有四大農(nóng)村集體土地建租賃房組織形式。對(duì)北京、佛山、成都三個(gè)城市的不同項(xiàng)目主體進(jìn)行歸納總結(jié)，舉例說(shuō)明各類項(xiàng)目主體的差異，各地區(qū)可根據(jù)自身情況選擇不同的適用主體。

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村集體土地；租賃房；項(xiàng)目主體

1鎮(zhèn)級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織方式分析

鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)大致有以下兩個(gè)特點(diǎn)：一是就我國(guó)現(xiàn)狀來(lái)看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體資產(chǎn)的分布大多處于發(fā)達(dá)的城市地區(qū)。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體資產(chǎn)的類型主要是以經(jīng)營(yíng)性為主。并且以“鎮(zhèn)級(jí)統(tǒng)籌”作為其基本模式，有效地解決由于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的分配不均與集中規(guī)劃而引發(fā)“窮村越窮、富村越富”問(wèn)題，保障鎮(zhèn)域內(nèi)各村土地發(fā)展權(quán)共享和收益平衡。就目前來(lái)看，在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，北京大興區(qū)的區(qū)級(jí)、鎮(zhèn)級(jí)地塊控制性的規(guī)劃已初步形成體制。入市地塊的總量、分布以及實(shí)施的程序已經(jīng)基本決定，尤其是在與落實(shí)新版城市總規(guī)的整個(gè)過(guò)程中，在“產(chǎn)城共建、職住均衡”的需求上，有條理地調(diào)整計(jì)劃方式，健全項(xiàng)目用地構(gòu)建，這樣可以能實(shí)行對(duì)產(chǎn)業(yè)支撐的目的，又能保障城市功能設(shè)施的齊全。至今為止，西門紅鎮(zhèn)的拆除率已經(jīng)達(dá)到了90%，它與土地使用產(chǎn)權(quán)者的簽約率已達(dá)到了99%。此次項(xiàng)目的土地范圍大多是綠隔產(chǎn)業(yè)用地，村集體經(jīng)濟(jì)組織的參與者都贊同鎮(zhèn)級(jí)土地聯(lián)合社“一次托管、集中授權(quán)”的模式。供地主體是鎮(zhèn)級(jí)聯(lián)營(yíng)公司，供地主體與市場(chǎng)相接，由此就能維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。在這之前，規(guī)模過(guò)小、能源資源耗損嚴(yán)重、生產(chǎn)技術(shù)過(guò)低、環(huán)境污染性高這些問(wèn)題都存在于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的企業(yè)中。但是在這次政策的改革后，土地資源統(tǒng)一形成規(guī)?；⑦@當(dāng)中一部分規(guī)范化土地上市，其他的用于改善生態(tài)環(huán)境，用作留白增綠。

2村集體經(jīng)濟(jì)組織方式分析

村莊是一個(gè)相對(duì)存在的利益共同體。它承擔(dān)起村民分紅土地分紅和提供村域基本公共服務(wù)、規(guī)劃村莊土地資源、促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的、優(yōu)先朝著土地非農(nóng)化租金收益的。與此同時(shí)，它也兼有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的“村社共同體”和村民自治權(quán)，這也使得它掌握著大量的集體建設(shè)用地資源。村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織目前主要存在的問(wèn)題有發(fā)展空間太過(guò)于狹小，主要的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源太過(guò)于單一，主要依靠村集體土地的征用和農(nóng)業(yè)收入。就目前來(lái)說(shuō)，村級(jí)集體資產(chǎn)制度的管理還是不健全的，并且缺少生氣。基礎(chǔ)設(shè)施的不完整性、交通的不便捷性這些不利方面都限制了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)展。但是村集體經(jīng)濟(jì)組織也有不少的優(yōu)點(diǎn)，一是土地資源豐沃，可以優(yōu)化土地的使用性，走以地生財(cái)?shù)哪Ｊ?。二是是資源開(kāi)發(fā)增收，走資源開(kāi)發(fā)的路子。三是可以創(chuàng)辦村級(jí)企業(yè)，走突出一村一業(yè)的模式。鼓勵(lì)一些有發(fā)展優(yōu)勢(shì)、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的村子去創(chuàng)辦企業(yè)，由獨(dú)立融資的企業(yè)或者是跟其他企業(yè)一同參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，進(jìn)行市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)。四是發(fā)展服務(wù)創(chuàng)收的模式。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)“三變”：資源變資產(chǎn)、資金變股金、農(nóng)民變股東。以佛山南海區(qū)為例，它的城市建設(shè)用地占據(jù)了整個(gè)地區(qū)的50%，這當(dāng)中有60%是集體建設(shè)用地。它就是一個(gè)“自下而上”的農(nóng)村工業(yè)化的模式。因?yàn)楸容^早就推行了土地股份制，所以該區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擔(dān)任著“統(tǒng)籌單位”的角色，并成為擁有集體土地的當(dāng)然主體。成為了村莊發(fā)展中的更要角色，擁有著在村莊的發(fā)展以及建設(shè)上比較大的主動(dòng)權(quán)。在不斷的探索下，南海已經(jīng)是一個(gè)試驗(yàn)田的案例了。在2014年的時(shí)候，南海成為全國(guó)“多規(guī)合一”改革的28個(gè)試點(diǎn)地區(qū)之一和佛山新一輪三舊改造的綜合試點(diǎn)。到了2015年，33個(gè)農(nóng)村集體土地制度改革點(diǎn)其中就包括了南海。2017年10月，它繼續(xù)往全國(guó)農(nóng)村土地征收制度改革方向發(fā)展。目前，南海還有著農(nóng)村土地征收、三舊改造、農(nóng)村宅基地制度、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、“多規(guī)合一”改革、完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作等多個(gè)任務(wù)。

3土地競(jìng)拍者方式分析

土地競(jìng)拍存在兩大缺點(diǎn)：一是地價(jià)由于競(jìng)拍的緣故，各相競(jìng)爭(zhēng)從而導(dǎo)致了地價(jià)不斷上升的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)商進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的首要環(huán)節(jié)就是爭(zhēng)奪土地。因而開(kāi)放商只能參此項(xiàng)環(huán)節(jié)并且遵循“價(jià)高者得”的競(jìng)拍規(guī)則。又面對(duì)我國(guó)土地供求天平失衡的狀況下，地價(jià)也就進(jìn)入了激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，結(jié)果只能是不斷被哄抬的高價(jià)。二是在被哄抬的高地價(jià)下，后續(xù)也就是房?jī)r(jià)的愈益飆升。開(kāi)發(fā)商也就進(jìn)入了惡性循環(huán)中，不斷的囤地，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的惡性發(fā)展。可是土地競(jìng)拍的優(yōu)點(diǎn)也是存在的。一是這種招標(biāo)拍賣的方式屬于公開(kāi)透明的拍賣模式，這樣模式下讓倒賣土地的風(fēng)險(xiǎn)降低了不少，腐敗的現(xiàn)象也就隨之減少。二是有利于土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)也就與之分離，最終的結(jié)果是開(kāi)發(fā)土地的效率提升，土地的合理性也就隨之增加。

4與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作的企業(yè)方式分析

就我國(guó)目前的國(guó)情來(lái)看，拆遷逐步困難，另外擴(kuò)大現(xiàn)有住宅用地的難度也在不斷增加。好在這項(xiàng)新政策——由村集體或者聯(lián)合其他主體自行開(kāi)發(fā)建設(shè)用地下，擴(kuò)大住宅用地的難度降低了不少，同時(shí)成本也可以大幅度減少。成都作為這次的13個(gè)試點(diǎn)城市之一，它主要的目的是通過(guò)多渠道來(lái)解決住房問(wèn)題。然后在此基礎(chǔ)上，再建立租購(gòu)?fù)械淖》?、土地市?chǎng)。在建設(shè)集體土地用地的情形下，除了商品住宅的禁止外，其他的模式都可以接受。將集體土地盤活，在合理的規(guī)劃下發(fā)展旅游業(yè)。其中包括說(shuō)當(dāng)下比較火熱的民宿。成都主要推崇的模式是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和平臺(tái)公司組成的合作關(guān)系，出租以及建設(shè)好的租房通通納入統(tǒng)一管理，這都是由成都房管部門來(lái)進(jìn)行，而且都只租不售。根據(jù)資料顯示，2016年6月底，成都已經(jīng)按計(jì)劃新建住房350萬(wàn)m2、252萬(wàn)m2公寓以及產(chǎn)業(yè)園配套住房用地。

5總結(jié)

《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》這一改革的實(shí)施，是目前我國(guó)土地制度的巨大改變，這也演變成日后空間的不斷擴(kuò)張。我國(guó)政府正向社會(huì)大幅度地進(jìn)行土地的紅利轉(zhuǎn)移。從剛頒布的方案——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。要是集體組織自發(fā)著手實(shí)施，那么這其中就跳過(guò)了政府征地以及開(kāi)發(fā)商這兩個(gè)環(huán)節(jié)，這也能使得成本的縮減。拿北京、上海來(lái)分析，房?jī)r(jià)中土地的成本就已經(jīng)占據(jù)了70%，政府跟開(kāi)發(fā)商這兩個(gè)環(huán)節(jié)除去的話，農(nóng)村集體建設(shè)的租賃房成本不過(guò)就占據(jù)了20%～30%之間，這個(gè)差距還是很驚人的。的影響還在不斷地產(chǎn)生。房屋租賃的比例上升，從購(gòu)房到租房的轉(zhuǎn)換，對(duì)當(dāng)下銷售商品房將產(chǎn)生一定不利影響，可是這對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)卻是有利的情報(bào)。村鎮(zhèn)集體與之合作的開(kāi)發(fā)商將進(jìn)行利益劃分。由此可見(jiàn)，民營(yíng)屋企的參與性會(huì)更大。這次集體建設(shè)用地興建租賃房的新格局開(kāi)啟后，民營(yíng)屋企也就有了大展拳腳的機(jī)會(huì)。特別是很多對(duì)此感興趣的有計(jì)劃戰(zhàn)略的企業(yè)更是會(huì)積極與這項(xiàng)政策同步。

[參考文獻(xiàn)]

[1]耿未名，張華義.“鎮(zhèn)級(jí)統(tǒng)籌”新模式下的集體建設(shè)用地利用—北京市大興區(qū)的探索與經(jīng)驗(yàn)[J].中國(guó)土地，2017（08）.

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作者：張晶 張世龍 單位：浙江海洋大學(xué)