住宅專項(xiàng)維修資金管理問題與對(duì)策

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摘要：隨著城市化建設(shè)水平的提升，人們對(duì)于居住環(huán)境也有了更高的要求，這就讓住宅管理的精細(xì)化程度也開始提升。由于房屋在長(zhǎng)時(shí)間使用的過程中，會(huì)受到一些自然和人為等因素的破壞，進(jìn)而造成不同程度的損害，給業(yè)主的生活帶來一定的影響。本文圍繞著住宅專項(xiàng)維修資金管理方面的問題進(jìn)行了探討，首先分析了當(dāng)前資金管理中存在的一些問題，并重點(diǎn)提出了相應(yīng)的改進(jìn)對(duì)策，以期為相關(guān)人員提供參考。

關(guān)鍵詞：住宅；專項(xiàng)維修資金；問題；改進(jìn)對(duì)策

住宅專項(xiàng)維修資金主要是應(yīng)用于住宅的共有部分，而且是在保修期到了之后開始的維修和一系列改造工作。從當(dāng)前的發(fā)展情形中可以看出，由于專項(xiàng)維修資金存在著一定的公益性，所以其中所涵蓋的范圍較廣，資金也比較多，進(jìn)而導(dǎo)致它在實(shí)際應(yīng)用的過程中，存在著諸多的不足。因此，應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理工作，從資金籌集、使用和后期監(jiān)督等三個(gè)方面入手，進(jìn)而確保業(yè)主的居住權(quán)能夠得到一定的保障。

一、當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金管理中存在的一些問題

（一）資金籌集方面的問題

隨著相關(guān)政策的落實(shí)，加上近年來對(duì)于住宅專項(xiàng)維修資金的廣泛宣傳，讓大部分的業(yè)主已經(jīng)開始意識(shí)到維修資金的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在現(xiàn)階段交接商品房的時(shí)候，開發(fā)商往往會(huì)在業(yè)主繳納住房維修資金之后，才會(huì)開始辦理房產(chǎn)證，并將鑰匙交給業(yè)主，所以，首期的資金交存并不是應(yīng)該考慮的問題。從相關(guān)調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主在分戶賬面住宅維修資金中，所繳納的費(fèi)用沒有超過首期余額的百分之三十時(shí)，這是需要續(xù)交的，這才是相關(guān)人員應(yīng)該考慮到的主要問題。

（二）資金使用方面的問題

在使用維修資金的時(shí)候也存在著一定的困難，如果是按照相應(yīng)的規(guī)定去利用這筆資金，那么是需要經(jīng)過小區(qū)2/3的人同意才行，然后由物業(yè)管理單位向資金管理部門進(jìn)行申請(qǐng)撥付?？墒遣糠制髽I(yè)沒有成立相應(yīng)的業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主所繳納的費(fèi)用無法得到充分的使用。即便是那些已經(jīng)成立了委員會(huì)的小區(qū)，要想取得2/3人的簽名，也不是一件容易的事情。尤其是那些住戶較多的小區(qū)，業(yè)主的休息和工作時(shí)間不固定，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)公司也會(huì)耗費(fèi)掉相應(yīng)的時(shí)間。

（三）資金監(jiān)督中存在的問題

從相關(guān)規(guī)定中可以看出的是，在使用維修資金的時(shí)候，需要業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)的審查同意，這就說明，業(yè)主委員會(huì)對(duì)此有一定的監(jiān)督權(quán)和審批權(quán)。但是在實(shí)際應(yīng)用的過程中，所涉及到一些公共設(shè)施維修中，業(yè)主要想使用這筆資金的時(shí)候，往往不具備這些能力。例如，小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)置已經(jīng)超過了規(guī)定的年限，也存在著一定的安全隱患，可是仍舊在繼續(xù)使用。這些問題對(duì)于部分業(yè)主而言，可能會(huì)因?yàn)樽陨砟芰Σ蛔悖瑹o法正確的評(píng)估這些公共安全事故，最后所造成的后果就是威脅到業(yè)主的生命安全。

二、住宅專項(xiàng)維修資金管理的改進(jìn)對(duì)策

（一）資金籌集方面的改進(jìn)策略

從住宅維修的頻率上可以看出，剛開始修建的房屋維修的次數(shù)更少，隨著時(shí)間的推移，房屋的使用性能會(huì)逐漸下降，維修的次數(shù)也會(huì)增加。所以，應(yīng)該讓業(yè)主非常清楚的意識(shí)到，住宅專項(xiàng)維修資金的作用，實(shí)際上就是為了給房屋籌集“養(yǎng)老金”。所以，相關(guān)部門應(yīng)該將側(cè)重點(diǎn)放置在宣傳中，充分利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)，積極宣傳住宅專項(xiàng)維修資金的重要性，盡量讓業(yè)主可以意識(shí)到它是可以保障房子安全的。另外，在使用資金的時(shí)候，也應(yīng)該讓住戶感受到它的實(shí)用性，以此來增強(qiáng)用戶在繳納資金過程中的信心。建設(shè)行政部門也應(yīng)該做好專項(xiàng)票據(jù)的領(lǐng)用和核銷工作，督促各個(gè)企業(yè)積極將收取的資金上繳，并領(lǐng)用相應(yīng)的票據(jù)。對(duì)于那些沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的用戶，應(yīng)該按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，合理地要求他們繳納相應(yīng)的維修資金。最后，對(duì)于那些沒有按照規(guī)定辦理繳費(fèi)手續(xù)的開發(fā)企業(yè)，房建管理部門必須要停止審批住房出售手續(xù)。

（二）資金使用方面的改進(jìn)策略

在實(shí)際使用維修資金的時(shí)候，必須要根據(jù)實(shí)際情況，按照事情的類型來進(jìn)行合理的歸納。不同的情況也要從不同的角度來對(duì)待。例如，在小區(qū)中，對(duì)于一些常規(guī)性的維護(hù)工作，需要使用維修資金的時(shí)候，就可以授權(quán)給物業(yè)公司，先由物業(yè)決定，再由業(yè)主審查各項(xiàng)資金的使用情況。假設(shè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有濫用資金的情況，是可以對(duì)其追其法律責(zé)任的。再者，是小區(qū)內(nèi)想要增加一些全新的設(shè)施設(shè)備，或者是改造一些大的項(xiàng)目，可以由物業(yè)公司提前決定，做出相應(yīng)的預(yù)算方案，在經(jīng)過業(yè)主同意之后，才可以執(zhí)行這項(xiàng)方案。對(duì)于那些非常緊急的項(xiàng)目，物業(yè)公司擁有提前應(yīng)用維修資金的權(quán)利，事后再向業(yè)主說明真實(shí)的情況，并對(duì)物業(yè)公司的報(bào)價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的審核。政府部門也需要根據(jù)實(shí)際情況來制定一些簡(jiǎn)單且易操作的方案，最好是從根本上就解決掉維修資金使用難等問題。

（三）資金監(jiān)督方面的改進(jìn)策略

資金監(jiān)管方面，需要充分地發(fā)揮出政府的監(jiān)管作用，做好專項(xiàng)維修資金的使用工作，以此來保障業(yè)務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)備的正常使用，以及社會(huì)公共安全。有時(shí)候，也需要利用鑒定機(jī)構(gòu)和工程咨詢等中介機(jī)構(gòu)，對(duì)于項(xiàng)目方案進(jìn)行核算與審計(jì)，這樣可以極大地減少業(yè)主由于缺乏專業(yè)知識(shí)所造成的資金浪費(fèi)。因此，要想讓專項(xiàng)維修資金可以得到更為合理的使用，政府、中介機(jī)構(gòu)和業(yè)主三者都是不可缺少的，政府在其中具有非常重要的作用，以其獨(dú)特的公信力和專業(yè)能力，在資金的審核方面，可以提供一些公正且客觀的指導(dǎo)。同時(shí)，政府還可以構(gòu)建信息公開機(jī)制，增強(qiáng)資金使用的透明度，讓業(yè)主對(duì)自己賬戶上的資金有一個(gè)大致的了解。而中介機(jī)構(gòu)則是政府監(jiān)管的有益補(bǔ)充，通過審計(jì)、法律等方面的專業(yè)化服務(wù)，為業(yè)主提供一些專業(yè)化的服務(wù)。總之，住宅專項(xiàng)維修資金的管理工作，其本質(zhì)是為確保廣大業(yè)主的利益。因此，加強(qiáng)和完善資金的管理工作，就需要健全相應(yīng)的資金配套制度，確保業(yè)主的合法權(quán)益能夠得到相應(yīng)的保障。同時(shí)，也要根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，來制定專項(xiàng)維修資金的使用與管理規(guī)則，進(jìn)而更好地發(fā)揮出為業(yè)主服務(wù)的作用。

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作者：王威 單位：唐山市住宅專項(xiàng)維修資金管理中心