收益法評(píng)估報(bào)告精選(九篇)
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第1篇：收益法評(píng)估報(bào)告范文
為督促資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)改進(jìn)和提升內(nèi)部管理和執(zhí)業(yè)水平，提高注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，提升評(píng)估行業(yè)社會(huì)公信力的積極作用，浙江省資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)組建檢查組，對(duì)省內(nèi)部分評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量進(jìn)行檢查。以下為對(duì)A評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的yh公司整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告檢查情況。
一、yh公司基本情況
yh 公司于2003 年7 月28 日成立，注冊(cè)資本為120萬元，其中：甲股東出資48萬元，占股比例40%；乙股東出資72萬元，占股比例60%。2003 年12 月19日，各股東同比例增資至200 萬元。2005 年1 月6 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140萬元，占股比例70%；丙股東出資60萬元，占股比例30%。2008 年4 月11 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140 萬元，占股比例70%；丁股東出資60 萬元，占股比例30%。yh 公司委托評(píng)估的目的為核實(shí)2008 年4 月11 日股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，作為征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的依據(jù)，為追溯評(píng)估。
二、評(píng)估報(bào)告情況
根據(jù)yh 公司整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，公司資產(chǎn)總額1,615.79 萬元，負(fù)債總額1,413.55 萬元，所有者權(quán)益202.24萬元。
(一)評(píng)估目的：為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)。
(二)評(píng)估對(duì)象：為評(píng)估基準(zhǔn)日yh 公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍：為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。
(三)價(jià)值類型及其定義：采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
(四)評(píng)估基準(zhǔn)日：2008 年3月31日。
(五)評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)由于貴公司經(jīng)營(yíng)不太正常，不適宜采用收益法。故本次評(píng)估采用成本法。
(六)評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和簡(jiǎn)要情況。1.對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債均按經(jīng)核實(shí)后的賬面值為評(píng)估值；2.對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———固定資產(chǎn)，選用重置成本法，評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率；3.對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———無形資產(chǎn)———土地使用權(quán)，選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，評(píng)估價(jià)值＝基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)。綜合修正系數(shù)按經(jīng)分析評(píng)估對(duì)象的地理位置、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚程度、交通條件、配套設(shè)施、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、容積率、宗地形狀、面積大小、開發(fā)程度等各因素確定。
(七)評(píng)估結(jié)論。在評(píng)估基準(zhǔn)日2008年3月31日，yh公司的凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為1,266.30萬元。評(píng)估增值1,064.06萬元，增值率526.14%，均為土地使用權(quán)評(píng)估增值。(八)特別事項(xiàng)說明。對(duì)法律權(quán)屬、實(shí)物資產(chǎn)的實(shí)地勘察、控股權(quán)的溢價(jià)、評(píng)估基準(zhǔn)日至報(bào)告日之間的政策調(diào)整和其他事項(xiàng)、評(píng)估假設(shè)條件、可能存在的其他影響評(píng)估結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)等6項(xiàng)進(jìn)行了說明。
(九)評(píng)估報(bào)告日：2012 年1 月18 日。
三、檢查中發(fā)現(xiàn)的問題
（一）底稿中無貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄，無評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，對(duì)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀和評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬未進(jìn)行關(guān)注。
（二）底稿中無被評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息資料、可能影響被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的有關(guān)信息和定價(jià)依據(jù)資料。
（三）底稿中無固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備的詢價(jià)記錄、完全重置成本確定過程和成新率或各項(xiàng)貶值因素的確定過程和評(píng)定估算過程記錄、無被評(píng)估企業(yè)所申報(bào)的資產(chǎn)和負(fù)債明細(xì)表。
（四）報(bào)告中無被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。
（五）報(bào)告中未對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行定義和說明選擇該價(jià)值類型的理由。
（六）報(bào)告中未披露對(duì)生產(chǎn)廠房、辦公用房及傳達(dá)室共22,506.2平方米建筑物未辦理房產(chǎn)證的狀況。
（七）報(bào)告中無被評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)分析和被評(píng)估企業(yè)與其所在行業(yè)平均經(jīng)濟(jì)效益狀況比較。
（八）報(bào)告中未披露是否考慮了流動(dòng)性對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。
四、問題成因分析
（一）在該案例檢查中，評(píng)估師主要對(duì)被評(píng)估單位的建筑物、土地資產(chǎn)實(shí)施了相應(yīng)的評(píng)估程序，因本次評(píng)估的目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，且為追遡評(píng)估，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的監(jiān)管，也只要求對(duì)企業(yè)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)大的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)部門根據(jù)評(píng)估增值及賬面反映情況，直接核定應(yīng)納稅所得額，對(duì)評(píng)估報(bào)告的披露要求也相對(duì)簡(jiǎn)單。這樣便于稅務(wù)部門的監(jiān)管且具有可操作性。
（二）評(píng)估師選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估的理由中，是由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)由于貴公司經(jīng)營(yíng)不太正常，不適宜采用收益法。其實(shí)在實(shí)際操作中，有地方稅務(wù)部門對(duì)評(píng)估方法也是有要求的，有的稅務(wù)部門按市場(chǎng)法或收益法評(píng)估得出的企業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)論還不予認(rèn)可。
五、案例點(diǎn)評(píng)
（一）評(píng)估方法選擇說明過于簡(jiǎn)單。根據(jù)《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的規(guī)定，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法。評(píng)估師在選擇評(píng)估方法時(shí)僅說明由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不太正常，不適宜采用收益法，同時(shí)由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故本次評(píng)估采用成本法，過于簡(jiǎn)單。評(píng)估師應(yīng)對(duì)被評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息資料、可能影響被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的有關(guān)信息和定價(jià)依據(jù)資料進(jìn)行分析，并了解被評(píng)估單位內(nèi)部管理制度、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作等情況，如實(shí)說明與被評(píng)估單位相關(guān)行業(yè)、相當(dāng)規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公開交易案例無法取得，未來的收益無法預(yù)測(cè)，以致無法合理預(yù)測(cè)未來現(xiàn)金流量的原因。
（二）評(píng)估程序不到位，缺乏支持評(píng)估結(jié)論的工作底稿。本案例評(píng)估目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估對(duì)象為評(píng)估基準(zhǔn)日yh 公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，應(yīng)理解為應(yīng)對(duì)股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值為評(píng)估對(duì)象，但根據(jù)評(píng)估報(bào)告使用者———稅務(wù)部門的監(jiān)管要求，評(píng)估師實(shí)際只對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———房屋建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估，未對(duì)貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款等實(shí)施必要的評(píng)估程序并形成底稿，卻出具了企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，缺乏支持評(píng)估結(jié)論的工作底稿。
第2篇：收益法評(píng)估報(bào)告范文
【關(guān)鍵詞】 資產(chǎn)評(píng)估； 無形資產(chǎn)； 質(zhì)量控制
中圖分類號(hào)：F123.7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1004-5937（2014）20-0040-04一、引言
資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國(guó)從產(chǎn)生至今，已經(jīng)過二十多年的發(fā)展，但進(jìn)行的全國(guó)性行業(yè)質(zhì)量檢查工作卻為數(shù)不多。為了提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量，2013年4月，財(cái)政部了2013年度資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查工作的公告，由財(cái)政部和中國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)組織開展2013年度行業(yè)質(zhì)量檢查工作。通過檢查，摸清了“家底”，總體來說資產(chǎn)評(píng)估整體質(zhì)量水平有所提高，檢查結(jié)果比較樂觀，但是由于無形資產(chǎn)本身的特點(diǎn)，以及評(píng)估人員、專業(yè)技能欠缺等原因，其評(píng)估質(zhì)量仍然存在一些問題。在無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)越來越多的今天，提高無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，已成為當(dāng)前亟待研究與解決的重大課題。
二、我國(guó)無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的現(xiàn)狀及存在的問題
鑒于本次行業(yè)質(zhì)量檢查工作主要是從評(píng)估工作底稿以及評(píng)估工作報(bào)告的規(guī)范性和完備性入手，為此，本文結(jié)合無形資產(chǎn)評(píng)估程序從這兩方面來闡述其存在的主要問題。
（一）業(yè)務(wù)約定書的簽訂
此次檢查發(fā)現(xiàn)，大部分評(píng)估機(jī)構(gòu)都簽訂了業(yè)務(wù)約定書，但是或多或少都存在著問題，可以歸納為以下幾方面：（1）部分只有法定代表人或合伙人的簽字，沒有加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章；（2）部分評(píng)估報(bào)告業(yè)務(wù)約定書涵蓋內(nèi)容和條款的表述不夠準(zhǔn)確、清楚，甚至欠缺評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日等基本內(nèi)容；（3）極少評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)評(píng)估師以個(gè)人的名義簽訂業(yè)務(wù)約定書；（4）涉及評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的等基本事項(xiàng)發(fā)生變化時(shí)，幾乎都沒有提供相關(guān)替代證據(jù)來表明變動(dòng)。
（二）無形資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的編制
評(píng)估師在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)按照《資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃指南》編制評(píng)估計(jì)劃，此次檢查中大部分評(píng)估機(jī)構(gòu)都編制了評(píng)估計(jì)劃，最常見的問題為：（1）評(píng)估計(jì)劃流于形式，計(jì)劃的內(nèi)容不夠具體完整，尤其是主要程序缺乏詳細(xì)的描述，項(xiàng)目的針對(duì)性不夠強(qiáng)；（2）部分評(píng)估計(jì)劃沒有經(jīng)過評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字，責(zé)任沒有具體落實(shí)到個(gè)人；（3）由于無形資產(chǎn)評(píng)估的特殊性，要求評(píng)估師具有一定的專業(yè)勝任能力，大部分評(píng)估計(jì)劃里沒有說明對(duì)評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及評(píng)估人員的任用標(biāo)準(zhǔn)，無法保證無形資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目質(zhì)量。
（三）現(xiàn)場(chǎng)勘查
由于無形資產(chǎn)的無形性，現(xiàn)場(chǎng)勘查是確定無形資產(chǎn)存在的關(guān)鍵前提，準(zhǔn)則規(guī)定要根據(jù)無形資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)確定合理的評(píng)估調(diào)查方式。此次檢查發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)勘查階段存在的主要問題有：（1）大部分都進(jìn)行了針對(duì)性的訪談，但是訪談?dòng)涗洸粔蛲暾嚓P(guān)性不夠強(qiáng)，沒有形成完備的工作底稿；（2）涉及無形資產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和會(huì)計(jì)核算的，大部分對(duì)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行了查閱，但是查閱流于形式，沒有形成完整的工作記錄；（3）部分無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)勘查受到客觀限制，但是沒有對(duì)采取的其他方法是否恰當(dāng)進(jìn)行分析，沒有形成相應(yīng)記錄。
（四）收集評(píng)估資料
這一環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)的主要問題包括以下幾點(diǎn)：（1）大部分無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估資料的收集不夠全面，如有的評(píng)估業(yè)務(wù)雖然取得了無形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件、權(quán)屬有效性文件，但是沒有取得完整的說明無形資產(chǎn)研發(fā)及實(shí)施的技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益的材料；（2）部分評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估資料和數(shù)據(jù)的收集沒有落實(shí)到專人，從而導(dǎo)致工作效率低下，難以有效保證評(píng)估質(zhì)量；（3）由于無形資產(chǎn)無形性、成本弱對(duì)應(yīng)性等特點(diǎn)，大部分評(píng)估機(jī)構(gòu)忽略了對(duì)無形資產(chǎn)是否存在、無形資產(chǎn)種類及有效期限的鑒定，從而導(dǎo)致評(píng)估對(duì)象不明確，評(píng)估結(jié)果誤差大。
（五）評(píng)定估算無形資產(chǎn)
評(píng)定估算是無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，此次檢查發(fā)現(xiàn)大部分評(píng)估業(yè)務(wù)存在如下共性問題：（1）在評(píng)估方法的選擇上，大多數(shù)業(yè)務(wù)都有評(píng)定測(cè)算過程，但只用了一種方法，且沒有對(duì)三種評(píng)估方法的適用性及為何選擇所使用的評(píng)估方法進(jìn)行必要的分析；（2）在評(píng)估參數(shù)的確定上，大部分評(píng)估業(yè)務(wù)沒有對(duì)參數(shù)的來源及確定進(jìn)行詳細(xì)的說明，缺乏理由依據(jù)，直接羅列數(shù)據(jù)；（3）在評(píng)估結(jié)果工作底稿方面，對(duì)價(jià)值計(jì)算過程沒有形成詳細(xì)的記錄，工作底稿流于形式，難以形成評(píng)估人員作出價(jià)值判斷的依據(jù)。
（六）編制、出具無形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
編制評(píng)估報(bào)告書，不僅是無形資產(chǎn)評(píng)估過程的總結(jié)、評(píng)估者承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)，也反映了評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量的高低。此次檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題有以下幾點(diǎn)：（1）無形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本要求應(yīng)當(dāng)符合《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》中完整性的要求，但是少部分報(bào)告存在對(duì)聲明和摘要內(nèi)容的披露不夠恰當(dāng)和充分的問題；（2）在評(píng)估報(bào)告復(fù)核方面，大部分評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)專職的審核人員對(duì)評(píng)估報(bào)告及工作底稿進(jìn)行了二次審核，但是對(duì)有爭(zhēng)議以及價(jià)值重大的項(xiàng)目沒有通過專家再次組織結(jié)果論證；（3）在評(píng)估工作底稿歸檔方面，大部分評(píng)估機(jī)構(gòu)的歸檔底稿內(nèi)容基本完整一致，少部分索引號(hào)和書序編號(hào)沒有或者不夠完善。
總而言之，由于我國(guó)無形資產(chǎn)評(píng)估起步晚，無形資產(chǎn)的種類變化多，再加上評(píng)估機(jī)構(gòu)在無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制方面不夠重視，使無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量難以滿足需求方的期望，降低了評(píng)估行業(yè)的權(quán)威性，威脅著評(píng)估業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位，影響著評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。鑒于此，建立有效的無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制系統(tǒng)，實(shí)施有效的質(zhì)量控制，提高無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，是無形資產(chǎn)評(píng)估健康有序發(fā)展的必由之路。
三、我國(guó)無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制情況
近年來，為了保證無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，在質(zhì)量控制方面，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)在財(cái)政部等部門指導(dǎo)下于2010年12月28日了《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》，并于2012年1月1日起正式施行，以期改善評(píng)估質(zhì)量狀況，說明我國(guó)已經(jīng)逐漸注意建立資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制體系，提倡對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行質(zhì)量控制。目前，我國(guó)無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制還處于幼年的不成熟階段，存在著不系統(tǒng)、不規(guī)范、低效率等問題，具體表現(xiàn)為：
第一，我國(guó)在無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量方面風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，沒有形成明確的質(zhì)量控制觀念。同時(shí)由于缺少必要的監(jiān)管機(jī)制，評(píng)估師在執(zhí)業(yè)過程中，常常為了利益而抱著“完成任務(wù)即可”的思想來應(yīng)付評(píng)估機(jī)構(gòu)，未始終遵循重要性及謹(jǐn)慎性原則。近年來，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制體系逐步完善，無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)逐步規(guī)范，并明確規(guī)定對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和具體業(yè)務(wù)進(jìn)行質(zhì)量控制，使得這種情況在一定程度上有所改善。
第二，在無形資產(chǎn)評(píng)估過程中，監(jiān)管力度不夠。要想促進(jìn)評(píng)估行業(yè)健康有序發(fā)展，加強(qiáng)政府方面對(duì)評(píng)估行業(yè)的有效監(jiān)管是必經(jīng)之措。但是政府作為監(jiān)管者要利用手中的權(quán)力進(jìn)行正確的指導(dǎo)，并且杜絕不良的干預(yù)手段，否則勢(shì)必會(huì)增加評(píng)估行業(yè)的惡性循環(huán)和不良競(jìng)爭(zhēng)。比如：有的政府部門在管理無形資產(chǎn)、對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行控制方面有直管的優(yōu)勢(shì)，為了利益，利用職務(wù)之便在評(píng)估收費(fèi)和評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方面妄加干預(yù)，從而使不少評(píng)估機(jī)構(gòu)為了搶業(yè)務(wù)而給政府官員回扣，使市場(chǎng)開拓費(fèi)用增加，助長(zhǎng)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的不良風(fēng)氣，不能使評(píng)估行業(yè)公平有效競(jìng)爭(zhēng)，造成了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的非公平競(jìng)爭(zhēng)，阻礙了評(píng)估行業(yè)健康有序發(fā)展。
第三，無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制制度不夠完善。在質(zhì)量控制制度方面目前只有《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》具有指導(dǎo)意義，但沒有強(qiáng)制性，很多資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)沒有針對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)建立質(zhì)量控制組織結(jié)構(gòu)，沒有制定無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制章程和管理辦法，沒有規(guī)范的無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)流程控制標(biāo)準(zhǔn)，沒有衡量無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)和責(zé)任追究，這些都使無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量難以得到有效保證。
第四，無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作隨意性強(qiáng)。在無形資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，由于成本、人員素質(zhì)、時(shí)間等約束，以及迫于委估方的壓力，評(píng)估人員在工作中經(jīng)常做出重大質(zhì)量妥協(xié)，從而無法堅(jiān)持質(zhì)量控制制度，造成質(zhì)量控制行為不規(guī)范、不持續(xù)、不穩(wěn)定，比如：工作得過且過，有時(shí)積極控制有時(shí)不積極控制，造成無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制落實(shí)很不到位。
四、無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建
在無形資產(chǎn)發(fā)揮著巨大作用，無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)日趨增多的今天，建立一套無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制系統(tǒng)迫在眉睫，對(duì)于加強(qiáng)我國(guó)無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量、推動(dòng)和改進(jìn)無形資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量作用巨大。本文從無形資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃階段、實(shí)施階段、報(bào)告階段的評(píng)估程序入手，進(jìn)行質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建。
（一）計(jì)劃階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建
1.在簽訂業(yè)務(wù)約定書方面的控制
（1）無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書要印有評(píng)估機(jī)構(gòu)的公章，并且機(jī)構(gòu)的合伙人或者法定代表人也要在上面簽字。（2）無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容要足夠具體，覆蓋面要廣，要包括整個(gè)評(píng)估過程，例如：委托方要求的評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估對(duì)象、此次評(píng)估的目的、整個(gè)評(píng)估的范圍、雙方共同商定的需要說明的其他事宜等。最重要的是要在委托書中說明委托方和受托方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)以及在雙方違約或者遇到糾紛時(shí)該如何解決。（3）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得以個(gè)人名義簽訂確定接受評(píng)估業(yè)務(wù)的無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)書。
2.在編制無形資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃方面的控制
評(píng)估計(jì)劃是對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估過程的每個(gè)工作步驟及時(shí)間和人力進(jìn)行規(guī)劃和安排，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)全面覆蓋整個(gè)評(píng)估工作程序，只有這樣才能夠有效提高無形資產(chǎn)評(píng)估的工作效率。在編制無形資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃方面的質(zhì)量控制應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下方面：
（1）評(píng)估計(jì)劃涵蓋的內(nèi)容要包括以下幾點(diǎn)：有關(guān)評(píng)估項(xiàng)目的基本事項(xiàng)（評(píng)估對(duì)象、評(píng)估的范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估目的）、時(shí)間進(jìn)展安排情況、人員的安排情況、評(píng)估時(shí)應(yīng)用的評(píng)估方法和技術(shù)等；（2）評(píng)估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、簽字；（3）確定該無形資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及評(píng)估人員的用人標(biāo)準(zhǔn)。
（二）實(shí)施階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建
無形資產(chǎn)評(píng)估實(shí)施階段是整個(gè)評(píng)估過程的核心，這個(gè)階段的質(zhì)量控制也是整個(gè)評(píng)估控制體系的靈魂之所在，具體說來可以從以下三個(gè)方面的質(zhì)量控制進(jìn)行闡述：現(xiàn)場(chǎng)勘查階段的質(zhì)量控制、對(duì)評(píng)估資料進(jìn)行收集時(shí)的質(zhì)量控制、選擇評(píng)估方法并且進(jìn)行評(píng)定測(cè)算時(shí)的質(zhì)量控制。
1.在現(xiàn)場(chǎng)勘查方面的控制
（1）選擇什么樣的方式去進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查對(duì)于無形資產(chǎn)評(píng)估來說很重要，它不是一成不變的，評(píng)估對(duì)象不同，具備的特點(diǎn)不同，對(duì)應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式也會(huì)有所不同，除此之外，在保證評(píng)估質(zhì)量的前提下要首先抓住具有重要性的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，以保證評(píng)估的高效率；（2）與相關(guān)人員的訪談?dòng)涗洠菏紫雀鶕?jù)項(xiàng)目具體情況進(jìn)行必要的、針對(duì)性的訪談，其次應(yīng)當(dāng)形成書面材料；（3）無形資產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和會(huì)計(jì)核算調(diào)查記錄：首先，獲取被評(píng)估企業(yè)提供的無形資產(chǎn)研發(fā)和實(shí)施相關(guān)的經(jīng)營(yíng)資料和會(huì)計(jì)核算資料，其次要對(duì)經(jīng)營(yíng)和會(huì)計(jì)核算資料進(jìn)行查閱并記錄查閱結(jié)果。
2.在收集評(píng)估資料方面的控制
在實(shí)施階段，完成了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查之后另一項(xiàng)評(píng)估師要完成的基礎(chǔ)性工作就是要對(duì)評(píng)估所需數(shù)據(jù)等資料進(jìn)行全面的搜集。這項(xiàng)工作也是評(píng)估師對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值判斷的過程，此環(huán)節(jié)實(shí)施得好能夠預(yù)防潛在的評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)目前評(píng)估實(shí)踐中此環(huán)節(jié)質(zhì)量的薄弱點(diǎn)，重點(diǎn)將質(zhì)量控制定在以下幾個(gè)方面：
（1）對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估資料數(shù)量的控制。審查評(píng)估人員是否收集了必要的評(píng)估資料，通常包括：無形資產(chǎn)的類別證明、數(shù)量、權(quán)屬狀況（土地使用證、房屋所有權(quán)證、商標(biāo)注冊(cè)證、專利許可證等）、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)資料。（2）對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估資料質(zhì)量的控制。審查評(píng)估人員對(duì)所收集資料的可靠性是否進(jìn)行了驗(yàn)證。評(píng)估人員對(duì)從各種渠道所收集的資料必須進(jìn)行可靠性檢驗(yàn)，只有在確信資料真實(shí)、可靠的基礎(chǔ)上，才能將其作為估計(jì)依據(jù)。（3）在雙方承擔(dān)責(zé)任方面的質(zhì)量控制。在進(jìn)行評(píng)估工作的過程中，數(shù)據(jù)資料的收集與管理要分配到專門的工作人員進(jìn)行管理，將這項(xiàng)責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，以方便評(píng)估工作人員保持高效率的評(píng)估工作。此外，為了保證評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的高度責(zé)任感、專業(yè)水準(zhǔn)能力以及獨(dú)立能力，要重點(diǎn)加強(qiáng)交叉簽字的復(fù)核制度方面的監(jiān)管及控制。
3.在評(píng)定測(cè)算方面的質(zhì)量控制
評(píng)定測(cè)算是整個(gè)評(píng)估過程的核心環(huán)節(jié)，評(píng)估師首先要掌握評(píng)估所需的第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，并且要根據(jù)特定的評(píng)估目的及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)選擇特定的評(píng)估方法，對(duì)委估方無形資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)定和估算，此環(huán)節(jié)質(zhì)量控制的重點(diǎn)內(nèi)容是：
（1）對(duì)評(píng)估方法選擇的質(zhì)量控制?！顿Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估常用的有三種方法：成本法、收益法及市場(chǎng)法，都可以用來對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但是評(píng)估實(shí)踐中不難發(fā)現(xiàn)，由于無形資產(chǎn)自身的特性，使得成本具有弱對(duì)應(yīng)性，大部分不能夠進(jìn)行復(fù)制，而且在市場(chǎng)上搜集到相似的交易案例顯得更加困難，所以針對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估，收益法的使用頻率最高。其他兩種方法在特定目的下也可以使用，但在選擇時(shí)要慎重考慮，必須根據(jù)委估無形資產(chǎn)的類型、評(píng)估目的、評(píng)估原則、評(píng)估前提以及所處的市場(chǎng)環(huán)境等情況綜合確定。此外還要加強(qiáng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估方法的監(jiān)督，并且最好多種方法并用，以提高評(píng)估質(zhì)量。對(duì)于委估的相對(duì)重要的資產(chǎn)，可以采用項(xiàng)目小組討論法確定評(píng)估方法以降低個(gè)人的判斷風(fēng)險(xiǎn)。
（2）對(duì)評(píng)估參數(shù)指標(biāo)的質(zhì)量控制。評(píng)估方法不同，對(duì)應(yīng)的評(píng)估參數(shù)也就不同，而具體評(píng)估參數(shù)的選取又有多種確定方法，也會(huì)影響評(píng)估結(jié)果。無形資產(chǎn)評(píng)估最常用的是收益法，市場(chǎng)法和成本法在一定情況下也使用，這三種方法參數(shù)的選擇應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把握以下幾點(diǎn)：
1）收益法下，三個(gè)關(guān)鍵參數(shù)的選取是重點(diǎn)。首先，要合理分析委估無形資產(chǎn)所帶來的收益，即超額獲利能力，綜合其所處的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境合理預(yù)期其未來變動(dòng)，在此基礎(chǔ)上充分考慮與之配套的資金數(shù)量、規(guī)模程度、現(xiàn)金流量、預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)間價(jià)值等因素，合理確定收益期限；其次，注意收益額的計(jì)算口徑與被評(píng)估無形資產(chǎn)折現(xiàn)率口徑一致，不能將其他資產(chǎn)帶來的收益誤算到被評(píng)估無形資產(chǎn)中；再次，要充分考慮法律法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、技術(shù)進(jìn)步、行業(yè)發(fā)展變化、產(chǎn)品替代更新變化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等因素對(duì)無形資產(chǎn)收益期、收益額和折現(xiàn)率的影響，當(dāng)與實(shí)際不符時(shí)要分析產(chǎn)生差異的原因。
2）市場(chǎng)法下，首先，要注意被評(píng)估無形資產(chǎn)符合市場(chǎng)法的運(yùn)用前提，確定具有合理的比較基礎(chǔ)的類似無形資產(chǎn)的交易參照對(duì)象，搜集并參照以往交易信息；其次，根據(jù)相關(guān)的變化因素進(jìn)行調(diào)整，例如所處的經(jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)發(fā)展情況、交易狀況以及影響價(jià)值的各種因素差異，再確定評(píng)估值。
3）成本法下，注意根據(jù)現(xiàn)行條件下重新形成或取得無形資產(chǎn)所需的全部費(fèi)用（含合理利潤(rùn)和資金成本）確定評(píng)估值，并且注意合理扣除實(shí)際存在的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。
（3）對(duì)完善評(píng)定估算以及復(fù)核工作底稿的質(zhì)量控制。經(jīng)過以上幾個(gè)環(huán)節(jié)形成了初始的評(píng)估結(jié)果，但是最終出具的評(píng)估報(bào)告上評(píng)估結(jié)論的形成需要評(píng)估師對(duì)多個(gè)方面加以分析和判斷，此環(huán)節(jié)方面質(zhì)量控制主要做到以下兩點(diǎn)：
一是應(yīng)當(dāng)建立健全機(jī)構(gòu)內(nèi)部的質(zhì)量控制制度，確定不同的審核級(jí)別，分別由不同的人員對(duì)評(píng)估過程、參數(shù)選取、結(jié)論等進(jìn)行必要的審核。
二是對(duì)評(píng)估方法、參數(shù)選取等選擇的理由、依據(jù)等每一步都形成詳細(xì)的工作底稿以備評(píng)估工作人員進(jìn)行查閱及形成價(jià)值判斷，同時(shí)也方便評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行層層質(zhì)量監(jiān)管，進(jìn)而保證評(píng)估結(jié)果的客觀性、公正性。
（三）報(bào)告階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建
完成無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)后，還要編寫無形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，它在一定程度上表明了本次評(píng)估的質(zhì)量狀況，也是對(duì)整個(gè)無形資產(chǎn)評(píng)估過程方方面面的總結(jié)，其書寫格式、應(yīng)當(dāng)涵蓋的內(nèi)容等最為直接地反映了評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理和業(yè)務(wù)水平，此階段質(zhì)量控制應(yīng)重點(diǎn)把握以下幾點(diǎn)：
1.對(duì)報(bào)告書內(nèi)容方面的質(zhì)量控制
出具給委托方的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)，即滿足《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》對(duì)評(píng)估報(bào)告最基本的有關(guān)格式、內(nèi)容、評(píng)估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)特性、產(chǎn)權(quán)以及評(píng)定測(cè)算方面的要求，做到有章可依。
2.對(duì)出具的評(píng)估報(bào)告加強(qiáng)公允性、客觀性及獨(dú)立性方面的質(zhì)量控制
一項(xiàng)評(píng)估任務(wù)的完成是以最終出具的評(píng)估報(bào)告為標(biāo)志的，也就是說評(píng)估報(bào)告是此次評(píng)估工作的終極表現(xiàn)形式。委托方及相關(guān)各方往往為了自己某方面的利益而試圖通過改變?cè)u(píng)估報(bào)告的某些內(nèi)容，從而影響評(píng)估報(bào)告的公正性。在這種情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)要更加堅(jiān)定地堅(jiān)持公允、客觀、獨(dú)立的評(píng)估原則，以保證評(píng)估質(zhì)量。
3.對(duì)出具評(píng)估報(bào)告后復(fù)核方面的質(zhì)量控制
評(píng)估報(bào)告的撰寫要遵循一定的原則，涵蓋的內(nèi)容要全面，正式交給委托方之前還要經(jīng)過專門的審核專家對(duì)評(píng)估工作底稿及報(bào)告進(jìn)行層層審核。同時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真執(zhí)行重大爭(zhēng)議項(xiàng)目專家再?gòu)?fù)核制度來保證評(píng)估質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估方法合理性的審核、評(píng)估報(bào)告規(guī)范性的審核、出具的結(jié)果準(zhǔn)確性的審核以及手續(xù)完備性的審核。
【參考文獻(xiàn)】
第3篇：收益法評(píng)估報(bào)告范文
第一條 為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》，制定本指導(dǎo)意見。
第二條 本指導(dǎo)意見所稱商標(biāo)資產(chǎn)，是指權(quán)利人所擁有或者控制的，能夠持續(xù)發(fā)揮作用并且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的注冊(cè)商標(biāo)權(quán)益。
第三條 本指導(dǎo)意見所稱商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)商標(biāo)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。
第四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見。
第五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行與商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本指導(dǎo)意見。
第二章 基本要求
第六條 從事商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有財(cái)政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評(píng)估資格證書。
第七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則。
第八條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專門教育或者培訓(xùn)，具備商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具有專業(yè)勝任能力。
第九條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理考慮評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、市場(chǎng)條件等因素的基礎(chǔ)上，恰當(dāng)選擇價(jià)值類型。
第十條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)合理確定評(píng)估假設(shè)和限定條件，分析、估算中應(yīng)用的數(shù)據(jù)、信息應(yīng)當(dāng)與評(píng)估假設(shè)和限定條件保持相關(guān)性和一致性。
第十一條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，避免出現(xiàn)對(duì)評(píng)估結(jié)論具有重大影響的疏漏。
第三章 評(píng)估對(duì)象
第十二條 商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象是指受法律保護(hù)的注冊(cè)商標(biāo)資產(chǎn)權(quán)益，包括商標(biāo)專用權(quán)、商標(biāo)許可權(quán)。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確商標(biāo)資產(chǎn)的權(quán)利屬性。評(píng)估對(duì)象為商標(biāo)專用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注商標(biāo)是否已許可他人使用及具體許可形式。評(píng)估對(duì)象為商標(biāo)許可權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確該權(quán)利的具體許可形式和內(nèi)容。
第十三條 注冊(cè)商標(biāo)包括商品商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)、集體商標(biāo)、證明商標(biāo)，商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估涉及的商標(biāo)通常為商品商標(biāo)和服務(wù)商標(biāo)。
第十四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確商標(biāo)的基本狀況，通常包括：
（一）商標(biāo)的文字、圖形、字母、數(shù)字、三維標(biāo)志和顏色組合及其說明，商標(biāo)注冊(cè)號(hào)、注冊(cè)期限及核準(zhǔn)的注冊(cè)類別；
（二）商標(biāo)的取得，包括原始取得和繼受取得，以及商標(biāo)注冊(cè)、轉(zhuǎn)讓和繼承程序辦理情況；
（三）指定使用注冊(cè)商標(biāo)的商品或者服務(wù)項(xiàng)目；
（四）在類似商品或者服務(wù)上注冊(cè)的相同或者近似的商標(biāo)情況。
第十五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注商標(biāo)資產(chǎn)的法律狀態(tài)。商標(biāo)資產(chǎn)的法律狀態(tài)通常包括商標(biāo)注冊(cè)人及變更情況，商標(biāo)續(xù)展情況，商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押情況，商標(biāo)專用權(quán)權(quán)屬糾紛及涉及訴訟情況等。
第十六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況將評(píng)估對(duì)象確定為單一商標(biāo)或者商標(biāo)組合。
對(duì)商標(biāo)專用權(quán)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)將商標(biāo)注冊(cè)人在相同或者類似商品和服務(wù)上注冊(cè)的相同或者近似的商標(biāo)作為商標(biāo)組合。
第十七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)許可權(quán)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方提供商標(biāo)登記機(jī)關(guān)的備案資料或者有關(guān)商標(biāo)許可約定的書面文件，應(yīng)當(dāng)關(guān)注商標(biāo)許可形式對(duì)商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值的影響。
第十八條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)的歷史質(zhì)押記錄，以及對(duì)相同或者類似商品或者服務(wù)上注冊(cè)的相同或者類似商標(biāo)一并辦理質(zhì)權(quán)登記的情況。
第四章 操作要求
第十九條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)商標(biāo)資產(chǎn)相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，包括必要的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)調(diào)查，并收集相關(guān)資料等。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在調(diào)查過程中收集的相關(guān)資料通常包括：
（一）商標(biāo)注冊(cè)人的基本情況；
（二）商標(biāo)和有關(guān)權(quán)利事項(xiàng)登記情況；
（三）商標(biāo)權(quán)利限制情況，包括在時(shí)間、地域方面的限制以及質(zhì)押、法律訴訟等；
（四）公眾對(duì)商標(biāo)的知曉程度；
（五）商標(biāo)使用的持續(xù)時(shí)間；
（六）商標(biāo)宣傳工作的持續(xù)時(shí)間、程度和地理范圍；
（七）與使用該商標(biāo)的商品或者服務(wù)相關(guān)的著作權(quán)、專利、專有技術(shù)等其他無形資產(chǎn)權(quán)利的情況；
（八）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和相關(guān)行業(yè)政策與商標(biāo)商品或者服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r；
（九）商標(biāo)商品或者服務(wù)的使用范圍、市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)壽命、同類商品或者服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)狀況；
（十）商標(biāo)使用、收益的可能性和方式；
（十一）類似商標(biāo)近期的市場(chǎng)交易情況；
（十二）商標(biāo)以往的評(píng)估及交易情況；
（十三）商標(biāo)權(quán)利維護(hù)方面的情況，包括權(quán)利維護(hù)方式、效果、成本費(fèi)用等。
第二十條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)盡可能獲取與商標(biāo)資產(chǎn)使用相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)或者經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)商標(biāo)資產(chǎn)的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的分析。
第二十一條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)了解商標(biāo)資產(chǎn)與相關(guān)有形資產(chǎn)以及專利權(quán)、專有技術(shù)和著作權(quán)等無形資產(chǎn)共同發(fā)揮作用的情況，并考慮其對(duì)商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值的影響。
第二十二條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)分析商標(biāo)商品或者服務(wù)的市場(chǎng)需求，關(guān)注商標(biāo)的美譽(yù)度、認(rèn)知度以及商標(biāo)商品或者服務(wù)在相關(guān)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等因素對(duì)商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值的影響。
第二十三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相 關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種評(píng)估方法。
第二十四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法進(jìn)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理確定預(yù)期收益。
商標(biāo)資產(chǎn)的預(yù)期收益應(yīng)當(dāng)是因商標(biāo)的使用而額外帶來的收益，可以通過增量收益、節(jié)省許可費(fèi)、收益分成或者超額收益等方式估算。確定預(yù)期收益時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分并剔除與商標(biāo)無關(guān)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收益，并關(guān)注以下因素：
（一）商標(biāo)商品或者服務(wù)所屬行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模；
（二）商標(biāo)商品或者服務(wù)的市場(chǎng)地位；
（三）相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)營(yíng)的合規(guī)性、技術(shù)的可能性和經(jīng)濟(jì)的可行性。
第二十五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估商標(biāo)資產(chǎn)時(shí)，可以按照銷售收入、利潤(rùn)或者現(xiàn)金流等口徑，合理估算商標(biāo)資產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的收益。
第二十六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估商標(biāo)資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商標(biāo)商品或者服務(wù)所屬行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，合理確定收益期限。收益期限需要綜合考慮法律保護(hù)期限、相關(guān)合同約定期限、商標(biāo)商品的產(chǎn)品壽命、商標(biāo)商品或者服務(wù)的市場(chǎng)份額及發(fā)展?jié)摿Α⑸虡?biāo)未來維護(hù)費(fèi)用、所屬行業(yè)及企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、商標(biāo)注冊(cè)人的經(jīng)營(yíng)年限等因素確定，收益期限不得超出商品或者服務(wù)的合理經(jīng)濟(jì)壽命。
第二十七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法進(jìn)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)當(dāng)綜合考慮評(píng)估基準(zhǔn)日的利率、資本成本，以及商標(biāo)商品生產(chǎn)、銷售實(shí)施過程中的技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)等方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，合理確定折現(xiàn)率。商標(biāo)資產(chǎn)折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)有別于企業(yè)或者其他資產(chǎn)折現(xiàn)率。
商標(biāo)資產(chǎn)折現(xiàn)率口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益的口徑保持一致。
第二十八條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)收集的可比交易案例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，分析在交易時(shí)間、權(quán)利種類或形式、交易方的關(guān)系、獲利能力、競(jìng)爭(zhēng)能力、預(yù)計(jì)收益期限、商標(biāo)維護(hù)費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)程度等方面的差異。
第二十九條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用成本法進(jìn)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值與成本的相關(guān)程度,恰當(dāng)考慮成本法的適用性。
商標(biāo)重置成本包括合理的成本、利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)等。
第三十條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用成本法進(jìn)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的貶值。
第三十一條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)同一商標(biāo)資產(chǎn)采用多種評(píng)估方法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)各種方法形成的初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行比較分析，形成合理的最終評(píng)估結(jié)論。
第五章 披露要求
第三十二條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評(píng)估程序后，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――評(píng)估報(bào)告》編制評(píng)估報(bào)告。
第三十三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露必要的信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。
第三十四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中反映商標(biāo)資產(chǎn)的特點(diǎn)，通常包括以下內(nèi)容：
（一）商標(biāo)注冊(cè)人的基本情況；
（二）商標(biāo)的基本情況；
（三）商標(biāo)商品或者服務(wù)的基本情況；
（四）商標(biāo)商品或者服務(wù)的生產(chǎn)、銷售中涉及的著作權(quán)、專利、專有技術(shù)等其他無形資產(chǎn)的情況；
(五) 商標(biāo)資產(chǎn)產(chǎn)生收益的方式；
（六）商標(biāo)剩余法定保護(hù)期限以及預(yù)計(jì)收益期限；
（七）對(duì)影響商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值因素的分析過程；
（八）使用的評(píng)估假設(shè)以及限定條件；
（九）商標(biāo)資產(chǎn)許可、轉(zhuǎn)讓、訴訟以及質(zhì)押等情況；
（十）有關(guān)評(píng)估方法的主要內(nèi)容，包括評(píng)估方法的選取及其理由，評(píng)估方法的運(yùn)用和邏輯推理計(jì)算過程，各重要參數(shù)的來源、分析、比較與測(cè)算過程，對(duì)初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析并形成最終評(píng)估結(jié)論的過程。
第4篇：收益法評(píng)估報(bào)告范文
為規(guī)范地價(jià)評(píng)估，合理確定國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，我局制定了《北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》?，F(xiàn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）
第一條 為合理確定本市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，規(guī)范地價(jià)評(píng)估，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。
第二條 本標(biāo)準(zhǔn)適用于國(guó)有土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估。
第一章 資料準(zhǔn)備
第三條 委托評(píng)估地價(jià)，委托方須提交下列證件資料：
（一）項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告和市計(jì)委的批復(fù)。
（二）市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地許可證、建設(shè)地址通知書及建設(shè)工程許可證（或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書）。
（三）市房地局核發(fā)的房屋所有權(quán)證。
（四）建設(shè)用地及市政代征地拆遷安置補(bǔ)償情況及概算。
（五）評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。
以規(guī)劃條件為評(píng)估依據(jù)時(shí)，（一）、（二）項(xiàng)為必備證件；以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為評(píng)估依據(jù)時(shí)，（三）項(xiàng)為必備證件。委托方在所提供的復(fù)印件上應(yīng)注明“與原件相符”字樣，并加蓋公章。
第二章 評(píng)估辦法的運(yùn)用及參數(shù)選取
第四條 地價(jià)評(píng)估可分別采用以下方法：
（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法
（二）市場(chǎng)比較法
（三）假設(shè)開發(fā)法（剩余法）
（四）收益還原法
（五）成本逼近法
地價(jià)的測(cè)算必須采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和其它兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行計(jì)算。
第五條 基準(zhǔn)地價(jià)修正法
（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的計(jì)算公式為：
宗地價(jià)格＝出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù)＋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)×容積率＋土地開發(fā)及其它費(fèi)用
（二）計(jì)算時(shí)須逐項(xiàng)標(biāo)明下列數(shù)據(jù)：
1、出讓金的基數(shù)、容積率修正系數(shù)及修正后的出讓金基數(shù)；
2、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)中的四源及大市政、小區(qū)配套的基數(shù)，以及經(jīng)容積率調(diào)整后的基數(shù)；
3、土地開發(fā)及其它費(fèi)用的基數(shù)、調(diào)整系數(shù)，以及經(jīng)調(diào)整后的基數(shù)。
第六條 市場(chǎng)比較法
（一）市場(chǎng)比較法的基本公式：
宗地價(jià)格＝比較案例宗地價(jià)格×情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)
（二）市場(chǎng)比較法以審核確定的評(píng)估案例樓面毛地價(jià)為參照價(jià)格，同時(shí)參考熟地價(jià)，進(jìn)行修正后綜合得出比準(zhǔn)價(jià)格。應(yīng)用中需明確：
1、應(yīng)選取不少于三個(gè)具有可比性的案例，即同一經(jīng)濟(jì)地區(qū)、用途相同的宗地。比較案例項(xiàng)目名稱不得標(biāo)明，可以用相應(yīng)的代號(hào)加以表示。
2、容積率修正表為：
----------------------------------------------------------
|容積率| ≤1| 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
---------------------------------------------------------
|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|
----------------------------------------------------------
3、區(qū)域因素修正應(yīng)綜合考慮繁華程度、交通、環(huán)境、市政等影響因素而得出修正系數(shù)。
4、個(gè)別因素修正應(yīng)綜合考慮臨街狀況、面積、形狀、地質(zhì)等影響因素而得出修正系數(shù)。
5、年期修正系數(shù)按下列公式計(jì)算：
1
1-------------
N1
（1-r）
K＝---------------
1
1-------------
N2
（1-r）
其中：
K：年期修正系數(shù)
r：貼現(xiàn)率（11％）
N1：待估地出讓年期
N2：比較案例出讓年期
第七條 假設(shè)開發(fā)法
（一）假設(shè)開發(fā)法基本公式為：
宗地價(jià)格＝開發(fā)價(jià)值-成本費(fèi)用-銷售費(fèi)用-發(fā)展商利潤(rùn)
（二）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：
1、開發(fā)價(jià)值
售價(jià)的選取：售價(jià)應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)比較值，低限不能低于市場(chǎng)平均價(jià)的85％。
求取開發(fā)價(jià)值時(shí)，以規(guī)劃建筑面積計(jì)算。
2、成本費(fèi)用
2.1 建造成本：按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，或參照北京市統(tǒng)計(jì)局每年公布的各類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值推算。包括以下項(xiàng)目：
建安費(fèi)用：含結(jié)構(gòu)和裝修
紅線內(nèi)市政費(fèi)用：按建安費(fèi)用10％-15％計(jì)
小區(qū)配套費(fèi)用（僅限小區(qū)開發(fā)）：按建安費(fèi)用10％-15％計(jì)
電權(quán)、電貼費(fèi)：5200元／KVA
2.2 不可預(yù)見費(fèi)：按建安費(fèi)用的5-10％；
2.3 專業(yè)人士費(fèi)（包括勘察、設(shè)計(jì)、評(píng)估等費(fèi)用）：建造成本的5-10％；
2.4 貸款利息：取以上三項(xiàng)合計(jì)款項(xiàng)為基數(shù)，貸款利率取15％，計(jì)息期為工期的一半，以單利計(jì)算。
3、銷售費(fèi)用
3.1 工商統(tǒng)一稅：5.45％；
3.2 買賣手續(xù)費(fèi)：成交價(jià)的1％；
3.3 及廣告宣傳費(fèi)：總開發(fā)價(jià)值的1％-3％；
4、發(fā)展商利潤(rùn)：以下列不同年期的回報(bào)率計(jì)算建造投資成本利潤(rùn)和土地投資成本利潤(rùn)（銷售費(fèi)用不計(jì)利潤(rùn)）：
-------------------------------
|投資年期|一年期|兩年期|三年期|
------------------------------
|回報(bào)率 |20％ |30％ |40％ |
-------------------------------
第八條 收益還原法
（一）收益還原法基本公式為：
宗地價(jià)格＝年土地純收益÷還原利率
（二）計(jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：
1、物業(yè)租金的選取應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場(chǎng)租金比較值，低限不能低于市場(chǎng)比較值的85％。
2、各類物業(yè)的使用面積占建筑面積的比重按實(shí)際設(shè)計(jì)計(jì)算；若設(shè)計(jì)尚未完成，該比重應(yīng)參照國(guó)家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范選擇。一般情況下，各類物業(yè)的使用（或營(yíng)業(yè)）面積占建筑面積的比重如下：寫字樓65-70％；商業(yè)樓40-60％；平房四合院及住宅70-75％。
3、空置率根據(jù)物業(yè)類型、市場(chǎng)供需等情況，取5％-30％
4、經(jīng)營(yíng)性成本取總收益30％-40％
5、還原利率取10％-15％
第九條 成本逼近法
（一）成本逼近法基本公式為：
宗地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地所有權(quán)收益
（二）計(jì)算中包含以下內(nèi)容：
1、土地取得費(fèi)：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等；
2、土地開發(fā)費(fèi)：包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)費(fèi)用等；
3、利息（參照假設(shè)開發(fā)法取值）
4、利潤(rùn)（參照假設(shè)開發(fā)法取值）
5、應(yīng)繳稅費(fèi)
6、土地所有權(quán)收益
第十條 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)按區(qū)域平均水平結(jié)合實(shí)際情況確定。計(jì)算時(shí)應(yīng)注明拆遷戶數(shù)量（人數(shù)）、單位數(shù)量。拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用按居民、單位、個(gè)體分類計(jì)算。包括以下各項(xiàng)：
（一）拆遷安置費(fèi)（外遷或回遷房造價(jià)）；
（二）地上物及其附著物的補(bǔ)償費(fèi)；
（三）各種補(bǔ)助費(fèi)（搬家費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、生活補(bǔ)貼等）；
（四）房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)；
（五）拆遷服務(wù)費(fèi)；
（六）拆遷管理費(fèi)；
（七）單位停業(yè)損失費(fèi)；
（八）征用土地費(fèi)1、耕地占用稅；
2、菜田基金；
3、青苗補(bǔ)償費(fèi)；
4、土地補(bǔ)償費(fèi)；
5、勞動(dòng)力安置費(fèi)；
6、其他費(fèi)用；
（九）因特殊情況發(fā)生的其他費(fèi)用。
第十一條 紅線外市政費(fèi)按市政公用部門提供的咨詢方案投資額核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
熱力工程
煤氣工程
供電工程
電信工程
道路工程等
第十二條 項(xiàng)目總占地面積＝建設(shè)用地面積＋代征地面積
在計(jì)算拆遷安置費(fèi)時(shí)，只攤?cè)虢ㄔO(shè)用地的費(fèi)用。即：
總開發(fā)費(fèi)用
應(yīng)計(jì)開發(fā)費(fèi)用＝----------------×建設(shè)用地面積
總占地面積
第十三條 宗地允許有多種用途性質(zhì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)最高最佳用途按本標(biāo)準(zhǔn)要求來計(jì)算其他價(jià)指標(biāo)；綜合樓宇的地價(jià)計(jì)算，應(yīng)按其不同用途的建筑面積來分?jǐn)偟貕K面積，分別求取各用途的地價(jià)后，再按建筑面積的權(quán)重計(jì)算地塊的綜合地價(jià)指標(biāo)。
第十四條 計(jì)算中容積率按收益部分建筑面積的容積率（簡(jiǎn)稱收益容積率）取定，如建筑面積完全為地上，則取地上容積率；如含地下部分，則按實(shí)際收益部分建筑面積計(jì)算，不得小于總?cè)莘e率的80％。
第十五條 地價(jià)的計(jì)算過程均采用人民幣作為計(jì)價(jià)單位；若以外幣折算，匯率應(yīng)根據(jù)中國(guó)銀行公布的外匯比價(jià)中間值選用，并在評(píng)估說明中加以明確。
第十六條 土地開發(fā)費(fèi)總額不應(yīng)超過熟地總價(jià)的60％；超過時(shí)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中注明原因，并提供足夠的依據(jù)。
第十七條 項(xiàng)目用地中部分土地使用權(quán)出讓，評(píng)估報(bào)告須明確出讓部分的規(guī)劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。
第三章 評(píng)估報(bào)告書
第十八條 評(píng)估報(bào)告分為以下兩類：
（一）評(píng)估技術(shù)報(bào)告是提供給地價(jià)審核委員會(huì)用以審核地價(jià)的報(bào)告。該報(bào)告須寫明評(píng)估測(cè)算的詳細(xì)過程；
（二）評(píng)估結(jié)果報(bào)告是提供給委托方說明經(jīng)審定后評(píng)估結(jié)果的報(bào)告?？墒÷杂?jì)算過程。報(bào)告須加蓋“北京市房地產(chǎn)管理局地價(jià)審核委員會(huì)審核專用章”方為有效。
第十九條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括以下各項(xiàng)內(nèi)容：
（一）委托方、受托方名稱及項(xiàng)目背景介紹；
（二）評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日期和評(píng)估依據(jù)；
（三）土地的使用性質(zhì)和出讓年限；
（四）評(píng)估標(biāo)的物的權(quán)屬及他項(xiàng)權(quán)利狀況；
（五）評(píng)估標(biāo)的物的描述，包括地理位置、周圍環(huán)境、繁華程度、交通便捷度、地價(jià)區(qū)類以及市政設(shè)施等條件；
（六）開發(fā)項(xiàng)目的正式規(guī)劃條件（以規(guī)劃審定方案通知書為準(zhǔn)）或已建項(xiàng)目的現(xiàn)狀，其中包括建設(shè)用地面積、代征地面積、綠地面積或綠化率、地上及地下建筑面積、功能分布、容積率、建筑密度、限高及停車場(chǎng)位置和個(gè)數(shù)；
（七）對(duì)評(píng)估標(biāo)的物的分析和評(píng)估方法的說明；
（八）評(píng)估人員名單、評(píng)估負(fù)責(zé)人簽名及評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證明；
（九）評(píng)估測(cè)算過程（評(píng)估結(jié)果報(bào)告可省略）；
（十）評(píng)估附件：評(píng)估資格證明、計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃用地許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃審定方案通知書、宗地位置圖等作為評(píng)估依據(jù)的資料。
第二十條 評(píng)估技術(shù)報(bào)告應(yīng)列出所使用的公式和選定的參量，對(duì)于關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，應(yīng)該說明其依據(jù)或來源。
（一）評(píng)估方法的說明，應(yīng)包括評(píng)估思路、所采用的方法。
（二）在計(jì)算過程中，先通過各種方法測(cè)算出樓面熟地價(jià)后，得出一個(gè)綜合結(jié)果。再進(jìn)一步求得熟地總地價(jià)、地面熟地價(jià)。然后扣除建設(shè)用地上的前期費(fèi)用計(jì)算出毛地總地價(jià)、地面毛地價(jià)、樓面毛地價(jià)。
第5篇：收益法評(píng)估報(bào)告范文
一、當(dāng)前企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估存在的問題
資產(chǎn)評(píng)估是維護(hù)國(guó)有產(chǎn)權(quán)合法權(quán)益的重要手段，評(píng)估結(jié)果是確定涉及到資產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格的依據(jù)，也是建立保護(hù)嚴(yán)格的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要環(huán)節(jié)。然而，當(dāng)前企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理存在著一些不可忽視的問題。
（一）認(rèn)識(shí)程度不全面。一些企業(yè)和部門對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作認(rèn)知度還不夠全面，單純地認(rèn)為評(píng)估只是為了某種經(jīng)濟(jì)行為的需要，不能從履行出資人和國(guó)有資產(chǎn)保值增值角度去充分認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估的重要性，為了達(dá)到某一特定目的，臆定評(píng)估值，致使出現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估走過場(chǎng)。
（二）提供資料不齊全。產(chǎn)權(quán)單位在提供委托評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)所需資料時(shí)，存在著資料不完備、不齊全，報(bào)告附件或缺等現(xiàn)象，甚至有者提供虛假情況和資料，難以體現(xiàn)評(píng)估資產(chǎn)的全貌，容易形成帳外資產(chǎn)，埋下了國(guó)有資產(chǎn)流失的伏筆。
（三）評(píng)估工作不深入。有的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)，沒有認(rèn)真履行盤點(diǎn)清查、實(shí)地勘察等必要的核對(duì)程序，對(duì)債務(wù)債權(quán)類資產(chǎn)沒有進(jìn)行必要的函證，只是對(duì)資產(chǎn)的帳面數(shù)憑工作經(jīng)驗(yàn)作出評(píng)判，不能客觀公正地反映資產(chǎn)公允價(jià)值，難以保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)、合理和完整性。
（四）評(píng)估方法不恰當(dāng)。評(píng)估執(zhí)業(yè)師在開展評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，并恰當(dāng)選擇。而一些評(píng)估執(zhí)業(yè)師在對(duì)某些資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)方法選擇不恰當(dāng)，不慎引用評(píng)估假設(shè)，扭曲了資產(chǎn)價(jià)值。如房屋、機(jī)器設(shè)備等局限于公式性計(jì)算價(jià)格，僅考慮了原始成本折現(xiàn)率，而忽視了房屋類別、屬性、地域等問題，按重置成本法進(jìn)行評(píng)估，不能按照國(guó)家規(guī)定采取市價(jià)法及收益法的客觀實(shí)用性來評(píng)估，難以反映評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值。
（五）評(píng)估內(nèi)容不齊全。國(guó)有資產(chǎn)是指國(guó)家以各種形式投資形成的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他形態(tài)資產(chǎn)。那些以國(guó)有企業(yè)改制、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，必須對(duì)企業(yè)改制、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的全部資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但是，在一部分企業(yè)改制和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的的資產(chǎn)評(píng)估中，對(duì)專利、商標(biāo)、商譽(yù)等極具價(jià)值和增值潛力的無形資產(chǎn)按極低的價(jià)格評(píng)估或不評(píng)估不說明等。
（六）信息披露不充分。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露必要的信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。但在有的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的總體情況、產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)、權(quán)屬關(guān)系以及資產(chǎn)的擔(dān)保、抵押、剝離、租賃、權(quán)證變更等可能對(duì)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值判斷產(chǎn)生重大影響的信息，披露不夠充分。
二、加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作的對(duì)策思路
針對(duì)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作存在的問題，根據(jù)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令第91號(hào))的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照“明確職責(zé)、嚴(yán)格程序、規(guī)范操作”的目標(biāo)要求，來規(guī)范和加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理。
（一）明確委托主體。當(dāng)企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評(píng)估行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)由國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并與之簽訂《資產(chǎn)評(píng)估委托書》。企業(yè)應(yīng)如實(shí)向資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供有關(guān)情況和資料，并對(duì)所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，不得隱匿或虛報(bào)資產(chǎn)。這種按照經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)權(quán)限與核準(zhǔn)備案相一致的原則，進(jìn)行的核準(zhǔn)備案制度，有利于提高效率，分清責(zé)任，更好地體現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一，確保中介獨(dú)立客觀公正執(zhí)業(yè)。同時(shí)可以有效地防止企業(yè)與中介惡意串通、隱匿資產(chǎn)、虛增負(fù)債和低評(píng)漏評(píng)等舞弊現(xiàn)象，防止企業(yè)內(nèi)部人及其他關(guān)聯(lián)利益方與中介形成利益共同體和一致行為人的產(chǎn)生。
（二）嚴(yán)格選聘條件。產(chǎn)權(quán)持有單位應(yīng)按照公開、公平、公正、透明、擇優(yōu)和高效的原則，嚴(yán)格選聘有資質(zhì)、有信譽(yù)、有業(yè)務(wù)勝任能力的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要自覺堅(jiān)持《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》的規(guī)定，遵循獨(dú)立、公正、客觀的原則進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估工作。
（三）規(guī)范評(píng)估程序。執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。按照現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告等步驟組織實(shí)施評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債實(shí)施實(shí)地勘察、核對(duì)，客觀公正地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，最大限度地保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)、合理和完整性，為資產(chǎn)處置提供客觀的價(jià)格依據(jù)。積極推行企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估方法，對(duì)涉及企業(yè)價(jià)值評(píng)估的項(xiàng)目原則上要求采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行驗(yàn)證，使國(guó)有企業(yè)多年形成的品牌價(jià)值、商譽(yù)等無形資產(chǎn)得到充分體現(xiàn)，有效提升評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量。
（四）提高執(zhí)業(yè)水平。按照職業(yè)道德行為規(guī)范的要求，進(jìn)一步提高國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，加深對(duì)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的理解，切實(shí)提高資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案的工作質(zhì)量和效率。更新和提高執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，熟練掌握現(xiàn)行各種有關(guān)規(guī)定和實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高執(zhí)業(yè)水平。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)不斷創(chuàng)造條件，開展各種形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員執(zhí)行各種類型評(píng)估業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，提高分析、判斷問題的能力。
（五）實(shí)行專家評(píng)審。建立資產(chǎn)評(píng)估專家評(píng)審委員會(huì)制度，對(duì)重大項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)實(shí)行專家評(píng)審，邀請(qǐng)專家對(duì)重大項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法的適用、范圍內(nèi)容、取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)及評(píng)估程序進(jìn)行綜合評(píng)審，讓評(píng)估方面的專家對(duì)評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量作出評(píng)價(jià)。并在實(shí)踐中不斷擴(kuò)大專家評(píng)審范圍，不斷擴(kuò)大專家隊(duì)伍的覆蓋面，特別是增加特殊行業(yè)、特種設(shè)備等方面的專家。因?yàn)閷＜以u(píng)審可以更多地從行業(yè)執(zhí)業(yè)行為的角度，更加關(guān)注評(píng)估報(bào)告的法律效力相關(guān)的內(nèi)容。通過專家評(píng)審，力求實(shí)現(xiàn)評(píng)估程序更加合法、評(píng)估過程更加合規(guī)、評(píng)估結(jié)果更加合理。
（六）加大監(jiān)督力度。及時(shí)了解和掌握資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中的執(zhí)業(yè)情況，加強(qiáng)與相關(guān)評(píng)估行業(yè)主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，組織開展國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的質(zhì)量抽查，對(duì)評(píng)估人員、評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，建立評(píng)估管理檔案，加大對(duì)違紀(jì)違規(guī)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的查處力度。建立和完善監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)根據(jù)情況，采取通報(bào)、警告、將不良記錄備案、停業(yè)整頓、取消國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)資格等措施。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)質(zhì)量控制，注重品德要求，強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德，切實(shí)維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)出資人利益，提升行業(yè)社會(huì)公信力，提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
第6篇：收益法評(píng)估報(bào)告范文
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評(píng)估作價(jià)時(shí)，往往采用與審計(jì)方法相同或相似的程序，如監(jiān)盤、函證、抽樣、測(cè)試等。而審計(jì)機(jī)構(gòu)在審計(jì)時(shí)，需要采用公允價(jià)值測(cè)試資產(chǎn)價(jià)值，并據(jù)以計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或確定公允價(jià)值變動(dòng)損益等，這與評(píng)估并無很大區(qū)別。這樣，就使評(píng)估與審計(jì)結(jié)下不解之緣。如何在實(shí)際操作中處理好評(píng)估與審計(jì)的關(guān)系，直接影響到評(píng)估和審計(jì)的效率與質(zhì)量。筆者根據(jù)數(shù)次評(píng)估同時(shí)進(jìn)行審計(jì)的實(shí)踐。認(rèn)為評(píng)估與審計(jì)存在著分工協(xié)作、在業(yè)務(wù)報(bào)告中相互包容的需要。
本文中的“包容”，即是資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)相互包含與容納的涵義。
一、資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)穿插操作中出現(xiàn)的問題
當(dāng)企業(yè)委托同時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)時(shí)，這一“同時(shí)”往往不是從同一起點(diǎn)日期開始平行進(jìn)行的。但資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)，往往需要在同一時(shí)點(diǎn)對(duì)同一項(xiàng)資產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)與審計(jì)調(diào)整。而當(dāng)所得出的“評(píng)估價(jià)值”與“審計(jì)核實(shí)數(shù)”(以下簡(jiǎn)稱“審定數(shù)”)不相一致而形成“撞車”時(shí)，會(huì)使委托單位無所適從。
資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)都需要對(duì)債權(quán)、債務(wù)實(shí)有數(shù)額進(jìn)行認(rèn)定，但兩者認(rèn)定的結(jié)果往往不相一致。資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)都需要確定各類實(shí)物資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，但兩者認(rèn)定的結(jié)果也往往不相一致。例如，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南用了很長(zhǎng)篇幅敘述非同一般的控制下企業(yè)合并時(shí)資產(chǎn)公允價(jià)值確定的原則和方法。而采用資產(chǎn)評(píng)估確定固定資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)自有一套方法。審計(jì)中用補(bǔ)提折舊或沖回已提折舊的方法核實(shí)固定資產(chǎn)凈值，用計(jì)提減值準(zhǔn)備來沖減實(shí)物資產(chǎn)賬面價(jià)值，但實(shí)際上這樣做并不能真正反映實(shí)物資產(chǎn)的價(jià)值狀況。至于冷背、變質(zhì)存貨的變價(jià)。實(shí)物資產(chǎn)的盤盈等價(jià)值的確定，審計(jì)中的方法也不如資產(chǎn)評(píng)估中的方法可靠。
因此，資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)需要協(xié)作，既可避免“撞車”，還可各自棄短就長(zhǎng)，從而得到比較理想的效果。
二、資產(chǎn)評(píng)估、審計(jì)同時(shí)進(jìn)行時(shí)協(xié)作與分工的總原則
1、協(xié)調(diào)時(shí)點(diǎn)
審計(jì)的報(bào)表截止日與資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日宜采用同一時(shí)點(diǎn)，這樣，被審計(jì)、評(píng)估單位某日的資產(chǎn)與負(fù)債可以成為審計(jì)與評(píng)估統(tǒng)一的對(duì)象，便于進(jìn)行協(xié)作。
2、數(shù)據(jù)銜接
無論是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用審計(jì)結(jié)果，還是審計(jì)報(bào)告使用資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果，都必須妥善處理數(shù)據(jù)的銜接問題。資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以審計(jì)的“終點(diǎn)”為評(píng)估的“起點(diǎn)”，即在已得出的“審定數(shù)”基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估：而審計(jì)則應(yīng)以評(píng)估的“終點(diǎn)”作為審計(jì)的“起點(diǎn)”，即在已得出的評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)上進(jìn)行審計(jì)。出具報(bào)告時(shí)，如評(píng)估人員不認(rèn)同審計(jì)結(jié)果，可以在評(píng)估過程中調(diào)整；如審計(jì)人員不認(rèn)同評(píng)估結(jié)果，可在審計(jì)過程中調(diào)整。但評(píng)估人員與審計(jì)人員在進(jìn)行這樣的調(diào)整時(shí)，都應(yīng)當(dāng)慎重。
3、分工協(xié)作
當(dāng)資產(chǎn)評(píng)估在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)的整體價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表中的貨幣資金、應(yīng)收款項(xiàng)、債券投資、待攤費(fèi)用、遞延所得稅資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用等不具實(shí)物形態(tài)的各資產(chǎn)項(xiàng)目，以及全部負(fù)債等由審計(jì)負(fù)責(zé)查驗(yàn)核實(shí)其具體數(shù)額，如無特殊情況存在，應(yīng)包容審計(jì)的結(jié)果。
固定資產(chǎn)、存貨等實(shí)物資產(chǎn)，商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等無形資產(chǎn)，股票投資等權(quán)益性資產(chǎn)，應(yīng)由審計(jì)查驗(yàn)核實(shí)數(shù)量或原始成本(賬面價(jià)值)，其實(shí)際價(jià)值的確定則由評(píng)估負(fù)責(zé)。審計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮與包容評(píng)估結(jié)果。實(shí)物資產(chǎn)及有價(jià)證券中凡是清理盤點(diǎn)時(shí)數(shù)量減少或已無實(shí)物形態(tài)的，均應(yīng)在審計(jì)中予以減值處理。
當(dāng)資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)分別由兩家中介機(jī)構(gòu)承辦時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)可在審計(jì)時(shí)派員參加審計(jì)過程，其中如果評(píng)估只涉及實(shí)物資產(chǎn)和上市證券，則可由審計(jì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)分別派員，聯(lián)合確認(rèn)所評(píng)估資產(chǎn)的數(shù)量或歷史成本。
三、具體操作
(一)實(shí)物資產(chǎn)的同時(shí)審計(jì)與評(píng)估
1、審計(jì)實(shí)物資產(chǎn)的主要工作是進(jìn)行實(shí)物盤點(diǎn)。盤盈及賬外的實(shí)物資產(chǎn)，可評(píng)估作價(jià)計(jì)入資產(chǎn)。
2、折舊項(xiàng)目審計(jì)時(shí)，均不作補(bǔ)提或沖回的審計(jì)處理，累計(jì)折舊額(重置價(jià)值與評(píng)估價(jià)值的差額)的最終認(rèn)定也應(yīng)由評(píng)估完成。
3、在建工程項(xiàng)目審計(jì)時(shí)，有實(shí)物形態(tài)的，或按成本繼續(xù)保留余額，或轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)物交由評(píng)估最后確定價(jià)值：無實(shí)物形態(tài)存在又不能為以后經(jīng)營(yíng)帶來直接經(jīng)濟(jì)效益的，審計(jì)時(shí)應(yīng)報(bào)批核銷，不作評(píng)估。
4、存貨的成本差異、進(jìn)銷差價(jià)、跌價(jià)準(zhǔn)備等調(diào)整賬戶，固定資產(chǎn)、在建工程的減值準(zhǔn)備賬戶，審計(jì)時(shí)般將其作為一個(gè)總賬科目，其金額轉(zhuǎn)入相關(guān)被調(diào)整科目。企業(yè)還在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的，商品進(jìn)銷差價(jià)賬戶可不作變動(dòng)，留待資產(chǎn)評(píng)估時(shí)再根據(jù)存貨估價(jià)作適當(dāng)調(diào)整。
5、存貨中的在途存貨，即“材料(商品)采購(gòu)”、“物資采購(gòu)”項(xiàng)目，審計(jì)時(shí)如發(fā)現(xiàn)已逾期但供貨方并未實(shí)際發(fā)貨，應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款”項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)處理。
固定資產(chǎn)清理項(xiàng)目可參照在建工程的方法進(jìn)行審計(jì)與評(píng)估。
(二)無形資產(chǎn)，股權(quán)投資的同時(shí)審計(jì)與評(píng)估
1、如果無形資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利還存在，應(yīng)列入評(píng)估；如果相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利已不存在，則應(yīng)在審計(jì)中核銷。
2、股票投資、債券投資以及其他股權(quán)投資審計(jì)時(shí)，應(yīng)實(shí)際盤點(diǎn)實(shí)有股數(shù)并與賬面記錄核對(duì)，如發(fā)生盤盈盤虧，查明原因后按賬面成本或面值調(diào)整投資額并列入審計(jì)盈虧，爾后轉(zhuǎn)入評(píng)估。
當(dāng)這些投資的價(jià)值確定需要利用所投資單位的審計(jì)報(bào)告，甚至需要對(duì)所投資單位實(shí)施審計(jì)時(shí)，評(píng)估可以使用審計(jì)的結(jié)果。對(duì)于上市的股票、債券，則應(yīng)按證券市場(chǎng)價(jià)格通過評(píng)估確定，也可以通過審計(jì)與評(píng)估的雙方機(jī)構(gòu)協(xié)商確定。
(三)債權(quán)、債務(wù)的同時(shí)審計(jì)與評(píng)估
債權(quán)、債務(wù)的審計(jì)評(píng)估，除債券投資外，均應(yīng)由審計(jì)負(fù)責(zé)實(shí)施。
四、審計(jì)、評(píng)估報(bào)告的相關(guān)揭示
在資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)使用雙方的工作結(jié)果時(shí)必須在審計(jì)報(bào)告與評(píng)估報(bào)告中作明確揭示：
(1)在審計(jì)先于資產(chǎn)評(píng)估前進(jìn)行時(shí)，審計(jì)報(bào)告可在說明段作類似如下內(nèi)容的說明：“本次審計(jì)采用了先審計(jì)后評(píng)估的方法，本報(bào)告中列舉的固定資產(chǎn)、存貨等實(shí)物資產(chǎn)的審定數(shù)，是以實(shí)地盤存數(shù)與賬面成本價(jià)為基礎(chǔ)得出；無形資產(chǎn)、股權(quán)投資則以清查核對(duì)后的賬面價(jià)值計(jì)算。上述資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值將由資產(chǎn)評(píng)估確定”。而后完成的評(píng)估報(bào)告中可在計(jì)價(jià)原則和計(jì)價(jià)方法段作類似如下內(nèi)容的說明：“應(yīng)收款項(xiàng)、貨幣資金、長(zhǎng)短期待攤費(fèi)用、遞延所得稅資產(chǎn)，以及負(fù)債各項(xiàng)目、資本公積外的所有者權(quán)益各項(xiàng)目……的評(píng)估價(jià)值，除有特殊情況的個(gè)別子細(xì)目以外，均以同一基準(zhǔn)日的審定數(shù)為準(zhǔn)”。
(2)在資產(chǎn)評(píng)估先于審計(jì)進(jìn)行前時(shí)，在審計(jì)報(bào)告中應(yīng)作這樣的說明：“在我們實(shí)施審計(jì)程序的同時(shí)，委托方還委托××資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)(或本所)對(duì)被審計(jì)單位的實(shí)物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)……進(jìn)行了評(píng)估，本報(bào)告披露的上述資產(chǎn)的價(jià)值，均采用了評(píng)估報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)”。
五、存在的問題
第7篇：收益法評(píng)估報(bào)告范文
宋先生的情況及意見其實(shí)是我國(guó)理財(cái)業(yè)務(wù)不斷完善的必然結(jié)果?？蛻羰欠癖仨毺顚懻{(diào)查表格才能購(gòu)買商業(yè)銀行的理財(cái)計(jì)劃？商業(yè)銀行的做法是否侵犯了客戶的隱私權(quán)？銀行應(yīng)采取哪些措施維護(hù)客戶的權(quán)益?筆者認(rèn)為這些都要依據(jù)法律、法規(guī)做出解答：
首先，根據(jù)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第22條的規(guī)定：“商業(yè)銀行向客戶提供理財(cái)規(guī)劃、投資顧問、推介投資產(chǎn)品服務(wù)，應(yīng)首先了解客戶的財(cái)務(wù)狀況、投資經(jīng)驗(yàn)、投資目的，以及對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知和承受能力，評(píng)估客戶是否適合購(gòu)買所推介的產(chǎn)品，并將有關(guān)評(píng)估意見告知客戶，雙方簽字?！币虼耍蛻粼诔醮闻c某家商業(yè)銀行開展理財(cái)業(yè)務(wù)時(shí)，無論其辦理哪類理財(cái)業(yè)務(wù)，都必須先填寫調(diào)查表，以便商業(yè)銀行了解其基本狀況，判斷客戶是否適合銀行推薦的理財(cái)產(chǎn)品，并制作有關(guān)的客戶評(píng)估報(bào)告。盡管調(diào)查表的有些問題可能涉及到客戶的隱私，但由于理財(cái)業(yè)務(wù)和客戶風(fēng)險(xiǎn)判斷息息相關(guān)，客戶應(yīng)予以配合。
其二，《商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第24條規(guī)定：“客戶評(píng)估報(bào)告認(rèn)為某一客戶不適宜購(gòu)買某一產(chǎn)品或計(jì)劃，但客戶仍然要求購(gòu)買的，商業(yè)銀行應(yīng)制定專門的文件，列明商業(yè)銀行的意見、客戶的意愿和其他的必要說明，雙方簽字認(rèn)可?！笨梢?，只有填寫了調(diào)查表，了解客戶基本情況并制作了客戶評(píng)估報(bào)告，才能更好地處理客戶與銀行二者的關(guān)系。
第8篇：收益法評(píng)估報(bào)告范文
[關(guān)鍵詞] 無形資產(chǎn) 評(píng)估方法
一、無形資產(chǎn)的概念及特征
1.無形資產(chǎn)的概念。 無形資產(chǎn)一詞在西方國(guó)家已有近百年的歷史,但對(duì)于什么是無形資產(chǎn),國(guó)內(nèi)外學(xué)者迄今尚未形成統(tǒng)一的共識(shí)。一般認(rèn)為,無形資產(chǎn)是指由特定的主體控制、不具有獨(dú)立實(shí)體,對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或服務(wù)長(zhǎng)期發(fā)揮作用,并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源。如專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)和商譽(yù)等。
2.無形資產(chǎn)的特征。 無形資產(chǎn)既具有有形資產(chǎn)的一般屬性,又具有其特殊屬性。(1)非實(shí)體性,無形資產(chǎn)不具有獨(dú)立的物質(zhì)實(shí)體,沒有具體的實(shí)物形態(tài),它必須依附于一定的物質(zhì)實(shí)體作為載體來發(fā)揮作用。(2)壟斷性,無形資產(chǎn)往往是由特定主體壟斷占有,凡不能壟斷,或者獲得它不需要任何代價(jià)的,都不是無形資產(chǎn)。(3)效益性,不是任何無形的事物都是無形資產(chǎn),成為無形資產(chǎn)的前提是,它必須能夠直接或間接地為所有者創(chuàng)造效益,而且能夠在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。(4)獨(dú)創(chuàng)性,無形資產(chǎn)中的技術(shù)性無形資產(chǎn)是科研勞動(dòng)的成果,具有獨(dú)創(chuàng)性。
二、無形資產(chǎn)評(píng)估目的及價(jià)值類型
1.無形資產(chǎn)評(píng)估目的。我國(guó)2001年頒布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》中規(guī)定,當(dāng)出現(xiàn)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、企業(yè)整體或部分資產(chǎn)收購(gòu)和處置等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí),注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以受托執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。無形資產(chǎn)評(píng)估目的主要有兩類:一是以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、股份制改造為目的的評(píng)估;二是按稅法和財(cái)務(wù)法規(guī)有關(guān)規(guī)定,以無形資產(chǎn)成本費(fèi)用攤銷為目的的評(píng)估。
2.無形資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型。無形資產(chǎn)評(píng)估目的不同,評(píng)估價(jià)值類型選擇也不一樣,以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、股份制改造為目的的評(píng)估,使用收益現(xiàn)值價(jià)值類型。而無形資產(chǎn)不是作為一般商品來轉(zhuǎn)讓的,而是作為獲利能力來轉(zhuǎn)讓的,其轉(zhuǎn)讓價(jià)值主要由它未來所能帶來的經(jīng)濟(jì)收益決定。因此,應(yīng)適用收益現(xiàn)值價(jià)值類型。以無形資產(chǎn)成本費(fèi)用攤銷為目的的評(píng)估,適用重置成本價(jià)值類型。
三、無形資產(chǎn)評(píng)估程序
無形資產(chǎn)評(píng)估程序是無形資產(chǎn)評(píng)估的操作規(guī)程。評(píng)估程序應(yīng)當(dāng)科學(xué)、規(guī)范,才能保證評(píng)估結(jié)果的合理。無形資產(chǎn)評(píng)估的程序如下:
1.明確評(píng)估目的。明確無形資產(chǎn)的評(píng)估目的,有利于正確確定無形資產(chǎn)的評(píng)估的范圍,選擇不同的評(píng)估價(jià)值類型和方法,保證所有者的權(quán)益。
2.鑒定無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)是附著于企業(yè),與企業(yè)共存的資產(chǎn),因此,對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估人員應(yīng)對(duì)被評(píng)估的無形資產(chǎn)進(jìn)行鑒定(包過證明無形資產(chǎn)的存在、確定資產(chǎn)種類和有效期限),這是無形資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)工作,直接影響到評(píng)估范圍和評(píng)估價(jià)值的科學(xué)性。
3.確定評(píng)估方法,搜集相關(guān)資料。根據(jù)待評(píng)無形資產(chǎn)的具體類型、特點(diǎn)、評(píng)估目的和外部市場(chǎng)條件等具體情況,恰當(dāng)選取合理評(píng)估方法。
4.整理并撰寫報(bào)告。無形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是無形資產(chǎn)評(píng)估過程的總結(jié),也是評(píng)估人員承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù),評(píng)估報(bào)告的編寫要簡(jiǎn)潔、明確,避免誤導(dǎo)。
四、無形資產(chǎn)評(píng)估的一般方法
無形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值受成本、技術(shù)成熟程度、效益、技術(shù)的經(jīng)濟(jì)壽命、市場(chǎng)供需狀況和轉(zhuǎn)讓方式的影響。因而無形資產(chǎn)的價(jià)值具有主觀性、不穩(wěn)定性、價(jià)值與成本不成比例等特征。
1.無形資產(chǎn)評(píng)估中的重置成本法。重置成本法是指按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)完全重置成本減去應(yīng)扣損耗或貶值,來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法,如式(1):
V= Cr - DP -Df De (1)
式中:V 為無形資產(chǎn)評(píng)估值;Cr 為重置成本;DP 為實(shí)體性貶值;Df 為功能性貶值;De 為經(jīng)濟(jì)性貶值。其中,無形資產(chǎn)的重置成本是指現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)條件下重新創(chuàng)造或購(gòu)置一項(xiàng)全新無形資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣總額。重置成本法是資產(chǎn)評(píng)估具體操作中最重要、最有效的方法。但這種方法用無形資產(chǎn)的部分成本替代了無形資產(chǎn)的價(jià)值,沒有充分的反映無形資產(chǎn)的價(jià)值。而且無形資產(chǎn)在不同時(shí)間不同地點(diǎn)價(jià)值不同,要找到相同或相似的無形資產(chǎn)在實(shí)際評(píng)估工作中有很大難度,而且有些新的高科技根本就不存在相同或相似的參考對(duì)照物。此外,在判斷資產(chǎn)貶值時(shí),又很大程度依賴于評(píng)估專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和判斷力。
2.無形資產(chǎn)評(píng)估中的收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是通過估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值,借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種資產(chǎn)評(píng)估方法, 如式(2)
(2)
式中: k為收益分成率,即轉(zhuǎn)讓分享收益的比例;V 為無形資產(chǎn)評(píng)估值;Rt 為使用該無形資產(chǎn)后第t 年增加的預(yù)期收益額;n為無形資產(chǎn)預(yù)計(jì)有效使用年限; i 為折現(xiàn)率。收益現(xiàn)值法的優(yōu)點(diǎn)是:實(shí)和較準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)本金化地價(jià)格;與投資決策相結(jié)合,應(yīng)用此法評(píng)估地資產(chǎn)價(jià)格易為買賣雙方接受。其缺點(diǎn)是:預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度大,受較強(qiáng)地主觀判斷和未來收益不可預(yù)見因素的影響;在評(píng)估中一般適用與企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,收益能力是市場(chǎng)價(jià)值的集中體現(xiàn),最符合現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理理論的要求。
3.無形資產(chǎn)評(píng)估中的現(xiàn)行市價(jià)法?，F(xiàn)行市價(jià)法也稱市場(chǎng)法,是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同并將類似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法,如式(3)
V = V P ×r, r =YC|(Ya + YC)×100 % (3)
式中:V P 為全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià); r 為成新率;YC 為尚可使用年限; Ya 為已使用年限?，F(xiàn)行市價(jià)法充分考慮了市場(chǎng)變化的因素,比較真實(shí)地反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值,但是資料收集和積累困難。但在有較充分的同類無形資產(chǎn)的銷售信息,此法不失為一種較好的評(píng)估方法。
參考文獻(xiàn):
第9篇：收益法評(píng)估報(bào)告范文
為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)行為，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)在總結(jié)《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡(jiǎn)稱“指導(dǎo)意見”)實(shí)施經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合評(píng)估理論和實(shí)踐的發(fā)展,制定了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》（以下簡(jiǎn)稱“企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則” 或“準(zhǔn)則”），并于2012年7月1日起施行。企業(yè)價(jià)值評(píng)估是目前資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)，準(zhǔn)則的出臺(tái)必將對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生廣泛和深遠(yuǎn)的影響。隨著企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則的實(shí)施，將進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)價(jià)值評(píng)估執(zhí)業(yè)行為，促進(jìn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估執(zhí)業(yè)水平再上一個(gè)新臺(tái)階，提升整個(gè)評(píng)估行業(yè)的公信力，并對(duì)鞏固拓展企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)和服務(wù)我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面起到積極推動(dòng)作用。
一、將指導(dǎo)意見修訂上升為企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則的背景和重要意義
指導(dǎo)意見自2005年4月1日起施行以來，為廣大評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)提供了操作指南，為委托方和監(jiān)管部門評(píng)價(jià)評(píng)估工作成果提供了客觀標(biāo)準(zhǔn)，為維護(hù)社會(huì)公眾利益和評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益起到了積極作用。企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法已經(jīng)由原先的資產(chǎn)基礎(chǔ)法為主、收益法簡(jiǎn)單驗(yàn)證逐步過渡到目前資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法兩種評(píng)估方法并重的格局，而且市場(chǎng)法也得到了一定程度的應(yīng)用，可以說，指導(dǎo)意見實(shí)施7年來，絕大部分內(nèi)容經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)是行之有效的。
七年來，我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則體系基本建立，國(guó)內(nèi)外企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論和實(shí)踐有了新的發(fā)展，國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)逐步完善，評(píng)估實(shí)踐對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估提出了新的要求，因此，對(duì)指導(dǎo)意見的修訂十分必要。準(zhǔn)則的制定過程中，始終堅(jiān)持以基本準(zhǔn)則為導(dǎo)向，并注重與已頒布的其他評(píng)估準(zhǔn)則的相互銜接。修訂后，準(zhǔn)則的整體框架、相關(guān)術(shù)語、披露內(nèi)容等方面實(shí)現(xiàn)了與其他評(píng)估準(zhǔn)則的協(xié)調(diào)。準(zhǔn)則起草過程中也十分注意借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，力求使一些基本名詞、概念、術(shù)語、方法與國(guó)際接軌，以利于促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的國(guó)際化。同時(shí)考慮我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則體系是規(guī)范我國(guó)評(píng)估行業(yè)的，應(yīng)立足于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)與法律環(huán)境，準(zhǔn)則的制定必須要考慮我國(guó)評(píng)估實(shí)踐，兼顧穩(wěn)健性與適度超前性，不能簡(jiǎn)單地模仿或照搬國(guó)外的條款。
如何有效地協(xié)調(diào)好操作性和原則性，是準(zhǔn)則起草過程中一直在平衡的一個(gè)重要問題。準(zhǔn)則起草過程遵循了“粗細(xì)結(jié)合”原則。修訂后的企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)市場(chǎng)法和收益法的具體運(yùn)用提出了細(xì)化要求，對(duì)資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)流動(dòng)性溢折價(jià)的考慮、評(píng)估結(jié)論的形成方式等提出了更加明確的要求，對(duì)具有多種業(yè)務(wù)類型涉及多種行業(yè)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估明確了技術(shù)路徑，根據(jù)監(jiān)管部門的要求對(duì)評(píng)估報(bào)告披露的內(nèi)容進(jìn)行了重新梳理。
本次修訂，對(duì)指導(dǎo)和規(guī)范企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐、促進(jìn)評(píng)估行業(yè)更好地服務(wù)市場(chǎng)具有重要意義。一是總結(jié)和固化了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中通行有效的執(zhí)業(yè)實(shí)踐，有助于鞏固評(píng)估行業(yè)的傳統(tǒng)核心業(yè)務(wù)，可以更好地適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)評(píng)估專業(yè)服務(wù)的要求，更好地服務(wù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變；二是提升了對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的要求，為評(píng)估師提供了較為超前的實(shí)踐指引，有助于提升行業(yè)專業(yè)性；三是促進(jìn)了評(píng)估理念和評(píng)估方法的國(guó)際接軌，增強(qiáng)了準(zhǔn)則的國(guó)際趨同。
二、主要修訂內(nèi)容
（一）引導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)法和收益法的運(yùn)用
企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則在條款數(shù)量和內(nèi)容詳細(xì)程度方面，加強(qiáng)了對(duì)運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法的指導(dǎo)。在第三章“操作要求”中對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析調(diào)整，非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)的識(shí)別、分析和評(píng)估進(jìn)行了規(guī)范，在第四章“評(píng)估方法”中豐富了兩種方法的相關(guān)條款。在第五章“披露要求”中專門就運(yùn)用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中重點(diǎn)披露的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范。
（二）對(duì)收益法的具體運(yùn)用提出了細(xì)化要求
準(zhǔn)則第四章“評(píng)估方法”中收益法共有10條。第二十三條主要講收益法的定義及其適用性，第二十四、三十二條明確了收益法的具體方法。根據(jù)國(guó)外準(zhǔn)則及我國(guó)評(píng)估界的執(zhí)業(yè)實(shí)踐，明確提出了股利折現(xiàn)法（DDM）和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（DCF）兩種常用的具體方法。第二十五條對(duì)股利折現(xiàn)法的定義和應(yīng)用范圍做出規(guī)定，“通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價(jià)值的評(píng)估”?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法明確提出“通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。”在準(zhǔn)則第二十六條，對(duì)如何恰當(dāng)選擇兩個(gè)現(xiàn)金流折現(xiàn)模型進(jìn)行了規(guī)范。為了使準(zhǔn)則具有可操作性，在準(zhǔn)則第二十七至三十一條，對(duì)預(yù)期收益、收益期、預(yù)測(cè)期、折現(xiàn)率、預(yù)測(cè)期后的價(jià)值逐條進(jìn)行了規(guī)范。
