物業(yè)行業(yè)資金管理研究

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一、物業(yè)企業(yè)要強(qiáng)化資金日常收支管理，達(dá)到企業(yè)發(fā)展要求

物業(yè)企業(yè)除了每月按時收取租金管理費(fèi)、能源費(fèi)、物業(yè)項目服務(wù)費(fèi)等計劃內(nèi)經(jīng)營收入外，合理安排日常支出加之有效的節(jié)約控制是保證資金運(yùn)行的基礎(chǔ)。物業(yè)行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，在管理費(fèi)用中以人工費(fèi)用所占比重最大，超過了物業(yè)成本的一半以上，主要包括物業(yè)管理人員的薪酬工資、保險以及相關(guān)的福利費(fèi)；信息化條件下，雖然物業(yè)管理的人數(shù)有所下降，但是人工費(fèi)用沒有出現(xiàn)相應(yīng)的下降，究其原因，主要是社會保險等費(fèi)用不斷上漲，同時由于結(jié)構(gòu)調(diào)整，專業(yè)型、技術(shù)型人才比例不斷提高，這都會增加薪酬工資水平。物業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，其管理主要集中了清潔、保安、綠化、維修等多項服務(wù)功能。同時物業(yè)公司代收代繳的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)支出金額也較大，需要提前墊付，下月再收取，所以物理管理形成的間接費(fèi)用的種類十分復(fù)雜。這就要求考慮到各個環(huán)節(jié)費(fèi)用支出的統(tǒng)籌規(guī)劃，有計劃的進(jìn)行的財務(wù)管理工作，兼顧企業(yè)總體上的收入與支出合理分配資金，運(yùn)用好財務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。無論從支付人員工資，房屋、設(shè)備維修保養(yǎng)、能源費(fèi)、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、稅金等一系列的現(xiàn)金支出，到收取租金或開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。所以要建立健全財務(wù)預(yù)算制度，做好財務(wù)預(yù)算過程中資金收支的運(yùn)籌和控制，企業(yè)各個執(zhí)行部門要定期匯總收支費(fèi)用并與年初預(yù)算進(jìn)行對比把支出控制在范圍之內(nèi)，同時保證租金收入按月足額繳納，確保公司經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

二、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資金的籌措能力并開展多元化經(jīng)營

(一)物業(yè)企業(yè)管理資金的來源渠道

物業(yè)企業(yè)資金的來源渠道和數(shù)量都是有限的。物業(yè)管理收入通常都是向使用者或承租戶收取的租金、物業(yè)管理費(fèi)、廣告占地費(fèi)和車位費(fèi)等。所以資金的流入相對穩(wěn)定但也不免單一，所以打造企業(yè)品牌形象無疑給企業(yè)發(fā)展帶來了經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，同時也拓展了業(yè)務(wù)規(guī)模、打開了資金渠道。對于資金籌措的其他渠道，如銀行貸款，這個需要物業(yè)管理企業(yè)具備一定的規(guī)模和相應(yīng)的資質(zhì)，對其注冊資本較少，土地、房屋等銀行認(rèn)定的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少的企業(yè)所取得的銀行貸款金額也會是有限的。還有就是響應(yīng)國家“節(jié)能降耗”號召，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新的專項基金。此外，物業(yè)企業(yè)的資金要合理、有計劃的使用，資金使用要公開、透明，準(zhǔn)確掌握資金使用情況。同時物業(yè)企業(yè)應(yīng)科學(xué)投資，盡力避免財務(wù)風(fēng)險，盡可能地采取中短期投資，加強(qiáng)對項目的可行性研究，做好監(jiān)督管理，實現(xiàn)物業(yè)公司價值的最大化。

(二)如何提高自有資金的利用率

樓宇出租物業(yè)企業(yè)的主要資金流入來自兩個方面，一方面是通過向承租戶提供物業(yè)服務(wù)取得的管理費(fèi)以及收取的房屋租金，另一方面是物業(yè)企業(yè)開展各種經(jīng)營活動所取得的多元化投資收益，兩者最終都可并入自有資金進(jìn)行統(tǒng)籌管理。在當(dāng)今這個快速高效的社會，各個行業(yè)只有不斷跟上時代的步法，跟著瞬息萬變的市場調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)來接受市場帶給我們的沖擊與機(jī)遇。物業(yè)公司最核心的企業(yè)價值體現(xiàn)在“服務(wù)”這兩個字上，可見優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和品牌效益影響著物業(yè)公司招商和出租率指標(biāo)的順利完成，也是增強(qiáng)企業(yè)競爭力的關(guān)鍵，是打造社會效益的有力品牌，用社會效益帶動經(jīng)濟(jì)效益的提升，強(qiáng)化與承租單位的溝通，認(rèn)真做好日?；A(chǔ)性工作，以此來保證承租戶的穩(wěn)定和租金收入的穩(wěn)定。此外，企業(yè)為了提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，可以預(yù)留經(jīng)營所需的最佳資金持有量，并有選擇的進(jìn)行中短期投資，獲取投資收益，與此同時要深入研究投資項目的可行性，分析投資風(fēng)險。無論是承接新的物業(yè)項目還是參股投資新的公司，都對企業(yè)本身起到了一個長遠(yuǎn)規(guī)劃和擴(kuò)充資金渠道的作用。但減低風(fēng)險最有效同時也是最廣泛地被采用的方法是分散投資，建議將資金分散到不同投資項目上。

三、結(jié)語

資金環(huán)節(jié)是物業(yè)企業(yè)日常經(jīng)營活動所必須的，是企業(yè)整體運(yùn)作的支撐，承載著企業(yè)價值補(bǔ)償與價值增值的使命。然而，就因為與企業(yè)生命息息相關(guān)，才往往成為現(xiàn)代企業(yè)管理鏈中的薄弱環(huán)節(jié)，資金管控復(fù)雜、頻繁、且不容延緩。隨著市場越來越成熟，不能做到規(guī)范化、精細(xì)化、規(guī)?；奈飿I(yè)管理公司將被淘汰，不能做到經(jīng)營化的物業(yè)管理公司將無法持續(xù)盈利。

作者：翟一萌 單位：天津吉利大廈有限公司