不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理范文

關(guān)鍵詞：軌道交通不動產(chǎn)；數(shù)據(jù)庫

中圖分類號：P208 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）010-000-01

一、數(shù)據(jù)庫的功能

軌道交通不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)了對城市軌道交通不動產(chǎn)產(chǎn)籍資料的門類的全面梳理，將資料劃分出14個大類共80多個小類；系統(tǒng)包含了查詢、測量、管理、統(tǒng)計、分析、地圖標(biāo)注、二三維實體創(chuàng)建、通視分析等多功能的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理平臺。系統(tǒng)可以實現(xiàn)對海量、大范圍連續(xù)空間數(shù)據(jù)進(jìn)行高效存儲和管理，數(shù)據(jù)庫將海量分幅數(shù)據(jù)組織成邏輯上無縫的空間數(shù)據(jù)庫，并保證在整個空間數(shù)據(jù)庫范圍內(nèi)能進(jìn)行快速的瀏覽及查詢，實現(xiàn)了城市軌道交通不動產(chǎn)產(chǎn)籍管理的網(wǎng)絡(luò)化、系統(tǒng)化與可視化。

二、數(shù)據(jù)庫的構(gòu)成

軌道交通不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)庫由檔案管理子系統(tǒng)、二維地理信息子系統(tǒng)和三維地理信息系統(tǒng)三大部分構(gòu)成。

1.檔案管理子系統(tǒng)

檔案管理子系統(tǒng)負(fù)責(zé)檔案錄入、檔案入庫審核、檔案快速查詢、檔案高級查詢、檔案借閱及拷貝、檔案空間定位、檔案版本管理和維護(hù)管理。其中，檔案錄入包括數(shù)字檔案上傳、紙質(zhì)檔案物力存放位置登記、檔案屬性錄入等，具備空間地理屬性的檔案，在錄入時調(diào)用或集成二三維地理信息相關(guān)接口，錄入其空間定位屬性，使檔案與其相應(yīng)的空間位置或物體關(guān)聯(lián)；檔案入庫審核旨在保證審核錄入的檔案的完整性和正確性等方面，合格后方可入庫，否則重新上傳；檔案快速查詢是指按照“線路”、“區(qū)域”、“區(qū)間”、“車站”、“類型”等快速查詢相關(guān)資料的功能；檔案高級查詢是指按照不同字段組合的方式提供高級定制查詢；檔案借閱及拷貝是指具備相應(yīng)權(quán)限的用戶對查詢結(jié)果在線查看、下載；檔案空間定位是指快速定位到相應(yīng)的二維或三維地圖空間。

2.二維地理信息子系統(tǒng)

二維地理信息子系統(tǒng)負(fù)責(zé)實現(xiàn)地圖顯示、量算功能、高級（基本）空間查詢、地圖定位和輸出、C/S數(shù)據(jù)管理編輯功能。其中，地圖顯示支持影像圖和矢量圖疊加顯示；量算功能包括距離量算、面積量算；高級（基本）空間查詢是指點、框、多邊形、圓方式的選取查詢，范圍內(nèi)的所有資產(chǎn)要素自動關(guān)聯(lián)其他檔案資料；地圖定位和輸出是根據(jù)空間查詢到的空間要素的屬性數(shù)據(jù)和關(guān)聯(lián)的檔案資料快速定位到圖上相應(yīng)的要素，高亮顯示；C/S數(shù)據(jù)管理編輯功能是指地圖要素編輯、圖層數(shù)據(jù)批量處理、坐標(biāo)系統(tǒng)轉(zhuǎn)換。

3.三維地理信息系統(tǒng)

三維地理信息系統(tǒng)用于進(jìn)行B/S應(yīng)用和C/S應(yīng)用。其中，B/S應(yīng)用可以實現(xiàn)空間三維測量、信息查詢、房屋資產(chǎn)管理、疊加二維地圖、三維標(biāo)注及其他三維拓展功能；C/S應(yīng)用可以用于三維實體創(chuàng)建、通視分析。

三、數(shù)據(jù)庫的優(yōu)勢

不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)庫應(yīng)用于軌道交通不動產(chǎn)管理中，具有使用方便、安全性高、界面簡潔、功能強(qiáng)大、擴(kuò)展性強(qiáng)等優(yōu)勢。

1.使用方便

數(shù)據(jù)庫已經(jīng)基本具有信息查找圖形化、不動產(chǎn)管理動態(tài)化的特點，并且易于掌握，一般工作人員經(jīng)過短期培訓(xùn)過后便能輕松使用?；贏ngeo二三維地理信息系統(tǒng)的構(gòu)建使得在日常使用過程中可靠性與可操作性得到了保障，為軌道交通不動產(chǎn)管理工作提供了很大便利。

2.安全性高

數(shù)據(jù)庫在設(shè)計中充分考慮到了不動產(chǎn)信息資料的安全性，比如設(shè)置了多種賬戶的管理或使用權(quán)限，分別對應(yīng)系統(tǒng)日常管理與維護(hù)、電子信息整體管理、上傳權(quán)限、下載權(quán)限、只讀權(quán)限等，切實具備了不動產(chǎn)電子信息資料專人專管、指定客戶群瀏覽等功能，同時對于儲存與服務(wù)器中的文件進(jìn)行加密，保護(hù)了服務(wù)器中存儲的原始資料。

3.界面簡潔

數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的操作界面簡便易用，以二維和三維地理信息圖層為主，能實現(xiàn)隨圖查閱和管理相關(guān)信息。同時具備圖層編輯功能，可以根據(jù)實際情況及時更新土地使用情況等。除此之外，測量長度（二維）、面積（二維）、高度（三維）、體積（三維）的功能控件也可以隨時激活并使用。

4.功能強(qiáng)大

數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)除了具備以上所述各項功能之外，檔案管理也是該系統(tǒng)的主要功能之一。將文件分成三類目錄，便于日常查閱和管理。同時可以實現(xiàn)文檔同地理圖層的結(jié)合，能夠通過單選、圈選等方式迅速查閱對應(yīng)地塊或地區(qū)的全部相關(guān)資料，解決了資料數(shù)目龐大、人工查詢速度慢的問題，為軌道交通不動產(chǎn)日產(chǎn)管理提供了極大的幫助。

5.擴(kuò)展性強(qiáng)

數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)是開放性的三維信息系統(tǒng)，不但能滿足土地的管理，對軌道交通的房產(chǎn)、地下空間、橋下空間、資產(chǎn)等的位置、高度、深度、體積等都可直觀地反應(yīng)出來。

四、經(jīng)濟(jì)和社會效益

軌道交通不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)庫的開發(fā)及應(yīng)用，是實現(xiàn)軌道交通不動產(chǎn)信息化管理的基礎(chǔ)保障，能夠帶來較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

1.實現(xiàn)資料存儲的信息化和系統(tǒng)化

區(qū)別于傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案的保存，數(shù)據(jù)庫作為大型產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料儲備系統(tǒng)，將大量軌道交通不動產(chǎn)涉及的政府文件、各條線路不動產(chǎn)所在區(qū)域、涉及區(qū)間、宗地情況、土地辦理手續(xù)資料分類儲存。

2.快速形成批量的數(shù)據(jù)分析表

軌道交通不動產(chǎn)涉及數(shù)據(jù)數(shù)量龐雜，利用產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)庫，能夠批量處理相關(guān)文件資料，為利用土地提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)資料支撐。

3.提高可利用土地的經(jīng)濟(jì)效益

隨著軌道交通的迅猛發(fā)展，涉及土地管理利用的情況會愈來愈多。數(shù)據(jù)庫將為土地后期利用提供數(shù)據(jù)及相關(guān)資料，為土地一、二級開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。

4.提高資產(chǎn)管理效率

利用數(shù)據(jù)庫能夠快速便捷的查詢軌道交通不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)資料，提高查詢速度與管理效率。

第2篇：不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理范文

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn),物權(quán),不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)之事項記載于不動產(chǎn)登記簿的活動。它能使不動產(chǎn)物權(quán)變動得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對完善我國不動產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點是：（1）登記是土地物權(quán)變動的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對登記申請及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進(jìn)行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實登記而受損害時，國家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動產(chǎn)登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產(chǎn)登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產(chǎn)登記實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產(chǎn)登記立法不健全，不動產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況和特點，促進(jìn)我國不動產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權(quán)利。雖然我國不動產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國不動產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利方面，不動產(chǎn)實體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動產(chǎn)實體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動產(chǎn)實體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實生活中，同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權(quán)，因此，有必要建立不動產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對不動產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。

第二，我國不動產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個部門可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費項目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的法律對策一種較為完善的不動產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗，推動我國不動產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法。可見，西方各國將不動產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況，在將來出臺的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的各項制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點，完善我國不動產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。《土地登記?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點，如錯誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國不動產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。[6]綜觀世界各國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢，同時也為我國將來統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策?！倍粍赢a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對不動產(chǎn)物權(quán)變動采用的是登記生效主義，對不動產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對他來說是極不公平的。如果不動產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1]參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗改革我國不動產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4]金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

第3篇：不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理范文

本文主要論述了不動產(chǎn)登記的問題。通過現(xiàn)實案例提出問題，引出相關(guān)的規(guī)定和在現(xiàn)實中遇到的問題，并進(jìn)行了思考、提出了自己的一些看法。我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動產(chǎn)登記的效力，在制定物權(quán)法時應(yīng)對不動產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區(qū)分。然后是我國不動產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定，不動產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《土地管理辦法》及相關(guān)法規(guī)中，關(guān)于不動產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果；不動產(chǎn)抵押登記制度的重要意義：不動產(chǎn)抵押登記關(guān)系中的一個非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。通過以上內(nèi)容論述了不動產(chǎn)登記的效力，重點論述了不動產(chǎn)登記意義、審查以及現(xiàn)實中的問題和思考。最后借鑒外國的立法例子并進(jìn)行分析，提出對我國不動產(chǎn)登記效力的立法思考并提出自己的見解。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)、登記、效力

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對于沒有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經(jīng)交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關(guān)鍵的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動產(chǎn)登記的效力問題。具體說是如何理解我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達(dá)成的房屋買賣合同，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應(yīng)該屬于共同財產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護(hù)，只能求得債法上的保護(hù)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學(xué)說，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問題應(yīng)在不動產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國尚未制定物權(quán)法，不動產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對不動產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時，應(yīng)改變這種狀況，對不動產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區(qū)分。

二、我國不動產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

不動產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，我國物權(quán)法尚在制定當(dāng)中，現(xiàn)行民法中尚未采用物權(quán)這一概念，僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財產(chǎn)所有權(quán)”之類的物權(quán)性權(quán)利。不動產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)中。《房地產(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。如果將這一規(guī)定中的“應(yīng)該”理解為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國的房地產(chǎn)登記就是采取的登記要件主義，即不動產(chǎn)權(quán)屬的變動不僅要求當(dāng)事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉(zhuǎn)讓、變更行為是否有效，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產(chǎn)管理法》中體現(xiàn)的并不充分。我國現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應(yīng)當(dāng)”。其立法本意反映了對于不動產(chǎn)權(quán)屬變更這種民事行為，權(quán)利行使一般應(yīng)有當(dāng)事人自己來決定，不宜過多使用行政手段干預(yù)的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對抗主義的主張即登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權(quán)利只有在登記后，權(quán)利才能得到法律的保護(hù)，但在相對人之間即使未經(jīng)登記，只要雙方當(dāng)事人之間達(dá)成合意，合同適法，不違公共利益，那么就當(dāng)然產(chǎn)生效力，對當(dāng)事人有約束力。

可以說我國目前在法的層次上，關(guān)于不動產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚未完成登記，所有權(quán)的變動就沒有生效，房屋所有權(quán)仍然屬于被告單位，因此，此時發(fā)生的離婚訴訟就不能對房產(chǎn)進(jìn)行分割；如果按登記對抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，但被告單位已同原被告達(dá)成房屋買賣協(xié)議，且已經(jīng)過相關(guān)部門審查、審批，合同適法，那么該合同對雙方是有效的，該房產(chǎn)已為原被告占有、使用并成為其共同財產(chǎn)，應(yīng)該進(jìn)行依法分割。

雖然在法的層面上對登記效力的規(guī)定不夠明確，但是在部門規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國家土地局1995年頒布，1996年2月1日實施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書?！?/p>

三、不動產(chǎn)抵押登記的意義和審查

我國對不動產(chǎn)實行登記生效要件主義，換言之，對于不動產(chǎn)的交易、抵押等，只有雙方當(dāng)事人依法辦理登記手續(xù)，那么交易或者抵押方為有效。國家設(shè)立不動產(chǎn)抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務(wù)，抵押權(quán)人依照規(guī)定可以變賣抵押物的價款優(yōu)先受償。通過不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對抵押事實進(jìn)行登記可以對抵押人任意處分抵押物的權(quán)利進(jìn)行限制。其次，有利于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。不動產(chǎn)登記作為一種公示手段，主要是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。登記具有公示公信效力，經(jīng)過登記可以向社會宣告不動產(chǎn)已經(jīng)交易或者抵押的事實，從而保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。其三，有利于維護(hù)社會交易安全。因此，“世界各國幾乎無一例外地規(guī)定了對抵押權(quán)的取得、設(shè)定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對于維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全，保護(hù)善意第三人利益，強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會功能，避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義?！币虼耍覈壳跋嚓P(guān)法律對于不動產(chǎn)抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對于不動產(chǎn)抵押，如果向法定登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，抵押生效；如果沒有辦理登記手續(xù)，抵押不生效。不動產(chǎn)抵押登記關(guān)系中，一個非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。因此，預(yù)售商品房抵押也應(yīng)實行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預(yù)售商品房抵押人和抵押權(quán)人依法辦理登記手續(xù)，那么預(yù)售商品房抵押才具有法律效力。

不動產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)對于不動產(chǎn)抵押登記的審查是采用形式審查，還是實質(zhì)審查，這也是長期以來頗有爭議的一個問題。所謂形式審查，就是登記機(jī)關(guān)僅僅對于需要提供的申請人身份證件、權(quán)屬證書等是否符合法定形式要求進(jìn)行審查，不對這些登記材料的真實性進(jìn)行審查。所謂實質(zhì)審查就是登記機(jī)關(guān)不僅需要對申請人是否提供具有法定形式要求的材料進(jìn)行審查，還要對這些材料的真實性進(jìn)行審查。從我國目前登記機(jī)關(guān)審查的實際情況來看，經(jīng)常出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)“往往對申請人提供的身份證件，提供的權(quán)屬證書在形式上的真實性都不予審查，不與登記薄原有的記載進(jìn)行對比，就予以登記，造成許多錯誤登記，甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便?！憋@然，登記機(jī)關(guān)的這種審查實際上已經(jīng)背離了我國有關(guān)不動產(chǎn)抵押登記立法的宗旨，根本發(fā)揮不了保護(hù)抵押權(quán)人和善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全的功能。但是，如果對不動產(chǎn)抵押登記采取實質(zhì)審查似乎也不現(xiàn)實，因為這樣做必然會耗費登記機(jī)關(guān)巨大的精力，并且使當(dāng)事人無法如期地完成登記，造成時間上的拖延，登記成本提高，這對于當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。同時，也會因為登記時間過長，使社會關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響交易安全。因此，對于不動產(chǎn)抵押登記審查標(biāo)準(zhǔn)的確定事實上涉及公正與效率的問題。如果單純強(qiáng)調(diào)審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強(qiáng)調(diào)審查的公正，又很犧牲效率。針對這種情況，有學(xué)者提出在建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級機(jī)關(guān)僅對當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查，只要手續(xù)齊全，就給予登記，但是，如果登記機(jī)關(guān)發(fā)生登記錯誤，就應(yīng)該賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果登記機(jī)關(guān)登記錯誤，是由于當(dāng)事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應(yīng)該追究當(dāng)事人的相應(yīng)法律責(zé)任。

四、外國立法例的分析與借鑒

從歷史上看，18世紀(jì)法國的抵押權(quán)登記制度是現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度的直接原因、淵源。自19世紀(jì)歐陸各國民法法典化以來，不動產(chǎn)登記制度得到了廣泛采用和發(fā)展，主要形成了三種不同的立法主義，即成立要件主義、對抗要件主義和折中主義。成立要件主義主要以德國為代表的一些國家采用，該主義認(rèn)為，僅有當(dāng)事人之間的物權(quán)變動的意思表示而無法定的登記公示，則不動產(chǎn)物權(quán)的變動不生公信力，亦不生物權(quán)變動之法律效果，登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的成立要件。對抗要件主義主要為法國等國家所采用，即當(dāng)事人之間只要形成物權(quán)變動的合意，即生物權(quán)變動之法律效果，只是未經(jīng)登記不具有社會公信力，不能對抗善意第三人。折中主義在兼采兩種主張的同時，往往有所偏重。

我國民法通則第72條第2款規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。此規(guī)定原則上以交付為物權(quán)變動的生效要件，主要針對的是動產(chǎn)物權(quán)，在立法上屬于以成立要件主義為原則，以對抗要件主義為例外。對于不動產(chǎn)物權(quán)變動沒有明確規(guī)定。

與對抗要件主義相適應(yīng)的登記對抗制度，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因為在一方當(dāng)事人取得物權(quán)后，未經(jīng)登記公示，第三人善意有償取得該物權(quán)時就會出現(xiàn)重復(fù)物權(quán)的現(xiàn)象，先物權(quán)行為有效，第三人行為也有效，這就產(chǎn)生了矛盾。與成立要件主義相適應(yīng)的登記要件制度，克服了上述弊端，強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)變動不經(jīng)登記不能生效，有利于保障交易安全，維護(hù)交易秩序，但如果將之絕對化，則不利于商品流轉(zhuǎn)，影響效率，增大交易成本。在法律不完備的情況下，容易導(dǎo)致公權(quán)力對私權(quán)力的過分干預(yù)。同時，在交易過程中，也容易發(fā)生相對人惡意終止合同的情況，法律無法干預(yù)，有違公正原則。其實在國外作為成立要件主義代表的德國對于未經(jīng)登記的合宜也規(guī)定有例外。德國民法典規(guī)定：尚未登記的合意，在當(dāng)事人的意思表示經(jīng)過公證證明或者該意思表示已經(jīng)提交給不動產(chǎn)登記局或者權(quán)利人已經(jīng)將獲得登記許可的證明交付給相對人時，同樣具有約束力。這樣可以防止其中一方當(dāng)事人在未完成登記期間，任意撕毀合同，使另一方當(dāng)事人無辜受害而得不到法律保護(hù)。此外，外國法中有“當(dāng)事人有惡意阻止合同生效之行為的，發(fā)生與其行為意愿相反的效果”的法諺，這亦能起到對合同效力的保護(hù)作用，值得我國立法借鑒。

五、我國不動產(chǎn)登記效力的立法思考

從各國法例分析看，對于不動產(chǎn)登記的效力規(guī)定不盡相同，所采主義亦不相同，但是應(yīng)該說各自均依本國的經(jīng)濟(jì)情況和社會背景而訂立了符合自己國家的法律。我國正處于市場經(jīng)濟(jì)體制建立時期，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，維護(hù)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的利益，保障交易安全，建立有序規(guī)范的市場秩序是我國立法所要考慮的基點，也是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。由于轉(zhuǎn)軌時期制度的不完善，法制的不健全，產(chǎn)權(quán)關(guān)系的不清晰，在我國不動產(chǎn)交易秩序存在一定程度的混亂，要規(guī)制這種混亂，應(yīng)加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記的管理，在立法上應(yīng)采登記要件主義。但是同時我們也應(yīng)針對不同情況，對登記效力進(jìn)行不同的規(guī)定，兼采登記對抗主義之合理部分，這同樣也是維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，保障市場交易安全和效率的需要。

在立法上，應(yīng)在物權(quán)法中統(tǒng)一規(guī)定不動產(chǎn)登記的效力的基本原則，并相應(yīng)制定不動產(chǎn)登記法，詳細(xì)規(guī)定不動產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)、權(quán)限、責(zé)任、內(nèi)容等，完善不動產(chǎn)登記制度。要改變部門立法和法律的沖突和矛盾，對于不動產(chǎn)登記效力要區(qū)分不同情況，規(guī)定不同的效力。比如對于依法經(jīng)相關(guān)部門審批通過的房改房買賣合同，在送交產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門時就應(yīng)該認(rèn)定其合同已經(jīng)生效，因為其具體內(nèi)容是否合法，房改是否符合國家政策，已經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、房改管理部門的審查、審批，當(dāng)事人雙方也以達(dá)成合意，產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)只是一種形式審查，而非實質(zhì)性審查，不影響合同的效力。另外，我國的審查制度往往涉及多個部門，手續(xù)繁雜，應(yīng)在登記過程中明確在哪個環(huán)節(jié)、哪個時點為生效時間，使法律更嚴(yán)密，更具可操作性。

對于因繼承、法院判決、法律直接規(guī)定、國家征用、自籌資金等形式取得的不動產(chǎn)物權(quán)亦應(yīng)采取登記對抗主義進(jìn)行規(guī)定或規(guī)定不經(jīng)登記禁止其處分權(quán)利，但并不以登記為權(quán)利取得、移轉(zhuǎn)、變更的生效要件。這樣既可保護(hù)交易安全，亦可提高市場效率，限制行政權(quán)力的過分膨脹。

參考文獻(xiàn)：

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[2]《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》建設(shè)部令第99號2001年8月15日

[3]《商品房銷售管理辦法》建設(shè)部令第88號2001年6月1日

[4]程信和、劉國臻《房地產(chǎn)法學(xué)》北京大學(xué)出版社2005年1月

第4篇：不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理范文

內(nèi)容提要： 不動產(chǎn)登記是物權(quán)對世效力和公示原則的基本要求，但我國尚無不動產(chǎn)登記法。目前我國不動產(chǎn)登記制度中的明顯不足就是理論基礎(chǔ)模糊不清，制度設(shè)計簡單粗糙，缺乏可操作性?，F(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律不僅零散，而且存在不少錯誤，有的甚至違反物權(quán)法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當(dāng)事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。本文分析了我國不動產(chǎn)登記制度中存在的主要缺陷，以期有利于完善我國的不動產(chǎn)登記制度。

我國剛剛出臺物權(quán)法，還沒有制定專門的不動產(chǎn)登記法。總體而言，物權(quán)法對于不動產(chǎn)登記的規(guī)定十分簡單，甚至對一些棘手的問題采取了擱置處理的方式。目前我國不動產(chǎn)登記制度中的明顯不足就是理論基礎(chǔ)模糊不清，制度設(shè)計簡單粗糙，缺乏可操作性。時至今日，除《物權(quán)法》的規(guī)定外，我國的不動產(chǎn)登記制度主要散見于《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《國草原法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法實施條例》等法律和行政法規(guī)之中；至于專門的不動產(chǎn)登記規(guī)則，主要有國家土地管理局的《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部制定的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等部門規(guī)章；此外還有各省、市、自治區(qū)、各部委以及一些較大城市制定的地方性法規(guī)、規(guī)章、通知、決定、批復(fù)等?？傊捎跊]有統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一的登記規(guī)則，這就很容易出現(xiàn)了政出多門、各自為政的混亂局面，各種登記規(guī)則中就難免出現(xiàn)重復(fù)、矛盾、不協(xié)調(diào)等現(xiàn)象，有的規(guī)則不僅不夠科學(xué)，甚至違法物權(quán)法的基本原則。如果試圖在我國建立比較完善的登記制度，還要依賴將來出臺的不動產(chǎn)登記法，這表明我國不動產(chǎn)登記制度中的一些缺陷還將在經(jīng)歷較長一段時間才能逐步消除。WWw.133229.COm本文分析了我國不動產(chǎn)登記制度中存在的諸多缺陷，以期對完善我國的不動產(chǎn)登記制度有所裨益。

一、基礎(chǔ)理論模糊不清

物權(quán)變動在我們的日常生活中時常發(fā)生，但當(dāng)我們仔細(xì)地去思考其中的法學(xué)理論問題時，卻意外地發(fā)現(xiàn)看似簡單的事實背后，其隱含的法律理論卻錯綜復(fù)雜。究其原因，主要是因為：物權(quán)變動往往同時涉及物權(quán)和債權(quán)兩個領(lǐng)域，而債權(quán)往往是物權(quán)發(fā)生變動之原因，而物權(quán)發(fā)生變動往往又是債權(quán)履行之結(jié)果。我們不難發(fā)現(xiàn)物權(quán)變動其實并不純粹地屬于物權(quán)法的范疇，也不純粹地屬于債權(quán)法范疇，而是跨越兩大財產(chǎn)法領(lǐng)域而處于物權(quán)法與債權(quán)法的交叉口上。以此為基點，法律對物權(quán)變動進(jìn)行調(diào)整的困難就會逐漸明晰：僅僅具有相對性的債權(quán)何以最終能夠?qū)е戮哂薪^對性的物權(quán)得以變動？這個交叉口就自然而然地成為各國物權(quán)立法分道揚(yáng)鑣的起點。各國往往因為堅持不同的基本理論而導(dǎo)致立法體例中的制度設(shè)計相距甚遠(yuǎn)，而學(xué)者間的觀點也往往針鋒相對，莫衷一是。

我國的物權(quán)立法究竟應(yīng)當(dāng)采用何種物權(quán)變動模式，中國的學(xué)術(shù)界出現(xiàn)了百家爭鳴的局面。首當(dāng)其沖的是對物權(quán)行為理論的認(rèn)識問題。對于應(yīng)否采用物權(quán)行為理論，有學(xué)者力主采用德國物權(quán)行為理論，認(rèn)為物權(quán)行為理論是可以解決我國目前物權(quán)法領(lǐng)域中爭論的科學(xué)理論，力主以物權(quán)行為理論為基礎(chǔ)建立“登記成立主義”的物權(quán)變動模式；[1]另有學(xué)者則聲稱正我國的物權(quán)立法中無論如何不能把德國的物權(quán)行為理論搬到中國的土壤中來。[2]有意思的是，在反對物權(quán)行為理論的陣營中，學(xué)者之間的意見也有重大分歧，對于究竟應(yīng)當(dāng)如何選擇適合我國的物權(quán)變動模式，一部分學(xué)者主張采用“登記對抗主義”，另一部分學(xué)者則主張采“折中主義”。[3]此外，對于不同的變動模式，用學(xué)者認(rèn)為在立法中可以多種登記模式并用，也有學(xué)者認(rèn)為，登記模式應(yīng)當(dāng)整齊劃一，多頭并用將導(dǎo)致操作上的困難。[4]這場學(xué)術(shù)爭論最終因物權(quán)法的出臺而暫時告一段落，物權(quán)法第9條最終確立了“折中主義”的核心地位。由于“折衷主義”將登記作為物權(quán)變動的生效要件，有效地解決了登記對抗主義缺乏公示的弊端，同時又避免了承認(rèn)物權(quán)行為理論的諸多爭議，其具有簡捷實用的優(yōu)點，但這種物權(quán)變動模式能否在理論上可以自圓其說則另當(dāng)別論?！罢壑灾髁x”模式首先遇到的困難就是無法回應(yīng)物權(quán)行為理論的責(zé)難：債權(quán)行為僅對債權(quán)法律關(guān)系的當(dāng)事人具有約束力，那么債權(quán)行為何以引起絕對權(quán)之變動？這個問題可能會成為物權(quán)行為理論攻擊折衷主義的重磅炸彈。堅持“折衷主義”模式的學(xué)者可能會解釋說，僅憑債權(quán)行為本身并不能引起物權(quán)變動，債權(quán)行為必須和登記結(jié)合在一起才可以引起物權(quán)變動，所以物權(quán)變動并不是純粹由債權(quán)行為所引起，正是因為存在登記這種公示方式，所以才可以保護(hù)第三人的利益，物權(quán)變動才可以因此而具備產(chǎn)生排他性效力的合理性基礎(chǔ)。這種解釋似乎可以跨越物權(quán)和債權(quán)之間的鴻溝，但問題并沒有徹底解決，隨之產(chǎn)生的疑問是：登記的性質(zhì)是什么？顯然，登記并非債權(quán)行為的成立要件或生效要件，而是確定物權(quán)效力的關(guān)鍵因素。既然登記在引起物權(quán)變動中發(fā)揮了舉足輕重的作用，那么登記無疑應(yīng)當(dāng)是引起物權(quán)變動的法律事實。法律事實，無非是事件和行為兩種形態(tài)，也就是說，登記要么是行為，要么是事件。顯然登記與人的意識有關(guān)，不可能是事件。如果認(rèn)為登記是一種行為的話，那么它是否是法律行為？如果登記是法律行為的話，那么在登記是否存在引起物權(quán)變動的意思表示？如果登記中存在關(guān)于物權(quán)變動的意思表示，那么登記是否是物權(quán)行為？針對諸如此類的問題，折衷主義恐難以在理論上給出清晰的答案。

法學(xué)界之所以對登記制度的設(shè)計如此天壤之別，主要的原因在于至今尚未在法學(xué)界形成普遍認(rèn)可的基礎(chǔ)理論，基礎(chǔ)理論的模糊不清，自然會導(dǎo)致制度設(shè)計的混亂局面。[5]雖然中國的物權(quán)立法已經(jīng)確立了折中主義模式的地位，但這并不意味著其理論上正確。相反，關(guān)于物權(quán)變動的理論爭議不僅沒有塵埃落定，不同的爭論將在物權(quán)立法結(jié)束之后繼續(xù)深入進(jìn)行，甚至對于雙方均表示贊同的法律用語構(gòu)建的同一制度（例如物權(quán)法第15條關(guān)于區(qū)分原則的規(guī)定），不同的理論仍將對其內(nèi)涵作出不同的解說；司法機(jī)關(guān)援引同樣的法律條款，可能也會因為采用不同的理論支撐而有不同的判決結(jié)果。由此可見，為我國的登記制度尋找科學(xué)理論基礎(chǔ)的工作遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

二、多頭管理，分級登記

物權(quán)法第10條雖然明確規(guī)定對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，但對于統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)仍然采取了擱置處理的方法，究竟哪一個機(jī)構(gòu)是統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)尚不明確。預(yù)計我國目前“多頭管理、分級登記”的體制仍然要持續(xù)相當(dāng)一段時間才能夠逐步消除。目前我國不動產(chǎn)登記部門主要是依據(jù)行政管理的職能來確定，由于土地、房屋、森林、草原、海域等不動產(chǎn)分別屬于不同的政府職能部門進(jìn)行行政管理，關(guān)于不動產(chǎn)的登記也就相映地分散在不同的行政機(jī)關(guān)。[6]對于登記機(jī)關(guān)來說，在登記中又往往可以收得一定的登記費用，在一定程度上又可以緩解目前我國行政機(jī)關(guān)經(jīng)費緊張的局面，因此不同的行政機(jī)關(guān)在爭奪登記權(quán)限方面又有一定的利益驅(qū)動。根據(jù)我國現(xiàn)行的法律，至少存在以下主要的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)：土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、草原管理部門、海洋行政管理部門、地質(zhì)礦產(chǎn)管理部門、公證部門以及縣級以上人民政府規(guī)定的部門。

登記機(jī)關(guān)不僅分布在不同的行政部門，而在同一行政部門內(nèi)部還存在級別的劃分，并進(jìn)行分級管理。例如我國《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條就規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記?！笨h級以上人民政府就應(yīng)當(dāng)包括縣級人民政府、市級人民政府、省級人民政府和國務(wù)院。多個部門登記已經(jīng)令人眼花繚亂，而同一個部門又存在級別的劃分，這會使登記申請人在確定負(fù)責(zé)登記的具體機(jī)關(guān)時更加無所適從。

我國物權(quán)法第10條確立了統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的構(gòu)想，可以看出建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已成定局。但如何從長期形成的“多頭管理、分級登記”的體制中確立一個統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、如何整合分布在不同登記機(jī)關(guān)的登記資源、如何協(xié)調(diào)不同統(tǒng)一后的登記機(jī)關(guān)和若干不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，這仍然是物權(quán)法出臺以后的重點問題和難點問題。

三、政出多門，各自為政

既然“多頭管理”的體制無法在短期內(nèi)消除，那么“各自為政”的現(xiàn)象必然相伴而生。由于土地、城市的房屋、農(nóng)村的房屋、海域、林地、草原等分屬不同的不動產(chǎn)管理部門，而不同的登記部門往往又會制定出不同的登記規(guī)則。最為熟悉是就是國家土地管理局了《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。[7]本文就以這兩部最為常見的登記規(guī)則為例，分析這兩個登記規(guī)則就在登記種類、登記程序以及權(quán)利證書的效力這幾個方面存在著明顯差異：（1）根據(jù)《土地登記規(guī)則》，除初始登記外，其余的登記一律屬于變更登記；但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，除初始登記外，還有變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項權(quán)利登記、注銷登記等形態(tài)。（2）根據(jù)《土地登記規(guī)則》初始登記與總登記是同一概念，但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，初始登記和總登記的內(nèi)涵有天壤之別。（3）《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中沒有地籍調(diào)查程序，而《土地登記規(guī)則》中沒有公告異議程序。（4）根據(jù)《土地登記規(guī)則》，土地登記卡的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地證書，土地登記卡是當(dāng)事人享有權(quán)利的至關(guān)重要的合法性依據(jù)，而土地證書只是由權(quán)利人所持有的權(quán)利憑證。但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，房屋權(quán)屬證書被認(rèn)為是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，其證明效力似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于登記機(jī)關(guān)的登記。

窺一斑而知全豹，通過比較這兩個登記規(guī)則之間幾點明顯的差異，我們就不難理解當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記中登記申請人無所適從的苦衷。物權(quán)法的出臺也許在一定程度上可以緩解這兩種登記規(guī)則之間的差異，例如物權(quán)法對不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記簿之間的效力就有比較明確的規(guī)定，但就并不能結(jié)束目前登記中“政出多門，各自為政”的尷尬的局面，問題的有效解決可能還要依靠未來出臺的不動產(chǎn)登記法。

四、登記范圍偏窄

物權(quán)法出臺以前，由于我國并沒有統(tǒng)一明確的物權(quán)體系，登記機(jī)關(guān)在確定登記對象時保持整齊劃一，尤其是他物權(quán)的形態(tài)曾一度出現(xiàn)“百家爭鳴”的景象。隨著物權(quán)法的出臺，物權(quán)法定主義原則的確定和物權(quán)體系的建立已經(jīng)使不動產(chǎn)的登記范圍明朗化。不過我國不動產(chǎn)登記的一個重要缺陷就是登記范圍偏窄。除了本文后面將要討論的破產(chǎn)登記、信托登記、查封登記、租賃登記等應(yīng)當(dāng)辦理登記外，至少還應(yīng)該把以下幾種情形納入不動產(chǎn)登記范圍。

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理規(guī)約

在區(qū)分所有的建筑物上，必須采取有效的管理方法對區(qū)分所有權(quán)人彼此間的利害關(guān)系予以調(diào)整，而訂立管理規(guī)約是達(dá)到有效管理的重要途徑。管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權(quán)人以書面形式成立的自治規(guī)則。管理規(guī)約系私權(quán)自治原則的體現(xiàn)，是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體之最高自治規(guī)則。[8]為了充分發(fā)揮管理規(guī)約在維護(hù)社區(qū)公益方面的作用，保持公約得到持續(xù)有效的遵守是十分必要的，因此管理規(guī)約不僅對制定規(guī)約的當(dāng)事人具有約束力，而且對于區(qū)分所有權(quán)人的特定繼受人具有約束力。例如，法國1965年7月10日法律第13條就規(guī)定，管理規(guī)約及其修改只有自不動產(chǎn)卡片（fichier immobiliére）上公示時起才對共有人的特定權(quán)利繼受人具有對抗效力。[9]由于權(quán)利的繼受人并沒有參與規(guī)約的制定，而規(guī)約卻對其具有強(qiáng)制性的約束力，這就要求必須對管理規(guī)約進(jìn)行登記，使權(quán)利繼受人事先可以獲悉自己的權(quán)利狀態(tài)，以免其遭受不測之風(fēng)險。

（二）限制不動產(chǎn)權(quán)利的行政決定

如果一個行政決定限制了不動產(chǎn)上的權(quán)利，那么就應(yīng)當(dāng)將這個行政決定進(jìn)行公示。我國在不動產(chǎn)登記中對這類行政決定的公示沒有給予足夠的重視，例如，為保護(hù)頤和園、圓明園地區(qū)的良好景觀， 1991年北京市政府作出《關(guān)于嚴(yán)格控制頤和園、圓明園地區(qū)建設(shè)工程的規(guī)定》，據(jù)此頤和園、圓明園地區(qū)內(nèi)的特定地帶應(yīng)按照二類建設(shè)控制地帶進(jìn)行管理，“地帶內(nèi)現(xiàn)有的平房應(yīng)加強(qiáng)維護(hù)，不得任意改建添建。不符合要求的建筑或危險建筑，應(yīng)創(chuàng)造條件按傳統(tǒng)四合院形式進(jìn)行改建，經(jīng)批準(zhǔn)改建、新建的建筑物，高度不得超過3.3米，建筑密度不得大于40％?！边@種行政性的規(guī)定對于該規(guī)定區(qū)域的現(xiàn)有權(quán)利人、權(quán)利繼受人的權(quán)利均有重大影響。假如某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在該區(qū)域購買土地從事高層的房地產(chǎn)開發(fā)，結(jié)果在取得土地使用權(quán)以后才知道該區(qū)域內(nèi)的建筑物高度不得超過3.3米，這對開發(fā)商而言無疑是一種不測之風(fēng)險，因此對于此類行政決定應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制辦理登記。法國1955年1月4日不動產(chǎn)公示法令第36條就規(guī)定，對于限制不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)行使的行政決定要在不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)公示。對于行政部門而言這種公示是強(qiáng)制性的，如果行政部門沒有進(jìn)行公示，那么它就要對因欠缺公示而受有損害的利害關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。

（三）不動產(chǎn)買回特約

不動產(chǎn)的出賣人可以在買賣合同中保留買回不動產(chǎn)的權(quán)利，也就是說，當(dāng)事人訂立的是以出賣人的買回意思表示為停止條件的不動產(chǎn)買賣合同，至于買回的期限，可以由買賣雙方在合同中約定，據(jù)此出賣人可以在買回期限內(nèi)享有買回權(quán)。對于這種有買回特約的不動產(chǎn)買賣，當(dāng)事人可以自愿選擇是否辦理登記。不動產(chǎn)買回特約的登記限制了買受人的處分權(quán)，可以保障出賣人買回不動產(chǎn)。這種登記不僅有利于促進(jìn)當(dāng)事人在條件成就時進(jìn)行實際履行，而且也有利于第三人正確地判斷不動產(chǎn)上的權(quán)利狀態(tài)，這對增強(qiáng)不動產(chǎn)交易安全、減少糾紛大有裨益。

（四）優(yōu)先購買權(quán)

在不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議中，所有權(quán)人可以作出保證，在他決定出售不動產(chǎn)時，給予一個指定的人以優(yōu)先購買權(quán)，那么優(yōu)先購買權(quán)就成為對所有權(quán)人處分權(quán)的限制。特定當(dāng)事人之間關(guān)于限制處分權(quán)的約定只有公示以后才對第三人具有約束力。如果優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)辦理了登記，那么就應(yīng)當(dāng)推定第三人知道該優(yōu)先購買權(quán)的存在。這種登記的作用是非常明顯的，如果第三人不顧優(yōu)先購買權(quán)人的利益而與所有權(quán)人訂立買賣合同，那么第三人將會被認(rèn)定為具有惡意并要承擔(dān)法律責(zé)任，其不得主張公示公信原則之保護(hù)。

（五）關(guān)于相鄰關(guān)系的協(xié)議

不動產(chǎn)相鄰關(guān)系，從本質(zhì)上講是不動產(chǎn)所有人或使用人財產(chǎn)權(quán)利的延伸或限制，這是不動產(chǎn)相鄰雙方法定的權(quán)利與義務(wù)。[10]由于不動產(chǎn)相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)相鄰雙方法定的權(quán)利與義務(wù)，所以只要具備了法律規(guī)定的條件，那么這種權(quán)利和義務(wù)就在當(dāng)事人之間自動產(chǎn)生，無需以登記為要件。不過，盡管相鄰關(guān)系可以依法當(dāng)然產(chǎn)生，所有權(quán)人仍可以訂立有關(guān)行使相鄰關(guān)系的協(xié)議，例如，對地的通行權(quán)問題，相鄰?fù)恋氐乃袡?quán)人就可以在他們的協(xié)議中約定通往飛地的通道的具體地點以及通道的寬度等。由于這個協(xié)議并沒有創(chuàng)立新的權(quán)利義務(wù)，它只是將一個法定的權(quán)利義務(wù)得以通過約定的方式實現(xiàn)，因此其不必然納入公示之范圍，但是，如果第三人在以該不動產(chǎn)為標(biāo)的訂立契約時，第三人能夠知悉這個協(xié)議的內(nèi)容是有好處的。如果當(dāng)事人自愿辦理登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以辦理公示。

筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記不應(yīng)僅限于物權(quán)的變動登記或限制登記，對于與物權(quán)有重大影響的信息都可以納入登記的范圍。此外，我國除建立強(qiáng)制登記外，我國還應(yīng)當(dāng)建立自愿登記制度。也就是說，在尊重當(dāng)事人意愿的基礎(chǔ)上，允許當(dāng)事人自愿將某些信息進(jìn)行公示并賦予其相應(yīng)的法律效力?？傊?，在未來的不動產(chǎn)登記法中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步擴(kuò)大登記的范圍以便加強(qiáng)登記在公示和維護(hù)交易安全方面的強(qiáng)大功能。

五、制度設(shè)計往往與登記不合

物權(quán)法規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度，但物權(quán)法中的某些制度設(shè)計往往忽視了登記制度，或者無法與登記制度銜接，有的甚至與登記制度相違背，這在一定程度上削弱了登記制度功能的充分發(fā)揮。

（一）抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

物權(quán)法第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。顯然，立法者對抵押人的處分自由進(jìn)行了限制。問題的關(guān)鍵是，在設(shè)定抵押權(quán)以后，抵押物的轉(zhuǎn)讓是否有必要征得抵押權(quán)人之同意，是否必須以代為清償消滅抵押權(quán)為前提。不動產(chǎn)上設(shè)定有抵押權(quán)，僅僅表明不動產(chǎn)上有物權(quán)之負(fù)擔(dān)，抵押物的所有權(quán)人并不喪失其所有權(quán)，當(dāng)然有權(quán)對抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。至于轉(zhuǎn)讓行為是否必須征得抵押權(quán)人之同意，這取決于轉(zhuǎn)讓行為對抵押權(quán)人的利益是否造成不利之影響。我們知道，抵押權(quán)是一種物權(quán)，而物權(quán)是對物的直接支配并排除他人干涉的一種支配權(quán)，正是基于物權(quán)的這種權(quán)利屬性，所有的物權(quán)均具有排他效力、優(yōu)先效力和追及效力，而抵押物的轉(zhuǎn)讓正是物權(quán)的追及效力所要解決的問題。所謂物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)成立后不論標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)入于何人之手，物權(quán)人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。[11]假如甲將其房產(chǎn)登記抵押給乙，隨后甲又將該房產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓給丙。由于甲乙之間的抵押權(quán)登記在先，甲丙之間的轉(zhuǎn)讓登記在后，基于物權(quán)的追及效力，可以預(yù)見，如果乙的債權(quán)沒有獲得清償，盡管該房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給丙，但乙仍可以追及該房產(chǎn)，對該房產(chǎn)依照法定程序進(jìn)行拍賣并優(yōu)先獲得清償，同時由于抵押權(quán)已經(jīng)辦理了登記，丙在購買不動產(chǎn)時已經(jīng)確切地知道不動產(chǎn)上負(fù)有抵押權(quán)，這對丙而言也未造成不測之風(fēng)險。既然抵押權(quán)具有追及效力，而抵押人的處分行為不影響抵押權(quán)人的權(quán)利或利益，因此，抵押權(quán)人對抵押物的處分在原則上沒有干涉之必要。立法者強(qiáng)制性規(guī)定抵押物的轉(zhuǎn)讓必須征得抵押權(quán)人之同意，這種制度設(shè)計對抵押權(quán)人毫無實益，對抵押人卻多有不便。

（二）折價協(xié)議的撤銷

抵押權(quán)是以取得抵押物的交換價值從而使債權(quán)得以實現(xiàn)，因此抵押權(quán)之實現(xiàn)關(guān)鍵在于抵押物之交換價值。就抵押權(quán)的實現(xiàn)方式，《物權(quán)法》第195條第1款規(guī)定了折價、拍賣和變賣三種方式。至于三種方式如何選擇適用，《物權(quán)法》第195條第2款規(guī)定：“抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)?！庇纱丝梢姡绻盅簷?quán)人與抵押人達(dá)成了折價協(xié)議，那么折價就成為抵押權(quán)實現(xiàn)的第一選擇，即使有第三人根本沒有參加拍賣的機(jī)會。尤其需要注意的是，在抵押權(quán)人和其他人都希望取得抵押物的所有權(quán)時，這種制度實際上就等于賦予抵押權(quán)人以優(yōu)先購買權(quán)，這種制度將因無法有效避免抵押物折價中的道德風(fēng)險而可能導(dǎo)致利害關(guān)系人之間發(fā)生利益沖突。抵押權(quán)如何實行，并不僅涉及抵押權(quán)人之利益，而且與抵押人、后順位抵押權(quán)人、普通債權(quán)人之利益同樣密切相關(guān)，尤其是我國采用抵押權(quán)順位升進(jìn)主義的情況下，抵押權(quán)人和抵押人更有可能利用優(yōu)先購買權(quán)損害后順位抵押權(quán)人之利益，例如，抵押物的實際價值較高，但第一順位的抵押權(quán)人和抵押人卻在協(xié)議折價時壓低抵押物價格，故意約定以較低之價格沖抵債務(wù)，這就難免使第二順位的抵押權(quán)人陷于不利。為此，立法者還必須為其他債權(quán)人提供一定的救濟(jì)措施。我國《物權(quán)法》提供的兩項救濟(jì)措施：第一，抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格；第二，協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，受害人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。不過，即使立法者做出了這種救濟(jì)性的規(guī)定，在實務(wù)中恐怕仍有一定的操作難度，因為抵押物之市場價格如何判斷，難免會因為沒有確定的判斷標(biāo)準(zhǔn)而各置一詞。一旦發(fā)生這種爭議，受害人只有請求法院撤銷折價協(xié)議。即使受害人在一年內(nèi)提出了權(quán)利主張，而法院最終也撤銷了折價協(xié)議，但協(xié)議的撤銷既無法阻止抵押財產(chǎn)的登記轉(zhuǎn)讓，也無法阻止價款的占有、使用。可見試圖通過撤銷協(xié)議的方式保護(hù)其他債權(quán)人的利益，恐怕遠(yuǎn)水難解近渴。筆者認(rèn)為，就拍賣和折價比較而言，拍賣則具有較多的優(yōu)勢。由于拍賣程序比較嚴(yán)格，又具有公開性，通過竟價的方式往往可以獲得較高的銷售價格，尤其對后順位的抵押權(quán)人比較有利，又可以有效地避免道德風(fēng)險。對于抵押權(quán)之實行，在立法上雖然不應(yīng)當(dāng)排除折價這種方式，但就拍賣和折價比較而言，拍賣制度可以有效地避免不動產(chǎn)交易中的道德風(fēng)險，所以應(yīng)當(dāng)盡可能避免采用折價方式，而以拍賣作為抵押權(quán)實行的第一選擇。

（三）預(yù)告登記后的再處分

在當(dāng)事人簽定房屋買賣或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議之后，直到辦理正式登記之前，這個期間往往是當(dāng)事人最為擔(dān)心的時段。對于買受人而言，在沒有辦理登記之前，買受人最為擔(dān)心就是是否能夠切實取得不動產(chǎn)，因為他無法排除出賣人將不動產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓給善意第三人的可能性，買受人保護(hù)自己的方式往往就是拖延支付價款的時間。對于出賣人而言，只要無法消除買受人的思想顧慮，買受人拖延付款的做法就是合理的。在這個時段，如何確保物權(quán)的切實移轉(zhuǎn)便成為制度設(shè)計的重中之重，于是預(yù)告登記制度應(yīng)運(yùn)而生。在具備法定條件的情況下辦理預(yù)告登記，這就大大提高了登記的效率，提前發(fā)揮了登記的公示作用。預(yù)告登記限制了出賣人的處分權(quán)，明晰了物上負(fù)擔(dān)，這樣第三人就無法再以公示公信原則為理由而置買受人的利益于不顧，這就保證了合同的實際履行，確保了物權(quán)變動的的實現(xiàn)。我國物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！蔽覈餀?quán)法確立了預(yù)告登記制度，其積極意義不能忽視，但其制度設(shè)計仍有檢討之余地。關(guān)鍵的問題是，第一，預(yù)告登記后，不動產(chǎn)的處分是否要經(jīng)過預(yù)告登記權(quán)利人的同意？第二，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的處分行為，是否就無法發(fā)生物權(quán)效力？

對于預(yù)告登記的效力可以概括為約束效力、排它效力和保全效力，細(xì)言之，第一，約束物權(quán)人之處分行為，促進(jìn)債權(quán)之履行；第二，排除公示公信原則之適用，確保物權(quán)變動之實現(xiàn)；第三，保全登記申請人未來物權(quán)之優(yōu)先順位。從理論上講，經(jīng)過預(yù)告登記后，物權(quán)人并沒有喪失其物權(quán)人的主體地位，物權(quán)人仍對其物權(quán)享有處分權(quán)，況且預(yù)告登記實際上是一種防御性的保護(hù)措施，并未推進(jìn)為本登記。在不損害預(yù)告登記權(quán)利人利益的前提下，物權(quán)人的再次處分行為應(yīng)當(dāng)具有完全的效力，只不過其效力劣后于登記在先的權(quán)利人，如此而已。[12]假如不動產(chǎn)的所有權(quán)人甲將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙并辦理了預(yù)告登記，隨后甲與丙又訂立了一個買賣合同，約定“如果乙不履行不動產(chǎn)買賣合同，那么該不動產(chǎn)的所有權(quán)就轉(zhuǎn)讓給丙”，甲和丙又將第二個買賣辦理了第二順位的預(yù)告登記。顯然，由于甲的第二次處分行為沒有妨害預(yù)告登記所保護(hù)的物權(quán)，所以第二次處分行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某姓J(rèn)和保護(hù)。如果將預(yù)告登記的效力理解為“預(yù)告登記后，物權(quán)人就不得再次進(jìn)行處分”，這是偏頗的。當(dāng)再次處分無礙于先順位預(yù)告登記時，如果一味堅持禁止處分的態(tài)度，在對預(yù)告登記進(jìn)行涂消之前禁止不動產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行任何形式的處分，這只能徒然地增加物權(quán)人的機(jī)會成本和降低交易的效率，并無任何實益。因此筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)人可以將不動產(chǎn)再行處分，但應(yīng)根據(jù)其登記順位確定其效力之優(yōu)劣。在預(yù)告登記之間，應(yīng)根據(jù)其順位先后確定其權(quán)利之優(yōu)劣。

六、重視城市，忽視農(nóng)村

物權(quán)法不僅沒有消除不動產(chǎn)登記的城鄉(xiāng)差別，相反，物權(quán)法通過立法進(jìn)一步強(qiáng)化了這種差異性。例如，傳統(tǒng)民法中的地上權(quán)在我國物權(quán)法中被區(qū)分為城市的“建設(shè)用地使用權(quán)”和農(nóng)村的“宅基地使用權(quán)”。當(dāng)前不動產(chǎn)登記中的一個普遍存在的突出問題就是城鄉(xiāng)不動產(chǎn)登記工作發(fā)展不平衡。

（一）土地登記

當(dāng)前城市的土地登記工作相對比較完備，而在廣大的農(nóng)村地區(qū)的土地登記工作還相對比較薄弱。目前農(nóng)村的地籍調(diào)查仍以資源性的調(diào)查資料為主，基本上采用的是1∶10000的小比例尺進(jìn)行土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，地形地物綜合程度較高，對土地權(quán)屬狀況調(diào)查不完整，調(diào)查資料不能滿足實現(xiàn)土地用途管制及產(chǎn)權(quán)管理的需要，難以按法律要求開展土地登記工作。根據(jù)2001年全國地籍工作會議提供的信息，截至2000年底，全國共頒發(fā)國有土地使用證2200萬本，占應(yīng)發(fā)數(shù)的85％；集體土地使用證1.5億本，占應(yīng)發(fā)數(shù)的68％；而集體土地所有證只有180萬本，才占應(yīng)發(fā)數(shù)的28％。這些數(shù)據(jù)表明，截止2000年底，城市的土地登記工作大部分已經(jīng)完成，而72%的集體土地所有權(quán)和32%的集體土地使用權(quán)沒有建立完善的登記制度。城鄉(xiāng)土地登記發(fā)展不平衡，至為明顯。[13]

（二）房屋登記

城市房屋的登記和農(nóng)村房屋的登記更不平衡。我們先考察一下城市房屋登記的立法狀況。1982年國家建設(shè)部公布了《關(guān)于城市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行規(guī)定》；1983年國務(wù)院了《城市私有房屋管理條例》，專章規(guī)定了城市私有房屋的所有權(quán)登記問題；1984年開展了第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查工作，1987年建設(shè)部了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，旨在房屋普查的基礎(chǔ)上開展全國城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)總登記工作。1990年頒布了《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》，對城市房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作進(jìn)行了規(guī)范性的規(guī)定；1994年我國立法機(jī)關(guān)頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，該法第五章專門就房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理問題作了規(guī)定；1994年建設(shè)部施行了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，1995年了《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，1997年了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，1998年建設(shè)部又施行了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，這些規(guī)章多涉及到城市房地產(chǎn)的預(yù)售、轉(zhuǎn)讓、抵押中的登記問題，而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》還是一部專門的關(guān)于權(quán)屬登記的規(guī)章；2001年國家建設(shè)部還對《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等規(guī)章進(jìn)行了修訂。此外，諸如上海、深圳等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市還頒布了地方性的房地產(chǎn)登記條例。與城市房屋登記情況相比，農(nóng)村房屋的登記就落后了許多。由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，房地產(chǎn)交易量較少，多數(shù)房屋都是自建自用，還沒有形成具有一定供求量的不動產(chǎn)交易市場。我國制定的有關(guān)農(nóng)村房屋登記的法律法規(guī)比較少，甚至相關(guān)的規(guī)章和地方性法規(guī)也比較少。[14]

我國之所以城鄉(xiāng)之間在不動產(chǎn)登記方面出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象，主要是因為農(nóng)村的土地和房屋主要是自用，并沒有形成一定規(guī)模的交易市場，而登記費用在一定程度上會增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。不過筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)的地籍測量和登記是地籍整理的重要內(nèi)容。通過地籍整理，政府機(jī)關(guān)將不動產(chǎn)的坐落、面積、形狀、性質(zhì)、使用狀況以及不動產(chǎn)權(quán)利等依照法定程序進(jìn)行測量并登記，據(jù)以繪制詳細(xì)的地籍圖冊，以確定各權(quán)利人之權(quán)利種類及范圍。完善的不動產(chǎn)登記制度是確認(rèn)和保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利的依據(jù)，目前中國廣大的農(nóng)村甚至還在繼續(xù)使用掩埋石塊、木樁、石灰等原始方式確定地界。事過境遷，一旦發(fā)生糾紛，往往雙方都難以舉證，如果有比較完善的登記制度，這些糾紛都可以迎刃而解。此外，隨著村莊和小城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理愈來愈引起人們的重視。由于沒有比較完善的房屋登記制度，房屋的權(quán)利狀態(tài)就無法有效公示，那么相映的房屋買賣、抵押、繼承等均會產(chǎn)生一定的制度缺陷，在農(nóng)村利用重復(fù)抵押騙取金融機(jī)構(gòu)貸款的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，農(nóng)村房屋買賣合同的效力、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物抵押的效力等問題也已經(jīng)在司法實踐中成為突出的問題，并日益成為審判機(jī)關(guān)的棘手案件。不動產(chǎn)登記的困難是客觀的，但因為欠缺登記所帶來的負(fù)面影響也是客觀的。在農(nóng)村不建立比較完善的不動產(chǎn)登記制度，恐難以適用市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)需要。

七、法律體系內(nèi)部不夠協(xié)調(diào)

一個國家的法律體系之間應(yīng)當(dāng)盡量避免出現(xiàn)“體系違反”的矛盾現(xiàn)象，這樣在法律適用中才能夠保持法律體系內(nèi)部的協(xié)調(diào)一致。我國當(dāng)前的登記制度中，法律規(guī)則之間互不銜接、甚至彼此沖突已經(jīng)成為一個相當(dāng)嚴(yán)重的現(xiàn)象。筆者在此對一些明顯的現(xiàn)象舉例如下：

（一）破產(chǎn)登記

破產(chǎn)登記屬于保全登記的范疇，所謂保全登記，就是指為限制不動產(chǎn)的登記名義人對不動產(chǎn)進(jìn)行處分而進(jìn)行的登記。保全登記的目的在于防止登記名義人處分不動產(chǎn)，以保全利害關(guān)系人利益之實現(xiàn)。1986年12月我國了建國以來的第一部破產(chǎn)法《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》，1991年的《民事訴訟法》對我國的破產(chǎn)立法又進(jìn)行了進(jìn)一步的補(bǔ)充和擴(kuò)展。2006年立法機(jī)關(guān)又通過了《企業(yè)破產(chǎn)法》。根據(jù)2006年《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，法院裁定受理破產(chǎn)申請后，應(yīng)當(dāng)由法院指定管理人接管、管理和處分債務(wù)人的財產(chǎn)；管理人可以轉(zhuǎn)讓土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益，可以設(shè)定財產(chǎn)擔(dān)保。顯然，債務(wù)人已經(jīng)喪失了對破產(chǎn)財產(chǎn)的管理處分權(quán)，禁止債務(wù)人繼續(xù)進(jìn)行有關(guān)破產(chǎn)財產(chǎn)的任何行為，不僅債務(wù)人對個別債權(quán)人的債務(wù)清償無效，甚至在法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，如果債務(wù)人有無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、以明顯不合理的價格進(jìn)行交易、對沒有財產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財產(chǎn)擔(dān)保等行為，管理人都有權(quán)請求法院予以撤銷。[15]上述制度設(shè)計表明，企業(yè)破產(chǎn)對交易相對人而言有重大利害關(guān)系，法律的制度設(shè)計應(yīng)當(dāng)使相對人在交易時充分了解企業(yè)的破產(chǎn)信息，向第三人及時發(fā)出風(fēng)險警示，避免第三人因不了解企業(yè)的破產(chǎn)信息而陷入困境。遺憾的是，不僅《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》、《民事訴訟法》沒有對破產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)辦理破產(chǎn)登記予以足夠的重視，甚至連新近通過了《企業(yè)破產(chǎn)法》對破產(chǎn)登記也一字未提。筆者認(rèn)為，一旦企業(yè)宣告破產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)立即對企業(yè)的不動產(chǎn)辦理破產(chǎn)登記，以加強(qiáng)對交易秩序的保護(hù)。

（二）租賃登記

租賃權(quán)的登記問題對于平衡承租人和新所有權(quán)人之間的利益沖突至關(guān)重要。根據(jù)民法理論，債權(quán)為相對權(quán)，本身并無排他之效力，債權(quán)人僅得對債務(wù)人主張權(quán)利，并無對第三人主張權(quán)利。根據(jù)這個原則，如果出租人在租賃期間將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，那么基于債的相對性理論以及物權(quán)的優(yōu)先性原則，租賃合同對新所有權(quán)人并無約束力，新所有權(quán)人應(yīng)可以向承租人請求返還租賃物，承租人不得以租賃合同而提起抗辯，這就是所謂的“買賣擊破租賃”。 “買賣擊破租賃”這一規(guī)則導(dǎo)致租賃關(guān)系極不穩(wěn)定，尤其是房屋租賃中，承租人往往經(jīng)濟(jì)比較困難，對其更需特別予以保護(hù)。正如王澤鑒先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱者，實有特別保護(hù)之必要?！薄ｋS著立法上確立“買賣不破租賃”規(guī)則，租賃權(quán)遂有物權(quán)化之趨勢，租賃權(quán)本屬債權(quán)，但法律賦予租賃權(quán)具有物權(quán)之對抗效力，使承租人對于取得租賃物所有權(quán)或者其它物權(quán)之人，仍可主張租賃權(quán)之繼續(xù)存在。[16]我國1982年《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條規(guī)定：“如果出租方將財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，租賃合同對財產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效?！边@一條可謂充分體現(xiàn)了“買賣不破租賃”的規(guī)則。1999年新《合同法》基本上延續(xù)了這一立法精神，該法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”

買賣不破租賃的制度設(shè)計，其目的在于保護(hù)處于弱勢地位的承租人，但交易秩序同樣不能忽視。在遵循買賣不破租賃規(guī)則的同時，如何避免買受人遭受不測之風(fēng)險便成為一個至關(guān)重要的問題。如果買受人購買房屋的目的是為了自己能夠立即居住，但在其購房之初并不知道租賃合同之存在，在辦理完登記手續(xù)準(zhǔn)備入住之際才知道該房屋上存在一個長期20年的租賃合同，這對買受人未免太不公平，畢竟買受人購房的目的是要居住而不是收取租金。更有甚者，由于新所有權(quán)人必須繼續(xù)履行租賃合同，如果沒有公示制度，一旦原所有權(quán)人與承租人惡意串通，在轉(zhuǎn)移所有權(quán)前夕突然變更租賃合同，降低租金，延長租賃期限，新所有權(quán)人就難免要遭受道德風(fēng)險。由此可見，在買賣不破租賃的規(guī)則下，將租賃權(quán)公示對維護(hù)新所有權(quán)人的利益是至關(guān)重要的。

如果在立法上將租賃權(quán)認(rèn)定為債權(quán)，租賃權(quán)就不應(yīng)當(dāng)對新所有權(quán)人具有約束力，那么就應(yīng)當(dāng)適用“買賣擊破租賃”規(guī)則，如果將租賃權(quán)予以物權(quán)化，那么就應(yīng)當(dāng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則，但必須建立相映的公示制度，以保護(hù)新所有權(quán)人。遺憾的是，我國一方面在立法中確立了“買賣不破租賃”規(guī)則，另一方面卻始終沒有建立有效的租賃登記制度。我國目前的法律法規(guī)中經(jīng)常見到的是關(guān)于租賃權(quán)的登記備案制度。例如，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！?《上海市房地產(chǎn)登記條例》第16條規(guī)定：“房屋租賃合同等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件，當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案?！盵17]登記備案制度在一定程度上可以發(fā)揮公示之效力，但必須注意的是，我國的立法并沒有將租賃權(quán)定性為物權(quán)，也沒有將登記備案制度視為物權(quán)的公示制度。所謂的登記備案，既不是租賃權(quán)的成立要件、生效要件，也不是租賃權(quán)的對抗要件。在我國當(dāng)前的制度設(shè)計中，租賃權(quán)有物權(quán)之實，而無物權(quán)之名，更沒有按照物權(quán)建立健全的公示制度，尤其是對新所有權(quán)人而言缺少必要的警示，這種立法上的不協(xié)調(diào)對不動產(chǎn)交易秩序顯然是有害的。

（三）查封登記

財產(chǎn)保全，是保護(hù)利害關(guān)系人或當(dāng)事人的合法利益免受損失的訴訟上的保護(hù)性措施。依照我國民事訴訟法的規(guī)定，這種保護(hù)性的措施包括訴前財產(chǎn)保全和訴訟財產(chǎn)保全。在強(qiáng)制執(zhí)行措施中，也包括查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被申請人的財產(chǎn)等措施。毫無疑問，財產(chǎn)保全和強(qiáng)制執(zhí)行都有可能涉及到不動產(chǎn)，當(dāng)我國的立法中并無關(guān)于不動產(chǎn)查封登記的明確規(guī)定。不過，我國最高人民法院的相關(guān)司法解釋在一定程度上通過緩解了這種缺陷，例如1998年最高法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》的司法解釋中就規(guī)定了動產(chǎn)、不動產(chǎn)查封公示的問題，該司法解釋第41條規(guī)定：“對有產(chǎn)權(quán)證照的動產(chǎn)或不動產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。既未向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封?！?[18]由此可見，對于不動產(chǎn)的查封，措施主要有三個：一是向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，二是加貼封條，三是張貼公告。

一方面，查封可以起到財產(chǎn)保全的作用，通過限制被查封財產(chǎn)的處分有效防止債務(wù)人轉(zhuǎn)移、隱匿、毀損查封財產(chǎn)，損害債權(quán)人的利益；另一方面，查封也有利于法院裁判的執(zhí)行，在查封后，如果債務(wù)人屆時不履行債務(wù)，法院可以將被查封的財產(chǎn)進(jìn)行拍賣或變賣，獲取該物的交換價值，清償債權(quán)人之債權(quán)。為了保證法院的權(quán)威性和查封目的的實現(xiàn)，法律賦予查封相當(dāng)?shù)姆尚Я?，不僅被查封財產(chǎn)的所有權(quán)人不得進(jìn)行任意處分，而且已被查封的財產(chǎn)其他法院不得進(jìn)行重復(fù)查封，已查封的財產(chǎn)在查封法院解封之前，其他法院也不得再為司法處分。由此觀之，查封不僅是一個涉及當(dāng)事人利益的問題，它實際上還是一個涉及第三人保護(hù)、交易秩序和國家司法秩序的問題。因此，對于查封的不動產(chǎn)，必須予以有效的公示。

遺憾的是，我國立法、司法以及登記實務(wù)中對查封登記都沒有予以足夠的重視，有關(guān)的制度設(shè)計也很不配套。例如最高法院1998年的司法解釋并沒有排除加貼封條、 張貼公告單獨作為查封措施的可能性。由于不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要件， 在這種情況下，以加貼封條、張貼公告的方式來試圖發(fā)揮其保全之功能，尤其是將其作為唯一的查封手段時，雖不能說毫無實效，但這無異于隔靴搔癢。在以登記作為公示方式的情況下，加貼封條、 張貼公告并不影響不動產(chǎn)物權(quán)人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，法律也無法要求善意第三人除了查詢登記簿以外還必須查看封條或公告，這對善意第三人的保護(hù)顯然有欠周延。根據(jù)司法解釋第41條，法院在對不動產(chǎn)查封時，應(yīng)向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知，要求其不得辦理查封財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。在實務(wù)中，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在接到協(xié)助執(zhí)行通知以后，會對相關(guān)的不動產(chǎn)作出暫緩登記的決定，這樣，不動產(chǎn)的所有權(quán)人已經(jīng)無法繼續(xù)對第三人進(jìn)行處分，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在采取強(qiáng)制措施時也很容易獲悉不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況，不會造成重復(fù)查封等問題。和加貼封條、 張貼公告相比，這種查封方式是相對比較可行。不過應(yīng)當(dāng)注意的是，最高法院的司法解釋似乎更加注重的是協(xié)助執(zhí)行通知，而不是登記措施。“既未向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封”，這表明司法解釋認(rèn)為，如果法院已經(jīng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，就可以對抗其他人民法院的查封。難道法院一向登記機(jī)關(guān)發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知，該通知就可以向第三人產(chǎn)生對抗效力嗎？法院發(fā)出的協(xié)助執(zhí)行通知，這只能表明法院已經(jīng)作出查封的決定并要求登記機(jī)關(guān)予以協(xié)助執(zhí)行，但這并沒有向第三人公示。在沒有公示的情況下就發(fā)生對抗效力，第三人仍無法避免不測之風(fēng)險，有關(guān)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)仍不免在一無所知的情況下重復(fù)扣押。認(rèn)為筆者，解決這個問題的最終出路在于通過立法建立不動產(chǎn)的保全登記制度（限制登記制度），通過立法明確規(guī)定要把登記作為唯一的有效公示方式。這不僅是理論上要求，更是實務(wù)的需要。最高法院2004年的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》首次對不動產(chǎn)的查封登記進(jìn)行了司法解釋，在一定程度上彌補(bǔ)了欠缺查封登記制度的缺憾，但作為一種重要的登記制度，僅僅依靠最高法院的一個司法解釋來進(jìn)行制度構(gòu)建，未免有些欠妥。

（四）信托登記

信托設(shè)立后，信托財產(chǎn)的所有權(quán)就由委托人處轉(zhuǎn)移給受托人，但受托人所取得的只是信托財產(chǎn)的“名義所有權(quán)”，因為信托財產(chǎn)最鮮明的特點就是它具有獨立性。我國《信托法》第16條規(guī)定：“信托財產(chǎn)與屬于受托人所有的財產(chǎn)（即固有財產(chǎn)）相區(qū)別，不得歸入受托人的固有財產(chǎn)或者成為固有財產(chǎn)的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破產(chǎn)而終止，信托財產(chǎn)不屬于其遺產(chǎn)或者清算財產(chǎn)。”更有甚者，我國《信托法》第17條規(guī)定除非有法定情形，信托財產(chǎn)不得強(qiáng)制執(zhí)行?；谛磐胸敭a(chǎn)的獨立性特點，如果不以一定方法將信托財產(chǎn)向不特定的第三人公開，第三人難免會遭受不測之風(fēng)險。有鑒于此，我國《信托法》第10條特別規(guī)定了信托登記制度：“設(shè)立信托，對于信托財產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記手續(xù)；不補(bǔ)辦的，該信托不產(chǎn)生效力?！?但遺憾的是，我國《信托法》一方面將信托登記放在如此舉足輕重的地位，另一方面對信托登記的制度設(shè)計卻十分簡單粗糙，無論是《物權(quán)法》、《土地登記規(guī)則》還是《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對信托登記都一字未提，以致于最終使這個對信托法律關(guān)系“生死悠關(guān)”的登記問題陷入了法律的灰色區(qū)域。

八、結(jié)語

不動產(chǎn)登記是物權(quán)對世效力和公示原則的基本要求，目前世界上大多數(shù)國家和地區(qū)均建立了不動產(chǎn)登記制度。由于中國對不動產(chǎn)登記制度尚未進(jìn)行深入的研究，致使國內(nèi)立法中不可避免出現(xiàn)了一些制度缺陷，現(xiàn)行的立法不僅零散，而且存在不少錯誤，有的甚至違反物權(quán)法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當(dāng)事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。盡管物權(quán)法已經(jīng)出臺，但不動產(chǎn)登記制度中存在的大量缺陷仍有待我們進(jìn)一步消除。我們不僅要繼續(xù)為我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尋找科學(xué)的理論基礎(chǔ)，而且要力爭為我國制定出一部縝密合理的、具有可操作性的不動產(chǎn)登記法。

注釋

[1]參見孫憲忠：《再談物權(quán)行為理論》，載于孫憲忠著：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年版，第156頁。

[2]參見梁慧星：《我國民法是否承認(rèn)物權(quán)行為》，載于梁慧星著：《民法學(xué)說判例與立法研究》，中國政法大學(xué)出版社1993年版，第127頁。參見王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第60頁。另參見陳華彬：《論基于法律行為的物權(quán)變動——物權(quán)行為及無因性理論研究》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第6卷，法律出版社1997年版，第146頁。

[3] 參見郭明瑞：《物權(quán)登記應(yīng)采用對抗效力的幾點理由》，載于《法學(xué)雜志》2005年第4期，第13頁；另參見王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版，第48頁。

[4] 參見梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第109頁；參見王利明主編：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第182頁。參見肖厚國：《物權(quán)變動研究》，法律出版社2002年版，第447頁；

[5] 參見于海涌著：《絕對物權(quán)行為理論與物權(quán)法律制度研究》第一章“典型物權(quán)變動模式的分析檢討”，北京大學(xué)出版社2006年版，第3頁以下。

[6] 1998年地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家土地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組建國土資源部，但多頭管理的問題依然存在。

[7]《土地登記規(guī)則》是指1995年12月18日國家土地管理局施行的新規(guī)則，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》是指2001年8月15日公布施行的新辦法。

[8] 陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第216頁。

[9] alex weill ， droit civil ， les s？retés， la publicité foncière， précis dalloz， 1979， no 682.

[10] 法國民法典規(guī)定了法定地役權(quán)（servitude légale）和約定地役權(quán)（servitude conventionnelle），其法定地役權(quán)的內(nèi)涵與我國民法中的相鄰關(guān)系大致相當(dāng)。

[11] 王澤鑒：《民法物權(quán)（通則，所有權(quán)）》，北京：中國政法大學(xué)出版社2001年版，第62頁。

[12] 效力劣后不等于無效，效力劣后的前提就是有效。如果本身無效，根本就無從談起效力的優(yōu)先與劣后。

[13] 參見《人民日報》2001年11月24日全國地籍工作會議的資料。

[14] 例如：《成都市村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《濟(jì)南市村鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》。

[15] 鄒海林：《破產(chǎn)程序和破產(chǎn)法實體制度比較研究》，法律出版社1995年版，第204頁。

[16] 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第六冊），三民書局1994年版，第194頁。

第5篇：不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理范文

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；產(chǎn)權(quán)；注銷登記

全國城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)注銷工作目前普遍存在管理遲滯的問題，權(quán)屬證書出現(xiàn)流失、損毀或在拆遷實施單位、街道辦事處以及征收辦等部門散亂堆放等現(xiàn)象。產(chǎn)生這些問題的根本原因是，房屋拆遷時，人們對產(chǎn)權(quán)初始轉(zhuǎn)移登記較為重視，但卻忽視了產(chǎn)權(quán)注銷登記，于是給一些不法分子有機(jī)可乘、制售產(chǎn)權(quán)證和騙取拆遷補(bǔ)償款項等機(jī)會，從而影響社會的穩(wěn)定。

一、注銷登記辦理所依據(jù)的法律規(guī)定

1、在2007年10月1日出臺的《物權(quán)法》第六條規(guī)定消滅不動產(chǎn)物權(quán)，需要依法進(jìn)行登記；第九條規(guī)定消滅不動產(chǎn)權(quán)只有經(jīng)登記后方可生效，而未經(jīng)登記的無效，但法律另有規(guī)定的則除外；第十四條規(guī)定消滅不動產(chǎn)物權(quán)，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，并從在不動產(chǎn)登記簿記載日起生效；第三十條規(guī)定消滅物權(quán)為合法拆除房屋的事實行為，在事實行為開始起生效；第一百五十條規(guī)定消滅建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)將用地使用權(quán)收回；第一百五十五條規(guī)定消滅已登記宅基地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在登記處及時辦理注銷登記[1]。

2、《房屋登記辦法》中第四十條規(guī)定在消滅登記的所有權(quán)之后，原權(quán)利人，沒有進(jìn)行注銷登記申請，依據(jù)人民政府生效的征收決定，登記機(jī)構(gòu)可以辦理注銷登記，并在登記簿上記載，令所有權(quán)失效。在《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》中地十六條規(guī)定產(chǎn)權(quán)檔案管理機(jī)構(gòu)需要對房地產(chǎn)權(quán)屬變化情況加以掌握，并對有關(guān)權(quán)屬檔案材料進(jìn)行及時補(bǔ)充，充分保證房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀與房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的一致性。

二、城市拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記存在的不足

1、產(chǎn)權(quán)注銷登記申請存在的不足問題。一般情況下，城市建設(shè)拆遷房屋通常有兩種方式，即產(chǎn)權(quán)交換及貨幣拆遷。該行為屬于一種房地產(chǎn)交易，相當(dāng)于在某段時間內(nèi)拆遷人與產(chǎn)權(quán)人等特定對象間的強(qiáng)制易，理論上交易雙方在拆除房屋之前應(yīng)當(dāng)錢房兩清并共同申請登記，若產(chǎn)權(quán)人不同意時將會強(qiáng)制性拆遷[2]。根據(jù)房屋登記辦法規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)注銷的申請由所有權(quán)人進(jìn)行，然而在沒有有效的制約措施下，在房屋拆遷后，沒有人主動申請房屋產(chǎn)權(quán)注銷。并且開發(fā)公司拆遷房屋遺留的產(chǎn)權(quán)注銷歷史問題，更形成無人問津的陳年舊賬。

2、對不申請注銷的制約存在的不足。拆遷主管部門對于城市建設(shè)中新的拆遷征收項目，仍然進(jìn)行項目拆遷驗收，土地部門和登記機(jī)構(gòu)依然頒發(fā)土地證和預(yù)售許可證，從而影響到國家稅收政策的執(zhí)行 。對于事實已拆遷，卻多年為注銷而引起的遺留問題不加重視。導(dǎo)致出現(xiàn)“前未注銷清，后面注銷亂”的混亂現(xiàn)象。

三、城市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記的具體措施

1、對于池州市的產(chǎn)權(quán)注銷登記工作，可以采取首先由該市房產(chǎn)管理局出臺《關(guān)于做好拆遷后房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記工作的通知》等規(guī)范性文件，選擇一種在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時，由拆遷人將權(quán)屬證書收回的方法，在拆除房屋后并由拆遷人單方面主動申請，并通過檔案館直接將產(chǎn)權(quán)登記注銷，然后將注銷憑證頒發(fā)給拆遷人。第一，在申請拆遷項目報結(jié)之前，拆遷人應(yīng)當(dāng)先在產(chǎn)權(quán)檔案館，將房屋權(quán)屬證書原件以及申請房屋注銷登記權(quán)證等一式三份提交給相關(guān)人員，以便辦理所拆除房屋的注銷登記手續(xù)。第二，在核準(zhǔn)拆除房屋注銷登記之后，產(chǎn)權(quán)檔案館出具“池州市房屋注銷登記憑證”并將蓋章確認(rèn)的兩份權(quán)證清冊返還給拆遷人。并注意清理相關(guān)的實物檔案及電子檔案。這種建立在產(chǎn)權(quán)管理、檔案管理以及地理測繪信息管理基礎(chǔ)上的產(chǎn)權(quán)注銷登記方式，具有較高的辦事效率。

2、對于池州市的產(chǎn)權(quán)注銷登記，還可采取首先由地方頒布《池州市城市房屋拆遷管理辦法》，規(guī)定由市房產(chǎn)行政主管部門對拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)屬進(jìn)行詳細(xì)審核，待審核通過后，才能給所有人予以補(bǔ)償 。在結(jié)束拆遷后，通過市房產(chǎn)行政主管部門由拆遷人辦理房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記手續(xù)，從而注銷產(chǎn)權(quán)。

3、對于池州市的產(chǎn)權(quán)注銷登記，亦采取將產(chǎn)權(quán)注銷、檔案館產(chǎn)籍注銷以及測繪部門圖籍注銷同時進(jìn)行的方法。一是，由池州市的區(qū)政府去圖測繪公司對所拆遷房屋申請測繪，將拆遷范圍進(jìn)行圖籍界定，并且重要建筑物通過影像資料的形式加以保存。二是，由產(chǎn)權(quán)檔案館詳細(xì)查詢所拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)檔案，并向區(qū)政府提供明細(xì)查詢匯總表。三是，在簽訂協(xié)議和實施補(bǔ)償之前，由區(qū)政府將權(quán)屬證件提供給登記中心，并由登記中心對證件進(jìn)行核驗并確認(rèn)，然后決定是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)注銷申請。最后，注銷登記由市房產(chǎn)登記交易中心辦理并核準(zhǔn)，并出具“池州市房屋權(quán)屬注銷登記證明”作為補(bǔ)償?shù)膽{據(jù)和備案。若出現(xiàn)由于檔案缺失而無法對權(quán)屬證件進(jìn)行核驗及注銷的問題，可以由房屋所在地區(qū)向市重點辦集體上報，然后由市重點辦集體加以分析研究再作出相應(yīng)決策。關(guān)于測繪服務(wù)的收費問題，在對拆遷范圍進(jìn)行圖籍界定的測繪時，應(yīng)當(dāng)按照減半的收費標(biāo)準(zhǔn)來收取。

此外，對于城市過去拆遷房屋遺留的所有權(quán)人沒有申請產(chǎn)權(quán)注銷登記的情況，根據(jù)生效的拆遷協(xié)議文書，登記機(jī)構(gòu)可以將其在登記簿上記載，并將原所有權(quán)收回或公告作廢。

結(jié)束語：由于大量的城市房屋需要拆遷，然而卻存在沒有人主動去申請產(chǎn)權(quán)注銷的問題，所以導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)籍等管理方面出現(xiàn)了許多問題，給國家的限購政策、稅收政策等帶來了嚴(yán)重的影響。因此，應(yīng)當(dāng)依法規(guī)定拆遷人主動辦理房屋拆遷的產(chǎn)權(quán)注銷登記，從而充分保證房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀與房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的一致性。（作者單位：安徽省池州市房地產(chǎn)交易中心）

參考文獻(xiàn)

第6篇：不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理范文

內(nèi)容提要： 我國《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯誤，致他人損害，登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。文章認(rèn)為這一規(guī)定原則，應(yīng)當(dāng)予以細(xì)化。文章認(rèn)為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任性質(zhì)定位于民事責(zé)任有利于對受到損害的合法權(quán)益的保護(hù)，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任歸責(zé)原則應(yīng)采過錯責(zé)任原則，文章還列舉了不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的情形，并建議在制定不動產(chǎn)登記辦法時列入。

編者按：為維護(hù)國家的基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬、發(fā)揮物的效用、保護(hù)物權(quán)，我國《物權(quán)法》于2007年3月16日頒布并將于10月1日生效。為些，本刊特編發(fā)海南大學(xué)部分學(xué)者的論文。這些論文分別從不同的視角，就物權(quán)的限制、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任性質(zhì)、歸責(zé)原則、不動產(chǎn)善意取得、權(quán)利質(zhì)權(quán)以及船舶抵押權(quán)等問題進(jìn)行闡述，并提出了自己的見解，相信對于正確理解、適用并進(jìn)一步完善物權(quán)法律制度具有一定的意義。

我國《物權(quán)法》第二十一條第二款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！边@標(biāo)志著我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時，如果登記錯誤，導(dǎo)致物權(quán)及其利害關(guān)系人之損害，登記機(jī)關(guān)要承擔(dān)起賠償?shù)呢?zé)任。這對于保護(hù)登記物權(quán)人及其利害關(guān)系人的合法權(quán)益，確保登記的資料的正確和登記的效力，維護(hù)交易的安全都有著重大的制度保障價值。

然而，我國《物權(quán)法》第二十一條之規(guī)定過于原則和粗放，所有的價值意義更多地體現(xiàn)在宣示層面。從裁判層面而言，它遠(yuǎn)不能滿足司法裁判之需。好在《物權(quán)法》第十條已規(guī)定在先：“？？登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！蔽覈餀?quán)法于2007年10月1日生效，物權(quán)法之施行，離不開不動產(chǎn)登記制度，由此來判斷，我國不動產(chǎn)登記辦法當(dāng)已在制定之中并應(yīng)當(dāng)在2007年10月1日前頒行。故過于原則、粗放、落于宣示層面的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任將納入更具操作意義，能充分司法裁判內(nèi)容的不動產(chǎn)登記辦法自是當(dāng)然。本文擬就不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)定位問題、歸責(zé)原則問題、賠償機(jī)構(gòu)的賠償情形等問題進(jìn)行必要的闡述，以有益于我國不動產(chǎn)登記辦法的制定。

一、我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任性質(zhì)應(yīng)定位于民事責(zé)任

不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的性質(zhì)決定著賠償?shù)臍w責(zé)原則，賠償原則以及受到損害的物權(quán)人及其利害關(guān)系受救濟(jì)的范圍和程度等諸多方面，也決定著賠償規(guī)范體系是否科學(xué)，以及如何規(guī)范和展開的問題。我國有相當(dāng)多的省市，如：上海市、深圳市、武漢市、福建省、山東省、吉林省等，在物權(quán)法出臺之前，就土地或房產(chǎn)發(fā)生的過戶登記、他物權(quán)登記等具有物權(quán)性質(zhì)的登記，制定了地方性法規(guī)、規(guī)章。在這些地方立法實踐中，對登記機(jī)關(guān)登記錯誤造成物權(quán)人或利害關(guān)系人損害，其賠償性質(zhì)不統(tǒng)一，如《福建省土地登記條例》第四十四條[1]、《貴州省土地登記條例》第三十二條等明文規(guī)定，依照國家賠償法規(guī)定負(fù)責(zé)賠償，此系國家賠償性質(zhì)無疑。有相當(dāng)多的省市，如：《上海市房地產(chǎn)登記條例》第六十一條[2]、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第五十九條，則規(guī)定登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，此類規(guī)定，未明確其責(zé)任性質(zhì)是民事責(zé)任。但結(jié)合司法實踐來看，受到損害的物權(quán)人將不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為民事被告，制成民事訴狀，訴至人民法院，人民法院以民事案件立案，交民事庭依民事程序進(jìn)行審理并以民事判決書之方式判令不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償受到損害的物權(quán)人之損害的情形來判斷，此系民事責(zé)任性質(zhì)應(yīng)是不爭之理。學(xué)界也極為關(guān)注不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)，但學(xué)界對此問題的看法也有分歧。一種觀點認(rèn)為，由于我國辦理不動產(chǎn)登記事務(wù)的機(jī)關(guān)屬于我國行政管理機(jī)關(guān)，其以國家的公信力為基礎(chǔ)為當(dāng)事人提供不動產(chǎn)交易安全保障，所以在它因行使職權(quán)而給當(dāng)事人造成損害時應(yīng)承擔(dān)的是國家賠償責(zé)任。因此“因登記機(jī)關(guān)的過錯，致不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤，且因該錯誤登記導(dǎo)致當(dāng)事人或者利害關(guān)系人遭受損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)依照國家賠償法的相應(yīng)規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任”[3].另一種觀點認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)錯誤登記而給當(dāng)事人造成損害的行為侵犯的是當(dāng)事人的民事權(quán)利，這屬于民法領(lǐng)域中的侵權(quán)行為，因此，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)是民事侵權(quán)責(zé)任。已有的實踐和學(xué)界觀點的兩面性，折射出對賠償責(zé)任性質(zhì)認(rèn)識尚未達(dá)成共識。由此觀之，不動產(chǎn)登記辦法之制定究以賠償責(zé)任性質(zhì)為國家賠償抑或民事賠償之定位頗值得推敲。

筆者認(rèn)為，我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任性質(zhì)宜定位于民事責(zé)任性質(zhì)。其根本原因在于不動產(chǎn)登記雖是由土地管理部、房產(chǎn)管理部門等行政管理機(jī)關(guān)作出，帶有濃厚的行政色彩，但是不動產(chǎn)登記行為其本質(zhì)是物權(quán)變動行為，屬私法性質(zhì)。登記機(jī)關(guān)及其工作人員所為的登記行為系私法行為的延伸或者說是為私法行為服務(wù)并附著于私法行為，因此，登記機(jī)關(guān)及其工作人員因錯誤登記引起的損失，是民事侵權(quán)的類型之一。只不過此種侵權(quán)在主體上具有一定的特殊性而已，但不能因為此類侵權(quán)主體的特殊性——國家機(jī)關(guān)及其工作人員，而改變其民事責(zé)任性質(zhì)。其次，將不動產(chǎn)登記賠償責(zé)任定位為國家賠償責(zé)任不利于保護(hù)受損害的當(dāng)事人的合法利益。國家賠償必須要有明文規(guī)定才能索賠，法無明文規(guī)定國家不承擔(dān)賠償責(zé)任。而我國《國家賠償法》尚未將其納入到國家賠償?shù)姆懂?。根?jù)《國家賠償法》第二條規(guī)定：“國家機(jī)關(guān)和國家工作人員違法行使職權(quán)侵犯公民、法人和其他組織合法權(quán)益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償?shù)臋?quán)利?！眹屹r償以違法為前提，如果登記機(jī)關(guān)及其工作人員作出登記行為時有過錯，并造成了當(dāng)事人的損失，但是其行為本身卻不違反相關(guān)法律規(guī)定。在此種情形下，受到損失的物權(quán)人及其利害關(guān)系人就無法通過國家賠償?shù)耐緩街\求救濟(jì)?！秶屹r償法》規(guī)定的賠償是名為賠償，實為撫慰或者補(bǔ)償，不具有民事賠償?shù)奶钛a(bǔ)性，故國家賠償?shù)馁r償數(shù)額僅限于直接的損失，當(dāng)事人的間接損失，如預(yù)期的利潤則無法獲得賠償。此外，國家賠償采用的是行政賠償程序，而行政賠償程序則存在一個先行處理程序，即賠償請求人要求賠償應(yīng)當(dāng)先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出。如果賠償義務(wù)機(jī)關(guān)逾期不賠償或者賠償請求人對賠償數(shù)額有異議，請求人再提起行政訴訟。該種救濟(jì)模式，無端增加了救濟(jì)的程序、難度和成本，使賠償救濟(jì)成為畏途。但是，如果將不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯誤引發(fā)的損失而承擔(dān)的責(zé)任定位為民事責(zé)任性質(zhì)，那么，由于民事責(zé)任功能在于救濟(jì)被侵權(quán)的權(quán)利回歸到權(quán)利被侵犯前的完滿狀態(tài)，使權(quán)利人遭受的損失能得到充分的填補(bǔ)。因此，受到侵害的權(quán)利人之直接損失和間接損失均會得到賠償。將其定位為民事責(zé)任，則適用民事程序，權(quán)利受到損害者則可以直接提起民事訴訟，無須行政處理在先，程序減少了，救濟(jì)變直接了，獲得賠償之成本、時間均會大大下降或減少。司法實踐也印證了上述的分析。因此，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任定位于民事責(zé)任，更利于保護(hù)受害人的合法權(quán)益。

二、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則應(yīng)采過錯責(zé)任原則

第7篇：不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理范文

    房地產(chǎn)的登記使房地產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動等具有了公信力。所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，如果以后事實證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實的物權(quán)變動相同的法律效果。這就是說，凡是信賴登記所記載的權(quán)利而與權(quán)利人進(jìn)行交易的人，在沒有相反的證據(jù)證明其明知或應(yīng)當(dāng)知道不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人并非真正的權(quán)利人時，都應(yīng)當(dāng)推定其具有善意，其所進(jìn)行的交易都應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻谋Ｗo(hù)。即使在某些情況下由于登記發(fā)生錯誤，出現(xiàn)登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致的現(xiàn)象，第三人因為相信登記而發(fā)生的交易仍然應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，以此保護(hù)善意第三人的利益并維護(hù)交易安全。這就是法律賦予的不動產(chǎn)登記的公信力。

    法律賦予登記以公信力的主要作用在于，一方面有利于維護(hù)正當(dāng)?shù)慕灰装踩?；另一方面，公示和公信制度對于鼓勵交易具有極為重要的作用。

    二、房地產(chǎn)登記的效力述評

    關(guān)于登記的效力，大陸法系國家主要有兩種不同的觀點：即登記要件說和登記對抗說。德國民法采取登記要件主義，此種主張認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)的變動，必須進(jìn)行登記。如果當(dāng)事人僅僅只是達(dá)成了物權(quán)變動的合意，而沒有完成登記手續(xù)，則物權(quán)變動的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力，而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。這種立法一般也稱之為登記生效主義。

    法國和日本法主要采取意思主義，認(rèn)為當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動的意思表示，便可產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果，未經(jīng)登記的物權(quán)也可通過當(dāng)事人的合意而成立，只是在沒有依法進(jìn)行公示前，物權(quán)的變動不能對抗善意第三人。根據(jù)意思主義，物權(quán)變動僅依當(dāng)事人的意思表示即可成立，無須完成公示，并以意思表示完成的時間為變動標(biāo)準(zhǔn)。它認(rèn)為登記對不動產(chǎn)物權(quán)變更的行為只具有確認(rèn)或者證明的效力，而沒有決定其能否生效的效力。這種立法一般也稱之為登記公示主義或登記對抗主義。

    我國立法過去一向采納登記要件說，認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。例如，《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“抵押合同至登記之日起生效。”建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效?！?/p>

    這種立法例遭到我國學(xué)者的廣泛批評。許多學(xué)者認(rèn)為，我國立法應(yīng)當(dāng)采納登記對抗主義。第一、采登記對抗主義，有利于充分地鼓勵交易。因為登記對抗說的實質(zhì)在于，承認(rèn)當(dāng)事人之間只要對物權(quán)的設(shè)立和移轉(zhuǎn)達(dá)成合意，只要這種合意不違反法律法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定和公序良俗，即便沒有完成登記手續(xù)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合同已經(jīng)生效，當(dāng)事人可以在事后補(bǔ)辦登記手續(xù)。這就可以促進(jìn)交易發(fā)展。相反，如果采登記要件說，則即使當(dāng)事人之間達(dá)成了合意，也將因為沒有辦理登記手續(xù)，而使合同被宣告無效，這就不利于交易安全的保護(hù)。第二、采登記對抗主義，可以較為有效的防止特定物的一物二賣。因為采登記對抗主義，所有權(quán)在按合同約定轉(zhuǎn)移給買方后，賣房縱然仍占有標(biāo)的物也無權(quán)處分，否則買方就可行使所有權(quán)以追究賣方和惡意第三人的侵權(quán)責(zé)任。第三、登記對抗主義為多數(shù)國家所采用，符合當(dāng)前的立法趨勢。

    而采納登記生效主義，雖有利于進(jìn)一步強(qiáng)化登記的效力，并能夠簡便處理產(chǎn)權(quán)糾紛，但從理論上看它存在著缺陷。第一、登記是針對民事權(quán)利的變動而設(shè)定的，是與物權(quán)的變動聯(lián)系在一起的，它不是針對合同行為，而是針對物權(quán)變動所采取的一種公示方法。因此除非法律有特別規(guī)定，登記僅針對權(quán)利的變動而并不針對合同行為。第二、依照登記要件主義，只要未經(jīng)登記，讓與人就仍然享有所有權(quán)，也就有權(quán)將標(biāo)的物第二次讓與他人，而且兩次讓與都不違反所有權(quán)和債權(quán)的要求，都是合法有效的。如此不僅對賣受人保護(hù)不力，而且容易助長出賣人濫用所有權(quán)，違反誠實信用原則進(jìn)行投機(jī)取巧。第三、從實踐來看，采取登記生效主義，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會出現(xiàn)以下幾方面的問題：其一，不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人。其二，絕對適用登記生效主義，不利于當(dāng)事人認(rèn)真訂立和遵守買賣合同?？傊?，我國物權(quán)法不應(yīng)采納登記生效主義而應(yīng)當(dāng)采納登記對抗主義。

    然而，筆者認(rèn)為，登記對抗主義在法理上也有其缺陷。按照登記對抗說，未經(jīng)登記的物權(quán)也可以通過當(dāng)事人的合意而成立，只是在沒有依法進(jìn)行公示前，物權(quán)的變動不能對抗善意第三人。然而，民法上的基本權(quán)利，區(qū)分為支配權(quán)和請求權(quán)兩大類型，其中支配權(quán)以權(quán)利人自己的意思形成和貫徹作為實現(xiàn)權(quán)利的充分必要條件；而請求權(quán)的實現(xiàn)不但需要權(quán)利人自己的意思，還需要相對人予以配合（即給付、履行）的意思，如果沒有相對人的這一意思，請求權(quán)斷不會實現(xiàn)。因此，這種可以依據(jù)權(quán)利人意思獨斷地實現(xiàn)的支配權(quán)，在法律上被稱為絕對權(quán)、對世權(quán)、排他權(quán)等；相反，只能向相對人提出請求、只能對相對人發(fā)生法律后果的權(quán)利，被稱為相對權(quán)、請求權(quán)、對人權(quán)等。從權(quán)利的性質(zhì)可以看出，支配權(quán)的效力要比請求權(quán)強(qiáng)硬，其法律上的效果表現(xiàn)為支配權(quán)的優(yōu)先性和排他性。如果一個物上既負(fù)擔(dān)支配權(quán)又負(fù)擔(dān)請求權(quán)，一般情況下支配權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)，這就是支配權(quán)的排他性和對世性。物權(quán)在法律上屬于支配權(quán)，債權(quán)在法律上屬于請求權(quán)。因此，一個標(biāo)的物上同時存在物權(quán)和債權(quán)時，物權(quán)一般優(yōu)先實現(xiàn)。依上述登記對抗主義，當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動的意思表示，便可產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果，未經(jīng)登記的物權(quán)也可通過當(dāng)事人的合意而成立，只是在沒有依法進(jìn)行公示前，物權(quán)的變動不能對抗善意第三人。試問，如果物權(quán)的變動不能對抗善意第三人，其對世性、排他性又體現(xiàn)在何處呢？如果沒有了對世性與排他性，還是真正的物權(quán)嗎？毫無疑問的是，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一種，也應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)的基本屬性。如果抵押權(quán)成立后不能使抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的存在還有何意義？

    因此，我們認(rèn)為，登記要件主義固然有其缺陷，登記對抗主義也并非完美無缺。較為合理的做法是區(qū)分物權(quán)與請求權(quán)的不同性質(zhì)與特征，區(qū)分抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立生效。即抵押合同訂立以后，雖沒有進(jìn)行抵押物的登記，但抵押合同仍然有效，只是抵押權(quán)尚未成立。此時，抵押權(quán)人有請求對方協(xié)助登記的權(quán)利，但尚沒有取得可以對抗第三人的抵押權(quán)。如果抵押合同不能生效，就會對當(dāng)事人沒有約束力，那么當(dāng)事人不履約就不是違約，就不能承擔(dān)違約責(zé)任。實踐中，如果依據(jù)我國擔(dān)保法的規(guī)定，下面的問題就無法回答：如果沒有登記的抵押合同無效，那么為什么法律還要求當(dāng)事人去登記呢？合同在登記之前是無效的，當(dāng)事人為什么要接受它的約束呢？所以擔(dān)保法的規(guī)定，既違背了物權(quán)與債權(quán)相互區(qū)分的法理，也造成了鼓勵當(dāng)事人違約的消極后果。另外，合同應(yīng)該履行不等于合同能夠履行和已經(jīng)履行，因此，訂立合同不能表示交易目的肯定能夠?qū)崿F(xiàn)；但是，法律必須促進(jìn)交易目的的實現(xiàn)，其手段就是必須讓合同生效，產(chǎn)生對當(dāng)事人的約束力。所以，我們既要承認(rèn)未經(jīng)登記的抵押合同有效，同時又要否認(rèn)抵押權(quán)的有效成立。在建立不動產(chǎn)登記制度之后，抵押權(quán)的設(shè)定就會出現(xiàn)兩個法律行為同時作為根據(jù)的情況。其中，當(dāng)事人之間為設(shè)定抵押權(quán)而訂立的合同，只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生請求權(quán)的約束力。而不動產(chǎn)登記才是抵押權(quán)設(shè)定成功的表征，登記之后，才能依法認(rèn)定抵押權(quán)有效成立。也正因為請求權(quán)只是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力，對第三人并沒有約束力，所以抵押合同成立及有效不必以不動產(chǎn)登記作為必要條件，合同的成立也不必進(jìn)行公示。但是，合同的成立有效，不是物權(quán)有效變動的充分條件，不能因為合同成立有效就自然發(fā)生物權(quán)移轉(zhuǎn)的后果。在法理上，這就是債權(quán)行為的有效不能自然發(fā)生物權(quán)變動行為有效的規(guī)則。

    三、房地產(chǎn)抵押登記的效力

    綜上，筆者認(rèn)為，抵押合同僅具有債權(quán)行為的性質(zhì)，抵押登記則是物權(quán)行為。當(dāng)事人之間存在抵押合同，僅能產(chǎn)生債權(quán)人對抵押人的登記請求權(quán)，而不能直接產(chǎn)生抵押權(quán)，抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分。抵押合同生效是指在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力，抵押權(quán)的生效則意味著物權(quán)對世效力的產(chǎn)生；抵押合同的生效并不當(dāng)然意味著抵押權(quán)的成立，登記才可產(chǎn)生抵押權(quán)的設(shè)定。因此，在抵押登記主義條件下，登記應(yīng)為抵押權(quán)成立的條件，而不應(yīng)為抵押合同的生效條件，一般而言，抵押合同應(yīng)自簽訂之日起生效。

    反觀我國《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，該規(guī)定認(rèn)為，對于以法律規(guī)定必須進(jìn)行登記的財產(chǎn)簽訂的抵押合同，抵押合同自登記之日起生效。該規(guī)定勢必將抵押登記請求權(quán)的行使置于非常尷尬的境地，不能有效的保護(hù)債權(quán)人的利益，使雙方設(shè)立抵押合同的意思難于實現(xiàn)。因此，未來立法應(yīng)將抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效分割開來，并對登記請求權(quán)明確規(guī)定。

    所幸的是，有關(guān)司法解釋彌補(bǔ)了上述立法的缺陷。最高人民法院2000年頒發(fā)的《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第56條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”可以說該規(guī)定在糾正擔(dān)保法上述規(guī)則方面做出了十分積極的努力。從法律條文上看司法解釋的內(nèi)容與法律規(guī)定的內(nèi)容不一致，它的基本要求是，抵押合同簽訂雖然沒有進(jìn)行不動產(chǎn)登記，但是有過錯的抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這種做法符合物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分、物權(quán)變動與物權(quán)變動的法律根據(jù)相區(qū)分的法理，也符合正在進(jìn)行的物權(quán)法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承擔(dān)責(zé)任，就首先要承認(rèn)抵押合同的約束力，這實際上就是承認(rèn)了抵押合同作為物權(quán)變動根據(jù)之一的效果。這一點是非常合理的。當(dāng)然，該司法解釋并沒有解決司法實踐中爭議頗多的抵押合同的成立生效與抵押物的登記之間的關(guān)系問題。對此，我們的觀點是，要分清物權(quán)與請求權(quán)的區(qū)別，區(qū)分抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立生效的不同。

第8篇：不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)登記簿管理

隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展和法律法規(guī)的相關(guān)配套的實施，我們的社會觀念也會隨之發(fā)展。在人們社會觀念發(fā)展的促進(jìn)下，我國各項管理制度遭到越來越多的質(zhì)疑，房地產(chǎn)登記簿的管理在一些方面也引起了人們的關(guān)注，對房地產(chǎn)登記簿的管理方式與方法進(jìn)行必要變革也就變得勢在必行。

房地產(chǎn)登記簿是對個人或集體房地產(chǎn)進(jìn)行有效管理的重要憑證與依據(jù)，對實現(xiàn)房地產(chǎn)管理的規(guī)范化和制度化具有非常重要的作用。所謂房地產(chǎn)登記簿，指的就是有國家相關(guān)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)并經(jīng)相應(yīng)的程序和標(biāo)準(zhǔn)來記錄不動產(chǎn)（房地產(chǎn)）標(biāo)示及其附著其上的物權(quán)狀況由具體管理部門進(jìn)行登記并由此產(chǎn)生法律效力的文件。

1 房地產(chǎn)登記簿管理改革的必要性

房地產(chǎn)登記簿作為國家機(jī)關(guān)重要的法定文件和重要資料，影響重大，為了有效的管理房地產(chǎn)登記簿，我國《物權(quán)法》第16條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理”。因此，我國房地產(chǎn)登記簿的保存是由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的。然而《物權(quán)法》只規(guī)定了保管單位，但是對于保管期限并未做具體的規(guī)定，在房地產(chǎn)登記簿的保存過程中，可能會發(fā)生一些意外，這樣就涉及到了房地產(chǎn)登記簿的保管在出現(xiàn)意外時如何進(jìn)行法律責(zé)任的界定以及重辦與補(bǔ)辦的問題。我國《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第16條第2款明確規(guī)定：“城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案必須長期保存。如果發(fā)生丟失或者損毀時，應(yīng)當(dāng)及時采取補(bǔ)救措施。”按照這一暫行辦法的規(guī)定，對房地產(chǎn)登記簿的管理不僅涉及到管理部門，也關(guān)系到房地產(chǎn)權(quán)的所有者。在管理層面，相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)必須對房地產(chǎn)登記簿相關(guān)檔案進(jìn)行長期的妥善保管。在所有權(quán)人層面，一方面必須做好房地產(chǎn)登記簿的保管工作，另一方面還必須當(dāng)?shù)怯洸景l(fā)生丟失或損毀時及時到相關(guān)管理部門進(jìn)行補(bǔ)辦。由此，我們不難看出房地產(chǎn)登記簿在管理和使用中的極端重要性。這種重要性既體現(xiàn)在國家管理要求的嚴(yán)格上，同時也體現(xiàn)在登記簿對所有權(quán)人的重要性上。因此，對于登記機(jī)關(guān)而言，如何更好的進(jìn)行房地產(chǎn)登記簿的管理就成為其工作中的一個重點和難點。隨著《物權(quán)法》在我國的頒布和實施，公眾房地產(chǎn)權(quán)的申請和登記數(shù)量持續(xù)增加。在此情形之下，單純依靠國家的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的工作來滿足社會大眾查閱、核對以至補(bǔ)辦房地產(chǎn)登記簿的工作已經(jīng)很難實現(xiàn)。這樣一方面給工作人員帶來較大的工作量，另一方也難以滿足公眾的查閱需求，還有就是也不利于房地產(chǎn)登記簿的永久保存。

房屋登記簿作為房屋真正的“身份證”是所有者對于房屋擁有所有權(quán)、使用權(quán)等各項權(quán)利的“通行證”，但是伴隨著人們對于房地產(chǎn)登記簿的管理中存在的諸如保管、重辦、補(bǔ)辦、查閱以及電子化變革產(chǎn)生的種種質(zhì)疑，房地產(chǎn)登記簿的管理的變革勢在必行。

2 房地產(chǎn)登記簿管理的變革途徑

房屋登記簿要想真正凸顯出其重要性和作為房屋真正“身份證”的身份，必須在對其管理中適應(yīng)社會發(fā)展的大趨勢和滿足人們對其需求。為此，我們對于房地產(chǎn)登記簿的管理提出以下幾點改革途徑：分級保管、正副本管理、審核驗證查詢制度、電子化轉(zhuǎn)變。

2.1 分級保管 在房地產(chǎn)登記簿的管理改革中，首先就應(yīng)該對其保管的方式與方法進(jìn)行改革。目前我國的房地產(chǎn)登記簿的管理模式多數(shù)仍是傳統(tǒng)的混合式管理，這種管理模式一方面造成了登記簿保管中的混亂，另一方面也不利于對其進(jìn)行分門別類的科學(xué)管理。正是看到了混合式管理的諸多弊端，許多房地產(chǎn)登記簿管理機(jī)關(guān)正在努力實行更為科學(xué)的分級保管。所謂分級保管，指的就是管理人員按照房地產(chǎn)登記簿的保管年限進(jìn)行科學(xué)的劃分，將不同年限的登記簿進(jìn)行分門別類的處理與保管。分級保管這一模式是在充分借鑒國外（特別是法國）不動產(chǎn)登記簿的先進(jìn)管理模式提出并發(fā)展而來的。其具體做法如：房地產(chǎn)登記人員并不需要將保管部門提供給自己的各種等級文件逐一進(jìn)行妥善保管，而是只需對五十年以內(nèi)的相關(guān)公示文件進(jìn)行保管即可。在保管年限介于五十年與一百年之間的文件，登記人員只需將其交由專門的保管部門進(jìn)行保管即可。而對于那些保管年限超過一百年的文件，則應(yīng)交由省級或國家級的檔案館進(jìn)行專門管理。借鑒國外的這一先進(jìn)經(jīng)驗，我國房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)登記簿的管理中同樣也可以對其接受的房地產(chǎn)登記簿按照一定的年限進(jìn)行劃分，將一定年限以上的房地產(chǎn)登記簿移交給專門的國家機(jī)關(guān)進(jìn)行妥善保管，房地產(chǎn)登記部門只需保管部分保存年限相對較短的房地產(chǎn)登記簿即可。此外，為了進(jìn)一步保證房地產(chǎn)登記簿安全妥善的保存，房地產(chǎn)登記簿保管部門還需要設(shè)置專門的房地產(chǎn)登記簿保管庫房并且采取。

2.2 正副本管理 為保障房地產(chǎn)登記簿的安全，登記機(jī)構(gòu)在制作房地產(chǎn)登記簿的時候制作房地產(chǎn)登記簿正本和房地產(chǎn)登記簿副本，將房地產(chǎn)登記簿正本和房地產(chǎn)登記簿副本分開保管。一旦房地產(chǎn)登記簿發(fā)生損毀或遺失等意外時，登記部門就應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時登記所留的副本進(jìn)行登記簿正本的補(bǔ)辦工作，并且在補(bǔ)辦完結(jié)之后還應(yīng)及時告知房地產(chǎn)登記簿權(quán)利人。當(dāng)房地產(chǎn)登記簿正本和副本用紙發(fā)生損毀或樣式需要變更時，登記部門要按照具體要求并嚴(yán)格依據(jù)原始信息進(jìn)行正副本的重辦工作。

2.3 審核驗證查詢制度 房地產(chǎn)登記簿是體現(xiàn)房地產(chǎn)及其權(quán)利事項信息的確定性載體，為適應(yīng)登記公示的實體規(guī)則，房地產(chǎn)登記簿必須能為社會公眾了解、知悉、查閱和復(fù)制，這體現(xiàn)了登記簿的公開特性，也即學(xué)理中所謂的“形式公示”，以與實體法中的公示相區(qū)分。不過，房地產(chǎn)登記簿同時牽涉權(quán)利人的財產(chǎn)信息，具有一定的私密性，在公示和保密這兩種矛盾的利益和價值之間應(yīng)何去何從。針對這種情況，在房地產(chǎn)登記簿查閱方面我們建議審核驗證查詢方式。首先，界定查閱主體。其次，現(xiàn)場、網(wǎng)上審核查詢制度。建立現(xiàn)場和網(wǎng)上查詢兩種機(jī)制，兩種機(jī)制均建立固定的查詢申請模式，申請人按照查詢申請要求提供相應(yīng)的查詢資料，登記部門予以審核查詢資料，審核合格開放查詢權(quán)限。最后，房地產(chǎn)登記簿被查詢后登記機(jī)關(guān)采用一定方式例如短信通知等方式告知房地產(chǎn)權(quán)利人其登記簿于何時被何人進(jìn)行了查詢，以保障房地產(chǎn)登記簿權(quán)利人的合法權(quán)益。

2.4 電子化轉(zhuǎn)變 上世紀(jì)90年代后，中國大力發(fā)展了通信和信息聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，21世紀(jì)是信息時代，在這個高科技的信息時代，什么都已走向電子化。也正是在這一背景下，房地產(chǎn)登記簿的管理必然也要朝著電子信息化管理的方向邁進(jìn)。電子信息化管理必須依托完善的管理平臺，就房地產(chǎn)登記簿管理而言，首先就必須建立公共查閱平臺和檔案管理平臺。通過這兩個操作平臺作用的充分發(fā)揮，最大限度的滿足公眾查閱以及檔案管理的需求。在建立以上兩個平臺的過程中，尤其要注意電子信息錄入的科學(xué)性和規(guī)范性。電子信息化管理最基本的依托就是數(shù)字化，因此，要努力將房地產(chǎn)登記簿的相關(guān)信息進(jìn)行數(shù)字化處理，保證其能方便的進(jìn)行查閱和管理，而這也是房地產(chǎn)登記簿電子信息化管理的關(guān)鍵所在。

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的日趨發(fā)展和不斷完善，法律法規(guī)相關(guān)的配套相繼實施，人們的社會觀念也在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)登記簿的管理也會日益完善?？傊?，房地產(chǎn)登記簿的管理的變革是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，絕不可能一蹴而就，畢其功于一役，房地產(chǎn)登記簿的管理工作必然會隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展不斷引向深入和完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]林少鳳.《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬登記之探討》，《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》2008年第6期.

第9篇：不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理范文

關(guān)鍵詞：地理信息 云平臺 房地一張圖 信息化

中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）09（a）-0024-01

如果說《國土資源信息化“十二五”規(guī)劃》拉開了全國國土資源“一張圖”工程建設(shè)的大幕[1]，那么在去年的蘇州工業(yè)園區(qū)中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會第15次會議上，中新雙方政府首次把智慧城市建設(shè)納入戰(zhàn)略合作內(nèi)容，則是啟動了工業(yè)園區(qū)“房地一張圖”建設(shè)的引擎。該項目在“智慧園區(qū)”總體框架下，對國土資源“一張圖”的頂層設(shè)計進(jìn)行了擴(kuò)展和補(bǔ)充，結(jié)合地產(chǎn)毗連房屋的管理實際，創(chuàng)建房地業(yè)務(wù)模型與數(shù)據(jù)模型，建立核心數(shù)據(jù)庫，搭建綜合監(jiān)管與決策平臺，聚合數(shù)據(jù)資源，促進(jìn)了政府效能和公共服務(wù)能力的提升。

1 頂層設(shè)計實現(xiàn)全生命周期管理

園區(qū)“房地一張圖”平臺遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一平臺、資源共享”的建設(shè)原則，按照全生命周期管理要求，建立房地一體的生命周期業(yè)務(wù)模型和全過程業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系流，優(yōu)化、重組和再造各板塊內(nèi)部以及板塊與板塊之間的業(yè)務(wù)流程，打破各個管理主體、各個管理環(huán)節(jié)存在的鴻溝壁壘，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，從土地利用總體規(guī)劃開始，對土地征收、土地儲備、土地供應(yīng)、土地登記、土地利用、土地監(jiān)察等過程，以及房屋的建設(shè)、交易、使用、維修直至毀滅并重新收回土地為止的完整生命過程進(jìn)行管理。

2 構(gòu)建“全、通、新、用”的數(shù)據(jù)中心

園區(qū)“房地一張圖”平臺基于統(tǒng)一地理空間框架，制定了包括基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)規(guī)范、電子地圖數(shù)據(jù)規(guī)范、數(shù)據(jù)交換標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)等系列規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，建立了包括基礎(chǔ)地形、數(shù)字正射影像圖、地名數(shù)據(jù)庫等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和包括土地利用總體規(guī)劃、土地征收、土地供應(yīng)、土地登記、土地利用、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍等業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫的多源、異構(gòu)、全過程、全要素數(shù)據(jù)中心。數(shù)據(jù)具有“全、通、新、用”的特點?！叭保采w所有涉及的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)；“通”，實現(xiàn)所有業(yè)務(wù)無縫管理、所有數(shù)據(jù)互聯(lián)互通；“新”，源自生命周期循環(huán)的內(nèi)動力，實現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)在生命周期不同環(huán)節(jié)的產(chǎn)生、流轉(zhuǎn)、更新和共享的常態(tài)化與自動化，保證其數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和現(xiàn)勢性；“用”，所有管理行為在統(tǒng)一平臺上協(xié)同辦公。

3 業(yè)務(wù)模型生態(tài)化、提升公共服務(wù)水平

園區(qū)“房地一張圖”平臺是在理順各業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)之間的生態(tài)關(guān)系、統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，創(chuàng)建“一個平臺”、多圖一庫管理新模式，這是管理理念和手段的升華。在“房地一張圖”平臺上，我們可以完成從土地征收轉(zhuǎn)用到地類變更，從用途管治到用地審批、從土地供應(yīng)到合同簽署、從土地登記到商品房預(yù)售、從在建工程抵押到頒發(fā)房產(chǎn)權(quán)屬證書，實現(xiàn)了批、供、用、補(bǔ)、查、房屋管理各個業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)數(shù)據(jù)的實時更新和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)下的信息共享，整個管理工作的過程和結(jié)果全在“房地一張圖”內(nèi)循環(huán)，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)操作模塊化、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)化、平臺服務(wù)陽光化，完全杜絕了人為因素，極大提升了公共服務(wù)水平。

4 “房地合一”推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

園區(qū)開發(fā)建設(shè)以來，通過實踐和積累并積極借鑒新加坡先進(jìn)經(jīng)驗，創(chuàng)造性地建立了地產(chǎn)毗連房屋的房地產(chǎn)登記管理體制，初步形成了一套有自身特色的“房地合一”管理新模式。基于該模式，“房地一張圖”平臺對房地管理業(yè)務(wù)流程重組、再造，將房地信息統(tǒng)一管理、集中存儲，同時將房地數(shù)據(jù)通過空間位置和業(yè)務(wù)紐帶有效的融合在一起，并以專題圖的方式表現(xiàn)出來，便于決策者看清現(xiàn)狀、發(fā)現(xiàn)問題，實現(xiàn)了“以數(shù)管地”、“以數(shù)管房”到“以圖管地”、“以圖管房”、“房地合一”的轉(zhuǎn)變，推進(jìn)了工業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施。

5 “三規(guī)合一”促進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

自1996年開始，蘇州工業(yè)園區(qū)就開始著手建立土地、規(guī)劃等各類地理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)了土地、規(guī)劃等部門的高效運(yùn)作與長效管理。如今“房地一張圖”平臺將土地、規(guī)劃兩部門的規(guī)劃數(shù)據(jù)有機(jī)的結(jié)合起來，納入統(tǒng)一空間庫中。將城鄉(xiāng)規(guī)劃定“方位”（發(fā)展方向和空間布局）、土地利用總體規(guī)劃定“指標(biāo)”（建設(shè)用地規(guī)模）的協(xié)同關(guān)系在同一空間體系中展現(xiàn)出來。在實施過程中，根據(jù)園區(qū)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃總“目標(biāo)”，按照“范圍一致、總量控制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、布局一致”的原則，實時動態(tài)更新、逐步銜接完善，避免了土地規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的“兩分離”現(xiàn)象，實現(xiàn)園區(qū)“三規(guī)合一”，促進(jìn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)高效和諧發(fā)展。

6 “多庫合一”構(gòu)建房地時空信息云平臺

園區(qū)“房地一張圖”平臺以工業(yè)園區(qū)云計算中心為依托，構(gòu)建園區(qū)特色的房地時空信息云平臺，在私有云端匯聚業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫、基礎(chǔ)地理庫、三維地圖庫等各類數(shù)據(jù)，通過二三維可視化創(chuàng)新表達(dá)，直觀、準(zhǔn)確、動態(tài)地在“一張圖”上反映，為行業(yè)應(yīng)用、輔助決策和預(yù)警分析提供空間、時間和業(yè)務(wù)上高度協(xié)同的精細(xì)化服務(wù)。房地時空信息云平臺實現(xiàn)了與蘇州CORS平臺的對接，跨平臺的技術(shù)服務(wù)聚合為土地巡查、地籍調(diào)查等業(yè)務(wù)提供了高精度的空間定位支撐；房地時空信息云平臺打通與“智慧規(guī)劃”等強(qiáng)GIS部門之間的數(shù)據(jù)共享通道，實現(xiàn)了城市規(guī)劃與土地規(guī)劃，規(guī)劃紅線與土地預(yù)審圖和地籍圖等數(shù)據(jù)在時空上的一致性；在精準(zhǔn)融合其他地理信息、法人信息和人口信息的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)了國土、房產(chǎn)、建設(shè)、城市管理、教育、招商等信息在空間和業(yè)務(wù)上的無縫銜接和及時共享[2]。

蘇州工業(yè)園區(qū)“房地一張圖”平臺在實際應(yīng)用中取得了顯著成效，本著“信息協(xié)同、業(yè)務(wù)協(xié)同、資源協(xié)同”的目標(biāo)，實現(xiàn)了多源地理信息與業(yè)務(wù)審批信息的一體化和業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)的集成優(yōu)化，形成了國土資源的合理配置和系統(tǒng)的整體聯(lián)動，建立了基于“房地一張圖”地理空間框架的數(shù)據(jù)更新機(jī)制，實現(xiàn)了一體化協(xié)同辦公，提升了政務(wù)效能，優(yōu)化了公眾服務(wù)能力，對完善政務(wù)地理信息，推動基于GIS云的“智慧園區(qū)”建設(shè)具有重要意義。

參考文獻(xiàn)