房產(chǎn)法律法規(guī)條款精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房產(chǎn)法律法規(guī)條款主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房產(chǎn)法律法規(guī)條款范文

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)，建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急。本文從反洗錢的角度系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立探索基礎(chǔ)，并為反洗錢法規(guī)與房地產(chǎn)交易法規(guī)的有效銜接提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；反洗錢；交易法規(guī)

隨著金融業(yè)反洗錢監(jiān)管制度的不斷完善，洗錢風(fēng)險(xiǎn)向特定非金融領(lǐng)域和機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移的傾向變得日益明顯。統(tǒng)計(jì)《中國洗錢犯罪案例剖析》和《中國反洗錢報(bào)告》（2010年至2012年）公開披露的113個(gè)洗錢案例，其中26個(gè)案例涉及房地產(chǎn)行業(yè)，比例高達(dá)23%，房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)。然而，我國對房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)尚未作出明確要求，因此建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急，而在建立房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度之前，需要系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，以便為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立奠定基礎(chǔ)，并與之有效銜接。一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易法規(guī)梳理房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定中具有重要影響和作用的產(chǎn)業(yè)，為維護(hù)其健康發(fā)展，國家出臺了一系列法律法規(guī)。2007年出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（修正案）》構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)的基本法律。2001年建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》是房地產(chǎn)交易的基本規(guī)范性文件。2004年建設(shè)部印發(fā)的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）》，從系統(tǒng)要求、數(shù)據(jù)采集與整合、系統(tǒng)管理等方面對房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)提出了規(guī)范性要求，其中涉及了一定的收集客戶信息要求。2008年建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中明確了房屋的權(quán)屬登記問題。作為對《房屋登記辦法》的進(jìn)一步細(xì)化，住建部于2012年4月頒布了《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》，該規(guī)程分別從登記程序、登記歸檔、登記資料利用等層面對房屋登記做了詳細(xì)的規(guī)定。2011年住建部聯(lián)合相關(guān)部委的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)與義務(wù)作了明確規(guī)定，是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)法規(guī)的重要組成部分。此外，各地也相繼出臺了地方性法規(guī)，目的在于對新建商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場秩序。二、房地產(chǎn)交易法規(guī)對開展反洗錢工作的基礎(chǔ)作用雖然現(xiàn)行的反洗錢法律法規(guī)主要是針對金融機(jī)構(gòu)而言的，但其所秉承的“了解你的客戶”的基本原則，所涵蓋的客戶身份識別、交易記錄保存和可疑交易報(bào)告等反洗錢工作要求同樣也是FATF明確要求應(yīng)用于特定非金融行業(yè)反洗錢法律法規(guī)構(gòu)建的基本內(nèi)容，可據(jù)此審視房地產(chǎn)交易法規(guī)。（一）客戶身份識別。在房地產(chǎn)交易中實(shí)行實(shí)名制購房是我國一直堅(jiān)持的制度，體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易的各環(huán)節(jié)中。建設(shè)部已在2006年的工作要點(diǎn)中提出落實(shí)房地產(chǎn)預(yù)售及銷售階段的合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購房制度，并表示通過修訂有關(guān)法規(guī)和加強(qiáng)配套制度建設(shè)進(jìn)一步完善?！渡唐贩夸N售管理辦法》第16條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條和第8條規(guī)定了在簽訂房屋買賣合同時(shí)必須登記交易雙方的身份信息，如果買方是自然人，則要核對并登記身份證件號碼?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。預(yù)售合同為事先制定好的格式合同，身份信息為必填項(xiàng)。對外國人在中國購買房屋，2006年7月，建設(shè)部聯(lián)合其他部委的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》對外國公民和機(jī)構(gòu)在中國購房做出了嚴(yán)格的身份要求和驗(yàn)證程序。（二）交易記錄保存。對于房地產(chǎn)交易來說，房屋買賣合同是買賣雙方的交易記錄。為使政府部門掌握有關(guān)房屋買賣的信息，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。2008年5月實(shí)施的《房屋登記薄管理試行辦法》第十三條規(guī)定登記簿應(yīng)永久保存，采取相應(yīng)的安全防護(hù)措施并制作電子備份。2012年頒布的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中5.1.1規(guī)定，登記事項(xiàng)登簿后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將登記申請材料、登記審核材料和具有保存價(jià)值的其他材料收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除被列入可銷毀范圍的登記檔案為定期保存外，均應(yīng)永久保存。這些規(guī)定均為重現(xiàn)交易記錄奠定了前提基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)交易法規(guī)在反洗錢方面的提升空間（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)法規(guī)的立法角度尚未考慮反洗錢因素。一方面，縱覽所有房地產(chǎn)的法規(guī)條款，未能找到一處直接出現(xiàn)“洗錢”或“反洗錢”詞匯的條文。另一方面，所有對違法違規(guī)行為進(jìn)行預(yù)防和打擊的房地產(chǎn)法規(guī)，重點(diǎn)主要集中在擾亂房地產(chǎn)交易秩序，維護(hù)市場健康穩(wěn)定等方面。如《城市房地產(chǎn)管理法》第一條明確提出“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法”。雖然黑錢流入房地產(chǎn)市場也可能會擾亂房地產(chǎn)市場秩序，但現(xiàn)有的法律法規(guī)并未明確將通過房地產(chǎn)交易洗錢列為預(yù)防和打擊對象。（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)僅要求收集客戶的少部分信息，難以滿足反洗錢工作的需要?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容，其中僅在第一款“當(dāng)事人名稱或者姓名和住所”中提及客戶個(gè)人信息。然而，這種籠統(tǒng)的規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)掌握的客戶信息量過少，無法真正做到了解客戶。另外，《房屋登記簿管理試行辦法》第九條明確了房屋所有權(quán)的內(nèi)容，其中包括了房屋所有權(quán)人、身份證明號碼、戶籍所在地、房屋所有權(quán)取得方式等信息。對該辦法的解釋中，明確規(guī)定了前述概念具體包括的含義。該辦法雖然較《商品房銷售管理辦法》對客戶的信息更全面，但同樣與反洗錢的需要距離較遠(yuǎn)。（三）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)對客戶的資金來源關(guān)注不夠，注重客戶的資金安全。在整個(gè)房地產(chǎn)法規(guī)體系中，涉及資金管理的內(nèi)容并不多，主要對房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售房時(shí)取得的資金管理和客戶交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資金安全。如2006年建設(shè)部與中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，通知要求要建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)，加強(qiáng)交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。這些要求的主要目的是為了建立主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場秩序，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。僅有的提及資金來源的《商品房銷售管理辦法》，在第十六條第四款中明確要求購房合同應(yīng)包括“商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間”等內(nèi)容。然而，遺憾的是，該辦法中所提到的“付款方式”并非一般意義上理解的“現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等購房款的繳付形式，因此，從購房合同中的“付款方式”上，幾乎無法得到客戶的資金來源信息。（四）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)中，有利于反洗錢工作開展的法規(guī)不健全、推行緩慢。早在2005年5月，建設(shè)部等七部委就曾聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，其中第七條規(guī)定：實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。2006年7月的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》再一次明確要求房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購房“實(shí)名制”。應(yīng)該說，“購房實(shí)名制”的推行是非常有利于反洗錢工作的，它為了解客戶、進(jìn)行客戶身份識別提供了前提。然而，房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)體系中只有實(shí)名制而沒有相應(yīng)的配套措施，很容易出現(xiàn)管理漏洞，也使這項(xiàng)制度在反洗錢中發(fā)揮的作用大打折扣。2004年建設(shè)部辦公廳印發(fā)的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）》提出了房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的基本工作思路，即“以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將分散于房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃登記備案、權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場信息有機(jī)整合起來，”。在以后的五年中，各地已基本建立了當(dāng)?shù)刈约旱姆康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)。然而，從反洗錢的角度審視上述基本工作思路，“以城市為單位”的指導(dǎo)思想幾乎已經(jīng)成為“建立全國聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”的制度。這樣，僅能掌握每個(gè)購房者在當(dāng)?shù)氐?a href="http://articshipping.com/haowen/164820.html" target="_blank">房產(chǎn)情況，而無法發(fā)現(xiàn)洗錢分子在全國范圍內(nèi)不同地區(qū)購置多套房產(chǎn)的犯罪行為。另外，在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然各城市建立的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)基本包含了上述工作綱要提及的模塊，但仍存在一定差異，同樣不利于將來各地不同系統(tǒng)之間的聯(lián)網(wǎng)整合，在反洗錢方面的作用也將受到一定限制。上述分析不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行的交易法規(guī)體系預(yù)防和打擊洗錢犯罪的作用是有限的。當(dāng)然，《反洗錢法》出臺較晚也是造成這種狀況的客觀原因之一。如何改變這種狀況已成為需要重點(diǎn)研究的問題。較大范圍的修改既收效緩慢也是不現(xiàn)實(shí)的，在《反洗錢法》的指導(dǎo)下，針對房地產(chǎn)業(yè)另外制定出臺符合行業(yè)特色的專門的反洗錢法規(guī)才是合理之舉。四、房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)建設(shè)的建議國際反洗錢組織FATF關(guān)于反洗錢工作的最新40項(xiàng)建議中，共有9項(xiàng)建議涉及包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)，其中建議10、11、12、15、17中規(guī)定的客戶盡職調(diào)查和交易記錄保存義務(wù)，建議18、19、20、21規(guī)定的可疑交易報(bào)告義務(wù)以及建議28明確的監(jiān)管原則，這些建議要求各國對特定非金融機(jī)構(gòu)建立反洗錢工作體系。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)建設(shè)重在產(chǎn)權(quán)界定的清晰性和交易合法性的行政審批環(huán)節(jié)，缺乏對房產(chǎn)購置資金來源的合法性以及資金交易的監(jiān)測手段。例如，現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)要求買賣房地產(chǎn)的客戶在房地產(chǎn)交易登記中心辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供真實(shí)有效的身份證明文件，但考慮到可疑交易的分析排查需要，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助客戶除提供真實(shí)有效身份證明文件外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也應(yīng)對實(shí)際控制客戶的自然人和交易的實(shí)際受益人身份、資金來源、交易目的、職業(yè)等背景信息進(jìn)行了解和登記。要求房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在客戶盡職調(diào)查方面達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，首先要克服制度障礙，可選擇的思路有兩條：其一，全面修改房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度，加入反洗錢內(nèi)容，比如明確客戶身份識別的主要要素和資金監(jiān)測的主要內(nèi)容；其二，由反洗錢行政主管部門會同相關(guān)部委聯(lián)合出臺較高級別的包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)反洗錢高級監(jiān)管原則，再由具體行業(yè)主管部門結(jié)合實(shí)際情況予以具體化。相比而言，第二種思路較之第一種思路對現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的管理體系影響較小，更便于實(shí)現(xiàn)和實(shí)施。在《反洗錢法》的框架下，中國人民銀行應(yīng)會同房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)主管部門，共同制定房地產(chǎn)業(yè)的客戶身份識別、大額交易和可疑交易報(bào)告等制度，清晰房地產(chǎn)業(yè)反洗錢義務(wù)主體和職責(zé)，明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)職責(zé)。房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)主體應(yīng)該包括房地產(chǎn)開發(fā)商和二手房交易中介機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。在客戶身份識別方面，規(guī)定房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)核對登記購房者的真實(shí)身份信息，留存單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法定代表人或負(fù)責(zé)人等身份證明文件，登記自然人姓名、身份證件種類及號碼、住址、職業(yè)、收入水平以及交易房產(chǎn)基本信息，并留存有效身份證件影印件。與此同時(shí)，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)及時(shí)修改統(tǒng)一的制式購房合同，增加客戶身份信息量，補(bǔ)充可進(jìn)一步了解客戶的必要信息。大額交易和可疑交易報(bào)告制度，應(yīng)明確規(guī)定大額交易和可疑交易報(bào)送主體、時(shí)間和途徑，可原則性地列舉房地產(chǎn)交易中的可疑交易特征和可疑行為特征。具體如：（1）在購房手續(xù)辦理過程中，客戶突然提出要求變更買受人姓名的；（2）按揭購房后，突然提前償還剩余房款的；（3）直接以50萬元以上現(xiàn)金支付房款的；（4）不關(guān)注房產(chǎn)質(zhì)量、物業(yè)等要素，大概了解后直接購房的；（5）一次性以同一身份證購買三套（含）以上房產(chǎn)的；（6）通過他人賬戶支付房款，而不能合理解釋付款人和買受人關(guān)系的；（7）購買房產(chǎn)后無合理原因強(qiáng)烈要求全款退房的；（8）持有他人身份證件購房，且不能解釋購房人和身份證件所有人關(guān)系的；（9）持有假身份證件購房的；（10）以明顯高于或低于市價(jià)進(jìn)行房地產(chǎn)交易等。此外，中國人民銀行和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部也應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自律組織中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會加強(qiáng)溝通與合作，發(fā)揮行業(yè)自律組織的作用，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會利用自身的資源優(yōu)勢，制定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作指引，幫助房地產(chǎn)業(yè)反洗錢主體有效履行反洗錢義務(wù)。參考文獻(xiàn)[1]法律出版社法規(guī)中心.中華人民共和國房地產(chǎn)法律法規(guī)全書（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中國洗錢犯罪案例剖析[M].北京：群眾出版社，2009。[3]童文俊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)分類與管理研究[J].上海金融學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，（3）：45-49。[4]中國人民銀行.中國反洗錢報(bào)告（2012）[M].北京：中國金融出版社，2013。[5]中國人民銀行反洗錢局.反洗錢法規(guī)實(shí)用手冊（2014）[M].北京：中國金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation責(zé)任編輯、校對：楊振峰

第2篇：房產(chǎn)法律法規(guī)條款范文

關(guān)鍵詞：綠色建筑；發(fā)展；節(jié)能；形勢；任務(wù)

前言

建筑是人們城市生活的重要載體，城市的重要標(biāo)志之一即為大量的建筑群，但建筑更重要的作用是創(chuàng)造城市空間與組成環(huán)境，因此，建筑發(fā)展是一種動態(tài)發(fā)展，建筑形態(tài)的發(fā)展密切聯(lián)系著社會生活形態(tài)的發(fā)展，勢必會隨著社會生活形態(tài)的變化而變化。而目前能源危機(jī)和環(huán)境惡化等現(xiàn)實(shí)情況隨著工業(yè)、建筑業(yè)的不斷發(fā)展而日益嚴(yán)峻，因此，綠色建筑成為了世界建筑業(yè)的自然發(fā)展趨勢。綠色建筑不僅能為人們提供舒適健康的內(nèi)部生活環(huán)境，還能為人們創(chuàng)造出與自然和諧共生的外部環(huán)境，具有可持續(xù)性，以實(shí)現(xiàn)人、建筑、自然環(huán)境這三者的和諧統(tǒng)一[1]。而就目前的國情來看，綠色建筑業(yè)中還存在不少問題，文章則主要闡述在綠色建筑的發(fā)展趨勢下，綠色建筑業(yè)應(yīng)該采取怎樣的活動才能有效推動綠色建筑的發(fā)展。

1 我國綠色建筑發(fā)展中存在的問題

1.1 對綠色建筑的認(rèn)識存在偏差

目前社會上對綠色建筑的認(rèn)識存在誤區(qū)，認(rèn)為綠色建筑就是高科技、高成本建筑，因此限制了綠色建筑的推廣和普及。很多建筑商甚至以“低碳”“綠色”等作為炒作熱點(diǎn)，實(shí)際建筑卻完全不能算得上是綠色建筑，另外一些地方政府沒有將推廣綠色建筑工作放到改變現(xiàn)代建設(shè)模式，改善民生經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性高度來認(rèn)識，因此缺乏主動性。還有一些建筑師、設(shè)計(jì)師對綠色建筑的內(nèi)涵不夠熟悉，設(shè)計(jì)出的建筑嚴(yán)格上來說并不能算是綠色建筑。此外，建筑開發(fā)商也不清楚投資綠色建筑的市場回報(bào)預(yù)期，影響到建筑項(xiàng)目的決策，而消費(fèi)者則對綠色建筑的效果體會不深刻，影響市場需求[2]。這些都是影響我國綠色建筑業(yè)發(fā)展的因素。

1.2 綠色建筑評價(jià)體系不完善

我國現(xiàn)有的綠色建筑評價(jià)體系并不完善，不但覆蓋面不足，而且評價(jià)體系中部分指標(biāo)的設(shè)置不夠合理。首先，綠色建筑中涉及的環(huán)節(jié)和學(xué)科非常多，各專業(yè)學(xué)科都有各自的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，相互之間難以有機(jī)協(xié)同；其次，我國綠色建筑的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)大多為效果評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)行維護(hù)等方面的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)并不完全相符；最后，相關(guān)工程標(biāo)準(zhǔn)中缺乏綠色建筑相關(guān)的工程標(biāo)準(zhǔn)，因此難以有效引導(dǎo)和約束綠色建筑的建筑工作。

1.3 綠色建筑相關(guān)法律制度不健全

我國現(xiàn)有的綠色建筑相關(guān)法律法規(guī)的系統(tǒng)性不足，尤其在建筑法、能源法、節(jié)約能源法等法規(guī)中沒有設(shè)置明確的綠色建筑定位。且綠色建筑的壽命周期建設(shè)管理制度也不夠健全，政府對綠色建筑的監(jiān)管力度仍不夠，尤其是綠色建筑質(zhì)量監(jiān)管問題尚未解決。同時(shí)缺乏一些對綠色建筑發(fā)展的激勵(lì)政策，現(xiàn)行的與建筑節(jié)能節(jié)水、環(huán)保等相關(guān)的財(cái)稅激勵(lì)政策，并沒有針對綠色建筑的節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定義，缺少綠色建筑的相關(guān)方面的優(yōu)惠政策。比如：給予房產(chǎn)開發(fā)商相應(yīng)的開發(fā)綠色建筑在土地、審批、融資等方面的優(yōu)惠政策、鼓勵(lì)消費(fèi)者購買綠色建筑的相關(guān)優(yōu)惠政策，以拉動市場需求力[3]。此外，現(xiàn)有的綠色建筑設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，難以激發(fā)建筑設(shè)計(jì)者的積極性。

1.4 建筑技術(shù)和材料的市場支撐力度不夠

現(xiàn)在我國綠色建筑技術(shù)基礎(chǔ)的研究仍不夠，綠色建筑的重點(diǎn)和難點(diǎn)技術(shù)尚未突破，也沒有形成符合地理特色，以及相關(guān)建筑功能的技術(shù)體系。而且缺少綠色建筑的咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、評估等相關(guān)人才和機(jī)構(gòu)。此外，綠色建筑材料市場發(fā)展緩慢，難以跟上建筑業(yè)的發(fā)展速度，材料市場中各類建筑產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，影響到綠色建筑業(yè)的發(fā)展。

2 加快綠色建筑發(fā)展與建筑節(jié)能的主要措施

2.1 提高新建建筑中綠色建筑的比例

首先，要加強(qiáng)城市規(guī)劃的管理力度，提高城市新區(qū)建設(shè)以及舊區(qū)更新中綠色建筑的比例，將生態(tài)環(huán)保、綠色交通、可再生能源循環(huán)利用等內(nèi)容融入相關(guān)的城市總規(guī)劃中，并制定相關(guān)的專項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及修建性詳細(xì)規(guī)劃，還可以將綠色建筑的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作為土地使用權(quán)競拍的前提條件。另外應(yīng)采取有針對性的激勵(lì)措施，比如：對不同星級的綠色建筑給予相應(yīng)的不同獎(jiǎng)勵(lì)；要求各大城市的新建保障房能夠達(dá)到綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，以推進(jìn)綠色建筑的發(fā)展。

2.2 加強(qiáng)公共建筑的節(jié)能改造

隨著第三產(chǎn)業(yè)在我國國民生產(chǎn)總值中比例的加大，建筑能耗所占社會能源總消費(fèi)量的比例也再持續(xù)增加，因此應(yīng)該在各城鎮(zhèn)中加強(qiáng)公共建筑的節(jié)能改造，改變目前公共建筑能耗大的現(xiàn)狀。采取有效的節(jié)能改造措施，達(dá)到節(jié)約能源的目的，充分考慮低成本以及居民適用性，并借鑒和總結(jié)國內(nèi)外節(jié)能改造經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行采暖通風(fēng)、供配電、節(jié)能照明以及監(jiān)控系統(tǒng)等節(jié)能改造，一方面推廣人們對綠色節(jié)能建筑優(yōu)勢的認(rèn)識，另一方面也能有效降低公共建筑的單位面積的能耗，而改造費(fèi)用完全可以在極短的時(shí)間內(nèi)通過節(jié)能成本而完全回收，可見節(jié)能改造的前景廣闊[5]。只有既有建筑節(jié)能改造取得成效，全國建筑能耗才能大幅度降下來，從而產(chǎn)生巨大的社會經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 加快改造供暖計(jì)量的速度

在我國，民生方面是用能大戶，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，民生建筑的能耗增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于生產(chǎn)能耗的增長速度，尤其是北方供暖系統(tǒng)，每年消耗的能源成本非常高昂，若不采取有效合理的措施，勢必會限制國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，應(yīng)該推行民用建筑供熱計(jì)量的改造工作，在保證室內(nèi)散熱器整體數(shù)量和室溫質(zhì)量的前提下，改造民生建筑中的采暖形式，以有效降低城市總耗能，保證國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。并在供熱計(jì)量節(jié)能改造中大力推廣應(yīng)用新型綠色節(jié)能技術(shù)、材料、產(chǎn)品，以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2.4 開展綠色建筑實(shí)驗(yàn)點(diǎn)

開展綠色建筑重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)點(diǎn)要注意：第一，要制定一個(gè)科學(xué)合理的城市總規(guī)劃以及相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，以管理綠色建筑與節(jié)能減排體系；第二，要制定一套完善的污水廢品處理系統(tǒng)，以確保供給水系統(tǒng)、道路系統(tǒng)、綠化設(shè)施等都能實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保、低碳節(jié)能；第三，建立先進(jìn)的三網(wǎng)合一通訊網(wǎng)絡(luò)，這在大城市較難以實(shí)現(xiàn)，但在人口較少的鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)卻可以嘗試開展試點(diǎn)；第四，在試點(diǎn)內(nèi)建立起太陽能、風(fēng)能、生物質(zhì)能等新型能源的供應(yīng)系統(tǒng)，將能源體系向清潔環(huán)保的方向進(jìn)行改造；第五，在試驗(yàn)點(diǎn)內(nèi)采取多種方法提高居民消費(fèi)能力，擴(kuò)大內(nèi)需，比如建設(shè)連鎖超市等；第六，根據(jù)實(shí)驗(yàn)點(diǎn)的實(shí)際風(fēng)俗習(xí)慣等制定出相應(yīng)的綠色建筑模式，以增強(qiáng)當(dāng)?shù)毓步ㄖ木幼」δ芤约胺?wù)功能，提高人口的集聚程度，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.5 推廣綠色建筑技術(shù)的研發(fā)和推行

首先，要成立綠色建筑相關(guān)技術(shù)發(fā)展的研究專項(xiàng)，以支持綠色建筑相關(guān)技術(shù)的突破；其次，要成立綠色建筑相關(guān)技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)的研究基金，支持研究發(fā)展；再次，中央要從財(cái)政、政策等方面支持綠色建筑的示范性建設(shè)，增強(qiáng)綠色建筑的推廣力度；最后，要重視高校、科研機(jī)構(gòu)等方面的人才培養(yǎng)，加快綠色建筑節(jié)能、再生能源的循環(huán)利用等技術(shù)的研究和發(fā)展。

2.6 綠色建筑發(fā)展問題的解決方案

首先，明確綠色建筑的發(fā)展方向和目標(biāo)。既要樹立理想的綠色建筑觀念，又要基于不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和建筑特點(diǎn)設(shè)立切合實(shí)際的分階段目標(biāo)，并向理想的綠色建筑方向邁進(jìn)。其次，完善綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)體系和法規(guī)制度。加快制訂適合不同氣候區(qū)、不同類型建筑的綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，完善綠色住宅、辦公樓、商場、賓館的細(xì)化評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。并對現(xiàn)有的綠色建筑和建筑節(jié)能相關(guān)法律法規(guī)條款進(jìn)行補(bǔ)充完善，在我國的建筑法、節(jié)約能源法等法律中統(tǒng)籌制定綠色建筑的有關(guān)規(guī)定。再次，加大政策激勵(lì)力度。建立綠色建筑的財(cái)政、稅收、金融優(yōu)惠的激勵(lì)機(jī)制，引導(dǎo)消費(fèi)者購買綠色住宅。最后，建設(shè)起嚴(yán)格的綠色建筑監(jiān)管體制。在現(xiàn)有建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管體系基礎(chǔ)上，逐步建立綠色建筑審查制度，加強(qiáng)各個(gè)施工環(huán)節(jié)的管理。

總之，我國綠色建筑業(yè)正面臨著一次巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，我們應(yīng)該抓住機(jī)遇，克服傳統(tǒng)傳統(tǒng)工程建筑模式，再輔以有力的激勵(lì)政策，來創(chuàng)造我國綠色建筑和建筑節(jié)能的發(fā)展新局面。

參考文獻(xiàn)

[1]劉玲，魏向輝，李明.綠色建筑項(xiàng)目管理綜合均衡優(yōu)化研究[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識，2014（19）：185-187.

[2]劉文源.關(guān)于綠色建筑發(fā)展的思考[J].低碳世界，2014（11）：247-249. [3]廖歡.綠色建筑主體博弈、市場約束及治理路徑[J].綠色科技，2014（5）：328-329.

第3篇：房產(chǎn)法律法規(guī)條款范文

二是抵押銀行債券式。在住房金融市場上有專門的抵押銀行（mortgage bank），通過發(fā)行抵押銀行債券籌集資金，再向他的客戶發(fā)放住房貸款。抵押銀行不是通過吸收存款來創(chuàng)造貸款的，因此不需要眾多的銀行網(wǎng)點(diǎn)，但是需要有一個(gè)比較成熟的債券市場。抵押銀行債券主要有擔(dān)保發(fā)行債券、抵押發(fā)行債券，信用債券和抵押信托債券等。抵押銀行制度在德國最為發(fā)達(dá)，芬蘭住宅抵押銀行、意大利倫巴底省銀行和抵押信貸銀行也是這一類的抵押銀行。美國、丹麥、瑞典、韓國和加拿大等國家也有這種抵押銀行債券。

一、存款儲蓄方式的內(nèi)在缺陷和資產(chǎn)證券化的準(zhǔn)備成本、收益以及時(shí)機(jī)

在存款儲蓄方式下，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債是儲蓄存款，具有中短期性質(zhì)，其資產(chǎn)住房抵押貸款具有長期性，一般都在十年以上，因此資產(chǎn)和負(fù)債在期限上出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性倒掛，這種倒掛會導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨流動性不足、資金周轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重時(shí)甚至發(fā)生擠兌風(fēng)潮和支付危機(jī)。

解決問題的出路在于增加商業(yè)銀行抵押貸款債權(quán)的流動性，把這種長期的資產(chǎn)變成流動性很強(qiáng)的資產(chǎn)。美國的住房金融市場在經(jīng)歷了上述結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)的一系列儲蓄銀行支付危機(jī)和破產(chǎn)風(fēng)波后，進(jìn)行了金融創(chuàng)新，在抵押貸款一級市場之外創(chuàng)造了一個(gè)資產(chǎn)證券化的二級市場，商業(yè)銀行及時(shí)將抵押貸款債權(quán)賣斷給特殊目的載體（Special Purpose Vehicle），特殊目的載體再通過證券化，將所購買的債權(quán)轉(zhuǎn)變成分割開了的和可流通轉(zhuǎn)讓的證券，出售給投資者。美國的這種抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅解決了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)上的倒掛，而且擴(kuò)大了存款儲蓄融資方式在住房金融市場上的份額，也促進(jìn)了住房金融市場和住房產(chǎn)業(yè)的。但是，抵押貸款證券化需要很高的前期準(zhǔn)備成本，包括證券定價(jià)、倍用增級、一級市場債權(quán)規(guī)模、證券化市場上作為投資的買方力量、準(zhǔn)則、稅收優(yōu)惠、法規(guī)條款、證券市場環(huán)境、監(jiān)管的制度安排、人才和技術(shù)上的準(zhǔn)備。這些準(zhǔn)備成本有的是短期性的，有的是長期性的。短期性的可以通過跨越式和爆炸性的發(fā)展來完成，長期性的則必須通過積累和消化才能解決。有的成本屬于環(huán)境因素，有的屬于制度因素，制度因素可以通過制度創(chuàng)新或改進(jìn)來實(shí)現(xiàn)，但環(huán)境因素卻是離不開一個(gè)培育和成長的過程。

我國的資產(chǎn)證券化面臨基礎(chǔ)脆弱、制度條件和環(huán)境條件缺乏的問題。有人認(rèn)為我國缺乏大量、持續(xù)、長期和穩(wěn)定的資金供給，即機(jī)構(gòu)投資者的現(xiàn)狀不能支撐資產(chǎn)證券化，一方面我國能夠參與各種證券投資的機(jī)構(gòu)投資者比較少，類似于國外那種典型的機(jī)構(gòu)投資者之?dāng)?shù)量更少；另一方面，機(jī)構(gòu)投資者能真正用于投資的資金規(guī)模也很有限。雖然我國已有8萬億元的居民儲蓄存款和800多億美元的外匯儲蓄，但是由于抵押貸款證券化的復(fù)雜性和個(gè)人投資者自身各方面的局限性，我國的個(gè)人投資者更不可能成為大規(guī)模資產(chǎn)證券化穩(wěn)定持久的主要投資者。也有人認(rèn)為我國的資產(chǎn)證券化面臨制度和環(huán)境障礙，存在信用限制、法律限制、市場環(huán)境限制、監(jiān)管問題、人才和技術(shù)限制。還有人通過觀察和美國住房抵押貸款二級市場，認(rèn)為我國一級市場的交易規(guī)模不大（到2000年底，住房抵押貸款僅占GDP的4%，并且限于沿海地區(qū)的少數(shù)發(fā)達(dá)地區(qū)），不足以形成足夠的債權(quán)集合來形成證券化的“資產(chǎn)池”（asset pool）。而且對證券定價(jià)等實(shí)務(wù)問題的不夠充分。國有商業(yè)銀行也并未出現(xiàn)流動性不足的資金瓶頸制約。事實(shí)上，大部分商業(yè)銀行只對不良資產(chǎn)證券化感興趣，個(gè)人住房抵押貸款相對于其他資產(chǎn)來說還是優(yōu)良資產(chǎn)，不僅能給銀行創(chuàng)造效益，還能優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而且違約率很低（目前僅為0.3%），所以商業(yè)銀行對住房抵押貸款證券化熱情不高。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2001年底，我國個(gè)人住房抵押貸款余額總計(jì)6380億元，分別僅占到當(dāng)年GDP和銀行信貸的7.9%和6.6%.在實(shí)行抵押貸款證券化的發(fā)達(dá)國家，銀行抵押貸款余額與銀行信貸余額的比例通常是30%到40%，可見我國住房抵押貸款的規(guī)模顯然還不夠。

存款儲蓄和抵押貸款證券化、抵押銀行債券都是達(dá)到發(fā)展我國住房消費(fèi)金融市場和住房產(chǎn)業(yè)，發(fā)展我國債券市場三重目的的兩種手段。但是，由上所述，現(xiàn)在在我國實(shí)行抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅前期準(zhǔn)備成本很高，所帶來的收益小，而且我國證券化的時(shí)機(jī)也不成熟。所以目前主要不是在抵押貸款一級市場之外創(chuàng)造一個(gè)二級市場，實(shí)行資產(chǎn)證券化達(dá)到三重目的，而是在于除了繼續(xù)壯大抵押貸款一級市場之外，要努力發(fā)揮另一種手段的作用，即發(fā)展抵押銀行債券。抵押銀行發(fā)行抵押銀行債券籌集住房貸款資金，恰好不僅前期準(zhǔn)備成本小，收益大，而且不存在時(shí)機(jī)問題。

二、抵押銀行債券的優(yōu)勢分析

（一）成本分析

抵押銀行籌集的資金和發(fā)放的貸款都是長期性的，資產(chǎn)和負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)對稱，所以抵押銀行不僅很好地銜接了債券市場和長期借貸市場，而且不存在存款儲蓄制度的內(nèi)在缺陷。同時(shí)，我國現(xiàn)有債券市場的發(fā)展程度基本上可以支持發(fā)行抵押銀行債券，其優(yōu)勢在于：避免了證券化那樣的高準(zhǔn)備成本和時(shí)機(jī)成熟問題；不存在證券化那種很復(fù)雜的定價(jià)問題（如：提前還款模型和期權(quán)調(diào)整價(jià)差法）；無需一個(gè)抵押貸款一級市場來支撐；在人才和技術(shù)上沒有特別要求；現(xiàn)有的稅收政策、會計(jì)準(zhǔn)則和監(jiān)管主體完全適用；在法律法規(guī)上，只需對抵押銀行和抵押銀行債券做出有關(guān)的法律界定即可。由于抵押銀行債券不僅適合機(jī)構(gòu)投資者，同時(shí)因?yàn)閷ν顿Y者的投資技術(shù)沒有較高的要求，所以也完全適合廣大中小投資者，因此，抵押銀行債券有足夠的、持久的和穩(wěn)定的資金供給。

我國的債券市場自1981年財(cái)政部正式發(fā)行國債以來已經(jīng)發(fā)展了二十多年，尤其是近幾年來發(fā)展十分迅速。發(fā)行方式和承銷程序越來越規(guī)范；實(shí)行一級自營商制度；交易品種增加較快，包括政府債券、債券、金融債券公司債券、可轉(zhuǎn)換公司債券和可贖回債券等。市場發(fā)行主體和參與者迅速擴(kuò)大，當(dāng)前我國債券市場的發(fā)行主體包括政府、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)等；市場交易主體包括居民、企事業(yè)單位、非銀行金融機(jī)構(gòu)和銀行機(jī)構(gòu)等在內(nèi)。債券交易系統(tǒng)、登記、結(jié)算和托管等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快；市場交易規(guī)則日趨完善；市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，現(xiàn)在主要有證券交易所上市交易的債券市場和銀行間債券市場兩大市場；債券市場化程度顯著提高。與此同時(shí)，為了完善資本市場結(jié)構(gòu)和進(jìn)行我國金融體系第三階段的改革，我國將大力發(fā)展債券市場，由此采取的有關(guān)舉措更將為抵押銀行債券的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

（二）收益分析

1.通過完善住房消費(fèi)金融市場，實(shí)現(xiàn)住房投資的大眾化和機(jī)構(gòu)化，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。住房業(yè)是我國國民發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，它不僅可以帶動住房消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需，還可以通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性帶動建筑材料、裝飾材料和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，住房是我國居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一個(gè)重要反映指標(biāo)。抵押銀行通過發(fā)行抵押銀行債券不僅可以將小額的閑散的資金集合起來，而且也可以吸收機(jī)構(gòu)投資者的投資資金，然后再放貸給需要住房融資的人，這樣實(shí)現(xiàn)了住房投資的大眾化，擴(kuò)大了住房消費(fèi)容量。同時(shí)這種直接融資方式融資迅速，成本低，數(shù)額大，期限長，能很好地滿足居民住房消費(fèi)貸款的需要。居民的住房消費(fèi)會帶動和刺激住房的生產(chǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局投資統(tǒng)計(jì)司的資料，我國房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積還有待提高，2000年底我國城市缺房戶有156萬戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有34.6萬戶，640個(gè)城市尚有2200多萬平方米的危房需要改造。在“十五”期間大約有1350萬對新婚夫婦需要住房。此外，我國城市人口每年大約凈增800萬人左右。另據(jù)建設(shè)部的消息，新世紀(jì)前5年，我國住房建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)是：全國城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；新建30億平方米。由此可見，我國住宅消費(fèi)市場潛力巨大。無論是從我國具體實(shí)際還是國際實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)如此巨大的市場，僅僅依靠存款儲蓄制度和我國目前的公積金制度是滿足不了住房消費(fèi)金融市場上的融資需要的，也帶動不起住房產(chǎn)業(yè)的壯大。我們必須要利用另外一種主要融資方式，即抵押銀行債券。

2.有利于推動我國融資方式的非中介化和國民經(jīng)濟(jì)的證券化。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者Rybczynski將直接融資和間接融資相互發(fā)展過程的關(guān)系分為下列三個(gè)階段。第一階段是以銀行間接融資占主導(dǎo)地位的“銀行主導(dǎo)”階段，銀行通過吸收存款，然后向企業(yè)和家庭發(fā)放貸款。第二階段是金融市場直接融資占主導(dǎo)地位的“市場主導(dǎo)”階段。該階段以初級證券化為典型特征，企業(yè)通過在金融市場上直接發(fā)行票據(jù)、債券和股票實(shí)現(xiàn)融資，產(chǎn)生金融業(yè)上的脫媒現(xiàn)象（disinterm ediation），即融資的非中介化。第三階段是“強(qiáng)市場主導(dǎo)”階段，仍以金融市場直接融資為主，并且繼續(xù)侵蝕間接融資的傳統(tǒng)陣地。該階段以二級證券化（即資產(chǎn)證券化）為主要特征。我國金融市場顯然還沒有發(fā)展到“強(qiáng)市場主導(dǎo)”的第三階段，但是融資的非中介化趨勢正在發(fā)展之中。抵押銀行債券是屬于典型的初級證券化，因此它的發(fā)展必將促進(jìn)我國金融業(yè)的脫媒，也將促進(jìn)我國金融市場的升級，從而提高國民經(jīng)濟(jì)證券化率（指證券市場總市值與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比率）。目前我國國民經(jīng)濟(jì)的證券化水平還很低，1999年證券化比率是33%，流通市值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比率是8.25%.而1996年美國的證券化水平是115.6%，英國是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亞是79.5%，泰國是53.9%，印度是34.4%.

3.增加投資者的投資品種，進(jìn)一步促進(jìn)我國的儲蓄分流。從微觀上來說，抵押銀行債券作為一種金融工具，因?yàn)橛秀y行信譽(yù)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)抵押、政府的擔(dān)?；蛘咂渌问降膫鶛?quán)保證，安全系數(shù)高，信用等級一般與政府債券一樣，都為AAA級。抵押品住房具有增值保值的投資作用，尤其是在通貨膨脹時(shí)期。利率通常比政府債券高，因而投資收益率比較高。交易很活躍，可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓。抵押銀行債券還有很多不同的檔級，可以滿足投資者的不同投資需求，所以對投資者來說它是一種優(yōu)異的投資產(chǎn)品。從宏觀上來看，抵押債券的發(fā)行意味著居民儲蓄向投資轉(zhuǎn)化的渠道增多，有利于我國目前儲蓄分流的進(jìn)一步發(fā)展，防止儲蓄的沉淀，居民的儲蓄轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)性投資，提高了資金的使用效率，也不會造成證券市場上的泡沫。同時(shí)，儲蓄分流是一種金融深化，而金融的深化提高了國民經(jīng)濟(jì)的金融化程度。

4.推動債券市場的，進(jìn)而擴(kuò)大和完善資本市場。我國債券市場地進(jìn)一步發(fā)展面臨以下主要：規(guī)模不夠，目前債券余額只占GDP的24%；各種債券的發(fā)行量嚴(yán)重不平衡，國債和政策性債券占主導(dǎo)地位；債券品種單一；流動性差和市場需要改革與創(chuàng)新。抵押銀行債券作為債券市場和住房消費(fèi)金融市場中的一個(gè)重要品種，它的產(chǎn)生與發(fā)展不僅是我國金融體系第三階段改革的重要，也是債券市場的改革與創(chuàng)新的要求和表現(xiàn)，而且有利于改變目前債券市場發(fā)展中的不足，推進(jìn)債券市場的發(fā)展。雖然抵押貸款證券化同樣也能促進(jìn)債券市場的發(fā)展，也是成熟債券市場的重要組成部分，但是因?yàn)槲覈鹑隗w系還沒有發(fā)展到上文所述的“強(qiáng)市場主導(dǎo)”階段，而且抵押銀行債券目前具有相對于抵押貸款證券化的明顯優(yōu)勢，所以我們不應(yīng)急于把證券化債券作為第三階段改革和債券市場發(fā)展的重點(diǎn)。當(dāng)股市出現(xiàn)較大規(guī)模的下跌，使股票投資收益率或安全性降低時(shí)，股市資金就會大規(guī)模撤出。又因?yàn)閭袌龅陌l(fā)展相對于它在資本市場中的地位和股市的發(fā)展來說處于弱勢，所以流出的資金最后只能流入銀行，變成銀行儲蓄。而由儲蓄帶來的銀行貸款主要是向提供短期性流動資金，即使提供長期貸款也主要是面向大型企業(yè)，并且附帶有限制性條款（包括一般性、例行性和特殊性條款）?？梢姽墒泻蛡性诎l(fā)展上的這種不平衡導(dǎo)致股市的波動對直接投融資市場和資本市場的太大。更重要的是，問題還在于我國股市的發(fā)展雖然一直很快，但一直不規(guī)范和不健全。這種不規(guī)范很容易造成股市的大幅波動。即使今后我國股市規(guī)范健康地發(fā)展，股市的波動也是不可避免的。首先是企業(yè)業(yè)績波動與分化比較大，企業(yè)業(yè)績和生存的變化莫測決定了股票價(jià)格和股市指數(shù)是波動型的；其次，因?yàn)槿嗣駧挪皇鞘澜缲泿?，一旦匯率水平受到國際投資者懷疑，加之我國穩(wěn)定匯率的政策操作空間有限，這種懷疑會很容易帶來股市的波動。股市的波動明顯會影響股市投資收益率的變化。因此，我國必須有一個(gè)與股票市場的發(fā)展比較對稱的債券市場來調(diào)節(jié)儲蓄資金在股市和債市之間的流動以及在資本市場和貨幣市場之間的流動。抵押銀行債券作為債券市場上一個(gè)極為重要的品種，它的發(fā)展有助于改變我國股市與債市發(fā)展上的不平衡，并且也有利于凋節(jié)儲蓄資金在金融市場上的流動。

三、抵押銀行債券的制度安排

（一）抵押銀行機(jī)構(gòu)的設(shè)立

抵押銀行是抵押銀行債券的發(fā)行主體，因此設(shè)立抵押銀行是抵押銀行制度的重要一環(huán)。從國外的實(shí)踐來看，抵押銀行一般是其它金融機(jī)構(gòu)的附屬機(jī)構(gòu)，所以我們可以在我國現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上考慮抵押銀行的設(shè)置。根據(jù)抵押銀行的所有者之不同，本文認(rèn)為以下幾種模式很值得考慮。

模式一：國內(nèi)的商業(yè)銀行組建自己的附屬機(jī)構(gòu)抵押銀行

雖然抵押銀行不需要眾多的銀行網(wǎng)點(diǎn)來吸收存款作為貸款資金來源，但是，抵押銀行需要借助于廣泛的銀行網(wǎng)點(diǎn)把住房貸款發(fā)放給分散的住房資金需求者。而商業(yè)銀行不僅有廣泛的網(wǎng)點(diǎn)和分支機(jī)構(gòu)，而且還有眾多的客戶渠道。同時(shí)，抵押銀行的貸款還可以與母公司商業(yè)銀行的住房貸款（一般是中短期貸款）形成組合貸款，這樣整個(gè)集團(tuán)公司通過這種“一站式”服務(wù)更好地滿足了借款人的資金需要，在住房金融市場也盡量實(shí)現(xiàn)了最大化收益。當(dāng)然，隨著的發(fā)展，抵押銀行可以通過互聯(lián)網(wǎng)受理貸款申請，一定程度上會減少對銀行網(wǎng)點(diǎn)的依賴。

模式二：由幾家商業(yè)銀行聯(lián)合出資成立抵押銀行

這種模式下的抵押銀行資本雄厚，信譽(yù)等級更高，從而可以降低發(fā)債的利率，實(shí)現(xiàn)低成本融資，有利于資產(chǎn)的擴(kuò)大。同時(shí)，抵押銀行也相當(dāng)于可以利用投資各方之商業(yè)銀行的客戶渠道和銀行網(wǎng)點(diǎn)來推銷住房貸款。這種模式有點(diǎn)類似于前面提到的在美國有幾家銀行聯(lián)合成立發(fā)行抵押銀行債券的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)。

模式三：商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司聯(lián)合出資成立

一個(gè)成熟的住房抵押貸款市場，離不開保險(xiǎn)公司的參與。例如：美國規(guī)定貸款成數(shù)超過80%，必須由保險(xiǎn)公司擔(dān)保，不足80%的則鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司參與；英國的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)借款人的支付能力；澳大利亞的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)因借款人違約給貸款機(jī)構(gòu)帶來的損失；日本規(guī)定住房借款人必須購買人壽保險(xiǎn)；香港的按揭證券公司為貸款人提供保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司的參與可以提高貸款成數(shù)，擴(kuò)大消費(fèi)容量，降低抵押銀行等住房貸款機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，最終促進(jìn)住房金融業(yè)的發(fā)展。所以商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司共同出資設(shè)立抵押銀行，可以使抵押銀行享受兩者在住房金融市場上的資源優(yōu)勢。保險(xiǎn)公司因此而進(jìn)入住房貸款市場，商業(yè)銀行因此而找到一種新的籌集住房資金方式，降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了住房貸款。

（二）抵押銀行債券業(yè)務(wù)經(jīng)營和操作上的制度安排

在債券品種上，除了發(fā)行固定利率等普通抵押債券外，還可以借鑒我國發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券和可贖回債券的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)行可轉(zhuǎn)化抵押債券和可贖回抵押債券。這兩種債券是抵押銀行債券中很重要的品種。可轉(zhuǎn)化抵押債券是指抵押債券持有者可以在債券到期時(shí)要求發(fā)行人還本付息，也可以要求購買住房，投資抵押債券的本息轉(zhuǎn)換為住房預(yù)付款，根據(jù)債券本息和預(yù)付款的差額，抵押銀行對債券持有人多退少補(bǔ)。這意味著債券到期時(shí)投資轉(zhuǎn)換為住房投資或者是住房消費(fèi)?？哨H回債券是指在抵押債券上附加提前贖回條款。抵押銀行有權(quán)在發(fā)行一段時(shí)間后按約定價(jià)格贖回部分或全部債券。這樣當(dāng)市場利率降低時(shí)，抵押銀行會行使贖回權(quán)，償還以前發(fā)行的高利率債券，再按當(dāng)前的低利率發(fā)行新債券借人資金。可贖回債券大大降低了抵押銀行負(fù)債的利率風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)，也降低了其住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。此外，抵押銀行通常只能就房產(chǎn)價(jià)值的60%進(jìn)行債券融資。所以，在有保險(xiǎn)公司參與住房貸款市場和抵押銀行的資本充足率較高時(shí)，抵押銀行可以發(fā)行信用債券。當(dāng)住房貸款需求大于資金供給時(shí)，在一定條件下抵押銀行可以通過貨幣市場獲得短期融資。在發(fā)行方式上，可以借鑒美國聯(lián)邦住房貸款銀行統(tǒng)一債券的做法，短期籌資循環(huán)不斷，新老交替，這樣短期融資也就變成了長期融資，負(fù)債和資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)還是對稱的，不會出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的結(jié)構(gòu)性倒掛。

因?yàn)樽》吭诰用裆钪姓加蟹浅Ｖ匾奈恢?，住房產(chǎn)業(yè)又是我國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主一，所以在抵押銀行的制度安排上，政府還應(yīng)該對抵押銀行債券的籌資收入實(shí)行稅收優(yōu)惠，或者政府在債券發(fā)行上提供擔(dān)保，也可以由政府引導(dǎo)建立抵押銀行債券擔(dān)保基金，從而增加債券的信用等級，降低抵押銀行的籌資成本，政府相當(dāng)于只以或是負(fù)債的形式或是少量財(cái)政資金就實(shí)現(xiàn)了自己在住房產(chǎn)業(yè)上的相關(guān)利益。

（三）法規(guī)的安排

抵押銀行是通過發(fā)行抵押債券籌集資金和發(fā)放住房貸款的銀行機(jī)構(gòu)，是一個(gè)自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧的企業(yè)法人，因此有必要制定一部專門的（抵押銀行法），對抵押銀行的設(shè)立、變更和撤銷，經(jīng)營和管理，專業(yè)化原則，抵押銀行債券等諸多方面做出嚴(yán)格的法律界定，并且把上述有關(guān)的制度安排上升為法律的意志。同時(shí)，因?yàn)榈盅恒y行發(fā)放住房貸款，所以也必須遵循人民銀行頒布的（貸款通則）。嚴(yán)格限制經(jīng)營范圍和實(shí)行專業(yè)化經(jīng)營是抵押銀行制度成功的重要保證，也是德國抵押銀行制度成功的重要經(jīng)驗(yàn)之一。

（四）加快利率市場化的改革，擴(kuò)大利率市場化的覆蓋范圍

抵押銀行債券是利率產(chǎn)品，對利率的過多限制使得不同債券的投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效實(shí)現(xiàn)。此外，人民銀行貨幣政策司司長戴根有認(rèn)為，隨著外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國，帶來的新型經(jīng)營方式和金融產(chǎn)品將使中央銀行在與其博弈中處于不利地位，這種不利地位將促進(jìn)利率市場化。除了利率市場化外，也還需建設(shè)一個(gè)全國債券市場而形成真正反映以市場供求狀況為基礎(chǔ)的市場化利率。社科院的李揚(yáng)博士認(rèn)為，我國債券市場已基本上實(shí)現(xiàn)了利率市場化，如國債和政策性金融債券的發(fā)行，未來要做的就是擴(kuò)大市場化的覆蓋范圍，井且鼓勵(lì)銀行發(fā)行和購買債券，這意味著我們需要在發(fā)行抵押銀行債券時(shí)借鑒和參照國債的發(fā)行方式。

「

[1]主編。房地產(chǎn)金融全書[M]，北京：中國出版社，1997.

[2]尹伯成等編著。房地產(chǎn)金融學(xué)概論[M]，上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2000.

[3]梁定邦主編。中國資本市場前瞻[M]，北京：北京大學(xué)出版社，2001.

[4]汪利娜。發(fā)展我國抵押貸款證券化的幾點(diǎn)思考[J].財(cái)經(jīng)，2000，（5）。

[5]程定華。淺談中國債券市場[J].管理科學(xué)，2001，（5）。

[6]盧曉平。債券市場發(fā)展將成為主旋律－訪中國社科院金融中心主任李揚(yáng)博士[N].上海證券報(bào)，2002-4.