公積金貸款房產(chǎn)評(píng)估精選(九篇)

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第1篇：公積金貸款房產(chǎn)評(píng)估范文

(一)貸款范圍：

1．購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤(含商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等)，需要購(gòu)房貸款的；

2．購(gòu)買經(jīng)房改部門審批可出售的公有住房、集資房，需要購(gòu)房貸款的；

3．購(gòu)買房地產(chǎn)交易市場(chǎng)具有產(chǎn)權(quán)的二手房，需要購(gòu)房貸款的?！?(二)申請(qǐng)公積金貸款需要具備的條件：

1．具有本市城鎮(zhèn)常住戶口；

2．申請(qǐng)前連續(xù)足額繳存住房公積金時(shí)間在6個(gè)月以上；

3．購(gòu)房首付款的金額不低于所購(gòu)房?jī)r(jià)30％；

4．簽訂了購(gòu)房合同；

5．具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力；

6．沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響貸款償還能力的債務(wù)；

7．市房改資金管理中心規(guī)定的其他條件。

(三)貸款額度：

按現(xiàn)行規(guī)定，公積金貸款額度應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列限額標(biāo)準(zhǔn)：

1．公積金貸款總額不得超過購(gòu)買住房總價(jià)款的70％；

2．公積金貸款每戶不得超過12萬(wàn)元。

(四)貸款期限：

公積金貸款最長(zhǎng)年限不超過30年，并且不超過借款人法定離退休年限。

(五)貸款利率：

1―5年的公積金貸款年利率為：3．6％；

6―30年的公積金貸款年利率為：4．05％。

(六)貸款保險(xiǎn)：

貸款年限1―5年的，保險(xiǎn)費(fèi)率為貸款本息的1‰；

貸款年限6―10年的，保險(xiǎn)費(fèi)率為貸款本息的0．8‰；　 貸款年限11―20年的，保險(xiǎn)費(fèi)率為貸款本息的0．6‰； 　貸款年限20年以上的，保險(xiǎn)費(fèi)率為貸款本息的0．4‰；　 房產(chǎn)抵押保險(xiǎn)費(fèi)須在貸款時(shí)一次性付清，若職工提前還清貸款，可按提前年數(shù)退還多付保險(xiǎn)費(fèi)。 　舉例：某職工申請(qǐng)住房公積金貸款8萬(wàn)元，貸款期限10年，該職工應(yīng)付房產(chǎn)抵押保險(xiǎn)費(fèi)按以下方法計(jì)算：

(1)貸款年限為10年的8萬(wàn)元公積金貸款，月均還款額為811．86元； 　(2)還款期數(shù)：10年×12月／年＝120個(gè)月 　(3)貸款本息：811．86×120＝97423．20元　 (4)年保險(xiǎn)費(fèi)：97423．20×0．8‰＝77．94元／年 　 (5)10年應(yīng)付保險(xiǎn)費(fèi)合計(jì)：77．94×10＝779．40元。 　(七)貸款程序：

1．申請(qǐng)公積金貸款的職工先到市房改資金管理中心領(lǐng)取“住房公積金貸款申請(qǐng)審核書”，按照規(guī)定內(nèi)容如實(shí)填寫；

2．市房改資金管理中心從收到借款人填寫好的住房公積金貸款申請(qǐng)審核書及有關(guān)證明材料之日起，在一周內(nèi)進(jìn)行審查并作出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)予貸款的決定。準(zhǔn)予貸款的由市房改資金管理中心出具審核意見及《委托貸款通知書》；

3．借款人持市房改資金管理中心出具的《委托貸款通知書》，到受委托銀行簽定借款合同；

第2篇：公積金貸款房產(chǎn)評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】 住房公積金貸款 流程管理 建議

一、引言

隨著近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷攀升，住房公積金貸款成為我國(guó)城市居民購(gòu)買房產(chǎn)的主要資金來(lái)源。住房公積金貸款業(yè)務(wù)的推廣，有效拉動(dòng)了內(nèi)需，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善了我國(guó)城市居民的生活條件。但同時(shí)，我國(guó)住房公積金貸款管理還存在著一些問題，這些問題既有體制制度層面的也有操作層面的，本文作者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，指出當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理所存在的不足，從流程管理的角度出發(fā)，為貸前、貸中、貸后管理三個(gè)方面給出合理化改革意見，為改善我國(guó)住房公積金貸款管理提供有益的參考，同時(shí)為其他貸款業(yè)務(wù)的管理工作提供借鑒。

二、住房公積金貸款的特點(diǎn)以及管理的基本原則

當(dāng)前我國(guó)的住房公積金貸款分為自營(yíng)性住房貸款和委托性住房貸款，這兩類貸款的性質(zhì)及特點(diǎn)各不相同。自營(yíng)性住房貸款是以銀行的信貸資金為來(lái)源的住房貸款，這一類貸款的執(zhí)行者和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者都是商業(yè)銀行，貸款的利率由人民銀行確定，貸款的申請(qǐng)條件須由各商業(yè)銀行總行按照人民銀行要求確定；委托性住房貸款則是以職工繳納的公積金存款為資金來(lái)源的住房貸款，這一類貸款的執(zhí)行者是公積金管理中心委托銀行，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是公積金管理中心，貸款的利率是政策性優(yōu)惠利率，貸款申請(qǐng)條件由各地公積金管委會(huì)確定。通過分析住房公積金貸款所具備的特點(diǎn)，我們可以總結(jié)出住房公積金管理應(yīng)該具備的原則。

首先，住房公積金貸款必須具備安全可靠性原則。這是任何貸款業(yè)務(wù)都必須具備的首要原則，公積金貸款業(yè)務(wù)作為貸款業(yè)務(wù)的一種，必須具備這一基本原則。安全性指的是借款對(duì)象必須具備應(yīng)有的還本付息的能力；可靠性指的借款對(duì)象必須有良好的信譽(yù)，只有保證了安全和可靠，才能保證貸款的償還。

其次，住房公積金貸款必須符合法律和政策的規(guī)定?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》是我國(guó)規(guī)范住房公積金貸款管理的專門法律，住房公積金貸款的對(duì)象、期限、額度、適用范圍、劃款方式等都必須遵守這部法律。同時(shí)，住房公積金貸款管理還必須符合我國(guó)住房公積金管委會(huì)確立的政策要求。

第三，住房公積金貸款必須遵守服務(wù)居民的原則。我國(guó)的住房公積金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善廣大居民的生活條件是住房公積金貸款的目的所在，只有保證了服務(wù)人民的原則才能實(shí)現(xiàn)住房公積金貸款設(shè)立的目的，也才能體現(xiàn)我國(guó)國(guó)家制度的優(yōu)越性。因此，在保證安全可靠、合理合法的基礎(chǔ)上，還需要遵循服務(wù)居民的原則。

三、當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理存在的主要問題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫以及房?jī)r(jià)的不斷上漲，住房公積金貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)發(fā)展迅速，為拉動(dòng)內(nèi)需、改善人民生活條件作出了重大貢獻(xiàn)，但同時(shí)需要指出的是，當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理還存在著一些問題，下面就從貸前、貸中、貸后三個(gè)流程進(jìn)行分析。

1、貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估問題

貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估問題指的是在發(fā)放住房公積金貸款前需要充分合理地評(píng)價(jià)借款人的還款能力以及還款的信譽(yù)。一方面，個(gè)人信貸消費(fèi)在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有很長(zhǎng)的發(fā)展歷史，有很成熟的信用評(píng)價(jià)體系以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，但我國(guó)的個(gè)人信貸消費(fèi)尚處于起步探索階段，公積金貸款系統(tǒng)與銀行征信系統(tǒng)相互孤立，不能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)的信息共享，貸款人對(duì)借款人的信用評(píng)價(jià)殘缺不全，只能依靠職工所在單位所出具的征信證明。而工作單處于員工福利的考慮，往往會(huì)夸大員工的信用等級(jí)，造成銀行對(duì)貸款人信用評(píng)價(jià)的不實(shí)，給公積金貸款帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，住房貸款消費(fèi)屬于長(zhǎng)期信用消費(fèi)，需要以借款人長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入作為保障，但借款人很難對(duì)貸款人未來(lái)幾十年的收入變動(dòng)做出科學(xué)合理的判斷，這都會(huì)給銀行的貸前信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估帶來(lái)巨大的困難。在這兩方面因素的影響下，我國(guó)不斷出現(xiàn)住房公積金貸款違規(guī)業(yè)務(wù)，一些人員虛開信譽(yù)證明騙取住房公積金貸款，還有一些金融機(jī)構(gòu)高估了貸款者的還款能力和收入水平，給住房公積金貸款管理帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、貸中的規(guī)范性問題

貸中的規(guī)范性問題主要指的是住房公積金貸款業(yè)務(wù)辦理過程中內(nèi)部或者外部操作不當(dāng)造成的不規(guī)范的問題。這類問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，電子信息錄入錯(cuò)誤，紙質(zhì)檔案管理混亂。出現(xiàn)這種情況一方面是申請(qǐng)人出具的材料本身就有錯(cuò)誤所造成的，另一方面業(yè)務(wù)辦理人員責(zé)任心不強(qiáng)，專業(yè)能力低下，不能夠按照相關(guān)的規(guī)章制度，規(guī)范合理的錄入電子信息，保管好紙質(zhì)檔案信息，給住房公積金的貸款管理帶來(lái)諸多不便，造成了管理的混亂。

第二，貸款管理中部門不協(xié)調(diào)。公積金貸款涉及到很多部門，是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，要想規(guī)范公積金貸款管理，必須協(xié)調(diào)好各方面的業(yè)務(wù)關(guān)系，理順業(yè)務(wù)流程，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

第三，一人多貸問題。出現(xiàn)這種問題主要是申請(qǐng)人出于自身利益的考慮，違法違規(guī)操作，隱瞞個(gè)人收入等情況，提供虛假證明材料，從銀行騙取公積金貸款，給銀行的公積金貸款管理工作帶來(lái)了很大的混亂。

3、貸后的還款問題

當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度放慢，特別是經(jīng)歷全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，公積金的還款問題更是成為了公基金管理的重中之重。公積金貸款的發(fā)放是大額一次性發(fā)放的，而還款則是小額按月進(jìn)行的，是一個(gè)長(zhǎng)期連續(xù)的過程，需要以借款人長(zhǎng)期穩(wěn)定的職業(yè)收入作為保障，一旦借款人出現(xiàn)了工作或者人身的意外，喪失還款能力，會(huì)給借貸銀行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。特別是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的變化遇到了越來(lái)越多的外界影響因素，給住房公積金貸款管理工作帶來(lái)了新的、巨大的挑戰(zhàn)。

第3篇：公積金貸款房產(chǎn)評(píng)估范文

影響住房公積金使用

效率提高的因素

復(fù)雜的辦理程序。部分地區(qū)的房產(chǎn)管理部門不能有效評(píng)估房產(chǎn)，房產(chǎn)抵押的評(píng)估工作難以順利實(shí)施，在很大程度上限制了個(gè)人公積金貸款的余額，致使住房公積金的使用受阻，影響中低收入者的利益。利用住房公積金辦理貸款買房，需要花費(fèi)較長(zhǎng)的審批時(shí)間，手續(xù)辦理程序十分復(fù)雜，并且房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公積金貸款買房者缺乏服務(wù)熱情，從而降低大眾使用公積金買房的熱情，影響住房公積金的使用效率。

信貸受地域的限制。不同地區(qū)的管理中心運(yùn)作觀念、職工購(gòu)房取向、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況、發(fā)展水平、貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與貸款管理等都不盡相同，導(dǎo)致住房公積金在不同地區(qū)個(gè)人貸款發(fā)放方面也有所不同，出現(xiàn)區(qū)域性的不平衡發(fā)展。住房公積金的運(yùn)作方式相對(duì)單一且封閉，基本是行業(yè)內(nèi)采取封閉式的運(yùn)行來(lái)進(jìn)行使用與收集，嚴(yán)重限制了資本市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的共性管理?？梢哉f，這種地域性的局限會(huì)使住房公積金跨省貸款存在很大的難度，降低公積金的使用效率。

覆蓋面小。由于居民沒有全面認(rèn)識(shí)和理解住房公積金制度，對(duì)住房公積金低貸低存的計(jì)算方法不了解，繳存的收益相對(duì)較低，導(dǎo)致居民繳納住房公積金的主動(dòng)性與積極性不高。當(dāng)前我國(guó)《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：職工與住房公積金管理中心有權(quán)督促單位為職工設(shè)立住房公積金賬戶，并且職工有足額與正常繳存住房公積金的義務(wù)。但是有些農(nóng)民工與小微企業(yè)職工等低收入人群沒有繳存住房公積金，致使其不能申請(qǐng)住房公積金貸款，無(wú)法享受制度帶來(lái)的便利，住房需求得不到滿足。

提高住房公積金使用

效率的策略

適當(dāng)簡(jiǎn)化使用程序。為了提高住房公積金的使用效率，需要加強(qiáng)金融部門與公積金管理部門之間的協(xié)作配合，對(duì)公積金購(gòu)房與辦理貸款的流程加以適當(dāng)簡(jiǎn)化，構(gòu)建重點(diǎn)突出與程序簡(jiǎn)明的貸款買房落實(shí)及審查制度，從而減少手續(xù)審批的時(shí)間與環(huán)節(jié)，促進(jìn)公積金使用效率的提高。另外，公積金管理部門需要合理運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，以此實(shí)現(xiàn)信息與資源的共享，強(qiáng)化溝通交流的順暢，有效解決住房公積金貸款人員的相關(guān)問題，為其提供快捷全面的服務(wù)。同時(shí)部門工作人員需要具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，為公積金的運(yùn)營(yíng)做出自身的貢獻(xiàn)，使貸款買房者真正使用住房公積金，提高公積金的使用效率。當(dāng)然住房公積金的使用政策應(yīng)傾向于低收入者，對(duì)無(wú)用限制與不合理收費(fèi)加以取消，減輕貸款買房者的壓力。

科學(xué)調(diào)整信貸政策。對(duì)于住房公積金而言，其信貸政策會(huì)隨居民收入的變化而變化，影響資金的融資功能與使用期限，因此可適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限來(lái)保證信貸的平衡。政府需要將自身的作用加以充分發(fā)揮，通過免稅的形勢(shì)來(lái)科學(xué)調(diào)整融資，也可提供低于市場(chǎng)平均水平的利率為貸款買房者提供貸款，政府承擔(dān)其中產(chǎn)生的利息差額，或者是鼓勵(lì)住房?jī)?chǔ)蓄達(dá)到一定數(shù)額的人。這樣能夠結(jié)合居民的實(shí)際需求來(lái)調(diào)整信貸政策，實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠政策與利率的靈活性，有效保障職工的利益。

加強(qiáng)歸集擴(kuò)面。社會(huì)保障部門與人力資源部門應(yīng)在《勞動(dòng)合同》中納入繳存住房公積金，并在住房公積金制度中納入非公企業(yè)職工，鼓勵(lì)具有穩(wěn)定收入的個(gè)體工商戶與務(wù)工人員等加入住房公積金體系，對(duì)這些人員的權(quán)益加以充分保障，擴(kuò)大公積金制度的收益人群。同時(shí)國(guó)家可以將住房公積金應(yīng)用于公租房與保障房等方面的建設(shè)，構(gòu)建系統(tǒng)完整的貸款回收體系及渠道，利用專戶設(shè)置形式來(lái)強(qiáng)制性監(jiān)督貸款資金，從而全面把控風(fēng)險(xiǎn)，有效解決低收入群體的住房問題。

第4篇：公積金貸款房產(chǎn)評(píng)估范文

2、初步審核之后需要進(jìn)行評(píng)估，對(duì)購(gòu)房的房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估如果購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房，是不需要進(jìn)行評(píng)估的，直接會(huì)通過第3步審核。

3、評(píng)估完之后，申請(qǐng)人向相應(yīng)的部門提供評(píng)估報(bào)告，以及住房管理中心的要求初審材料，到住房管理中心進(jìn)行貸款審核，如果審核通過了，那么管理中心會(huì)開具貸款調(diào)查通知書調(diào)查管理通知單。

4、貸款調(diào)查通知單會(huì)送到申請(qǐng)人的手中，你可以按照自己的實(shí)際情況，選擇適合的擔(dān)保方式，之后辦理?yè)?dān)保手續(xù)。

5、之后擔(dān)保手續(xù)辦理完成之后需要簽訂借款合同，借款合同簽訂完成之后，住房公積金會(huì)與委托方進(jìn)行簽納貸款協(xié)議。

6、貸款協(xié)議簽完之后，住房公積金會(huì)對(duì)每一筆的貸款金額，期限利率進(jìn)行審批同意。

7、之后會(huì)與申請(qǐng)人以及委托貸款方進(jìn)行合同簽訂，合同簽訂完之后，可以辦理借款手續(xù)，貸款會(huì)直接劃入售樓方，申請(qǐng)人以及貸款人在指定的賬戶上每個(gè)月進(jìn)行定期還貸就可以了。

第5篇：公積金貸款房產(chǎn)評(píng)估范文

[關(guān)鍵詞]公積金貸款；風(fēng)險(xiǎn)控制；舉措

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643039

市場(chǎng)是風(fēng)險(xiǎn)的聚集地，任何行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是具有投資和融資性質(zhì)的金融行業(yè)。公積金貸款作為金融行業(yè)的一部分，自然而然存在著不少風(fēng)險(xiǎn)。若這些風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)預(yù)防和控制，將會(huì)給利益雙方帶來(lái)無(wú)法預(yù)估的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)绊懝e金貸款市場(chǎng)的正常運(yùn)行。相反地，提前做好公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制，能夠最大化地減少各方的利益損失，保證金融市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

1公積金貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

11利率風(fēng)險(xiǎn)

利率是一種重要的貨幣政策工具，對(duì)利率進(jìn)行調(diào)節(jié)是國(guó)家實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的一種重要手段。公積金貸款的利率必須符合國(guó)家的利率標(biāo)準(zhǔn)，跟隨國(guó)家的利率政策的變化而變化。當(dāng)央行上調(diào)利率時(shí)，也就是說公積金貸款的利率上漲，這會(huì)無(wú)形之中加大借款人的還款負(fù)擔(dān)。另外，利率降低，雖然表面上看有助于抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，但是卻降低了房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，若房屋的實(shí)際價(jià)值降低到小于貸款的余額時(shí)，借款人極有可能拋棄抵押物，并拒絕繼續(xù)支付房款。此時(shí)貸款人按照合同的規(guī)定對(duì)抵押物進(jìn)行變現(xiàn)時(shí)，會(huì)因?yàn)樽儸F(xiàn)金額無(wú)法彌補(bǔ)貸款余額而虧損，形成抵押風(fēng)險(xiǎn)。

12政策風(fēng)險(xiǎn)

公積金貸款對(duì)國(guó)家政策的依賴性較強(qiáng)，因而政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策變化，會(huì)給公積金貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，使得借貸雙方的利益受損。比如，政策規(guī)定中低收入者是住房貸款的主體，這一舉措使得購(gòu)房不再只是富人的“專利”，一些低收入者也能躋身“有房一族”。但是很多中低收入人群的工資水平不太穩(wěn)定，還款較為吃力，一旦出現(xiàn)突發(fā)狀況，容易造成還款資金不足，給公積金貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

13管理決策風(fēng)險(xiǎn)

由于公積金管理者的錯(cuò)誤決策而引起的公積金虧損，就是所謂的管理決策風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的住房公積金政策形成時(shí)間尚短，仍處于初級(jí)階段，對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)仍然不夠健全。關(guān)于貸款的流程和方法，各個(gè)省市存在一定的差異，沒有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。不同的省市在公積金貸款的管理水平也各有千秋，在管理的方式上不夠科學(xué)合理。由于缺乏統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，公積金的管理者很容易做出不正確的決策，形成管理決策風(fēng)險(xiǎn)。

目前，一些地方政府為了貫徹落實(shí)民生政策和追求經(jīng)濟(jì)利益，通過減少貸款限制、增加貸款金額、采用違法手段減少貸款程序等方式實(shí)現(xiàn)。這種行為雖說一定程度上解決了某些家庭的居住問題，但是卻存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。

14操作風(fēng)險(xiǎn)

采用住房公積金貸款的購(gòu)房者通常是普通公司職工，貸款工作人員難以對(duì)借款人的資質(zhì)、抵押物等進(jìn)行一一調(diào)查，導(dǎo)致抵押物的價(jià)值估算不準(zhǔn)確，貸款手續(xù)欠缺，甚至貸款的金額超出了借款人能夠償還的范圍。另外，貸款人員自身缺乏良好的道德素質(zhì)，在工作中常常難以約束自己的行為，為了滿足自己的私欲，不惜違背相關(guān)規(guī)定，對(duì)不符合條件的借款人發(fā)放貸款，或者在沒有全面了解借款人的職業(yè)、收入水平等情況下便進(jìn)行貸款的發(fā)放。以上這些都是公積金J款的操作風(fēng)險(xiǎn)。

15借款人風(fēng)險(xiǎn)

借款人的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩方面：一方面是受自然災(zāi)害和突發(fā)事件的影響，盡管借款時(shí)借款人有穩(wěn)定的工資來(lái)源，然而一旦遇上各種天災(zāi)人禍，會(huì)造成借款人還款困難，甚至使得借款人失去償還的能力。另一方面來(lái)自借款人的道德素質(zhì)，比如存在一些借款人缺乏誠(chéng)信的意識(shí)，漠視法律法規(guī)，違背貸款合約的規(guī)定，故意拖欠貸款，甚至拒不還款，給住房公積金貸款帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制舉措

21完善借款人信用管理制度

我國(guó)住房公積金貸款的還款期限通常比較長(zhǎng)久，這期間也存在許多不確定的因素，會(huì)形成一定風(fēng)險(xiǎn)，特別要注意的是由于借款人的個(gè)人信用問題而引起的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，建立一套完善借款人信用的管理制度，實(shí)現(xiàn)借款人信用評(píng)估的全面性顯得尤為重要。其中，建立個(gè)人信用信息檔案庫(kù)是一個(gè)不錯(cuò)的辦法。在這建立檔案信息的時(shí)候，需要將借款人的信用等級(jí)、文化程度、所處職位、工資水平以及家庭整體的經(jīng)濟(jì)情況納入其中，進(jìn)行相應(yīng)的審核評(píng)估。

22完善貸款審批制度

公積金貸款中，對(duì)借款人進(jìn)行全方位的審批是必不可少的工作。在實(shí)際的審批中，應(yīng)當(dāng)采取多級(jí)審批的方式，對(duì)各層級(jí)的審批進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，建立一套完備的貸款審批制度，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。比如在實(shí)際的貸款工作中，若有客戶違約拖欠貸款金額，應(yīng)當(dāng)采取一定的行動(dòng)，通過跟蹤記錄和催收等方式收回資金。在貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)讓借款人留下備用號(hào)碼，以免出現(xiàn)意外無(wú)法聯(lián)系，或者要求借款人提供擔(dān)保人，當(dāng)借款人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)無(wú)還款能力時(shí)，由擔(dān)保人承擔(dān)相應(yīng)的連帶責(zé)任，從而盡可能將風(fēng)險(xiǎn)控制在較小的范圍內(nèi)。除此之外，公積金管理部門和貸款銀行之間應(yīng)當(dāng)創(chuàng)建聯(lián)席會(huì)議制度，雙方可以通過會(huì)議的形式，實(shí)時(shí)進(jìn)行交流溝通，避免出現(xiàn)信息不對(duì)稱的情況，實(shí)現(xiàn)信息共享，并達(dá)到有效防范風(fēng)險(xiǎn)的目的。另外，將貸款的審核的人員和信貸人員進(jìn)行分離，避免出現(xiàn)審核不嚴(yán)的現(xiàn)象，帶來(lái)操作上的風(fēng)險(xiǎn)。

23轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)，成立擔(dān)保機(jī)構(gòu)

通常，政府可以出資成立相應(yīng)的房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)是公信度強(qiáng)、操作規(guī)范、社會(huì)認(rèn)同度高。應(yīng)當(dāng)充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)和公積金管理處的相互合作，將貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)化的分工，使得貸款過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理水平得到有效提升，成功將一部分住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給擔(dān)保機(jī)構(gòu)，保護(hù)公積金業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。當(dāng)借款人利用住房公積金借款購(gòu)房時(shí)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)為借款人做出擔(dān)保，并向住房公積金管理部門進(jìn)行保證和承擔(dān)連帶責(zé)任，同時(shí)，借款人也要進(jìn)一步向公積金管理部門提供擔(dān)保。假使借款人因故不能按時(shí)還款，則住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)需要到期償還本金和利息，以此承擔(dān)連帶責(zé)任。通過成立擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為借款人做出擔(dān)保，可以成功將住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去，對(duì)于抵押物存在估價(jià)不準(zhǔn)的情況導(dǎo)致難以處置的問題，就成功得到了解決。這種方法同樣適用于利用公積金貸款購(gòu)買二手房，形成的貸款風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保問題的情況。

24強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)管

公積金管理機(jī)構(gòu)的內(nèi)部要從各方面著手，強(qiáng)化對(duì)公積金貸款的內(nèi)部管理。通過一系列規(guī)范化的制度，管理和約束信貸員的行為，使之行為規(guī)范化。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立一套健全的獎(jiǎng)懲機(jī)制，不僅可以規(guī)范員工的行為，而且能夠激發(fā)信貸員的工作熱情和積極性。內(nèi)部監(jiān)督包括領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)的監(jiān)督和基層員工之間的互相監(jiān)督，將內(nèi)部監(jiān)督的功能發(fā)揮到最大。另外，需要注重對(duì)優(yōu)秀信貸人才的培養(yǎng)，從道德素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力兩方面著手做好對(duì)工作人員的培訓(xùn)工作。將風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)灌輸?shù)矫恳晃粏T工的腦中，并將這些風(fēng)險(xiǎn)與員工的利益掛鉤，讓員工明白防范風(fēng)險(xiǎn)的意義重大，并隨時(shí)具有風(fēng)險(xiǎn)控制的意識(shí)。

3結(jié)論

公積金貸款存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，且有些風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法避免的，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制是一項(xiàng)長(zhǎng)久的工作。針對(duì)這些不同的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)從不同角度采取相應(yīng)的措施，通過制度的規(guī)范作用和借貸雙方的自我約束，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，盡力將風(fēng)險(xiǎn)降到最小，保障公積金貸款的健康發(fā)展。通過對(duì)公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制，將民生政策落到實(shí)處，為廣大人民群眾謀福利。

參考文獻(xiàn)：

[1]古麗萍淺談住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與控制措施[J].金融經(jīng)濟(jì)，2014（24）：149-150

[2]何夢(mèng)琳試議住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2014（1）：110-111

第6篇：公積金貸款房產(chǎn)評(píng)估范文

    關(guān)鍵詞:公積金貸款;管理風(fēng)險(xiǎn);規(guī)避方式

    住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體,已成為職工個(gè)人購(gòu)房貸款首選的貸款方式。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購(gòu)買了自住住房,改善了長(zhǎng)期困擾人們的居住條件。但是,近年來(lái),隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮,住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴(kuò)大,貸款時(shí)間的推移,貸款逾期率也不斷上升,貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。對(duì)此住房公積金管理中心應(yīng)不斷地加強(qiáng),管理風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式顯得格外重要。

    一、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的形成

    住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款既擁有共性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)又有其自身獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn),而管理風(fēng)險(xiǎn)是目前各房改資金管理中心較為突出的風(fēng)險(xiǎn)。

    (一)運(yùn)行體制帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)

    國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》,條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)委托住房委員會(huì)指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù),個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理,并由房改資金中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。也就是同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體,受委托銀行是以獲取最大利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定,但仍無(wú)法回避自身利益的驅(qū)動(dòng),和在運(yùn)作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。

    1、受委托銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)及利益。在受委托銀行在自營(yíng)業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間,存在將風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤(rùn)較高的貸款項(xiàng)目留下,而將風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的項(xiàng)目以委托貸款方式留給房改資金中心,大力推薦商業(yè)貸款,甚至出現(xiàn)對(duì)只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象,這樣,房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商,另一方面又失去了資信較好的客戶,無(wú)形加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對(duì)住房公積金貸款的低利率的沖擊,加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務(wù)受委托銀行所帶來(lái)的利益不均衡,購(gòu)房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有,若購(gòu)房者選擇公積金貸款,受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費(fèi),且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使,往往對(duì)住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)的手段,抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速發(fā)展。而其自運(yùn)營(yíng)的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多,并且程序簡(jiǎn)捷。當(dāng)然無(wú)論是對(duì)開發(fā)商還是借款戶來(lái)說,都希望資金快速及時(shí)到位,懼怕住房公積金貸款的遙遙無(wú)期。有些開發(fā)商甚至還打出實(shí)行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠,或用先貸商業(yè)貸款以后再轉(zhuǎn)公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款,繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質(zhì)客戶,無(wú)形加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息化建設(shè)滯后。由于我國(guó)許多地方房改資金中心的信息化建設(shè)嚴(yán)重滯后,沒有建立健全和更新,致使許多職工根本不知道自己的個(gè)人信息。而受委托銀行力爭(zhēng)主導(dǎo)地位和強(qiáng)調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì),往往會(huì)采用其通暢、便捷的程序,進(jìn)行貸款人員信息登陸和計(jì)息扣款,而房改資金管理中心統(tǒng)計(jì)信息滯后,貸款程序無(wú)法正常運(yùn)行,雙方數(shù)據(jù)無(wú)法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體,業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)狀況等重要商業(yè)秘密都無(wú)法對(duì)外保密,既不利于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),還加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動(dòng)地位。由于《住房公積金管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定:“受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”,受委托銀行基于節(jié)約成本考慮,對(duì)貸款的回收力度不夠,貸款發(fā)放到位后,銀行既不能及時(shí)通知客戶還款,也不實(shí)行跟蹤服務(wù),導(dǎo)致客戶逾期還款比比皆是,甚至對(duì)逾期戶不及時(shí)還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對(duì)借款人,受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠,致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期,還有原準(zhǔn)備一次性預(yù)還多月貸款本息的客戶,因受委托銀行以計(jì)算機(jī)程序不便、不暢等多種推托為由拒絕,由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由政府或住房委員會(huì)指定的,即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé),房改資金管理中心也無(wú)力對(duì)銀行進(jìn)行制約和追究,處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動(dòng)局面,沒有保護(hù)廣大職工的利益。

    (二)政策取向和金融市場(chǎng)形成的管理風(fēng)險(xiǎn)

    由于政策取向的特殊性決定了個(gè)人住房貸款的服務(wù)對(duì)象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民,同時(shí)也決定金融管理風(fēng)險(xiǎn)。

    1、借款人的還款能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融,借款人中相當(dāng)一部分職工收入不穩(wěn)定,償債能力有限,甚至有的單位瀕臨破產(chǎn),職工隨時(shí)會(huì)面臨著下崗或買斷工齡,嚴(yán)重影響貸款償還能力。直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性、風(fēng)險(xiǎn)性,如遇央行利率上調(diào),職工的還款負(fù)擔(dān)還會(huì)加重,逾期率就會(huì)上升。

    2、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)許多城市在住房公積金配貸時(shí),只注重借款人的還款經(jīng)濟(jì)能力以及是否滿足貸款的其他條件,卻很少評(píng)估借款人對(duì)住房公積金的貢獻(xiàn)率,住房公積金配貸既無(wú)最低儲(chǔ)蓄年限(僅一年)要求,也無(wú)最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看,這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房,刺激居民的有效消費(fèi)需求,擴(kuò)大住房公積金信貸規(guī)模。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,今后可能會(huì)導(dǎo)致資金缺口,而且加大住房公積金儲(chǔ)蓄長(zhǎng)期融資的風(fēng)險(xiǎn)。

    3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長(zhǎng),在長(zhǎng)期的貸款期限內(nèi),社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)必然會(huì)不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等,由于個(gè)人住房公積金貸款實(shí)行相對(duì)固定利率,這就會(huì)使住房公積金蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。同樣數(shù)額的個(gè)人住房貸款,如果貸款期限延長(zhǎng)一倍,住房公積金貸款的期限最長(zhǎng)可達(dá)20年,從機(jī)會(huì)成本的角度來(lái)看,容易產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),并其風(fēng)險(xiǎn)將增加一倍以上。同時(shí),住房公積金貸款業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏銀行通過多項(xiàng)業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制,更加劇了其風(fēng)險(xiǎn)性。

    4、地方政府行政干預(yù)行為帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府為拉動(dòng)住房消費(fèi),許多地方對(duì)房改資金管理中心下達(dá)個(gè)人住房公積金貸款任務(wù)目標(biāo),過分強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長(zhǎng),往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量,加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。

    二、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施

    住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,理應(yīng)正視和竭力規(guī)避,避免出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)損失,根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)的分析,規(guī)避住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施。

    (一)確立房改資金管理中心主導(dǎo)地位

    解決住房公積金貸款的制度性風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑在于消除委托與受托兩個(gè)利益主體的利益沖突。首先必須強(qiáng)化房改資金管理中心主體地位,采用房改資金管理中心自營(yíng)模式,可以實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一,既能有效地消除委托方式中的利益沖突,又能做到了職責(zé)分明。運(yùn)作高效,徹底改革和完善我國(guó)個(gè)人住房公積金貸款的委托運(yùn)作機(jī)制。使委托方始終居于主體地位,可以自主選擇受托人,同時(shí)也應(yīng)該將選擇住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行的自主權(quán)交給房改資金管理中心,對(duì)受委托銀行敷衍應(yīng)付辦事不力和操作失誤,而導(dǎo)致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)由受委托銀行承擔(dān),或由房改資金管理中心實(shí)行優(yōu)勝劣汰,充分保證住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避,體現(xiàn)房改資金管理中心的主導(dǎo)地位。

    (二)建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系

    建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系,將風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)納入個(gè)人住房貸款全過程中,并授予該體系應(yīng)履行的功能:一是對(duì)個(gè)人信用情況進(jìn)行相應(yīng)的時(shí)實(shí)評(píng)估,特別應(yīng)能防范惡意超貸的情況;二是實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結(jié)合的功能,實(shí)現(xiàn)全過程的監(jiān)督管理,三是實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警功能,并給出響應(yīng)的規(guī)避建議;四是實(shí)現(xiàn)會(huì)商制度的建立,房改資金管理中心與受托銀行定時(shí)對(duì)預(yù)警高風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行會(huì)商,特別是對(duì)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)、社會(huì)就業(yè)與家庭收入變動(dòng)信息的應(yīng)急響應(yīng),以期協(xié)同規(guī)避,對(duì)已發(fā)生逾期的應(yīng)協(xié)助盡快催收;五是建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)基金,實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解損失的規(guī)避功能。

    (三)采取相關(guān)配套政策措施

    1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負(fù)擔(dān)的貼息和擔(dān)保制度,可采取政府扶持(實(shí)行貸款貼息政策)、社會(huì)參與的辦法,組建住房置業(yè)擔(dān)保公司,為借款人提供信用擔(dān)保,既減輕了這部分低收入職工的債務(wù)負(fù)擔(dān),又化解了金融風(fēng)險(xiǎn)。

    2、房改資金管理中心按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定,在增值收益中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金,并制定嚴(yán)格核銷壞賬制度和程序,認(rèn)定后及時(shí)核銷壞賬、呆賬。

    3、進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn),在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長(zhǎng)起來(lái)的情況下,應(yīng)由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來(lái),開拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù),既降低保險(xiǎn)費(fèi)用,減輕借款人的負(fù)擔(dān),又提高借款人的還款能力。

    (四)采取相關(guān)配套還貸措施

    房改資金管理中心和受委托銀行應(yīng)跟蹤服務(wù)和提高服務(wù)質(zhì)量,減少因服務(wù)質(zhì)量帶來(lái)還貸風(fēng)險(xiǎn)。

    1、建立便捷的還款方式,利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和資源,辦理還款儲(chǔ)蓄卡或一卡通,實(shí)行通存通還,自動(dòng)劃款等便捷的方式,在時(shí)間和地點(diǎn)上方便借款人還款。

    2、受委托銀行貸款放款后,及時(shí)通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況,使借款人知道每月實(shí)際應(yīng)還多少錢,什么時(shí)候還,做到心中有數(shù),經(jīng)濟(jì)上有準(zhǔn)備,敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習(xí)慣,減少不必要還款糾紛。

    (五)加強(qiáng)貸款抵押審查力度

    住房抵押貸款是當(dāng)前住房公積金貸款運(yùn)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié),嚴(yán)格抵押審查,對(duì)降低貸款風(fēng)險(xiǎn),資金的安全運(yùn)營(yíng)提供了重要保證。具體審查程序應(yīng)做到:

    1、認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

    2、要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),并做出連帶責(zé)任承諾,與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。

    3、控制抵押率,規(guī)避抵押物市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

    4、切實(shí)執(zhí)行擔(dān)保法,對(duì)不按照合同清償債務(wù)堅(jiān)決依法拍賣抵押房產(chǎn)。

    住房公積金作為一種政策性住房資金,取之于民,用之于民,在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)實(shí)行低存低貸的政策,符合我國(guó)的基本國(guó)情,也有力地推進(jìn)了城市住房制度改革和發(fā)展,是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)貫穿于貸款審核、發(fā)放和回收整個(gè)的管理過程之中。因此,必須建立包括個(gè)人住房貸款全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理體系,進(jìn)一步加強(qiáng)房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設(shè),使貸款的調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽核、違規(guī)操作責(zé)任追究等全部管理流程化、規(guī)范化、制度化。積極汲取商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方面的經(jīng)驗(yàn),用法律和制度等管理手段,有效規(guī)避住房公積金個(gè)人貸款的管理風(fēng)險(xiǎn),以保障住房公積金貸款的管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低的限度。

    參考文獻(xiàn):

    1、梁萬(wàn)泉.我國(guó)個(gè)人住房貸款的四大風(fēng)險(xiǎn)及控制[J].青海金融,2006(9).

第7篇：公積金貸款房產(chǎn)評(píng)估范文

    借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司,并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢,確定貸款方案。

    2、 查詢公積金(如需公積金貸款)

    與賣方確定購(gòu)房意向后,借款人提供公積金帳號(hào),由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢,確定可貸款的金額和貸款年限。

    3、簽定房屋買賣合同

    借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同,江岸、江漢、橋口、洪山等區(qū)的房屋,需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶。

    4、準(zhǔn)備貸款資料,審核貸款資質(zhì)

    按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料,有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估;并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。

    5、簽貸款協(xié)議,公證,保險(xiǎn)

    按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核,通過后,按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證,同時(shí)收取費(fèi)用,包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。

    6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)

    借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù),并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行。

    7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明

    貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后,按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行。

第8篇：公積金貸款房產(chǎn)評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：住房公積金制度；改革方案；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）04-0-01

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)以及其他事業(yè)單位、城鎮(zhèn)企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。但是，我國(guó)現(xiàn)有的住房公積金政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式脫節(jié)，地區(qū)繳存不均衡、不同單位繳存比例差額懸殊，因而急需改革完善。

一、住房公積金制度存在的問題

(一)公積金發(fā)展不平衡

1.繳存比例差距較大，導(dǎo)致分配不公。不同繳存單位的繳存比例、繳存額、計(jì)繳工資的基數(shù)差距較大：壟斷行業(yè)的個(gè)人繳存比例要比地方機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位高30%左右；壟斷行業(yè)將津貼、補(bǔ)貼打入計(jì)繳工資基數(shù)，企事業(yè)單位一般僅以基本工資作為計(jì)繳基數(shù)，企業(yè)的更少，低收入者很難享受這一住房保障制度帶來(lái)的好處，高收入者公積金比較高，通過換房使房?jī)r(jià)更是居高不下。

2.公積金覆蓋范圍比較小，受惠人較少。按照我國(guó)《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)以及其他事業(yè)單位、城鎮(zhèn)企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位都應(yīng)該建立住房公積金制度。但在目前，只有具有單位正式在職職工身份的員工，才有住房公積金個(gè)人賬戶，因此，城鎮(zhèn)個(gè)體職業(yè)者等非單位從業(yè)人員、農(nóng)民工等都被排除在外。

3.高收入群體使用住房公積金避稅。我國(guó)《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，職工個(gè)人繳存的住房公積金，不計(jì)入個(gè)人所得稅納稅所得，職工個(gè)人應(yīng)按照規(guī)定提取的住房公積金本息是免繳個(gè)人所得稅的。一些高收入群體利用這些政策缺陷變相提高福利，壟斷性行業(yè)利用這一政策大量的逃稅。

(二)公積金風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和內(nèi)控制度不健全

1.公積金風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全，公積金的運(yùn)行隱含很大風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金管理中心沒有有效的監(jiān)督機(jī)制，住房公積金被挪用的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，尤其是我國(guó)西北地區(qū)，在住房公積金管理中心尚未建立有效的內(nèi)部審計(jì)制度和崗位責(zé)任制度，資金管理分散，有些住房公積金管理中心把住房公積金用于城市建設(shè)或其他與住房無(wú)關(guān)的項(xiàng)目上。

2.內(nèi)控制度不健全。有些地方公積金管理中心管理分散，過分追求自身的經(jīng)濟(jì)利益，缺乏嚴(yán)格的內(nèi)控制度，違規(guī)使用住房公積金的情況屢見不鮮。

(三)公積金使用率較低，資金沉淀率較高

1.部分地區(qū)房?jī)r(jià)絕對(duì)水平比較低，消費(fèi)者不習(xí)慣負(fù)債消費(fèi)，在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)自籌資金一次性付款，造成該地區(qū)公積金只存不用，使用效率較低。

2.住房公積金政策性住房金融優(yōu)勢(shì)不明顯，受到貸款額度的限制，同商業(yè)銀行的貸款利率差距較小。

3.公積金貸款手續(xù)復(fù)雜繁瑣，限制較多，資金的安全性比較高，使用渠道較為單一，支取條件又比較嚴(yán)格，同時(shí)對(duì)公積金使用人的要求比較高。

4.住房公積金管理中心的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不夠，市場(chǎng)推廣力度不大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更愿意與商業(yè)貸款合作，同時(shí)，很多銀行要求開發(fā)企業(yè)從本行發(fā)放個(gè)人貸款，擠占了一部分公積金貸款市場(chǎng)份額。

(四)公積金管理水平較低

1.住房公積金辦理手續(xù)繁瑣，限制條件比較多。申請(qǐng)貸款手續(xù)復(fù)雜，審批時(shí)間較長(zhǎng)，限制條件比較多，一些房產(chǎn)管理部門在辦理房產(chǎn)評(píng)估、抵押等業(yè)務(wù)時(shí)設(shè)置障礙比較多，貸款的規(guī)模和金額受到較大的限制。

2.住房公積金制度的管理手段落后，工作效率比較低。我國(guó)有些住房公積金管理中心工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和政治素質(zhì)都不高，住房公積金業(yè)務(wù)管理軟件、硬件有很大差距，嚴(yán)重影響了工作效率。

二、住房公積金制度改革建議

1.保障低收入居民的住房需求，擴(kuò)大住房公積金的保障范圍。①住房公積金是政策性住房金融項(xiàng)目的一種，可以按照不同收入水平調(diào)整不同的貸款利率，貸款對(duì)象收入高低直接與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)相掛鉤，以保障廣大低收入人群的基本住房需求。②適當(dāng)調(diào)高單位對(duì)住房公積金的繳存比例。③加快擴(kuò)大保障范圍，加大強(qiáng)制力度，要保證為在職職工繳納公積金。同時(shí)，加大對(duì)農(nóng)民工、城鎮(zhèn)自由職業(yè)者等特殊工作者的保障力度，以法律法規(guī)的形式強(qiáng)制實(shí)施，加大執(zhí)行力度，使需要購(gòu)房的低收入群體能享受到優(yōu)惠的政策，促進(jìn)社會(huì)的和諧。

2.加大沉積住房公積金的使用力度。要加大對(duì)沉積住房公積金的利用，提高住房公積金的利用率。因?yàn)樽》抗e金的利用率較低、利用范圍有限，造成大量資金沉積。①簡(jiǎn)化住房公積金的辦理程序，規(guī)范審貸制度和業(yè)務(wù)流程，減少住房公積金的審批環(huán)節(jié)，為貸款申請(qǐng)人提供更為便捷的服務(wù)。②將沉積住房公積金投入到保障性住房建設(shè)項(xiàng)目上，進(jìn)一步優(yōu)化信貸機(jī)構(gòu)，滿足人們多樣化的住房貸款需求，提高公積金的使用率，使金融機(jī)構(gòu)得到發(fā)展，達(dá)到保值增值的目的。

3.加強(qiáng)住房公積金的歸集、管理。①加強(qiáng)對(duì)住房公積金的宣傳工作，通過大量宣傳住房公積金制度的意義和作用，盡可能的使更多的人了解住房公積金制度，為深入推廣住房公積金制度創(chuàng)造良好的群眾基礎(chǔ)和輿論環(huán)境。②嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家對(duì)于高收入者公積金的繳存額實(shí)行封頂限高的政策，要防止不同階層的公積金繳存差距過大，建立和諧的公積金制度。③住房公積金管理中心應(yīng)該切實(shí)履行職責(zé)，按照國(guó)家有關(guān)政策要求，規(guī)范繳存基數(shù)，避免公積金管理中心成為繳存單位工資外發(fā)放補(bǔ)貼或者企業(yè)逃稅的渠道。應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)資金的管理，按照規(guī)定開設(shè)公積金的繳存、增值收益及貸款賬戶。

三、結(jié)語(yǔ)

住房公積金的發(fā)展是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)民生活質(zhì)量、金融的發(fā)展等國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)的具體體現(xiàn)，是推動(dòng)我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的動(dòng)力。同時(shí)，住房公積金的發(fā)展也會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)住房建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速穩(wěn)定的發(fā)展。因此，應(yīng)當(dāng)針對(duì)住房公積金出現(xiàn)的各種問題，采取適當(dāng)?shù)拇胧?，完善我?guó)的住房公積金制度，最終促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張恩逸.住房公積金制度在住房保障中應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用[J].體制改革,2008(09).

[2]叢誠(chéng).中國(guó)住房和公積金制度發(fā)展大綱[M].上海:上海辭書出版社,2008.

第9篇：公積金貸款房產(chǎn)評(píng)估范文

9月29日，中國(guó)人民銀行再一次重拳出擊，在其《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中要求，“對(duì)于已經(jīng)利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。

對(duì)于借款人用銀行貸款購(gòu)買第二套以上房產(chǎn)（以夫妻為單位）的，新的政策無(wú)疑是枚重磅炸彈。通過5次加息，5年以上貸款利率已經(jīng)累計(jì)提高0.99個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)在首付相比以前提高了一成且貸款需采用上浮10%的貸款利率，第二套住房上浮的貸款利率對(duì)比調(diào)整前的5年貸款利率提高了約26%，如果是與調(diào)整2007年，中國(guó)人民銀行一年內(nèi)連續(xù)5次提高貸款利率，5年以上期房貸優(yōu)惠利率由6.84%升至7.83%，房貸利率累計(jì)增幅達(dá)到14.47%。它雖然有效地遏制了中小投機(jī)者，但同時(shí)也加重了打算購(gòu)進(jìn)第二套房改善自住環(huán)境家庭的負(fù)擔(dān)。

9月29日，中國(guó)人民銀行再一次重拳出擊，在其《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中要求，“對(duì)于已經(jīng)利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。

對(duì)于借款人用銀行貸款購(gòu)買第二套以上房產(chǎn)（以夫妻為單位）的，新的政策無(wú)疑是枚重磅炸彈。通過5次加息，5年以上貸款利率已經(jīng)累計(jì)提高0.99個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)在首付相比以前提高了一成且貸款需采用上浮10%的貸款利率，第二套住房上浮的貸款利率對(duì)比調(diào)整前的5年貸款利率提高了約26%，如果是與調(diào)整前的優(yōu)惠利率對(duì)比，則提高了約48%！

安家世行認(rèn)為，對(duì)于貸款買房者來(lái)說，盤活現(xiàn)有資金是緩解房貸壓力和降低成本的重點(diǎn)所在。

在人民銀行連續(xù)頻繁加息的背景下，一些商業(yè)銀行推出了應(yīng)對(duì)“高利率時(shí)代”的多種房貸金融產(chǎn)品，這些產(chǎn)品通過改變貸款還款方式及利率性質(zhì)為客戶開通了省息的“便利車”。

對(duì)于有計(jì)劃投資第二套住房的人來(lái)說，適時(shí)地利用這些新品特征，以不同的策略供養(yǎng)房貸，無(wú)疑可以降低投資成本。那么，這些策略基本都有哪些呢？

雙周供

不同于傳統(tǒng)房貸以月為單位循環(huán)償還貸款，雙周供以兩周為一個(gè)單位計(jì)算還款周期，每?jī)芍苓€款金額基本等于等額本息月供還款額的一半。在利率相同、貸款金額相同、貸款年限相同的情況下，雙周供比月供支付的利息要少很多。

例如，某家庭通過貸款購(gòu)買第二套房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)為84萬(wàn)。其首付為34萬(wàn)，貸款金額50萬(wàn)，貸款利率8.613%（以7.83%為基準(zhǔn)利率），貸款期限20年。以雙周供還款方式還貸客戶可以提前3年還清貸款且節(jié)省利息比例超過18%。對(duì)第一套等額本息每月還款、第二套等額本息每月還款和第二套住房雙周供還款的各項(xiàng)對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然第二套住房貸款利率上浮10%，如果選擇雙周供還款方式，利息支出可以有效的降低。

緊貸松還

采用緊貸松還還款方式的貸款人可以選擇一個(gè)較短的貸款期限來(lái)計(jì)算利息，以較長(zhǎng)的期限來(lái)計(jì)算月供本金。其利息和部分本金在計(jì)息期限內(nèi)分期償還，計(jì)息結(jié)束一次性償還剩余本金。如屆時(shí)資金壓力較大還可以延期。如果，預(yù)計(jì)收入在未來(lái)幾年有較大的提升空間，建議選擇這種還款方式。

以貸款50萬(wàn)，貸款期限為20年為例。選擇緊貸松還5年，在貸款期限內(nèi)按照5年的利率（8.415%）計(jì)算利息，但是按照20年期限來(lái)分?jǐn)?。在期限?nèi)，每月還款額為4312元，5年末最后一期將剩余本金440132.25元一次結(jié)清。借款期間共支付利息198867.54元

選擇普通的等額本息還款與選擇緊貸松還五年末結(jié)清貸款的各項(xiàng)支付對(duì)比如下：

由此看出，用貸款購(gòu)買二套住房，同樣是5年內(nèi)還清貸款，選擇緊貸松還5年利率20年期限在月供、支付的利息總額及五年末一次償還的剩余本金上面均比普通20年期5年末提前還款要省錢。

凈值貸款

房屋凈值貸款也是一種便于借款人隨時(shí)盤活自己的貸款方式。此種貸款下，授信申請(qǐng)人以貸款人認(rèn)可的住房、商用房作抵押或最高額抵押，向銀行申請(qǐng)具有“合法用途”（購(gòu)房、購(gòu)車等）的單筆貸款或循環(huán)額度的個(gè)人授信業(yè)務(wù)。即，借款人可以1次貸款，N次用款，借款人可以將自己已經(jīng)償還的本金部分循環(huán)借出以供在銀行許可的投資范圍內(nèi)進(jìn)行投資取得收益。

貼息貸

此外，由于公積金利率上調(diào)幅度比商業(yè)貸款利率上調(diào)的幅度要小，同樣是5年期以上的房貸利率，經(jīng)過今年5次加息后，商業(yè)貸款利率為7.83%，而公積金貸款利率僅為5.22%。所以選擇公積金貸款或者貼息貸也是一種優(yōu)選。

貼息貸是指凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由北京住房公積金管理中心根據(jù)借款人可以申請(qǐng)的貼息額度，按照商業(yè)性住房貸款與住房公積金個(gè)人貸款的利息差進(jìn)行貼息。

如，李先生符合商業(yè)貸款額度60萬(wàn)、貸款期限20年的條件，同時(shí)，他也可以享受公積金貸款額度為50萬(wàn)元的貸款。這時(shí)，他如果想貸款60萬(wàn)元，就可以選擇貼息貸款，即公積金貸款50萬(wàn)元執(zhí)行公積金利率，商貸10萬(wàn)元執(zhí)行商業(yè)貸款利率。按照等額本息還款法，這種貼息貸款，要比純粹的優(yōu)惠利率商貸，節(jié)省412.93元/月，累計(jì)節(jié)省利息99104元。