住宅成本控制精選(九篇)

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第1篇：住宅成本控制范文

論文關(guān)鍵詞：施工企業(yè)項(xiàng)目成本管理建筑工程成本控制

中圖分類號：F406.72文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1．前言

工程項(xiàng)目是施工企業(yè)形象的窗口和效益源泉。隨著建筑市場競爭日趨激烈，工程質(zhì)量、文明施工要求不斷提高，施工周期長，材料價(jià)格波動(dòng)起伏，以及其他種種不定因素影響，使得項(xiàng)目運(yùn)作處于嚴(yán)竣的環(huán)境之中。因此，如何作好項(xiàng)目成本管理與成本控制是解決企業(yè)能否在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，企業(yè)經(jīng)營能否長期良性循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文將對這一過程進(jìn)行分析，以便在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營中起著參考作用。

2工程案例與分析

2.1工程概況

程北佳園20#住宅樓工程為單元式多層住宅。磚混結(jié)構(gòu)，總建筑面積10709㎡，占地面積1530㎡，建筑高度21.6 m，層高3m，層數(shù)7層，基礎(chǔ)類型筏板基礎(chǔ)。屋面為平屋面，頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，并設(shè)有屋頂平臺。建筑耐火等級為二級，抗震設(shè)計(jì)烈度為6度。住宅工程各住宅工程建筑類型為單元組成。

2.2施工企業(yè)現(xiàn)行成本控制情況

該案例中施工單位采用項(xiàng)目式管理，其理論上的管理組織的組成結(jié)構(gòu)為：每個(gè)項(xiàng)目部設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理；項(xiàng)目經(jīng)理下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人、安全負(fù)責(zé)人；技術(shù)、安全負(fù)責(zé)人下設(shè)施工員、設(shè)備員、等；而實(shí)際工作中，主要管理人員為項(xiàng)目經(jīng)理一名，技術(shù)負(fù)責(zé)人兩名，均為房地產(chǎn)開發(fā)單位委派的人員，基本不到工地。具體施工為私人分包，掛靠施工單位名稱。技術(shù)員、專業(yè)班組長、特殊作業(yè)人員及技術(shù)工人均由私人老板雇傭。以上人員由老板親信擔(dān)當(dāng)都是身兼數(shù)職。從經(jīng)濟(jì)上壟斷，實(shí)行家族式管理，而又授權(quán)于技術(shù)員全權(quán)管理工地一切事務(wù)。這種具體情況形成的管理人員結(jié)構(gòu)本身存在很多弊端，對整個(gè)項(xiàng)目施工過程中的成本控制有相當(dāng)程度上的不利影響。

2.3傳統(tǒng)成本控制方法存在的弊端

2.3.1成本控制和成本控制的基礎(chǔ)工作差

許多施工企業(yè)沒有建立健全成本控制制度，也沒有實(shí)施有效的成本控制，具體表現(xiàn)在:

1.企業(yè)沒有原始記錄制度或制度不健全，固定資產(chǎn)報(bào)廢沒有報(bào)廢清單，材料出入庫沒有附相關(guān)的原始單據(jù)或隨有原始單據(jù)但簽字不全等;

2.在定額管理制度方面，由于企業(yè)沒有制定先進(jìn)而又可行的材料、燃料、動(dòng)力等消耗定額，不能據(jù)以評價(jià)耗費(fèi)是否合理、節(jié)約，不能據(jù)以控制耗費(fèi)、降低施工成本。

2.3.2施工人員成本控制意識薄弱，重生產(chǎn)、輕效益

經(jīng)過多年的市場競爭，施工企業(yè)也在進(jìn)行經(jīng)營體制的改革，這在一定程度上促進(jìn)了施工企業(yè)成本控制，但并未根本改變成本控制的觀念。各施工企業(yè)仍普遍存在這樣一些問題:

1.施工組織設(shè)計(jì)階段忽視施工準(zhǔn)備，人員、機(jī)器設(shè)備的安排、調(diào)度和銜接對成本的影響，一些單位缺乏維修保養(yǎng)，導(dǎo)致設(shè)備完好率、使用率低。這些因素均增加了費(fèi)用支出。

2.施工階段忽視成本的中間控制，尤其不太重視質(zhì)量成本和“工期成本”。工期成本是指為實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)或合同工期而采取相應(yīng)措施所發(fā)生的一切費(fèi)用。由于施工企業(yè)推行項(xiàng)目法管理，各工程項(xiàng)目分散于不同的施工區(qū)域，企業(yè)管理層屬于利潤中心而不是成本中心，無法真正的對工程成本施加影響，造成工程成本的額外增加，是效益向生產(chǎn)低頭的典型表現(xiàn)。

3.施工后期忽視成本分析、評價(jià)與考核。目前各企業(yè)的財(cái)務(wù)主管嚴(yán)格來說僅僅是會計(jì)主管，而諸多會計(jì)人員工作一也僅局限于成本核算，而對成本的超支(結(jié)余)的項(xiàng)目、原因不作分析或分析不祥，沒有意識到自己應(yīng)該為決策人員提供有針對性的成本控制依據(jù)或意見。

2.3.3缺乏責(zé)權(quán)利相結(jié)合的控制機(jī)制

施工企業(yè)工程成本控制普遍缺乏統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。提起成本控制，一些人會自然而然的認(rèn)為這是一個(gè)會計(jì)方面的概念，是財(cái)務(wù)部門的事情，與自己所從事的工作風(fēng)馬牛不相及。財(cái)務(wù)部門雖然對成本控制理解較深，但其責(zé)任似乎也只停留在日

常的成本核算上，況且自己也僅僅是一個(gè)項(xiàng)目部的職能部門，沒有權(quán)利指揮管理其他各部門。財(cái)務(wù)主管(項(xiàng)目總會計(jì)師)在工程款的結(jié)算以及對財(cái)務(wù)人員的傳道、授業(yè)解惑，對成本控制一時(shí)不知如何下手。

事實(shí)上，每一個(gè)人都涉及到了成本控制活動(dòng)，但并不是每個(gè)人都能明白自己在成本控制中的作用，并不是每個(gè)人都能明白如何去對成本施加影響。于是，成本控制缺乏制度約束，缺乏具體責(zé)任，成本目標(biāo)無從落實(shí)。

2.3.4忽視采購成本、資金成本和質(zhì)量成本的分析控制

在工程施工當(dāng)中，項(xiàng)目部注重施工腐本獷忽視采購成本、資金成本和質(zhì)量成本的分析控制。由于主要人力、物力集中于工程項(xiàng)目本身。由于工程形象進(jìn)度是辦理施工結(jié)算的主要依據(jù)，因此，在施工成本方面，相對重視較多。采購行為遠(yuǎn)離施工現(xiàn)場，采購成本易于忽視。資金成本似乎與廣大員工無關(guān)，容易被忽視。

2.4針對項(xiàng)目成本管理中存在問題采取措施

2.4.1嚴(yán)格材料管理，控制材料費(fèi)

工程材料費(fèi)占項(xiàng)目施工成本的60％左右，是項(xiàng)目施工階段成本控制的重點(diǎn)。應(yīng)采取以下措施：（1）加強(qiáng)材料采購管理，落實(shí)采購責(zé)任制，實(shí)行公開采購和比質(zhì)比價(jià)，嚴(yán)格控制材料采購質(zhì)量和價(jià)格，把好材料進(jìn)貨關(guān)；（2）領(lǐng)用實(shí)行限額領(lǐng)料制度，工程主輔材料消耗、周圍材料損耗及使用費(fèi)與有關(guān)作業(yè)隊(duì)組掛鉤考核；（3）加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，文明安全施工，創(chuàng)造良好的施工秩序和生產(chǎn)環(huán)境，減少損耗，避免浪費(fèi)；（4）堅(jiān)持按照增收節(jié)支、全面控制、責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則，采取目標(biāo)管理方法對實(shí)際施工成本的發(fā)生過程進(jìn)行嚴(yán)格控制，加強(qiáng)施工現(xiàn)場調(diào)度，避免因施工計(jì)劃安排不周或生產(chǎn)指揮失誤造成窩工、材料積壓、降低機(jī)械設(shè)備利用率、增大現(xiàn)場管理費(fèi)等，杜絕浪費(fèi)和流失，材料庫存要合理；（5）在滿足施工要求條件下，對設(shè)備構(gòu)件及材料的進(jìn)場時(shí)間和現(xiàn)場堆積要合理安排、統(tǒng)一規(guī)劃。盡量減少材料的庫存量和庫存時(shí)間，施工過程中要及時(shí)進(jìn)行材料動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)，部分材料可直接進(jìn)場，減少二次倒運(yùn)、保管費(fèi)及資金占用費(fèi)。

2.4.2健全施工設(shè)備管理，控制機(jī)械使用費(fèi)支出

合理提高項(xiàng)目施工機(jī)械化程度，是降低工程施工成本的有效途徑；而設(shè)備利用率的高低、使用維修費(fèi)的多少又是直接制約工程施工成本的重要因素。要根據(jù)工程特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)合理性，正確選配機(jī)械設(shè)備，搞好機(jī)械設(shè)備的維修和保養(yǎng)，提高機(jī)械完好率、利用率和使用效率，降低機(jī)械使用成本，增加臺班產(chǎn)量，實(shí)現(xiàn)機(jī)械施工利潤最大化。 完善機(jī)械設(shè)備的相關(guān)管理制度和實(shí)施細(xì)則，實(shí)行定期強(qiáng)制保養(yǎng)制度，最大限度地提高設(shè)備的完好率和利用率。嚴(yán)格控制機(jī)械設(shè)備的租賃合同、施工與租賃費(fèi)收支，制定行之有效的設(shè)備租賃考核制度，加強(qiáng)租賃設(shè)備實(shí)際作業(yè)工作量的檢查和核查。

2.4.3采取措施，降低間接、質(zhì)量及工期成本

認(rèn)真做好施工方案及措施的經(jīng)濟(jì)對比分析，最大限度地優(yōu)化方案，制定科學(xué)的施工技術(shù)組織方案。對工程項(xiàng)目質(zhì)量、安全、進(jìn)度工期的控制，避免或減少質(zhì)量事故發(fā)生，嚴(yán)格按合同進(jìn)度工期施工，避免或減少事故成本、違約成本等非正常支出，降低工程施工成本。

通過分析，我感覺到，要想有效地控制施工項(xiàng)目成本，必須走出成本控制的誤區(qū)，把成本控制工作貫全到從投標(biāo)到竣工驗(yàn)收的全過程，培養(yǎng)員工的成本意識，并根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，選擇符合自身實(shí)際的成本控制方法進(jìn)行成本控制理念的理論研究，并建立了相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，并把這些方法應(yīng)用到實(shí)際工程中會取得更好的效果。

4結(jié)論與展望

我國建筑企業(yè)要想利用廉價(jià)的勞動(dòng)力資源在國內(nèi)外市場上占領(lǐng)一席之地，就必須降低成本、提高質(zhì)量為核心的生產(chǎn)經(jīng)營水平。針對我國建筑施工企業(yè)成本控制現(xiàn)狀，我認(rèn)為在今后的研究中應(yīng)該注意以下幾點(diǎn):

1.積極吸收和改進(jìn)先進(jìn)國家成本控制方面的經(jīng)驗(yàn)和做法，重點(diǎn)研究相關(guān)學(xué)科的研究成果在建筑業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用。幫助企業(yè)制定出符合本企業(yè)實(shí)際的可操作的成本控制方法措施。

2.開發(fā)成本控制方面的計(jì)算機(jī)軟件，提高成本控制工作的效率，使其規(guī)范化、科學(xué)化、制度化。

3.開發(fā)一批通俗易懂、操作簡便的建筑企業(yè)職工培訓(xùn)教材，使成本控制成為全員的共識。

我相信通過方方面面的努力，形成一套可操作性強(qiáng)的成本控制方法措施和管理模式，逐步提高建筑施工企業(yè)整體素質(zhì)的提高。我國的建筑業(yè)企業(yè)一定會在國內(nèi)外的市場上贏得應(yīng)有的地位，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會進(jìn)步做出更大的貢獻(xiàn)。

5主要參考文獻(xiàn)：

[1]范水源.《關(guān)于工程項(xiàng)目成本管理的思考》.《預(yù)測》.2003

[2]畢健秋.《淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制與管理》建筑工業(yè)出版社2006

[3]劉金聯(lián)、高占松.《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理操作實(shí)務(wù)》，武漢大學(xué)出版社.2008

第2篇：住宅成本控制范文

關(guān)鍵詞：住宅；景觀；成本管理；設(shè)計(jì)階段

中圖分類號：P901文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1.工程概況

本工程為海德公園項(xiàng)目，項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)獨(dú)墅湖高教區(qū)東北角。占地面積約183475平米，建筑風(fēng)格為歐式新古典，容積率2.0 ，綠地率約：50%（91800平方米）。

設(shè)計(jì)原則：功能為首，以人為本滿足使用要求。

（1）、使用功能上以人為本，在陽光好的區(qū)域布置人的活動(dòng)區(qū)域，建造景觀構(gòu)筑物。

（2）、注重景觀設(shè)計(jì)，在滿足功能的條件下，盡量的使綠地最大化，廣場最小化。

（3）、材料運(yùn)用上注重舒適性、安全性，如鋪裝材料多選用透水磚，將生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的理念運(yùn)用在小區(qū)設(shè)計(jì)中。

2景觀設(shè)計(jì)

景觀設(shè)計(jì)是在通過建筑、規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)等手段，對住宅地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、形態(tài)與功能的宏觀布局進(jìn)行改變的過程，旨在研究如何對各種自然風(fēng)景、人工環(huán)境加以利用、改造并重新組織，為居民創(chuàng)造健康、舒適的生活環(huán)境，使之更契合人們的習(xí)慣和心理需求并同時(shí)具有相當(dāng)?shù)膶徝纼r(jià)值。通常意義上的景觀設(shè)計(jì)包含以下四個(gè)過程:概念設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。

3景觀成本

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，景觀成本主要是指項(xiàng)目整個(gè)景觀建造運(yùn)營過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，包括:景觀前期設(shè)計(jì)成本、景觀工程施工成本以及景觀后期維護(hù)成本。

景觀前期設(shè)計(jì)成本是指景觀項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段所發(fā)生的相關(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)用。景觀施工成本是指項(xiàng)目景觀在施工過程中發(fā)生的一切費(fèi)用的總和，通常包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)三部分。景觀維護(hù)成本是指項(xiàng)目景觀的后期維護(hù)費(fèi)用的總和，一般包括資源損耗、人工、材料等方面的費(fèi)用。海德公園項(xiàng)目秉承可持續(xù)發(fā)展理念，在滿足功能的條件下，最大限度的節(jié)約成本。

4景觀設(shè)計(jì)中的成本管理

4. 1景觀設(shè)計(jì)階段成本管理

景觀設(shè)計(jì)中的成本管理是指在項(xiàng)目景觀前期設(shè)計(jì)階段即引入成本控制的概念，使得之后展開的各項(xiàng)工作都必須考慮到成本控制，旨在彰顯設(shè)計(jì)理念、保障景觀功能、美化生活環(huán)境的同時(shí)，達(dá)到景觀成本配置最優(yōu)。

4. 2景觀設(shè)計(jì)階段成本管理的意義

設(shè)計(jì)階段是成本控制的開端，在設(shè)計(jì)階段即展開的成本控制可以做到最大程度上的成本控制，是住宅開發(fā)項(xiàng)目整體成本控制的關(guān)鍵。根據(jù)通常的項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)管理，設(shè)計(jì)費(fèi)在工程總體費(fèi)用中所占比例們們微乎其微(一般只占總成本的1.5%-3%左右)，但是卻可以決定建設(shè)項(xiàng)目投資至少75%的開支，而花費(fèi)巨大的施工階段對投資的影響只有10%--20%。如果設(shè)計(jì)不合理，在設(shè)計(jì)過程中沒有充分考慮成本控制，將會造成項(xiàng)目景觀效果、科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性等方面先天不足，而這種先天不足在后期的項(xiàng)目景觀工程施工過程中是難以甚至是不可挽回的。隨著項(xiàng)目開發(fā)逐步深入，景觀成本可控制、優(yōu)化的余地也越來越小。所以只有在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段充分考慮到成本控制的各項(xiàng)因素，才能避免景觀項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)資金超額等的失控狀態(tài)，從而以最優(yōu)的成本配置達(dá)到既定的景觀效果。

4.3設(shè)計(jì)階段景觀成本控制的方法

4.3. 1國內(nèi)外設(shè)計(jì)階段景觀成本控制研究現(xiàn)況

R.S.Kaplan指出在設(shè)計(jì)階段將成本限定在目標(biāo)內(nèi)，然后運(yùn)用價(jià)值工程理論實(shí)施開發(fā)和更新。同時(shí)，在設(shè)計(jì)、試產(chǎn)和生產(chǎn)準(zhǔn)備等階段，各相關(guān)部門通力合作以達(dá)到目標(biāo)成本。

LEweustink提出了產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中成本估算與成本控制的通用方法，能夠根據(jù)成本估算信息找出框架中引起產(chǎn)品過高成本的屬性，再變化屬性方案來實(shí)現(xiàn)成本的控制。

國內(nèi)住宅地產(chǎn)在設(shè)計(jì)階段景觀成本控制的相對成熟的研究成果較少。實(shí)際管理過程中通常采用限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)競標(biāo)方案比選，設(shè)計(jì)監(jiān)理等。在具體的設(shè)計(jì)階段成本控制過程中，限額設(shè)計(jì)易扼殺產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路;競標(biāo)方案必選又易出現(xiàn)惡性競爭，難以保證方案實(shí)施質(zhì)量。都存在一定弊病。如何具體落實(shí)研究較淺，尚缺乏系統(tǒng)的管理模式與方法。

4.3. 2設(shè)計(jì)階段景觀成本控制方法建議

根據(jù)景觀設(shè)計(jì)過程中不同的設(shè)計(jì)階段，制定相應(yīng)的景觀成本管理方法。

（1)概念設(shè)計(jì)階段。景觀概念設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和感官。例如顏色、質(zhì)地、趣味性、聲調(diào)或許只是一種物體在空間中發(fā)散或聚集的感覺。景觀設(shè)計(jì)師，甚至所有的設(shè)計(jì)師，必須常常接觸這種品質(zhì)。它的存在超越“形式”。 概念設(shè)計(jì)師認(rèn)為有的時(shí)候感覺的享受比解釋說明或參照歷史表現(xiàn)更豐富，以海德公園為例，重點(diǎn)部位主要考慮在入口水景對景、中間樓王區(qū)域旱溪花鏡及中心活動(dòng)大草坪區(qū)域。綠化營造是海德公園設(shè)計(jì)另一重點(diǎn)。為了使得人們在感覺上更輕松自在，不把整個(gè)公園的概念強(qiáng)加在使用者的感受上，海德公園的景觀設(shè)計(jì)如同在生態(tài)公園里造了幾幢房子而不是在建筑間種了一些樹，公園里有茂密的樹林，有開闊的草地，沿著小溪開滿了充滿野趣的小花，沿路有高大的喬木可以遮陽，樹下有優(yōu)雅的繡球花，房子上有香氣四溢的桂花和子花。我們只把合適的樹重在合適的地方。對于植物而言，他們可以自由健康的成長。概念設(shè)計(jì)師要考慮的就不僅僅是概念本身了，還存在著許多更加微妙的方式。

景觀設(shè)計(jì)在住宅地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃定位階段介入，對項(xiàng)目區(qū)域的自然條件進(jìn)行評估。在不違背項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方向的基礎(chǔ)上，綜合考慮項(xiàng)目原有自然條件，盡量保留其原有風(fēng)貌，合理組織、規(guī)劃布局，并結(jié)合前期項(xiàng)目評估結(jié)論，規(guī)劃、建筑概念方案提出景觀設(shè)計(jì)概念方案、軟質(zhì)景觀植物搭配方案。即由此，得到該項(xiàng)目景觀成本的基本控制范圍。通過本階段的成本控制管理，明確了項(xiàng)目景觀定位及其目標(biāo)成本線，便于公司決策層對項(xiàng)目開發(fā)方向做出判斷。同時(shí)避免了項(xiàng)目景觀工程因介入較晚，在成本方面喪失了“話語權(quán)”從面導(dǎo)致后期開發(fā)過程中被動(dòng)地進(jìn)行景觀規(guī)劃、設(shè)計(jì)的現(xiàn)象。

（2)初步設(shè)計(jì)階段、擴(kuò)展設(shè)計(jì)階段。在這兩個(gè)階段，讓景觀設(shè)計(jì)師最大化的參與到景觀成本控制中來，根據(jù)概念階段制定的目標(biāo)成本線，不斷地調(diào)整景觀設(shè)計(jì)方法。這個(gè)階段，軟、硬景景觀體塊控制顯得尤為重要，這是成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)。常見的成本控制節(jié)點(diǎn)如:

中心綠化，入口區(qū)配合大氣的幾何形態(tài)構(gòu)圖進(jìn)行配置，喬木行列式種植，搭配下層植物組合花卉，形成入口處大氣的景觀效果，該區(qū)域精細(xì)配置，復(fù)層種植，層次豐富，品種多樣，搭配精細(xì)，形成茂密的山林水溪景觀。該區(qū)域的大草坪周圍配置濃密的植物背景，形成干凈、開闊、整形的英式風(fēng)景。

主材選擇，以石材為例，一般50mm厚的石材比30mm厚的石材市場價(jià)格超出50%以上。于是，在項(xiàng)目道路的設(shè)計(jì)上，就應(yīng)該避免在車流量大的主要交道流線上設(shè)計(jì)石材鋪裝。面人行交通流線則可采用石材鋪貼飾面。同樣是鋪貼，碎拼人工要遠(yuǎn)高于規(guī)則鋪貼;同樣是面層，燒毛面低于荔枝面，這些都可以成為成本控制的著眼點(diǎn)。

植物配置，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)商決策層對植物軟景重要性的認(rèn)識。以蘇州工業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司開發(fā)的海德公園為例，該項(xiàng)目軟質(zhì)景觀單方成本僅約為硬質(zhì)景觀(含道路管網(wǎng))的50%，而景觀效果卻是顯而易見。不少購房者的選擇該樓盤理由就是“綠樹成蔭、環(huán)境優(yōu)美”，不投入換來大收益。同時(shí)，植物配置上應(yīng)注意“適時(shí)適地”的原則，盡量選用鄉(xiāng)土樹種。鄉(xiāng)土樹種多為本地優(yōu)勢種，適應(yīng)性強(qiáng)，耐受性好，易于養(yǎng)護(hù)。植栽設(shè)計(jì)需遵循“逢高愈高，遇低則低”的原則，即遇到地形高處栽植高樹，地形低處栽植低矮植物。陣列式種植的植物，樹形選擇需一致，相鄰植株不可差別過大。自由式種植的植物，需保證林冠線與林緣線遵循方案設(shè)計(jì)意圖。所有喬木樹穴需與周邊綠地平整。除標(biāo)明外，灌木種植應(yīng)按三角形間隔種植。只有把合適的樹重在合適的地方。對于植物而言，他們才可以自由健康的成長。

豎向設(shè)計(jì)，在處理高差較大的場地時(shí)難免出現(xiàn)豎向景觀設(shè)計(jì)。用矮灌搭配做出層次，相比飾面拼花更富有生趣，且更易控制成本。

水景控制，景觀工程完工初期水景效果好，對景觀檔次的提升起著巨大作用。但隨著時(shí)間推移，運(yùn)營管理不善，則會使其效果會逐步衰弱，且后期維護(hù)成本高。一個(gè)維護(hù)不好的水景，成了枯水塘、臭水溝，無疑會對整個(gè)項(xiàng)目景觀造成巨大的負(fù)面影響。所以才設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)水景時(shí)要審時(shí)度勢，權(quán)衡利弊。

（3)施工設(shè)計(jì)階段。施工圖階段需要景觀設(shè)計(jì)師與成本控制人員反復(fù)溝通，硬質(zhì)景觀上優(yōu)化工藝細(xì)節(jié)，可以更好節(jié)約工程造價(jià)；軟景上，合理控制好大喬木、小喬木、球類、灌木、地被各植物品種的比例。同時(shí)加強(qiáng)審圖環(huán)節(jié)對施工圖的論證，避免今后施工過程中過多的簽證變更，讓方案的優(yōu)化可以直接轉(zhuǎn)換成成本效益。

結(jié)術(shù)語

在房地產(chǎn)市場競爭激烈的今天，景觀設(shè)計(jì)亦日趨成熟，如何提高景觀工程質(zhì)量和控制景觀成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與景觀設(shè)計(jì)單位共同思索的課題。只有不斷思索創(chuàng)新，強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理，深化成本控制意識，才能造就兼具功能性和經(jīng)濟(jì)性的優(yōu)秀景觀工程。

參考文獻(xiàn)

[l]王靜.景觀設(shè)計(jì)的成本優(yōu)化[[J]科教導(dǎo)刊，2009,(5):129

[2]樊自力論限額設(shè)計(jì)[J]北京工程造價(jià)，2008,(4):2

第3篇：住宅成本控制范文

【關(guān)鍵詞】建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；住宅造價(jià)；成本控制

中圖分類號：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1.工程造價(jià)的定義和基本職能

1.1 定義

建設(shè)一項(xiàng)工程所花費(fèi)的全部費(fèi)用稱為工程造價(jià)，它包含了投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖的預(yù)算、工程結(jié)算和竣工決算等等。工程造價(jià)所要達(dá)到的最終目的是：根據(jù)施工圖紙、定額以及清單規(guī)范，核算出該工程中所包含的直接費(fèi)（所有分部及分項(xiàng)工程中總花費(fèi)的人工、材料、機(jī)械臺班等費(fèi)用）、間接費(fèi)、及稅金等等。

1.2 基本職能

(1)評價(jià)職能

工程造價(jià)的主要職能體現(xiàn)在評價(jià)工程總投資和分項(xiàng)投資的合理性以及投資效益，同時(shí)也是評價(jià)建筑安裝企業(yè)的管理水平和經(jīng)營成果的重要依據(jù)。工程中的土地價(jià)格、建筑安裝的產(chǎn)品和設(shè)備的價(jià)格是否合理，是通過工程造價(jià)資料來評價(jià)的，而某項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目是否具有良好的償貸能力以及獲利能力，宏觀效益是否滿足工程要求也是需要工程造價(jià)來評價(jià)的。

(2)調(diào)控職能

工程造價(jià)的調(diào)控職能主要體現(xiàn)在，它可以作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)控并且管理某項(xiàng)工程建設(shè)中的所有物資消耗水平，建設(shè)的總規(guī)模以及投資方向是否合理。

(3)預(yù)測職能

工程造價(jià)的預(yù)測職能則是體現(xiàn)在它可以為投資者或者施工方事先預(yù)測某項(xiàng)工程的投資費(fèi)用，為投資者提供控制工程造價(jià)、籌集資金、項(xiàng)目決策、成本管理依據(jù)。

(4)控制職能

主要分為兩方面：

①對投資的控制:即在投資的每個(gè)階段，通過多次性預(yù)算和評估，控制工程造價(jià)的全過程；

②對商品和勞務(wù)供應(yīng)企業(yè)的成本控制。

2.住宅成本控制和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中存在的問題

2.1忽視結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對住宅工程造價(jià)成本全過程中的控制的重要性

建筑工程全過程可分為三個(gè)階段：決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段。決策階段和設(shè)計(jì)階段是影響投資控制成敗的關(guān)鍵階段，而設(shè)計(jì)在決策階段完成之后成了影響工程造價(jià)的唯一核心，這個(gè)時(shí)候設(shè)計(jì)的合理性、適用性、科學(xué)性就成為影響投資和住宅工程總價(jià)的一個(gè)主導(dǎo)因素。而在項(xiàng)目開發(fā)中，多數(shù)開發(fā)商簡單地認(rèn)為只要加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)算和決算及竣工環(huán)節(jié)就能控制住宅工程造價(jià)成本，卻忽略了控制建筑工程全過程造價(jià)成本，忽視結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對住宅工程成本造價(jià)控制的重要性。在這樣的情況下，實(shí)施全方位和統(tǒng)籌兼顧的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也就成了無稽之談了。

2.2 對結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案的分析不足，合理的成本監(jiān)控?zé)o法實(shí)現(xiàn)

住宅的造價(jià)成本主要是通過結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案來控制的。開發(fā)商對結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案的考察不能簡單停留在住宅戶室比和立面效果以及施工圖預(yù)算等膚淺層面上，而應(yīng)該將注意力更多放在對結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案的實(shí)用性、可行性評估以及合理性、科學(xué)性的考核上，增強(qiáng)衡量結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案中的經(jīng)濟(jì)技術(shù)功能和綜合價(jià)格的能力。

3.加強(qiáng)對住宅造價(jià)成本的有效控制和建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的比選

3.1 選擇建筑結(jié)構(gòu)類型要合理

水平分體系和豎向分體系是住宅結(jié)構(gòu)的兩種基本體系。水平分體系主要指板――梁體系大跨度體系，豎向分體系包括砌體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及異形料結(jié)構(gòu)體系等。顯然，不同建筑結(jié)構(gòu)類型就意味著不同的工程造價(jià)，但是最科學(xué)、最合理的成本控制不一定就是最低的住宅成本控制，我們要根據(jù)施工單位的建設(shè)能力、投資水平、工期等綜合層面分析不同結(jié)構(gòu)類型的造價(jià)差別，同時(shí)對比投資與獲取利益的平衡面，優(yōu)化配置住宅成本控制，選出一個(gè)最經(jīng)濟(jì)、最科學(xué)、最適合該住宅工程的設(shè)計(jì)類型。

3.2 根據(jù)現(xiàn)場施工環(huán)境，選擇出最適宜的基礎(chǔ)形式

工程結(jié)構(gòu)投資總價(jià)的1/3是住宅基礎(chǔ)形式，住宅基礎(chǔ)形式是否合理直接影響著工程造價(jià)的總價(jià)。同時(shí)合理的住宅工程基礎(chǔ)形式還會有效縮短施工工期，優(yōu)化基坑維護(hù)的工序。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)踐中，樁型的選擇上我們依據(jù)基礎(chǔ)形式對筏板厚度及基礎(chǔ)梁截面面積的直接影響，選用承載力較強(qiáng)的單樁樁型，沿軸線方式布置，以此達(dá)到減少直接應(yīng)力、降低基礎(chǔ)形式荷載的作用。而當(dāng)施工工程的實(shí)際環(huán)境為軟土地基時(shí)，高層或小高層住宅的結(jié)構(gòu)形式應(yīng)采用短肢剪力墻，而采用條型基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)作為基礎(chǔ)形式。

3.3 正確選擇上部結(jié)構(gòu)體系、確定建筑構(gòu)件

由于住宅工程的整體經(jīng)濟(jì)性很大程度上受到建筑結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)件的截面確定及選用科學(xué)的材料的影響，因此上部結(jié)構(gòu)體系的選擇是否適用和合理，都關(guān)系到方案的設(shè)計(jì)是否能有效的控制總體工程成本。工程的造價(jià)和成本的投資不同的原因則是由上部的功能使用的差別對構(gòu)建截面類型的不同影響而引起的。在住宅的建設(shè)中，梁板式樓蓋由于造價(jià)較低被廣泛使用。但這種結(jié)構(gòu)不適用在層高較低的住宅建設(shè)中，因?yàn)樗鼧巧w結(jié)構(gòu)占用較大的體積和空間。而無梁樓蓋由于框架結(jié)構(gòu)承受較大荷載量這一特性，且不會受到層高較小的制約，它一般用在層高較低的住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，但是又會增加住宅建設(shè)的成本。密肋式樓蓋被用在跨度不超過9米，對梁的高度限制不大的住宅建設(shè)中，可有效的降低因跨度變大而造成的樓板自重，經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)勢明顯。但該類上部結(jié)構(gòu)體系由于施工環(huán)節(jié)較為繁雜，需要承載較高的技術(shù)水平。還有一種上部結(jié)構(gòu)體系，預(yù)應(yīng)力混凝土平板。采用這種體系是為了控制樓體凈高的限制，這種體系所接受的跨度可達(dá)9米以上，它有效解決了密肋樓蓋跨度小的問題，適用的范圍較為廣泛，但是相應(yīng)的建設(shè)投資的成本費(fèi)用明顯的提高。

3.4 在建筑條件允許及滿足要求下，合理設(shè)計(jì)混凝土強(qiáng)度，降低住宅造價(jià)成本

隨著科技發(fā)展，建筑材料的持續(xù)更新和新的材料出現(xiàn)，以及建筑結(jié)構(gòu)形式的復(fù)雜化和多樣化、越來越高構(gòu)件截面的強(qiáng)度要求催生了對住宅機(jī)構(gòu)的混凝土強(qiáng)度要求，同時(shí)由于保守化的設(shè)計(jì)理念，越來越高的混凝土強(qiáng)度，將很大程度增加住宅造價(jià)成本。為了有效控制這種趨勢，我們必須在建筑條件許可并滿足設(shè)計(jì)要求的前提下，最大程度降低混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度，進(jìn)而達(dá)到改善住宅造價(jià)成本上漲過快的態(tài)勢。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，構(gòu)件的混凝土的設(shè)計(jì)強(qiáng)度與最低配筋率有一個(gè)比例關(guān)系，這種關(guān)系在一般用途的住宅建設(shè)中有著更為明顯的體現(xiàn)。因?yàn)樵谝话阕≌课蓍_間的面積較小，樓板配筋參考最小配筋比率，這種設(shè)計(jì)可以很大程度節(jié)約住宅造價(jià)成本。例如如果使用C30混凝土，就會比使用了C40的混凝土降低10%的成本。同時(shí)，降低砼的設(shè)計(jì)強(qiáng)度還能很好的杜絕墻體結(jié)構(gòu)和樓板裂縫的現(xiàn)象，增加住宅使用壽命，降低了住宅建設(shè)維護(hù)頻率和費(fèi)用。另外在遵循建設(shè)要求的前提下，根據(jù)不同的環(huán)境及建筑使用特性，選擇合理經(jīng)濟(jì)的節(jié)點(diǎn)和構(gòu)造也是降低住宅成本的科學(xué)方法。

【結(jié)語】隨著建筑行業(yè)發(fā)展，越來越多的不適用、 不合理、不科學(xué)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)致使造價(jià)成本增加。這嚴(yán)重制約了建筑行業(yè)的快速發(fā)展，并造成環(huán)境污染，材料及人工浪費(fèi)等很多負(fù)面影響。因此我們必須充分重視建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在工程成本造價(jià)控制中的重要作用，依據(jù)合理、科學(xué)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出最適用、經(jīng)濟(jì)的住宅機(jī)構(gòu)，科學(xué)有效配置資源，合理優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低造價(jià)成本，控制住宅造價(jià)，促進(jìn)建筑行業(yè)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 江歡成.優(yōu)化設(shè)計(jì)的探索和實(shí)踐[J].建筑結(jié)構(gòu)，2008（02）.

第4篇：住宅成本控制范文

【關(guān)鍵詞】框剪住宅；成本控制；設(shè)計(jì)；施工

隨著建設(shè)用地的日趨緊張，框架剪力墻結(jié)構(gòu)的小高層住宅逐漸由大中城市向小城市推進(jìn)，這也是今后開發(fā)建設(shè)的一種結(jié)構(gòu)型式。如何降低框架剪力墻結(jié)構(gòu)住宅的成本、最大限度地提高工程項(xiàng)目的投資收益？是擺在廣大工程技術(shù)人員特別是工程造價(jià)人員面前的一個(gè)重要課題。工程造價(jià)的控制涵蓋項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)上的成本控制，從每個(gè)環(huán)節(jié)上都可以控制項(xiàng)目建設(shè)的成本，只是有的環(huán)節(jié)或方面的成本控制對項(xiàng)目建設(shè)成本所占比重不同。但小的環(huán)節(jié)方面往往被人為地忽略了。當(dāng)然各階段各環(huán)節(jié)的控制手段各不相同，但目的是一樣的，都是將工程成本降到最大限度，使投資獲得最大收益。

1 帶飄窗的窗臺墻

在小高層框架剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，有的飄窗窗臺處填充墻設(shè)計(jì)為砌塊砌筑。而在其上又設(shè)置一道高300mm左右的抗扭梁外加伸出600mm的砼懸挑板。按砌體規(guī)范要求，在砌筑砌塊時(shí)，在其底部應(yīng)澆筑一道200mm高的素砼墻。一般窗臺高度為600mm，去掉兩道梁的高度后，砌塊墻實(shí)際高度為100mm左右。試想在600mm高的墻體中要分三次施工，又要穿插砼工、模板工、瓦工、鋼筋工的配合，施工起來非常麻煩。如果稍作一些設(shè)計(jì)變動(dòng)，即窗臺墻全部用砼澆制起來。這樣做從計(jì)價(jià)表（定額）上算起來，工程造價(jià)是高了；但從施工難易程度看，還是很方便施工的，大大節(jié)約了人工。兩者就造價(jià)上相比，后者的總成本還是低的，而且就結(jié)構(gòu)整體性而言也是比較好的。達(dá)到了計(jì)價(jià)上的略微提高，施工成本大幅度降低效果，從而工程建設(shè)總成本降低。

2 推拉門洞口留置尺寸問題

在框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中.框架梁梁高設(shè)計(jì)尺寸與層高的差不一定是推拉門門洞的高度。在所接觸到的圖紙中，推拉門門洞上口有的留有50mm、100mm、200mm等高的砌體墻。按照先主體結(jié)構(gòu)施工 ，再行砌筑砌體施工。這50mm、100mm、200mm等高的砌體墻怎么砌？在實(shí)際施工中往往是后澆砼來彌補(bǔ)。產(chǎn)生的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于砌體本身的價(jià)值，其施工難度可想而知。常用方法有在梁下口下膨脹螺栓或預(yù)埋鐵件，然后焊接綁扎鋼筋，支模及搭設(shè)頂撐并留出喂料口。只好人工一點(diǎn)一點(diǎn)地喂，填塞滿后再人工振搗砼。這樣澆出的砼既不密實(shí)又強(qiáng)度不高，安裝推拉門很不牢固。工程量雖不多，但是費(fèi)工費(fèi)時(shí)。就此一點(diǎn)就浪費(fèi)了不少人工。如果在設(shè)計(jì)上作些改進(jìn)，工程量增加不多，為施工提供了很大的方便。這就是將推拉門洞口高度往上提一點(diǎn)至梁底；或是將此處的梁下吊一點(diǎn)至門洞上口高度。在設(shè)計(jì)時(shí)，建筑設(shè)計(jì)師和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師溝通一下即可解決，施工起來就很方便了，工程建設(shè)總成本也就自然降低了。

3 窗兩側(cè)砌體墻問題

在砼剪力墻設(shè)計(jì)中，有的在窗洞口兩側(cè)留置10—20cm的后塞砌體墻部分。如果按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)施工，在澆搗完剪力墻后，在窗框兩側(cè)需植Ф6的鋼筋，然后再組砌砌塊。粉刷時(shí)，在砼與砌塊接觸縫處還要貼上抗裂的材料，這樣施工起來比較麻煩和費(fèi)事，工效不高，相應(yīng)增加了工程成本。如果改成澆筑砼墻，只是原來的剪力墻稍加大點(diǎn)，通過計(jì)算配筋或不配筋。這樣與剪力墻一同支模、加固、澆筑砼，免得二次施工此部分，節(jié)省了許多工時(shí)，為施工提供了便利。從計(jì)價(jià)表上看不出成本下降，甚至反而上升。但在施工實(shí)際中是節(jié)約了大量的人工，在投標(biāo)報(bào)價(jià)或企業(yè)定額上，優(yōu)惠幅度就會大些，讓利于社會。從整體工程造價(jià)上看，確實(shí)節(jié)約了施工成本，從而引起工程建設(shè)總成本降低。如果窗兩側(cè)砌體長度超過一定范圍，那就不宜設(shè)計(jì)為砼墻了。至于多少為合適，這與具體工程有關(guān)，設(shè)計(jì)人員需要懂得施工工藝及其成本構(gòu)成，才能做到恰到好處。

4 電井、水井間砼樓面的二次澆筑

框剪結(jié)構(gòu)住宅的供電、供水一般集中在樓梯間的單獨(dú)井道內(nèi)。因井道內(nèi)上、下管線較多，而井道又狠細(xì)小。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上有的是要求待設(shè)備安裝施工完畢后，才把井道樓面層砼補(bǔ)澆上。在澆制樓層砼前，電井、水井內(nèi)的樓層模板已支設(shè)好、鋼筋已綁扎好。作為一棟住宅，從開始澆筑第一層至電線管、給排水管等安裝完畢，以小高層為例，其工期其碼要有10多個(gè)月。支設(shè)好的模板、支撐層層留置，待澆筑完管道井樓面砼后再行拆除，產(chǎn)生的費(fèi)用顯然不少。另者，補(bǔ)澆的砼運(yùn)輸也有一定的難度。如若該處模板支撐隨同層其他樓面模板支撐一同拆除，那么待后補(bǔ)澆該處時(shí)，又要費(fèi)工費(fèi)時(shí)再次支設(shè)拆除，多花費(fèi)一遍人工、材料費(fèi)。綁扎好的鋼筋經(jīng)過幾個(gè)月的風(fēng)雨浸蝕，必然銹蝕不堪。爾后澆砼時(shí)又要花費(fèi)人工除銹，使工程成本增加不少。為解決這個(gè)成本控制問題，那就要在設(shè)計(jì)時(shí)，需結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備工程師相互配合，共同探討，盡可能地為施工提供方便。管道井內(nèi)的管道可固定在某一處留置洞口，待安裝結(jié)束后統(tǒng)一補(bǔ)澆封堵。這樣做可省去很多工時(shí)、材料費(fèi)。方便施工，節(jié)約了工程總費(fèi)用。

5 結(jié)束語

5.1除前面所述幾點(diǎn)外，還有許多方面也是可以降低工程建設(shè)成本的。如樓梯間的玻璃幕墻、柱墻梁板砼等級不相同、特別是梁板砼等級不相同、使用鋼筋品種規(guī)格多而且其量又少、砼短肢墻的長度等等，不再一一贅述?？傊?，工程建設(shè)的方方面面、點(diǎn)點(diǎn)滴滴、每一步驟、每一環(huán)節(jié)、每一工序，只要各方責(zé)任人員肯動(dòng)腦筋，就可以找出控制工程建設(shè)成本的具體措施來。

第5篇：住宅成本控制范文

關(guān)鍵詞：節(jié)能住宅；全壽命周期；成本；節(jié)能優(yōu)勢

お

1 引言

隨著中國地產(chǎn)的發(fā)展,建筑用能在我國能源消耗中占有的比重逐漸加大,然而全球一次性能源日益縮減,能源供應(yīng)已出現(xiàn)危機(jī)。人口的增加以及對于住宅的需求,使得住宅建筑走向了節(jié)能建筑的可持續(xù)發(fā)展道路。通過對節(jié)能住宅全壽命周期成本分析,探討節(jié)能住宅與普通住宅對可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。

2 節(jié)能住宅全壽命周期成本分析

2.1 節(jié)能住宅的概念與特點(diǎn)

節(jié)能住宅建筑是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個(gè)生命周期內(nèi),減少化石能源的使用,提高能效,降低CO2排放量。而低碳住宅指低碳建筑中住宅這一類,即人居建筑。節(jié)能住宅的與其他一般住宅甚至綠色住宅相比,其主要特點(diǎn)是更強(qiáng)調(diào)對偏重于強(qiáng)調(diào)能耗帶來的溫室氣體――CO2的排放量問題。強(qiáng)調(diào)通過房屋建材的總量減少與類別選擇減少碳排量,強(qiáng)調(diào)對水的節(jié)約利用,提倡節(jié)約和循環(huán)用水,強(qiáng)調(diào)社區(qū)的綠化建設(shè)也應(yīng)以低排放為指導(dǎo)。

2.2 節(jié)能住宅全壽命周期成本

節(jié)能住宅全壽命周期成本是指從土地規(guī)劃、建筑材料、建設(shè)施工、交付使用、社區(qū)的物業(yè)管理等全過程所發(fā)生的成本在一段時(shí)間內(nèi)的貼現(xiàn)值的總和。節(jié)能住宅全壽命周期成本分析的目的旨在從住宅建設(shè)項(xiàng)目的各可行方案中篩選出最佳方案以有效利用稀缺資源,保護(hù)環(huán)境,在系統(tǒng)的開發(fā)階段將壽命周期成本作為設(shè)計(jì)參數(shù),選擇最經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目方案。節(jié)能住宅全壽命成本依據(jù)研究階段的不同,包括開發(fā)商建造成本、維護(hù)成本、消費(fèi)者使用成本、環(huán)境成本和社會成本,如圖1。

2.3 節(jié)能住宅全壽命周期成本計(jì)算

項(xiàng)目全壽命周期環(huán)境成本是指因建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境造成的不利影響而發(fā)生的支出稱為環(huán)境成本,包括環(huán)境資源消耗成本和環(huán)境維護(hù)成本。社會成本指節(jié)能住宅項(xiàng)目壽命周期內(nèi)對社會經(jīng)濟(jì)的不利影響,如社會安全、社會公平等。

圖1 節(jié)能住宅全壽命周期成本的構(gòu)成おお

2.3.1 建造成本的計(jì)算

節(jié)能住宅建造成本主要由決策成本、設(shè)計(jì)成本、施工成本構(gòu)成。與傳統(tǒng)住宅成本相比,節(jié)能住宅建造成本,既包括傳統(tǒng)住宅建設(shè)項(xiàng)目的土地購置費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)用以及建設(shè)費(fèi)用,還包括了節(jié)能住宅材料、設(shè)備供應(yīng)商、分包方對的資格評審、監(jiān)控和測試、廢物管理等必然成本,以及為實(shí)現(xiàn)節(jié)能功能的設(shè)備、設(shè)施損壞維修、未知危險(xiǎn)品的應(yīng)對等偶然成本,如圖2所示。

2.3.2 物業(yè)管理成本的計(jì)算

物業(yè)管理成本包括物業(yè)服務(wù)人員工資,社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。在物業(yè)管理費(fèi)方面,節(jié)能住宅與一般住宅的物管費(fèi)差不多,因?yàn)楣?jié)能系統(tǒng)所增加的顯性成本一般在6、7年之內(nèi)就可以收回,所以,相關(guān)的節(jié)能系統(tǒng)所產(chǎn)生的電費(fèi)都是由物管承擔(dān),而不會成為用戶的負(fù)擔(dān)。

圖2 節(jié)能住宅非傳統(tǒng)的定量成本因素おお

2.3.3 消費(fèi)者使用成本的計(jì)算

消費(fèi)者使用成本是指所謂使用成本就是指消費(fèi)者使用某種產(chǎn)品滿足自己需要的過程中,所需要增加的費(fèi)用。例如空調(diào)用電、 保溫耗能、采光用電、飲用水等所產(chǎn)生的費(fèi)用。在此以地源熱泵系統(tǒng)為例,比較節(jié)能住宅與普通住宅的區(qū)別。節(jié)能住宅采用該系統(tǒng)是將中央空調(diào)系統(tǒng)、地板采暖和生活熱水3種功能融為一體的環(huán)保系統(tǒng),運(yùn)用大自然中免費(fèi)的可再生能源,向住戶提供20~26℃的室內(nèi)恒溫,并且兼有24h的生活熱水供應(yīng)。這個(gè)利用地下水產(chǎn)生的熱能進(jìn)行供熱制冷的節(jié)能系統(tǒng),可比傳統(tǒng)空調(diào)節(jié)約能源50%~60%。而普通住宅,一套80m2住宅通常需要安裝兩臺空調(diào),以每臺空調(diào)每天使用6h計(jì)算,每月消耗的電費(fèi)=6×2×30×0.569(成都民用住宅每kW?h電價(jià))=205元,而按照地源熱泵節(jié)約50%的能源標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,每個(gè)用戶每年就可省下205×12×50%=1 230元。

2.4 環(huán)境成本的計(jì)算

節(jié)能住宅的環(huán)境成本主要指的是環(huán)境污染而使環(huán)境服務(wù)功能質(zhì)量下降的代價(jià)。節(jié)能住宅的外部效應(yīng)成本,不僅與住宅物的局部環(huán)境有關(guān),還與社會宏觀環(huán)境相關(guān)聯(lián)。由于部分外部效應(yīng)還無法準(zhǔn)確的進(jìn)行絕對量化,所以只能進(jìn)行定性思考,具體的定性成本影響如表1所示。

表1 環(huán)境成本影響因素

內(nèi)部成本外部成本

影響生活質(zhì)量的費(fèi)用

與周圍社區(qū)關(guān)系的改善價(jià)值

環(huán)境形象價(jià)值全社會共同承擔(dān)的成本

全球氣候表暖

臭氧層的破壞

森林砍伐

資源退化

物種滅絕空氣污染

水污染

2.5 社會成本的計(jì)算

由于社會成本和環(huán)境成本一樣都屬于隱性成本,無法直接表現(xiàn)為量化成本。其影響因素如表2所示。

表2 社會成本的影響因素

安全成本拆遷安置成本其他社會成本

施工安全成本

使用安全成本

設(shè)備采購費(fèi)和維護(hù)費(fèi)

建設(shè)期內(nèi)發(fā)生安全事故造成的損失

使用期內(nèi)預(yù)期造成的健康危害土地補(bǔ)償費(fèi)

安置補(bǔ)償費(fèi)

地上附著物以及青苗補(bǔ)償費(fèi)宗教影響

社會安全影響

社會影響成本一般難于量化賦值,要通過社會調(diào)查取樣來進(jìn)行獲得公眾意見,獲得相對的量化結(jié)論。節(jié)能住宅在項(xiàng)目決策期時(shí),應(yīng)綜合考慮拆遷安置成本,降低使用安全成本,以此來降低待建項(xiàng)目的全壽命周期內(nèi)成本。

3 節(jié)能住宅全壽命周期成本控制

3.1 節(jié)能住宅全壽命周期中成本可控的程度

由圖3所示,在節(jié)能住宅的全壽命周期中,隨著建設(shè)程序的推移,項(xiàng)目的累計(jì)成本呈直線式增加,壽命周期成本可控制的程度卻是隨著建設(shè)程序的推移而遞減。成本控制的最佳時(shí)期在施工階段之前的階段,因此需要以投資決策階段、設(shè)計(jì)階段為主；施工階段、運(yùn)營及維護(hù)階段為輔來對節(jié)能住宅全壽命周期成本進(jìn)行控制。

圖3 節(jié)能住宅全壽命周期成本與建設(shè)程序之間的關(guān)系おお

3.2 節(jié)能住宅全壽命周期成本控制方法

3.2.1 決策階段的成本控制

節(jié)能住宅投資決策階段影響工程造價(jià)的因素主要有項(xiàng)目規(guī)模、建設(shè)水平、項(xiàng)目選址、工程技術(shù)方案的確定等因素。合理地確定建設(shè)規(guī)模、科學(xué)地確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)密地進(jìn)行可行性研究,對擬建工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理有利、環(huán)境上是否允許等方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析,做好建設(shè)項(xiàng)目投資估算的編制與審查,經(jīng)審查批準(zhǔn)后,即可作為建設(shè)項(xiàng)目總投資的計(jì)劃控制額,使其真正起到?jīng)Q策和控制作用。如在建筑規(guī)劃階段,要慎重考慮建筑的朝向、間距、體型、體量、綠化配置等因素對節(jié)能的影響,改善熱環(huán)境。在建筑的平面布局方面,朝向的選擇很重要。冬季應(yīng)有適量的陽光射入室內(nèi),避免冷風(fēng)吹襲；夏天則盡量減少太陽直射室內(nèi)及外墻面,有良好的通風(fēng)。同時(shí),注意建筑間距與節(jié)能的關(guān)系,使建筑南墻的太陽輻射面積在整個(gè)采暖季節(jié)中不因其它建筑的遮擋而減少。

3.2.2 設(shè)計(jì)階段的成本控制

要在設(shè)計(jì)階段有效地控制工程造價(jià),應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同方面采取措施,隨時(shí)糾正發(fā)生的投資偏差。節(jié)能住宅的設(shè)計(jì)階段,需利用場地的自然條件和資源條件,保護(hù)生態(tài)環(huán)境,強(qiáng)調(diào)土地的節(jié)約化利用,降低環(huán)境負(fù)荷,注重節(jié)能產(chǎn)品設(shè)計(jì)的材料選擇和管理；注重設(shè)計(jì)的完善性,減少設(shè)計(jì)變更,產(chǎn)品的可拆卸型設(shè)計(jì)；產(chǎn)品的可回收性設(shè)計(jì)等。在建筑設(shè)計(jì)中,原則上應(yīng)減少建筑物外表面積,適當(dāng)控制建筑體形系數(shù),即建筑物外表面積與其所包圍的體積之比,減少建筑面寬,加大進(jìn)深或增加組合體,建筑外形選用長條型,而體型復(fù)雜,凹凸面過多的塔式住宅對節(jié)能不利。應(yīng)重視造型規(guī)整,如住宅應(yīng)盡量采用多單元的“一”字型,特別是采暖住宅建設(shè)應(yīng)增加層數(shù),避免建造單元少特別是點(diǎn)式平面的低層住宅。寒冷地區(qū)多層住宅不應(yīng)采用開敞式樓梯間,入口處設(shè)置門斗或采取其它避風(fēng)措施,避免大開窗戶,減少散熱。另外,要重視屋檐、挑檐、遮陽板、窗簾、百葉窗等構(gòu)造措施,對于調(diào)節(jié)日照節(jié)省能源是十分有效的,尤其是玻璃幕墻建筑,必須考慮好良好的遮陽、遮光條件。

3.2.3 施工階段的成本控制

項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)的控制是通過控制承發(fā)包商的行為來實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的控制目標(biāo)。在節(jié)能住宅施工階段,要在全壽命周期造價(jià)管理的思想和方法的指導(dǎo)下綜合考慮建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期成本。合理布置施工場地,降低環(huán)境負(fù)荷,保護(hù)水文環(huán)境,優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì),盡量減少變更,積極推廣節(jié)能新技術(shù)、新工藝,改善能源適應(yīng)結(jié)構(gòu),提高能源使用效率。

3.2.4 運(yùn)營及維護(hù)階段的成本控制

建立運(yùn)營管理網(wǎng)絡(luò)平臺,加強(qiáng)對節(jié)能、節(jié)水的管理和環(huán)境質(zhì)量的檢查,提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,建立物業(yè)耗材管理制度,采取節(jié)能建材,加強(qiáng)材料性能和環(huán)境指標(biāo)的檢測,及時(shí)淘汰落后產(chǎn)品,加速新型節(jié)能建材的推廣運(yùn)用。項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段及實(shí)施階段對節(jié)能住宅的運(yùn)營和維護(hù)成本有著很大的影響。

4 結(jié)語

基于住宅全壽命周期成本的分析,節(jié)能住宅通過科學(xué)的整體設(shè)計(jì),集成綠色配置、自然通風(fēng)、自然采光、低能耗圍護(hù)結(jié)構(gòu)、新能源利用、中水回用、綠色建材和智能控制等高新技術(shù),具有選址規(guī)劃合理、資源利用高效循環(huán)、節(jié)能措施綜合有效、建筑環(huán)境健康舒適、廢物排放減量無害、建筑功能靈活適宜等6大特點(diǎn)。它不僅可以滿足人們的生理和心理需求,而且能源和資源的消耗最為經(jīng)濟(jì)合理,對環(huán)境的影響最小。雖然目前一些節(jié)能住宅的成本還在高位,但是已經(jīng)可以看到通過有效的控制,成本有很大的下降的空間。對于目前國際上的能源形勢,節(jié)能住宅更是充分體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的建設(shè)思想。中國要走可持續(xù)發(fā)展道路,發(fā)展節(jié)能建筑特別是節(jié)能住宅是刻不容緩的。

お

參考文獻(xiàn)：

蔡君馥.住宅節(jié)能設(shè)計(jì).北京：中國建筑工業(yè)出版社,1991.

涂逢祥.建筑節(jié)能.北京：中國建筑工業(yè)出版社,2005.

李 碩,羅海云.淺談建筑施工項(xiàng)目的全壽命周期成本管理.科技創(chuàng)業(yè)月刊,2010（3）：84~85.

第6篇：住宅成本控制范文

關(guān)鍵詞：建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；成本控制；措施

中圖分類號：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制的作用

建筑結(jié)構(gòu)是建筑的主體和支撐，建筑成本主要包括土石方、地基處理、建筑結(jié)構(gòu)、圍護(hù)及裝飾施工、設(shè)備安裝等五部分費(fèi)用；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)費(fèi)用不到建筑總投資費(fèi)用的1%，但可影響整個(gè)住宅投資成本70%以上，這一數(shù)據(jù)足以說明結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對控制建筑造價(jià)成本的決定性影響作用，是建筑成本確定與控制的重點(diǎn)。

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的首要目的就是滿足自身的建筑功能要求，服務(wù)于社會；其次就是保證建筑具有足夠的抵抗自然界各種作用力的承載能力，并將結(jié)構(gòu)變形控制在滿足正常使用的范圍內(nèi)，概括來說，就是“安全性、適用性、耐久性”。由于結(jié)構(gòu)造價(jià)在建筑總造價(jià)中所占比例很大，因此，一個(gè)好的設(shè)計(jì)能帶來非?？捎^的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然結(jié)構(gòu)安全更是重中之重，其目標(biāo)就是保證居住使用的安全，在接近實(shí)際受力情況的基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用各種方法把結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)得盡量合理，最大程度地達(dá)到規(guī)范所要求的設(shè)計(jì)目標(biāo)，做到建筑安全與經(jīng)濟(jì)的完美結(jié)合。

二、影響建筑結(jié)構(gòu)成本的基本因素

影響建筑結(jié)構(gòu)成本的因素很多，在建筑項(xiàng)目投資前，要對項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型、施工環(huán)境、基礎(chǔ)形式、施工條件、建筑條件許可等眾多情況進(jìn)行分析研究，使建筑項(xiàng)目成本控制在最科學(xué)、最合理的范圍。影響建筑結(jié)構(gòu)成本的基本因素有以下幾個(gè)方面。

一是要合理選擇建筑物結(jié)構(gòu)類型，不同的建筑結(jié)構(gòu)類型產(chǎn)生的工程造價(jià)必然有所不同，應(yīng)依據(jù)建設(shè)單位的施工能力、投資水平、工期規(guī)定對不同結(jié)構(gòu)類型的造價(jià)差別做綜合層面的分析，對比投資與獲取利益的平衡面，成本控制的優(yōu)化配置，從而找出最適合該住宅工程的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)類型。

二是在建筑條件許可下，盡可能降低混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度，控制工程造價(jià)成本，隨著建筑結(jié)構(gòu)形式的復(fù)雜多樣變化、建筑材料的持續(xù)更新發(fā)展，其對構(gòu)件截面的強(qiáng)度要求水平越來越高，因此目前建筑結(jié)構(gòu)混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度有明顯增高的趨勢，這無疑將導(dǎo)致項(xiàng)目造價(jià)成本增加。為了有效控制建筑成本，我們必須在建筑條件許可的情況下，盡可能地降低混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度，從而改善項(xiàng)目造價(jià)成本上漲過快的趨勢。

三是要依據(jù)施工環(huán)境，選擇最適宜的基礎(chǔ)形式，建筑項(xiàng)目基礎(chǔ)形式在投資成本中占工程結(jié)構(gòu)總價(jià)的1/3之多，因此可以說合理選擇基礎(chǔ)形式是直接影響工程造價(jià)的主體因素；同時(shí)合理的基礎(chǔ)形式還會有效的縮短建設(shè)工期。

四是要根據(jù)施工條件、建設(shè)單位實(shí)際情況正確選擇上部結(jié)構(gòu)體系、確定構(gòu)件。建筑結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)件截面確定及材料科學(xué)選用對工程整體經(jīng)濟(jì)性有很大程度的影響，合理選擇適用的上部結(jié)構(gòu)體系，可以在方案設(shè)計(jì)上對總體工程成本發(fā)揮有效的控制作用。

三、從建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面控制成本所存在的問題

(一)忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的成本控制問題

建筑工程大概分為三個(gè)階段，即決策階段、設(shè)計(jì)階段以及實(shí)施階段。決策階段決定了建筑工程項(xiàng)目是否啟動(dòng)，而設(shè)計(jì)階段則是關(guān)系著建筑工程投資成敗的重要階段。在設(shè)計(jì)階段，最重要的也是最后的環(huán)節(jié)，就是對于工程造價(jià)的控制，建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性、實(shí)用性以及科學(xué)性都會從根本上影響建筑工程的總造價(jià)。然而在具體的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作中，很多建筑企業(yè)根本就沒有控制成本的意識，進(jìn)而忽略了建筑工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面的成本控制能力，因此從管理層面上就不重視結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的成本控制。

(二)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案存在的問題

在絕大多數(shù)建筑工程當(dāng)中，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)費(fèi)用在總成本當(dāng)中所占比例不足1%，但是在整個(gè)建筑工程成本控制上的作用卻是在70%以上，因此我們不難看出結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在建筑工程的成本控制上究竟占據(jù)著一個(gè)怎樣重要的地位，甚至可以說起著決定性作用。然而由于忽略結(jié)構(gòu)設(shè)對于成本控制的重要性，大多數(shù)建筑工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)都會出現(xiàn)合理性、實(shí)用性以及科學(xué)性方面的問題，對于建筑工程成本也根本起不到控制的能力。

四、如何從建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面控制建筑工程成本

(一)內(nèi)部空間類型的合理選擇

在建筑工程當(dāng)中，內(nèi)部空間類型的合理選擇，對于整個(gè)建筑工程造價(jià)有著極其重要的影響，但卻不能為了降低工程成本而選擇降低內(nèi)部空間的造價(jià)成本。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員必須要在整個(gè)企業(yè)的建造能力、工期長短等問題上進(jìn)行考慮，而后對建筑的內(nèi)部空間進(jìn)行分析，平衡投資與經(jīng)濟(jì)利益之間的關(guān)系，優(yōu)化資源配置，降低成本，找出最科學(xué)、最合理的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案。

(二)考察施工現(xiàn)場和環(huán)境

科學(xué)合理的住宅設(shè)計(jì)對施工項(xiàng)目周期的縮短和維護(hù)基坑有著一定的影響，建筑人員必須對施工現(xiàn)場進(jìn)行考察，分析施工現(xiàn)場的地形和環(huán)境，避免給施工帶來不良影響，在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，尤其是對軟土施工現(xiàn)場需要進(jìn)行嚴(yán)格的分析，要對不同地形，設(shè)計(jì)出不同而且又合理、又科學(xué)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，對于建設(shè)軟土地基，要采取相應(yīng)的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)建筑工程發(fā)展，減少住宅成本。

(三)選擇適應(yīng)基礎(chǔ)形式

建筑工程設(shè)計(jì)，要結(jié)合建筑實(shí)際的施工環(huán)境，選擇出適應(yīng)建筑住宅的基礎(chǔ)形式。根據(jù)市場調(diào)查可知，建筑工程住宅基礎(chǔ)形式的選擇對建筑成本有著直接的影響，而且合理的住宅基礎(chǔ)形式還會加快建筑施工工期，促進(jìn)基坑工序施工的方便快捷；如果建筑施工是在軟土上進(jìn)行，就需要在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，采用適合在軟土上可以打造地基的方案，減少對軟土地基的壓力。

(四)混凝土強(qiáng)度

要想降低混凝土在建筑設(shè)計(jì)上的強(qiáng)度，必須是在建筑施工允許的條件下，加強(qiáng)控制建筑住宅的造價(jià)成本，隨著建筑結(jié)構(gòu)和形式的復(fù)雜化和多樣化，建筑行業(yè)中不可缺少的建筑材料，也在不斷的更新，因此，對建筑行業(yè)斜面構(gòu)件的要求也不斷的提高，所以在建筑行業(yè)大多數(shù)的住宅結(jié)構(gòu)對混凝土強(qiáng)度需求，呈現(xiàn)出提高的發(fā)展趨勢，建筑工程的總體金額中住宅成本會不斷的增加，建筑工程要想減少總體成本，必須制定有效的方案，在建筑實(shí)施允許的前提下，盡可能的控制混凝土強(qiáng)度，緩解住宅成本造價(jià)，在住宅結(jié)構(gòu)建設(shè)過程中，適當(dāng)減少混凝土強(qiáng)度，不僅可以延長住宅的使用壽命，還能減少住宅樓墻體和樓板開裂的情況，促進(jìn)住宅維修費(fèi)幾率降低，促進(jìn)項(xiàng)目的總體成本和項(xiàng)目竣工時(shí)間的縮短。

(五)選擇正確的體系

結(jié)合建筑施工實(shí)際條件和建筑單位實(shí)際情況，要選擇正確有效的體系即上部結(jié)構(gòu)體系，對建筑體系結(jié)構(gòu)和建筑材料要進(jìn)行合理科學(xué)的選擇，對建筑工程住宅經(jīng)濟(jì)成本有著重要影響，選擇合理的建筑上部體系，對建筑住宅成本有著有效的控制，促進(jìn)住宅造價(jià)成本的控制，減少了建筑工程項(xiàng)目的總體經(jīng)濟(jì)成本，縮短了建筑工程工期。

結(jié)語

建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對于建筑工程成本控制的能力，常常被建筑企業(yè)所忽略。然而一套科學(xué)合理的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，能夠從根本上控制建筑工程的成本造價(jià)，因此，提高對建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的重視，不僅能夠提高建筑企業(yè)對于成本的控制，更對整個(gè)建筑行業(yè)健康、高效發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)

[1]張紅標(biāo).建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化研究[D].浙江大學(xué),2012.

第7篇：住宅成本控制范文

【關(guān)鍵詞】兩限普通商品房；成本控制；項(xiàng)目管理；原則；途徑

一、前言

為完善住房供應(yīng)保障體系，緩解住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾，解決中等以下收入家庭的住房困難，國家于2006年提出中、低價(jià)的兩限普通商品房概念。兩限普通商品房，為限房價(jià)、限面積的“兩限”商品房，是普通商品房的特殊表現(xiàn)形式。“兩限普通商品房”主要解決的是居民的居住問題，同時(shí)也是希望通過“兩限普通商品房”的建設(shè)緩解經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)壓力，使經(jīng)濟(jì)適用住房改為定向銷售。根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，及大多數(shù)居民家庭收入水平，國家對普通商品住房的價(jià)格為控制在周邊商品住房平均價(jià)格以下水平，并與之保持不低于10%的合理差價(jià)。普通商品住房銷售價(jià)格由國土資源房管局會同物價(jià)部門在土地出讓前擬定，報(bào)政府批準(zhǔn)實(shí)施。此是限價(jià)之一――銷售價(jià)格限價(jià)。2006年，國家宏觀政策的調(diào)整，明確今后70%的土地出讓將為普通商品房建設(shè)，尤其是用于限價(jià)普通商品房的建設(shè)。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格進(jìn)行成本控制管理，才有可能在未來若干年的經(jīng)營中，獲得合理的經(jīng)營收益。但是由于兩限普通商品房其具有限定面積和限定銷售價(jià)格的特定特點(diǎn)，無疑增加了成本控制的難度。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格進(jìn)行成本控制管理，才有可能在未來若干年的經(jīng)營中，獲得合理的經(jīng)營收益。本文在調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，利用項(xiàng)目管理的相關(guān)理論，力求分析兩限普通商品房的成本控制的原則，并力求找到加強(qiáng)兩限普通商品房成本控制的有效途徑。

二、兩限普通商品房的成本構(gòu)成

兩限普通商品住房價(jià)格由成本、利潤和稅金構(gòu)成。成本主要包括：

（1）土地出讓金；（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和前期工程費(fèi)；（3）建安工程費(fèi)；（4）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)應(yīng)攤非營業(yè)性配套公建費(fèi)）；（5）管理費(fèi)，以前各列項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，控制在2%以下；（6）貸款利息，是指開發(fā)經(jīng)營單位為開發(fā)建設(shè)普通商品住房項(xiàng)目籌措建設(shè)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出。利息支出計(jì)算基數(shù)不得超過本款所列1至4項(xiàng)成本之和的40%，其中多層住房計(jì)息時(shí)間不得超過18個(gè)月；高層住房建筑高度50米以下的，計(jì)息時(shí)間不得超過24個(gè)月；建筑高度50米以上的，計(jì)息時(shí)間不得超過36個(gè)月。利率按照國家規(guī)定執(zhí)行。

利潤主要包括：普通商品住房的利潤以前款所列（1）至（4）項(xiàng)成本之和為基數(shù)，不得超過8%。稅金可依照國家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。

三、兩限普通商品房的成本控制

1．樹立成本控制意識，加強(qiáng)成本控制宣傳，構(gòu)筑成本控制的企業(yè)文化。要在開發(fā)企業(yè)內(nèi)部樹立成本控制的意識，加強(qiáng)成本控宣傳，通過有效的傳輸手段，形成企業(yè)特有的成本文化，培育員工的成本理念，使成本控制從實(shí)施的各個(gè)階段都根深蒂固地扎根在員工的腦海中。讓員工明白對兩限普通商品房的開發(fā)，成本控制是企業(yè)獲得盈利的根本途徑，在兩限普通商品房的開發(fā)過程中，任何成本都是員工的某項(xiàng)行為或活動(dòng)的結(jié)果，成本控制是每位員工的共同任務(wù)，每個(gè)員工也都有成本責(zé)任。通過企業(yè)員工的共同努力，構(gòu)筑本企業(yè)的成本控制文化，使在兩限普通商品房項(xiàng)目的開發(fā)過程中，具體的執(zhí)行過程產(chǎn)生自發(fā)的和條件發(fā)射性的成本控制執(zhí)行力。

2．成本控制的科學(xué)化原則?？茖W(xué)化，即是要把項(xiàng)目管理的成型理論、技術(shù)和方法運(yùn)用于成本控制和管理，并輔助與現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，合理地進(jìn)行自我和適應(yīng)于地方特點(diǎn)、特色的專項(xiàng)成本控制措施，實(shí)現(xiàn)兩限普通商品房項(xiàng)目成本管理的科學(xué)接軌。

3．成本控制的全面成本管理原則。從兩限普通商品房的成本控制的內(nèi)容和方法而言，需要從全面性出發(fā)，對兩限普通商品房項(xiàng)目的全過程開展成本管理和控制，對可能影響兩限普通商品房的成本的各種要素開展成本控制，并發(fā)動(dòng)項(xiàng)目涉及的各種團(tuán)體、個(gè)人也參與成本控制和管理的過程，簡而言之，就是全員、全過程、全因素的成本控制。

4．成本控制的項(xiàng)目全生命周期成本最低原則。在對兩限普通商品房項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，不能只片面對兩限普通商品房項(xiàng)目的實(shí)施階段的成本進(jìn)行最低控制，而且要在兩限普通商品房的項(xiàng)目全生命周期進(jìn)行成本最優(yōu)化控制，即要從項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售和清盤結(jié)束的整個(gè)過程，使兩限普通商品房的整個(gè)項(xiàng)目的生命周期中的成本達(dá)到相對最低，這才是一個(gè)完整的成本控制的期限。

5．動(dòng)態(tài)成本控制原則。兩限普通商品房的項(xiàng)目成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則，所謂動(dòng)態(tài)控制就是要收集成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，采取相應(yīng)措施。實(shí)施成本控制過程應(yīng)遵循“例外”管理方法，對在項(xiàng)目過程中那些不經(jīng)常出現(xiàn)的問題，但對成本目標(biāo)的順利完成影響重大的關(guān)鍵性問題，作為“例外”進(jìn)行管理，必須予以高度重視。

6．成本控制的責(zé)權(quán)掛鉤原則。目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法。為了有效地對兩限普通商品房的成本進(jìn)行控制，必須對項(xiàng)目的成本進(jìn)行逐層分解，使總成本分解成各個(gè)單項(xiàng)成本，并單項(xiàng)成本通過目標(biāo)責(zé)任的形式，建立成本的考核目標(biāo)，落實(shí)給兩限普通商品房項(xiàng)目的各單項(xiàng)工作、個(gè)體或?qū)嶓w。參與兩限普通商品房項(xiàng)目的各個(gè)參與人員和團(tuán)體都將承擔(dān)不同的成本責(zé)任，目標(biāo)的責(zé)任要全面，既要有工作責(zé)任，更要有成本責(zé)任，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，并按照成本責(zé)任對各對應(yīng)項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行評價(jià)。通過評價(jià)和利益掛鉤的手段，做到獎(jiǎng)罰分明，樹立成本控制的中心地位。

7．成本控制的有效化原則。有效化是指兩限普通商品房的項(xiàng)目成本控制必須是真正實(shí)效性和時(shí)效性的控制，不僅要以相對較小的成本投入獲得相對最大的效益產(chǎn)出，而且要保證在成本控制同時(shí)，要獲得與未經(jīng)優(yōu)化的成本同等的效力的質(zhì)量成果。同時(shí)，要保證通過成本的控制，不影響到人力和財(cái)力的支出，保證合理的工作效率，實(shí)現(xiàn)成本管理工作的效率化。

8．節(jié)約的原則。對兩限普通商品房項(xiàng)目的成本管理中，節(jié)約是一條最基本的原則，節(jié)約不僅要體現(xiàn)在對項(xiàng)目過程中的成本進(jìn)行限制和監(jiān)督，更重要的是要實(shí)現(xiàn)對發(fā)生成本的事前預(yù)測、事前監(jiān)督、實(shí)時(shí)修正、過程控制，通過節(jié)約的概念，優(yōu)化項(xiàng)目實(shí)施過程和方案，通過提高項(xiàng)目管理的科學(xué)水平，達(dá)到節(jié)約的目的。

四、加強(qiáng)兩限普通商品房成本控制的途徑

（一）從全局層面上分析加強(qiáng)兩限普通商品房成本控制的有效途徑

1．建立兩限普通商品房成本控制體系。建立以兩限商品房成本控制為中心的項(xiàng)目管理體系，輔助以科學(xué)的計(jì)算機(jī)技術(shù)控制系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目和項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，完成對兩限普通商品房項(xiàng)目成本的科學(xué)控制管理。

2．建立兩限普通商品房數(shù)據(jù)分析和歸類制度，構(gòu)架兩限普通商品房成本數(shù)據(jù)庫。建立兩限普通商品房數(shù)據(jù)分析和歸類制度，對已開發(fā)、在開發(fā)和待開發(fā)兩限普通商品房項(xiàng)目的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理、分析和歸類，為今后將要開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)據(jù)對比、參照和修正服務(wù)。

（二）從兩限普通商品房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程層面分析加強(qiáng)兩限普通商品房成本控制的有效途徑

1．前期策劃階段。抓好建設(shè)工程招投標(biāo)工作，采用合理的承包方式。在前期準(zhǔn)備階段，開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該注重承包合同的管理。對于勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等工程任務(wù)的發(fā)包，必須通過公開招標(biāo)，確定承包單位。在有關(guān)規(guī)定允許的范圍內(nèi)，在保證工程質(zhì)量的前提下，通過招標(biāo)方式最大限度的降低承包價(jià)。在條件允許的情況下，可對占工程造價(jià)比重較大的主要建筑材料和設(shè)備進(jìn)行集中采購招標(biāo)，或?qū)ㄖこ讨械木哂信潘院吞厥庑缘膶ｉT項(xiàng)目進(jìn)行分項(xiàng)招標(biāo)，以降低成本。

2．設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)工作是成本控制的關(guān)鍵，“兩限”的建設(shè)特點(diǎn)也是通過設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)。據(jù)以往的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，此階段對工程造價(jià)的控制程度在60%以上。主要可在以下兩方面進(jìn)行成本控制：

（1）限額設(shè)計(jì)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)人員在工程管理經(jīng)驗(yàn)方面的優(yōu)勢，委托其在設(shè)計(jì)階段參與對限額設(shè)計(jì)目標(biāo)的協(xié)調(diào)。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)從成本控制的角度出發(fā)，要求設(shè)計(jì)單位在最大限度地滿足和提高使用功能的同時(shí)，盡可能降低工程造價(jià)；在材料上使用性能價(jià)格比好的新型材料、新型工藝；在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上要科學(xué)化、合理化、規(guī)范化，不要人為地進(jìn)行保守安全設(shè)計(jì)，從而加大設(shè)計(jì)安全指數(shù)或系數(shù)，造成安全成本浪費(fèi)。

（2）合同。在設(shè)計(jì)合同中，增加設(shè)計(jì)錯(cuò)漏或不合理設(shè)計(jì)方面的處罰條款。促進(jìn)設(shè)計(jì)方提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少設(shè)計(jì)中的錯(cuò)、漏及不合理等現(xiàn)象，從而最大限度地避免施工中的洽商、變更，有效降低工程造價(jià)。在施工合同中，明確施工方對設(shè)計(jì)圖紙深化職能，尤其是對圖紙的錯(cuò)漏、違反規(guī)范之處要予以深化。

（3）體現(xiàn)兩限普通商品房特點(diǎn)的設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方應(yīng)該了解兩限普通商品房的建設(shè)特點(diǎn)，有以下幾點(diǎn)值得注意：

第一，規(guī)劃設(shè)計(jì)要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，合理地安排住宅，公建、管線、道路、綠地的布局，避免增加土石方工程量和建安工程費(fèi)用。

第二，嚴(yán)格控制兩限普通商品的住房面積。主打得兩限普通商品房的住宅建筑面積控制在60～90平方米，以一房一廳和二房一廳為主。

第三，一般采用粗裝修模式。如：墻面、地面為水泥砂漿素面，戶內(nèi)只裝門框，無戶內(nèi)給水支管、電器設(shè)施、潔具等等，既有利于住戶的二次裝修，也避免過高的裝修標(biāo)準(zhǔn)造成造價(jià)的提高。

第四，在正常情況下，層高降低0.1米，造價(jià)可降低1%左右。兩限普通商品房的層高以2.7～2.8米為宜，既能滿足規(guī)范要求和使用要求，也有利于降低造價(jià)和節(jié)省能源。

第五，電梯設(shè)計(jì)要總體考慮，做到電梯安置的最優(yōu)化。在設(shè)計(jì)階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向設(shè)計(jì)單位充分表達(dá)設(shè)計(jì)意圖、建設(shè)進(jìn)度要求，并在設(shè)計(jì)過程中及時(shí)與設(shè)計(jì)部門進(jìn)行互動(dòng)和溝通。對兩限普通商品房來說，相對較低的售價(jià)不能成為降低品質(zhì)的理由，只有不斷為用戶著想，尋求建筑成本費(fèi)用與建筑面積、結(jié)構(gòu)、裝修的合理均衡，才能實(shí)現(xiàn)兩限普通商品房建設(shè)的根本目的，獲得更大的社會效益，開發(fā)企業(yè)也獲得相應(yīng)的利潤回報(bào)。

3．施工階段。在工程施工階段，質(zhì)量控制和成本控制是項(xiàng)目的雙核心。

一是施工隊(duì)伍和項(xiàng)目隊(duì)伍。要選擇技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、有完善的質(zhì)量安全保證體系和較好地承擔(dān)過相近項(xiàng)目施工經(jīng)歷的施工單位。施工單位的資質(zhì)應(yīng)與兩限普通商品房的實(shí)際技術(shù)、質(zhì)量需求相吻合，切忌對資質(zhì)過高的要求而造成造價(jià)成本的額外增加（越高級別的資質(zhì)，其取費(fèi)也越高）。應(yīng)對施工單位的項(xiàng)目經(jīng)理和總工程師嚴(yán)格把關(guān)，選用有素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)豐富、水平高、服務(wù)理念好的項(xiàng)目經(jīng)理，這對整個(gè)項(xiàng)目的降低成本十分重要。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)自身要為兩限普通商品房配備優(yōu)秀的開發(fā)方管理隊(duì)伍，從管理、技術(shù)等方面合理完善項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組織結(jié)構(gòu)。

二是標(biāo)底。開發(fā)企業(yè)方應(yīng)該自己編制工程概算(即標(biāo)底)，并可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程概算預(yù)審。通過多級審核，達(dá)到概算和預(yù)算的合理性。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)概算進(jìn)行計(jì)劃任務(wù)分解，劃分施工標(biāo)段。

三是施工組織設(shè)計(jì)。審查施工組織設(shè)計(jì)，是造價(jià)控制重要的一環(huán)。其中如臨時(shí)設(shè)施的建設(shè)、建筑機(jī)械的配置、基槽的開挖方式、方法、混凝土的使用以及特殊構(gòu)件的處理方案等，對工程造價(jià)都有直接的影響。對于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，如水、電、氣、暖、電信、雨污水、道路等有關(guān)配套管網(wǎng)工程的施工要統(tǒng)籌安排，盡量做到各種管線合槽施工，避免各種管線土方的二次開挖，減少不必要的人力、財(cái)力和物力的浪費(fèi)。

四是現(xiàn)場簽證管理。抓好工程現(xiàn)場簽證的管理，開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對現(xiàn)場簽證的管理，提高現(xiàn)場簽證人員的業(yè)務(wù)工作水平，建立健全各種規(guī)章制度，使各種環(huán)節(jié)互相制約，堵塞管理上的漏洞，以保證簽證的真實(shí)性、合理性、經(jīng)濟(jì)性。同時(shí)要加強(qiáng)現(xiàn)場簽證人員的職業(yè)道德教育，并制定出相應(yīng)的懲罰性措施。兩限普通商品房功能明確，戶型也相對簡單，施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)力爭完善，盡量減少設(shè)計(jì)變更簽證。

五、結(jié)語

兩限普通商品房是向中等收入以下家庭出售的中低價(jià)位的普通商品房住宅，由于對住宅銷售均價(jià)實(shí)行限定最高價(jià)的專項(xiàng)管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保證商品房質(zhì)量的前提下，必須搞好成本控制，降低建造成本，力求實(shí)現(xiàn)開發(fā)的兩限商品房的社會效益和開發(fā)企業(yè)效益最大化的雙贏局面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷提高項(xiàng)目管理水平，提高成本控制和成本管理的技能，采取有效的措施、手段、方法和途徑，使成本控制和管理落到實(shí)處，達(dá)到保證建造質(zhì)量和降低建造成本的雙重目的。

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第8篇：住宅成本控制范文

房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前我國國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP的貢獻(xiàn)有目共睹。房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展與旺盛的市場需求催生了大批地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。住宅地產(chǎn)作為整個(gè)房地產(chǎn)板塊的一個(gè)重要單元，更關(guān)系到人們的生活質(zhì)量和身心健康。因此，如何在買方市場的氛圍下把一個(gè)項(xiàng)目做到最優(yōu)，如何系統(tǒng)評價(jià)一個(gè)項(xiàng)目應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)是值得思索的。本文依據(jù)建筑項(xiàng)目的全壽命周期提出了住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的幾大要素并探討了其達(dá)成途徑。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)住宅地產(chǎn)選址成本控制發(fā)展趨勢

中圖分類號：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

【引言】

20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)，近年來對GDP的貢獻(xiàn)率超過2℅。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和旺盛的市場供求關(guān)系催生了大批地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。作為房地產(chǎn)板塊的一個(gè)重要組成部分，關(guān)系到民生的住宅地產(chǎn)的開發(fā)與投資也保持了高速增長的勢頭。然而，在當(dāng)前買方市場的氛圍下，項(xiàng)目的綜合質(zhì)量直接決定了其在推向市場后的影響力也公眾的認(rèn)可程度。本文將依據(jù)建設(shè)工程項(xiàng)目的全壽命周期理論探討住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾大要素。

1、住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的選址

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成功與否，其實(shí)在項(xiàng)目選址階段就與注定。套用地產(chǎn)界的一句名言：“第一是地理位置，第二是地理位置，第三還是地理位置”?！暗乩砦恢煤w了城市和區(qū)域地段、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、交通等因素。只有綜合考慮這四點(diǎn)，項(xiàng)目選址時(shí)再重點(diǎn)測算成本這一關(guān)鍵因素，認(rèn)真研究土地市場和政策因素，經(jīng)過綜合平衡比較后才基本能決策地塊的取舍。

2、項(xiàng)目所處城市和區(qū)域地段

2.1、城市

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育、治安、社會發(fā)展、交通狀況、人口及消費(fèi)能力等因素息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，尤其影響房價(jià)和銷售情況。因此，在選擇目標(biāo)城市的時(shí)候，首先要詳細(xì)調(diào)研這些因素。

眾所周知，西方發(fā)達(dá)國家高級住宅區(qū)一般多建在城市的邊緣‘而一些較低級的住宅區(qū)則集中在市中心和工業(yè)區(qū)附近。比較而言，我國的一些大城市，像北京、上海等、近幾年來，高級住宅區(qū)主要分布在城市內(nèi)部或中心地帶，而普通住宅卻在向城市的邊緣擴(kuò)展。在城市內(nèi)圈地價(jià)高，只有開放高檔住宅才能有能力付出高昂地租，并且有利可圖。

分析其原因，我國公交設(shè)施不夠發(fā)達(dá)，私人汽車的覆蓋率較低，所以市中心附近是高收入人群的首選?，F(xiàn)在，人們往往會選擇在周末去郊區(qū)度假，因?yàn)榻紖^(qū)的環(huán)境質(zhì)量好，新鮮的空氣是市中心所缺少的。而且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展我國的城市交通也會逐步完善，轎車也會步入尋常百姓家，郊區(qū)的劣勢將日益減少。隨著城市化的發(fā)展，在郊區(qū)購房也是一種投資保值的行為，所以，我國今后也會有越來越多的開發(fā)商會選擇在郊區(qū)建設(shè)高檔住宅。

2.2、區(qū)域地段

土地開發(fā)和建設(shè)是城市規(guī)劃的重要部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，公司要樹形象，應(yīng)先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇在城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。

3、地塊環(huán)境

房地產(chǎn)用途不同，考慮的細(xì)部因素也不一樣。細(xì)部因素主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目擬選地塊的環(huán)境因素，針對一個(gè)具體的以住宅為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目選址，應(yīng)重點(diǎn)分析自然環(huán)境、人文環(huán)境等兩方面因素。

3.1、自然環(huán)境

從自然環(huán)境考慮，住宅選擇最好遠(yuǎn)離市政干道，地處僻靜，而且空氣、水土無污染、無電磁輻射，地形地貌平整易布局、地勢位于城市上風(fēng)區(qū)，綠化程度較高的區(qū)域。而周邊如果有好的景觀如公園、綠化帶、海景或水庫、山體則更佳。

3.2、人文環(huán)境

人文環(huán)境包括學(xué)校、圖書館、科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及購物方便程度、擬建項(xiàng)目周圍的樓盤品質(zhì)及入住居民的社會身份等因素。“孟母三遷、擇鄰而居”的典故告訴一代代望子成龍的父母們，置業(yè)時(shí)應(yīng)該深切關(guān)注樓盤的人文環(huán)境。昆明市呈貢大學(xué)城景明南路新天地的毓秀小區(qū)臨近昆明市的三所重點(diǎn)大學(xué)和市政府，現(xiàn)在房價(jià)已突破7000元/㎡。

3.3、基礎(chǔ)設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施——即道路、給排水管線及容量、燃?xì)夤芫€及壓力、集中供熱管線及容量，供電設(shè)施等——是住宅項(xiàng)目的生命線，是住宅項(xiàng)目擇址時(shí)必須考慮的細(xì)部因素，如區(qū)域地段的基礎(chǔ)設(shè)施不完備或者尚處于待開發(fā)狀態(tài)，那么購買這樣的地塊，將是對開發(fā)商實(shí)力和耐心的巨大挑戰(zhàn)，很明顯，與基礎(chǔ)設(shè)施完備的地段相比，這樣的地塊在正常開發(fā)周期內(nèi)是無法收回資本的。畢竟，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)已經(jīng)越來越趨向于資本化、金融化，只有擁有足夠的時(shí)刻都在流動(dòng)的資本才能更有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

3.4、地塊周圍的交通

地塊周圍的交通要素涉及交通路網(wǎng)狀況、到火車站的距離、到長途汽車站的距離、到機(jī)場的距離等。相比之下，對于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目選址來講，地塊周圍的交通路線狀況更為重要。目前城市近郊住宅的開發(fā)都是規(guī)模化的，動(dòng)輒幾十萬平方米，建成之后將入住數(shù)千人，隨著私家車普及率的日益提高，居民的進(jìn)進(jìn)出出，對樓盤周邊地區(qū)、樓盤與市中心之間的交通路網(wǎng)和公交線路都提出了更高要求。稍有不慎，考慮不周，就可能會給項(xiàng)目的銷售造成巨大障礙。

3.5、土地市場和政策

房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目選址時(shí)都必須密切關(guān)注國家和地方政府有關(guān)土地政策的一舉一動(dòng)。就全國的中等以上城市來講，住宅房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成熟期，政府各項(xiàng)管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。雖然目前國家要求商業(yè)和住宅建設(shè)用地必須通過“招拍掛”出售，但土地的購買任然是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，在內(nèi)地很多城市，土地市場任然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒有一定的政府關(guān)系很難開展土地的擴(kuò)張、儲備工作。

4、住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制

當(dāng)然住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制貫穿住宅地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程的重要工作。其成效好壞，將對開發(fā)項(xiàng)目的利潤產(chǎn)生重大影響。招標(biāo)及建設(shè)階段是成本控制任務(wù)最繁重的階段，下面我著重介紹住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)招標(biāo)及建設(shè)階段工程成本的控制。

4.1、工程招標(biāo)及簽訂合同階段

招標(biāo)采購是最富有競爭力的一種采購模式，如何利用這種模式獲得合理的工程采購價(jià)格，一直是開發(fā)商經(jīng)常思考的問題。對于民營開發(fā)企業(yè)來說，一般選用邀請招標(biāo)方式。

在招標(biāo)及簽訂合同階段應(yīng)做好如下工作：

4.2、確定適合招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)報(bào)價(jià)和承包方式

投標(biāo)報(bào)價(jià)和承包方式的確立主要涉及兩個(gè)方面，一是采用總價(jià)包干合同或是可變總價(jià)承包合同；二是預(yù)算編制采用定額計(jì)價(jià)法或是工程量清單計(jì)價(jià)法。

4.3、完善的招標(biāo)文件及合同

條款內(nèi)容周密細(xì)致、考慮詳盡周到的招標(biāo)文件及合同是獲得準(zhǔn)確報(bào)價(jià)并保證今后工程進(jìn)展順利的重要基礎(chǔ)。合同條款宜作為招標(biāo)文件附件發(fā)送給各投標(biāo)單位，并要求投標(biāo)單位在投標(biāo)書中予以確認(rèn)，否則視為廢標(biāo)。避免出現(xiàn)有的投標(biāo)單位在接到中標(biāo)通知書后提出對合同條款進(jìn)行修改的不利情況。

5、工程施工建設(shè)階段

施工建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間點(diǎn)上的過程。在此階段，工程成本控制的目標(biāo)是把工程實(shí)施過程中可能發(fā)生的變化限定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。因此該階段的成本控制應(yīng)著重于一下幾個(gè)方面：

5.1、設(shè)定成本預(yù)控目標(biāo)，全過程跟蹤工程成本的變化，并建立科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)的成本考核制度、考核辦法和成本考核體系。

5.2、對工程變更予以嚴(yán)格把關(guān)。工程變更單包括一下三種形式：一是設(shè)計(jì)單位簽發(fā)的變更單；二是開發(fā)商簽訂的變更單；三是承包商遞交的變更或索賠申請。

5.3、做好竣工決算審核工作。竣工決算審核是工程成本控制的最后一道關(guān)口，其重要性是顯而易見的。該審核工作建議委托誠信和具有較高專業(yè)素養(yǎng)的咨詢公司進(jìn)行，否則將牽扯開發(fā)商較多的人力和物力。

6、住宅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

以上探討了住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的選址和成本控制，但是要開發(fā)出一個(gè)好的住宅地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，只靠選好地址和控制好成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們還得把握好當(dāng)今住宅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。在過去的十來年里，無論是從市場需求、開發(fā)模式上，還是產(chǎn)品形態(tài)、設(shè)計(jì)趨勢上，中國的住宅產(chǎn)業(yè)都提到了一個(gè)改變和提升的關(guān)口。在未來幾年內(nèi)國內(nèi)住宅地產(chǎn)可能呈現(xiàn)以下兩點(diǎn)形態(tài)趨勢：

6.1、產(chǎn)品類型進(jìn)一步細(xì)分，目標(biāo)群體更趨明確

在目前國內(nèi)住宅的產(chǎn)品開發(fā)方面，許多開發(fā)商開始主動(dòng)引導(dǎo)或挖掘消費(fèi)群體潛在的需求，并根據(jù)人們的年齡結(jié)構(gòu)、居住習(xí)慣、生活方式等差異化特點(diǎn)，推出了一批針對性強(qiáng)的住宅項(xiàng)目。再加上對已有的住宅產(chǎn)品類型的優(yōu)化和調(diào)整，住宅市場得到了極大地豐富，其中包括青年公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓、老年住宅、養(yǎng)生住宅、親情社區(qū)、通用住區(qū)等等。

住宅產(chǎn)品類型的多樣化，是充分適應(yīng)消費(fèi)需求的結(jié)果，但具體項(xiàng)目的成功與否，關(guān)鍵還在于清晰的市場定位與確實(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)的完美結(jié)合。

6.2、高層住宅仍然是我國大城市住宅開發(fā)建設(shè)的主流

我國城鎮(zhèn)住宅的開發(fā)建設(shè)以每年5-6億平方米的數(shù)量增長，其中高層住宅的比例越來越大，高層化的發(fā)展趨勢已勢不可擋，高層住宅不僅在北京、上海、廣州這樣的地方會成為人們未來重要的居住住宅形式，在其他相對比較小一點(diǎn)的大中型城市也是如此。

高層公寓式住宅在全國范圍內(nèi)如此激增，除技術(shù)提高和政策放寬以及受經(jīng)濟(jì)因素影響之外，高層住宅本身的魅力也是使人們開始向城市中心回歸的重要原因，高層建筑多在城市中心，居住與工作地點(diǎn)的接近使人們上班更加方便，時(shí)間更加縮短。

良好的景觀視線和采光通風(fēng)，可供安靜的環(huán)境，成為讓你們對高層優(yōu)勢的共同認(rèn)同點(diǎn)，說明了高層住宅對于居住環(huán)境質(zhì)量的改善是十分明顯的。有調(diào)查表明，大多數(shù)居民對于高層的居住方式持認(rèn)可的態(tài)度，他們普遍認(rèn)為高層要比中、低層干凈、安靜，而且視線更加開闊‘但同時(shí)由于人們生活水平的提高和價(jià)值觀念的轉(zhuǎn)變，對居住舒適度的要求也越來越高，現(xiàn)在大多數(shù)高層住宅在內(nèi)部交通、室內(nèi)環(huán)境、居住心理的舒適度等方面還是顯得有些差強(qiáng)人意。另外，住宅產(chǎn)業(yè)化的深入發(fā)展也決定了高層住宅所面臨的競爭和挑戰(zhàn)是巨大的，提高高層住宅的產(chǎn)品品質(zhì)，將成為搶占市場的利器。

【結(jié)束語】

綜上所述，住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，其專業(yè)性和科學(xué)性不容置疑。當(dāng)然，在城市建設(shè)用地日益緊張的今天，再加上居住者對住宅項(xiàng)目的要求越來越高的壓力，要成功地開發(fā)出一個(gè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目是相當(dāng)具有挑戰(zhàn)性的，如何在項(xiàng)目選址和居住者對住宅的心理舒適度的要求兩者不是偏頗，是我們需要進(jìn)一步探討的重要課題。

【參考文獻(xiàn)】

[1]武振興. 論城市住宅地產(chǎn)項(xiàng)目選址. 內(nèi)蒙古：神華包頭煤化工有限公司，2007.6

[2]焦健. 淺談住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要素. 廣西：廣西大學(xué)，2007.6

[3]戴志忠. 淺談住宅地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)及建設(shè)階段工程成本控制要點(diǎn)和技巧. 杭州：廣宇集團(tuán)股份有限公司，2011

第9篇：住宅成本控制范文

關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化 研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的含義

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是指在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、科學(xué)及管理等社會實(shí)踐中，對重復(fù)性事物和概念通過定制、和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到統(tǒng)一，在既定范圍內(nèi)達(dá)到"最佳有序化程度"。在房地產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化有利于房地產(chǎn)企業(yè)樹立品牌形象。首先，通過標(biāo)準(zhǔn)化，能夠利用某種程度上的一致性來降低成本，節(jié)約設(shè)計(jì)時(shí)間；其次，標(biāo)準(zhǔn)化是工廠化的初級階段，要做到工廠化，需先進(jìn)行產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，從而逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的通用化和工業(yè)化；最后，確立標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化可定義為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對不同的市場情況、不同的土地情況時(shí)，從自己的已定產(chǎn)品系中選擇已有產(chǎn)品系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相同或相似產(chǎn)品的開發(fā)。

2、建立住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的重要性

2.1市場形勢嚴(yán)峻

在越來越激烈市場競爭中，地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率也越來越低，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書2013》預(yù)計(jì)"年均凈利潤率降低1個(gè)百分點(diǎn)"的趨勢將會持續(xù)下去，截至2013年末，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量約為4.2萬，比2010年減少了36.6%。預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)，還將有30%的企業(yè)出局，其中將以中小企業(yè)為主。到2015年，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及"10%警戒線"。同時(shí)，不同房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力也進(jìn)一步呈現(xiàn)分化的趨勢。這意味著，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要調(diào)低盈利目標(biāo)。競爭態(tài)勢的激烈，也促使不少中小房地產(chǎn)企業(yè)退出市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)。

2.2建立設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化提高競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)對其產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的建立，從不同角度可劃分為如下：從專業(yè)可分為建筑專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、景觀專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、住宅產(chǎn)品專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；從產(chǎn)品的客戶群需求又可分為：剛需型、改善型、豪華型；從產(chǎn)品本身還可分為：高層或多層住宅產(chǎn)品、洋房、別墅；從交房角度可分為：毛坯交房、精裝交房。因此，面對嚴(yán)峻的市場，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，要根據(jù)自身的特點(diǎn)、文化、規(guī)模、優(yōu)勢，通過研究建立一套適合自己的產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，更好的發(fā)揮自己的優(yōu)勢、提高競爭力。

在地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，如果沒有建立產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，通常會出現(xiàn)如下問題：（1）項(xiàng)目在定位階段時(shí)，對產(chǎn)品的整體定位、概念設(shè)計(jì)階段時(shí)總圖的規(guī)劃、戶型配比、風(fēng)格定位、成本估算等總是反復(fù)修改，來回折騰，占用人力物力和時(shí)間成本；（2）在項(xiàng)目實(shí)施階段，設(shè)計(jì)、材料選樣、采購、成本、工程各持己見，難于達(dá)成一致；（3）項(xiàng)目成本測算差距大，目標(biāo)成本難以準(zhǔn)確制定；（4）項(xiàng)目施工過程中設(shè)計(jì)變更多，簽證多，過程成本控制難度大；（5）沒有統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，使得產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，難以達(dá)到理想或較為一致的效果。因此，建立設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，除了避免上述問題，還可以加快前期項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位、加快開發(fā)過程、有效的減低開發(fā)成本、保證產(chǎn)品品質(zhì)。在當(dāng)前的市場背景下，住宅地產(chǎn)開發(fā)商通過建立設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，加快開發(fā)速度，提高凈利潤率，從而實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，有效的提高企業(yè)的競爭力。

3、房產(chǎn)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建立要點(diǎn)

3.1售樓處住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建立要點(diǎn)

售樓處住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化前期定位功能要求、面積要求、風(fēng)格要求（新中式、簡歐、ArtDeco）、成本控制。例如：以下售樓處室內(nèi)延續(xù)"新中式"的建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)色彩明快，材料及設(shè)計(jì)造型考慮施工簡便，控制在目標(biāo)成本內(nèi)，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，供參考。售樓處室內(nèi)功能一般分為：1）入口區(qū)；2）模型區(qū)（區(qū)域模型）；3）洽談區(qū)；4）簽約區(qū)；5）銷控臺區(qū)；6）品牌墻；7）綜合服務(wù)區(qū)（含財(cái)務(wù)室）；8）水吧臺；9）VIP室；10）公衛(wèi)、寶潔間；11）銷售經(jīng)理室；12）銷售辦公室；13）推廣辦公室；14）更衣室；15）保安室；16）儲藏間 ；17）會議室；18）物業(yè)辦公室等。案例：室內(nèi)功能分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化（以南昌君領(lǐng)朝陽900平米的售樓處為模版）：入口區(qū)（15平米）、模型區(qū)（120平米）、兒童娛樂（25平米）、形象展示墻、視聽室（60平米）、 洽談區(qū)（100平米）、簽約區(qū)（150平米）、衛(wèi)生間（40平米）、辦公區(qū)（200平米）。除了測算出每平方米的造價(jià)外，還分解出（天、地、墻）的造價(jià)：地面每平米的造價(jià)、墻面每平米的造價(jià)、頂棚每平米的造價(jià)（軟裝另計(jì)）。根據(jù)不同的維度分析成本，便于設(shè)計(jì)時(shí)，能快速準(zhǔn)確的控制目標(biāo)成本。

3.2住宅公共部分標(biāo)準(zhǔn)化建立要點(diǎn)

大堂主要表現(xiàn)客戶的尊貴感，但又不失溫馨。配置沙發(fā)一組，為入住業(yè)主提供來訪客人臨時(shí)等候座區(qū)。結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)形式，運(yùn)用簡潔、明快的線條，使整體空間較為敞亮。地面鋪貼要讓空間更顯寬敞，線條簡潔波導(dǎo)線采用小細(xì)條收邊，比例依據(jù)空間大小而定。大面積米色瓷磚鋪貼，用深色瓷磚勾勒波導(dǎo)線。天花采用白色乳膠漆，做局部跌級吊頂加燈槽。標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳空間較小，采光較暗，平面布局簡潔，地面、墻面、天花設(shè)計(jì)需簡潔處理，重點(diǎn)體現(xiàn)電梯門套。地面米黃色瓷磚加深色波導(dǎo)線。天花做簡單跌級增加層次。除了測算出每平方米的造價(jià)外，還分解出：地面每平米的造價(jià)、墻面每平米的造價(jià)、頂棚每平米的造價(jià)（軟裝另計(jì)）。根據(jù)不同的維度分析成本，便于設(shè)計(jì)時(shí)，能快速準(zhǔn)確的控制目標(biāo)成本。設(shè)計(jì)效果圖、施工圖、預(yù)結(jié)算清單、現(xiàn)場照片、材料標(biāo)準(zhǔn)樣板，形成整套完善的標(biāo)準(zhǔn)化成果。在新的項(xiàng)目應(yīng)用時(shí)，只要進(jìn)行升級或材料調(diào)整就可以快速復(fù)制和應(yīng)用，既能保證效果，又可以達(dá)到快速開發(fā)。在通過對歷史成功住宅產(chǎn)品案例分析，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的成果的梳理，建立內(nèi)部信息平臺，通過內(nèi)部服務(wù)器及內(nèi)網(wǎng)：請專業(yè)的公司為我們建立一整套完善的標(biāo)準(zhǔn)化信息平臺系統(tǒng)，根據(jù)這個(gè)系統(tǒng)為建立資源庫，為我們實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化成功的推廣和快速應(yīng)用。

4、結(jié)束語

建立住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，能加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，減少工期變更，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈的今天，只有建立標(biāo)準(zhǔn)化，才能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。而高周轉(zhuǎn)有三個(gè)典型的特征：一是利潤率比較低，例如萬科、恒大，都屬于周轉(zhuǎn)率非常高的企業(yè)；二是走高周轉(zhuǎn)模式的企業(yè)，普遍通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和住宅產(chǎn)業(yè)化快速復(fù)制以規(guī)模制勝，萬科排在行業(yè)前幾名，規(guī)模最大的企業(yè)基本都走高周模式。

參考文獻(xiàn)

[1]許秀萍.房地產(chǎn)市場區(qū)域差異成因及其對策分析[J]浙江工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)2011