住宅互助保險(xiǎn)革新路徑探究

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本文作者：楊穎、高佳 單位：紅河學(xué)院、廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

1994年,住房公積金制度在城鎮(zhèn)全面推行。1999年,國(guó)家頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》,并于2002年重新,使住房公積金制度逐步納入法制化和規(guī)范化軌道。目前,已基本建立起住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的管理體制。住房公積金按規(guī)定可以享受列入企業(yè)成本、免交個(gè)人所得稅等稅收政策,存貸款利率實(shí)行低進(jìn)低出原則,體現(xiàn)政策優(yōu)惠。截至2003年底,全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)達(dá)6045萬(wàn)人,累計(jì)歸集公積金5563億元,職工因購(gòu)建住房和退休等支取1743億元,累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款2343億元,支持327萬(wàn)戶(hù)職工家庭購(gòu)建住房,為改善居民家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。

推進(jìn)住房互助保險(xiǎn)改革的必要性

作為社會(huì)保障體系的重要組成部分的住房公積金制度,筆者認(rèn)為其應(yīng)該成為社會(huì)保險(xiǎn)制度里的一個(gè)不可或缺的部分。這里可以從社會(huì)保險(xiǎn)的基本規(guī)定性體現(xiàn),具體的從如下幾個(gè)方面來(lái)看:

興高采烈地喬遷新居,卻發(fā)現(xiàn)新房子漏雨、有裂縫、下水道不好用、更有甚者房屋坍塌造成的嚴(yán)重后果,然后是無(wú)休無(wú)止地與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理之間的扯皮。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上,消費(fèi)者維權(quán)難早已不是一個(gè)新鮮話(huà)題。在國(guó)外的許多發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商固然要對(duì)住房的質(zhì)量問(wèn)題負(fù)責(zé),但卻不是直接面對(duì)業(yè)主、事無(wú)巨細(xì)地包攬全部檢查、理賠、保修的責(zé)任。而是由保險(xiǎn)公司作為房地產(chǎn)發(fā)展商和業(yè)主之間的第三方,代替發(fā)展商承擔(dān)房屋保修的相關(guān)賠償責(zé)任。對(duì)于業(yè)主而言,住宅出了質(zhì)量問(wèn)題,只需要向保險(xiǎn)公司申訴,就可以方便迅速地獲得合理的賠償,徹底解決問(wèn)題?！凹侔唇摇笔侵阜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取欺詐的手段,利用虛構(gòu)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系獲得銀行的按揭貸款,從而達(dá)到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來(lái),國(guó)家出臺(tái)的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌過(guò)程。很多中小開(kāi)發(fā)商明顯感覺(jué)到資金壓力。在此情況下,很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始借“假按揭”之名套取銀行信貸資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,惡意套取銀行貸款是最常見(jiàn)的假按揭方式。有的開(kāi)發(fā)商假按揭就是為了騙取銀行信貸資金,一旦得手就逃之夭夭,有的開(kāi)發(fā)商是由于實(shí)力不夠或者樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中后續(xù)資金不足,加上央行新規(guī)定提高了貸款門(mén)檻,其無(wú)法通過(guò)正常渠道獲得資金繼續(xù)開(kāi)發(fā),無(wú)奈之下只好通過(guò)假按揭騙取資金維持開(kāi)發(fā)。在假按揭中,開(kāi)發(fā)商一般先大大抬高其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的售價(jià),然后指使其親屬、朋友、員工等一大批人到銀行辦理按揭貸款手續(xù)。開(kāi)發(fā)商與他們簽訂虛假的商品房買(mǎi)賣(mài)合同、開(kāi)具虛假的首期款收款收據(jù)、偽造收入證明,再讓他們持自己有效身份證件和其他相關(guān)材料辦理按揭貸款手續(xù)。由于開(kāi)發(fā)商參與造假,申請(qǐng)貸款所需的材料在形式上是完整的,銀行很難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。借款人申請(qǐng)到貸款后,銀行的一般做法是把貸款直接劃入開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)。在假按揭人數(shù)眾多的情況下,銀行劃入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)的就是一筆巨額資金。

目前由于全社會(huì)缺乏完善的個(gè)人信息管理體系,使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)判斷。從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看,一方面,個(gè)人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的變化息息相關(guān),借款人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化導(dǎo)致不能按期或無(wú)力償還銀行貸款,或者因借款人死亡、喪失行為能力,借款人的繼承人放棄所購(gòu)房屋,不愿還款,從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,借款人還可能故意欺詐,通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款,從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在,有很多借款人根本不具備按期還款的能力,其通過(guò)偽造個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款購(gòu)買(mǎi)房屋,再將該房屋出租,以租金收入還貸,一旦房屋無(wú)法出租,借款人也就無(wú)力繼續(xù)還款,給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行貸款的操作風(fēng)險(xiǎn),主要有人員道德風(fēng)險(xiǎn)、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)和貸后管理的風(fēng)險(xiǎn)。

住房公積金制度本身具有社會(huì)保險(xiǎn)制度的一些鮮明的特性。在社會(huì)保險(xiǎn)固有的特性當(dāng)中,首先以勞動(dòng)性和社會(huì)性統(tǒng)一最具特色。住房公積金制度只為勞動(dòng)群眾服務(wù),只是工資勞動(dòng)者才享有社會(huì)保險(xiǎn)待遇的權(quán)利,同時(shí)勞動(dòng)者只按自己勞動(dòng)所得即工資額的一定比例,通常是國(guó)家社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)規(guī)定的合理比例,按期如數(shù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。對(duì)一切工資勞動(dòng)者來(lái)說(shuō),第一收入或勞動(dòng)收入,是普遍具有的,帶有社會(huì)性色彩,這就是每個(gè)勞動(dòng)者都可掙得的工資。其次是國(guó)家性和強(qiáng)制性的統(tǒng)一,通過(guò)國(guó)家立法程序,強(qiáng)制工資勞動(dòng)者參加社會(huì)保險(xiǎn),即強(qiáng)制用人單位、雇主按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)如期繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi),不容拖欠,否則給予經(jīng)濟(jì)懲罰;補(bǔ)償性與福利性統(tǒng)一的特性,向購(gòu)房職工提供低于商業(yè)銀行貸款利率的低息住房貸款也可視為給勞動(dòng)者帶來(lái)的一項(xiàng)福利。還有公平與效率的結(jié)合,體現(xiàn)在對(duì)工資水平高的勞動(dòng)者,規(guī)定偏高的比例的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)繳納,這有助于縮小勞動(dòng)者之間的生活差距,從而促進(jìn)公平化。至于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率的功能,指的是范圍合適、標(biāo)準(zhǔn)合理的保險(xiǎn)體系,有助于經(jīng)濟(jì)效率的提高。權(quán)利與義務(wù)的統(tǒng)一,住房公積金制度也體現(xiàn)了這點(diǎn),照章繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)(稅),不盡納稅義務(wù),當(dāng)然也就不具備享受社會(huì)保險(xiǎn)的權(quán)利。互助互濟(jì)性與自我保障性統(tǒng)一,共濟(jì)互助性是指人與人之間在社會(huì)生活中相互幫助的社會(huì)行為。這在住房公積金制度中也有所體現(xiàn),在保險(xiǎn)范圍內(nèi)進(jìn)行地區(qū)間、企業(yè)之間、或強(qiáng)者與弱者、有房者與無(wú)房者之間的調(diào)劑和收入再分配。前面提到的工資勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù),也就是社會(huì)保險(xiǎn)的自我保障性的體現(xiàn),即自己投保,防止自己遭受危險(xiǎn)。

從以上我們可以看出,住房公積金制度在很多方面都具有社會(huì)保險(xiǎn)制度的一些共性,其作為社會(huì)保險(xiǎn)的組成部分是社會(huì)保障體系的必然,并且,這樣有利于以后盡快實(shí)現(xiàn)住房公積金與養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的結(jié)合,一金兩用,相得益彰。職工以繳納低費(fèi)率而獲得住房與養(yǎng)老較高水平的保障。若按職工工資30%左右的繳費(fèi)率建立公積金保障基金,隨著工資增長(zhǎng),繳費(fèi)絕對(duì)額增加,基金長(zhǎng)期積累投資增值,數(shù)十年積累額是相當(dāng)可觀(guān)的。這對(duì)于未來(lái)的人口老齡化后養(yǎng)老保險(xiǎn)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)也會(huì)有所緩解。

住房互助保險(xiǎn)改革探索

為幫助更多人擁有自己的住房,可以成立住房互助保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。該類(lèi)機(jī)構(gòu)承擔(dān)兩項(xiàng)職能:一是用企業(yè)繳納的住房基金建造低租金住房(社會(huì)住房)也即設(shè)立城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金,對(duì)城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金的使用,應(yīng)經(jīng)財(cái)政部門(mén)審核,上報(bào)公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)后,劃撥給廉租房建設(shè)的主管部門(mén),用于建設(shè)廉租住房;二是在互助原則下,向購(gòu)房職工提供低息住房貸款。提供低息貸款是該機(jī)構(gòu)的主要職能。開(kāi)展住房互助保險(xiǎn)業(yè)務(wù),有專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)定,由社會(huì)相關(guān)部門(mén)主管。承擔(dān)擔(dān)保業(yè)務(wù)的互助保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)收取的保險(xiǎn)費(fèi)多少,取決于承保的內(nèi)容,年保費(fèi)一般為貸款總額的一定百分比。

互助保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要遵守國(guó)家稅法規(guī)定,其賬目要定期接收檢查,以保證有足夠的償還能力?；ブｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)的工作主要是利用客戶(hù)交來(lái)的保險(xiǎn)金(分?jǐn)偨?為其提供住房貸款擔(dān)保?；ブ?gòu)房貸款與一般商業(yè)貸款的區(qū)別在于:勞動(dòng)者即使健康狀況不佳也能得到貸款,而商業(yè)貸款在此情況下可能不貸,或者需支付高利息。住房互助保險(xiǎn)的承保范圍如下:為因傷殘喪失勞動(dòng)能力者償付部分貸款。具體規(guī)定如下:完全喪失勞動(dòng)能力的,從喪失之日起,完全替其償還貸款;部分喪失勞動(dòng)能力的,考慮到這部分人以后可能找到工作、但報(bào)酬通常要低于原工資,則為其補(bǔ)足損失的工資收入,以便有能力還貸;暫時(shí)喪失勞動(dòng)能力的(如因病,但要出具基本社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提供的證明),由于勞動(dòng)法規(guī)定生病90天內(nèi)由企業(yè)發(fā)放工資,如參加互助保險(xiǎn),則互助機(jī)構(gòu)從第91天起支付其貸款。對(duì)因經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的原因被企業(yè)解雇的,從其失業(yè)第91天起向其支付貸款(按法律規(guī)定,解雇90天內(nèi)由雇主支付)。為避免失業(yè)者不工作,規(guī)定互助機(jī)構(gòu)為本人償還貸款的期限為三年,或累計(jì)三年。該機(jī)構(gòu)還辦理死亡和完全喪失勞動(dòng)能力住房保險(xiǎn)業(yè)務(wù),收取的保費(fèi)費(fèi)率為保額的一定比例。

結(jié)束語(yǔ)

國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,這個(gè)被稱(chēng)為“新八條”的房產(chǎn)新政,是以非常細(xì)致的邊界給出了房地產(chǎn)業(yè)的整體走向。但是從目前來(lái)說(shuō),鼓勵(lì)地方政府興建普通商品房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房,并非“新八條”或者地方政府紛紛出臺(tái)細(xì)則就能一蹴而就,真正理順“市場(chǎng)”與“管制”,“效率”與“公平”的關(guān)系,形成一套關(guān)于住房的全方位的社會(huì)保障制度才是根本之舉。英國(guó)有《住房法》、日本有《公營(yíng)住宅法》等,這些都是通過(guò)立法建立住房社會(huì)保障制度的先例,只有向著這個(gè)方向努力,“新八條”這個(gè)房產(chǎn)新政的創(chuàng)新才能成為具有歷史意義的進(jìn)步之舉。