物業(yè)行業(yè)資金管理研究

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一、物業(yè)企業(yè)要強化資金日常收支管理，達到企業(yè)發(fā)展要求

物業(yè)企業(yè)除了每月按時收取租金管理費、能源費、物業(yè)項目服務費等計劃內(nèi)經(jīng)營收入外，合理安排日常支出加之有效的節(jié)約控制是保證資金運行的基礎(chǔ)。物業(yè)行業(yè)屬于服務業(yè)，在管理費用中以人工費用所占比重最大，超過了物業(yè)成本的一半以上，主要包括物業(yè)管理人員的薪酬工資、保險以及相關(guān)的福利費；信息化條件下，雖然物業(yè)管理的人數(shù)有所下降，但是人工費用沒有出現(xiàn)相應的下降，究其原因，主要是社會保險等費用不斷上漲，同時由于結(jié)構(gòu)調(diào)整，專業(yè)型、技術(shù)型人才比例不斷提高，這都會增加薪酬工資水平。物業(yè)屬于服務行業(yè)，其管理主要集中了清潔、保安、綠化、維修等多項服務功能。同時物業(yè)公司代收代繳的水費、電費、煤氣費支出金額也較大，需要提前墊付，下月再收取，所以物理管理形成的間接費用的種類十分復雜。這就要求考慮到各個環(huán)節(jié)費用支出的統(tǒng)籌規(guī)劃，有計劃的進行的財務管理工作，兼顧企業(yè)總體上的收入與支出合理分配資金，運用好財務數(shù)據(jù)指標，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。無論從支付人員工資，房屋、設備維修保養(yǎng)、能源費、環(huán)境維護、綠化養(yǎng)護、稅金等一系列的現(xiàn)金支出，到收取租金或開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。所以要建立健全財務預算制度，做好財務預算過程中資金收支的運籌和控制，企業(yè)各個執(zhí)行部門要定期匯總收支費用并與年初預算進行對比把支出控制在范圍之內(nèi)，同時保證租金收入按月足額繳納，確保公司經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。

二、加強物業(yè)企業(yè)資金的籌措能力并開展多元化經(jīng)營

(一)物業(yè)企業(yè)管理資金的來源渠道

物業(yè)企業(yè)資金的來源渠道和數(shù)量都是有限的。物業(yè)管理收入通常都是向使用者或承租戶收取的租金、物業(yè)管理費、廣告占地費和車位費等。所以資金的流入相對穩(wěn)定但也不免單一，所以打造企業(yè)品牌形象無疑給企業(yè)發(fā)展帶來了經(jīng)濟效益和社會效益，同時也拓展了業(yè)務規(guī)模、打開了資金渠道。對于資金籌措的其他渠道，如銀行貸款，這個需要物業(yè)管理企業(yè)具備一定的規(guī)模和相應的資質(zhì)，對其注冊資本較少，土地、房屋等銀行認定的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少的企業(yè)所取得的銀行貸款金額也會是有限的。還有就是響應國家“節(jié)能降耗”號召，用于物業(yè)共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新的專項基金。此外，物業(yè)企業(yè)的資金要合理、有計劃的使用，資金使用要公開、透明，準確掌握資金使用情況。同時物業(yè)企業(yè)應科學投資，盡力避免財務風險，盡可能地采取中短期投資，加強對項目的可行性研究，做好監(jiān)督管理，實現(xiàn)物業(yè)公司價值的最大化。

(二)如何提高自有資金的利用率

樓宇出租物業(yè)企業(yè)的主要資金流入來自兩個方面，一方面是通過向承租戶提供物業(yè)服務取得的管理費以及收取的房屋租金，另一方面是物業(yè)企業(yè)開展各種經(jīng)營活動所取得的多元化投資收益，兩者最終都可并入自有資金進行統(tǒng)籌管理。在當今這個快速高效的社會，各個行業(yè)只有不斷跟上時代的步法，跟著瞬息萬變的市場調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)來接受市場帶給我們的沖擊與機遇。物業(yè)公司最核心的企業(yè)價值體現(xiàn)在“服務”這兩個字上，可見優(yōu)質(zhì)的服務和品牌效益影響著物業(yè)公司招商和出租率指標的順利完成，也是增強企業(yè)競爭力的關(guān)鍵，是打造社會效益的有力品牌，用社會效益帶動經(jīng)濟效益的提升，強化與承租單位的溝通，認真做好日?；A(chǔ)性工作，以此來保證承租戶的穩(wěn)定和租金收入的穩(wěn)定。此外，企業(yè)為了提高資金的運轉(zhuǎn)，可以預留經(jīng)營所需的最佳資金持有量，并有選擇的進行中短期投資，獲取投資收益，與此同時要深入研究投資項目的可行性，分析投資風險。無論是承接新的物業(yè)項目還是參股投資新的公司，都對企業(yè)本身起到了一個長遠規(guī)劃和擴充資金渠道的作用。但減低風險最有效同時也是最廣泛地被采用的方法是分散投資，建議將資金分散到不同投資項目上。

三、結(jié)語

資金環(huán)節(jié)是物業(yè)企業(yè)日常經(jīng)營活動所必須的，是企業(yè)整體運作的支撐，承載著企業(yè)價值補償與價值增值的使命。然而，就因為與企業(yè)生命息息相關(guān)，才往往成為現(xiàn)代企業(yè)管理鏈中的薄弱環(huán)節(jié)，資金管控復雜、頻繁、且不容延緩。隨著市場越來越成熟，不能做到規(guī)范化、精細化、規(guī)模化的物業(yè)管理公司將被淘汰，不能做到經(jīng)營化的物業(yè)管理公司將無法持續(xù)盈利。

作者：翟一萌 單位：天津吉利大廈有限公司