物業(yè)管理水平提升建議精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理水平提升建議范文

【關(guān)鍵詞】財會隊伍建設(shè) 創(chuàng)新技術(shù) 管理水平

對企業(yè)內(nèi)部的財會隊伍的強(qiáng)化建設(shè)進(jìn)行研究，就要將創(chuàng)新的管理技術(shù)滲透進(jìn)去，真正將企業(yè)內(nèi)部的會計事項重視起來，將整體性的建設(shè)與社會的整體發(fā)展聯(lián)系在一起看，在企業(yè)管理事項完善建立的同時，也要對社會大環(huán)境中各個要求重視起來，真正將財會隊伍的強(qiáng)化推動事項帶動社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、財會發(fā)展的基本目標(biāo)與思路

（一）財會發(fā)展的基本目標(biāo)

企業(yè)內(nèi)部的財會發(fā)展目標(biāo)，就是將企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)行全面的歸納整合，真正將企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)滲透到會計的注意事項中去，使更好的管理辦法進(jìn)行運(yùn)用。將細(xì)節(jié)性的注意事項重視起來，就要對財會隊伍進(jìn)行短期、長期的目標(biāo)規(guī)劃。

1.短期目標(biāo)

主要就是將財會人員的基本技術(shù)與基本技術(shù)進(jìn)行很好的促進(jìn)，將國家性的財會法律法規(guī)與思想政治的具體內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)，真正將財會人員建設(shè)成全面性的人才，在進(jìn)行會計工作過程中，能夠?qū)⒄_的技術(shù)進(jìn)行運(yùn)用，并且也要注意對創(chuàng)新技術(shù)研究運(yùn)用；對會計人員進(jìn)行正確的思想政治的滲透，使他們真正將企業(yè)的發(fā)展、社會的進(jìn)步當(dāng)成是自己的事來做，加強(qiáng)對自身精神文明的建設(shè)，使自己在遇到重大困難的時候，能夠勇于承擔(dān)責(zé)任，并積極地進(jìn)行自身技術(shù)的改革。

2.長期目標(biāo)

對個體性的財會人員進(jìn)行有效的培訓(xùn)之后，要將整體性的財會隊伍進(jìn)行科學(xué)的建設(shè)，使財會隊伍能夠團(tuán)結(jié)在一起，勁往一處使、力往一處用，真正在企業(yè)內(nèi)部起到良好的精神、技術(shù)的帶動作用，使其他的工作人員能夠有一個較好的學(xué)習(xí)榜樣，幫助他們不斷進(jìn)步。

（二）財會發(fā)展的基本思路

財會發(fā)展的基本思路就是把握較好的時機(jī)、利用企業(yè)內(nèi)部優(yōu)良的經(jīng)濟(jì)體系管理、聯(lián)系社會發(fā)展的基本需求進(jìn)行有效的改革提升。

改革是基礎(chǔ)，提升是目標(biāo)。在進(jìn)行財會隊伍的有效建設(shè)提升過程中，就要將企業(yè)的發(fā)展建設(shè)思路真正滲透到每個財會人員的思想里面去，使建設(shè)發(fā)展過程中各個細(xì)節(jié)都能夠重視起來，真正將“創(chuàng)先爭優(yōu)”的發(fā)展思路進(jìn)行培訓(xùn)，使財會隊伍在競爭過程中，能夠有較好的動力，真正將技術(shù)、素質(zhì)進(jìn)行結(jié)合發(fā)展，把握較完善的發(fā)展思路，使更多的人能夠認(rèn)識到財會發(fā)展與企業(yè)整體進(jìn)步的關(guān)系，并且將這種發(fā)展優(yōu)勢進(jìn)行運(yùn)用，使企業(yè)能夠更加快速的進(jìn)步。

（三）財會事項的全面滲透研究

對于基本思路與目標(biāo)來說，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該對財會隊伍講明這些注意事項，使他們能夠更加有信心，將會計事項中的各個細(xì)節(jié)都掌握起來，真正將會計的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的建設(shè)聯(lián)合在一起看，使自己的工作缺陷突出來，并且根據(jù)實(shí)際情況，把握較好的技術(shù)進(jìn)行研究，使財會隊伍能夠更加快速、科學(xué)地進(jìn)行下去。

二、財會隊伍的創(chuàng)新發(fā)展

（一）財會細(xì)節(jié)的關(guān)注力度提升

對財會細(xì)節(jié)進(jìn)行研究，就是對財會工作中的會計憑證、會計賬簿、各項會計數(shù)據(jù)進(jìn)行完善及時的記錄，并將其數(shù)據(jù)的正確性進(jìn)行觀察，真正將自己的會計工作進(jìn)行完善的建立，把握細(xì)節(jié)中的重點(diǎn)事項進(jìn)行研究，使會計人員之間建立良好的工作關(guān)系，對各項工作流程中的各個工作人員都能夠進(jìn)行有效的連接，建立良好的工作關(guān)系，使更多的人能夠加入進(jìn)來，掌握較好的會計技術(shù)實(shí)施，真正將企業(yè)的整體發(fā)展重點(diǎn)呈現(xiàn)出來。

對于企業(yè)、銀行、投資項目之間的關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)的研究，使三者之間的關(guān)系能夠更加明確，把握其中的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的建立，真正將貸款、費(fèi)用分配、投資建設(shè)進(jìn)行良好的把握，真正將經(jīng)濟(jì)事項掌控到較好的水平，使財會隊伍能夠不斷地進(jìn)步；并且將經(jīng)濟(jì)交易中的各個事項都進(jìn)行掌控，使其中的各項經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)能夠有較好的安全保障。加強(qiáng)對細(xì)節(jié)的把握就是財會隊伍發(fā)展的基礎(chǔ)，也是對整個企業(yè)發(fā)展的重中之重。

（二）對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前瞻性研究

財會隊伍的科學(xué)建設(shè)，就是對企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效提升，這樣，在進(jìn)行財會隊伍的建設(shè)過程中，就要將社會大環(huán)境中經(jīng)濟(jì)建設(shè)必須掌握起來，財會建設(shè)過程中，有一個具體的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，真正將其中的有效信息進(jìn)行利用，有助于對自己的整體建設(shè)發(fā)展提供較好的條件，并且將這種發(fā)展經(jīng)驗再運(yùn)用到企業(yè)的整體管理中去，才能更好地反過來對社會的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)提供更好的發(fā)展條件。

在企業(yè)內(nèi)部，財會隊伍是企業(yè)發(fā)展的保證。管理者要對經(jīng)濟(jì)市場中的各項重點(diǎn)事項進(jìn)行研究，比如對國際經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)進(jìn)行研究，在這個重大的國際經(jīng)濟(jì)事件中，找到其失敗的具體原因，看怎樣的經(jīng)濟(jì)管理技術(shù)是真正的有助于企業(yè)發(fā)展的，將這種管理技術(shù)運(yùn)用到財會隊伍的發(fā)展中去，壯大財會隊伍，積累更多的經(jīng)驗教訓(xùn)，使更多良好的經(jīng)濟(jì)管理技術(shù)能夠進(jìn)行滲透，幫助企業(yè)在發(fā)展中少走彎路，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率，使企業(yè)快速有效地進(jìn)步。

（三）對內(nèi)部的管理水平的全面提升

關(guān)于在財會隊伍的完善建設(shè)過程中積累的經(jīng)驗教訓(xùn)，將其運(yùn)用到企業(yè)的全面發(fā)展中去，以上已經(jīng)講述過了，但是對于其正確的管理技術(shù)的滲透一項的研究，也是非常重要的。

加強(qiáng)對財會隊伍的建設(shè)的管理建設(shè)，就是真正將會計人員的違法亂紀(jì)現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)厲的懲處，真正按照國家的法律法規(guī)辦事；對會計人員的技術(shù)進(jìn)行完善提升，使財會隊伍的整體技術(shù)能夠不斷加強(qiáng)，使他們在工作過程中，能夠解決好各項經(jīng)濟(jì)問題；加強(qiáng)對財會隊伍的完善建設(shè)，就要將其整體的發(fā)展建設(shè)與企業(yè)發(fā)展聯(lián)系起來，這里不是說將財會管理經(jīng)驗全部運(yùn)用到企業(yè)管理中來，而是應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展阻礙事項是什么，在進(jìn)行財會隊伍的管理過程中，能夠發(fā)現(xiàn)對企業(yè)的整體建設(shè)起關(guān)鍵作用的管理事項有哪些，比如對技術(shù)人員的技術(shù)提升、把握細(xì)節(jié)等進(jìn)行滲透研究，才能真正將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動起來。

（四）對法律法規(guī)的完善滲透

對財會隊伍的強(qiáng)化推動，必須要將國家性的法律法規(guī)進(jìn)行滲透研究，加強(qiáng)對《會計法》、《經(jīng)濟(jì)法》等重要的經(jīng)濟(jì)法律進(jìn)行滲透，使更多的經(jīng)濟(jì)條例能夠在企業(yè)內(nèi)部呈現(xiàn)出來，并且在企業(yè)內(nèi)部建設(shè)合理有效的規(guī)章制度，加強(qiáng)對財會隊伍的完善的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方案的建立，使財會隊伍在進(jìn)行正常工作的同時，能夠有章可循、有法可依，使其在進(jìn)行有效的發(fā)展過程中，把握較重點(diǎn)的事項，真正將自身的發(fā)展與企業(yè)的完善建設(shè)結(jié)合起來研究。

企業(yè)內(nèi)部建立良好的規(guī)章制度的目的進(jìn)行行為規(guī)范，使財會隊伍在發(fā)展壯大的過程中，不斷進(jìn)行有效的提升，使自己在發(fā)展過程中，能夠真正將這些規(guī)章制度的重要事項掌握起來，并且使領(lǐng)導(dǎo)與員工、員工與員工之間能夠互相監(jiān)督、互相促進(jìn)，真正將社會的發(fā)展與建設(shè)滲透到企業(yè)的財會管理中來，在嚴(yán)格的內(nèi)部管理中，發(fā)現(xiàn)不足之處。

并且進(jìn)行靈活的規(guī)章制度的利用，要經(jīng)常聽取員工的意見與建議，對一些特殊行的規(guī)定進(jìn)行有效的改革，使員工在工作過程中，能夠真正通過自身的工作經(jīng)驗對企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步作出貢獻(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)要將這種靈活改革的能力運(yùn)用到企業(yè)的整體管理事項中去，真正將經(jīng)濟(jì)事項的重點(diǎn)與員工整體管理結(jié)合起來，比如將財會隊伍的建設(shè)中得到經(jīng)驗運(yùn)用到人力資源、經(jīng)濟(jì)投資等中去，使企業(yè)的發(fā)展建設(shè)真正呈現(xiàn)出“管理一體化”的狀態(tài)。

（五）對團(tuán)結(jié)奮進(jìn)精神的不斷帶動

加強(qiáng)對財會隊伍的建設(shè)，就是將財會隊伍中的各級人員都團(tuán)結(jié)到一起進(jìn)行管理，真正掌握較好的發(fā)展規(guī)律，使企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展能夠在和諧的環(huán)境進(jìn)行下去，使更多的人員能夠團(tuán)結(jié)在一起，真正將集體性的建設(shè)建立健全起來，使在財會隊伍的促進(jìn)建設(shè)過程中得到的團(tuán)結(jié)發(fā)展的進(jìn)步事項，運(yùn)用到其他重要的工作中去，使更加有效的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方法能夠不斷地呈現(xiàn)出來，加強(qiáng)對團(tuán)體性工作的研究力度，使各級各層的員工能夠真正團(tuán)結(jié)在一起，共同為公司的發(fā)展建設(shè)獻(xiàn)出自己的一份力。

團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，就是在企業(yè)內(nèi)部建立一個由上到下、由內(nèi)到外的激勵機(jī)制，上級領(lǐng)導(dǎo)對下級員工的生活、工作等出現(xiàn)的困難重視起來，領(lǐng)導(dǎo)平時的工作中要多注意觀察員工的個人問題，發(fā)現(xiàn)員工有什么困難的時候，要及時詢問，及時進(jìn)行解決，真正將員工的事當(dāng)成是企業(yè)的事來抓，使員工的經(jīng)濟(jì)問題、身體狀況等都能夠被領(lǐng)導(dǎo)重視起來；在企業(yè)的發(fā)展過程中，員工也要對企業(yè)發(fā)展過程中的各個事項進(jìn)行有效的關(guān)注，充分利用自身的潛力，將系統(tǒng)性的知識建設(shè)、技術(shù)促進(jìn)等進(jìn)行互相交流，在工作過程中，要敢于向領(lǐng)導(dǎo)提出更加科學(xué)有效的解決辦法，真正將自身的發(fā)展與企業(yè)的進(jìn)步結(jié)合起來。

這樣，領(lǐng)導(dǎo)與員工、員工與員工都有了較好的促進(jìn)關(guān)系，在財會隊伍的充分建立建設(shè)過程中，不僅使企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理事項進(jìn)行有效的促進(jìn)改善，而且真正將企業(yè)的各項基本的事項進(jìn)行了關(guān)注，尤其是對建立一個團(tuán)結(jié)的、積極向上的集體提供了較好的發(fā)展條件，真正使企業(yè)的管理產(chǎn)生了較好的影響。

三、對社會整體發(fā)展的建設(shè)的滲透

（一）促進(jìn)精神文明的建設(shè)

加強(qiáng)對財會隊伍的建設(shè)，使企業(yè)的整體管理事項能夠不斷進(jìn)步，就要將社會整體發(fā)展中的精神文明建設(shè)事項進(jìn)行有效的滲透研究，使企業(yè)內(nèi)部的領(lǐng)導(dǎo)、員工等都有較好的思想素質(zhì)。并且加強(qiáng)對整體建設(shè)過程中，將國家和諧社會的建設(shè)的需求分享給企業(yè)內(nèi)部的各個人員，使他們都能夠知道自身的發(fā)展離不開對社會的關(guān)注，尤其是在財會隊伍的建設(shè)過程中，加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)犯罪的打擊力度，使企業(yè)在發(fā)展過程中，真正能夠?qū)⑤^好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)出來。

對企業(yè)內(nèi)部的作假賬、逃稅、漏稅等現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理事項不斷完善建立起來，使企業(yè)能夠為國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出貢獻(xiàn)的同時，也能將自身的良好形象呈現(xiàn)給社會大眾，使企業(yè)自身的精神文明能夠帶動更多其他企業(yè)的良好發(fā)展。

（二）促進(jìn)和諧集體的建立

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財會隊伍的建設(shè)，就是將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)與文明建設(shè)進(jìn)行良好的提升改革，同時，在這兩大事項進(jìn)步建設(shè)過程中，也能夠讓企業(yè)內(nèi)部不斷完善和諧，使人與人之間都能夠有誠信，從而使企業(yè)在社會競爭中，不斷將誠信等較好的精神文明事項呈現(xiàn)出來，把握重點(diǎn)事項進(jìn)行研究，對自身的進(jìn)步提出更好的發(fā)展原則，并且將這一發(fā)展原則滲透到社會的和諧建設(shè)中去，使社會能夠建設(shè)得更好。

比如，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，突出企業(yè)的發(fā)展理念，將內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)與員工、員工與員工之間的交流管理事項進(jìn)行呈現(xiàn)，使更多的企業(yè)、集體能夠?qū)W到更多的管理經(jīng)驗，能夠給社會的發(fā)展帶來良性的提升條件。

四、總結(jié)

對企業(yè)內(nèi)部的財會隊伍的強(qiáng)化推動，就要將會計工作的細(xì)節(jié)進(jìn)行有效的滲透研究，使更多的問題能夠呈現(xiàn)出來，把握重點(diǎn)的注意事項，同時也要將國家性的法律法規(guī)滲透到財會隊伍的建設(shè)中來，使會計人員能夠真正地按照規(guī)章制度辦事，使企業(yè)的誠信能夠通過財會隊伍的建設(shè)突出呈現(xiàn)出來，并且將這種精神文明滲透到企業(yè)管理的各個事項中去，使企業(yè)在社會發(fā)展中處于不敗的地位。

參考文獻(xiàn)

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[2]張保梁.關(guān)于加強(qiáng)社辦企業(yè)財會工作的幾點(diǎn)意見[J].上海會計，2009（08）.

[3]高永芳.財會體制改革的重要一端[J].上海會計，2009（04）.

第2篇：物業(yè)管理水平提升建議范文

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；收費(fèi)困難；房地產(chǎn)行業(yè)

1．物業(yè)管理收費(fèi)難的原因

1.1 業(yè)主方面的原因

作為小區(qū)的業(yè)主，經(jīng)常出現(xiàn)拖欠、不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，主要原因是大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的觀念薄弱，認(rèn)為物業(yè)公司屬于服務(wù)企業(yè)，而不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)，看到小區(qū)其他業(yè)主拖欠和拒繳物業(yè)費(fèi)，有些業(yè)主出于跟風(fēng)心理，也不愿意繳納。另外也有業(yè)主不滿意物業(yè)公司提供物業(yè)管理內(nèi)容，認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)水平和所要求繳納的物業(yè)管理費(fèi)用“名不副實(shí)”，譬如物業(yè)公司小區(qū)設(shè)施維修不及時，與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾，從而成為不繳納或者拒繳納物業(yè)費(fèi)的主要原因。

1.2 開發(fā)商和物業(yè)公司方面的問題

業(yè)主在購買樓房的時候，開發(fā)商往往會對業(yè)主夸大其詞宣傳物業(yè)管理水平，譬如低標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)在一定時間內(nèi)不漲價等等。而在業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商所承諾的物業(yè)管理優(yōu)惠根本沒有兌現(xiàn)，從而拒繳物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)商留下的工程隱患，物業(yè)管理公司往往要代為受過，當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，第一時間會找到物業(yè)管理公司，如果物業(yè)公司不能夠為其解決，有些業(yè)主會拒繳物業(yè)管理費(fèi)。而物業(yè)服務(wù)方面，某些物業(yè)管理公司的服務(wù)意識差，不能及時解決業(yè)主的問題，使得物業(yè)管理在業(yè)主心目中的形象大打折扣，尤其是近幾年來屢屢發(fā)生的小區(qū)物業(yè)管理與業(yè)主發(fā)生的沖突，足以體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾，再加上物業(yè)管理公司的工作不規(guī)范，在物業(yè)管理方面缺乏專業(yè)性，在與業(yè)主產(chǎn)生糾紛之后，采用停電、停水等不正當(dāng)手段，侵犯了業(yè)主的消費(fèi)權(quán)益。

1.3 物業(yè)管理法規(guī)有待完善

目前我國的物業(yè)管理法規(guī)主要以《物業(yè)管理條例》為基準(zhǔn)，但該條例缺乏實(shí)際的操行，并沒有對物業(yè)管理服務(wù)的項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作出統(tǒng)一規(guī)定，造成開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司對物業(yè)管理的認(rèn)識都存在很大的偏差。另外對惡意拒繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司沒有權(quán)益保障的具體機(jī)制，使得物業(yè)管理公司反而成為“弱勢群體”。

2．解決物業(yè)管理收費(fèi)難問題的建議

2.1 提高業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識

從上文業(yè)主方面的問題可以看出，除了小區(qū)物業(yè)管理水平問題讓業(yè)主不愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)之外，業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識也是令人擔(dān)憂的一個重要方面。業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識的提高，是一個循序漸進(jìn)的過程，物業(yè)管理公司應(yīng)該以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，在小區(qū)內(nèi)部加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)和公司本身物業(yè)管理規(guī)定的宣傳：（1）利用小區(qū)的宣傳欄、公告欄，加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳，宣傳的內(nèi)容包括圖文并茂的物業(yè)知識、物業(yè)管理方法、物業(yè)公司的管理水平、物業(yè)公司的管理效果等，提高業(yè)主對物業(yè)公司的印象分；（2）發(fā)放小區(qū)物業(yè)宣傳手冊，發(fā)放意見調(diào)查表，增強(qiáng)彼此之間的溝通和信任，同時讓業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性和繳納物業(yè)管理費(fèi)的必要性，清楚自己的權(quán)利和義務(wù)，培養(yǎng)起物業(yè)消費(fèi)意識。（3）定時設(shè)點(diǎn)擺攤，為他們提供投訴、建議和釋疑的渠道，一方面讓物業(yè)管理公司更加了解業(yè)主的想法，為物業(yè)管理收費(fèi)難的問題提供解決依據(jù)，另一方面是讓業(yè)主了解不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)，與小區(qū)物業(yè)維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理的關(guān)系。

2.2 提高物業(yè)管理公司的運(yùn)營水平

2.2.1 與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理協(xié)議

開發(fā)商對業(yè)主空口承諾物業(yè)管理水平，但當(dāng)物業(yè)管理公司介入之后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商所承諾的物業(yè)管理水平都沒有實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理協(xié)議的時候，物業(yè)管理公司要明確所能提供的物業(yè)管理內(nèi)容，并直接以開發(fā)商的名義將物業(yè)管理協(xié)議在小區(qū)中公示。另外在業(yè)主辦理入住手續(xù)之后，要提供相應(yīng)的服務(wù)和幫助，及早與業(yè)主溝通，使得業(yè)主認(rèn)同物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和工作質(zhì)量。

2.2.2 審核物業(yè)管理成本，適當(dāng)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)公司結(jié)合小區(qū)的居民消費(fèi)水平，制定合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并將物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)中公示，提高物業(yè)收費(fèi)的透明度，物業(yè)公司根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)要求，明碼標(biāo)價收費(fèi)項目，當(dāng)小區(qū)居民對物業(yè)管理費(fèi)用提出異議后，應(yīng)該通過聽取居民的意見和建議，再另行確定是否調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得收費(fèi)項目達(dá)到物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主所能承受的折中水平。

2.2.3 提高物業(yè)管理的水平

在服務(wù)態(tài)度方面，物業(yè)管理公司應(yīng)該提出“陽光物業(yè)服務(wù)”的口號，一切工作以業(yè)主的基本權(quán)益為核心，實(shí)行物業(yè)管理的人性化管理，譬如為小區(qū)業(yè)主開拓方便繳費(fèi)的渠道，可開設(shè)小區(qū)的內(nèi)部網(wǎng)站，為業(yè)主提供網(wǎng)絡(luò)繳費(fèi)的平臺，也可通過網(wǎng)站或者QQ群渠道，處理小區(qū)業(yè)主提出的問題、意見和建議。在規(guī)劃方面，要科學(xué)管理，提高物業(yè)管理效率，在充分考慮物業(yè)管理規(guī)劃問題的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)管理的使用性質(zhì)，合理布局便民生活設(shè)施。在服務(wù)品質(zhì)方面，物業(yè)管理公司從和諧社會發(fā)展的高度，重視服務(wù)品質(zhì)的提升，接受小區(qū)業(yè)主的評價和監(jiān)督，使得小區(qū)業(yè)主感到物業(yè)管理是物有所值，從而解“收費(fèi)難”的問題。

2.3 進(jìn)一步完善物業(yè)管理法規(guī)

政府需要進(jìn)一步完善《物業(yè)管理條例》，使得業(yè)主、物業(yè)管理公司都有法可依；加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管，保證開發(fā)商所開發(fā)項目的質(zhì)量，以及開發(fā)商對業(yè)主承諾的物業(yè)管理水平需要在合同條款中羅列出來，作為物業(yè)管理公司管理的依據(jù)；實(shí)行對物業(yè)管理公司公共服務(wù)費(fèi)用的補(bǔ)貼，對物業(yè)管理公司實(shí)行低稅、免稅和其他優(yōu)惠，降低其物業(yè)管理的成本；政府要確認(rèn)業(yè)主委員會的法律地位，引導(dǎo)其維護(hù)廣大業(yè)主的利益，并制裁那些惡意不繳納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主。

3．結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)管理公司面臨物業(yè)管理費(fèi)用收取的困境，致使物業(yè)管理公司運(yùn)營資金缺乏，難以可持續(xù)為小區(qū)提供完善的物業(yè)服務(wù)，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的知識薄弱，存在不繳、少繳和拒繳物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，再加上相關(guān)的法律法規(guī)對這種物業(yè)管理問題的解決渠道不通暢，致使物業(yè)管理的收費(fèi)問題始終突出，成為物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主難以協(xié)調(diào)的現(xiàn)實(shí)矛盾，也是物業(yè)管理糾紛爆發(fā)的癥結(jié)點(diǎn)所在，為了解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，筆者認(rèn)為，一是物業(yè)管理公司要通過各個渠道提高小區(qū)業(yè)主的物業(yè)管理知識，加強(qiáng)與小區(qū)業(yè)主的溝通，二是物業(yè)管理公司要審核物業(yè)管理成本，適當(dāng)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并不斷提高自身的物業(yè)管理水平，提高業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)的積極性。

參考文獻(xiàn)

[1]羅秀琴. 物業(yè)管理收費(fèi)難的原因分析與對策研究[J].經(jīng)濟(jì)師，2007年11期：245-246.

[2]汪江巖. 淺論物業(yè)管理對構(gòu)建和諧社區(qū)的作用和影響[J].江東論壇，2010年1期：34-37.

第3篇：物業(yè)管理水平提升建議范文

1物業(yè)管理行業(yè)品牌建設(shè)必要性

我國現(xiàn)在的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)步入了市場化運(yùn)作的階段，此時品牌建設(shè)對于物業(yè)管理企業(yè)來說至關(guān)重要。面對激烈的市場競爭，品牌建設(shè)對于物業(yè)管理企業(yè)來說具有以下幾方面的作用：一是有利于開拓物業(yè)管理企業(yè)的市場規(guī)模，吸引更多的客戶群體，形成規(guī)模效應(yīng)提高企業(yè)的綜合收益。二是有利于物流企業(yè)建設(shè)良好的企業(yè)形象，與物業(yè)服務(wù)的提供商家形成良好的合作關(guān)系。三是通過品牌建設(shè)形成良好的企業(yè)形象和提高企業(yè)的信用之后，可以提高業(yè)主的吸引度，增加業(yè)主的信任感，使業(yè)主更加積極主動的接受物業(yè)管理公司提供的相關(guān)服務(wù)。

2物業(yè)管理行業(yè)品牌建設(shè)現(xiàn)狀

2.1存在一些物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不善的現(xiàn)象

一些物業(yè)管理企業(yè)入駐小區(qū)之后，對于相關(guān)的物業(yè)管理工作不按簽訂的合同和規(guī)章制度辦事，存在履行物業(yè)管理的義務(wù)時違反合同規(guī)定減少物業(yè)服務(wù)的項目或者降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量的問題；甚至一些企業(yè)由于服務(wù)不善與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，并且不及時解決矛盾，存在著只收業(yè)主的錢但是不提供物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)象。還存在著一些企業(yè)或者說大部分企業(yè)只提供常規(guī)的物業(yè)服務(wù)，不重視小區(qū)的人文環(huán)境建設(shè)的現(xiàn)象。目前，我國大部分的物業(yè)公司僅僅對業(yè)主提供簡單的維修、打掃小區(qū)衛(wèi)生、收水電費(fèi)、供暖等常規(guī)的物業(yè)服務(wù)，但是其他的專項服務(wù)或者精細(xì)化服務(wù)面特別小甚至基本沒有，不能滿足業(yè)主的多層次的需求。

2.2不重視建設(shè)企業(yè)文化

隨著我國公司改革的推進(jìn)，物業(yè)管理企業(yè)也逐步市場化。在種種內(nèi)外部因素的推動下，物業(yè)管理企業(yè)目前越來越重視企業(yè)文化的建設(shè)。但是在物業(yè)管理公司提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)時，缺乏對企業(yè)文化的宣傳。

2.3缺少物業(yè)管理專業(yè)人才

在我國目前物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營過程中，缺少專業(yè)的物業(yè)管理人才和人力資源的管理一直影響著企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。目前我國雖然物業(yè)管理企業(yè)較多，但是具備專業(yè)的物業(yè)管理人才和專業(yè)的人力資源管理的物業(yè)企業(yè)屈指可數(shù)，目前我國物業(yè)管理企業(yè)的員工素養(yǎng)有待于整體提高。我國物業(yè)管理企業(yè)雖然都成立專門了人力資源管理部門，但是在企業(yè)人員的招聘、業(yè)務(wù)和技能培訓(xùn)、技能考核等環(huán)節(jié)并不完善。

3物業(yè)管理企業(yè)品牌創(chuàng)建影響因素分析

3.1服務(wù)品質(zhì)

（1）由于我國物業(yè)管理起步較晚，我國目前的物業(yè)管理相關(guān)的法律體系建設(shè)不完善并且相關(guān)管理部門對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理力度不夠。（2）房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司的交接不完善，開發(fā)商和物業(yè)管理公司兩者都不能準(zhǔn)確的理解和明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。有些開發(fā)商建設(shè)完成一個樓盤之后立即開盤入住，但是物業(yè)管理企業(yè)還沒入駐，業(yè)主出現(xiàn)問題沒有人接管。有些開發(fā)商業(yè)主和物業(yè)同時入駐，導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)不完善。（3）部分物業(yè)管理公司的員工素質(zhì)較低，缺少服務(wù)意識。由于我國物業(yè)管理起步較晚，物業(yè)管理行業(yè)對于我過來說仍屬于新興行業(yè)，因此目前并沒有建立一個完善的物業(yè)從業(yè)人員的管理體系和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.2企業(yè)文化

（1）我國目前還處于工業(yè)化發(fā)展的初級階段，但是企業(yè)文化是一種高級的文化管理，因此與企業(yè)文化相配合的企業(yè)需要具有一定的規(guī)模和經(jīng)驗，才可以根據(jù)公司的實(shí)際情況對公司的理念進(jìn)行整合進(jìn)而形成符合企業(yè)實(shí)際情況的管理和經(jīng)營模式。（2）我國政府的引導(dǎo)和規(guī)劃。我國政府對于現(xiàn)階段企業(yè)文化現(xiàn)狀的理解和認(rèn)識，對于下一階段企業(yè)文化建設(shè)目標(biāo)的預(yù)期，我國政府對于企業(yè)文化發(fā)展方向的引導(dǎo)，以及企業(yè)、社會和國家三個方面對于企業(yè)文化建設(shè)應(yīng)該起到什么作用，這三方面應(yīng)如何協(xié)調(diào)共同致力于企業(yè)文化的發(fā)展和建設(shè)，對于這些問題需要進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦斫夂驼J(rèn)識。

3.3人力資源

（1）缺少專業(yè)的物業(yè)管理人才。由于我國物業(yè)管理起步較晚屬于新興行業(yè)，所以說目前我國大部分的物業(yè)管理從業(yè)人員都不是專業(yè)出身，我國目前的物業(yè)管理專業(yè)型人才匱乏。（2）缺少物業(yè)管理專業(yè)人才的供應(yīng)渠道。目前我國大部分物業(yè)管理從業(yè)人員主要是房地產(chǎn)或者家政服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的，國內(nèi)基本沒有高校開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的高校在教學(xué)上也存在著理論與實(shí)踐的偏差。（3）物業(yè)管理人員的薪資待遇較低，行業(yè)缺少吸引力。物業(yè)管理行業(yè)收入來源比較單一，物業(yè)管理企業(yè)的凈利潤較少，因此也難以找到投資機(jī)構(gòu)對其感興趣。由于物業(yè)管理行業(yè)的利潤水平較低所以說整個行業(yè)的薪資水平也較低。（4）社會認(rèn)可度較低。由于我國社會對于服務(wù)型工作存在偏見，認(rèn)為服務(wù)型的工作在所有的工作類型中處于末端，所以說物業(yè)管理行業(yè)工作的吸引度較低。

4物業(yè)管理行業(yè)品牌建設(shè)的建議措施

4.1服務(wù)品質(zhì)

（1）與國際標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，國際標(biāo)準(zhǔn)是國際組織根據(jù)世界各國的優(yōu)秀的經(jīng)驗制定出來的科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)，在我國物業(yè)管理行業(yè)中推行國際標(biāo)準(zhǔn)，可以規(guī)范物業(yè)管理工作，提升我國物業(yè)管理水平，進(jìn)一步趕超國際水平。（2）提供差異化服務(wù)和新的服務(wù)類型。我國目前大部分的物業(yè)管理企業(yè)提供的僅僅是一些基本的物業(yè)服務(wù)，所以推行差異化服務(wù)有利于提升企業(yè)的競爭力，拓展企業(yè)的規(guī)模。物業(yè)管理公司可以立足于企業(yè)目前物流管理工作的現(xiàn)狀，對服務(wù)工作進(jìn)行改良，提供一些具有企業(yè)特色的服務(wù)，例如：提供校車接送孩子上下學(xué)、縫洗衣服等特色服務(wù)。并且不斷的進(jìn)行服務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新，時常更新服務(wù)產(chǎn)品并且提升服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步提升物業(yè)管理企業(yè)的競爭力。

4.2社區(qū)文化

社區(qū)文化是指社區(qū)中價值觀、社區(qū)風(fēng)俗習(xí)慣等各種精神方面的文化。物業(yè)管理公司除提供基本的物業(yè)管理服務(wù)外還需要積極努力的建設(shè)優(yōu)秀的社區(qū)文化。（1）環(huán)境文化。社區(qū)環(huán)境文化的建設(shè)首先需要確立一個明確的目標(biāo)；其次根據(jù)這個目標(biāo)去組織和制定相關(guān)的政策落地的措施，并且指定專人負(fù)責(zé)社區(qū)文化建設(shè)的具體實(shí)施；社區(qū)環(huán)境文化建設(shè)的主要措施包括：加大環(huán)境保護(hù)的宣傳力度，建立明確的獎勵和懲罰措施；加大對小區(qū)綠化的管理等。（2）制度文化。制度文化建設(shè)的內(nèi)涵包括:成立社區(qū)文化中心，專門負(fù)責(zé)社區(qū)的各種文化活動的開展和實(shí)施；制定社區(qū)文化宣傳計劃，根據(jù)計劃配合開展文化活動；針對業(yè)主開辦各種興趣班提升業(yè)主的綜合素養(yǎng)，例如：家政班、電腦班等。

4.3人力資源

（1）建立完善的招聘體系。由于物業(yè)管理行業(yè)的人員流動性較大，所以說，物業(yè)管理企業(yè)有必要建立一套完善的招聘體系。建立完善的招聘體系可以為企業(yè)補(bǔ)充源源不斷的員工，提升工作的連貫程度，提升企業(yè)的綜合競爭力。（2）加大員工的培訓(xùn)力度。不僅需要注重人員的招聘，招聘到員工之后還要注重對員工的培訓(xùn)。首先是要加強(qiáng)員工的入職培訓(xùn)，嚴(yán)格按照建設(shè)部下發(fā)的政策要求進(jìn)行物業(yè)管理人員的培訓(xùn)。其次，要注重提升員工的學(xué)歷，為了企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提升員工的學(xué)歷，培養(yǎng)物業(yè)管理方面的專業(yè)人才。（3）完善員工考核機(jī)制。物業(yè)管理行業(yè)對于我國來說屬于新興行業(yè)，因此該行業(yè)的考核機(jī)制目前并不完善，需要通過借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗建立一套科學(xué)的考核機(jī)制來不斷的激勵員工的工作積極性。（4）建立有效的激勵機(jī)制。對員工進(jìn)行培訓(xùn)和業(yè)績考核屬于外部推動員工積極上進(jìn)的力量，要想員工自身積極努力的提升自身的綜合素質(zhì)還需要建立有效的激勵機(jī)制。①精神激勵。榜樣模范的力量是無窮大的，因此物業(yè)管理公司的上層領(lǐng)導(dǎo)部門一定要嚴(yán)格要求自己以身作則，這樣才可以發(fā)揮上行下效的作用，充分調(diào)動員工的積極性。②福利激勵。首先設(shè)立一定的獎金或獎品用來激勵員工調(diào)動員工的積極性，并且獲獎的要求一定要體現(xiàn)公正公平的原則。其次，物業(yè)管理公司可以通過提供職工福利的方式來激勵員工。③榮譽(yù)激勵。根據(jù)馬斯洛的需求理論，員工在滿足基本的生理需求之后會有實(shí)現(xiàn)自我價值的需求，因此物業(yè)管理公司可以進(jìn)行榮譽(yù)激勵。

5結(jié)束語

由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步晚，物業(yè)管理企業(yè)的管理水平較低并且服務(wù)質(zhì)量較差，所以說在面對如今激烈的市場競爭時缺少突出的競爭優(yōu)勢，不利于企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。因此，目前我國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該積極推行品牌建設(shè)，提升自身的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，建設(shè)具有特色的品牌突出自身優(yōu)勢，進(jìn)而應(yīng)對激烈的市場競爭。希望通過筆者對于我國物業(yè)管理行業(yè)品牌建設(shè)的分析，可以為相關(guān)企業(yè)提供一些切實(shí)可行的建議，進(jìn)而推動我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]王進(jìn).我國質(zhì)量管理的發(fā)展歷程及企業(yè)采用ISO9000質(zhì)量管理體系的重要意義[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2017（8）:21-23.

第4篇：物業(yè)管理水平提升建議范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)；小康；信息化；用心

一、物業(yè)管理在全面建設(shè)小康社會中的作用

（一）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平日益提高，人們對于衣食住行等方面的要求也越來越高。對于住房的要求不僅是物質(zhì)上的需求而且是對于服務(wù)的需求。當(dāng)前我國建筑也不斷發(fā)展，智能化建筑不斷出現(xiàn)，硬性居住環(huán)境得到了大大改善，然而一些地區(qū)的軟性居住環(huán)境卻沒有跟上來，物業(yè)服務(wù)水平低就是其一。改善物業(yè)管理水平，能夠為居民的提供更多的便利服務(wù)，能夠使居民生活的更加舒適，是提高人民群眾居住質(zhì)量的重要方面。

（二）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)

就業(yè)是民生之本，就當(dāng)前我國的基本國情來說，我國存在著嚴(yán)峻的就業(yè)形勢。通過我國鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)將勞動力引入放到第三產(chǎn)業(yè)中來。物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，就業(yè)容量大，能夠吸收大量的勞動力。物業(yè)管理吸收大量勞動力既滿足的自己的需求也響應(yīng)了國家的號召。就當(dāng)前情況來看，物業(yè)管理吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，從而大大緩解了農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級獻(xiàn)。

（三）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定

維護(hù)社會安定是全面建設(shè)小康社會的重要保障。社區(qū)是整個社會的重要組成部分，社區(qū)穩(wěn)定大大提高了社會穩(wěn)定。加強(qiáng)物業(yè)管理能夠有效的維持社區(qū)內(nèi)的秩序，有矛盾能夠及時的發(fā)現(xiàn)并調(diào)節(jié)解決，減少了矛盾的激發(fā)。

二、物業(yè)管理在全面建設(shè)小康社會中的實(shí)踐

（一）物業(yè)管理實(shí)行企業(yè)年檢制度目前，物業(yè)管理問題頗多，通過制度措施能夠有效加強(qiáng)對物業(yè)管理的監(jiān)督，物業(yè)管理實(shí)行企業(yè)年檢制度，實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)持證上崗制度，能夠充分發(fā)揮社區(qū)居民委員會在社區(qū)中的平衡協(xié)調(diào)作用，加強(qiáng)對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督。建立物業(yè)公司與所在轄區(qū)行政執(zhí)法局聯(lián)席制度，發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)侵占綠地、亂搭亂建等現(xiàn)象，物業(yè)公司應(yīng)及時報告所在區(qū)行政執(zhí)法局，加強(qiáng)內(nèi)部管理，遏制違法亂象，還小區(qū)一個安全、規(guī)范的環(huán)境。

（二）積極學(xué)習(xí)黨的精神

物業(yè)管理部門的黨員干部要認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨的十精神，并落實(shí)到本職工作中，凝聚力量、拼搏進(jìn)取，共同為全面建成小康社會貢獻(xiàn)物業(yè)工作者的一份力量。物業(yè)公司可以通過收聽收看黨的十等重大會議的電視直播、閱讀《人民日報》相關(guān)報道等多種形式，了解黨的精神，并在會議后分批組織員工展開熱烈討論。要借助學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十精神的機(jī)遇，調(diào)整工作思路，為今后各項工作的順利開展做好指向。物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)收集或者匯編《黨的十解讀》《黨的十相關(guān)材料匯編》等讀本，為黨員干部學(xué)習(xí)黨的十精神提供一手材料，并開展黨支部中心組學(xué)習(xí)活動，貫徹學(xué)習(xí)精神，使黨的十精神深入人心。

（三）加強(qiáng)信息化技術(shù)的應(yīng)用

在人口紅利逐漸消失、經(jīng)營成本不斷上漲、社區(qū)O2O尚在摸索、科技影響力無處不在的今天，信息化是物業(yè)企業(yè)升級轉(zhuǎn)型最可行的突破口之一。在物業(yè)出現(xiàn)問題時，如果能夠得到及時的解決，最終會大事化小，小事化了，但是如果時間拖延下去，就容易產(chǎn)生更大的矛盾。在物業(yè)管理中引入信息化就能夠?qū)⒚鼙M快解決在萌芽之中。如某社區(qū)物業(yè)通過物業(yè)管理軟件平臺，對物業(yè)公司的日常動態(tài)進(jìn)行監(jiān)管，處理對業(yè)主的日常投訴，進(jìn)行信息，法規(guī)宣傳。通過這一職能管理APP，物業(yè)管理部門可以第一時間接到問題，第一時間督促物業(yè)公司進(jìn)行整改，避免了過去循環(huán)時間長，讓業(yè)主久等的情況。智能化管理APP，采用了發(fā)動人民群眾解決問題的思路。

（四）用心做好物業(yè)服務(wù)

當(dāng)前物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾頻頻出現(xiàn)，導(dǎo)致社會上出現(xiàn)了“物業(yè)服務(wù)都講金不講心”的論調(diào)，如某社區(qū)出現(xiàn)了業(yè)主集體拉橫幅，聲討物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)價不符的情況。這樣的事件屢屢上演，我認(rèn)為從表面上看是物業(yè)公司沒有做好本職工作，從根源上看是物業(yè)公司在管理過程中沒有走心。物業(yè)公司不走心就不會認(rèn)真遵守相關(guān)條例，縱觀現(xiàn)今國外乃至國內(nèi)商住小區(qū)物業(yè)活動的矛盾，有一個現(xiàn)象較為普遍，即業(yè)主與管理方往往對條例熟視無睹，或者未能嚴(yán)格按照條例的要求去實(shí)行。所以在現(xiàn)今高速發(fā)展的商業(yè)社會里，物業(yè)公司更應(yīng)當(dāng)做到走心，以人為本，關(guān)注業(yè)主的需求，認(rèn)真遵守相關(guān)條例與同業(yè)主的合同約定，重視和睦、重視人際關(guān)系，重調(diào)解、重協(xié)商，踐行傳統(tǒng)文化中行之有效的積極因素，實(shí)現(xiàn)“禮仁為美”。

（五）提升從業(yè)人員素質(zhì)

物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)直接影響的其所提供的服務(wù)水平的高低，因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)擁有或者塑造一個高素質(zhì)的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊，這個團(tuán)隊不僅要有懂管理會運(yùn)營的物業(yè)管理人員，還要有專業(yè)技術(shù)過硬、懂信息、懂設(shè)備、會維修等專業(yè)技術(shù)人才，除此之外不可或缺的還有直接同業(yè)主交流的服務(wù)人員，這類人員要有耐心，能想業(yè)主之所想急業(yè)主之所急。要建設(shè)這樣一直團(tuán)隊，物業(yè)公司首先要選取一批具有相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格的人才從事相對應(yīng)的公司，其次物業(yè)公司要重視在職人員的培訓(xùn)，特別是對于物業(yè)承接查驗與設(shè)施設(shè)備管理專業(yè)崗位技術(shù)人員要通過培訓(xùn)增強(qiáng)其操作能力，對于服務(wù)員工要培訓(xùn)其掌握溝通的技巧和相關(guān)的物業(yè)知識，使其在于業(yè)主溝通時能夠令業(yè)主滿意。

三、結(jié)束語

物業(yè)管理在全面建設(shè)小康社會中發(fā)揮著提高居民生活品質(zhì)，增加就業(yè)，創(chuàng)造穩(wěn)定的環(huán)境的重大作用。我們在進(jìn)行物業(yè)管理時應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)黨的精神，加強(qiáng)信息化技術(shù)的應(yīng)用，提升從業(yè)人員素質(zhì)，用心做好物業(yè)服務(wù)，贏取業(yè)主對我們的建設(shè)，共同建設(shè)和諧大家庭，共同走向小康社會。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬英杰.關(guān)于提升物業(yè)管理效率的策略及區(qū)域化管理[D].對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2005.

第5篇：物業(yè)管理水平提升建議范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)物業(yè)管理企業(yè);內(nèi)部控制;改進(jìn)

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動了商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的廣闊市場也為商業(yè)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了更多的機(jī)遇和空間，但當(dāng)前商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)由于內(nèi)部管理的缺失嚴(yán)重地影響了整體盈利狀況，只有一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)企業(yè)能快速調(diào)整管理體制，加強(qiáng)自身的控制和整體的監(jiān)管，在經(jīng)營發(fā)展中獲得了良好的收益。商業(yè)物業(yè)管理水平的高低，直接標(biāo)志著企業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平，要提高企業(yè)的核心競爭力，就應(yīng)該先從加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制入手，結(jié)合當(dāng)前商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀和問題，形成物業(yè)管理中長期的固化的工作和任務(wù)，這樣企業(yè)才能朝著科學(xué)健康的方向發(fā)展。

二、商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

（一）商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)對內(nèi)部控制工作的重視程度不夠

商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)在我國誕生的時間較晚，因而在行業(yè)中的各個企業(yè)的發(fā)展水平也是參差不齊。大部分企業(yè)成立的時間較晚，規(guī)模較小，這些因素都制約著商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。因為這些“先天不足”，導(dǎo)致了商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)在后天的發(fā)展上也存在一些問題，其中較為明顯的問題就是沒有對企業(yè)的內(nèi)部控制給予足夠的重視。國內(nèi)提供物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)在多數(shù)管理水平不高，因為管理者自身的問題沒有將內(nèi)部控制上升到與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的層面，而只是單純地認(rèn)為內(nèi)部控制是財務(wù)工作的一個環(huán)節(jié)，因而沒有給予足夠的重視。主要表現(xiàn)為不重視對內(nèi)部控制業(yè)務(wù)的培訓(xùn)、對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程沒有內(nèi)部控制監(jiān)管等。

（二）企業(yè)內(nèi)部控制措施不完善，執(zhí)行力度有待加強(qiáng)

內(nèi)部控制的一個主要目的是讓員工可以各司其職，在自己的崗位上盡職盡責(zé)的完成自己的工作，同時加強(qiáng)部門同事之間的溝通與協(xié)作，最大程度的發(fā)揮個人和團(tuán)隊協(xié)作的效果。目前國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制工作很多都沒有達(dá)到上述的效果，企業(yè)的內(nèi)控措施不完善，員工的執(zhí)行力度差是制約內(nèi)部控制發(fā)揮作用的主要原因。企業(yè)的管理者在制定相關(guān)的業(yè)務(wù)流程、公司管理架構(gòu)的時候，沒有考慮到內(nèi)部控制措施是否完備，這樣制定的措施在真正執(zhí)行的時候是否可以貫徹執(zhí)行，是否可以真正地實(shí)現(xiàn)措施設(shè)定時所期待的目標(biāo)都存著一定的不確定性，因而在商業(yè)物業(yè)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營過程中，暴露出了種種問題，其根本原因就在于最初設(shè)置的內(nèi)部控制措施還存在缺陷，以至于員工在執(zhí)行的過程中無法真正有效地實(shí)施，存在執(zhí)行力度較差的問題。

（三）商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)組織管理機(jī)制的效率有待提升

目前我國的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較小，沒有形成一套有效的管理機(jī)制。受限于企業(yè)自身的規(guī)模以及經(jīng)營者自身素質(zhì)的高低，組織管理機(jī)制很多時候只是流于形式，在企業(yè)內(nèi)部管理者的個人風(fēng)格濃厚，沒有科學(xué)合理的組織管理機(jī)制，在內(nèi)部控制方面就更是寸步難行。同時因為公司的規(guī)模較小，沒有內(nèi)部審計人員，甚至有的企業(yè)還選擇財務(wù)外包，這樣一來對企業(yè)的內(nèi)部控制的實(shí)現(xiàn)都是非常不利的。

三、對商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的建議

（一）提高管理者對內(nèi)部控制重要性的認(rèn)識

商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)只有提高對內(nèi)部控制體系的認(rèn)識，才能在激烈的市場競爭中走得更遠(yuǎn)。提高商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的管理者對內(nèi)部控制制度的認(rèn)識，是企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制管理的充分要求，只有管理層重視了，在企業(yè)內(nèi)部宣揚(yáng)內(nèi)部控制體系的重要性，才會產(chǎn)生上行下效的示范作用。相反，如果管理層對內(nèi)部控制并不關(guān)心，則員工更是難以在工作中注意內(nèi)部控制的各項規(guī)定了。企業(yè)的管理者應(yīng)該將內(nèi)部控制與企業(yè)文化相融合，將內(nèi)部控制理念結(jié)合到公司的日常運(yùn)轉(zhuǎn)之中，通過對管理者、員工的日夜熏陶，方能將企業(yè)塑造成一個執(zhí)行力高、內(nèi)部損耗少的具有競爭力的企業(yè)。

（二）完善商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)控措施，提高內(nèi)部執(zhí)行力

完善的內(nèi)控措施是保證商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)提高內(nèi)部執(zhí)行力的基礎(chǔ)。企業(yè)的運(yùn)營情況是可以通過對財務(wù)狀況的分析而得到明確的了解的，因而提高內(nèi)部執(zhí)行力的具體措施也要從企業(yè)的財務(wù)狀況入手，才是根本之策。財務(wù)狀況的好壞直接與商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制措施的完善與否相關(guān)。內(nèi)部控制措施完善，就在無形之中杜絕了很多耗費(fèi)企業(yè)內(nèi)部資源的機(jī)會，在執(zhí)行力方面，如果內(nèi)部控制措施完善，員工的日常工作的各種耗費(fèi)將會被控制在最低，這樣就可以保證業(yè)務(wù)流程的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，從而極大地提高企業(yè)整體的執(zhí)行力度。除了這種客觀的內(nèi)控措施的控制，完善的內(nèi)控措施也會在員工周圍形成一個良好的內(nèi)控環(huán)境氛圍，在行為上對員工的工作能力提出要求，在意識層面完善的內(nèi)控措施也會對員工個人形成一個積極正向的促進(jìn)。這種意識和行為的結(jié)合，極大地提升了商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的競爭力。

（三）健全商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部組織管理機(jī)制

商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的頰囊發(fā)展離不開完善的內(nèi)部組織管理機(jī)制，因為健全的內(nèi)部組織管理機(jī)制才可以起到一個自我約束的作用。健全內(nèi)部組織管理機(jī)制可以主要從以下幾個層面來進(jìn)行。首先是明確企業(yè)的授權(quán)審批工作，授權(quán)審批需要進(jìn)行責(zé)任包干制，這樣可以將責(zé)任落實(shí)到個人，降低內(nèi)部的損耗；其次在關(guān)乎企業(yè)未來發(fā)展的重要業(yè)務(wù)審批時，可以采用聯(lián)合簽名制度，這樣可以通過集體的決策來降低因個人決策失誤而給企業(yè)帶來風(fēng)險的概率。除了以上這些措施，企業(yè)還需要科學(xué)合理的設(shè)計內(nèi)部組織管理機(jī)制，這樣才能使內(nèi)部控制更好的發(fā)揮為企業(yè)的資產(chǎn)保駕護(hù)航的作用。有效的組織管理機(jī)制可以最大程度的降低企業(yè)的內(nèi)部損耗，也有利于提高員工的執(zhí)行能力。一套好的組合管理機(jī)制就如同一把利刃，可以斬斷制約企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的種種阻礙。

四、結(jié)語

商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制水平是企業(yè)能否具有核心競爭力的基石，商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)為了可以更長遠(yuǎn)的發(fā)展，必須對內(nèi)部控制給予應(yīng)有的重視，建立符合企業(yè)自身特點(diǎn)的科學(xué)管理模式，才能使商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)更為健康地發(fā)展。

作者:樂雙艷 單位:寧波文化廣場商業(yè)管理有限公司

參考文獻(xiàn):

第6篇：物業(yè)管理水平提升建議范文

關(guān)鍵詞：機(jī)關(guān)；物業(yè)管理；問題；對策

隨著城市化進(jìn)程政府辦公集約化的不斷推進(jìn)，一大批的集中性的機(jī)關(guān)單位逐步的興建起來，針對機(jī)關(guān)單位的物業(yè)管理行業(yè)也迎來了自身的發(fā)展大環(huán)境。但是需要注意的是，機(jī)關(guān)單位的物業(yè)管理要充分的考慮到機(jī)關(guān)單位的工作性質(zhì)，結(jié)合目前的物業(yè)管理實(shí)際情況，制定合理的機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定和制度。在面對這些情況的同時，物業(yè)企業(yè)還要從自身的長遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行考慮，通過不斷提升服務(wù)水平，加強(qiáng)物業(yè)管理能力，使自身的企業(yè)競爭能力和信譽(yù)能夠獲得市場的認(rèn)可。物業(yè)管理行業(yè)在幾十年的發(fā)展里看到了成就的同時，必須正視自身的問題，并通過及時的進(jìn)行措施整改來確保自身良好的競爭能力。

一、機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理企業(yè)目前的基本狀況

1.物業(yè)管理比較松散

理論上來講，每個業(yè)務(wù)都自身的一套完整的規(guī)章制度，但是在實(shí)際的履行情況來看，很少有物業(yè)管理企業(yè)能夠?qū)⑦@些規(guī)定進(jìn)行落實(shí)。物業(yè)的工作范圍基本圍繞在：機(jī)關(guān)單位內(nèi)部的綠化工作、衛(wèi)生清潔、設(shè)備維修，車輛管理等。而物業(yè)管理中需要真正進(jìn)行管理的問題，卻很少得到落實(shí)。比如：對于單位周邊一些噪音，污染等擾亂機(jī)關(guān)單位工作氛圍的問題，這類需要物業(yè)出面進(jìn)行交涉的，很少能夠得到及時和徹底的落實(shí)，再加上很多物業(yè)公司企業(yè)認(rèn)為機(jī)關(guān)單位的物業(yè)管理只做好分內(nèi)之事，盡量的低調(diào)行事即刻。機(jī)關(guān)單位辦公區(qū)域中外來人員雜亂，這些與物業(yè)的進(jìn)出入登記和管理不嚴(yán)也有著直接的關(guān)系。在綠化和水電暖的維修上，物業(yè)的人員也都是基本都臨時聘用的非專業(yè)人員處理等。這些問題基本都是與物業(yè)的管理松散有著直接的關(guān)系的。

2.物業(yè)的總體管理水平使得服務(wù)能力有待提升

物業(yè)管理公司，按規(guī)定是機(jī)關(guān)單位的委托，代其進(jìn)行各項維修基金管理，并為其提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。物業(yè)的所有權(quán)利和義務(wù)以機(jī)關(guān)單位的授權(quán)和規(guī)定為基礎(chǔ)。但在實(shí)際的物業(yè)管理中，物業(yè)管理的角色偏離了實(shí)際的職能，他們更多時候行駛的是管理者的角色。在辦公場所內(nèi)的維修基金、物業(yè)費(fèi)用等的管理上，存在擅自挪用的問題。這使得物業(yè)的服務(wù)能力總體較低，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）物業(yè)管理人員日常的工作范圍僅僅圍繞衛(wèi)生清潔，人員進(jìn)出登記、停車管理等基礎(chǔ)性工作。（2）在物業(yè)費(fèi)和維修基金的收繳和管理方面，缺乏公開合理的管理規(guī)范，對機(jī)關(guān)單位的日常水電管理考慮不到節(jié)能降耗的控制。認(rèn)為都是政府的錢。（3）物業(yè)管理專業(yè)性欠缺。目前的物業(yè)管理人員，大多使一些非專業(yè)的或者專業(yè)性不夠強(qiáng)的人員從事，這一方面是因為國家在物業(yè)管理培訓(xùn)上面是剛起步，另一方面，物業(yè)管理人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的教學(xué)也是大多流于形式，使得我國物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員整體水平欠缺，這是相對的制約了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。

二、加強(qiáng)機(jī)關(guān)單位物業(yè)管理的相關(guān)對策

1.提升物業(yè)管理企業(yè)及工作人員的服務(wù)思想

機(jī)關(guān)單位的物業(yè)管理，就是以機(jī)關(guān)單位的全權(quán)委托為職責(zé)，進(jìn)行機(jī)關(guān)辦公場所內(nèi)水電暖、綠化、清潔等相關(guān)的物業(yè)方面的管理和維護(hù)，具體來講物業(yè)管理公司應(yīng)該叫物業(yè)管理服務(wù)公司，它的服務(wù)主體就是機(jī)關(guān)單位。物業(yè)管理公司在日常的管理中，需要由機(jī)關(guān)單位授權(quán)的一些權(quán)利來進(jìn)行物業(yè)的管理。它的本質(zhì)就是實(shí)現(xiàn)機(jī)關(guān)辦公場所的環(huán)境維持和水電暖等基礎(chǔ)設(shè)施的管理維修。物業(yè)管理公司應(yīng)該以機(jī)關(guān)單位正常的各項維修和環(huán)境保護(hù)需求為原則，以為機(jī)關(guān)單位提供滿意的服務(wù)為理念，進(jìn)行日常的管理和服務(wù)。好的物業(yè)管理人員必須具備：（1）物業(yè)管理人員應(yīng)該具備良好的思想道德修養(yǎng)，在機(jī)關(guān)單位內(nèi)部從事物業(yè)工作，應(yīng)該堅持不打聽政府要事，不私自帶閑雜人員進(jìn)入到機(jī)關(guān)辦公場所。（2）物業(yè)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行定期的員工服務(wù)能力提升培訓(xùn)和素質(zhì)教育。讓物業(yè)人員以良好的職業(yè)素養(yǎng)和精湛的服務(wù)能力來更好的服務(wù)于機(jī)關(guān)物業(yè)。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，它的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益提升離不開機(jī)關(guān)單位的認(rèn)可，物業(yè)人員必須以身作則的將企業(yè)良好的管理素養(yǎng)和負(fù)責(zé)的服務(wù)宗旨傳遞給機(jī)關(guān)單位。

2.機(jī)關(guān)單位作為業(yè)主單位應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)公司的服務(wù)監(jiān)管

物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍是非常廣泛的。這些權(quán)利和義務(wù)的執(zhí)行力度方面，一方面在進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂中，可以進(jìn)行具體的明確和界定。另一方面，機(jī)關(guān)單位應(yīng)該以物業(yè)業(yè)主的身份，根據(jù)國家頒布的《物業(yè)管理條例》，進(jìn)行機(jī)關(guān)辦公區(qū)域物業(yè)管理公司的管理監(jiān)督。對物業(yè)公司在日常管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時的建議，物業(yè)公司則要根據(jù)機(jī)關(guān)單位的意見進(jìn)行自身的管理改進(jìn)，確保機(jī)關(guān)單位辦公區(qū)域既能夠擁有整潔明亮的辦公區(qū)域，又能夠?qū)崿F(xiàn)各項水電暖消耗的最低化。

3.進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)范

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該從自身企業(yè)的管理和發(fā)展角度進(jìn)行相關(guān)的管理規(guī)范，一方面加強(qiáng)物業(yè)管理制度的執(zhí)行效力，通過嚴(yán)格進(jìn)行程序和制度的履行來強(qiáng)化企業(yè)的管理力度。另一方面，在企業(yè)內(nèi)部建立考核制度，通過制定獎懲制度，來約束物業(yè)人員的服務(wù)水平，并且邀請機(jī)關(guān)單位進(jìn)行服務(wù)人員的服務(wù)考評。通過公開服務(wù)評價和獎勵，來提升物業(yè)人員的服務(wù)積極性和執(zhí)行性。同時也就變相的為企業(yè)的競爭力和信譽(yù)提升打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

總而言之，物業(yè)作為服務(wù)業(yè)的一種產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容和工作范圍是非常廣泛的。雖然物業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展只有幾十年的時間，但是物業(yè)的經(jīng)營管理已經(jīng)成為城市管理中非常重要的一部分。對此，作為服務(wù)于機(jī)關(guān)單位的物業(yè)公司，必須正視自身在發(fā)展中遇到的各種瓶頸，堅持機(jī)關(guān)單位的工作性質(zhì)和政府辦公區(qū)域的嚴(yán)謹(jǐn)性要求，通過針對性的措施整改和策略探析，使得物業(yè)管理能夠朝著更加科學(xué)，規(guī)范的發(fā)展方向邁進(jìn)，為政府辦公區(qū)域的不斷優(yōu)化和辦公秩序的進(jìn)一步穩(wěn)定貢獻(xiàn)物業(yè)應(yīng)有的責(zé)任和義務(wù)。

作者:劉博明 單位:天津海事局后勤管理中心

參考文獻(xiàn):

第7篇：物業(yè)管理水平提升建議范文

通過實(shí)施管理體系，明確了公司年度目標(biāo)，與部門目標(biāo)相一致，共同發(fā)展。ISO9001:2008標(biāo)準(zhǔn)要求建立組織的質(zhì)量目標(biāo)，將公司年度目標(biāo)分解至公司物業(yè)項目部、清潔項目部、行政部、人事部、經(jīng)營部、財務(wù)部等各個部門，并通過可量化的指標(biāo)來進(jìn)行衡量，結(jié)合公司的月度、年度考核制度，對目標(biāo)運(yùn)行加以控制。通過培訓(xùn)與質(zhì)量服務(wù)意識的培養(yǎng)與考核，使每個員工都能勝任。發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用和實(shí)現(xiàn)全員參與，做到系統(tǒng)透明管理，人人有專責(zé)，事事有章程。通過實(shí)施管理體系，突出了制度化管理，減輕了人為管理因素。規(guī)范化的制度管理，每個崗位有工作職責(zé)和流程，使得崗位人員流動后，能夠及時補(bǔ)充，增強(qiáng)了崗位人員的適應(yīng)性。新入職員工，在經(jīng)過公司的基礎(chǔ)培訓(xùn)后，就能根據(jù)公司的制度流程來執(zhí)行本崗位的工作事項。而不是來一個人就帶來自己的一套工作作風(fēng)、流程，使得公司項目管理的好壞，完全取決于個人的工作作風(fēng)和水平。管理體系的實(shí)施，弱化了個人的管理水平對日常管理的影響，由人管人轉(zhuǎn)向“制度管理”，由被動轉(zhuǎn)向主動，由自發(fā)分散管理變自覺系統(tǒng)的科學(xué)化管理，達(dá)到管理水平不斷提高的目的，以適應(yīng)日益激烈的市場競爭的需要。

通過實(shí)施管理體系，使PDCA流程和管理本質(zhì)一致。通過Plan（計劃）、Do（實(shí)施）、Check（核查）、Action（改進(jìn)），使得管理制度流程持續(xù)改進(jìn)，計劃、實(shí)施、監(jiān)督、改進(jìn)，而追求卓越，使得各項工作流程、制度根據(jù)公司情況，不斷進(jìn)行完善，走出適合公司特色的物業(yè)管理道路。PDCA循環(huán)實(shí)際上是有效進(jìn)行任何一項工作的合乎邏輯的工作程序，是管理的基本方法。通過實(shí)施管理體系，使企業(yè)經(jīng)營和社會環(huán)境、業(yè)主利益，共同發(fā)展。比如對商鋪管理中，餐館產(chǎn)生的油煙管控，在餐館裝修進(jìn)駐時加以管控，否則引起業(yè)主投訴。對于裝修活動產(chǎn)生的噪聲不可避免，而采取了周六、周日限定裝修時間段的方式加以規(guī)范和控制。對物業(yè)社區(qū)的相關(guān)環(huán)境因素的識別控制，及早采取措施進(jìn)行控制。而對于物業(yè)服務(wù)活動、危險源的識別，對于預(yù)防和糾正物業(yè)服務(wù)活動中的各種風(fēng)險有積極的、現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。目前，我司在物業(yè)小區(qū)倡導(dǎo)業(yè)主實(shí)行的垃圾減量分類活動等增強(qiáng)了對社會環(huán)境的良好影響，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理、社會環(huán)境、業(yè)主利益的共同發(fā)展。通過實(shí)施管理體系，使得企業(yè)更注重員工職業(yè)健康安全，以人為本。通過管理體系的實(shí)施，對企業(yè)的服務(wù)活動的合法性和合規(guī)性進(jìn)行評價，企業(yè)是否遵守勞動法，是否按照法規(guī)要求給員工發(fā)放高溫補(bǔ)貼，勞保用品、是否有違章操作，員工是否持證上崗，是否對員工進(jìn)行了健康體檢，物業(yè)服務(wù)活動是否規(guī)范，是否符合物業(yè)管理條例等等。而且通過檢查法律法規(guī)清單，檢驗法律是否及時地進(jìn)行了更新，等等。這些審核工作實(shí)施的使得管理體系的認(rèn)證對物業(yè)服務(wù)活動更具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

更好實(shí)施管理體系的建議企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)要重視推行管理體系。不能為了獲得證書敷衍了事。這樣的結(jié)果只能是耗費(fèi)了大量的投資，為何不借助這個機(jī)會和平臺提高公司的管理水平？其實(shí)高層管理者，往往只需要給個明確的態(tài)度，落實(shí)推行管理體系，由相應(yīng)部門執(zhí)行即可。結(jié)合行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，納入管理體系。物業(yè)服務(wù)水平的高低，管理體系運(yùn)行指導(dǎo)水平的高低和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)密不可分。而在行業(yè)選擇優(yōu)秀的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》、《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》等將其納入質(zhì)量管理體系，在一開始便為物業(yè)管理奠定了優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)。管理體系認(rèn)證與“卓越績效模式”相結(jié)合應(yīng)用。如果說管理體系認(rèn)證，是使物業(yè)服務(wù)活動納入體系管理使制度化、流程化規(guī)范管理，那么卓越績效模式就是對已經(jīng)制度化、流程化的管理，進(jìn)行進(jìn)一步的提升和發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果結(jié)合卓越績效管理模式，通過不斷的設(shè)定目標(biāo)，采取可行的措施，促進(jìn)、提高、發(fā)展，相信在管理水平上能更進(jìn)一步。體系管理是長期的管理過程。不是建立了體系就了結(jié)了。要在實(shí)踐中不斷地完善，修訂。雖然許多企業(yè)在體系運(yùn)行過程中，進(jìn)行了“評審”、“審核”，但僅靠“評審”、“審核”遠(yuǎn)遠(yuǎn)仍不足以為企業(yè)提供保證，使企業(yè)發(fā)展持續(xù)符合法律法規(guī)方針要求，必須在企業(yè)的日常結(jié)構(gòu)化管理體系內(nèi)予以實(shí)施，持之以恒，持續(xù)改進(jìn)和發(fā)展。

作者：杜文軍 王海潮

第8篇：物業(yè)管理水平提升建議范文

關(guān)鍵詞：校企合作；物業(yè)管理；工作場地教學(xué)化；高職院校

中圖分類號：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1002-4107（2016）05-0022-03

一、企業(yè)工作場地教學(xué)化的意義

在后勤社會化的背景下，目前高校的物業(yè)管理一般都通過公開招標(biāo)的方式，引入專業(yè)型物業(yè)管理公司，這提高了高校物業(yè)市場化運(yùn)作及管理的水平，實(shí)現(xiàn)了校園物業(yè)企業(yè)主體的自主經(jīng)營，提高了運(yùn)作效率。

在高職院校強(qiáng)調(diào)“技能培養(yǎng)、工學(xué)結(jié)合”的背景下，物業(yè)公司入住校園，作為高校最有便利條件實(shí)現(xiàn)校企合作、完全對口的物業(yè)管理專業(yè)，如何利用好這一資源，深化校園物業(yè)公司與專業(yè)間的校企合作，對合作雙方都有重要的現(xiàn)實(shí)意義。對校園物業(yè)公司而言，這是它的一個責(zé)任，同時，通過加強(qiáng)雙方的合作，物業(yè)公司通過完全融入專業(yè)教學(xué)工作，形成緊密的互生關(guān)系，可以形成獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，能確保在下一次公開招標(biāo)中擊敗對手；對物業(yè)管專業(yè)而言，這是落實(shí)“工學(xué)結(jié)合”，充分實(shí)現(xiàn)校企無縫銜接，實(shí)現(xiàn)企業(yè)工作現(xiàn)場教學(xué)化的重要資源條件，可以進(jìn)一步提高學(xué)生的實(shí)際操作技能。

二、中竣物業(yè)與物業(yè)管理專業(yè)合作現(xiàn)狀

珠海市中竣物業(yè)河源分公司，于2005年通過公開招標(biāo)的方式成為河源職業(yè)技術(shù)學(xué)院校園物業(yè)的管理方，已掛牌成為河源職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)的校內(nèi)生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)基地，初步參與到了物業(yè)管理專業(yè)的日常教學(xué)工作中。

（一）合作現(xiàn)狀

1.中竣物業(yè)參與專業(yè)人才培養(yǎng)計劃、教學(xué)計劃等制定。中竣物業(yè)作為物業(yè)專業(yè)的教學(xué)指導(dǎo)委員會委員單位之一，在制訂各級人才培養(yǎng)計劃時，都參與相應(yīng)研討和指導(dǎo)，提供企業(yè)的意見和建議，爭取使人才培養(yǎng)計劃更加符合企業(yè)需求；在制訂每門課程的教學(xué)計劃時，原則上要求各任課教師，咨詢中竣物業(yè)相應(yīng)部門的意見，爭取獲得相應(yīng)部門的支持，使各課程的重要實(shí)操內(nèi)容能夠與企業(yè)工作計劃一致、同步，逐步實(shí)現(xiàn)工作場地教學(xué)化。

2.中竣物業(yè)在專業(yè)教學(xué)方面給予大力支持。（1）實(shí)習(xí)。自2007年以來，中竣物業(yè)河源分公司為物業(yè)管理專業(yè)提供了100余人次的專業(yè)實(shí)習(xí)機(jī)會，提供了多批次的認(rèn)識實(shí)習(xí)機(jī)會。為保證學(xué)生的實(shí)習(xí)質(zhì)量及全面性，專業(yè)實(shí)習(xí)學(xué)生實(shí)行輪崗制，實(shí)習(xí)崗位涉及安保、宿管等，加深了學(xué)生對物業(yè)企業(yè)的理解，較全面鍛煉了學(xué)生的專業(yè)技能。

（2）物業(yè)管理專業(yè)技能綜合實(shí)訓(xùn)。自入駐校園以來，中竣管理河源分公司逐步融入專業(yè)技能綜合實(shí)訓(xùn)教學(xué)，一是消防器材專項訓(xùn)練的校企融合，通過專業(yè)教師講授理論，由公司主管向?qū)W生演練展示，主要是滅火器訓(xùn)練、水帶的拋卷訓(xùn)練、營救逃生訓(xùn)練等內(nèi)容，有效提高了教學(xué)的效果；二是協(xié)助專業(yè)開展消防演習(xí)，包括逃生軟梯、警用器具、安全器具等工具，并有相關(guān)管理人員實(shí)地參與指導(dǎo)，加強(qiáng)了演習(xí)的逼真性，有效提高了演習(xí)效果。

3.中竣物業(yè)參與物業(yè)管理專業(yè)技能競賽。為更好地強(qiáng)化學(xué)習(xí)效果，以賽促學(xué)，物業(yè)管理專業(yè)積極開展校內(nèi)技能競賽。在校內(nèi)技能競賽方面，中竣物業(yè)一是在大賽服裝、器具等道具上給予了大力支持；二是派出相關(guān)管理人員參與技能競賽現(xiàn)場的評比環(huán)節(jié)，并給予點(diǎn)評，促進(jìn)了專業(yè)校內(nèi)技能競賽的逐步提高。

（二）中竣物業(yè)與物業(yè)管理專業(yè)校企合作問題

1.思想上不夠重視。中竣物業(yè)作為校園物業(yè)的管理方，認(rèn)為其工作就是做好校園物業(yè)的日常管理、維護(hù)工作，沒有意識到校園物業(yè)與物業(yè)管理專業(yè)深化融合的重要性，導(dǎo)致部分管理人員對配合物業(yè)專業(yè)的日常教學(xué)工作等有畏難情緒，認(rèn)為是職責(zé)之外的工作。在物業(yè)管理專業(yè)方面，對充分利用校園物業(yè)的重要性認(rèn)識不足，沒有充分挖掘中竣物業(yè)的資源，導(dǎo)致日常教學(xué)與校園日常物業(yè)管理銜接融合不夠緊密。

2.缺乏常態(tài)的交流與協(xié)調(diào)機(jī)制。目前，中竣物業(yè)與物業(yè)管理專業(yè)的交流與協(xié)調(diào)，主要由專業(yè)主任和項目經(jīng)理對接，一般是有事情需要協(xié)調(diào)時溝通，臨時性、隨機(jī)性明顯，導(dǎo)致日常校企合作對接一般是就事論事，缺乏規(guī)劃與深入的協(xié)調(diào)，影響了校企合作效果的發(fā)揮。

3.中竣物業(yè)隱性資源未被開發(fā)利用。目前，物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)，仍以傳統(tǒng)課堂教學(xué)為主，但物業(yè)管理專業(yè)是一門綜合性與實(shí)踐性都很強(qiáng)的學(xué)科，在實(shí)訓(xùn)器材、設(shè)備設(shè)施有限的情況下，沒有主動去發(fā)掘校園物業(yè)公司已經(jīng)擁有的相關(guān)器材及設(shè)備設(shè)施，導(dǎo)致不少能夠結(jié)合課堂教學(xué)實(shí)踐的隱性資源未被充分利用，也不利于學(xué)生職業(yè)技能的訓(xùn)練及提高。

另外，各門課程的教學(xué)計劃都由各任課教師單獨(dú)制訂，任課教師只考慮到了課程的邏輯順序、主次內(nèi)容等，沒有考慮校內(nèi)物業(yè)公司的實(shí)際工作周期及日程排，導(dǎo)致任課教師在講授需要實(shí)地操作或觀摩的內(nèi)容時，校內(nèi)物業(yè)公司卻沒有相關(guān)的工作安排，二者的時間不一致，限制了校內(nèi)物業(yè)隱形資源的利用，影響了授課效果。

4.中竣物業(yè)兼職教師人員有限。中竣物業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，管理人員素質(zhì)有了較大提高，但整體素質(zhì)仍需提高，雖然實(shí)踐經(jīng)驗豐富，但理論水平較弱，能夠勝任兼職教師的人員有限，限制了雙方的深入合作。

三、校園物業(yè)公司與物業(yè)專業(yè)合作模型的構(gòu)建

作為高度對口的校企合作雙方，校園物業(yè)公司與物業(yè)專業(yè)的合作，可以考慮將物業(yè)管理專業(yè)的各門課程與負(fù)責(zé)相應(yīng)職能職責(zé)的部門對應(yīng)起來，校內(nèi)物業(yè)公司資源與專業(yè)課程的銜接的對應(yīng)關(guān)系有：物業(yè)設(shè)備類課程，對應(yīng)泵房、配電房、配電柜、保安監(jiān)控室、鉗子、螺絲刀、萬用表、電筆、疏通機(jī)、扳手等資源；綠化保潔類課程，對應(yīng)枝剪、鋤頭、剪刀、打草機(jī)、噴霧器、竹筢、玻璃刮、地拖、手推車、掃把、拖把、鐵鏟、斗車，吸塵器、清潔劑等資源；安保類課程，對應(yīng)消防監(jiān)控室、保安值班室及崗?fù)?、鋼叉、警棍、木棍、盾牌、鋼盔，對講機(jī)等資源；實(shí)務(wù)客服類課程，對應(yīng)宿舍入住管理流程、服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)、各部門崗位職責(zé)，日常管理制度等資源。

為更好地實(shí)現(xiàn)雙方的無縫對接，實(shí)現(xiàn)工作場地教學(xué)化、工作內(nèi)容項目實(shí)操化，初步構(gòu)想的校內(nèi)物業(yè)與物業(yè)專業(yè)深化合作模型見圖1。

四、深化校園物業(yè)與物業(yè)專業(yè)合作的路徑

（一）相互參與對方行政例會

一般而言，物業(yè)公司都有每周一次的例會制度，物業(yè)專業(yè)也有每周一次的專業(yè)教研室會議或活動。為更好地實(shí)現(xiàn)雙方的教學(xué)與工作上的協(xié)調(diào)一致，建議雙方建立常態(tài)的互知互通制度，即專業(yè)主任或委派教師每周或每兩周參加一次物業(yè)公司的例會，物業(yè)公司的項目經(jīng)理或其他管理人員每周或每兩周都參加一次專業(yè)教研室的例會。通過制度性的互知互通，可以使物業(yè)公司知道相關(guān)課程未來1―2周的教學(xué)安排及實(shí)踐實(shí)操需求；各任課教師可以通過專業(yè)主任的傳達(dá)，知道物業(yè)公司未來一段時間的工作計劃與安排，可以提前調(diào)整自己的教學(xué)計劃，或與物業(yè)公司溝通，探討能否調(diào)整物業(yè)公司相關(guān)項目的工作計劃，以便實(shí)現(xiàn)教學(xué)計劃與物業(yè)公司的工作計劃相協(xié)調(diào)。

（二）以公司日常管理項目為抓手，鼓勵管理人員參與日常項目化教學(xué)

1.強(qiáng)化物業(yè)公司管理人員的外聘兼職教師地

位。對一些實(shí)操性強(qiáng)的課程，如安全管理等，結(jié)合專業(yè)教學(xué)實(shí)際，建議繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)公司管理人員的外聘兼職教師地位，進(jìn)一步發(fā)揮校內(nèi)物業(yè)管理人員的理論水平和實(shí)踐經(jīng)驗。同時，校內(nèi)物業(yè)管理人員擔(dān)任某門課程的教學(xué)任務(wù)，可以更好地挖掘和運(yùn)用校內(nèi)物業(yè)公司的資源潛力，有利于該課程中實(shí)踐實(shí)操部分的開展與實(shí)施，可以更好地訓(xùn)練學(xué)生的專業(yè)技能。

2.制訂更加靈活的外聘兼職教師制度。傳統(tǒng)的外聘兼職教師，一般是聘請企業(yè)人員擔(dān)任某門課程的兼職教師，完成整個學(xué)期該門課程的全部教學(xué)任務(wù)，其優(yōu)點(diǎn)是課程內(nèi)容及教學(xué)連貫，外聘教師的工作經(jīng)驗與理論相結(jié)合，但其缺點(diǎn)也很明顯，企業(yè)人員由于工作任務(wù)或時間精力的限制，一般都無法接受此類教學(xué)任務(wù)，導(dǎo)致聘請合適的兼職教師比較困難。

為解決該問題，建議學(xué)?？梢钥紤]允許按照總課時的一定比例來聘請兼職教師。具體建議如下。一是外聘的兼職教師不需要承擔(dān)整門課程的教學(xué)任務(wù)，校內(nèi)專任的任課教師可依據(jù)課程的課內(nèi)實(shí)踐實(shí)操需要，靈活確定該門課程的外聘課時數(shù)量，常規(guī)的理論課程，建議按照總課時的10%―20%來確定。這樣可以既保證課程的必要課內(nèi)實(shí)踐實(shí)操有企業(yè)導(dǎo)師的指導(dǎo)，又可以緩解企業(yè)人員對擔(dān)任整門課程教學(xué)任務(wù)的畏難情緒。二是考慮到企業(yè)人員工作日需要上班，其空閑時間難以提前確定，建議此類兼職教師的授課時間不確定，主要依據(jù)兼職教師的空閑時間，由任課教師與兼職教師溝通確定，從而解決此類兼職教師怕沒有空閑時間而拒絕的問題。

3.深化雙方人員融合，實(shí)現(xiàn)雙向任職鍛煉交流。為進(jìn)一步深化校企雙方的互通互知，校企雙方可以從以下方面入手。

一是對有培養(yǎng)潛力或?qū)I(yè)操作方面已能夠勝任專業(yè)教學(xué)的公司管理人員，可以考慮進(jìn)行集中的教學(xué)方法技巧培訓(xùn)，比如教育學(xué)、教育心理學(xué)、教學(xué)技巧等課程，提高他們教學(xué)方法及理論水平。

二是繼續(xù)培養(yǎng)、聘任物業(yè)公司的管理人員任兼職教師，使物業(yè)公司管理人員了解教學(xué)中存在哪些課內(nèi)實(shí)操與實(shí)踐需要外聘教師講授，也可思考物業(yè)公司還有哪些資源可以融合到專業(yè)課程的實(shí)操實(shí)踐中，深挖物業(yè)公司的隱形資源。

三是建議雙方探討專業(yè)教師到校內(nèi)物業(yè)公司掛職鍛煉，參與到相關(guān)部門的日常管理工作中去，這樣可以使專業(yè)教師能更好地理論聯(lián)系實(shí)際，提升自己的實(shí)操技能，也能深入了解物業(yè)企業(yè)所擁有的能為教學(xué)所用的資源，更好地為專業(yè)教學(xué)服務(wù)。

4.爭取教學(xué)項目與企業(yè)項目同步，實(shí)現(xiàn)校內(nèi)工作場地教學(xué)化。為更好地以校內(nèi)物業(yè)公司的工作過程為導(dǎo)向，避免教學(xué)中實(shí)操項目與企業(yè)工作計劃不一致，充分實(shí)現(xiàn)校內(nèi)工作場地教學(xué)化，建議校企雙方考慮從以下方面入手。

一是在上學(xué)期末或本學(xué)期初，各任課教師在制訂教學(xué)計劃前，召開一次由物業(yè)專業(yè)全體教師及物業(yè)公司各部門負(fù)責(zé)人共同參與的溝通協(xié)調(diào)會，各專任教師詳細(xì)介紹所負(fù)責(zé)課程計劃進(jìn)行的課內(nèi)實(shí)踐實(shí)操計劃，初步計劃進(jìn)行時間及所需資源，物業(yè)公司相應(yīng)部門負(fù)責(zé)人依據(jù)工作計劃或慣例，介紹公司可能開展相應(yīng)工作的時間。通過雙向溝通，各專任教師可以確定所負(fù)責(zé)課程中實(shí)踐實(shí)操計劃的大致時間安排計劃。

二是在實(shí)施課內(nèi)實(shí)操計劃前的2至3周，各任課教師，特別是房屋構(gòu)造、安全、物業(yè)設(shè)備、綠化保潔類課程的任課教師，應(yīng)提前與物業(yè)公司相應(yīng)部門負(fù)責(zé)人再次進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，再次確定公司可能開展相應(yīng)工作的具體時間，再結(jié)合課程的授課時間安排，協(xié)調(diào)出一個學(xué)生可以現(xiàn)場觀摩或?qū)嵅袤w驗的合適時間，實(shí)現(xiàn)校內(nèi)工作現(xiàn)場課堂化、校內(nèi)工作場地教學(xué)化。

三是在課內(nèi)實(shí)操計劃完成后，各任課教師應(yīng)總結(jié)此次教學(xué)效果，總結(jié)此次校企合作共同授課中獲得的經(jīng)驗、存在的問題，為下一次的協(xié)調(diào)合作提供建議和指導(dǎo)。

5.擴(kuò)大合作空間，加大橫向互利合作。校企雙方在原有的合作基礎(chǔ)上，可以進(jìn)一步擴(kuò)展合作空間，建議從以下方面入手。

一是探索共同開發(fā)教材。校企雙方，可以利用雙方完全對口、相互比較了解，能夠較好地滲入對方工作中的便利，探討開發(fā)基于校內(nèi)物業(yè)公司日常工作內(nèi)容課堂化、日常工作場地教學(xué)化的教材，探討編寫一本真正融校內(nèi)物業(yè)日常工作與日常教學(xué)于一體的項目化教材，探索實(shí)現(xiàn)“工作教學(xué)相融合，企業(yè)專業(yè)相融合”的工學(xué)結(jié)合模式。

二是擴(kuò)大雙方的橫向互利合作?；谛@物業(yè)公司的員工素質(zhì)整體上還不夠高，而高校相應(yīng)專業(yè)擁有高素質(zhì)的教師資源，建議雙方可以開發(fā)適合員工培訓(xùn)的課程，提高員工素質(zhì)，提升物業(yè)公司管理水平；在我國物業(yè)將進(jìn)一步兼并整合的大趨勢下，校園物業(yè)公司也有必要進(jìn)一步走出去，對外拓展新項目，對內(nèi)優(yōu)化管理，建議雙方可以采取物業(yè)公司出資、高校付出人力開展研究的橫向課題模式，探討如何將高校的人力資源轉(zhuǎn)化為物業(yè)公司的經(jīng)營發(fā)展優(yōu)勢。

三是深化校物業(yè)管理協(xié)會與中竣物業(yè)融合。校物業(yè)管理協(xié)會，作為物業(yè)專業(yè)學(xué)生自主管理的一個組織，為學(xué)生的專業(yè)技能鍛煉與視野開拓提供了良好的平臺。為進(jìn)一步鍛煉學(xué)生技能，豐富課余生活，建議協(xié)會多與中竣物業(yè)協(xié)調(diào)，利用課余時間，組織學(xué)生參與公司日常的維修、管理工作中，特別是參與校重大活動的現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)中。對中竣物業(yè)，建議探索加大對協(xié)會活動的支持力度，甚至可以考慮冠名贊助支持，使日常的員工培訓(xùn)等工作與協(xié)會的日常工作融合起來，進(jìn)一步擴(kuò)大中竣物業(yè)在校的影響力。

四是為公司在本地的拓展提供支持。建議中竣物業(yè)與物業(yè)專業(yè)建立項目拓展小組，共同對本地的物業(yè)市場開展專項調(diào)查，及時掌握河源物業(yè)市場情況；在對具體項目的招投標(biāo)活動中，物業(yè)專業(yè)發(fā)揮其特長，為公司招標(biāo)書的制作提供支持與協(xié)助，提高公司項目拓展的成功率。

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第9篇：物業(yè)管理水平提升建議范文

摘要：近兩年來，我國政府加大了保障性住房小區(qū)的建設(shè)力度，但是規(guī)模擴(kuò)大后，隨之而來的便是物業(yè)管理及其引發(fā)的一系列問題。本文對廣州市內(nèi)的保障性住房小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，對各小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理存在的問題進(jìn)行研究分析，在借鑒香港和北京地區(qū)的保障性住房制度后提出一些可行建議。

關(guān)鍵詞 ： 廣州市 保障性住房 物業(yè)管理 業(yè)主委員會 建議

到2013年11月底，廣州建成并交付使用保障性住房小區(qū)總面積約318萬平方米，共5.1萬套，主要分布于天河區(qū)棠德花苑、海珠區(qū)聚德花苑、白云區(qū)澤德花苑等17個保障性住房小區(qū)。目前，還有27個在建的保障性住房小區(qū)，500萬平方米的保障性住房正在陸續(xù)建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計2014年底全部建成并交付使用。這些保障房小區(qū)既有商品房小區(qū)的共性，又有著自己的特點(diǎn)。

一、廣州市保障性住房的物業(yè)建設(shè)現(xiàn)狀

1.保障房小區(qū)內(nèi)物業(yè)情況

（1）物業(yè)企業(yè)情況。在已建成并投入使用的17個保障房小區(qū)中，有5個保障房小區(qū)成立了業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)；還有11個小區(qū)未成立業(yè)主委員會，由廣州市住房保障辦公室通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。這16個保障房小區(qū)中，棠德花苑、芳和花園2個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是廣州市住房保障辦公室所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)，澤德花苑、積德花苑、金沙洲花園等14個小區(qū)由其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

（2）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。目前，廣州市市本級管理的各保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為三級或四級。成立了業(yè)主委員會的保障房小區(qū)均按《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的四級標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；由廣州市住房保障辦公室通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保障房小區(qū)按《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的四級標(biāo)準(zhǔn)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（3）物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對于提供四級服務(wù)的保障房小區(qū)，實(shí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：無電梯住宅為0.45-0.75元/㎡·月，相當(dāng)于現(xiàn)行四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價的48%-80%；有電梯住宅為0.80-1.36元/㎡·月，相當(dāng)于現(xiàn)行四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價的58%-99%。實(shí)行三級服務(wù)的小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為有電梯住宅為1.45-1.60元/㎡·月，相當(dāng)于現(xiàn)行三級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價的78%-86%。由物業(yè)管理公司直接向保障對象收取。

（4）服務(wù)企業(yè)考核。廣州市保障性住務(wù)中心根據(jù)規(guī)定，采用日常巡查和定期考評相結(jié)合的方式對物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行考核，對巡查過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時向物業(yè)公司發(fā)出《不合格服務(wù)整改通知》，提出整改意見，并督促其限期整改；對于日常巡查得分低于80分的，向其發(fā)出《警示函》，待整改驗收合格后，解除警示；同時，建立保障性住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案，將各類考核結(jié)果記錄在案，作為今后與物業(yè)公司簽約、續(xù)約、解約的依據(jù)。

2.保障房小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)及物業(yè)管理現(xiàn)狀

（1）物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有待提高，尤其是在小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生、綠化帶植被養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)安防管理等物業(yè)服務(wù)方面。第一，公共環(huán)境衛(wèi)生。部分小區(qū)下水道清理不及時，臭氣熏天，更為蚊蟲滋生提供了場所，增加了傳染性疾病傳播的隱患；有些小區(qū)清運(yùn)垃圾不及時，甚至垃圾當(dāng)?shù)?；有個別小區(qū)公共過道不及時打掃，打掃了也不徹底。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，保障房小區(qū)中寵物狗比較多，綠化帶、樹下、草地、路上到處都有寵物排泄物，有時寵物還威脅住戶人身安全。第二，綠化帶養(yǎng)護(hù)。很多小區(qū)內(nèi)的綠化缺乏長期有效的管理，未能及時翻新、修剪、補(bǔ)種，致使綠化帶植被損壞嚴(yán)重，在調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)，任意占用公用綠化用地等現(xiàn)象嚴(yán)重。第三，安防管理。小區(qū)安全防范措施不如人意，外來人員可隨意進(jìn)入小區(qū)打球、跑步、健身，小區(qū)門口流動攤販較多；小區(qū)內(nèi)的防盜設(shè)備如防盜門，防盜網(wǎng)等破舊，很多已經(jīng)損壞多年；小區(qū)入住人員復(fù)雜，外來人員和車輛進(jìn)入較多，且無人對其進(jìn)行詢問和管理。

（2）物業(yè)管理現(xiàn)狀。物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作困難。在對若干小區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司訪談后了解到，物業(yè)公司為保障房小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)時遇到許多問題，企業(yè)運(yùn)作困難，管理難度較大。第一，保障房小區(qū)的住戶較為特殊，其經(jīng)濟(jì)狀況差異較大，對服務(wù)的需求和物業(yè)管理費(fèi)用的承受能力不一樣，物業(yè)公司需要考慮到各類住戶的利益，為其提供差異化服務(wù)以滿足不同的需求，服務(wù)難度可想而知。第二，保障房小區(qū)低素質(zhì)住戶較多，不文明現(xiàn)象較突出，加大了物業(yè)公司的工作難度。小區(qū)內(nèi)隨地丟紙屑、倒污水、吐痰等不文明現(xiàn)象時有發(fā)生。較多的低素質(zhì)住戶集中居住對物業(yè)公司的服務(wù)管理工作提出較大考驗。第三，部分保障房小區(qū)采取商品房小區(qū)設(shè)計模式，增加了后期物業(yè)管理成本。如小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中采用了比較超前的設(shè)計理念，如配備垃圾真空壓縮設(shè)備，后期的維護(hù)和運(yùn)行成本大，物業(yè)管理費(fèi)增加；還有如綠化率過大，達(dá)到了47%，日常維護(hù)成本高。

二、廣州市保障性住房物業(yè)管理存在的問題及原因

總的來說，廣州市保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理存在的問題為以下幾點(diǎn)：企業(yè)經(jīng)營壓力大，收支不平衡，物業(yè)管理制度缺失以及服務(wù)人員綜合素質(zhì)低下。

第一，保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司不能收取與非保障性住房同等水平的物業(yè)費(fèi)，卻需要按照物業(yè)服務(wù)的項目與標(biāo)準(zhǔn)滿足住戶們的需求，這就需要投入大量設(shè)備、人員、費(fèi)用等，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營壓力大、需要政府支持或補(bǔ)貼的局面。

第二，物業(yè)公司存在管理不善，制度不透明的問題。維修人員的服務(wù)態(tài)度差以及處理報修問題的服務(wù)效率低下是導(dǎo)致滿意度低的主要原因。

第三，服務(wù)人員缺乏專業(yè)化培訓(xùn)，也是致使物業(yè)服務(wù)滿意度低的因素之一。從走訪調(diào)查中得知物業(yè)公司服務(wù)人員的工作多涉及管理、維護(hù)與維修、信息反饋等方面，而小區(qū)內(nèi)的服務(wù)人員多為社會人員，所掌握的知識技能少且態(tài)度差。

第四，租金收取和保障房清退難。通過對社區(qū)服務(wù)中心工作人員進(jìn)行調(diào)查，我們了解到租金收取難主要有以下幾個原因：其一，少數(shù)保障對象對根據(jù)有關(guān)規(guī)定不符合免租條件，但又因疾病等客觀原因造成經(jīng)濟(jì)能力有限，無力支付保障房租金；其二，少數(shù)保障對象權(quán)責(zé)意識不對等，“等、靠”思想嚴(yán)重，只想接受政府的救濟(jì)，不愿自食其力，也就出現(xiàn)所謂的“養(yǎng)懶漢”現(xiàn)象；其三，少數(shù)保障對象因不信任政府，或涉及自身的非住房保障問題未如愿解決，而拒絕繳納保障房租金。

三、國內(nèi)其他地區(qū)保障性住房的物業(yè)管理現(xiàn)狀

1.北京市保障性住房社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗

第一，結(jié)合了北京市物業(yè)管理市場的現(xiàn)實(shí)和發(fā)展趨勢，在基本的物業(yè)管理法律框架上根據(jù)保障性住房的特色獨(dú)立構(gòu)建適當(dāng)?shù)姆ㄒ?guī)、政策。第二，在物業(yè)管理的市場競爭中引入招投標(biāo)，打破了物業(yè)管理的壟斷經(jīng)營，提高了物業(yè)管理服務(wù)水平，培育和完善市場競爭機(jī)制。第三，利用集團(tuán)企業(yè)形成規(guī)模化經(jīng)營，擴(kuò)大管理規(guī)模，可以統(tǒng)一管理水平和標(biāo)準(zhǔn)。第四，在政府的宏觀調(diào)控下，建立健全市場價格形成機(jī)制，完善物業(yè)管理費(fèi)用的形成機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制。

2.香港保障性住房社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗

第一，逐漸以政府為主轉(zhuǎn)向以私營物業(yè)公司為主，公司提供全面的房屋管理和維修服務(wù)，包括住戶管理、保安、清潔、租金收取、社區(qū)服務(wù)和維修等。第二，形成了完善的維修服務(wù)體系，定期根據(jù)各方面因素擬定一個修繕工程時間表，保證日常的保養(yǎng)計劃，以保證房屋質(zhì)量。第三，通過完善的工程項目檢查設(shè)備，利用科技手段提高項目工程質(zhì)量。第四，建立健全工程項目監(jiān)督管理信息化體系，利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)化監(jiān)督管理信息的上傳速度和存儲時間。

四、完善廣州市保障性住房的物業(yè)管理建議

保障房作為一項惠民工程，政府在其中扮演的角色肯定是不可忽視的，所以廣州市政府應(yīng)帶頭為保障房小區(qū)的物業(yè)管理營造一個良好的環(huán)境。

第一，政府帶頭，主導(dǎo)監(jiān)督機(jī)制的建立和完善，充分帶動保障性住房所在轄區(qū)的積極性，保證轄區(qū)（街道）、業(yè)主委員會（小區(qū)管理委員會）以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)這三者之間的信息互享。

第二，借鑒香港的經(jīng)驗，引進(jìn)多維度的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價考核制度，考核監(jiān)督政府和住戶兩方面的物業(yè)管理服務(wù)，提高管理質(zhì)量。其中政府部門可以對物業(yè)企業(yè)管理水平、服務(wù)水平、設(shè)備管理狀況、服務(wù)人員綜合素質(zhì)等情況進(jìn)行多元、專業(yè)的評價，評價主體可以是政府，也可以是住戶，社區(qū)管理人員等。而該評價結(jié)果將導(dǎo)致該企業(yè)是否能繼續(xù)承接保障性住房的物業(yè)管理業(yè)務(wù)資格。

第三，利用計算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對評價結(jié)果建立企業(yè)檔案。充分利用規(guī)模經(jīng)營，走集團(tuán)化發(fā)展道路，迅速提高管理效率。如北京市回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)，天鴻集團(tuán)在虧損3年后整合人力資源，實(shí)現(xiàn)人力、物力、資源共享，并利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)節(jié)約了辦公成本。

第四，提高從業(yè)人員的素質(zhì)，不斷優(yōu)化多種物業(yè)管理活動技能，培養(yǎng)服務(wù)意思，職業(yè)道德，提高職業(yè)技術(shù)使整體服務(wù)水平達(dá)到業(yè)主的要求。同時企業(yè)可以優(yōu)先考慮保障性住房小區(qū)內(nèi)的待業(yè)人員，讓小區(qū)的業(yè)主來管理同一小區(qū)的“自己人”。

第五，對于在保障房小區(qū)物業(yè)業(yè)務(wù)上出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題的物業(yè)企業(yè)，政府應(yīng)及時提供幫助，為其提供減稅優(yōu)惠政策，或?qū)⒁恍┕苍O(shè)施納入市政管理范圍，降低物業(yè)企業(yè)開支等。

五、結(jié)語

廣州只是我國661個市中的一個城市，其保障性小區(qū)建設(shè)雖然已經(jīng)有些年月，但是其制度并不是很完善，物業(yè)管理問題依舊突出。隨著國家加快保障性小區(qū)的建設(shè)步伐，越來越多的保障性小區(qū)將要在中國的土地上建立，所以配套的制度一定要跟上腳步。隨著科技發(fā)展，物業(yè)管理制度不斷完善，物業(yè)企業(yè)的信用評價不斷優(yōu)化，管理人員素質(zhì)不斷提高，政府監(jiān)督水平的不斷提升，廣州保障房小區(qū)的物業(yè)管理問題將會得到妥善解決，保障房一定會真正成為便民利民惠民的好項目。

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