物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理

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摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，許多物業(yè)管理企業(yè)逐漸發(fā)展成為規(guī)模化的企業(yè)集團(tuán)，不少物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)上市。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)與個(gè)人消費(fèi)融合、新興服務(wù)行業(yè)崛起又促使各大物業(yè)管理企業(yè)紛紛朝著社區(qū)綜合服務(wù)商的方向積極布局，不斷整合社區(qū)資源、拓展增值業(yè)務(wù)。本文對(duì)物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)階段固定資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研，指出物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理存在的問題，并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)分析問題原因，指出改善物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理現(xiàn)狀的方法，

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；固定資產(chǎn)；內(nèi)部控制；精細(xì)化管理

一、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理研究的背景

1981年3月10日，深圳第一家物業(yè)管理公司成立，物業(yè)管理企業(yè)正式登上中國內(nèi)地舞臺(tái)。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。一大批有房企背景的物業(yè)管理企業(yè)，依托資源優(yōu)勢(shì)，迅速發(fā)展成為物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。為了更多的占領(lǐng)市場(chǎng)，不少物業(yè)管理企業(yè)開始跑馬圈地，行業(yè)集中度明顯提升。每個(gè)企業(yè)為了進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，都必須擁有一定種類和數(shù)量的固定資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)，主要是通過對(duì)物業(yè)的日常管理和服務(wù)，為業(yè)主或物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的居住或工作環(huán)境。這樣一個(gè)類似“大管家”的行業(yè)，就決定了物業(yè)公司的固定資產(chǎn)數(shù)量多、價(jià)值小。根據(jù)新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的定義，固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)主要包括一下幾類：1.運(yùn)輸工具，如：機(jī)動(dòng)車輛。2.電子設(shè)備，如：電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)。3.辦公家具，如：空調(diào)、沙發(fā)、桌椅、文件柜、檔案柜。4.其他工具器具：如：由物業(yè)公司投資的消防設(shè)備或設(shè)施、安防設(shè)備或設(shè)施等，垃圾清運(yùn)車、灑水車、機(jī)動(dòng)藥物噴灑車、(綠化)割草機(jī)、吸塵器、工程維修上的電焊機(jī)之類等等。

二、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理現(xiàn)狀

各大物業(yè)管理企業(yè)在快速占領(lǐng)市場(chǎng)、不斷擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，企業(yè)管理也暴露出很多短板，固定資產(chǎn)管理水平欠缺就是現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)的短板之一。

(一)固定資產(chǎn)內(nèi)控制度不健全

全面的固定資產(chǎn)管理制度應(yīng)該涵蓋取得前、取得過程和取得后的全面管理。現(xiàn)階段，各大物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度已基本形成體系，但固定資產(chǎn)取得前的投資評(píng)估制度、固定資產(chǎn)取得后的使用管理、閑置固定資產(chǎn)的統(tǒng)一調(diào)配和廢舊固定資產(chǎn)的報(bào)廢等制度缺失或不健全。

1.固定資產(chǎn)取得前的投資評(píng)估制度缺失或不健全

不少物業(yè)管理企業(yè)在采購相關(guān)制度中，規(guī)定有固定資產(chǎn)取得前的評(píng)估和審批流程，但卻無具體的、可執(zhí)行的評(píng)估和審批標(biāo)準(zhǔn)，缺乏現(xiàn)代化的量化分析評(píng)估過程，審批結(jié)果取決于具體節(jié)點(diǎn)人員的決策水平或個(gè)人偏好。也就是說，雖然形式上有個(gè)決策流程，但實(shí)際上仍是盲目決策、盲目投資。

2.固定資產(chǎn)取得后的使用管理和廢舊固定資產(chǎn)的報(bào)廢等制度缺失或不健全

固定資產(chǎn)取得后的管理，一般包括使用、保管、維修、調(diào)撥、處置、清查等幾個(gè)環(huán)節(jié)。因固定資產(chǎn)取得后的使用管理和廢舊固定資產(chǎn)的報(bào)廢等制度缺失或不健全，加上一些物業(yè)管理企業(yè)的管理層缺乏資產(chǎn)運(yùn)營意識(shí)，在固定資產(chǎn)取得后，使用和管理處于“自然”或“放飛”的狀態(tài)。比如：很多物業(yè)管理企業(yè)基層單位的閑置、報(bào)廢固定資產(chǎn)都沒有專人管理，有的基層單位會(huì)將閑置、報(bào)廢固定資產(chǎn)統(tǒng)一集中存放在某處，有基層單位則任由閑置、報(bào)廢的固定資產(chǎn)隨意“自然”存放——在那兒壞的、就丟在那兒，從那兒開始閑置的就放在那兒，或干脆露天棄置。時(shí)間一長(zhǎng)，閑置的資產(chǎn)就慢慢的生銹、過時(shí)、報(bào)廢了，沒有報(bào)廢的也可能遺失了。

(二)員工自身知識(shí)技能不足、缺乏工作主動(dòng)性

對(duì)于企業(yè)來說，合格的員工不但要擁有崗位所需要的知識(shí)和技能，還要認(rèn)同企業(yè)的經(jīng)營理念、工作積極主動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)主要涉及環(huán)境、客服、秩序、設(shè)備、安全幾個(gè)模塊，大多數(shù)從業(yè)人員文化水平不高，缺乏資產(chǎn)管理的專業(yè)知識(shí)。同時(shí)，又因?yàn)闃I(yè)主服務(wù)品質(zhì)需求越來越高、企業(yè)對(duì)基層的考核越來越細(xì)化嚴(yán)格，但行業(yè)薪資待遇卻又普遍偏低，基層員工在工作時(shí)會(huì)有抵觸情緒時(shí)，表現(xiàn)為被動(dòng)工作、消極怠工。

(三)固定資產(chǎn)管理的手段比較落后

很多物業(yè)管理企業(yè)還在使用固定資產(chǎn)臺(tái)賬賬簿、紙質(zhì)固定資產(chǎn)資料卡片等手段對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行管理。因物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)具有數(shù)量多、價(jià)值小的特點(diǎn)，使用傳統(tǒng)的固定資產(chǎn)臺(tái)賬、卡片等手段對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行全面規(guī)范的管理，工作量大，需要耗費(fèi)大量的人力和財(cái)力，可能會(huì)出現(xiàn)加強(qiáng)固定資產(chǎn)管理所增加的企業(yè)運(yùn)營成本高于所帶來的收益，不符合成本效益原則。

(四)企業(yè)管理層對(duì)固定資產(chǎn)管理不夠重視(要重視)

不少物業(yè)管理企業(yè)的管理層普遍認(rèn)為，物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，固定資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比重不高，所以并不十分重要。但是，在物業(yè)管理企業(yè)中固定資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)如何？我們可以透過某上市物業(yè)公司公布2018年度的合并財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)來看一下(金額單位：元)：我們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)在傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式基礎(chǔ)上，積極尋找新的盈利模式，依托成熟的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，開拓自營長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，導(dǎo)致該企業(yè)的固定資產(chǎn)和在建工程均明顯增量。

三、改善物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理現(xiàn)狀的方法

(一)完善固定資產(chǎn)管理制度

細(xì)化固定資產(chǎn)取得前的投資評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，完善固定資產(chǎn)投資評(píng)估制度，借助現(xiàn)代企業(yè)管理理念，打造切實(shí)可行的投資評(píng)估機(jī)制，使固定資產(chǎn)投資審批落到實(shí)處。將固定資產(chǎn)管理制度和公司績(jī)效考核關(guān)聯(lián)，建立閑置固定資產(chǎn)的統(tǒng)一調(diào)配制度，避免集團(tuán)內(nèi)重復(fù)購買。量身定做適應(yīng)本企業(yè)具體情況的固定資產(chǎn)管理制度，健全固定資產(chǎn)的內(nèi)部核算體系，加大財(cái)務(wù)控制力度。

(二)明確崗位職責(zé)，提升員工素質(zhì)，調(diào)動(dòng)員工工作的主動(dòng)性。

簡(jiǎn)化公司組織架構(gòu)，明確各崗位職責(zé)，加大培訓(xùn)力度，對(duì)相關(guān)崗位人員進(jìn)行固定資產(chǎn)管理制度、知識(shí)和技能的深度培訓(xùn)，提高固定資產(chǎn)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在保證公司利潤水平的前提下，努力減員增效，適當(dāng)提升員工薪資水平，積極開展團(tuán)建活動(dòng)，培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)和集體榮譽(yù)感，關(guān)注員工的需求，調(diào)動(dòng)員工的工作主動(dòng)性。

四、結(jié)語

綜上所述，在當(dāng)前形勢(shì)下，重視固定資產(chǎn)的管理、完善固定資產(chǎn)管理制度體系、通過借助現(xiàn)代信息化管理手段和提高員工素質(zhì)來提升企業(yè)的固定資產(chǎn)管理水平勢(shì)在必行。

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作者：張麗 單位：河南升龍物業(yè)管理有限公司