不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及管理策略探究

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摘要：近些年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)不同的資產(chǎn)進(jìn)行了廣泛的投資，其中由于不動(dòng)產(chǎn)投資由于具有升值保值預(yù)期，使得不動(dòng)產(chǎn)投資持續(xù)成為居民進(jìn)行投資的熱點(diǎn)。然而在不動(dòng)產(chǎn)投資過程中，由于人們的非理性投資行為和對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的非理性認(rèn)識(shí)，使得不動(dòng)產(chǎn)投資近些年來成為風(fēng)險(xiǎn)積累的重要源頭。如何加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)研究，同時(shí)給出對(duì)應(yīng)性的策略來使得不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制，正在成為越來越重要的研究方向。本文研究不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，給出相應(yīng)管理對(duì)策，對(duì)保持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)健發(fā)展所起借鑒意義。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)管理

1不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分類

1.1系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

按照不動(dòng)產(chǎn)投資的影響要素，大致上可以將不動(dòng)產(chǎn)投資分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要指的是一般化具有共性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，周圍環(huán)境的影響和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)要素的疊加影響而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)投資的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)大致上有三類，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，此外還有其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)[1]。1.1.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是不動(dòng)產(chǎn)投資過程中面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包含著豐富的要素?？傮w而言，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包含著市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)要素、市場(chǎng)細(xì)分群體、消費(fèi)者的購(gòu)房偏好等[2]。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)相當(dāng)大的范圍概念，在該風(fēng)險(xiǎn)中主要體現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在于宏觀上有可能受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀趨勢(shì)，特別是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、居民收入增長(zhǎng)水平、居民購(gòu)房趨勢(shì)以及城鎮(zhèn)化率等要素的影響。在經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)時(shí)，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資抱有悲觀趨勢(shì)看法，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)具有較強(qiáng)的投資緊縮趨勢(shì)。又如受突發(fā)事件影響，也有可能造成不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在疫情爆發(fā)時(shí)，某些特定地區(qū)可能會(huì)由于受疫情嚴(yán)重影響而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)劇烈上升，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的欲望下降，風(fēng)險(xiǎn)積累。1.1.2金融風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)也是不動(dòng)產(chǎn)投資過程中重要的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)。金融風(fēng)險(xiǎn)一般指的是金融市場(chǎng)的變化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資造成的風(fēng)險(xiǎn)，由于不動(dòng)產(chǎn)投資需要大量的資金，有可能使用金融市場(chǎng)資金，二者之間緊密相連，所以金融市場(chǎng)中的利率變化、匯率變化、通脹變化以及物價(jià)變化等都會(huì)直接的影響到不動(dòng)產(chǎn)投資的利潤(rùn)率，從而使得不動(dòng)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)積累[3]。特別是利率的變化、通貨膨脹的變化等，可能會(huì)使得不動(dòng)產(chǎn)投資過程中借貸資金成本持續(xù)性上升，收益持續(xù)性下降，邊際效益減少，由此而造成不動(dòng)產(chǎn)投資總的回報(bào)率的邊際規(guī)模持續(xù)下滑，使風(fēng)險(xiǎn)不斷的積累，最終由金融風(fēng)險(xiǎn)而延伸出不動(dòng)產(chǎn)投資的全面風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。從這個(gè)意義上而言，金融風(fēng)險(xiǎn)可以說是不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中具有共振性的風(fēng)險(xiǎn)源頭之一，它通過一定的金融鏈條和傳導(dǎo)途徑，將風(fēng)險(xiǎn)和收益共同組合，通過風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)?；褪找娴倪呺H化，使二者產(chǎn)生共振，由此而形成復(fù)雜的傳播路徑，所以不動(dòng)產(chǎn)投資在金融風(fēng)險(xiǎn)。傳播鏈條中具有基礎(chǔ)性一環(huán)，是金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的原因和結(jié)果，需要格外重視。1.1.3政策風(fēng)險(xiǎn)。政策性風(fēng)險(xiǎn)也是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。政策性風(fēng)險(xiǎn)指的是政府的政策變化，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資造成的風(fēng)險(xiǎn)影響，由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資過程中，政府在其中扮演著至關(guān)重要的角色，所以政府的不動(dòng)產(chǎn)投資政策變化，有可能會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資造成重大影響，例如房產(chǎn)稅的實(shí)施與否很可能使得不動(dòng)產(chǎn)投資過程中，投資人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)持有的邊際成本發(fā)生劇烈的變化，使得邊際成本曲線上升或者下降，從而使其風(fēng)險(xiǎn)積累或者是減小。又如，重要的城市政策限購(gòu)公積金貸款的變化以及房貸利率的變化等，都會(huì)使得投資房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)大幅的波動(dòng)，特別是政策風(fēng)險(xiǎn)往往缺乏預(yù)測(cè)性，具有較高的波動(dòng)性和不確定性?？傮w而言，政策性風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)中較為難以預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，它與一定的社會(huì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、人民的期待和社會(huì)輿論壓力以及政府的施政方向、財(cái)政政策等有十分緊密的聯(lián)系，需要綜合的測(cè)定和實(shí)時(shí)的監(jiān)測(cè)。

1.2非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)指的是這些風(fēng)險(xiǎn)并非全局性共有性的，而是特殊性的，有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)只是對(duì)某些不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)累積，一般而言，非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有很多種，但總體而言，大體上分為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等三大類風(fēng)險(xiǎn)。1.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)中最重要的不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是投資人在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)投資過程中面臨的財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)資金預(yù)算是否充足，資金來源的可持續(xù)性，資金的流動(dòng)性和財(cái)務(wù)預(yù)算投資收益與支出之間的對(duì)比等，都構(gòu)成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本要素。這其中非常重要的一點(diǎn)是財(cái)務(wù)資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)累積。由于投資不動(dòng)產(chǎn)往往需要大量的流動(dòng)性資金實(shí)施預(yù)付款和賬款周轉(zhuǎn)，所以在這個(gè)過程中，如果投資人沒有特定的、可持續(xù)性的流動(dòng)性資金來源或者是對(duì)流動(dòng)性、可持續(xù)性資金無法做好資金配比，期限搭配，從而使長(zhǎng)短期資金能夠按照適合的比例進(jìn)行投資，就有可能導(dǎo)致資金的流動(dòng)性出現(xiàn)枯竭或者是流動(dòng)性資金期限錯(cuò)配，從而使得投資人在實(shí)施投資不動(dòng)產(chǎn)行為時(shí)，中途產(chǎn)生資金枯竭、資金周轉(zhuǎn)失靈等風(fēng)險(xiǎn)。1.2.2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)指的是不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目自身工程質(zhì)量、建筑設(shè)施的安全性和可靠性方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于投資者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程施工標(biāo)準(zhǔn)和房屋建筑質(zhì)量等相對(duì)關(guān)注不足或者是缺乏專業(yè)性而導(dǎo)致在工程質(zhì)量核驗(yàn)方面不嚴(yán)格，可能疏忽了不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目積累的工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，從而使得不動(dòng)產(chǎn)本身的建筑工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，最終產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)暴露。質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)一般具有后滯性和不可預(yù)測(cè)性作為后置性，指的是建筑工程的質(zhì)量，往往是在建成之后，通過不同的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之后才能顯現(xiàn)出來的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，例如小區(qū)的。安置建筑質(zhì)量暴雨產(chǎn)生的洪澇災(zāi)害對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的危害以及相關(guān)建筑用料等方面的合規(guī)性。問題對(duì)不動(dòng)產(chǎn)建筑質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的影響都是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的一種，他們共同決定了質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，只有在不動(dòng)產(chǎn)建筑完工之后，才能夠在不同的事件中得以暴露。所謂不可預(yù)測(cè)性，指的是建筑工程的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，往往具有無法預(yù)測(cè)，突發(fā)性等特征，在不動(dòng)產(chǎn)等日常的使用中往往難以常規(guī)性發(fā)現(xiàn)，所以綜合年質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是不動(dòng)產(chǎn)投資過程中十分重要的一種風(fēng)險(xiǎn)要素，要在進(jìn)行動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)進(jìn)行多方面的考察。1.2.3預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)是非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)中重要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。所謂預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，指的是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)本身市場(chǎng)公允價(jià)值的預(yù)期性的風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)的累計(jì)，一般而言，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)指的是升值風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)在進(jìn)行投資時(shí)，必然面臨著市場(chǎng)中不同市場(chǎng)主體對(duì)其未來供應(yīng)市場(chǎng)價(jià)值預(yù)期的不同判斷，而由于現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)周圍環(huán)境的變化、自身價(jià)值的變化、自身風(fēng)險(xiǎn)積累的變化、政策趨勢(shì)的變化等都不同，而市場(chǎng)對(duì)其解讀也不同，由此而產(chǎn)生了對(duì)其未來發(fā)展趨勢(shì)、供應(yīng)價(jià)值、走勢(shì)預(yù)期的不同看法，這些不同的看法匯集起來，有可能會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的影響，這種現(xiàn)實(shí)的影響將使其面臨風(fēng)險(xiǎn)。

2不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

針對(duì)以上的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該在加強(qiáng)信息收集了解、分散投資對(duì)沖金融風(fēng)險(xiǎn)、研究政策走向關(guān)注政策趨勢(shì)等方面加以進(jìn)行對(duì)應(yīng)性解決。

2.1對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的管理對(duì)策

2.1.1加強(qiáng)信息收集了解。在加強(qiáng)信息收集了解方面，一是強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的敏銳度，要高度關(guān)注整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)以及整體性的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化趨勢(shì)，實(shí)施定期監(jiān)測(cè)和定期分析研究策略；二是加強(qiáng)對(duì)于居民收入、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、區(qū)域房地產(chǎn)變化和城鎮(zhèn)化率等基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的不斷的了解。三是要全面的建立信息收集和監(jiān)測(cè)機(jī)制，在信息收集的廣度信息收集的頻率信息收集的預(yù)測(cè)性等方面建立架構(gòu)，通過自動(dòng)化，即時(shí)性的信息收集和對(duì)比研究分析，加強(qiáng)信息的判研，通過實(shí)時(shí)的。數(shù)據(jù)信息監(jiān)測(cè)來了解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的總體性，影響在宏觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)居民收入變化和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。不動(dòng)產(chǎn)投資收益率和成本績(jī)效對(duì)比研究等各方面建立預(yù)警指標(biāo)，通過紅線預(yù)警信號(hào)的制定來加強(qiáng)信息的有效用有效性應(yīng)用。2.1.2分散投資對(duì)沖金融風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該采取綜合化的金融風(fēng)險(xiǎn)策略來對(duì)沖金融風(fēng)險(xiǎn)。一是廣泛的關(guān)注利率、匯率、資本市場(chǎng)的變化以及通脹、物價(jià)等方面的影響，給不動(dòng)產(chǎn)投資帶來的變化影響。二是實(shí)施分散化投資策略，將不動(dòng)產(chǎn)投資，按照金融可持續(xù)發(fā)展要求實(shí)施對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的行為，在期權(quán)、期貨、衍生品和相關(guān)其他不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)城市分散投資等方面建立廣泛的分散化和反趨勢(shì)長(zhǎng)線投資操作，從而盡可能的規(guī)避和對(duì)沖因利率、匯率和其他相關(guān)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)積累。三是在投資不動(dòng)產(chǎn)決策過程中，時(shí)刻關(guān)注收入成本比，進(jìn)行投資支出和投資收益綜合對(duì)比研究，研究資本回報(bào)率、資本邊際效率和邊際收益規(guī)模等數(shù)據(jù)，判斷金融風(fēng)險(xiǎn)的大小，如果一旦風(fēng)險(xiǎn)超出邊界，則立刻調(diào)整投資策略。2.1.3研究政策走向關(guān)注政策趨勢(shì)。一是廣泛的了解政策信息，研究政策變化趨勢(shì)，時(shí)刻關(guān)注政府和政策性解讀。二是建立政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估決策機(jī)制，將不同區(qū)域或同一區(qū)域內(nèi)不同的行政決策趨勢(shì)、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃、政策延伸等做對(duì)應(yīng)性的框架分析。三是建立政策信息溝通渠道，廣泛的與政府機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)信息機(jī)構(gòu)建立溝通機(jī)制，及時(shí)接收相關(guān)的政策信息，提前做出應(yīng)對(duì)。四是要建立健全政策分析判研機(jī)制，通過建立廣泛協(xié)調(diào)、內(nèi)外溝通、多方聯(lián)動(dòng)、信息收集目標(biāo)判定和預(yù)期政策信號(hào)波動(dòng)的總體性政策架構(gòu)，來把握政府的政策走勢(shì)和政策有可能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資造成的風(fēng)險(xiǎn)收益的結(jié)果，并且針對(duì)這些信息的有效性和可利用性，建立廣泛的指導(dǎo)性指標(biāo)，通過政策趨勢(shì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資造成的具體影響而建立起全面的分析架構(gòu)。

2.2對(duì)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的管理對(duì)策

2.2.1加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面，一是建立財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)警體系，對(duì)于不同的財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)建立預(yù)警機(jī)制，在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)投資過程中，如果該預(yù)警指標(biāo)發(fā)生預(yù)警，則立即實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)投資調(diào)整。二是要建立廣泛化，多樣性的流動(dòng)資金來源渠道。拓展融資渠道，加強(qiáng)流動(dòng)資金獲取能力以及資產(chǎn)變現(xiàn)能力是實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要策略。三是做好期限搭配，為避免期限錯(cuò)配帶來的流動(dòng)資金枯竭、資金轉(zhuǎn)換困難，應(yīng)該及早的做好資金的期限搭配，在長(zhǎng)期資金運(yùn)用、短期資金運(yùn)用方面實(shí)施長(zhǎng)短期配比策略，按照長(zhǎng)期資金為主，短期資金為輔的投資策略，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資實(shí)施資金分配。2.2.2加強(qiáng)工程質(zhì)量核驗(yàn)。在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)方面，一是要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資過程中建設(shè)方的工程資質(zhì)進(jìn)行全面的核驗(yàn)。二是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資過程中不動(dòng)產(chǎn)的工程質(zhì)量從設(shè)計(jì)、施工到建造過程及施工條件、資格、程序進(jìn)行全面的摸查審核。三是聘請(qǐng)專業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)化評(píng)估。聘請(qǐng)第三方專業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估進(jìn)行質(zhì)量的全面綜合化評(píng)估具有關(guān)鍵意義，按照市場(chǎng)化的原則，由專門的不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量評(píng)估、結(jié)構(gòu)評(píng)估、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)評(píng)估和總體的市場(chǎng)價(jià)值公允性評(píng)估，按照會(huì)計(jì)原則實(shí)施總體投資價(jià)值評(píng)估，通過這種系列的專業(yè)綜合性的評(píng)估，對(duì)工程質(zhì)量施工條件、程序運(yùn)行等進(jìn)行全面的條件評(píng)估。從而給出評(píng)估報(bào)告，有助于通過更加客觀的視角，以更加市場(chǎng)化的原則，按照市場(chǎng)的公允價(jià)值來進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的總體性投資分析。四是要全面綜合地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)證，首先進(jìn)行設(shè)計(jì)單位的求證，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資等大額投資，要專門的求證于設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和建筑監(jiān)理機(jī)構(gòu)以及市政建設(shè)監(jiān)管部門。通過綜合性的多方驗(yàn)證來考察研究不動(dòng)產(chǎn)的總體性質(zhì)量，從而依據(jù)這些總體性質(zhì)量的評(píng)估做出投資決策。2.2.3研究預(yù)期走勢(shì)。在預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)管理方面，一是建立可管理的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)策略，實(shí)施預(yù)期引導(dǎo)、管理預(yù)期、調(diào)整管理和預(yù)期持續(xù)化監(jiān)測(cè)制度。二是在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資前，針對(duì)所投標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和審查，就不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目周圍市場(chǎng)的變化市場(chǎng)主體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期趨勢(shì)以及現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)公允價(jià)值的未來走勢(shì)等進(jìn)行總體性評(píng)估，依據(jù)評(píng)估結(jié)果實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)投資管理。三是要提前建立不動(dòng)產(chǎn)投資預(yù)期架構(gòu)模型，通過持續(xù)性地進(jìn)行數(shù)據(jù)的先期收集，模型建立和指標(biāo)引導(dǎo)，從而確定一個(gè)依據(jù)自身財(cái)務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)能力、現(xiàn)金流、投資額度和收益率分析曲線而組建的指標(biāo)紅線，根據(jù)這些指標(biāo)紅線倒推出自身投資的成本與收益率，從而在此基礎(chǔ)上設(shè)定收益基礎(chǔ)，根據(jù)紅線進(jìn)行達(dá)標(biāo)化指標(biāo)設(shè)計(jì)。然后將各項(xiàng)預(yù)期走勢(shì)判斷中收集的各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)輸入該模型框架中，按照最終得出的投資收益和成本紅線分析來最終進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資預(yù)期走勢(shì)的框架判定。

3總結(jié)

總而言之，現(xiàn)代社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)投資是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)，它面臨著系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為了盡可能的規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，需要在這些風(fēng)險(xiǎn)上面進(jìn)行有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖和風(fēng)險(xiǎn)分散，只有這樣才能夠使得不動(dòng)產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)保值增值的目的。

參考文獻(xiàn)

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作者:鄒軍央 單位:慈溪三北稅務(wù)師事務(wù)所有限公司