土地增值稅清算探討
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清算時間不易把握。在小城市所進行的房產(chǎn)開發(fā)項目可以達到應清算的項目不多，大部分為可清算的項目。房產(chǎn)開發(fā)項目盡管具備了可清算的條件，然而，一是一部分房產(chǎn)開發(fā)項目竣工決算無法及時地可得到結果，尚存在不少成本無法及時進入，假若過早地予以清算，就可能使得清算結果不準確，讓納稅人利益受損，會導致二次清算。二是盡管決算結果已經(jīng)出來了，然而，施工單位沒有及時開具發(fā)票，無票據(jù)認可，對清算造成很大的困難。三是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管滿足了清算的要求，稅務機關也已經(jīng)下發(fā)了清算的通知，然而，清算企業(yè)沒有清算的主觀意愿，會導致清算被人為地延遲。四項成本（前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費）成本的計量難以把握，工程完成之后，四項成本不容易進行計量，一部分房產(chǎn)公司為尋求少交稅，可能對成本予以虛報。稅務人員在對土地增值稅清算時，由于缺乏工程方面專業(yè)技能，如果所在城市無建委公示的可參考的成本，無法得到真實的成本計量，造成清算結果不實。土地價款的票據(jù)不規(guī)范所帶來的問題；在現(xiàn)實中，房產(chǎn)開發(fā)項目獲取土地的渠道有很多種，所獲取的票據(jù)也有多種多樣，就算均為辦理拍賣手續(xù)所拍得的土地，國家行政機關所開具的票據(jù)亦各不相同，有相當大的部分為行政事業(yè)單位收費往來結算收據(jù)，卻并非為行政事業(yè)單位的收費收據(jù)，這樣一來，清算中票據(jù)扣除難以權衡，若予以扣除就是違規(guī)行為，假若不予以扣除，對開發(fā)商顯失公平，從而使得清算工作不能夠順利開展。對房地產(chǎn)開發(fā)利息費用的扣除，按照稅收政策，房產(chǎn)開發(fā)費用的利息的支出應根據(jù)房產(chǎn)的不同項目來予以分攤，同時，提供金融機構出具有關的證明，允許根據(jù)實際情況予以抵扣，如無法提供金融機構出具的有關證明的，不能根據(jù)房地產(chǎn)的不同項目來予以分攤開發(fā)利息費用的可根據(jù)開發(fā)成本與土地價款相加的5%予以計算扣除，但房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)利息費用的金額很少大于開發(fā)成本與土地價款相加的5%。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了開發(fā)利息費可以抵扣盡可能多一些，故意不提供金融機構出具有關證明，故意不根據(jù)房地產(chǎn)的不同項目來予以分攤開發(fā)利息費用；從而使增值稅的清算數(shù)額減少。間接開發(fā)費用與管理費混淆，在房產(chǎn)企業(yè)的各種成本費用當中，要想將間接開發(fā)費把握好很不容易，該費用同管理費用很容易混淆。不僅如此，除了二者客觀上容易混淆的事實之外，還有不少房地產(chǎn)企業(yè)有意地把原本應列入到管理費當中的項目人為地列入到間接開發(fā)費用里面，這就從主觀上造成了成本虛增，使得加計扣除增多。拆遷還原的困惑，在實際生活當中，不可否認的是，存在一部分房產(chǎn)項目拆遷還原卻未必為“拆一還一”，有可能存在不同種影響拆遷還原的因素，導致并非“拆一還一”相互之間不補差價的情況出現(xiàn)。清算之時對拆遷還原成本的計算帶來了相當大的難度。項目整體轉讓的隱蔽性，土地是房產(chǎn)市場開發(fā)里面一種不可或缺的資源，日漸得到房地產(chǎn)開發(fā)商們的青睞。不僅如此，國家行政機關為了管理好部分房產(chǎn)開發(fā)商人為地對土地進行大肆炒作，很好地對土地交易市場予以調節(jié)和控制，新頒布了一攬子對土地交易予以規(guī)定的政策，于是，也就致使部分房產(chǎn)公司不能夠利用正規(guī)途徑取得土地。然而，房產(chǎn)開發(fā)公司往往經(jīng)不住肥厚的利益誘惑，索性開始利用各種不正當方式，從實際擁有土地資源卻沒有開發(fā)能力者那里想辦法弄來土地，緊接著予以開發(fā)。如此開發(fā)類型之土地使用權的取得，在通常情況下是對土地資源予以轉讓，但雙方單位未辦理土地過戶手序，土地交易盡管確實進行了，其形式上往往表現(xiàn)為股權轉讓等形式，在交易過程里面形成的有關的土地增值稅即極有可能會出現(xiàn)流失。
二、土地增值稅清算問題的解決辦法
加大力度抓好日常的成本管理，在平常生活里面，征稅人員即應該對房產(chǎn)成本加大力度予以抓好，從而使得在對土地增值稅進行清查的時候誤計建筑成本。稅收征收者在平時應該督促有關人員對成本予以明細的分工，不應該將全部的雜糅在一起。假若對有關成本不能夠予以確認，就應該交給相關機構予以審定，同時核實在此之前沒有能夠得以確認的成本價。對土地增值稅進行被動清算房產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅予以逃避的做法，對該增值稅的征收帶來消極影響，按照我國政府剛頒布的稅收征收政策，對房產(chǎn)企業(yè)逃避土地增值稅的做法，根據(jù)需要對這些企業(yè)的增值稅予以被動性清算。也就是說，在房產(chǎn)企業(yè)滿足對增值稅進行清算的要求之后，未能夠在三個月以里積極向征稅人員進行稅收繳納的，須要在稅務機關所規(guī)定的期限以里對該土地增值稅予以全部的清算。對與房產(chǎn)企業(yè)有關的證明進行詳細的核實，在對房產(chǎn)企業(yè)的增值稅予以清算的時候，稅務人員必對房產(chǎn)開發(fā)費用里面利息的支出，可以根據(jù)房產(chǎn)的不同類型的項目予以分攤，與此同時，金融機構可以出具相關證明對實際情況予以詳細的核實。在對金融機構所出具的證明和對房產(chǎn)項目分攤予以詳細的核實之后，即能夠對房產(chǎn)企業(yè)在予以增值稅清算的時侯可以抵扣的金額進行確定了。合法有效票據(jù)的判斷，土地的征用及拆遷還原的票據(jù)，應依據(jù)“實質重于形式”以及“合理性”的原則加以判斷，有證明該項費用發(fā)生的原始票據(jù)，具備對方單位或個人簽章要件且金額合理，應于以認可。
作者：朱振龍 劉敏 王詠航 單位：徽省宿州市埇橋區(qū)地方稅務局
