小議住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)的推行路徑

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引入住宅工程保險(xiǎn)制度，將原來(lái)的由業(yè)主委托中介機(jī)構(gòu)(工程檢測(cè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu))進(jìn)行質(zhì)量安全監(jiān)管，轉(zhuǎn)變?yōu)橛杀ｋU(xiǎn)公司委托專(zhuān)業(yè)的工程監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量安全控制，使保險(xiǎn)公司參與到建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)計(jì)、施工、使用等全過(guò)程的安全質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理。也只有這樣做才能使住宅工程在使用階段的保修和賠償?shù)玫奖ＷC。過(guò)去，一旦發(fā)現(xiàn)住宅質(zhì)量問(wèn)題或質(zhì)量瑕疵，業(yè)主一般都找開(kāi)發(fā)商，而承保后就可以直接找保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司賠付可能類(lèi)似車(chē)險(xiǎn)理賠，直接維修或出錢(qián)賠付。而保險(xiǎn)公司為了降低理賠風(fēng)險(xiǎn)，必然提前介入工程前期、勘察、設(shè)計(jì)和施工等過(guò)程，從而可以通過(guò)外力督促建設(shè)工程參與方履行義務(wù)，落實(shí)工程質(zhì)量和安全責(zé)任，有效防范和化解建設(shè)工程質(zhì)量和安全風(fēng)險(xiǎn)。住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度作為政府利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)管理，被認(rèn)為是行之有效的。類(lèi)似險(xiǎn)種在法國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)列入強(qiáng)制投保范圍。目前，法國(guó)住房質(zhì)量保證保險(xiǎn)的年保險(xiǎn)費(fèi)收入達(dá)7.6億歐元；英國(guó)住房質(zhì)量保證保險(xiǎn)的年保險(xiǎn)費(fèi)收入達(dá)7000萬(wàn)歐元；西班牙為1.5億歐元；澳大利亞為3750萬(wàn)歐元。這些險(xiǎn)種在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)是一個(gè)成熟的險(xiǎn)種，通過(guò)保險(xiǎn)理賠來(lái)保證住房質(zhì)量安全，化解社會(huì)矛盾。

保險(xiǎn)公司建筑專(zhuān)業(yè)技術(shù)的軟肋和盈利模式的風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)公司介入住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)這一新行業(yè)，他們對(duì)建筑市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)及錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系的熟悉也需要一個(gè)過(guò)程，在建筑市場(chǎng)的整體誠(chéng)信缺失的大背景下對(duì)建筑工程進(jìn)行保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司的從業(yè)人員認(rèn)為沒(méi)把握、風(fēng)險(xiǎn)很大。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司要有一支龐大的專(zhuān)業(yè)的管理隊(duì)伍，從地形勘察到建筑設(shè)計(jì)、施工、建材選擇、價(jià)格評(píng)估以及每一道工序結(jié)束后驗(yàn)收等，都要有非常專(zhuān)業(yè)且誠(chéng)信度很好的員工來(lái)監(jiān)理，這樣的隊(duì)伍非常難以建立。另外，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，投入新險(xiǎn)種能否在一定時(shí)期內(nèi)做到成本回收，也是一個(gè)重要的考核依據(jù)。這就需要這個(gè)新險(xiǎn)種有一定的業(yè)務(wù)量，如果住宅建筑工程實(shí)行強(qiáng)制保險(xiǎn)將對(duì)業(yè)務(wù)量有保證，目前正在審議的《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例(草案)》，對(duì)于是否能強(qiáng)制保險(xiǎn)仍沒(méi)有明確說(shuō)法。如果不能實(shí)行強(qiáng)制保險(xiǎn)，對(duì)于保險(xiǎn)公司而言這個(gè)險(xiǎn)種的盈利令人堪憂。據(jù)了解，國(guó)外質(zhì)量保險(xiǎn)制度開(kāi)展得成功的國(guó)家多是采取直接或間接強(qiáng)制措施來(lái)推行質(zhì)量保險(xiǎn)制度，比如法國(guó)、西班牙、澳大利亞和意大利通過(guò)法律確立質(zhì)量保險(xiǎn)為強(qiáng)制保險(xiǎn)，英國(guó)國(guó)家房屋建筑委員會(huì)則通過(guò)將保險(xiǎn)與貸款條件掛鉤使質(zhì)量保險(xiǎn)成為實(shí)質(zhì)上的強(qiáng)制。即便在上海地區(qū)實(shí)施強(qiáng)制保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司僅能在一地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)無(wú)法全面鋪開(kāi)，降低了投資回報(bào)率，這種盈利的不確定性會(huì)使得商業(yè)保險(xiǎn)公司消極地對(duì)待這個(gè)新險(xiǎn)種。

引入專(zhuān)業(yè)房屋質(zhì)量檢測(cè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)解決技術(shù)問(wèn)題和建立盈利模式

方案1(投保主體為房產(chǎn)商)

保險(xiǎn)公司對(duì)工程質(zhì)量保險(xiǎn)沒(méi)把握的關(guān)鍵是缺乏建筑質(zhì)量把關(guān)的依靠。在目前未實(shí)行建筑工程強(qiáng)制保險(xiǎn)的背景下，保險(xiǎn)公司可先不必要建立自有的建筑監(jiān)理專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，可以選擇委托專(zhuān)業(yè)工程檢測(cè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)外包所有的技術(shù)問(wèn)題。例如：上海市現(xiàn)有的13家甲級(jí)資質(zhì)房屋質(zhì)量檢測(cè)站從事上海龐大的存量房的質(zhì)量檢測(cè)工作。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展壯大完全能夠勝任各種類(lèi)型的房屋質(zhì)量問(wèn)題的檢測(cè)評(píng)估，目前房屋質(zhì)量司法鑒定、重大工程質(zhì)量問(wèn)題的鑒定也是由房屋質(zhì)量檢測(cè)站承擔(dān)，他們的技術(shù)力量和責(zé)任心是沒(méi)有問(wèn)題的，況且檢測(cè)站的行業(yè)管理部門(mén)房屋質(zhì)量檢測(cè)中心日常會(huì)對(duì)檢測(cè)站工作進(jìn)行管理和監(jiān)督。因此保險(xiǎn)公司對(duì)房屋質(zhì)量的把關(guān)可以聘請(qǐng)本市的房屋檢測(cè)站，至于費(fèi)用問(wèn)題根據(jù)筆者操作的類(lèi)似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)并不會(huì)非常高昂。其實(shí)，保險(xiǎn)公司可能真正擔(dān)心的是承擔(dān)的賠償和維修責(zé)任的不可控性，在沒(méi)有大量的經(jīng)驗(yàn)和案例的情況下的確非常不確定，但作為嘗試性的方案可以先將維修費(fèi)用作為開(kāi)口費(fèi)用，保險(xiǎn)合同中明確根據(jù)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用向房產(chǎn)商結(jié)算，再說(shuō)房產(chǎn)商本身就應(yīng)承擔(dān)維修賠償責(zé)任，總包方也為此留有工程質(zhì)保金。因此，商品房工程質(zhì)量保險(xiǎn)的過(guò)程如下：(1)保險(xiǎn)公司前期介入，通過(guò)考察設(shè)計(jì)、總包、分包和監(jiān)理的資質(zhì)、口碑和工程實(shí)例，初步評(píng)估保險(xiǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。(2)聘請(qǐng)房屋質(zhì)量檢測(cè)站對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果交由施工單位進(jìn)行整改，也可采用檢測(cè)報(bào)告作為確定保費(fèi)的依據(jù)，此舉將大大降低保險(xiǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。(3)房產(chǎn)交付使用后，如果小業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題提出疑問(wèn)的，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)，保險(xiǎn)公司委托房屋質(zhì)量檢測(cè)站檢測(cè)明確是否為質(zhì)量問(wèn)題，檢測(cè)站出具的報(bào)告是具有法律效力，小業(yè)主應(yīng)該可以放心。如確定為質(zhì)量問(wèn)題，檢測(cè)報(bào)告會(huì)提出維修方案，保險(xiǎn)公司出面組織維修事宜。保險(xiǎn)費(fèi)用的構(gòu)成為：咨詢(xún)成本(檢測(cè)費(fèi))、保險(xiǎn)公司利潤(rùn)和維修賠償保證金(根據(jù)實(shí)際發(fā)生與房產(chǎn)商結(jié)算)。至此，保險(xiǎn)公司盈利模式清晰，無(wú)任何營(yíng)收風(fēng)險(xiǎn)。

方案2(投保主體為小業(yè)主)

另一個(gè)方案是由小業(yè)主在購(gòu)房的同時(shí)進(jìn)行投保，根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)保費(fèi)可以是5000～10000元，期限是5年(發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一般是在一年內(nèi))。如果房屋后續(xù)使用中無(wú)質(zhì)量問(wèn)題則皆大歡喜；如果有質(zhì)量問(wèn)題，保險(xiǎn)公司可委托房屋質(zhì)量檢測(cè)站書(shū)面報(bào)告明確，同時(shí)敦促房產(chǎn)商進(jìn)行維修及必要的賠償，如房產(chǎn)商推諉則由保險(xiǎn)公司先行賠償和維修，最終所有費(fèi)用（包括檢測(cè)咨詢(xún)費(fèi)用、維修費(fèi)用等）可以由保險(xiǎn)公司向房產(chǎn)商索賠?？赡鼙ｋU(xiǎn)公司會(huì)擔(dān)心房產(chǎn)商對(duì)維修賠償費(fèi)用追討不成問(wèn)題，根據(jù)從事房屋質(zhì)量問(wèn)題的司法鑒定經(jīng)驗(yàn)，只要對(duì)司法程序熟知，其實(shí)通過(guò)法律途徑解決是很方便的。因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》法釋(2003)7號(hào)文第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。”因此賠償費(fèi)用完全落實(shí)，保費(fèi)完全可以充作保險(xiǎn)公司的運(yùn)行費(fèi)用。

結(jié)語(yǔ)

(1)在住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)過(guò)程中引入專(zhuān)業(yè)工程檢測(cè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，解決了相關(guān)技術(shù)問(wèn)題，其專(zhuān)業(yè)性、權(quán)威性令人信服。更重要的是，保險(xiǎn)公司外包該部分工作，實(shí)現(xiàn)了低成本運(yùn)作，使盈利得到了保障。(2)保險(xiǎn)具有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和社會(huì)管理功能，推行住宅工程質(zhì)量的保險(xiǎn)制度是一定會(huì)產(chǎn)生成本的，其成本相對(duì)于動(dòng)輒上百萬(wàn)的房產(chǎn)并不大。當(dāng)然，其成本最終的確會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上的，正如保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是以較小的成本控制大的風(fēng)險(xiǎn)，作為維權(quán)的保障，其成本還是是物有所值的。（本文作者：朱開(kāi)宇 單位：上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站）